Določanje možnega bruto dohodka od nepremičnine. Stroški zamenjave

Normativni pravni akti, ki urejajo zemljiška pravna razmerja v Ruski federaciji Predpisi urejanje zemljiških razmerij v Ruska federacija Vprašanje: Katera zakonodaja trenutno ureja zemljiška razmerja v Ruski federaciji? Odgovor: glavni pravni akt urejanje zemljišč in kmetijskih odnosov, je ustava Ruske federacije iz leta 1993, ki v čl. Umetnost. 9 in ... 32354 / nov. 7. 2008, polnoč

Pojem in funkcije zemlje POJAM IN FUNKCIJE ZEMLJE Objekt zemljiška knjiga v kateri koli državi je njen zemljiški sklad. V življenju moderna država in družbe, ki jih ima zemlja pomembnosti kot meja suverenosti države, kot osnova življenja ljudi, kot naravni vir, kot teritorialna osnova, kot sredstvo ... 29348 / okt. 26. 2011, polnoč

Norma oskrbe in računovodska norma površine bivalnih prostorov STOPA ZAGOTAVLJANJA IN RAČUNOVODSKA STOPA OBMOČJA STANOVANJSKIH PROSTORIJ Za razliko od Stanovanjskega zakonika RSFSR Stanovanjski zakonik Ruske federacije ne določa velikosti minimalna normaživljenski prostor. Predstavi novo merilo določitev območja bivalne prostore predvideno po pogodbah socialno zaposlovanje. Takšno merilo je stopnja oskrbe ... 26375 / 14. april 2010, polnoč

Socialna norma življenjskega prostora na osebo Stanovanjski zakonik družbena norma bivalnega prostora na osebo minimalna velikost skupna bivalna površina, ki jo določi organ lokalna vlada odvisno od stopnje opremljenosti z bivalnim prostorom in drugih dejavnikov. Poleg tega zvezni zakoni in zakoni kategorij sestavnih subjektov Ruske federacije ... 23620 / okt. 29. 2010, polnoč

Pojem in značilnosti stanovanjskih prostorov POJAM IN ZNAKI STANOVANJSKIH PROSTOROV Pojem stanovanjskih prostorov določa tudi 2. odstavek čl. 15 LCD RF. Priznan kot stanovanjski izolirana soba ki je nepremičnina in primerna za stalno prebivališče državljani. Tako ima bivalni prostor po Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije celoten ... 22467 / 16. april 2010, polnoč

Nepremičnine z obremenitvijo Nepremičnine z obremenitvijo Različne operacije z nepremičninami in zemljiškimi parcelami pogosto spremljajo obremenitve. Obremenitve – kar tako praksa urbanističnega načrtovanja poklical zakonsko določeno pogoji, prepovedi, ki omejujejo imetnika pravice pri uveljavljanju lastninske pravice ali drugo stvarne pravice na določen predmet nepremičnina. ... 19211 / feb. 27. 2009, polnoč

Katere dokumente mora imeti prodajalec zemljiške parcele Katere dokumente mora imeti prodajalec zemljiške parcele ali podeželske hiše? Kateri so ti dokumenti? 1. Lastniški list za hišo. ta... 17316 / avg. 19. 2012, 21:26

Kako "odpisati" starega lastnika ob nakupu stanovanja? Znano je, da ob nakupu stanovanja na sekundarni trg kupec se sooči s problemom – kako spraviti prodajalca iz zasedenega območja. Poleg tega je izpustitev nujna ne le fizična (vzel je svoje stvari in izročil ključe), ampak tudi zakonita za odjavo na kraju ... 14848 / nov. 9. 2010, polnoč

Subjekti in predmeti stanovanjskega prava. Predmeti in predmeti stanovanjsko pravo. Subjekti stanovanjskega prava so osebe, ki so udeležene v teh pravnih razmerjih. Subjekti stanovanjskih pravnih razmerij so državljani in pravne osebe, Ruska federacija, subjekti Ruske federacije, občine(4. člen LC RF). Določbe LC RF se uporabljajo za stanovanjska razmerja z... 12080 / 26. julij 2010, polnoč

Pravice lastnika nepremičnine na zemljišču v zasebni lasti Pravice lastnika nepremičnine na zemljišču v zasebni lasti Zasebna last. Odstavek 5 člena 1 Zemljiškega zakonika Ruske federacije razglaša načelo enotnosti usode zemljiške parcele in predmeti, ki so z njimi trdno povezani, po katerih sledijo vsi predmeti, ki so trdno povezani z zemljišči ... 11229 / okt. 23. 2008, polnoč

Funkcije, metode in načela upravljanja z zemljišči FUNKCIJE, METODE IN NAČELA UPRAVLJANJA Z ZEMLJIŠČI V procesu upravljanja zemljiške vire zgoraj navedene naloge se izvajajo s posebnimi dejavnostmi ali funkcijami. Upoštevati je treba, da se zemljiški viri upravljajo v dveh smereh: neposredno in posredno. Prva je povezana z ustvarjanjem konkretnih oblik in pogojev... 11111 / 15. marec 2012, polnoč

