سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
تم النشر على http://www.allbest.ru/
وزارة التربية والتعليم والعلوم في الاتحاد الروسي
KGBOU SPO Barnaul Construction College
التخصص 120714 "علاقات الأراضي والممتلكات"
عمل الدورة
حسب PM 4 تحديد قيمة العقار MDK 04.01.
الموضوع: "إعداد تقرير عن تقييم مبنى سكني يقع في العنوان: إقليم ألتاي ، منطقة كوسيخينسكي ، ص. Verkh-Zhilino ، شارع Molodezhnaya ، 49
تم تنفيذ العمل من قبل طالب من مجموعة ZIO-16
بياتكوف سيرجي جيناديفيتش
فحص بواسطة: المعلم
سافونوفا تاتيانا فيكتوروفنا
بارناول 2013
مقدمة
1. خطاب التقييم
2. المتطلبات الأساسية للتقييم
4. تحليل موضوع التقييم
5. الخصائص التقنية
6. عقد البيع
8. تحديد القيمة السوقية للتقييم
10- صياغة الاستنتاجات العامة والمقترحات
فهرس
مقدمة
يجري تشكيل وتطوير نشط للسوق في روسيا. يعكس سوق العقارات الروسي جميع مشاكل الاقتصاد ويتميز بالتطور غير المتكافئ لشرائحه الفردية وإطار تشريعي غير كامل وسيولة استثمارية منخفضة للمواطنين والكيانات القانونية.
يجب أن يُفهم سوق العقارات على أنه مجموعة معينة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار وتوزيع المساحات بين مختلف الخيارات المتنافسة لمستخدمي الأراضي.
تقليديا ، تنقسم العقارات في روسيا إلى 3 مجموعات: المساكن ، الأسهم غير السكنية ، الأرض. كل مجموعة تتطور بشكل مستقل ، ولها قاعدتها التشريعية الخاصة. يتطور سوق الإسكان بأسرع وتيرة في روسيا ، نظرًا لحقيقة أن العقارات ، من ناحية ، تعمل كأساس للوجود الشخصي للمواطنين ، ومن ناحية أخرى ، هناك احتياجات موضوعية للسكان و تحسين ظروف السكن. يعتبر سوق العقارات الإقليمي موضوعًا اجتماعيًا - اقتصاديًا للبحث ، ويتأثر أداءه بثلاثة مجمعات مترابطة: اقتصادية ، اجتماعية ، بيئية. هذا العمل الدراسي مكرس لتقييم وتحديد القيمة السوقية للممتلكات الواقعة في إقليم Altai ، منطقة Kosikhinsky ، مع. Verkh-Zhilino ، شارع. مولودزنايا ، منزل 49
سأحسب القيمة السوقية للكائن بثلاث طرق: مكلفة ، ومقارنة ، ومربحة. ستكون نتيجة هذا المقرر الدراسي هي الموافقة على النتائج والاستنتاج على القيمة السوقية لموضوع التقييم.
1. خطاب التقييم
عزيزي أندري إفجينيفيتش مينياتين.
وفقًا للاتفاقية رقم 5551 ، المبرمة بينك وبين وكالة Garant العقارية ، التي يمثلها SG Pyatkov ، المدير العام (المثمن المستقل) ، تم تقييم العقار ، والذي يتضمن تحديد قيمة عنصر التقييم.
يقع في: إقليم Altai ، منطقة Kosikhinsky ، من Verkh-Zhilino ، شارع. مولودزنايا ، منزل 49. اعتبارًا من 19/03/2013.
الغرض من التقييم هو تحديد قيمة عنصر التقييم. يرجى ملاحظة أن هذا الخطاب ليس تقرير تقييم ، ولكنه يمثل التقرير أدناه فقط. يقدم التقرير الوصف الكامل لموضوع التقييم والمعلومات والحسابات الضرورية ، ولا يمكن تفسير بعض أجزاء منه بشكل منفصل ، ولكن فقط فيما يتعلق بنصه الكامل ، مع مراعاة جميع الافتراضات والقيود المقبولة. تم إعداد هذا التقرير وفقًا للقانون الفيدرالي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 19.03.2013 ، وفقًا لمعايير الدولة "نظام تقييم الملكية الموحد" ، معايير الجمعية الروسية للمثمنين.
توصلت أنا ، المدير العام (المثمن المستقل) ، إلى استنتاج مفاده أن القيمة السوقية عند الاتفاق على النتائج في وقت التقييم هي 284983.25 روبل. إذا كان لديك أي أسئلة ، يرجى الاتصال بي مباشرة.
المدير العام: Pyatkov S.G. (المثمن المستقل)
2. المتطلبات الأساسية للتقييم
ملخص الحقائق والنتائج:
اسم العميل: Minyatin Andrey Evgenievich
اسم المثمن: بياتكوف سيرجي جيناديفيتش
عنوان موقع الكائن: إقليم Altai ، منطقة Kosikhinsky ، من Verkh-Zhilino ، شارع. مولودزنايا ، منزل 49
نوع الكائن: سكني
الحق المقدّر: الملكية
الاستخدام الأفضل والأكثر فاعلية للعيش في المنزل.
أساس التقييم: تحديد القيمة السوقية.
نموذج التقرير: مطبوع.
جدول العمل:
14.03.- فحص الكائن والحصول على المعلومات اللازمة
15.03.-إعداد تقرير واستخلاص التكلفة الإجمالية
16.03.- نقل تقرير العميل
19.03. - تاريخ التقييم
3. الافتراضات الأساسية والشروط المقيدة
موثوقية المعلومات:
المعلومات المقدمة إلى المثمن من قبل العميل موثوقة وتم تطويرها على أساس لائحة "أنشطة التقييم"
الشروط والأحكام وإخلاء المسؤولية:
للمثمن الحق:
تطبيق طرق تقييم الشيء بشكل مستقل وفقًا لمعايير التقييم ؛
أن يطلب من العميل ، عند تقييم موضوع التقييم ، ضمان الوصول الكامل إلى الوثائق اللازمة لتنفيذ هذا التقييم.
