ما هو مدرج في سيولة الشقة. الشقة السائلة: لماذا هي جيدة. أي نوع من المساكن يصعب بيعها

اختيار مساكن الدرجة الاقتصادية السائلة في المباني الجديدة. كيف ومتى يجب أن تستثمر في العقارات؟

وقت القراءة: 8 دقائق

ما هي متطلبات أن يسمى السكن السائل؟

الإسكان الأكثر طلبًا في سوق العقارات اليوم هو المباني الجديدة من الدرجة الاقتصادية. موقف صعب الاقتصاد الروسي، مما أدى إلى انخفاض سعر صرف الروبل ، وانخفاض الدخل وعدم اليقين بشأن استقرار الغد ، يجبر الروس على اتخاذ خطوات للحفاظ على مدخراتهم. ناهيك عن الودائع المصرفية، الطريقة الوحيدة الموثوقة لاستثمار الأموال المجانية هي شراء العقارات.

يشتري بعض المواطنين المساكن لأنفسهم ، والبعض الآخر يخطط لاستخدامها من أجله أغراض تجارية... ومع ذلك ، بغض النظر عما إذا كان المستثمر سيعيش في الشقة التي تم شراؤها بنفسه أم أنه يحتاج إلى مسكن للبيع أو الإيجار اللاحق ، فأنت بحاجة إلى البحث عن خيارات يمكن ، إذا لزم الأمر ، بيعها بسرعة وبصورة مربحة في سوق العقارات.

يعتمد ذلك ، أولاً وقبل كل شيء ، على سيولة الشقة - مجموعة من العوامل التي تسمح ببيعها في الوقت الأمثل وبأكثر الأسعار جاذبية. بالطبع ، من الصعب التنبؤ بما سيكون عليه هذا السعر - يعتمد ذلك على حالة السوق ، ولكن بالنسبة للشقة عالية السيولة ، يمكنك الحصول على أقصى سعر في فئتها من بين أشياء أخرى ذات خصائص مماثلة. من الواضح أنه لا يمكن لجميع الشقق التباهي بهذه القدرة ، لذلك دعونا نحدد متطلبات السكن التي يجب أن تفي بها سبب جيديمكن أن يسمى السائل.

نستثمر في العقارات في المرحلة الأولى من البناء

بشراء مساكن على مستوى التنقيب ، تحصل على ربح يصل إلى 50٪ بعد تشغيل المنزل

الشخص الذي يستثمر في العقارات يهتم بشكل أساسي بالربح ، وبالتالي فهو بحاجة إلى شراء شقة بأقل سعر وبيعها بأعلى سعر. هذا ممكن فقط إذا تم الشراء في مرحلة "التنقيب". ومع ذلك ، فإن إمكانية الحصول عليها أقصى فائدةيسير جنبا إلى جنب مع مخاطر عالية... من خلال الاستثمار في شقة موجودة كمشروع فقط ، يتوقع المشتري أن يصبح مالكًا سعيدًا للعقار في غضون عامين ، ولكن هناك أيضًا احتمال أن يستلم منزله مع تأخير لعدة سنوات ، أو حتى تصبح ضحية لأعمال البناء طويلة الأمد.

لمنع حدوث ذلك ، عليك أن تكون جادًا بشأن اختيارك. من الأفضل استخدام خدمات شركة كانت موجودة في السوق لفترة طويلة. اسم مشهورو عدد كبير منالأشياء النهائية - أفضل توصيةللمطور.

يمكن توقع المزيد من الاستقرار من مطور لديه حديقة خاصة به أدوات البناء, قاعدة الانتاجومكتب معماري. يمكن الحصول على معلومات شاملة من منتديات أصحاب الأسهم ، حيث يعيش الأشخاص الذين يعرفون عن كثب حالة كائن معين. هنا يمكنك معرفة مدى المسؤولية التي تتعامل بها الشركة مع احترام التزاماتها تجاه المشترين - ما إذا كان يتم تسليم الأشياء في الوقت المحدد ، وفي أي حالة ، وهل هناك العديد من أوجه القصور وكيف يتم إزالتها ، وما إذا كان المطور يؤخر تسجيل الممتلكات حقوق.

