Odgovor na pomembno vprašanje za številne poletne prebivalce je dalo vrhovno sodišče države. Pojasnil je, ali bi lahko obstajala zasebna cesta, ki bi jo zgradili vrtnarji sami. In komu pripada.
Začetek pomladi je za milijone državljanov, najprej približevanje sezone poletnih koč, z vsemi njenimi radostmi in težavami. Ena od teh bolnih in včasih nerešljivih skrbi je cesta do njenih šeststo kvadratnih metrov. Nekje je takšna cesta grozna proga, v kateri se utaplja osebni prevoz poletnih prebivalcev, nekje pa je cesta do dacha v popolnem redu, vendar opremljena s popolnoma novo oviro. In pod njim se lahko vozijo le tisti, ki jim lastnik osebnega tira dovoli. Obe situaciji povzročata pritožbe, škandale in se na koncu za nekatere končata v sodni dvorani.
Tukaj je eden od teh primerov "dacha-road", ki ga je nedavno pregledalo vrhovno sodišče. V pričakovanju poletne sezone so lahko v veliko pomoč pojasnila najizkušenejših sodnikov v državi.
Danes so nenehne težave s cestami do poletnih koč in vrtnih društev ter znotraj njih. In s to izjavo se je težko ne strinjati. Lokalne oblasti najpogosteje nimajo denarja za izboljšanje tako majhnih avtocest, prometne težave prihajajočih poletnih prebivalcev pa na splošno ne motijo lokalne uprave. In kjer je z asfaltom popoln red, je to praviloma zasluga enega ali več premožnih poletnih prebivalcev, ki pokrpajo cesto na lastne stroške. A zelo redko to počnejo nesebično.
Tako je na sodišče prišla skupina državljanov. Zoper Zvezo zasebnih kmetij so imeli skupinsko tožbo. Tožniki so jim želeli, da se prizna skupna lastninska pravica na nepremičnini - cesti njune koče. Na sodišču so ti občani pojasnili, da so vsi člani partnerstva in so za svoj denar naredili cesto z asfaltno-betonskim pločnikom. Zato so imeli pravico do skupne skupne lastnine ceste. O tem niso dvomili, so pa prosili sodišče, naj vsakemu od njih določi delež "sorazmerno z velikostjo posameznega prispevka za gradnjo ceste".
Ugovarjalo je samo društvo oziroma nekateri člani in vodstvo organizacije. Toda sodišče je odločilo v prid tožnikom. In višji organ je sodbo označil za pravilno. Nato so tisti, ki se s to sodbo niso strinjali, prišli na vrhovno sodišče. In višje sodišče je razveljavilo odločbo o delitvi ceste in navedlo, da so Družba in njeni člani, ki so jim bili odvzeti deleži s ceste, ugovarjali pravilno.
Tako je svoje stališče utemeljilo in oblikovalo vrhovno sodišče. Ob pregledu primera je Sodni kolegij za civilne zadeve SV ugotovil naslednje. Med enim od tožnikov in določenim gradbenim podjetjem je bila sklenjena pogodba. Iz tega je sledilo, da so podjetju zaupali "postavitev asfaltnega pločnika". Stranka je delovala v imenu tistih, ki so donirali denar za to izboljšavo. Delo so opravili cestniki, kasneje pa je tamkajšnji ZTI izdal tehnični potni list, da "cesta z asfaltno-betonskim pločnikom" vodi do Partnerstva.
Po Civilnem zakoniku (128. člen) so predmeti civilnih pravic stvari, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, drugo premoženje in lastninske pravice. Tu so tudi dela, storitve, neopredmeteno blago in rezultati intelektualne dejavnosti. V skladu z naslednjim členom istega zakonika - 130., nepremičnine vključujejo zemljiške parcele, podzemlje in vse, kar je trdno povezano z zemljo. Se pravi tiste predmete, ki jih ni mogoče premakniti brez zelo velike škode. Preprosto povedano, nepremičnine so zgradbe, objekti in nedokončani gradbeni projekti.
