La finalizarea unei tranzacții pentru achiziționarea unei proprietăți comerciale, cumpărătorul, pe lângă necesitatea întocmirii unui număr mare de documente, primește și riscuri suplimentare asociate dreptului de proprietate asupra unei astfel de proprietăți. Cum să aranjați o înțelegere, astfel încât să nu fiți nevoiți să plătiți sume colosale de impozite la buget în cazul unei vânzări, să evitați litigiile cu chiriașii și pur și simplu să nu deveniți victima unei preluări raider?
Legislația actuală lasă suficiente oportunități pentru a vă asigura împotriva situațiilor neplăcute asociate cu cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare comerciale. În funcție de scopul achiziționării unui obiect, cumpărătorul poate emite:
Alegerea depinde de mai mulți factori:
Principalul factor care trebuie luat în considerare la încheierea unei tranzacții este valoarea de piață și cadastrală a proprietății, rata impozitului pe proprietate imobiliară stabilită într-o anumită regiune pentru acest tip de proprietate.
Atunci când alegeți statutul juridic al unei persoane care acționează ca un cumpărător, este necesar să se țină seama de faptul că o persoană fizică, chiar dacă un antreprenor individual este înregistrat, este responsabilă pentru problemele de proprietate cu toate activele care îi aparțin.
Dacă se ia o decizie de a cumpăra un obiect în numele unei persoane juridice, este de dorit ca proprietarul să fie singurul fondator și să aibă dreptul de a efectua toate operațiunile necesare cu proprietatea întreprinderii. Forma juridică ideală este LLC.
Înregistrarea bunurilor imobile comerciale în proprietatea unei persoane este benefică dacă vânzarea obiectului nu este planificată în viitorul apropiat. Începând din 2016, toți proprietarii vor fi obligați să plătească 13% din valoarea proprietății vândute dacă proprietatea nu depășește 5 ani. De asemenea, sunt impozitate veniturile primite de un cetățean din operațiuni de închiriere a propriei proprietăți.
Principala problemă este că baza pentru calcul este valoarea cadastrală a obiectului. Rata este destul de mare și poate depăși suma veniturilor din revânzarea proprietății.
Înregistrarea fără participarea unei persoane juridice este justificată, dacă nu este necesar să se emită un depozit pentru apartamentul sau biroul achiziționat.
Dezavantaje ale înregistrării imobilelor comerciale pentru o persoană:
Există mai multe opțiuni pentru administrarea imobiliară care vă vor ajuta să economisiți impozite. Puteți închiria obiectul propriei companii (de exemplu, LLC) odată cu încheierea ulterioară a contractelor de subînchiriere cu chiriașii. În acest caz, taxa va fi percepută pentru suma lunară de închiriere specificată în contract.
Înregistrarea unui antreprenor individual face posibilă reducerea semnificativă a sarcinii fiscale atât la plata impozitului pe venit, cât și la plata impozitului pe bunuri imobile sau a impozitului pe venitul personal în cazul unei vânzări. Singurul lucru pe care merită să-l îngrijești este să documentezi utilizarea obiectului ca sursă de venit pentru antreprenorul individual.
Dacă imobiliare sunt închiriate antreprenorilor individuali pe un sistem simplificat, valoarea impozitului este de 6%. Comparativ cu impozitul personal de 13% - economiile sunt evidente. Este necesar să se dovedească documentar că proprietatea este utilizată pentru activități antreprenoriale, pentru a evita plata impozitului pe bunuri imobiliare. Sistemul simplificat prevede plata unei singure taxe.
Un antreprenor individual poate conta, de asemenea, pe obținerea unui împrumut profitabil atunci când înregistrează un gaj pentru bunuri imobiliare comerciale. Condițiile ipotecare comerciale sunt mai avantajoase decât împrumuturile pentru persoane fizice.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei entități juridice este mai profitabilă dacă compania se bazează pe un sistem simplificat. Reduce riscul pierderii unei părți din proprietate ca urmare a conflictelor familiale, divizării proprietății, litigiilor privind obligațiile datoriei.
Fondatorul este răspunzător pentru toate creanțele creditorilor numai în propria parte a capitalului autorizat. Dacă intenționați să vindeți proprietăți pe tot parcursul anului, cea mai bună alegere este să creați un SRL pe un sistem comun de impozitare. În acest caz, baza pentru plata impozitului pe venit va fi minimă, deoarece elementele de cheltuieli vor include atât costul bunului achiziționat, cât și costul reparației și întreținerii clădirii, care poate depăși veniturile din vânzarea acestui obiect.
Deținerea unei proprietăți comerciale este o modalitate excelentă de a adăuga o cantitate impresionantă de fond de rulment unei firme. Dobânzile pentru împrumuturile pentru întreprinderile cu garanții sunt mult mai mici decât pentru împrumuturile de consum.
Un plan în rate pentru bunuri imobiliare comerciale este posibil dacă obiectul este achiziționat de la un dezvoltator. La cumpărare, este necesar ca cea mai mare parte a costului (mai mult de 50%) să fie achitată în prima plată, pentru restul sumei companiei - vânzătorii de bunuri imobiliare furnizează un plan de tranșă. Durata acestor contracte nu depășește 3 ani.
Principalul avantaj este rata dobânzii scăzută sau absența sa completă la încheierea unui contract pentru o perioadă scurtă (6 - 12 luni) și o sumă mare de avans. În plus, cumpărătorul va economisi pe garanții, evaluarea proprietății și costuri de asigurare.
Un dezavantaj semnificativ este lipsa de proprietate a cumpărătorului până la rambursarea integrală a valorii obiectului. Proprietatea rămâne a creditorului.
Numai un antreprenor individual sau o persoană juridică poate primi un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale. Dar dacă este necesar să emiteți un împrumut garantat de bunuri imobiliare existente, proprietarul - o persoană poate acționa și ca un creditor.
Avantajele împrumuturilor:
Persoanele juridice au o oportunitate suplimentară de a-și crește costurile prin includerea în componența lor a tuturor plăților legate de obținerea și deservirea unui împrumut: plata unei evaluări, înregistrarea unui gaj, valoarea dobânzii și costul asigurării.
Este recomandabil să înregistrați din nou un spațiu rezidențial în imobil comercial dacă proprietatea are alte proprietăți rezidențiale similare. Doar o proprietate de un anumit tip poate fi utilizată pentru o scutire sau scutire de impozitul pe proprietate.
În plus, un apartament scos din fondul locativ poate fi închiriat la un preț minim unui antreprenor individual sau unei persoane juridice. În acest caz, valoarea impozitului va fi redusă semnificativ. În ceea ce privește securitatea imobilelor comerciale, puteți obține un împrumut ieftin înregistrând un apartament ca garanție.
