تحديد الدخل الإجمالي المحتمل من العقار. تكاليف الاستبدال

القوانين المعيارية التي تحكم العلاقات القانونية للأراضي في الاتحاد الروسي أنظمةتنظيم العلاقات القانونية للأراضي في الاتحاد الروسيسؤال: ما هو التشريع الذي ينظم العلاقات القانونية للأراضي حاليًا في الاتحاد الروسي؟ الجواب: رئيسي عمل قانونيتنظيم الأرض و العلاقات الزراعية، هو دستور الاتحاد الروسي لعام 1993 ، والذي ورد في الفن. شارع. 9 و ... 32354 / نوفمبر. 7 ، 2008 ، منتصف الليل

مفهوم ووظائف الأرض مفهوم ووظائف كائن الأرض تسجيل الأرضفي أي دولة هو صندوق أراضيها. في الحياة دولة حديثةوالمجتمع على الأرض أساسكحد لسيادة الدولة ، كأساس لحياة الشعوب ، كما مصدر طبيعيكأساس إقليمي ، كوسيلة ... 29348 / أكتوبر. 26 ، 2011 ، منتصف الليل

نسبة المخصصات ونسبة المحاسبة لمساحة المباني السكنية ، ونسبة العرض والمعدل المحاسبي لمساحة المنطقة السكنية. معدل الحد الأدنىمكان عيش \ سكن. يقدم معيار جديدتحديد المنطقة أماكن المعيشةالمقدمة بموجب العقود التوظيف الاجتماعي... هذا المعيار هو معدل المخصص ... 26375/14 أبريل 2010 ، منتصف الليل

القاعدة الاجتماعية لمساحة المعيشة لكل شخص Po قانون الإسكان القاعدة الاجتماعيةمساحة معيشة لشخص واحد - الحد الأدنى لحجممجموع مساحة المعيشة التي حددتها السلطة حكومة محليةاعتمادًا على مستوى توفير مساحة المعيشة وعوامل أخرى. بجانب، القوانين الفدراليةوقوانين الكيانات المكونة لفئات الاتحاد الروسي ... 23620 / أكتوبر. 29 ، 2010 ، منتصف الليل

مفهوم وميزات المباني السكنية. 15 LCD RF. المباني السكنية غرفة معزولةوهو عقار ومناسب له إقامة دائمةالمواطنين. وبالتالي ، فإن أماكن المعيشة ، وفقًا لقانون الإسكان RF ، لها ... 22467/16 أبريل 2010 ، منتصف الليل

عقارات برهونات عقارات برهونات عمليات مختلفةمع العقارات وقطع الأراضي غالبًا ما تكون مصحوبة برهونات. أعباء - تمامًا مثل ذلك في ممارسة التخطيط الحضريوتسمى قانونيالشروط والمحظورات وتقييد صاحب حقوق التأليف والنشر في ممارسة الملكية أو غيرها حقوق الملكيةتشغيل كائن محدد العقارات. ... 19211 / فبراير. 27 ، 2009 ، منتصف الليل

ما هي المستندات التي يجب أن يمتلكها بائع الأرض؟ ما هي المستندات التي يجب أن يمتلكها بائع قطعة الأرض أو المنزل الريفي: يجب على مالك المبنى السكني ، من أجل التصرف في ممتلكاته ، التأكد من أنه قد نفذ المستندات بشكل صحيح. ما هي هذه الوثائق؟ سند ملكية المنزل. هو - هي... 17316 / أغسطس. 19، 2012، 9:26 ص.

كيف "تكتب" المالك القديم عند شراء شقة؟ ومن المعروف أنه عند شراء شقة في سوق ثانوييواجه المشتري مشكلة - كيفية إخراج البائع من المكان المشغول. علاوة على ذلك ، فإن الإفراج ليس ضروريًا فقط ماديًا (إخراج أغراضه وتسليم المفاتيح) ، ولكن أيضًا قانوني من أجل الانسحاب من التسجيل في المكان ... 14848 / نوفمبر. 9 ، 2010 ، منتصف الليل

مواضيع ومقاصد قانون الإسكان. الموضوعات والأشياء قانون الإسكان... يخضع قانون الإسكان للأشخاص المشاركين في هذه العلاقات القانونية. موضوعات العلاقات القانونية للإسكان هم مواطنون و الكيانات القانونية، RF ، الكيانات المكونة للاتحاد RF ، البلديات(المادة 4 من LC RF). تنطبق أحكام RF LC على علاقات الإسكانمع... 12080/26 تموز (يوليو) 2010 منتصف الليل

حقوق مالك العقار الواقع على قطعة أرض في ملكية خاصة حقوق مالك العقار الكائنة على قطعة الأرض الواقعة في ملكية خاصة... يعلن البند 5 من المادة 1 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي مبدأ وحدة المصير قطع ارضوالأشياء المرتبطة بقوة ، والتي وفقًا لها تتبع جميع الكائنات المرتبطة بشدة بقطع الأراضي ... 11229 / أكتوبر. 23 ، 2008 ، منتصف الليل

وظائف وطرق ومبادئ إدارة الأراضي وظائف وطرق ومبادئ إدارة الأراضي في عملية الإدارة موارد الأراضييتم تنفيذ المهام المذكورة أعلاه من خلال أنشطة أو وظائف محددة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن موارد الأراضي تدار في اتجاهين: مباشر وغير مباشر. الأول يتعلق بإنشاء أشكال وشروط محددة ... 11111/15 آذار (مارس) 2012 ، منتصف الليل

