Besedilo: Andrey Mudnov Foto: Alexey alexandronok.
Ob ozadju padlih donosov naložb v stanovanjske gradnje, zasebni vlagatelji vse bolj razmišljajo o možnosti pridobitve poslovnih nepremičnin v stanovanjskih novih stavbah. Kako upravičeno upanje?
Zasebni vlagatelj, ki je predhodno investiral v stanovanjske gradnje, in se je zdaj odločil, da vlaga v komercialne nepremičnine, bi moral upoštevati težke razmere na trgu. In številne druge možne težave, ki lahko v izgubah spremenijo pričakovani dobiček.
Kupite trgovino! Zakon ne nasprotuje
Pridobitev poslovnih prostorov je bila vedno zainteresirana za vlagatelje. Tukaj so tudi veliki akterji s pomembnimi zneski njihovih ali izposojenih sredstev, zasebni lastniki, ki jih upravlja znesku, ki je primerljiv s tistim, ki je potreben za nakup enega ali dveh apartmajev v novi stavbi.
Glavni investicijski sistemi v zasebnih trgovcih so samo tri: nakup vgrajenega in pritrjenega prostora za najem; Nakup podobnega predmeta v novi stavbi za nadaljnjo prodajo na zadnji stopnji ali na koncu gradnje; Pridobitev predmeta z namenom organizacije lastnega podjetja, kot možnost - z možnostjo njene nadaljnje prodaje.
Ni omejitev pri nakupu komercialnih poslovnih prostorov. Takšni predmeti so lahko svobodni najemajo, dajejo in prodajajo. Če pa bo vlagatelj izbral najbolj priljubljeno možnost kot dobiček mehanizem - najem, bo moral upoštevati več odtenkov. Bistveno razlikujejo delo s komercialnimi predmeti iz stanovanjskih operacij.
Eno od spornih vprašanj je, ali posameznik krši poslovne prostore, podjetniške zakone in ali je treba najemodajalec registrirati kot posamezni podjetnik. Po eni strani, zakonodaja tukaj ne uvede. Po drugi strani pa, če se najemnina izvaja redno ali za obdobje več kot eno davčno leto, je to tveganje, da bo to priznalo nezakonite podjetniške dejavnosti. Posledično bo na lastnika prekrita upravna kazen. Končna odločitev o takih vprašanjih ostaja v sodnih primerih.
Upoštevati je treba tudi odnos z davčnimi organi. Najemnik prostorov je dolžan plačati 13% NDFL, in če najemna pogodba ne zagotavlja drugih, se bo dohodek, ki ga bo prejel lastnik, zmanjša na znesek tega davka.
Pri pripravi nakupne pogodbe boste morali predvideti številne druge možne težave, ki lahko nameni pričakovani dobiček. Torej, za vse škode, povzročene tretjim osebam, kot posledica delovanja prostorov, je lastnik finančno odgovoren. In če najemnik proizvaja nezakonito ponovlitev, bo poplavil sosede, bo uredil požar, itd, in v pogodbi, ki jo je odgovorna, ni napisana za take primere, nato pa se lastnik predmeta nadomesti za vse poškodbe.
Kot lahko vidite, zahteva bistveno več znanja in truda za pridobitev dobička iz naložb v komercialne nepremičnine kot z naložbami v stanovanjskih stavb v gradnji, ki so še vedno zelo priljubljena med zasebnimi trgovci.
Koliko ta prizadevanja izplača?
"Kriza" na drobno
Eno izmed najbolj obetavnih področij uporabe vgrajenih in pritrjenih predmetov je bila vedno na drobno.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolai Paškov meni, da vlagatelji z zneski 5-10 milijonov rubljev. Lahko oblikuje dovolj aktivnega povpraševanja: "Obstaja veliko ljudi, ki so gonil denar v valuti, in danes obravnavamo priložnost, da jih premaknemo v drugo sredstvo, ki ga določimo dobiček." Po njegovem mnenju bodo takšni vlagatelji zainteresirani za integrirane prostore in majhne ločene predmete.
"Street maloprodaja je dobra pritrditev za tiste, ki" odrasli "iz stanovanjske naložbe," CEO COLLIERS International St. Petersburg Andrei Kosarev.
Drugo vprašanje je, kako ljudje, ki imajo predhodno preiskavo sredstev v stanovanjski gradnji, predstavljajo raven tekoče konkurence na trgu na drobno na ulici.
Direktor Astera St. Petersburg Lyudmila Reva ugotavlja zelo žalostne trende za potencialne vlagatelje. "Obseg dobave na trgu na drobno na trgu iz četrtletja IV leta 2014 raste pri visoki hitrosti. Dnevni klici lastnikov lastnikov na dan, iz katerega je najemnik zapustil, "je strokovnjak komentiral. Po njenem mnenju večina najemodajalcev še ni pripravljena za neizogibno - najemne stopnje bodo morale zmanjšati in bistveno. Glede na napovedi strokovnjakov Astera se bodo stopnje do sredine poletja povzročilo 25-35%.
Podobni trendi so opaženi v drugih poslovnih segmentih, ki se tradicionalno zanimajo v vgrajenih in priloženih prostorih: v segmentih hrane in storitev.
Glede na splošne procese v gospodarstvu te napovedi odražajo trende objektivnega sistema. Glede na nedavno napoved razvoja MIMOONONOM, v tekočem letu se lahko trgovina na drobno zmanjšuje za 8,2%. In to bo postal žalosten zapis o zmanjšanju kazalnikov domačega na drobno v zadnjih 25 letih. Torej se lahko domneva, da se bo konkurenca med najemniki še povečala, število prostih delovnih mest pa se bo povečalo.
Ne čas za prej?
Vendar pa je večina strokovnjakov ugotovil, da gospodarska recesija ne zmanjšuje ustreznosti starih investicijskih shem, temveč tudi odpira nove priložnosti. Vendar pa zahtevajo nove pristope.
Eden od glavnih pogojev za krizne naložbe je zelo jasno razumevanje trenutnih potreb trga, plus stopnja odločanja.
Po mnenju direktorja Oddelka za raziskave in svetovanje East Real Oleg Gulkov, poslovni gradbeni segment, za razliko od stanovanj, zahteva bolj strokovnega pristopa pri vlaganju in naknadnem upravljanju. Zahteve za prostore za izvajanje komercialnih dejavnosti iz različnih kategorij najemnikov so različni, tako da je v fazi nakupa potrebno jasno razumeti, kdo bo ta predmet takrat. "Stavba je v povpraševanju v krajih z visoko prehodnostjo, če pa je že pretok, je cena visoka, zato je dobičkonosnost naložb nižja od trenutnih stopenj vlog. Dobra naložba je možna v nestanovanjskih prostorih v novih stavbah, vendar morate imeti izkušnje pri nakupu ob pravem času na pravem mestu, «pravi strokovnjak.