تلقي التفسيرات والمعلومات الإضافية اللازمة لتنفيذ هذا التقييم ؛
أن تطلب ، كتابيًا أو شفهيًا ، من أطراف ثالثة المعلومات اللازمة لتقييم الكائن الأرضي ، باستثناء المعلومات التي تعتبر سرًا تجاريًا ؛
إذا كان رفض تقديم المعلومات المحددة يؤثر بشكل كبير على موثوقية تقييم كائن التقييم ، يجب على المثمن الإشارة إلى ذلك في التقرير ؛
إشراك ، حسب الضرورة ، على أساس تعاقدي ، مثمنين آخرين ، أو متخصصين آخرين ، للمشاركة في تقييم موضوع التقييم ؛
رفض إجراء تقييم لموضوع التقييم في الحالات التي يكون فيها العميل قد انتهك شروط العقد ، أو لم يقدم المعلومات اللازمة حول كائن التقييم ، أو لم يقدم شروط العمل المقابلة للعقد ؛
المطالبة بسداد النفقات المتعلقة بتقييم موضوع التقييم والأحكام المالية لتقييم موضوع التقييم من قبل المحكمة أو محكمة التحكيم أو هيئة التحكيم ؛
مسؤوليات المثمن:
أن تكون عضوًا في أحد COO ؛
الامتثال لمتطلبات هذا القانون الاتحادي والقوانين الفيدرالية وغيرها من الإجراءات القانونية التنظيمية للاتحاد الروسي ، ومعايير التقييم الفيدرالية ، بالإضافة إلى معايير وقواعد أنشطة التقييم التي وافق عليها مدير العمليات ، والذي هو عضو فيها ، عند إجراء التقييم أنشطة؛
الامتثال لقواعد العمل والنشاط المهني التي وضعها مدير العمليات الذي هو عضو فيه ، وكذلك دفع الرسوم التي يحددها مدير العمليات ؛
إبلاغ العميل أو الكيان القانوني الذي أبرم معه عقد عمل بشأن استحالة مشاركته في التقييم بسبب حدوث ظروف تعيق تقييم الكائن ؛
التأكد من سلامة المستندات الواردة من العميل والأطراف الثالثة أثناء التقييم ؛
تزويد العميل بمعلومات عن العضوية في COO ؛
تزويد مدير العمليات بمعلومات حول الكيان القانوني الذي أبرم معه عقد عمل ، بما في ذلك. معلومات عن امتثال هذا الكيان القانوني للشروط المنصوص عليها في المادة 15.1. من هذا القانون الاتحادي ، وكذلك معلومات حول أي تغييرات في هذه المنظمة ؛
تقديم ، بناءً على طلب العميل لوثيقة التأمين ، وشهادة التعليم التي تؤكد اكتساب مهنة في مجال أنشطة التقييم ؛
عدم إفشاء المعلومات السرية ؛
في الحالات التي ينص عليها قانون الاتحاد الروسي ، تقديم نسخ من التقارير المخزنة أو المعلومات الواردة فيها إلى هيئات إنفاذ القانون والقضاء والهيئات المسؤولة الأخرى عند الطلب ؛
بناءً على طلب العميل ، قم بتقديم مستخرج من سجل عضوية COO ، وهو.
حقوق العميل:
1) المشاركة في عملية التحقق ؛
2) تلقي معلومات حول الأساليب المستخدمة من قبل المثمن ؛
3) مطالبة المثمن بتوضيح فجائية الأسئلة التي ظهرت ؛
4) إنهاء العقد إذا أخل المثمن بالتزاماته.
التزامات العميل:
تقديم المعلومات المتعلقة بموضوع التقييم بالكامل ؛
الامتثال لشروط السرية أثناء التقييم ؛
الدفع في الوقت المحدد للتقييم المستمر للكائن.
معلومات حول وصف العقار المستلمة من العميل:
ثلاث غرف شقة لا عيوب في هذه العملية ، المثمن يحافظ على السرية التامة.
مهمة التقييم
الغرض من التقييم هو تحديد قيمة الكائن المقدر بناءً على ثلاث طرق: التكلفة ، والربح ، والمقارنة.
الغرض من التقييم
الغرض من التقييم هو تحديد أنواع القيمة التالية:
أ) القيمة السوقية - القيمة المقدرة التي من المتوقع أن يتم نقل الملكية من جهة إلى أخرى اعتبارًا من تاريخ التقييم كنتيجة لمعاملة بين المشتري والبائع ، يتم احتسابها بناءً على حالة السوق في تاريخ محدد ، لذلك ، عندما تتغير ظروف السوق ، ستتغير القيمة السوقية ؛
ب) محسوبة بشكل معياري - هذه هي تكلفة الشيء ، محسوبة على أساس الأساليب والمعايير التي وضعتها السلطات المختصة ، بينما يتم تطبيق مقياس واحد من المعايير ؛
ج) المخزون - يحسب نمو هؤلاء. المخزون لتحديد ضريبة الأملاك ؛
د) الاستثمار - قيمة الممتلكات لمستثمر معين عند تبرير مشاريع استثمارية لأغراض استثمارية معينة.
هـ) القيمة المؤمن عليها ، التي تحددها أحكام عقد التأمين أو بوليصة التأمين للشيء المعرض لخطر التدمير أو التدمير ؛
و) يتم تحديد القيمة الخاضعة للضريبة ، المحسوبة على أساس التعاريف الواردة في الوثائق التنظيمية ، أثناء عمليات التفتيش الضريبي من قبل الخبراء والمثمنين ؛
ز) الانتفاع هو التكلفة ، باستثناء قطع الأراضي ، التي تعتبر التكلفة الإجمالية للمواد التي تحتوي عليها دون إصلاح إضافي.
ح) الاستنساخ - يتم تحديده من خلال التكاليف في الأسعار الحالية لبناء كائن متاح بنفس المنفعة التي تم تقييمها ، ولكن تم بناؤه بأسلوب معماري جديد باستخدام نفس الحلول المعمارية لهياكل ومواد البناء وبنفس جودة أعمال البناء والتركيب.
ط) الاستبدال - يتم تحديده من خلال التكاليف بالأسعار الجارية لبناء كائن له نفس المنفعة مع الغرض التقديري ، ولكنه مبني بأسلوب معماري جديد باستخدام مواد وهياكل ومعدات حديثة ؛
ي) قيمة مؤسسة تشغيل - قيمة مؤسسة قائمة ككل ، وليس أي من الأجزاء المكونة لها ، يتم تحديد تكلفة المكونات الفردية على أساس المساهمة في هذا العمل وتعتبر قيمة المستهلك للمشروع
ك) التصفية - مقدار الأموال المستلمة من البيع في سوق المؤسسة ؛
ل) مبدئي - يعكس التكاليف الفعلية لاقتناء (إنشاء) الأصول الثابتة ؛
م) قيمة الميزانية العمومية للأصول طويلة الأجل (الشيء ، الأصول الثابتة لمؤسسة ، شركة) المدرجة في الميزانية العمومية ، والمسجلة في الميزانية العمومية ؛
س) المتبقي - يتم تحديده عن طريق طرح الاستهلاك المحاسبي المحسوب لكامل الفترة من بداية تشغيل المرافق ذات الصلة من قيمتها الدفترية الكاملة ، مع الأخذ في الاعتبار تغييراتها نتيجة لإعادة تقييم الأصول الثابتة ؛ س) الاستعادة - يتم احتساب بناء الممتلكات المقيمة بالأسعار الحالية على أنها جديدة وترتبط بتاريخ التقييم.
4. تحليل ووصف موضوع التقييم
المدينة / المنطقة: Kosikhinsky District
القرية / التجمع: مع. Verkh-Zhilino
العنوان: ش. بيت الشباب 49.
البنية التحتية: روضة أطفال ، مستشفى (أقل من 1.5 كم) ، بعيد عن المركز.
تبادل النقل: متوسط.
كثافة البناء: 45-50٪.
سنة البناء: 1987
المباني الملحقة: ساونا ، جراج ، مستودع ، أرض.
مواد الجدار الخارجي: كتل جمرة.
