Acte juridice normative care reglementează relațiile juridice funciare în Federația Rusă Reguli reglementarea raporturilor juridice funciare în Federația RusăÎntrebare: Ce legislație reglementează relațiile juridice funciare în prezent în Federația Rusă? Răspuns: Principal act juridic reglementarea terenului şi relaţiile agrare, este Constituția Federației Ruse din 1993, care în art. Sf. 9 și... 32354 / nov. 7, 2008, miezul nopții
Conceptul şi funcţiile pământului CONCEPTUL ŞI FUNCŢIILE PĂMÂNTULUI Obiect carte funciaraîn orice stat este fondul său funciar. In viata stat modernși societatea pe care o are pământul esenţial ca limită a suveranităţii statului, ca bază a vieţii popoarelor, ca resursă naturală ca bază teritorială, ca mijloc... 29348 / oct. 26, 2011, miezul nopții
Rata de furnizare și rata contabilă pentru zona spațiilor rezidențiale Rata de furnizare și rata contabilă pentru zona zonei rezidențiale Spre deosebire de complexul de locuințe din RSFSR, complexul de locuințe din Federația Rusă nu determina marimea tarif minim spațiu de locuit. El prezintă criteriu nou determinarea zonei spaţii de locuit furnizate prin contracte recrutare socială... Acest criteriu este rata de furnizare... 26375 / 14 aprilie 2010, miezul nopții
Norma socială a spațiului de locuit per persoană Po Codul Locuinței norma sociala spațiu de locuit pentru o persoană - dimensiune minimă spațiu de locuit total stabilit de autoritate administrația locală in functie de nivelul de asigurare cu spatiu de locuit si alti factori. In afara de asta, legi federaleși legile entităților constitutive ale categoriilor Federației Ruse ... 23620 / oct. 29, 2010, miezul nopții
Conceptul și caracteristicile unui spațiu de locuit CONCEPTUL ȘI SEMNALELE DE SPAȚIU DE REZIDENȚĂ Conceptul de zonă de locuit este stabilit și de clauza 2 a art. 15 LCD RF. Locurile de locuit sunt camera izolata care este un bun imobil si este potrivit pentru rezidenta permanenta cetăţenii. Astfel, spațiile de locuit, conform Codului Locuinței RF, au un întreg... 22467 / 16 aprilie 2010, miezul nopții
Imobile cu sarcini Imobiliare cu sarcini Operatii diverse cu imobile și terenurile sunt adesea însoțite de sarcini. Grevele - exact așa în practica urbanistica sunt numite statutar condiţii, interdicţii, restricţionarea titularului dreptului de autor în exercitarea dreptului de proprietate sau altele drepturi de proprietate pe obiect specific imobiliare. ... 19211 / feb. 27, 2009, miezul nopții
Ce acte trebuie sa aiba vanzatorul terenului Ce documente trebuie sa aiba vanzatorul terenului sau al casei de tara: Proprietarul unui imobil de locuit, pentru a dispune de proprietatea sa, trebuie sa se asigure ca are documentele intocmite corespunzator. Care sunt aceste documente? 1. Actul de proprietate pentru casa. Aceasta... 17316 / aug. 19, 2012, ora 9:26 p.p.
Cum să „scrieți” vechiul proprietar atunci când cumpărați un apartament? Este bine cunoscut faptul că la cumpărarea unui apartament pe piață secundară cumpărătorul se confruntă cu o problemă - cum să scoată vânzătorul din spațiul ocupat. Mai mult, eliberarea este necesară nu numai fizică (și-a scos lucrurile și i-a predat cheile), ci și legală pentru a se retrage din înregistrare la locul... 14848 / nov. 9, 2010, miezul nopții
Subiecte și obiecte ale dreptului locuinței. Subiecte și obiecte legea locuinței... Subiecții dreptului locuinței sunt persoanele care participă la aceste raporturi juridice. Subiecții raporturilor juridice locative sunt cetățenii și entitati legale, RF, entitățile constitutive ale RF, municipii(Articolul 4 din LC RF). Prevederile RF LC se aplică la relaţiile de locuinţă cu... 12080 / 26 iulie 2010, miezul nopții
Drepturile proprietarului unui imobil situat pe un teren în proprietate privată Drepturile proprietarului unui imobil situat pe un teren situat în proprietate privată... Clauza 5 a articolului 1 din Codul funciar al Federației Ruse proclamă principiul unității destinului terenuriși obiecte puternic asociate, conform cărora toate obiectele puternic asociate cu terenurile urmează ... 11229 / oct. 23, 2008, miezul nopții
