Alegerea locuințelor lichide din clasă economică în clădiri noi. Cum și când ar trebui să investești în imobiliare?
Timp de citire: 8 minute
Care sunt cerințele pentru ca locuința să fie numită lichidă?
Cele mai solicitate locuințe de pe piața imobiliară actuală sunt clădirile noi de clasă economică. Poziție dificilă economia rusă, care a dus la o scădere a cursului rublei, o scădere a veniturilor și incertitudine cu privire la stabilitatea de mâine, îi obligă pe ruși să ia măsuri pentru a-și păstra economiile. Ca să nu mai vorbim despre depozituri bancare, singura modalitate fiabilă de a investi fonduri gratuite este să cumpărați imobile.
Unii cetățeni își cumpără locuințe, alții plănuiesc să o folosească scopuri comerciale... Cu toate acestea, indiferent dacă investitorul va locui el însuși în apartamentul achiziționat sau dacă are nevoie de locuințe pentru vânzare sau închiriere ulterioară, trebuie să căutați opțiuni care, dacă este necesar, pot fi vândute rapid și profitabil pe piața imobiliară.
Depinde, în primul rând, de lichiditatea apartamentului - o combinație de factori care îi permit să fie vândut la momentul optim la cel mai atractiv preț. Desigur, este dificil de prezis care va fi acest preț - depinde de situația pieței, dar pentru un apartament foarte lichid poți obține prețul maxim pe segmentul său printre alte obiecte cu caracteristici similare. Evident, nu toate apartamentele se pot lăuda cu această abilitate, așa că haideți să stabilim ce cerințe trebuie să îndeplinească locuințele pentru a motiv bun ar putea fi numit lichid.
Achiziționând locuințe la nivelul săpăturii, obțineți un profit de până la 50% după punerea în funcțiune a casei
O persoană care investește în imobiliare este interesată în primul rând de profit și, prin urmare, trebuie să cumpere un apartament la cel mai mic preț și să-l vândă la cel mai mare preț. Acest lucru este posibil doar dacă achiziția se face în stadiul de „spătură”. Cu toate acestea, posibilitatea de a obține beneficiu maxim merge mână în mână cu riscuri mari... Investind într-un apartament care există doar ca proiect, cumpărătorul se așteaptă să devină un fericit proprietar de imobil în câțiva ani, dar există și posibilitatea ca el să-și primească locuința cu o întârziere de câțiva ani, sau chiar deveni o victimă a construcției pe termen lung.
Pentru a preveni acest lucru, trebuie să fii serios în alegerea ta. Este mai bine să apelați la serviciile unei companii care este pe piață de mult timp. Nume celebruși un numar mare de obiecte finite - cea mai buna recomandare pentru dezvoltator.
Se poate aștepta mai multă stabilitate de la un dezvoltator cu propriul parc echipament de constructie, baza de productieși un birou de arhitectură. Informații cuprinzătoare pot fi obținute pe forumurile deținătorilor de acțiuni, unde locuiesc oameni care cunosc de la sine starea unui anumit obiect. Aici puteți afla cât de responsabil abordează compania respectarea obligațiilor față de cumpărători - dacă obiectele sunt livrate la timp, în ce stare, sunt multe deficiențe și cum sunt eliminate, dacă dezvoltatorul amână înregistrarea proprietății. drepturi.
Cele mai de încredere proiecte sunt cele care sunt implementate cu aplicarea legii. Schema de construcție comună de astăzi este un garant destul de de încredere al protejării intereselor cumpărătorilor. Dacă dezvoltatorul cooperează cu bănci mari care inspiră încredere în rândul investitorilor, acest lucru are și un efect pozitiv asupra imaginii sale. Dacă toate condițiile de mai sus sunt îndeplinite, putem vorbi despre fiabilitatea dezvoltatorului și buna sa reputație. O astfel de încredere dă naștere la achiziționarea unui apartament pe stadiul inițial constructie.
Cumpărarea unui apartament în stadiul inițial de construcție este cel mai mult varianta profitabila investitie in imobiliare, care permite, de altfel, alegerea celor mai „delicioase” propuneri din proiect. Pe diferență costul inițial iar prețul predominant la momentul punerii în funcțiune a casei, puteți economisi de la 30 la 50% din fonduri.
Lichiditatea ridicată este imposibilă fără o infrastructură de transport bine dezvoltată
În aceste vremuri dinamice, libertatea de mișcare este foarte apreciată. Prezența la câțiva pași de stații de metrou, stații de autobuz, tramvai și troleibuz, peroane de cale ferată vă permite să ajungeți rapid la locul potrivitși are un efect benefic asupra lichidității imobiliare. Apartamentele din astfel de case vor fi întotdeauna mai solicitate decât locuințele din „colțurile urșilor”.
