Predsednik ARIA Igor Yurgens je udeležence obvestil, da je bila 6. junija 2016 sprejeta odločitev o preoblikovanju ARIA v samoregulativno organizacijo (SRO). Opozoril je, da v svetovni praksi ni bilo analogov SRO s takšno funkcionalnostjo - običajno na zahodnih trgih obstajajo združenja zavarovalnic, ki se ukvarjajo z zaščito svojih poklicnih interesov in tega dela ne združujejo z nadzorom in urejanjem dejavnosti svojih člani. V kratki analizi stanja na ruskem trgu je Yurgens opazil opazno povečanje premij zavarovalnic v prvem četrtletju (za 13%), medtem ko drugi finančni trgi ne kažejo takšnih stopenj rasti. Življenjsko zavarovanje in OSAGO sta postala gonilna sila rasti. Padec kasko zavarovanja (-6,6%) je nevaren trend, saj avtomobilska zavarovanja predstavljajo približno 40% našega trga. Največji padec so opazili pri zavarovanju HPO, kar je posledica odločitve o znižanju tarif. Koncentracija še naprej narašča: 66% trga nadzira deset najboljših zavarovalnic, 80% - 19 podjetij. Po podatkih Centralne banke je približno 100 zavarovalnic v "rdeči coni" in bi lahko zapustilo trg.
|
|
|
Nikolai Galushin, prvi namestnik predsednika uprave družbe SOGAZ, AD, je obiskovalce opozoril na trend zmanjševanja števila zavarovalnic, ki jih podpirajo ukrepi Centralne banke. V prvem četrtletju 2016 je bilo opaziti povečanje pobrane premije glede na prvo četrtletje 2015, vendar v primerjavi s prejšnjimi obdobji vse ni tako pozitivno. Kar zadeva težave pozavarovanja, je Galushin opozoril, da so glavne težave ruskih pozavarovalnic povezane z nizko oceno države - v razmerah presežka zmogljivosti po vsem svetu naša podjetja težko vstopijo na mednarodni trg. Znotraj države obstaja potreba po zmogljivostih za sankcijska tveganja, problem sankcij je prisoten tudi v trenutnih odnosih z zahodnimi partnerji, vendar se v dveh letih sankcij ni bistveno zmanjšalo obseg pozavarovanja v tujini.
|
|
|
Generalni direktor Ingosstrakh -a Mihail Volkov je delil informacije o srečanju voditeljev evropskega in svetovnega zavarovalniškega poslovanja ter zavarovalniškega nadzora, posvečenem prihodnosti zavarovalništva in razvoju elektronskih tehnologij za interakcijo s strankami in regulatorji. Svet zdaj ustvarja hitre in v internet potopljene "digitalne zavarovalne posrednike", ki na tradicionalne zavarovalnice gledajo zgolj kot na zabojnike. Po mnenju takšnih posrednikov se zavarovalnice še nikjer po svetu niso naučile delati s stranko in njenimi potrebami. Ingosstrakh je že skoraj celotno linijo prostovoljnih zavarovalnih produktov preoblikoval v elektronsko obliko, vendar zaenkrat ne hodi v elektronski OSAGO - nemogoče je digitalizirati, kar ne deluje dobro, to bo poslabšalo stanje za stranko, vi mora najprej v sistemu urediti stvari.
|
|
|
Andrey Kigim, predsednik Sklada za socialno zavarovanje Ruske federacije, je v svojem poročilu spregovoril o tem, kako njegov oddelek rešuje težave pri varčevanju in optimizaciji stroškov. Sklad mora na primer prerazporediti sredstva med dve vrsti socialnega zavarovanja: pomanjkljivo financiranje plačevanja bolniških odsotnosti in boljše zavarovanje pred nesrečami v industriji. Poleg tega je podrobneje opisal, kako naj se sodobne elektronske tehnologije uporabljajo na družbenem področju. Kigim je opozoril na skupne težave, s katerimi se v času krize srečujeta tako sektor socialnega zavarovanja kot trg komercialnega zavarovanja - oba se morata izogniti tveganju socialne odvisnosti in goljufij ter se aktivno vključiti v integracijo spletnih finančnih storitev.
|
|
|
Izvršni direktor Ruske zveze avtomobilskih zavarovalnic (RSA) Evgeny Ufimtsev je podprl strateški potek povezovanja poklicnih združenj zavarovalnic v enotno SRO, vendar je opozoril, da nekaterih organizacij zdaj ni mogoče vključiti vanj, saj upravljajo s sredstvi za nekatere vrste zavarovanja, pa tudi zaradi mednarodnih zahtev za njihovo izolacijo (Urad zelene karte). Prednosti enotnega SRO so, da zavarovateljem ne bo treba nositi več stroškov, obstaja možnost prihrankov v proračunu, enotnosti zahtev, ureditve in nadzora. Prav tako je treba del kontrolnih funkcij prenesti s Centralne banke na SRO. Po mnenju Ufimtseva ustanovitev SRO ne bi smela nalagati dodatnega bremena zavarovateljem.