Za tiste lastnike, ki ne želijo zapustiti trga, vendar hkrati nima dovolj izkušenj za učinkovite odločitve v novih pogojih, boste morali stopiti v stik s strokovnimi posredniki. "Predvideva se, da se bo v bližnji prihodnosti število pogodb za posredniške storitve na področju komercialnega najema nepremičnin povečalo," pravi Lyudmila Reva.
Trg najemodajalca postopoma se postopoma spremeni v trg najemnika, ki je ne le bistveno razširil možnost izbire predmetov, temveč tudi priložnost za zmanjšanje stopnje najema, ki ga je prijavil lastnik. Poleg tega bi morali biti lastniki pripravljeni na nove oblike izračuna najemnine - najemniki bodo bolj primerne za plačilo minimalne stopnje, ki nadomestijo finančno izgubo lastnika objekta z določenim odstotkom trgovinskega prometa.
Določen del lastnikov komercialnih prostorov, ki so jih pridobili z investicijskimi cilji, in prej, po določenem času, "na podlagi" pred začetkom lastnega podjetja. Po mnenju strokovnjakov se bo število takih ljudi povečalo. In ob ozadju težke optimizacije stroškov prebivalstva in poslovnega povečanja priljubljenosti med vlagatelji, lahko obstajajo objekti v tradicionalno nezavarovanih mestih - spalna območja, vključno z daljinsko od postaj metroja.
Najpogostejša vrsta uporabe takih predmetov, po mnenju strokovnjakov, bo blagovna menjava v srednjem in nižjem cenovnem segmentu.
Podjetje "NDV-Nepremičnine" je pred kratkim izjavilo, da, ko najem umestitve za najem, naložbe v pisarne izplačajo 3-krat hitreje kot v stanovanju. Strokovnjaki na trgu nepremičnin so se na splošno strinjali, da se uradi izplačajo hitreje, vendar so opazili, da razlike v povračilu ni tako visoka, in tudi povzročila številne pasti, ki bistveno ovirajo naložbe v komercialne nepremičnine. Prodaja je dejala
. Pri najemu sobe za najemnine v pisarnah izplačajo 3-krat hitreje kot v stanovanjih;
Izdelava stanovanj za najem je koristno za tiste, ki so prejeli stanovanjsko dediščino ali kot darilo, če pa govorimo o nakupu naložb, je bolje pozabiti na stanovanjske nepremičnine. Priključki v apartmaju bodo izplačali že več let. Druga stvar je pisarniški prostor.
Zaradi jasnosti so strokovnjaki družbe vodili naslednje izračune:
Standardna vrednost običajnega "odnushki" v stanovanjskem območju (na sekundarnem trgu nepremičnin) je 5,5 - 6 milijonov rubljev, zadostna stopnja najema pa približno 27 tisoč rubljev. Tako se lahko vračalni rok stanovanja razteza 19 let.
Vodja NDV-Nepremičnine Komercialne nepremičnine Oddelek za Evgeny Borzov je vodil več vizualnih primerov s pisarniškim prostorom. Na primer, pisarna v Dorokhoffu poslovnega parka s površino 65 kvadratnih metrov. M in Stroški 7,35 milijona rubljev, ob upoštevanju indeksacije najema, se bo izplačalo v 6,5 letih (trenutna stopnja najema: 13,5 tisoč rubljev. Sqm / leto). In če kupite pisarno v poslovnem parku atmosfera (St.M. MendelEVskaya) s površino 119,8 kvadratnih metrov M. za 285,5 milijona rubljev, bo mogoče "zavržemo" naložbe v 7,5 leta (z najemnimi stopnjami 24 tisoč. RUB. SQ.M / LETO, ob upoštevanju indeksacije). Enaka znesku - 7,5 leta - plača dražje nepremičnine: na primer komercialni prostori za 50 milijonov rubljev in površina 80 kvadratnih metrov. M, ki se nahaja v bližini Metro postaje Novokosino.
Sodeč po zgoraj navedenih ocenah se izkaže, da je nakup poslovnih nepremičnin 3-krat bolj donosen za najem poslovanja kot življenje. Poglejmo, kateri drugi udeleženci na trgu govorijo o tem.
Upravljanje partnerja podjetja DNA Realty Anton White in vodja podjetja Delta Estate Stanislav Titorienko Verjetno je, da vlaganje v Urad se izplača še 3-krat, in 1,5 - 2-krat hitreje.
"Dejstvo je, da se lahko z stanovanji, povračilno obdobje znatno zmanjša, nova stavba, kupljena v zgodnji fazi gradnje takoj po sprejetju hiše državne komisije (praviloma, je stara 2-3 let z donosom 20 - 30% na leto), "je pojasnil Antelon. - S komercialnimi območji je bolj zapleteno, saj je povpraševanje po njih omejeno, zato lahko prodaja traja več časa, če seveda ne govorimo o posebej tekočih mestih in trgih. Toda to je, če upoštevamo investicijski cikel gradnje. Kar zadeva poslovanje z najemom, potem je tu povratna doba trgovine in pisarniških prostorov zagotovo višja. "
"Na primer, vračalni rok dvosobnega stanovanja je približno 14-16 let, in komercialni prostori na dobrem kraju - 6-7 let, in Office - 8-9 let," je dejal Anton Belykh. To se strinja in. direktor razvoja "Miel-Commercial Nepremičnine" Elena MishinaZ dodajanjem, da se morate od trgovinske nepremičnine osredotočiti na maloprodajo na ulici. "Če najem apartma prinaša v povprečju 4-5% na leto in se izplača v 18 letih, potem tekoči objekti iz Strit-Maloprodaja daje 10% na leto z vračilnim obdobjem 9-11 let."
Vodja svetovalnega oddelka in analitike podjetja "ABC stanovanj" Artem rzhavsky Prav tako je potrdil, da bo obdobje vračila naložb v komercialne nepremičnine, ki se nahaja v osrednjem delu Moskve, manj kot v stanovanjskih nepremičninah. Vendar pa je opazila nekatere izjeme. "Za spalnice na obrobju Moskve, to ni značilno, - je pojasnil specialist. - tukaj je vračalni rok približno enak. "
V stanovanjskem območju Mitino komercialnih prostorov približno 38 kvadratnih metrov. M, ki se nahaja v 1. nadstropju stanovanjske stavbe, bo stala približno 9,5 milijona rubljev, najemnina bo prinesla približno 492 tisoč rubljev. v letu. Hkrati pa bodo stroški stanovanja podobnega območja na istem območju približno 6,8 milijona rubljev, najemnina - 360 tisoč rubljev. v letu. "Tako bo vračalni rok investicij v poslovnih prostorih ali stanovanju v stanovanjskem območju Moskve skoraj enak - približno 19 let," je pojasnil strokovnjak, ugotovil, da je odobritev "NDV" pošteno le v osrednjih regijah kapitala.