Cu cât ansamblul rezidențial este mai departe de stația de metrou sau cale ferată, cu atât sunt mai puține persoane care doresc să cumpere un apartament acolo. Dar situația se poate schimba în bine dacă este major proiect de infrastructură- nod de transport, stație de metrou, autostradă etc. Cererea de apartamente începe să crească la începutul construcției, iar până la finalizarea acesteia costul locuințelor poate crește cu 30%.
Spuneți ce vă place despre oportunitatea, dar partea estetică joacă un rol important în alegerea locuinței.
A trăi într-o clădire frumoasă cu propria „față” și design original este mult mai plăcut decât într-o cutie plictisitoare cu „găuri pentru lumină”, așa cum obișnuia să spună eroina unui film sovietic.
Vestea bună este că astăzi ansamblurile rezidențiale arată mult mai frumos decât casele cu panouri din acea epocă. Multe dintre ele, chiar și din categoria locuințelor de masă, sunt construite conform proiecte individuale, sunt georeferențiate și se încadrează organic în peisajul urban. Prezența acestor caracteristici crește, fără îndoială, atractivitatea obiectului în ansamblu și lichiditatea acestuia. apartamente individuale.
Cea mai lichidă carcasă este cea disponibilă cel mai mare număr cumpărători, adică cele mai ieftine opțiuni. Cei mai populari printre investitori sunt și cei mici. Dacă cumpărătorul se confruntă cu o dilemă - să cumpere o „bancă de trei ruble” sau două apartamente cu o cameră, experții recomandă să rămâneți la a doua opțiune, deoarece este mai de preferat. Există întotdeauna o cerere pentru astfel de obiecte, ele își revin mai repede în preț după criză și este mai ușor să le găsești chiriași.
Când cumpărați un apartament în scop comercial (închiriere), cel mai bine este să vă gândiți imediat la un interior potrivit. La urma urmei, dacă proprietatea este vândută fără finisare, cumpărătorul va trebui să facă reparații pe cont propriu, investind fonduri suplimentare în ea. Să nu uităm de timpul necesar pentru asta. Pentru a vă elibera de bătăi suplimentare și pentru a reduce timpul de nefuncționare al unui apartament, merită să căutați o companie care produce decoratiune interioaraîn obiectele pe care le construia. Un acționar îl va obține mai rapid și mai ieftin decât cumpărând materiale și angajând el însuși muncitori. Nu există niciun motiv să vă așteptați la delicii speciale, dar cerința „îngrijită și ordonată” va fi îndeplinită și ce mai este nevoie pentru un apartament închiriat?
Un alt factor important de lichiditate este prezența unui sistem bine dezvoltat infrastructura socială, ceea ce face viața în această zonă confortabilă, promițătoare și interesantă. Este grozav dacă proiectul unui complex rezidențial prevede construirea unei școli sau a unei grădinițe, dar locuitorii clădirilor noi (și majoritatea sunt familii cu copii) au nevoie și de spitale și clinici, centre sportive și de divertisment, magazine, bancă. ramuri, unități de învățământși alte componente ale unui mediu urban cu drepturi depline.
Din păcate, în cartierele noi construcția infrastructurii sociale este adesea întârziată, iar locuitorii așteaptă de ani de zile punerea în funcțiune a unor dotări vitale. Absența lor reduce semnificativ atractivitatea imobiliară. Dimpotrivă, prezența în volum bun infrastructura socială crește lichiditatea atât a apartamentelor individuale cât și ansambluri rezidentialeîn general.
După cum puteți vedea, lichiditatea locuințelor nu depinde de niciun factor, ci este o combinație a mai multor componente care fac imobiliarele extrem de atractive pentru cumpărători.
În primul rând, să definim ce este lichiditatea apartamentului? Aceasta este o oportunitate de a vinde un obiect la un preț declarat într-o perioadă de cel mult două până la trei luni. Cuvânt cheie aici este pretul. Este clar că orice apartament poate fi vândut rapid dacă prețul este corect format. Dar, pe lângă preț, există o serie de factori care afectează lichiditatea unui apartament.
Care sunt acești factori?
În primul rând, acesta este anul în care a fost construită casa. Dacă apartamentul este situat într-o casă construită în 18 ... ultimul an, atunci perioada de expunere a unui astfel de obiect poate fi calculată nu în două luni, ci mult mai mult.
În clădirile noi, apartamentele se vând, se întâmplă, în câteva zile, dar asta cu condiția ca casa să fie închiriată, și documente legale asupra imobilului primit. Dacă un apartament este vândut într-o casă care este încă în construcție, atunci gradul de pregătire al casei și reputația dezvoltatorului vor afecta viteza de vânzare. Plus prezența a tot ceea ce este necesar permise pentru construcții.