|
|
|
Podpredsednica Nacionalne zveze zavarovalnic odgovornosti (NCCO) Svetlana Gusar je občinstvu podrobno opisala postopek registracije SRO in vključitve novih članov. Pričakuje se, da bo postopek registracije končan do konca septembra in se bo začelo prehodno obdobje (180 dni), v katerem se bodo morale vse zavarovalnice, ki trenutno niso del ARIA, pridružiti SRO. Nadaljuje se razprava o postopku financiranja SRO in dodelitvi sedežev v organih upravljanja. Prav tako je treba razviti enotne standarde za zavarovalniški trg.
|
|
|
Direktor razvoja NSSO Andrey Znamenskiy je pripravil podrobno poročilo o zavarovanju stanovanj. Prostovoljno zavarovanje premoženja za Ruse se ne razvija iz naslednjih razlogov: predrago je, težko, ni zaupanja v zavarovalnice. V nekaterih segmentih obstaja povpraševanje po zavarovanju, ki ga ni mogoče zadovoljiti - stanovanja na območjih z visokim tveganjem, stanovanjski sklad v sili itd. (takšno stanovanje po različnih ocenah v Rusiji od 25 do 50%). V drugih državah država sodeluje pri zaščiti stanovanj, uvaja obvezno zavarovanje (Turčija, Kirgizistan itd.) Ali zagotavlja pozavarovanje katastrofalnega tveganja. V Rusiji se predlaga naslednji pristop: "zvezni minimum" zaščite pred izrednimi razmerami je vključen v vse pogodbe o prostovoljnem zavarovanju, pozavarovane v CDI, razpoložljivost zavarovanja je pogoj za prejemanje celotne pomoči iz proračuna, če ni zavarovanje, je žrtvam zagotovljeno le minimalno potrebno stanovanje za socialno najemnino.
|
|
|
Namestnica direktorja oddelka za finančno politiko Ministrstva za finance Ruske federacije Vera Balakireva je podrobno preučila osnutke zakonov o zavarovalništvu, ki so zdaj na različnih stopnjah odobritve: osnutek sprememb zakona "O organizaciji zavarovalnih poslov" ( uskladitev s spremembami 4. poglavja Civilnega zakonika, ki so začele veljati), spremembami stečajnih postopkov zavarovalnic, spremembami OSAGO (v smislu prednostne uporabe prenove namesto gotovinskih plačil, izboljšanjem sistem tarifnih koeficientov ipd.), širitev nabora prevoznikov, ki spadajo v zakonodajo o obveznem zavarovanju, nove zahteve za shranjevanje podatkov v zavarovalnicah, pooblastilo za elektronsko interakcijo z zavarovanci življenjskih zavarovanj, pa tudi projekt (doslej v razpravi) o urejanju zavarovalnih strokovnjakov. Ministrstvo za finance ne izključuje možnosti razprave o odpravi prepovedi pozavarovanja v OSAGO in v življenjskih zavarovanjih.
|
|
|
Direktorica predstavništva generalnega pozavarovanja AG Kapitolina Turbina je udeležencem predstavila rezultate analize posebnosti ruskega pozavarovalnega trga. Po njenem mnenju razmere na trgu ne zahtevajo obveznega pozavarovanja vseh tveganj v nacionalni pozavarovalnici. Za tveganja sankcij je mogoče ustvariti strukturo "navideznega zavarovanja" ali uporabiti zmogljivost EXIAR. Država se ne bi smela vmešavati v pozavarovalno industrijo, ki je sposobna sama rešiti svoje težave. Doslej se je delež pozavarovanja na nacionalnem trgu stalno zmanjševal, saj je kapitalizacija ruskih podjetij nizka. Pojav obvezne cesije bo poslabšal oceno kakovosti ruskih tveganj, ko jih dajo v tujino.
|
|
|
Podpredsednik VSS Dmitry Kuznetsov je opozoril na pomen izboljšanja kakovosti zdravstvene oskrbe in vlogo udeležencev v sistemu zdravstvenega zavarovanja pri tem. Premik k pravemu modelu zavarovanja zahteva jasno oblikovanje številnih konceptov in konkretizacijo državnih garancijskih programov. Zavarovalna skupnost upa, da bo zgradila enotna logistična načela za interakcijo med bolnišnicami, zavarovanci in zavarovalnicami.
|
|
|
Poslanec Državne dume, član odbora za finančne trge Boris Kashin je izrazil potrebo po takojšnji rešitvi problema razpoložljivosti obveznega zavarovanja avtomobilske odgovornosti v petih regijah. Če se bomo v prihodnosti lotili liberalizacije tarif za obvezno zavarovanje avtomobilske odgovornosti, je potreben učinkovit javni, predvsem parlamentarni nadzor nad njihovo veljavnostjo in prakso uporabe. Del prebivalstva z nizkimi dohodki ne more vzdržati brezplačne tarife, zato je treba izboljšati sistem koeficientov za različne skupine voznikov. Komentar o vprašanju NPC je kot avtor predloga zakona poslanec izjavil, da podpira ustanovitev NPC. Sankcije tukaj niso edini razlog, treba je tudi zaščititi posebne objekte in se boriti proti begu kapitala, zakonodajalci so prepozno prepovedali pozavarovanje v OSAGO, s katerim so zavarovalnice črpale presežek dobička. Ustvarjanje NPK poteka v okviru splošnega trenda nadomeščanja uvoza. Vendar pa je napačno, če bi ga spremenili v sinekuro. Poravnava bi morala potekati na enak način kot v glavni pogodbi, sicer bi bilo treba delo izvajati na tržnih načelih - CDD bi morala delovati kot običajna pozavarovalnica s kvalificiranim osebjem, ki je odgovorno za rezultat, vendar pod nadzorom Centralne banke .
