الميزة الأولى للاستثمار في عقارات التجزئة هي أنه في هذه الحالة تحصل على عقد إيجار لمدة 15 عامًا ومستأجرًا رئيسيًا موثوقًا به ، على سبيل المثال ، شركة عملاقة مثل REWE Group أو Edeka Gruppe أو METRO Group. إن احتمال إفلاس مثل هذه الشركة ضئيل.
إذا كنت تستثمر في مبنى سكني مربح ، فسيكون المستأجرون لديك أشخاصًا عاديين ، كقاعدة عامة ، بعقود مفتوحة. كل مستأجر لديه مخاوفه الخاصة. قد ينتقل أحدهم من منزلك بسبب ظروف عائلية ، والآخر بسبب تغيير الوظيفة ... باختصار ، معدل دوران المستأجرين في المباني السكنية أعلى.
بالنسبة للمستثمرين ، وليس فقط المستثمرون الروس ، فإن الاستثمار في مرافق البيع بالتجزئة هو عمل مفهوم وشفاف. إنهم يفضلون الموثوقية. يضمن العقد الذي مدته 15 عامًا أنه حتى إذا أراد المستأجر تغيير الموقع بعد 5 سنوات ، فلا يزال يتعين عليه دفع الإيجار. ولكن فقط إذا تم صياغة العقد بشكل صحيح ... وبطبيعة الحال ، يدخل المستأجرون الشروط التي يمكن بموجبها إنهاء العقد. أما إذا أوفى المالك بجميع التزاماته فلا يمكن الخروج من الصفقة. هذه إضافة كبيرة للمستثمرين ".
مرافق التسوق أسهل في الإدارة من تلك السكنية. ولكن فقط إذا اشتريت متجرًا جديدًا بعقد جديد. إذا كان الكائن عمره عشر سنوات بالفعل ، يبدأ العمل الجاد لشركة الإدارة. يتم تحسين متطلبات جودة المباني التجارية في ألمانيا باستمرار ، ولم تعد الأشياء القديمة تلبيها - من الضروري إجراء الإصلاحات والتحديث.
إذا لم يحتفظ المالك بالعنصر في حالة جيدة ، فلن يجدد المستأجر عقد الإيجار بعد 15 عامًا ، وسيكون من الصعب العثور على واحدة جديدة بشروط مواتية.
"يجدر التفكير فيما إذا كان العقار الخاص بك سيكون مطلوبًا خلال 15 عامًا حتى في مرحلة اختيار العقار. للقيام بذلك ، تحتاج إلى تحليل العديد من المعلمات المختلفة: موقع المتجر ، والقوة الشرائية للسكان في المنطقة ، وعدد الأشخاص الذين يعيشون في حي المنفذ ، والبيانات الاقتصادية المختلفة ، على سبيل المثال ، معدل البطالة ، الوضع الديموغرافي ، نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي ...
معلمة أخرى مهمة هي ملاءمة المساحة لاحتياجات المستأجر. تحصل تجارة التجزئة في ألمانيا على هامش ضئيل للغاية ، حوالي 1-2٪ من حجم الأعمال. لكسب هذا الربح ، يجب أن يكون لديهم تشكيلة معينة من البضائع ، ويجب ألا يكون المتجر أكثر ولا أقل من اللازم. لذلك ، إذا أراد المستثمر أن تكون ممتلكاته مطلوبة ، فيجب أن تتوافق مع معيار مشغل التجزئة ".
الفرق المهم بين مبنى سكني ومنشأة البيع بالتجزئة هو عمر المبنى. للسكن 80 سنة والعقارات التجارية 40 سنة. هذا يعني أنه إذا مرت 40 عامًا ، فسيكون المبنى عرضة للهدم أو يتطلب إصلاحات كبيرة. في الممارسة العملية ، يتم إجراء عمليات الإصلاح كل 30 عامًا.
"هذا ناقص عقارات البيع بالتجزئة ، والتي يتحدث عنها القليل من الناس. عند شراء شيء ما ، يجب على المرء أن يعتمد على حقيقة أنه سيتطلب استثمارات إضافية خلال 30 عامًا. تؤدي فترة الخدمة القصيرة إلى مخاطر إضافية ، والتي بدورها تزيد الربحية. هذا هو السبب في أن ربحية عقارات التجزئة أعلى في المتوسط من ربحية العقارات السكنية.
اسمحوا لي أن أشرح بمثال. تشتري متجرًا بعائد استثمار 6.5٪. كل شيء صحيح لمدة 10 سنوات. ولكن إذا قمت بحساب الاستثمار لمدة 30 عامًا ، أي إضافة الإصلاحات اللازمة للأموال المستثمرة ، ستنخفض الربحية إلى 5٪. نادرا ما يفكر المستثمرون من روسيا في ذلك ".
رد الفعل الأول عندما تتعرف على الحاجة إلى الإصلاح: لماذا تنتظر 30 عامًا ، يمكنك تحقيق ربح من الشيء لمدة 15 عامًا ، ثم بيعه - دع الآخرين يصلحون ذلك.
"لا تتشكل تكلفة العقارات السكنية بالتجزئة بنفس الطريقة التي تتكون بها تكلفة العقارات السكنية. لا يعتمد فقط على سعر الأرض ، والبناء ، والمؤشرات الاقتصادية في المنطقة ، ولكن أيضًا على مدى توفر إذن لممارسة الأعمال التجارية ، وإلى حد كبير ، على مدة عقد الإيجار.
مع اقتراب نهاية العقد ، ستنخفض قيمة العقارات. من أجل بيع الشيء بشكل مربح والحصول على ربح جيد ، من الضروري إجراء إصلاحات ، أي استثمر بعض المبلغ هناك ، وأبرم عقدًا جديدًا لمدة تتراوح بين 10 و 15 عامًا ".
متوسط ربحية منافذ البيع بالتجزئة في ألمانيا هو 5-6٪ سنويًا ، في الأغراض ذات الموقع AA (المناطق المركزية في أكبر سبع مدن) - 3-5٪. في المباني السكنية ، يكون متوسط الربحية أقل بنسبة 1٪.
ملحوظة:نحن لا نتحدث الآن عن صافي الربح ، ولكن ما يسمى الربحية الأولية. ببساطة ، يتم تقسيم مدفوعات الإيجار على تكلفة العقار ومضروبة في 100.
"الأرقام المعطاة هي متوسط الوضع. إذا أخذنا على سبيل المثال أكثر الأشياء شيوعًا بين المستثمرين الأجانب - متجر بقالة في بلدة ألمانية صغيرة - فإن ربحيته ستختلف بشكل كبير اعتمادًا على مدة العقد. يمكن العثور على كائن بعقد مدته 15 عامًا بعائد يصل إلى 6-7٪ ، وعقد لمدة عامين - حتى 9-12٪.
لماذا المزيد؟ لأنه لا يوجد ما يضمن أن المستأجر سيبقى معك لمدة 15 سنة قادمة. وعليه ينخفض سعر العقار. وينعكس هذا في الربحية ".
ربما سمع الكثيرون أن أسعار العقارات في ألمانيا كانت ترتفع بنسبة 2 في المائة سنويًا لسنوات عديدة ، وأسرع في المناطق النامية. هذا صحيح ، ولكن فقط بالنسبة للسكن. إذا اشتريت مبنى سكني ، فمن المرجح أن تتوقع رسملة بنسبة 3٪ سنويًا. ما لم تكن ، بالطبع ، قد اخترت شيئًا في منطقة كئيبة ، حيث يغادر السكان. يوجد البعض في ألمانيا أيضًا.
العقارات التجارية لها دورة أسعار خاصة بها. بمجرد إبرام اتفاقية إيجار مربحة ، يصبح الكائن أغلى ثمناً ، وكلما اقتربت الاتفاقية من نهايتها ، أصبح المتجر أرخص. الاستثناء هو أشياء البيع بالتجزئة في الشوارع.
"هناك عتبة خروج مثالية. عليك أن تشعر به ، تعرف ذلك ، تطفو في السوق. نحن نفعل ذلك مع مستثمرينا. إنهم يشترون شيئًا بموجب اتفاقية إيجار مدتها 15 عامًا ، عندما أرى أنه اعتبارًا من العام المقبل سيبدأ السعر في الانخفاض ، أبلغ المستثمر ، ونبيع. يعيد الأموال المستثمرة ويتلقى الإيجار على مدى سنوات الاستثمار.
لا يمكن بيع شيء بربح إلا إذا كان له موقع مثالي - TOP-A. أي أنها تقع ليس فقط في مدينة من الفئة أ - أكبر سبع مدن ألمانية - ولكن أيضًا في أفضل منطقة في هذه المدينة ، في شارع مزدحم. سوف يرتفع سعر هذه العقارات ، والرسملة موجودة. تنخفض قيمة جميع عقارات البيع بالتجزئة الأخرى في ألمانيا مع انتهاء عقد الإيجار ".
وعلى الرغم من الأسعار المعقدة ، أعتقد أن الاستثمار في العقارات بالتجزئة هو استثمار آمن. وهذا هو السبب.
ربما لم تنتبه. لكنني قلت إن المستثمر لا يشتري شيئًا فحسب ، بل أيضًا تصريحًا لممارسة أنشطة معينة. أصبحت هذه التصاريح أقل فأقل ، وسرعان ما ستتوقف البلديات عن إصدارها تمامًا.
نعتقد أنه كلما زاد عدد المتاجر كلما كان ذلك أفضل. هذا ليس صحيحا. تقع على عاتق البلدية في ألمانيا مسؤولية التحكم في البيئة التنافسية. هناك ما يسمى بنسبة القوة الشرائية. أي أن السكان في هذه المنطقة ينفقون مبلغًا معينًا سنويًا على الطعام. وإذا تم إنفاقها في متجر واحد ، فإن المنفذ يحقق معدل دوران يناسب الجميع. إذا وزعنا هذا المبلغ على ثلاثة مخازن فلن تكون كافية. لذلك ، لن تصدر البلدية رخصة بناء مسبقًا ، بحيث لا يكون المبنى فارغًا بسبب حقيقة أن الشركة قد أغلقت الفرع.
في العديد من مناطق ألمانيا ، هناك بالفعل قرار من قبل السلطات لنقل التجارة إلى وسط المدينة. على مدار العشرين عامًا الماضية ، تم افتتاح قاعات تجارية في الضواحي ، وبالتالي ، غادر تدفق السكان من المركز. تخيل: أتيت إلى المدينة والمركز فارغ. السلطات ليست راضية عن هذا. لذلك ، في العديد من المدن ، وخاصة في منطقة شمال الراين - وستفاليا ، يتم إصدار تصاريح البناء فقط في مراكز المدن ، وهناك بطبيعة الحال أكثر تكلفة ومساحة أقل.
إذا اشتريت مرفقًا للبيع بالتجزئة الآن ، فعلى المدى الطويل ، سيساعدك الحصول على تصريح تجاري على بيعه بشكل مربح. سنصل إلى استنتاج مفاده أنهم لن يشتروا قطعة أرض إلا بتصريح عمل ، ولا يهم ما هي حالة الكائن الموجود عليه. أعتقد أن ذلك سيحدث في غضون 20 عامًا ، وربما حتى قبل ذلك ".