Amplasarea casei unde se vinde apartamentul. Locuințele din centrul orașului sunt întotdeauna mai scumpe, dar este posibil să o vinzi rapid? Aici, lichiditatea apartamentului este influențată mai mult de apropierea de metrou sau alt mijloc de transport, de disponibilitatea magazinelor și farmaciilor la câțiva pași. Iar un factor foarte semnificativ pentru mulți cumpărători de imobile este faptul că școala pentru copii este situată în același cartier. Se întâmplă adesea ca două apartamente similare să fie vândute literalmente în case învecinate, dar o casă este situată lângă școală, iar din cealaltă, pentru a ajunge la aceeași școală, trebuie doar să traversați drumul. Primul se va vinde mai repede.
Material de construcție a casei. Monolit și cărămidă, printre altele condiții egaleîntotdeauna preferabil unei clădiri cu panouri.
Număr de etaje. Apartamentele de la primul și ultimul etaj se vând mai prost, astfel încât să nu vorbească despre o vedere superbă a întregului oraș de la ferestrele ultimului etaj și despre posibilitatea de a transfera primul etaj în comerț. Mai întâi, traduceți și apoi oferiți pentru comerț. Dar asta este o altă poveste.
Aspect. Fantezii arhitecti moderni fără limite. Casele noi au camere triunghiulare și chiar pentagonale. Cu un design adecvat, va arăta cu siguranță superb, dar cetățenii noștri sunt destul de conservatori și preferă clasicii în soluții arhitecturale.
Calitatea reparatiei. Nu afectează în niciun fel lichiditatea apartamentului. Aici ne întoarcem de unde am început. La preț. În aceeași casă, un apartament pentru renovare, dar pe bani adecvați, se vinde mai repede decât același apartament renovat, chiar de cea mai bună calitate, dar pentru prețul în care proprietarii au inclus chiar costul acestei renovări.
Prin urmare, majoritatea agenților imobiliari vă sfătuiesc să nu vă grăbiți să faceți „cosmetice” dacă aveți de gând să vindeți. Consultați-vă cu un specialist cu cunoștințe despre ceea ce trebuie să faceți pentru a vinde în timpul previzibil și pentru preț bun... Este posibil ca apartamentul să fie doar curățat.
De ce, în unele cazuri, apartamentele de vânzare zboară literalmente, iar în altele, dimpotrivă, sunt învechite. Totul ține de lichiditatea mărfurilor vândute: va depinde cât de atractivă va fi pentru consumator și cât de curând va fi vândută. Cât de lichid este apartamentul tău și se poate face așa?
Acest articol este un material de referință, toate informațiile din el sunt prezentate doar în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
„” S-a hotărât să descopere ce se înțelege prin acest concept, ce influențează lichiditatea și care apartamente sunt cele mai lichide astăzi și care, dimpotrivă, sunt ilichide.
Un pic de terminologie
Există multe interpretări complexe ale a ceea ce este lichiditatea, dar vom încerca să o explicăm cât mai simplu posibil. Lichiditatea imobilului este posibilitatea conversiei acestuia în bani. Lichiditatea este invers proporțională cu timpul de vânzare: cu cât perioada în care un apartament este vândut este mai scurtă, cu atât lichiditatea acestuia este mai mare..
În general, locuința este luată în considerare activ lichid: există întotdeauna o cerere pentru el, chiar și cu probleme în economie. Vinde proprietate rezidențială mult mai simplu decât, să zicem, un tablou care este interesant doar pentru un cerc restrâns de colecționari bogați. De fapt, pe asta se bazează experții, sfătuind să investească fonduri disponibileîn apartamente.
Dar nu toate locuințele sunt la fel de lichide: unele proprietăți, chiar și la prețuri destul de de piață, sunt vândute în câteva săptămâni, în timp ce altele așteaptă un cumpărător de luni și ani și chiar și o reducere de preț nu ajută întotdeauna. Care este problema aici?
