6. Popravek za površino predmeta.

V našem primeru imamo območje od 297,3 m 2 do 3806,0 m 2. Po naši raziskavi povečanje površine za 1 m 2 povzroči znižanje cene 1 m 2 za:

(S rev.av. - S rev.ots) x K, (3.3)

kjer: S rev.av. je območje primerjalnega predmeta;

S vol.ots - območje predmeta ocenjevanja;

K - empirični koeficient, K = 0,00533

Formula za izračun:

Tabela 9

7. Prilagoditev prisotnosti zemljiške parcele.

Prisotnost zemljišča se šteje kot prednost, saj je to eden od potencialov objekta. Študije kažejo, da v večini primerov prisotnost ali odsotnost zemljišča v bližini poslovnih stavb trg oceni v 5% vrednosti objekta (poleg parkirišča).

8. Popravek za število nadstropij.

V našem primeru se upoštevajo predmeti s številom nadstropij od 2 do 5. Študije kažejo, da se več kot 3 nadstropja ne štejejo za prednost. Trenutno stanje na trgu pisarniških prostorov je takšno, da investitorji in najemniki kot pisarniški prostor raje uporabljajo stavbe z 2÷3 etažami. Z vidika tržne vrednosti (vrednosti v menjavi) in ne naložbe (v uporabi) je strošek 1 m2 stavb z več kot 3 nadstropji nižji od stroška 1 m2. 2÷3 nadstropne stavbe. Do 5 ÷ 6 nadstropij je takšno znižanje stroškov znotraj 3 ÷ 5%. Za 9, 11-nadstropne stavbe je ta vrednost 12÷15%.

9. Prilagoditev razpoložljivosti in kakovosti parkiranja.

Prisotnost parkirišča na nepremičnini se šteje za naraščajoči stroškovni dejavnik. V tem primeru je bila ocenjena razpoložljivost in kakovost parkiranja. Kakovost parkiranja je bila obravnavana v treh možnostih:

· zunanje parkirišče - ob ulici pred fasado objekta je parkirno mesto v krogu 50m; takšno parkiranje je bilo strokovno ocenjeno na 5 % (srednja kakovost);

Organizirano parkiranje - posebno asfaltno parkirišče je dodeljeno ob cesti - 10 % (dobra kakovost);

· notranje parkirišče - parkiranje za avtomobile pred vrati podjetja (na notranjem ozemlju) - 0%, (slabo).

Tabela 10

Končne prilagoditve

Zaključek: Najmanjše število popravkov je bilo narejeno za predmet primerjave št. 3, zato je cena predmeta ocenjevanja enaka prilagojeni ceni predmeta primerjave št. 3, t.j. 32205 rub./m2 Ugotovljena vrednost je v cenovnem razponu od 18.151 rubljev/m2 do 45.235 rubljev/m2. Vrednost ocenjevalnega predmeta, pridobljena z neposredno primerjavo prodaje, bo: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubljev.

Tako je vrednost ocenjevalnega predmeta 44.307.639 rubljev. (Štiriinštirideset milijonov tristo sedem tisoč šeststo devetintrideset rubljev) brez DDV.

2.4 Določanje tržne vrednosti nepremičnine po dohodkovnem pristopu

Pri delu smo uporabili metodo neposredne kapitalizacije za oceno vrednosti nepremičnine kot pripravljene za uporabo. Ta metoda daje dokaj natančno oceno sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov v primeru, ko je pričakovani dohodek stabilen ali ima konstantno stopnjo rasti (padanja).

Analiza dohodka

Vsi prihodki od vrednotene nepremičnine so načrtovani na podlagi najemnine za prostore različnih funkcionalnih namenov. Izvedli smo tržno študijo, katere namen je določiti najemnine za stanovanjske prostore, ki bi bile primerljive s predmetom ocenjevanja. Ta raziskava je vključevala intervjuje z več lastniki, lizinškimi agenti in razvijalci, proučevanje cen ponudb in pogojev trenutnega najema.

Med pripravljalnimi deli je bilo ugotovljeno, da je treba ob upoštevanju lokacije objekta in njegovega profila za izračun vzeti naslednjo mesečno najemnino: 1175 rubljev/m2.

Analiza stroškov

Poslovni odhodki so tekoči stroški, povezani z lastništvom in upravljanjem nepremičnine. Delimo jih na konstante - katerih vrednost ni odvisna od stopnje zasedenosti stavbe s strani uporabnikov (davki na nepremičnine, zavarovalne premije, najemnina zemljišča), in spremenljivke - odvisno od stopnje zasedenosti stavbe (plačilo električne energije). , voda itd.).

Davki na nepremičnine vključujejo: zemljiški davek, davek na stavbe. Ker vrednost zemljišča ni bila izdelana v okviru te ocene, se višina njegove obdavčitve ne bi smela določati.

Davek na nepremičnine znaša 2 % knjigovodske vrednosti nepremičnine (Knjigovodska vrednost = Stroški - Amortizacija).

Za novo kupljeni objekt je začetni strošek enak kupnini. Za novozgrajeno ali v gradnji stavbo je nabavna vrednost enaka stroškom gradnje, amortizacija je 0. Knjigovodska vrednost stavbe na dan vrednotenja je vsota nabavne cene (ali knjigovodske vrednosti ob pridobitvi) stavbe in nastalih stroškov obnove, brez DDV. Višino davka na nepremičnine štejemo za konstantno, ker za stavbo kapitalske skupine 1 je amortizacijska stopnja 1 % letno, spremembo vrednosti davka na nepremičnine pa lahko varno zanemarimo.

Zavarovalnine znašajo 0,3 % nadomestne vrednosti gotovega objekta, brez DDV.

V tem primeru se predvideva, da je znesek računov za komunalne storitve 7 % dejanskega bruto dohodka (ARI).

Vključitev stroškov upravljanja objekta v obratovalne stroške je posledica posebnosti nepremičnine kot vira prihodka. Lastništvo nepremičnine, za razliko od lastništva denarnega depozita v banki, zahteva nekaj truda za upravljanje nepremičnine. Ne glede na to, ali to upravlja lastnik ali tretja oseba, vključno s stroški upravljanja v skupnih stroških, se zavedamo, da del bruto dohodka od najema ne ustvarja neposredno nepremičnina, temveč prizadevanja upravljavca.

Za tovrstne objekte stroški upravljanja predstavljajo 2,2 % dejanskega bruto dohodka.