Klasifikacija zemljiškega sklada države KLASIFIKACIJA ZEMLJIŠKEGA SKLADA DRŽAVE Celoten zemljiški sklad znotraj meja Ruske federacije, ne glede na obliko lastništva, lastništva ali uporabe, je predmet SLC. celotna površina zemljiškega sklada Ruske federacije je 1. januarja 2002 znašal 1.709,8 milijona hektarjev (12,5% ... 11054 / nov. 7. 2011, polnoč

Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo zemljiške parcele Pred sprejetjem novega zemljiškega zakonika Ruske federacije je veljal (od leta 1991) Zemljiški zakonik RSFSR. Vendar je bilo v Rusiji še 40 zakonov, ki se nanašajo na zemljiška razmerja in so načeloma enaki pravni učinek, kot tudi zemljiški zakonik RSFSR. Poleg tega zemljiška vprašanja... 10964 / nov. 29. 2010, polnoč

Program cenovno ugodnega stanovanja cenovno dostopna stanovanja. Zaradi akutnega vreden problem zagotavljanje stanovanj za svoje državljane, je ruska vlada leta 2006 sprejela nacionalni projekt"Cenovno dostopne udobno stanovanje- Državljani Rusije. V okviru tega projekta so bile odobrene različne hipoteke, kot tudi socialnih programov pridobitev stanovanja. Bilo je... 10506 / nov. 5. 2008, polnoč

Značilnosti gradnje na vrtnih parcelah Gradnja na vrtu in poletne koče Ima določene lastnosti, ki so zaradi svoje lege na omejenem območju vrtne (državne) zveze. Značilnosti načrtovanja in razvoja vrtnih parcel določa SP 53.13330.2011. Načrtovanje in razvoj ozemelj hortikulturnih (dacha) združenj državljanov, zgradb in objektov (posodobljeno ... 10459 / 8. julij 2013, 17.19.

Pojem in vrste stanovanjskega sklada POJAM in VRSTE STANOVANJSKIH SKLADA Po čl. 19 ZhK RF stanovanjski fond- to je celota vseh stanovanjskih prostorov, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije. Obstaja klasifikacija stanovanjskih skladov glede na različne podlage. Glede na obliko lastništva: zasebni stanovanjski fond: individualni stanovanjski ... 10389 / 16. april 2010, polnoč

Deljive in nedeljive zemljiške parcele Deljive in nedeljive zemljiške parcele Zemljiška parcela je lahko deljiva in nedeljiva. Priznan kot deljiv zemljiško parcelo, ki se lahko brez spreminjanja dovoljene rabe razdeli na dele, od katerih vsak po delitvi lahko tvori samostojno zemljiško parcelo, se zemljiška parcela prizna kot nedeljiva, ... 9648 / 16. maj 2012, 20:25

Potrdilo psihonevrološke ambulante Psihonevrološke ambulante št. 13 30.09.2003 Odboru javna stanovanja REFERENCA Dana Ivanov Ivan Ivanovič, potni list serije 45 183856, ki ga je izdala 21. policijska uprava Moskve 20. oktobra 2002, živi na naslovu: ul. Bratislavskaya, hiša 10, apt. 10 je, da ni sestavljeno iz ... 9610 / 22. maj 2010, polnoč

Pogodba za opravljanje storitev za prodajo stanovanjskih prostorov - stanovanj POGODBA o opravljanju storitev za prodajo stanovanjskih prostorov v mestu Jekaterinburg (datum) Novo mesto«, ki ga zastopa Pryanikov S.I., ki deluje (th) na podlagi Listine, v nadaljnjem besedilu IZVAJALEC, na eni strani, in gr. Ivanov I.I. , ki je lastnik stanovanja, imenovan ... 9398 / 22. maj 2010, polnoč

Citat: "Zavedajte se tega ta graf je čisto kakovostna, lahko bi rekli, igrača. V civilnopravnem sporu težava ni toliko v izračunu verjetnostne funkcije, temveč v »tehtanju« (merjenju teže) dokazov, da se ugotovi, katera stran ima večjo težo. To je naloga, za katero se odločajo (ameriške) žirije na podlagi življenjskih izkušenj.
Za razliko od RS ( matematična vrednost), dokazi o "ali direktor krade" so besedni.

Eugene je poročal:

Z m.t.z. zamenjava "zavrnitve" z "utemeljitvijo" za uporabo pristopa je dolgoročna sabotaža, ki bo vodila do negativnih rezultatov ...

Kar se tiče "sabotaže".
Nekoč se je mislilo obvezna uporaba 3 pristopi k cenitvi stanovanja. Ko je Informacijska podpora utrpela in preglednost trga nizka.