Funcții, metode și principii ale gospodăririi terenurilor FUNCȚII, METODE ȘI PRINCIPII ALE GESTIONARULUI TERENULUI ÎN PROCESUL DE GESTIONARE resursele funciare sarcinile de mai sus sunt implementate prin activități sau funcții specifice. Trebuie avut în vedere faptul că resursele funciare sunt gestionate în două direcții: directă și indirectă. Prima este legată de crearea unor forme și condiții specifice... 11111 / 15 martie 2012, miezul nopții
Clasificarea fondului funciar al țării CLASIFICAREA FONDULUI TERENIER AL ȚĂRII Toate fondurile funciare din cadrul granițelor Federației Ruse, indiferent de forma de proprietate, proprietate sau utilizare a acestuia, fac obiectul GZK. suprafata totala din fondul funciar al Federației Ruse la 1 ianuarie 2002 se ridica la 1709,8 milioane de hectare (12,5% ... 11054 / nov. 7, 2011, miezul nopții
Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra terenului Înainte de adoptarea noului Cod funciar al Federației Ruse, acesta era valabil (din 1991) Cod funciar RSFSR. Dar au existat și alte 40 de legi ale Rusiei referitoare la relațiile juridice funciare și având, în principiu, aceleași forță juridică, precum și Codul Funciar al RSFSR. In afara de asta, probleme de teren... 10964 / nov. 29, 2010, miezul nopții
Programul programului de locuințe la prețuri accesibile locuințe la prețuri accesibile... Din cauza acutului problema oferind locuințe pentru cetățenii săi, guvernul rus a adoptat în 2006 proiect national"Accesibil locuință confortabilă- cetățenilor Rusiei”. În cadrul acestui proiect au fost aprobate diverse credite ipotecare, precum și programe sociale cumpărare de locuințe. Era... 10506 / nov. 5, 2008, miezul nopții
Caracteristici de construcție pe terenuri de grădină Construcție pe grădină și cabane de vara Are anumite caracteristici, care se datorează amplasării lor într-o zonă limitată a asociației de grădină (dacha). Caracteristicile amenajării și dezvoltării terenurilor de grădină sunt determinate de SP 53.13330.2011. Planificarea și dezvoltarea teritoriilor de asociații horticole (cabane de vară) de cetățeni, clădiri și structuri (actualizat ... 10459 / 8 iulie 2013, ora 17:19 p.p.
Conceptul si tipurile de fond locativ CONCEPTUL si TIPURI DE FOND LOCUINTE Conform art. 19 LCD RF fondul locativ este o colecție a tuturor spațiilor rezidențiale situate pe teritoriul Federației Ruse. Există o clasificare a fondului de locuințe după motive diferite... În funcție de forma de proprietate: fond de locuințe private: rezidențial individual... 10389 / 16 aprilie 2010, miezul nopții
TERENURI DIVIZIBILE ȘI INDIVIDUALE TERENURI DIVIZIBILE ȘI INDIVIDUALE Un teren poate fi divizibil și indivizibil. Divizibilul este recunoscut teren, care, fără modificarea utilizării permise, poate fi împărțit în părți, fiecare dintre acestea, după împărțire, poate forma un teren independent, un teren este recunoscut ca indivizibil, ... 9648 / 16 mai 2012, ora 20:25 p.p.
Acord pentru prestarea de servicii de vanzare spatii rezidentiale - apartamente CONTRACT de prestare servicii de vanzare spatii rezidentiale in Ekaterinburg (data) CJSC "AN" Oraș nou„, reprezentată de SI Pryanikov, acționând în temeiul Cartei, denumit în continuare EXECUTATOR, pe de o parte, și gr. Ivanov I.I. , care este proprietarul apartamentului, numit... 9398 / 22 mai 2010, miezul nopții
Eugen a raportat:
Cu m.t.z. înlocuirea „refuzului” cu „justificarea” aplicării abordării este un sabotaj pe termen lung care va duce la rezultate negative...
Pe măsură ce activitatea de piață se dezvoltă și transparența acesteia crește, utilizarea JV-urilor devine dominantă. Acum, doar un evaluator marginal va folosi alte abordări, cu excepția societății mixte, atunci când evaluează apartamente și Vehicul.
De ce nu se aplică DP la evaluarea vehiculelor? La urma urmei, în mod oficial, afacerea care folosește vehiculul este destul de mare. Doar că majoritatea participanților pe piață nu folosesc vehiculul pentru a obține profit. Dar ei sunt cei care formează prețurile pe piața de vânzare. Și dacă cineva folosește vehiculul pentru profit, atunci DP va da valoarea investitiei, nu unul de piata. Acestea. atunci când evaluăm PC - „piața este capul”. Situația este aceeași cu apartamentele.
Acum despre piața imobiliară.
Auzi tot timpul multe discuții despre investiții imobiliare.
Un investitor este un om de afaceri ale cărui activități sunt orientate spre generarea de venituri.