Începutul Începuturilor - Locație
Teatrul începe cu un suport pentru haine, iar lichiditatea locuinței începe cu locația sa. " Cea mai mare lichiditate folosiți apartamente situate în zone confortabile și ecologice, cu accesibilitate bună la transport, "- spune Alexander Maltsev, director general agentie imobiliara "CENTURY 21 West"... Și problema transportului, poate cel mai important: „Zonele din Moscova cu autostrăzi puternic încărcate și fără stații de metrou sunt cele mai puțin solicitate în rândul cumpărătorilor. Iar informațiile despre planurile de extindere a metroului într-o anumită zonă pot crește semnificativ atât cererea, cât și costul locuințelor. Deci, de exemplu, a fost după anunțul construirii de noi stații „Novokosino”, „”, „Lermontovsky prospect”, „Zhulebino” și „Lyuberetskie polya” Alexandra Kadchenko, șeful Departamentului de Consultanță și Evaluare, Institutul de Matematică Steklov, și adaugă la lista de caracteristici ale zonelor lichide dezvoltarea infrastructurii și structurii sociale fondul locativ... Astăzi, zonele în care predomină locuințele moderne de înaltă calitate - cele de ieri sunt mai căutate, dar cartierele cu case vechi, cu clădiri cu cinci etaje, a căror perioadă de demolare nu a fost determinată, nu sunt populare, prin urmare sunt vândute mult mai rău. . Mai mult, conform Ilya Shkop, președintele Consiliului Breslei Agenților Imobiliari din Moscova, cererea mai mare se observă pentru zonele rezidențiale mari aflate la o distanță moderată de centru.
Astfel, apartamentele din cele mai prestigioase - în vestul, nord- și sud-vestul capitalei, de exemplu, în Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, în zona Vorobyovy Gory și Kutuzovsky Prospekt ... Cât despre imobiliare de lux, atunci cel mai popular aici Cartierul Central, pentru inceput „Mila de aur” ... „Al doilea loc este ocupat astăzi de Khamovniki în legătură cu dezvoltarea masivă a mai multor ansambluri rezidențiale, care presupune reconstrucția zonei în ansamblu, "- informează Evgeniya Korosteleva, CEO Bonton Realty.
Există și zone lichide în zone mai puțin prestigioase, chiar și în sud și sud-est, care sunt considerate cele mai prietenoase cu mediul și incomode. Lista experților în lichide include în primul rând Sokolniki și Novye Cheryomushki cum sunt zonele cu bune infrastructura dezvoltatăși nu foarte departe de centru, precum și adăugat Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo, zone ale stațiilor de metrou Aeroport și Begovaya ... În sud-est au fost recunoscute cele mai lichide Lyublino și Maryino .
Și zonele cele mai nelichide sunt considerate a fi zone cu accesibilitate redusă la transport - Biryulyovo, zone de-a lungul autostrăzilor Dmitrovskoye și Korovinskoye, unele zone din afara șoselei de centură a Moscovei (de exemplu, Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, șef de departament, Peresvet-Real Estate, se adaugă și la această listă Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka etc. De altfel, Kapotnya nu intră în zonele lichide în ceea ce privește caracteristicile de mediu.
Dar nu toate cartierele din aceeași zonă sunt la fel de lichide. După cum s-a menționat Svetlana Birina, șeful Departamentului imobiliar al orașului, NDV-Real Estate, zonele pot fi foarte eterogene în ceea ce privește calitatea vieții și accesibilitatea la transport. Cele mai lichide sunt cartierele și străzile aflate la câțiva pași de. Ele sunt, de regulă, cele mai saturate de infrastructură, deoarece magazinele, restaurantele și serviciile apar mereu în jurul stațiilor de metrou. Lichiditatea unor astfel de zone poate fi redusă doar prin apropierea de mari întreprinderile industriale sau prevalența unui fond de locuințe vechi, inconfortabil. Un parc sau o zonă verde din apropiere crește lichiditatea cartierelor din orice zonă.
Curte și casă
Chiar și în zonele cele mai lichide, pot exista apartamente nelichide. Totul depinde de caracteristicile caselor în care se află. „Se evaluează materialul și seria (pentru panouri) casei și anul construcției. Cea mai mare cerere este pentru case moderne din cărămidă sau monolit, cel mai mic - clădiri cu panouri– spune Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”). - Si in case cu panouri numărul de etaje este important: cu cât clădirea este mai mare, cu atât lichiditatea este mai mare, adică Hrușciovii cu cinci etaje sunt considerați cei mai puțin lichidi, urmați de panouri cu 9 și 12 etaje, iar cele mai lichide sunt seriale moderne.
În general case de cărămidă mai populare decât cele cu panouri, iar cele mai moderne sunt preferabile vechiului fond de locuințe: „Dacă casa este veche, atunci, de regulă, cu comunicații uzate și intrări teribile și atragerea unui cumpărător către un astfel de obiect este posibilă numai la un preț redus", spune Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate "). Printre casele vechi, doar „stalinka” robuste sunt încă foarte apreciate și este puțin probabil ca ceva să se schimbe în viitorul apropiat. „Deși există și un interes pentru casele supuse demolării (acestea sunt în principal clădiri cu panouri cu cinci etaje. - Ed.), - spune Alexandra Kadchenko (MIAN), - acestea atrag cumpărători cu perspectiva de a obține noi locuințe în timpul relocarii.” Cu toate acestea, trebuie să fiți mai atent cu astfel de opțiuni, deoarece demolarea poate dura mulți ani, doar acele obiecte pot fi considerate lichide aici, a căror perioadă de demolare a fost deja definită clar.