Z razvojem tržne dejavnosti in večjo transparentnostjo postaja uporaba skupnih podjetij prevladujoča. Zdaj bo le marginaliziran cenilec uporabljal druge pristope kot skupno podjetje pri vrednotenju stanovanj in Vozilo.
Zakaj se DP ne uporablja pri ocenjevanju vozil? Konec koncev je formalno poslovanje, ki uporablja TS, precej veliko. Samo večina udeležencev prodajnega trga ne uporablja TS za ustvarjanje dobička. Toda oni so tisti, ki tvorijo cene na prodajnem trgu. In če nekdo uporablja TS za dobiček, potem bo DP dal vrednost naložbe in ne tržnega. tiste. pri ocenjevanju RS - "trg je glava vsega." Podobna situacija s stanovanji.

Zdaj o nepremičninskem trgu.
Ves čas slišim, da ljudje govorijo o vlaganju v nepremičnine.
Investitor je poslovnež, katerega dejavnost je usmerjena v ustvarjanje dohodka.

Klasični vlagatelj-špekulant deluje na borza. Ni mu mar kaj dolgoročno bo s premoženjem, v katerega je vložil. Zanima ga le (portfeljski) dobiček, zato se zlahka znebi ali pridobi raznovrstna sredstva. Hkrati pa uspe zaslužiti tako na rastočih kot na padajočih trgih.

Investitor – ustvarjalec, na primer razvijalec, gradi in prodaja, kar je zgradil. Alternativ za oceno donosnosti naložbe v investicijski projekt v fazi njegove izbire ni. Investicijski projekt je lahko donosen, lahko pa tudi nedonosen. Toda investitor bo o tem izvedel kasneje. Zato v projekt vstopi šele takrat, ko notranja stopnja dobičkonosnost je visoka, kar vsaj nekako daje upanje za rentabilnost. Po vstopu v naložbeni projekt razvijalec ne more upravljati njegove dobičkonosnosti. O prejema le dohodek, ki mu ga zagotavljajo spreminjajoče se tržne razmere. Največ, kar lahko stori, je ustaviti izvedbo projekta ("zamrzniti" gradnjo) v neugodni situaciji.

Investitor, ki vlaga v nepremičnine z namenom ustvarjanja dohodka od najema, v fazi izbire analizira stanje tudi tako, da izenači trenutno RS objekta s prihodnjim dohodkovnim tokom, torej uporabi enačbo DP, da analizira dobo vračila kapitala. pri dostopna cena dobičkonosnost. Ko pa je postal lastnik nepremičnine, potem "plava po volji valov (trga)". Kot veste, se v času krize povečajo tveganja, povezana z lastništvom nepremičnin. V takšni situaciji se mora klasični vlagatelj znebiti sumljivega premoženja ali zahtevati več visoko tveganje dobičkonosnost. Toda lastnik se ne znebi premoženja, v upanju boljši časi. Vendar lastnik kljub povečanju tveganj namerno zniža stopnjo najem(vaša dobičkonosnost), da bi obdržali najemnike in ne plačevali »iz lastnega žepa« poslovni odhodki. tiste. deluje v nasprotju z "logiko klasičnega investitorja". Prodaja nepremičnin se izvaja le v izjemnih (prisilnih) primerih po znižani ceni, saj je malo ljudi, ki želijo kupiti.

Iz tega sledi, da sta najemni in prodajni trg neodvisna drug od drugega, vendar le odražata zunanje gospodarske razmere v državi. Zato je stopnja donosa, pridobljena z ekstrakcijo (druge ni podana, ker teorija ne deluje zaradi pomanjkanja soodvisnosti med najemnim in prodajnim trgom), le na videz spominja na stopnjo donosa (kapitalizacijo), v resnici pa je koeficient pretvorbe (zmanjšanja) podatkov trga najemnin v podatke trga prodaje na dan vrednotenja. V tej situaciji RFP ni nekoliko slabši od DP, če je kompleks = (1 - I) x (1 + PP) določen z metodo ekstrakcije, t.j. koeficient za pretvorbo stroškov gradnje v prodajne tržne cene.

Zdaj pa za negotovost.
Negotovost je, ko se prepiramo: ali je na Marsu življenje, kolikšna bo cena sodčka nafte v enem mesecu itd. Toda preden je dal cenilec konkretno vprašanje: koliko denarja si moram izposoditi za nakup določenega artikla na trgu določen datum. Ker za odgovor na to vprašanje uporablja matematične metode, in ne vedeževanje "na kavni usedlini", potem matematika ne deluje z negotovostjo, ampak z napakami. Če je trg razvit in pregleden, je napaka skupnega podjetja majhna in ni več potrebnih pristopov, kar je že dolgo doseženo »na divjem zahodu« (glej MSO). Če pa trg ni dovolj razvit, mi več samozavesti uporabljamo druge pristope, vendar je treba njihov prispevek k rezultatu določiti ne na podlagi »verovanja v pristop«, temveč na podlagi napake v rezultatih pristopov. Če ni trga, potem ni skupnega podviga in vedeževanja »na kavni usedlini« o vrednosti RS (ki je v ta primer ne) izvajamo z uporabo DP in RFP, pri čemer ugibamo, kakšen donos in PP bi morali določiti.
Kar zadeva intervalno ocenjevanje napak, pri uporabi DP v prvi fazi prilagodimo najemnino (tj. imamo podobno napako kot SP), v prihodnosti pa jo še poslabšamo z uporabo netočnih parametrov pri izračunih.

