Caracteristici ale funcționării pieței imobiliare. preturi, deservirea pieței proprietate imobiliara.

Metode de determinare a prețurilor la produsele pentru construcții. Formarea de prețuri gratuite (contractuale).

Formarea ratei chirie pentru cladiri inchiriate, spatii.

1. Caracteristici ale funcționării pieței imobiliare. Preturi care servesc piata imobiliara.

Obiecte vândute pe piața imobiliară scop industrial, constructie in curs, locuinte, spatiu de inchiriat. Aceasta piata este parte integrantă economie nationala.

Infrastructura pietei imobiliare - firme de vanzari, licitatii, consultanta si imobiliare, agentii specializate in imobiliare.

Caracteristici ale formării pieței imobiliare:

Piața imobiliară este un ansamblu de piețe regionale, locale, care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește prețurile, nivel de risc, eficiența investițiilor în imobiliare.

Proprietatea este staționară și nu poate fi mutată dintr-un loc în altul, astfel încât transferul proprietății de la vânzător la cumpărător are loc prin transferul drepturilor asupra acesteia.

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este o mișcare de capital, adică. valoare generatoare de venit, din moment ce o casa, un apartament, etc. pot fi vândute la un preț mai mare.

Piața imobiliară constă dintr-un număr de segmente relativ separate (cladiri industriale, locuințe, spații nerezidențiale, teren etc.). Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent și are propriul său cadru legislativ și de reglementare.

Majoritatea volumelor de imobiliare sunt produse ale industriei construcțiilor.

Piața imobiliară are două componente:

Piața primară- aceasta este o situație economică când bunurile imobiliare ca marfă intră pentru prima dată pe piață. Principalii vânzători sunt statul reprezentat de republicani și autoritățile locale autoritati, firme de constructii - furnizori de bunuri imobiliare rezidentiale si nerezidentiale;

piață secundară, unde imobilul apare ca o marfă folosită și deținută anterior anumit proprietar- o persoană fizică sau juridică.

Caracteristici de stabilire a prețurilor pentru imobiliare, care este un produs al industriei construcțiilor sunt predeterminate de specificul procesului tehnologic din industrie, de reglementarea economică și juridică a acestei piețe. Acestea includ:

o varietate de produse pentru construcții (cladiri și structuri de uz industrial, instituții de educație și sănătate, locuințe etc.);

scara, adică obiectele individuale costă miliarde de ruble;

fixitatea teritorială a obiectelor - utilizarea lor la locul de fabricație;

producția de produse conform unui proiect individual „la comandă”;

dependența costului construcției de condițiile naturale și climatice;

durata mare a ciclului de productie (de la cateva luni la cativa ani).

Deoarece construcția multor facilități continuă perioadă lungă de timp, prin urmare, pe lângă costul imobilului, se determină și prețuri pentru anumite tipuri de lucrări, jalon, elemente structurale etc. În acest sens, piața produselor pentru construcții se adresează multor tipuri diferite de prețuri.

Tipuri de prețuri imobiliare.

Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care constă în costul ridicării clădirilor, structurilor și instalării echipamentelor.

Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care include costul achiziționării de echipamente și alte costuri de capital.

Prețurile contractuale pentru produsele pentru construcții, care sunt convenite între client și antreprenor și se bazează pe costul estimativ al lucrărilor de construcție și instalare și impozitele și deducerile obligatorii.

Prețuri de licitație contractuale pentru produse de construcții, determinate în cadrul concursurilor (licitații) în desfășurare.

Prețurile de schimb și de licitație, care se formează la bursele imobiliare sau în timpul licitațiilor pentru vânzarea proiectelor de construcții.

Prețurile pentru locuințe, ținând cont de calitățile sale de consum, precum și pentru cabane, garaje, cabane.

Chiria pentru inchiriat rezidential si cladiri nerezidentiale luand in considerare valoarea reziduala a imobilului, confort, amplasarea acestuia, amortizare, plata terenului.

Prețuri unitare pe unitate de consum sau unitate de putere utilizată în calcule aproximative, analize (cost de 1 m 2 de suprafață rezidențială sau utilă, 1 km de linie electrică, un loc într-un cinema etc.).

Prețul oricărei proprietăți, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că un obiect este mai scump decât altul și invers, precum și faptul că imobilul în ansamblu devine mai scump sau mai ieftin.