الإعداد: أناستازيا فالي
بالنسبة للتجارة ، يفضل استئجار المباني بدلاً من شرائها. هذا له عدد لا شك فيه من المزايا ، من بينها القدرة على الاستجابة السريعة للتغييرات. في نفس الوقت ، يمكن للمستأجر تغيير الموقع بسرعة.
يمكن أن يتغير تدفق العملاء بشكل كبير بسبب عوامل خارجية. لذلك ، إذا تم بناء مركز تسوق وترفيه كبير ومرموق في مكان قريب ، فمن المؤكد أنه سيغري عددًا كبيرًا من المشترين. في النهاية ، يمكن أن يجعل هذا عمل متجر آخر غير مربح.
يجب ألا ننسى أن شراء مساحة للبيع بالتجزئة يتطلب لاحقًا الوفاء بعدد من الالتزامات. إذا كان عليك تقليل عدد منافذ البيع بالتجزئة ، فلن يصبح من السهل بيع المبنى. ثم عليك التفكير في تأجيرها ، وهذا عمل في اتجاه جديد تمامًا للأعمال.
تحتاج إلى اختيار غرفة بعد أن يكون رائد الأعمال واضحًا بشأن الشكل الذي سيعمل به.
هناك عدد غير قليل من خيارات الإقامة. يمكنك فتح متجرك في مركز التسوق ، في مبنى قائم بذاته ، أو جعله متحركًا.
هناك عدد من العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المساحة. سيتم النظر فيها بمزيد من التفصيل.
تبين أن المقالة كبيرة ، لذا استخدم المحتوى.
يتضمن ذلك العديد من الفروق الدقيقة التي يجب على رائد الأعمال مراعاتها من أجل العمل لاحقًا بفعالية:
إذا كان ذلك غير كافٍ ، فلا معنى لفتح منفذ خاص بك فيه. في الوقت نفسه ، من الضروري تحديد منطقة التداول بشكل صحيح. بالنسبة لمحلات السوبر ماركت متوسطة الحجم ، فهي حوالي 1.5 كيلومتر ، أي ما يعادل ربع ساعة من المشي.
من المهم أيضًا أن نفهم ، ولكن كيف تحدد الإمكانات ، ما الذي يجب أخذه بعين الاعتبار؟ المكونات ستكون:
عند تقييم إمكانيات ورغبات السكان ، يجب الانتباه إلى الميزات التالية:
من المهم جدًا أن نفهم بوضوح عدد الأشخاص الذين يتجولون حول المنفذ. يجب تعيين جميع المعلومات التي تم الحصول عليها أثناء تقييم إمكانات المنطقة ، ومن ثم يجب تقييم مستوى تدفقات العملاء.
سيكون السؤال المهم للغاية ، هل من الملائم أن يصل المشتري إلى المتجر؟ هذه المشكلة حادة بشكل خاص بالنسبة للمحلات التجارية التي تفتح في الضواحي ، حيث تتم معظم التسوق في طريق العودة إلى المنزل. بشكل عام ، عليك توخي الحذر الشديد عند فتح منافذ البيع بالتجزئة في مثل هذه الأماكن.
من المهم جدًا مدى قرب المنافسين. كلما قل عددهم ، كان ذلك أفضل لربحية المنفذ المستقبلي.
إذا لم يكن هناك منافسون في الجوار ، من حيث المبدأ ، يمكن أن يعني هذا غالبًا أن المكانة المتخصصة ببساطة ليست مطلوبة في منطقة معينة.
إذا كان الأثرياء يعيشون في المنطقة ، فمن غير المرجح أن يهتموا بالملابس غير ذات العلامات التجارية ، على سبيل المثال. فئة النخبة تفضل البوتيكات والملابس العصرية. لذلك ، من المفيد مقارنة رغبات العملاء المحتملين بما يمكن أن يقدمه لهم رائد الأعمال.
يجب أن يكون الوصول إلى أي نقطة بيع أمرًا مريحًا وسهلاً. إذا لم يكن المتجر يحتوي على مدخل مناسب ، فسيجد الكثيرون بالتأكيد بديلاً. في الوقت نفسه ، عليك أن تفهم من هو المشتري المحتمل ، وكيف سيصل إلى المتجر. إذا كانوا أغنياء بما يكفي ، فعندئذ يحتاجون إلى توفير أماكن لوقوف السيارات. في هذه الحالة ، يجب إجراء الحساب على أساس البيانات التالية: لكل 25 م 2 من المساحة ، في المتوسط ، هناك حاجة إلى مكان واحد لوقوف السيارات. إذا كان المشترون الرئيسيون من المواطنين ذوي الدخل المنخفض ، فلا داعي للقلق بشأن وقوف السيارات.
من المهم بنفس القدر تقييم المبنى وموقعه داخل مركز التسوق. يجب إيلاء اهتمام خاص للعوامل التالية:
من المهم جدًا أن يكون الشخص داخل الغرفة مرتاحًا. يجب ألا ننسى أنه عند التواجد في مركز التسوق ، يمكن أن يحدث تدفق العملاء غالبًا ، خاصةً إذا كان المنتج مطلوبًا. هذا هو السبب في أنه من الضروري توفير ظروف مريحة للمشترين المحتملين.
هنا ، سيكون العامل المهم هو مدى بُعد الغرفة عن المدخل أو الخروج. كلما اقتربنا كان ذلك أفضل. هذا يعني أن العميل سيذهب أولاً إلى هذا المتجر ويقوم بالشراء. إذا فشل في العثور على شيء مناسب في متجر آخر ، فسيكون قادرًا على الذهاب إلى أقرب مخرج وإجراء عملية شراء هناك.
الأكثر اتساعًا وراحة هي الغرفة المستطيلة. إذا كان الأمر يتعلق بمتاجر من نوع "الشقة" ، فلا يوصى باختيارها.
من الضروري معرفة إمكانية إعادة تطوير حالة المبنى ، إذا لزم الأمر. من المهم أيضًا معرفة المتجر الذي كان بداخله سابقًا - ربما كان ذا سمعة سيئة ، مما قد يخيف بعض عملاء المتجر الجديد.
ينتهز العديد من رواد الأعمال الفرصة الأولى للافتتاح في مركز تسوق معين ، وهو خطأ فادح. من المهم جدًا إجراء تحليل مفصل لتدفقات العملاء في متجر معين. علاوة على ذلك ، تعتبر المؤشرات الكمية والنوعية مهمة هنا. في هذه الحالة ، يمكن القيام بذلك بإحدى الطرق التالية:
بالإضافة إلى ذلك ، ستضيق الدائرة بناءً على عامل السعر. يجب عليك أيضًا مراعاة متطلبات المؤجر والخدمات الإضافية.
يجب أن يتذكر رائد الأعمال أن نجاح المتجر يتكون من عدد من العوامل:
في هذه الحالة ، يجدر الانتباه ليس فقط إلى المتاجر ، ولكن أيضًا إلى الجزر. هذا هو اسم واجهات العرض من النوع المفتوح ، والتي تقع في الممرات والممرات. غالبًا ما يُفضل هذا المفهوم لتقييم ربحية عمليات مراكز التسوق. غالبًا ما يتم استخدامها كنقاط بيع موسمية. بالطبع ، يستغرق الاختبار الكثير من المال والوقت. من المنطقي استخدامه إذا كانت هناك منافذ أخرى وكفاية رأس المال.
تأكد من الانتباه إلى ما إذا كانت الغرفة بها:
بمسؤولية خاصة ، تحتاج إلى الاقتراب من دراسة المعلومات حول الطاقة الكهربائية المتاحة. إذا لم تكن كافية ، فلن يتمكن المتجر ببساطة من العمل بشكل طبيعي.
عند حساب الكهرباء المطلوبة ، يجب مراعاة جميع التكاليف الممكنة ، بما في ذلك الإضاءة والغلايات وما إلى ذلك.
يعتمد الكثير على تفاصيل المبيعات. عند اختيار التنسيق والموقع ، يجب مراعاة:
من المهم ليس فقط اختيار تنسيق المتجر ، ولكن أيضًا لمعرفة كيفية الترويج لمنتجك. "هل سيكون من الممكن جذب العملاء في مركز التسوق هذا؟" - هذا هو السؤال الذي يجب على رجل الأعمال طرحه على نفسه ، بعد أن توصل إلى إجابته بالتفصيل. لا يمكن استخدام بعض طرق الترويج ببساطة في بعض المباني والمتاجر ، مما قد يؤدي إلى إلغاء عقد الإيجار.
مما لا شك فيه أن النجاح الأكبر هو منافذ الجزيرة التي تقع بالقرب من المدخل. لكن الحصول على مثل هذا المنصب صعب للغاية ، خاصة إذا لم يكن لدى صاحب المشروع عملاء منتظمون. في أغلب الأحيان ، يوجد هنا ممثلون مشهورون وشركات ذات علامات تجارية.
تسمى نقاط الجزيرة أيضًا "عائمة" نظرًا لحقيقة أنها يمكن أن تتحرك دون مشاكل. هذا الخيار هو حل رائع للمبتدئين. شكل الجزيرة مناسب لبيع المنتجات التالية إلى حد كبير:
فيما يلي ثلاث نصائح لمساعدتك في تحقيق أقصى استفادة من موقع متجرك على الجزيرة:
من الضروري الانتباه إلى ما يريد المشترون شراءه بالضبط في مركز تسوق معين. إذا اعتادوا على شراء الأشياء ذات العلامات التجارية ، فلا فائدة من وضع متجر جديد غير معروف فيه. الاستثناءات الوحيدة هي العناصر الحصرية مثل المجوهرات والإكسسوارات. من المهم أن تتذكر ما يلي:
عند اختيار منفذ بيع بالتجزئة ثابت ، فأنت بحاجة ، أولاً وقبل كل شيء ، للبناء على تدفق المشترين. في الوقت نفسه ، من المهم جدًا فصل المشترين المحتملين (المستهدفين) عن أي شخص آخر. تأكد من طرح بعض الأسئلة على نفسك:
ستساعدك هذه الأسئلة على فهم ما إذا كان من المستحسن عمومًا التواجد في مركز تسوق معين ، وما هو مستوى حركة المرور في المتجر.
عند الاختيار ، سيكون وجود الحقائق التالية ميزة لا شك فيها:
لا يعد مركز التسوق دائمًا واعدًا أكثر من متجر قائم بذاته. هنا تحتاج إلى المتابعة من المنتجات المباعة والشريحة المستهدفة.
على سبيل المثال ، يوجد العديد من ممثلي قطاع السعر المتوسط والمنخفض (رجال الأعمال الذين يبيعون السلع بأسعار منخفضة) في أماكن منفصلة. هذا يرجع إلى حقيقة أن الناس غالبًا ما يستخدمون وسائل النقل العام للتنقل. بالمناسبة ، غالبًا ما تصبح العديد من هذه المنافذ أكثر نجاحًا من المنافذ الموجودة في مراكز التسوق.