Tako sta DP in PP »nenatančna (slaba) pristopa«, ki ju je treba uporabljati previdno le v primerih, ko SP ni mogoče kvalitetno izvesti.

Rešitev: Povprečna vrednost množitelja:

Ministrstvo za notranje zadeve \u003d (4 + 3,5 + 3,7) / 3 \u003d 3,73 leta

Stroški nepremičnine, ki se vrednotijo po metodi Ministrstva za notranje zadeve, bodo:

V \u003d 650 tisoč rubljev / leto * 3,73 \u003d 2424,5 tisoč rubljev.

Metoda neposredne kapitalizacije dohodka (DCI) je uporaba formule:V=CHOD/R

Kjer je V vrednost nepremičnine, den. enote

CHOD - čisti poslovni dobiček, denarne enote / leto

R- skupna stopnja kapitalizacija, 1/leto.

Kapitalizacija dohodka - postopek preračunavanja toka prihodnjih prihodkov na končno vrednost, ki je enaka vsoti njihovih trenutna vrednost.

Shema aplikacije PKD:

1. Določite velikost stabiliziranega COD za leto;

NOR je opredeljen kot razlika med dejanskimi kosmatimi prihodki in poslovnimi odhodki: NOR=DDD-OR,

kjer je COD - čisti poslovni dobiček, den. enote

DIA - dejanski bruto dohodek, den. enote

ALI - obratovalni stroški, den. enote

GPV je potencialni bruto dohodek (GPV), prilagojen morebitnim izgubam in dodatnim dohodkom.

Potencialni bruto dohodek (GRP) - dohodek, ki ga je mogoče pridobiti iz nepremičnine s 100-odstotno uporabo le-te, brez vseh izgub in odhodkov. PVD je odvisen od površine nepremičnine, ki se ocenjuje, in ugotovljene najemnine

Dejanski bruto dohodek (GIR)- je potencialni bruto dohodek, zmanjšan za izgube zaradi premajhne izkoriščenosti prostora in iz pobiranja najemnine, z dodatkom drugih dohodkov iz običajne tržne rabe nepremičnine:

DIA \u003d DIA - izgube + drugi prihodki

Poslovni odhodki, katerega namen je vzdrževanje objekta v zdravem stanju, ne vključuje amortizacije. Zasnovan za zagotavljanje normalnega delovanja nepremičnine in reprodukcije dejanskega bruto dohodek Lahko jih razdelimo na konstante, spremenljivke. Spremenljivi poslovni odhodki so periodični odhodki, katerih višina je odvisna od stopnje izkoriščenosti objektov predmeta ocenjevanja, to so stroški, povezani s procesom vodenja in trženja produktov, opravljanja storitev (davek na premoženje, zavarovalne premije, plača in odbitki iz sklada plač vodstvenega osebja).

2. Določite vrednost količnika kapitalizacije r

Primer 2. Plačilo čisti prihodki(v RUB) na podlagi priprave izkaza prihodkov in odhodkov za najeto poslovno stavbo.

Prihodki od porabe sklada (brez davka na dodano vrednost), vklj. prihodek od glavne stavbe (500 rubljev * 500 m) \u003d 250.000 rubljev.

Prihodek od dodatne vrste storitve (dodatni prihodki):

Za uporabo parkirišča 3000;

Od prodajnih mestih 2000;

Od uporabe komunikacij 5000;

Skupni prihodek (potencialni bruto prihodek) 260.000;

Izgube zaradi premajhne porabe sredstev in neplačil (5 %) 13.000;

Dejanski ali dejanski) prihodki 247.000;

Stroški: a. Fiksni stroški:

Zavarovanje premoženja proti požaru (1,67 % stroškov sredstev) 25000;

Amortizacija (2 % stroškov sredstev) 3000;

Skupaj fiksni stroški 55000

B. Stroški poslovanja

Plača menedžerja

Metode za določanje količnika kapitalizacije.

Obstaja več metod za določanje razmerja kapitalizacije:

kumulativna metoda;

metoda povezane naložbe– dolžniški in lastniški kapital;

način vezanega vlaganja - zemljišča in zgradbe;

metoda neposredne velike črke.

Ellwoodova metoda - modificirana metoda povezanih naložb - dolžniški in lastniški kapital;

metoda "analize primerljive prodaje";

metoda koeficienta dejanskega bruto dohodka;

metoda preostanka;

metoda kritja dolga;

Koeficient kapitalizacije je sestavljen iz dveh delov:

1) donosnost naložbe (kapitala), ki je nadomestilo, ki ga je treba plačati vlagatelju za uporabo denar upoštevanje tveganja in drugih dejavnikov, povezanih s specifičnimi naložbami;

2) stopnja donosa kapitala, t.j. poplačilo začetne naložbe. Poleg tega se ta element količnika kapitalizacije uporablja samo za del sredstev, ki se amortizira.

Določanje količnika kapitalizacije po kumulativni metodi.