أساس البيت: الخرسانة المسلحة.
التشطيب: تجديد تجميلي.
النوافذ: بلاستيك.
التدفئة: موقد (مواجهة لبنة).
إجمالي مساحة الأرض: 250 متر مربع.
مساحة المنزل: 69 متر مربع
عدد الغرف: 3
ارتفاع السقف: 2.2 م.
منطقة المعيشة: 60 متر مربع.
مساحة المطبخ: 8 متر مربع.
الإمداد بالتيار المنخفض: شبكة الهاتف ، التلفزيون ، الإنترنت.
شكل قطعة الأرض: مستطيل.
الظروف غير المواتية: لا.
جودة الطريق: غير موات.
المدخل: من الشارع.
5. الخصائص التقنية
شهادة تقنية
AKGUP "مركز ألتاي لتسجيل الأراضي والعقارات"
المنطقة ، الجمهورية ، الإقليم: إقليم التاي.
المنطقة والمستوطنة: منطقة Kosikhinsky.
مستخرج من شهادة التسجيل: شقة 3 غرف
الكائن ، العنوان: إقليم Altai ، Kosikhinsky District ، s. Verkh-Zhilino ، شارع. بيت الشباب 49.
ملاحظات خاصة:
رقم السجل: 22 أا 645237
الرقم المساحي: 22: 11: 645211: 33
رقم القيد في دفتر السجل: 22-22-01 / 283 / 2013-443
تم النسخ بواسطة Yan V.A.
قام الفني Yan V.A.
تم تحرير جواز السفر اعتباراً من 2013/04/02.
6. عقد البيع
عقد رقم 123233 شراء وبيع شقة
سيرجي بتروفيتش رازوف ، المشار إليه فيما يلي باسم "البائع" ، من ناحية ، وأندريه إيفجينيفيتش مينياتين ، المشار إليه فيما بعد باسم "المشتري" ، من ناحية أخرى ، قد أبرما هذه الاتفاقية على النحو التالي:
1. موضوع الاتفاقية
يتعهد البائع بنقل الملكية ، ويتعهد المشتري بقبول والدفع وفقًا لبنود هذه الاتفاقية ، العقارات التالية (المشار إليها فيما يلي باسم "المنزل"): منزل تبلغ مساحته الإجمالية 69 مترًا مربعًا . م ، تتكون من 3 غرف مع مساحة معيشة 60 متر مربع. م ، وتقع في: إقليم Altai ، منطقة Kosikhinsky ، مع. Verkh-Zhilino ، شارع. بيت الشباب 49.
تعود ملكية الشقة للبائع على أساس البيع والشراء من 6 أبريل 2009 ، رقم 1243345 ، الصادر في 11 أبريل 2009.
يضمن البائع ، قبل إبرام هذه الاتفاقية ، أن البيت المحدد في البند 1.1 لم يتم بيعه لأي شخص آخر ، وليس مرهونًا ، وليس محل نزاع ، أو قيد الاعتقال أو محظور وخالي من أي حقوق لأطراف ثالثة.
تنشأ ملكية المشتري للمنزل من لحظة تسجيل الدولة. يتحمل المشتري جميع نفقات تسجيل الدولة ، بما في ذلك تكلفة تسجيل حزمة المستندات المطلوبة.
الأطراف ذات الأهلية القانونية غير محدودة ، لأسباب صحية يمكنني ممارسة حقوقي والدفاع عنها بشكل مستقل والوفاء بواجباتي ، ولا يعانون من أمراض تمنعهم من تحقيق جوهر العقد الموقع وظروف إبرامه ، فهم ليس لديهم ظروف تجبرهم على إبرام هذه الصفقة في ظروف غير مواتية للغاية بالنسبة لهم ...
2. السعر وإجراءات التسوية
2.1. المنزل ، وفقًا لشهادة TBTI رقم 3490594 بتاريخ 30 يناير 2008 ، يقدر بنحو 457010.32 روبل.
يبيع البائع الشقة المحددة للمشتري بالسعر المتفق عليه بين الطرفين. السعر المشار إليه نهائي ولا يمكن تغييره.
2.2. يتم الدفع بالروبل عن طريق تحويل أموال بمبلغ 100٪ من التكلفة الإجمالية للمنزل إلى حساب البائع الشخصي في غضون 10 أيام مصرفية بعد توقيع اتفاقية بيع وشراء المنزل هذه ، وتسجيل الدولة للاتفاقية ونقل ملكية العقار. منزل.
3. نقل الملكية
3.1. يتم تحويل المنزل من قبل البائع إلى المشتري بموجب سند التحويل (المرفق) ، والذي يعد جزءًا لا يتجزأ من عقد البيع هذا ، في غضون 3 (ثلاثة) أيام بعد تسجيل العقد ونقل ملكية المنزل. في وقت توقيع سند التحويل ، يمنح البائع المشتري مفاتيح الشقة وكتابًا (إيصالًا) لدفع فواتير الخدمات العامة.
3.2 يتحمل المشتري مسؤولية سلامة الشقة ، فضلاً عن مخاطر فقدها أو تلفها العرضي ، من لحظة توقيع صك التحويل.
3.3 تعتبر التزامات البائع بموجب اتفاقية بيع وشراء الشقة هذه مستوفاة بعد تسجيل الدولة للاتفاقية ونقل ملكية المنزل وتوقيع الطرفين على صك النقل.
4. حقوق والتزامات الأطراف
4.1 يلتزم البائع بما يلي:
جعل جميع مدفوعات المرافق للدولة
تسجيل ملكية المشتري للمنزل.
حذر المشتري من جميع أوجه القصور في المنزل المحدد.
نقل ملكية المنزل إلى المشتري ، والتي هي موضوع هذه الاتفاقية والمحددة في البند 1.1 من هذه الاتفاقية ، بموجب سند النقل.
التوقيع على سند نقل بعد تسجيل الدولة للعقد ونقل الملكية ، وكذلك اتخاذ جميع الخطوات اللازمة لتسجيل الدولة للعقد ونقل الملكية.
التحويل إلى مستندات المشتري التي تؤكد تسجيل حالة العقد ونقل الملكية بعد التسجيل
4.2 يلتزم المشتري بما يلي:
4.2.1 دفع ثمن المنزل المحدد في البند 1.1 من هذه الاتفاقية بالكامل وفي غضون الإطار الزمني المحدد.
4.2.2 قبول المجلس على الشروط المنصوص عليها في هذه الاتفاقية.
مسؤولية
في حالة عدم الوفاء أو الوفاء غير السليم من قبل أحد الطرفين بالالتزامات بموجب عقد البيع والشراء هذا ، يجب على الطرف المذنب تعويض الطرف الآخر عن الخسائر الناجمة عن عدم الوفاء أو الوفاء غير السليم بالالتزامات ، وفقًا مع التشريع الحالي للاتحاد الروسي.
6.1 النزاعات التي قد تنشأ فيما يتعلق بهذه الاتفاقية ، للأطراف الحق في رفعها لحلها في المحكمة وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي إلى محكمة التحكيم في مدينة بارناول.