La reînregistrarea imobilelor într-o clasă comercială, este necesar, simultan cu procedura, să înregistrați un antreprenor individual sau să deschideți un SRL pe un sistem simplificat. Pentru a obține permisiunea de a transfera bunuri imobile către clasa comercială, este necesar ca obiectul să nu facă obiectul unui gaj și să fie eliminate toate sarcinile. Procesul de aprobare poate dura până la 45 de zile. Reînregistrarea ulterioară durează 1-2 luni.
Text: Andrey Gryaznov Foto: Alexey Alexandronok
Pe fondul scăderii profitabilității investițiilor în locuințe în construcție, investitorii privați se gândesc din ce în ce mai mult la posibilitatea de a achiziționa imobile comerciale în clădiri rezidențiale noi. Cât de justificate sunt speranțele lor?
Un investitor privat care a investit anterior în locuințe în construcție și care acum a decis să investească aceste fonduri în imobiliare comerciale, ar trebui să țină cont de situația dificilă de pe piață. Și o serie de alte posibile probleme care pot transforma profiturile așteptate în pierderi.
Cumpărați magazinul! Legii nu se supără
Achiziționarea de spații comerciale a atras întotdeauna interesul investitorilor. Jucătorii mari cu sume semnificative de fonduri proprii sau împrumutate au propriile oportunități aici, precum și comercianții privați care dispun de o sumă comparabilă cu cea necesară pentru a cumpăra unul sau două apartamente într-o clădire nouă.
Există doar trei scheme de investiții principale pentru comercianții privați: achiziționarea de spații încorporate și anexe pentru închirierea acestora; achiziționarea unui obiect similar într-o clădire nouă pentru revânzare în etapa finală sau la sfârșitul construcției; achiziționarea unui obiect în scopul organizării propriei afaceri, ca opțiune - cu perspectiva vânzării sale ulterioare.
Nu există restricții privind achiziționarea de spații comerciale de către o persoană în legislație. Astfel de obiecte pot fi închiriate, donate și vândute în mod liber. Cu toate acestea, dacă un investitor alege cea mai populară opțiune - închirierea spațiilor - ca mecanism de obținere a unui profit, atunci va trebui să ia în considerare mai multe nuanțe. În esență, ei fac distincția între lucrul cu proprietăți comerciale și lucrul cu locuințele.
O problemă controversată este dacă o persoană care închiriază un spațiu comercial încalcă legile comerciale și dacă proprietarul trebuie să se înregistreze ca proprietar unic. Pe de o parte, legislația nu impune cerințe obligatorii aici. Pe de altă parte, dacă leasingul se efectuează în mod regulat sau pentru o perioadă mai mare de un an fiscal, există riscul ca acesta să fie recunoscut ca activitate comercială ilegală. Drept urmare, proprietarului i se va impune o sancțiune administrativă. Decizia finală cu privire la astfel de probleme rămâne în sarcina instanțelor judecătorești.
De asemenea, ar trebui să țineți cont de relația cu autoritățile fiscale. Locatarul localului este obligat să plătească 13% din impozitul pe venitul personal și, dacă contractul de leasing nu prevede altfel, veniturile pe care le va primi proprietarul vor fi reduse cu suma acestui impozit.
La întocmirea unui contract de leasing, va trebui să luați în considerare o serie de alte posibile probleme care pot transforma profitul scontat în pierderi. Deci, pentru toate pagubele cauzate terților ca urmare a funcționării spațiilor, proprietarul poartă responsabilitatea financiară. Și dacă chiriașul face o reamenajare ilegală, inundă vecinii, declanșează un incendiu etc., iar responsabilitatea sa pentru astfel de cazuri nu este specificată în contract, atunci proprietarul instalației va trebui să compenseze toate daunele.
După cum puteți vedea, realizarea unui profit din investiții în imobiliare comerciale necesită mult mai multe cunoștințe și efort decât pentru a investi în locuințe în construcție, care până de curând erau foarte populare în rândul proprietarilor privați.
Cât plătește acest efort?
Vânzare cu amănuntul de stradă „Criză”
Retailul de stradă a fost întotdeauna una dintre cele mai promițătoare zone pentru utilizarea obiectelor încorporate și atașate.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolay Pashkov crede că investitorii cu sume de 5-10 milioane de ruble. poate genera o cerere destul de activă: „Există destul de puțini oameni care au păstrat banii în valută și astăzi iau în calcul posibilitatea de a-i transfera către un alt activ, stabilind profitul”. În opinia sa, astfel de investitori vor fi interesați doar de spațiile încorporate și de obiectele mici detașate.
„Vânzarea cu amănuntul pe stradă este o investiție bună pentru cei care au crescut din investiții în apartamente”, este de acord CEO-ul Colliers International St. Petersburg Andrey Kosarev.
O altă întrebare este în ce măsură oamenii care au investit anterior în locuințe reprezintă nivelul concurenței actuale pe piața de vânzare cu amănuntul de pe stradă.
Director Astera St. Petersburg Lyudmila Reva notează tendințele care sunt foarte triste pentru potențialii investitori. „Volumul ofertei pe piața de vânzare cu amănuntul de pe stradă a crescut rapid începând cu trimestrul IV 2014. Primim în fiecare zi apeluri de la proprietari, de la care a plecat chiriașul ”, comentează expertul. În opinia ei, majoritatea proprietarilor nu sunt încă pregătiți pentru inevitabil - tarifele de închiriere vor trebui reduse și semnificativ. Conform previziunilor experților Astera, până la mijlocul verii, ratele vor scădea cu 25-35%.
Tendințe similare sunt observate în alte segmente de afaceri care au fost în mod tradițional interesate de spațiile încorporate și atașate: în industria de catering și servicii.
Judecând după procesele generale din economie, aceste prognoze reflectă tendințe sistemice obiective. Conform previziunilor recente ale Ministerului Dezvoltării Economice, cifra de afaceri a comerțului cu amănuntul ar putea scădea cu 8,2% în acest an. Și acest lucru va deveni un record trist pentru scăderea indicatorilor comerțului cu amănuntul intern în ultimii 25 de ani. Aceasta înseamnă că se poate presupune că concurența dintre chiriași va crește și mai mult, iar numărul locurilor vacante va crește.
Nu este timpul pentru un chiriaș?
Cu toate acestea, majoritatea experților remarcă faptul că recesiunea economică nu numai că diminuează relevanța vechilor scheme de investiții, ci și deschide noi oportunități. Care, însă, necesită noi abordări.
Una dintre condițiile principale pentru investițiile în criză este înțelegerea foarte clară a nevoilor actuale ale pieței, plus viteza de luare a deciziilor.