Stopnja donosa na kapital se konstruira po metodi kumulativna konstrukcija:

Netvegana donosnost +

Premije za tveganje +

Naložbe v nepremičnine +

Nagrade za nizka likvidnost nepremičnine +

Nagrade za upravljanje naložb +.

Stopnja donosa brez tveganja- obrestna mera za visoko likvidna sredstva, t.j. je stopnja, ki odraža "dejanske tržne priložnosti za podjetja in posameznike, da vlagajo denar brez kakršnega koli tveganja nevračanja". Donos na OFZ, VEB se pogosto šteje za netvegano obrestno mero.

V procesu vrednotenja je treba upoštevati, da je nominalni in realni izračun različnih komponent premije za tveganje:

nizka premija likvidnosti. Pri izračunu te komponente se upošteva nemožnost takojšnjega povračila naložb, vloženih v nepremičninski objekt, in jo je mogoče upoštevati na ravni dolarske inflacije za tipičen čas izpostavljenosti predmetov, podoben tistemu, ki se ocenjuje na trg;

premija tveganja za nepremičnine. V tem primeru se upošteva možnost naključne izgube potrošniške vrednosti predmeta, premija pa se lahko sprejme v višini zavarovalnih premij v zavarovalnicah najvišje kategorije zanesljivosti;

dodatek za upravljanje naložb. Bolj tvegane in zapletene so naložbe, bolj kompetentno upravljanje zahtevajo. Priporočljivo je izračunati dodatek za upravljanje naložb ob upoštevanju faktorja prenizke obremenitve in izgub pri pobiranju najemnin.

Primer 3. Pisarna je ocenjena na 5 milijonov rubljev. Ob cenitvi urada je donos cenilca, dodatno tveganje naložbe v pisarno v primerjavi z vlaganjem v državne obveznice, 5 %. Stroški upravljanja naložb (iskanje naložbenih območij) znašajo 2 %. Ker prodaja po potrebi bo vzela določen čas, cenilec sprejme premijo za nezadostno likvidnost v višini 2 %. Čas, ki je potreben, da se potu povrne vloženi kapital, je po izračunih tipičnega vlagatelja 20 let. Določite razmerje kapitalizacije s kumulativno metodo.

Rešitev: Brez tveganja obrestna mera – 0,085;

Dodatno tveganje -0,050;

Plačilo z upravljanjem naložb – 0,020;

Plačilo zaradi nezadostne likvidnosti -0,020;

Stopnja donosnosti kapitala - 1/20-0,05;

Skupno razmerje kapitalizacije: (0,085+0,050+0,020+0,020)+0,05=0,225.

Povezana naložbena metoda.

Če je nepremičnina pridobljena z lastniškim kapitalom in dolgom, mora koeficient kapitalizacije izpolnjevati zahteve glede donosa za oba dela naložbe. Vrednost koeficienta se določi z metodo povezanih naložb.

Primer 4. Deliti kreditna sredstva v naložbah je 60 %. Hipotekarna konstanta 0,15. Rok odplačevanja posojila je 20 let. Stopnja kapitalizacije lastniškega kapitala je 12 %. Določiti je treba skupno stopnjo kapitalizacije po metodi povezanih naložb – dolžniškega in lastniškega kapitala.

Rešitev: Na skupno. \u003d (U cr * K cr) + (1-U cr) * K sob to

kjer je U cr *K cr -komponente izposojenega kapitala;

Уcr - delež izposojenega kapitala v naložbah;

K kr - stopnja kapitalizacije lastnega kapitala;

K skupaj. \u003d (U cr * K cr) + (1-U cr) * K sob k \u003d (0,6 * 0,15) + (1-0,6) * 0,12 \u003d 0,138 ali 13,8%

Primer 5

Delež zemljišča v vrednosti objekta je 20 %. Stopnja kapitalizacije zemljišč je 10,2 %. Stopnja kapitalizacije na stavbo je 21,5 %. Določite količnik skupne kapitalizacije z metodo povezane naložbe – zemljišča in zgradbe.

Rešitev: Na skupno. \u003d C zemlja * K zemlja + C zd * K zd

Kjer je zemljišče C - stroški zemljišča v%. Skupni stroški nepremičninski kompleks;

Na zemljišče - stopnja kapitalizacije zemljišča;

C zd - strošek stavbe kot % skupnih stroškov nepremičninskega kompleksa;

To zd - stopnja kapitalizacije stavbe;

K skupaj \u003d 0,2 * 0,102 + 0,8 * 0,215 \u003d 0,1924 ali 19,24

Metoda količnika dejanskega bruto dohodka.

Uporablja se, če so na voljo samo dejanski bruto prihodki in poslovni odhodki.

Delež realnega bruto dohodka – razmerje med prodajno ceno (P pr) in dejanskim bruto dohodkom (DVD): K dvd \u003d C pr / DVD.