7. شروط أخرى
7.1. تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها لدى الدولة وهي سارية حتى يفي الطرفان بالتزاماتهما بالكامل.
7.2 تمت صياغة هذه الاتفاقية في 3 نسخ لها نفس القوة القانونية ، واحدة لكل طرف ونسخة واحدة للتخزين لدى سلطة التسجيل.
عناوين وتفاصيل الأطراف:
بائع:
رازوف سيرجي بتروفيتش
العنوان: شارع بارناول. غوشينا 51. جواز السفر: رقم 21 01 556784
صادر عن دائرة الهجرة الفيدرالية لمنطقة لينينسكي ، موسكو ، بتاريخ 20 مايو 1965 هاتف. 85-95-02 التوقيع Alekseev S.P.
عميل:
Minyatin Andrey Evgenievich العنوان: بارناول ، شارع. ماتروسوف 51 جواز السفر: رقم 92 02 454546
صادر عن إدارة دائرة الهجرة الفيدرالية في مقاطعة جيليزنودوروجني في بارناول بتاريخ ٥ مايو ١٩٨٧ هاتف. 95-04-85 التوقيع Filimonov A.E.
7. عقد تقديم خدمات التثمين العقاري
اتفاقية رقم 43251
وكالة العقارات "Garant" ممثلة بالمدير العام Pyatkov SG ، المشار إليه فيما يلي باسم "المثمن" ، من ناحية ، و gr. - و Minyatin Andrey Evgenievich ، المشار إليه فيما يلي باسم "العميل" ، من ناحية أخرى ، قد أبرما هذه الاتفاقية على النحو التالي:
1. موضوع الاتفاقية
يوجه العميل ، ويفترض المثمن الالتزام بتقديم خدمات التقييم لتحديد القيمة السوقية لكائن التقييم.
يتم تنفيذ تقديم الخدمات بموجب هذه الاتفاقية من قبل المثمن وفقًا لـ "معايير النشاط المهني في مجال تثمين العقارات".
الغرض من التقييم هو تحديد القيمة السوقية لملكية العقار.
يتم تقييم العقار لأغراض العميل الخاصة
2. سعر العقد وإجراءات الدفع
تكلفة خدمات المثمن بموجب هذه الاتفاقية هي 16000 روبل.
يُسمح بالدفع المسبق بنسبة مائة بالمائة للخدمات التي يقدمها المثمن بموجب هذه الاتفاقية.
تدخل هذه الاتفاقية حيز التنفيذ من تاريخ التوقيع عليها.
تنتهي هذه الاتفاقية من اللحظة التي يفي فيها الطرفان بالتزاماتهما بموجبها ، والتي تؤكدها شهادة القبول الثنائية الموقعة للعمل بموجب هذه الاتفاقية "المختومة من قبل الأطراف ، بعد أن يقدم المثمن التقرير"
بعد أن يدفع العميل التكلفة الكاملة لخدمات المثمن بموجب هذه الاتفاقية.
3.3 تنتهي هذه الاتفاقية في حالة التأخير في الدفع من قبل العميل لأكثر من 15 يومًا ، إذا لم يرسل المثمن إشعارًا إلى العميل بشأن الاستعداد لتقديم الخدمات.
4. استقلال المقيم
يشهد المثمن أنه ليس مؤسسًا أو مالكًا أو مساهمًا أو مؤمنًا أو مسؤولًا للعميل ، أو عميلًا أو فردًا له مصلحة في الملكية في موضوع التقييم ، وليس له علاقة وثيقة أو ملكية مع هؤلاء الأشخاص.
يضمن المثمن أنه فيما يتعلق بموضوع التقييم ليس لديه حقوق ملكية أو مسؤولية خارج هذه الاتفاقية.
يشهد المثمن أن مبلغ الدفع مقابل خدماته بموجب هذه الاتفاقية لا يعتمد على القيمة الإجمالية لقيمة الكائن المقدر.
يضمن العميل عدم التدخل في أنشطة المثمن بموجب هذه الاتفاقية إذا كان يمكن أن يؤثر سلبًا على موثوقية نتيجة تقييم كائن التقييم ، بما في ذلك الحد من نطاق المشكلات التي سيتم توضيحها أو تحديدها أثناء تقييم كائن التقييم.
يقر الطرفان أن أحد طرفي هذه الاتفاقية ليس مؤسسًا أو مالكًا أو مساهمًا أو دائنًا أو مسؤولًا للطرف الآخر في هذه الاتفاقية.
5. حقوق والتزامات الأطراف
5.1 يتعهد العميل:
قبول العمل ودفع ثمنه وفق فاتورة / فواتير المثمن.
تزويد المثمن بأداء دون عوائق لالتزاماته بموجب الاتفاقية (الفحص ، وما إلى ذلك).
تزويد المثمن بالمعلومات والوثائق المتاحة والضرورية للتقييم حول كائن التقييم.
5.1.4. تزويد المثمن بكل المساعدة الممكنة في إجراء التقييم. لمساعدة المثمن في الحصول على معلومات إضافية حول موضوع التقييم التي قد يحتاجها المثمن أثناء التقييم.
للعميل الحق في:
مراقبة أداء العمل بموجب هذه الاتفاقية دون التدخل في نطاق اختصاص المثمن.
تلقي من المثمن للحصول على رسوم منفصلة معلومات إضافية (وثائق) حول موضوع التقييم.
يلتزم المثمن بما يلي:
5.3.1. الامتثال للمتطلبات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، والقواعد ، واللوائح الخاصة بأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي ، ومعايير التقييم ، وما إلى ذلك عند تنفيذ العمل بموجب هذه الاتفاقية.
5 3 2. معلومات محددة.
5.3.2 يتم توفير المعلومات من قبل المثمن إلى العميل كتابةً في الملاحق رقم 2 ، رقم 3 لهذه الاتفاقية. جميع ملاحق الاتفاقية هي جزء لا يتجزأ منها.
5.3.3. إبلاغ العميل باستحالة مشاركته في العمل بموجب هذه الاتفاقية بسبب حدوث ظروف تمنع إجراء تقييم موضوعي لموضوع التقييم.
5.3.4 ضمان سلامة المستندات الواردة من العميل
5.3.5 تزويد العميل بتقرير عن القيمة السوقية لعنصر التقييم خلال الفترة المحددة في هذه الاتفاقية.
5.3.6. احتفظ بنسخة من التقرير.
5.3.7 إبلاغ العميل في الوقت المناسب بالصعوبات التي تواجه تنفيذ العمل (عدم توفر المعلومات ، وما إلى ذلك) ، والحاجة إلى خبرة إضافية والاتفاق مع العميل بشأن إجراءات تنفيذه.
5.3.8 من الاتفاقية لتعويض العميل عن جميع الخسائر التي تكبدها العميل فيما يتعلق بالكشف عن المعلومات المتعلقة بالاتفاقية
5.3.9 المثمن غير مسؤول عن الاستنتاجات التي تم التوصل إليها على أساس المستندات والمعلومات التي تحتوي على معلومات غير دقيقة ، باستثناء تلك الحالات التي يكون فيها المثمن ، وفقًا لمستواه المهني ، قادرًا على الكشف عن عدم دقة المعلومات.
