Az értékelési szolgáltatások költségebefejezetlen építkezések:
*Az értékelési jelentés egy megfelelő dokumentum Szövetségi törvény 135. szám „Körülbelül értékelési tevékenységek V Orosz Föderáció"és Szövetségi Értékelési Szabványok (FSO 1., 2., 3. és 7.). A dokumentum terjedelme 40 oldal.
Hogyan általában mint befejezetlen építkezések, épületek vagy építmények változó mértékben készenlét.
Egy befejezetlen építési projekt értékének becslése a következőkhöz kapcsolódhat:
Az ingatlanértékelés befejezésekor megállapított végső költséget nemcsak az objektum készültségi foka, hanem olyan tényezők is befolyásolják, mint például: az objektum elhelyezkedése; állapota az esemény időpontjában értékelő munka; a vásárolt elektromos és hőenergia; a telek nagysága és beépítésének sűrűsége, egyéb tényezők.
A befejezetlen építési projekt értékelésének megkezdésekor először meg kell határozni a létesítmény összetételét, a létesítményre vonatkozó meglévő jogokat és a jogosultakat. Ezenkívül az értékelőnek meg kell értenie az építés befejezésének vagy felfüggesztésének okait.
Az építkezés leállításának leggyakoribb okai a következők:
A beruházó/fejlesztő pénzügyi nehézségei.
Általános keresletcsökkenés az ingatlanpiacon ebben a szegmensben.
A projekt hibái vagy jelentős technikai hiányosságai.
Hirtelen feltárt körülmények jogi, pénzügyi ill technikai jellegű jogokkal kapcsolatban földterület a tárgy alatt.
Az építkezés leállításának körülményeinek és okainak feltárása segít a Prime Consulting LLC szakembereinek abban, hogy helyesen meghatározzák a létesítmény legjobb további felhasználását. Ezen okok elemzése után számításaink során figyelembe vesszük ezeket a kockázatokat, és megbízhatóbb adatokra és előrejelzésekre alapozzuk értékelésünket.
Az értékbecslő munkájának következő része az pontos meghatározás befejezetlen építési projekt műszaki paraméterei. Ezek a paraméterek általában a következőket tartalmazzák:
az objektum és fő szerkezeti elemeinek fizikai méretei, teljes területés építési volumen.
Az egyes szerkezeti rendszerek (alap, falak, keret, födémek, nyílások, tető, tetőfedés, belső dekoráció, berendezések, kommunikáció).
Az egyes szerkezeti rendszerek kopása és az egyes rendszerek használatának lehetősége az építkezés folytatásakor, figyelembe véve a meglévő kopást. Ha van ilyen lehetőség, számolja ki a fő rendszerek javításának és a létesítmény további használatára alkalmas állapotra történő helyreállításának költségét. Az értékelő arra a következtetésre is juthat, hogy az objektum lebontása ésszerűbb lenne.
A jogi és technikai elemzés megkezdheti a befejezetlen építkezés legjobb felhasználásának meghatározását. A folyamatban lévő munka értékelésénél ez a legfontosabb szakasz, mivel től származik a helyes választás a legjobb mód további felhasználás tárgy függ a finanszírozás összegétől az építés befejezéséhez és az objektum költségétől az üzembe helyezés után. Az értékbecslőnek azt a jövőbeni felhasználási lehetőséget kell választania, amelyben az értékelendő ingatlan forgalmi értéke maximális lesz.
A gyakorlatban egy objektum további felhasználásának megválasztása leggyakrabban három fő lehetőség megfontolásától függ:
Az építkezés befejezése az eredeti terv szerint.
Objektum megváltoztatása és újracélzása már felállított struktúrák használatával egy új projektben.
Tárgy bontása vagy szétszerelése, új tárgy építése vagy földrészlet más célú felhasználása.
Vegye figyelembe, hogy a harmadik lehetőség választása esetén csak a telek lesz értéke az új befektető számára, és a felállított építmények csak akadályozzák az új építkezést. Ezeknek az építményeknek a hozzájárulása a telekköltséghez negatív lesz, mivel lebontásuk szükséges további kiadások a beépítetlen telken való építkezéshez képest.