Potrivit lui Oleg Gromkov, directorul Departamentului de Cercetare și Consultanță Real Est, segmentul construcțiilor comerciale, spre deosebire de apartamente, necesită o abordare mai profesională a investițiilor și a gestionării ulterioare. Cerințele pentru sediile pentru desfășurarea activităților comerciale sunt diferite pentru diferite categorii de chiriași, prin urmare, chiar și în etapa de cumpărare, este necesar să înțelegem clar cine va avea nevoie de acest obiect mai târziu. „Construcția este solicitată în locuri cu trafic mare, dar dacă există deja un flux, atunci prețul este ridicat, ceea ce înseamnă că rentabilitatea investiției este mai mică decât ratele actuale la depozite. O investiție bună este posibilă în spațiile nerezidențiale din clădirile noi, dar trebuie să aveți experiență pentru a cumpăra la momentul potrivit, la locul potrivit ”, spune expertul.
Acei proprietari care nu vor să părăsească piața, dar în același timp nu au experiență suficientă pentru a lua decizii eficiente în noile condiții, vor trebui să apeleze la intermediari profesioniști. „Se poate prezice că în viitorul apropiat numărul contractelor pentru servicii de brokeraj în domeniul leasingului imobiliar comercial va crește”, spune Lyudmila Reva.
Piața proprietarului se transformă treptat într-o piață a chiriașilor, care nu numai că a extins semnificativ alegerea obiectelor, dar are și șansa de a reduce rata de închiriere declarată de proprietar. Mai mult, proprietarii ar trebui să fie pregătiți pentru noile forme de calcul al chiriei - ar fi mai convenabil pentru chiriași să plătească rata minimă, compensând pierderile financiare ale proprietarului proprietății cu un anumit procent din cifra de afaceri comercială.
O anumită parte a proprietarilor de spații comerciale care le-au achiziționat în scopuri de investiții și, mai devreme, după un timp, s-au „maturizat” pentru a-și deschide propria afacere în ele. Potrivit experților, acum numărul acestor persoane va crește. Și pe fondul optimizării stricte a costurilor atât pentru populație, cât și pentru afaceri, o creștere a popularității în rândul investitorilor poate fi primită de obiecte în locuri în mod tradițional, nu prestigioase - zone de dormit, inclusiv cele aflate la distanță de stațiile de metrou.
Cel mai răspândit tip de utilizare a acestor obiecte, conform previziunilor experților, va fi comerțul cu produse alimentare în segmentul de preț mediu și inferior.
Cum se alege un obiect de investiții în imobiliare comerciale. Astăzi vom lua în considerare criteriile de selecție atunci când investim în imobiliare comerciale pentru profit prin închiriere.
Rentabilitatea din achiziționarea unui birou și închirierea acestuia poate ajunge până la 18%. În acest caz, alegerea imobilelor comerciale este importantă - locația, apropierea de fluxurile umane, cererea pentru o anumită categorie de persoane juridice etc.
Există opinia că este mai profitabil să puneți bani într-o bancă pentru un depozit și să primiți venituri sub formă de dobânzi decât să investiți, de exemplu, în imobiliare comerciale din Khabarovsk. Pe de o parte, acest lucru este adevărat - totul depinde de suma pe care o aveți.
Returnarea garantată a depozitului până în prezent este de 700 de mii de ruble. Dacă aveți o sumă mai mare, atunci nu există nicio garanție că, dacă apare o criză, vi se va rambursa întreaga sumă.
Depozite
Cu depozitele, totul este simplu și în același timp oarecum dificil. Puteți investi cu succes în imobiliare comerciale de acest tip, cum ar fi depozite, numai dacă știți sigur cum va fi construită această sau acea zonă și cum va fi cerută această proprietate în viitor.
Prin urmare, cel mai adesea vânzarea și cumpărarea acestui tip de imobil comercial este realizată de companii mari care dețin informațiile necesare.
Imobiliare comerciale în zone rezidențiale
Aceasta este o proprietate comercială situată la parterul clădirilor rezidențiale din zonele rezidențiale. Acesta este cel mai realist segment al pieței imobiliare comerciale, potrivit pentru investiții pentru majoritatea investitorilor.
Pentru a investi în imobiliare comerciale în zone rezidențiale, este suficient să aveți până la 10 milioane de ruble.
La început
Ea este cea mai lichidă! Vedeți câte SRL-uri și antreprenori individuali ocupă primele etaje ale zonelor de dormit: coafuri, magazine, saloane de înfrumusețare, mini-grădini, săli de fitness etc.
În al doilea rând
Este mai ușor să-l vindeți decât un depozit, care, în funcție de echipament, va costa, de exemplu, 20 de milioane și va necesita o perioadă de vânzare destul de lungă - de la 3 luni la șase luni sau un an, deși poate fi necesar să da multe negocieri.
În același timp, dacă aveți cinci până la zece spații mici, atunci este ușor să le vindeți, dacă este necesar, și este mai ușor să găsiți un cumpărător fără a scădea prețurile.
Cine este chiriașul tău
Să spunem că am ajuns la concluzia că investițiile în imobiliare comerciale ar trebui să se bazeze pe principiul - spații mici în zonele rezidențiale. BINE! Și cine va fi chiriașul dvs. în acest caz?
Magazinele la distanță de mers pe jos sunt unul dintre cei mai fiabili chiriași ai imobilelor dvs. comerciale. Acest lucru se întâmplă probabil pentru că oamenii sunt mereu flămânzi :))
Ce trebuie să căutați atunci când alegeți proprietăți imobiliare comerciale:
De asemenea, un magazin precum Pelican, Three Fat Men, care este deschis non-stop - au nevoie de cel puțin 10 kW, măcelării - necesită 15 kW de putere. Toți acești chiriași sunt capabili să vă plătească o rată bună pentru închirierea unui spațiu comercial, deci este foarte important atunci când alegeți proprietăți imobiliare comerciale să acordați atenție capacității rețelei și dacă aceasta poate fi mărită în viitor și cât va crește te-a costat.
Apropo, atunci când decideți să cumpărați imobile comerciale, amintiți-vă că capacitatea redusă a rețelei poate fi un argument bun atunci când negociați. Puteți pune presiune pe faptul că la o capacitate redusă, cercul dvs. de potențiali chiriași este restrâns și, prin urmare, negocierea ar trebui să fie adecvată.
De exemplu, dacă nu luați în considerare acești factori, se poate întâmpla ca, după o renovare costisitoare, spațiul dvs. comercial să fie pur și simplu inundat și dacă acest magazin este încă oriunde merge, dar restaurantul sau cafeneaua va trebui închisă. Și fiecare zi de nefuncționare va costa un bănuț frumos, ca să nu mai vorbim de costul reparării imobilelor comerciale.
De exemplu, dacă îl închiriați către Megafon, Euroset, MTS etc. atunci trebuie doar să le închiriați un spațiu comercial gol și ei vor face reparațiile proprii ale mărcii. Sau vor exista chiriași imobiliari comerciali care vor spune că sunt gata să închirieze dacă există un astfel de etaj și astfel de pereți, de exemplu.