V okviru raziskave je bilo očitno nekoliko drugačno mnenje. Prvi namestnik generalnega direktorja Skupine Pioneer, Alexander Pogodin, meni, da je donos stanovanjskih prostorov in Urada sorazmeren, saj je z višjimi stopnjami najema na pisarniške prostore, je vračilo obdobje stanovanj manj odvisno od splošnih gospodarskih razmer. "Najemne stopnje na pisarnah so bolj dovzetne za zmanjšanje v obdobju gospodarske recesije in padajo stopnjo zasedenosti pisarniškega prostora," je pojasnil strokovnjak. "Hkrati pa strošek stanovanjske arene, če se zmanjša, nato v manjši meri, in raven povpraševanja tudi v kriznih letih ostaja visoka, poleg tega pa je na najemu trg bolj razumljiv za zasebne vlagatelje."
Predsednik odbora direktorjev skupine RRG družbe Denis Kolokolnikov dodaja tudi: "To je tveganje za pridobitev prvotno nelikvidnih prostorov, in tveganje nepravilne opredelitve optimalnega imenovanja, in težave z oblikovanjem dokumentov," je pojasnil specialist . - Poleg tega je sedanje upravljanje poslovnih nepremičnin veliko bolj zapleteno, proces iskanja najemnikov daljši. Poleg tega, pogosto za nove najemnike, ni dovolj za kozmetično popravilo: na primer, morate narediti določene spremembe v postavitvi, ki povečuje tudi stroške prostorov. Zaradi teh razlogov, številni zasebni vlagatelji najemajo upravljanje upravljanja bodisi same začeli upravljati nepremičnine na strokovni osnovi. "
Vodja oddelka za trženje družbe Sezar Elena Karpova je prav tako spomnil, da je nemogoče, da ne upošteva dejstva, da stroški popravila stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov neskladen. V drugem primeru so nižji red velikosti, kar vam omogoča, da znatno shranite. Toda ob istem času, najem stanovanja, lastniki imajo resnično priložnost, da se izognejo davkom. "V pogodbi lahko določite manjši znesek," je pojasnil strokovnjak. "Toda s pisarnami, ki jih tak trik ne bo minilo, in najemodajalci bodo še vedno morali plačati dohodnino."
Čeprav je prvi namestnik direktorja Maria Zhukove pozornosti na dejstvo, da je višji znesek sredstev, vloženih v stanovanjske, nižje donosnosti najemnine.
"Kljub dolgim \u200b\u200bobdobjem vračanja in nizkega donosa se naložba v stanovanjske nepremičnine šteje za najbolj zanesljivo vrsto sredstev," Maria Zhukova opombe. - najemna stanovanja v kapitalu bo v prihodnosti pomembna. Poleg tega je gospodarski razred najbolj priljubljen segment, v katerem najemniki iščejo stanovanje. To nakazuje, da bo povpraševanje po takšnem življenjskem prostoru vedno, in lastnik bo vedno prejel dohodek od njega pri vzpostavljanju ustreznega najema trga. "
In potem smo prišli do najpomembnejšega vprašanja: Ali je donosno pod takimi pogoji za zasebne vlagatelje kupujejo komercialne stanovanja, da bi jo najeli?
Da, to je donosno, toda za to potrebujete veliko več denarja in tržnega znanja, ne pa za nakup večine apartmajev. To je dejansko, da so ti različni razredi vlagateljev - tisti, ki si lahko privoščijo vlagati v komercialne nepremičnine, in celo kompetentno, in tistim, ki imajo dovolj denarja za drugo nastanitev, in znanje in izkušnje na trgu morda niso na Vse.
Po navedbah podpredsednik za komercialne nepremičnine GVA Sawyer Elena ShevčukNajmanjši znesek morebitnih naložb v nakup nestanovanjskih prostorov v Moskvi se giblje na območju 1 milijona dolarjev. Obstaja verjetnost iskanja sobe za 300 - 500 tisoč dolarjev, vendar bo to potrebno veliko časa in truda, kot tudi odlično tržno znanje.
S takimi številkami ni presenetljivo, da glavni pretok zasebnih vlagateljev v Moskvi še vedno razmišlja o naložbah v stanovanjskih razmerah, saj je najnižji znesek naložb, ki je tukaj v nadaljevanju kot v komercialnem segmentu. Načeloma lahko kupite dostojno stanovanje za 200-250 tisoč dolarjev, in v fazi zgodnje gradnje - celo ceneje. Čeprav strokovnjak meni, da je donosnost stanovanj na nekaterih območjih lahko višja od komercialnih območij, potem pa bodo stroški takih stanovanj na začetku višji.
Maria Lukina.
Pozdravi! Komercialne nepremičnine se kupijo in prodajajo kot življenje. Res je, da je dražja, in je težje lastnine. V samem postopku obstaja veliko nians, ki jih morate vedeti vnaprej.
Danes bomo razpravljali o podrobnostih, da je nakup komercialnih nepremičnin s strani zdravnika: "pasti", ocenjevanje, preverjanje in registracija objekta, prometni davki in optimizacija odhodkov.
Komercialne nepremičnine so predmeti nestanovanjskega sklada, ki so namenjeni za dobiček (skladišča, pisarne, trgovine).
Takoj bom odgovoril na "da" na vprašanje: "Ali lahko posameznik kupi komercialne nepremičnine?" Po zakonu, za pridobitev KN lahko tako "fizik", in zdravnik v statusu OP in pravne osebe.
Nakup skladišča ali gradnje poslovnega centra za fizično, bodite pozorni na naslednje:
Pomemben trenutek! Kupiti komercialne nepremičnine, ni treba registrirati IP. Če zaslužite na najem nestanovanjskih prostorov, je dovolj, da redno plačuje standard NDFL od dohodka.
Kupite nepremičnine brez denarja, žal, ne bo delovalo. Tudi s pomočjo bančnega posojila. Začetni prispevek je predpogoj v kateri koli banki!
Tukaj je trenutni pogoji posojila "komercialna hipoteka" iz "Absolut Bank".
Posojilo se izda za nakup nestanovanjskih nepremičnin. Njegova največja velikost je 15 milijonov rubljev (če je predmet v Moskvi, St. Petersburgu ali regiji). Za druge regije, največje zmanjšanje na 9 milijonov rubljev. Lahko uredite "komercialno hipoteko" za obdobje od 5 do 10 let. Osnovna ponudba se začne s 13,9% na leto.