5.4. للمثمن الحق:
تطبيق مناهج وطرق تقييم موضوع التقييم بشكل مستقل وفقًا لمعايير التقييم.
المطالبة بالدفع المناسب وفي الوقت المناسب للعمل المنجز بموجب هذه الاتفاقية.
مطالبة العميل ، عند تقييم موضوع التقييم ، بتوفير الوصول إلى الوثائق اللازمة لتنفيذ هذا التقييم.
تلقي التفسيرات والمعلومات الإضافية اللازمة لإجراء هذا التقييم.
أن يطلبوا شفهياً وخطياً من أطراف ثالثة المعلومات اللازمة لتقييم الأشياء الخاضعة للتقييم ، باستثناء المعلومات التي تعتبر من أسرار الدولة أو الأسرار التجارية.
لإشراك ، حسب الاقتضاء ، على أساس تعاقدي ، مثمنين وخبراء وغيرهم من المتخصصين والمنظمات والشركات (بما في ذلك الشؤون القانونية ومراجعة الحسابات وغيرها) في تقييم أهداف التقييم ، والبقاء مسؤولين عن أفعالهم وأعمالهم الخاصة.
اتخاذ الخطوات اللازمة للتحقق من دقة واكتمال المعلومات الواردة في أي مستندات متعلقة بالاتفاقية.
رفض إجراء تقييم لكائن التقييم في الحالات التي يكون فيها العميل قد انتهك شروط هذه الاتفاقية ، أو لم يقدم المعلومات اللازمة حول كائن التقييم ، أو لم يقدم شروط العمل المقابلة للاتفاقية.
يتعهد الطرفان بالامتثال لما يلي:
الأسرار التجارية لهذه الاتفاقية.
سرية المعلومات عن بعضها البعض.
يُعفى الطرفان من المسؤولية عن الإخفاق الجزئي أو الكامل في الوفاء بالالتزامات بموجب الاتفاقية إذا كان هذا الإخفاق نتيجة ظروف قاهرة نشأت بعد إبرام هذه الاتفاقية نتيجة لأحداث غير عادية لم يتمكن الطرفان من توقعها أو منعها تدابير معقولة.
6. مسؤولية الأطراف
المثمن غير مسؤول عن الاستنتاجات التي تم التوصل إليها على أساس المستندات والمعلومات التي تحتوي على معلومات غير دقيقة ، باستثناء تلك الحالات التي تمكن فيها المثمن ، وفقًا لمستواه المهني ، من الكشف عن عدم دقة المعلومات.
بالنسبة للدفعات المتأخرة مقابل المواعيد النهائية للدفع المنصوص عليها في هذه الاتفاقية ، يدفع العميل عن كل يوم تأخير غرامة قدرها 0.5 بالمائة من المبلغ الذي يتعين دفعه.
عناوين وتفاصيل الأطراف
بياتكوف إس جي
العنوان: شارع بارناول. الجيش السوفيتي 85.
جواز السفر: رقم 98 02 555799
صادر عن دائرة لينينسكي التابعة لدائرة الهجرة الفيدرالية
هاتف. 47-49-28
التوقيع Pyatkov S.G.
عميل:
مينياتين أندري إيفجينيفيتش
العنوان: شارع بارناول. ماتروسوف
جواز السفر: رقم 92 02 454546 صادر عن الدائرة
هاتف. 95-04-85 التوقيع A.N. Minyatin
8. مراجعة طرق التقييم
نهج التكلفة
عند حساب نهج التكلفة ، تبلغ القيمة السوقية 1 متر مربع. م من المباني ، من الضروري تحديد تكلفة استبدال الكائن المقدر:
تكلفة البناء 1 متر مربع. م من مساكن مماثلة - منطقة صالحة للاستعمال.
الاستهلاك - فقدان القيمة بسبب تدهور حالة الكائن
يمكن تقسيم التآكل إلى: - البدني والوظيفي والتآكل بسبب التأثيرات الخارجية من المألوف طرح القيمة السوقية باستخدام نهج التكلفة باستخدام الصيغة:
تكلفة استبدال الكائن في وقت التقييم ،
معدل الاستهلاك.
الجدول 1 القيمة السوقية 1 متر مربع. م مساحة المعيشة
الجدول 2 حساب التدهور المادي للمبنى
|
تعيين الهياكل |
حصة التكلفة الإجمالية |
التآكل الفعلي للعناصر |
نسبة التآكل من إجمالي التآكل ،٪ |
|
|
مؤسسة |
||||
|
أقسام |
||||
|
تداخل |
||||
|
سلالم |
||||
|
النوافذ والأبواب |
||||
|
الديكور الداخلي |
||||
|
أعمال أخرى |
||||
|
الأجهزة الصحية |
||||
|
اجهزة كهربائية |
||||
قيمة المنزل:
قيمة المنزل اليوم:
تكلفة الأرض:
التكلفة الإجمالية:
القيمة السوقية = = 353246 روبل روسي
الخلاصة: كانت القيمة السوقية للكائن باستخدام نهج التكلفة 353246 روبل.
النهج المقارن
يتمثل النهج المقارن في تحديد القيمة السوقية بناءً على تحليل المعاملات السابقة لشراء وبيع أشياء مماثلة.
يُظهر تحليل حالة السوق أنه ، كقاعدة عامة ، يتم توجيه البائعين والمشترين عند اتخاذ القرارات بشأن نتائج المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة.
الجدول 3 بيانات عن الأجسام التماثلية
|
كائن تناظري |
بنيت عام |
المساحة الإجمالية ، متر مربع |
علم البيئة |
سهولة النقل |
التكلفة ألف روبل |
||
|
توبوروفا ، 78 |
|||||||
|
كيروف ، 224 |
|||||||
|
أحمر ، 16 جم |
|||||||
|
لينين ، 49 |
|||||||
|
كومسومولسكي ، 78 |
|||||||
|
لينين ، 25 سنة |
الجدول 4 تعديل لكائنات مماثلة ،٪
|
صفات |
|||||||
|
بنيت عام |
|||||||
|
المساحة الكلية |
|||||||
|
علم البيئة |
|||||||
|
سهولة النقل |
|||||||
|
السعر |
|||||||
|
التعديل العام |
|||||||
|
السعر المعدل ألف روبل |
تكلفة الكائن الذي يتم تقييمه باستخدام نهج مقارن هي:
(371 + 321.9 + 373.7 + 272.5 + 337.12 + 294.64) = 328.5 ألف روبل
منهجية الدخل
يعتبر نهج الدخل أحد أكثر الطرق استخدامًا لتقييم العقارات في ممارسة التقييم العقاري اليوم.
جوهر الطريقة هو أن نهج الدخل يقيّم قيمة العقارات على أنها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. في الوقت نفسه ، يعكس هذا النهج مستوى المخاطرة للعقار المقدر ، بالإضافة إلى جودة وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه الكائن المقدر خلال فترة خدمته.
عند حساب نهج الدخل ، يتم استخدام الطرق التالية: طريقة رسملة الدخل وطريقة التدفقات النقدية المخصومة.
