Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.
Házigazda: http://www.allbest.ru/
Terv
Bevezetés
1. Az értékelési tevékenységek fejlesztése Oroszországban
1.1 Az értékelési tevékenységek története
1.2 Az értékelési tevékenység állami szabályozásának rendszere
2. Az ingatlanértékelés költségszemlélete
2.1 Az ingatlanértékelés költségszemléletű megközelítésének lényege
2.2 A költségmódszer hatálya és korlátai
2.3 A bekerülési érték módszerrel történő ingatlanértékelés szakaszai
2.4 Az ingatlanok teljes pótlási költségének elemzése
2.5 A föld forgalmi értékének meghatározása
2.6 Ingatlan értékcsökkenésének meghatározása
2.7 Az ingatlan és a telek összértékének meghatározása
Következtetés
Az irodalmi források listája
BAN BENvezető
A mai napig aktuális az ingatlanértékelés kérdése, mert. Az ingatlan minden társadalom gazdasági és társadalmi-kulturális életében különleges szerepet játszik, a legfontosabb gazdasági erőforrásként és annak a térbeli környezetnek a szerepét tölti be, amelyben bármilyen emberi tevékenységet végeznek. Az ingatlan a világ összes országának nemzeti vagyonának legfontosabb eleme. Bármilyen magas is az ország ipari és szellemi fejlettsége, a föld mindenütt a nemzeti vagyon jelentős részét teszi ki, és általában az ingatlanok teszik ki a világ vagyonának több mint 50%-át.
Ezért az ingatlanpiac fejlesztése nagyon fontos mind a jogi személyek, mind a magánszemélyek számára, a befektetési tevékenység élénkítése, a társadalom és a gazdálkodó szervezetek ingatlanigényeinek kielégítése, a jelzáloghitelezés fejlesztése, végső soron a gazdaság fejlesztése.
Jelenleg, amikor megjelentek az ingatlantárgyak adásvételére vonatkozó szabályozási keretek, egyre inkább szükséges a vállalkozások és ingatlantárgyak (ideértve a telkeket is) értékének meghatározására ingatlan adásvételekor, hitelfelvételkor. vagyon, adóalap meghatározása, vagyonbiztosítás , vállalkozási telkek részesedésének kiosztása, átszervezés, felszámolás, valamint öröklési jogok igénybevétele és bírósági ítélet. Mára az ingatlanpiac kezd civilizált formákat ölteni, kezd kialakulni a szükséges infrastruktúrája. Ezért egyre fontosabbá válik egy adott ingatlan árának helyes meghatározása.
Jelenleg elismert szükségletté válik az ingatlanértékelési eszközök alkalmazása a vállalkozások napi tevékenysége során.
A téma aktualitását az adja, hogy az ingatlanértékelést a vállalkozás számára olyan stratégiailag fontos feladatok elfogadásakor alkalmazzák, mint a vállalkozás ingatlankomplexumának kialakítása; cégkapitalizáció kezelése; a vállalkozás hiteltörténetének kialakítása; új termékvonalak kialakítása.
Ezenkívül az ingatlanértékelési mechanizmusokat aktívan használják a vállalkozás jelenlegi tevékenységei során: a vállalkozás ingatlanegyüttese kereskedelmi célú felhasználásának megszervezése; hitelprogramokon dolgozni; a vállalkozás optimális adópolitikájának kialakítása; a számviteli, adó- és vezetői számvitel rendszerének megszervezése.
A munka célja: a költségmódszer szerkezetének elemzése, az ingatlanértékelés mechanizmusának átgondolása.
A munka tárgya az ingatlanértékelés költséges megközelítése.
A tantárgyi munka tárgya az értékbecslési tevékenységet szabályozó jogszabályok.
1. Rértékelési tevékenységek fejlesztése Oroszországban
1.1 Az értékelő tevékenység története
Az ingatlanértékelés, mint az állami gazdaságpolitika egyik eleme a 18. század közepén kezdett kialakulni Oroszországban a társadalmi-gazdasági rendszer változásával összefüggésben. Ez mindenekelőtt a fiskális kataszter, vagyis az ingatlanok adózási célú leírásának és értékelésének szükségessége volt.
Az adózási célú ingatlanértékelési rendszer kialakítása Oroszországban az addigra Nyugat-Európában már elvégzett hasonló munkák közvetlen hatására történt. becsült érték piac költséges
Az ingatlanadó-rendszer kialakításának oka a legtöbb országban az adók egyenetlen elosztása volt a fejtörvényről a jövedelemadózásra való átmenet során. Az ilyen rendszerek alapját az ingatlanokat leíró és értékelő anyagokat tartalmazó kataszterek képezték.
Az oroszországi jobbágyság 1861-es eltörlésével létrejöttek a kataszteri munkák előfeltételei, melynek szerves részét képezte az ingatlanok értékelése. Az 1864-ben kiadott "Zemstvo intézmények szabályzata" az adóalap megváltoztatását és az orosz állampolgárok vagyonának megadóztatására való részleges átállást írta elő. Az állami költségvetés feltöltésére megtartották az egy főre jutó adózási rendszert, a zemsztvoi költségvetés kialakításához pedig "földeket, gyárakat, gyárakat, ipari és kereskedelmi létesítményeket és általában a megyékben és városokban lévő ingatlanokat, valamint igazolásokat a kereskedés jogáért" adóalanyokká váltak. Az adó összegét az "adóköteles ingatlan hozama és értéke" határozták meg. 1888-ra teljesen eltörölték a polladót.
Az értékelési kérdések modern megközelítései, amelyeket a piacgazdaság fejlett országaiban művelnek, gyakorlatilag megismétlik alapjukban az orosz értékelési statisztikák készítői által megfogalmazott fogalmi rendelkezéseket. A 20. század elejére az oroszországi értékbecslés módszertani fejlesztései és szervezeti megközelítései, amelyek magukba szívták az akkori fejlett országok fejlett elképzeléseit és tapasztalatait, lehetővé tették, hogy az ingatlanértékelésben kiemelkedő, a világon sokszor páratlan eredményeket érjenek el. A történelmi tények elemzése alapján megalapozottan következtethetünk arra, hogy kiemelkedő tudósainak erőfeszítései révén Oroszország az ingatlanértékelés módszertanát és megszervezését tekintve az egyik vezető ország volt.
Az értékelő tevékenység csúcspontja Oroszországban az 1990-es évek második felében következett be, amikor a Világbank Újjáépítési és Fejlesztési Gazdaságfejlesztési Intézete először kezdett el professzionális értékbecslőket képezni.
Az Orosz Föderációban az értékelés fejlesztése lehetetlen lenne az értékelők képzési, átképzési és továbbképzési rendszere nélkül. Az oroszországi értékelési tevékenység kialakításának szakaszában az egyik fontos esemény az értékelési tevékenységről szóló szemináriumok megtartása volt 1993-ban, amelyet a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szervezett. Az értékbecslői tevékenységre vonatkozó engedélyezési követelmények kialakítása és fejlesztése során érezhető lendületet adott az értékelési oktatás fejlesztésének.
58 strukturális regionális egységet hoztak létre, amelyek Oroszország és a szomszédos országok 70 régióját egyesítették. Ez a szervezet hozta létre a Szellemi Tulajdon Értékelési Akadémiáját, amely 2000-ig 15 000 értékbecslőt képezett ki. Az Orosz Értékbecslők Társasága kezdeményezte az orosz ingatlanértékelési gyakorlat szabályozási keretének megalkotását.
1994 júniusában a ROO beszámoló és választási konferenciáján a következőket fogadták el: ROO Nyilatkozat, Ingatlanügyekben végzett szakmai tevékenység standardjai, A ROO tagjainak szakmai etikai kódexe. A következő lépés 1995 júniusában a szabványosítási rendszer bejegyzése volt az Orosz Föderáció állami szabványában. Ugyanebben az időszakban az Orosz Föderáció Állami Vagyonbizottságával és az Orosz Ingatlanközvetítők Céhével együtt elfogadták az Orosz Föderációban folytatott ingatlantevékenység engedélyezéséről szóló szabályzatot, amelyben az értékbecslési tevékenységet önálló tevékenységtípusként határozták meg, és törölték. ingatlantevékenység engedélyezéséből.
1996-ban egy új szervezet jelent meg - a National College of Apraisers (NCO), amely magában foglalta az értékeléssel foglalkozó cégeket. 1996 vége óta az értékbecslő szakma Oroszországban már hivatalos státusszal rendelkezik. Az Orosz Föderáció Munkaügyi és Szociális Fejlesztési Minisztériuma 1996. november 27-i 11. számú rendeletével jóváhagyta az "értékbecslő" álláshely képesítési leírását, amely meghatározza a munkaköri feladatokat, valamint a jogi és módszertani dokumentumok és egyéb dokumentumok listáját. információk, amelyeket az értékbecslőnek tudnia kell.
Az értékbecslő fő feladatai a polgári jogi tárgyak piaci értékének vagy egyéb értékének megállapítása, az értékbecslési igények tanulmányozása és az ügyfelekkel való üzleti kapcsolatok létesítése, írásbeli értékelő jegyzőkönyv készítése, az összes ismert értékelési módszer alkalmazása, szakmai tevékenységhez szükséges információs bázis. A munkakör megállapított és képesítési követelményei: felsőfokú szakmai végzettség, további végzettség és legalább 1 éves szakmai gyakorlat.
1.2 Kormányzati szabályozási rendszerértékelési tevékenységek
Ma Oroszországban a szövetségi szintű értékelők tevékenységét az 1998. július 29-i, 135. sz. FZ „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” (Függelék) vonatkozó szövetségi törvény szabályozza.
Az értékelés módszertani bázisának kialakítása folyamatban van, figyelembe véve a nemzetközi tapasztalatokat, valamint az oroszországi gazdaság és jogi szabályozás fejlődésének sajátosságait.
Kialakult az értékbecslési szolgáltatások egységes piaca. Jelenleg több mint 5300 jogi személy és egyéni vállalkozó végez értékelési tevékenységet egységes követelmények alapján szövetségi engedély alapján.
Kialakult az értékelési tevékenységek állami szabályozásának rendszere, amely az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvényen alapul, és magában foglalja annak ellenőrzését, hogy az értékbecslő megfeleljen a követelményeknek és feltételeknek, az értékelési szabványoknak és iránymutatásoknak, valamint a szakemberek képzésére vonatkozó követelményeknek.
Kialakulnak az értékbecslők önszabályozó szervezetei. Az oroszországi vagyonügyi minisztériummal való interakciójuk az értékelési piac fejlesztésével kapcsolatos problémák teljes spektrumában kialakult.
De kiemelhetjük a mai oroszországi ingatlanértékelési gyakorlatban rejlő hiányosságokat is:
1. Módszertani alap hiánya;
2. A külföldi módszertan inkonzisztenciája az oroszországi piaci viszonyokkal;
3. Ügyfelekkel szembeni bizalmatlanság az e tevékenységben gyakorlatban részt vevő vezetőkkel – értékbecslőkkel szemben;
4. Megfelelő számú magasan kvalifikált szakértő – értékbecslő hiánya a régiókban;
5. Gyakorlati tapasztalat hiánya az értékelő munkában a cégek körében;
6. Egységes értékelési standardok hiánya.
2. Wköltségszemléletű ingatlanértékelés
2. 1 A költség lényegeingatlanértékelési megközelítés
A költségszemlélet az ingatlanértékelés azon megközelítése, hogy a vevőnek nem kell többet fizetnie egy tárgyért, mint amennyibe az újjáépítése kerül a jelenlegi földterület, építőanyag és munkaerő áron. Ez az értékelési megközelítés teljesen indokolt, ha új vagy viszonylag új épületekről van szó.
A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy a költségmódszer hasznos a becsült költségek ellenőrzéséhez, de ritkán hagyatkoznak rá.
Ezzel a megközelítéssel egy ingatlan becsült értékét a teljes újratermelés vagy teljes csere költsége és az amortizáció összege, plusz egy földterület költsége közötti különbség határozza meg; képlettel határozható meg:
Tsn \u003d PSV - I + Z, vagy Tsn \u003d PSZ - I + Z,
ahol Cn - az ingatlan költsége költségmódszerrel;
PSV - az értékelt ingatlan teljes reprodukálásának teljes költsége;
PSZ - az értékelt ingatlan teljes pótlási költsége;
I - az értékelt ingatlan értékcsökkenési leírásának költsége;
Zz egy darab föld ára.
Ezen túlmenően a reprodukálás teljes költsége (FCR) alatt az épület pontos másolatának megépítésének költségét kell érteni, a jelenlegi áron, ugyanazon anyagok, építési szabványok, tervezés és ugyanolyan minőségű munka mellett, beleértve az épületben rejlő összes hiányosságot is. az értékelt objektumot.
A teljes csereköltség (LTC) a tárgyi ingatlannal egyenértékű hasznosságú, de új anyagokból, a modern szabványoknak, tervezésnek és elrendezésnek megfelelő építési költség folyó áron. Abból a feltevésből kiindulva, hogy egy ésszerű vevő a mai mércével mérve nem fizetne többet egy meglévő épületért, mint egy új építéséért, a kivitelezés kockázatára és idejére tekintettel, akkor az EPL tekinthető az ingatlan értékének felső határának.
2 .2 A költségmódszer hatálya és korlátai
Az ingatlanértékelés költségszemléletének optimális hatóköre, amely a legobjektívebb eredményt adja:
Az új vagy viszonylag új épületek piaci értékének meghatározása, amelyek csekély kopásúak és megfelelnek a leghatékonyabb telekhasználatnak;
Régi ingatlanok piaci értékének meghatározása megbízható információkkal az értékcsökkenés kiszámításához;
Építési beruházások piaci értékének meghatározása, speciális célú létesítmények piaci értékének meghatározása;
Olyan tárgyak piaci értékének meghatározása, amelyekkel ritkán kötnek piaci ügyleteket;
A bevételi megközelítéssel nem értékelhető ingatlantárgyak piaci értékének meghatározása.
A költségszemléletű megközelítés eredményei közvetve felhasználhatók egy tárgy értékelésének folyamatában más módszerekkel, például a szükséges piaci adatok hiányában az összehasonlító megközelítéshez szükséges korrekció mértéke a költségek összegeként határozható meg. a kívánt jellemző újbóli létrehozásához. A költségmegközelítés megköveteli, hogy a telkeket és az épületeket külön kell értékelni, ami lehetővé teszi a nem biztosítható tételek elkülönítését a biztosítási célú értékelés során.
A költségszemlélet nagy jelentőséggel bír az épületbővítések vagy épületfelújítások gazdasági megvalósíthatóságával kapcsolatos döntések meghozatalában. Ennek érdekében a becsült költségeket összevetik a várható bevételnövekedéssel vagy a korszerűsített épület esetleges eladási árával.
A költségszemléletet az optimális épületszám meghatározására, az indokolatlan redundancia kiküszöbölésére alkalmazzák.
A területrendezési tervek alapjául szolgáló beruházási döntések megvalósíthatósági tanulmányának fő eleme a kivitelezés becsült költsége.
A költségszemlélet nem megfelelő, ha az épület régi, vagy a telek leghatékonyabb felhasználását jelenti beépítetlenként. Ebben az esetben az értékelő nehezen tudja megbízhatóan felmérni az öregedés fizikai, funkcionális és külső leromlását.
A költségmegközelítést nehéz alkalmazni, ha teljes hiánya vagy heterogenitása van a vállalkozói nyereség becsléséhez.
Ha az ingatlant befektetési céllal értékelik, akkor a költségszemlélet alkalmazhatóságát nehezíti, hogy nem veszi figyelembe a jogszerűen felújított épület megszerzésének időbeli eltérését.
A költségmegközelítés nem biztosítja az eredmény szükséges megbízhatóságát, ha a közbenső számításokat nem vetik össze a piaci adatokkal.
A költségmegközelítés egy szabadon birtokolt ingatlan értékét eredményezi. Ezért a bérbe adott vagy egyéb résztulajdonjog hatálya alá tartozó ingatlanok értékeléséhez megfelelő kiigazításokat kell végezni. Az értékbecslő korrekciót végez az értékbecsléshez kötött egyes tulajdonjogok, valamint a helyiség álláslehetőségei miatt felmerülő többletköltségek tekintetében.
A költségelszámolási módszer alkalmazása akkor szükséges, ha:
Új építés elemzése;
A területhasználati lehetőség meghatározása;
Épületek rekonstrukciója;
Adózási célú értékelés;
Biztosítási értékbecslés;
Természeti katasztrófák következményeinek felmérése;
Speciális épületek, építmények értékelése.
A piaci viszonyokra való áttérés körülményei között a költségmódszer előnyösebb, mint a többi, mivel más módszerek alkalmazása kiterjedt piaci információra van szükség, amely a piac fejletlensége miatt nem áll rendelkezésre. Mindig emlékezni kell azonban arra, hogy az építési költségek csak a piaci érték alapját képezik, és leggyakrabban ennél többet vagy kevesebbet.
Az ingatlanértékelés költségelszámolási módszerének hátrányai
A költségmódszer hátrányai a következők:
Nem tükrözi a tervezett bevétel értékét, amely a bevételt termelő ingatlanok esetében meghatározó;
Nagy nehézségek és bizonytalanságok az amortizáció számításánál, különösen, ha az épület több mint 10 éves.;
Nem veszi figyelembe az oldal legjobb és leghatékonyabb felhasználásának lehetőségét;
Nehéz megvalósítani az egyedi építészeti és esztétikai adottságokkal rendelkező, történelmi értékkel bíró épületek, valamint a túlzott fizikai, funkcionális és külső kopású épületek értékelésére.
2 .3 Az ingatlanértékelés szakaszai önköltségi módszerrel
1. Az ingatlan áttekintése és az összes rendelkezésre álló dokumentáció megismerése;
2. A sokszorosítás vagy csere teljes költségének meghatározása;
3. Minden típusú kopás számítása: fizikai, funkcionális, külső;
4. PSV (PSZ) teljes értékcsökkenés meghatározása az épületek és építmények költségének megállapítása érdekében;
5. A telek költségének kiszámítása és a javítási munkák; ha a telek bérbe van adva, akkor a bérleti jog költségét kell figyelembe venni;
6. Az ingatlan általános értékelése a telek költségének, az épületek és építmények költségeinek, valamint a földjavítási munkák költségeinek összegzésével.
Egy objektum költségelvű értékelése csak addig lehet megbízható, ameddig az épület költségét megbízhatóan meghatározzák. Az ilyen értékelés pontossága teljes mértékben függ az amortizáció összegének meghatározásának pontosságától és a földterület összehasonlító értékének meghatározásának valóságától. A jól tájékozott vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyit pontosan ugyanazért az ingatlanért fizetne, ha a fizetés időben megtörténik.
2 .4 Az ingatlanok teljes pótlási költségének elemzése
Elméletileg az épületek teljes pótlási költsége a költségek becslését jelenti, és az épület másolatának felállításának költségét az értékelés időpontjában értékelik.
Az épület teljes pótlási költségének megállapítása az elbírálás időpontjában sokszorosítás, illetve pótlás költségén történhet. Egy adott értékelt épület pótlási költségének megválasztását egyértelműen meg kell indokolni a jelentésben, hogy elkerüljük az eredmény félreértelmezését.
Az épületek teljes pótlási költsége tartalmazza a közvetlen és közvetett építési költségeket, valamint a vállalkozói bevételt.
A közvetlen költségek az építéshez közvetlenül kapcsolódó költségek, és általában magukban foglalják:
Az építőanyagok, termékek és berendezések költsége;
Az építőipari gépek és mechanizmusok üzemeltetésének költsége;
Építőipari munkások alapbére;
Az ideiglenes épületek, építmények és mérnöki hálózatok költsége;
A vállalkozó nyeresége és általános költségei.
Közvetett költségek – az építkezéshez kapcsolódó, de közvetlenül nem kapcsolódó költségek. A közvetett költségek általában a következőket tartalmazzák:
Az építkezés előkészítésének költsége;
Tervezési és felmérési munkák költségei;
Egyéb költségek és munka;
Egyéb közvetett költségek.
Vállalkozói bevétel - az épület forgalmi értékének része, amely az építési munkák során keletkező vállalkozói nyereség összegét jelenti, kompenzálva az ebből adódó és a tulajdonosváltáskor realizálódó kockázatokat. A (ténylegesen realizált) vállalkozói bevétel egy tárgy eladási ára vagy piaci értéke és az összköltség különbözete.
A vállalkozói bevétel az ingatlant alkotó épületek forgalmi értékének szerves részét képezi. Általában ahhoz, hogy a vállalkozói jövedelmet a hasonló tárgyú piaci tranzakciók elemzése alapján számítsák ki, a vállalkozói jövedelem egy bizonyos standard százalékát határozzák meg, amely az értékelő által használt kezdeti alaptól függően különféle értékmutatókra állítható. Tehát a számítás alapja lehet:
Közvetlen költségek;
A közvetlen és közvetett költségek összege;
A közvetlen, közvetett költségek és a telephely költségének teljes összege;
Az elkészült projekt költsége.
Az ingatlan csereköltségét többféleképpen is meghatározhatjuk:
Az ingatlan értékének becsült számítási módja. Ez abból áll, hogy becsléseket készítenek az ingatlanra, mintha újra építenék. Fáradságos számítási módszer, de egyszerűbbé tehető, ha megtartja az objektum régi becsléseit.
Az indexes értékelési módszer abból áll, hogy az értékelendő tárgy pótlási költségét úgy határozzák meg, hogy a könyv szerinti értéket meg kell szorozni a megfelelő indexszel, a vállalkozások és szervezetek tárgyi eszközeinek (vagyonának) átértékelési eljárásáról szóló, rendelettel jóváhagyott szabályzat szerint. Az Orosz Föderáció Kormányának 1993. november 25-i 1233. sz. Indexei Az alapokat az Orosz Föderáció Állami Statisztikai Bizottsága hagyja jóvá, és rendszeresen közzéteszik a sajtóban.