Pe lângă caracteristicile casei în sine, îmbunătățirea afectează și lichiditatea. teritoriul învecinat, precum și starea intrării, prezența unui lift de marfă, locuri de joacă, parcări etc. La clase economice si confort, apartamente in cartiere noi cu infrastructura proprie unde sunt toate beneficiile civilizaţiei. Iar pe segmentele business si premium se pun in valoare propriul teritoriu imprejmuit si pazit, parcare subterana, acces autorizat etc. „În plus, în case de lux mare importanță are un număr de apartamente - cu cât sunt mai puține, cu atât obiectul este mai atractiv ”, spune Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
Cu toate acestea, potrivit Ilya Shkop (Greasa Agenților Imobiliari din Moscova), caracteristicile casei, în primul rând, afectează lichiditatea apartamentelor cu trei și mai multe camere, iar pentru apartamentele cu un și două dormitoare sunt mai puțin importante. , întrucât acestea sunt cele mai solicitate proprietăți de pe piața imobiliară a capitalei. La pret adecvat cumparatorii stau pe ele 2-3 luni, in orice zone si in ce case nu sunt oferite.
Caracteristicile apartamentului
„Lichiditatea unui apartament este determinată de caracteristici precum suprafața, podeaua, priveliștile de la ferestre, dimensiunea bucătăriei, prezența balcoanelor și loggiilor, înălțimea tavanelor, confortul de planificare”, enumeră Alexandra Kadchenko. (MIAN). Și Svetlana Birina (NDV-Nedvizhimost) evidențiază, de asemenea, dimensiunea și aspectul băii și starea apartamentului în ansamblu.
Poate cel mai mult parametru important- suprafata: dimensiunea apartamentului trebuie sa corespunda clasei acestuia si cerere efectivă public țintă... „Pentru locuințe din categoriile economie și economie-plus (clasa confort), zona optimă apartament studio- 36-42 mp m, două camere - 54-62 mp. m, și un apartament cu trei camere - 68-82 mp. m ", - spune Alexandra Kadchenko. Mai mult, după cum s-a menționat Veronika Pankova, expert al Muzeului de Stat al Rusiei, director general al Agenției Imobiliare Penaty, se acordă preferință imaginilor și amenajărilor mai standard, de exemplu, este mult mai ușor să vindeți un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 60 mp decât un apartament cu o cameră din aceeași filmare.
Alături de zona apartamentelor, dimensiunea bucătăriei, înălțimea tavanelor și a podelei au un impact semnificativ asupra lichidității. „Suprafața bucătăriei ar trebui să fie de cel puțin 8 - 8,5 metri pătrați. m, și de preferință 10-12 mp. m ", - spune Galina Fabritskaya ("Peresvet-Nedvizhimost"). „Și înălțimea optimă a tavanului este de cel puțin 2,7 m”, spune Alexandra Kadchenko (MIAN). În ceea ce privește locația, cele mai puțin lichide obiecte pe primul și ultimele etaje, și, de asemenea, în unele cazuri - în funcție de aspectul și starea casei - opțiuni de colț.
Lichiditatea locuințelor poate fi redusă prin camere adiacente, podele din lemn și mixte, scari de lemn, povestea este prea confuză, când apartamentul a schimbat mai mult de 2-3 proprietari și este imposibil să se evalueze cu exactitate legalitatea tuturor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. „De asemenea, cumpărătorii din secolul 21 sunt speriați de încălzitoarele de apă pe gaz și băile de șezut”, spune Svetlana Birina (NDV-Real Estate). Și, în același timp, priveliștea de la ferestre spre autostrada aglomerată și zgomot constant.
„Mai mult, pentru apartamentele cu 2-3 și cu mai multe camere, este important ca ferestrele nu numai să nu aibă vedere la autostradă, ci să fie direcționate către laturi diferite lumină ", - asigură Galina Fabritskaya ("Peresvet-Nedvizhimost").
Lichiditatea apartamentului îi crește ordinea, frumoasă priveliște, renovare mai mult sau mai puțin proaspătă, și starea nesatisfăcătoare a obiectului și nevoia revizuire reduce lichiditatea.