تحديد إيجار السوق للعقار السكني
الجدول 4 متوسط قيمة الإيجار لكل 1 متر مربع.
متوسط القيمة الإيجارية لـ 1 متر مربع. = 43.3 روبل.
بغض النظر عن جهود المالك ، في أي وقت ، قد يعاني دخل المالك من إفلاس المالك بسبب الحاجة الملحة لإصلاح المبنى.
مع الأخذ في الاعتبار حالة الكائن ، فإن الخسارة الناتجة عن قلة الاستخدام هي عملية معينة. تكاليف التشغيل هي التكاليف المتكررة المطلوبة للحفاظ على اللياقة الوظيفية للمنشأة لتوليد الدخل الإجمالي.
يمكن حساب معدل الرسملة باستخدام طريقة الرسملة المباشرة أو طريقة المقارنة المباشرة.
الجدول 5 حسابات التكلفة باستخدام نهج الدخل
(الدخل الإجمالي المحتمل)
LDPE = S * تكلفة 1 متر مربع. الإيجار * 12 = 68 * 43.3 * 12 = 35332.8 روبل.
المصروفات (الإسكان والخدمات المجتمعية) = 800 * 12 = 9600 روبل.
DVD = PVD = 35332.8 روبل.
CHOD = DVD -Exp. = 35332.8-9600 = 25732.8 روبل.
Kkap = CHOD / (التكلفة التناظرية)
Kcap1 = 25732.8 / 350000 = 7٪
Kcap2 = 25732.8 / 370000 = 6٪
Kcap3 = 25732.8 / 344000 = 7٪
ChTS = Chod / Kkap. = 25،732.8 / 7٪ = 367،611.4 روبل.
الخلاصة: صافي القيمة الحالية 367.611.4 روبل.
9. التوفيق بين النتائج والاستنتاج على القيمة السوقية
يتم تحديد مزايا كل من الأساليب المستخدمة في التقييم وفقًا لمعايير مختلفة.
الجدول 6 اتفاق النتائج
|
المؤشرات |
نهج التكلفة |
النهج المقارن |
منهجية الدخل |
|
|
موثوقية واكتمال المعلومات |
||||
|
الافتراضات |
||||
|
القدرة على النظر في النوايا |
||||
|
القدرة على مراعاة الوضع الحالي |
||||
|
القدرة على مراعاة الحجم |
||||
الجدول 7 تحديد القيمة السوقية النهائية للكائن
القيمة السوقية النهائية للكائن هي 346588 روبل.
10- صياغة الاستنتاجات والمقترحات
بالنسبة لهذا المصطلح البحثي ، اخترت منزلًا مكونًا من 3 غرف يقع
إقليم ألتاي ، منطقة Kosikhinsky ، s. Verkh-Zhilino ، شارع. بيت الشباب 49.
أثناء كتابة الورقة البحثية الخاصة بي ، قمت بما يلي:
كتب خطاب تثمين
كشف الشروط المسبقة للتقييم
وصف موضوع التقييم
وضع وصفًا تقنيًا لموضوع التقييم
وضع عقد بيع
تحديد القيمة السوقية باستخدام ثلاث طرق
لتكلفة باهظة ، بلغت 353246 روبل.
للمقارنة -328500 روبل.
على الدخل -367611.4 روبل.
نتيجة لذلك ، تلقيت القيمة السوقية لمنزل من 3 غرف في إقليم ألتاي ، مقاطعة كوسيخينسكي ، ق. Verkh-Zhilino ، شارع. بيت الشباب 49.
بناءً على ثلاثة مناهج ، كانت القيمة السوقية 346588 روبل.
بناء القيمة العقارية
قائمة الأدب المستخدم
1 - القانون الاتحادي "المتعلق بأنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"
2. بالابانوف آي. عمليات العقارات في روسيا. موسكو: التمويل والائتمان ، 1996
3 - Goremykin V.A. اقتصاديات العقارات. م: ت. ويلبي ، 2004
4. Kalachaeva C.JI. العمليات العقارية. م: بريور ، 1997
5. Korostelev S.P. أساسيات النظرية والتطبيق في تقييم العقارات M: RDL ، 1998
6. وجدت LI. Timiryasova A.V. تثمين عقار واحد. - كازان: Taglimat 2002
7. تثمين العقار / تحرير أ. جريازنوفا ، ماجستير Fedotova - M.: المالية والإحصاء ، 2002
8. تقييم العقارات / تحرير ف. Grigorieva M: Infra، 1996
9. Tapman JI.H. تقييم العقارات. م: الوحدة - دانا ، 2004
10. شبالين ف. المعاملات العقارية. م: فيلين ، 1997
تم النشر في Allbest.ru
...تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم. تقييم رأس مال الشركة باستخدام الدخل والتكلفة وطرق المقارنة ووضع توقعات للتدفقات النقدية وحساب معدل الخصم باستخدام نموذج الأصول الرأسمالية.
ورقة المصطلح ، تمت إضافة 06/19/2011
وصف الأسس النظرية والمنهجية لتطوير الأعمال. مراحل وطرق التقييم المباشر للقيمة والوضع المالي للمنشأة باستخدام طرق التكلفة والربح والمقارنة. السمات المنهجية لتقييم الأعمال.
تمت إضافة ورقة مصطلح 11/04/2014
تقييم القيمة السوقية للأعمال التجارية باستخدام مناهج التكلفة والمربحة والمقارنة. تحليل الوضع المالي للمنشأة. بيانات التقارير المالية ، تحليل حالة الملكية ، الاستقرار المالي ، النشاط التجاري واستخدام رأس المال.
عمل التصديق ، تمت إضافة 07/01/2014
العمل كهدف خاص للتقييم. أهداف تحديد القيمة السوقية للمنشأة وأنواعها وطرق تقييمها. تحليل موضوع التقييم وبيئته الكلية من خلال مثال شركة Progress LLC. تحليل الممتلكات ومصادر تكوينها. اختيار الأساليب لتقدير التكلفة.
أطروحة ، تمت إضافة 02/18/2012
قائمة الأشياء العقارية. الضرائب على المعاملات العقارية ، عند توثيق شراء وبيع الممتلكات ، عند استلام العقار كهدية. ضرائب المبيعات للبائع. مثال على حساب الخصم الضريبي للرهن العقاري.
الملخص ، تمت الإضافة بتاريخ 01/04/2011
الجوهر والمفاهيم الأساسية للاستثمار في العقارات ، المشاركين الرئيسيين في التمويل. سمات العقارات ذات الطابع الاستثماري. طرق احتساب القيمة السوقية لمثال عقار تجاري - مبنى إداري.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 2014/05/25
تحليل سوق العقارات التجارية في أوفا عام 2013 ؛ المعلومات الأساسية ووصف موضوع التقييم. طرق تحديد القيمة السوقية للعقار وحقوق الأرض. معايير التقييم التطبيقية والأسباب المنطقية لاستخدامها.