Most az értékelési módszerek kiválasztásáról. Rögtön elmondható, hogy az összehasonlításon alapuló módszereket ritkán alkalmazzák a befejezetlen építési projektek értékelésére, mert nagyon kevés ajánlat van befejezetlen ingatlanok eladására, és maguk az objektumok is nagyon különböznek egymástól, és nem lehet helyes összehasonlítás. Ráadásul nagyon nehéz felmérni a fokozatot építési készültség analóg objektumok. Az egyetlen fennmaradó módszer a költség- és bevételi megközelítés.
Mód költség megközelítés jól működjön, ha az ingatlan legjobb kihasználása az eredeti terv szerinti (vagy kisebb módosításokkal) az építkezés folytatása. Ebben az esetben a költségszemlélet elvei alapján elegendő, ha az értékbecslő egyszerűen kompromisszumra viszi mindkét felet - a vevőt és az eladót. Az eladó fő motivációja ugyanis az, hogy visszaadja az objektumba fektetett pénzeszközöket (esetleg haszonnal, esetleg kedvezménnyel), és ha az értékbecslő által számított érték megközelíti ezt az értéket, akkor az eladó elvileg beleegyezik. ezen az áron a tranzakcióhoz. Ami a vevőt illeti, megérti, hogy körülbelül ugyanannyit kell költenie a meglévő építmények felépítésére, és gyakran kész egyszerűen kifizetni, hogy időt takarítson meg. Ez jó lehetőség a vevő számára, ha az építkezés leállítása után nincs kétsége az építkezés minőségével és biztonságával kapcsolatban.
Több nehéz helyzet akkor fordul elő, ha legjobb felhasználása a befejezetlen építkezés tárgyát annak teljes újrahasznosításaként vagy lebontásaként ismerik el. Ebben az esetben a felek nehezebben tudnak kompromisszumot kötni, mivel az eladó továbbra is a költségeire koncentrál (az eladó mindig igyekszik kompenzálni a költségeit), a vevő pedig a meglévő tervek felhasználásának lehetetlensége miatt. , csak a jövőbeni költségeit és jövőbeli bevételeit nézi meg, és ezek alapján határozza meg az objektum költségét, csak a telek költségét figyelembe véve. Ebben az esetben a költség- és bevételi megközelítés is használható az értékeléshez, de előnyben kell részesíteni jövedelmi megközelítés mióta bent van nagyobb mértékben figyelembe vesz Jelen állapot tárgyat és felhasználási kilátásokat.
Nincsenek egyedi esetek, amikor egy létesítmény építését megszakítják egy bizonyos szakaszban. És ennek oka lehet különféle tényezők: hiány Pénz, hűtlen fejlesztői szabályzat megváltoztatásakor piaci helyzetés még sok más. befejezetlen építési terület játszik fontos szerep, hiszen nem csak azért lehet használni közvetlen cél, hanem az erre a telekre kiadott engedélytől függően újra is rendelheti.
Miért van szüksége a befejezetlen építkezés értékelésére?
A befejezetlen építkezés szakértői értékelése a következő dokumentumok birtokában lehetséges:
A projekt teljes költsége, becslés.
Az objektum műszaki jellemzői és rendeltetése.
Az elvégzett munka költsége a tényleges ill alapár
Átvételi igazolások.
Rejtett munkát végez.
Egy telken.
Tárgy.
A tulajdonjogot a vásárlás után igazolják becslési dokumentációés engedélyt ad a létesítmény építésének folytatására. A munka befejezése után a tulajdonjog kiadására kerül sor. És csak ezt követően engedélyezett a regisztráció az MBTI-nél.
Leggyakrabban a befejezetlen építkezések vizsgálatát épületekhez, építményekhez rendelik. Objektív értékelés Egy ilyen eljárás megköveteli az objektumok helyes osztályozását. Ez teszi lehetővé, hogy a befejezetlen épületek a jövőben jövedelemtermelő ingatlanként működjenek. A létesítmény tervezési szabványai szerint minden épület és építmény szándékos cél több típusra oszthatók:
Ipari.