Dacă aceasta este o zonă cu infrastructură dezvoltată, atunci când căutați chiriași, puteți constata că există deja o farmacie, magazin, salon de înfrumusețare în zonă. Începeți să sunați sau potențialii chiriași ai proprietății dvs. comerciale vă sună și vă întreabă:
Tu vorbesti:
Astfel, cercul potențialilor chiriași ai imobilelor comerciale se restrânge rapid sau vor cere o reducere la chirie.
Dacă achiziționați imobile comerciale într-o zonă nouă în care încă nu există firme comerciale, dar clădirile rezidențiale sunt deja locuite, vă va fi mai ușor să închiriați spații comerciale și să păstrați o rată de închiriere bună. Mulți chiriași vor dori să ajungă mai întâi acolo și se vor lupta pentru aceste locuri, ceea ce este benefic pentru dvs.
Acum știți cum să alegeți dacă decideți să investiți în imobiliare comerciale. Cel puțin cele mai importante momente.
Investiție de succes!
Achiziționarea unei proprietăți comerciale este o decizie responsabilă și serioasă. Cea mai mică greșeală sau inexactitate poate costa pierderea câtorva milioane. Indiferent de complexitatea tranzacției de cumpărare și vânzare imobiliară, ar trebui să fiți extrem de atent și să cunoașteți toate subtilitățile și succesiunea acțiunilor, a căror implementare etapizată vă va permite să achiziționați imobile comerciale fără pierderi sau daune.
Cea mai profitabilă metodă de investiție în Rusia în acest moment este considerată a fi achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale în capitală și în regiunea Moscovei. Proprietarul unor astfel de spații nerezidențiale, indiferent de situația și circumstanțele economice, va rămâne în orice caz în negru, având un profit monetar stabil din închirierea proprietății. În plus, există multe firme care dezvoltă cu succes și companii care doresc să cumpere birouri și alte spații care au statutul de obiecte nerezidențiale pentru activități comerciale.
După o lungă căutare a unei opțiuni adecvate pentru imobiliare comerciale, care a durat mai mult de o lună sau chiar un an, ați selectat în cele din urmă o proprietate potrivită și ați convenit cu vânzătorul asupra valorii acesteia. Ce să facă în continuare? Ce subtilități și nuanțe sunt importante de luat în considerare pentru a efectua efectiv o tranzacție și pentru a cumpăra profit imobiliar comercial?
Articolul nr. 1 - partea juridică a problemei și proprietatea dezvoltatorului
Din fericire, sechestrele ilegale de raideri fac parte din trecut, dar persoanele specializate în organizarea și efectuarea unor astfel de sechestre își continuă activitățile astăzi. Experiența și abilitățile lor sunt adesea folosite pentru a rezolva problema într-un mod ilegal. Mai ales riscul unei astfel de fraude crește în timpul unei crize, când cumpărătorii trebuie să fie deosebit de vigilenți și precauți.
Atunci când efectuați tranzacții cu proprietăți imobiliare, precauțiile speciale nu vor afecta dacă vânzătorul întâmpină dificultăți financiare. În practica modernă, există o mulțime de exemple în care proprietarii primari, având probleme financiare, au vândut obiecte imobiliare, păstrând în același timp unele drepturi și lacune legale. Astfel de vânzători, după ce și-au rezolvat problemele materiale în detrimentul fondurilor primite din vânzarea de bunuri, cereau adesea în instanță de la cumpărător returnarea bunurilor imobile vândute.
Astfel, claritatea și corectitudinea tranzacției, precum și claritatea juridică sunt factorii cheie în achiziționarea cu succes a imobilelor comerciale. Aceasta este singura modalitate de a reduce la zero riscurile asociate cu pierderea proprietății și riscurile de creanțe financiare nerezonabile sau creanțe din partea dezvoltatorului pentru a compensa pierderile din fondurile cumpărătorului. Problemele achiziționării de bunuri imobile curate din punct de vedere legal, precum și conservarea fondurilor și a obiectului imobiliar în sine, devin cele mai relevante pentru mulți cumpărători.
Pentru cumpărătorii de bunuri imobiliare comerciale, pericolul potențial este reprezentat de numeroase riscuri care pot duce la litigii îndelungate, însoțite de o pierdere de energie, nervi și finanțe, precum și posibila eventuală pierdere de proprietate.
Există mai multe riscuri grave pentru cumpărător:
Dacă nu acordați o atenție profesională tranzacției de vânzare cumpărare, o astfel de achiziție poate avea consecințe neprofitabile și uneori extrem de grave ale proprietății. Acest lucru se aplică în special contractelor încheiate cu băncile. Structurile bancare mari au avocați special instruiți și instruiți care acționează exclusiv în interesul băncii. Dezvoltarea incompletă a unui plan pentru o tranzacție de vânzare cumpărare, nerespectarea tuturor regulilor de securitate juridică, lipsa expertizei juridice a tuturor documentelor necesare și a contractului în sine implică o mare probabilitate de confiscare raider a bunurilor imobiliare comerciale achiziționate.
De regulă, înregistrarea tranzacțiilor imobiliare se realizează pe baza unor forme standard de documente care nu pot lua în considerare toate caracteristicile fiecărei proprietăți comerciale specifice. Aproape toate contractele sunt întocmite cu utilizarea frazelor generale și a condițiilor standard, precum și planul de tranzacționare slab gândit și scenariile posibile pentru dezvoltarea situației în pregătirea tranzacției și într-o anumită perioadă după încheierea acesteia. În astfel de cazuri, cumpărătorii de obiecte imobiliare pot avea probleme cu ieșirea din tranzacție, dificultăți în înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului achiziționat și probabilitatea unui litigiu prelungit cu privire la oricare dintre punctele prevăzute în contract.
Dacă nu efectuați o verificare amănunțită a imobilului în legătură cu orice litigiu legat de acesta, există o mare probabilitate ca drepturile asupra obiectului imobiliar vândut să fie revendicate de terți. Aceasta implică consecințe negative pentru cumpărător: afirmarea drepturilor în instanță și soluționarea dificilă a conflictelor apărute. Probleme mai grave apar atunci când se solicită achitarea datoriilor bancare sau decontarea conturilor cu structuri criminale.
Imobilul comercial are un statut juridic special. În cazul nerespectării procedurii de încheiere a unei tranzacții de vânzare-cumpărare a unei astfel de proprietăți, este probabil ca tranzacția să fie contestată și să apară conflicte cu autoritățile statului. În cazul elaborării insuficiente a unui plan detaliat pentru tranzacție, cumpărătorul poate fi înșelat sau poate pierde proprietatea, precum și bani și poate suporta pierderi semnificative.
Pentru a elimina riscurile de mai sus și a reduce probabilitatea consecințelor negative la zero, este necesar să se efectueze o verificare legală amănunțită a obiectului imobiliar comercial în sine, precum și a vânzătorului acestuia. De asemenea, este important să descrieți în detaliu schema tranzacției și succesiunea tuturor acțiunilor, să formulați toți termenii contractului cât mai detaliat și clar posibil, luând în considerare chiar momentul încheierii și o anumită perioadă după tranzacţie. Este necesar să se analizeze posibilele consecințe juridice ale relațiilor ulterioare și să se aleagă linia corectă de conduită.