Ker je bila stavba zgrajena leta 2002 in večja popravila niso potrebna, se stroški tekočih popravil določijo v višini 4 % PVO.

Na podlagi razpoložljivih zanesljivih podatkov o stroških zamenjave kratkoživih gradbenih elementov, ki imajo podobne lastnosti kot predmet presoje, je bila upoštevana vrednost 3,6 % EED.

Drugi stroški običajno znašajo 2 % poslovnih odhodkov.

Določanje celotnega količnika kapitalizacije

Koeficient kapitalizacije odraža odvisnost vrednosti predmeta od pričakovanega dohodka iz njegovega delovanja. Zaradi pomanjkanja zadostnih podatkov o prodaji podobnih nepremičnin je mogoče stopnjo kapitalizacije določiti le z metodo seštevanja, po kateri je vrednost stopnje kapitalizacije enaka vsoti:

SC \u003d NP b / r + R + L ± S v.k. , kje

SC - stopnja kapitalizacije;

NP b/r - netvegana donosnost;

P je premija za tveganje, ki ustreza naložbi v to sredstvo;

L - premija za nizko likvidnost predmeta;

Od w.c. je stopnja donosa na kapital.

Netvegana obrestna mera za vezane devizne vloge v bankah najvišje kategorije je 5-9 % (sprejemamo 7 %).

Premija za tveganje (P). Verjetnost izgube premoženja je bila ocenjena na podlagi podatkov o številu primerov izgube premoženja v mestu Kaluga, ob upoštevanju zbranih podatkov P = 4%.

Dodatna premija za tveganje – 4%.

Koeficient likvidnosti je določen s približnim časom prodaje tovrstnih nepremičnin, ki ga glede na trenutne gospodarske razmere ocenjujemo na 0,4 leta.

Za n / tekočino. = K brez tveganja. × prodajni čas = 0,07 × 0,4 = 0,028 ali 2,8 %

Premija tveganja upravljanja naložb je predpostavljena 4,8 %.

Druga komponenta celotnega količnika kapitalizacije, donosnost kapitala oziroma povečanje/zmanjšanje vrednosti sklada, se izračuna kot razmerje ena do števila let, potrebnih za donos vloženega kapitala.

Čas, ki je potreben za vračilo kapitala, je po izračunih tipičnega vlagatelja 20 let, na podlagi tega bo stopnja povračila kapitala 5% (1/20).

Trenutno je stanje na trgu nestanovanjskih prostorov v Kalugi takšno, da za relativno nove nepremičnine z malo naravne obrabe (amortizacije) ni razloga za pričakovati znižanje njihove vrednosti v bližnji prihodnosti. Poleg tega na dvig stroškov močno vpliva ugodna lega objekta v bližini centra mesta in večjih avtocest. V tem primeru je naložbena privlačnost ocenjevalnega predmeta očitna, zato se stopnja donosnosti kapitala vzame s predznakom (-).

Skupni količnik kapitalizacije je:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Izračun vrednosti predmeta ocenjevanja po metodi neposredne kapitalizacije prihodkov od najemnin

Za izračun potencialnega bruto dohodka (GRP) se uporabljajo razpoložljive mesečne najemnine na leto: 14.100 rubljev/m2.

Tako bo PVH iz zakupa območij predmeta ocenjevanja: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubljev;

Izračun efektivnega bruto dohodka (EGI) je narejen ob upoštevanju morebitnih izgub zaradi prenizke obremenitve dostavljenih plačil in izgub pri pobiranju najemnine. Za izračune smo vzeli vrednost 8 %, določeno na podlagi razpoložljivih podatkov iz zunanjih virov in lastnih opažanj.

Opravljeni izračuni so pokazali, da je EPD predmeta ocenjevanja:

Čas, tako kot v drugih segmentih poslovnih nepremičnin, je kriza izzvala velik padec cen in povečanje ponudbe na odprtem trgu. Analiza uspešnosti prvovrstnih poslovnih nepremičnin v Sankt Peterburgu kaže, da je tveganje vlaganja v takšne nepremičnine verjetno nižje od tveganja vlaganja v finančne instrumente, ki so izgubili kredibilnost. Če s tem ...

Razpoložljivost in pogoji obstoječih najemnih pogodb za objekt, možnosti za njihovo podaljšanje, pogodbe (možnosti) za prodajo objekta. 4.10 Izvesti razumno uskladitev izračunanih ocen vrednosti nepremičnin, pridobljenih z uporabo različnih metod vrednotenja (na podlagi analize podatkov o trgu podobnih objektov, z oceno stroškov izdelave objekta, ki lahko služi kot zamenjava...

Čisti dobiček, če bo pravočasno vključil v nepremičnino ali iz nje umaknil določene predmete, ob upoštevanju, da imajo izboljšave nepremičnine vrednost, ko jih spremlja povečanje tržne vrednosti. Bistvo "načela povečevanja in zmanjševanja dohodka" je v tem, da se bo z dodajanjem kapitala in dela zemlji donos povečal na določeno ...

V strukturi izvoza predstavljajo surovine in material 95,8 %, stroji in oprema 1,4 %, potrošniško blago 2,8 %. 3.2 LOKACIJA OBJEKTA Ocenjena nepremičnina s skupno površino 42 kvadratnih metrov je nestanovanjski objekt - trgovski paviljon, ki se nahaja na naslovu: regija Tula, Kimovsk, Lenina ulica 52a. Nepremičnina se nahaja v središču mesta...

Pravni okvir na področju vrednotenja, sprejet v letu 2015, je v nasprotju z uveljavljeno prakso in metodologijo ocenjevanja vrednosti.

Irina Vishnevskaya,

ge izvršni direktor, Berkshire Advisory Group,

uh Strokovnjak Delovnega telesa za metodološko podporo in izvedenstva
v okviru Sveta za ocenjevalne dejavnosti Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije,

Član Delovnega telesa za varstvo pravic in zakonitih interesov cenilcev
in SROO Sveta za ocenjevalne dejavnosti Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije,

pooblaščeni sodni izvedenec, član Zbornice sodnih izvedencev NP, član Forenzično znanstvenega društva
Forensic Science Society (Velika Britanija), edini certificirani mednarodni forenzični strokovnjak v Ruski federaciji

Pravni okvir na področju vrednotenja, sprejet v letu 2015, je v nasprotju z uveljavljeno prakso in metodologijo ocenjevanja vrednosti.