Speculatorul clasic al investitorilor acționează asupra bursa... Nu-i pasă de ce e înăuntru termen lung va fi cu activul în care a investit. Îl interesează doar profitul (de portofoliu), așa că poate scăpa sau achiziționa cu ușurință diferite active... În același timp, reușește să facă bani atât pe piețele în creștere, cât și pe piețele în scădere.
Un investitor creator, de exemplu un dezvoltator, construiește și vinde ceea ce a construit. Nu există alternative pentru evaluarea rentabilității investițiilor într-un proiect de investiții în etapa de selecție a acestuia. Un proiect de investiții poate fi profitabil, sau poate fi neprofitabil. Dar investitorul va afla despre asta mai târziu. De aceea este inclus în proiect doar când rata internă profitabilitatea este mare, ceea ce oferă cumva speranță de rentabilitate. După ce a intrat într-un proiect de investiții, un dezvoltator nu poate gestiona profitabilitatea acestuia. O primește doar venitul pe care îi oferă condițiile schimbătoare ale pieței. Maximul pe care îl poate face este să oprească implementarea proiectului („îngheța” construcția) într-o situație nefavorabilă.
Un investitor care investește în imobiliare pentru a genera venituri din chirie, în etapa selecției, analizează și situația prin echivalarea RS curentă a obiectului cu fluxul de venit viitor, adică folosind ecuația DP, pentru a analiza perioada de returnare a capitalului la tarif accesibil rentabilitatea. Dar, devenind proprietarul imobiliar, atunci „plutește prin voința valurilor (piață)”. După cum știți, într-o criză, riscurile asociate deținerii imobiliare cresc. Într-o astfel de situație, investitorul clasic trebuie să scape de activul dubios sau să ceară mai mult Rata ridicată rentabilitatea. Dar proprietarul nu scapă de proprietate, sperând vremuri mai bune... Cu toate acestea, în ciuda riscurilor crescute, proprietarul scade în mod deliberat rata chirie(profitabilitatea acestuia), pentru a păstra chiriașii și a nu plăti „din” buzunar” costuri de operare... Acestea. acţionează contrar „logicii investitorului clasic”. Vânzarea de bunuri imobiliare se efectuează doar în cazuri excepționale (forțate) la preț redus, deoarece sunt puține persoane dispuse să cumpere.
Rezultă că piețele de închiriere și de vânzare nu depind una de cealaltă, ci reflectă doar exteriorul situatia economicaîn țară. Prin urmare, rata rentabilității obținută prin extracție (nu este dată alta, deoarece teoria nu funcționează din cauza lipsei de interdependență dintre piețele de închiriere și de vânzare) seamănă doar în exterior cu rata rentabilității (capitalizarea), dar de fapt este coeficientul de recalculare (reducere) a datelor de pe piața de închiriere la datele de pe piața de vânzări de la data evaluării. În această situație, RFP nu este nici pe departe mai rău decât DP, dacă complexul = (1 - I) x (1 + PP) este determinat prin metoda de extracție, i.e. coeficientul de conversie a costurilor de construcție în prețuri de piață de vânzare.
Acum despre incertitudine.
Incertitudinea este atunci când argumentăm: există viață pe Marte, care va fi costul unui baril de petrol într-o lună etc. Dar înaintea evaluatorului au pus întrebare specifică: câți bani trebuie să iau pentru a cumpăra un anumit articol de pe piață la data specifica... Deoarece obișnuiește să răspundă la această întrebare metode matematice, și nu ghicitoare „pe zațul de cafea”, atunci matematica operează nu cu incertitudine, ci cu erori. Dacă piața este dezvoltată și transparentă, atunci marja de eroare a societății mixte este mică și nu mai sunt necesare abordări, care s-a ajuns de mult timp la „în vestul sălbatic” (vezi MCO). Daca insa piata nu este suficient de dezvoltata, noi pt mai multa incredere aplicăm alte abordări, dar contribuția lor la rezultat ar trebui determinată nu pe baza „credinței în abordare”, ci pe baza erorii rezultatelor pentru abordări. Dacă nu există piață, atunci nu există JV și ghiciți „pe zațul de cafea” despre valoarea PC-ului (care în acest caz nu) efectuăm aplicarea DP și ZP, întrebându-ne ce profitabilitate și PP ar trebui să ipotecăm.
În ceea ce privește estimarea pe intervale a erorilor, la aplicarea DP, în prima etapă facem ajustări ale ratei chiriei (adică avem o eroare similară SP), dar ulterior o exacerbăm prin aplicarea unor parametri inexacți în calcule.
Astfel, DP și RF sunt „abordări care nu sunt corecte (rele)” care ar trebui aplicate cu o anumită precauție numai în cazurile în care nu este posibilă implementarea SP într-o manieră de calitate.