Razmerje med poslovnimi odhodki (K def) - razmerje med poslovnimi odhodki in dejanskim bruto dohodkom: K def \u003d ALI \ DVD

Stopnja kapitalizacije se izračuna po formuli: С=(1- К def.)/ К dvd

Prednosti metode kapitalizacije dohodka so, da ta metoda neposredno odraža razmere na trgu, saj se pri njeni uporabi praviloma analizira veliko število nepremičninskih transakcij z vidika razmerja dohodka in vrednosti, pri izračunu kapitaliziranega dohodka pa se sestavljen je hipotetični izkaz poslovnega izida, ki je glavno načelo gradnje, ki je predpostavka o tržni ravni poslovanja nepremičnin.

Slabosti metode kapitalizacije dohodka so to:

Njegova uporaba je težka, če ni informacij o tržnih transakcijah;

Konec metode diskontiranega denarnega toka (DCF). zapleten, podroben in vam omogoča, da ocenite predmet v primeru prejemanja nestabilnih denarnih tokov od njega, modeliranje značilnih značilnosti njihovega prejema. Z vidika ekonomske vsebine je vrednotenje nepremičnin po metodi DCF neto sedanja vrednost (NPV) iz denarnih prihodkov, ki jih ta ustvari. Metoda DDP se uporablja, ko:

Pričakuje se, da se bodo prihodnji denarni tokovi bistveno razlikovali od sedanjih;

Na voljo so dokazi, ki upravičujejo prihodnje denarne tokove nepremičnin;

Tokovi prihodkov in odhodkov so sezonski;

Nepremičnina, ki se ceni, je velika večnamenska poslovna nepremičnina;

Nepremičnina je v gradnji ali je bila pravkar zgrajena in dana v obratovanje (ali v obratovanje).

Metoda DDP vam omogoča oceno vrednosti nepremičnine na podlagi sedanje vrednosti dohodka, sestavljenega iz projekcij denarni tokovi in preostalo vrednostjo.

Primer 6 Kupec je dolžan oceniti žago, za katero pričakuje, da jo bo prodal v 5 letih. Začetni podatki za izračun, ki jih določi cenilec:

čisti poslovni dobiček 1 - leto: CHOD 1 = 50 tisoč rubljev.

Stopnja rasti NPV: g=0,071/leto (7 % na leto)

koeficient tržna kapitalizacija: R 1 \u003d 0,19 1 / leto

Načrtuje se, da se žaga prodaja v 6. letu (reverzija) za 584 tisoč rubljev. Tako je trenutna tržna vrednost žage 377 tisoč rubljev.

tabela 2

Določanje tržne vrednosti žage

Leto lastništva	Predvideni dohodek CHOD i \u003d CHOD 1 * (1 + 0,07) i -1	Diskontna stopnja	Diskontirani NOR dohodek i d i





6 (reverzija)			V=CHOD i *d i =377

Pri metodi direktne kapitalizacije vrednost določimo z eno matematično operacijo, ki uporablja pavšal kapitalizacija dohodka za eno leto. V praksi se pogosto zgodi, da so denarni tokovi iz lastništva nepremičnin neenakomerni in tudi njihove stopnje kapitalizacije so lahko različne. V tem primeru je treba za določitev sedanje vrednosti vsak denarni tok diskontirati, kar je način pretvorbe bodočih koristi lastništva nepremičnine v njeno sedanjo vrednost. Te prednosti so razdeljene na dva dela:

1. Periodični denarni tokovi iz poslovanja z nepremičninami in dodatni čisti denarni tokovi brez amortizacije in dohodnine.

2. Denarni tok od prodaje nepremičnine ob koncu obdobja lastništva, zmanjšan za transakcijske stroške.

Čisti poslovni prihodki so enaki dejanskemu bruto dohodku, zmanjšanemu za OR in poslovni odhodki lastnika nepremičnine v zvezi z nepremičnino; Zaporedje za določanje COD:

Določi se potencialni bruto dohodek od oddajanja nepremičnine v najem v prvem letu po datumu vrednotenja na podlagi tržne najemnine.

Določi se efektivni bruto dohodek, ki je enak vsoti DIA brez izgub zaradi brezposelnosti ter pri pobiranju najemnin in drugih dohodkov

Od načrtovanega bruto dohodka se odštejejo vsi letni načrtovani odhodki, ki vključujejo stalne in poslovne odhodke ter rezerve.

« Diskontna stopnja"- koeficient, uporabljen za izračun sedanje vrednosti vsota denarja prejeli ali plačani v prihodnosti.

Denarni tokovi in diskontna stopnja se morajo ujemati in izračunati na enak način. Pri tem je treba upoštevati naslednje točke:

1. Natančne vrednosti stopnje kapitalizacije in dohodka od predmeta je mogoče pridobiti šele po njegovi prodaji. Naloga cenilca je predvideti te podatke.

2. Pri analizi se lahko uporabijo primerljivi podatki o prodaji. Upoštevajte, da ti podatki odražajo pretekla pričakovanja o lastništvu in ne pričakovana v napovedanem obdobju.

3. Cenilec mora pri izvedbi analize upoštevati možnost vlaganja kapitala alternativni instrumenti finančnega trga in posledično trendov in dinamike njihovega razvoja v napovedanem obdobju.