|
|
|
Xiang Zunbo, predsednik Regulativne komisije za zavarovalništvo Ljudske republike Kitajske (CIRC), je v svojem poročilu dejal, da je kitajski zavarovalniški trg postal tretji največji na svetu in zaostaja le za ZDA in Japonsko. Leta 2015 je pobiranje zavarovalnih premij znašalo 2,4 bilijona juanov (povečanje za 20%), dobiček zavarovalnega trga je v letu 2015 znašal 282,4 milijarde juanov (povečanje za 38%). Od januarja do aprila 2016 so prihodki znašali 1,2 bilijona juanov (povečanje za 41%). Konec aprila 2016 je bilančna vsota na zavarovalniškem trgu dosegla 13,8 bilijona juanov, stanje zavarovalnih rezerv pa 12 bilijonov juanov. Rusija je prišla na deveto mesto med državami - trgovinskimi partnericami Kitajske, potreben je nadaljnji razvoj medsebojnega sodelovanja med državama. Novembra 2015 sta regulatorja obeh držav podpisala memorandum o soglasju, v skladu s katerim pogodbenici razvijeta načrt sodelovanja. Naše države morajo nadaljevati aktivno skupno delo na vseh vrstah zavarovanj in pozavarovanj ter na področju naložb.
|
|
|
Maxim Chernin, generalni direktor življenjskega zavarovanja Sberbank, je opozoril, da je življenjsko zavarovanje že nekaj let prvak po stopnjah rasti in glavno gonilo razvoja ruskega trga. Chernin je podprl zamisel o razvoju inovacij v zavarovalništvu in poudaril, da najvišje stopnje rasti zavarovalništva na trgu življenjskih zavarovanj zdaj podpirata dva produkta, nastala v času prejšnje krize, najverjetneje pa danes pripravljajo produkte, ki bodo postali nove tržne gonilnike v prihodnjih letih.
|
|
|
Predsednik JSC "MetLife", predsednik združenja življenjskih zavarovalnic (ASZH) Alexander Zaretsky je opozoril, da je trg naredil pomembne korake v smeri samoregulacije. In pred ustanovitvijo SRO so bili uspešni projekti, na primer elektronski register agentov življenjskih zavarovanj, ki ga je ASZ ustvaril pred nekaj leti. Zbiranje in analiza statističnih podatkov, certificiranje in usposabljanje zastopnikov ter uporaba resnih kazni za zavarovalnice zaradi neskladnosti z enotnimi standardi, ki so jih razvili SRO, bi morali postati pomembni smeri za prihodnost.
|
|
|
Predsednik Nacionalne zveze kmetijskih zavarovalnic (NSA) Korney Bizhdov se je pozitivno odzval na primere, ki jih je dal kitajski govornik iz sistema kmetijskega zavarovanja na Kitajskem, pri čemer je ta hitro rastoči trg za nas označil kot merilo. Znižanje premij v ruskih kmetijskih zavarovanjih v letu 2015 (-39%) je v veliki meri posledica čiščenja trga iz shem, medtem ko so se nekateri kmetijski zavarovalnici, ki spoštujejo zakone, povečali za 220%. Hkrati z upadanjem pokritosti zavarovanja površin v rastlinski pridelavi hitro raste tudi zavarovalništvo v živinoreji. Pogoji za prihodnje uspešno sodelovanje zavarovalnic in kmetov so preglednost uporabljenih kmetijskih tehnologij, skladnost z obstoječimi enotnimi standardi in širša uporaba sodobnega tehnološkega napredka (vključno s sistemi za spremljanje vesolja).
Raziskovalni parametri:
... Geografija raziskav: Moskovska regija in Nova Moskva
... Stopnja pripravljenosti mesta za gradnjo
... Površina parcel, ki je bila upoštevana pri pregledu:
-parcele s površino 1-5 hektarjev do 30-50 km od Moskovske obvoznice (do avtoceste A107 "Betonka");
- parcele s površino 5 hektarjev od moskovske obvoznice do meja moskovske regije
Skupno število nerazvitih industrijskih parcel (od 1 ha) v moskovski regiji je po podatkih Rosreestra 2.301 kosov. (20.789 ha). Le 204 jih je naprodaj na internetu. (2 736 ha).
Tako nizek odstotek industrijskih parcel, ponujenih v prodajo - nekaj manj kot 13,2% skupnega števila nezazidanih parcel - je svetel pokazatelj zaprtosti trga zemljišč.
Skupna ponudba nezazidanih industrijskih zemljišč za prodajo na analizirani lokaciji je trenutno 204 lotov.