Atunci când se analizează cauzele modificărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motive binecunoscute pentru diferența de prețuri pentru diferite obiecte - aceasta este locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Influenta contabila factori localiîn teorie și practică, evaluarea este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decat acelasi, dar fara balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp. Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problema evaluării unui obiect individual, cunoscând generalul nivelul actual preturi imobiliare. Totuși, luarea în considerare a factorilor locali nu face posibilă prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, anticiparea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și a producției în acest oras, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova în proporții aproximativ egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în ​​Londra sau Paris. Împărțirea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o alta proprietate utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametri obiect specific, dar depind slab de timp. De exemplu, case de cărămidăîntr-o anumită proporție mai scump decât similar case cu panouri. Așa că a fost acum cinci, zece și mai mulți ani, este evident că așa va fi în viitor. La fel ca locuințele de la periferie, cel mai probabil, vor fi mai ieftine decât în ​​centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în ​​apropierea zonei industriale. În prima aproximare, putem considera factorii locali ca fiind deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, precum scăderea treptată a prestigiului caselor staliniste sau scăderea rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltare rapida comunicarea celulară, acest proces durează ani de zile, iar schimbările tangibile pot fi observate abia după 5-10 ani. Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Ele se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, cu toate acestea, sunt comune tuturor imobiliare. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil se scumpește aproximativ proporțional, în timp ce în timpul unei crize, toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din cauza motive suplimentare cu o creștere generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt corecții mai degrabă subtile. Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centru analitic„Indicatori ai pieței imobiliare” IRN.RU. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).

În această formulă, Ck(t,pi) este prețul unei anumite k-a proprietăți, care este alcătuită din G(t) - contribuția factori globali, comun tuturor obiectelor, adică independent de k și pj, și LkCpi) - contribuția factorilor locali pentru obiectul k, independent de timpul t. Valorile pj sunt un set de parametri care descriu obiectul. Acum suntem gata să trecem la beneficiile practice ale acestei abordări. În primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care sunt prezenți în acest moment pe piață, de exemplu, în baze de date luna trecuta, al căror domeniu de aplicare este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, să zicem, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri cu 17 etaje din cartierul Izmailovo, nu departe de stația de metrou, nu la primul etaj, atunci în acest moment este posibil să nu existe. apartamente, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu există suficiente statistici.

Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări de evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare serioase. A face aceasta metoda potrivit pentru uz practic S-a planificat organizarea unui serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor pe site-ul irn.ru folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune. A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G(t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Se poate calcula cunoscând nivelul actual al prețului Ct și un set de ajustări L. Această funcție, în terminologia centrului analitic IRN.RU, se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G(t) nu este prețul mediu, așa cum poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel ca indici bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea globală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pt obiecte separate schimbați sincron - într-un singur „fascir *”, iar indicele de cost este doar un indicator al direcției acestui „fascir”.

Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calcul direct prețul mediu apare din cauza calculului valorii medii a costului obiectelor pt luna curentă(sau săptămâna), apoi următoarea și așa mai departe. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este în niciun fel conectată cu baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o curbă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.

Metodologia de calculare a funcției G(t), dimpotrivă, utilizează valorile lui L calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G(t) este determinată de toate anterioare. valorile acestei funcții. Acest lucru are ca rezultat un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a valorii este cea mai rapidă modalitate de a observa noile tendințe ascendente sau descendențe.

Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece toți indicatorii actuali de piață sunt determinați în primul rând de date pe o perioadă lungă de timp și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor - dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.

important linia de jos apariţia unei funcţii logic corecte G(t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobiliare schimb marfa. Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t), comună întregii piețe imobiliare, exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care vă permite să comparați imobilul cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G(t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca o rată la metru pătrat - un fel de analog al cursului valutar mondial - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este pas importantîn crearea unei punți între piața imobiliară și alte sectoare ale economiei.

SPECIFICIILE PREȚURILOR PE PIAȚA IMMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ ȘI FACTORI CARE AFECTEAZĂ COSTUL IMOBILĂRĂ REZIDENȚIALĂ

Rychkova Anzhelika Petrovna
Universitatea de Stat din Tyumen

PREȚURI SPECIFICE ÎN IMOBILUL REZIDENTIAL ȘI FACTORI CARE AFECTEAZĂ PREȚUL IMOBILULUI REZIDENTIAL

Rychkova Anjelika Petrovna
Universitatea de Stat din Tyumen

Link bibliografic către articol:
Rychkova A.P. Specificul prețurilor pe piața imobiliară rezidențială și factorii care afectează costul bunurilor imobiliare rezidențiale // Economie și management tehnologii inovatoare. 2013. Nr 4 [Resursa electronica]..02.2019).

Fondul locativ ocupă un segment uriaș piata moderna Rusia, în special în orașul Tyumen. Locuințele sunt întotdeauna la cerere în rândul potențialilor cumpărători, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Ca urmare a cererii mari pentru acest segment, tendința ofertei de vânzare a crescut în mod corespunzător. Piața imobiliară rezidențială este astăzi destul de diversă, obiectele imobiliare rezidențiale au un set diferit de proprietăți, precum cele fizice (material de producție, amenajarea interioară, finisarea obiectelor etc.), subiective, determinate de punctul de vedere al cumpărătorului (proximitatea de centrul, zgomotul etc.) și etc. Varietatea proprietăților imobiliare rezidențiale determină o gamă diferită de prețuri de ofertă pe piață.