المشاريع الأكثر موثوقية هي تلك التي يتم تنفيذها بتطبيق القانون. يعتبر مخطط البناء المشترك اليوم ضامنًا موثوقًا به إلى حد ما لحماية مصالح المشترين. إذا تعاون المطور مع البنوك الكبيرةالتي توحي بالثقة بين المستثمرين ، وهذا أيضا له تأثير إيجابي على صورتها. إذا تم استيفاء جميع الشروط المذكورة أعلاه ، فيمكننا التحدث عن موثوقية المطور وسمعته الطيبة. هذه الثقة تؤدي إلى شراء شقة في المرحلة الأوليةاعمال بناء.

شراء شقة في المرحلة الأولى من البناء هو الأكثر خيار مربحالاستثمار في العقارات ، مما يسمح باختيار أكثر العروض "لذة" في المشروع. على الاختلاف التكلفة الأصليةوالسعر السائد وقت تشغيل المنزل ، يمكنك توفير من 30 إلى 50٪ من الأموال.

البنية التحتية للنقل هي شرط أساسي للسيولة

السيولة العالية أمر مستحيل بدون بنية تحتية متطورة للنقل

في هذه الأوقات الديناميكية ، تحظى حرية الحركة بتقدير كبير. يتيح لك التواجد على مسافة قريبة من محطات المترو والحافلات والترام وحافلات الترولي ، ومنصات السكك الحديدية الوصول بسرعة إلى المكان الصحيحوله تأثير مفيد على سيولة العقارات. سيكون الطلب على الشقق في هذه المنازل دائمًا أكثر من المساكن في "بير كورنرز".

كلما كان المجمع السكني يبعد عن محطة المترو أو طريق السكك الحديدية، قل عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة هناك. لكن الوضع يمكن أن يتغير للأفضل إذا كان رائدًا مشروع البنية التحتية- محور النقل ، ومحطة المترو ، والطرق السريعة ، وما إلى ذلك. يبدأ الطلب على الشقق في الزيادة في بداية البناء ، وبحلول وقت الانتهاء ، قد تزداد تكلفة السكن بنسبة 30 ٪.

المزايا المعمارية

قل ما يعجبك في النفعية ، لكن الجانب الجمالي يلعب دورًا مهمًا في اختيار السكن.

العيش في مبنى جميل له "وجهه" وتصميمه الأصلي هو أكثر متعة من العيش في صندوق باهت به "ثقوب للضوء" ، كما كانت تقول بطلة فيلم سوفيتي.

النبأ السار هو أن المجمعات السكنية اليوم تبدو أجمل بكثير من المساكن المصنوعة من الألواح في تلك الحقبة. يتم بناء العديد منها ، حتى في فئة المساكن الجماعية المشاريع الفردية، موثقة جغرافيًا وتتناسب عضوياً مع المشهد الحضري. إن وجود هذه الخصائص يزيد بلا شك من جاذبية الكائن ككل وسيولته. شقق فردية.

الحجم والتخطيط

أكثر المساكن سيولة هو المتاح أكبر عددالمشترين ، أي أكثر الخيارات تكلفة. الأكثر شعبية بين المستثمرين هم أيضا صغار. إذا كان المشتري يواجه معضلة - لشراء واحدة "ثلاثة روبل نوت" أو شقتين من غرفة واحدة ، ينصح الخبراء بالبقاء على الخيار الثاني ، لأنه الأفضل. هناك دائمًا طلب على مثل هذه الأشياء ، حيث يتعافى سعرها بشكل أسرع بعد الأزمة ، ومن السهل العثور على مستأجرين لها.