تصنيف صندوق الأراضي للدولة تصنيف صندوق الأراضي للدولة المساحة الكليةمن صندوق الأراضي للاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2002 بلغت 1709.8 مليون هكتار (12.5 ٪ ... 11054 / نوفمبر. 7 ، 2011 ، منتصف الليل

المستندات التي تؤكد ملكية قطعة الأرض قبل اعتماد قانون الأرض الجديد للاتحاد الروسي ، كان ساريًا (منذ 1991) كود الأرضجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية. ولكن كان هناك أيضًا 40 قانونًا روسيًا آخر يتعلق بالعلاقات القانونية للأراضي ولديها نفس الشيء من حيث المبدأ قوة قانونية، وكذلك قانون الأراضي لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية. بجانب، قضايا الأرض... 10964 / نوفمبر. 29 ، 2010 ، منتصف الليل

برنامج الإسكان الميسر السكن بأسعار معقولة... بسبب الحادة المشكلةتوفير السكن لمواطنيها ، اعتمدت الحكومة الروسية في عام 2006 مشروع وطني"يمكن شؤاءه سكن مريح- لمواطني روسيا ". في إطار هذا المشروع ، تمت الموافقة على مختلف الرهون العقارية ، وكذلك البرامج الاجتماعيةشراء المساكن. كان... 10506 / نوفمبر. 5 ، 2008 ، منتصف الليل

ملامح البناء على قطع أراضي حديقة البناء على حديقة و أكواخ الصيفلديها مستقبل معين، والتي ترجع إلى موقعها في منطقة محدودة من جمعية الحديقة (داشا). تحدد SP 53.13330.2011 ميزات تخطيط وتطوير قطع أراضي الحدائق. تخطيط وتطوير أراضي جمعيات البستنة (الكوخ الصيفي) للمواطنين والمباني والهياكل (المحدثة ... 10459/8 يوليو 2013 ، 5:19 ص.

مفهوم وأنواع المساكن مفهوم وأنواع وظيفة الإسكان وفقا للفن. 19 شاشة LCD RF المساكنعبارة عن مجموعة من جميع المباني السكنية الواقعة على أراضي الاتحاد الروسي. يوجد تصنيف لمخزونات المساكن حسب أسباب مختلفة... حسب شكل الملكية: المساكن الخاصة: المساكن الفردية ... 10389/16 أبريل 2010 ، منتصف الليل

قطع الأراضي القابلة للتجزئة والفردية قطع الأراضي القابلة للتجزئة والفردية يمكن أن تكون قطعة الأرض قابلة للقسمة وغير قابلة للتجزئة. يتم الاعتراف بالقسمة قطعة أرض، والتي ، دون تغيير الاستخدام المسموح به ، يمكن تقسيمها إلى أجزاء ، يمكن لكل منها ، بعد التقسيم ، تشكيل قطعة أرض مستقلة ، ويتم التعرف على قطعة الأرض على أنها غير قابلة للتجزئة ، ... 9648/16 مايو 2012 ، 8:25 ص.

شهادة من مستوصف الأمراض العصبية والنفسية لمستوصف الأمراض العصبية والنفسية رقم 13 09/30/2003 للجنة الإسكان البلديمرجع دان إيفانوف إيفان إيفانوفيتش ، سلسلة جوازات السفر 45 183856 ، صادر عن 21 مركز شرطة في موسكو بتاريخ 20.10.2002 ، · المقيمين في العنوان: شارع. براتيسلافسكايا ، المبنى رقم 10 ، شقة. 10 هو أنه لا يتكون ... 9610/22 مايو 2010 ، منتصف الليل

اتفاقية بشأن تقديم خدمات لبيع المباني السكنية - عقد الشقق على تقديم خدمات لبيع المباني السكنية في ايكاترينبرج (التاريخ) CJSC "AN" بلدة جديدة"، يمثله SI Pryanikov ، ويعمل على أساس الميثاق ، المشار إليه فيما بعد باسم" المنفذ "، من ناحية ، و gr. إيفانوف الأول. من هو صاحب الشقة يسمى ... 9398/22 مايو 2010 ، منتصف الليل

اقتباس: "يجب أن تدرك ذلك هذا الجدول عالي الجودة ، يمكن للمرء أن يقول ، لعبة... في نزاع مدني ، لا تكمن المشكلة في حساب دالة الاحتمال ، بل في "وزن" (قياس وزن) الدليل ، من أجل تحديد الجهة التي يكون هذا الوزن أكبر من جانبها. هذا ما تحاول هيئة المحلفين (الأمريكية) تحقيقه على أساس تجاربهم الحياتية ".
على عكس الكمبيوتر الشخصي ( قيمة رياضية) ، الدليل على أن المخرج "يسرق" هو دليل شفهي.

أفاد يوجين:

مع m.tz. إن استبدال كلمة "رفض" بكلمة "تبرير" لتطبيق النهج هو تخريب طويل الأمد سيؤدي إلى نتائج سلبية ...

بخصوص "التخريب".
كان يعتقد مرة واحدة تطبيق إلزامي 3 طرق لتثمين الشقق. إنه متى دعم المعلوماتعانت وشفافية السوق منخفضة.

مع تطور نشاط السوق وزيادة شفافيته ، يصبح استخدام المشاريع المشتركة هو المسيطر. الآن ، فقط المثمن الهامشي سيستخدم طرقًا أخرى ، باستثناء المشروع المشترك ، عند تقييم الشقق و مركبة.
لماذا لا يتم تطبيق DP عند تقييم المركبات؟ بعد كل شيء ، رسميًا ، الأعمال التي تستخدم السيارة كبيرة جدًا. كل ما في الأمر أن معظم المشاركين في سوق المبيعات لا يستخدمون السيارة لتحقيق ربح. لكنهم هم الذين يشكلون الأسعار في سوق المبيعات. وإذا استخدم شخص ما السيارة من أجل الربح ، فسيعطي موانئ دبي قيمة الاستثمار، وليس السوق. أولئك. عند تقييم الكمبيوتر الشخصي - "السوق هو الرأس". الوضع هو نفسه مع الشقق.