Piața imobiliară primară este de o importanță capitală atât pentru economia țării în ansamblu, cât și pentru municipiiîn special, deoarece datorită expansiunii sale are loc o creștere a volumelor fondul locativși se realizează un echilibru pe piața imobiliară rezidențială. Statul, printr-o politică direcționată în domeniul sectorului locativ al economiei, este capabil să afecteze semnificativ volumul și structura pieței imobiliare; metri patrati locuințe. Ei s-au apropiat de sarcina stabilită la momentul începerii proiectului național prioritar - să construiască 1 mp. metru de spațiu de locuit per persoană pe an.

Avantajele competitive ale pieței primare de locuințe pentru potențialii cumpărători sunt diverși factori, dominanti dintre care: locuințe noi, neoperate anterior pe piața imobiliară rezidențială, respectiv, acestea sunt comunicații noi și sisteme de inginerie; cea mai mare ofertă de ieftin apartamente lichide, aceasta este o oportunitate de a face reparații independente într-o casă nouă. Mai sunt și altele avantaje competitive, cum ar fi cumpărarea unui apartament, pentru mai mult cost scăzutîn primele etape ale construcției unei case, dar nu trebuie să uităm că această metodă de achiziție a unei locuințe este riscantă. În ceea ce privește orașul Tyumen, dezvoltatorii de încredere care ocupă poziții de lider în rating firme de constructii, includ astfel de companii precum: SA „Tyumen House-Building Company” conform rezultatelor punerii în funcțiune de metri pătrați rezidențiali în multi-apartament Cladiri rezidentiale firma detine statutul de lider conform datelor din 2012, firma a pus in functiune 135.769 mp, PSK Dom LLC (53.569 mp) si Partner-Invest LLC (50.852 mp).

Cumpărarea unui apartament, avocați investiție profitabilă numerar, deoarece revânzarea poate primi un anumit venit.

Unul dintre principalele dezavantaje ale pieței primare de locuințe este că obiectele pentru care nu există drept de proprietate sunt vândute, adică, de fapt, vânzările pe această piață sunt obiecte care există doar în proiect pe hârtie, chiar dacă construcția a început deja. . Dacă cumpărătorul participă la program construcție comună, atunci intervalul de timp de la încheierea unui acord de participare până la momentul primirii unui apartament este mult mai lung decât pe piața secundară imobiliară.

Piața secundară de locuințe, este suficient piata atractiva pentru potentialii cumparatori, intrucat prezinta apartamente de diverse categorii de pret si calitate.

În stabilirea prețurilor pe piața secundară imobiliară joacă diverși factori: în primul rând, aceasta este locația clădirii rezidențiale; Deci, în Tyumen, locuințele cu buget mare pentru potențialii cumpărători sunt situate în partea centrală a orașului, deoarece infrastructura acestor zone este destul de bine dezvoltată, cele mai ieftine locuințe sunt situate în zone îndepărtate de centrul orașului, cum ar fi: Voynovka, Al meu, MMS, Tarmany.

Unul dintre avantajele pieței secundare de locuințe este că timpul de așteptare al cumpărătorului este redus, deoarece la finalizarea tranzacției, cumpărătorul poate primi imediat cheile apartamentului.

Obținerea unui credit ipotecar pentru a cumpăra o casă este mult mai ușor decât Piața primară proprietate imobiliara.

Dar trebuie remarcat faptul că, pe lângă aspecte pozitive, piața secundară a locuințelor are propriile sale laturi negative acestea sunt: ​​comunicaţiile vechi şi inginerie de rețea; tavane joase, amenajări confortabile, unele obiecte au un istoric juridic îndelungat etc.

Principalii factori de preț ai pieței imobiliare rezidențiale sunt:

• drepturi transferabile (proprietate, închiriere, utilizare perpetuă, restricții de drepturi);
• condiţiile de finanţare a tranzacţiei (condiţii de ridicare a capitalului de datorie);
• termenii de vânzare (îndeplinirea cerințelor privind tranzacția netă);
• starea vuietului (inclusiv momentul vânzării);
• Locație;
• gradul de finalizare a construcției obiectului;
• caracteristici fizice;
• caracteristici economice (formând venit din obiect);

Totul de mai sus factori enumerați Factorii care afectează prețurile pe piața imobiliară pot fi atribuiți factorilor locali, dar pe lângă factorii locali, factori precum cei economici, sociali, fizici și politici sunt de mare importanță pentru piața imobiliară.