Az összehasonlító mértékegység módszer, amelyben a számításra kiválasztott ingatlan korrigált értékét megszorozzuk az értékelendő ingatlan egységeinek számával. A mértékegységek lehetnek 1 m 2, 1 m 3, 1 parkolóhely, stb. Ha az értékbecslő nem talál újonnan épült hasonló objektumot, igénybe veheti a Központi Gazdasági és Építésirányítási Kutatóintézet fejlesztéseit, amelyek konkrét kiadásokat adnak ki. mutatók az építési termékek fogyasztói egységenkénti költségét a jellemző épület- és építménytípusokhoz az alap, a jelenlegi és előrejelzett árszintek negyedéves erőforrásárai alapján. Ez a legegyszerűbb módja egy ingatlan értékelésének, amelyet szakértő értékbecslők mindig használhatnak.
Elem módszer. Ez egy tárgy mértékegységének fajlagos költségének meghatározásából áll, elemi költségek (anyag- és berendezésköltségek, általános költségek, munkaerőköltségek stb.) alapján.
A telek költségének becslése. A telek standard és piaci értéke eltérő. Az értékbecslő mindenekelőtt nem a föld alapárával foglalkozik, hanem a piaci árral, amely nem utolsósorban a kereslet és kínálat hatására alakul ki. Egy telek forgalmi értékének megítélésekor meg kell határozni a rá vonatkozó értékelt jogok összetételét. A magántulajdont csak az alábbi használati feltételekkel rendelkező oldalak ismerik el:
egyedi (lakás)építés;
paraszti (tanya)gazdaság;
személyes leányvállalat, kertészeti vagy nyaralógazdálkodás;
privatizált földterület vállalkozások számára
Egy telek piaci értékének felméréséhez a következő információkkal kell rendelkeznie:
A telek tulajdonjogának megnevezése és bejegyzési adatai;
A telephely fizikai jellemzői (domborzati, mérnökgeológiai, vízföldtani jellemzők, környezeti paraméterek stb.);
Adatok a telephely környezettel való kapcsolatáról;
A helyszínt jellemző gazdasági tényezők (például a terület gazdasági fejlettségének jellege stb.).
A telkek piaci értékének felmérése a következő fő módszerekkel történik:
* a föld maradékának technikájának módszere;
* súlyozott átlagos tőkésítési mutató módszere;
* értékesítési összehasonlítási módszer;
* particionálási módszer;
* nagybetűs írásmód;
* a bruttó bérleti díj szorzó módszerével.
Ma az esetek többségében nem a telek abszolút (teljes) tulajdonjoga az elbírálás tárgya, hanem csak a hosszú távú bérlet használati joga. Ennek megfelelően ennek az értékelt jognak a piaci kifejeződése már nem a telek piaci (eladási) értéke, hanem a hosszú távú bérleti jog piaci értéke.
Épületek, építmények értékbecslése
Az épületek és építmények értékbecslésének megkezdése előtt az értékbecslőnek nemcsak a műszaki dokumentációt kell megismernie, hanem az épületeket, építményeket is meg kell vizsgálnia. Ez lehetővé teszi számára, hogy részletes leírást készítsen az értékelés tárgyáról, ahol megadják a külső és belső szerkezetek, mérnöki rendszerek jellemzőit.
A csereköltség vagy csereköltség felmérése:
* összehasonlító egység módszerével (az építési munkák költségeire vonatkozó szabványokat dolgoznak ki, megszorozzák a vizsgált objektum területével vagy térfogatával, módosításokat végeznek az értékelt objektum jellemzőihez);
* elemenkénti számítási módszer (az épület egyedi komponensekre bontása és az értékelés időpontjában egy építés alatt álló épületben egy adott elem beépítéséhez szükséges költségek kiszámítása);
* index értékelési módszer (az objektum könyv szerinti értékét meg kell szorozni a tárgyi eszközök átértékelésének megfelelő indexével).
Épületek, építmények elhasználódásának meghatározása
A helyreállítás vagy csere teljes költségének meghatározása után a kapott értékből az értékcsökkenést levonják az objektum maradványértékének kiszámításához. Az értékbecslők által használt "értékcsökkenés" és a könyvelők által használt "értékcsökkenés" fogalma különbözik egymástól.
A „kopás” kifejezés az értékeléselméletben egy tárgy hasznosságának, következésképpen értékének elvesztéseként értendő különböző okok miatt, fizikai megsemmisülés, funkcionális és külső elavulás következtében, és nem csak a időfaktor. Ezt a kifejezést más értelemben használják a számvitelben, ahol az amortizációt olyan mechanizmusként értelmezik, amely a költségeknek az előállítási költségbe történő átcsoportosítását teszi lehetővé egy tárgy normál élettartama alatt.
Fizikai értékcsökkenés - az ingatlan értékének csökkenése az eredeti tulajdonságaik elemeinek elvesztése miatt.
Funkcionális értékcsökkenés - az ingatlan értékének csökkenése a rendeltetésszerű használat elvesztése miatt.
A külső kopást a tényezők értékelt tárgyával kapcsolatos változások okozzák: a környezet "öregedése", a környezeti feltételek változása, a piaci helyzet változása, a pénzügyi és jogszabályi feltételek változása stb.
Az értékelés gyakorlatában számos módszert alkalmaznak az épületek és építmények elhasználódásának meghatározására:
élettartam módszer;
particionálási módszer;
2.5 A piaci érték meghatározásatelek
A telek forgalmi értékének kiszámítása, amelyen az ingatlan található, a telek adóalapjának meghatározása, valamint a föld elidegenítése esetén a kártérítés összegének megállapítása érdekében történik. az ingatlantárgy új építés céljából történő felszámolására, a telek bérleti díjának megállapítása során. Az Orosz Föderációban jelenleg a földterületek kifizetését a városi, mezőgazdasági és egyéb területek jövedelmezősége alapján határozzák meg.
A földterület piaci értékének meghatározásához a következő információkat használják:
a) a telek tulajdonjoga és bejegyzési adatai;
b) a telephely fizikai jellemzői;
c) a telephely környezettel való kapcsolatára vonatkozó adatok;
d) a telephelyet jellemző gazdasági tényezők;
e) környezeti tényezők.
Ezen információk forrásai a következők lehetnek:
* városi, kerületi és települési földbizottságok és telkekkel kapcsolatos ügyleteket nyilvántartó szervek;
* telkekkel kapcsolatos ügyletekre szakosodott ingatlancégek;
* jelzáloghitel-nyújtó szervezetek;
* értékbecslő cégek;
* folyóiratok;
* egyéb források.
Az értékelési tevékenységek gyakorlatában öt fő módszert alkalmaznak a telkek piaci értékének meghatározására:
1) az eladások összehasonlítása;
2) az érték korrelációja (transzfer);
3) földbérleti díj tőkésítése;
4) földmaradvány-technikák;
5) a telek fejlesztése.
Értékesítési összehasonlítási módszer a közelmúltban eladott hasonló üres telkek adatainak összehasonlítása és az eladási ár módosítása. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy az időszaki sajtóban megjelent telkek árai főszabály szerint az úgynevezett eladói árak (azaz túlárazottak), míg az összehasonlításhoz tényleges tranzakciós árakra van szükség (ezek általában 8-12 %-kal alacsonyabbak a közzétettnél).
Az értékelt földterület összehasonlítása analógokkal a következőképpen történik:
a) összehasonlítási elemek;
b) összehasonlítási egységek.
Az összehasonlítás főbb elemei: az ügylet finanszírozási feltételei, az értékesítés feltételei, az értékesítés időpontja, a helyszín, a fizikai jellemzők, a földből származó bevétel jellemzői.
Ha a telek adásvételére irányuló tranzakció finanszírozásának feltételei eltérnek a megszokottól (például 100%-os kölcsönt vettek fel telekvásárlásra, vagy a tranzakció finanszírozásának feltételei nagy kamatfizetést tartalmaznak), akkor az ilyen ügyleteket gondosan elemezni kell, és megfelelő módosításokat kell végezni az ügylet árán. Hasonlóképpen meg kell közelíteni magukat az értékesítés feltételeit - azokat a körülményeket, amelyek a vevőt és az eladót irányították a tranzakció időpontjában.
Megbízható adatok beszerzése az eladási feltételekről nem könnyű feladat. Egy másik nehézség az értékesítési feltételek bizonyos eltérései miatti kiigazítások összegének meghatározása.
Eladási idő- az összehasonlítható eladások összehasonlításának egyik fő eleme. Az összehasonlítható tranzakciók árkorrekcióihoz ismerni kell a földpiaci ártrendeket, pl. a földárak időbeli változásai. Az orosz viszonyok között a telkek árának éves szezonális tendenciája figyelhető meg, jelentős szezonális ingadozások figyelhetők meg az árakban: tavasszal emelkednek, télen pedig csökkennek. A moszkvai régióban például egyes területeken a szezonális ingadozások elérik a 15-20%-ot.
A földpiaci kereslet és kínálat arányának elemzésekor megállapítható az eladói és a vevői árak alakulása. Megjegyzendő, hogy egyik vagy másik törvényjavaslat, kormányrendelet elfogadása jelentős hatással lehet a földpiaci helyzetre,
Fizikai jellemzők lehetnek a talaj típusa, a lelőhely mérete és konfigurációja, domborzat, hidrogeológiai paraméterek stb.
A telek árának van bizonyos befolyása a földpiac aktivitásának mértéke. Így a moszkvai régió 30 kilométeres övezetében a földpiac aktivitása magasabb, mint a Moszkvától távolabbi területeken; az értékesítési összehasonlítás ezen eleméhez kiigazítást kell végezni.
A telek értékelésekor korrelációs módszer (transzfer) a számítási algoritmus az objektumok teljes eladási árának - az ingatlan analógjainak - két komponensre - egy épület (építmény) és egy telek ára - felosztására redukálódik. Kezdetben a pótlási költség becslése az épület és az ezen a telephelyen található egyéb építmények értékcsökkenésének figyelembevételével történik; ennek az értéknek a kiszámítása után a telek forgalmi értékét az ingatlanegyüttes összárából kapjuk. A föld értékének a fejlesztések (épületek és építmények) értékével való analógjainak korrelációja alapján megállapítják az ingatlanobjektum összetevői közötti arány tipikus mutatóit, amelyeket a vizsgált ingatlan piaci értékének meghatározására használnak. földterületek.
Egy telek értékének meghatározása nagybetűs írásmód földbérleti díj a bérleti díjakból származó nettó bevétel aktiválása. Ennek a technikának az orosz viszonyok között történő alkalmazása szakértői alapon lehetséges, mivel jelenleg számos régióban nehéz összehasonlítható bérleti díjakat és tőkésítési arányokat találni a földbérleti piacra vonatkozó megbízható információk hiánya vagy hiánya miatt.
Maradék technika föld esetében az ingatlanegyüttes forgalmi értékét kezdetben becsüljük meg, majd abból levonjuk az épület és egyéb fejlesztések pótlási költségét az amortizáció figyelembe vételével, és az eredményt a telek forgalmi értékével egyenlőnek vesszük.
A fejlesztés módja (fejlesztés) földrészletet akkor használnak, ha meg kell határozni a különálló telkekre való felosztásra alkalmas telek értékét azok utólagos értékesítésével. Ez a módszer a beruházási projektek értékelési technikáján alapul, és a következő műveletek algoritmusát tartalmazza:
1. Az egyes parcellák méretének és számának meghatározása.
2. Fejlett területek önköltségének számítása összehasonlítható értékesítési módszerrel.
3. A költségek meghatározása azok időbeni felosztásával az egyes telkek fejlesztéséhez és értékesítéséhez.
4. A pénzforgalom összegének kiszámítása úgy, hogy az értékesítésből származó teljes bevételből levonjuk a telephelyek fejlesztéséhez szükséges összes költséget.
5. A diszkontráta meghatározása.
6. Pénzforgalom diszkontálása, figyelembe véve az összes egyedi földrészlet fejlesztési és értékesítési idejét.
Az egyes telkek méretének meghatározásakor, például lakóterületi fejlesztésnél, figyelembe veszik azokat a fizikai, jogi és gazdasági tényezőket, amelyek ezt a döntést befolyásolják.
Az értékelési tevékenység gyakorlatában gyakran adódnak olyan helyzetek, amikor a földterületek méretét a potenciális befektetők gazdasági lehetőségei alapján határozzák meg. A nyaralóépítéshez szükséges egyedi telkek mérete általában 6 és 20 hektár között mozog. A piacon a 12 hektáros telkekre van a legnagyobb kereslet. Ez azt jelenti, hogy a teljes terület 12 hektáros különálló részekre van felosztva.
A telkeket fejlettnek nevezik, amelyekhez földalatti mérnöki kommunikáció, utak, villany, gáz, és lakóépületek épülnek egyedi projektek szerint.
A fejlett területek költségének kiszámítása az összehasonlítható fejlett területek értékesítésének összehasonlító elemzésével történik.
A telek fejlesztésének és értékesítésének költségei tartalmazzák a terület megtisztításának, tervezésének és kijelölésének, bekötőutak építésének, közműveknek a költségeit, valamint a vezetők fenntartásának, a biztonságnak stb. felmerülő rezsi költségeit. A költségek magukban foglalják a vállalkozói nyereséget is. befektetőt (fejlesztőt) fogadni a projekt sikeres megvalósítása esetén.
A teljes értékesítési bevétel értéke az egyes beépített telkek értékének és számának szorzataként kerül meghatározásra.
A telkek fejlesztésének és értékesítésének ütemezése a telkek fejlesztési és értékesítési időszakának előrejelzésével épül fel.
A pénzáramlás diszkontálására használt diszkontrátának tükröznie kell a beruházási teljesítmény jelenlegi tendenciáit egy adott fejlett földpiacon.
2.6 Ingatlan értékcsökkenésének meghatározása
Az amortizáció egy ingatlan értékének különböző okok miatti csökkenése. Az értékelési tevékenységekben használt „értékcsökkenési leírás” fogalmát meg kell különböztetni a számvitelben használt „értékcsökkenési leírás” fogalmától. Az amortizáció a számvitelben az a folyamat, amely során a tárgy beszerzéséhez kapcsolódó kezdeti költségeket felosztják annak teljes élettartamára, a jelenlegi érték meghatározása nélkül. Az értékbecslési tevékenységek során az értékcsökkenést tekintik a jelenlegi érték meghatározásának fő tényezőjének, függetlenül annak eredeti bekerülési értékétől.
A költség megközelítésben az értékcsökkenést az új ingatlan és az értékelendő ingatlan különbségeinek és jellemzőinek figyelembe vételére használják. Az objektum értékcsökkenésének elszámolása egyfajta kiigazítást jelent egy újonnan reprodukált épület költségéhez (a költségszemlélettel meghatározva), hogy meghatározzuk az értékelendő tárgy aktuális értékét,
Háromféle viselet létezik: fizikai, funkcionális és külső (vagy gazdasági).
A fizikai károsodás egy ingatlan fizikai tulajdonságainak időbeli változásait tükrözi (például szerkezeti elemek hibáit). A fizikai kopás kétféle: az első működési tényezők hatására, a második - természetes és természetes tényezők hatására. Az amortizációs kulcsoknál a fizikai értékcsökkenést veszik figyelembe.
Az épületek fizikai amortizációjának kiszámítására négy fő módszer létezik: szakértői, költség-, szabályozási (vagy számviteli) és az épület élettartamának számítási módszere. A fizikai károsodás, például egy lakóépület szakértői módszerrel értékelt százalékos arányát a "VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy lakóépületek fizikai állapotának felmérésére vonatkozó szabályok" alapján határozzák meg.
Az épületek egészének élettartama az összetevők tartósságától függ.
Az épületelemek fizikai kopását (FIke) a következő képlettel számítjuk ki:
ahol UVke a szerkezeti elem fajsúlya;
PIke - a szerkezeti elem kopásának százalékos aránya.
Megjegyzendő, hogy az értékelési tevékenységek gyakorlatában különbséget tesznek az eltávolítható és az eltávolíthatatlan fizikai kopás és elhasználódás között.
Az eltávolítható fizikai értékcsökkenés azt jelenti, hogy a jelenlegi javítások költsége alacsonyabb, mint az objektum hozzáadott értéke.
A fizikai károsodás akkor tekinthető helyrehozhatatlannak, ha a hiba kijavításának költsége meghaladja azt az értéket, amelyet a tárgyhoz hozzáadnának. Az objektum bármely hátránya elvileg korrigálható, de a javítás költségei nem haladhatják meg a várható hasznot.
A helyrehozhatatlan fizikai kopás megállapítására az épületelemeket két kategóriába sorolják: tartós és gyors kopásállóságra.
A tartós elemek, mint az alapok, falak, födémek stb. kopása csoportosan számolható, ha kiszámoljuk azok effektív élettartamát és valós körülmények között a fennmaradó fizikai élettartamot.
A hosszú távú elemek fizikai elhasználódásának kiszámításához használhatja az épületelemek újratermelési költségének meghatározására szolgáló módszert is (vagy költségmódszert).
A fizikai értékcsökkenés kiszámításának pontosabb korrigált költségű módszerében az épületelemek amortizációs százalékát súlyozott értékként határozzák meg.
A nagy kopásállóságú épületelemek kategóriáiba olyan elemek tartoznak, amelyek élettartama rövidebb, mint az épület számított gazdasági élettartama. Ezek tetőfedés, díszkikészítés, festés stb., azaz folyamatos javítással javítható (restaurálható) elemek.
Az épületek fizikai értékcsökkenésének meghatározására szolgáló normatív (vagy számviteli) módszer magában foglalja a jelenleg hatályos "Az Orosz Föderációban az állóeszközök teljes helyreállításához szükséges egységes amortizációs normák" alkalmazását, amelyet a Minisztertanács rendelete hagy jóvá. Szovjetunió, 1990. október 22., 1072. sz.
A funkcionális elavulás (vagy egy objektum funkcionális romlása) azt jelenti, hogy az objektum a funkcionális hasznosságát tekintve már nem felel meg a modern szabványoknak. Ez a fajta állapotromlás (ami pl. az elavult építészetben, tervezésben, épületgépészetben stb. megjelenhet) főként az építészet és építőipar tudományos és technológiai fejlődésének hatásaira vezethető vissza. A funkcionális amortizációt a hazai gyakorlatban elavulásnak nevezik, és a fizikai értékcsökkenéshez hasonlóan lehet > korlátos és eltávolíthatatlan.
Az eltávolítható funkcionális kopás magában foglalhatja a beépített szekrények, víz- és gázórák, műszaki berendezések, padlóburkolatok stb. helyreállítását. A kopás kritériuma az eltávolíthatóság szempontjából a javítási költségek összegének összehasonlítása a kiegészítőleg kapott értékkel. . Ha a kapott többletérték meghaladja a helyreállítás költségét, akkor a funkcionális kopás eltávolítható. Az elszámolható funkcionális amortizáció mértéke az épület aktualizált elemekkel való értékeléskori potenciális értéke és az aktualizált elemek nélküli, azonos időpontban érvényes értéke közötti különbség.
Az eltávolíthatatlan funkcionális kopás az épület értékének csökkenését jelenti, amely az épület minőségi jellemzőinek túlzott mértékű és hiányos tényezői miatt következik be. Például a lakásbérleti piacon a kétszobás lakások iránt nagy a kereslet az egyszobásokhoz képest. Az elmozdíthatatlan funkcionális amortizáció összege az ilyen lakások bérbeadása során keletkezett bérleti díjból eredő veszteség összege, szorozva az ilyen típusú lakásra jellemző bérleti díj szorzójával (az ingatlan eladási árának és az esetleges bérleti díjnak az aránya). Így a megtéríthetetlen funkcionális amortizáció mértékét a bérleti díj veszteség aktiválása határozza meg.
A külső értékcsökkenés vagy külső hatású amortizáció az épület értékének csökkenése, amely a külső környezetében bekövetkezett gazdasági, politikai vagy egyéb tényezők miatt bekövetkező negatív változás miatt következik be. A külső kopás okai a következők: a tárgy helyének általános hanyatlása; a kormány vagy a helyi közigazgatás intézkedései az adózás, biztosítás területén; egyéb változások a foglalkoztatás, rekreáció, oktatás stb. piacán.
A külső kopás mértékét befolyásoló jelentős tényező az objektum elhelyezkedésének környezeti összetevője: a "nem vonzó" természetes vagy mesterséges objektumok - mocsarak, szennyvíztisztító telepek, benzinkutak, vasútállomások, ipari vállalkozások stb. - közvetlen közelsége.
Ha egy épület rekonstrukciójával, korszerűsítésével a fizikai és bizonyos mértékig funkcionális kopás kiküszöbölhető, akkor a külső hatású kopás a legtöbb esetben nem küszöbölhető ki.
A külső hatások elhasználódásának mérésének módja a páros értékesítés elemzése (amikor két hasonló tárgyat értékesítenek az ingatlanpiacon, amelyek közül az egyiken külső elhasználódás jelei vannak, a másikon nem). Az árak különbsége lehetővé teszi számunkra, hogy következtetést vonjunk le a vizsgált tárgy külső hatásából eredő kopás mértékére.
Egy másik módszer a külső hatások értékcsökkenésének mérésére az, hogy összehasonlítjuk két, a vizsgálthoz hasonló objektum bérleti díját, amelyek közül az egyiket negatívan érinti. A két tárgy összehasonlításából származó bevételkiesések aktiválása a külső hatás értékcsökkenésének mértékét fogja jellemezni.
2.7 Az ingatlan és a telek összértékének meghatározása
A költségszemléletű megközelítés utolsó szakaszában a szükséges összköltséget úgy határozzák meg, hogy összeadják az előző szakaszban kapott ingatlan értékcsökkenés nélküli bekerülési értéket és az első szakaszban megszerzett telek költségét, a költségszemléletet alkalmazva.