Število nezazidanih industrijskih zemljišč (od 1 ha) 
* po Rosreestr
Površina parcel za prodajo je 13,2% celotne površine vseh nerazvitih industrijskih parcel v moskovski regiji (vključno z ozemljem nove Moskve). Tako približno 87% parcel zaradi takšnih ali drugačnih razlogov sedanji lastniki niso ponudili v prodajo.
Največ zemljišč, ponujenih za prodajo, se nahaja na avtocestah Leningradskoye, Dmitrovskoye in Novoryazanskoye.
Število parcel za prodajo po smereh, kom. 
Po skupni površini sta avtocesta Leningradskoye, avtocesta Dmitrovskoye in avtocesta Simferopolskoye še vedno na prvih dveh mestih.
Skupna površina parcel za prodajo po smereh, ha 
Strokovnjaki so od začetka leta 2015 do danes opazili trend - odsotnost špekulativnega povpraševanja. »Zemljišče kot sredstvo v bilanci stanja je danes precej drag posel. Zakonodajne pobude zavezujejo razvoj zemljišč v lastništvu za predvideni namen. Hkrati je prišlo do občutnega povečanja davčnih olajšav.
Opazno je postalo povpraševanje po storitvi "razvoj zemljišč", katere naloga je trženje, tehnična in pravna študija zemljišča do začetka gradnje. V razmerah krize, zmanjšane ravni aktivnega povpraševanja in odsotnosti špekulativne narave transakcij na trgu zemljišč, razvoj zemljišč postaja obvezna sestavina za prodajo parcele.
Za objektivno oceno stroškov so parcele razdeljene po naslednjih merilih:
... Lokacija (tradicionalno sta bili dodeljeni 2 "coni"-meji MKAD-A107 in A107 moskovske regije)
... Stopnja pripravljenosti zemljiške parcele
Pripravljene parcele so vsebovale sklope, na katerih je bila izvedena katera koli stopnja razvoja zemljišč. 
Danes lahko parcela, pripravljena za gradnjo, stane dva do trikrat več kot nepripravljena parcela na isti lokaciji. Glede na enake stroške priprave je največ takšnih odsekov v bližini Moskovske obvoznice.
Raven stroškov nerazvitih parcel, odvisno od oddaljenosti od Moskovske obvoznice, rubljev / ha
V zadnjih dveh letih je bilo največ transakcij za nakup in prodajo industrijskih območij v okrožju Leninsky. To je predvsem posledica velikega števila mest, pripravljenih za gradnjo, in razvite prometne infrastrukture.
Strokovnjaki ameriške vlade Skladman so ocenili stanje na vseh segmentih trga industrijskih zemljišč v moskovski regiji ter opredelili tudi ključne trende in napovedi na trgu zemljišča v glavnem mestu.
Za ta pregled je bila izvedena podrobna študija zemljišč za prodajo. Da bi povečali ustreznost analize, je bil vsak predlog posebej preverjen glede skladnosti z dovoljeno vrsto uporabe ter razjasnitve območja. Spletni vir Rosreestr (Javni katastrski zemljevid) je bil uporabljen kot glavno orodje za preverjanje.
Opozoriti je treba, da je bilo v izbirnem postopku izločeno precej veliko predlogov za prodajo zemljišč, razglašenih za industrijska ozemlja, ki pa so dejansko povezana s kmetijskimi zemljišči. Ta pristop omogoča oblikovanje veliko bolj reprezentativnega vzorca za nadaljnjo analizo brez izkrivljanja zaradi cenejših ponudb kmetijskih zemljišč.
Poleg tega je bila za splošno razumevanje obsega industrijskih zemljišč v regiji oblikovana ločena podlaga za vse zemljiške parcele industrijskega zoniranja. Nadalje so bile vse parcele razdeljene na pozidane (skladišča "A", "B", "C" razred, proizvodnja itd.) In nerazvite.
| Skupaj po Rosreestr | Nerazvite parcele na razprodaji |
||
| Zazidane parcele | Nerazvite parcele | ||
| Količina, kos.) | 3 297 | 2 301 | 204 |
| Površina (ha) | 20 774 | 20 789 | 2 736 |
Poudarki študije:
Danes je trg zemljišč v moskovski regiji še v povojih in je v primerjavi z zahodnimi državami precej slabo razvit. Parcele za prodajo ali dolgoročni najem so pogosto "surove" in ne predstavljajo končnega izdelka. Bistvena sprememba v tem segmentu v zadnjih nekaj letih je bila, da so zemljišča postopoma prenehala biti naložbeni produkt. Hkrati so še naprej nujna sestavina vsakega razvojnega projekta. Obzorje načrtovanja pa se izkaže za zelo veliko: medtem ko se objekt gradi, in medtem ko se njegova območja uresničujejo, bo v ruski realnosti morda v tem času prešlo več kot ena kriza.
Na splošno večina udeležencev na trgu trdi, da trenutni sistem delovanja trga zemljišč upočasnjuje razvoj trga nepremičnin v regiji in posameznih okrožjih. K temu je treba dodati, da je trg zemljišč v moskovski regiji eno najbolj zaprtih področij nepremičninskega poslovanja.