Unde pot fi atribuite economic (impozite, taxe, dinamica dolarului, inflație, șomaj, nivelul și condițiile de remunerare, nevoia de imobiliare etc.) și factorii care caracterizează parametrii tranzacțiilor specifice toți termenii contractului - subiectul, perioada de valabilitate, drepturile și obligațiile părților, rezilierea contractului etc.).

Factorul reglementării de stat la toate nivelurile are un impact asupra valorile proprietatii influență mare. Domeniul de aplicare al reglementărilor de stat include restrângerea cifrei de afaceri imobiliare și a metodelor de utilizare a terenurilor, standardele de construcție; utilitati publice, pompieriși poliție, colectarea gunoiului și transport public; federale și locale politia fiscala; norme legale speciale care afectează costul (formarea reglementară a tarifelor de închiriere, restrângerea drepturilor de proprietate, legea protecției mediu inconjurator, investitii publiceîn construcție capitală etc.).

Factorii sociali includ: caracteristicile populației, compoziţia demografică, rata căsătoriilor și divorțurilor, numărul mediu de copii, distribuția populației după grupe de vârstă etc.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Găzduit la http://www.allbest.ru/

Universitatea Umanitară din Moscova

Facultatea de Economie și Management

Departamentul Discipline Economice și Financiare

ESEU

pe subiect: " Prețuri și prețuri pe piața imobiliară"

disciplina „Prețuri și prețuri”

Elevii anul II gr. М201_323

Managementul de specialitate al organizației

Vasilyauskas A.A.

Profesor

Doctor în Economie, Profesor

Gryzunova N.V.

Moscova 2010

Introducere

1. Factori de preț

1.1 Clasificarea factorilor

1.2 Semne ale clasificării factorilor de preț pentru PH

1.3 Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și relația lor

2. Structura factorilor de preț pe piața imobiliară și relația acestora

3. Modele de predicție a parametrilor de dezvoltare ai pieței imobiliare din Rusia

3.1 Clasificarea prognozelor în funcție de gradul de formalizare a metodelor

Concluzie

Bibliografie

Introducere

Peste tot în lume, piața imobiliară, împreună cu cea de mărfuri, a apărut cu destul de mult timp în urmă. Cu toate acestea, în Rusia, după revoluția din 1917, ea a încetat de fapt să mai existe, reaparând abia după prăbușirea URSS și consolidarea legislativă a relațiilor de proprietate. Pe această etapă Dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia este în stadiu de dezvoltare și este caracterizată de experți drept „sălbatică”. Motivele sunt imperfecțiunea cadrului legislativ, lipsa unor criterii universale bine dezvoltate de evaluare a imobilului, discrepanța dintre calitatea imobilului și valoarea acestuia, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei. În special, orașele mari precum Moscova și Sankt Petersburg se confruntă cu o penurie acută de imobiliare rezidențiale, spații comerciale, de birouri și industriale, precum și cele destinate construcției lor. terenuri din infrastructura dezvoltată. Mecanismele de creditare nu sunt suficient de eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care nu a obținut rezultate semnificative pe parcursul existenței sale.

1. Factori de preț

1.1 Clasificarea factorilor

Atunci când se analizează factorii de preț pe piața imobiliară (PR), se obișnuiește să le împarți în factori de ofertă și cerere, interni în raport cu PR și externi, stimulând creșterea prețurilor și încetinind-o, independenți și interconectați.

Structura tipică extinsă a factorilor de preț pe piața imobiliară

În opinia noastră, aici se acordă o atenție insuficientă separării factorilor în funcție de profunzimea perioadei studiate (pe termen lung, mediu, Pe termen scurt poate acționa diferiți factori), după nivel ierarhic (arborele factorilor), după condițiile pieței (la diferite faze ciclul pieței, stadii de dezvoltare, pot acţiona diverşi factori, iar natura acţiunii aceluiaşi factor poate fi opusă).

Din acest motiv, este necesar să se ia în considerare toate caracteristici de clasificare incluse în tabel.

1.2 Semne ale clasificării factorilor de preț pentru PH

Tabelul de mai jos, bazat pe mulți ani de cercetare pe piața imobiliară din Moscova, arată analiza fenomenologicăși o listă a factorilor de preț operațional, indicând clasificarea acestora în funcție de toate caracteristicile introduse. În plus, diagramele arată structura ierarhică a factorilor, iar săgețile arată interacțiunea acestora.

Este important de menționat că o analiză semnificativă, fenomenologică a factorilor de stabilire a prețurilor, bazată pe cunoștințele de specialitate ale pieței, studii calitative și cantitative ale modelelor de piață, caracteristici care disting piețele țărilor cu economii în tranziție de cele dezvoltate. economii de piata, ar trebui să preceadă orice încercare de modelare oficială a pieței. Modele matematice, chiar și filtre trecute cu succes analize statistice semnificația factorilor nu poate fi considerată adecvată dacă nu se bazează pe ipoteza economica despre esenţa proceselor care au loc pe piaţă în această fază şi stadiul dezvoltării acesteia.