Soluție: Valoarea medie a multiplicatorului:
MVD = (4 + 3,5 + 3,7) / 3 = 3,73 ani
Costul obiectului evaluat conform metodei MIA va fi:
V = 650 mii ruble / an * 3,73 = 2424,5 mii ruble.
Metoda capitalizării directe a venitului (DCI) este de a folosi formula:V= CHOD /R
Unde V este valoarea proprietății, den. unitati
NPR - venit net din exploatare, unitati monetare/an
R- tarif general capitalizare, 1/an.
Capitalizarea venitului - procesul de recalculare a fluxului de venit viitor într-o valoare finală egală cu suma lor valoarea actuala.
Schema de aplicare PKD:
1. Determinați dimensiunea NPR stabilizată pentru anul;
NPR este definit ca diferența dintre venitul brut real și cheltuielile de exploatare: NPR = DVD-OR,
unde CHOD este venitul net din exploatare, den. unitati
DVD - venit brut real, den. unitati
SAU - cheltuieli de exploatare, den. unitati
DVD-ul este un venit brut potențial (venit brut) ajustat pentru posibile pierderi și venituri suplimentare.
Venitul brut potențial (GVP) - venituri ce pot fi obținute din imobile cu utilizare 100%, excluzând toate pierderile și cheltuielile. LDPE depinde de suprafața obiectului evaluat și de tariful de închiriere stabilit
Venitul brut real (DVD) este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și din colectarea chiriei cu adăugarea altor venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:
DWD = LDPE - Pierderi + Alte venituri
Costuri de operare, al cărui scop este menținerea obiectului în stare de funcționare, nu include amortizarea. Conceput pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și reproducerea realului venitul brut Ele pot fi împărțite în constante, variabile. Costurile variabile de exploatare sunt costuri recurente, al căror cuantum depinde de nivelul de utilizare a capacității obiectului evaluat, acestea sunt costuri asociate procesului de administrare și vânzare a produselor, furnizarea de servicii (impozit pe proprietate, prime de asigurare, salariuși deduceri din statul de plată al personalului de conducere).
Exemplul 2... Plată venit net(în ruble) pe baza întocmirii unei situații de venituri și cheltuieli pentru o clădire de birouri închiriată.
Venituri din utilizarea fondului (excluzând taxa pe valoarea adăugată), incl. venituri din clădirea principală (500 de ruble * 500 m) = 250.000 de ruble
Încasări din tipuri suplimentare servicii (venit suplimentar):
Pentru utilizarea parcării 3000;
Din puncte de vânzare cu amănuntul 2000;
Din utilizarea comunicațiilor 5000;
Venituri totale (venituri brute potențiale) 260.000;
Pierderi din subutilizarea fondurilor și neplăți (5%) 13000;
Venituri efective sau efective 247.000;
Costuri: a. Costuri fixe:
Asigurare de proprietate împotriva incendiului (1,67% din valoarea fondurilor) 25.000;
Taxe de amortizare (2% din valoarea fondurilor) 3000;
Total costuri fixe 55000
B. Costuri de exploatare
Salariu de manager
Metode de determinare a coeficientului de capitalizare.
Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:
metoda cumulativă;
metodă investiții aferente- datorii și capitaluri proprii;
metoda investitiei conectate - terenuri si cladiri;
metoda capitalizării directe.
metoda Ellwood - o metodă modificată de investiții legate - datorii și capitaluri proprii;
metoda de „analiza vânzărilor comparate”;
metoda coeficientului venitului brut efectiv;
metoda restului;
metoda ratei de acoperire a datoriei;
Raportul de capitalizare este format din două părți:
1) rata rentabilității investiției (capital), care este o compensație care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea Bani luând în considerare riscul și alți factori asociați cu o anumită investiție;
2) rata de rentabilitate a capitalului, i.e. rambursarea sumei investiției inițiale. Mai mult, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică doar părții amortizate a activelor.
Determinarea coeficientului de capitalizare prin metoda cumulativă.
Rata rentabilității capitalului este construită folosind metoda construirea cumulativă:
Rata de rentabilitate fără risc +
Prima de risc +
Investiții în imobiliare +
Premii pentru lichiditate scăzută imobiliare +
Premii pentru managementul investițiilor +.
Rata de rentabilitate fără riscuri- rata dobânzii la activele foarte lichide, i.e. este o rată care reflectă „oportunitățile reale de piață pentru firme și persoane fizice de a investi bani fără niciun risc de nereturnare”. Ca o rată fără risc, randamentul pe OFZ, VEB este adesea luat.