Na absolut banki lahko računate na največ 60% vrednosti predmeta. Želite dobiti več? Ponujajo dodatno banko depozita. V tem primeru vam bo dal posojilo, ki ni 60%, vendar 80% vrednosti predmeta.
Poleg tega sploh ni dejstvo, da bo soba cenjena po tržni ceni. Po pravilih banke iz dveh stroškov (cena prodajalca in ocenjena) bo banka izbrala manjšo. In ne pozabite na dodatne stroške: zavarovanje, ocena nepremičnin, notar in druge storitve.
Začeti smo z namenom nakupa nepremičnin. Možnosti Dva:
V drugi fazi izberite ustrezen predmet. Opozarjamo na status prihodnjih nepremičnin. KN lahko kupite v eni od dveh "držav":
Nato nadaljujte z iskanjem prostorov. To lahko storite sami (oglasi v omrežju, v časopisih in revijah, udeležbo na dražbah in javna dražba). Vendar pa je bolje obrniti na profesionalni posrednik. Transakcijo bo spremljala na kateri koli fazi:
Plačilo za posredniške storitve se pojavi le zaradi njegovega dela!
Toda tudi če iščete lastnost sami, je bolje zaračunati licenčno ocenjevalno podjetje.
Kaj morate vedeti pri nakupu ali prodaji kn? 1. januarja 2017, zvezni zakon št. 218 "o državni registraciji nepremičnin" je začel veljati. Spremembe se dotaknejo kupcev in prodajalcev.
Pred tem sta dva organa, ki sta delovala v Rusiji, kjer so bile vodene informacije o nepremičninskih objektih: enoten državni register pravic (USRP) in državni nepremičninski kataster (GKN).
Od leta 2017 sta bila dva primera "združena" v eno - enoten državni register nepremičnin (EGRN). Uradniki obljubljajo, da se bodo zdaj lažje registrirali in preverjali nepremičnino.
Naj vas spomnim, da je Rusija v letu 2016 opustila papirne certifikate lastništva. Popolnoma so bili nadomeščeni z izvlečki iz USRP. Zdaj, Rusi morajo naročiti razrešnico iz novega registra - EgRN.
Novo telo združuje dva procesa, ki sta bili prej razdeljeni: registracija lastninskih pravic in katastrskih evidenc. Zdaj je izvleček iz EGRN edina potrditev obstoječega lastništva predmeta. In preverjanje premoženja pri nakupu nepremičnin prihaja, da naroči take izvleček.
Ekstrakti iz EgRN so več vrst in vsebujejo različne informacije. Naročite jih vse, da preverite komercialno nepremičnino, je neobvezno. Kot pravilo je kupec dovolj "izvlečkov iz Egrn-1".
Katere informacije vsebujejo?
Ekstrakt iz EGRN-1 vam omogoča:
Če želite, lahko naročite druge izvlečke. Ekstrakt EgRN-4 ERGN-4 vsebuje podatke o prehodih lastninskih pravic (lahko izsledimo celotno zgodovino spremembe lastnikov predmeta).
Vsako izjavo lahko naročite na spletni strani RoSrestra z uporabo spletne storitve. Dovolj je poznati natančen naslov in katastrsko (pogojno) številko objekta. Za opravljanje razrešnice morate plačati državno dolžnost (700-900 rubljev). Lahko plačate za naročilo v spletnem načinu. Elektronski ekstrakt je na voljo v treh dneh od datuma plačila.
Datum poteka EMRN ni določen z zakonom. Privzeto se verjame, da je "svež" ekstrakt - bolj zanesljiv
Pred sklenitvijo prodajnega sporazuma strokovnjaki priporočajo podpis predhodne pogodbe. Tak papir zagotavlja skladnost s sporazumi obeh pogodbenic pred podpisom glavnega dokumenta.
V "vmesnem" fazi kontrole:
Če je vse v redu, potem kupec in prodajalec podpišeta prodajno pogodbo. Prenos predmeta novega lastnika potrjuje Zakon o prenosu.
Kaj je treba opredeliti v pogodbi o prodaji nestanovanjskih prostorov? Podroben opis objekta, postopek izračuna in čas plačila. Cena ob zaključku pogodbe je običajno naveden v dolarjih ali evrih, prevladuje ekvivalent rubelja. In se prepričajte, da na podlagi katerih dokumentov, ki jih prodajalec lastnik, upravlja in uporablja predmet.
Še vedno se morate prepričati, da prodajalec ni v prostorih nezakonite rekonstrukcije in prenove. V nasprotnem primeru bo nepremičnina težko najeti. Bodisi kupec bo moral izdati zadnji datum "hrbtne številke" in na lastne stroške. Če kupite ločeno stavbo, se prepričajte, da je zemljišče pod njo tudi pripada prodajalcu.
Kako narediti kupljen predmet? Pošljite podatke v EGRN, počakajte in dobite izvleček.
Teoretično je mogoče. Glavna stvar je, da izpolnjujejo dva pogoja:
Korak številka 1. Pripravite postopek prenove ali reorganizacije predmeta.
V skladu z zakonom je izdelana velika zahteva: požar, higienski in sanitarni epidemiološki (višina stropov, naravna razsvetljava, prezračevanje, hrup prijeten in drugi). Projekt reorganizacije lahko opravite ali naročite strokovnjake.
Korak številka 2. Zberite dokumente:
Stopnja številka 3. Obrnite se na pooblaščenega organa za sprejem javnih storitev.
V vsaki regiji je prevod nestanovanjskih prostorov v stanovanjskem stanovanju odgovoren za njegovo avtoriteto. V Moskvi, na primer, to stori oddelek za mestno lastnino. Pošiljanje dokumentov je lahko osebno (prek MFC) ali prek elektronske oblike.
Odločitev se opravi v 48 dneh. Po tem se lastnik pošlje odgovor:
Stopnja številka 4. Pooblaščevanje in dobite dejanje sprejetja.
Stopnja številka 5. Pridobite načrt prenove iz katastrskega inženirja.
Končni tehnični načrt se posreduje podjetju Rosreestra za katastrsko računovodstvo tehničnih značilnosti prostora.
Številka koraka 6. Počakajte, da se informacije izdelujejo na EGRN in dobite ekstrakt
Prej, če je fizično v lasti nepremičnin dlje kot tri leta, potem dohodek od njegove prodaje ni bil obdavčen. Toda od 1. januarja 2016 se je delež lastništva nepremičnin "brez davka" v Rusiji povečal s tri leta na pet.