Zemljiški trg se je začel postopoma razvijati skupaj s komercialnimi nepremičninami v prvi polovici 2000 -ih: pomanjkanje zemljišč v "stari" Moskvi je imelo ugoden učinek, segment skladiščnih nepremičnin pa se je začel aktivno razvijati.
Zakonodajna podlaga za to so bili številni normativni dokumenti, ki urejajo oblikovanje zemljiških parcel, pa tudi določitev in spremembo njihovih značilnosti. Zaradi njihove uporabe je bila velika količina zemljišč za različne namene v rokah komercialnih struktur.
Najprej je treba omeniti, da je bil leta 2001 sprejet Zemeljski zakonik za izvedbo - št. 136 -FZ z dne 25. oktobra 2001. Drug pomemben mejnik je bil zvezni zakon o prenosu zemljišč iz ene kategorije v drugo - št. 172-FZ z dne 21. decembra 2004. V prihodnosti so bili v te dokumente vnesene različne spremembe in dopolnitve, na splošno pa so ti zakoni postavili temelje za prihodnji razvoj trga zemljišč.
Če pogledamo nazaj, obstaja več stopenj v razvoju trga zemljišč.
1. stopnja se je začelo okoli sredine 2000 -ih - to je čas rojstva sodobnega trga poslovnih nepremičnin na splošno. V tem obdobju je prišlo do razcveta "papirnatih" projektov in zemljiške parcele so bile videti kot priložnost za dobičkonosne naložbe na enaki ravni s projekti kapitalske gradnje. Takrat je bilo ustanovljenih veliko zemljiških bank. Hkrati se od vlagatelja ni zahtevalo skoraj nič, zemljišča so se nato podražila za 20% ali več na leto. Poleg tega so se v tem obdobju začeli pojavljati procesi decentralizacije: aktivno so razmišljali o različnih projektih v bližini Moskovske obvoznice in širše na področju pisarniških, maloprodajnih in skladiščnih nepremičnin. V gradnji hišic je prišlo do razcveta. En za drugim so bili napovedani tudi projekti integriranega teritorialnega razvoja (IKT).
2. stopnja padel v akutni fazi krize 2008-2009. V tem času se je zemljiški trg močno znižal, cene zemljišč so se plazile, špekulativni nakupi so skoraj izginili.
3. stopnja- od leta 2010 do druge polovice leta 2014. V tem času je prišlo do nemotenega okrevanja nepremičninskega trga in s tem tudi rasti trga. Stanovanjski projekti in industrijska zemljišča so se še naprej aktivno razvijali (prišlo je do aktivnega širjenja trgovskih verig).
Vendar se trg zemljišč ni okreval na ravni pred krizo. Skupno s trgom nepremičnin v skladiščih ima zmanjšanje špekulativnega dela povpraševanja.
4. stopnja- od začetka leta 2015 do danes - lahko imenujemo "nova resničnost". Špekulativno povpraševanje je propadlo. Vlagati je treba v zemljišča, saj je preprosto vzdrževanje v bilanci stanja precej drago. Poleg tega zakonodajne pobude zavezujejo razvoj zemljišč v lastništvu po predvidenem namenu. Hkrati je prišlo do občutnega povečanja davčnih olajšav.
Tako so za zemljiški trg podvrženi enaki zakoni in tržni vplivi kot različni segmenti nepremičnin - krize, nihanje povpraševanja, povečano davčno breme.
Ugodne gospodarske razmere v državi in stabilna letna rast tržnih kazalnikov so do leta 2008 ustvarjali ugodne pogoje za razvoj obsežnih razvojnih projektov. Takrat so se podobni projekti IOT redno objavljali v bližini največjih velikih mest, kjer je največja koncentracija učinkovitega povpraševanja. Glavna mesta za takšne projekte so bila Moskovska regija in Leningradska regija. Druga ozemlja vključujejo več kot milijon mest Jekaterinburg in Kazan.
Tako obsežne projekte bi lahko potegnila le velika podjetja na zvezni ravni. Razvijalci so začeli kazati zanimanje za te projekte od leta 2006-2007. Takrat so bili številni načrti za razvoj novih območij, satelitskih mest na številnih lokacijah. Podjetje East Line je načrtovalo izvajanje projekta Aerotropolis na 20.000 hektarjih z zabaviščnim parkom in največjim nakupovalno -zabavnim središčem v moskovski regiji.
Družba je načrtovala tudi razvoj projekta Airport-City v bližini letališča Domodedovo (pisarniški kompleksi, hoteli, razstavni centri, logistična in industrijska središča).
Drugi veliki projekti IOT z velikim poudarkom na stanovanjskih nepremičninah so razglasili "Grand Prix" (skupaj z izgradnjo dirkališča) na območju vasi. Putilkovo in projekt "Rublevo-Arkhangelskoye", kjer naj bi zgradili približno 4 milijone kvadratnih metrov. m (za stanovanja, pisarniške centre, nakupovalno -zabaviščni kompleks).