تمت إضافة ورقة مصطلح بتاريخ 24/11/2013
معلومات عامة تحدد موضوع التقييم. القيمة الإجمالية للقيمة السوقية لكائن التقييم. القيمة السوقية لحقوق الملكية. نطاق الدراسة ومراحلها. وثائق تحدد الخصائص الكمية والنوعية للكائن.
تقرير الممارسة ، تمت إضافة 07/19/2012
العمل كموضوع للتقييم. تحليل الوضع المالي لشركة Klinar LLC. تحديد القيمة السوقية للمشروع. تحليل الوضع الاجتماعي والاقتصادي لإقليم خاباروفسك. تقييم الأعمال باستخدام طريقة المعاملة والنهج المقارن والتكلفة.
ورقة مصطلح ، تمت إضافة 2014/03/14
الحاجة إلى تقييم مستقل عند إعادة تنظيم المؤسسة. منهجية حساب نسبة الرسملة والخصم. العوامل المؤثرة على قيمة العقار الجاري تقييمه. حساب القيمة السوقية لـ OOO Svoya kvartira باستخدام نهج التكلفة.
طلب
أوافق:
الممثل المعتمد للمنظمة
المنظمة (الاسم)
_____________________//
00 شهر 200 ن ج.
№ ___________
حول تقييم قيمة السوق
منازل سكنية
عنوان كائن التقييم : __
تاريخ التقييم : _____________________________
تاريخ التقرير : _____________________________
المرجع. رقم.
خطاب تغطية لتقرير التقييم
1. معلومات عامة
كائن التقييم | منزل |
العنوان | |
عميل التقرير | |
مالك الكائن | |
الحقوق المقررة | |
الغرض من التقييم | تحديد قيم السوق والتصفية |
مهمة التقييم | |
XX ، XXX RUB / دولار أمريكي الولايات المتحدة الأمريكية |
|
معايير التقييم المستخدمة | معايير التقييم المعتمدة بموجب المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي رقم 000 بتاريخ 01.01.2001. |
2. معلومات عن المثمن
منظمة | |
عنوان المنطقة | |
أساس التقييم | رقم العقد |
معلومات الترخيص | رقم ترخيص وزارة الملكية في الاتحاد الروسي مؤرخ (صالح من سنة إلى أخرى) |
3. الافتراضات والشروط المقيدة
1. المتخصصون الذين أجروا تقييم كائن التقييم (المشار إليه فيما يلي - "المثمن") وأعدوا هذا التقرير (المشار إليه فيما يلي - "التقرير") هم ممثلون مفوضون من منظمة التقييم المسبق ، ولديهم التعليم المهني اللازم والخبرة العملية الكافية في مجال التثمين العقاري.
2. في عملية إعداد التقرير ، انطلق المثمن من موثوقية جميع الوثائق والمعلومات الشفوية حول كائن التقييم المقدم إليه من قبل العميل ، لأن المثمن ، وفقًا لاتفاق التقييم ، لا يشمل فحص مستندات ملكية كائن التقييم للتأكد من صحتها وامتثالها للقوانين المعمول بها.
3. تعتبر الحقوق التي تم تقييمها خالية من أي مطالبات أو قيود بخلاف تلك المحددة في التقرير.
4. عند إجراء التقييم ، تم افتراض عدم وجود عوامل خارجية وداخلية خفية تؤثر على قيمة موضوع التقييم. المثمن غير مسؤول عن اكتشاف مثل هذه العوامل ، أو في حالة اكتشافها لاحقًا.
5. لا يمكن للعميل أو المثمن أو أي مستخدم آخر للتقرير استخدام التقرير (أو أي جزء منه) بأي طريقة أخرى غير المنصوص عليها في اتفاقية التقييم.
6. يحتوي التقرير على الرأي المهني للمُثمِّن فيما يتعلق بقيمة كائن التقييم وليس ضمانًا بأنه سيتغير بسعر مساو للقيمة الموضحة في التقرير.
7. رأي المثمن فيما يتعلق بقيمة القيمة صالح فقط من تاريخ التقييم. المثمن لا يقبل المسؤولية عن التغييرات اللاحقة في الظروف الاجتماعية والاقتصادية والقانونية والبيئية التي قد تؤثر على قيمة عنصر التقييم.
4. المصطلحات والتعاريف
القيمة السوقية لموضوع التقييم- السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده استبعاد موضوع التقييم في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول ، ولديهم جميع المعلومات اللازمة ، ولا تنعكس أي ظروف استثنائية في قيمة المعاملة السعر.
مخاطر السيولة- هذه هي المخاطر المرتبطة بعدم القدرة على بيع أداة استثمار مقابل النقد (في هذه الحالة ، عقار سكني) في لحظة مناسبة وبسعر مقبول. تعتبر سيولة أداة الاستثمار هذه حجة مهمة للمستثمر الذي يريد الحفاظ على مرونة محفظته. تميل أدوات الاستثمار المتداولة في الأسواق الراكدة ، حيث يكون العرض والطلب صغيرًا ، إلى أن تكون أقل سيولة من تلك المتداولة في الأسواق "المزدحمة". ومع ذلك ، لكي تكون أدوات الاستثمار سائلة ، يجب أن يتم تداولها بسهولة وبسعر مناسب. بشكل عام ، يمكن بيع أي أداة استثمار بكل بساطة عن طريق خفض سعرها بشكل كبير. (لورنس جيتمان ومايكل دي جونك "أساسيات الاستثمار").
مناهج التقييم:
Ø نهج التكلفة - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم ، بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الكائن المقدر ، مع مراعاة تآكله وتلفه ؛
Ø نهج مقارن - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم ، بناءً على مقارنة كائن التقييم بأشياء مماثلة فيما يتعلق بها توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم ؛
Ø نهج الدخل - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة الكائن المقدر ، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من الكائن المقدر.
قيمة التصفية لموضوع التثمين- قيمة كائن التقييم في حالة وجوب عزل الكائن المقدر في فترة أقصر من فترة التعرض المعتادة للأشياء المماثلة
فترة التعرض لموضوع التقييم- الفترة الزمنية التي تبدأ من تاريخ طرح موضوع التقييم في السوق المفتوح (عرض عام) حتى تاريخ التعامل معه.
تاريخ التقييم- تاريخ التقويم ، والذي يتم من خلاله تحديد قيمة الشيء المقدر.
طريقة التقييم- طريقة لحساب قيمة موضوع التقييم في إطار أحد مناهج التقييم.
السعر- مبلغ المال المعروض أو المدفوع لموضوع الربط أو ما يعادله.
التناظرية من موضوع التقييم- غرض آخر مشابه من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص الأساسية لموضوع التقييم ، والذي يُعرف سعره من خلال معاملة تمت في ظل ظروف مماثلة.
القيمة الإجمالية لقيمة موضوع التقييم- قيمة قيمة موضوع التقييم ، التي تم الحصول عليها نتيجة لتعميم نتائج حسابات قيمة موضوع التقييم من قبل المثمن باستخدام مناهج مختلفة للتقييم وطرق التقييم.
5. تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم
تضمنت عملية تحديد قيمة موضوع التقييم الأعمال التالية:
1. مغادرة المثمن إلى الموقع والتصوير ومعاينة كائن التقييم ومحيطه.