Enostavno povedano. Če ste do leta 2016 kupili nepremičnine, ga lahko prodajate brez plačila davka po treh letih. In če je bil nakup po 1. januarju 2016, potem počakajte do pet let.
Nepremičninski davek je 13% (plačuje od razlike med prodajno ceno in nakupno ceno). Če nimate dokumentov, ki potrjujejo nakup nepremičnin, bo davek na 13%, bo moral plačati ne iz razlike, ampak iz celotnega zneska prodaje!
Primer. Pred dvema letoma je Oleg kupil skladišče za 10 milijonov rubljev in ga prodala za 11 milijonov rubljev.
Obstaja še ena odtenka - od leta 2016 se je Rusija preselila v katastrsko davčno osnovo. Recimo, da je katastrska vrednost že izračunana glede na vaš predmet. Cena katastra je nameščena le vladne agencije (po kateri se stroški vnesejo v bazo podatkov državnega registra).
Če je katastrska ocena pomnožena z 0,7 (korektivnim razmerjem) nad prodajno ceno - se bo obravnavala tudi na osnovi za izračun davka. Toda ta pogoj se nanaša samo na predmete, kupljene po 1. januarju 2016!
Primer. V letu 2016 je Andrei kupil pisarno za 4 milijone rubljev. Leto kasneje ga je prodal za 6 milijonov. Toda državni organi so ocenili katastrske stroške urada 10 milijonov rubljev. Tudi ob upoštevanju korekcijskega koeficienta (0,7 * 10 milijonov rubljev) 7 milijonov več kot 6 milijonov. Zato bo moral Andrei za izračun davka vzeti katastrsko in ne prodajno vrednost.
Izračunajte znesek davka. 7 milijonov (po katastru) - 4 milijone (nabavna cena) \u003d 3 milijone rubljev. 13% od 3 milijonov rubljev \u003d 390 tisoč rubljev.
Prodajni davek na lastnino IP bo odvisen od tega, ali je bil predmet v podjetju uporabljen ali ne.
Če ne uporabljate - potem bo postopek plačevanja davka enak kot za posameznika (podrobno sem ga opisal podrobno).
Če se uporablja (na primer, je bila najema za najemnika zaračunana), potem bo plačati davek bo drugačen. Tudi če je 10 let opravljeno med točko nakupa in prodaje.
Velikost davkov:
Pravni status kupca zmanjšuje tveganje izgube premoženja v primeru razveze ali preskušanja. In resno zmanjšuje tveganje odstranitve nepremičnin v spornih razmerah.
Pri prodaji nepremičnin se dva davka zadolvi za pravno osebo: \\ t
Če je JURLSO na USN, je treba prodajo plačati 6% (od količine prodaje) ali 15% (od razlike med prodajnim zneskom in vrednostjo preostale knjige).
Lastnik lahko proda isti predmet z dvema in tremi strankami.
V času prodaje nepremičnin je lahko pod bremenom (na primer, na zastavi banke). Nakup takega predmeta se šteje za nezakonito. Kot rezultat, bo kupec izgubil objekt in denar, ki ga je plačal.
In tisto, druga goljufiva shema pa se zlahka izračuna na izpust iz EgRN.
Od časa do časa veliki razvijalci ponujajo popuste in promocije kupca. Takšna "vožnja z velikodušnostjo" je bolj verjetno, da bo uredila lulls na nepremičninskem trgu.
Popularne formate: Popusti kot odstotek elementarne cene, popustov v absolutnem smislu, darila (na primer brezplačno parkiranje). Običajno imajo delnice omejeno časovno obdobje in se uporabljajo za določene predmete.
Nakup in prodaja novih stavb v začetni fazi gradnje bo stala 20-30% cenejši kot po vstopu v objekt. Očitno pa bodo tveganja take naložbe veliko višje.
Drug način za zmanjšanje stroškov nakupa poslovnega nepremičnine je kupiti stanovanje v prvem nadstropju in postavite prevod stanovanjskih prostorov v nestanovanjske.
Ali je donosno kupiti poslovne nepremičnine kot posameznik? Da, lažje je in ceneje v smislu obdavčitve. Medtem ko je najbolj ugodna možnost nakupa - ko ste okrašeni kot IP na USN in ne boste prodali predmeta nepremičnin v naslednjih petih letih.
In kaj so podvodne kamne kupovanja komercialne nepremičnine, ki jih poznate?
Pridobitev komercialnega predmeta nepremičnin je odgovorna in resna odločitev. Najmanjša napaka ali netočnost lahko stane nekaj milijonov. Ne glede na zapletenost nakupa in prodaje nepremičnin je vredno biti izjemno pozorna in poznati vse pododdelke in zaporedje dejanj, katerih uvajanje vam bo omogočilo, da kupite komercialne nepremičnine brez izgub in izgub.
Najbolj donosna naložbena metoda v Rusiji je trenutno nakup komercialnih nepremičninskih predmetov v prestolnici in v Moskvi regiji. Lastnik takih nestanovanjskih prostorov, ne glede na gospodarske razmere in okoliščine, bo v vsakem primeru ostala v Plus, ki ima stabilen denarni dobiček od dobave premoženja za najem. Obstaja veliko uspešno razvijajočih se podjetij in podjetij, ki želijo kupiti pisarniške in druge prostore, ki imajo status nestanovanjskih objektov za komercialne dejavnosti.
Po dolgem iskanju primerne različice poslovnih nepremičnin, ki je bila porabljena ne še en mesec ali celo leto, ste na koncu pobrali ustrezen predmet in se strinjali s prodajalcem o njegovi vrednosti. Kaj storiti? Katere iztode in odtenke so pomembne, da se upoštevajo, da učinkovito opravljajo dogovor in donosno kupiti poslovne nepremičnine?
Klavzula številka 1 - Pravna stran izdaje in lastništva razvijalca
Nezakonita raider Captures, na srečo, ostala v preteklosti, vendar so ljudje, specializirajo za organiziranje in vodenje takšnih napadov, nadaljujejo svoje dejavnosti danes. Njihove izkušnje in veščine se pogosto uporabljajo za reševanje vprašanja nezakonitega. Še posebej tveganje takih dišav se povečuje v času krize, ko morajo kupci še posebej pozorni in previdni.
Pri izvajanju nepremičnin, posebna previdnost ne posega v primeru, da prodajalec doživlja finančne težave. V sodobni praksi obstaja množica primerov, ko primarni lastniki, ki imajo finančne težave, izvajajo nepremičninske objekte, pri tem pa zapustijo nekatere pravice in pravne vrzeli. Takšne prodajalce po reševanju njihovih materialnih vprašanj na račun sredstev, prejetih od prodaje premoženja, pogosto na sodišču zahteva od kupca, da vrne nepremičnine nepremičnin.
