Cursuri pe disciplină
La subiectul „Prețurile pe piața imobiliară”
Introducere
Unul dintre principalii indicatori ai dezvoltării relațiilor normale de piață în țară este starea pieței imobiliare în ansamblu și a sectoarelor sale individuale. Piața imobiliară este o componentă esențială a oricărei economii naționale, deoarece imobiliarele reprezintă cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția lumii. Fără piața imobiliară nu poate exista deloc piață, întrucât piețele de muncă, capital, bunuri și servicii etc. pentru realizarea activităților statutare trebuie să aibă premisele necesare. Importanța pieței imobiliare interne ca sector al economiei este confirmată de ponderea sa ridicată în produsul național brut, un nivel ridicat al veniturilor bugetare din vânzarea inițială, închirierea bunurilor imobiliare de stat și municipale (inclusiv terenuri) și un nivel ridicat al veniturilor din impozitele pe bunuri imobiliare și tranzacțiile cu acesta.
În orice structură socială, un loc special în sistemul relațiilor sociale îl ocupă imobilele, cu funcționarea cărora viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare sunt legate într-un fel sau altul.
Principalele caracteristici fizice ale bunurilor imobiliare ca marfă sunt:
unicitate și originalitate;
staționaritate;
durata de creare și durabilitate.
Mai jos voi lua în considerare specificul imobiliar ca industrie, precum și specificul imobiliar din Sankt Petersburg, dinamica cererii și ofertei pe această piață, evidențiind trăsăturile caracteristice ale stării economice, ecologice a fiecăruia dintre zone ale orașului, deoarece un locuitor al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.
Vom studia în detaliu toți factorii de preț ai bunurilor imobiliare care afectează direct valoarea acestuia. Vom vedea, de asemenea, ce metode sunt folosite pentru a evalua imobilele, dezavantajele și avantajele acestora.
În concluzie, vom analiza date specifice privind imobilele primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
„Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care se transferă drepturile de proprietate și interesele aferente, se stabilesc prețurile și se alocă spațiu între diferitele opțiuni concurente de utilizare a terenului.”
Definirea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea obiectelor imobiliare existente va fi mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare sunt dezvoltarea (crearea), gestionarea (exploatarea) și circulația drepturilor asupra imobiliare.
Piața imobiliară națională este un ansamblu de piețe regionale și locale care diferă semnificativ între ele prin dezvoltarea asincronă, nivelul prețurilor și riscurilor, eficiența investițiilor în imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc. .
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
§ informatii despre preturi, cerere si oferta;
§ mediere - stabilirea de legaturi intre consumatori, cerere si oferta;
§ formarea liberă a prețurilor pentru bunurile imobile și protecția drepturilor de proprietate;
§ redistribuirea investitiilor in imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; soluția eficientă a programelor sociale.
Din punct de vedere al activității antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (Fig. 1) are avantajele și dezavantajele ei.
Orez. 1.Avantaje și dezavantaje ale pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului pieței. În ea, ca și în alte piețe, „Relația dintre cerere și ofertă determină prețul, dar înălțimea prețului determină relația dintre cerere și ofertă. Dacă cererea crește, atunci prețul crește; dar dacă prețul crește, atunci cererea scade, iar dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea crește, și deci prețul, atunci oferta crește, deoarece producția devine profitabilă.Astfel, prețul determină oferta și cererea, oferta și cererea determină prețul; în plus, cererea determină oferta, iar oferta determină cererea. În plus, toate aceste fluctuații tind să se niveleze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci oferta crește; această creștere trece cu ușurință granița necesarului, iar apoi prețul scade sub normă.”
1.1 Piața imobiliară din Sankt Petersburg
În prezent, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în Sankt Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de aproximativ 92 de mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
Aproximativ 20% din locuințe este în stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%), 50% într-o stare satisfăcătoare (uzură de la 21 la 40%), nesatisfăcător (uzură peste 30%) - 30%, 15 milioane mp. m. din fondul de locuințe are nevoie de reparații majore.Aproape 25% din populația Sankt Petersburgului locuiește în apartamente comunale.
ü Piața proiectelor de investiții și clădirilor decomandate.ü Sediu de birouri de piata.
ü Sediul pieței.
ü Piața de producție și spații de depozitare.ü Piața imobiliară , care este reprezentat de următoarele segmente:
Primar: - cladiri cu mai multe apartamente in constructie in microraioane;
- blocuri de apartamente reconstruite in centrul orasului;
- case unifamiliale în construcție;
Secundar:
Cumparare si vanzare de apartamente in centru;
- apartamente in microdistricte.