Wkövetkeztetés
A kurzusmunka során végzett vizsgálat eredményeként a következő következtetéseket vonhatjuk le, amelyek:
Az ingatlan a létező legalapvetőbb, legszilárdabb áru, amelyet nem lehet ellopni, elveszíteni vagy összetörni. A másik dolog, hogy akarata ellenére elveszítheti saját ingatlanát. Az ingatlan azon kevés áruk egyike, amelyek értéke idővel növekedhet. Az ingatlan nagyon fontos jellemzője az állandó kezelés szükségessége.
Az értékelési módszerek segítenek az ingatlannal, ezzel az új erőforrással, amely a vállalkozások és a polgárok rendelkezésére áll, a legjövedelmezőbb módon kezelni.
A bekerülési érték módszere az ingatlan értékbecslésén alapul, annak szerkezeti értékének meghatározása alapján. Ennek a költségnek a számítása a következőkből áll: az épület költsége (korszerűsítésének vagy helyreállításának költsége) mínusz a becsült vagy megállapított fizikai és erkölcsi értékcsökkenés, plusz a telek költsége.
Az értékcsökkenést az ingatlan hasznosságának csökkenése, fogyasztói vonzerejének csökkenése jellemzi a potenciális befektető szempontjából, és az értékcsökkenésben fejeződik ki különböző tényezők hatására az idő múlásával. Az ingatlan értékcsökkenését okozó okok függvényében a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg: fizikai; funkcionális; külső.
Az ingatlan értékelése annak becsült piaci értékének meghatározása. Egy ilyen feltételezés megbízhatósága teljes mértékben attól függ, hogy egy adott értékelő mennyire érvelt, átfogó és szakszerűen végezte el az értékelési eljárást.
TÓL TŐLirodalmi források listája
1. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló, 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény.
1. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan. - M.: "Marketing", 2002. - 804s.
2. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. A városi ingatlan piaci értékelése. - M.: UNITY-DANA, 2002. - 240 p.
3. Rakhman I.A. Az oroszországi ingatlanpiac fejlődése: elmélet, problémák, gyakorlat. - M.: Közgazdaságtan, 2000. - 294 p.
4. Tarasevich E.I. Ingatlanértékelés. - Szentpétervár: Szentpétervári Állami Műszaki Egyetem, 1997.
5. Ingatlan portfólió kezelés / Per. angolról. Szerk. S.P. Beljajev. - M.: Jog és Jog, UNITI, 1998. - 391 p.
6. Ingatlangazdaság és pénzügy./ Szerk. Yu.V. Pashkus. - Szentpétervár: A Szentpétervári Egyetem Kiadója, 1999.
Az Allbest.ru oldalon található
...Az értékelési tevékenység főbb típusainak jellemzői, gazdasági tartalma és az állami szabályozás módszerei. Az ingatlan piaci értékének számítási módszereinek meghatározása a jövedelemszemléleten belül. A telek költségének becslése.
ellenőrzési munka, hozzáadva 2014.10.10
Az értékbecslési tevékenység engedélyezésének eljárása és feltételei. A pénzegység fő funkciói. Az ingatlanok értékbecslésének főbb módszerei költségszemléletű megközelítés alapján. A Habarovszk Terület ingatlanpiacának jellemzői.
teszt, hozzáadva 2009.02.25
Az értékelési tevékenységben alkalmazott nemzetközi szabványok. Az ingatlan, mint értékelési tárgy jellemzői. Az értékelés tárgya értékének értékelésének megközelítései. A költségszemlélet alkalmazása a telkek értékelésére. Az értékelési módszerekre vonatkozó követelmények.
szakdolgozat, hozzáadva 2012.12.16
Irodai ingatlanok értékbecslése. Három értékelési megközelítés (összehasonlító, jövedelmező és költséges) alkalmazásának főbb jellemzői. A föld piaci értékének meghatározása. Az eredmények összehangolása és a piaci értékre vonatkozó következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva: 2012.08.04
Alkalmazott értékelési standardok. Információk az értékbecslés megrendelőjéről és az értékbecslőről. Az értékelési tárgy értékének meghatározása a jövedelemszemlélet keretein belül. Egy tárgy költségének számítása összehasonlító megközelítés keretein belül. A költségalapú megközelítés alkalmazásának megtagadása.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.01.13
Az értékelési tevékenységek főbb standardjainak jellemzői. A Krasznojarszk Terület gazdasági helyzetének rövid elemzése. Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása összehasonlító és jövedelmi módszerrel. Az ingatlan felszámolási értékének számítása.
szakdolgozat, hozzáadva: 2015.01.30
Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különféle módszereivel. Költség, összehasonlító, bevételi megközelítés alkalmazása. Végleges ingatlanérték-becslés elkészítése.
szakdolgozat, hozzáadva 2007.10.29
A biztosítéki tárgyak értékelésének sajátosságai. A földhasználat elemzése. Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítés alapján. A likviditási mutató indoklása és az értékre vonatkozó végső következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva: 2011.12.19
Az ingatlanpiac elemzése. Az objektum értékelése különféle módszerekkel. Földértékelés. Az ingatlan pótlási költségének, a fizikai állapotromlás mértékének meghatározása. Az ingatlan értékének végleges értékének megszerzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2016.01.22
Alkalmazott értékelési standardok. Az értékelésre vonatkozó megállapodás megkötése. A régió és a város társadalmi-gazdasági helyzetének áttekintése. A legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése. Az ingatlan piaci értékének meghatározása.
] →[Kuzmicheva I.A., Flik E.G. Az értékelés kialakulása és értékelési tevékenysége a világban és Oroszországban // A Vlagyivosztoki Állami Közgazdasági és Szolgáltatási Egyetem közleménye. 2012. 2. sz. S. 119-123.]
Az információ forrása: Kuzmicheva I.A., Flik E.G. Az értékelés kialakulása és értékelési tevékenysége a világban és Oroszországban // A Vlagyivosztoki Állami Közgazdasági és Szolgáltatási Egyetem közleménye. 2012. No. 2. S. 119-123.
Az értékelés és értékelési tevékenység kialakulása a világban és Oroszországban
Az értékelési tevékenységek módszertani és módszertani alapjainak hiánya ahhoz vezetett, hogy az e területen meglévő külföldi fejlesztéseket integrálni és az orosz szabványokhoz igazítani kell. Tekintettel a független értékbecslésnek a gazdaság normális működése és fejlődése szempontjából nagy fontosságára, az 1950-es években a világgyakorlatban megjelent egy önálló szakma - az értékbecslő szakma. Az oroszországi értékelés módszertana és általános szervezése az egyik legteljesebb és legmegfelelőbb a világon. Az „ingatlanértékelésről” és „az értékelési megtérülési ráták leírásának és fejlesztésének módszereiről” megalkotott utasítások a legmagasabb szakértői szinten voltak. Sok szakértő szerint Oroszország a múlt század végén elérte azt a szintet, amelyet Európa és Amerika csak a hatvanas-hetvenes években tudott elérni. XX század. Az értékelés fejlődésének jelenlegi szakasza sok tekintetben hasonlít az Oroszország által a múlt század végén már eltelt időszakra. Az "értékbecslő" szakma jelenleg nagy népszerűségnek örvend Oroszországban, tagadhatatlan, hogy szükség van az értékelési tevékenységekben dolgozó szakemberek szolgáltatásaira.
A 20. század végén megkezdődött Oroszországban végrehajtott reformok kezdete előtt nem esett szó értékelésről, értékelési tevékenységről. A szovjet gazdaságfejlődéstörténetben nem volt helye az értékbecslő tevékenységnek, nem volt "értékbecslő" szakma, hiszen nem volt egyéni, magántulajdon. Az ilyen jellegű tevékenység módszertani és módszertani alapjainak hiánya ahhoz az igényhez vezetett, hogy az e területen meglévő külföldi fejlesztéseket integrálni és az orosz szabványokhoz igazítani kell.
Ha figyelembe vesszük az értékbecslési tevékenység kialakulásának előfeltételeit, akkor feltételezhető, hogy a földmérő szakma (Surveyor - földmérő, angol) keretein belül keletkezett a 19. század közepén. 1961-ben Nagy-Britannia királya megadta a jogot a szakma önszabályozására, a Royal Institute of Chartered Surveyors létrehozásával együtt. Ez a szervezet jelenleg is működik, a világ legnagyobb ingatlanpiaci szakembereket tömörítő szakmai szervezete (építészek, ingatlanosok, értékbecslők stb.), soraiban a világ 100 országában több mint 80 ezer tag van (a a szervezet modern neve The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS). Ahhoz, hogy az RICS tagja lehessen, egyetemi végzettséggel kell rendelkeznie valamelyik RICS-akkreditált egyetemen, valamint kétéves szakmai gyakorlatot kell eltöltenie egy vállalkozásban egy RICS-tag felügyelete mellett.
Az Egyesült Államokban a XX. század 30-as éveinek közepe óta működik az értékelési tevékenységek önszabályozási rendszere, amely több mint 15 000 tagot egyesített soraiban. A US Institute of Appraisal saját értékbecslő képzési rendszert tart fenn, összesen 400 órában, két szintre osztva. Az „Értékelő Intézet tagja” szakmai cím megszerzése 5 éves gyakorlati munkatapasztalat nélkül lehetetlen. Az US Institute of Appraisal azonban nem monopólium a piacon, és vele együtt még körülbelül 7 hasonló struktúra létezik. Például az Amerikai Értékbecslők Társasága több mint 6000 tagot tömörít a tető alatt, akik az értékelés különböző területeire szakosodtak: üzletek, gépek és berendezések, ékszerek, gépjárművek értékelése stb.
Az értékelés alapelvei és módszerei a 20. század közepére fejlett piacgazdaságú országokban alakultak ki. A különféle vagyontárgyak értékelése a klasszikus közgazdasági elméletben gyökerezik: a határhaszon elmélete, a költségtényezők stb. Tekintettel arra, hogy a gazdaság normális működése és fejlődése szempontjából a független értékelés nagy jelentőséggel bír, az ötvenes években megjelent a világgyakorlatban egy önálló szakma - az értékbecslő szakma.
Oroszországban az értékelés, mint foglalkozás és tevékenységtípus a 15. század végétől, a magán-feudális feltételes földtulajdon megjelenésével kezdett kialakulni. A 16. században központi állami intézményt (Helyi Rendet) hoztak létre, amelyet a föld leírásával és értékelésével bíztak meg.
II. Erzsébet megalapozta az országos földmérési munkákat, az általa 1754-ben kiadott utasításokban meghatározták az értékbecslési munka végrehajtásának általános szabályait és rendjét. 1765-ben kiáltványt tett közzé az Orosz Birodalom területén található földterületek és övezetek felméréséről, a nemesi birtokok egyidejű tanulmányozásával, leírásával és értékelésével.
1779-ben a földmérés minőségének javítása érdekében megalakult a Konstantinovskaya Földmérési Iskola, amely a 19. század közepén Földmérési Intézetté alakult. 1801-ben minden szabad állam személye megkapta a jogot, hogy a városokon kívül parasztok nélkül földet szerezzen.
A kataszteri munkák elvégzésének, melynek szerves részét képezte az adózási célú megállapítás, elvégzésének első előfeltételei 1861-ben, a jobbágyság megszűnésekor merültek fel.
Minden helység figyelembe vette a saját, a földből származó bevételi formákat, amelyek meghatározták annak értékét.
A városi dumák utasításokat kezdtek kiadni az értékelő bizottságok számára, amelyek rögzítették a bruttó jövedelem meghatározásának eljárását. A legteljesebb és legrészletesebb utasítások Rigából és Harkovból származtak, amelyeket felsőoktatási intézmények professzorainak bevonásával készítettek. Az értékelő bizottság tevékenységét felügyelő bizottság felügyelte.
A harkovi értékelés eredményei hozzájárultak az értékelő mesterség jelentős fejlődéséhez. A harkovi ingatlanokat nyolc típusra osztották - elhelyezkedés és jövedelemtermelő képesség szerint. A sazhen négyzetet földmértékegységként fogadták el, és minden épület esetében egy köbös sazhen. Az összes meglévő háztartást tizenkét típusra osztották, egy szoba bérleti díjától függően, a város előzetes felosztásával 54 kerületre. Hasonló tevékenységeket végeztek a városi ingatlanok értékelésére Nyizsnyij Novgorod tartományban, lehetővé téve az értékelés alapvető elveinek és megközelítéseinek megfogalmazását, amelyeket később finomítottak és kiegészítettek.
Az értékelés jogszabályi kereteit a pénzügyminiszter S.Yu. Witte az "Ingatlanértékelési Szabályzat" és a törvény pontosítására vonatkozó utasítások összeállításakor. A rendszeres munkát és az értékelési tevékenységek fejlesztését professzor A.I. Chuprov a statisztika alszekciójának a földrajzi szekció alatti megszervezésének kezdetével, amely a becsült statisztika területén a szakemberek rendszeres kongresszusainak helyszínévé vált. A 20. század elejére meghatározták az értékelő munkák állami finanszírozását.
Így az oroszországi értékelés módszertana és általános szervezése az egyik legteljesebb és legmegfontoltabb volt a világon. Az „ingatlanértékelésről” és „az értékelési megtérülési ráták leírásának és fejlesztésének módszereiről” megalkotott utasítások a legmagasabb szakértői szinten voltak. Sok szakértő szerint Oroszország a múlt század végén elérte azt a szintet, amelyet Európa és Amerika csak a hatvanas-hetvenes években tudott elérni. XX század.
A Szovjetunióban folyó értékelési tevékenységek elvesztették a közérdeklődést, és megszűntek társadalmilag jelentősek. Az értékelésnek csak különálló elemei maradtak meg, amelyeket a Műszaki Leltári Iroda és a Földkataszter egyik funkciójába alakítottak át. A közigazgatás normáinak és szabályainak kidolgozása hozzájárult az állóeszközök újratermelésének feltételeit szabályozó normák és szabványok létrehozásához, különösen az építőiparban (SNiP). A szovjet időszakban az értékelés szükségessége akkor merült fel, amikor lakást akartak cserélni. 1923. január 1-jén kiadták az RSFSR földkódexét, amely megtiltotta a földeladást, lehetetlenné tette az ingatlanok törvényi szintű értékesítését, és ennek következtében megszűnt az értékelés szükségessége.
A Szovjetunióban végzett értékelés mindenekelőtt a termelési tárgyi eszközök átértékeléséhez, az állami tulajdonú vállalatok állóeszköz-felhasználásának hatékonyságához kapcsolódik, és először 1935. január 1-jén kelt.
Azonban a szovjet időszakban jött létre a ma széles körben alkalmazott arányosítási rendszer. Segítségével tisztázták azokat a ma is alkalmazott költségszemléletű módszereket, amelyek a forradalom előtti Oroszország jogalkotásából és gyakorlatából származtak. Ezek a változások jelentősen hozzájárultak a vállalkozás értékeléséhez.
Az értékelés fejlődésének jelenlegi szakasza sok tekintetben hasonlít az Oroszország által a múlt század végén már eltelt időszakra.
1991-1993-ban újragondolták a tulajdon fogalmát, ami a piacgazdaságra való átálláshoz kapcsolódik, és az értékelési tevékenységek megjelenéséhez vezetett az új Oroszországban.
Kezdetben az orosz közösségnek az értékbecslés és az értékbecslési szakemberek iránti érdeklődése az állami vagyon nagy részének privatizációjának szükségességéhez kapcsolódik.
A privatizációs törvény 1991. július 3-i első változata az Orosz Föderáció értékbecslőinek szakmai fellépését kéri. Ez a törvény a vállalkozások privatizációjának előkészítéseként a vállalkozás tőkéjének felmérését irányozta elő, amelynek során figyelembe kell venni a vállalkozás várható jövedelmezőségét, mivel a becsült jövedelmezőség értékének becslése magában foglalja az ebből származó jövőbeni bevételek értékének becslését, figyelembe véve a figyelembe kell venni az időtényezőt, ami csak speciálisan képzett emberek – értékbecslők – részvételével lehetséges.
Az oroszországi privatizáció értékbecslők részvétele nélkül ment végbe, ami hátrányosan érintette a vállalkozás állami költségvetését és befektetési alapjait. 1992-ben módosították a privatizációs törvényt, és az ingatlanértékelést az Orosz Föderáció Állami Vagyonbizottságának módszerei alapján kell elvégezni, és a társaság vagyonának július 1-i könyv szerinti értékén kell értékelni. 1992. Fokozatosan azonban ezt a módszert elutasították, és áttértek a piaci értékmutatók használatának szükségességének megértésére.
1993-ban a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete megtartotta az első ingatlanértékelési szemináriumot Szentpéterváron. A következő szemináriumot Moszkva közelében, a harmadikat Nyizsnyij Novgorodban tartották. Az előadók professzionális külföldi értékbecslők voltak az USA-ból. Később továbbképző tanfolyamokat nyitottak, ahol a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézetétől minősítő oklevelet kapott orosz szakemberek tartottak előadásokat.
Az értékelés fejlődése Oroszországban az "értékbecslő" szakma kialakulásához vezetett, ami tükröződött az Oroszországi Munkaügyi Minisztérium 1996. november 27-i határozatában.
Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló, 1998. július 16-i 135. sz. szövetségi törvény bevezette az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységek jogalapját, megszüntette a meglévő, eltérő szabályozási dokumentumok sok eltérését, és megalapozta az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységeket. az értékelés szabályozási kerete.
2001-ben az értékbecslési tevékenység egyszerűsítése érdekében bevezették az értékbecslési tevékenység engedélyezésének követelményét, amely öt évre szóló engedély kiadását jelentette. Ugyanakkor az engedéllyel rendelkező értékbecslőnek legalább háromévente megfelelő végzettséggel kell rendelkeznie, felfrissítő tanfolyamokon kell részt vennie, biztosítás vagy meghatározott értékbecslői tevékenység vagy értékbecslési szerződés útján polgári jogi felelősséget biztosítani.
Ugyanebben az évben az Orosz Föderáció kormánya jóváhagyta az első értékelési standardokat, amelyek használata kötelező az értékelő szervezetek számára.
Az értékelési tevékenység engedélyezése eredménytelennek bizonyult, ezért 2006-ban azt törölték.
2007-ben Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma új szövetségi értékelési standardokat fogadott el, amelyek jelenleg is érvényben vannak, és amelyeket kiegészítenek.
2008-ban lefektették az oroszországi értékelési tevékenységek önszabályozásának alapjait.
Az "értékbecslő" szakma mostanra nagyon népszerűvé válik Oroszországban, tagadhatatlan, hogy szükség van az értékelési tevékenységekben dolgozó szakemberek szolgáltatásaira.
Különbségek az értékelési tevékenységek megszervezésében a vezető ipari országokban
Peter Hin (Németország, RIGS)
A globalizációs folyamatokkal összefüggésben új jelentőséget kap a telkek és egyéb ingatlanpiac átláthatóságának kérdése. Az értékbecslési jelentések nemzetközi összehasonlíthatóságának igénye folyamatosan növekszik, nemcsak a nemzetközi befektetési alapok fejlődése, hanem az összes magántőke növekvő mobilitása miatt is. E folyamatok egyik megnyilvánulása az a vágy, hogy egységes standardokat dolgozzanak ki és fogadjanak el az értékelési tevékenységekre, például az egyesült Európa keretein belül. Az ilyen tevékenységek elérhető eredményeit azonban a legtöbb szakértő szkeptikusan értékeli. Ez az ingatlanpiac sajátosságaihoz kapcsolódó objektív nehézségeken alapul. A földhöz fűződő elválaszthatatlan kapcsolat alkotja ennek a piacnak a lokális helyét, nem teszi lehetővé a különböző területi és ipari szegmensek közvetlen összehasonlítását. Nem kevésbé nehéz azonban az értékelési tevékenység végzésére és gyakorlatára vonatkozó, az egyes országokban kialakult egyedi követelmények elutasítása. Ezt a tényezőt nem lehet figyelmen kívül hagyni, különösen az értékbecslési tevékenység folytatódó kulturális és történelmi hagyományainak hátterében.
Ha részletesebben megvizsgáljuk ezeket a különbségeket, akkor megállapítható, hogy a szakértői tevékenység megszervezésének minden aspektusára vonatkoznak. Elemzésünk legfontosabb jellemzői a következő szempontokhoz kapcsolódnak:
1. Az értékbecslők munkavégzési jogának megszerzésére vonatkozó alapelvek és eljárás.
2. Az értékelési tevékenységek önszabályozási rendszerének elérhetősége és az adatbázisok nyitottsága.
3. Jóváhagyott értékelési szabványok és állami követelmények alkalmazása az eredmények megbízhatóságára vonatkozóan.
4. Teljesítményeredmények a piaci adatok végső nyitottsága és a fogyasztók – állampolgárok, állam és vállalkozások – számára elérhetősége tekintetében.
Ebben az esetben az utolsó kritérium az, amely a legáltalánosabb mutatója az értékelő közösség hatékonyságának különböző országokban. Értékbecslők tevékenysége ben USA és Kanada kevés kormányzati szabályozás. A tevékenység elsősorban az önszabályozás elvein alapul, elsősorban olyan szervezetek keretein belül, mint az Értékelő Intézet (www.appraisal - institute.org) és az Értékelő Alapítvány. Ha az Értékbecslő maga az értékbecslők képzése, oktatása (különös tekintettel a képzésre, átképzésre, különböző szintű engedélyek kibocsátására és a tagság legmagasabb fokozatának kijelölésére - MAI) az Értékértékelő Intézet, akkor az Értékértékelő Alapítvány feladata az egységes kidolgozás. az értékelés alapelvei (Standards of Professional Appraisal Practice) . Egy ilyen rendszert a 70-es években hozták létre az ingatlanfedezetű bankhitelek piacának egyre erősödő válságára, amely a különböző bankok és értékbecslők által korábban alkalmazott értékelési megközelítések összehasonlíthatatlansága miatt alakult ki. Ugyanezen szervezetek széles körben publikálnak adatokat a piaci folyamatokról (eladási árak, bérleti díjak, jövedelmezőség), amelyek minimális kormányzati erőfeszítéssel az értékbecslési tevékenység szabályozására végső soron biztosítják az ingatlanpiac jó átláthatóságát.