لكن من الأفضل فتح المتاجر ذات العلامات التجارية في مراكز التسوق الكبيرة والمعروفة. هذه الاستراتيجية هي الأكثر ربحية بالنسبة لهم.
لفهم الاختلاف ، تحتاج إلى مقارنة مزايا وعيوب كلا التنسيقين.
ستتمتع المتاجر الموجودة في مراكز التسوق بالمزايا التالية:
أما السلبيات فهي كالتالي:
كما أن وضع المتجر المستقل له مزايا وعيوب. تشمل المزايا التي لا شك فيها ما يلي:
تشمل العيوب ما يلي:
يجب أن يتخذ صاحب المشروع القرار بنفسه ، لأنه ، للأسف ، لا يوجد حل عالمي.
والآن سأقدم النصيحة من كتاب وصف فيه مؤسسو شركة Mosigra عملية العثور على أماكن عمل لمتاجرهم.
قبل اختيار مكان لنقطة جديدة ، من الضروري الانتباه إلى تقاطع التدفقات. يجب أن يكون المتجر موجودًا في مكان يسهل الوصول إليه: سيرًا على الأقدام أو بالسيارة أو بوسائل النقل العام أو بالمترو.
يسير المقيم العادي في مدينة كبيرة في الغالب على طول طرقه الرئيسية ولا يغلقها أبدًا. تحتاج إلى تحديد موقع المتجر بحيث يكون أقرب ما يمكن إلى الطريق الذي يتبعه الأشخاص. يجب أن يكون موجودًا في مكان ما بين المنازل أو المكاتب أو مكان عطلتك.
بالنسبة لموسكو ، توجد هذه النقاط بالقرب من محطات المترو الدائرية ، وكذلك تلك الموجودة في Garden Ring. والنتيجة هي تقاطع الطريق الرئيسي مع تيار النقل العام الرئيسي.
الخطوة التالية هي تحديد المنطقة التي تريد البحث فيها. يمكنك تحديد منطقة صغيرة بالقرب من محطة المترو التي اخترتها. في منتصف المنطقة الناتجة ، تحتاج إلى مقارنة رؤية المكان من الطريق ، والمسافة إلى المترو ، ونوع من المعالم المرئية ، وما إلى ذلك.
على سبيل المثال ، عرض علينا في كورسكايا مكانًا مكلفًا للغاية ، ولكنه يقع مباشرة في مبنى المترو نفسه. نزل رجل من مترو الأنفاق وعلى بعد أمتار قليلة - متجرنا! قدرنا جميع الإيجابيات والسلبيات ، وقررنا اغتنام الفرصة. فتحوا الكثير من المال وسددوا. اليوم هو واحد من أكثر المتاجر شعبية.
ماذا لو كان المتجر يقع في ضواحي المدينة؟ في الواقع ، في الضواحي ، حصة الالتقاط الذاتي أقل بكثير مما هي عليه في وسط المدينة. لذلك ، لا تلعب إمكانية الوصول إلى المتجر من المحطة دورًا خاصًا. لن يعمل المتجر الموجود في محطة المترو النهائية للمدينة ، ولكن لهذه المنطقة فقط. مع هذا الخيار ، لا تحتاج إلى التفكير في متجر يقع في مكان ما على الشارع ، فأنت بحاجة إلى العثور على مركز تسوق يقع بالقرب من محطة المترو. سيكون هذا هو المكان الذي يجذب حركة العملاء. في مثل هذا المكان تحتاج إلى فتح متجر.
على سبيل المثال ، إذا كانت نقطة ما تقع في "Teply Stan" ، فهذا هو بالضبط مكان تقاطع هذه التدفقات: محطة مترو ، عدد كبير من المنازل القريبة ، المقاهي ، الحافلات. افتتحنا في مركز التسوق بالقرب من المترو. لم يكن المركز نفسه شيئًا مميزًا ، لكن الناس يذهبون باستمرار للتسوق. هذا هو المكان الذي نجدهم فيه!
تحتاج أولاً إلى التجول في المنطقة المحددة ودراستها بعناية. انها مهمة جدا. بالنسبة إلى أول متجرين أو ثلاثة ، تحتاج إلى التحقق من كل شيء بعناية شخصيًا. فقط بعد ذلك يمكنك شراء العديد من الوكلاء ومشاهدة مشاريع الإنترنت للإعلانات وشراء الصحف. المصادر التالية تعمل لمدينة موسكو:
عند البحث عن مكان مناسب ، فإن أهم شيء هو تحديد ما هو مطلوب بالضبط من المبنى. ليس عليك اختيار أول واحد يأتي. إذا كان عليك استئجار غرفة أو شراء منزل ، فمن المحتمل أنك صادفت هذا. فقط بعد فحص عشرات الغرف ، ستتمكن من فهم ما تحتاج حقًا إلى الاهتمام به.
هناك عروس متقلبة تعيش في القصر. هناك مائة خاطب. يدخلون القصر واحدًا تلو الآخر ، وتقول العروس "نعم" أو "لا" لكل منهما. إذا قالت نعم ، يغادر الآخرون على الفور ، ويلعب الصغار حفل زفاف. إذا قالت العروس لا ، ثم العريس يغادر ويأتي القادم.
التحدي الذي يواجه العروس هو العثور على الأفضل منهم جميعًا. الحل لمشكلة اختيار العريس للعروس هو كما يلي. في أول خمسة وثلاثين شخصًا ، قامت بفحص مجموعة جميع أنواع الخيارات ، ونظرت في صفاتهم. في الخامسة والثلاثين ، أصبحت بالفعل أكثر خبرة وستكون قادرة على فهم الشخص. حتى الشخص التسعين ، ستختار الشخص الذي يبدو أفضل من أول خمسة وثلاثين شخصًا في التجربة ، ثم تنخفض معايير الاختيار بشكل حاد مع انخفاض عدد الخاطبين.
عليك أن تتفق مع نفسك على أنه بعد فحص الغرف الخمس عشرة الأولى ومناقشة جميع التفاصيل ، لن تأخذ بنفسك أيًا من الغرف التي تم عرضها. وفقط بعد فحص المباني الخمسة عشر الأولى ، يمكنك البدء في البحث عنها للشراء. من الصعب القيام بذلك ، ولكن يجب اجتياز هذه المرحلة ، وإلا يمكنك بسهولة دفع نفسك إلى العبودية لعدة سنوات لمجرد أنه تم اختيار المبنى بشكل غير صحيح.
في الأساس ، يستغرق هذا البحث من شهر إلى شهرين. لن تتمكن من العثور على غرفة مناسبة لك بنسبة 100٪. مع ذلك ، سوف تحتاج إلى التبرع بشيء ما. يمكن أن يكون هذا: علامة ، ومساحة الغرفة ، والمسافة إلى المترو ، وما إلى ذلك. إذا لم تنظر إلى العديد من الغرف المختلفة ، فسيتم اختيار نوع واحد من الخيارات. وهذا ليس صحيحا.
وتجدر الإشارة إلى أنه بعد فحص أول خمسين غرفة ، سيظهر بالتأكيد شعور مهم. على الفور ، ستتم زيارتك بفكرة أن المبنى يجب أن يؤخذ دون أي خيارات. لقد أطلقنا على هذا الشعور بالإصبع. إذا أخبرك أن هذه الغرفة مناسبة ، فأنت تثق بها مائة بالمائة (بشرط مشاهدة خمسين غرفة) ولا تذهب إلى أي مكان حتى تبرم العقد الذي تحتاجه. هذا هو حظك.
عندما تفتح متجرك الأول ، من الضروري المرور عبر جميع المجالات التي تعتبرها واعدة لإنشاء متجر. كل شيء يحتاج إلى تقييم صحيح. أنت بحاجة للبحث عن الأماكن التي:
إذا بدا كل شيء واضحًا بالنقطة الثانية ، فلن يكون الأمر بهذه البساطة مع النقطة الأولى. عندما تجد شيئًا فارغًا ، فأنت بحاجة إلى توضيح ما كان هناك ، ومن عاش ، ومحاولة العثور على معلومات الاتصال بمالك هذا المكان. إذا لم تتمكن من العثور على المالك ، فأنت بحاجة إلى أخذ شريط لاصق ولصق إعلان يوضح أنك تريد استئجار هذه المساحة. من بين خمسين مكانًا جديدًا ، نجد واحدًا على الأقل بهذه الطريقة.
وتجدر الإشارة إلى أننا وجدنا أحد أكثر متاجرنا ربحية بهذه الطريقة. لقد قررنا منطقة البحث. تلقينا معلومات تفيد بأن صيدلية ستنتقل من هذا المكان واتصلنا بمالكها. أرسلنا صاحب هذا المكان إلى وكيله. وقعنا جميع الوثائق اللازمة معه.
تم العثور على نقطة أخرى بأقدامهم ، قبل يوم واحد فقط من كتابة المالك لإشعار الإيجار. الآن يوفر أكبر ربح في هذه المنطقة. في مدينة موسكو ، يفعل الجميع هذا.
هؤلاء الأشخاص الذين يجرون تعداد سكاني في المناطق الريفية ، بمجرد النظر إلى جدة في قرية ، يمكنهم معرفة عدد الخنازير التي لديها. سيحدث نفس الشيء مع المباني الجديدة. بعد فحص العديد من المباني ، وفتح عشرات المتاجر ، ستعرف ما إذا كان ذلك ضروريًا لك أم لا بمجرد النظر إلى المبنى. إذا كنت لا تزال غير قادر على القيام بذلك ، فأنت بحاجة إلى الوصول إلى النقطة وحساب هذه النقاط المهمة:
يجب إجراء هذا الحساب عدة مرات. في الصباح ، بعد الظهر ، في المساء ، في أيام الأسبوع وعطلات نهاية الأسبوع.
على سبيل المثال ، عند فتح نقطة على Tverskaya ، قمنا بزيارة جميع المتاجر الواقعة داخل دائرة نصف قطرها عدة كتل وتحدثنا مع البائعين ، وطرحنا عليهم الأسئلة التالية: كم عدد الأشخاص في المتجر وفي أي وقت يوجد معظمهم ، وكم عدد البضائع التي يتم بيعها في كل وردية ، وما إلى ذلك. ... إذا تحدثت إلى البائعين بشكل صحيح ، فسيسعدهم مشاركة هذه المعلومات. نتيجة لذلك ، كنا على حق.
من الضروري تحديد المسافة التي ستظهر منها العلامة بوضوح. نقطة مهمة جدا. هل نقطة الالتقاء بعيدة عن المكان الذي توقف فيه النقل؟ إذا عُرض عليك مكان يقع في مكان ما في الفناء ، يجب أن تفكر على الفور في هذا المكان على أنه الطابق الأخير في مركز تسوق كبير. يمكنك تقسيم تدفق المشترين بشكل مشروط إلى ستة عشر. أي حركة غير ضرورية ، مثل ممر آخر ، انعطاف الزاوية ، تقلل بشكل كبير من تدفق الزوار. إذا كنت لا تعتمد على تدفق الزوار (يتم استخدام متجرك للاستلام) ، فسيكون المتجر غير المكلف في الفناء بالقرب من محطة المترو خيارًا جيدًا.