4. Stopnja kapitalizacije dohodka upošteva pričakovana tveganja naložbe v nepremičnine. Različni denarni tokovi iz njega imajo lahko različna tveganja in s tem različne stopnje kapitalizacije.

3.1. dohodkovni pristop do cenitve nepremičnin.. 29

3.2.. Vrednotenje nepremičnin po metodi kapitalizacije dohodka.. 30

Izračun diskontne stopnje. 36

Izračun diskontne stopnje po metodi kumulativne konstrukcije. 36

Ocenjena diskontna stopnja 37

3.1. Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin

DVD = PVD - popusti na izpade in neplačila.

3. Izračun stroškov za obratovanje nepremičnine, ki se vrednoti. Temelji na analizi dejanskih stroškov njegovega vzdrževanja ali tipičnih stroškov na določenem trgu.

Pri analizi prihodkov in odhodkov se običajno uporabljajo tako retrospektivni (za pretekla leta) kot napovedni (predvideni v prihodnosti) podatki. V tem primeru lahko uporabite podatke pred in po obdavčitvi. Edini pogoj, ki ga je treba upoštevati pri usredstvenitvi dohodka, so denarni tokovi za različni predmeti je treba izračunati na enaki podlagi, torej ni mogoče primerjati tokov, izračunanih na podlagi preteklih podatkov, s tokovi, izračunanimi na podlagi napovednih podatkov, enako velja za obračunavanje obdavčitve.

Izračun stroškov.

Imenujejo se periodični izdatki za zagotovitev normalnega delovanja predmeta in reprodukcije dohodka poslovni odhodki.

Poslovni odhodki se delijo na:

Polfiksni stroški ali stroški;

Pogojno spremenljivi ali obratovalni stroški;

Stroški zamenjave ali rezerve.

TO pogojno trajno vključuje stroške, katerih višina ni odvisna od stopnje operativne obremenitve objekta. Praviloma so to davki na nepremičnine, zavarovanja osnovnih sredstev ipd.

Pogojne spremenljivke- to so stroški, katerih višina je odvisna od stopnje operativne obremenitve objekta in stopnje opravljenih storitev. Glavni pogojno spremenljivi stroški so stroški upravljanja: Komunalni stroški(plin, elektrika, voda, ogrevanje, telefon itd.); stroški čiščenja, vzdrževanja ozemlja itd.

Za stroške zamenjave vključujejo stroške, ki se pojavijo le enkrat ali dvakrat v nekaj letih ali pa se iz leta v leto zelo razlikujejo. To je običajno strošek občasne zamenjave nosljivih komponent izboljšav. Takšne izboljšave vključujejo zlasti kuhinjsko opremo (hladilniki, štedilniki itd.), Pohištvo, preproge, zavese, pa tudi netrajne gradbene komponente (strehe, dvigala), kozmetična popravila.

Stroški zamenjave se izračunajo kot letni prispevek v nadomestni sklad (podobno kot računovodska amortizacija). Izračun predvideva, da je denar rezerviran (rezerviran), čeprav ga večina lastnikov nepremičnin dejansko ne rezervira. Treba je opozoriti, da če namerava lastnik v obdobju lastništva (obzorje izračuna) nadomestiti poslabšane izboljšave, je treba te odbitke upoštevati pri izračunu vrednosti nepremičnine po obravnavani metodi.

Če v obdobju pričakovane dobe lastništva zamenjava obrabnih komponent ni zagotovljena, se stroški zamenjave ne upoštevajo, vendar je treba upoštevati obrabo, ob upoštevanju morebitne nadaljnje prodaje ( reverzija). Če je obdobje takšnih odbitkov natančno znano, potem pri izračunu po metodi diskontirani tokovi sredstev, je možno odhodke upoštevati le v obdobju, v katerem so načrtovani.

Primer 1: Kozmetična popravila, potrebna enkrat na 7 let, lastnika stanejo 7000 $; prejšnjič popravilo je bilo izvedeno pred 2 leti, obdobje izračuna je 5 let. Izračunajte nadomestni strošek za kozmetična popravila za prvo leto lastništva in spremembo cene reverzije.

Rešitev: naslednja prenova je treba izvesti v 5 letih (7 - 2), zato bo padel na trenutnega lastnika, cena vrnitve se ne bo spremenila, stroški zamenjave pa bodo 7.000 $: 5 = 1.400 $

Primer 2: Isti pogoji, obdobje izračuna 3 leta.

rešitev: Popravilo bo moral opraviti naslednji lastnik, zato je strošek zamenjave 0, cena reverzije pa se bo znižala za količino obrabe, to je 2 + 3/7 stroškov popravila,

kar je -5/7 x 7.000 = 5.000 $.

Ker je glavni vir dohodka, ki ga ustvarjajo nepremičnine, najemnina, je treba tipko skrbno objaviti te vrste nepremičnina najemne pogodbe: pogodbeni pogoji, višina najemnine, pogostost plačil itd.