În general, cu cât este mai mare clasa de locuințe și cu atât este mai prestigioasă zona și casa, cu atât mai multe caracteristici afectează cererea și lichiditatea acestuia. Dacă în clasa economică cumpărătorul, cel mai probabil, va acorda atenție numai imaginilor și dimensiunii bucătăriei, atunci în segmentul de elită va aprecia cu siguranță caracteristicile specifice: „De exemplu, pe Kutuzovsky Prospekt, din cauza zgomotului crescut. , apartamentele cu ferestre spre stradă sunt mai puțin lichide, iar cele mai lichide opțiuni - cu ferestre către terasament, așa-numitele "apartamente cu vedere", - spune Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). În plus, de regulă, proprietățile de lux situate nu în cele mai prestigioase cartiere, la periferia capitalei, sunt ilichide, iar apartamentele cu mai multe camere din zonele de dormit îndepărtate sunt vândute pentru o lungă perioadă de timp. „Puțini oameni au nevoie, de exemplu, de un apartament cu 4 camere în Biryulyovo la un preț de 9 milioane de ruble și mai mult”, spune Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), deoarece un cumpărător obișnuit din această zonă și zone similare alege 1-2 camere. Opțiuni.
Lichiditatea este cheia creșterii prețurilor
Apartamentele lichide sunt bune pentru că se vând rapid, adică dacă este necesar, sunt schimbate în bani și cresc în preț de-a lungul anilor, cu condiția ca totul să fie calm în economia mondială. „Costul apartamentelor lichide crește până la aproximativ 10-20% pe an”, spune Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”), în special pe Piața primară, deoarece prețul clădirilor noi crește și el pe măsură ce se construiește casa, lucrări de renovareși înregistrarea apartamentelor în proprietate. „De exemplu, în complexul rezidențial” Tsaritsyno „cu un an în urmă participanții la capitaluri proprii apartamentele cu o cameră (46 mp) au fost vândute la prețul de 5,4 milioane de ruble, iar acum opțiuni similare sunt deja vândute pentru 6 - 6,1 milioane de ruble ", - spune Galina Fabritskaya ("Peresvet-Nedvizhimost").
Încet, dar sigur a crescut prețul pt timpuri recenteși imobile lichide secundare în zone cu accesibilitate bună la transport: seria modernă apartamentele cu o cameră cu o suprafață de 39 de metri pătrați au fost vândute pentru 6,1 milioane de ruble, apartamente cu două camere (52 de metri pătrați) - pentru 7,5 milioane de ruble, iar acum oferte similare poate fi găsit doar pentru 6,2 milioane de ruble. și pentru 7,7 - 7,8 milioane de ruble. în consecință”, spune expertul. Si in perioada crize economice prețurile pentru obiectele lichide sunt cele mai stabile: „Activele nelichide mai devreme și mai grav scad în preț, iar activele lichide - puțin mai târziu și mai puțin. Și când piața se stabilizează, se observă situația opusă: opțiunile lichide încep să crească mai devreme și mai repede, iar cele nelichide - mai târziu și mai încet ”, spune Veronika Pankova (Penaty, expert la Muzeul de Stat al Rusiei).
„Într-o criză, apartamentele nelichide își pierd orice atractivitate pentru cumpărător, iar cele lichide nu își pot găsi proprietar din alte motive: proprietarul apartamentului nu se grăbește să reducă prețul, iar cumpărătorul, auzind că prețurile scad semnificativ. în timpul crizei, nu vrea să plătească în exces”, - adaugă Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
In conditii stabile, cu adecvate un anumit pret termen mediu vânzările unui apartament lichid cu o cameră, conform Ilya Shkop (Breasla Agenților Imobiliari din Moscova), - 2 luni, două camere - 3 luni și trei camere - 4-6 luni. Și Svetlana Birina (NDV-Real Estate) le numește și mai scurte - de la două săptămâni la o lună. Opțiunile ilichide sunt uneori vândute de ani și decenii!
Cu toate acestea, perioada de vânzare în realitatea noastră depinde de prețul obiectului, prin urmare, prin reducerea prețului, puteți crește lichiditatea: „Desigur, un apartament cu o bucătărie mică la primul etaj nu este foarte de dorit, dar la un pret redus această opțiune va fi, de asemenea, la cerere ”, spune Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). De preturi mici doar opțiuni absolut dezgustătoare nu se cumpără, de exemplu, apartamente minuscule lângă fabrici de fumat, departe de metrou, la parter și într-o stare groaznică. Cu toate acestea, vânzarea la un preț mai mic nu este o afacere dificilă, dar majoritatea proprietarilor de imobiliare, prezenți și viitori, încă se străduiesc să obțină un anumit beneficiu din viitoarele revânzări și, în plus, să încheie o afacere cât mai repede posibil, și asta este doar posibil dacă proprietatea este lichidă.
rezumat
Lichiditatea imobiliară depinde de mulți factori - de la locație până la caracteristicile specifice ale locuinței, cum ar fi suprafața sau dimensiunea bucătăriei și, în plus, este strâns legată de cerere și preț. Cele mai lichide apartamente sunt apartamentele odnushki și copeck bucată lângă stațiile de metrou, în zone cu accesibilitate bună la transport, ecologie și infrastructură, situate în cărămidă modernă și. Uneori se epuizează în doar câteva săptămâni. Cu cât obiectul este mai lichid, cu atât poate fi transformat mai devreme în bani și chiar obține profit.