Vendar se je dejavnost v zvezi s temi projekti, zlasti v regijah, z začetkom krize 2008–2009 praktično izničila, večina projektov pa je od takrat ostala na papirju ali pa je bila zamrznjena za nedoločen čas.
V zadnjih 5-6 letih ni bilo velikih zamrznitev projektov. Vendar je to v veliki meri posledica dejstva, da je bila večina "papirnatih" projektov zamrznjenih že v letih 2008-2009.
Trenutno se je fokus nekoliko premaknil - veliki projekti na področju stanovanjskih nepremičnin se izvajajo, večina pa predstavlja razvoj množičnega segmenta (gospodarnost in udobje) z minimalno možno infrastrukturo.
S stanovanjsko funkcijo je vse povsem jasno: v zadnjem času (2016) se je povpraševanje močno preusmerilo bodisi v Moskvo bodisi v najbližjo moskovsko regijo, zato je postalo veliko težje prodati za vse bolj oddaljene gradbene projekte v moskovski regiji.
To je postalo mogoče zaradi pojava novega obsega ponudbe na ozemlju "stare" Moskve in nižjih stroškov v primerjavi s povprečnimi tržnimi kazalniki, značilnimi za mesto. Stanovanjski kompleksi, oddaljeni 15-20 km, niso več tako zanimivi - lahko se zanesejo predvsem na lokalno lokalno povpraševanje.
V letih 2007-2008 se je povpraševanje po zemljiščih za namestitev industrijskih podjetij, skladiščnih in transportnih logističnih zmogljivosti močno povečalo. Takrat je prišlo do neravnovesja, ko je bilo industrijsko zemljišče, prodano za prodajo, desetkrat manjše od zemljišča, ponujenega za stanovanja.
To pomanjkanje ponudbe je bilo povezano tudi z dejstvom, da so bila prej vsa industrijska zemljišča pod obstoječimi objekti. Zato so bili takrat vsi predlogi dejansko enaki industrijski objekti.
Glavni gonilniki trga zemljišč so danes stanovanjske nepremičnine, obcestni objekti in industrijski projekti.
Hkrati je za vlagatelja, ki želi vstopiti na ta trg in ustvariti novo podjetje v moskovski regiji, precej težko, saj ni že pripravljenega zemljišča, ki bi bilo že preneseno v to kategorijo, in stroške prevajanja in negotovost v času bistveno zapleteta situacijo. Poleg tega obstajajo zelo resne težave pri pridobivanju inženirskih zmogljivosti - električne energije, plina itd. Teoretično bi morali te težave reševati sodobni industrijski parki.
Glavne vrste industrijskih parkov:
V zadnjih 5-7 letih je bil segment industrijskih parkov široko razvit v moskovski regiji, obstajajo obstoječi visokokakovostni primeri izvajanja naložbenih projektov.
Na podlagi domačih izkušenj pri razvoju industrijskih parkov je mogoče oblikovati ustrezne ukrepe za podporo tega segmenta.
Trenutno je v moskovski regiji po podatkih razvojne korporacije Moskovske regije približno 31 industrijskih parkov (vključno s SEZ), od katerih je 5 v državni lasti.
| Ime | Vrsta nepremičnine | Tip | Skupna velikost (ha) |
| "Victoria" | Zasebno | Greenfield | 1400 |
| "Kotovo" | Zasebno | Greenfield | 506,5 |
| "Koledino" | Zasebno | Greenfield | 365 |
| SEZ "Stupino Kvadrat" | Zasebno | Greenfield | 359,5 |
| "Esipovo" | Država | Greenfield | 284 |
| "Zdravilišča-Zaulok" | Država | Greenfield | 265 |
| "Grozd Dega Noginsk" | Zasebno | Greenfield | 256 |
| SEZ "Dubna" | Država | Greenfield | 187,7 |
| "Severno Domodedovo" | Zasebno | Greenfield | 176,3 |
| "Južni" | Država | Greenfield | 175,9 |
| "Južna vrata" | Zasebno | Greenfield | 144 |
| "Obolenski" | Država | Greenfield | 130 |
| "Kovinar" | Zasebno | Brownfield | 125 |
| "Amarevo" | Zasebno | Greenfield | 125 |
| "M4" | Zasebno | Greenfield | 108 |
| "Parfentievo" | Zasebno | Greenfield | 95 |
| "Severozahodna industrijska cona" | Zasebno | Brownfield | 20 |
| "Karbolit" | Zasebno | Brownfield | 69 |
| "Podosinki" | Zasebno | Greenfield | 67 |
| SEZ "Istok" | Zasebno | Brownfield | 60 |
| "Jezera" | Zasebno | Greenfield | 42 |
| Altuhovo | Zasebno | Greenfield | 36 |
| Sherrizon | Država | Greenfield | 30 |
| "Stupino-1" | Zasebno | Greenfield | 25 |
| "Noginsk" | Zasebno | Brownfield | 20,4 |
| "Ivanteevka" | Zasebno | Brownfield | 18 |
| "Prominvest" | Zasebno | Brownfield | 17 |
| Šeremetjevo | Zasebno | Greenfield | 12 |
| "Bogoslovo" | Zasebno | Greenfield | 9,7 |
| "Bronnitsy" | Država | Brownfield | 9,41 |
| "UKS" | Zasebno | Brownfield | 8 |
Omeniti velja, da je v analizirani regiji dejansko razglašeno večje število industrijskih parkov (do konca leta 2017 bi jih moralo biti 53). Večina teh ponudb pa se razreže na manjše parcele in prodaja brez komunikacij. Tako je najprimernejša možnost za povprečnega vlagatelja-razvijalca nakup parcele nerazvitega ozemlja s komunikacijami in začetnimi dovoljenji. Tako imenovani razvoj zemljišč je bil že izveden na takšnih lokacijah.