Închiriere: apartamente obișnuite
- apartamente cu confort sporit
- camere.
Din lipsa unor teritorii inginerești pregătite cu infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, puterea de cumpărare redusă a populației, piața terenurilor subdezvoltate, piața caselor private practic nu există Soluții arhitecturale antediluviane construite în ultimii cinci ani, lichiditate extrem de scăzută. iar prețul de vânzare al unor astfel de clădiri sunt dovada acestui lucru...
Cartierele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul bunurilor imobiliare - Locație. Există 13 districte în Sankt Petersburg, care diferă ca prestigiu, ecologie, amenajare peisagistică, industrie, nivel de zgomot, caracteristici locuințelor, vârstă etc. Pentru o descriere detaliată a fiecărui district, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, cu influența cererii și ofertei, vom face o evaluare a raioanelor din cele mai prestigioase:
v Central
v Amiralteyskiy
v Vasileostrovsky
v Moscova
v Primorsky
v Petrogradski
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevski
v Krasnoselsky
v Kirovsky
Distanta fata de statiile de metrou.
Daca distanta este mai mare de 3 opriri cu transportul, reducerea de pret poate fi de 10-15%
Exemple specifice pe raioane cu o descriere pe care o puteți vedea în Anexa # 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobilului, determinarea valorii sale de piata ca pret predominant pentru acest tip de imobil, este o chestiune complexa, care se realizeaza de catre persoane pregatite profesional care au primit licenta de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se realizează prin mai multe metode, ale căror rezultate trebuie să fie consecvente unele cu altele. „Procedura de acord” a rezultatelor obținute prin diferite metode nu se limitează la calcularea mediei aritmetice, ci necesită cântărirea semnificației fiecărei abordări pentru o situație specifică, scopuri de evaluare, tip de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare câteva dintre ele: comparative, profitabile și de cost.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: cererea și oferta, dependența, proporționalitatea și substituția. Din lista avantajelor sale, se pot evidenția: simplitatea și claritatea, deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări pentru diferite caracteristici; oferă estimări valide statistic.
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe compararea unei proprietăți cu omologii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Condiții de aplicare a abordării comparative la evaluarea imobiliară:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv termenii tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează valoarea analogilor comparați ai imobilului evaluat trebuie să fie comparabili.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:
· Înlocuire;
· Echilibru;
· Cerere și ofertă.
Obiectele comparabile ar trebui să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea ar trebui să fie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
· Termenul de expunere. Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
· Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la prețul pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Sunt într-o relație de familie;
· Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
· Interdependență comună și interes reciproc;
· Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· Sunt angajate în vânzarea de obiecte imobiliare ale persoanelor decedate etc.;
Motivația investiției, care este determinată de:
· Motive similare ale investitorilor;
· Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a instalațiilor;
· Gradul de deteriorare al clădirii.
Principalele criterii de selecție a obiectelor analogice în evaluarea imobiliară:
1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Ajustarea titlului este diferența dintre chiria de pe piață și chiria contractuală, deoarece proprietatea deplină este determinată la chiria de pe piață și finanțarea curentă disponibilă.
2. Condiții de finanțare a tranzacției.
In cazul conditiilor de finantare atipice ale tranzactiei este necesara o analiza amanuntita, in urma careia se face o modificare.
3. Condiții de vânzare și ora de vânzare.
4. Locația.
5. Caracteristici fizice.
Dar unul dintre, și principalul dezavantaj, este volumul său de informații fiabile, care pot fi obținute doar pe piețele imobiliare de masă, iar în timp, informațiile primite devin depășite, iar fiabilitatea evaluării scade; ignoră și așteptările.
2.2 Metoda de evaluare a veniturilor
Această metodă de evaluare se bazează pe observații repetate în mod constant – cu cât venitul pe care îl aduce imobilul este mai mare, cu atât este mai scump.
Abordarea prin venit estimează valoarea actuală a proprietății ca fiind valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:
· Calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea le poate aduce pe parcursul duratei sale de viață;
· Riscuri tipice atât pentru obiectul evaluat, cât și pentru regiune.
Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:
· Valoarea investiției, deoarece un potențial investitor nu va plăti pentru un obiect mai mult decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;
· Valoare de piață.