Ce este un apartament lichid - definiția conceptului și descriere detaliata imobil lichid în acest material. Locuință lichidă înseamnă o proprietate care poate fi vândută termene minime, iar la maxim pret favorabil... Aceeași lichiditate depinde de mulți factori. De exemplu, o zonă prestigioasă a orașului și un bun accesibilitatea transportului.
De exemplu - cele mai lichide apartamente din Paddington - și țara este excelentă, mentalitatea în societate este ridicată, stilul de viață al orășenilor și locul în sine - Anglia și maiestuos - asta este super!
Dar dacă, în același timp, apartamentul este situat într-o clădire de urgență sau a fost produsă una ilegală în ea, atunci nu este nevoie să vorbim despre lichiditatea ridicată a acestui tip de locuințe. Ce alte semne afectează acest parametru?
Masă copleșitoare apartamente nelichide se refera la piață secundară imobiliare. Sunt amplasate în case pentru demolare sau care se află în stare de urgență... Lichiditate redusă și în apartamentele situate în zona industrială, într-o zonă cu legături de transport slabe, cu nivel insuficient infrastructură. Dar zona ecologic curată are un efect pozitiv asupra lichidității.
Chiar și numărul de etaje dintr-un apartament afectează lichiditatea acestuia. De exemplu, locuințele situate la parter au o cerere scăzută, prin urmare costă mai puțin decât apartamentele de la etajele superioare. În ceea ce privește obiectele situate sub acoperiș, atunci totul nu este atât de simplu. Dacă acoperișul nu curge și podeaua este izolată, atunci acest lucru va avea un efect pozitiv asupra lichidității locuinței. În plus, cu cât numărul de etaje este mai mare, cu atât aerul este mai curat și vedere mai buna afara pe fereastra.
Mic Spații de locuit, camerele alăturate și o baie combinată reduc lichiditatea apartamentului. Reamenajare, în urma căreia confortul în apartament s-a îmbunătățit, va schimba situația în bine. Dar dacă nu este legalizat, atunci pretul din magazin obiectul poate cădea.
Starea generală a imobilului afectează și lichiditatea apartamentelor situate în acesta. Astfel, locuințe aparținând vechiului fond cu podele de lemn... Același lucru se poate spune despre clădirile de urgență.
De aceea băncile nu emit credit ipotecar privind securitatea unor astfel de apartamente situate în aceste case. Vând astfel de locuințe oricui este destul de dificil.
Vânzătorul unui apartament care are orice defecte ar trebui să știe că nu este nevoie să le ascundeți în spatele sigiliei. Dacă cumpărătorul le observă, atunci el poate crede că încearcă să „trișeze” și el, cel mai probabil, va refuza să coopereze. Dar nu merită să subliniem încă o dată neajunsurile.
Este mai bine să căutați meritele obiectului de vânzare și să le prezentați clientului în primul rând. De exemplu, lăsați apartamentul departe de centru, dar există o școală în apropiere, Grădiniţă, piata mare, sucursala bancara etc.
Atunci când alegeți un apartament (nu contează dacă cumpărați o locuință pentru propria reședință sau în scopuri de investitii) este necesar să se țină cont de factorii care afectează capacitatea de a o realiza rapid și profitabil dacă este necesar, spune directorul Academiei de Științe „Cuarț” Irina Malygina.
Cum să recunoști bunurile imobiliare lichide?
Investitorii aleg proprietate profitabilă după două criterii principale: profitabilitate bunăși lichiditate ridicată... Și dacă profitabilitatea vă permite să câștigați în procesul deținerii unui obiect, atunci lichiditatea determină cât de reușită va fi ieșirea din proiectul de investiții.
Lichiditatea bunurilor imobiliare se caracterizează prin cât de repede poate fi vândut un obiect în apropiere pretul din magazin... Cu cât este mai puțin timp pentru vânzare, cu atât lichiditatea este mai mare.
Târg și următoarea regulă: cu cât lichiditatea este mai mare, cu atât profitabilitatea obiectului este mai mică.
Majoritatea investitorilor preferă nu cu randament ridicat, dar active foarte lichide: aceștia din urmă pot fi transformați rapid în bani „adevărați” fără pierderi și așteptări lungi.