BAN BEN Egyesült Királyság formalizált értékelési munkát a RIGS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tagjai végzik. Az értékbecslőkkel szemben támasztott követelmények megkövetelik a felsőfokú végzettségen alapuló magas képzettségüket. Léteznek és tartják a világ legfejlettebb értékelési szabványainak ("vörös könyv" - Appraisal & Valuation Manual). Kormányzati szabályozás mint olyan nincs, de az értékelő közösség munkájának végeredménye, különösen a szisztematikus piaci adatok aktív közzététele teszi a piacot nyitottá és hozzáférhetővé. A RIGS keretében végzett önképzés minden országban elismert, ezért központjaik minden vezető országban megnyílnak.
Az értékbecslési szolgáltatások piaca Németország hagyományosan az egyik legszabályozottabbnak számít a világon. Az állam tevékenysége nem az értékbecslési tevékenység engedélyezésében nyilvánul meg (az ilyen tevékenységre való jogosultság megszerzéséhez elegendő regisztrálni a Kereskedelmi és Iparkamaránál), hanem kellően részletes értékelési standardokban (amelyek alapját képezik). az építési szabályzat határozza meg) és a pénzügyi osztály által kidolgozott, elvileg nem kötelező érvényű ajánlások civil szervezeteknek az ingatlanértékelésről. A gyakorlatban ezeket az ajánlásokat minden magán értékbecslő alkalmazza. Másrészt az állam és az önkormányzatok a nagyvárosokban és régiókban szakértői bizottságok keretében egyesítik munkájukat magánértékelőkkel. E bizottságok fő feladata ugyanakkor, hogy az összes piaci tranzakciós ár feldolgozása és egyéb adatok alapján részletes elemzést adjon a telek- és egyéb ingatlanpiac helyzetéről. Ezeket a jelentéseket évente teszik közzé, és a piacszabályozás egyik leghatékonyabb formáját jelentik Németországban. Az elmúlt években kidolgozták az értékbecslők minősítésének különféle formáit (például fedezetértékelés céljából), valamint számos egyesületben az értékbecslői társulást.
Más európai országokban pl Franciaország és Spanyolország, az értékbecslőket az utóbbiak 5 éves gyakorlata után hagyja jóvá az igazságszolgáltatás. Az értékbecslői cím védelmének ugyanakkor nincs más formája, és számos értékbecslői szövetség nem dolgozott ki egységes módszertani ajánlásokat az értékelésre. Ennek eredményeként az adatbázisok fejlesztését minden értékbecslő gyakorlatilag önállóan végzi, az ingatlanpiac komolyan érzi az ilyen rendszerszintű információk hiányát. Mert Olaszország és Hollandia jellemző, hogy hiányzik a leginkább jóváhagyott „értékbecslő” cím. Ugyanakkor Olaszországban az értékbecslőket kötelező vizsgálatok nélkül hagyja jóvá a bíróság. Mindkét országban léteznek szakértői szövetségek, amelyek saját értékelési szabályokat dolgoznak ki. De inkább a szerződéskötési és fizetési eljárással, magukkal a beszámolókkal szemben támasztott követelményekkel foglalkoznak, mint közvetlenül az értékelési módszerekkel. Az értékbecslési tevékenységek hollandiai szervezettségének hiányát részben kompenzálja egyes nagyvárosok önkormányzatainak piaci adatokról szóló áttekintéseinek közzététele. Olaszországban az ingatlanpiacot a szakértők az egyik legátláthatatlanabbnak tartják Európában, és csak a nagy nemzetközi ingatlantársaságok és ingatlanalapok tevékenysége révén pótolható ez a hiány.
Ebből kifolyólag jelenleg olyan egységes szabályok kidolgozására van szükség a piaci információk gyűjtésére és elemzésére, amelyek megbízható adatokkal látják el az értékbecslők és más szakértők munkáját, valamint valamennyi piaci szereplőt. Ennek alapja az volt, hogy az értékbecslők világszerte felismerték a „piaci érték” fogalmának közös értelmezését.
AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ OKTATÁSI ÉS TUDOMÁNYOS MINISZTÉRIUMA
SZÖVETSÉGI OKTATÁSI ÜGYNÖKSÉG
ÁLLAMI OKTATÁSI INTÉZMÉNY
SZAKMAI FELSŐOKTATÁS
TYUMEN ÁLLAMI EGYETEM
NEMZETKÖZI PÉNZÜGYI, IRÁNYÍTÁSI ÉS ÜZLETI INTÉZET
Tanfolyami munka
Tárgy: Vállalkozásértékelés
A témában: "Az értékelési tevékenységek szerepe és helye az orosz gazdaságban"
4. éves hallgató
Csoportok 25EUP601
Davidenko Erzsébet
Ellenőrizte: Dolgikh A.V.
Tyumen 2009
Bevezetés……………………………………………………………………………………….3
1. fejezet Az értékelési tevékenység, mint a piacgazdaság eleme
1.1. Az értékelési tevékenység fogalma, céljai, elvei, fejlődéstörténete……………4
1.2. Értékelési standardok külföldön és Oroszországban…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
1.3. Az értékelési szolgáltatások piacának helyzete Oroszországban…………………………………………….23
2. fejezet Fogalmak és megközelítések az értékelési tevékenységekben
2.1. Az értékelési tevékenységek során alkalmazott módszerek…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
2.2. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek jogi vonatkozásai…………..39
2.3. Az értékelési tevékenység fejlesztésének kilátásai Oroszországban………………………………..45
3. fejezet Az értékelési tevékenységek gyakorlati alkalmazása az orosz gazdaság piaci viszonyok kialakulásának körülményei között
3.1. Az értékelésre vonatkozó következtetés összetétele…………………………………………………………..49
3.2. Az ingatlan forgalmi értékének kiszámítása…………………………………..53
Következtetés……………………………………………………………………………………70
Felhasznált irodalom jegyzéke………………………………………………………….73
Pályázatok……………………………………………………………………………………..76
Bevezetés
A társadalom fejlődése mindig is szorosan összefüggött a gazdasági környezettel. Hosszú ideig léteztek különféle gazdasági rendszerek, amelyek tükrözik a társadalom szükségleteit és képességeit a kialakulás egy adott időszakában.
Ma a világközösség országainak jelentős része a piacgazdaság törvényei szerint kölcsönhatásban áll egymással. Egyes országokban inkább mentes az állami irányítástól, máshol pedig szoros kölcsönhatásban áll az állami tervezési és irányítási mechanizmussal, ezáltal megteremtve a gazdasági együttélés legjobb lehetőségét.
Hazánkban több mint hetven éve nem volt és nem is lehetett értékbecslői szakma. A szocialista időkben nem létezett a magántulajdon intézménye, minden tulajdontárgy költségét az állam határozta meg végleg. Hazánk piacgazdaságra való átállása után azonban az értékelési tevékenység mélyreható fejlesztésére volt szükség. A privatizáció folyamata, a tőzsde megjelenése, a biztosítási rendszer fejlődése, a banki hitelek ingatlanfedezetű kibocsátása igényt teremtett az értékbecslési tevékenységre.
Az ilyen típusú tevékenység fő célja a tulajdonjog tárgyának értékének meghatározása különféle módszerek és értékelési eszközök segítségével.
A kialakulás és fejlesztés hosszú időszaka, a hatalmas gyakorlati komponens és a kiterjedt alkalmazási kör hozzájárult egy kivételesen univerzális módszerkészlet létrehozásához, amely lehetővé teszi bármely forgalomban lévő ingatlan értékének meghatározását. A modern értékbecslési tevékenység az e területen nemzetközi szinten érintett szakemberek és szervezetek összefogása, speciális nemzetközi módszertani kódexek megalkotása, amelyek hozzájárulnak az értékelés globális integrációjához.
A kereskedelmi vállalkozások számának növekedése, a magántőkét bevonó piaci kapcsolatok körének növekedése, az adásvételi ügyletek piaci értékének meghatározásának szükségessége és a tulajdonjogok értékének realizálásának egyéb számos és összetett lehetősége, mindez olyan értékbecslési tevékenységek fejlesztésének szükségességéhez vezetett, amelyek magukban foglalják az ingatlanértékelés minden korszerű megközelítését és módszerét, amelyek megfelelnek a modern trendeknek és a piaci igényeknek.
1. fejezet Az értékelési tevékenység, mint a piacgazdaság eleme
1.1 Az értékelési tevékenység fogalma, céljai, elvei, fejlődéstörténete
1.1.1. Az értékelési tevékenység általános fogalma
Az értékelési tevékenység a piacgazdaságban a PR infrastruktúrájának lényeges eleme. A piac magában foglalja az ingatlanok szabad forgalmát, ami megköveteli egy adott ingatlan (az úgynevezett "ipari erőforrások") objektív és megfelelő értékelését.
Így a világgyakorlatban bizonyíték van a gazdasági tevékenység magas eredményeire, hatékonyan felhasználva a másodlagos piacokat a vállalati erőforrások számára ezekre a célokra, függetlenül a tulajdon formájától. Az orosz jogszabályok és az ingatlankomplexumokkal való kapcsolatok szabályozásának szabályozási keretei azonban, mint általában, hazai „sajátosságokat” határoznak meg, amelyek az ipari erőforrások piacának távoli és mesterséges felosztásával járnak együtt: elsődleges, túlnyomó állami részvétellel és másodlagos, gyakorlatilag hiányzik a vállalati erőforrások másodlagos piaca. Ennek megfelelően nincs infrastruktúra, az első és az utolsó sem. A vállalati erőforrásokkal történő működés állami jogi szabályozásának rendszere még gyerekcipőben jár, beleértve az értékelési tevékenységet is. De a vállalkozások erőforrásaival, így az ingatlannal történő műveletek is olyan mechanizmusok, amelyek „újraéleszthetik” a befektetési tevékenységet, feltéve, hogy megfelelő piaci infrastruktúra jön létre, mindenekelőtt annak központi láncszeme - az értékelési tevékenység.
A tulajdonjog az értékelés tárgyához fűződő jogok összessége, amelyek egy részét törvény vagy az ingatlan tulajdonosa önállóan elidegenítheti. Ennek eredményeként bizonyos jogok, valamint kötelezettségek átszállnak az ügylet másik felére, és mindkét félnek csak bizonyos tulajdonjogai vannak. Ezek lehetnek a vállalkozás erőforrásaival (vagyonnal vagy egyéb módon) végzett műveletek végzésének jogai, bizonyos erőforrások birtoklására és/vagy felhasználására vonatkozó jogok ideiglenes korlátozása, valamint azok átalakítása. A jogi korlátozások (terhelések) és alkalmazásuk módja az erőforrás és a vállalkozás (üzletág) egészének költségét befolyásolják, és értékelés tárgyát képezik.
1.1.2 Az értékelési tevékenységek során használt fogalmak
Az értékelési tevékenységhez szorosan kapcsolódó és az értékelési tevékenység során használt fogalmak meghatározásában előforduló következetlenségek elkerülése egy bizonyos, használatra hivatalosan engedélyezett terminológiai bázis létrehozását jelenti. Egy ilyen bázis létrehozása elsősorban az értékelési tevékenység különböző ágainak egyesítésével jár, hiszen a legtöbb fogalom meghatározása az ingatlantípusok értékelésénél való alkalmazhatóság alapján született.
Dolgok- a külvilág anyagi tárgyai. A dolgok természetes tulajdonságai az emberek dolgokhoz való viszonyának eltérő jogi szabályozását idézhetik elő. Ezért a dolgok jogi osztályozása gyakran természetes tulajdonságaikon alapul. Az, hogy a dolgoknak ilyen-olyan jogi jelentést adjanak, társadalmi funkciójuktól is függ, amely idővel változik, és az időszak feladatai határozzák meg. Tehát ha egészen a közelmúltig számított a dolgok termelőeszközökre és fogyasztási cikkekre való felosztása, hiszen ettől függtek az állampolgárok tulajdonhoz való jogai, mára gyakorlatilag jelentőségét vesztette. A dolgok új felosztása alakult ki - ingó és ingatlan dolgokra (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke „Ingatlanok és ingó dolgok”).
Elmozdítható és mozdítható dolgok. Az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) közé tartoznak a földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek és minden, ami a földhöz szorosan kapcsolódik, azaz olyan tárgyak, amelyek rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül nem mozgathatók, beleértve az erdőket, évelő ültetvényeket, épületek, épületek. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók és az űrobjektumok is. A nem ingatlanhoz kapcsolódó dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat is, ingó vagyonnak minősülnek.
Fokozat- az áruk és szolgáltatások piacán egy adott tárgy piaci értékének bizonyos gazdasági módszerek alkalmazása alapján történő meghatározásának folyamata.
Vállalat- vállalkozási tevékenységet végző termelő, gazdasági és ingatlan komplexum. Az értékbecslési tevékenység végzése során a vállalkozást egységes egységnek (árunak) kell tekinteni, amely magában foglalja a szervezeti és jogi keretei között a vállalkozási tevékenység során működő összes ingatlanfajtát, valamint az ehhez fűződő jogokat. A vállalkozás jogi személynek minősül, önálló gazdálkodó szervezet, amely termékeket (árut) állít elő, szolgáltatást nyújt és különféle tevékenységeket folytat. Az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban „A vállalkozás jogok tárgyaként ismeri el a vállalkozási tevékenység végzésére használt ingatlanegyüttest. A vállalkozás egészét, mint ingatlankomplexumot ingatlanként ismerik el.
Értékelési alapelvek- az értékelési folyamat gyakorlati tevékenységei alapján kidolgozott és az ilyen típusú tevékenység megvalósítása során alkalmazott alap-, kezdeti rendelkezések.
Értékelési folyamat- az egymást követő lépések eljárása a vizsgált tárgy piaci értékére vonatkozó vélemény megszerzésére, az állapotára vonatkozó reprezentatív adatok elemzése alapján.
Újrabefektetés- a beruházási projektek végrehajtása során kapott ismételt tőkebefektetések a vállalkozás eszközeibe.
Bérlés- rendszeresen kapott tőkéből származó bevételt, amely anyagi értékek és készpénz, pénzügyi befektetések kombinációja. jogokat, és nem követeli meg a kedvezményezetttől vállalkozói tevékenység végzését.
Piaci infrastruktúra- azoknak az intézményeknek, szervezeteknek a szervezetrendszere, amelyek adásvételi tevékenységük során a kereslet-kínálat elvének feltételei mellett biztosítják az áruk és szolgáltatások szabad mozgását a piacon.
Piac- gazdasági kapcsolatrendszer az áruk (szolgáltatások) előállítása, forgalmazása és fogyasztása terén azok piaci árakon történő értékesítésére vonatkozóan a felek - kapcsolatok alanyai között.
Ingatlanpiac- a fogyasztók által meghatározott mechanizmusokon keresztül, a kereslettől és kínálattól függően átruházott jogok és tárgyak egy bizonyos halmaza, amelynek eredményeként a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekek átszállnak, számukra meghatározott piaci árak és piaci egyensúly jön létre.
Piaci ár- a felek által önállóan, önkéntes alapon, tudatosan és felelősséggel az áruértékesítéssel kapcsolatos, kialakuló gazdasági kapcsolatok eredményeként a versenypiacon kialakuló ár, annak pénzben kifejezett átváltott formája egy bizonyos ideig.
Piaci értéke- az áruk ára, amelyet az adott időpontban a piacon a kereslet és kínálat hatására határoznak meg.
Piaci egyensúly- az adott termék keresleti és kínálati piaci viszonyai között kialakult átmeneti egyenlőség adott gazdasági feltételek mellett.
üzlet (művelet)- az állampolgárok és jogi személyek azon intézkedései, amelyek célja a tárgyra vonatkozó állampolgári jogok és kötelezettségek megállapításával, megváltoztatásával vagy megszűnésével kapcsolatos jogeredmény igazolása, és az ügylet alanyai által elérni kívánt eredmény elérése.
Igény- az árutermelésben rejlő társadalmi igény, amely a meghatározott használati értékek fogyasztási folyamatában realizálódik.
Ár- egy adott termék (vagyontárgy) pénzben kifejezett értéke. Az ár egy bizonyos mennyiségű áru értékét fejezi ki a piaci vételi és eladási folyamat során, vagyis az ár egy egységnyi áru költségének pénzbeli mértéke.
1.1.3.Az értékelési tevékenység alapelvei
Az értékelési tevékenység, mint minden más tevékenység, számos olyan alapelven alapul, amelyek megalapozzák és racionalizálják az ingatlankomplexum értékelési folyamatát. Ezek az elvek egyértelműen gazdasági jellegűek. Ugyanakkor a nagyobb kényelem érdekében három csoportba vannak csoportosítva a következő jellemzők alapján:
Az ingatlan tulajdonosának nyilatkozatai;
a piaci környezet;
az ingatlan üzemeltetése.
Ezeket az elveket részletesebben figyelembe véve szükséges kiemelni a legfontosabb alapelveket.
A hasznosság elve. A tulajdon tárgyának nem lehet értéke, ha nem váltja ki birtoklási vágyát, ezért egy ingatlanegyüttesnek csak akkor van értéke, ha hasznos a potenciális tulajdonos számára, vagyis képes kielégíteni bizonyos szükségleteit. idő. Ezért a hasznosság a tulajdon tárgyának azon képessége, hogy adott helyen és ideig kielégítse a tulajdonos szükségleteit.
helyettesítési elv. Minden ingatlan, sokfélesége ellenére, összehasonlítható abból a szempontból, hogy képes-e kielégíteni a tulajdonos bizonyos szükségleteit vagy jövedelmet hozni neki. Senki nem fog többet fizetni egy ingatlanért, mint a helyreállítási költség. Egy ingatlan maximális értékét az a legalacsonyabb ár vagy érték határozza meg, amelyen más, azonos hasznosságú ingatlanhoz lehet hozzájutni.
A helyettesítési elv tehát lehetővé teszi az értékelt ingatlan értékének felső határának megállapítását.
Várakozási elv. Az ingatlan tulajdonlásából származó jövedelem vagy egyéb hasznok jelenértékének megállapítása a jövőben.
A kereslet és kínálat megfelelésének elve. Az ingatlanárak változása a kereslet és a kínálat nagyságának változásától függ.
A verseny elve. A különböző típusú ingatlanok piacán verseny alakul ki a vevők, eladók, bérlők és bérbeadók között, akik ingatlanértékesítésre vagy bérleti szerződésre kötnek ügyleteket. A nyereség az ingatlan által termelt nettó jövedelem azon része, amely meghaladja a munkaerő, a tőke, a gazdálkodás és a föld (azaz a termelési tényezők) költségeit. A verseny hiánya monopolisztikus helyzetet teremt.
Az értékváltozás elve. Az ingatlan objektumok folyamatosan változnak. Elhasználódnak, megváltoznak a berendezések, a technológia, az alapanyagbázis. A földhasználat jellege az állam és a magánszektor hatására változik. A gazdasági viszonyok új lehetőségeket nyitnak meg, a pénzkínálat és a kamatlábak ingadoznak. Egy objektum elhelyezkedési környezete a növekedés, érettség, hanyatlás és megújulás fázisain megy keresztül. Mindezek a változások, és még sok más, befolyásolhatják egy adott helyen lévő ingatlan hasznosságát. Ennek az elvnek a fő gondolata az ingatlan értékének állandó változása. Néha ezt az elvet alapvetőnek definiálják, mivel ez előre meghatározza az ingatlanértékelés lényegét - az érték meghatározott időpontban történő meghatározását, ami az árak és értékek bizonyos szintjének rögzítését jelenti.
A termelési elv tényezői. Az ingatlankomplexum egy termelési rendszer, amelynek jövedelmezőségét négy tényező határozza meg: gazdálkodás, munkaerő, tőke és föld. A nettó bevétel mind a négy tényező hatásának eredménye, ezért a bevételbecslés alapján a teljes rendszer költsége kerül meghatározásra. Az ingatlankomplexum értékeléséhez ismernie kell az egyes tényezők részesedését (hozzájárulását) a teljes rendszer bevételének kialakításában. Ez az elv mindenekelőtt az összetett objektumok értékelése miatt nyerte el elterjedését, azonban az egyedi tulajdonságobjektumok értékelése során elvesztette jelentőségét, mivel meglehetősen problémás volt az értékelés tárgyának egyes elemeinek elkülönítése a meghatározás érdekében. az értékét.
A maradék termelékenység elve. A föld értéke a maradék termelékenységen alapul. Bármilyen típusú gazdasági tevékenységhez a következő tényezők jelenléte szükséges: gazdálkodás, munkaerő, tőke és föld, Minden egyes tényezőért az ebből a tevékenységből származó nettó jövedelemből kell fizetni. Mivel a föld fizikailag mozdíthatatlan, a munkaerőt, a tőkét és a vállalkozásokat vonzani kell hozzá. Ez azt jelenti, hogy először három tényezőt kell kifizetni, és csak ezután fizetik ki a fennmaradó bevételt a föld tulajdonosának bérleti díjként. A földnek akkor van értéke, ha az összes többi termelési tényező kifizetése után marad maradék.