În procesul de evaluare, trebuie avut în vedere faptul că Calculul nominal și real al diferitelor componente ale primei de risc:
prima de lichiditate redusa... La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea unei rentabilități imediate a investițiilor în imobiliare, putând fi luată la nivelul inflației dolarului pentru timpul tipic de expunere a obiectelor similare de pe piață;
prima de risc imobiliar... În acest caz, se ia în considerare posibilitatea unei pierderi accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul deducerilor de asigurare în companiile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;
prima de administrare a investițiilor... Cu cât investițiile sunt mai riscante și mai complexe, cu atât necesită un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima de administrare a investiției ținând cont de rata de subîncărcare și pierderile la încasarea plăților de leasing.
Exemplul 3... Biroul este estimat la 5 milioane de ruble. La momentul evaluării biroului, randamentul evaluatorului, riscul suplimentar de a investi într-un birou față de investiția în obligațiuni de stat este de 5%. Costurile de gestionare a investițiilor (căutarea zonelor de investiții de capital) este de 2%. pentru că vânzarea, dacă este necesar, va dura anumit timp, expertul evaluator acceptă o primă pentru lichiditate insuficientă în cuantum de 2%. Timpul necesar pentru ca potul să returneze capitalul investit, conform calculelor unui investitor tipic, este de 20 de ani. Determinați raportul de capitalizare folosind metoda cumulativă.
Soluție: fără riscuri rata dobânzii – 0,085;
Risc suplimentar -0,050;
Plata de catre departamentele de investitii - 0,020;
Plata pentru lichiditate insuficientă -0,020;
Rata de rentabilitate a capitalului - 1 / 20-0,05;
Rata totală de capitalizare: (0,085 + 0,050 + 0,020 + 0,020) + 0,05 = 0,225.
Metoda de investiții legate.
În cazul în care proprietatea este achiziționată folosind capitaluri proprii și datorii, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea coeficientului este determinată prin metoda investițiilor legate.
Exemplul 4... Acțiune resurse de creditîn investiții este de 60%. Ipoteca constantă 0,15. Împrumutul are o perioadă de scadență de 20 de ani. Rata de capitalizare a capitalului propriu este de 12%. Este necesar să se determine rata de capitalizare totală prin metoda investițiilor legate - datorie și capital propriu.
Soluție: la total. = (Y cr * K cr) + (1-Y cr) * K sb k
Unde Y cr * K cr sunt componentele capitalului împrumutat;
U cr - ponderea capitalului împrumutat în investiții;
K cr este rata de capitalizare a capitalului propriu;
La totalitate. = (Y cr * K cr) + (1-Y cr) * K sb k = (0,6 * 0,15) + (1-0,6) * 0,12 = 0,138 sau 13,8%
Exemplul 5
Ponderea terenului în valoarea proprietăţii este de 20%. Rata de valorificare a terenului este de 10,2%. Rata de valorificare a clădirii este de 21,5%. Determinați rata de capitalizare totală folosind metoda investițiilor legate - teren și clădiri.
Rezolvare: K total. = Cu pământ * La pământ + S zd * K zd
Unde Cu teren - costul terenului în% din cost total complex imobiliar;
K teren - rata de valorificare a terenului;
C zd - costul clădirii în% din costul total al complexului imobiliar;
K zd este rata de valorificare a clădirii;
K total = 0,2 * 0,102 + 0,8 * 0,215 = 0,1924 sau 19,24
Metoda raportului venitului brut real.
Folosit atunci când sunt disponibile numai veniturile brute reale și cheltuielile de exploatare.
Raportul venitului brut real – raportul dintre prețul de vânzare (C pr) și venitul brut real (DWD): K dvd = C pr / dvd.
Raportul cheltuielilor de exploatare (K opr) - raportul dintre cheltuielile de exploatare și venitul brut real: K opr = OR \ DIA
Rata de capitalizare se calculează folosind formula: С = (1- K def.) / K dvd
Beneficiile metodei de capitalizare a venitului consta in faptul ca aceasta metoda reflecta direct situatia pietei, intrucat atunci cand se aplica, de regula, un mare numar de tranzactii imobiliare sunt analizate din punct de vedere al raportului dintre venit si valoare, iar la calcularea venitului capitalizat, un se intocmeste contul de profit ipotetic, principiul de baza al constructiei care este o presupunere despre nivelul pietei de exploatare imobiliara.
Dezavantajele metodei de capitalizare a venitului sunt ca:
Aplicarea lui este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) a trecut complex, detaliat și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, simulând trăsăturile caracteristice ale primirii acestora. În ceea ce privește conținutul economic, evaluarea imobiliară prin metoda DCF este venit net actualizat (VAN) din venitul în numerar pe care îl generează. Metoda DDP este utilizată atunci când:
Se presupune că fluxurile de numerar viitoare vor diferi semnificativ de cele actuale;
Există dovezi care susțin viitoarele fluxuri de numerar imobiliare;
Fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
Proprietatea în curs de evaluare este o mare facilitate comercială multifuncțională;
Proprietatea este in constructie sau tocmai a fost construita si data in exploatare (sau data in exploatare).