وفقًا لذلك ، ستكلف المباني أكثر بكثير دون أي مشاكل. سلاسل البيع بالتجزئة الكبيرة لا تأخذ أماكن بها أي مشاكل. على الأرجح ، هذا لأنه ليس من المربح لهم تكييفها مع كل حالة محددة.
بالنسبة لك ، يمكن أن تكون المساحة التي بها مشاكل قليلة خيارًا رائعًا. حتى بشرط أن يتم الانتهاء منها.
عند فحص الغرفة ، تحتاج إلى عمل صورة كاملة لنفسك:
تحتاج إلى السير على طول الشارع حيث تخطط لوضع المتجر ومعرفة ما إذا كان هناك أماكن فارغة أو تتحرك خارج مكان قريب. إذا كان هناك العديد من هذه النقاط ، فهذا يشير إلى وجود خطأ ما في هذا المجال.
في "بيلوروسكايا" في مقرنا كان هناك حفل استقبال في دار الطباعة. نتيجة للعمل ، في البداية لم يكن من الممكن تنظيم الالتقاط الذاتي.
يقع متجرنا في بارك كولتوري في السطر الثاني من المنازل. نتيجة لذلك ، كانت هناك مشاكل في اللافتة. لقد توصلنا إلى تصميم لافتات خاصة.
توقفنا عن استئجار المتاجر التي تعاني من مثل هذه المشاكل أو ما شابهها فقط بعد افتتاح المتجر العاشر في موسكو.
تحتاج إلى عد الأشخاص الذين يمرون في السيارات. ستكون النقطة التي تمر فيها السيارات بسرعة منخفضة أكثر ربحية. في مثل هذه الأماكن ، يمكنهم أن ينظروا حولهم. الشيء هو أنه عندما تقود بسرعة عالية ، يضيق مجال الرؤية. على سبيل المثال ، في كورسكايا ، تم وضع اللوح الخاص بنا على شريحة خاصة في مبنى المترو الموازي للطريق. بعد إصدار اللوائح الفنية الجديدة ، كان لا بد من إزالة اللوحة. لم يتبق سوى علامة واحدة. كان يقع بشكل عمودي على الطريق ، ويبدو وكأنه خط أحمر يقع على الجانب ، ومن الصعب أن نفهم منه ما هو معروض للبيع أو الألعاب الرائعة أو الهدايا. نتيجة لذلك ، لاحظنا على الفور انخفاض حركة مرور السيارات بشكل كبير.
في حياة سائق سيارة ، هناك عدد كبير من المتاجر التي يمر بها دون أن يلاحظها. على سبيل المثال ، مررنا بمخزن من هذا القبيل لمدة عام كامل دون أن نلاحظه ، حتى قرأنا عن طريق الخطأ في مدونة أنه موجود في مكان ما بالمنزل. عندما ذهبنا إلى هناك ، اتضح على الفور لماذا يبيعون عشرين وحدة من البضائع في اليوم ، ونحن أكثر من مائة.
خيار آخر مهم هو وقوف السيارات. لن يرغب السائق دائمًا في كسر القواعد للوصول إلى المتجر. يجب أن يؤخذ اتجاه الطريق في الاعتبار. أنت بحاجة إلى إحالة مسائية. في "بارك كولتوري" ، مقابلنا مباشرة ، كان هناك متجر لبيع السلع الرياضية. أراد موظفنا الدخول في ذلك عدة مرات في الصباح عندما كان يقود سيارته إلى العمل. وقف على "جانب الصباح". في الصباح ، لم يكن لديه وقت ، حيث كان في عجلة من أمره إلى العمل ، واضطر في فترة ما بعد الظهر إلى عبور ستة ممرات والالتفاف غير المفهوم للانعطاف. ونتيجة لذلك ، أغلق المتجر بمرور الوقت ولم يزره الشخص مطلقًا. هذا هو المكان الميت الحقيقي للأشخاص الذين يقودون السيارات. يجب أن نتذكر هذا. إذا صادفت ، على سبيل المثال ، مركزًا للتسوق "الصباحي" ، فمن الأفضل استخدام هذا الخيار لوضع مقهى.
فتحنا مقهى (يدفع الزوار المال مقابل الوقت الذي يقضونه في المقهى وليس مقابل الطعام). تعتبر النزاعات مع الجيران مشكلة متكررة للمؤسسات الصغيرة. على سبيل المثال ، تمت الإشارة بشكل خاص إلى إحدى مؤسساتنا المسماة "Ziferblat" في هذا الصدد. أراد الجميع تقريبًا البقاء على قيد الحياة. على مدار عدة أسابيع ، كان ضباط الشرطة يأتون بانتظام إلى الموقع عندما يتصل بهم الجيران. مع العلم بإمكانية حدوث موقف مزعج ، اتخذنا عدة خطوات مهمة:
تتطلب كل مهمة محددة تخطيطها الخاص. لمعرفة ما إذا كان التصميم جيدًا أم لا ، عليك أن تتخيل ما إذا كان الزوار سيحبونه أم لا. ستكون منطقة المبيعات الطويلة أسوأ من المربع الأول. سيكون من غير الملائم للزوار دخول القاعة الطويلة. على سبيل المثال ، أوفا "ميغا" هي غرفة يكون فيها الأحزاب بنسبة اثنين إلى خمسة. لقد اعتقدوا أننا سنخصص نصف المساحة لغرفة المرافق ، وسيتحول إلى متجر صغير الحجم. لم نكن نريد عمل غرفة مرافق. ونتيجة لذلك ، بقيت مسافة مترين تقريبًا بين الرفوف. اتضح أنه غير مريح. إنه دافئ في غرفة صغيرة ، لكن في غرفة كبيرة اتضح أنه نفق مثل مترو الأنفاق.
كانت مساحة البيع لدينا بارتفاع أربعين متراً ، وكانت الغرفة بأكملها ستة وسبعون. المتجر والموقع جيدان ، لكن المشكلة كانت أن نصف المساحة بأكملها كانت في غرفة المرافق. سعر المتر الواحد مرتفع ونصف المساحة لا يصلح. تحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى هذا ويجب حساب كل شيء بشكل صحيح وأخذها في الاعتبار.
على سبيل المثال ، آلة تسجيل المدفوعات النقدية عند مدخل المتجر ، كما كانت ، تسيء إلى العميل. لديه انطباع بأنه غير موثوق به. إذا كان الشخص يفكر في الذهاب إلى متجر أم لا ، فسوف يخيفه السجل النقدي.
يمكن الافتراض أن مركز التسوق لا يهتم بمكان وجوده. أهم شيء هو ما بداخله. على سبيل المثال ، هناك اختلافان كبيران في مركز التسوق مع السينما أو بدونها. سوف يجذب هايبر ماركت البقالة عالي الجودة على الفور تدفقًا كبيرًا من الناس. على سبيل المثال ، في بلدة صغيرة واحدة ، بدأ مركزان للتسوق في مواجهة بعضهما البعض حربًا فيما بينهما من أجل أحد العملاء. كان الفائز هو مركز التسوق الذي طعم خبزه أفضل.
إذا ارتفع السلم المتحرك في مركز التسوق إلى الأرض بمقدار النصف ، فإن هذا يقلل التدفق بشكل كبير. إذا كانت نقطتك في الطابق الثالث ، فاقسم التدفق من الأول على أربعة (في المتوسط).
الطابق الأول هو الأكثر زيارة. لكنه ثاني أكثر طابق زيارة بعد طابق السينما والمطعم. إذا كان متجرك في الطابق الخامس وكان دور السينما مع المطاعم في الرابع ، فإن حركة المرور الخاصة بك ستنخفض إلى النصف.
لا بد من التحقق من ذلك ، لأن هناك مراكز تسوق غريبة جدًا.
تحيات! على مدى الأشهر التسعة من عام 2017 ، نمت الاستثمارات في العقارات الروسية بنسبة 40٪ لتصل إلى 1.74 مليار دولار ، ومن ناحية أخرى ، على مدى السنوات الأربع الماضية ، تراجعت شعبية الاستثمارات في القطاع السكني ثلاث مرات (وفقًا لمحللي CIAN) ).
ما هو الاستنتاج الذي يمكن استخلاصه؟ في روسيا ، يتناقص الطلب على الاستثمار في العقارات السكنية بشكل واضح ويتزايد الطلب على العقارات التجارية.
لذلك ، سنتحدث اليوم عن الاستثمارات في العقارات التجارية: الخيارات ، الإيجابيات / العيوب ، المخاطر والمزالق.
العقارات التجارية هي أي عقار غير سكني يدر دخلاً للمالك (مستودع ، مكتب ، مصفف شعر ، فندق ، صالة رياضية ، مركز أعمال ، سوبر ماركت).
دعني أخبرك عن الخيارات الأكثر شيوعًا بمزيد من التفصيل.
في روسيا ، يعد هذا أحد أكثر أنواع العقارات ربحية. المتاجر ومراكز التسوق في مكان به حركة مرور عالية للمشاة تدر أرباحًا لمالك آلاف الروبلات للمتر المربع.
كيف تعمل؟ يمكنك العثور على قطعة أرض ، وبناء مركز تسوق هناك وتأجير المواقع. ليس عليك حتى أن "تهتم" بتحسين العقارات. الجدران العارية مع الاتصالات المتصلة للإيجار. التجديد والأثاث والأجهزة هي مشاكل المستأجر وليس المالك.
يعتبر الخبراء أن البيع بالتجزئة في الشوارع هو المجال الأكثر إثارة للاهتمام في العقارات التجارية في موسكو. في السابق ، تم تحويل الشقق الموجودة في الطوابق الأرضية لمثل هذه المرافق. اليوم ، يبلغ متوسط عائد الإيجار لمتاجر التجزئة في الشوارع 11-12٪. المتجر الجيد القريب من طريق موسكو الدائري يدفع ثمنه خلال 9-10 سنوات.
بالمناسبة ، وفقًا لنتائج النصف الأول من عام 2017 ، تم استثمار 690 مليون دولار في مساحات البيع بالتجزئة - وهو الرقم الأقصى للسنوات الخمس الماضية.
هم أقل شأنا من عقارات التجزئة من حيث الربحية ، ولكنهم يجلبون أيضًا أرباحًا كبيرة للمالكين. أكثر بكثير من الدخل الإيجاري للعقارات السكنية في نفس المنطقة.
كانت العقارات المكتبية تعتبر في يوم من الأيام الاستثمار الأكثر ربحية. واليوم ، انخفض متوسط الربحية في قطاع المكاتب بنسبة 0.5-1٪ عما هو عليه في قطاع البيع بالتجزئة. يتزايد الطلب فقط على مساحات المكاتب الصغيرة (100-200 متر مربع) والتنسيقات الجديدة (على سبيل المثال ، مساحة العمل المشتركة).
على مدى السنوات الخمس الماضية ، كان إدخال مرافق الأعمال الجديدة إلى السوق ضئيلاً. مما يعطي الأمل في زيادة معدلات الإيجار في العام أو العامين المقبلين. لذلك هناك احتمالات في قطاع العقارات المكتبي - لكن المخاطر لا تزال عالية.