Elv hozzájárulás. Hozzájárulás - az az összeg, amellyel valamely gazdasági tárgy értéke vagy az abból származó nettó bevétel nő vagy csökken bármely elem jelenléte vagy hiánya miatt. Egyes tényezők nagyobb mértékben növelik a vállalkozás ingatlanegyüttesének értékét, mint a hozzájuk kapcsolódó költségek, mások pedig csökkentik azt. Így a további eszközök ingatlanegyüttesbe való bevonása akkor hatékony, ha azok növelik az ingatlankomplexum piaci értékét. Az ingatlanegyüttes további elemei akkor indokoltak, ha az ingatlanegyüttes ebből eredő értéknövekedése meghaladja ezen elemek beszerzési költségeit.
Az egyensúly elve (arányosság). Az ingatlan maximális értékét akkor érik el vagy tartják meg (fenntartják), ha a termelési tényezők gazdaságilag kiegyensúlyozottak. A tulajdon bármely tárgya megfelel a különféle termelési tényezők optimális mennyiségének, amelyek kombinációjával az ingatlan maximális értéke érhető el. Az ingatlantárgy értéke négy elem egyensúlyától függ: bérleti díj, munkaerő (bér), tőke (befektetések, hozzájárulások), gazdálkodás koordinációja (gazdálkodás). Az ingatlanegyüttes alkotórészeit különböző jellemzők szerint össze kell hangolni egymással. Az ingatlanegyüttes bármely elemének ezen elv megsértésével történő hozzáadása nem vezet annak értékének növekedéséhez.
Elv legjobb felhasználás a fenti elvek szintézise. A lehetséges lehetőségek közül kiválasztásra kerül az ingatlanegyüttes legjobb és leghatékonyabb hasznosításának az a lehetőség, amely fizikailag lehetséges, kellően indokolt és pénzügyileg megvalósítható, amelyben az ingatlanegyüttes funkcionalitása a legteljesebben valósul meg, ami a legmagasabb értékre vezet. az objektum költsége. Ez a lehetőség a költségek becslésére szolgál.
A felsorolt alapelvek általánosított formában univerzálisak és minden ingatlantípusra alkalmazhatók, tartalmuk a tárgy sajátosságaitól függően változhat.
1.1.4 Az értékelési tevékenység fejlődésének története külföldön és Oroszországban
Az értékbecslési tevékenység kialakulása a piacgazdasággal rendelkező országokban a magántulajdon intézményének kialakulásával párhuzamosan zajlott. A magántulajdon magában foglalja a tulajdon szabad forgalmát, ami azt jelenti, hogy meg kell határozni egy tárgy valódi értékét annak eladásához, megszerzéséhez, bérbe adásához, zálogba tételéhez stb.
Az értékelő tevékenység a földmérő szakma (az angol Surveyor - földmérő) keretein belül a 19. század közepén jelent meg Nagy-Britanniában, amikor 1861-ben Nagy-Britannia királya oklevelet adott a hivatásos földmérőknek az önfeláldozás jogára. szabályozzák a szakmát, és ennek megfelelően létrejött a Royal Institute of Chartered Surveyors. Jelenleg ez a szervezet a világ legnagyobb szakmai szervezete, amely ingatlanokkal kapcsolatos szakembereket tömörít (építészek, ingatlanügynökök, értékbecslők stb.), és a világ 100 országában több mint 70.000 tagot számlál. Ahhoz, hogy a The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tagjává válhasson, el kell végeznie egy ingatlan szakos egyetemi diplomát egy RICS által akkreditált egyetemen, és legalább két év szakmai gyakorlatot kell teljesítenie egy RICS-tag által felügyelt cégnél.
Az értékelési tevékenység szakmai önszabályozásának kidolgozott rendszere létezik az Egyesült Államokban is, ahol a harmincas évek közepe óta működik jelenleg több mint 15 ezer tagot tömörítő Institute of Appraisal. Az Intézet saját értékbecslő képzési rendszert tart fenn. A képzési program 400 órás, és két szintre oszlik – egyenként négy heti tanfolyamra. Az Értékelési Intézet tagja szakmai cím megszerzéséhez legalább 5 év gyakorlati munkatapasztalat szükséges. Az USA-ban az értékbecslési piac szakmai infrastruktúrájának fejlesztéséről szólva megjegyzendő, hogy a kétségtelenül a legrangosabb szakmai szervezetnek számító Institute of Appraisal mellett további mintegy hét szakmai struktúra működik. Külön kiemelendő az American Society of Appraisers, egy multidiszciplináris szakmai szervezet, amely több mint 6000 taggal, köztük üzleti értékbecslőkkel, gép- és berendezésértékelőkkel, valamint ékszerértékelőkkel.
Emellett az értékbecslési szolgáltatások piacának fejlődése az értékbecslők számának növekedéséhez vezetett. Ez a tendencia arra kényszerítette, hogy fokozott figyelmet fordítsanak az értékelési szolgáltatások piacán résztvevők tevékenységére, mindenekelőtt ez vezetett számos országban az értékelési tevékenységek nyomon követésére szolgáló mechanizmus létrehozásához. És mindenekelőtt - az engedélyezés.
Az értékelési tevékenység engedélyezése az értékelési tevékenység állami szabályozási folyamatának szerves része, melynek rendszerébe az engedélyezésen kívül a módszertani ajánlások, szabályozó jogszabályok, ezen belül a kötelezően alkalmazandó értékelési standardok kidolgozása és elfogadása is kiterjed. az értékbecslési tevékenység alanyai szerint, az értékelési jelentések vizsgálata, az értékelési tevékenység szabályozására felhatalmazott állami szerv és a területi szervek közötti interakció biztosítása.
Oroszországban a földtulajdon és a földviszonyok problémája mindig is a társadalmi-gazdasági és politikai fejlődés középpontjában állt, a földértékelés pedig az állami politika speciális területe volt. A földértékelés a 15. század végétől kezdett kialakulni Oroszországban, amikor a birtok a gyakran feudális feltételes földtulajdon sajátos válfajaként jelent meg. A 19. század közepéig a földtulajdon értékelésének fő megkülönböztető jegye a föld értékelése volt, hozzátartozó paraszttal. A földek leírásával és értékelésével egy speciálisan a 16. században létrehozott helyi rendet - egy központi állami intézményt - bíztak meg. A földértékelési tevékenység fejlesztésének fő mérföldköveinek az alábbi időpontok tekinthetők:
1752. február 28. – Az Erzsébet-kori kiáltvány megalapozta az országos földmérési munkákat. Az 1754-es utasítások határozták meg az értékelő munkák végzésének szabályait és eljárásait.
1765. szeptember 19. - II. Katalin kiáltványa - megkezdődött az általános földfelmérés, amelynek célja a földterületek (lakott és lakatlan tulajdoni egységek) és övezetek körülhatárolása volt az Orosz Birodalom egész területén. Ezzel párhuzamosan a nemesi birtokok tanulmányozása, leírása, értékelése is megtörtént.
1779 - az általános földmérés minőségének javítása és a földmérők-értékbecslők professzionális állományának létrehozása érdekében Moszkvában megalapították a Konstantinovskaya Földmérési Iskolát, amelyet 1835-ben Földmérési Intézetté alakítottak át.
A XIX. század eleje - változások a földre vonatkozó jogszabályokban. Az 1801. december 12-i rendelet minden szabad állam személyének (kereskedőknek, polgároknak, állami parasztoknak) jogot ad arra, hogy a városokon kívül paraszt nélküli földbirtokot szerezzenek.
1864 - az értékelési tevékenységet a zemstvoi tartományi és kerületi intézmények hatáskörébe utalták. Zemsztvos vezetésével 1860-1880-ban. tömeges értékbecslési munkákat végeztek az ingatlanok területén az Orosz Birodalom egész területén. A zemstvo értékbecslési tevékenység kezdetével az értékelési statisztikák megjelenése társult, amely magában foglalta a mezőgazdasági területek felmérését és adózási célú értékelését.
1893. június 8. - törvényt adtak ki az ingatlanértékelésről, amely a földtulajdonon végzett értékelési munkák megszervezését, finanszírozását és elvégzését speciális tartományi és kerületi értékelő bizottságokra bízta.
1870-ben a városi duma által kidolgozott szabályok szerint a városi önkormányzat kapta meg az ingatlanértékelés jogát. Meghatározták a bíráló bizottság összetételét, jogait, kötelezettségeit, meghatározták az értékelési munka célját és menetét, megállapították, hogy a városi ingatlanok értékelésének alapja a jövedelmezőség.
1883-ban fogadták el az ingatlanértékelési szabályzatot. E szabályok szerint a városi épületek értékelésének alapja nem az anyagi érték, hanem a jövedelmezőség alapján meghatározott érték volt. E szabályok szerint a zemstvo intézmények a város tulajdonát egy egységnek tekintették, és arra törekedtek, hogy megtalálják a helyes arányt egy ilyen kollektív egység értéke vagy jövedelmezősége és a város többi ingatlanának értéke vagy jövedelmezősége között. zemstvo adózás.
Így a 19. században Oroszországban a jövedelmezőség szerinti értékelés módszere uralkodott, és a vállalatértékelés modern jövedelemszemléletét hagyományosan orosz megközelítésnek nevezhetjük.
Az orosz értékelés következő figyelemre méltó lépése a monetáris viszonyok fejlődéséhez köthető. A 19. század második felében kétféle hitelintézet jött létre: az ingó vagyon elleni kibocsátásra szakosodott kereskedelmi bankok és a földbankok, amelyek ingatlanfedezetű kölcsönöket adtak ki, miközben a zálog a tulajdonos tulajdonában maradt. . Így a bank mindig rendelkezhetett információval a zálogjog aktuális állapotáról, és meghatározhatta annak gazdasági értékét, értékelhette az ingatlanokat. A zálogtárgy értékét normál vagy akciós áron határozták meg. A normál árat úgy határozták meg, hogy a megfelelő föld tizedének számát megszorozták a terület normál tizedárával. Speciális értékbecslés során került megállapításra a vásárolt föld vagy jelzáloggal terhelt ingatlan jövedelmezősége, majd a bevétel összegének aktiválásával számították ki az értékelt értéket.
A biztosítás, a brókerszolgáltatás és a biztosítási ügynöki szolgáltatások mellett a 90-es években új pénzintézet kezdett kialakulni Oroszországban - független értékbecslők. Megjelenésük közvetlenül összefügg az inflációval. Az infláció eredményeinek folyamatos változása miatt évente újra kellett értékelni a vállalkozásokat ért kár mértékét, amelyet többnyire az Állami Statisztikai Bizottság osztályai, illetve a kifejezetten a beszámolási időszakra bevont független értékbecslők végeztek. Miután megszűnt rájuk a szükség, az értékbecslők ismét független ügyvédekké váltak.
A piac azonban lökést kapott, és az értékbecslők minden ügylet szükséges láncszemévé váltak. Szolgáltatásaikat immár nem csak azokban az esetekben vették igénybe, amikor jogszabály előírja az elbírálást, hanem magánszemélyek pénzügyi vitáinak megoldására is. Különösen gyakran kezdték igénybe venni ezt a szolgáltatást a lakosságnak hitelt kibocsátó bankok.
Az Orosz Értékbecslők Társasága az értékelési tevékenység úttörője lett Oroszországban. Jelenleg olyan állami szervezetek működnek, mint a Nemzeti Értékbecslők Liga, az Orosz Értékbecslő Testület, a Moszkvai Értékbecslő Társaság.
A piacgazdaságban az értékelési tevékenység a PR infrastruktúrájának lényeges eleme. A piac magában foglalja az ingatlanok szabad forgalmát, ami megköveteli egy adott ingatlan (az úgynevezett "ipari erőforrások") objektív és megfelelő értékelését.
A vállalati erőforrások (tárgyi és immateriális) piacának kialakításának folyamata, vagyis azok piaci forgalomba hozatala közvetlenül kapcsolódik az oroszországi ingatlanok szerkezetátalakításának új szakaszához (a privatizációról szóló új szövetségi törvény elfogadása után). állami és önkormányzati tulajdon az Orosz Föderációban"), a vagyoni és nem vagyoni jogok újraelosztása a gazdaság reálszektorában. Ezt a folyamatot továbbra is jelentősen hátráltatja a velük folytatott műveletek erőforrásainak ésszerű értékelésének hiánya.
Az oroszországi ingatlanátalakítások eredményei a nem állami ipari tulajdon túlsúlyáról tanúskodnak jelenleg. Ebből a pozícióból elsősorban a különböző ipari erőforrások mára kialakult potenciális árutömegéről beszélhetünk, amely jelentősen hozzájárulhat a vállalkozások vagyoni és nem vagyoni erőforrások piacának és a kapcsolódó értékelési tevékenységnek a fejlődéséhez. Másodsorban megállapítható, hogy ez utóbbiak információs fejletlensége, valamint a privatizált vállalkozások privatizáció utáni támogatásának hiánya, a "hideg" befektetési légkör, az alacsony befektetési aktivitás, valamint számos privatizált és magánvállalkozás vonzereje miatt nem. csak a teljesítményük jelentős csökkenésére, hanem a piaci értékelés iránti kereslet relatív hiányára is, pl. „ördögi kör” alakult ki, amelyből nincs kiút. Ezek a körülmények egyrészt a hazai ipar alacsony versenyképességéről tanúskodnak (egyes elsődleges iparágak kivételével), másrészt a termelési erőforrások nem hatékony felhasználásáról - a feltörekvő másodlagos piac valódi potenciáljáról. azon ipari vállalkozások erőforrásai, amelyek megalakítása a megnevezett körülmények figyelembevételével történik, az alábbi forgatókönyv szerint:
A nem hatékonyan működő és nem versenyképes – így az állami és önkormányzati – vállalkozások számának további bővülése, a nem hatékonyan felhasznált ipari erőforrások növekedése, túlnyomórészt illikvid erőforrástömeg kialakulása.
A nevezett forgatókönyv „színreállítása” közvetlenül kapcsolódik a vállalkozások reformjához, a vállalkozói készség fejlesztéséhez, a vállalkozás vagyoni és nem vagyoni forrásainak szerkezeti átalakításához, amelyek piaci értékelés után még forgalomba hozhatók, ill. alapjául szolgáljon egy új vállalkozás létrehozásához.
A vállalkozások erőforráspiacainak infrastruktúráját a vállalkozói tevékenység számos területe, elsősorban az értékbecslés alkotja, amelyek biztosítják az erőforrások forgalmát, pl. vevők és eladók közötti tranzakciók.
A vállalati erőforrás piacok infrastruktúrájának kialakítása a korszerű gazdasági feltételeknek megfelelő vállalati erőforrás-gazdálkodási rendszer kialakítása érdekében, elsősorban az értékelési tevékenység javítása révén, a következő főbb körülmények figyelembevételét igényli.
Először is, az állami szektor jelentős része az orosz gazdaságban objektíven határozza meg a strukturális alkalmazkodási folyamatok időtartamát és összetettségét, beleértve a vállalati erőforrásokkal végzett műveleteket, azok szerkezetátalakítását és privatizációját.
Másodszor, befektetési források bevonása az ipar szerkezetátalakítására, a vállalkozások hatékonyságának és versenyképességének növelésére azonban nem annyira a tulajdonosváltással (például az állami és önkormányzati tulajdon privatizációja során), hanem először is lehetséges. mindenekelőtt azáltal, hogy tulajdoni formától függetlenül vagyonnal végzett műveleteket végez.
Ezeknek az ellentmondásosnak tűnő trendeknek megvannak a maguk okai, előnyei és hátrányai.
Így a világgyakorlatban bizonyíték van a gazdasági tevékenység magas eredményeire, hatékonyan felhasználva a másodlagos piacokat a vállalati erőforrások számára ezekre a célokra, függetlenül a tulajdon formájától. Az orosz jogszabályok és az ingatlankomplexumokkal való kapcsolatok szabályozásának szabályozási keretei azonban, mint általában, hazai „sajátosságokat” határoznak meg, amelyek az ipari erőforrások piacának távoli és mesterséges felosztásával járnak együtt: elsődleges, túlnyomó állami részvétellel és másodlagos, gyakorlatilag hiányzik a vállalati erőforrások másodlagos piaca. Ennek megfelelően nincs infrastruktúra, az első és az utolsó sem. A vállalati erőforrásokkal történő működés állami jogi szabályozásának rendszere még gyerekcipőben jár, beleértve az értékelési tevékenységet is. De a vállalkozások erőforrásaival, így az ingatlannal történő műveletek is olyan mechanizmusok, amelyek „újraéleszthetik” a befektetési tevékenységet, feltéve, hogy megfelelő piaci infrastruktúra jön létre, mindenekelőtt annak központi láncszeme - az értékelési tevékenység.
A vállalkozások erőforrásaival végzett műveletek nem annyira a szervezetek (jogi személyek) létrehozása, fejlesztése és felszámolása során felmerülő erőforrások költségének felmérésével kapcsolatosak, hanem mindenekelőtt éppen az értékbecslés kérdéseivel. ügyletek, ideértve a vállalkozások privatizációját és csődjét, pályázatokat, árveréseket, lízingeket, vagyonkezelést, zálogjogokat, jelzálogkölcsönöket és egyéb ügyleteket.
1.2. Értékelési szabványok külföldön és Oroszországban
1.2.1 Nemzetközi értékelési standardok
A Nemzetközi Értékelési Standardokat a Nemzetközi Értékelési Szabványügyi Bizottság (IVSC) dolgozza ki, egy nemzetközi szervezet, amely a világ több mint 50 országának értékbecslőinek szakmai szervezeteit tömöríti. Az Orosz Föderációt ebben a szervezetben az Orosz Értékbecslők Társasága (ROO) képviseli.
Sem az Egyesült Államokban, sem Európában nem tekintik az értékelésekre vonatkozó „szabályokat” vagy „szabványokat” megingathatatlan törvénykészletnek. Éppen ezért az IVSC egyik fő feladata a nemzeti értékelési standardok és a nemzetközi közösség igényeinek leginkább megfelelő standardok közötti összhang megteremtése.
A szabványok és a kapcsolódó normatív anyagok jelenleg mintegy 50 IVSC tagállam közös véleményét fejezik ki.
A nemzetközi értékelési standardoknak van egy bizonyos egységes alapja, szilárd alapja, amely tükrözi a politikai határoktól nem függő gazdasági elvek egységét.
Jelenleg az IVSC tevékenysége során kiemelt figyelmet fordít a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok Bizottsága által kidolgozott Értékelési Standardok és Pénzügyi Beszámolási Standardok összekapcsolására.
Az IVSC 2000. július 1-jén elfogadta a Nemzetközi Értékelési Szabványok (ISO - 2000) új kiadását, amely csaknem kétszer akkora, mint a benne szereplő dokumentumok száma, a korábban érvényes IVS, és 2001. július 26-án az IVS-t a 2001-es kiadásban (ISO-2001) fogadták el. Ez a kiadás fejleszti és elmélyíti az IVS-2000 kiadás rendelkezéseit, és tükrözi az értékelési szolgáltatások piacán bekövetkezett aktuális változásokat.
A szakterület kimerítő tárgyalása, beleértve az értékelési módszereket és gyakorlatokat, túlmutat a szabványok hatályán.
Az IES-2001 két ajánlást tartalmaz a szabványok alkalmazására. Az 1. számú pályázati ajánlás a standardok pénzügyi beszámolási célú alkalmazásának sajátosságaival foglalkozik, a 2. számú ajánlás a standardok alkalmazására a fedezett hitelezési célú értékelés során.
Az MSO-2001 hét módszertani útmutatót is tartalmaz, amelyek az ingatlanok, a bérleti jogok, a gépek és berendezések, az immateriális javak, az üzlet értékelésére, valamint a mérgező szennyezés értékelésénél figyelembe veszik. Az IVS-hez három megjegyzés (1-3) tárgyalja a feltörekvő piacok értékelésének sajátosságait, az állami (állami) szektor eszközeinek értékelését, valamint a Bázeli Bankbizottság követelményeinek megfelelő vagyonértékeléssel kapcsolatos kérdéseket. Felügyelet (Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság) . A szabvány a használt kifejezések bővített szószedetével rendelkezik.
Az IVSC több éves szabványfejlesztési munkája elvezetett ahhoz a felismeréshez, hogy maga a szabványosítás nemzetközi szinten jelentősen eltér a nemzeti szabványalkotás folyamatától.
Sok országban a kereskedelmi jog és a megfelelő szabályozási eljárások előre meghatároznak bizonyos, néha nagyon konkrét irányokat az értékelési tevékenységek szabványosítására.
1.2.1 Amerikai értékelési szabványok
Az Egyesült Államokban és Észak-Amerika más országaiban (Kanada, Mexikó) kötelezően alkalmazandó Egységes Szakmai Értékelési Gyakorlati Standardokat (ESPP) a Valuation Foundation non-profit szervezet Valuation Standards Boardja dolgozta ki és hagyta jóvá. oktatási szervezet, amelyet 1987-ben alapítottak az Egyesült Államok vezető szakmai szervezetei (Institute of Appraisal, American Society of Appraisers, National Association of Masters of Appraisal) az értékelés egységességének és professzionalizmusának elérése érdekében. Mára több mint 50 szervezet csatlakozott az Alaphoz akár támogató szervezetként (vagyonkezelőként), akár tanácsadó testületként.
Az Értékelési Alapot a Kuratórium kezeli, amely anyagilag támogatja a működést, kinevezi az Értékelési Szabványügyi Testület és az Értékelési Minősítő Testület tagjait.
A kuratóriumnak jelenleg 32 tagja van. Minden szakmai értékelő és megbízott szervezet egy képviselőt jelöl ki a kuratóriumba. Ezen kívül 14 független állandó vagyonkezelőt az Igazgatóság saját maga választ ki.