Makroekonomske razmere na trgu, za katere je že drugo leto značilna nestabilnost ruske nacionalne valute, zaostrene težave v bančnem in finančnem sektorju ter v letu 2015 tudi močno padanje cen nafte, se prilagajajo na vseh področjih gospodarstva. , vključno z dejavnostmi vrednotenja .

Nekateri strokovnjaki to primerjajo s stanjem krize 2008-2009, kar po mojem mnenju ni povsem pravilno, saj smo opazili v gospodarstvu 2014-2015. - ne kriza, ampak sistemsko prestrukturiranje, nova pravila igre, ki se jim je treba prilagoditi in hitro obnoviti. Primerno je citirati klasike - "Diferenciraj se ali umri!".

Vsekakor pa se je ruski nepremičninski trg v letih po krizi resno spremenil, kar zahteva nove pristope k vrednotenju. To je prepoznano tudi na vladni ravni, eden od rezultatov pa je bil letošnji sprejem novih Zveznih standardov vrednotenja in po njihovih rezultatih odločitev Ministrstva za gospodarski razvoj, da oblikuje delovna telesa za njihovo dokončanje.

Pod okriljem Ministrstva za ekonomske odnose je delovna skupina za metodologijo in strokovnost začela razvijati smernice za določene vrste predmetov ocenjevanja, vendar to ni dovolj. Revidirati je treba tudi priročnike in metode za določanje korekcijskih faktorjev, ki so sprejeti na trgu.

Kupčev trg

Ena od očitnih posledic spreminjanja makroekonomske realnosti je, kot se nam zdi, postala nezmožnost uporabe »Priročnika ocenjevalca vrednosti nepremičnin«, ki ga danes splošno sprejema ocenjevalna skupnost, ur. Leifer L.A., vsaj - brez resnih prilagoditev. Obstajajo resna vprašanja o drugih pogosto uporabljenih referenčnih knjigah in računskih koeficientih, ki jih predlagajo njihovi avtorji, saj tako metode za njihovo pridobivanje (koeficienti) kot vrednosti samih količin niso niti včerajšnji, ampak predvčerajšnji.

Poleg tega je napačna vrednost imenikov, ki jih uporabljajo cenilci - govorimo o "Priročniku za cenilce nepremičnin", ur. Leifera L.A. in SRD, ur. Yaskevich E.E., dejansko privede do upočasnitve trga transakcij s sredstvi.

Tako smo v drugi polovici leta 2015 videli, da je število ponujenih nepremičnin ogromno, investitorjev, ki bi lahko kupili, pa je zelo malo. Oblikoval se je »kupčev trg«, ki narekuje specifična pravila igre in oblikuje realne tržne cene predmetov. Popusti so precej veliki: sredstvo, ki je bilo vredno 30 milijonov dolarjev na rastočem trgu, z razumljivo denarni tok prihodki, načrtovani ali vodeni odhodki, je bil v drugi polovici leta 2015 prodan za 10-12 milijonov dolarjev.

Cenilci pa se pri določanju vrednosti niso premislili in s svojimi običajnimi koeficienti še naprej napovedujejo vztrajno rastoči »prodajačev trg«, medtem ko lahko danes popusti pri barantanju dosežejo 65 %, v nekaterih primerih pa tudi več.

Zastareli pristopi pogosto škodijo razmeram na trgu: upočasnijo transakcije in, kar je še huje, sodišču ne omogočajo ugotavljanja prave vrednosti nepremičnine v trenutnem trenutku.

Dal vam bom primer.

Delniška družba načrtuje prodajo kompleksa nepremičnin - baze sadja in zelenjave v Moskvi. Vodstvo baze se je pogajalo s številnimi potencialnimi kupci (vključno z velikimi najemniki te baze, ki se prav tako zanimajo za njen nakup).

Za organizacijo dražbe je bila vključena neodvisna cenilska družba, ki je opravila cenitev nepremičninskega kompleksa, pri čemer je uporabila vse cenilske pristope, ki so bili ocenjevalcu na voljo, pri čemer je uporabila vodnike cenilcev za prilagoditve. Na podlagi njih je bilo pripravljeno poročilo. Treba je opozoriti, da so se rezultati ocenjevanja treh pristopov izkazali za tesne. Vendar so tako kupci kot vodstvo same prodajalne družbe izjavili, da so bili rezultati ocene močno precenjeni, in če je bilo v letih 2012–2013 osnovo mogoče prodati za določen znesek, se je danes ta cena podvojila!

Cenilec je uporabil popuste, ki so mu bili na voljo, vendar se je rezultat cenitve neznatno spremenil . Prodajalec je predmet dal na dražbo - dražbe ni bilo, saj nihče od potencialnih kupcev ni izrazil želje po nakupu sredstva po tako napihnjeni vrednosti po današnjih standardih. Minilo je leto dni in, kolikor vem, glede na razpisne postopke baza ni prodana.

Ta članek je namenjen razlagi, zakaj te tehnike zdaj ne delujejo povsem pravilno. Namen te publikacije ni kritizirati pristopov ali posameznih avtorjev, ki so se precej potrudili pri njihovem razvoju, temveč začeti razpravo o oblikovanju novih pristopov k metodologiji, ki bi bili relevantni in po možnosti univerzalni za celotno območje Ruska federacija v trenutnih razmerah.

Potreba po novih pristopih med drugim narekujejo vse pogostejši poskusi strank, da poberejo izgubljene, po njihovem mnenju, dohodke od cenilcev, pa tudi praksa Centralne banke, da ocenjevalne SRO bombardira s pritožbami na poročila neodvisnih cenilcev, ki so bila izvedena na ocenijo zavarovanje, danes pa jih preverja Centralna banka pri preverjanju poslovnih bank. To pomeni, da je to delo v interesu celotne ocenjevalne skupnosti in zahteva konsolidacijo prizadevanj tržnih strokovnjakov.

Pogajalski popusti, praksa 2014-2015

V letu 2015 so partnerji in strokovnjaki Berkshire Advisory Group LLC sprožili in izvedli številne študije o oblikovanju popustov za pogajanja v obdobju 2014–2015. V ta namen smo izvedli študijo metodoloških usmeritev in zbirk, s katerimi razpolagajo cenilci, s katerimi utemeljujejo in obračunavajo pogajalske popuste pri ugotavljanju tržne vrednosti nepremičnin in poslovanja z dveh vidikov.