1.3 Factorii de preț pe piața imobiliară și relația lor

2. Structura factorilor de preț pe piața imobiliară și relația acestora

Structura factorilorstabilirea prețurilor pe piața imobiliară și relația lor (continuare)

3 . Modele pentru prezicerea parametrilor de dezvoltare ai pieței imobiliare din Rusia

În funcție de orizontul de prognoză, prognoza poate fi pe termen lung, pe termen mediu și pe termen scurt. Valoare specifică orizontul admisibil pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză depinde de conținutul fizic (economic) al sarcinii, în general situatia economica, starea unui anumit segment de piață și se poate schimba semnificativ. Astfel, previziunile guvernamentale pe termen mediu pentru dezvoltarea economiei ruse au un orizont de 3 ani. În prezent, considerăm piața imobiliară din Rusia ca o prognoză pe termen scurt pentru 1-3 luni, pe termen mediu - pentru un an sau trei, pe termen lung - pentru trei până la cinci ani.

Este important de subliniat faptul că pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză este necesară studierea unei liste diferite de factori care afectează modificarea indicatorului studiat (a cărui jumătate de perioadă de modificare este apropiată de orizontul de prognoză). De exemplu:

fenomen celebru plăți din decembrie restanțele salariale, bonusurile și sporurile își extind efectul pe piața imobiliară în termen de 1-2 luni;

Factorii sezonieri au un efect redus asupra rezultatelor tendinței anuale și, în același timp, pot fi semnificativi pentru prognoza modificărilor prețurilor și a cifrei de afaceri pe piață timp de 3-4 luni;

Ratele de creștere a PIB-ului au un efect redus asupra creșterii lunare a prețurilor, dar sunt importante pentru prognoza pe termen lung;

Nivelul prețurilor la energie și rata ieșirii de capital din țară sunt semnificative atât pentru prognoza pe termen scurt (cu un decalaj de 2-3 luni), cât și pentru prognoza pe termen mediu (prin creșterile acumulate ale prețurilor locuințelor în trecut). lunile anului).

În funcție de gradul de formalizare a metodelor de prognoză utilizate pe piața imobiliară rusă, acestea pot fi împărțite în predicție expertă, prognoză euristică, analiză „fundamentală”, regresie modelare statistică ("analiza tehnica"), modelare multivariată (inclusiv modelare și prognoză pe rețele neuronale). În practică diverse metode sunt folosite împreună, într-una sau alta combinație. Cu toate acestea, este necesar să se facă distincția între predicția expertă a tendințelor pieței (metoda 1), numită în mod nerezonabil prognoză (care, datorită înalt calificat expert poate fi destul de precis), dintr-o prognoză solidă metodologic, calculată (metodele 2-5).

3 .1 Clasificarea prognozelor după gradul de formalizare a metodelor

Un exemplu de utilizare a statisticilor model de regresieîn februarie 1995 pentru a prezice dinamica prețurilor locuințelor la Moscova, Sankt Petersburg, Ekaterinburg, Tver, Ryazan, Barnaul este prezentat în figură. Modelul s-a bazat pe ipoteza că economia rusă trece de la o reglementare planificată, centralizată la piață și, prin urmare, principalul model al dinamicii prețurilor pe piața imobiliară este creșterea acestora la un nivel corespunzător prețurilor din „orașele analoge”. . În consecință, pentru a descrie tranziția unui sistem cibernetic, de autoreglare la o nouă stare, un model logistic de „decolare a aeronavei” de forma

V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),

Unde V- preț mediu de ofertă pentru perioada (medie lunară) de 1 mp. m din aria totală a obiectului;

T- număr de serie perioada (luna);

A, BȘi DE LA - coeficienți constanți (parametrii modelului).

Figura arată că prognoza calculată a dinamicii prețurilor pentru 1995-1998 înainte de începerea crizei din august a coincis îndeaproape cu datele reale.

Un model de prognoză similar a fost utilizat în studiul etapelor inițiale ale pieței ipotecare imobiliare din Moscova și a fost construit în trimestrul 3 al anului 2005, dinamica volumului a fost singurul indicator modelat. tranzactii cu ipoteca Companii:

Unde t- numărul de ordine al trimestrului.

Modelul a prezis corect trecerea dinamicii de creștere a tranzacțiilor ipotecare la stabilizare, iar prognoza cantitativă pentru 5 trimestre a coincis îndeaproape cu datele actuale.

În octombrie 2000, la doi ani după începerea crizei, pentru a prezice dinamica preţurilor la Moscova pentru 2001-2002. a fost construit model nou Vedere „ieșirea aeronavei din scufundare”.

V=B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * T+B 4 ) 2 )).