Vendar, kot je pokazala analiza zemljišč, v večini primerov gradnja inženirske infrastrukture ni bila izvedena na zemljiščih, ponujenih v prodajo. Najpogosteje obstajajo samo obveznosti lastnika do kupca spletnega mesta glede izgradnje omrežij v prihodnosti in zagotavljanja povezave z njimi.
Pomembna naloga za vlagatelja je razumeti potencialni obseg novogradnje industrijskih nepremičnin na podlagi analize celotnega obsega parcel industrijskih zemljišč ter analize zemljišč, ki so trenutno na prodaj. Analiza je bila izvedena v kontekstu pozidanih in nerazvitih območij.
V tem primeru se zazidane parcele razumejo kot kapitalske strukture pretežno iz sovjetskega obdobja z velikim deležem nerazvitih površin (več kot 70% zemljišč brez gradnje). Takšna mesta so najpogosteje opremljena s komunalnimi storitvami in se nahajajo v razvitih industrijskih conah sovjetskega obdobja. Od prodaje stavb jih loči to, da jih lastniki takšnih nepremičnin postavljajo točno kot parcele za prodajo.
Nerazvite parcele se razumejo kot proste nepremičninskih predmetov. Najpogosteje so to nerazvita ali delno razvita območja v industrijskih parkih, kot je greenfield (sekundarni trg). Z geografskega vidika so bili odseki razdeljeni na cone: MKAD - A107 ("Betonka") in A107 - meje moskovske regije. Za analizo so bile izbrane zemljiške parcele naslednjih kategorij: zemljišča za industrijo, energijo, promet, komunikacije, radijsko oddajanje, televizijo, informatiko, zemljišča za vesoljske dejavnosti, zemljišča za obrambo, varnost in zemljišča za druge posebne namene; zemljišča naselij (območja za proizvodne in skladiščne dejavnosti).
V okviru izbire predlogov za prodajo / dolgoročni najem zemljišč so bili podatki zbrani na internetu s pomočjo spletnih združevalcev ponudb.
Pri zbiranju podatkov so bili poleg naslova, površine in stroškov upoštevani tudi naslednji parametri:
Pri zbiranju informacij o ponudbah za prodajo zemljišč so bila upoštevana tudi ozemlja sosednjih parcel, ki so skupaj tvorile parcele zahtevane površine. V prihodnosti so bile take "skupne" ponudbe štete kot ena serija.
Tako je bilo skupno prodanih parcel 255, kar vključuje 429 zemljišč.
Delež ponudbe zazidanih parcel je približno 1,2% celotnega obsega parcel te vrste (glede na skupno površino).
| Kvadrat | Cona | Skupno zazidano zemljišče |
Parcele za prodajo | ||||
| Količina, kos.) | Površina (ha) | Povprečna površina (ha) | Količina, kos.) | Površina (ha) | Povprečna površina (ha) | ||
| 1-2 ha | MKAD - A107 | 1956 | 3355 | 1,7 | 27 | 41 | 1,5 |
| 3-5 hektarjev | MKAD - A107 | 373 | 1430 | 3,8 | 11 | 43 | 3,9 |
| 5-20 hektarjev | MKAD - A107 | 799 | 7225 | 9 | 11 | 115 | 10,4 |
| 20-50 hektarjev | MKAD - A107 | 129 | 3782 | 29,3 | 2 | 50 | 25,2 |
| Od 50 hektarjev | MKAD - A107 | 40 | 4980 | 124,5 | - | - | - |
| Skupaj | 3297 | 20774 | - | 51 | 249 | - | |
Delež nezazidanih parcel za prodajo v skupnem obsegu parcel te vrste je 13,2% (glede na skupno površino). To pomeni, da približno 87% parcel sedanji lastniki niso dali v javno prodajo.
| Kvadrat | Cona | Skupna količina nezazidanih zemljišč v regiji (po Rosreestr) |
Parcele za prodajo | ||||
| Količina, kos.) | Površina (ha) | Povprečna površina (ha) | Količina, kos.) | Površina (ha) | Povprečna površina (ha) | ||
| 1-2 ha | MKAD - A107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 hektarjev | MKAD - A107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 hektarjev | MKAD - A107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 hektarjev | MKAD - A107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| Od 50 hektarjev | MKAD - A107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| Skupaj | 2301 | 20789 | - | 204 | 2736 | - | |
Treba je opozoriti, da na območju od A107 ("Betonka") do meja moskovske regije skoraj ni ponudb za nakup pozidanih zemljišč (če upoštevamo parcele s površino 5 hektarjev).