2.3 Metoda de estimare a costurilor
Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului evaluarii, tinand cont de amortizarea cumulata. Se bazează pe ipoteza că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru obiectul finit decât pentru realizarea unui obiect de utilitate similară Avantajele abordării prin cost:
Când se evaluează obiecte noi, abordarea bazată pe costuri este cea mai fiabilă. Această abordare este recomandabilă sau singura posibilă în următoarele cazuri:
· Analiza tehnică și economică a costului construcției noi;
Fundamentarea necesității actualizării instalației existente;
· Evaluarea clădirilor cu destinație specială;
· Evaluarea obiectelor din sectoarele de piata „pasive”;
· Analiza eficienței utilizării terenurilor;
· Rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
· Rezolvarea problemelor de impozitare;
· La coordonarea preţurilor obiectului imobiliar obţinut prin alte metode.
Dezavantajele abordării costurilor:
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.
3. Discrepanța dintre costurile de achiziție ale proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, întrucât amortizarea acumulată se deduce în procesul de evaluare a costului construcției.
4. Probleme în calcularea costului de reproducere a clădirilor vechi.
5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.
6. Evaluare separată a terenului de clădiri.
7. Evaluarea problematică a terenurilor din Rusia.
Astfel, ca urmare a utilizării a trei abordări de evaluare a unui imobil și a cărei acord asupra rezultatelor obținute se obține valoarea imobilului evaluat, care va fi prezentată în raportul de evaluare.
Derivarea valorii totale a costului ar trebui să fie însoțită de luarea în considerare a ipotezelor și constrângerilor datorate caracterului complet și fiabilității informațiilor utilizate.
3. Prețuri și factori de preț
Datorită particularităților subiectului tranzacționării pe piața imobiliară, piața în sine are o serie de caracteristici și, mai ales, aceasta individualitatea prețurilor... Experții de piață disting anumite categorii de bunuri imobiliare, în funcție de prețul și caracteristicile de calitate ale acestuia.Totuși, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să găsești mai multe clădiri sau terenuri care sunt exact similare între ele într-o serie de caracteristici de bază.
Prețuri pe piața imobiliară este adesea direct dependentă de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața este caracterizată de o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că deseori este dificil pentru proprietari să-și vândă sau să închirieze proprietatea (excluzând segmentele de piață în care cererea depășește semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichidă.
Pe lângă toate cele de mai sus, există o altă problemă. De multe ori experților le este dificil să evalueze situația reală de pe piață din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire, de exemplu, de piața valorilor mobiliare, unde acestea sunt disponibile în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar un întreg set de caracteristici.
Imobilul este cel mai durabil bun, de obicei cu o valoare semnificativ mai mare decât alte mărfuri. Pământul prin natura sa este etern, clădirile și structurile servesc zeci de ani, iar întreprinderile sunt create pentru o perioadă nedeterminată. Valoarea de piață a unei proprietăți este prețul cel mai probabil pentru o vânzare - cumpărare pe o piață competitivă. Prețul bunurilor imobiliare, ca orice altă marfă, este determinat de raportul dintre cerere și ofertă.
Oferta de bunuri imobiliare depinde, din cauza ciclului lung de creare a proprietatii imobiliare, slab de pret, iar intr-o perioada scurta practic nu depinde de acesta.De aceea, pretul imobiliar pe termen scurt este determinat in principal de cerere. . Acest lucru este evident mai ales în stabilirea prețurilor terenurilor.
De ce depinde cererea? Există mulți factori de influență și nu sunt combinați în același mod pentru o varietate de proprietăți imobiliare, deși există modele generale. Pentru a fi concret, să ne concentrăm pe piața imobiliară, unde produsul este un serviciu de a oferi unei persoane o locuință.
Într-o economie de piață, stabilirea prețurilor în comerțul exterior, precum și pe piața internă, se realizează sub influența unei situații specifice de piață.
Formarea prețurilor pe piața imobiliară are loc sub influența factorilor externi și interni. Există următoarele grupuri de factori externi:
Factori macroeconomici;
Factori microeconomici;
Situația socială în regiune.
Factorii macroeconomici caracterizează condiţiile economice din ţară. LA factorii macroeconomici includ:
Produsul Intern Brut (PIB);
Rata de inflație;
Rate de rentabilitate a instrumentelor financiare;
Bani în mâinile populației;
Venitul populației;
Rata de ocupare a populației în vârstă de muncă;
Starea balanței comerciale;
Indicele prețurilor de consum pentru bunuri și servicii.
În condițiile unei piețe de echilibru și a unei economii stabile, rata de creștere a prețurilor imobiliare este suma ratei inflației monedei naționale și a ratei de creștere a PIB (de obicei aproximativ 1-3%).