Există trei tipuri de lichidități pe piața imobiliară: mare, medie și scăzută. Este clar că tarif minim lichiditatea se referă mai mult la obiecte complexe, care nu sunt atât de ușor de vândut și pentru care practic nu există cerere (locuințe vechi dărăpănate, locuințe în zone industriale, locuințe în proiecte de construcții neterminate etc.).
Evaluatorii profesioniști calculează lichiditatea imobiliară pe baza formule complexe, luând în considerare timpul de expunere și rata fără risc. Investitorii care doresc să achiziționeze mai multe proprietăți pentru vânzare ulterioară ar trebui să contacteze cu siguranță un specialist imobiliar. Deci, atunci când măsoară tipul de lichiditate, acestea iau în considerare:
În plus, următorii factori afectează lichiditatea imobiliară:
| Locație |
Apropierea de noduri de transport, instituții socialeși infrastructură; Rata scăzută a criminalității și buna reputație a zonei; Șomajul scăzut; Ecologie bună (apropierea de parcuri, lipsa de facilități industriale în teritoriul apropiat). |
| Situația pieței |
Cerere în exces față de ofertă; Activitate mare și capacitate bună de piață (cu cât se vând/cumpără mai multe obiecte, cu atât piața este mai lichidă); Accesibilitate (proprietățile din clasa economică sunt mai lichide decât imobiliarele de elită); Rezistența la scăderile prețurilor (scăderile prețurilor reduc lichiditatea); Sezonalitate (toamna și iarna, de regulă, piața este mai activă decât vara și primăvara). |
| Caracteristicile obiectului |
Vârsta mică și gradul scăzut de uzură a obiectului (cladiri noi grad înalt disponibilitatea și apartamentele din casele nou construite se vând mai bine decât locuințele din case de acum 20-30 de ani); Clasa de locuințe (cu cât este mai mare clasa de locuințe și cu cât zona și casa sunt mai prestigioase, cu atât mai multe caracteristici afectează cererea acesteia. strada, unde există zgomot crescut de la o autostradă aglomerată, sunt mai puțin lichide, iar opțiunile cele mai lichide sunt cu ferestre pe terasament, așa-numitele apartamente cu vedere.zonele de dormit îndepărtate sunt la vânzare suficient de mult timp); Comoditatea obiectului (vedere panoramică de la fereastră, dispunere confortabilă, tavane înalte, podea deasupra primului, prezența unei reparații gata făcute de înaltă calitate); Amenajarea teritoriului (disponibilitatea terenului și parcare subterana, pentru copii loc de joaca, design peisagistic alăturat). |
| Alti factori |
Atractivitatea prețului (perioada de vânzare depinde în mare măsură de prețul corect al obiectului. Desigur, un apartament cu o bucătărie mică la primul etaj nu este foarte de dorit, dar la un preț redus această opțiune va fi la cerere. opțiuni proaste de exemplu, apartamente de o zonă redusă lângă fabrici de fumat, departe de transport, la parter și într-o stare groaznică. A vinde la un preț redus nu este o afacere dificilă. Cu toate acestea, majoritatea proprietarilor de proprietăți, actuali și viitori, doresc să beneficieze de anumite revânzări viitoare). |
Lichiditatea locuințelor poate fi redusă de indicatori precum opțiunile de colț pentru apartamente, camere alăturate, podele din lemn și mixte, scări din lemn, o poveste prea complicată (când un apartament și-a schimbat mai mult de trei până la cinci proprietari și este imposibil de evaluat cu exactitate legalitatea tuturor tranzacțiilor de cumpărare și vânzare). De asemenea, cumpărătorii moderni sunt speriați de încălzitoarele de apă pe gaz și de căzile „sitz”. Și, în același timp, priveliștea de la ferestre pe autostrada aglomerată, căi ferate și autostrăzi cu un efect de zgomot constant. Mai mult, pentru apartamentele cu 2-3 și cu mai multe camere, este important ca ferestrele nu numai să nu dea cu vedere la autostradă, ci să fie orientate spre diferite direcții ale lumii.
Și cum suntem?
V Nijni Novgorod printre proprietăți rezidențiale cele mai lichide acum sunt apartamentele cu 1-2 camere din segmentele economice și economice plus la orice etaj, cu excepția primului, situate la câțiva pași de stațiile de autobuz. transport publicîn toate zonele orașului. Astfel de apartamente sunt cele mai lichide, deoarece există mai mulți potențiali cumpărători pe acest segment de piață. Acesta este cel puțin toți cei care doresc să cumpere locuințe pentru ei înșiși și cei care doresc să achiziționeze un obiect pentru închiriere.