Drugi člen civilnega zakonika (člen 218) pravi, da lastninsko pravico do nove stvari, ki jo je državljan ustvaril ali izdelal zase, v skladu z normami zakona pridobi ista oseba.
Iz vseh naštetih členov izhaja, da je pravica skupne lastnine, vključno s skupnim premoženjem, do ceste kot samostojnega predmeta državljanske pravice možna. A le, če je cesta ustvarjena kot nepremičninski objekt in je kot taka priznana. Ampak to je lokalna sodišča spregledana. O glavnem vprašanju, ali je bila ta primestna cesta narejena kot nepremičninski objekt, v skladu z vsemi pravili in predpisi niso odločali. Sicer pa ta cesta postane le element izboljšave in zagotavljanja gibanja znotraj Partnerstva za potrebe njegovih članov – za prehod in potovanje znotraj vasi. Eden od poletnih prebivalcev, nezadovoljen z odločitvijo lokalnih sodišč, je trdil, da je cesta do vasi obstajala že prej. Zgradili so ga isti poletni prebivalci, vendar že dolgo. Zdaj so nanjo le postavili nov asfalt.
Mimogrede, enako izhaja iz pogodbe s cestnim podjetjem, ki je delalo po naročilu poletnih prebivalcev. Dogovor o gradnji nove ceste ne govori nič. Tam govorimo o »urejanju asfaltnega pločnika«. Po mnenju vrhovnega sodišča v gradivu sojenja ni dokazov, da je bilo podjetju naročeno graditi cesto kot nepremičninski objekt.
Iz tega vrhovno sodišče sklepa, da pokrivanje asfaltnega cestišča na račun osebnih sredstev poletnih prebivalcev ne pomeni njihovega lastništva ceste kot nepremičnine.
Poleg tega obstaja tudi zakon o vrtnarskih partnerstvih. Navaja tako imenovane skupne prostore. Sem spadajo parcele znotraj partnerstva. Ali bolje rečeno - ceste, vrata, igrišča in športna igrišča, vodni stolpi, protipožarne konstrukcije, ograje ... Na splošno je seznam dolg.
In tukaj je tisto, kar je pomembno. Po 14. členu tega zakona o hortikulturni družbi se zemljiške parcele v skupni lastnini izdajo družbi kot pravni osebi v lasti. Razvoj infrastrukture takega združenja občanov poteka na podlagi sklepa skupščine. Ali se je naše Partnerstvo na poti odločilo, krajevnih sodišč ni zanimalo, so sporočili z vrhovnega sodišča. Čeprav je to pomembno za spoštovanje pravic vseh poletnih prebivalcev. Tudi tisti, ki niso imeli denarja za nov asfalt.
(Odločitev sodnega kolegija za civilne zadeve Vrhovnega sodišča Ruske federacije št. 4-B12-13.)
Vrhovno sodišče je ob očitkih kolegom dejalo, da so se lokalna sodišča omejila na formalno navedbo, da je bila cesta zgrajena na stroške nekaterih poletnih prebivalcev in da so se prostovoljno strinjali z delitvijo lastnih deležev. Toda sodišča dejanskih okoliščin primera sploh niso raziskala in niso zagotovila spoštovanja interesov tistih ljudi, katerih pravice so bile prizadete s svojo odločitvijo. In pravica do sodnega varstva naših državljanov je, mimogrede, zapisana v ustavi, so poudarili na vrhovnem sodišču.
12.11.2013 Številni kupci dragih hiš v kočah so prepričani, da so elektrika, tekoča voda in dostopna cesta privzeti. Ampak zaman. Nejasnost zakonodaje razvijalcem omogoča, da od prebivalcev povlečejo dodaten denar za komunikacije. Konflikti zaradi infrastrukture dacha so postali množični pojav.