Tako so jasnost in pravilnost izvajanja transakcije, pa tudi pravno čistost, ključni dejavniki za uspešno pridobitev komercialnih nepremičninskih objektov. To se lahko zmanjša le na nič tveganj, povezanih z izgubo premoženja, in tveganja predstavitve nerazumnih finančnih zahtevkov ali zahtev razvijalca, da povrne škodo s sredstvi kupca. Vprašanja pridobivanja natančno pravno čiste nepremičnine, pa tudi ohranjanje sredstev in samega predmeta nepremičnin, postajajo najpomembnejši za mnoge kupce.
Za kupce poslovnih nepremičnin, potencialna nevarnost predstavlja veliko tveganj, ki lahko privedejo do dolgih poskusov, ki jih spremlja izguba sil, živcev in financ, kot tudi možno končno izgubo premoženja.
Obstaja več maksimalnih resnih tveganj za kupca:
V primeru, da ne plačate strokovne pozornosti transakcije nakup in prodaje, lahko ta pridobitev pomeni nedonosne in včasih izredno hude posledice lastništva premoženja. To še posebej velja za pogodbe, sklenjene z bankami. V velikih bančnih strukturah so posebej usposobljeni in pripravljeni odvetniki, ki delujejo izključno v interesu banke. Ni temeljit razvoj prodajnega transakcijskega načrta, neskladnosti z vsemi pravili pravne varnosti, pomanjkanje pravnega strokovnega znanja vseh potrebnih dokumentov in sama naročila pomenijo veliko verjetnost raider tesnil kupljenih poslovnih nepremičnin.
Praviloma se zasnova nepremičninskih transakcij izvaja na podlagi tipičnih oblik dokumentov, ki ne morejo upoštevati vseh značilnosti vsakega posebnega predmeta komercialne nepremičnine. Skoraj vse pogodbe se zbirajo z uporabo skupnih stavkov in standardnih pogojev, pa tudi slabo premišljenega načrta transakcije in možnih scenarijev za razvoj stanja pri pripravi na transakcijo in za določeno obdobje po njegovi zaključku. V takih primerih imajo lahko kupci nepremičninskih objektov težave v zvezi z izstopom iz transakcije, težave z oblikovanjem premoženjskih pravic do pridobljenega predmeta in verjetnost dolgotrajnih preskušanj na katerem koli od točk, predpisanih v pogodbi.
Če ne izvedete temeljitega preverjanja nepremičnin glede vseh sodnih sporov, ki se nanašajo nanj - zelo verjetno, da bodo imeli pravice do nepremičninskega predmeta od tretjih oseb. To pomeni negativne posledice za kupca: branje pravic na sodišču in težko reševanje sporov, ki nastanejo. Bolj resne težave se pojavijo na zahtevo za izplačilo dolgov bank ali izračunajo kriminalne strukture.
Komercialni nepremičninski predmeti imajo poseben pravni status. V primeru neskladnosti s postopkom za zaključek transakcije nakupa in prodaje takega premoženja, je verjetno izziv transakcije in pojav konfliktnih razmer z državnimi organi. Z nezadostno izdelavo podrobnega transakcijskega načrta se lahko kupec prevari ali izgubi predmet nepremičnin, pa tudi denar in da nastane pomembne izgube.
Da bi odpravili zgoraj navedena tveganja in informacije za nič, verjetnost negativnih posledic, je treba izvesti temeljito pravno preverjanje predmeta komercialnih nepremičnin, pa tudi njegovega prodajalca. Pomembno je tudi podrobno pisati shemo transakcije in zaporedje vseh ukrepov, kolikor je to mogoče, in jasno oblikuje vse pogoje pogodbe, glede na trenutek zaključka in za določeno obdobje po transakciji. Možne pravne posledice nadaljnjih odnosov je treba razstaviti in izbrati pravo linijo vedenja.
Ustanovitev transakcije bo pravno krhka in nezanesljiva v primeru nezadostne priprave na transakcijo in slabo kakovostno spremljanje predmeta komercialnih nepremičnin. V tem primeru je verjetnost izobraževanja pravnih "praznin" poveča in uničenje zasnove same transakcije. Zato, če ste se odločili kupiti komercialni nepremičninski predmet, je ključni dejavnik, ki zagotavlja zanesljivost in uspeh transakcije, je pravna podpora in pismenost.
Klavzula številka 2 - Skrita tveganja pri nakupu neprofitnih nepremičninskih predmetov
Nakup poslovnih nepremičnin, prihodnji lastnik pogosto nima popolnih informacij o kvalitativnih in tehničnih značilnostih predmeta. V skoraj vsakem prodajalcu je značilen, da pretirava pozitivne lastnosti vašega izdelka in se ne osredotoča na negativno. Ob povsem zanesljiv sliki značilnosti predmeta se lahko kupec sooča z znatnimi finančnimi izgubami po njegovi pridobitvi.
Na primer, če kupec izbere možnost komercialne lastnine v novi stavbi, v kratkem času vidi, da se veliko del izvaja površno in ne kvalitativno: stene imajo neravno površino ali razpoko, Windows nadaljuje ali zamegljen, inženirsko omrežje Naprave imajo odstopanja in sledove seveda in estrira na tleh in morda niso odsotne. Obstajajo primeri izrecne nedoslednosti celotnega območja in postavitve predmeta, ki je določen in zabeležen v velikosti pogodbe in parametrih.
Če kupec poskuša prisiliti razvijalec, da popravi odkriti netočnosti in pomanjkljivosti, nato pa v večini primerov slednja izjavlja, da je komercialni nepremičninski objekt izpolnjen na podlagi gradbenih standardov in druge regulativne dokumentacije, in kupec mora plačati za vse stroške za odpravo poroke. To seveda, nepravilno in likvidacijo takšnih napak, bo večinoma vedno razvijalec na lastne stroške.
Da bi jasno opredelili vse tehnične značilnosti pridobljenega predmeta in strank, zaradi katerih je treba odpraviti ugotovljene zakonske zveze, izvesti podroben tehnični pregled in dati oceno stanja nepremičnin. Samo s sklenitvijo strokovne komisije je mogoče predložiti zahteve za razvijalca glede odprave napak, ki so bile sprejete med gradnjo. Če razvijalec zavrne plačevanje gradbenega zakonske zveze, ki jo dovoljuje njegova krivda, kupec na podlagi strokovnega mnenja spremeni v sodišče in zagovarja svoje pravice.