بادئ ذي بدء ، تشمل هذه المجموعة المستودعات ، وكذلك المنشآت الصناعية. في روسيا ، لا يوجد طلب كبير على العقارات الصناعية بين المستثمرين. المنافسة في السوق عالية ، ولا يوجد نقص في العقارات الشاغرة حتى الآن ، ونادراً ما يتم إبرام عقود إيجار طويلة الأجل.
الاستثناء هو مرافق التخزين. يتم تأجيرها بسهولة من قبل المتاجر عبر الإنترنت وسلاسل البيع بالتجزئة الكبيرة. الأكثر طلبًا اليوم هي مجمعات المستودعات الكبيرة التي تبلغ مساحتها 100000 متر مربع أو أكثر.
من لحظة بدء البناء (المرحلة الأولى من جميع مراحل البناء) إلى بدء التشغيل ، يرتفع سعر العقار بنسبة 40-70 ٪. لكن مثل هذه الاستثمارات تأتي مع مخاطر عالية.
حسنًا ، بالطبع ، تتطلب الاستثمارات في البناء رأس مال جادًا. علاوة على ذلك ، الاستثمار في العقارات التجارية.
الاستثمار الجماعي هو التمويل المشترك أو التمويل "للأفراد". توفر الاستثمارات الجماعية فرصة للمشاركة في مشاريع واسعة النطاق. بما في ذلك شراء العقارات. تقوم منصات الاستثمار الجماعي عبر الإنترنت بتحديد المشاريع الواعدة وإجراء تقييمها الأولي وجذب الجميع للتمويل.
هناك العديد من المنصات الكبيرة في روسيا: StartTrack و VentureClub.co و City of Money و Stream وبالطبع AKTIVO. يوفر مشروع AKTIVO فرصًا جديدة للدخل السلبي من تأجير العقارات من خلال خدمة عبر الإنترنت.
كيف تعمل؟ يقوم فريق Aktivo بالبحث عن العقارات المعروضة للبيع والتدقيق فيها. يركز المشروع على العقارات بعائد 13٪ (أي حوالي 2٪ من جميع العروض التجارية في السوق). في أغلب الأحيان ، تختار أكتيفو البيع بالتجزئة في الشوارع للاستثمار.
يمكن لأي روسي بالغ يحمل جواز سفر الاستثمار في "متر مربع". الحد الأدنى للاستثمار في أكتيفو هو 100000 روبل.
يتم إنشاء الصناديق الأحادية للاستثمارات في شكل صندوق استثمار وحدة مغلقة. يتم إيداع الأماكن التي يتم جمع الأموال من أجلها في الميزانية العمومية للصندوق الأحادي. بمعنى آخر ، يتم دعم أسهم الصندوق بأصل مقدمًا!
كل شهر ، يقدم الموقع للمستثمرين كائنًا جديدًا ، مقسمًا إلى أسهم بقيمة 1000 روبل (القيمة الاسمية). يقوم العميل بالنقر فوق الزر "استثمار" وبعد ثلاثة أيام يتم إيداع أسهمه في حسابه الشخصي. جميع كائنات Aktivo مؤمنة بواسطة Sberbank Insurance.
بمجرد استرداد جميع الأسهم ، يبدأ المساهمون في تلقي الدخل من إيجار الكائن.
في عام 2016 ، أصبح أكثر من 200 شخص مستثمرين في منصة Aktivo. خلال العام استثمروا 500 مليون روبل في العقارات التجارية. تم عرض شيئين في الموقع:
في روسيا ، الاستثمار في العقارات من خلال الأسهم متاح فقط في الصناديق المشتركة المغلقة (ZPIF). في الواقع ، هذا صندوق مشترك عادي ، لكن أموال المساهمين تُستثمر في العقارات.
لماذا الصندوق "مغلق"؟ لأنه يمكنك إدخالها فقط في البداية ، والخروج (تقديم الأسهم لشركة الإدارة لاستردادها) - بعد الانتهاء. استثمارات كلاسيكية من تنسيق "الشراء والاحتفاظ". بالمناسبة ، تم بناء مركز التسوق Atrium على حساب ZPIFN.
نظرًا لحقيقة أن ZPIFs تم إنشاؤها لمشاريع محددة (شيء مثل نادي مغلق "للمطلعين") ، فهي تتميز بانخفاض السيولة.
دعنا نلقي نظرة على هيكل ZPIF باستخدام مثال صندوق العقارات التجارية من Sberbank Asset Management.
يركز الصندوق على المستثمرين على المدى الطويل (فترة الاستثمار الموصى بها هي خمس سنوات). الغرض من الصندوق: شراء العقارات والحق فيها لتحقيق ربح مستقبلي من تأجيرها أو إعادة بيعها بسعر أعلى.
يستثمر الصندوق في البناء المشترك للمشاريع السكنية والعقارات التجارية وقطع الأراضي في موسكو ومنطقة موسكو وكازان ونوفوسيبيرسك. يتم توزيع دخل الاستثمار على المساهمين كل ستة أشهر.
للأسف ، لا يظهر صندوق العقارات التجارية أي نمو. حتى الآن ، يعاني المساهمون في الصندوق من خسائر مالية فقط. منذ بداية العام ، انخفض سعر السهم بنسبة 10.61٪ ، وعلى مدى ثلاث سنوات - بنسبة 30.56٪. اليوم ، تقدر حصة واحدة من صندوق الاستثمار المغلق سبيربنك بحوالي 180 روبل.
تسمح لك الفنادق المستقلة بكسب المال عن طريق تأجير الشقق.
بالنسبة لمالك هذا الرقم ، هناك طريقتان لكسب المال:
مزايا الاستثمار في الشقق الفندقية:
تضمن شركة الإدارة دخل المستثمر الذي لا يعتمد على كثافة تدفق العميل أو الموسم. عادة ما يكون عائد الاستثمار مشابهًا للفائدة على الودائع المصرفية. ولكن على عكس الإيداع ، لديك أصل مادي بين يديك.
في روسيا ، اتجاه الفنادق المستقلة آخذ في الظهور للتو. حتى الآن ، تم بناء العديد من المرافق في موسكو وسانت بطرسبرغ. لكن هذا الجزء واعد وينمو بوتيرة جيدة.
لمدة 10 أشهر من عام 2017 ، تضاعف عدد طلبات شراء العقارات في الخارج للاستثمار (مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي). ومع ذلك ، لا يزال هذا أقل بنسبة 45٪ عن مستوى ما قبل الأزمة.
في عام 2016 ، بدت الدول العشر الأكثر شهرة لدى المستثمرين الناطقين بالروسية على النحو التالي: بلغاريا وإيطاليا وإسبانيا وألمانيا والولايات المتحدة الأمريكية واليونان والجبل الأسود وتركيا وجمهورية التشيك وفرنسا. حوالي 40 ٪ من الطلبات كانت للعقارات التجارية.
ومع ذلك ، فإن قائمة البلدان ذات العائد المرتفع من العقارات تبدو مختلفة تمامًا: نيوزيلندا (15.1٪) ، لاتفيا (11.5٪) ، كندا (11٪) ، إسرائيل (9.3٪) ، المجر والنمسا (8 ، 5٪) ، السويد (7.9٪) وتركيا (7.3٪) وبريطانيا العظمى (7٪) وبلغاريا (6.7٪).
الخطوة 1. حدد الغرض من الاستثمار:
لتحديد الكائنات ، يجدر دراسة المراجعات التحليلية المستقلة (على سبيل المثال ، Colliers International أو Knight Frank). الشيء الرئيسي هو عدم الوقوع في فقاعة أخرى.
يمكن أن تصل ربحية هذه الاستثمارات إلى 9٪ سنويًا.
الخطوة 2. تقييم جاذبية الاستثمار.
اليوم ، الاستثمار الأكثر ربحية في "الأمتار المربعة" الأوروبية هو شراء شيء قيد الإنشاء. من الأفضل شراء عقار جديد أو شيء لا يزيد عمره عن 10 سنوات. في هذه الحالة ، يكون عادةً تحت تصرف المطورين وليس الوكلاء.
قبل الصفقة ، سيتعين على المستثمر دراسة حجم التدفق السياحي في الدولة ، والحالة الحالية للبنية التحتية ، والطلب على الشيء ، والسعر بالروبل لكل متر مربع.
الخطوة 3. لا تنسى التكاليف الإضافية.
عند شراء عقار في الخارج ، كن مستعدًا لمصاريف إضافية: لمرة واحدة ومنتظمة (خدمات محام ، كاتب عدل وسمسار عقارات ، وساطة مالية ، رسوم دمغة ، تجديد منشأة ، ضرائب ، تأمين ، تكاليف شركة إدارة).
متوسط التكاليف لمرة واحدة حوالي 7٪ من تكلفة العقار ، العادية: 1-1.5٪ بدون رهن عقاري.
في عام 2008 ، كان من الممكن شراء شقة في مبنى جديد وإعادة بيعها في غضون شهرين بعائد 40٪. من الصعب للغاية اليوم جني الأموال من إعادة بيع "السلع الأولية".
شراء شقة ليس مشكلة - من الصعب العثور على مشتر مستعد لشرائها "باللف". يمكن أن تنقضي عدة سنوات بين لحظة الشراء والبيع. وطوال هذا الوقت يتحمل صاحب المنشأة تكلفة صيانة المنشأة. في حالات نادرة تصل ربحية المعاملات إلى 20٪.
من غير المرجح أن ترتفع أسعار المساكن في روسيا في المستقبل المنظور. ينطبق هذا أيضًا على موسكو ، نظرًا للخطط الهائلة لمكتب رئيس بلدية موسكو لدخول السوق بكميات هائلة من المساكن الجديدة في إطار التجديد.
في عام 2017 ، لا ينصح الخبراء بشراء عقارات سكنية للإيجار. المصاريف الجسيمة لشراء وصيانة الشقق السكنية "تخفض" عائد الإيجار إلى ما دون الفائدة على الودائع. يقترب مستوى الدخل من الإيجار طويل الأجل في روسيا من المستوى الأوروبي: 4-6٪ سنويًا. وفيما يتعلق بتكاليف الوقت ، فإن إيجار المباني يشبه العمل التجاري أكثر من كونه استثمارًا سلبيًا.
لذلك ، على سؤال "اقترض أو ادخر" ، أجيب عادة: "فقط بدون رهن". انتهى الوقت الذي تجاوزت فيه أرباح المساكن معدلات الرهن العقاري.
ثلاث مجموعات من المخاطر تؤثر على الاستثمارات في العقارات التجارية في روسيا:
في السنوات الأخيرة ، اتسمت الجغرافيا السياسية الروسية ، بعبارة ملطفة ، بالتناقض. نحن نغير بشكل كبير وغير متوقع أولوياتنا التنموية وحلفائنا. مثل هذا "الرمي" يجعل روسيا خطرة من وجهة نظر الأمن الدولي. ناهيك عن العقوبات سيئة السمعة والعقوبات المضادة.