الآن عن سوق العقارات.
تسمع باستمرار الحديث عن الاستثمارات العقارية.
المستثمر هو رجل أعمال تتجه أنشطته نحو توليد الدخل.

يعمل المضارب المستثمر الكلاسيكي على سوق الأوراق المالية... إنه لا يهتم بما يوجد فيه طويل الأمدسيكون مع الأصل الذي استثمر فيه. إنه مهتم فقط بالربح (المحفظة) ، حتى يتمكن من التخلص منه أو الاستحواذ عليه بسهولة أصول مختلفة... في الوقت نفسه ، تمكن من جني الأموال في كل من الأسواق النامية والمتراجعة.

المستثمر المبدع ، على سبيل المثال مطور ، يبني ويبيع ما قام ببنائه. لا توجد بدائل لتقييم ربحية الاستثمارات في مشروع استثماري في مرحلة اختيارها. يمكن أن يكون المشروع الاستثماري مربحًا ، أو قد يكون غير مربح. لكن المستثمر سيكتشف ذلك لاحقًا. هذا هو السبب في أنه تم تضمينه في المشروع فقط عندما المعدل الداخليالربحية عالية ، والتي توفر بطريقة ما الأمل في نقطة التعادل. بعد الدخول في مشروع استثماري ، يكون المطور غير قادر على إدارة ربحيته. يتلقى O الدخل الذي توفره له ظروف السوق المتغيرة فقط. أقصى ما يمكنه فعله هو إنهاء تنفيذ المشروع ("تجميد" البناء) في حالة غير مواتية.

المستثمر الذي يستثمر في العقارات لتوليد دخل إيجار ، في مرحلة الاختيار ، يحلل أيضًا الموقف من خلال مساواة RS الحالي للكائن بتدفق الدخل المستقبلي ، أي باستخدام معادلة DP ، من أجل تحليل فترة عائد رأس المال في سعر معقولالربحية. ولكن بعد أن أصبح مالكًا للعقار ، فإنه "يطفو بإرادة الأمواج (السوق)". كما تعلم ، في حالة الأزمات ، تزداد المخاطر المرتبطة بملكية العقارات. في مثل هذه الحالة ، يجب على المستثمر التقليدي التخلص من الأصل المشكوك فيه أو طلب المزيد تصنيف عاليالربحية. لكن المالك لا يتخلص من العقار أملا فيه أوقات أفضل... ومع ذلك ، على الرغم من المخاطر المتزايدة ، يقوم المالك بتخفيض السعر عن عمد تأجير(الربحية الخاصة بك) ، من أجل الحفاظ على المستأجرين وعدم الدفع "من" جيبك " نفقات التشغيل... أولئك. يتعارض مع "منطق المستثمر الكلاسيكي". يتم بيع العقارات فقط في حالات استثنائية (قسرية) بسعر مخفض ، حيث يوجد عدد قليل من الناس على استعداد للشراء.

ويترتب على ذلك أن أسواق التأجير والمبيعات لا تعتمد على بعضها البعض ، ولكنها تعكس فقط الخارج الوضع الاقتصاديفي البلاد. لذلك ، فإن معدل العائد الذي تم الحصول عليه عن طريق الاستخراج (لم يتم إعطاء أي شيء آخر ، حيث أن النظرية لا تعمل بسبب عدم وجود ترابط بين أسواق الإيجار والمبيعات) فقط خارجيًا يشبه معدل العائد (الرسملة) ، ولكنه في الحقيقة كذلك معامل إعادة حساب (تخفيض) بيانات سوق الإيجار إلى بيانات سوق المبيعات اعتبارًا من تاريخ التقييم. في هذه الحالة ، لا يكون ZP أسوأ تقريبًا من DP ، إذا كان المركب = (1 - I) x (1 + PP) محددًا بطريقة الاستخراج ، أي معامل تحويل تكاليف البناء إلى أسعار سوق المبيعات.

الآن حول عدم اليقين.
عدم اليقين هو عندما نتجادل: هل هناك حياة على كوكب المريخ ، وكم ستكون تكلفة برميل النفط في شهر ، وما إلى ذلك. ولكن قبل المثمن وضعوا سؤال محدد: كم أحتاج من المال لشراء عنصر معين في السوق عنده تاريخ معين... لأنه يستخدم للإجابة على هذا السؤال الطرق الرياضية، وليس الكهانة "على أرض القهوة" ، فإن الرياضيات لا تعمل مع عدم اليقين ، ولكن مع الأخطاء. إذا كان السوق مطورًا وشفافًا ، فإن هامش الخطأ في المشروع المشترك يكون صغيرًا ولا حاجة إلى المزيد من الأساليب ، وهو ما تم التوصل إليه منذ فترة طويلة "في الغرب المتوحش" (انظر MCO). ومع ذلك ، إذا لم يتم تطوير السوق بشكل كافٍ ، فإننا نقوم بذلك المزيد من الثقةنحن نطبق مناهج أخرى ، ولكن يجب تحديد مساهمتها في النتيجة ليس على أساس "الإيمان بالنهج" ، ولكن على أساس الخطأ في نتائج النهج. إذا لم يكن هناك سوق ، فلا يوجد مشروع مشترك ولا يوجد تخمين "على أساس القهوة" حول قيمة الكمبيوتر الشخصي (والتي في في هذه الحالةلا) ننفذ تطبيق DP و ZP ، متسائلين عن العائد و PP الذي يجب أن نرهنه.
بالنسبة لتقدير الفاصل الزمني للأخطاء ، عند تطبيق DP ، نقوم في المرحلة الأولى بإجراء تعديلات على معدل الإيجار (أي لدينا خطأ مشابه لـ SP) ، ولكننا نفاقمه لاحقًا باستخدام معلمات غير دقيقة في الحسابات.