Najprej nas je zanimala veljavnost teh koeficientov. Drugič, praksa uporabe teh imenikov med krizo 2014-2015. Tretje nadaljnje vprašanje je: kako izvedljive so predlagane prilagoditve koeficientov vodnikov za leto 2016?

Podrobneje razmislimo o vsakem od imenikov in o naravi pojavljanja referenčnih podatkov, ki so v njih vključeni.

"Priročnik cenilca nepremičnin". Zvezek 1. Korekcijski faktorji za primerjalni pristop. Leifer L.A., Sterlin A.M. in itd.

Podatki iz referenčnih knjig in govorimo predvsem o koeficientih, ki jih cenilci uporabljajo pri določanju vrednosti predmetov, zlasti o indikatorju »popravek za dražbo«, se določijo na podlagi metode kolektivnih strokovnih ocen (za 200 parametrov). ).

Ta metoda je bila izvedena z analizo strokovnih ocen cenilcev, ki so izpolnjevali vprašalnike na podlagi njihovega znanja, osebnih izkušenj in intuicije. Vse to je omogočilo oblikovanje kolektivnih strokovnih ocen z uporabo metod matematične statistike.

Priročnik izhaja od leta 2011. V predgovoru k jaz Izdaja iz leta 2011 je navedla, da so v raziskavi sodelovali cenilci iz 50 ruskih mest, ki so upoštevali 65 parametrov/značilnosti nepremičninskega trga. V predgovoru k III Izdaja priročnika iz leta 2014 navaja, da informacije temeljijo na raziskavi 190 vodilnih cenilcev iz 52 ruskih mest. Za slednje to znese 3,64 ocenjevalca na mesto, t.j. 3-4 ocenjevalci (respondenti) ankete za vsako mesto.

Tabela 1

In kdo so strokovnjaki?

Tukaj se nam zdi primerno, da razpravljamo o ustreznosti anketirancev za potrebe ankete. V nekaterih primerih povzroča utemeljen dvom. Razmislite o izjavi na strani 24 Priročnika, ki so ga uredili Leifer L.A., Sterlin A.M. in itd.: "…mnenje različnih udeležencev na trgu predstavljajo cenilci, ki po poklicu in preprosto izkušnjah to vedo bolje kot drugi ... ».

Strokovnjaki za trg se bodo zagotovo spomnili, da je bila 4. avgusta 2015 izdana Odredba Ministrstva za delo Rusije št. 539n "O odobritvi strokovnega standarda "Specialist za ocenjevalno dejavnost" (registrirana na Ministrstvu za pravosodje Rusije avgusta 27. 2015 N38720).

Če na kratko preoblikujemo vsebino strokovnega standarda, lahko rečemo, dadoloči se usposobljenost cenilca poznavanje računskih metod in tehnik (t.i. uporaba formul) ter uporabo virov informacij za določanje vrednosti predmetov, ki se vrednotijo, na podlagi svojega znanja.

Kriterij ali nadomestek?!

Na trgu dela je tudi jasno razumevanje: kdo se lahko prijavi za delo cenilca. To so specialisti z diplomo cenilca. Preostale zahteve se nanašajo predvsem na izkušnje na področju ocenjevanja.

Žal pa ni mogoče izključiti, da so kot strokovnjaki anketiranci avtorji priročnika ur. Leifera L.A. je izvedla raziskavo strokovnjakov, ki ne izpolnjujejo meril, ki jih je določila vlada Ruske federacije in trg, saj niso niti nosilci znanja o nepremičninskem trgu niti udeleženci na trgu, ki spremljajo transakcije nakupa in prodaje nepremičnin. Pravzaprav so le potrošniki teh informacij, kar pomeni, da so »strokovne« informacije, ki jih posredujejo, nadomestek primarnih informacij, ki prihajajo od pravih strokovnjakov, ki sodelujejo neposredno s prodajalci in kupci nepremičnin. Poleg tega so te informacije šle skozi prizmo znanja in idej takšnega ocenjevalca in so bile pri tem verjetno izkrivljene.

Omeniti velja, da ima omenjeni priročnik svoje »predpostavke in omejitve«.

Če citiram nekaj najbolj kontroverznih:ocenjevalec ne bi smel biti strogo omejen pri uporabi določenih vrednosti parametrov »; «… cenilec je na zastavljena vprašanja o številčnih vrednostih najpomembnejših značilnosti nepremičninskega trga odgovarjal na podlagi subjektivnega mnenja in praktičnih izkušenj pri vrednotenju nepremičnin v svoji regiji ».

Glede na navedeno smo prisiljeni povedati, da so v sedanjem času cenilci na voljo kot osnovni »Imenik nepremičnin«, ki vsebujepodatki, ki nimajo nobene zveze s posli z nepremičninami, ki jih gradijo cenilci na podlagi svojega subjektivnega znanja in mnenj o metodah izračuna in uporabljenih formulah. Na njih bi morala skupnost graditi svoje ocene: kakšne popuste lahko kupec da prodajalcu pri prodaji nepremičnine.

Alternativni viri

Razmislite o drugih primerih referenčne literature o cenitvi, ki se uporablja za izračun tržne vrednosti nepremičnine. Na žalost so v njih določena načela in izračunane vrednosti, ki so jih predlagali avtorji priročnika v letih 2014-2015. tudi ni vedno res.

torej "Priročnik izračunanih podatkov za vrednotenje in svetovanje (konec finančne krize)« SDDS št. 5-2010, ur. Yaskevich E.E. Ta priročnik je bolj temeljna in sistematična publikacija, ki vsebuje podrobne informacije o načelu "kako natančno" izračunati ali upoštevati različne dejavnike in vprašanja, s katerimi se ocenjevalec sooča med izračunom. Toda v tej tehniki obstajajo odtenki, zlasti pomembnost vzorca podatkov ni povsem očitna. Razmislimo opopravek za razliko v ponudbeni ceni in transakcijski ceni, ki je še vednoimenovano pogajanje ali pogajalska prilagoditev. V večini ocenjevalnih poročil je neupravičeno vzeta v razponu 5…15 %, sedanja kriza pa je vplivala tudi na te številke.