Nyilvános.
Néha egy ilyen építési értékelés segít látni jelenlegi érték kifogásolja és megértse az ingatlanpiac helyzetét.
A befejezetlen építkezés értékelése egy sor speciális intézkedést jelent piaci ár Mert építési projektek, ami szerint különböző okok nem készültek el. A befejezetlen és molyos építési projektek száma meglehetősen nagy, nagyrészt a hosszú távú instabilitás miatt gazdasági helyzet Az Orosz Föderációban. Azonban in Utóbbi időben A befejezetlen építkezések értékelése iránti érdeklődés folyamatosan növekszik, mivel az ilyen objektumok gyakran magas befektetési vonzerővel rendelkeznek, és nagy területeken helyezkednek el. gazdasági potenciál. Molylepte épületek befejezése hozhat nagy haszon a szerzői jog tulajdonosának. BAN BEN egyes esetekben az épület felszámolás alatt áll, és ehhez meg kell határozni az ún. felszámolási értéket. A befejezetlen építkezés értékelését sokféle helyzetben végzik:
A befejezetlen építkezés értékelése - eléggé összetett megjelenésértékelő tanulmányokat, hiszen nem csak alapos ismereteket igényel építési technológiák, hanem a közgazdaságtan, ökológia, geológia és más tudományok területén szerzett ismereteket is. Az értékelést olyan hozzáértő személynek kell elvégeznie, aki nagy tapasztalattal rendelkezik az ilyen típusú elemzések elvégzésében.
Az Orosz Föderációban van nagyszámú különböző objektumok, amelyek építése nem fejeződött be. A befejezetlen objektumok felhasználásra készültek különböző területeken emberi létezést és különböző funkciókat látott el. Az értékbecslők munkájának megkönnyítése érdekében szükséges volt a szerkezetek csoportosítása egyes jellemzők és megkülönböztető jellemzői. A befejezetlen építkezés értékelésekor az objektumokat a következőképpen osztályozzák:
A befejezetlen építkezés elbírálásához szükséges dokumentumok két csoportra oszthatók - a címadatokat tartalmazó dokumentumok és a leíró dokumentumok. műszaki állapot tárgy. Az első csoport dokumentumai a következők:
A második csoport dokumentumai a következők:
A befejezetlen építkezések értékelési eljárása során a képzett és hozzáértő szakemberek a szövetségi értékelési szabványokra (FSO) támaszkodnak. Az 1. számú szövetségi értékelési szabvány szerint a befejezetlen építkezés értékelési eljárása ben kötelező a következő lépéseket kell tartalmaznia:
A megállapodás megkötéséhez a vizsgálat kezdeményezőjének fel kell vennie a kapcsolatot a szakértői központtal előzetes egyeztetés céljából. Ezen a rendezvényen lehetőség nyílik az értékelés céljainak és a szakemberre háruló feladatok meghatározására. A konzultáció során egy felmérés lebonyolításának feladatát is megfogalmazzák, amely minden bizonnyal szerepel a szerződésben. Az 1. számú szövetségi értékelési szabvány szerint az értékelési tevékenységek elvégzésének feladatának a következő adatokat kell tartalmaznia:
A szerződés megkötése után a szakértő megkezdi az értékelési tevékenységeket. A vizsgálat kezdeményezőjének be kell nyújtania minden szükséges dokumentumot és információt a befejezetlen építtető értékelt tárgyáról. Alapján előzetes elemzés, a szakember kiválaszt egy értékelési módszertant és mindent elvégz szükséges számításokat. Ezt követően a szakértő összegzi a kapott eredményeket, és kiszámítja az értékelt befejezetlen építési projekt végső költségét, az értékelési feladatban szereplő költségtípus szerint.
Az utolsó szakaszban a folyamatban lévő építkezés értékelési szakembere megfogalmazza az elemzés fő eredményét - az értékelő jelentést. Ez a jelentés a következő adatokat tartalmazza:
A jelentéshez melléklet is tartozik, amely tartalmazza a befejezetlen építkezés elbírálásának kezdeményezője által benyújtott összes dokumentum másolatát. Ezek a papírok magukban foglalják a jogcímet és a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat, igazolásokat műszaki leltár, a vizsgált objektum jellemzői, következtetések speciális típusok vizsgálatok és így tovább.