Hiša brez elektrike
Sergej Borisov, prebivalec počitniške skupnosti Mitropolye, si je ob nakupu hiše leta 2008 komaj predstavljal, da bo moral narediti avtonomni kanalizacijski sistem in namestiti generator. Zemljišča so bila prodana s pogodbo o gradnji stanovanjskega objekta in dobavi komunikacij. V vasi je 56 hišic, naseljenih 45. Cena hiš je 15-90 milijonov rubljev.
"Ta kraj sem izbral zaradi postavitve," - pokaže Borisov zemljevid. Vas, ki leži nedaleč od Sofrina, ob majhni betonski cesti, je v načrtu videti kot podkev: edina cesta vodi okoli gozda. Redek primer: vsak prebivalec s svojega mesta vidi ne le sosedove hiše, ampak tudi gozd. In vse bi bilo v redu, vendar je bila cesta v lasti razvijalca. Prebivalce so prosili, naj ga odkupijo, tisti, ki zavrnejo, pa bodo izgubili možnost, da se z njim pripeljejo do svoje hiše. Vse pogosteje morajo lastniki, gostje in gradbeni delavci potovati skozi gozd, da pridejo do svojih zemljišč.
Zgodovina vasi se je začela leta 2000, ko je medregionalno javno združenje invalidov v vojski in delu (MOOIAiT) "Skupaj" pridobilo zemljišče v vasi Mitropolye v okrožju Puškin v moskovski regiji. Dve leti pozneje je bil odobren splošni razvojni načrt, pa tudi bilanca ozemelj: stanovanjsko območje - 10 hektarjev, javne površine (vključno z inženirskimi objekti) - 2 hektarja, ulice in ceste - 3 ha. MOOIAT "Vmeste" je po dogovoru s kupcem odtujil zemljišče za gradnjo hiše, razvijalec - Modern PaRus LLC - pa je gradil hišo in dobavljal komunikacije.
Vendar pa je zemljišče, ki je bilo prvotno namenjeno javnim površinam in infrastrukturnim objektom, ostalo v lasti istega MOOIAT "Skupaj" (tako so bile sestavljene pogodbe s kupci), poleg tega so te parcele v procesu gradnje spremenile vrsto dovoljenega uporaba. "Najemniki so se zaradi tega pritožili na sodišče. Sodišče je zavrnilo obravnavo teh materialov," pravi Sergej Borisov. Leta 2004 sta generalni direktor MOOIAT "Together" Alexander Frolov in vodja razvijalca Anatolij Murashko registrirala LLC "Upravljavska družba" Mitropolye ", ki je v skladu s tem začela opravljati funkcije družbe za upravljanje (MC) v vasi. Po besedah Sergeja Borisova je bil leta 2006 nepremičninski kompleks v lasti MOOIAT Vmeste prodan družbi za upravljanje Mitropolye LLC za 4,7 milijona rubljev. Borisov sumi, da je posel nepomemben - grobo rečeno gre za prodajo samemu sebi, ko denar ni plačan. Takoj po tej transakciji je LLC "UK" Mitropolye "" v obliki ultimata ponudil prebivalcem vasi odkup nepremičninskega kompleksa.
Vendar pa obstaja še eno stališče. "Vsote denarja, ki jih je prijavil gospod Borisov, kdo jih je nakazal ali komu jih ni nakazal, so pravljica," pravi Igor Zverev, predsednik upravnega odbora stanovanjskega združenja Mitropolye, ki je združilo skupino lastnikov hiš v dobili infrastrukturo vasi na razpolago.
Zverev, ki predstavlja pomemben del lastnikov koč, kljub temu meni, da so za situacijo, ko je bilo treba odkupiti komunikacije, krivi sami prebivalci: »Pri nakupu hiš nihče ni bil pozoren na postopek financiranja gradnje v pogodbi. Kasneje, ko se je razjasnilo, so se številni odvetniki vključili, a nihče ni šel na sodišče s to tožbo.Člani HOA so vse to razumeli, se vrgli, si prebili pot, osvetlili.