وبالتالي ، تعد DP و RFP "نهجين غير دقيقين (سيئين)" ، ويجب تطبيقهما بحذر معين فقط في الحالات التي يتعذر فيها تنفيذ SP بطريقة الجودة.

الحل: متوسط قيمة المضاعف:

MVD = (4 + 3.5 + 3.7) / 3 = 3.73 سنة

ستكون تكلفة الكائن المقيَّم وفقًا لطريقة وزارة الداخلية كما يلي:

الخامس = 650 ألف روبل / سنة * 3.73 = 2424.5 ألف روبل.

طريقة الرسملة المباشرة للدخل (DCI) هي استخدام الصيغة:الخامس= CHOD /ص

حيث V هي قيمة الممتلكات ، den. الوحدات

NPR - صافي الدخل التشغيلي ، الوحدات النقدية / سنة

ص- المعدل العامالرسملة ، 1 / سنة.

رسملة الدخل -عملية إعادة حساب تدفق الدخل المستقبلي إلى قيمة نهائية مساوية لمجموعها القيمة الحالية.

مخطط تطبيق دليل المفاتيح العامة:

1. تحديد حجم NPR المستقر للسنة;

يتم تعريف NPR على أنه الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ونفقات التشغيل: NPR = DVD-OR ،

حيث CHOD هو صافي الدخل التشغيلي ، den. الوحدات

DVD - الدخل الإجمالي الفعلي ، den. الوحدات

أو - نفقات التشغيل ، دن. الوحدات

DVD هو الدخل الإجمالي المحتمل (الدخل الإجمالي) ، معدلاً للخسائر المحتملة والدخل الإضافي.

الدخل الإجمالي المحتمل (GVP) - الدخل الذي يمكن الحصول عليه من العقارات بنسبة استخدام 100٪ ، باستثناء جميع الخسائر والمصاريف. يعتمد البولي إثيلين المنخفض الكثافة على مساحة الكائن المقدر ومعدل الإيجار المحدد

الدخل الإجمالي الفعلي (DVD)هو الدخل الإجمالي المحتمل مطروحًا منه الخسائر الناتجة عن الاستخدام غير الكافي للمساحة ومن تحصيل الإيجار مع إضافة دخل آخر من استخدام السوق العادي للممتلكات:

DWD = LDPE - خسائر + دخل آخر

نفقات التشغيل، والغرض منها هو الحفاظ على الكائن في حالة صالحة للعمل ، لا يشمل الاستهلاك. مصممة لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات واستنساخ الفعلي الدخل الإجمالييمكن تقسيمها إلى ثوابت ومتغيرات. تكاليف التشغيل المتغيرة هي التكاليف المتكررة ، والتي يعتمد مقدارها على مستوى استخدام السعة للكائن المقدر ، وهذه هي التكاليف المرتبطة بعملية إدارة وبيع المنتجات وتقديم الخدمات (ضريبة الممتلكات وأقساط التأمين ، الأجروالخصومات من كشوف رواتب موظفي الإدارة).

2. تحديد قيمة نسبة الرسملة ص

مثال 2... قسط صافي الدخل(بالروبل) بناءً على إعداد بيان الدخل والمصروفات لمبنى إداري مؤجر.

حصيلة استخدام الصندوق (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) ، بما في ذلك. عائدات المبنى الرئيسي (500 روبل * 500 م) = 250000 روبل

عائدات أنواع إضافيةالخدمات (إيرادات إضافية):

لاستخدام ساحة انتظار 3000 ؛

من عند سوق بيع التجزء 2000;

من استخدام الاتصالات 5000 ؛

إجمالي الإيرادات (إجمالي الإيرادات المحتملة) 260.000 ؛

خسائر من نقص استخدام الأموال وعدم المدفوعات (5٪) 13000 ؛

الفعلي أو الفعلي) الإيرادات 247000 ؛

التكاليف: أ. سعر ثابت:

تأمين الممتلكات ضد الحريق (1.67٪ من قيمة الأموال) 25.000 ؛

رسوم الإهلاك (2٪ من قيمة الأموال) 3000 ؛

المجموع سعر ثابت 55000

تكاليف التشغيل

راتب المدير

طرق تحديد نسبة الرسملة.

هناك عدة طرق لتحديد نسبة الرسملة:

طريقة تراكمية

طريقة الاستثمارات ذات الصلة- الديون ورأس المال السهمي ؛

طريقة الاستثمار المتصل - الأراضي والمباني ؛

طريقة الرسملة المباشرة.

طريقة Ellwood - طريقة معدلة للاستثمارات المقيدة - الديون وحقوق الملكية ؛

طريقة "تحليل المبيعات المقارنة" ؛

طريقة معامل الدخل الإجمالي الفعلي ؛

طريقة الباقي

طريقة نسبة تغطية الديون ؛

تتكون نسبة الرسملة من جزأين:

1) معدل عائد الاستثمار (رأس المال) ، وهو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر مقابل استخدامه مالمع الأخذ في الاعتبار المخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمار معين ؛

2) معدل العائد على رأس المال ، أي سداد مبلغ الاستثمار الأولي. علاوة على ذلك ، يتم تطبيق عنصر نسبة الرسملة هذا فقط على الجزء المستهلك من الأصول.