Fundația tranzacției se va dovedi fragilă din punct de vedere juridic și nu va fi de încredere dacă nu există o pregătire suficientă pentru tranzacție și o monitorizare de calitate slabă a obiectului imobiliar comercial. În acest caz, crește probabilitatea formării „golurilor” juridice și distrugerii structurii tranzacției în sine. Prin urmare, dacă ați decis să cumpărați un obiect imobiliar comercial, factorul cheie care asigură fiabilitatea și succesul tranzacției este asistența juridică și alfabetizarea.
Articol nr. 2 - Riscuri ascunse la cumpărarea obiectelor imobiliare necomerciale
Cumpărând bunuri imobiliare comerciale, viitorul proprietar nu are adesea informații complete despre calitatea și caracteristicile tehnice ale obiectului. Aproape fiecare vânzător tinde să exagereze calitățile pozitive ale produsului lor și să nu se concentreze pe cele negative. Având o imagine deloc fiabilă a caracteristicilor obiectului, cumpărătorul se poate confrunta cu pierderi financiare semnificative după achiziționarea acestuia.
De exemplu, dacă un cumpărător alege opțiunea unui obiect imobiliar comercial într-o clădire nouă, în curând vede că multe lucrări sunt executate superficial și nu de înaltă calitate: pereții au o suprafață neuniformă sau fisuri, ferestrele se scurg sau sunt aruncate în aer, dispozitivele de rețea de inginerie au abateri și urme de scurgere, iar șapa de pe podea poate fi complet absentă. Există cazuri de discrepanță evidentă între suprafața totală și aspectul obiectului și dimensiunile și parametrii specificați și fixați în contract.
În cazul în care cumpărătorul încearcă să forțeze dezvoltatorul să corecteze inexactitățile și defectele descoperite, atunci în cele mai multe cazuri acesta din urmă declară că obiectul imobiliar comercial este realizat pe baza codurilor de construcție și a altor documente de reglementare, iar cumpărătorul trebuie să plătească toate costurile a eliminării căsătoriei pe cont propriu. Desigur, acest lucru este greșit, iar constructorul ar trebui, în general, să elimine întotdeauna astfel de defecte pe cheltuiala sa.
Pentru a determina în mod clar toate caracteristicile tehnice ale obiectului achiziționat și ale părților, din cauza cărora ar trebui eliminate defectele identificate, efectuați o examinare tehnică detaliată și evaluați starea proprietății. Doar odată cu încheierea comisiei de experți puteți prezenta cerințe pentru dezvoltator cu privire la eliminarea erorilor comise în timpul construcției. În cazul în care dezvoltatorul refuză să plătească pentru defectele de construcție recunoscute din vina sa, cumpărătorul, pe baza unei opinii a unui expert, se adresează instanței și își apără drepturile.
Dacă cumpărătorul cumpără bunuri imobile comerciale într-o clădire cu o perioadă lungă de utilizare, merită să acordați o atenție specială gradului de deteriorare a clădirii. Toate acele defecte care la prima vedere nu par grave și superficiale, în decursul unei cantități mici de timp se pot transforma în distrugere globală, a cărei reparare va necesita un efort fizic considerabil și o sumă mare de bani de la cumpărător.
Pentru a determina cu exactitate starea tehnică a proprietății, trebuie să organizați un studiu amănunțit al structurii clădirii. Desigur, nici un singur dezvoltator și nici un singur agent imobiliar, care sunt interesați să realizeze proprietatea în cel mai scurt timp posibil, nu vor informa cumpărătorul despre toate „capcanele” pe care acesta din urmă le va întâmpina după achiziționarea proprietății. Acest lucru este destul de înțeles, deoarece cumpărătorul, aflând despre prezența defectelor și defectelor, poate cere o scădere a valorii proprietății sau poate refuza deloc cumpărarea.
Astfel, pentru a nu cădea pentru trucurile vânzătorilor fără scrupule de bunuri imobiliare comerciale și pentru a nu plăti pentru lucrări de construcție prost realizate în viitor, este important să ne concentrăm nu numai asupra deficiențelor evidente ale obiectului, cum ar fi zona greșită , dispunerea slabă și reparațiile de calitate slabă, dar și pentru a acorda atenție defectelor semnificative ale construcției.
Transferul unei proprietăți comerciale de la un vânzător la un cumpărător care nu îndeplinește cerințele de calitate specificate în acordul de vânzare a proprietății este reglementat de articolul 475 din Codul civil al Rusiei, fără a lua în considerare dispozițiile privind dreptul cumpărătorului de a cere înlocuirea bunurilor de calitate inadecvată cu bunuri care îndeplinesc condițiile acordului.
În conformitate cu prevederile acestui articol, dacă defectele și defectele obiectului nu sunt agreate de vânzător, cumpărătorul proprietății, care a primit bunurile de calitate slabă, are dreptul de a alege: să ceară de la vânzător o reducerea semnificativă a valorii obiectului, eliminarea gratuită a tuturor defectelor într-un termen rezonabil sau rambursarea integrală a cheltuielilor pentru eliminarea defectului de către cumpărător. Dacă există o încălcare gravă a cerințelor privind calitatea unui obiect imobiliar comercial, și anume: identificarea deficiențelor care nu pot fi eliminate, ale căror deficiențe vor necesita costuri materiale și de muncă semnificative, deficiențe apărute recent după eliminarea lor - cumpărătorul are dreptul să retragă de la sine îndeplinirea obligațiilor care decurg din contractul de cumpărare și vânzare și să solicite rambursarea plății efectuate.
Cumpărătorul unui obiect imobiliar, în niciun caz, nu are dreptul să solicite înlocuirea bunurilor de calitate inadecvată pentru bunurile care îndeplinesc condițiile contractuale.
În ceea ce privește momentul returnării sumei de bani: pe baza legislației actuale, returnarea banilor se efectuează într-un termen rezonabil, a cărui definiție exactă nu o prevede legislația. Termenul de prescripție (total) este de 3 ani. Dar nimeni nu poate exclude faptul că aceste defecte ar fi putut fi descoperite mai târziu de această perioadă. Pentru determinarea cât mai exactă a calității construcției, este necesar să se organizeze o construcție și expertiză tehnică. Doar conform avizului de expertiză primit, este posibil să se ia decizia corectă cu privire la oportunitatea achiziționării unei astfel de proprietăți comerciale.