Până la jumătatea anului 2002, modelul a produs o prognoză foarte precisă.

În 2006-2008, pe baza studiului ciclurilor pieței imobiliare pe termen lung și mediu din Moscova și alte orașe, a fost construit un model bazat pe metoda expansiunii nearmonice a tendinței prețurilor sub forma următorul sistem ecuatii:

Y=y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)

y 1 = A 3 X 3 +a 2 X 2 +a 1 x+a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

Unde Y- valoarea estimată a prețului unitar mediu de furnizare a locuințelor, $/mp. m;

y 1 - ecuația de bază a tendinței (prognoză pe termen lung), $/mp. m;

? y 2 - Prognoza de creștere a prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de bază, $/mp. m;

? y 3 - Prognoza de creștere a prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul doi, $/mp. m;

? y 4 - Prognoza de creștere a prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul trei, $/mp. m;

? y n- previziunea creșterii prețului mediu unitar de aprovizionare al locuințelor în raport cu tendința penultimului comandă, $/mp. m;

a, b, c, d cu indici - coeficienți de ecuații (tendințe ordine diferită) aproximarea datelor reale. Calculat din datele reale folosind metoda celor mai mici pătrate.

Aproximarea tendinței prețurilor pe 5-6 ani (de exemplu, printr-un polinom de ordinul doi) arată că piața imobiliară din Moscova, ca și alte orașe rusești, se află la începutul unei semiperioade de creștere (mai precis, în primul trimestru al perioadei) unui ciclu „lung” de fluctuații, a cărui responsabilitate o poartă totalitatea indicatori macroeconomicițări și orașe (regiuni). Am numit această ecuație „tendința de bază” și am adoptat-o ​​ca bază pentru o prognoză pe termen lung a dinamicii prețurilor - o creștere a rata medie anuală 20-25%. În viitor (conform estimărilor noastre din 2006, dincolo de 2010-2011), când volumul construcției și ofertei de apartamente va crește semnificativ, iar ratele de creștere a prețurilor pe termen lung vor începe să scadă (piața se va muta în al doilea trimestru). din perioada), este de așteptat o scădere a ratelor de creștere a prețurilor pe termen lung, așa cum este ilustrat în mod convențional în figură.

Dar mai sunt și alții pe piața imobiliară, factori interni, care suprapun fluctuații mai rapide tendinței de bază. De exemplu, cele asociate cu ciclul de construcție și investiții, cu dezvoltarea infrastructurii pieței construcțiilor de locuințe, cu comportamentul de consum al cetățenilor etc.

Aceste fluctuații de pe piața imobiliară au fost realizate nu în fluctuațiile prețurilor, ci în fluctuațiile primei derivate - rata de creștere a prețurilor. Ele formează cicluri „medii”, mai rapide și cicluri „scurte”, chiar mai rapide. Astfel de cicluri sunt ușor de previzibil folosind modelarea de regresie unidirecțională.

Suprapunerea inversă, integrarea previziunilor dau prognoza finală a dinamicii prețurilor - pe termen mediu și lung.

Figura arată că până în septembrie 2008 prognoza pentru Moscova a fost implementată cu mare precizie. Din 12 orașe rusești pentru care s-a calculat o prognoză similară, s-a obținut o convergență bună pentru 8 orașe și nesatisfăcătoare pentru două.

Din octombrie 2008, criza financiară și economică globală a schimbat direcția tendinței prețurilor pe termen lung în toate orașele Rusiei, iar previziunile anterioare au necesitat revizuire.

În septembrie 2009, a fost realizat un studiu al pieței imobiliare din 10 orașe din Rusia, în urma căruia s-a ajuns la concluzia că, pe termen lung, piața se deplasează într-o fază de încetinire a creșterii și de începutul unei recesiuni și o a fost elaborat scenariul prognozat pentru evoluţia situaţiei.

Scenariile au fost calculate folosind un model cu patru factori de dependență a prețurilor locuințelor de parametrii macroeconomici, ale căror valori au fost stabilite pentru decembrie 2008, iunie și decembrie 2009 și 2010 în diferite opțiuni acceptabile:

Y=f(x 1 , X 2 , X 3 , X 4 ),

Unde X 1 - prețul barilului de petrol;

X 2 - inflația;

X 3 - devalorizarea rublei față de dolar;

X 4 - ieșirea de capital.

Au fost obţinute 4 scenarii de dinamică a preţurilor, dintre care scenariul nr. 2 (pesimist) a fost cel mai probabil.

Dar deja în decembrie 2008, s-a ajuns la concluzia că scenariul nr. 3 (criză) a fost efectiv implementat.

O comparație a prognozei cu datele reale este prezentată în figura următoare.