تحديد نسبة الرسملة بالطريقة التراكمية.

يتم إنشاء معدل العائد على رأس المال باستخدام الطريقة بناء تراكمي:

معدل العائد الخالي من المخاطر +

علاوة المخاطر +

استثمارات في العقارات +

جوائز سيولة منخفضةعقارات +

جوائز إدارة الاستثمار +.

معدل عائد خالي من المخاطر- معدل الفائدة على الأصول عالية السيولة ، أي وهو معدل يعكس "فرص السوق الفعلية للشركات والأفراد لاستثمار الأموال دون أي مخاطرة بالعائد". كمعدل خالي من المخاطر ، غالبًا ما يتم أخذ العائد على OFZ و VEB.

في عملية التقييم ، من الضروري مراعاة أن الحساب الاسمي والحقيقي للمكونات المختلفة لعلاوة المخاطر:

قسط سيولة منخفض... عند حساب هذا المكون ، يؤخذ في الاعتبار استحالة تحقيق عائد فوري على الاستثمارات في الكائن العقاري ، ويمكن أن يؤخذ في الاعتبار على مستوى تضخم الدولار للوقت المعتاد من التعرض لأشياء مماثلة في السوق ؛

علاوة المخاطر العقارية... في هذه الحالة ، يؤخذ في الاعتبار احتمال الخسارة العرضية لقيمة المستهلك للكائن ، ويمكن قبول القسط في مبلغ أقساط التأمين في شركات التأمين من أعلى فئة موثوقية ؛

علاوة إدارة الاستثمار... كلما كانت الاستثمارات أكثر خطورة وتعقيدًا ، زادت كفاءة الإدارة التي تتطلبها. يُنصح بحساب علاوة إدارة الاستثمار مع الأخذ في الاعتبار نسبة الحمولة الناقصة والخسائر في تحصيل مدفوعات الإيجار.

مثال 3... المكتب يقدر ب 5 ملايين روبل. في وقت التقييم المكتبي ، عائد المثمن ، تكون المخاطرة الإضافية للاستثمار في مكتب مقارنة بالاستثمار في السندات الحكومية 5٪. تكاليف إدارة الاستثمار (البحث عن مجالات استثمار رأس المال) هي 2٪. لأن بيع إذا لزم الأمر سيستغرق وقت محدد، المثمن الخبير يقبل علاوة لعدم كفاية السيولة بمقدار 2٪. الوقت الذي يستغرقه الوعاء لإعادة رأس المال المستثمر ، وفقًا لحسابات المستثمر النموذجي ، هو 20 عامًا. حدد نسبة الرسملة باستخدام الطريقة التراكمية.

الحل: خالي من المخاطر سعر الفائدة – 0,085;

مخاطر إضافية -0.050 ؛

الدفع عن طريق أقسام الاستثمار - 0.020 ؛

الدفع لعدم كفاية السيولة -0.020 ؛

معدل عائد رأس المال - 1 / 20-0.05 ؛

إجمالي نسبة الرسملة: (0.085 + 0.050 + 0.020 + 0.020) + 0.05 = 0.225.

طريقة الاستثمار المرتبط.

إذا تم الاستحواذ على العقار باستخدام رأس مال حقوق الملكية والديون ، يجب أن تفي نسبة الرسملة بمتطلبات الربحية في كلا الجزأين من الاستثمار. يتم تحديد قيمة المعامل من خلال طريقة الاستثمارات المرتبطة.

مثال 4... يشارك موارد الائتمانفي الاستثمارات 60٪. ثابت الرهن العقاري 0.15. القرض استحقاق 20 سنة. معدل الرسملة لرأس المال هو 12٪. من الضروري تحديد معدل الرسملة الإجمالي بطريقة الاستثمارات المقيدة - الدين ورأس المال السهمي.

الحل: المجموع. = (Y cr * K cr) + (1-Y cr) * K sb k

حيث Y cr * K cr هي مكونات رأس المال المقترض ؛

U cr - حصة رأس المال المقترض في الاستثمارات ؛

K cr هو معدل رسملة رأس المال السهمي ؛

إلى المجموع. = (Y cr * K cr) + (1-Y cr) * K sb k = (0.6 * 0.15) + (1-0.6) * 0.12 = 0.138 أو 13.8٪

مثال 5

حصة الأرض من قيمة العقار 20٪. معدل الرسملة للأرض هو 10.2٪. معدل الرسملة للمبنى 21.5٪. تحديد نسبة الرسملة الإجمالية باستخدام طريقة الاستثمارات المرتبطة - الأراضي والمباني.

الحل: مجموع K. = بالأرض * K earth + S zd * K zd

حيث مع الأرض - تكلفة الأرض في ٪ من التكلفة الإجماليةمجمع عقاري

K land - معدل رسملة الأرض ؛

C zd - تكلفة المبنى كنسبة مئوية من التكلفة الإجمالية للمجمع العقاري ؛

K zd هو معدل الرسملة للمبنى ؛

مجموع K = 0.2 * 0.102 + 0.8 * 0.215 = 0.1924 أو 19.24

طريقة نسبة الدخل الإجمالي الفعلي.

تُستخدم عندما يتوفر الدخل الإجمالي الفعلي ومصروفات التشغيل فقط.

نسبة الدخل الإجمالي الفعلي – نسبة سعر البيع (C pr) إلى الدخل الإجمالي الفعلي (DVD): K dvd = Ts pr / DVD.