Elementul 3 - Cost prea mare
La evaluarea obiectelor imobiliare comerciale, sunt utilizate de obicei mai multe metode și abordări. Evaluarea se efectuează utilizând trei abordări:
O astfel de evaluare a obiectelor imobiliare este de natură analitică și caracterizează sistematic proprietatea. Fiecare abordare este utilizată pentru a evalua un anumit tip de imobil: pentru proprietățile rezidențiale, se utilizează o abordare comparativă, pentru piața primară a locuințelor - una costisitoare, iar pentru proprietățile comerciale - o abordare a veniturilor.
Cum se estimează valoarea reală a unei proprietăți?
Există trei metode principale de evaluare imobiliară:
Un evaluator profesionist este implicat atunci când trebuie să colaborați cu persoane juridice la implementarea oricăror acțiuni cu proprietăți imobiliare. Raportul furnizat de evaluator este un document oficial important. Unii proprietari folosesc evaluatori pentru a înțelege valoarea exactă a unei proprietăți.
Angajarea unui agent imobiliar este puțin diferită de cea de evaluator. Agentul imobiliar nu furnizează niciun document la finalul lucrării. În plus, este foarte dificil să găsești un agent imobiliar calificat în Rusia. Majoritatea agențiilor imobiliare, de regulă, nu diferă în ceea ce privește calitatea serviciilor oferite. Personalul acestor organizații este adesea format din gospodine și studenți care nu au cunoștințele și experiența necesare. Acești oameni lucrează pentru un procent din ofertele încheiate, astfel încât agenția nu dezvoltă și nu pregătește un astfel de personal. Prin urmare, o evaluare imobiliară va fi fiabilă dacă aveți un bun specialist. În caz contrar, este o pierdere de timp, bani și perioade de nefuncționare pe piața imobiliară.
Dacă înțelegeți indicatorii pieței și știți cum să îi analizați, puteți efectua o evaluare a unei proprietăți pe cont propriu. Această metodă este cea mai puțin costisitoare: cheltuiți bani doar pe publicații tipărite despre piața imobiliară. Puteți utiliza datele resurselor Internet, iar această metodă va fi absolut gratuită. Principalul lucru este să analizăm cel mai mare eșantion posibil. Acest lucru va oferi cele mai fiabile rezultate.
Parametrii de evaluare. Ce factori determină prețul?
După cum arată practica, obiectele imobiliare care au trecut de la o mână la alta au un preț mai mic decât obiectele cu documente primare. Acest lucru se datorează riscului minim de implicare a terților care pot obiecta și contesta tranzacții și acte juridice.
Evaluarea individuală a obiectelor imobiliare se efectuează pentru acțiuni sau părțile lor (fiecare parte are propriul proprietar) în dreapta (obiectul rămâne fizic intact, dar are mai mulți proprietari) și obiecte care sunt grevate de drepturile unor terți.
Caracteristici tehnice pentru evaluarea imobiliară
Parametrul principal este locația obiectului. Cel mai semnificativ factor de cost este prestigiul complexului de clădiri sau a zonei în care se află obiectul. Al doilea loc este ocupat de o infrastructură convenabilă: grădinițe, școli, clinici, centre comerciale, precum și un nod de transport. Cu cât infrastructura este mai completă, cu atât valoarea proprietății este mai mare.
Determinarea prețului unui obiect imobiliar comercial este etapa principală în încheierea oricăror tranzacții și efectuarea oricăror tranzacții cu proprietăți imobiliare. Cu cât valoarea proprietății este mai precis determinată, cu atât se realizează cu succes vânzarea, cumpărarea, închirierea sau închirierea unui obiect. Prețul imobiliar evaluat are un impact direct asupra valorii de vânzare a proprietății sau asupra valorii împrumutului care trebuie alocat pentru achiziționarea acesteia.
Se recomandă efectuarea unei evaluări a imobilelor comerciale numai de către profesioniști care au licența și experiența de lucru corespunzătoare. Principalul aspect al evaluării este un sondaj amănunțit al localurilor. Evaluatorul ajunge personal la obiectul de evaluat. Evaluarea finală a spațiilor este un indicator complex, prin urmare include nu numai locația, aria obiectului și dispunerea acestuia, ci și posibile defecte de construcție, precum și toate avantajele care pot afecta rezultatul general al evaluării .
Deci, examinând orice obiect imobiliar comercial, evaluatorul stabilește starea actuală a spațiilor și starea generală a clădirii în care se află obiectul și, de asemenea, inspectează teritoriile adiacente. Desigur, specialistul acordă atenție infrastructurii și schimburilor de transport. La evaluarea unei proprietăți comerciale, evaluatorul este interesat de numărul de etaje ale clădirii și de vederea de la ferestre. Un specialist competent va acorda atenție și va marca orice lucru mic care poate afecta prețul localului.
După terminarea inspecției incintei, se poate efectua o evaluare suplimentară în conformitate cu unul dintre scenariile standard, a căror alegere depinde de partea din care este vizualizat obiectul. Aproape întotdeauna este necesar să cunoaștem valoarea de piață. În acest caz, de regulă, sunt analizate informații despre prețul obiectelor similare. Mai mult, pe baza datelor obținute, luând în considerare meritele și defectele individuale ale obiectului imobiliar, se efectuează evaluarea acestuia.
La evaluarea imobilelor comerciale, în majoritatea cazurilor, se utilizează o metodă profitabilă. Specialistul stabilește suma veniturilor care pot fi câștigate din închirierea proprietății. De asemenea, este posibil să se utilizeze o metodă pentru compararea camerelor similare. După o inspecție amănunțită a proprietății, evaluatorul colectează informații despre valoarea proprietăților din apropiere care au condiții similare. Pe baza datelor obținute, el calculează mărimea profitului potențial din închirierea localului către chiriaș. Evaluatorul ar trebui să ia în considerare eventualele costuri și cheltuieli.
Având în vedere varietatea imensă de tipuri de proprietăți imobiliare care au statutul de spații nerezidențiale, există anumite nuanțe în evaluarea valorii acestora. De exemplu, pentru evaluarea spațiilor pentru birouri, rolul cheie în formarea prețurilor îl are locația obiectului în raport cu partea de afaceri a orașului; schimb de transport și echipamente tehnologice ale clădirii. Pentru imobilele comerciale, principalii factori vor fi locația și etajul pe care se află obiectul, precum și raportul dintre spațiul comercial și camerele utilitare.
Luând în considerare specificul individual al fiecărui obiect imobiliar comercial, există un anumit set de documente pe care un specialist le folosește pentru a evalua obiectul. Un punct important este că evaluatorul nu efectuează o examinare tehnică a spațiilor și toate datele necesare trebuie să fie în documentele tehnice sau în informațiile de referință ordonate pe care le poate furniza biroul de inventar tehnic.
Dacă este necesar să se determine costul lichidării unui obiect imobiliar, se calculează un indicator calculat care reflectă costul maxim probabil la care un anumit obiect poate fi înstrăinat în timpul perioadei de implementare. Acest timp este mai scurt decât timpul luat în condițiile pieței pentru care vânzătorul trebuie să finalizeze tranzacția pentru înstrăinarea imobilelor.