Metoda DDP vă permite să estimați valoarea imobilului pe baza valorii actuale a venitului, constând din proiectate flux de fonduriși valoarea reziduală.
Exemplul 6. Cumpărătorul trebuie să evalueze gaterul, pe care se așteaptă să o vândă în 5 ani. Date inițiale pentru calcul, stabilite de evaluator:
venit net din exploatare 1 - an: CHOD 1 = 50 mii ruble.
Rata de creștere a NPR: g = 0,071 / an (7% pe an)
Coeficient capitalizare de piață: R 1 = 0,19 1 / an
Este planificată vânzarea fabricii de cherestea în al 6-lea an (reversie) pentru 584 mii de ruble. Astfel, valoarea de piață actuală a fabricii de cherestea este de 377 mii de ruble.
masa 2
Determinarea valorii de piata a gaterului
|
An de proprietate |
Venitul proiectat CHOD i = CHOD 1 * (1 + 0,07) i -1 |
Procent de reducere |
Venit redus CHOD i d i |
|
6 (invers) |
V = CHOD i * d i = 377 |
În metoda capitalizării directe, valoarea este determinată printr-o singură operație matematică, care utilizează preț global valorificarea veniturilor pe un an. În practică, se întâmplă adesea ca fluxurile de numerar din proprietatea imobiliară să fie inegale și ratele lor de capitalizare pot fi, de asemenea, diferite. În acest caz, pentru a determina valoarea actuală, este necesară actualizarea fiecărui flux de numerar, ceea ce reprezintă o modalitate de a converti beneficiile viitoare ale deținerii proprietății în valoarea sa actuală. Aceste beneficii vin în două părți:
1. Fluxuri de numerar periodice din exploatarea bunurilor imobiliare și fluxuri de numerar nete suplimentare fără amortizare și impozit pe profit.
2. Fluxul de numerar din vânzarea bunurilor imobile la sfârșitul perioadei de proprietate minus costurile tranzacției.
Venitul net din exploatare este egal cu venitul brut real după deducerea cheltuielilor de PR și de afaceri ale proprietarului proprietății aferente proprietății; Secvența pentru determinarea NPR:
S-a determinat venitul brut potențial din chirie în primul an de la data evaluării pe baza chiriei de pe piață.
Se determină venitul brut efectiv, care este egală cu suma LDPE minus pierderile din șomaj și încasarea chiriei și a altor venituri
Toate cheltuielile anuale proiectate sunt deduse din venitul brut proiectat, care include cheltuielile fixe și de exploatare și provizioanele.
« Procent de reducere "- coeficientul utilizat pentru calcularea valorii juste suma de bani primite sau plătite în viitor”.
Fluxurile de numerar și rata de actualizare ar trebui să fie consecvente între ele și să fie calculate în același mod. În acest caz, trebuie avute în vedere următoarele puncte:
1. Valorile exacte ale ratei de valorificare și veniturilor din obiect pot fi obținute numai după vânzarea acestuia. Sarcina evaluatorului este de a prezice aceste date.
2. Analiza poate utiliza date de vânzări comparabile. Vă rugăm să rețineți că aceste date reflectă așteptările anterioare cu privire la proprietatea imobiliară, mai degrabă decât cele așteptate în perioada de prognoză.
3. La efectuarea analizei, evaluatorul ar trebui să țină cont de posibilitatea de a investi capital în instrumente alternative piaţa financiară şi, în consecinţă, tendinţele şi dinamica dezvoltării acestora în perioada de prognoză.
4. Rata de capitalizare a venitului ia în considerare riscurile așteptate ale investiției de capital în imobiliare. Fluxurile de numerar diferite de la acesta pot avea riscuri diferite și, prin urmare, rate de capitalizare diferite.
3.1. Abordarea veniturilor la evaluarea imobilelor .. 29
3.2 .. Evaluarea imobilelor prin valorificarea veniturilor .. 30
Calculul ratei de reducere. 36
Calcularea ratei de actualizare folosind metoda construcției cumulative. 36
Valoarea estimată a ratei de actualizare 37
DVD = PVD - reduceri pentru perioade de nefuncționare și neplăți.
3.Calculul costurilor de exploatare a imobilului evaluat. Pe baza analizei costurilor reale ale conținutului său sau costurilor tipice pe o anumită piață.