نسبة مصاريف التشغيل (K opr) - نسبة مصاريف التشغيل إلى الدخل الإجمالي الفعلي: K opr = OR \ DIA

يتم حساب معدل الرسملة باستخدام الصيغة: С = (1- K def.) / K dvd

فوائد طريقة رسملة الدخلتتكون من حقيقة أن هذه الطريقة تعكس وضع السوق بشكل مباشر ، حيث يتم تحليل عدد كبير من المعاملات العقارية عند تطبيقها من حيث نسبة الدخل والقيمة ، وأيضًا عند حساب الدخل المرسملة ، بيان الدخل الافتراضي تم وضع المبدأ الأساسي للبناء وهو افتراض حول مستوى السوق لاستغلال العقارات.

عيوب طريقة رسملة الدخلهل هذا:

يصعب تطبيقه في حالة عدم وجود معلومات حول معاملات السوق ؛

طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثرمعقدة ومفصلة وتسمح لك بتقييم شيء ما في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه ، ومحاكاة السمات المميزة لإيصالها. من حيث المحتوى الاقتصادي ، فإن تقييم العقارات باستخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة هو صافي الدخل المخصوم (NPV) من الدخل النقدي الذي يولده. تُستخدم طريقة DDP عندما:

من المفترض أن التدفقات النقدية المستقبلية ستختلف ماديًا عن التدفقات الحالية ؛

هناك أدلة لدعم التدفقات النقدية المستقبلية للعقارات ؛

تدفقات الدخل والمصروفات موسمية ؛

العقار الذي يتم تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف ؛

العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وتشغيله (أو بدأ تشغيله).

طريقة DDPيسمح لك بتقدير قيمة العقارات بناءً على القيمة الحالية للدخل ، والتي تتكون من المتوقع تدفقات نقديةوالقيمة المتبقية.

مثال 6.يحتاج المشتري إلى تقييم المنشرة التي يتوقع بيعها في غضون 5 سنوات. البيانات الأولية للحساب ، التي وضعها المثمن:

صافي دخل التشغيل 1 - سنة: CHOD 1 = 50 ألف روبل.

معدل نمو NPR: g = 0.071 / سنة (7٪ سنويًا)

معامل في الرياضيات او درجة القيمة السوقية: R 1 = 0.19 1 / سنة

من المخطط بيع المنشرة في السنة السادسة (الارتداد) مقابل 584 ألف روبل. وبالتالي ، فإن القيمة السوقية الحالية للمنشرة هي 377 ألف روبل.

الجدول 2

تحديد القيمة السوقية للمنشرة

سنة الملكية	الدخل المتوقع CHOD أنا = CHOD 1 * (1 + 0.07) أنا -1	معدل الخصم	الدخل المخصوم CHOD i d i





6 (عكسي)			V = CHOD i * d i = 377

في طريقة الرسملة المباشرة ، يتم تحديد القيمة من خلال عملية حسابية واحدة تستخدم معدلرسملة الدخل لمدة سنة واحدة. من الناحية العملية ، غالبًا ما يحدث أن التدفقات النقدية من ملكية العقارات غير متساوية وقد تكون معدلات الرسملة الخاصة بها مختلفة أيضًا. في هذه الحالة ، لتحديد القيمة الحالية ، من الضروري خصم كل تدفق نقدي ، وهي طريقة لتحويل الفوائد المستقبلية لامتلاك العقار إلى قيمته الحالية. تأتي هذه الفوائد في جزأين:

1. التدفقات النقدية الدورية من تشغيل العقارات وصافي التدفقات النقدية الإضافية باستثناء الاستهلاك وضريبة الدخل.

2. التدفق النقدي من بيع العقار في نهاية مدة التملك مطروحًا منه تكاليف تسجيل الصفقة.

صافي الدخل التشغيلي يساوي إجمالي الدخل الفعلي بعد خصم النفقات العامة والعملية لمالك العقار المتعلق بالعقار ؛ تسلسل تحديد CHOD:

تحديد إجمالي دخل الإيجار المحتمل في السنة الأولى بعد تاريخ التقييم على أساس إيجار السوق.

يتم تحديد الدخل الإجمالي الفعلي ، والذي يساوي المجموع LDPE مطروحًا منه الخسائر الناجمة عن البطالة وتحصيل الإيجار والدخل الآخر

يتم خصم جميع المصاريف السنوية المتوقعة ، والتي تشمل المصاريف الثابتة والتشغيلية والمخصصات ، من إجمالي الدخل المتوقع.

« معدل الخصم "- المعامل المستخدم لحساب القيمة العادلة مبلغ من المالالمستلمة أو المدفوعة في المستقبل ".

يجب أن تتطابق التدفقات النقدية مع معدل الخصم وأن يتم حسابهما بنفس الطريقة. في هذه الحالة ، يجب مراعاة النقاط التالية:

1. لا يمكن الحصول على القيم الدقيقة لمعدل الرسملة والدخل من العنصر إلا بعد بيعه. مهمة المقيم هي التنبؤ بهذه البيانات.

2. قد يستخدم التحليل بيانات مبيعات قابلة للمقارنة. يرجى ملاحظة أن هذه البيانات تعكس التوقعات السابقة لملكية العقارات ، وليس تلك المتوقعة في فترة التنبؤ.

3. عند إجراء التحليل ، يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار إمكانية استثمار رأس المال فيه أدوات بديلةالسوق المالية ، وبالتالي اتجاهات وديناميكيات تطورها في فترة التنبؤ.

4. يأخذ معدل رسملة الدخل في الحسبان المخاطر المتوقعة لاستثمار رأس المال في العقارات. قد يكون للتدفقات النقدية المختلفة منه مخاطر مختلفة ، وبالتالي معدلات رسملة مختلفة.