La calcularea prețului de lichidare, spre deosebire de prețul pieței, se iau în considerare circumstanțe neprevăzute care obligă vânzătorul să vândă proprietatea comercială în conformitate cu condițiile pieței.
Atunci când se analizează toți factorii care influențează formarea prețurilor, este important să se țină seama de faptul că, într-o economie de piață, prețurile sunt stabilite în final pe baza unui acord general între părțile la tranzacție. Vânzătorul poate convinge la nesfârșit cumpărătorul să cumpere proprietatea la prețul atribuit de acesta, dar dacă cumpărătorul are obiecții semnificative, ambele părți compromit și ajustează costul final al proprietății.
Toți specialiștii și experții sunt de acord cu afirmația conform căreia costul uneori trebuie redus semnificativ. Dar există momente în care o tranzacție de vânzare-cumpărare este încheiată chiar și la un cost care depășește semnificativ suma inițială. Pentru a face acest lucru, vânzătorul trebuie doar să creeze condiții stricte și să declare că nu va vinde proprietatea comercială pentru o sumă diferită. În cele din urmă, cumpărătorul este obligat să accepte acești termeni.
Dacă piața imobiliară este în stare bună, dimensiunea general acceptată a negocierii prețurilor nu depășește de obicei 10% din prețul inițial. Cu toate acestea, în condițiile actuale de criză, nimeni nu este surprins de o reducere de 30% sau chiar de 50%. Acest lucru este deosebit de comun dacă costul inițial al obiectului a fost mult supraestimat de la început.
Visezi să câștigi bani pe proprietăți imobiliare? Doriți să știți cum să închiriați imobile comerciale, ce să căutați atunci când le cumpărați și unde să căutați chiriași? M16-Nedvizhimost echipează toți oamenii de afaceri potențiali din acest domeniu și spune ce este necesar pentru a obține câștiguri stabile și mari.
În cele din urmă, un bonus frumos: cele mai promițătoare obiecte comerciale pentru livrare sau revânzare ulterioară.
Rezumatul articolului:
Pentru început, vă sfătuim să decideți din nou asupra alegerii finale a imobilului: sunteți sigur că doriți să vă ocupați în mod special de spații comerciale? La întrebarea ce este mai rentabil de închiriat - un apartament sau un imobil comercial - răspunsul este neechivoc. Obiectele comerciale plătesc de câteva ori mai repede decât spațiile rezidențiale, adică profitul este mult mai mare. În plus, rata de închiriere a spațiului comercial este în continuă creștere (de exemplu, perioada „ianuarie-iulie” 2017 a arătat o creștere de 10%).
Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că va trebui să cheltuiți mult mai multă energie. Mai întâi, asigurați-vă că capitalul dvs. inițial este suficient pentru a cumpăra proprietatea pe care intenționați să o închiriați în viitor. Nu este un secret faptul că pentru a cumpăra proprietăți imobiliare comerciale, trebuie să aveți o stare financiară mult mai semnificativă decât achiziționarea unui apartament, inclusiv unul cu mai multe camere.
În același timp, rețineți că spațiile nerezidențiale sunt considerate diferit în termeni legali: rata de impozitare în acest caz este de câteva ori mai mare, mecanismul de înregistrare este, de asemenea, oarecum diferit.
În plus, pentru o afacere de succes în spații comerciale, trebuie să navigați în specificul activităților potențialului dvs. chiriaș, să înțelegeți nevoile și capacitățile acestuia. Aceasta înseamnă că vi se solicită mai mult decât cu simpla închiriere a unui apartament.
Cântărește totul din nou înainte de a trece la alegerea unei camere. Dacă cel puțin unul dintre puncte este îndoielnic, este mai bine să nu-l riscați și să luați în considerare o închiriere rezidențială. Amintiți-vă că pierderile pot fi enorme dacă nu au succes.
Să rezumăm ceea ce aveți nevoie pentru a cumpăra imobile comerciale: capital de început, o bună înțelegere a pieței și orientare în zona cu care intenționați să colaborați.
După cum am spus, primul pas este să decideți pe ce chiriaș contați.
Indicați singuri parametrii potențiali ai viitoarei dvs. contrapărți: este un mic antreprenor sau o filială a unei rețele mari? A fost pe piață de mult timp sau tocmai iese? Este o producție sau un punct de vânzare? Care este concurența în acest domeniu, ce locație va avea cel mai mare succes pentru el, ce capacități sunt necesare pentru o afacere cu drepturi depline etc.
Într-un cuvânt, concentrați-vă pe un anumit chiriaș, apoi nu numai că veți selecta cu ușurință cele mai potrivite spații, dar veți putea găsi cu ușurință oameni care vor să își conducă afacerea cu dvs. în viitor.
Pe baza alegerii dvs., puteți înțelege ce obiect anume merită să căutați: un depozit, un birou sau un spațiu de vânzare cu amănuntul într-un format modern de vânzare cu amănuntul de stradă.
Imediat, observăm că cea mai sigură opțiune în ceea ce privește cererea va fi o cameră care are deja un chiriaș permanent. În acest caz, veți putea obține profit din prima lună de deținere a spațiilor și nu veți pierde timp prețios căutând.
Credeți că chiriașul (cu condiția să aibă deja o afacere stabilită și profitabilă) este el însuși interesat să rămână în sediul dvs. În circumstanțe favorabile, puteți chiar să vă măriți rata de închiriere.
Un alt avantaj al unei astfel de soluții va fi faptul că spațiile cu chiriaș permanent, cel mai probabil, au fost deja „pieptănate” în conformitate cu toate cerințele autorităților de supraveghere, și anume Serviciile sanitare și de pompieri.
Ar trebui să acordați o atenție specială ultimului fapt, deoarece, în cazul încălcării oricăror reguli, va trebui să cheltuiți mulți bani pentru a corecta situația.
Dacă intenționați să lucrați cu proprietarul unui magazin alimentar, atunci cel mai bun loc de ales este o zonă rezidențială dens populată. Într-un astfel de loc, există un trafic mare, în plus, magazinele la distanță de mers pe jos sunt întotdeauna la mare căutare în rândul locuitorilor, ceea ce înseamnă că, din punctul de vedere al proprietarului unei afaceri, un astfel de obiect este deosebit de atractiv.
Plănuiți să colaborați cu un chiriaș mai mare? Luați în considerare o opțiune de tip boutique de modă. Evident, pentru o astfel de afacere, este, de asemenea, o condiție prealabilă să fie amplasat într-un pasaj, dar publicul trebuie să fie diferit. Concentrați-vă asupra unui astfel de cumpărător dacă sunteți gata să-i oferiți o premisă mare pe prima linie din centrul istoric sau de afaceri al orașului.
Când vedeți doar producția ca un potențial chiriaș, atunci cea mai bună soluție din punct de vedere al locației va fi o zonă industrială a unei zone de dormit sau a unei suburbii.