A befejezetlen építkezések értékelésében végzett szakemberek tevékenysége teljes mértékben összhangban van az Orosz Föderáció szövetségi szabványaival az értékelési tevékenységek területén.
Az értékelési tevékenységek területén a szakértők tevékenysége szabályozott szövetségi szabványokértékelések (FSO).
Az 1. számú szövetségi értékelési szabvány (FSO 1) tartalmazza az értékelési tevékenységek főbb rendelkezéseinek és fogalmainak leírását. Harmadik fejezet e dokumentumból leírja az értékelési tevékenységek végzésének megközelítéseit. Három megközelítés létezik: nyereséges, költséges és összehasonlító. Az értékelés során e megközelítések egyikének megfelelő módszereket alkalmaznak. A megbízható becsléshez általában megfelelő technikák kombinációját alkalmazzák különböző megközelítések. Az FSO 1 4. fejezete tartalmazza fontos információ az értékelési tevékenység végzésére vonatkozó eljárás követelményeiről.
A 2. számú szövetségi értékelési szabvány (FSO 2) szabályozza az értékelés céljait, valamint az értékelési tevékenységek végzése során meghatározható értéktípusokat. Jelen dokumentum 2. fejezete szerint az értékelés fő célja az értékelt ingatlan értékének megállapítása. Az elbírálási megbízásban fel kell tüntetni a költség fajtáját. Az értékelés eredménye a vizsgált tárgy értékének végső értékét jelenti. Ennek a szabványnak a 3. fejezete az értékelt objektum négy értéktípusát azonosítja: piaci, befektetési, felszámolási és kataszteri értéket.
Federal Assessment Standard No. 3 (FSO 3) tartalmazza teljes lista az értékelő jelentés követelményeit. A jelen szabványban szereplő összes követelmény három csoportra oszlik: az értékelő jelentés elkészítésére vonatkozó követelmények, a jelentés tartalmára vonatkozó követelmények, valamint az értékelési folyamat során elemzett adatokkal és dokumentumokkal kapcsolatos információk megjelenítésére vonatkozó követelmények.
Mi az a befejezetlen építkezés? Ez még nem ingatlan, de egyszer csak azzá kell válnia (lehetőleg minél előbb). A befejezetlen tárgyak akkora odafigyelést, pénzügyi befektetést és folyamatos ellenőrzést igényelnek, hogy a tulajdonos számára a legnagyobb ünnep jövőbeli ingatlanok Lesz egy nap, amikor végre üzembe helyezik az oly régóta épülő létesítményt. De amíg el nem jön ez a nap, nagyon valószínű, hogy szükség lesz a befejezetlen építési projektek értékelésére.
És szükség lehet rá olyan esetekben, mint:
1. Az építkezés még nem fejeződött be, az épület még nem termel bevételt, és rendeltetésszerűen még nem használható, de még pénzügyi injekciókat igényel, és nem világos, hogy mindez mikor ér véget. Itt jön jól a folyamatban lévő építkezés értékelése. A befejezetlen építési projektek vizsgálata és szakszerű értékelése után kiderül, mennyi pénzre lesz még szükség, mennyi időt fordítanak a befejezésre. Ezután beszélhetünk a további építkezés jövedelmezőségéről. Tehát be ebben az esetben A befejezetlen építkezés értékelése lehetőséget ad a helyzet ellenőrzésére és annak romlására való időben történő reagálásra.
2. Ha több tulajdonos igényt tart egy befejezetlen tárgyra, és nincs értelme egyiküknek folytatni az építkezést, mivel a munka befejeztével kész ingatlan minden szerzőijog-tulajdonos „finomságává” válik, akkor a befejezetlen építkezés értékelése a helyzet megoldásának egyik módja. A kapott eredmények alapján minden jogtulajdonos részt vehet, illetve rábír további építkezés, illetve célszerűbb lenne felfüggeszteni vagy megszüntetni.