3.1. منهجية الدخلللتثمين العقاري .. 29

3.2 .. تثمين العقارات برسملة الدخل .. 30

حساب معدل الخصم. 36

حساب معدل الخصم باستخدام طريقة البناء التراكمي. 36

37- القيمة التقديرية لسعر الخصم

3.1 نهج مربح للتقييم العقاري

DWD = PVD - خصومات للتوقف عن السداد وعدم السداد.

3. احتساب تكاليف تشغيل العقار المقدر. بناءً على تحليل التكاليف الفعلية لمحتواه أو التكاليف النموذجية في سوق معين.

عند تحليل الإيرادات والمصروفات ، من المعتاد استخدام كل من البيانات بأثر رجعي (للسنوات السابقة) والتنبؤ (المتوقع في المستقبل). في هذه الحالة ، يمكنك استخدام البيانات قبل الضريبة وبعدها. الشرط الوحيد الذي يجب مراعاته عند رسملة الدخل هو التدفقات النقدية كائنات مختلفةيجب أن تحسب على نفس الأساس ، أي أن التدفقات المحسوبة على أساس البيانات التاريخية لا يمكن مقارنتها بالتدفقات المحسوبة على أساس البيانات المتوقعة ، وينطبق الشيء نفسه على المحاسبة الضريبية.

حساب التكاليف.

يتم استدعاء المصاريف الدورية لضمان الأداء الطبيعي للكائن واستنساخ الدخل نفقات التشغيل.

تنقسم نفقات التشغيل عادة إلى:

التكاليف أو النفقات الثابتة المشروطة ؛

التكاليف المشروطة أو التشغيلية ؛

تكاليف الاستبدال أو الاحتياطيات.

إلى دائم بشروطتشمل التكاليف التي لا يعتمد حجمها على درجة عبء العمل التشغيلي للمنشأة. كقاعدة عامة ، هذه هي ضرائب الممتلكات ، وتأمين الأصول الثابتة ، وما إلى ذلك.

المتغيرات الشرطية- هذه تكاليف يعتمد حجمها على درجة عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. التكاليف المتغيرة الافتراضية الرئيسية هي تكاليف الإدارة: المصاريف الجماعية(غاز ، كهرباء ، ماء ، تدفئة ، هاتف ، إلخ) ؛ تكاليف التنظيف وصيانة المنطقة ، إلخ.

تكاليف الاستبدالتشمل المصاريف التي تحدث مرة واحدة أو مرتين فقط على مدار عدة سنوات أو تختلف اختلافًا كبيرًا من سنة إلى أخرى. عادة ما تكون هذه هي تكلفة الاستبدال الدوري لمكونات التعزيز سريعة التلف. تشمل هذه التحسينات ، على وجه الخصوص ، معدات المطبخ (الثلاجات ، والمواقد ، وما إلى ذلك) ، والأثاث ، والسجاد ، والستائر ، بالإضافة إلى مكونات البناء قصيرة العمر (الأسقف ، والمصاعد) ، وتكاليف إعادة الديكور.

يتم احتساب تكلفة الاستبدال كخصم سنوي لصندوق الاستبدال (على غرار الاستهلاك المحاسبي). تفترض العملية الحسابية أنه يتم تخصيص الأموال (محجوزة) ، على الرغم من أن معظم مالكي العقارات لا يحتفظون بها بالفعل. وتجدر الإشارة إلى أنه إذا كان المالك يخطط لاستبدال التحسينات البالية خلال فترة الحيازة (أفق الحساب) ، فيجب أخذ هذه الخصومات في الاعتبار عند حساب قيمة العقار باستخدام الطريقة المعنية.

إذا لم يتم توفير استبدال الأجزاء المتآكلة خلال الفترة المقدرة للملكية ، فلن يتم أخذ تكاليف استبدالها في الاعتبار ، ولكن يجب مراعاة التآكل ، مع مراعاة إمكانية إعادة البيع (الارتداد). إذا كان مصطلح هذا النوع من الاستقطاعات معروفًا تمامًا ، فعند الحساب بالطريقة التدفقات المخصومةالنقدية من الممكن أن تأخذ في الاعتبار النفقات فقط في الفترة التي تم التخطيط لها.

مثال 1:التجديد ، المطلوب مرة كل 7 سنوات ، يكلف المالك 7000 دولار ؛ آخر مرةتم إجراء الإصلاح منذ عامين ، وأفق الحساب هو 5 سنوات. احسب تكلفة الاستبدال للإصلاحات التجميلية للسنة الأولى للملكية والتغيرات في سعر الارتداد.

حل: التجديد القادميجب أن يتم تنفيذها خلال 5 سنوات (7 - 2) ، وبالتالي ، ستقع على عاتق المالك الحالي ، ولن يتغير سعر الارتداد ، وستكون تكاليف الاستبدال 7000 دولار: 5 = 1400 دولار.

مثال 2: نفس الشروط أفق الحساب 3 سنوات.

حل:سيتعين على المالك التالي إجراء الإصلاح ، وبالتالي ، فإن تكاليف الاستبدال تساوي 0 ، وسينخفض سعر الارتداد بمقدار التآكل ، أي بمقدار 2 + 3/7 من تكلفة الإصلاح ،

وهو -5/7 × 7000 = 5000 دولار.

بما أن الإيجار هو المصدر الرئيسي للدخل الناتج عن العقارات من هذا النوعالعقارات عقود الإيجار: شروط العقود ، حجم الإيجار ، تواتر الدفعات ، إلخ.