عند شراء شقة لأغراض تجارية (تأجير) ، من الأفضل التفكير على الفور في تصميم داخلي مناسب. بعد كل شيء ، إذا تم بيع العقار دون الانتهاء ، فسيتعين على المشتري إجراء إصلاحات من تلقاء نفسه ، واستثمار أموال إضافية فيه. دعونا لا ننسى الوقت الذي سيستغرقه ذلك. لتحرير نفسك من المتاعب الإضافية وتقليل وقت تعطل الشقة ، يجدر البحث عن شركة تنتج الديكور الداخليفي الأشياء التي بنتها. سيحصل المساهم عليها بشكل أسرع وأرخص من شراء المواد وتوظيف العمال بنفسه. لا يوجد سبب لتوقع أي مسرات خاصة ، ولكن سيتم استيفاء شرط "أنيق ومرتّب" ، وماذا هو مطلوب أيضًا لشقة مستأجرة؟

كل من المدارس والمحلات التجارية ...

عامل مهم آخر للسيولة هو وجود متطور البنية التحتية الاجتماعيةمما يجعل الحياة في هذا المجال مريحة وواعدة وممتعة. إنه لأمر رائع إذا كان مشروع المجمع السكني يوفر بناء مدرسة أو روضة أطفال ، لكن سكان المباني الجديدة (ومعظمهم من عائلات الأطفال) يحتاجون أيضًا إلى مستشفيات وعيادات ومراكز رياضية وترفيهية ومتاجر وبنك الفروع المؤسسات التعليميةوغيرها من مكونات بيئة حضرية كاملة.

لسوء الحظ ، غالبًا ما يتأخر إنشاء البنية التحتية الاجتماعية في المناطق الجديدة ، وكان السكان ينتظرون منذ سنوات بدء تشغيل المرافق الحيوية. غيابهم يقلل بشكل كبير من جاذبية العقارات. على العكس من ذلك ، فإن الوجود في حجم جيدالبنية التحتية الاجتماعية تزيد من سيولة كل من الشقق الفردية و مجمعات سكنيةعموما.

كما ترى ، فإن سيولة الإسكان لا تعتمد على عامل واحد ، بل هي مزيج من عدة مكونات تجعل العقارات جذابة للغاية للمشترين.

بادئ ذي بدء ، دعنا نحدد ما هو سيولة الشقة؟ هذه فرصة لبيع عنصر بسعر محدد خلال فترة لا تزيد عن شهرين إلى ثلاثة أشهر. الكلمة الرئيسيةها هو السعر. من الواضح أنه يمكن بيع أي شقة بسرعة إذا تم تشكيل السعر بشكل صحيح. لكن بالإضافة إلى السعر ، هناك عدد من العوامل التي تؤثر على سيولة الشقة.
ما هي هذه العوامل؟

بادئ ذي بدء ، هذه هي السنة التي تم فيها بناء المنزل. إذا كانت الشقة تقع في منزل تم بناؤه عام 18 ... العام الماضي ، فيمكن حساب فترة التعرض لمثل هذا الكائن ليس في غضون شهرين ، ولكن أكثر من ذلك بكثير.
في المباني الجديدة يتم بيع الشقق في غضون أيام ، ولكن بشرط أن يتم تأجير المنزل ، و وثائق قانونيةعلى الممتلكات وردت. إذا تم بيع شقة في منزل لا يزال قيد الإنشاء ، فإن درجة استعداد المنزل وسمعة المطور ستؤثر على سرعة البيع. بالإضافة إلى وجود كل ما يلزم تسمحللبناء.

موقع المنزل حيث الشقة معروضة للبيع. دائمًا ما يكون السكن في وسط المدينة أغلى ثمناً ، لكن هل من الممكن بيعه بسرعة؟ هنا ، تتأثر سيولة الشقة بشكل أكبر بقربها من المترو أو وسائل النقل الأخرى ، وتوافر المحلات التجارية والصيدليات على مسافة قريبة. ومن العوامل المهمة جدًا للعديد من مشتري العقارات حقيقة أن مدرسة الأطفال تقع في نفس الربع. غالبًا ما يتم بيع شقتين متشابهتين حرفيًا في منازل مجاورة ، ولكن يقع أحدهما بجوار المدرسة ، ومن الآخر ، للوصول إلى نفس المدرسة ، ما عليك سوى عبور الطريق. الأول سيبيع بشكل أسرع.