3. Ha egy befejezetlen tárgy már régóta „befagyott”, vagyis nem folyik rajta munka, akkor a befejezetlen építkezés értékelése segít meghatározni a kopás vagy sérülés mértékét, valamint a befejezéshez szükséges mennyiséget. Építkezés. Például, ha nincs tető vagy ablak, akkor az eső és a hó lassan, de biztosan tönkreteszi a falakat és a mennyezetet, ami negatívan befolyásolja a befejezetlen tárgyat, és a munka folytatásának költségeihez vezet. A befejezetlen építkezések értékelése ilyen esetekben az egyetlen A helyes út tervezze meg a keletkező ingatlanból jövő kiadásait és bevételeit.
4. Ha valaki egy befejezetlen ingatlant szeretne vásárolni az építkezés folytatása érdekében (vagy más célra használni), akkor a befejezetlen építkezés felmérése segít azonosítani valós költség. A szakemberek segítsége ebben az esetben garancia arra, hogy nincs túlfizetés.
5. Abban az esetben, ha a fejlesztő vagy a szerzői jog tulajdonosa bármilyen okból úgy dönt, hogy továbbértékesít egy befejezetlen ingatlant, akkor a befejezetlen építkezés értékelése lehetővé teszi, hogy megtudja valós ár, amely lehetővé teszi, hogy igazolja a potenciális vásárló.
1. Szükség esetén felmerülhet a befejezetlen építkezés értékelésének szükségessége ezt a tárgyat az építésével foglalkozó szervezet mérlegébe kerüljön.
2. Csak abban az esetben, ha egy befejezetlen tárgy piaci értékét kell megtudnia független értékelés A folyamatban lévő építkezés a valós képet tükrözheti.
3. Döntéskor a befejezetlen építkezések értékelését is figyelembe kell venni további sorsa tárgy.
4. Ha a szerzői jog tulajdonosa egy befejezetlen tárgyat szeretne eladni, jelzálogba helyezni, vagy más birtokába kívánja adni, akkor a befejezetlen építési tárgy értékelése alkalom arra, hogy valós árat kapjon érte.
A befejezetlen építési projektek értékeléséhez a szakértőnek számos dokumentumra és néhány adatra lesz szüksége az objektumról:
- olyan dokumentumok, amelyek jelzik jogi státuszügyfelet, és bizonyítja cselekedeteinek jogszerűségét;
- a befejezetlen építkezés értékelési tárgyának pontos címe;
- becslés, projektdokumentáció a projekt jóváhagyásának területének és időpontjának megjelölése;
- milyen létesítmény épül (gyár, apartman, raktárak stb.);
- mikor várható az építkezés befejezése és a befejezetlen építkezés értékelési tárgyának üzembe helyezése;
- az építkezésre elfoglalt telek iratait stb.
A befejezetlen építkezés értékelésének sajátossága, hogy a befejezetlen tárgy még nem olyan ingatlan, amelynek egyértelmű bizonyos költség. Termelni hozzáértő értékelés befejezetlen építkezés esetén a szakembernek nemcsak a dokumentumokat kell tanulmányoznia, hanem a megrendelőnél jobban meg kell találnia az objektum „előnyeit” és „hátrányait”, és meg kell indokolnia a kapott eredményt.
Először is, amikor megkezdődik a befejezetlen építési projektek értékelése, a szakértőnek mindent össze kell gyűjtenie szükséges dokumentációt, azonosítsa az összes lehetséges szerzői jog tulajdonosát. Ha az építkezést határozatlan időre felfüggesztették vagy „befagyasztották”, az értékbecslőnek meg kell derítenie, hogy ez miért történt. A következő kötelező lépés az, hogy menjen megállapított objektum a befejezetlen építkezés közvetlen értékelése. Az értékbecslő meghatározza az objektum műszaki paramétereit, ami minden elemének készenlétét jelenti - alapozás, falak, mennyezetek, padlók, tető stb. Azonnal kiszámítják a szerkezeti elemek kopásának vagy károsodásának százalékos arányát, valamint a későbbi építésben való felhasználásuk lehetőségét. Az értékbecslő cég szakembere szükség esetén számításokat is végez, amelyek lehetővé teszik számunkra, hogy pontosan megjósolhassuk a létesítmény fő rendszereinek javítási és helyreállítási munkáinak költségeit.