O altă opțiune obișnuită este alimentația. Dacă nu vorbim despre un restaurant gourmet (și, în acest caz, camera ar trebui să fie situată în centru și să aibă caracteristici bune de vedere), atunci ar trebui să vă concentrați asupra locurilor din apropierea centrelor de afaceri sau a instituțiilor de învățământ.
Se pare că totul este evident aici și este, de asemenea, legat de locația spațiilor: obiectele din centru vor costa mai mult, iar în „sacii de dormit” sau în mediul rural - mai ieftin.
Aceasta, desigur, are propriul său adevăr. Cu toate acestea, succesul afacerii dvs. de închiriere va depinde de mai mult decât de tariful de închiriere.
Deci, de exemplu, nu uitați că un chiriaș va fi găsit de multe ori mai repede pentru un spațiu mic situat într-o zonă periferică a orașului decât pentru o zonă pe scară largă chiar în centru. Acest lucru se remarcă mai ales într-o criză.
În plus, șansele ca un magazin alimentar de saci de dormit să fie la mare căutare sunt mai mari decât cele ale unui magazin de modă. Aceasta înseamnă că proprietarul afacerii va sta mult timp în incinta dvs., în timp ce chiriașii obiectelor mai scumpe pot pleca mai des și vin, dimpotrivă, mai rar.
Cu alte cuvinte, acordați atenție cât de mult va fi solicitat sediul dvs. Este mai bine să faci un venit mai mic, dar stabil decât să ai un profit mare, dar neregulat.
Pentru o căutare rapidă și eficientă, trebuie să utilizați canalele de comunicare maxime disponibile. Începeți cu Internetul: agregatori online, forumuri, forumuri, rețele sociale, publicitate contextuală - există o mulțime de a alege. Deși, așa cum am spus deja, ar trebui să alegeți la maxim și, dacă bugetul dvs. este suficient, nu vă limitați la o singură sursă.
Nu va fi de prisos să încheiem cooperarea cu o agenție imobiliară. În primul rând, agenții imobiliari au propriile canale de căutare a chiriașilor. În al doilea rând, chiar dacă v-ați pregătit din timp, specialiștii au încă mai multă experiență și înțelegere în ceea ce privește punctele tari și punctele slabe pe care le au premisele dvs., precum și în rândul antreprenorilor în care domeniu este mai bine să promovați acest obiect. De asemenea, agenții imobiliari vă vor ajuta să atribuiți prețul corect pentru chirie: pe de o parte, astfel încât să nu vindeți prea ieftin și să nu pierdeți bani, pe de altă parte, costul exagerat al închirierii îi va speria pe potențialii chiriași, iar dvs. va sta mult timp în „sala de așteptare”.
Colaborarea cu agențiile imobiliare prezintă alte avantaje, printre care, de exemplu, oportunități de publicitate mai largi. Un bonus plăcut este că agenții imobiliari își asumă toate problemele legate de încheierea unei tranzacții: întocmesc documentația necesară, ajută la negocierea cu angajatorul etc.
Deci, reclama a funcționat și mai mulți potențiali antreprenori au apărut deja la pragul localului dvs., care sunt gata să-și „înregistreze” ideea în spațiul dvs. comercial. Și apoi apare o altă întrebare dificilă: pe cine să alegem?
În mod ciudat, companiile din rețea, cu rare excepții, nu sunt nici cei mai de dorit angajatori. Companiile pun presiune asupra autorității și stabilității lor (aceasta din urmă nu corespunde întotdeauna cu realitatea), drept urmare necesită un tratament special. „Networkers” insistă în cea mai mare parte pe reducerea chiriei și, pentru a vă formaliza cooperarea, folosesc doar acordul lor, care, desigur, le protejează într-o măsură mai mare drepturile, în timp ce sunteți privat de posibilitatea de a schimba rapid chiriașul sau crește rata în conformitate cu piața prețul.
În plus, în cazul angajatorilor de afaceri pe scară largă, va trebui să contactați personalul care ocupă incinta direct pentru toate problemele controversate. Și acest personal este adesea o persoană incompetentă.
Cu toate acestea, de dragul unui obiect de închiriere foarte bun, unii „networkers” sunt gata să facă concesii și pot chiar să ofere o plată mai mare.
Cel mai bine este să vă concentrați asupra acelor antreprenori care au deja o afacere solidă și deschid în prezent un al doilea punct de vânzare. Acești antreprenori sunt cei mai fiabili, temeinici și responsabili angajatori.
Managerii departamentului imobiliar comercial au selectat cele mai bune proprietăți pe care să le achiziționați în scopuri de investiții. Obiectele prezentate sunt cele mai atractive în ceea ce privește popularitatea în rândul chiriașilor și rentabilitatea.
Birou 200 m2 pe Bolshoy Prospekt Petrogradskaya Storona
Locale cu renovare exclusivă a designerilor în cea mai bună zonă comercială din cartierul Petrogradsky. Interiorul a fost realizat de un studio renumit, au fost folosite materiale naturale scumpe, au fost instalate calorifere de proiectare și instalații sanitare. Interiorul executiv va fi de interes pentru companiile mari și pentru buticurile premium.
Venitul lunar va fi de aproximativ 300 de mii de ruble.
Ofertă unică: recuperarea spațiilor este de numai 6,5 ani (cu o recuperare medie de 10-12 ani)! Obiectul este situat în noul complex rezidențial „Karat” pe una dintre străzile principale din Kingisepp. Deja acum chiriașii mari sunt interesați de spații - „Bine”, „Pyaterochka”, „Lenta” etc.
Profitul lunar al obiectului este estimat de managerii noștri la 561,6 mii ruble. Avantajele spațiilor: vitrine cu vedere la strada principală a orașului, o parcare mare în fața spațiilor, plafoane - 4,5 m, 5 ieșiri separate, capacități mari.
.jpg)
Spațiu de birouri cu chiriaș permanent în centrul orașului! La doar 970 m de stația de metrou Chernyshevskaya. Parcare - în zona locală sau în curte. O nouă renovare a fost finalizată, toate comunicațiile sunt conectate.
Datorită statutului rezidențial al localului, este posibil să obțineți un credit ipotecar!
Centru de afaceri 1350 m2 pe Nauki Avenue
Locale la parter și etaj cu renovări de înaltă calitate. Există două intrări separate. Locatarii permanenți cu care s-au încheiat contracte pe o perioadă de 11 luni. Există contracte pentru toate comunicațiile. Investiție excelentă!
Managerii M16 Real Estate sunt gata să vă ofere și mai multe opțiuni! Vom selecta obiectul ideal pentru bugetul și nevoile dvs. de afaceri, vă vom ajuta cu încheierea tranzacției și vom căuta în continuare chiriași, sunați!
Mai aveți întrebări? Lăsați-vă datele de contact și specialiștii noștri vă vor suna înapoi.