HOA Mitropolye je podpisala pogodbo z LLC MC Mitropolye za odkup nepremičninskega kompleksa za 3 milijone dolarjev, zdaj pa HOA pričakuje, da bo vsak lastnik stanovanja prispeval 53.000 dolarjev kot svoj delež. "Namen naše pridobitve nepremičninskega kompleksa je zavrnitev storitev družbe za upravljanje LLC MC Mitropolye" v korist neodvisnega upravljanja, "poudarja vodja HOA.
Posestvo na zakonitem močvirju
Zdi se, da je organiziran razvoj v obliki koče le način, da zasebnim hišam zagotovimo sodobno infrastrukturo, kar pogosto povzroča velike težave zunaj mesta. Pravzaprav so konflikti okoli komunikacij že postali sistemski problem v kočah. "Veliko je primerov, ko razvijalec začne prenašati pravice, saj so vse komunikacije v njegovi lasti, v moskovski regiji," pravi Timofey Ermak, partner v odvetniški pisarni Yurlov and Partners. Hkrati zakonodaja razvijalcev ne zavezuje k prodaji dela komunikacij prebivalcem koče.
Na spletnem mestu http://totdom.com nezadovoljni lastniki stanovanj razpravljajo na primer o dejanjih podjetja Poligrafzhilstroy. "Vsa infrastruktura v vasi, stavbe, javne površine, komunikacije so prodane posamezniku. Tisti, ki niso podpisali pogodbe neposredno z Mosenergosbytom, plačajo 4 rublje za elektriko za 1 kW. Lastniki z neposredno pogodbo plačajo precej manj, glede na do tarif "Mosoblenergosbyt". Zaposleni v družbi za upravljanje pod različnimi pretvezami razelektrijo hiše teh državljanov.
In to opazimo ne samo v moskovski regiji, ampak, kot kaže, po vsej Rusiji. Naselje Berry Hills blizu Iževska nima plina, vode in elektrike. Shema je podobna. Odkupljeno je bilo zemljišče za vikend naselje, parcela je bila razmejena in prodana po delih, last investitorja je ostalo zemljišče pod cestami in komunikacijami.
Načelo skupne lastnine v zvezi s skupno lastnino je pravno zapisano samo za večstanovanjske stavbe, njegov učinek ne velja za koča, pojasnjuje Dmitrij Eremin, odvetnik MKA Klishin and Partners. To potrjuje Maxim Denisov, vodilni odvetnik oddelka za nepremičnine in naložbe odvetniške pisarne "Pleshakov, Ushkalov and Partners". Spominja, da so sodišča pri obravnavi zahtevkov Petrovskoye HOA, ki je izpodbijala pravico razvijalca do komunikacij v vasi, prišla do zaključka, da lastniki koč nimajo pravice do skupne skupne lastnine teh komunikacij.
Prebivalcem preostane le, da s kolektivnimi pogajanji poskušajo znižati cene storitev (in zmanjšati njihov seznam), ki jih nalaga družba za upravljanje, ali pa skleniti alternativne pogodbe s ponudniki storitev. Naloga je, da postanejo dejavnosti kazenskega zakonika ekonomsko nerentabilne, pravijo odvetniki.
Boljša hiša na podeželju
Tako v odsotnosti zakonske ureditve posebnosti upravljanja infrastrukture določajo pogodbeni pogoji, vsebina gradbenih dovoljenj. "Napaka je, da ljudje pri nakupu koče ne razmišljajo o tem, kdo bo lastnik infrastrukture po zaključku gradnje vasi," pravi odvetnik Dmitrij Eremin.