مواد بناء المنزل. متراصة وطوب ، من بين أمور أخرى شروط متساويةيفضل دائمًا بناء لوحة.

عدد الطوابق. تباع الشقق في الطابق الأول والأخير أسوأ من ذلك ، بحيث لا تتحدث عن إطلالة رائعة على المدينة بأكملها من نوافذ الطابق الأخير وإمكانية نقل الطابق الأول إلى التجارة. أولاً ، قم بالترجمة ، ثم اعرض التجارة. لكن هذه قصة أخرى.

تخطيط. التخيلات المعماريين الحديثينلا حدود. تحتوي المنازل الجديدة على غرف ثلاثية وحتى خماسية. مع التصميم المناسب ، سيبدو رائعًا بالتأكيد ، لكن مواطنينا محافظون تمامًا ويفضلون الكلاسيكيات في الحلول المعمارية.

جودة الإصلاح. لا يؤثر على سيولة الشقة بأي شكل من الأشكال. ها نحن نعود إلى حيث بدأنا. إلى السعر. في نفس المنزل ، تُباع شقة للتجديد ، ولكن مقابل المال الكافي ، بشكل أسرع من نفس الشقة التي تم تجديدها ، حتى من أعلى مستويات الجودة ، ولكن بالسعر الذي تضمنه أصحابها تكلفة هذا التجديد ذاته.
لذلك ، ينصح معظم أصحاب العقارات بعدم التسرع في صنع "مستحضرات التجميل" إذا كنت تنوي البيع. استشر متخصصًا على دراية بما تحتاج إلى القيام به للبيع في الوقت المنظور ولأجله سعر جيد... من الممكن أن الشقة تحتاج فقط إلى التنظيف.

لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي حالات أخرى ، على العكس من ذلك ، فهي قديمة. الأمر كله يتعلق بسيولة البضائع التي يتم بيعها: مدى جاذبيتها للمستهلك ومتى سيتم بيعها سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟

هذه المقالة هي مادة مرجعية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة للأغراض الإعلامية فقط وهي للأغراض الإعلامية فقط.

"" قررت معرفة المقصود من هذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة والشقق الأكثر سيولة اليوم ، وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سائلة.

قليلا من المصطلحات
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: كلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة..

بشكل عام ، يعتبر السكن الأصول السائلة: هناك دائما طلب عليها ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. يبيع الممتلكات السكنيةأبسط بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من الجامعين الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يعتمد عليه الخبراء ، ينصحون بالاستثمار الأموال المتاحةفي الشقق.

لكن ليست كل المساكن سائلة بنفس القدر: بعض العقارات ، حتى بأسعار السوق ، تُباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر البعض الآخر المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟

بداية البدايات - الموقع
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. " أكبر سيولةاستخدام شقق تقع في مناطق مريحة وصديقة للبيئة مع سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، "- يقول الكسندر مالتسيف ، مدير عاموكالة العقارات "CENTURY 21 West"... و قضية النقلربما يكون الأهم: "مناطق موسكو التي بها طرق سريعة محملة بشدة ولا توجد بها محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. ويمكن أن تؤدي المعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة إلى زيادة الطلب وتكلفة السكن بشكل كبير. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" و "" و "ليرمونتوفسكي بروسبكت" و "زوليبينو" و "حقول ليوبيرتسي" ألكسندرا كادشينكو ، رئيس قسم الاستشارات والتقييم ، معهد Steklov الرياضيويضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية وهيكلها المساكن... اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - حيث يزداد الطلب على منازل الأمس ، ولكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها بشكل أسوأ بكثير . علاوة على ذلك ، وفقا ل ايليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو، يزداد الطلب على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة متوسطة من المركز.

وهكذا ، فإن الشقق في أرقى - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في Krylatskoye و Kuntsevo و Fili-Davydkovo و Strogino في منطقة Vorobyovy Gory و Kutuzovsky Prospect ... أما بالنسبة لل عقارات فاخرة، ثم الأكثر شهرة هنا المقاطعة المركزية، أولا "جولدن مايل" ... يحتل المركز الثاني اليوم خاموفنيكي فيما يتعلق بالتطوير الهائل للعديد من المجمعات السكنية ، والذي يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل "- يبلغ Evgeniya Korosteleva ، الرئيس التنفيذي لشركة Bonton Realty.

هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. قائمة الخبراء السائل تشمل في المقام الأول سوكولنيكي ونوفيي شيريوموشكي كيف هي المناطق مع الخير البنية التحتية المتطورةوليس بعيدًا جدًا عن المركز ، وكذلك مضاف Konkovo ​​و Teply Stan و Yasenevo و Chertanovo و Babushkinskiy و Medvedkovo و Otradnoye و Altufevo و Izmailovo ومناطق محطتي مترو Aeroport و Begovaya ... في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على الأكثر سيولة ليوبلينو وماريينو .

وتعتبر المناطق غير السائلة مناطق ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل - Biryulyovo ، مناطق على طول الطرق السريعة Dmitrovskoye و Korovinskoye ، بعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، Vykhino-Zhulebino ). غالينا فابريتسكايا ، رئيس قسم ، Peresvet-Real Estate، يضيف إلى هذه القائمة أيضًا كابوتنيا ، ديجونينو ، بيسكودنيكوفو ، نيكراسوفكا إلخ. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.

لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما لوحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس دائرة عقارات المدينة ، NDV-Real Estate، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث نوعية الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من. هم ، كقاعدة عامة ، الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم والخدمات دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا عن طريق القرب من الكبيرة المؤسسات الصناعيةأو انتشار مخزون مساكن قديم وغير مريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.

ساحة ومنزل
حتى في المناطق الأكثر سيولة ، قد تكون هناك شقق غير سائلة. كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. أكبر طلب هو منازل حديثةمصنوعة من الطوب أو متراصة ، أصغر - المباني اللوحية- يقول الكسندر مالتسيف ("القرن 21 غرب"). - و في منازل لوحةعدد الطوابق مهم: فكلما زاد المبنى ، زادت السيولة ، أي أن خروشوف المكون من خمسة طوابق يعتبر الأقل سيولة ، يليه الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر سيولة هي السلاسل الحديثة ".

عموما منازل من الطوبأكثر شيوعًا من اللوحات ، والأحدث منها أفضل من المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، فعندئذٍ ، كقاعدة عامة ، مع الاتصالات البالية والمداخل الرهيبة ، يكون جذب المشتري لمثل هذا الكائن ممكنًا فقط بسعر مخفض "، كما تقول غالينا فابريتسكايا (Peresvet-Real Estate"). من بين المنازل القديمة ، لا تزال قيمة "ستالينكا" قوية فقط ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكساندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من الاهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي عبارة عن مبانٍ مكونة من خمسة طوابق بشكل أساسي. - محرر) ، فإنها تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين." ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.

بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، يؤثر التحسين أيضًا على السيولة. المنطقة المجاورةوكذلك حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف سيارات وما إلى ذلك. في فصول الاقتصاد والراحة ، شقق في أحياء جديدة مع البنية التحتية الخاصةحيث توجد كل فوائد الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقييم أراضيهم المسيجة والمحمية ومواقف السيارات تحت الأرض والدخول المصرح به وما إلى ذلك. "الى جانب ذلك ، في منازل فاخرة أهمية عظيمةيحتوي على عدد من الشقق - كلما قل عددها ، كان الغرض أكثر جاذبية "، كما تقول Evgenia Korosteleva (Bonton Realty).

ومع ذلك ، وفقًا لـ Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow) ، فإن خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، تؤثر على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وبالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم فهي أقل أهمية ، لأن هذه هي العقارات الأكثر طلبًا في سوق العقارات في العاصمة. في سعر مناسبيكون المشترون عليها لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منازل لا يتم عرضها.

خصائص الشقة
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المنطقة ، والأرض ، والمناظر من النوافذ ، وحجم المطبخ ، ووجود الشرفات والمقطع ، وارتفاع الأسقف ، وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Nedvizhimost) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.