A Valuation Standards Board (VSC) kidolgozza, értelmezi és módosítja az ESPP-t, amelyet az értékbecslőknek kötelező alkalmazniuk gyakorlatukban. A CCO öt magasan képzett értékelőből áll, és havonta nyilvános üléseket tart. Az ESPOP minden javasolt rendelkezését és kiegészítését nyilvános vitára bocsátják az MTR elfogadása előtt. A CSA égisze alatt végzett munka áttekintésére és értékelésére az Értékelési Alapítvány létrehozta az Értékelési Szabványok Tanácsadó Tanácsát (ASAC), amely 32, az értékelési szolgáltatások felhasználóit képviselő szervezet és kormányzati szerv képviselőiből áll. A CCO negyedévente ülésezik, és tanácsot ad a CCO-nak fontos technikai kérdésekben, valamint a CCO napirendjén szereplő projektek listájával kapcsolatban. A CSA valamennyi ülését Washington DC-ben tartják, és nyilvánosak.
A szakmai értékelési gyakorlat egységes standardjait eredetileg az Egységes Standardok Kidolgozásának Különbizottsága dolgozta ki 1986-1987 között. és 1987-ben átkerült az Értékelési Alapba. Az Alapítvány ekkorra már megalapozta szerzői jogait a GKOP-ra. A CCO 1989. január 30-i szervező ülésén egyhangúlag elfogadta és jóváhagyta az ECPP-t, mint a CCO által kidolgozott két kezdeti értékelési szabványt.
Ezek a standardok az értékbecslőknek és az értékelési szolgáltatások felhasználóinak szólnak. Ezen szabványoknak való megfelelés szükséges a hivatásos értékbecslők számára az értékelés szintjének javításához.
A Kongresszus által 1989-ben elfogadott pénzügyi intézmények reformjáról, gazdaságélénkítéséről és bűnüldözési törvénye (FIRREA) előírja, hogy az államilag hitelesített és engedéllyel rendelkező értékbecslők által készített értékeléseknek összhangban kell lenniük az ESPA-val. 1992-ben a Menedzsment és Költségvetési Hivatal (OMB) kiadta a 92-06. sz. Bulletint, amely azt is előírja, hogy a hitelező intézmények szövetségi földvásárlásaira és földkölcsöneire vonatkozóan az ECPO követelményeinek megfelelően becsléseket kell benyújtaniuk.
Az ESPOP a következőket tartalmazza:
Az értékelés elvégzése, az értékelő jelentés áttekintése vagy a tanácsadói szolgáltatások nyújtása során követendő feltételek;
Az értékelési, könyvvizsgálati vagy tanácsadói szolgáltatás végrehajtásának módja.
Az 1. és 2. SZABVÁNY szabályozza az ingatlanértékelési és jelentéstételi folyamatot. A 3. SZABVÁNY szabványokat állapít meg az értékelő jelentések áttekintésére és az e szabványok szerinti jelentéstételre. A 4. és 5. SZABVÁNY az értékbecslő tanácsadói funkcióinak fejlesztését és általánosítását célozza az ingatlan- és ingatlanértékelés területén. A 6. SZABVÁNY meghatározza az ingatlanok vagy bármely más típusú ingatlanok adózási célú tömeges értékelési eredményeinek kidolgozásához és jelentéséhez szükséges kritériumokat. A 7. és 8. SZABVÁNY szabványokat határoz meg a személyes vagyonértékelések fejlesztésére és általánosítására. A 9. és 10. SZABVÁNY szabványokat határoz meg az üzleti értékelések kidolgozására és összegzésére vonatkozóan.
A magyarázó megjegyzések az Egységes Szabványok szerves részét képezik, és a szabványok előírásainak, definícióinak és szabályainak értelmezésének tekintendők. A megjegyzések a Value Standards Board (ASB) értelmezéseit adják egyes Szabályzatok, Meghatározások vagy Szabványügyi Szabályok előfeltételére és mellékleteire vonatkozóan.
Az értékelő tevékenységében fontos szerepet töltenek be az etikai kötelezettségek. A szabványok magyarázó megjegyzéseket tartalmaznak, és az Etikai nyilatkozatokkal kezdődnek, amelyek négy részből állnak: magatartás, irányítás, titoktartás és nyilvántartás; meghatározza az integritás, az objektivitás, az ítélkezési függetlenség és az etikus magatartás követelményeit.
A 10 szabványos szabályon kívül az ESPA szabványok dokumentumait is tartalmazza, amelyek kifejezetten az ESPA egyszerűsítését, értelmezését, pontosítását vagy javítását szolgálják. A szabványok szabályaival együtt a dokumentumok használata kötelező. Az SSO tanácsadói véleményeket is közzétesz, amelyek az ESPP értékelési gyakorlatban való alkalmazása során felmerülő vitás kérdések megoldására vonatkozó tanácsokat tartalmazzák.
Az 1994-es kiadástól kezdődően az ESPP tartalmazza az összes értékelési feltétel szószedetét is.
1.2.2 Európai értékelési standardok
A European Group of Asset Valuers (TEGOVOFA) a nyugat-európai országok nemzeti értékbecslő szervezeteinek non-profit egyesületeként jött létre 1977-ben, miután egy hasonló szervezettel, az EUROVAL-lal egyesült, jelenleg The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) néven működik. . A szervezet létrehozásának egyik fő célja az volt, hogy az Európai Unió valamennyi országában a szakmai szervezetek álláspontját képviselő közös értékelési standardokat hozzanak létre.
Jelenleg a TEGoVA tagjai az Európai Unió professzionális értékbecslő szervezetei, amelyekben aktívan és növekvő mértékben vesznek részt partnerek Közép- és Kelet-Európa országaiból, köztük Oroszországból (Oroszország Értékbecslők Társasága), Csehországból, Magyarországról, Lengyelországból, Bulgáriából, Romániából és Albániából.
Az Európai Értékelési Standardok (ESS) egyik fő jellemzője, hogy az elfogadott európai jogszabályoknak megfelelő pénzügyi számviteli kimutatások elkészítése céljából végzett értékelésekre összpontosítanak. Jelzi annak lehetőségét, hogy tevékenységüket más típusú, társadalmilag jelentős célból végzett értékelésekre is kiterjesszék.
Megjegyzendő, hogy az Európai Értékelési Standardok nem kötelező érvényűek a szervezet tagjaira nézve, de alkalmazásuk javasolt, mint az Európai Unió vonatkozó szabályozási aktusaiba való beépítésre kidolgozott legjobb gyakorlatot képviselve, és lendületet adva a vonatkozó szabályozás elfogadásához. az EGK-országok nemzeti szabványai. Az ESS céljai a következők biztosítása:
· egyértelmű útmutatás nyújtásával segítse az értékbecslőket konzisztens jelentések elkészítésében ügyfeleik számára;
· konzisztens értékelések standard piaci érték meghatározások és értékelési módszerek alkalmazásával;
minőségi szabványok az általánosan elfogadott képesítési szint jóváhagyásával;
· pontos alap a föld- és építési erőforrások hatékony felhasználásának közgazdasági elemzéséhez;
· az értékelő szerepének jobb megértése;
· Eljárások kialakítása az érték egyértelmű, pontos, egyértelmű meghatározását biztosító nemzeti jogszabályokkal és nemzetközi értékelési és számviteli standardokkal összhangban.
Az IVSC által kiadott nemzetközi értékelési standardokat fenn kell tartani azokban az EU-országokban, ahol azok összeegyeztethetők a nemzeti jogszabályokkal, annak biztosítása érdekében, hogy az értékelés összhangban legyen a világ legjobb gyakorlatával.
Az 1957-es Római Szerződés 110. cikke, valamint az azt követő szerződések értelmében a TEGoVA köteles olyan szabványokat felállítani, amelyek összhangban vannak az üzleti tevékenység és a világkereskedelem nemzetközivé válásával.
A nemzetközi értékelési standardokat az ICSE-vel és az EGAO-val szoros együttműködésben dolgozzák ki, amelyek támogatják a szabad verseny elvét és a világkereskedelem fejlődését. Ha az ECO követelményei nagyon eltérnek az ISS-től, akkor a szabványok szövege megfelelő megjegyzéseket tartalmaz. Azt is meg kell jegyezni, hogy az ESS-ek részletesebbek, és olyan további kérdéseket is lefednek, amelyekkel az IES-k nem foglalkoznak, de alapelveikben hasonlóak az IES-ekhez.
Az Európai Értékelési Standardokat (az ún. "Kék könyvet") legutóbbi kiadásában 2000-ben fogadták el. Ez a dokumentum 9 szabványt és 13 irányelvet tartalmaz. Az 1-3. sztenderd ugyanakkor foglalkozik ezen standardok Nemzetközi Értékelési Standardoknak való megfelelésével kapcsolatos kérdésekkel, valamint az értékbecslő képesítésével és szakmai etikájával kapcsolatos egyéb kérdésekkel.
Az értékesítésből származó bruttó bevétel retrospektív elemzése és előrejelzése
A bruttó árbevétel elemzése és előrejelzése számos tényező részletes mérlegelését és figyelembevételét igényli, beleértve a termékkört, a termelési mennyiségeket és a termékárakat, az inflációt, a vállalkozás visszamenőleges növekedési ütemét, az értékelt vállalkozás piaci részesedését, meglévő termelési kapacitások, hosszú távú növekedési ütemek az előrejelzést követő időszakban stb.
A követendő általános szabály az, hogy a bruttó bevétel előrejelzésének logikusan összeegyeztethetőnek kell lennie a vállalkozás és az ágazat egészének múltbeli teljesítményével. Úgy tűnik, hogy a történelmi tendenciáktól jelentősen eltérő előrejelzéseken alapuló becslések pontatlanok.
Kiadások elemzése és előrejelzése
Ebben a szakaszban az értékelőnek:
A hatékony és fenntartható költséggazdálkodás elválaszthatatlanul összefügg az egyes gyártott termékek költségére és azok relatív versenyképességére vonatkozó megfelelő és jó minőségű információk biztosításával.
A költségek több szempont szerint osztályozhatók:
A pénzforgalom összegének kiszámítása az előrejelzési időszak minden évére
A pénzáramlás összegének kiszámítására két fő módszer létezik: közvetett és közvetlen. indirekt módszer elemzi a tevékenységi területek pénzforgalmát. Világosan mutatja be a nyereség felhasználását és a rendelkezésre álló pénzeszközök befektetését. közvetlen módszer a cash flow bevételi és ráfordítási tételek szerinti elemzése alapján, azaz. számviteli számlákon.
Az egyes előrejelzési évek pénzforgalmi összegének kiszámításakor a DP számításának közvetett módszerét szemléltető diagram vezérelheti (1. melléklet).
Matematikai szempontból leszámítolási kamatláb- ez az a kamatláb, amellyel a jövőbeni bevételi forrásokat (lehet több is) átszámolják a jelenlegi (mai) érték egyetlen értékére, ami az üzlet piaci értékének meghatározásának alapja. A diszkontráta szerepe közgazdasági értelemben az a megtérülési ráta, amelyet a befektetők a kockázatilag összehasonlítható befektetési objektumokba fektetett tőkéből megkövetelnek, más szóval a rendelkezésre álló alternatív befektetési lehetőségek megtérülési rátája összehasonlítható. kockázati szint az értékelés időpontjában.
A diszkontrátát vagy a tőkebevonás költségét három tényező figyelembevételével kell kiszámítani. Az első az, hogy sok vállalkozás különböző tőkeforrásokkal rendelkezik, amelyekhez eltérő mértékű kompenzáció szükséges. A második az, hogy a befektetőknek figyelembe kell venniük a pénz időértékét. A harmadik kockázati tényező. Ebben az összefüggésben a kockázatot a várható jövőbeni megtérülés valószínűségének mértékeként határozzuk meg.
Különféle módszerek léteznek a diszkontráta meghatározására, amelyek közül a leggyakoribbak:
a saját tőkébe történő pénzáramláshoz:
az összes befektetett tőke pénzforgalmára:
A diszkontráta számítása attól függ, hogy milyen típusú cash flow-t használnak az értékelés alapjául. A részvény cash-flow esetében a tulajdonos által a befektetett tőke megtérülési rátájával megegyező diszkontrátát kell alkalmazni; az összes befektetett tőkére vonatkozó cash flow esetében a tőke és a kölcsöntőke súlyozott megtérülési rátáinak összegével megegyező diszkontrátát alkalmaznak (a kölcsöntőke megtérülési rátája a bank hitelkamata), ahol a súlyok a az adósság és a részvény részesedése a tőkeszerkezetben. Ezt a diszkontrátát ún súlyozott átlagos tőkeköltség ( Súlyozott Átlagos költség nak,-nek Főváros - WACC).
A súlyozott átlagos tőkeköltséget a következő képlet segítségével számítjuk ki:
WACC = k d (1 - t c) W d + k p w p + k s w s ,
ahol k d - a kölcsöntőke költsége;
tc - társasági adó mértéke;
hogy r - a saját tőke emelésének költsége (elsőbbségi részvények);
k s - a saját tőke (törzsrészvények) emelésének költsége;
H d- a kölcsöntőke részesedése a vállalkozás tőkeszerkezetében;
w R - az elsőbbségi részvények részesedése a vállalkozás tőkeszerkezetében;
ws- a törzsrészvények részesedése a vállalkozás tőkeszerkezetében.
Vminek megfelelően tőkeérték-értékelési modell a diszkontrátát a képlet határozza meg
R=R f+β (R m -R f) + S 1 + S 2 + C,
ahol R- a befektető által megkövetelt megtérülési ráta (a saját tőkére);
Rf - - kockázatmentes megtérülési ráta;
β - béta együttható (az országban zajló makrogazdasági és politikai folyamatokhoz kapcsolódó szisztematikus kockázat mérőszáma);
Rm - a piac egészének általános jövedelmezősége (átlagos piaci értékpapír-portfólió);
S 1 - prémium kisvállalkozások számára;
S
2
-
az egyes társaságokra jellemző kockázati prémium;
C - országkockázat.
A Capital Asset Pricing Model (CAPM az angol általánosan használt rövidítése) a tőzsdei információs tömbök elemzésén alapul, konkrétan - a nyilvánosan forgalmazott részvények hozamának változásán. A modell alkalmazása a zárt társaságok diszkontrátájának származtatására további korrekciókat igényel.
Kockázatmentes megtérülési rátaként a világgyakorlatban általában a hosszú lejáratú államadósság-kötelezettségek (kötvények vagy váltók) megtérülési rátáját alkalmazzák; úgy gondolják, hogy az állam a legmegbízhatóbb kezes kötelezettségei teljesítésére (csődjének valószínűsége gyakorlatilag kizárt). A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy Oroszországban az állampapírokat nem tekintik kockázatmentesnek. A diszkontráta meghatározásához a legalacsonyabb kockázati szinttel jellemezhető befektetések kamatlába (a Sberbankban vagy más legmegbízhatóbb bankokban lévő devizabetétek kamata) tekinthető kockázatmentesnek.
A jövőbeli pénzáramlások jelenértékének és az előrejelzés utáni időszak értékének kiszámítása
A DCF-módszer értékelési alkalmazásakor összegezni kell azoknak az időszakos pénzáramlásoknak a jelenlegi értékét, amelyeket az értékelés tárgya hoz az előrejelzési időszakban, és a jelenlegi értéket az előrejelzés utáni időszakban, várhatóan a jövőben. .
A vállalkozás előzetes értéke két összetevőből áll:
A végleges módosítások bevezetése
A vállalkozás előzetes értékének meghatározása után a piaci érték végleges értékének megállapítása érdekében végleges módosításokat kell végezni. Két fő kiemelkedik közülük.
A nemteljesítő eszközök értékének kiigazítása. azon alapul, hogy a bekerülési érték számításánál figyelembe veszik a vállalkozás azon eszközeit, amelyek a termelésben vesznek részt, a nyereséget, pl. a pénzáramlás kialakításában. De bármely vállalkozás egy adott pillanatban rendelkezhet olyan eszközökkel, amelyek nem vesznek részt közvetlenül a termelésben. Itt ezek értékét nem veszik figyelembe a pénzforgalomban, de ez nem jelenti azt, hogy nincs értékük. Ezen eszközök közül sok olyan értékkel rendelkezik, amely például értékesítés során realizálható. Ezért meg kell határozni az ilyen eszközök piaci értékét, és hozzá kell adni a pénzáramlás diszkontálásával kapott értékhez.
Saját forgótőke nagyságának korrekciója. Magában foglalja a saját forgótőke tényleges értékének elszámolását. A diszkontált cash flow modell tartalmazza a forgótőke szükséges mennyiségét, amely az értékesítés előre jelzett szintjéhez van kötve (általában iparági szabványok határozzák meg). A vállalkozás saját forgótőkéjének tényleges értéke nem feltétlenül esik egybe a szükséges értékkel. Ennek megfelelően korrekcióra van szükség: a saját forgótőke többletét hozzá kell adni, és a hiányt le kell vonni az előzetes költség értékéből.
A DCF módszerrel végzett vállalkozásértékelés eredményeként az irányító likvid részvénycsomag értéke adódik. Ha nem irányító részesedést értékelnek, akkor kedvezményt kell tenni.
Vállalkozásértékelés nyereségkapitalizációs módszerrel
A módszer gazdasági tartalma
A nyereség tőkésítésének módszere a működő vállalkozás üzleti tevékenységének értékelése során alkalmazott jövedelemszemlélet egyik változata. A jövedelem-megközelítés más változataihoz hasonlóan ez is azon az alapfeltevésen alapul, hogy egy vállalkozásban fennálló tulajdoni részesedés értéke megegyezik a jövőbeni jövedelem jelenértékével, amelyet ez a tulajdon hoz majd. Ennek a módszernek a lényegét a következő képlet fejezi ki:
A nyereség aktiválásának módja olyan helyzetekben a legalkalmasabb, amikor várható, hogy a vállalkozás hosszú időn keresztül megközelítőleg ugyanannyi nyereséghez jut (vagy növekedési üteme állandó lesz).
A módszer alkalmazásának főbb szakaszai
A profitkapitalizációs módszer gyakorlati alkalmazása a következő fő lépésekből áll:
Pénzügyi kimutatások elemzése
A vállalkozás pénzügyi kimutatásainak értékelési célú elemzésének főbb dokumentumai a mérleg és a pénzügyi eredménykimutatás, valamint ezek felhasználása. A működő vállalkozás értékeléséhez kívánatos, hogy rendelkezzenek az elmúlt három évre vonatkozó dokumentumokkal.
Egy vállalkozás pénzügyi kimutatásainak elemzésekor az értékbecslőnek szükségszerűen normalizálnia kell azokat, pl. a mérlegben és az eredménykimutatásban szereplő különféle rendkívüli és egyszeri tételek korrekciója, felhasználása.
Az aktiválandó nyereség mértékének kiválasztása
Ez a szakasz tulajdonképpen magában foglalja a jelenlegi termelési tevékenységek időszakának megválasztását, amelynek eredményeit aktiválják. Az értékbecslő több lehetőség közül választhat:
Az aktiválandó összeg lehet nettó adózott eredmény, vagy adózás előtti eredmény, vagy a cash flow összege.
A gyakorlatban a legtöbb esetben az utolsó beszámolási év nyereségét választják aktivált értéknek.
A kapitalizációs ráta számítása
A gazdálkodó tőkésítési rátája általában a diszkontrátából adódik úgy, hogy levonja a bevétel vagy a cash flow várható átlagos éves növekedési ütemét (attól függően, hogy melyik összeget aktiválják). Ennek megfelelően ugyanazon vállalkozás esetében az aktiválási ráta általában alacsonyabb, mint a diszkontráta.
Matematikai szempontból a tőkésítési ráta egy osztó, amelyet arra használnak, hogy a nyereség vagy a cash flow összegét egy időre átváltsák értékmérővé.
Tehát a megfelelő tőkésítési ráta meghatározásához először ki kell számítani a megfelelő diszkontrátát az alábbi lehetséges technikák segítségével. Különféle módszerek léteznek a diszkontráta meghatározására, amelyek közül a leggyakoribbak:
Tekintettel az orosz üzleti feltételek sajátosságaira, általánosan elterjedt az a vélemény, hogy a legpontosabb és legobjektívebb eredményt az alkalmazással érik el. kumulatív konstrukciós módszer. Más módszereket gyakorlatilag nem használnak.
A kumulatív konstrukciós módszer bizonyos hasonlóságot mutat a CAPM-mel (capital asset pricing model). Mindkét esetben a kockázatmentes értékpapírok megtérülési rátája a számítási alap, amelyhez hozzáadódik az ilyen típusú értékpapírokba történő befektetés kockázatával járó többletbevétel. Ezután korrekcióra kerül sor (növekedés vagy csökkenés irányában) a vállalat sajátosságaihoz kapcsolódó mennyiségi és minőségi kockázati tényezők hatására.
Ismert diszkontráta esetén a kapitalizációs rátát általánosságban a következő képlet határozza meg:
R= d- g,
ahol R- kapitalizációs ráta;
d - leszámítolási kamatláb;
g - a profit vagy a cash flow hosszú távú növekedési üteme.
A profitkapitalizációs módszer alkalmazásának utolsó lépései egyszerű műveletek.
A nem teljesítő eszközök korrekciója megköveteli piaci értékük értékelését az adott eszköztípusra (ingatlan, gépek és berendezések stb.) elfogadott módszerekkel összhangban.
2.1.2. Összehasonlító (piaci) értékelési megközelítés
A piaci megközelítésen alapuló módszerek alkalmazása során a fő követelmény az összehasonlítható objektumok és a velük folytatott tranzakciók történeti információinak kiválasztása.
Ezt a megközelítést gyakran más megközelítések eredményeinek „józan ész” tesztjeként használják.
Az összehasonlító megközelítés előnye a kereslet és kínálat valós tükrözése egy adott tárgyra vonatkozóan, hiszen a ténylegesen lezajlott tranzakció ára a lehető legnagyobb mértékben figyelembe veszi a piaci helyzetet.
Az összehasonlító megközelítésnek azonban számos jelentős hiányossága van.