Pri analizi nepremičninskega trga se sestavljalci imenika vodijo predvsem po predlogih predmetov, danih v prodajo, ker ni podatkov o pogojih transakcij. Prav velik vpliv "pogajalskega" koeficienta na stroškovne parametre cenitvenih objektov (0,85-0,95) nam ne omogoča trditve, da obstaja brezpogojna možnost ocenjevanja objektov samo na razvitih trgih (na primer stanovanja). za primerjavo.

Na primer, v zbirki SRD št. 17-2015 na strani 14 so na voljo popusti za trgovanje v ruskih mestih, vključno z velikimi mesti (Moskva, Sankt Peterburg, Krasnodar, Jekaterinburg, Rostov na Donu), srednje velikimi mesti (Vladivostok, Novosibirsk, Omsk, Stavropol, Tambov, Tver) in majhna mesta in naselja v moskovski regiji, pa tudi v Minsku.

Pogajalski popusti se razlikujejo po vrstah nepremičnin : stanovanjske, trgovske, pisarniške, industrijske in skladiščne ter zemljiške parcele, pri prodaji in oddaji so na voljo različni popusti.

tabela 2

Cenitev nepremičnin

test

1. Izračun popravkov za kupčijo pri ocenjevanju različnih vrst premoženja (premičnine in nepremičnine)

Prilagoditev ponudbe upošteva, koliko se ponudbena cena razlikuje od dejanske cene posla. Razlika se oblikuje v procesu pogajanj med kupcem in prodajalcem in je odvisna od številnih dejavnikov. Običajno je transakcijska cena za nakup in prodajo stanovanj nižja od cene začetne ponudbe, saj začetna cena vključuje možnost »barantanja«.

Praviloma se na dražbi položi od 0 do 10%. Do nedavnega je veljalo, da cenilci najpogosteje uporabljajo 2-odstotno prilagoditev ponudbe, vendar ta vrednost praktično ni bila upravičena, saj je bila precej »nestabilna« vrednost, kar je bilo razloženo s pomanjkanjem posplošenih informacij o transakcijskih cenah.

S pomočjo analitičnih podatkov pa je mogoče pri ocenjevanju stanovanjske nepremičnine in naknadnem ugotavljanju tržne vrednosti nepremičnine utemeljiti višino popravka za kupčijo.

Oglejmo si ta postopek na konkretnem primeru.

Za izračun vrednosti popravka dražbe so bili obdelani podatki iz več kot 600 transakcij, od katerih smo vsako primerjali s ponudbo v bazi oglasov na podlagi primerjave parametrov stanovanja, ki so navedeni v transakciji in v parametrih oglasa.

Pari "predmet prodaje - objava o prodaji tega predmeta" so izbrani za obdobje od 1. marca do 31. oktobra 2013 v mestih Moskva, Sankt Peterburg, Novosibirsk, Krasnojarsk, Jekaterinburg in Perm. V teh parih so bili izbrani samo tisti oglasi, ki se po ključnih lastnostih ujemajo s predmetom prodaje, kot so naslov, etažnost in nadstropje, število sob. Hkrati je bilo upoštevano, da se skupna površina objekta ne sme razlikovati od skupne površine objekta, navedenega v oglasu, za več kot 5%. Po drugi strani pa se datum vrednotenja predmeta in datum zadnje objave obvestila ne smeta razlikovati za več kot 1 mesec. Cena, navedena v objavi, je lahko višja od transakcijske cene, ki je bila določena v cenilnem poročilu, vendar ne več kot 7 %.

• Analiza je pokazala enak trend v vseh zgoraj naštetih mestih: verjetnost, da bo prodajalec zagotovil popust (barantanje) v višini, ki je obratno sorazmerna z zahtevanim popustom. Preprosto povedano, stranke se veliko bolj verjetno dogovorijo za popust od 1 do 3 % kot za popust od 5 % do 10 % ponudbene cene. Tako polovica popustov v vsakem analiziranem mestu ne presega 1,9 % in - 4 %.

Na podlagi navedenega je bil za izračun povprečne vrednosti dražbe določen interval odstopanja med transakcijsko in ponudbeno ceno 5 %.

Rezultati izračunov, kot tudi sprejete vrednosti prilagoditve za trgovanje, so prikazani v tabeli:

Tabela 1 - Vrednosti prilagoditve za trgovanje

Na podlagi rezultatov analize je bila razkrita povprečna vrednost popravka za trgovanje, ki je znašala 1,9 %.

• Analiza konkurenčnosti OOO "Metallist"

  Stabilnost finančnega položaja podjetja je v veliki meri odvisna od primernosti in pravilnosti vlaganja finančnih sredstev v sredstva. Sredstva so dinamične narave...

  Informacijske tehnologije, ki se uporabljajo pri upravljanju

  Informacijska tehnologija je glavna sestavina informacijskega sistema organizacijskega upravljanja in je neposredno povezana s posebnostmi delovanja podjetja ali organizacije ...

  Mesto strateškega managementa v upravljanju družbenih sistemov na različnih ravneh

  Iz koncepta "upravljanja" izhaja, da gre za sistem različnih vrst ...

  Cenitev nepremičnin

  Pogajalski proces kot način reševanja konfliktov

  Pozicijska pogajanja so pogajalska strategija, v kateri se stranke soočajo in prepirajo določena stališča. Pomembno je razlikovati med položaji in interesi. Položaji so torej ...

  Uporaba internetnih tehnologij v upravljanju

  Vprašanja protikriznega upravljanja

  Prodaja dolžnikovega premoženja je ključni trenutek v stečajnem postopku v okviru insolventnega postopka ...

  Ureditev upniških razmerij. Organizacija prodaje dolžnikovega premoženja

  Prodaja dolžnikovega premoženja je ključni trenutek v vsakem stečajnem postopku v okviru insolventnega (stečajnega) primera. Konec koncev je ona ...

  Rekonstrukcija servisnega centra LLC "Davpon" Ford Center Komi za servisiranje lastnikov avtomobilov v Syktyvkarju

  Tehnološka oprema vključuje stacionarne in prenosne stroje, stojala, naprave, napeljave in proizvodno opremo (delovne mize, regali, mize, omare), potrebne za proizvodni proces servisnega centra...

  Obvladovanje komercialnih stroškov v zunanjetrgovinskem podjetju na primeru "Trans Footwear Torg"

  Podjetje se imenuje LLC "Trans Footwear Torg", To podjetje se ukvarja z veleprodajo čevljev. "Trans Footwear Torg" je bil ustanovljen aprila 1998. Naročila za proizvodnjo čevljev se oddajajo v različnih tovarnah na Kitajskem. Torej razen trgovine ...