ربما أكثر معلمة مهمة- المساحة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها و الطلب الفعال الجمهور المستهدف... “للإسكان من الفئات الاقتصادية والاقتصاد زائد (فئة الراحة) ، المنطقة المثلى شقة استوديو- 36-42 قدم مربع م ، من غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لوحظ فيرونيكا بانكوفا ، خبيرة في متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة بيناتي العقارية، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين بمساحة 60 مترًا مربعًا مقارنة بشقة من غرفة واحدة بنفس اللقطات.

بجانب مساحة الشقق ، فإن حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية لها تأثير كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8 - 8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". أما بالنسبة للموقع ، فإن أقل الأجسام سيولة في الأول و الطوابق الأخيرة، وكذلك في بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.

يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة ، كراسي خشبية، القصة محيرة للغاية ، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء. تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.

"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل يتم توجيهها إلى جوانب مختلفة light "، - تؤكد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").

سيولة الشقة تزيد من رونقها ، منظر جميل، تجديد جديد إلى حد ما ، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة اصلاحتقليل السيولة.

بشكل عام ، كلما ارتفعت درجة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، فإن المزيد من الخصائصتؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية ، على الأرجح ، سيهتم فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة ، الشقق ذات النوافذ المؤدية إلى الشارع أقل سيولة ، وأكثر الخيارات سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى بـ "عرض الشقق" - يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). بالإضافة إلى ذلك ، وكقاعدة عامة ، فإن العقارات الفخمة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، غير سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم النائية لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة واحدة إلى غرفتين. والخيارات.

السيولة هي مفتاح ارتفاع الأسعار
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تُباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال وتنمو الأسعار على مر السنين ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"): "تنمو تكلفة الشقق السائلة بنسبة تصل إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، خاصةً في السوق الرئيسي، حيث أن سعر المباني الجديدة يرتفع أيضًا مع بناء المنزل ، أعمال الترميموتسجيل الشقق في التملك. "على سبيل المثال ، في مجمع سكني" Tsaritsyno "قبل عام المشاركين في الأسهمتم بيع الشقق المكونة من غرفة واحدة (46 مترًا مربعًا) بسعر 5.4 مليون روبل ، والآن خيارات مماثلةتباع بالفعل مقابل 6 - 6.1 مليون روبل "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").

ببطء ولكن بثبات ارتفع سعره في الآونة الأخيرةوالعقارات السائلة الثانوية في المناطق التي يسهل الوصول إليها من خلال وسائل النقل الجيدة: سلسلة حديثةتم بيع شقق من غرفة واحدة بمساحة 39 مترًا مربعًا مقابل 6.1 مليون روبل ، وشقق من غرفتين (52 مترًا مربعًا) - مقابل 7.5 مليون روبل ، والآن عروض مماثلةيمكن العثور عليها فقط مقابل 6.2 مليون روبل. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. وفي تلك الفترة الأزمات الاقتصاديةأسعار المواد السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة المبكرة والأكثر خطورة تنخفض في السعر ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يُلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وببطء ، "كما تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في متحف الدولة الروسي).

"في أزمة ، تفقد الشقق غير السائلة كل جاذبية المشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم "، - يضيف Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).

في ظروف مستقرة وكافية سعر معين متوسط ​​المدىبيع شقة سائلة من غرفة واحدة ، وفقًا لإيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) - شهرين ، غرفتين - 3 أشهر ، وثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتسمي سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!

ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر الشيء ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر السعر المخفض هذا الخيارتقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "سيكون هناك طلب أيضًا". بواسطة أسعار منخفضةلا يتم شراء سوى خيارات مثيرة للاشمئزاز تمامًا ، على سبيل المثال ، شقق صغيرة بجوار المصانع التي تدخن ، بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة مروعة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس بالأمر الصعب ، ولكن معظم مالكي العقارات ، في الحاضر والمستقبل ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا فقط ممكن إذا كانت الخاصية سائلة.