تؤثر حالة "كل شيء معقد" ، أولاً وقبل كل شيء ، على الأعمال المرتبطة بالسياحة والتجارة والأحداث العامة. بما في ذلك الفندق.
ولسوء الحظ ، فإن الوضع الاقتصادي في روسيا ليس خافتًا. ومن غير المرجح أن يتغير شيء ما بشكل جذري في السنوات القادمة. بعد كل شيء ، أزمة 2014 (على عكس 2008) لم تكن بسبب عوامل خارجية ، ولكن بسبب عوامل داخلية. ثبت أن نموذج تصدير السلع الأساسية معرض للخطر بشكل خطير.
حسنًا ، لطالما كانت المخاطر القانونية في روسيا عالية. تبحث الحكومة كل عام عن مصادر جديدة لتجديد الميزانية. وهذا ، كقاعدة عامة ، يضر بالأعمال الخاصة. على سبيل المثال ، منذ 1 كانون الثاني (يناير) 2017 ، مر التقييم المساحي للعقارات بالكامل تحت سيطرة الدولة. وقد أدى ذلك إلى إثراء المسؤولين وخلق الكثير من المشاكل لأصحاب الأعمال في مجال العقارات.
في جميع الأوقات ، تعد العقارات خيارًا استثماريًا رائعًا. على مر السنين ، تتغير الاتجاهات والاتجاهات فقط ، وتظهر تنسيقات جديدة للمستثمرين. في عام 2017 ، هناك طلب على عقارات التجزئة والفنادق المستقلة وبلدان مثل نيوزيلندا ولاتفيا وكندا.
الاستثمار في البناء وصناديق الاستثمار منخفضة الربحية اليوم. لكن المشاركة في مشاريع الاستثمار الجماعي أصبحت أكثر شيوعًا من أي وقت مضى.
أهلا. في هذا المقال سنخبرك عن الاستثمارات العقارية.
اليوم سوف تتعلم:
لطالما اعتبر الاستثمار في العقارات من أكثر الشركات موثوقية. في أذهان الناس ، ترتبط العقارات بالموثوقية والزيادات الثابتة في الأسعار. ولكن هل هو حقا كذلك؟ هل من المربح الاستثمار في العقارات في واقع سوق اليوم؟
المال يجب أن يكسب المال. تمت صياغة هذا المبدأ الاستثماري الأكثر أهمية رسميًا في نهاية القرن السابع عشر. وعلى الرغم من تقدمه في السن ، إلا أنه لا يزال ذا صلة.
هذا هو السبب في أي هدف الاستثمار - توليد الدخل.
كما يسعى الاستثمار العقاري إلى تحقيق هذا الهدف.
الأهداف الوسيطة (الطرق التي يمكنك من خلالها تحقيق الدخل) هي كما يلي:
أول هذه الطرق أكثر استقرارًا ودقة. يمكن ضمان تأجير أي عقار تقريبًا ، بغض النظر عن نوعه وجودته. هذه هي الطريقة الأكثر استقرارًا وذات عائد منخفض للاستثمار ، باستثناء الودائع المصرفية.
يعد كسب المال من إعادة بيع العقارات طريقة أكثر إثارة للاهتمام ومحفوفة بالمخاطر وقيمة لكسب المال. من الصعب جدًا إعادة بيع العقارات المشتراة مقابل نقود أقل ، ولكن مع ذلك ، بغض النظر عن الوضع الاقتصادي ، تستمر بعض العقارات في الارتفاع في الأسعار.
لكن معظم المستثمرين يفضلون تأجير العقارات أولاً وتلقي الأموال التي تنفق على الاستثمارات ، ثم التفكير في التنفيذ.
تسمح لك هذه الطريقة بمضاعفة الدخل ، وذلك للأسباب التالية:
تبلغ تكلفة الشقة في موسكو 10 ملايين ، وتزداد تكلفتها سنويًا بنسبة 5 ٪ - 500 ألف روبل. الإيجار 60 ألف روبل - 720 ألف روبل. المجموع ، الدخل مليون و 220 ألف روبل أو 12٪ سنويا.
الاستثمارات العقارية منسوبة إلى.
هناك أربعة أنواع رئيسية من الاستثمارات العقارية:
كل واحد منهم له خصائصه وميزاته المميزة التي لا تميز العقار نفسه فقط ، ككائن استثماري ، ولكن أيضًا كنهج كامل لاستثمار الأموال. يتميز كل منها بمخاطره الخاصة ، التي يفترضها المستثمر ، واستراتيجياتها ، وبالتالي تحقيق ربح.
الاستثمار في العقارات السكنية يعني شراء:
العقارات السكنية جيدة لأن الحد الأدنى لدخول هذه الاستثمارات صغير جدًا ، والمخاطر ضئيلة ، والاستثمارات مضمونة لتؤتي ثمارها. لكن في الوقت نفسه ، لا يمكن للمرء أن يعتمد على دخل كبير قصير الأجل.
يختلف الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار بشكل كبير من منطقة إلى أخرى.
حقيقة إحصائية : انخفض سعر العقارات السكنية 3 مرات فقط في تاريخ روسيا الحديث بأكمله. في عام 1998 ، بسبب التخلف عن السداد ، في 2008-2009 بسبب أزمة العقارات العالمية ، وفي 2015-2016 بسبب الأزمة الروسية. على مر السنين ، منذ بداية التسعينيات ، ارتفع متوسط سعر العقارات السكنية بنسبة 3-5 ٪ سنويًا.
كيف يمكنك كسب المال على العقارات السكنية؟ الطريقة الأولى والرئيسية هي التأجير. بصفتك مالكًا ، يمكنك الحصول على 120 إلى 300 ألف روبل سنويًا دون بذل أي جهد في ذلك. الطريقة الثانية هي زيادة قيمة العقارات بمرور الوقت. إذا كانت الشقة تكلف 1000000 روبل عند الشراء ، فيمكننا القول بأمان أنه في غضون 3 سنوات ، سيكلف بالفعل 1100000 روبل.
عائد الاستثمار طويل جدًا. من أجل تعويض الاستثمارات بالكامل والوصول إلى صافي الربح ، سيستغرق الأمر حوالي 8-10 سنوات ، اعتمادًا على الوضع الاقتصادي والمنطقة. في الوقت نفسه ، سيكون من الممكن البدء في تلقي خصومات ثابتة بالفعل في الشهر الأول أو الثاني بعد شراء منزل. ولكن عند الاستثمار في الإسكان ، سوف تحتاج إلى إجراء إصلاحات قليلة ، وجذب مستأجرين جيدين ، والتأكد من عدم حدوث أي شيء للممتلكات.
ارتفاع أسعار المساكن يعتمد بشكل كبير على المنطقة. في المناطق النامية بنشاط مثل منطقة بيلغورود ، تنمو أسعار العقارات بشكل أسرع بسبب التدفق المستمر لأشخاص جدد. يجب عليك اختيار المنطقة التي تريد الاستثمار فيها بعناية.
يجب أن نتذكر أنه عند الاستثمار في العقارات ، لا يستحق شراء منزل كبير. تعتبر الشقق المتوسطة من غرفتين إلى غرفتين ، وهي ليست باهظة الثمن مثل الشقق الكبيرة ، وبالتالي يزداد الطلب عليها كثيرًا ، مثالية.
الاستثمار في العقارات التجارية هو نوع أكثر تعقيدًا من الاستثمار الذي يتطلب معرفة جيدة ومهارات تحليلية من المستثمر.
تشمل العقارات التجارية ، ككائن استثماري ، ما يلي:
يتم استخدام العقارات التجارية من قبل رواد الأعمال أو الشركات الأخرى من أجل الربح. تأتي الأرباح أيضًا من تأجير المباني ، وكذلك من الزيادة المحتملة في قيمة العقارات التجارية. ولكن إذا كان سعر مساحة المعيشة يرتفع باطراد ، فمع التجارة ليس كل شيء بهذه البساطة.
أظهرت العقارات التجارية على مدى السنوات القليلة الماضية ديناميكيات أسعار سلبية باستمرار ، بينما أظهرت انخفاضًا كبيرًا في الطلب. هذا ، بالطبع ، بسبب الأزمة ، ولكن أيضًا بسبب عدم تطوير الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم ، والتي تحتاج في المقام الأول إلى التأجير.
السمة المميزة للعقارات التجارية هي عتبة عالية لدخول الأعمال التجارية. لن يتمكن الأفراد العاديون بعد الآن من مجرد شراء مكتب أو حانة وتأجيرها. مشكلة العثور على العملاء هي أيضًا مشكلة حادة جدًا لرواد الأعمال. بعد كل شيء ، يتم إبرام العقود على المدى الطويل ، وتظهر معضلة: إما البحث عن عرض أفضل ، أو العمل مع هذا العميل المحدد.
كما أن المخاطر عالية جدًا. من الصعب جدًا على المبتدئ اختيار العقار المناسب ، ويحتاج أيضًا إلى إجراء إصلاحات كفؤة ، وجذب العملاء المناسبين وإبرام عقد معهم. الدخل في العقارات التجارية أعلى بكثير منه في العقارات السكنية ، لكن فترة الاسترداد تظل كما هي: 8-10 سنوات.
أكثر أنواع الاستثمار العقاري خطورة والأكثر ربحية. يمكن تقسيمها إلى فئتين رئيسيتين: الاستثمار بالمعنى المعتاد ، وشراء منزل في مرحلة مبكرة من البناء.
في الحالة الأولى ، يستثمر الشخص أمواله في أعمال البناء ، وبعد اكتمالها ، حسب الحصة ، يحقق ربحًا. مخطط مألوف لكل المستثمرين ولا جديد فيه. يتم تحديد الربح وفقًا للاستثمارات.
الطريقة الثانية أكثر إثارة للاهتمام. تقوم بعض شركات المقاولات ببيع الشقق في منازلهم حتى قبل بنائها. هذا يساعد على جمع أموال إضافية للبناء وإكمال العمل. عادة ما تكون هذه الشقق جاهزة في غضون 1-2 سنوات ، والسعر في وقت الانتهاء منها يتجاوز السعر الأولي بمقدار 1.5-2 مرات. ولكن يجب أن نتذكر أن الاستثمار في البناء نشاط محفوف بالمخاطر أكثر بكثير من شراء عقار منتهي.
تحتاج إلى الاستثمار في البناء بحكمة ، ودراسة كل الجوانب القانونية والاقتصادية للشركة ، وموثوقيتها ، وخبرة السوق والمراجعات. مع الاستثمار الجيد ، يمكنك الاستفادة من الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع ، وكذلك الحصول على عقار بتكلفة أقل ، وبالتالي تقليل تكاليف الشراء.
عند إبرام عقد مع شركة إنشاءات وتوقيعه ، يوصى بطلب المشورة القانونية. سيكون قادرًا على اقتراح ما إذا كانت هذه الشركة موثوقة أم لا ، ويبرم عقدًا بكفاءة ، وإذا حدث خطأ ما ، فاحصل على المشورة.