Astfel, utilizarea regresiei modele matematice bazate pe ipoteze de fond despre esenta economica procesele care au loc pe piața imobiliară, fac posibilă obținerea unor previziuni pe termen mediu suficient de precise. Cu toate acestea, ei nu pot anticipa schimbările în tendințele prețurilor pe termen lung și trecerea la o criză a pieței.

stabilirea prețurilor cererea ofertei piața imobiliară

Concluzie

Prețurile pe piața imobiliară sunt adesea direct dependente de condiția socio-economică a regiunii. În plus, piața este caracterizată de o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că deseori este dificil pentru proprietari să-și vândă sau să închirieze proprietatea (excluzând segmentele de piață în care cererea depășește cu mult oferta), piața imobiliară este nelichidă. Pe lângă cele de mai sus, mai există o problemă. Experților le este adesea dificil de evaluat situație reală pe piață din cauza faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire de, de exemplu, de pe piață hârtii valoroase unde este disponibil în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar o gamă întreagă de caracteristici.

Bibliografie

Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza pieței imobiliare pentru profesioniști. - M.: „Economie”, 2009. - 601 pagini.

Gusev A.B. Bulele de preț pe piața imobiliară. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologia piețelor imobiliare după înclinația către educație bule de preț. - Jurnalul " Relații de proprietateîn Federația Rusă” nr. 8 (95) 2009, p. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. Impactul pieței imobiliare în galop asupra dinamicii tranzacțiilor ipotecare la Moscova. - Jurnalul " Proiecte naționale martie 2007.

Sternik G.M. Piața imobiliară din Rusia în 2001. Analiza si prognoza. - RGR, decembrie 2001.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Ce se întâmplă pe piața imobiliară din Moscova. Abordare macroeconomică (raport la Conferința analitică IDA „Piața imobiliară: situație, tendințe, prognoză” 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, august 2007.

Sternik G.M. Prețurile pe piața imobiliară a orașelor rusești în perioada 1990-2006: analiză și prognoză. - Grupul analitic al lui G.M.Sternik. -www.realtymarket.ru, ianuarie 2007.

Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în 2008: previziuni și realitate. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg 1.10.08. www.realtymarket.ru

Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în criză. Tendințe de dezvoltare. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg 9.12.08. www.realtymarket.ru

Marketing_in_property_management_system.docx

Segmentarea cererii pe baza preferințelor consumatorilor pe clase și formate de obiecte face posibilă optimizarea cantității și structurii veniturilor și cheltuielilor, ținând cont de practica încheierii de contracte care s-a dezvoltat pe piață.

În același timp, nu este mai puțin important ca managementul imobiliar comercial să ia în considerare impactul asupra indicatorilor țintă în segmentele unor factori precum alegerea unui chiriaș „ancoră” în conformitate cu conceptul de obiect, distribuția. de spaţii între clienţi.

Greșelile în amenajarea internă a ancorei și a altor chiriași ar trebui evitate, în special, amplasarea „ancorelor” la etajele 1 și 2, privând astfel vânzătorii de produse conexe situate deasupra veniturilor. Dacă se plănuiește atragerea unui mare magazin ca „ancora” centrului comercial, atunci merită să se calculeze dacă va fi suficient spațiu pentru alți chiriași care oferă bunuri și servicii conexe și suplimentare. Pentru chiriașul ancoră se aplică tarife relativ mici.

Pentru segmentarea pe piața imobiliară rezidențială, este posibil să se utilizeze caracteristici precum gradul de satisfacție a clienților cu conditii de viatași accesibilitatea achiziției (îmbunătățirii) de locuințe.

Pe baza rezultatelor obținute și prelucrate în acest mod, se grupează zone în care cererea de locuințe noi va fi egală, mai mică sau mai mare decât media pieței, pornind de la ipoteza că respondenții urmăresc să achiziționeze un apartament în același loc. unde locuiesc în prezent.

La evaluarea capacității cererii pe segmentele țintă, precum și a distribuției acesteia pe raioane, compania trebuie să țină cont și de caracteristicile absolute ale zonelor: numărul de locuitori, densitatea populației, suprafata medie apartamente etc. Acest lucru va face posibilă prezicerea mai precisă a dimensiunii și structurii cererii potențiale de pe piață și determinarea perspectivelor companiei.

Pentru a segmenta piața în funcție de caracteristicile solvabilității clienților și de accesibilitatea locuințelor pentru aceștia, este posibil să se aplice preferințe în alegerea formelor de plată: pe cheltuiala proprie, prin participarea la construcția comună, cu ajutorul economiilor. scheme în cooperative de locuințeși parteneriate, precum și prin credite ipotecare atât pentru construcție cât și pentru achiziționarea de locuințe finite etc.