  Upravljanje občinskega premoženja okrožja Puškinski

  Občinska nepremičnina Puškinskega okrožja moskovske regije so samostoječe zgradbe in objekti kapitalske narave, vgrajeni - pritrjeni prostori v stanovanjskih stavbah, pa tudi stanovanjske stavbe in prostori ...

  "TRGOVSKI POPUSTI: RESNIČNOST KRIZE 1. Uvod Dejavnost vrednotenja je pred kratkim doživela resen ..."

  A.A. Marchuk, E.A. Butova (Ruska ocenjevalna služba)

  POPUSTI ZA TRGOVANJE: RESNIČNOST KRIZE

  1. Uvod

  Dejavnosti vrednotenja so pred kratkim doživele veliko reformo:

  uvedena je bila samoregulacija, pojavili so se zvezni standardi ocenjevanja,

  Državnega sveta za ocenjevalne dejavnosti se je odgovornost cenilcev močno povečala

  (cm.). Toda, na veliko žalost ocenjevalcev, eden od glavnih problemov - dostopnost informacij - ni na noben način rešen.

  V mnogih državah imajo cenilci dostop na primer do podatkov organov, ki registrirajo transakcije z nepremičninami. V Rusiji takšne informacije niso na voljo. Poleg tega udeleženci na trgu v veliki večini primerov ne razkrivajo podatkov o opravljenih transakcijah, kljub znatnemu razvoju nepremičninskih trgov, povečani konkurenci in večji informacijski transparentnosti1. Vse to neizogibno vodi v uporabo ponudbenih cen v praksi vrednotenja, čeprav si izračuni na podlagi teh cen zaslužijo veliko manj zaupanja kot izračuni na podlagi transakcijskih cen.

  V študiji, ki so jo avtorji izvedli leta 2007, je opisana metoda za izračun vrednosti pogajalskega popusta po ekspertni metodi, ki uporablja mnenja strokovnih udeležencev na trgu nepremičnin (nepremičnincev, razvijalcev), zbrana med intervjuji.

  
  
  

  Toda nepremičninski trg se spreminja. Spremembe v zadnjem času so še posebej pomembne: nepremičninski trg je med prvimi padel pod udarci mednarodne finančne krize. Cene nepremičnin v večini regij Rusije so začele padati, lastniki predmetov, ki so bili prisiljeni najti sredstva za poplačilo svojih dolgov, so začeli kupcem in najemnikom ponujati znatne popuste (kar potrjujejo podatki, predstavljeni v medijih - glej tabelo 1 ). Iz tega je logično sklepati, da prej izračunanih popustov trenutno ni mogoče uporabiti. Avtorji so s pomočjo kolegov iz različnih regij izvedli ponovljeno študijo o analizi pogajalskih popustov. Rezultati analize so prikazani spodaj.

  Tab. 1. Višina popustov za trgovanje Višina popusta Vir informacij Segment Vrsta posla za trgovanje, % Vedomosti, št. 232 (2254) z dne 08.12.2008

  10-20% Pisarniške nepremičnine Prodajni članek "Kdo bo koga preživel".

  Vedomosti, št. 232 (2254) z dne 08.12.2008

  10-15% Pisarniške nepremičnine Najemni članek "Kdo bo koga preživel".

  AN "Lastnik" (RBC-Nepremičnine z dne 25. decembra 2008. Članek "Trg 25-30%

  –  –  –

  2. Postopek analize Na podlagi analize različnih študij nepremičninskih trgov in posvetovanj s strokovnimi udeleženci na trgu je bilo ugotovljeno, da so najbolj dostopni in kompetentni viri informacij o tem vprašanju strokovnjaki iz nepremičninskih organizacij. Za zbiranje informacij je bil pripravljen poseben vprašalnik, ki so ga izpolnili med razgovorom, ki so ga opravili strokovni cenilci.

  V obdobju od 01.01.2009 do 20.02.2009 so bili anketirani strokovnjaki iz 102 nepremičninskih agencij v 15 mestih različnih subjektov Ruske federacije:

  –  –  –

  Med anketo so bila zastavljena vprašanja o višini popustov, ki jih prodajalci ali najemodajalci zagotavljajo pri nakupu, prodaji in najemu v naslednjih segmentih:

  stanovanjski objekti: stanovanja;

  stanovanjski objekti: individualne hiše, koče;

  poslovne nepremičnine;

  pisarniške nepremičnine;

  industrijske in skladiščne nepremičnine;

  svobodno zemljo.

  Zbrane informacije smo konsolidirali in jih statistično obdelali.

  3. Rezultati analize Skupno število opazovanj je bilo 354. Večina anketiranih strokovnjakov je vrednost popusta imenovala v razponu od 7-20 %, medtem ko so bile za posamezne segmente imenovane bistveno višje vrednosti - do 45 % .

  Največje vrednosti, ki jih napovedujejo strokovnjaki, so podane v tabeli. 2.

  Tab. 2. Največje vrednosti, ki so jih opazili strokovnjaki, %

  –  –  –

  Nezadostno število opazovanj Slika 2. Razpršeni histogram, zakup. 3. Scatter histogram, prodaja 4. "Škatlasti" grafikon Značilnosti povprečne vrednosti pogajalskega popusta je predstavljen v spodnji tabeli.

  –  –  –

  Po eni strani dobljeni rezultati potrjujejo prej narejene zaključke.

  Na primer, popusti pri najemanju so nekoliko manjši od ustreznih popustov za nakupno-prodajne transakcije.

  Podoben vzorec so opazili v prejšnji študiji.

  Po drugi strani pa so se izkazali popusti v manjših mestih kot podobni popusti v velikih naseljih, kar je v nasprotju z ugotovitvami prejšnje študije.

  Precejšnje zvišanje cen nepremičnin v zadnjem času opažamo predvsem v velikih mestih. Zato lahko mnogi lastniki »popravijo« pozitiven rezultat tudi z znatnimi popusti (kot je zapisal eden od anketiranih udeležencev na nepremičninskem trgu: »bolj ko je bil balon napihnjen, bolj se napihne«).

