Goryanaya E. A., Lector, GOU SPO KK „Colegiul Agricol Labinsky”
Jurnalul „Contabilitatea în agricultură” Nr.4, aprilie 2009
Organizațiile agricole pot cultiva produse atât pe terenurile proprii, cât și pe cele închiriate. Și îl puteți închiria de la cetățeni. Modalitățile de plată a chiriei sunt și ele diferite: în numerar sau cu propriile produse. Cu toate acestea, la plata chiriei în natură, se pune adesea problema respectării criteriilor de clasificare a unei organizații ca producător agricol. Luați în considerare o situație în care o organizație plătește o singură taxă agricolă.
Evaluarea produsului
Cel mai adesea, organizațiile agricole au probleme cu evaluarea produselor cultivate transferate ca plată. La urma urmei, contractul poate spune pur și simplu că, pentru utilizarea terenului, chiriașul transferă cetățeanului o anumită cantitate, de exemplu, cereale cultivate.
CONTABILITATE
Organizațiile care au trecut la ESHN trebuie să conducă pe deplin. Prin urmare, pentru a evalua produsele, este necesar să faceți referire la PBU 9/99 „Venituri ale organizației”.
FORMULAREA RELATIILOR DE INCHIRIERE
Cel mai adesea, organizațiile plătesc cu produse agricole cultivate cetățenilor de la care închiriază pământ. Acestea includ terenuri (cote de teren) pe care cetățenii le-au primit în cursul privatizării terenurilor fermelor colective și ale fermelor de stat. Există diverse modalități de a plăti chiria. De exemplu, paragraful 2 al paragrafului 2 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse i se permite să stabilească chiria sub forma unei părți din produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării proprietății închiriate. Această formă este folosită în practică atunci când se închiriază terenuri agricole de la cetățeni. Totuși, această condiție trebuie specificată în contract.
În plus, menționăm că, în baza articolului 16 din Legea federală din 24 iulie 2002 nr. 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”, contractele de închiriere pentru cotele de teren încheiate înainte de intrarea în vigoare a acesteia trebuie aliniate. cu regulile Codului civil al Federației Ruse.
Regula de bază este că poți închiria un anumit teren, nu o cotă de teren. Terenul trebuie să aibă limite clare, număr cadastral și să fie înscris în Registrul unificat de stat al terenurilor.
Din moment ce Legea nr. 101-FZ a intrat în vigoare la 28 ianuarie 2003, cei opt ani alocați pentru aceasta expiră la 28 ianuarie 2011. Această modificare a fost introdusă prin Legea federală din 30 decembrie 2008 nr. 297-FZ.
Transferul produselor agricole cu titlu de plată în natură pentru arenda terenului în contabilitate este recunoscut ca vânzare de produse finite. Prin urmare, astfel de venituri sunt venituri din activități obișnuite, iar valoarea acestuia este determinată de valoarea produselor transferate de organizație (clauza 5 din PBU 9/99). Costul produselor agricole trebuie determinat pe baza prețului la care, în circumstanțe comparabile, organizația determină de obicei veniturile din vânzarea sa (paragraful 6.3 din PBU 9/99).
Cu alte cuvinte, valoarea produselor transferate trebuie să corespundă prețului său de piață.
CALCULUL TAXEI AGRICOLE UNIFICATE
Procedura de determinare și recunoaștere a veniturilor în scopul calculării UAT este stabilită în paragraful 1 al articolului 346.5 din Codul fiscal al Federației Ruse. Mai mult, aici se aplică aceleași reguli ca și la determinarea venitului pentru calcularea impozitului pe venit. Adică, venitul din vânzări este determinat în conformitate cu regulile articolului 249, iar venitul neexploatare - conform regulilor articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Veniturile sunt recunoscute ca venituri din vânzări, adică toate încasările pentru produsele vândute, exprimate în numerar sau în natură (clauzele 1 și 2 ale articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse).
În baza articolului 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, autoritățile fiscale pot verifica nivelul prețurilor la plata chiriei în natură.