Când se analizează veniturile și cheltuielile, se obișnuiește să se utilizeze atât date retroactive (pentru anii anteriori) cât și date prognozate (prevăzute în viitor). În acest caz, puteți utiliza datele atât înainte, cât și după impozitare. Singura condiție care trebuie luată în considerare la capitalizarea venitului este fluxurile de numerar pentru diverse obiecte trebuie calculate pe aceeași bază, adică fluxurile calculate pe baza datelor istorice nu pot fi comparate cu fluxurile calculate pe baza datelor de prognoză, același lucru este valabil și pentru contabilitatea fiscală.
Calculul costurilor.
Se numesc cheltuieli periodice pentru asigurarea functionarii normale a obiectului si reproducerea veniturilor costuri de operare.
Cheltuielile de exploatare sunt de obicei împărțite în:
costuri sau cheltuieli fixe condiționat;
Costuri variabile sau de exploatare condiționate;
Costuri de înlocuire sau rezerve.
LA permanent permanent include costuri, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității. De regulă, acestea sunt impozite pe proprietate, asigurări de active fixe etc.
Variabile condiționale- acestea sunt costuri, a căror mărime depinde de gradul de sarcină operațională a unității și de nivelul serviciilor oferite. Principalele costuri variabile noționale sunt costurile de management: Cheltuieli comunale(gaz, curent, apă, încălzire, telefon etc.); cheltuieli pentru curatenie, intretinere a teritoriului etc.
Costuri de înlocuire includ cheltuieli care fie apar doar o dată sau de două ori pe parcursul mai multor ani sau variază foarte mult de la an la an. Acesta este de obicei costul înlocuirii periodice a componentelor de îmbunătățire care se uzează rapid. Astfel de îmbunătățiri includ, în special, echipamentele de bucătărie (frigidere, sobe etc.), mobilier, covoare, perdele, precum și componente de construcție de scurtă durată (acoperișuri, lifturi) și costurile de redecorare.
Costul de înlocuire este calculat ca o deducere anuală la fondul de înlocuire (similar cu amortizarea contabilă). Calculul presupune că banii sunt puși deoparte (rezervați), deși majoritatea proprietarilor de proprietăți nu îi rezervă efectiv. De remarcat faptul că, dacă proprietarul intenționează să înlocuiască îmbunătățirile de uzură în perioada de titularizare (orizontul de calcul), atunci aceste deduceri trebuie luate în considerare la calcularea valorii proprietății folosind metoda în cauză.
Daca in perioada preconizata de proprietate nu se prevede inlocuirea pieselor de uzura, atunci nu se iau in considerare costurile de inlocuire a acestora, dar trebuie luata in considerare uzura, tinand cont de eventuala revânzare (reversiune). Dacă termenul acestui tip de deduceri este cunoscut exact, atunci când se calculează prin metodă fluxuri reduse numerar se pot lua in calcul cheltuielile doar in perioada in care sunt planificate.
Exemplul 1: Redecorarea, care este necesară o dată la 7 ani, costă proprietarul 7.000 de dolari; ultima data reparatia a fost efectuata acum 2 ani, orizontul de calcul este de 5 ani. Calculați costul de înlocuire pentru reparațiile cosmetice pentru primul an de proprietate și modificările prețului reversiunii.
Soluţie: Următoarea renovare trebuie efectuată în 5 ani (7 - 2), prin urmare, va cădea în sarcina actualului proprietar, prețul reversiunii nu se va modifica, iar costurile de înlocuire vor fi de 7.000 USD: 5 = 1.400 USD.
Exemplul 2: Aceleasi conditii, orizontul de calcul este de 3 ani.
Soluţie: Următorul proprietar va trebui să facă reparația, prin urmare, costurile de înlocuire sunt egale cu 0, iar prețul de revenire va scădea cu cantitatea de uzură, adică cu 2 + 3/7 din costul reparației,
care este -5/7 x 7000 = 5000 USD.
Întrucât principala sursă de venit generată de imobile este chiria, tipicul de acest tip imobiliare contracte de închiriere: termenii contractelor, mărimea chiriei, frecvența plăților etc.
La determinarea fluxului de numerar pe baza datelor istorice se folosesc de obicei date contabile (bilanț, cont de profit și pierdere etc.) sau date privind prețurile predominante pe un anumit segment de piață. V acest din urmă caz calculul se efectuează în același mod ca și în cazul datelor de prognoză. Atunci când se utilizează date istorice, este adesea posibil să se utilizeze indicatori gata pregătiți ai venitului brut, venitului net din exploatare etc. Singurul lucru la care trebuie să acordați atenție este compararea și utilizarea într-un singur calcul a datelor pentru o perioadă.
4. Determinarea indicatorului total al fluxurilor de numerar (VAN), care este apoi recalculat în valoarea actuală a obiectului în mai multe moduri. Alegerea metodei de conversie depinde de calitatea informațiilor de piață subiacente.
CHOD este venitul brut real minus toate elementele de cheltuieli, cu excepția datoriilor pentru împrumuturi, taxe și taxe de amortizare.