"V skladu s členom 210 Civilnega zakonika Ruske federacije nosi lastnik breme vzdrževanja svojega premoženja, razen če zakon ali pogodba ne določa drugače. Zato razvijalec nima pravice zahtevati od prebivalcev vasi vzdrževanje njegovega premoženja," pojasnjuje Maxim Denisov. po podpisu ustrezne pogodbe z razvijalcem ni mogoče ničesar popraviti. Pogledati morate dokumente, ki jih podpišete. " Pri sklepanju pogodb za nakup hiše na vasi je treba biti pozoren na to, ali razvijalec na kupca prenese kakšne pravice v zvezi s skupno lastnino vasi. To bi moralo biti jasno izraženo v dokumentu. V nasprotnem primeru kupec tvega, da bo prišel v enako neprijetno situacijo kot prebivalci "Metropolije".
Poleg tega je treba ne le paziti na prisotnost točk na komunikacijah, ampak zahtevati, da so tam, dodaja Timofey Yermak. "To je mogoče formalizirati z določitvijo posameznih klavzul v kupoprodajni pogodbi koče ali sklenitvijo ločene splošne civilne pogodbe, glavna stvar je, da je odnos z razvijalcem v tem delu pregleden, nato pa v primeru spora vedno obstaja nekaj, s čimer bi šel na sodišče ali na tožilstvo,« pojasnjuje odvetnik ...
Po besedah Yermaka bo za lastnike stanovanj bolje, če so komunikacije sprva zasnovane in zgrajene v imenu vrtnega neprofitnega partnerstva (SNT) ali neprofitnega partnerstva za dacha (DNP), ustvarjenega v ta namen, kjer je novozgrajena koča lastniki so lahko sprejeti kot člani. Potem bodo z vidika veljavne zakonodaje komunikacije pripadale SNT ali DNP, kar pomeni, da bodo v skupni lasti njegovih članov.
Dmitrij Eremin pravi, da pozna razvijalce, katerih naloga je bila prodaja parcel s pogodbo, nato pa "oditi in se ne spominjati več" o zgrajeni vasi. V takih primerih je praviloma nastala potrošniška zadruga. Kupci niso kupili le zemljišč in hiše, ampak tudi delež v zadrugi - ta delež je predstavljal delež v lasti javnih objektov. In po zaključku gradnje so lastniki hiš že samostojno odločali o vprašanjih upravljanja zadruge.
Kakor koli že, se izkaže, da imajo nezadovoljni prebivalci koče "Mitropolye" malo možnosti, da branijo svoje interese. Sergej Borisov je prejel odgovor odbora državne dume za zakonodajo o zemljiščih na svojo zahtevo: ulice in ceste v občinah ne morejo biti v zasebni lasti, in če se to zgodi, so lokalne oblasti dolžne ukrepati, da bi popravili situacijo. Pritožil se je tudi na lokalno upravo s prošnjo za odkup ceste v občinsko last. Toda uprava je zavrnila priznanje koče kot del mestnega naselja Sofrino. "Najverjetneje občinski proračun preprosto nima sredstev za nakup zemljišča," predlaga Sergej Borisov.
Odvetnik nezadovoljnih prebivalcev počitniške skupnosti Mitropolye Vitalij Zimin je na splošno prepričan, da v koči ne bi smeli kupiti koče. Bolje hiša na vasi. Po njegovih besedah nihče ni zavarovan pred težavami, s katerimi se srečujejo prebivalci Metropolije. V tistih kočah, kjer ni takšnih težav, se mir in red ohranjata pravzaprav na dejstvu, da razvijalec preprosto ceni svoj ugled.
Ni skrivnost, da je upravljanje koč donosen posel, s katerim se razvijalec ukvarja po prodaji parcel v vasi. Razvijalec pogosto prevzame lastništvo skupnih prostorov, lastnine svoje družbe za upravljanje ali lastnine neprofitne organizacije, ki jo nadzoruje razvijalec.
Operativni stroški v teh vaseh so pogosto nepregledni in precenjeni. Kot način povračilnih ukrepov proti drugače mislečim se uporablja prepoved vstopa na ozemlje vasi osebnih vozil, avtomobilov gostov in avtomobilov, namenjenih servisiranju kraja (črpavanje greznic, cistern za gorivo).