Din cele de mai sus rezultă că valoarea produselor agricole transferate ca plată pentru închirierea terenului și în scopuri fiscale este recunoscută ca încasări din vânzare. Și valoarea sa ar trebui să corespundă prețului pieței.
Să fim atenți la încă o circumstanță. La aplicarea ESHN, veniturile și cheltuielile sunt recunoscute pe bază de numerar (clauza 5, articolul 346.5 din Codul Fiscal al Federației Ruse). În ceea ce privește plata în natură a chiriei, aceasta înseamnă că organizația nu va putea recunoaște costul chiriei până când ea însăși transferă produsele cultivate către locator ca plată. În acest moment, veniturile din vânzări și costurile de închiriere sunt recunoscute simultan în venituri.
Criterii pentru producția agricolă
Criteriile care permit organizațiilor să aplice ESHN sunt prezentate în articolul 346.2 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Principala este că ponderea veniturilor organizației din vânzarea produselor agricole fabricate, inclusiv a produselor de prelucrare primară din materii prime agricole de producție proprie, trebuie să fie de cel puțin 70 la sută din venitul total din vânzarea mărfurilor ( lucrări, servicii).
Am stabilit că valoarea produselor agricole transferate cetățenilor în plata chiriei terenului este recunoscută ca venituri din vânzare. Prin urmare, evaluarea sa de piață ar trebui să fie luată în considerare în valoarea veniturilor din care se determină criteriul unui producător agricol.
Caracteristicile impozitării cetățenilor
În baza articolelor 209 și 211 din Codul fiscal al Federației Ruse, plata primită de cetățeni de la organizații în natură este recunoscută ca obiect al impozitului pe venitul personal. În același timp, este definit ca costul produselor agricole primite de aceștia, calculat pe baza prețurilor acestora, determinat în mod similar cu cel prevăzut la articolul 40 din Codul fiscal al Federației Ruse. Adică și aici costul produselor agricole este determinat pe baza prețului obișnuit de vânzare.
Data primirii veniturilor este data transferului efectiv al produselor (paragraful 2, alineatul 1, articolul 223 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Atunci când plătește chiria cetățenilor, organizația este recunoscută ca agent fiscal și este obligată să rețină impozitul pe venitul personal (clauza 4, articolul 226 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Cu toate acestea, este foarte posibil ca un cetățean să nu aibă alte venituri din această organizație, cu excepția produselor primite. Aceasta înseamnă că este imposibil să reținem din venit.
În acest caz, organizația trebuie, în termen de o lună de la data transferului plății în natură, să notifice în scris inspectoratului imposibilitatea de a reține impozitul și valoarea datoriei (clauza 5, articolul 226 din Codul fiscal al Rusiei). Federaţie).
Este o bucată de pământ. Pentru a-i determina limitele, există documentație specială, hărți și planuri. Cele mai precise informații despre teren se află în.
Valoarea impozitului pe teren determinat de venitul financiar al proprietarului sau utilizatorul obținut de pe acest site, precum și fertilitatea site-ului, locația acestuia și alți factori. Impozitul pe parcelele agricole depinde de calitatea terenului, de mărimea suprafeței totale și de amplasare.
O entitate juridică calculează în mod independent valoarea impozitului pe teren, dacă aceasta nu se aplică terenurilor agricole. Există o formulă specială conform căreia puteți calcula valoarea impozitului.
Valoarea impozitării (Rn) a unei parcele neagricole trebuie calculată folosind următoarea formulă:
Rn \u003d Sn * K1 * K2 * Op, Unde:
Cota de impozitare nu trebuie să depășească 0,3% dacă terenul:
În toate celelalte cazuri, cota de impozitare este de 1,5%. Este determinat de autoritățile municipale prin acte legislative.
Procentul se calculează din costul terenului indicat în pașaportul cadastral.
Contribuabilii care au beneficii pot depune documentele relevante la fisc, care se află în zona în care se află amplasamentul.
Impozitarea este de următoarele tipuri:
Impozitul pe teren este o taxă obligatorie. Conform capitolului 31 din Codul fiscal al Federației Ruse (articolul 387), este stabilit de organizațiile municipale care controlează teritoriul pe care se află amplasamentul.