من أجل فهم أفضل لما هو أكثر ربحية بالنسبة لك ، نقدم لك وصفًا مقارنًا لأنواع الاستثمارات:
| استثمارات في العقارات السكنية | استثمارات في العقارات التجارية | استثمارات في بناء العقارات | |
| المرفقات | متوسط | أقصى | الحد الأدنى |
| دخل | الحد الأدنى | أقصى | متوسط |
| تسديد | 8-10 سنوات | 8-10 سنوات | 2-6 سنوات |
| السيولة | متوسط | أقصى | الحد الأدنى |
| المخاطر | قليل | متوسط | أقصى |
| ما هي فئات المستثمرين الموصى بها | للجميع | للمبتدئين وأكثر خبرة | للمستثمرين ذوي الخبرة |
كما ترى ، فإن الاستثمار في العقارات التجارية والسكنية مناسب للمستثمرين المبتدئين والمتوسطين على حد سواء ، نظرًا لبساطته واستقراره المعتدل. لكن على الرغم من ذلك ، فإن الاستثمار في البناء هو الأكثر ربحية ، من حيث العائد. وهي الأكثر خطورة.
الاستثمارات العقارية السكنية مناسبة للجميع لما تتمتع به من استقرار عالٍ. لا تعتقد أن استثمارك لن يؤتي ثماره. وهي مضمونة لتوليد الدخل بغض النظر عن الظروف.
الآن حول كل نقطة بمزيد من التفصيل:
الايجابيات:
استقرار... من الصعب الجدال مع ذلك. يعد الاستثمار في العقارات أحد أكثر مصادر الدخل موثوقية واستقرارًا. بغض النظر عن الموسم ، والوضع الاقتصادي والسياسي ، والإسكان ومواقع الأعمال مطلوبة من قبل الجميع ودائمًا.
النمو المستمر في قيمة الأصول... نموذجي في الغالب للعقارات السكنية. على مسافة طويلة ، تتصرف العقارات مثل الذهب - فهي تزداد بثبات وثقة في القيمة.
مصدر الدخل السلبي... عند تأجير العقارات ، أو انتظار ارتفاع السعر ، يبذل المستثمر الحد الأدنى من الجهد.
الحد الأدنى من المخاطر... على النحو التالي من النقطة الثانية ، هناك حاجة دائمًا إلى السكن ومكان للعمل ، وبالتالي ، حتى في أكثر الأوقات غير المواتية للاقتصاد ، ستكون هناك فرصة لبيع العقارات أو تأجيرها.
سلبيات:
كائن الاستثمار غير السائل... السيولة - قدرة الشيء على التحول بسرعة إلى نقود دون فقدان القيمة. تعني السيولة المنخفضة للعقار أنه من الصعب البيع بقيمته الحقيقية. بالطبع ، يمكنك بيع شقة / متجر / أي مبنى آخر بسرعة كبيرة عن طريق إجراء خصم كبير ، لكن هذا يتحدث فقط عن انخفاض السيولة ، وبالتالي صعوبة التنفيذ.
مردود طويل... العيب الأكثر أهمية للجميع. فترة الاسترداد من 8 إلى 10 سنوات ، حتى بالنسبة للاستثمار طويل الأجل ، تعد كثيرة جدًا. الشركات المتوسطة والصغيرة تؤتي ثمارها خلال شهر إلى عامين. والاستثمارات المالية هي نفسها هناك.
تكاليف الصيانة الثابتة... فواتير الخدمات والمصاريف الأخرى ، إذا لم تقع على كاهل المستأجر ، تقع على عاتق المستثمر. إنها تقلل بشكل كبير من مقدار الدخل ، مما يجبر على الإنفاق الإضافي.
سيتعين على مالك العقار دفع ضريبة الأملاك، عند التأجير ، إما ضريبة الدخل (إذا كانت مؤسسة) أو (ضريبة الدخل الشخصي). وبعد بيع العقارات ، ستحتاج أيضًا إلى دفع الضرائب ، مما يجعل مبلغ الدخل أقل بنسبة 13٪.
الأمر متروك لكل مستثمر ليقرر ما سيفوقه - الاستقرار والثبات ، أو انخفاض السيولة ، والدخل ، والمردود.
لقد أعددنا خمس نصائح للمستثمرين الناشئين:
نصيحة 1.من الضروري تحديد الإمكانيات المالية والهدف من الاستثمار مقدمًا. ستعتمد الإستراتيجية اللاحقة أو استثمار الأموال أو فترة الاسترداد بشكل كامل على هذا. يجب أن يفهم المستثمر نفسه مقدار الأموال التي لديه ونوع العقارات التي يمكنه الاعتماد عليها بها.
أصعب شيء هو اختيار كائن استثماري ، لأنك تحتاج إلى فهم أن كل نوع من العقارات يجلب لك دخلاً مختلفًا ومخاطر مختلفة والتزامات مختلفة.
نصيحة 2.ادرس بعناية سوق العقارات واعثر على عرض. تعد الاستثمارات بمثابة تحليل دائم تقريبًا ، ولهذا السبب لا تحتاج إلى التسرع في العثور على عقارات للاستثمار مباشرة بعد تلقي الأموال. تحتاج إلى دراسة العروض التي يقدمها الأشخاص بعناية ، ومعرفة ما هو الطلب عليه ، وما إلى ذلك.
لهذا الغرض ، تعد مواقع الإعلانات المحلية والروسية مثل Avito مثالية ، حيث سيساعد بعض الأشخاص في فهم ما يتم بيعه والبعض الآخر ما يتم تأجيره. وبناءً على هذه المعرفة ، سيكون من الضروري العثور على الشيء الذي لن يكون له أعلى سعر وسيكون مطلوبًا بدرجة كافية.
نصيحة 3.إذا أمكن ، لا تستخدم الوسطاء. يتعلق الأمر أكثر بالاستثمار في العقارات السكنية. كثير من الناس يستخدمون خدمات أصحاب العقارات عند البحث عن استثمار. هذا هو النهج الخاطئ في الأساس. مهمة السمسار هي البيع ، مهمتك هي الشراء. وهنا ينشأ تضارب في المصالح كان يجب تجنبه.
سيكون التحليل الشامل الكامل لسوق العقارات قادرًا على إعطاء فهم لمكان البحث عن شقة جيدة.
نصيحة 4.يجب عليك استخدام خدمات محام. من الأفضل تكليف متخصص بتنفيذ العقود. حتى عقد الإيجار من الأفضل القيام به بشكل قانوني. نعم ، يتم فقدان جزء لائق من الدخل ، ولكن في نفس الوقت ، إذا حدث أي شيك ، فلا يمكنك الخوف من العواقب غير السارة التي نضمن ظهورها في حالة عدم دفع العقد والضرائب.
أيضًا ، ستكون هناك حاجة إلى محام شخصي عند إبرام اتفاق مع شركة إنشاءات. سيساعدك ذلك على فهم مصداقية الشركة ، والإشارة إلى النقاط المثيرة للجدل ونقاط الضعف في الاتفاقية ، والمساعدة في حماية حقوقك إذا دعت الحاجة. يتطلب النشاط الاستثماري دائمًا محامٍ جيد يساعدك على فهم جميع التعقيدات التشريعية.
نصيحة 5.نحن بحاجة إلى نسيان الربح الفوري. الاستثمارات العقارية هي استثمارات طويلة الأجل ، وبالتالي فهي تؤتي ثمارها لفترة طويلة. يمكن الحصول على ربح من إعادة البيع في غضون 2-3 سنوات ، ولكن دخل الإيجار فقط بعد 6-9 سنوات. لهذا السبب يجب أن تنسى المال السريع والسهل.
مثل أي نشاط استثماري ، فإن الاستثمار في العقارات محفوف بمخاطر كبيرة. بضع كلمات عن المخاطر في الواقع الروسي.
مخاطر الرهن العقاري... في روسيا ، لم تحدث أزمة 2008-2009 بنفس السوء الذي حدث في بقية العالم. انخفضت قيمة العقارات ، ولكن ليس بنفس القدر في أوروبا وأمريكا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الرهون العقارية دخلت السوق الروسية في وقت متأخر جدًا ، فقط في بداية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
ويرتبط انخفاض الأسعار في 2015-2016 ، بالإضافة إلى الأزمة الروسية ، باقتراب فترة مدفوعات الرهون العقارية ذات العشر سنوات ، وزيادة نسبة عدم السداد بشكل ملحوظ. ليس معروفاً ما الذي سيحدث عند ظهور فترتي 15 و 20 عاماً ، لأن أمريكا اندلعت أزمة عالمية بحلول فترة الاستحقاق.
مخاطر السكن... من غير المعروف ما إذا كان الحد الأدنى للأسعار سوف يمر الآن ، أو أن قيمة العقارات السكنية قد زادت بشكل غير معقول طوال الفترة الزمنية بأكملها. إن مسألة الحد الأدنى للسعر هي التي تجعلنا نتحدث عن مخاطر الاستثمارات الحالية في العقارات السكنية.
تحتاج إلى مراقبة الموقف عن كثب ، وبمجرد أن يتضح ما إذا كانت العقارات ستستمر في النمو ، أو تظهر ديناميكيات سلبية ، ثم اتخذ قرارات بشأن الاستثمار في الإسكان.
المخاطر في البناء... ليست هناك حاجة للتحدث كثيرا عن البناء. المطورين الزائفين ، ومبيعات الشقق المزدوجة ، والعديد من المخططات الاحتيالية الأخرى التي يعرفها الكثير من الناس بشكل مباشر.
الاستثمار في منازل قيد الإنشاء مربح حقًا ، وهو يجلب الكثير من المال ، ولكن عليك أن تزن المخاطر ، وتدرس الشركات بعناية ، وبعد ذلك فقط تتخذ قرارات بشأن الاستثمار في البناء.
لا يزال الاستثمار في العقارات أغلى بكثير من الطرق الأخرى.
إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال ، فيمكنك استخدام إحدى الطرق التالية:
جمع المال... الطريقة الأكثر شيوعًا لجمع الأموال لشراء العقارات هي الرهن العقاري. قرض بضمان العقارات. بالمعنى الروسي ، هذا قرض عقاري بضمان نفس العقار.
يسعد معظم البنوك بتقديم الرهون العقارية. سيتطلب ذلك مصدر دخل ثابتًا وتاريخًا ائتمانيًا جيدًا ومجموعة من المستندات التي تختلف من بنك لآخر.
اعتمادًا على البنوك والمدة والموثوقية والوضع المالي للمقترض ، تختلف الفائدة. بشكل أساسي ، توفر الرهون العقارية 11-17٪ سنويًا ، و 5-7٪ - إذا كان هناك قرض بالعملة الأجنبية.
هذه الطريقة جيدة لأنه يمكن دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية من الأموال المستلمة من الإيجار. من خلال عملية شراء كفؤة وعقد إيجار مربح ، يمكنك الحصول على منزل مجانًا ، وسيدفع المستأجر القرض مقابله.
جذب المستثمرين المشاركين... في روسيا ، تتطور فكرة الاستثمار المشترك فقط ، ولهذا السبب ليس من الضروري بعد التحدث بجدية عن هذه الطريقة.