A befejezetlen építkezések felmérése talán az egyik legnehezebb vizsgálat értékbecslő cégek, ezért szakterületük igazi szakembereinek kell vele foglalkozniuk. Hamis szerénység nélkül kijelentjük, hogy ilyen szakemberek dolgoznak nálunk, ezért garanciát vállalunk jó minőség befejezetlen építkezés értékelése.
A legtöbb piaci szereplő ismeri az értékelési folyamatban használt három módszert: a bevétel (befektetés megtérülése), az értékesítés összehasonlítási módszere (analóg tárgy vásárlása) és a költség (csere- vagy újratermelési költség). Ezen megközelítések mindegyike figyelembe veszi a költségeket különböző szögekből, mindegyiknek megvannak a maga előnyei és hátrányai. Befejezetlen építési projektek esetén a költség és a módszer a leginkább alkalmazható.
Miért nem működnek más módszerek?
Közelebbről megvizsgálva alapelvek Látható, hogy a költségek három megközelítése alapvető különbséget mutat költség módszer a másik kettőtől. Az árbevétel-összehasonlítás módszere és a bevételi módszer a definíción alapul pénzösszegeket, ingatlannal végzett operatív tranzakciókból származik - bérleti díjak(bevétel módszer) vagy az objektum eladási ára (értékesítési összehasonlítási módszer). A költségmódszer az ingatlant anyagok, munkaerőköltségek és kezelési költségek halmazának tekinti. Függetlenség ez a módszer Az ingatlanügyletek anyagi kifejeződéséből adódik a költségszemlélet egyik fő előnye a befejezetlen tárgyak értékének felmérésekor.
Érdemes megjegyezni egyet is jogi pont, az orosz piaccal kapcsolatos. A piaci érték meghatározása megköveteli, hogy az értékelt tárgy szabadon cserélhető legyen és nyíltpiaci. A jelenlegi szerint Orosz törvényhozás, az építkezés befejezéséig és hivatalosan állami jóváhagyás a tárgy nem tekinthető tárgynak, és ezért jogi csere tárgya. E feltétel mellett a befejezetlen építkezéseknek nem lehet piaci értéke. Az ilyen tárgyak értékelésénél másfajta értéket kell meghatározni a társasághoz fűződő jogokhoz, és nem a tulajdonhoz, vagy feltételezni annak hiányát. jogi korlátozások. Ebben a cikkben azt javasoljuk, hogy az építési költségek érvényes mérőszámok lehetnek.
A részben befejezetlen ingatlan az építkezés befejezéséig alig vagy egyáltalán nem működik. Nem valószínű, hogy egy befejezetlen projekt bevételt fog kapni formájában bérlés(a bevételi módszer nem alkalmazható), és szintén nem valószínű, hogy hasonló, befejezetlen ingatlanok értékesítésére vonatkozó adatok találhatók a piacon (az értékesítési összehasonlítás módszere nem alkalmazható). Következésképpen ezek a módszerek nem használhatók fel egy épülő ingatlan értékelésére. A teljesebb állapotú ingatlanoknál alkalmazható az a technika, hogy az ingatlant készként értékelik, majd levonják a befejezési költséget, de figyelembe kell venni az adott ingatlan befejezetlenségére vonatkozó esetleges piaci engedményeket.
Hogyan működik a költségmódszer?