Pri določanju denarnega toka na podlagi preteklih podatkov se običajno uporabljajo računovodski podatki (bilanca stanja, izkaz poslovnega izida ipd.) ali podatki o cenah, ki prevladujejo na tem tržnem segmentu. V zadnji primer izračun se izvede na enak način kot v primeru napovednih podatkov. Pri uporabi preteklih podatkov je pogosto mogoče uporabiti že pripravljene številke za bruto dohodek, čisti poslovni dobiček itd. Edina stvar, na katero je treba biti pozoren, je primerjava in uporaba podatkov za eno obdobje v enem izračunu.

4. Določanje končnega kazalnika denarnih tokov (CHOD), ki se nato na več načinov pretvori v trenutno vrednost predmeta. Izbira metode preračunavanja je odvisna od kakovosti začetnih informacij na trgu.

CHOD - dejanski bruto dohodek minus vse postavke odhodkov, razen dolga za posojila, davkov in amortizacije.

donos na kapital je nadomestilo, ki ga je treba plačati vlagatelju za vrednost denarja, ob upoštevanju časovnega faktorja, tveganja in drugih dejavnikov, povezanih z določeno naložbo. Donos na kapital se imenuje tudi donos.

Donos kapitala pomeni vračilo zneska začetne naložbe. Donos kapitala se imenuje donos kapitala. Teoretično bi moral koeficient kapitalizacije tekočih prihodkov neposredno ali posredno upoštevati naslednje dejavnike:

1. Nadomestilo za netvegane, nelikvidne naložbe.

2. Nadomestilo za tveganje.

3. Nadomestilo za nizko likvidnost.

5. Popravek za predvideno povečanje ali znižanje vrednosti nepremičnine.

Obstaja več metod za določanje koeficienta (stopnje) kapitalizacije:

1. Metoda stiskanja trga.

2. Metoda kumulativne konstrukcije (seštevanja).

3. Metoda vezanih naložb (metoda investicijske skupine).

4. Metoda investicijske skupine.

5. Način določanja količnika kapitalizacije ob upoštevanju povračila stroškov kapitala.

6. Elwoodova metoda (metoda kapitalizacije dolžniškega in lastniškega kapitala).

3.3. Metoda diskontiranega denarnega toka

Metoda diskontnega denarnega toka uporablja za določitev sedanje vrednosti prihodnjih koristi, ki bodo prišle od uporabe in morebitne nadaljnje prodaje nepremičnine.

Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) temelji na načelu pričakovanja in načelu substitucije.

Metoda DCF se uporablja za nepremičnine:

1. ustvarjanje dohodka;

2. Imeti neenaki pretoki prihodki in odhodki;

4. Za katere nepremičnine velja metoda diskontiranega denarnega toka?

5. Kaj je tveganje in kakšne vrste tveganj obstajajo?

6. Kako se določi ocenjena vrednost diskontne mere?

Tabela 1

Vrste posebna dela	V % skupnih stroškov posebnih del	Stroški dela v cenah iz leta 1991, rub	Indeks apreciacije do leta 2000	Indeks apreciacije na datum vrednotenja	Stroški posebnih del na dan ocenjevanja
Prezračevanje
Vodne pipe
Oskrba s toplo vodo
Kanalizacija
Oskrba s plinom
električna razsvetljava

Nadomestni strošek objekta od 16. maja 2012 (ob upoštevanju podjetniškega dobička v višini 15 %) bo:

Spv = (1.164.843 + 530.084) x 1,15 = 1.949.166 rubljev.

Izračun količine fizične obrabe

Standardna metoda življenjske dobe temelji na stališču, da je obraba stavbe kot celote, njenih konstrukcijskih elementov ali inženirskih sistemov odvisna od kapitalske skupine in dejanski termin delovanje zgradbe, elementa ali sistema. Ta pristop je urejen z ustreznimi regulativnimi dokumenti, ki določajo standardno življenjsko dobo elementov in sistemov, odvisno od namembnosti stavbe in kapitalske skupine.

Pri uporabljeni metodi se količina fizične obrabe elementa ali sistema določi na naslednji način:

FIi \u003d Tfi x 100 % / Tni,

pri čemer je: Тfi število let, ki so minila od zagona objekta ali remonta ločenega i-tega elementa ali sistema;

Тнi je normativno določeno trajanje delovanja i-tega elementa (sistema) v skladu s pravili in pogoji vzdrževanja in popravil, leta.

Ob upoštevanju se izračuna fizična dotrajanost zgradbe kot celote specifična težnost(Bi) posamezni elementi (sistemi) v skupni nadomestni ceni stavbe:

Fizd \u003d ∑ [(FIi x Bi) / 100%].

Izračun je podan v obliki tabele (tabela 1.1)

Tabela 1

Ime gradbenih elementov	Specifična teža konstrukcijskih elementov sb 26	Standardna življenjska doba	Amortizacija gradbenega elementa	Povprečna teža Delež amortizacije celotne stavbe
Temelji
Stene in predelne stene
Prekrivanja



Zaključna dela
Notranje sanitarne naprave
Druga dela