Un astfel de impozit trebuie plătit de proprietarii de terenuri întregi sau acțiuni, precum și de cei care folosesc în mod constant terenul în mod legal. Această dispoziție este reglementată de articolul 388 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Chiria este plata, pe care chiriașul este obligat să-l dea proprietarului pentru faptul că își folosește bunul. Astfel, impozitul pe teren în majoritatea cazurilor este plătit de proprietar, nu de chiriaș.
Impozitul pe teren nu este plătit de acele persoane care plătesc impozitul unic. Acest lucru se întâmplă doar cu condiția ca ei să-și folosească site-ul pentru activități de afaceri.
Potrivit cu capitolul 31 din Codul fiscal al Federației Ruse, impozitul pe teren este necesar pentru terenurile de la locator, care sunt utilizate pentru deservirea clădirilor (atât rezidențiale, cât și nu) care sunt utilizate de persoane juridice sau persoane fizice în baza unui contract de închiriere. Proprietarul plătește și o taxă pe suprafața terenului dacă părți din clădirile situate pe acest teren sunt închiriate.
Chiriașului i se percepe o taxă dacă terenul, precum și alte proprietăți situate pe acest teren, sunt proprietatea statului.
Chiriașul care ridică clădiri pe teritoriul terenului închiriat plătește locatorului impozit pe teren.
Pentru a primi chirie, trebuie mai întâi să încheiați un contract de închiriere. Acest document stabileste si cuantumul impozitului, termenele de plata si conditiile in care se va efectua plata. Contractul specifică modul în care va fi plătită chiria. în numerar sau în natură.
Dacă, pe lângă teren, sunt închiriate și alte obiecte imobiliare, atunci taxa se poate percepe atât în totalitate pentru tot, cât și separat, pentru parcelă.
Contractul prevede o plată în numerar (indicată în ruble), în natură (o listă de produse), de lucru (tipuri și loc de muncă). Termenii pentru care proprietarul trebuie să primească plata în echivalentul specificat sunt, de asemenea, indicați aici. Dacă plata nu este plătită în termenul specificat, atunci chiriașul în contract indică o penalitate (procentul pe care chiriașul îl plătește pentru fiecare zi ulterioară a datoriei).
Valoarea taxei este fixă, dar poate fi modificată numai în astfel de cazuri:
Contractul de închiriere trebuie să descrie principalele caracteristici ale terenului, pe care chiriașul ar trebui să le cunoască.
Precizarea termenului contractului este obligatorie.
Dacă chiriașul intenționează să prelungească contractul, atunci se stabilește numărul de zile în care trebuie să informeze proprietarul asupra deciziei sale.
Cuantumul plății pentru teren, care este în posesia statului, precum și proprietatea municipală, se stabilește în funcție de tipul de utilizare a terenului și de tipul de chiriaș. Tariful de bază este stabilit de reprezentanții puterii executive.
Există un astfel de concept ca prețul standard al terenului". A fost introdus de organele guvernamentale ale Federației Ruse. Acest preț este stabilit pentru a asigura stabilitatea economică a relațiilor funciare în diferite tranzacții: vânzarea terenului către alt proprietar, donație, obținerea unui împrumut (un teren este un gaj), moștenire.
Prețul normativ al terenului se stabilește în fiecare an. Se stabilește în funcție de scopul utilizării terenului.
Autoguvernarea locală are tot dreptul să extindă sau să restrângă sfera terenului care este închiriat, să modifice costul chiriei, cu maximum 25%.
Plata pentru o suprafata care este proprietate privata, se stabileste la cererea locatarului, tinand cont de amplasarea amplasamentului, indepartarea de echipamentul tehnic, scopul chiriasului, veniturile primite din folosinta si alte conditii care sunt stipulate in contractul de inchiriere.