  V velikih mestih je bil delež naložbenih objektov bistveno višji in to v vseh tržnih segmentih. Za to vrsto lastnikov je značilno precejšnje dolžniško breme. Mnogi med njimi so bili v razmerah, ko so nova izposojena sredstva postala praktično nedostopna, prisiljeni začeti izvajati svoje projekte. Vse to je privedlo do povečanja ponudbe in trenutno večjih popustov.

  Za majhne, ​​neaktivne regionalne trge je značilna zamuda pri odzivih na zunanje spremembe.

  Opozoriti je treba tudi, da razumnih sklepov o višini popustov v segmentu individualnih hiš in koč zaradi nezadostne informiranosti o tem segmentu ni bilo mogoče podati.

  1. Popusti pri pogajanjih v krizi so se močno povečali. Če so se prej 20-odstotni popusti lahko šteli za "zgornjo mejo", so zdaj 25-30-odstotni popusti precej pogosti.

  2. Glavni razlog za povečanje popustov v času krize se lahko šteje za negotovost udeležencev na trgu v prihodnosti. Cene nepremičnin, ogljikovodiki, menjalni tečaji – o vseh teh kazalnikih na trgu ni »konsenzusnega« mnenja. Hkrati pa številni udeleženci na trgu ocenjujejo tveganje nadaljnjega zniževanja cen nepremičnin kot visoko. Poleg tega je pomembno vlogo odigrala tudi nerazpoložljivost izposojenih sredstev in precejšnje število predlogov, ki zaradi povečanja stroškov izposojenih sredstev niso bili podprti z efektivnim povpraševanjem.

  3. Pri ocenjevanju stavb in zemljišč s primerjalnim in dohodkovnim pristopom lahko uporabite povprečne vrednosti popustov, predstavljene v tabeli. 4. Treba je razumeti, da so te vrednosti izračunane v krizi in se lahko uporabljajo le za omejeno časovno obdobje.

  "Adalin - strokovno znanje o lastnini" (N.N. Afanasyeva);

  Akademija znanosti "Hiša Trojice" (K.V. Dunikov);

  "Vaš svetovalec" (V.V. Khlyustov);

  "Memphis" (E.G. Sosnitsky);

  NPV Aprays (Yu.V. Blashenkova).

  Posebna zahvala Tatyani Sergeevni Kolyadenko (podjetje Belazor).

  5. Literatura

  1. A.N. Giglo "Samoregulacija: eksperiment z ocenjevalci", Vedomosti - 2008, št. 94 (2116), 26.05.2008

  2. A.A., Marchuk "Uporaba strokovnega mnenja pri določanju višine popusta za pogajanja", Strokovna znanstvena in praktična revija "Vprašanja ocenjevanja" - 2007, št.

  Podobna dela:

  Priporočil Strokovni svet RSE o REM „Republički center za razvoj zdravja“ Ministrstva za zdravje in socialni razvoj Republike Kazahstan z dne 30. septembra 2015 Protokol št. MEDIATORJI FETALNIH CELIC I. UVOD 1. Ime protokola: transplantacijski mediatorji fetalnih celic 2. Oznaka protokola: 3. Koda(e) ICD-10: D65 - Diseminirana intravaskularna koagulacija D81 -..."

  “ZAKON UKRAINE O POKOJNINAH, kakor je bil spremenjen in dopolnjen z zakonom Ukrajine z dne 15. maja 1992 N 2356 XII, Odlok kabineta ministrov Ukrajine z dne 9. decembra 1992 N 7-92, zakoni Ukrajine z dne 22. aprila 1993 N 3128 XII, z dne 17. junija 1993 N 3284 XII, 4. februarja 1994 N 3948 XII, 14. novembra 1995 N 428/95-VR, 16. maja 1996 N 198/96-VR, 21. novembra 1996 N 1996 - VR, z dne 4. junija 1997 N 307/97-VR, z dne 11. februarja 1998 N 112/98-VR, z dne 17.

  »Seznam novih knjig, ki jih je knjižnica prejela (1. 9. 2015). Ailamazyan, E.K. Nujna pomoč v porodništvu: vodnik za zdravnike / E.K. Ailamazyan. 5. izd., popravljeno. in dodatno M. : GEOTAR-Media, 2015. 384 str. (618.2-083.98 A-37) Priročnik obravnava problematiko sodobne diagnostike in nujne terapije življenjsko nevarnih stanj v porodništvu. Vsako od 11 poglavij predstavlja etiologijo, patogenezo in glavne klinične manifestacije obravnavanih bolezni, podrobno so opisani zapleti ...«

  "ODREDBA MINISTRSTVA ZA FINANCE REGIJE ČELJABINSK z dne 10. decembra 2014, št. 01/5-164 o upravnih predpisih za izvrševanje državne funkcije Ministrstva za finance regije Čeljabinsk za izterjavo neporabljenih sal subvencij, zagotovljenih od regionalnega proračuna regionalnim proračunskim ustanovam, regionalnim avtonomnim ustanovam, regionalnim državnim enotnim podjetjem V skladu z 10. odstavkom Postopka za pripravo in odobritev upravnih predpisov za izvrševanje ...«

  Če se ne strinjate, da je vaše gradivo objavljeno na tem spletnem mestu, nam pišite, odstranili ga bomo v 1-2 delovnih dneh.

  V prestolnici se večina stanovanj na primarnem in sekundarnem trgu prodaja s popustom. Realtorji povedali, kakšna stanovanja se prodajajo z znatnim popustom

  Foto: Svetlana Kholyavchuk/Interpress/TASS

  Trenutno lahko v Moskvi dobite popust pri nakupu skoraj vsakega stanovanja, tako na primarnem kot na sekundarnem trgu, pravijo nepremičninski posredniki, ki so jih intervjuvali uredniki RBC Real Estate.

  Le 20 % stanovanj, ki so naprodaj na sekundarnem trgu v Moskvi, se prodaja po cenah, ki so blizu tržnim, preostalih 80 % ni mogoče prodati brez znatnega popusta, je povedal Sergej Šloma, direktor oddelka za sekundarni trg pri Inkom-Nedvizhimost. nepremičninska agencija, je prepričan. Po njegovih besedah ​​je razlog za to močno napihnjene cene pred krizo, prevrednotenje stanovanj v povprečju znaša 20-30 % njihove tržne vrednosti.