نادرًا ما تتاح للمستثمرين فرصة العثور حقًا على شركاء سيكونون مستعدين للمطالبة بالدخل من العقارات بحصص متساوية (أو اعتمادًا على المساهمة) دون التدخل في تحقيق الربح. في الوقت نفسه ، فإن فرصة جذب الأصدقاء أو الأقارب لمشروع استثماري ستجعل الاستثمار أقل وربحًا بشكل ملحوظ.
الانضمام لنادي المستثمر... هناك العديد من المجتمعات حيث يبحث المستثمرون عن أشخاص متشابهين في التفكير يمكنهم مساعدة بعضهم البعض ليس فقط بالمشورة ، ولكن أيضًا من الناحية المالية. يوجد في مثل هذه النوادي العديد من الأشخاص الذين يمكنهم ، من حيث الاستثمار ، الاستثمار في مشروعك ، وبالتالي يمكنك الحصول على دخل مستقل وتوفير الربح للشركاء.
هذه أيضًا فكرة جديدة إلى حد ما بالنسبة لروسيا. إنه يتعلق بالتمويل الجماعي. يمكنك إطلاق مشروع يجذب الاستثمار حتى تتمكن من الاستثمار في العقارات.
يجب أن يعمل المشروع الاستثماري كشركة مساهمة كاملة - سيشتري الناس حصصًا في هذا المشروع ويعتمدون على الربح. تصلح لشراء وتأجير العقارات التجارية والتنفيذ اللاحق.
من الصعب جدًا جمع الأموال بشكل مستقل لشراء العقارات. هذا هو السبب في أنه يوصى للمبتدئين بجذب الشركاء بأي وسيلة متاحة. لن يتمكن المستثمرون الأكثر خبرة من الاستثمار فحسب ، بل سيتمكنون أيضًا من توجيههم في الاتجاه الصحيح ، والمساعدة والتعليم في البداية. هذه تجربة أكثر قيمة بكثير ، بل إنها أكثر أهمية من تحقيق الربح.
روبرت كيوساكي - قام أحد أشهر رجال الأعمال ومدربي التطوير الذاتي في العالم بتأليف كتاب يجب على كل مستثمر عقاري قراءته. يطلق عليه "الاستثمار في العقارات".
يوفر استراتيجية مفصلة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات والحصول على 5-6 عقارات في سن الأربعين ، ولديهم دخل سلبي ثابت لا يفعل شيئًا عمليًا. الكتاب مليء بالأشياء المثيرة للاهتمام والمزالق. سيكون مفيدًا للجميع ، على الرغم من أنه أكثر تكيفًا مع الواقع الغربي والشرقي منه مع الدول الروسية ورابطة الدول المستقلة.
تلخيص الخاتمة : يعتبر الاستثمار في العقارات من أكثر طرق الاستثمار انتشارًا وشعبية بين الناس العاديين. تتميز بالحد الأدنى من متطلبات خبرة المستثمر ، ولكنها انتقائية للغاية بشأن المحفظة. يبلغ عائد الاستثمار في العقارات من 2-9 سنوات ، حسب طريقة الدخل المختارة.
لقد توقفت الطرق الحديثة لكسب المال لفترة طويلة لتكون مقتصرة على تلقي الراتب. بالنسبة للكثيرين ، يعد تأجير العقارات كعمل تجاري حلاً جيدًا للغاية لتوليد دخل إضافي أو حتى كمصدر رئيسي للدخل. لكن من الجدير بالذكر أن العمل في سوق العقارات له مآزقه ، وله إيجابيات وسلبيات. لذلك ، قبل البدء في إجراء أنشطة من هذا النوع ، يجب أن تدرس بأكبر قدر ممكن من التفاصيل جميع الجوانب المتاحة في هذا المجال.
إذا كنت تملك منزلك ، فستحتاج إلى نقود للإصلاحات والمعدات. سيعتمد المبلغ على حالة السكن ومستوى أعمال البناء والمعدات مع الأجهزة المنزلية والأثاث. يمكن أن تتراوح الاستثمارات في الإصلاحات من 30-60 ألف إلى مليون روبل وأكثر. إذا كنت تستأجر مساحة مكتبية ، فستحتاج إلى شراء مبنى مكتمل ، ومن الممكن إعادة تجهيزه. تكلفة شراء وإصلاح وتزيين المباني ستكلف ما بين 3،000،000 - 4،000،000 روبل.
إذا قمت بتأجير منزلك ، فلا تبخل على الأجهزة المنزلية. يجب أن تكون معتمدة وموثوقة ومقاومة للتآكل والتمزق. تتطلب مباني المكاتب أيضًا التهوية وتكييف الهواء وخصائص مكتبية أخرى.
لتأجير منزلك ، أنت بحاجة إلى كود OKVED 70.20 - تأجير العقارات الخاصة بك. وهي عبارة عن بند مثل 70.20.1- إيجار ممتلكاتهم السكنية ، والتي ستشمل ، من بين أمور أخرى ، تأجير المباني السكنية والمباني السكنية الأخرى والشقق وما إلى ذلك. يرجى ملاحظة أن هذه الرموز لا تنطبق على الضيافة. بالنسبة لتأجير المكاتب ، يعد كود OKVED 68.20 مناسبًا ، وهو المسؤول عن تأجير وإدارة العقارات المملوكة أو المؤجرة.
يعتمد ذلك على كيفية إنشاء عملك. إذا ، بصفتك رائد أعمال فردي ، فإن المجموعة القياسية: جواز سفر ، طلب تسجيل حكومي ، إيصال لدفع رسوم الدولة ، نسخة من شهادة TIN. ولكن لا يوجد تسجيل إلزامي مطلوب للإيجارات السكنية.
لاستئجار مساحة مكتبية ، أي مساحات كبيرة ، تحتاج إلى تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة. لذلك ، سوف تحتاج إلى تطبيق لتسجيل الدولة ، والميثاق من نسختين ، والقرار بشأن التأسيس (أو بروتوكول رسوم المؤسسين والاتفاق على تأسيس الشركة ، إذا تم إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة من قبل العديد من المشاركين) . ثم إيصال سداد واجب الدولة.
إذا كنت مجرد فرد (مقيم) ، يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 13٪. بالنسبة لرائد الأعمال الفردي ، تبلغ الضريبة المفروضة على تأجير مساحة المعيشة 6٪. مع رائد أعمال فردي ، ضع في اعتبارك أنه لا يزال يتعين عليك دفع بعض التأمينات. يمكن للكيان القانوني استخدام نظام الضرائب العام. أو نسخة مبسطة ، عندما يكون لدى الشركة ذات المسؤولية المحدودة أقل من 100 موظف ، يكون الدخل السنوي أقل من 150 مليون روبل ، وهكذا). إذا كانت الشركة تعمل في ظل نظام مبسط ، فإن مبدأ دفع الضرائب هو نفسه بالنسبة لأصحاب المشاريع الفردية.
لا توجد تراخيص مطلوبة لتأجير مساحة المعيشة الخاصة بك أو العقارات غير السكنية للمكاتب.
أعلن عن إيجاراتك عبر الإنترنت وفي وسائل الإعلام المطبوعة. استخدم التلفزيون والراديو. يجب تجهيز المناطق غير السكنية ، مثل المناطق السكنية ، وفقًا لمتطلبات العملاء المحتملين. كلما ارتفع مستوى "حشو" العقارات ، ارتفعت تكلفة إيجارها.
أولا ، يجب عدم نسيان الضرائب. اليوم ، يتعين على المالك دفع ضرائب من 15 إلى 17 ٪ من المبلغ المستلم كإيجار.
تدرس وزارة المالية إمكانية خفض معدل ضريبة الفائدة ، ولكن فقط في حالة تنفيذ المبادرة الخاصة بالإقرار الإلزامي للدخل من تأجير العقارات. في هذه الحالة ، سيُلزم كل مالك بدفع ضريبة الضرائب التي تحددها الدولة. في ظل أي من الخيارات ، يتم تقليل الأرباح المحصلة من تأجير العقارات بشكل كبير لصالح سلطات الدولة.
ثانيًا ، يجب أن تأخذ في الاعتبار إطفاء الإصلاحات التي تم إجراؤها. تصل إلى 10٪ من المبلغ الذي تم إنفاقه في الأصل على الأثاث والإصلاحات. تعتمد التكاليف على جودة التجديد الأولي ، ودرجة نظافة المستأجرين ، ووجود أطفال صغار ، وحيوانات وطول عقد الإيجار. لكن على أي حال ، هذا المبلغ كبير ، والذي لا يعمل لصالح المؤجر.
عيب آخر هو تقلب المستأجرين. حتى في حالة وجود اتفاقية إيجار رسمية ، فمن الممكن حدوث انهيار في العلاقة بين المستأجرين والملاك. في هذه الحالة ، يجد المستأجر نفسه في موقف يحتاج فيه إلى البحث عن عملاء جدد ، على التوالي ، لهذه الفترة ، توقف تدفق الأرباح.
يوفر بناء شركة لتأجير العقارات فرصة فريدة لتوليد دخل قانوني. أيضًا ، عن طريق شراء عقارات للإيجار ، يمكنك تقنين مبالغ كبيرة من المال.
غالبًا ما تتم مقارنة هذا النوع من الأعمال من حيث الكفاءة مع الودائع المصرفية ، ولكن الحقيقة هي أن أسعار الفائدة على الودائع لن تظل دائمًا مرتفعة باستمرار. من ناحية أخرى ، يزيد الإيجار فقط من سنة إلى أخرى ، وبفضل ذلك يمكن للشركة أن تزدهر وتتطور.
لا يمكن للعقار المشتراة للتأجير أن يجلب دخلاً ثابتًا فحسب ، بل يصبح أيضًا دعمًا ممتازًا في حالة تقديم ، على سبيل المثال ، ضمان بنكي لقرض.
العقارات هي أحد الأصول التي تسمح لك بالبقاء واقفة على قدميها حتى في أوقات الأزمات ، عندما تتوقف مصادر الدخل الأخرى عن العمل أو تتواجد.
حتى إذا رفض المالك تجديد العقد ، يمكن دائمًا استخدام العقار الحالي كضمان للقروض الكبيرة.
في ظل وجود مستأجرين موثوقين دائمين ، يتحول العمل التجاري إلى منتج مطلوب يمكن بيعه دائمًا. على سبيل المثال ، يكون بيع عقار تجاري فارغ أكثر صعوبة من بيع عقار مؤجر بالفعل. في هذه الحالة ، من المهم فقط حل مشكلة السعر بشكل صحيح.
فئة الأشخاص الذين يشترون العقارات من أجل عقد إيجار إضافي لها حصة سوقية كبيرة. السلوك التجاري السليم - اختيار الملاك وشروط العقد والجوانب الأخرى تحدد مستوى الربح والنفقات المحتملة للمالك. بناءً على هذه البيانات ، يتم تحديد الكفاءة الاقتصادية لشكل الأعمال هذا ، وإذا تجاوزت التكاليف صافي الدخل ، فإن الأمر يستحق إجراء بعض التغييرات لتحسين الوضع الحالي.