Bár ez a módszer sematikus formában egyszerűnek tűnik (lásd a táblázatot), a gyakorlatban bonyolultabb. Minden építési projekt esetében, legyen az régi vagy új, kész vagy befejezetlen, először meg kell határozni a költségalapot. A csereköltség vagy a reprodukciós költség között kell választani. A csereköltség tükrözi a munkaerő mennyiségét és anyagköltségek szükséges egy olyan épület létrehozásához, amely funkcionalitásában hasonló a vizsgált objektumhoz. A sokszorosítás költsége azonos anyagok felhasználását feltételezi a tárgy pontos másolatának elkészítéséhez, beleértve az elavult anyagokat, tervezési hibákat és egyéb hibákat. Az értékelő kiválaszt egy költség fogalmat, amelyre vonatkozik konkrét eset. A reprodukálási költség akkor jár, ha egy tárgy különleges vagy egyedi jellemzői elválaszthatatlanul kapcsolódnak a célhoz. Ilyenek például a történelmi épületek, templomok, ipari épület, kifejezetten a egyes fajok Termelés.
A csereköltséget leggyakrabban használják, és minden olyan objektum piaci értékének meghatározására alkalmazható, ahol a funkcionalitás a meghatározó tényező. Az értékelés több költségmérőt vagy azok kombinációját alkalmazza, de ügyelni kell arra, hogy a meglévő fejlesztések egyetlen eleme se kerüljön kétszeres számításba. Az alábbi táblázat bemutatja a projekt építési költségeinek meghatározásának módszereit, amint alkalmazásuk bonyolultabbá válik.
A korai fázisú, folyamatban lévő építkezés értékelésénél a pótlási költséget tekintjük a legelőnyösebbnek, és valószínűleg az egységköltség módszere lesz az elvégzett elemzés fő része. Ennek a módszernek a költségszakértője azonban gyakran nem áll a becslések rendelkezésére, mivel általában építési és költségszakértők segítségét igényli. A költségek szintjének meghatározása a legproblémásabb az értékbecslő számára orosz piac. Egyszerűen nincsenek nyilvánosan elérhető és megbízható információforrások építési költségek, míg a nyugati értékbecslők olyan online forrásokat használnak, amelyek több éves elemzési adatokat tartalmaznak szinte minden lehetséges épülettípusról és fejlesztésről. Elérhető információk az orosz piacon főleg ben képviseltetik magukat pénzegységek, amelynek árfolyama instabil volt és inflációnak volt kitéve. A becslőnek nagyon kevés ellenőrizhető építési költségadata áll a rendelkezésére, és személyesen kell gyűjtenie az építési adatokat az elsődleges forrásokból.
A felhalmozott értékcsökkenés mértékének meghatározásának nehézsége a befejezetlen projekt készültségi fokától függően változik. Fizikai romlás attól függ, hogy a befejezetlen objektum elemei mennyire voltak kitéve időjárási viszonyok. Az időjárási hatás a helyi éghajlattól, a hatás időtartamától és a hatás mértékétől függ a vizsgált ingatlan készültségi fokától függően.
Funkcionális viselet kész épületek az épület valamilyen funkcionális hibája miatt a bevétel egy bizonyos részének elvesztéseként vagy e hiba elhárításának költségeként mérik. A befejezetlen építési projektek esetében nehéz meghatározni a tervezési hibák vagy a nem hatékony anyagok értékre gyakorolt hatását.
Részleges értékvesztés ütközés következtében külső tényezők a piaci változások következménye lehet, és az épület értéke attól is függ, hogy az építkezés egy adott szakaszában az épület rendeltetése megváltozhat-e.
Alapján gazdasági elv csere, egyértelmű, hogy a vevő számára egy bizonyos betonból, fémből és téglából készült szerkezetért (folyamatban lévő építés) fizetett összeg meghaladja a csere költségét új dizájn. Így egy cikk csereköltségének újként történő meghatározása a költség felső korlátját jelenti. A fizikai, funkcionális és környezeti tényezőkből eredő értékvesztés mértékének meghatározása az érték olyan szintre való csökkentését szolgálja, amely tükrözi. valós lehetőség mintaként értékelt tárgy helyettesítésére alkalmas épület építésének befejezése meglévő épület versenypiacon.
Gerald Gage - Partner, Üzleti Értékelés és tanácsadási szolgáltatások ingatlanokhoz az Ernst & Youngtól
9. (21) számú kereskedelmi ingatlan 2004. szeptember