Pritožbe na organe pregona so malo v pomoč. Ali se je s tem mogoče boriti? Lahko!
Na podlagi čl. 274 Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik parcele pravico zahtevati od lastnika cest v koči ustanovitev služnosti, to je pravice do omejene uporabe zemljiške parcele. Služnost se ustanovi za prehod, prehod vozil in druge potrebe.
Če lastnik parcele utemelji, da ni druge poti do njegove parcele, lahko sodišče ustanovi služnost in lastnika cest v vikend naselju (toženca) obveže, da tožniku ne ovira prehoda. in prehod vozil.
Služnost je plačana privzeto. Cestnina za uporabo ceste se obračunava za vsak primer posebej. A če bo mogoče doseči vzpostavitev plačane služnosti, bo v prihodnje v sporih glede vsebine »skupne« lastnine (ki je dejansko v lasti KZ) mogoče izkazati odločitev sodišča in povejte, da že vsaj drago plačujete svoje plačilo za vzdrževanje. Ta odločitev bo v veliko pomoč pri sporih o višini operativnih plačil iz Kazenskega zakonika na sodišču.
Služnost je predmet državne registracije. Neupoštevanje pogojev služnosti je lahko podlaga za novo tožbo sodišču glede obveznosti tožene stranke, da ne bo oviral prehoda vozil na lokacijo. In šele po tem se bodo sodni izvršitelji lahko pridružili zadevi.
Vzpostavitev služnosti in nato uveljavitev njenih pogojev je dolga pot. Morda zato sodišča raje zavrnejo izpolnitev tovrstnih zahtevkov. Primer zadovoljitve takega zahtevka je odločba okrožnega sodišča Sysert regije Sverdlovsk z dne 26. septembra 2016 v zadevi št. 2-1339 / 2016.
Po 304 čl. Lastnik Civilnega zakonika Ruske federacije ima pravico zahtevati odpravo kakršnih koli kršitev njegovih pravic, čeprav te kršitve niso bile povezane z odvzemom lastništva.
Na podlagi tega člena se lahko obrnete na sodišče s tožbo, da se izognete oviram pri prehodu in potujete na svojo zemljiško parcelo. Anketiranci morajo navesti tako lastnika ceste kot (če obstaja) zasebno varnostno organizacijo, ki fizično ovira prehod.
S pozitivno odločitvijo o takem zahtevku se lahko takoj odpravite k sodnim izvršiteljem. Po mojem mnenju čl. 304 Civilnega zakonika Ruske federacije je običajen v zvezi s čl. 274 Civilnega zakonika Ruske federacije in je treba uporabiti pravila o služnosti.
Toda za izvršitev odločbe iz čl. 304 Civilnega zakonika Ruske federacije je enostavnejši in morda zato sodišča praviloma ugodijo tem zahtevkom. Primer je pritožbena sodba moskovskega regionalnega sodišča z dne 21. februarja 2013 v zadevi št. 33-4123 / 2012.
Odsotnost pogodbe o uporabi skupnega premoženja ni razlog za zavrnitev izpolnitve zahtevka. Ta sklep je vsebovan v pritožbeni sodbi okrožnega sodišča v Penzi z dne 19. januarja 2016 v zadevi št. 33-147 / 2016.
Pod določenimi pogoji tudi prisotnost sklepa skupščine DNP o omejitvi vstopa neplačniških vozil na ozemlje vasi ni razlog za preprečitev vstopa (odločba mestnega sodišča Čehov v moskovski regiji z dne 01. 02. 2017 v zadevi št. 2-32 / 2017).
Tožnik mora dokazati, da tožena stranka ovira vstop, sicer bo zahtevek zavrnjen (odločba mestnega sodišča Dmitrovskiy z dne 27. maja 2016 v zadevi št. 2-2310 / 2016).