Če kupec kupec pridobi komercialne nepremičnine v stavbi z dolgo obdobje izkoriščanja, je vredno plačati posebno pozornost do stopnje obrabe stavbe. Vse tiste napake, ki na prvi pogled se zdijo resni in površne, se lahko v času majhnega časa spremenijo v globalno uničenje, kar bo zahtevalo uživanje potrošnje precejšnjih fizičnih prizadevanj in veliko vsoto denarja.
Za natančno določitev tehničnega stanja nepremičnine je treba organizirati temeljito preučitev gradbenega objekta. Seveda, brez razvijalca in ne eno samo nepremičninski agent, ki se zanimajo za najkrajši možni čas za uresničitev nepremičnin, ne bo poročal kupcu o vseh "pasti", s katerimi se bo slednja po nakupu predmeta. To je povsem pojasnjeno, ker lahko kupec, ki se je naučil o prisotnosti zakonske zveze in pomanjkljivosti, zahteva zmanjšanje vrednosti nepremičnine ali za opustitev nabave sploh.
Na tak način, da se ne ujamejo na trik brezvestnih prodajalcev komercialnih nepremičninskih predmetov in ne plačujejo za slabo izvedena gradbena dela v prihodnosti, je pomembno, da se osredotoči ne le na očitne invalidnosti predmeta, kot je narobe območje, slabo načrtovanje in popravilo slabe kakovosti, pa tudi pozornost na pomembne gradbene poroke.
Prenos poslovne nepremičnine od prodajalca na kupca, ki ne izpolnjuje zahtev kakovosti, predpisanega v prodaji premoženja, ureja člen 475 civilnega zakonika Rusije, ki ne šteje določb o. \\ T Pravica kupca, da zahteva zamenjavo blaga neustrezne kakovosti proizvodu, ki izpolnjuje pogoje pogodbe.
V skladu z določbami tega člena, če prodajalec ne dogovori napake in pomanjkljivosti, ki jih ne dogovorita, ima kupec premoženja, ki je prejel slab kakovosten izdelek, pravico do izbire: zahtevati znatno zmanjšanje Vrednost objekta, brezplačna odprava vseh pomanjkljivosti v razumnem času, ali popolno povračilo stroškov za odpravo zakonske zveze s strani kupca. Če obstaja resna kršitev zahtev za kakovost komercialnega nepremičninskega predmeta, in sicer: ugotavljanje pomanjkljivosti, ki niso upravičene do odprave, pomanjkljivosti za odpravo, ki bo zahtevala pomembne materialne in dela, na novo nastajajočih pomanjkljivosti po njihovi likvidaciji - Kupec ima pravico, da odpravi izpolnjevanje obveznosti iz pogodbe o nakupu naročila in zahteva odškodnino.
Kupec nepremičninskega objekta v vseh primerih nima pravice zahtevati zamenjave blaga neustrezne kakovosti proizvoda, ki izpolnjuje pogoje pogodbe.
V zvezi s pogoji vračila vsote denarja: Na podlagi veljavne zakonodaje se vračanje denarja izvede v razumnem roku, natančna opredelitev, katere zakonodaja ne predvideva. Zastaralni rok (skupno obdobje) je 3 leta. Toda nihče ne more izključiti dejstva, da bi se te pomanjkljivosti lahko odkrile pozneje kot ta izraz. Za najvišjo natančno opredelitev kakovosti gradnje je treba organizirati gradnjo in tehnično strokovno znanje. V skladu s sklenitvijo strokovnjakov je mogoče, da se pravico odločitev o izvedljivosti pridobitve takšnega predmeta komercialnih nepremičnin.
Klavzula številka 3 - previsoka cena
Ocenjevanje komercialnih nepremičninskih predmetov, se običajno uporabljajo več načinov in pristopov. Ocena se izvaja s pomočjo treh pristopov:
Takšna ocena nepremičninskih predmetov je analitična in sistemsko označuje nepremičnine. Vsak pristop se uporablja za ocenjevanje določene vrste nepremičnin: primerjalni pristop se uporablja za stanovanjske objekte, za primarni stanovanjski trg - stroški in za komercialne objekte - prihodek pristopa.
Kako oceniti dejanske stroške nepremičnine?
Obstajajo trije glavni načini za oceno nepremičnin:
Profesionalni ocenjevalnik pritegni, ko boste morali sodelovati s pravnimi osebami pri izvajanju kakršnih koli dejanj z nepremičninami. Poročilo, ki ga zagotavlja ocenjevalec, je pomemben formalni dokument. Nekateri lastniki se uporabljajo za ocenjevalce, da razumejo natančne stroške nepremičnine.
Privabljanje realtorja se nekoliko razlikuje od dela ocenjevalca. Realtor ne zagotavlja nobenih dokumentov na koncu dela. Poleg tega poiščite kvalificiranega Realtor v Rusiji je zelo težko. Večina nepremičninskih agencij se običajno ne razlikuje glede na kakovost opravljenih storitev. Osebje takšnih organizacij je pogosto sestavljeno iz gospodinj in študentov, ki nimajo potrebnega znanja in izkušenj. Ti ljudje delajo za odstotek zapornikov, zato Agencija ne razvija in izobražuje takega osebja. Zato bo nepremičnina zanesljiva, če imate dober specialist. V nasprotnem primeru je to izguba časa, sredstev in preprost predmet na nepremičninskem trgu.
Če razumete kazalnike na trgu in veste, kako jih analizirati - oceno predmeta nepremičnin se lahko izvaja sama. Ta metoda je najmanjša poraba: samo na tiskanih publikacijah o nepremičninskem trgu. Uporabite lahko podatke o internetnih virih, nato pa bo ta metoda popolnoma brezplačna. Glavna stvar je analizirati največji vzorec. To bo zagotovilo najbolj zanesljive rezultate.
Ocenjevalni parametri. Kateri dejavniki so cena?
Kot kaže praksa, imajo nepremičninski predmeti, ki so prešli iz ene roke drugim, nižja cena kot predmeti s primarnimi dokumenti. To je posledica minimalnega tveganja sodelovanja tretjih oseb, ki lahko ugovarjajo in spornih transakcijah in pravnih aktov.
Individualno oceno nepremičninskih predmetov se izvede za frakcije ali njihovi deli (vsak del ima svoj lastnik) v desni (objekt ostaja fizično trden, vendar ima več lastnikov) in predmetov, ki so obremenjeni s pravicami tretjih oseb.
Specifikacije v oceni nepremičnin
Glavni parameter je lokacija predmeta. Najpomembnejši faktor vrednosti je prestiž gradbenega kompleksa ali območja, na katerem se nahaja objekt. Drugo mesto je zaseden s priročno infrastruktura: vrtci, šole, klinike, nakupovalni centri in transportni križišče. Bolj v celoti infrastrukture, višje stroške nepremičnine.