2. إجراء المقابلات والمفاوضات مع المختصين والخبراء في مجال العقارات.
3. جمع وتحليل المعلومات المطلوبة لتقييم وإعداد التقرير.
4. حساب قيمة كائن التقييم وفقًا لمعايير التقييم باستخدام الأساليب وطرق التقييم الأكثر ملاءمة في هذه الحالة بالذات ؛
5. تحديد القيمة النهائية لقيمة موضوع التقييم.
6. تجميع وكتابة تقرير التقييم.
خصائص موقع موضوع التقييمفهرس | وصف المؤشر |
اتجاه | |
الطريق السريع | |
المنطقة ، الحي الإداري | |
اسم المستوطنة | |
المسافة من الطريق السريع الفيدرالي ، كم (على سبيل المثال ، من MKAD لموسكو ومنطقة موسكو) | |
المسافة من الجسم على طول الطريق السريع ، كم | |
المسافة من الجسم إلى محطة الحافلات (على سبيل المثال ، طريق إلى موسكو ومحطة سكة حديد) | |
المسافة (كم) من الأشياء التي تؤثر على البيئة (مصنع ، مصنع ، أخرى) | |
عام من البناء | |
جودة الطريق من الطريق السريع إلى موضوع التقييم | |
الأشياء الطبيعية الخاصة الواقعة على مسافة لا تزيد عن 5 كم من الجسم (بحيرة ، خزان ، غابة ، نهر): | |
البنية التحتية والمرافق الترفيهية ، بعيدًا عن المنشأة بمسافة لا تزيد عن 5 كيلومترات (محلات تجارية ، مجمع رياضي ، عيادة ، مطاعم ، مقاهي ، ملعب تنس ، إلخ): | |
أشياء أخرى | على سبيل المثال: مراكز الترفيه والمنازل الداخلية والمستوطنات الأخرى |
حماية المستوطنة | على سبيل المثال: سياج حول القرية ، مادة ، بوابات دخول ، مادة ، حاجز ، أمن مادي |
البنية التحتية داخل المستوطنة (محلات تجارية ، روضة أطفال ، مبنى إداري ، مطعم ، بار ، غرفة ترفيهية ، ساونا ، مجمع رياضي) | |
إتمام التسوية (طابور البناء) كنسبة مئوية | |
عدد سكان القرية بالنسبة المئوية | |
نسبة سكان أقرب البيوت بالنسبة المئوية | |
إضاءة أراضي المستوطنة ليلا | |
الوضع الاجتماعي والمهني للجيران | |
وجود اسلوب وتصميم موحد للمستوطنة | |
فهرس | حضور المؤشر ووصفه |
1. قطعة أرض |
|
حجم قطعة الأرض (عدد الأفدنة) | |
وصف الموقع (وجود الاشجار (غابة / ديكور / فاكهة)، مرج، تصميم المناظر الطبيعية، اضاءة | |
المباني في الموقع: | |
2. المنزل |
|
بنيت عام | |
عدد الطوابق | |
تخصيص الغرف | |
المساحة الإجمالية ، مربع. م. | |
منطقة المعيشة ، متر مربع. م. | |
منطقة المطبخ ، متر مربع. م. | |
دوره المياه | |
ارتفاع السقف في الطوابق المختلفة | |
عدد الغرف | |
وجود العلية | |
وجود الشرفات ، والمقطع ، ومساحتها ، مربع. م. | |
جراج مدمج | |
وجود الأجهزة المدمجة ، والأثاث ، وما إلى ذلك ، المشتراة مع المنزل والمضمنة في تكلفتها | |
وجود القبو والغرض منه | |
وجود المسبح (داخلي / خارجي) ، | |
ساونا | |
وجود مدفأة | |
مادة الأساس | |
مواد الجدار | |
مواد الواجهة | |
مواد السقف | |
مواد باب المدخل | |
تشطيبات داخلية (تشطيب فاخر / بدون تشطيب / تشطيب) | |
توريد الماء الساخن | |
كهرباء | |
الصرف الصحي | |
تدفئة (مركزية / ديزل / AOGV / أخرى) | |
حالة الاتصال | |
هاتف (محلي / مدينة) | |
لوحة | |
مطور | |
معلومات أساسية إضافية |
8. لمحة موجزة عن سوق العقارات السكنية ... ...
يستخدم القسم مواد مأخوذة من مصادر مفتوحة: الموقع ……. والموقع ... ...
9. الأساس المنطقي لعدم استخدام نهج _____ ____ للتقييم
في عملية تحديد قيمة موضوع التقييم ، توصل المثمن إلى استنتاج مفاده أن استخدام ____ من بين الأساليب الثلاثة الحالية غير صحيح. لذلك ، اتخذ المثمن قرارًا بالتخلي عن استخدام ……… .. فيما يلي شرح موجز لهذا القرار… ..
10. تحديد قيمة موضوع التقييم باستخدام نهج التكلفة
(أو تبرير رفض استخدامه)
11. تحديد قيمة موضوع التقييم باستخدام المنهج المقارن
12. اختتام التكلفة النهائية لموضوع التقييم
اعتمادًا على الموقف المحدد ، قد تختلف نتائج كل من الأساليب الثلاثة بدرجة أكبر أو أقل عن بعضها البعض. يعتمد اختيار القيمة النهائية للتكلفة على الغرض من التقييم والمعلومات المتاحة ودرجة موثوقيتها. لتحديد القيمة الإجمالية للقيمة ، يتم استخدام طريقة المتوسط المرجح ، وكذلك الرأي الشخصي للمثمن.
13. تحديد القيمة المتبقية
14. مصادر المعلومات
كانت المصادر الرئيسية للمعلومات التي استخدمها التقرير هي البيانات من وسائل الإعلام الإلكترونية والمطبوعة المفتوحة ، حيث يتم نشر معلومات حول العروض العامة والمواد التحليلية وتقييمات الخبراء والمقابلات مع المتخصصين من الوكالات العقارية الرائدة في الوصول المجاني. فيما بينها …………………...
يمكن لمستخدم التقرير ، إذا رغب في ذلك ، أن يتعرف بشكل مستقل على هذه المعلومات على العناوين والروابط المشار إليها أعلاه. يؤكد المثمن أنه في وقت التقييم ، كانت هذه المعلومات موجودة في المصادر المشار إليها. ومع ذلك ، فهو غير مسؤول عن إجراء تغييرات أخرى في محتوى هذه المصادر.
15. توقيع المثمن
وفقًا لمتطلبات قانون "نشاط التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 01.01.2001 ، يتم توقيع التقرير من قبل المثمن بيده والمصدق عليه بختمه. نظرًا لأن المثمن هو موظف في منظمة التقييم المسبق ، فإن توقيعه معتمد بختم هذه المنظمة.
________________________________ |
16. قائمة الطلبات
ملحق جدول لحساب تكلفة وحدة من المساحة الإجمالية لشيء التقييم
ملحق المستندات الخاصة بموضوع التقييم
صور التطبيق لموضوع التقييم