ملخص
تعتمد السيولة العقارية على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي شقق odnushki و kopeck piece بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و. في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.

ما هي الشقة السائلة - تعريف مفهوم و وصف مفصلالعقارات السائلة في هذه المادة. يعني السكن السائل عقارًا يمكن بيعه فيه الحد الأدنى من الشروطو بالحد الأقصى سعر مناسب... نفس السيولة تعتمد على العديد من العوامل. على سبيل المثال ، منطقة مرموقة من المدينة وجيدة سهولة النقل.

على سبيل المثال - أكثر الشقق سيولة في بادينغتون - والبلد ممتاز ، والعقلية في المجتمع عالية ، ونمط حياة سكان المدينة والمكان نفسه - إنجلترا ومهيب - هذا رائع!

ولكن إذا كانت الشقة تقع في نفس الوقت في مبنى للطوارئ أو تم إنتاج مبنى غير قانوني فيه ، فلا داعي للحديث عن السيولة العالية لهذا النوع من المساكن. ما هي العلامات الأخرى التي تؤثر على هذه المعلمة؟

ما هي الشقة السائلة في منطقة الموقع

كتلة ساحقة شقق غير سائلةيعود الى سوق ثانويالعقارات. تقع في منازل للهدم أو موجودة فيها حالة طارئة... انخفاض السيولة أيضًا في الشقق الواقعة في المنطقة الصناعية ، في منطقة ذات خطوط مواصلات رديئة ، مع مستوى غير كافالبنية الاساسية. لكن المنطقة النظيفة بيئيًا لها تأثير إيجابي على السيولة.

ما هي الشقة السائلة بعدد الطوابق

حتى عدد الطوابق في الشقة يؤثر على سيولتها. على سبيل المثال ، الطلب على المساكن الواقعة في الطابق الأرضي منخفض ، وبالتالي فهي أقل تكلفة من الشقق في الطوابق العليا. أما بالنسبة للأشياء الموجودة تحت السقف نفسه ، فكل شيء ليس بهذه البساطة. إذا لم يتدفق السقف ، وكانت الأرضية معزولة ، فسيكون لذلك تأثير إيجابي على سيولة السكن. بالإضافة إلى ذلك ، كلما زاد عدد الطوابق ، كان الهواء أنظف و أفضل عرضخارج النافذة.

ما هي الشقة السائلة من حيث التصميم

صغير مساحات المعيشةوالغرف المجاورة والحمام المشترك يقلل من سيولة الشقة. ستؤدي إعادة التطوير ، نتيجة تحسن الراحة في الشقة ، إلى تغيير الوضع إلى الأفضل. ولكن إذا لم يتم تقنينها ، إذن سعر السوقالكائن قد يسقط.

ما هي الشقة السائلة كالمنزل

تؤثر الحالة العامة للمبنى أيضًا على سيولة الشقق الموجودة فيه. وهكذا ، فإن المساكن التابعة للصندوق القديم مع أرضيات خشبية... يمكن قول الشيء نفسه عن مباني الطوارئ.

هذا هو السبب في أن البنوك لا تصدر الإقراض العقاريعلى أمن هذه الشقق الموجودة في هذه المنازل. بيع مثل هذه المساكن لأي شخص أمر صعب للغاية.

كيفية تقديم سيولة الشقة بشكل صحيح

يجب أن يعلم بائع الشقة التي بها عيوب أنه لا داعي لإخفائها خلف الأختام. إذا لاحظها المشتري ، فقد يعتقد أنهم يحاولون "الغش" ، وعلى الأرجح سيرفض التعاون. لكن لا يستحق التأكيد على أوجه القصور مرة أخرى.

من الأفضل البحث عن مزايا الكائن المعروض للبيع وتقديمها إلى العميل في المقام الأول. على سبيل المثال ، اجعل الشقة بعيدة عن المركز ولكن توجد مدرسة قريبة ، روضة أطفال, سوق كبير، فرع البنك ، إلخ.