Glede na število ponudb je bila večina zemljišč določenih na avtocestah Leningradskoye, Dmitrovskoye in Novoryazanskoye. Kar zadeva skupno površino, sta prvi dve mesti še vedno avtocesta Leningradskoe, Dmitrovskoe in Simferopolskoe.
Pregled, ki so ga pripravili strokovnjaki USklad Skladman:
Yaroslav Darusenkov, vodja oddelka za svetovanje;
Sergej Sobolev, strokovnjak za izbiro lokacije in pripravo na gradnjo.
Opozoriti je treba, da je bilo v izbirnem postopku izločeno precej veliko predlogov za prodajo zemljišč, razglašenih za industrijska ozemlja, ki pa so dejansko povezana s kmetijskimi zemljišči. Ta pristop omogoča oblikovanje veliko bolj reprezentativnega vzorca za nadaljnjo analizo brez izkrivljanja zaradi cenejših ponudb kmetijskih zemljišč.
Že na tej stopnji je jasno razvidno, da ima nepremičninski trg v moskovski regiji svoje posebnosti glede na zahodno shemo ciklov "7-7-4". Za idealno reprodukcijo te sheme morata biti v fazi dva trga, trg investicijskih skladov in trg zemljišč. V našem primeru tega ne opazimo.
Novo leto obljublja povečanje prometa in najem 440.000 kvadratnih metrov pisarn. Olesya Dziuba, direktorica tržnih raziskav pri CBRE, pravi, da bo obseg pisarniških prostorov, ki bodo naročeni letos, še večji in bo znašal 507.000 kvadratnih metrov. Kar zadeva najemne in nakupno -prodajne transakcije, je njihova pričakovana prostornina okoli 1,1 milijona kvadratnih metrov, komentira Olesya Dziuba. Število prostih mest razreda "A" bi moralo ostati na isti ravni.
Zaradi relativno velike koncentracije industrijskih podjetij in posledično slabše ekologije ostajajo manj povpraševanja po avtocestah, kot so Shchelkovskoye, Kashirskoye, Ryazanskoye. Negativni dejavniki na teh območjih so tudi bližina velikih naselij in veliko število avtomobilov na avtocestah.
Nepremičninski trg se stalno spremlja na podlagi razpoložljive osnove ponudbe in povpraševanja potrošnikov. Edinstvena metodologija izračuna strokovnjakom omogoča pripravo standardnih pregledov in analitičnih študij posamezne narave v vseh segmentih:
Tipični pregledi po segmentih nepremičninskega trga so sestavljeni iz tega, da vsakemu udeležencu na trgu posredujejo objektivne digitalne podatke v priročni obliki, kar jim omogoča, da si ustvarijo svoje mnenje in sprejmejo neodvisne odločitve.
Kako oblasti Moskovske regije urejajo stvari pri zemljiškem vprašanju V skladu z zemljiškim zakonikom je mogoče vse zemljiške parcele v državni lasti ali v tako imenovanem državnem nepremičninskem premoženju, katerih določba pomeni nadaljnjo gradnjo, pridobiti izključno na dražbi, na dražbi. Res je, za državljane je predvidena nekoliko drugačna shema, ki ima naslednji vrstni red.
Prisilno prenehanje pravic do zemljiške parcele je pravzaprav posebej oblikovana normativno posebna vrsta kompromisa med interesi in pravicami zasebnika in družbe kot celote. Zemljišče se lahko odvzame imetniku avtorskih pravic bodisi v javne ali državne namene bodisi kot kazen za uporabo zemljišča, ki je v nasprotju z družbenimi idejami o racionalni in okolju prijazni uporabi.
Kako se bo vse to izvajalo v praksi, bomo videli iz končnega pregleda trga zemljišč za leto 2015. Teoretično se pričakuje zelo resno povečanje nadzora in nadzora. Zlasti bo pri nas uveden doslej še neuporabljen postopek upravnega raziskovanja, med katerim se ne bodo preverjale posamezne točke, ampak celotna naselbina kot celota.
Namen te študije je pregled trga zemljišč v moskovski regiji. Analiza trga zemljišč v moskovski regiji kaže, da ne manjka predlogov za prodajo zemljišč in da je v prosti dostop na voljo veliko zemljišč različnih kategorij.
Tudi najbolj površna analiza ruskega trga zemljišč kaže njegov ogromen potencial. Vendar pa številni dejavniki ovirajo polno uresničitev priložnosti, od katerih je glavni pomanjkanje jasnega celovitega razvojnega programa. Žal se potrebne preobrazbe še vedno izvajajo izredno počasi in nedosledno.
Zemljišča in parcele redko imajo za primerjavo neposredne analoge. Edinstvenost vsake posamezne parcele lahko pomembno vpliva na njeno vrednost. Swiss Appraisal uporablja več kot 50 korekcijskih faktorjev za najbolj natančno določitev vrednosti zemljišča in zemljišča, podrobno preučitev njegove potencialne naložbene vrednosti in tudi najbolj natančno določitev dejanske tržne vrednosti mesta.