Informațiile cu privire la cuantumul impozitului trebuie depuse la fisc, care are propria sucursală în zona în care se află site-ul. Data scadentă este 1 iulie a fiecărui an. Dacă proprietarul are două sau mai multe terenuri în același sector, atunci se poate calcula plata totală a impozitului. Dacă terenul este situat în zone diferite, atunci plata se face separat către fiecare dintre departamentele de inspecție fiscală.
Suprafața de teren este supusă unei taxe, care trebuie plătită anual organelor municipiului de stat.
Prin închirierea terenului, proprietarul primește bani pentru teren. Taxa constă în impozitul pe venit al chiriașului, amplasarea terenului, dotarea tehnică și scopul utilizării.
Teren închiriat de la agențiile guvernamentale, se consideră acordat pentru utilizare. De aceea, chiriașul plătește impozit pe teren pentru utilizarea resurselor publice și a suprafeței.
În conformitate cu prevederile codului civil, chiria se referă la plățile către proprietarul unui teren pentru folosirea temporară a proprietății. Codul funciar al Federației Ruse, la rândul său, face referire la chiria la condițiile esențiale ale contractului - trebuie stabilită în contractul de închiriere, fără aceasta, acordul este invalidat.
În cazul în care un teren care este proprietate privată este pus în închiriere, cuantumul și forma plății de închiriere se stabilesc pe baza rezultatelor negocierilor dintre părți.
În ceea ce privește terenurile aflate în proprietatea federală sau municipală, există o procedură diferită pentru determinarea sumei chiriei - prin decizie a organismelor de autoguvernare.
Codul civil al Federației Ruse stabilește că chiria poate fi furnizată în următoarele forme:
Părțile au dreptul să-l schimbe numai după douăsprezece luni. Dacă contractul prevede o modificare trimestrială sau lunară, tranzacția va fi considerată nulă.
Impozitul pe teren se prescrie la nivel legislativ (articolele 387-398 din Codul fiscal). Se plătește în favoarea statului atât de către persoanele juridice, cât și de către persoanele fizice care dețin terenuri.
Prin baza de impozitare se înțelege valoarea cadastrală a terenului (aceasta, la rândul ei, este determinată în conformitate cu legislația funciară). Perioada fiscală corespunde unui an.
Cotele de impozitare sunt stabilite de municipalități, dar ținând cont de articolul 394 din Codul fiscal al Federației Ruse, acestea nu pot depăși 1,5% și 0,3% pentru terenurile utilizate în astfel de scopuri:
După cum puteți vedea, există multe diferențe între conceptele de chirie și impozit. Primul tip de plată este plătit de cei care folosesc terenul proprietarului său, iar deducerile fiscale sunt suportate chiar de proprietar și transferate statului.
Principalele documente legislative care reglementează plățile de închiriere și impozite în sfera pieței funciare sunt Codul Fiscal și Codul Funciar al Federației Ruse. Procedura de calcul și plată a chiriei de către chiriaș este descrisă la articolul 39.7 din Codul funciar, iar impozitul pe teren este reglementat de codul de profil al Federației Ruse, articolele de la 387 la 398.
determină cercul contribuabililor din sectorul funciar. Dispozitia 2 a articolului de mai sus prevede retragerea de pe lista contribuabililor a organizatiilor si persoanelor fizice care folosesc terenuri cu drept de folosinta gratuita (inclusiv urgent) sau in baza de.
Înseamnă că chiriașul nu are nicio obligație față de stat să plătească impozitul pe teren, deși folosește site-ul. Pe durata contractului de închiriere, proprietarul rămâne proprietarul legal și plătește impozit către Federația Rusă o dată pe an, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal.
TVA - alias taxa pe valoarea adăugată - este adesea confundată cu terenul, dar acestea diferă semnificativ. Pentru a ne da seama cine și când ar trebui să plătească TVA, trebuie luați în considerare mai mulți factori. Și primul - de la care se efectuează contractul de închiriere.
Dacă , atunci chiriașul poate uita de TVA. Dacă proprietarul terenului din contractul de închiriere este o persoană fizică sau juridică, TVA-ul va fi prezent împreună cu impozitul pe teren și chiria.