عند اختيار شقة (لا يهم إذا كنت تشتري مسكنًا لمنزلك الخاص أو في أغراض الاستثمار) من الضروري مراعاة العوامل المؤثرة في القدرة على تحقيق ذلك بسرعة وبشكل مربح إذا لزم الأمر ، كما تقول مديرة أكاديمية العلوم "كوارتز" إيرينا ماليجينا.

كيف تتعرف على العقارات السائلة؟

يختار المستثمرون الملكية المربحةبمعيارين رئيسيين: ربحية جيدةو سيولة عالية... وإذا كانت الربحية تسمح لك بالكسب في عملية امتلاك شيء ما ، فإن السيولة تحدد مدى نجاح الخروج من المشروع الاستثماري.

تتميز سيولة العقارات بالسرعة التي يمكن بها بيع شيء ما على مقربة منه سعر السوق... كلما قل الوقت المستغرق في البيع ، زادت السيولة.

عادل و القاعدة التالية: كلما زادت السيولة ، انخفضت ربحية العنصر.

معظم المستثمرين لا يفضلون عوائد عالية ، ولكن الأصول عالية السيولة: يمكن تحويل هذا الأخير بسرعة إلى أموال "حقيقية" دون خسائر وانتظار طويل.

هناك ثلاثة أنواع من السيولة في سوق العقارات: عالية ومتوسطة ومنخفضة. فمن الواضح أن معدل الحد الأدنىتشير السيولة بشكل أكبر إلى الأشياء المعقدة التي ليس من السهل بيعها والتي لا يوجد طلب عليها عمليًا (المساكن القديمة المتداعية ، والإسكان في المناطق الصناعية ، والإسكان في مشاريع البناء غير المكتملة ، وما إلى ذلك).

المثمنون المحترفون يحسبون السيولة العقارية على أساس الصيغ المعقدة، مع مراعاة وقت التعرض ومعدل الخالي من المخاطر. يجب على المستثمرين الراغبين في شراء عدة عقارات للبيع لاحقًا الاتصال بأخصائي عقارات. لذلك ، عند قياس نوع السيولة ، يأخذون في الاعتبار:

• سرعة المعاملة والوقت المستغرق لإتمامها ؛

• تكاليف المعاملات (بما في ذلك ضرائب الشراء والبيع ، رسوم كاتب العدل، فضلا عن تكاليف التحقق من الوثائق ومعالجتها) ؛

• عدم اليقين المرتبط بالقدرة على بيع أو شراء شيء بسعر لا يقل عن سعر أشياء مماثلة في السوق.

بالإضافة إلى ذلك ، تؤثر العوامل التالية على سيولة العقارات:

يمكن تقليل سيولة الإسكان من خلال مؤشرات مثل خيارات الزاوية للشقق ، والغرف المجاورة ، والأرضيات الخشبية والمختلطة ، والسلالم الخشبية ، وقصة معقدة للغاية (عندما تتغير الشقة من أكثر من ثلاثة إلى خمسة ملاك ويكون من المستحيل إجراء تقييم دقيق شرعية جميع معاملات البيع والشراء). كما أن المشترين المعاصرين يخافون من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وأحواض الاستحمام "سيتز". وفي الوقت نفسه ، المنظر من النوافذ على الطريق السريع المزدحم والسكك الحديدية والطرق السريعة مع تأثير ضوضاء مستمر. علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل تواجه اتجاهات مختلفة من العالم.

وكيف حالنا؟

الخامس نيزهني نوفجورودمن بين العقارات السكنيةالأكثر سيولة الآن هي الشقق المكونة من غرفة إلى غرفتين في قطاعي الدرجة الاقتصادية والاقتصاد بلس في أي طوابق باستثناء الطابق الأول ، وتقع على مسافة قريبة من محطات الحافلات النقل العامفي جميع مناطق المدينة. هذه الشقق هي الأكثر سيولة ، حيث يوجد المزيد من المشترين المحتملين في هذا القطاع من السوق. هذا على الأقل كل أولئك الذين يرغبون في شراء مسكن لأنفسهم ، وأولئك الذين يرغبون في شراء كائن للإيجار.