Az összehasonlító megközelítés csak akkor lehetséges, ha átfogó pénzügyi információ áll rendelkezésre nemcsak az értékelt vállalkozásról, hanem az értékbecslő által analógként kiválasztott nagyszámú hasonló objektumról is. További információk beszerzése az analógoktól meglehetősen bonyolult folyamat lehet.
Az értékbecslőnek komplex korrekciókat kell végeznie, korrigálnia kell az összeget, és komoly indoklást igénylő közbenső számításokat kell végeznie.
Így az összehasonlító megközelítés alkalmazásának lehetősége az aktív pénzügyi piac meglététől függ, mivel a megközelítés a ténylegesen lezajlott tranzakciókra vonatkozó adatok felhasználását jelenti. A második feltétel a piac nyitottsága vagy az értékbecslő által igényelt pénzügyi információk elérhetősége. A harmadik szükséges feltétel az ár- és pénzügyi információkat felhalmozó speciális szolgáltatások jelenléte.
Az összehasonlító (piaci) megközelítésben alkalmazott módszerek
Az értékelés céljaitól, tárgyától és konkrét feltételeitől függően az összehasonlító megközelítés három fő módszer alkalmazását foglalja magában:
Analóg módszer vagy tőkepiaci módszer, a nyílt tőzsde által alkotott árak felhasználása alapján. Így az összehasonlítás alapja a nyílt típusú részvénytársaságok egyetlen részvényének ára. Ezért a legtisztább formában ezt a módszert használják a kisebbségi részesedés értékelésére.
A tranzakciók módja vagy az értékesítés módja, a vállalkozás egészének vagy az ellenőrző részesedésnek a beszerzési árára összpontosít. Ez határozza meg a vállalkozás vagy az ellenőrző részesedés értékelési módszerének legoptimálisabb hatókörét.
Az iparági együtthatók módszere, vagy az iparági arányszámok módszere, az ár és bizonyos pénzügyi paraméterek közötti ajánlott arányok használatán alapul. Az iparági együtthatókat speciális kutatóintézetek hosszú távú statisztikai megfigyelései alapján számítják ki egy vállalkozás eladási áráról és legfontosabb termelési és pénzügyi jellemzőiről. Az általánosítás eredményeként egészen egyszerű képletek születtek az értékelt vállalkozás értékének meghatározására. A kiskereskedelmi vállalkozás ára a következőképpen alakul: a nettó éves bevétel értékének 0,75-1,5 része növekszik az értékelt vállalkozás tulajdonában lévő eszközök és készletek bekerülési értékével.
Az összehasonlító (piaci) módszer alkalmazásakor a legtöbb esetben célszerűbb egy analóg cég módszerét alkalmazni. Ennek oka az a tény, hogy az analóg vállalati módszer és a tranzakciós módszer alkalmazási technológiái gyakorlatilag egybeesnek, a különbség csak a kezdeti árfolyaminformáció típusában van: vagy egy részvény árfolyama, amely semmilyen irányítási elemet nem biztosít, vagy az irányító részesedés ára, beleértve az irányítási elemek prémiumát.
Ez a módszer azonban a látszólagos egyszerűség ellenére magas képzettséget és professzionalizmust igényel az értékbecslőtől, mivel meglehetősen összetett módosításokat igényel, hogy biztosítsa az értékelt vállalat társaival való maximális összehasonlíthatóságát.
A vállalkozásértékelés összehasonlító megközelítése sok tekintetben hasonlít a jövedelem tőkésítési módszeréhez, hiszen mindkét esetben az értékbecslő a társaság bevételének mértéke alapján határozza meg a cég értékét.
Az összehasonlító módszerekkel végzett értékelés szakaszai
A vállalkozás értékelésének folyamata analóg vállalat módszereivel és tranzakcióival a következő fő szakaszokból áll:
színpadra állítom. A szükséges információk összegyűjtése.
II szakasz. A hasonló vállalkozások listájának összehasonlítása.
szakasz III. A pénzügyi elemzés.
IV szakasz. A becsült szorzók kiszámítása.
V. szakasz. A szorzó értékének kiválasztása.
VI szakasz. A költség végleges értékének meghatározása.
VII szakasz. Végső beállítások elvégzése.
Az üzleti értékelés összehasonlító megközelítése kétféle információ felhasználásán alapul:
A piaci információk a részvények tényleges vételi és eladási árára vonatkozó adatok, amelyek hasonlóak az értékelt társaságéhoz. Az információk minősége és elérhetősége a tőzsde fejlettségi szintjétől függ. A hazai tőzsde kialakítása azonban még nem zárult le, azonban számos ügynökség, így a Finmarket, az AK&M, a Rosbusinessconsulting napilapokat ad ki a pénzügyi piacok helyzetéről, értékpapír vételi/eladási ajánlatokat tesz közzé, és kutat a pénzügyi piacok tevékenységéről. a legnagyobb vállalatok tőzsdéi.
A pénzügyi információkat általában számviteli és pénzügyi kimutatások jelentik, valamint olyan kiegészítő információk, amelyek lehetővé teszik a vállalatok hasonlóságának meghatározását és a szükséges kiigazítások elvégzését a szükséges összehasonlíthatóság érdekében.
A társaság saját tőkéjének piaci értékének összehasonlító módszerrel történő meghatározása árszorzók alkalmazásán alapul. Ár szorzó egy vállalkozás vagy részvény piaci ára és a pénzügyi bázis közötti arányt mutató arányszám. A becsült szorzó pénzügyi alapja valójában egy olyan mérőszám, amely tükrözi a vállalkozás pénzügyi eredményeit, amely nemcsak a nyereséget, hanem a pénzforgalmat, az osztalékfizetést, az értékesítési bevételeket és néhány mást is magában foglalja.
A szorzó kiszámításához a következőkre van szüksége:
A részvény árfolyamát az értékelési napot megelőző utolsó dátumra vesszük, vagy az utolsó hónap maximális és minimális árfolyamértékeinek átlagát jelenti.
A pénzügyi alap az utolsó beszámolási év vagy az utolsó 12 hónap pénzügyi eredményeinek mutatója, vagy az értékelés időpontját megelőző több év átlagértéke.
Az értékelési gyakorlatban kétféle szorzót használnak: intervallum és momentum.
Az intervallumszorzók azok :
A pillanatnyi szorzók azok :
A költség végső értékének kialakítása három fő szakaszból áll:
A szorzó értékének kiválasztása a legnehezebb szakasz, amely különösen gondos indoklást igényel, amit utólag a jelentésben rögzítettünk. Mivel nincsenek egyforma cégek, az analóg társaságok esetében egyazon szorzó értéktartománya meglehetősen széles lehet. Az értékelő levágja a szélsőséges értékeket, és kiszámítja a szorzó átlagos értékét az analógok csoportjára. Ezután pénzügyi elemzést végez, és egy adott szorzó értékének kiválasztásához olyan pénzügyi mutatókat és mutatókat használ, amelyek ehhez a szorzóhoz a legszorosabban kapcsolódnak. A kapott eredményeket számos szorzóra rakják rá, és elég pontosan meghatározzák azt az értéket, amely alapján az értékelt vállalat értékét ki lehet számítani.
A szorzók alkalmazásából származó végső értéket az adott körülmények függvényében kell módosítani. A legjellemzőbbek a nem termelő eszközök jelenléte, a saját forgótőke elégtelensége, a vevő vonzereje.
2.1.3. Költségbecslési megközelítés
Ennek a csoportnak a módszerei az ingatlan újratermelésének aktuális költségeivel működnek, levonva a tárgy halmozott értékcsökkenését.
Ennek a módszercsoportnak a korlátja, hogy a kapott eredmények nem tükrözik a keresleti és kínálati erők hatását a piacon.
Az értékelés tárgya értékének végső értékelése érdekében a fent jelzett módszerekkel kapott eredmények súlyozásának módszerét alkalmazzák, beleértve maguknak az értékelési módszereknek a súlyozását is.
A költség (ingatlan) megközelítés az értékelés során a vállalkozás értékét a felmerült költségekben veszi figyelembe. A vállalkozás eszközeinek és forrásainak mérlegértéke az infláció, a piaci viszonyok változása, az alkalmazott számviteli módszerek miatt általában nem egyezik meg a piaci értékkel. Ennek eredményeként az értékbecslőnek a vállalkozás mérlegének kiigazításával kell szembenéznie. Ehhez először a mérlegben szereplő egyes eszközök valós piaci értékét külön-külön felmérik, majd meghatározzák a kötelezettségek aktuális értékét, végül az összes kötelezettség aktuális értékét levonják a végösszeg valós piaci értékéből. a vállalkozás eszközei. Az eredmény a társaság saját tőkéjének becsült értékét mutatja.
A költségszemlélet módszertana diagram formájában is bemutatható (2. melléklet)
Az ingatlan (költség) megközelítés alapképlete a következő:
Tőke = Eszközök – Források .
Ezt az utazást két fő módszer képviseli:
Nettó eszközérték módszer
A nettó eszközérték módszerrel történő számítás több szakaszból áll:
1. A vállalkozás ingatlanát ésszerű piaci értéken értékelik.
2. Meg kell határozni a gépek és berendezések ésszerű piaci értékét.
3. Az immateriális javak azonosítása és értékelése megtörténik.
4. Meghatározzák a hosszú és rövid távú pénzügyi befektetések piaci értékét.
5. A készlet jelenértékre konvertálva.
6. Becsült vevőállomány.
7. A halasztott kiadások becslések.
8. A gazdálkodó kötelezettségeit folyó értékre kell átszámítani.
9. A saját tőke költségét úgy határozzák meg, hogy az eszközök összegének valós piaci értékéből levonják az összes kötelezettség aktuális értékét.
2.2. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek jogi vonatkozásai
2006 augusztusa óta az „Értékelési tevékenységekről” szóló törvény új kiadása lépett hatályba.
Az értékbecslési tevékenység szabályozásának változása elsősorban a kormány által jelenleg zajló közigazgatási reformhoz kapcsolódik, amelynek célja többek között az üzleti élet adminisztratív akadályainak felszámolása és a gazdaság állami szabályozási terheinek csökkentése. Az ebbe az irányba tett lépések egyike volt, hogy eltörölték az egyes tevékenységek – köztük az értékbecslés – engedélyezését. 2007. július 1-től az ilyen jellegű munkákhoz nem lesz szükség engedélyre. Ez pedig azt jelenti, hogy az értékbecslők tevékenységét szabályozó elvek és mechanizmusok egész rendszerének meg kell változnia, amelynek vektora a vállalkozói tevékenység állami szabályozásáról az önálló vagyonértékelés területén folyó szakmai tevékenység szabályozására tolódott el. Ebben a helyzetben fontos szerepet kapnak az értékbecslők szakmai szövetségei, akiknek sok tekintetben - az ingatlanértékelési szolgáltatások minőségével - bizonyos bizalmat és pozíciót kell kivívniuk ezen a piacon. És ha már a minőségről beszélünk, akkor a vonatkozó szabványokat és szabályokat kell elfogadni. Most nagy hiányosságok vannak ezen a részen.
A vállalkozás erőforrásainak és a hozzájuk fűződő jogoknak az értékelés céljából történő vizsgálatának alapja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, egyéb törvényi és szabályozási aktusok, beleértve a privatizáció, csőd, bérleti jogviszonyok, zálogjog területét. és jelzáloghitel, értékpapírpiac, szellemi tulajdon, vagyonkezelés stb.
A mai napig az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységeket szabályozó jogszabályok az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvényből, az Orosz Föderáció és az azt alkotó jogalanyok egyéb szövetségi törvényeiből és szabályozási jogi aktusaiból, valamint az Orosz Föderációban megkötött nemzetközi szerződésekből állnak. Orosz Föderáció. Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok a szövetségi törvénnyel összhangban szabályozzák az értékelési tevékenységeket. A szövetségi törvény határozza meg az Orosz Föderáció tulajdonában lévő értékelési tárgyak, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok, valamint az értékelés céljából magán- és jogi személyek értékelési tevékenységének szabályozásának jogalapját.
A jogalkotó meghatározta, hogy az értékelési tevékenység alatt az értékelési tevékenység alanyainak azon tevékenységét kell érteni, amelynek célja az értékelési tárgyak piaci vagy egyéb értékének megállapítása - az a legvalószínűbb ár, amely mellett az értékelés tárgya a nyílt piacon, versenykörnyezetben elidegeníthető.
Ugyanakkor feltételezhető, hogy az ügyletben résztvevők ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek az ügyleti ár értékében, pl. amikor:
az ügyletben részt vevő egyik fél (az eladó) nem köteles az értékbecslés tárgyát eladni, a másik fél (vevő) pedig nem köteles megvenni;
az ügyletben részt vevő felek (eladó és vevő) ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
az értékelés tárgyát nyilvános ajánlat formájában mutatják be a piacon;
· az ügylet ára méltányos díjazás az értékelés tárgyának, anélkül, hogy az ügyletben részt vevő felekkel szemben bárki bármiféle ügyletkötésre kényszerülne;
az értékelés tárgyának kifizetése készpénzben történik.
A vállalkozói tevékenység során felmerülő állampolgári jogok tárgyai, beleértve az értékelést is, a következők:
Tulajdonjog és egyéb dologi jogok tulajdonra vagy egyedi dolgokra;
· Ingatlan, ingó vagyon, beleértve a gépek, berendezések stb.;
· A forgalomba bevont munkák, szolgáltatások, információk, egyéb polgári jogi tárgyak;
· A szellemi tulajdon tárgyai (immateriális javak).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kimondta, hogy minden olyan vagyontárgy, amely mennyiségi és érték szempontjából nem korlátozott, bizonyos fajtái kivételével, amelyet a törvénynek megfelelően kivonnak a forgalomból, vagy nem tartozhatnak hozzájuk. állampolgárok és jogi személyek tulajdonában.
Amikor tehát ingatlanértékelésről beszélünk, mindenekelőtt annak piaci értékének értékelését értjük alatta, amely bizonyos megszorításokat és feltételezéseket támaszt az értékelés eredményeivel kapcsolatban.
Mivel az értékbecslési tevékenység a vagyon- és vagyoni értékű jogfajták jelentős részét lefedi, a tevékenységet szabályozó jogszabályok egy adott vagyonfajtával kapcsolatban születnek. ez azért történik, hogy elkerüljük az értékelési folyamat egyik vagy másik tevékenységének félreértelmezését, valamint optimális munkakörülményeket teremtsünk az értékbecslő szakembere számára.
Annak ellenére azonban, hogy a mai értelemben vett értékbecslési tevékenység körülbelül 15 éve létezik Oroszországban, az orosz értékelés még mindig túl „fiatal”, és jelentős hiányosságok és hiányosságok vannak a jogszabályokban.
Mindenekelőtt problémák vannak a jogalkotási aktusokkal, amelyek alapját a külföldi megfelelőktől másolták. A jogalkotó nem mindig végezte el a forrás alapos tanulmányozását a gyakorlati alkalmazása előtt. Így az értékbecslők igen nehéz helyzetbe kerültek: egyrészt az értékbecslési tevékenység normái és rendelkezései vezérelték őket, másrészt az, amitől vezérelték őket, sok minden ellentétes volt a korábban elfogadott jogszabályokkal.
Az értékelési tevékenységben jelentős nehézségeket okozott a kapcsolódó iparágak jogszabályi kereteinek folyamatos változása: számvitel és könyvvizsgálat, vámjogszabályok, adózás. Itt a fő bonyolító tényező az volt, hogy az értékelési tevékenységek egyes módszerei szorosan kapcsolódnak a vállalkozás pénzügyi oldalának figyelembevételéhez, így a számviteléhez. Ugyanakkor a vizsgált paraméterek a pénzügyi kimutatások adataira irányulnak. A számviteli területen bekövetkezett gyakori változások azonban oda vezettek, hogy az értékbecslők kénytelenek voltak elhagyni a bevett módszereket, mivel az új adatszolgáltatási űrlapokon vagy hiányoztak az elemzéshez, számításokhoz szükséges adatok, vagy olyan formában kerültek bemutatásra, amely kizárta azok felhasználását.
Hasonló problémával szembesülnek az értékbecslők, amikor az ingatlanokat vámadózás céljából értékelik. A vámhatóságoknak az értékbecslőkkel való interakcióról szóló, a jelenlegi állapotot megváltoztató, gyakori utasításlevelek bizonyos nehézségeket okoznak az értékbecslők számára.
Az orosz gazdaság önszabályozásának mechanizmusait és eljárásait megállapító általános szövetségi törvény hiányában az értékelési tevékenységekről szóló törvény új változatának számos olyan normát kellett előírnia, amelyek meghatározzák a szervek működésére és interakciójára vonatkozó követelményeket és eljárásokat. a szabályozás minden szintjét képviselve: az államtól a független értékbecslőkig.
Ezen túlmenően az értékelési tevékenységről szóló törvény korábbi változatának néhány jelentős rendelkezése, például az ilyen típusú szolgáltatások biztosítására vonatkozóan, nem volt kellően kidolgozva, és nem működött.
Az új kiadás hatálybalépésével mindenekelőtt a szabályozás tárgya változott. Jelenleg magánpraxist vagy jogi személyként dolgozik értékbecslőként. Vagyis az új jogszabály nem jogi személyekkel, hanem magánszemélyekkel szemben támaszt követelményeket. Ez mindenekelőtt abból adódik, hogy az értékbecslési tevékenység nagyrészt az értékbecslők szakmai megítélésén alapul, e tekintetben a szakmaiság és az értékbecslési tevékenység alanyainak vagyoni felelősségének biztosításának kérdései, amelyek eredményeit az értékbecslői tevékenység során felhasználják. korlátlan számú ember, rendkívül fontosak.
Az értékbecslővel szemben támasztott fő követelmény speciális felsőfokú végzettség vagy szakmai átképzés megléte. Továbbá - tagság egy önszabályozó szervezetben, az úgynevezett SRO-ban. Az a tény, hogy az értékelési tevékenység területén a legtöbb szabályozási, ellenőrzési és felügyeleti funkciót az önszabályozó szervezetek szintjén kapják. Az értékelési tevékenységről szóló törvény megállapítja az értékelési tevékenység végrehajtásának követelményeit, az értékbecslő önszabályozó szervezetéhez való csatlakozás eljárását, valamint felsorolja az önszabályozó szervezet tagjainak felvételét megtagadó indokokat.
Az értékbecslői tevékenység biztosításának követelményei részletesen kifejtésre kerülnek, beleértve a konkrét biztosítási eseményeket és az értékbecslő felelősségbiztosításának feltételeit.
Nos, az ügyfélnek magának kell kiválasztania az ideális értékbecslőt. Az önszabályozó szervezetek ebben nyújthatnak némi segítséget. De a fő kritérium
A választásnak, amint azt a világgyakorlat mutatja, mind az SRO, mind pedig az egyes tagok hírnevének kell lennie.
Mostantól minden értékbecslőnek kötelezően biztosítania kell tevékenységét és tagja kell lennie bármely önszabályozó szervezetnek.A szakmai önszabályozás a legalacsonyabb és valószínűleg a legpraktikusabb szintje a szabályozási rendszernek az értékelési tevékenység területén.
Az első szint az az állam, amely az értékbecslési tevékenység területén kialakítja az állami politikát, meghatározza az értékbecslőkkel és az értékelő tevékenységgel szemben támasztott alapvető követelményeket, megteremti a civil szervezetek tevékenységének jogi kereteit, ellenőrzést és felügyeletet gyakorol az önértékelési tevékenység felett. - a szövetségi jogszabályok követelményeinek értékelőinek szabályozó szervezetei.
A második szint egy nem állami intézmény, amely az értékelési tevékenységek területén az állami politika kidolgozásában is részt vesz, szövetségi értékelési standardokat dolgoz ki, megfontolja a szabályozási jogi aktusok tervezeteit, ajánlásokat tesz azok jóváhagyására a felhatalmazott szövetségi szerv által, kódexet dolgoz ki. az értékbecslők etikáját, ajánlásait annak alkalmazására és a szakmai etikai normák betartásának ellenőrzésére, javaslatot tesz az alap- és kiegészítő oktatás megszervezésére; együttműködik az érintett nemzetközi szervezetekkel, különösen a Nemzetközi Értékelési Standard Bizottsággal; össz-oroszországi választottbíróságot hoz létre az értékelési tevékenység területén. Az új törvény értelmében az Országos Értékbecslési Tanács ilyen intézménnyé kíván válni. A teljes értékbecslői közösség érdekeinek minél teljesebb és legmegbízhatóbb képviselete érdekében csak az értékbecslői tevékenységről szóló törvény új változatának hatálybalépése után egy évvel alakulhat meg.
És végül a harmadik szint - önszabályozó szervezetek, amelyek tanúsítással, kiegészítő képzéssel, továbbképzéssel, etikai normák és szakmai szabályok kialakításával járulnak hozzá a szakma fejlődéséhez; figyelemmel kíséri, hogy a létrehozott SRO-k tagjai betartják-e a szakmai tevékenység szabályait és előírásait. Az értékbecslők önszabályozó szervezete a törvénynek megfelelően kártérítési alapot képez tagjai felelősségének biztosítására, amelyet csak akkor költenek el, ha a biztosítási összeg és a személyes pénzeszközei nem elegendőek a bűnös cselekményekkel okozott kár fedezésére. Felügyeli tagjai munkáját a jogszabályok, a szövetségi értékelési szabványok, valamint az értékelési tevékenységre és a szakmai etikai normákra és szabályokra vonatkozó követelmények betartása érdekében. Egyes esetekben az SRO-nak jogában áll fegyelmi intézkedéseket alkalmazni a tagjaival szemben, megtagadni az új tagok felvételét és kizárni a tagokat az SRO-ból.