2. Managementul prețurilor pe piața imobiliară

2.1. Dezvoltarea și implementarea strategiilor de prețuri

Prețuri strategice în managementul imobiliar. În stabilirea prețurilor, se disting următoarele tipuri principale de strategii de prețuri în funcție de raportul dintre yenul stabilit și valoarea medie de piață:

1) prețuri premium sau „cream skimming”, care includ stabilirea de prețuri ridicate pentru obiecte și servicii inovatoare și prestigioase pe piața imobiliară, o strategie step premium (reducere constantă a prețului) și o „umbrelă de preț”;

2) stabilire a prețurilor neutre - urmărirea liderului, cu accent pe prețurile pieței și ale concurenței, diferențierea produselor (imobiliare și servicii), strategia de segmentare a pieței și profitul minim suficient;

3) strategii de avansare a prețurilor sau „preț scăzut” - lider de cost, lider de pierdere.

Strategiile de ruptură se caracterizează prin stabilirea prețurilor la un nivel perceput de clienți ca fiind scăzut sau moderat în raport cu valoarea economică a proprietății sau serviciului propus pe piața imobiliară. Acestea sunt folosite pentru a crește cota de piață a companiei și a vânzărilor acesteia, ceea ce duce la o creștere a profitului brut total chiar și la o rată mică a prețului unitar.

Strategia de prețuri premium se caracterizează prin formarea de prețuri care sunt umflate în raport cu valoarea mărfurilor estimată de cumpărător. Această disproporție oferă un profit din vânzări la prețuri care includ cel mai mult o primă satisfacție deplină cereri de la un grup restrâns de cumpărători. Cu prețuri neutre, prețul oferit de vânzător este adecvat raportului „preț-valoare” așteptat în segmentul țintă al pieței imobiliare.

Diferențele în strategiile de preț sunt determinate nu de valoarea prețurilor pentru un obiect și servicii de pe piața imobiliară, ci de percepția acestora de către clienții actuali și potențiali în general în comparație cu ofertele altor participanți la piață. De exemplu, tarifele de închiriere pentru prime spatiu de birouri pe piața rusă poate fi mare în termeni absoluti și, în același timp, poate fi scăzută pentru companiile străine față de nivelul internațional pentru închirierea de spații similare. Prin urmare, stabilirea unor tarife ridicate pentru acești clienți țintă va fi rezultatul unei strategii de avansare a prețurilor, și nu o „cream skimming”.

Formarea și implementarea unei politici cuprinzătoare de prețuri eficiente pe piața imobiliară ar trebui împărțită în următoarele blocuri.

1. Elaborarea unui set de strategii de stabilire a prețurilor, luând în considerare stadiul ciclului de viață al unui obiect pe piața imobiliară, precum și:

Rezultatul cercetării și analizei preferințelor segmentelor țintă, evaluarea dorinței de a plăti mai mult (sau mai puțin) pentru obiectul propus;

Valorile și structurile costurilor care ar trebui acoperite la prețul stabilit pentru obiect;

Mediu competitiv - acțiuni posibile concurenţi în ceea ce priveşte oferte de pret pe piețele imobiliare țintă.

2. Gestionarea prețurilor la servicii și imobile pe baza mecanismelor de determinare și adaptare a acestuia.

Această abordare presupune realizarea și dezvoltarea avantajelor competitive nu numai pe termen scurt, ci și pe termen lung. Din punctul de vedere al strategiei de prețuri se analizează valabilitatea prețurilor aplicate pentru a se determina care va fi rezultatul și cum corespunde obiectivelor societății de administrare (vânzător imobiliar). De exemplu, un dezvoltator care scade prețurile proprietăților lor pentru a atrage activ clienți suplimentari vă permite să creșteți veniturile pe termen scurt. Totuși, un posibil război al prețurilor provocat de această scădere pe termen mediu și lung va duce la nerentabilitate dacă costurile dezvoltatorului sunt mai mari decât media industriei.

Evitați astea consecințe negative permite evaluarea condițiilor de concurență pe piețele țintă, precum și a valorii de consum a proprietății. În condiții de concurență perfectă, când ponderea fiecăruia dintre participanți nu depășește 1-2%, cel mai indicat este să se stabilească rata în funcție de nivelul mediu al pieței. Cu concurență monopolistă, chiriile pot maximiza profiturile în segmente deja capturate sau pot fi sub cost în perioada de penetrare în noi nișe de piață.

Piața imobiliară oligopolistă este caracterizată de cea mai mare gamă de strategii de prețuri competitive posibile. Dacă societatea de administrare este unul dintre lideri, atunci rata poate fi stabilită la un nivel care să asigure profitul curent maxim, ținând cont de cererea reziduală. Compania urmatoare, la randul ei, in stabilirea preturilor trebuie sa se concentreze pe tarifele liderilor cu ajustarea acestora pentru calitatea serviciilor, tehnice si operationale si proprietățile consumatorului obiect imobiliar etc.