Criteriile clare pentru calcularea TVA sunt descrise în paragrafe. 17 p. 2 din articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse. TVA se percepe și pentru contractele de subînchiriere.
De exemplu, o persoană, care a închiriat un teren de la stat, a decis să încheie un acord suplimentar cu un antreprenor privat. În acest caz, chiriașul inițial nu va plăti TVA, dar și PE care a încheiat un acord cu o persoană fizică (deși pentru un teren deținut de Federația Rusă) va trebui să plătească și el acest impozit.
TVA are o cotă fixă de 18%.
Exemplu: baza impozabilă este de 1000 de ruble, pentru a calcula valoarea TVA-ului, trebuie să înmulțiți 1000 cu 18% - obținem 180 de ruble de impozit.
O formulă aprobată este utilizată pentru a determina valoarea chiriei în cazul transferului de teren în folosință temporară de către o persoană fizică.
Valoarea alocației în piață x Rata de refinanțare pentru perioada curentă = Chiria
Este determinat de un expert și nu mai târziu de șase luni înainte de închirierea site-ului, iar rata de refinanțare este determinată de Banca Centrală a Federației Ruse. În 2017, rata de refinanțare (a fost echivalată cu rata cheie) a fost stabilită la 7,75%.
La înregistrarea unui contract de închiriere de la o persoană juridică se folosește aceeași formulă ca și pentru o persoană fizică. Trebuie să aflați costul alocației (parcela) și rata cheie a Băncii Centrale a Federației Ruse.
Exemplu de calcul: rata este de 7,75%, iar valoarea cadastrală a parcelei ipotetice este de 10 mii de ruble. Înmulțim 10.000 cu 7,75% și obținem chiria - 775 de ruble.
Municipalitățile și guvernul federal au mai multe metode pentru a determina chiria deodată - folosind o licitație, la valoare cadastrală, la valoarea de piață, ghidată de o rată de închiriere. De exemplu, dacă costul este calculat conform COP, atunci acesta va corespunde următorului indicator - de la 0,01% la 2% din valoarea cadastrală.
Dacă municipalitatea alege să calculeze valoarea de piață, aceasta înmulțește valoarea de piață cu rata de refinanțare a Băncii Centrale. Tariful de închiriere este utilizat extrem de rar, pentru site-urile în care se află infrastructura și facilitățile de inginerie.
Impozitul pe teren se calculează după următorul algoritm:
Valoarea cadastrală x cota în drept x cota impozitului = suma impozitului
Valoarea cadastrală poate fi găsită în documentul relevant sau pe site-ul Rosreestr. Mărimea cotei corespunde numărului de chiriași, iar cota de impozitare este o valoare fixă în fiecare regiune.
De exemplu: să luăm o rată de 0,7% și o valoare cadastrală de 24 de mii de ruble. Atunci calculul va arăta astfel: de 24.000 de ori 0,7% este egal cu 168 de ruble.
Un algoritm similar este folosit pentru persoanele juridice, vom folosi un alt exemplu de calcul.
Exemplu: o persoană juridică încheie un contract de închiriere cu o persoană fizică pentru închirierea unui teren cu un CA de 50.000 de ruble la o rată de impozitare aprobată de municipalitate la nivelul de 1,4%. Calculul se va face astfel: 50.000 x 1,4% = 700
Persoanele fizice primesc notificări de la Serviciul Fiscal Federal, care indică suma și detaliile pentru plată.
Atasamentul la notificare este semnat de destinatar ca confirmare a corectitudinii datelor. După aceea, persoana transferă suma necesară în cont.
Persoanele juridice calculează singur suma și o transferă în contul Serviciului Fiscal Federal la sfârșitul perioadei de raportare, care este, conform legii ruse, un an.
După cum puteți vedea, există multe nuanțe în legislația funciară a Federației Ruse. Impozitul pe teren este plătit de proprietarul terenului, iar chiriașul este de acord cu utilizarea temporară a terenului pe bază de închiriere. TVA se percepe numai dacă terenul pe care se încheie acordul este proprietate privată și nu proprietate de stat.