  Če govorimo o primarnem trgu, je upad povpraševanja privedel do dejstva, da so v skoraj vsaki novi stavbi v množičnem segmentu stare Moskve danes posebne ponudbe, pravijo nepremičninski posredniki. Po podatkih skupine Metrium samo v dveh novogradnjah ni nobenih popustov v kakršni koli obliki. V preostalih 64 projektih, ki se danes izvajajo na trgu, lahko kupec računa na tradicionalni poletni popust. Njegova velikost se po ocenah analitikov družbe giblje od simboličnega 1 % do precej oprijemljivih 15 %.

  Popusti za lastnike "sekundarnih"

  Pred petimi leti je bil trg popolnoma drugačen: stanovanja so se prodajala s popusti - največkrat zelo nepomembnimi - približno 50 % stanovanj je bilo prodanih v segmentu sekundarnih stanovanj, se spominja Sergej Šloma. Zdaj je delež prodaje s popustom po podatkih Inkom-Nedvizhimost na rekordno visoki ravni - 88 %, povprečni julijski popust pa je bil 9,1 %.

  Eden glavnih trendov v letu 2016 je bil, da je šlo več kot polovica poslov s popustom na ceno, po kateri so bila stanovanja prvotno razstavljena, pravijo nepremičninski posredniki. Povprečni popust se je v primerjavi z letom 2015 skoraj podvojil in je v množičnem segmentu (ekonomični in udobni razredi) znašal približno 5-10 %, pravi Vladimir Kashirtsev, generalni direktor Azbuka Zhilya.

  Realtorji ugotavljajo, da lastniki najbolj proračunskih predmetov pogosteje iščejo popust kot lastniki nepremičnin, ki spadajo v segmente visokih cen. Slednji so finančno veliko bolje zagotovljeni, zato so na kupca pripravljeni čakati dlje, poleg tega pa lahko zavrnejo popust, če je bilo stanovanje drago popravljeno, ugotavlja Sergej Šloma. Konkurenca med lastniki najbolj proračunskih objektov je zelo velika, zato so bolj pripravljeni pristati na popust, pojasnjuje.

  Hkrati Vladimir Kashirtsev ugotavlja, da lastniki poceni stanovanj zagotavljajo manjši popust, največji - v poslovnem in elitnem segmentu. Torej, glede na "Azbuka Zhilya", za stanovanja do 10 milijonov rubljev. do 5% popust. Za predmet v cenovnem razponu od 10 do 20 milijonov rubljev lahko dobite približno 10% popust. Če je cena stanovanja več kot 20 milijonov rubljev. popust je lahko do 20%.

  »Vendar pa obstajajo znatni popusti v razredu udobja, še posebej, če se stanovanjska stavba nahaja na prikrajšanem območju, stran od metro postaje itd. Prav tako je zagotovljen popust v primeru prenove, nujnega nakupa novogradnje, če so za stanovanje veliki dolgovi (hipoteke, posojila),« dodaja Vladimir Kashirtsev.

  
  

  Objava prodaje stanovanja v Moskvi (Foto: ITAR-TASS / Grigory Sysoev)

  »V razmerah znatnega presežka ponudbe nad povpraševanjem na trgu kot celoti (primerno je spomniti na močan pritisk na sekundarni segment iz primarnega) predmeti ne bodo prodani, dokler se lastniki ne strinjajo s takšnim popustom. «, ugotavlja Sergey Shloma. Hkrati so napihnjene cene z nizkim povpraševanjem in velikim obsegom ponudbe že privedle do dejstva, da vsaj 40 % stanovanj ni našlo kupca.

  Po opažanjih Vladimirja Kashirtseva je povprečni popust v množičnem segmentu na sekundarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, ki lahko trg potisne v ravnotežno točko, približno 10 % trenutno deklariranih prodajnih cen. Sergej Šloma upa, da se bo povečalo število prodajalcev, ki ustrezno ocenjujejo razmere na trgu in so pripravljeni na popust. »V primerjavi z lanskim letom se je njihovo število absolutno povečalo za približno 10 %. Čeprav nekateri še vedno znižujejo prodajno nepremičnino svojih nepremičnin počasneje, kot pada trg, tako da to ne bo pripeljalo do velikega povečanja prometa, «napoveduje.

  Dolga pogajanja

  Za razliko od graditeljev etažni lastniki niso vezani na noben prodajni urnik, ki ga morajo upoštevati, zato segment sekundarnih nepremičnin upada vrednost počasneje kot segment novogradenj, pojasnjuje Vladimir Kashirtsev. Sergej Shloma ugotavlja, da je sekundarni stanovanjski trg trg ogromnega števila posameznikov, ki jih ni mogoče upravljati, in ne pričakuje nobenih globalnih sprememb cen.

  "V segmentu primarnih stanovanj je še vedno mogoče takoj znižati cene objektov v stanovanjskem kompleksu, vendar se v "sekundarnih stanovanjih" cena ponudbe zelo gladko znižuje: če je julija 2016 znašala 184,2 tisoč rubljev, nato pa je do julija 2017 ta številka padla na 179 tisoč rubljev. In glede na rezultate realnih transakcij je mogoče opaziti, da je znižanje povprečne ravni prodajnih cen glede na isto obdobje lani zdaj vsaj 15 %,« pravi Sergej Šloma.

  Realtorji ugotavljajo, da so se prodajalci in kupci že dolgo začeli pogajati, zaradi česar se je razstavna doba stanovanj povečala. Trenutno je na sekundarnem stanovanjskem trgu Moskve po podatkih Inkoma 77 dni (statistika se vodi o prodanih predmetih). Vendar pa se po besedah ​​Sergeja Šlome od desetih stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu prodata le dve, preostale parcele pa so obtičale v razstavi ali jih lastniki na splošno odstranijo iz prodaje. Gre za ljudi, ki zadnje leto ali dve niso mogli prodati svojega bivalnega prostora, razstavljenega po predkrizni ceni, pojasnjuje.

  V zadnjih treh do petih letih se je rok za prodajo stanovanj zelo spremenil: če je bilo prej mogoče prodati na trgu v enem mesecu, zdaj traja vsaj tri mesece. Po statističnih podatkih Azbuka Zhilya imajo likvidna stanovanja razstavno obdobje od enega do dveh mesecev. Enosobna stanovanja do 7 milijonov rubljev. v povprečju so naprodaj približno tri mesece, dvosobna stanovanja od 8 milijonov rubljev. tri do pet mesecev. Trisobna stanovanja od 10 milijonov rubljev. pogojno prodajajo do šest mesecev.