عند تحديد التدفق النقدي بناءً على البيانات التاريخية ، عادةً ما يتم استخدام البيانات المحاسبية (الميزانية العمومية ، بيان الأرباح والخسائر ، إلخ) أو بيانات الأسعار السائدة في قطاع معين من السوق. الخامس الحالة الأخيرةيتم الحساب بنفس الطريقة كما في حالة بيانات التنبؤ. عند استخدام البيانات التاريخية ، غالبًا ما يكون من الممكن استخدام مؤشرات جاهزة لإجمالي الدخل وصافي الدخل التشغيلي وما إلى ذلك. الشيء الوحيد الذي يجب الانتباه إليه هو مقارنة البيانات واستخدامها لفترة واحدة في عملية حسابية واحدة.

4. تحديد المؤشر الإجمالي للتدفقات النقدية (CHOD) ، والذي يتم إعادة حسابه بعد ذلك في القيمة الحالية للكائن بعدة طرق. يعتمد اختيار طريقة التحويل على جودة معلومات السوق الأساسية.

CHOD هو إجمالي الدخل الفعلي مطروحًا منه جميع بنود المصروفات ، باستثناء الديون على القروض والضرائب واستقطاعات الاستهلاك.

دخل رأس المال- هذا هو التعويض الذي يجب دفعه للمستثمر عن قيمة المال ، مع مراعاة عامل الوقت والمخاطر والعوامل الأخرى المرتبطة باستثمار معين. دخل رأس المال يسمى أيضا العائد.

عائد رأس المال يعني سداد الاستثمار الأولي. يسمى العائد على رأس المال عودة رأس المال. من الناحية النظرية ، يجب أن تأخذ نسبة الرسملة للدخل الحالي في الاعتبار بشكل مباشر أو غير مباشر العوامل التالية:

1. التعويض عن الاستثمارات غير السائلة الخالية من المخاطر.

2. تعويض المخاطر.

3. تعويض السيولة المنخفضة.

5. تصحيح الزيادات أو النقصان المسقطين في قيم الممتلكات.

هناك عدة طرق لتحديد نسبة الرسملة (المعدل):

1. طريقة ضغط السوق.

2. طريقة البناء التراكمي (الجمع).

3. طريقة الاستثمارات المرتبطة (طريقة المجموعة الاستثمارية).

4. طريقة المجموعة الاستثمارية.

5. طريقة تحديد نسبة الرسملة مع مراعاة سداد التكاليف الرأسمالية.

6. طريقة Elwood (طريقة رسملة الدين ورأس المال).

3.3 طريقة التدفق النقدي المخصوم

طريقة التدفق النقدي للخصمتستخدم لتحديد القيمة الحالية للمنافع المستقبلية التي ستنجم عن استخدام ، وربما بيع المزيد من العقارات.

تعتمد طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) على مبدأ التوقع ومبدأ الاستبدال.

طريقة DCF قابلة للتطبيق على الأشياء العقارية:

1. توليد الدخل.

2. وجود تدفقات غير متكافئةالإيرادات والمصروفات؛

4. ما هي الأشياء العقارية التي تنطبق عليها طريقة خصم التدفقات النقدية؟

5. ما هي المخاطر وما هي أنواع المخاطر الموجودة؟

6. كيف يتم تحديد القيمة التقديرية لسعر الخصم؟

الجدول 1

الآراء أعمال خاصة	في المائة من التكلفة الإجمالية للأعمال الخاصة	تكلفة الأعمال في أسعار 1991 ، فرك	الرقم القياسي لارتفاع الأسعار بحلول عام 2000	الرقم القياسي لارتفاع السعر بحلول تاريخ التقييم	تكلفة العمل الخاص بتاريخ التقييم
تنفس
أنابيب المياه
توريد الماء الساخن
الصرف الصحي
إمدادات الغاز
الإضاءة الكهربائية

ستكون تكلفة استبدال الكائن اعتبارًا من 16 مايو 2012 (مع الأخذ في الاعتبار ربح المشروع بمقدار 15 ٪) كما يلي:

SPv = (1164483 + 53084) × 1.15 = 1949166 روبل.

حساب مقدار البلى البدني

تعتمد طريقة عمر الخدمة القياسية على افتراض أن تدهور المبنى ككل أو عناصره الهيكلية أو النظم الهندسية يعتمد على مجموعة رأس المال و المصطلح الفعليتشغيل مبنى أو عنصر أو نظام. يتم تنظيم هذا النهج من خلال الوثائق التنظيمية ذات الصلة ، والتي تحدد العمر التشغيلي القياسي للعناصر والأنظمة ، اعتمادًا على الغرض من المبنى ومجموعة رأس المال.

في الطريقة المستخدمة ، يتم تحديد مقدار التآكل المادي للعنصر أو النظام على النحو التالي:

FIi = Tfi x 100٪ / Tni ،

حيث: Tfi - عدد السنوات التي مرت منذ بدء تشغيل المرفق أو إصلاح عنصر أو نظام i منفصل ؛

Тнi هي المدة المحددة بشكل معياري لتشغيل العنصر i (النظام) الخاضع لقواعد وشروط الصيانة والإصلاح ، بالسنوات.

يتم حساب التدهور المادي للمبنى ككل مع مراعاة أوزان محددة(ثنائية) العناصر الفردية (الأنظمة) في تكلفة الاستبدال الإجمالية للمبنى:

Fizd = ∑ [(FIi x Bi) / 100٪].

يتم الحساب في شكل جدول (الجدول 1.1)

الجدول 1

اسم عناصر البناء	الوزن النوعي للعناصر الهيكلية sb 26	عمر خدمة قياسي	ارتداء عنصر البناء	متوسط الوزن. شارك في تدهور المبنى بأكمله
أسس
الجدران والفواصل
تداخل



الانتهاء من العمل
المرافق الصحية الداخلية
أعمال أخرى