Določitev cene predmeta komercialne nepremičnine je glavna faza pri sklepanju kakršnih koli transakcij in kakršnih koli nepremičninskih operacij. Bolj natančno se določi strošek lastnine, bolj uspešnejša prodaja, nakup, dostava ali poškodba. Ocenjena cena nepremičnine neposredno vpliva na stroške prodaje predmeta ali na znesek posojila, ki ga je treba poudariti za nakup.
Ocena poslovnega nepremičnine se priporoča samo strokovnjakom z ustrezno licenco in izkušnjami. Glavni vidik med ocenjevanjem je temeljit pregled sobe. Ocenjevalec osebno prispe na predmet, ki ga je treba ovrednotiti. Končna ocena sobe je integriran kazalnik, zato vključuje ne le lokacijo, območje predmeta in njegovo postavitev, ampak tudi možni gradbeni porok, kot tudi vse prednosti, ki lahko vplivajo na celotno stopnjo povratne informacije.
Torej, gledamo na kateri koli predmet poslovnih nepremičnin, ocenjevalec popravlja sedanje stanje prostorov in splošno stanje stavbe, v kateri se nahaja objekt, in preučuje tudi sosednja ozemlja. Seveda specialist opozarja na infrastrukturo in prevoz. Pri ocenjevanju ocene poslovne nepremičnine je ocenjevalec zainteresiran za poplavo stavbe in pogled iz oken. Pristojni specialist bo posvečal pozornost in opozoril na vsako malo stvar, ki lahko vpliva na ceno sobe.
Po koncu pregleda sobe, se nadaljnje ocene lahko izvedemo v skladu z enim od standardnih scenarijev, izbiro, ki je odvisna od delne strani z objektom. Skoraj vedno je treba poznati tržno vrednost. V tem primeru se informacije kot praviloma analizirajo glede cene podobnih predmetov. Nadalje, na podlagi pridobljenih podatkov, glede na posamezne prednosti in pomanjkljivosti nepremičnine, se njegova ocena izvaja.
Pri ocenjevanju poslovnih nepremičnin se v večini primerov uporablja metoda prirastenja. Specialist določa znesek dohodka, ki lahko prenaša predmet nepremičnin za najem. Možno je tudi uporabo metode primerjave takih prostorov. Po skrbnem pregledu predmeta ocenjevalec zbira informacije o stroških bližnjih predmetov, ki imajo podobne pogoje. Sklicujoč se na pridobljene podatke, izračuna velikosti potencialnega dobička, da bi postavila sobo najemniku. Ocenjevalec mora upoštevati vse možne stroške in stroške.
Glede na ogromno raznolikost nepremičninskih vrst, ki ima status nestanovanjskih prostorov, obstajajo nekatere od nianse pri ocenjevanju njihove vrednosti. Na primer, za izvedbo ocene stroškov prostorov za pisarne, lokacija objekta igra ključno vlogo pri oblikovanju cene mesta; Prometno križišče in tehnološka oprema stavbe. Za nepremičnine komercialnega namena bodo glavni dejavniki lokacija in tla, kjer se nahaja objekt, kot tudi razmerje med trgovalnim prostorom v prostorih komunalnih prostorov.
Glede na posamezne posebnosti vsakega predmeta komercialnih nepremičnin obstaja poseben sklop dokumentov, ki uporabljajo strokovnjaka za ocenjevanje predmeta. Pomembna točka je, da ocenjevalec ne izvaja tehničnega strokovnega znanja prostorov, in vsi potrebni podatki bi morali biti v tehničnih dokumentih ali po meri referenčne informacije, ki jih je mogoče zagotoviti urad tehničnega inventarja.
Če je treba določiti stroške odprave predmeta nepremičnin, se izračuna izračunani indikator, ki prikazuje najverjetneje vrednost, pri kateri se lahko med časovnim izvajanjem odtuji določen predmet. Ta čas je krajši od izraza, sprejetega v tržnih razmerah, za katere mora prodajalec izdati transakcijo o odtujitvi nepremičnin.
Pri izračunu cenovne likvidacije, v nasprotju s tržno ceno, se upoštevajo nepredvidene okoliščine, ki prodajajo prodajalcu, da uresniči predmet komercialne nepremičnine glede na tržne razmere.
Analiziranje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cene, je treba upoštevati, da se v tržnem gospodarstvu v tržnem gospodarstvu končno vzpostavijo na podlagi splošnega sporazuma med strankama transakcije. Prodajalec lahko neskončno prepriča kupca, da kupi predmet nepremičnin po ceni, ki jih imenuje, pa, če ima kupec pomembne ugovore - obe strani prihajajo na kompromis in prilagodi končne stroške predmeta.
Z izjavo, da se stroški včasih bistveno zmanjšajo, se vsi strokovnjaki in strokovnjaki strinjajo. Vendar pa obstajajo primeri, ko se nakup in prodajna ponudba leži celo po nabavni vrednosti, ki bistveno presega začetni znesek. Za to je prodajalec dovolj za ustvarjanje težkih pogojev in izjavil, da v drugem znesku ne bo prodajal komercialnega nepremičninskega predmeta. Seveda je kupec prisiljen sprejeti takšne pogoje.
Če je nepremičninski trg v običajnem stanju, je splošno sprejeta cena velikosti, običajno ne presega 10% začetne cene. Vendar pa v sedanjih kriznih razmerah nihče ne preseneča popusta v višini 30% in celo 50%. Še posebej pogosto se to zgodi, če je bil začetni stroški predmeta na začetku zelo precenili.
Komercialne nepremičnine pridobijo za poslovne, poznejše nadaljnje prodaje ali najem. Pri nakupu predmetov je zelo pomembno, da se seznanite z določenimi pravili.
Seznam poslovnih nepremičnin vključuje trgovine, bari, pisarniški in skladiščni prostori, hoteli. Pri izbiri predmeta bodite pozorni na njegovo lokacijo. Če so stanovanjski prostori bolje pridobiti od mesta, potem je komercialna komercialna izbira poleg osrednjih ulic mest. Odločite se za kakšen namen nameravate kupiti komercialni predmet. Na podlagi tega nastavite zahteve. Preverite svojo najljubšo lastnost. Za ta postopek lahko pritegnete posebne ocene ali odvetnike. Takšen ček bo pomagal narediti legitimen ponudbo in se zaščititi pred neprijetnimi novicami po zaključku pogodbe.
Komercialne nepremičnine lahko kupite brez zatekanja storitev specializiranih podjetij. Če vas vodijo zgoraj navedeni sveti, lahko kupite dober predmet brez neprijetnih presenečenj kasneje.