Venituri de capital- Aceasta este compensația care trebuie plătită investitorului pentru valoarea banilor, luând în considerare factorul timp, riscul și alți factori asociați cu o anumită investiție. Venitul din capital se mai numește și randament.
Rentabilitatea capitalului înseamnă rambursarea investiției inițiale. Rentabilitatea capitalului se numește randamentul capitalului. În teorie, rata de capitalizare pentru venitul curent ar trebui să ia în considerare, direct sau indirect, următorii factori:
1. Compensație pentru investiții fără riscuri, nelichide.
2. Compensarea riscului.
3. Compensarea pentru lichiditate scăzută.
5. Corecție pentru creșterile sau scăderile proiectate ale valorilor proprietății.
Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare (rata):
1. Metoda de strângere a pieței.
2. Metoda construcției (sumarii) cumulative.
3. Metoda investițiilor legate (metoda grupului de investiții).
4. Metoda grupului de investiții.
5. Metoda de determinare a ratei de capitalizare, luând în considerare rambursarea costurilor de capital.
6. Metoda Elwood (metoda de valorificare a datoriilor și a capitalului propriu).
Metoda fluxului de numerar cu discount este utilizat pentru a determina valoarea actuală a beneficiilor viitoare care vor rezulta din utilizarea și, eventual, vânzarea ulterioară a bunurilor imobiliare.
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) se bazează pe principiul așteptării și pe principiul substituției.
Metoda DCF este aplicabilă obiectelor imobiliare:
1. Generarea de venituri;
2. Având fluxuri inegale venituri si cheltuieli;
4. Pentru care proprietăți se aplică metoda fluxului de numerar actualizat?
5. Ce este riscul și care sunt tipurile de riscuri?
6. Cum se determină valoarea estimată a ratei de actualizare?
tabelul 1
|
Vizualizări lucrări speciale |
În% din costul total al lucrărilor speciale |
Costul lucrărilor în 1991 prețuri, rub |
Indicele de creștere a prețurilor până în 2000 |
Indicele de creștere a prețului până la data evaluării |
Costul lucrărilor speciale la data evaluării |
|
Ventilare | |||||
|
Țevi de apa | |||||
|
Alimentare cu apă caldă | |||||
|
Canalizare | |||||
|
Alimentare cu gaz | |||||
|
Iluminat electric | |||||
Costul de înlocuire al obiectului din 16 mai 2012 (ținând cont de profitul antreprenorial în valoare de 15%) va fi:
SPv = (1 164 843 + 530 084) x 1,15 = 1 949 166 ruble.
Metoda duratei de viață standard se bazează pe presupunerea că uzura clădirii în ansamblu, elementele sale structurale sau sistemele de inginerie depinde de grupul de capital și termen real operarea unei clădiri, element sau sistem. Această abordare este reglementată de documentele de reglementare relevante, care stabilesc durata de viață standard a elementelor și sistemelor, în funcție de scopul clădirii și grupul de capital.
În metoda utilizată, cantitatea de uzură fizică a unui element sau sistem este determinată după cum urmează:
FIi = Tfi x 100% / Tni,
unde: Tfi - numărul de ani care au trecut de la punerea în funcțiune a instalației sau de la revizia unui i-lea element sau sistem separat;
Тнi este durata de funcționare stabilită normativ a i-lea element (sistem) supus regulilor și termenilor de întreținere și reparații, ani.
Deteriorarea fizică a clădirii în ansamblu se calculează ținând cont greutăți specifice(Bi) elemente (sisteme) individuale în costul total de înlocuire al clădirii:
Fizd = ∑ [(FIi x Bi) / 100%].
Calculul este dat sub forma unui tabel (Tabelul 1.1)
tabelul 1
|
Denumirea elementelor de construcție |
Greutatea specifică a elementelor structurale sb 26 |
Durată de viață standard |
Uzura unui element de construcție |
Medie ponderată. Participarea la deteriorarea întregii clădiri |
|
Fundații | ||||
|
Pereți și pereți despărțitori | ||||
|
Suprapune | ||||
|
Lucrare de finisare | ||||
|
Instalatii sanitare interioare | ||||
|
Alte lucrări | ||||
Vom finaliza calculele pentru abordare costisitoareși determinați valoarea reziduală a clădirii:
Comp = Spv-Spv x Fizd / 100% = 1 949 166 - 1 949 166 * 20,2 / 100% = 1 555 434 ruble.
Cost pe metru pătrat fără memorie: 1 555 434 / 186,6 = 8 336 ruble.
Luând în considerare costul terenului
SPv = 1.555.434 + 5.419.044 = 6.974.478 ruble.
Astfel, mp al obiectului evaluat conform abordării costului este: 6 974 478 / 186,6 = 37 377 ruble.