Az értékbecslő szolgáltatását igénylő ügyfél ellenőrizheti az ingatlanértékelő szolgáltatást nyújtó személy jogosultságát és képzettségét. , pályázhat az SRO-hoz, amelynek az értékbecslő is tagja. Minden értékbecslő szervezetet a törvény által előírt módon pontosan SRO-ként kell bejegyeztetni. Az SRO köteles tagjairól nyilvántartást vezetni, és a nyilvántartásban szereplő információkat a felhatalmazott szövetségi szerv által meghatározott módon az érdekelt felek rendelkezésére bocsátani. Ami a képesítéseket illeti, ez már attól függ, hogy ez vagy az SRO milyen hírnevet szerez. A tény az, hogy az értékbecslőre vonatkozó, törvényben előírt kötelező követelményeken túl az SRO-k saját, további tagsági feltételeket is megállapíthatnak az értékbecslő jelöltek számára. Talán valahol a jelöltnek szüksége lesz az SRO teljes jogú tagjainak ajánlásaira, valahol komoly "felvételi" vizsgák lesznek ... Mindezek a hírnév és a presztízs kérdései, amelyeket minden szervezetnek meg kell keresnie a piaci verseny körülményei között. Fontos megjegyezni, hogy az értékbecslők egyidejűleg több önszabályozó szervezetnek is tagjai lehetnek.
2006. július 1-jén Oroszországban körülbelül 14 000 szervezet rendelkezett engedéllyel értékelési tevékenységek végzésére – jogi személyek és vállalkozók jogi személy létrehozása nélkül. Az új törvény értelmében 2007. július 1-ig érvényes engedély alapján, majd - az új szabályok szerint - működhetnek. Addigra jóvá kell hagyni az SRO-k állami nyilvántartásba vételének eljárását, meg kell határozni azt a szövetségi testületet, amely ezt a bejegyzést elvégzi, továbbá a tevékenységük fejlesztésében érdekelteket, mind a meglévő SRO-k, mind pedig jelenleg nem több, mint közülük tíz, az újonnan létrehozott pedig megerősítheti státuszát és új lehetőségekkel kezdheti meg az aktív munkát. 2006 folyamán nem adtak ki új engedélyeket, és a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség továbbra is ellenőrizte az értékbecslők tevékenységét.
Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény új kiadása nemcsak az általános szabályozási rendelkezéseket és alapelveket fogalmazza meg e gazdasági ágazatra vonatkozóan, hanem eljárásonként részletezi az új szabályozási rendszer működésének mechanizmusait is. Ez lehetővé teszi, anélkül, hogy az értékelési tevékenységek területén számos szabályzatot kellene elfogadni, hogy biztosítsák a törvényi rendelkezések lehető legteljesebb végrehajtását. De természetesen nem minden kérdést lehet megoldani egy törvénnyel. Így jelenleg a Gazdaságfejlesztési Minisztérium az Igazságügyi Minisztériummal együtt az Orosz Föderáció kormányának szabályozási jogi aktusainak tervezetét dolgozza ki, létrehozva az értékbecslők önszabályozó szervezeteinek egységes nyilvántartásának vezetésére felhatalmazott szövetségi szervet, valamint az ilyen nyilvántartás vezetésének eljárása.
Ezen túlmenően egy dokumentum is készül, amely szabályozza az értékbecslő önszabályozó szervezeteinek nyilvántartásaiban szereplő információk érdekelt felek részére történő átadását. Ezekre a cselekményekre azért van szükség, hogy a törvény teljes mértékben érvényesüljön.
Ezen túlmenően, az értékelési tevékenységek egységes rendszerének kialakítása érdekében a Gazdaságfejlesztési Minisztérium törvénye 20. cikkének végrehajtására vonatkozó nemzetközi követelményeknek megfelelően, folyamatban van a szövetségi értékelési standardok elkészítése. Jelenleg három alapvető standard tervezetét dolgozták ki: "Általános fogalmak, értékelési alapelvek és értékelési megközelítések", "Értéktípusok" és "Az értékelési jelentés követelményei".
2007 júliusa után egy nem kormányzati szerv, a Nemzeti Értékbecslési Tanács dolgozza ki az értékelési standardokat. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium fenntartja a jogot, hogy csak a szakértői közösség által megvitatott és elfogadott szabványtervezeteket hagyjon jóvá.
2.3. Az értékelési tevékenységek fejlesztésének kilátásai Oroszországban.
A független értékbecslés a hatékony döntések információs alapja a gazdaság magán- és közszférában egyaránt, és hozzájárul a polgári jogviszonyokban résztvevők tulajdonjogának védelméhez. Így az értékelési tevékenységek fejlesztése a modern Oroszországban fontos szempont a civil társadalom és a piaci kapcsolatok fejlődésében a gazdaságban.
Az elmúlt 10 év oroszországi piacának fejlődésével párhuzamosan az értékelési tevékenység áthaladt a „semmiből” kialakulás útján, és mára önálló tevékenységi területként alakult ki a gazdaságban.
Kialakult az értékbecslési szolgáltatások egységes piaca. Jelenleg több mint 5300 jogi személy és egyéni vállalkozó végez értékelési tevékenységet egységes követelmények alapján szövetségi engedély alapján.
Kialakult az értékelési tevékenység állami szabályozásának rendszere, amely az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről” szóló szövetségi törvényen alapul, és magában foglalja annak ellenőrzését, hogy az értékelők megfeleljenek a követelményeknek és feltételeknek, az értékelési szabványoknak és iránymutatásoknak, valamint a szakemberek képzésére vonatkozó követelményeknek. .
Kialakulnak az értékbecslők önszabályozó szervezetei. Az oroszországi vagyonügyi minisztériummal való interakciójuk az értékelési piac fejlesztésével kapcsolatos problémák teljes spektrumában kialakult. Kirajzolódik az első tapasztalat az értékbecslő önszabályozó szervezeteinek interakciójáról az értékbecslési szolgáltatások fogyasztóinak különböző csoportjaival. Az értékbecslők nemzetközi szakmai szövetségeivel való együttműködés: a Nemzetközi Értékelési Szabványok Bizottsága (IVSC), az Értékbecslők Európai Csoportja (TEGoVa). Az orosz értékbecslők képviselete ezekben a szervezetekben, az állandó információcsere, a nemzetközi és európai értékelési szabványok fordítása, a nemzetközi tudományos konferenciákon való részvétel hozzájárul az oroszországi nemzeti értékelési rendszer fejlesztéséhez, valamint a FÁK-beli értékelés fejlesztésének következetességéhez. országok.
Az értékbecslők önszabályozó szervezetei elfogadták a szakmai tevékenység standardjait, az értékbecslő üzleti etikájára vonatkozó dokumentumokat, valamint az adott önszabályozó szervezet tagjaiként működő értékbecslők szakmai tevékenységének minőségellenőrzését. Lépések történtek számos értékbecslő önszabályozó szervezet egyesítése érdekében.
Az értékelés módszertani bázisának kialakítása folyamatban van, figyelembe véve a nemzetközi tapasztalatokat, valamint az oroszországi gazdaság és jogi szabályozás fejlődésének sajátosságait. Az oroszországi ingatlanügyi minisztérium az értékelési szabványok kidolgozása során módszertani ajánlásokat hagyott jóvá a szellemi tulajdon, a földterületek piaci értékének és a telkek bérleti jogának meghatározására vonatkozóan. Az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara gondozásában számos módszertani anyag jelent meg, amelyek összefoglalják az oroszországi értékelő munkavégzés tapasztalatait. Az Orosz Értékbecslők Társasága lefordította az Európai Értékelési Standardok legújabb kiadását. Az elmúlt években nagy mennyiségű értékeléssel kapcsolatos tudományos és oktatási szakirodalom jelent meg Oroszországban. Ez együttesen hozzájárul az értékelési tevékenységek módszertani vákuumának leküzdéséhez.
Az Orosz Föderációban az értékelés fejlesztése lehetetlen lenne az értékelők képzési, átképzési és továbbképzési rendszere nélkül. Az oroszországi értékelési tevékenység kialakításának szakaszában az egyik fontos esemény az értékelési tevékenységről szóló szemináriumok megtartása volt 1993-ban, amelyet a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szervezett. Az értékbecslői tevékenységre vonatkozó engedélyezési követelmények kialakítása és fejlesztése során érezhető lendületet adott az értékelési oktatás fejlesztésének. Jelenleg az értékelők képzését, szakmai átképzését és továbbképzését több mint 70 olyan oktatási intézményben végzik, amelyek az Orosz Föderáció egész területén találhatók, és amelyek az oroszországi ingatlanügyi minisztériumban elvégezték az alapvető oktatási programok koordinálását. Az Oktatási és Módszertani Egyesület (UMO) „Pénzügy és Hitel” szakterület értékelési szekciója keretében aktívan megvitatásra kerül a képzési értékelők fejlesztése, a vonatkozó legjobb gyakorlatok.
Oroszországban az értékbecslési tapasztalatok a nagy ingatlankomplexumok nemzetközi és orosz értékbecslő cégek részvételével történő átszervezése során formálódnak. E munka megvitatása annak különböző szakaszaiban hozzájárul az értékelési kultúra, valamint a vezetői döntések kultúrájának növekedéséhez az Orosz Föderációban.
Az oroszországi gazdasági reform fejlődésével, a magánkezdeményezés növekedésével, a verseny növekedésével, a különféle gazdasági erőforrásokkal folytatott tranzakciók számának növekedésével a független értékelés iránti igény nő. A különböző objektumok leghatékonyabb felhasználásának sokoldalú elemzése, amelyet az értékelők munkája során végeznek, a különböző értékelési módszerek alkalmazása általában hozzájárul a gazdasági szférában a vezetői döntési kultúra növekedéséhez. Az értékelési technológiát ismerő szakemberek jelentik a gazdasági átalakuláshoz szükséges szellemi tőkét.
Az értékbecslés iránti igény ugyanakkor egyre nagyobb követelményeket támaszt az értékbecslő munkájának minőségével szemben. Ennek az értékbecslési piac számára kiemelt feladatnak a megoldása az állam, az értékbecslő önszabályozó szervezetei, az oktatási intézmények, az értékbecslési szolgáltatást igénybe vevők szoros együttműködésével valósul meg.
2.3.1 Értékbecslési tevékenység információs támogatásának fejlesztése.
A minőségi értékelés egyik szükséges feltétele az, hogy elegendő és megbízható információ álljon rendelkezésre az értékelés tárgyáról és a piacról, amelyhez az tartozik. Az értékelési tevékenységek információs támogatásának radikális javításához a következőkre van szükség:
o A nemzetközi pénzügyi beszámolási standardok és a nemzetközi értékelési standardok következetes végrehajtása Oroszországban;
o az „Elektronikus Oroszország” szövetségi program végrehajtása keretében dolgozzon ki egy mechanizmust és szabályzatot az értékbecslők számára az értékeléshez használt információkhoz való hozzáférésre. E tekintetben az értékelők önszabályozó szervezeteit be kell vonni az Elektronikus Oroszország program végrehajtásába. Az információs tömbök adatbázisának és az ahhoz való hozzáférés szabályozásának kialakításakor a nemzetközi tapasztalatokat kell felhasználni. Az Elektronikus Oroszország program hatékony végrehajtása érdekében forduljon az Orosz Föderáció kormányához a szövetségi végrehajtó hatóságok által felhalmozott piaci információk lehető legnagyobb mértékű nyilvánosságra hozatala ügyében, és mindenekelőtt az Oroszországi Szövetségi Értékpapír-felügyelethez, Goskomstathoz. , Rospatent, Roszemkadastr;
o az értékeléshez szükséges megbízható kiindulási információk kialakításához speciális adatbázisok létrehozása és fejlesztése szükséges az értékelési tárgyak különböző csoportjairól. Az ilyen adatbázisok kialakítását és az értékbecslők információszolgáltatását magánszervezeteknek kell kereskedelmi alapon végezniük, míg az ilyen adatbázisok karbantartásának fő követelményei (elsődleges információforrások, az információk frissítésének gyakorisága, adatarchiválás stb.) állami szinten kell jóváhagyni, idővel pedig az értékbecslők önszabályozó szervezeteinek szintjén;
o Az elbírálás minőségének javítása hozzájárul a tranzakciók nyilvántartási rendszerének fejlesztéséhez, növeli a tranzakciók feltételeiről szóló információk „átláthatóságát”.
2.3.2. Az értékelés módszertani alapjainak kialakítása.
Az értékelési módszertan összegyűjti a jogalkalmazási gyakorlatot, a gazdaságelméleti eredményeket, az alkalmazott gazdasági elemzés legjobb gyakorlatait, és ebből a szempontból fontos mind az értékelők, mind az oroszországi vezetői döntési kultúra fejlesztése szempontjából. Az értékelés módszertani alapjainak kialakításához szükséges:
o Be kell vonni az értékbecslő önszabályozó szervezeteit, az oktatási és tudományos intézményeket, valamint az értékbecslési szolgáltatások fogyasztóit. Az értékbecslők önszabályozó szervezeteinek célszerű egységes tervben megállapodni a módszertani ajánlások kidolgozására. Széles körű vita után a módszertani ajánlásokat az orosz ingatlanügyi minisztériumnak jóvá kell hagynia.
o Fellebbezés Oroszország kormányához az értékeléssel kapcsolatos új oktatási és módszertani irodalom elkészítésének és előállításának állami finanszírozásának kérdésében.
o Az értékelésről szóló új tankönyvek és oktatási segédanyagok elkészítésekor vegye figyelembe a nemzetközi szabványok változásait. Az önszabályozó szervezetek számára is célszerű az értékelési tevékenység különböző területein ajánlott tankönyvek és kézikönyvek jegyzékét alkotni.
o Az Orosz Tudományos Akadémián az értékelési módszertan tudományos problémáival foglalkozó tanács létrehozása.
o Az értékbecslők önszabályozó szervezetei az Orosz Tudományos Akadémia Közgazdaságtudományi Osztályával és az Értékelési Tevékenységek Módszertani Tudományos Problémái Tanácsával közösen alkotják meg azokról a tudományos témákról szóló listát, amelyek biztosítják a legfontosabb területek megvalósítását. az értékelési elmélet fejlődése.
o Az értékelési tevékenységben kiválasztott tudományos kutatások finanszírozásának mechanizmusának kidolgozása, módszertani ajánlások kidolgozása.
o Gondoskodjon arról, hogy az értékelési piac fejlődésével kiegészítsék azokat az értékelési standardokat, amelyeket az értékelők számára kötelezően alkalmazni kell.
2.3.3 Az értékbecslők képzésének fejlesztése.
Szükséges az értékbecslők szakmai képzésének minőségi fejlesztése. Itt kell kiemelni:
o az oktatási intézmények és az értékelők önszabályozó szervezetei közötti interakció az oktatás minőségével kapcsolatos kérdésekben;
o az értékelők önszabályozó szervezeteinek részvétele az oktatási intézmények minősítésében;
o oktatói továbbképzési rendszer kialakítása;
o az értékbecslők távoktatásának folyamatos fejlesztése;
o azon szakterületek Oktatási és Módszertani Egyesületei (EMA) tevékenységének koordinálása, amelyekre értékelőképzés folyik;
2.3.4. A jogszabályok javítása.
Az értékelés területén az orosz jogszabályok javítása érdekében a következőkre van szükség:
o Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló törvényben célszerű bővíteni az értékelési tevékenység fogalmát és az értékelés tárgyainak listáját.
o Az értékelési kérdéseket érintő meglévő jogszabályok harmonizálása az „Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységekről” szóló törvénnyel. Ez különösen igaz a használt terminológiára és a költségmegállapítási eljárások leírására.
o Az újonnan elfogadott törvényeket az Orosz Föderáció Állami Dumájában kell megvitatni az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok előírásainak figyelembevételével, ennek érdekében célszerű az értékbecslő önszabályozó szervezeteinek a az illetékes Állami Duma Bizottság vezetése egy nyilvános értékbecslési szakértői bizottság létrehozására irányuló javaslattal.
o Meg kell szüntetni a különböző szövetségi végrehajtó hatóságok által az értékelés módszertani támogatásának, az értékbecslői tevékenységre vonatkozó követelmények kialakításának és az értékbecslői tevékenység eredményei feletti ellenőrzés gyakorlásának feladatkörét.
2.3.5. Az értékelési piac önszabályozásának fejlesztése.
A piac az eladók és a fogyasztók interakcióját foglalja magában. A civilizált piac szabályozásának az értékbecslő és az értékbecslési szolgáltatást igénybe vevők érdekeinek összehangolásán kell alapulnia az értékelési tevékenység rendszerszintű problémáinak megoldásában.
Eredményes a választottbírósági gyakorlat fejlesztése.
Az értékbecslési szolgáltatások legnagyobb fogyasztóinak tanácsos részt venni a gazdasági tevékenységükhöz kapcsolódó értékelési módszertani fejlesztések finanszírozásában.
A költségbecslés fejlesztésére, annak minőségének javítását célzó javasolt intézkedések megvalósítása, a költséggazdálkodási mechanizmusok szélesebb körű alkalmazása a gazdaságban az optimális gazdálkodási döntések meghatározásához jelentősen hozzájárul a kitűzött gazdasági növekedési ráták növelése feladatának megvalósításához. az Orosz Föderáció elnöke.
Következtetés
Az elvégzett munkát összegezve meg kell említeni az értékelési tevékenységgel kapcsolatos legfontosabb szempontokat.
Az értékelési tevékenység fontos szempontja az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről” szóló szövetségi törvény által jóváhagyott kifejezések és fogalmak összessége. A lista lefedi a tevékenységek teljes terminológiai bázisát, és feltételezi, hogy nincs más értelmezés. Külön meg kell említeni a „költség” fogalmát. Mivel az értékelésben szereplő érték az értékelő számára kitűzött céloktól függően többféleképpen számítható ki, ez egy olyan kifejezések listáját jelenti, amelyek meghatározzák az „értékelt tárgy értéke” fogalmát. Ha az üzleti értékelést vesszük, akkor mindenekelőtt befektetésről, felszámolásról és ésszerű piaci értékről beszélhetünk. Ezeket a típusokat használják elsősorban a modern körülmények között. Különbségük mindegyikük rendeltetési céljában rejlik, ami azt jelzi, hogy egyértelműen meg kell határozni az értékelés célját, vagyis fontos meghatározni, hogy kinek és mire vonatkozik a konkrét értékelés.
Az üzleti értékelés számos olyan módszert takar, amelyek lehetővé teszik a vállalkozás értékének kiszámítását a rendelkezésre álló információk alapján. A nagyobb megbízhatóság érdekében az üzleti értékelés három megközelítést foglal magában: bevétel, összehasonlító (piaci) és költség. Mindegyik egy meghatározott módszerkészletből áll, amely lehetővé teszi nemcsak a teljes üzlet, hanem annak egyes összetevőinek (tulajdoncsoportok és -típusok) értékelését is. Ez a munka szándékosan nem választ ki bizonyos típusú ingatlanok (például gépek és berendezések, szellemi tulajdon stb.) értékelési módszereit önálló értékelési tárgyként, az üzleti értékelésre korlátozva magát, mivel ezek a módszerek azonosak.
Figyelembe véve az orosz sajátosságokat, nem mindhárom, hanem csak egy megközelítés alkalmazható az értékelésben, mivel bizonyos esetekben lehetetlen a szükséges információk összegyűjtése. Ebben az esetben a legoptimálisabb megközelítést választják. Gyakorlati szempontból általában előnyben részesítjük a költségszemléletű megközelítést, mivel ennek alkalmazásával a kapott eredmények nagyobb részletezettsége és megbízhatósága érhető el.
Az összes értékelési tevékenység és az üzleti értékelés jelentőségét az Orosz Föderáció gazdasága számára aligha lehet túlbecsülni, mivel az üzlet, mint dinamikus jelenség, gyorsan fejlődik a mai orosz gazdasági rendszer körülményei között, ami a helyzet javulását jellemzi. , fejlesztéséhez pedig folyamatosan frissített költséginformációkra van szüksége, amelyeket csak szakmai értékeléssel lehet meghatározni.
Bibliográfia
1. Beylezon Yu.V. Előadások kivonata az ingatlanok műszaki állapotának felmérésének alapelveiről. M., 2003;
2. Gribovsky S.V. Jövedelmező ingatlanok értékbecslése. Szentpétervár, 2001;
3. Fedotova M.A., Utkin E.A. Ingatlan és üzlet értékbecslése. M., 2000;
4. Tarasevich E.I. Ingatlanértékelés. Szentpétervár: SPbGTU, 1997;
5. Babenko R. V. Irodai és ipari ingatlanok értékelési technikája. - Rostov n / a: NPO "Gazdasági Mérnöki Laboratórium", 2006;
6. Szerk. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. Üzleti értékelés: Tankönyv. - M.: Pénzügy és statisztika, 2006;
7. Szerk. V. I. Koskin. A vállalati (üzleti) értékelés felépítése és módszerei. Tankönyv. - M .: "IKF" EKMOS ", 2002;
8. A.B. Krutik és mások Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - Szentpétervár: Lan, 2001;
9. Friedman D., Ordway N. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése. Per. angolról. – M.: Delo Kft., 1995.
10. M.A. Eskindarov "A vállalkozás (üzleti) értékelése" Moszkva 2003
11. N.G. Verkhozina, K.I. Fedotova "A nemzetközi és orosz jogszabályok összehasonlító elemzése az értékelési tevékenység területén" Moszkva, 2004
12. A.N. Kozyrev, V.L. Makarov, "Az értékelési tevékenység sajátosságai az új gazdaság feltételeivel kapcsolatban" Moszkva 2003
13. V.E. Esipov, G.A. Makhovikov "Üzleti értékelés" Szentpétervár 2006, 2. kiadás
Alkalmazások
Függelék 1
Költségszemléletű módszertan
Összegezve a fentieket, a következők különböztethetők meg :
Ennek a tevékenységnek a legjobb működése érdekében a következőkre van szükség:
Semerikov V.N. Az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok javításáról // Moszkva értékelő. - 2004. - 5. szám - S. 8-13.
önszabályozó szervezetek.