Starea economiei ruse este foarte dependentă de exportul de produse din complexul de combustibil și energie. Un procent din populația angajată în industria petrolului și gazelor reprezintă un sfert din PIB. Astfel, nivelul actual al prețurilor mondiale la petrol devine unul dintre factorii macroeconomici care contribuie la creșterea economică sau la scăderea prețurilor pe piața imobiliară.
Una dintre caracteristicile pieței imobiliare din Rusia este moneda sa dublă. Fixarea prețului unei proprietăți la moneda americană duce la formarea unei dependențe de preț de modificările cursului de schimb al dolarului, puterea sa de cumpărare în Rusia.
Factorii macroeconomici joacă un rol decisiv în evaluarea imobiliară. Dacă acțiunea factorilor macroeconomici este relativ stabilă, atunci starea pieței imobiliare este determinată de factori microeconomici.
Factori microeconomici descrie situația economică dintr-o anumită regiune. Dintre aceștia, se disting următorii factori:
Situația economică generală din regiune;
Rata de dezvoltare a regiunii;
Diversificarea ocupării forței de muncă a populației apte de muncă;
Fluxul de investiții.
Ratele de creștere economică din Sankt Petersburg sunt menținute la nivelul indicilor întregi ruși.
Situația socială din regiune este caracterizată de următorii factori:
Ponderea populației în vârstă de muncă în totalul populației;
Fluxuri de migrație;
Situația demografică;
Rata șomajului în regiune.
Sankt Petersburg înregistrează o creștere pozitivă a populației. Rata șomajului este la un nivel relativ scăzut al șomajului înregistrat.
Factorii interni ai pieței imobiliare includ:
Factori instituționali;
Dinamismul (inerția) pieței;
Dinamica volumului și raportul dintre cerere și ofertă;
Raportul dintre prețurile pieței primare și secundare;
Securitatea informațiilor și deschiderea pieței.
Factori instituționali care afectează piața imobiliară includ:
reglementare de stat;
Reglementarea impozitului pe bunuri imobiliare.
Reglementarea guvernamentală constă în publicarea unor reglementări care formează cadrul legal pentru piața imobiliară. Unul dintre exemplele izbitoare ale impactului ambiguu al actelor legislative asupra funcționării pieței imobiliare este Legea federală a Federației Ruse din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente”, care a intrat. intra în vigoare în aprilie 2005. Pe de o parte, protejează drepturile deținătorilor de capitaluri proprii, pe de altă parte, îi pune pe dezvoltatori într-un cadru foarte strict pe care nu îl pot îndeplini. Ca urmare, în perioada de dezvoltare a soluțiilor, a existat o scădere a ofertei pe piața primară. În ansamblu, adoptarea legii construcțiilor în comun a reprezentat aproximativ 20% din creșterea prețurilor pe piața primară care a avut loc în 2005.
Autoritățile regionale pot, de asemenea, să adopte reglementări separate care restricționează tranzacțiile imobiliare la nivel regional.
Piața imobiliară este caracterizată de inerție. Acest lucru se datorează faptului că perioada medie de expunere este de aproximativ două până la trei luni. În acest sens, tendințele de pe piața imobiliară se reflectă în modificarea prețului mediu nu mai devreme de 2 luni.
Volumul și dinamica cererii pe piața imobiliară este determinată de următorii factori:
Capacitatea de plată a populației;
O schimbare a gusturilor și preferințelor populației.
În Rusia, piața imobiliară este caracterizată de o pondere ridicată a cererii latente (ascunse). Cercetările efectuate în cadrul unuia dintre proiectele Băncii Mondiale au arătat că 77% dintre respondenți ar dori să-și schimbe condițiile de viață. Acest lucru se datorează disponibilității scăzute a locuințelor și ratelor ridicate de uzură fizică pe piața secundară. Deși, conform standardelor, este necesar să se efectueze o revizie majoră la fiecare 10-15 ani, de fapt, în actualele „brejnevkas” și „hrușciovkas” nu au fost efectuate reparații de mai bine de 30 de ani.
Următorul factor care duce la creșterea cererii este schimbarea percepției populației asupra locuințelor confortabile: holuri înguste, ferestre mici, tavane joase, absența boxelor de garaj - toate aceste semne traduc locuințele în stare fizică bună în categoria de depășite.
Deci, până de curând, principalul factor care a stimulat solvabilitatea cererii a fost ipoteca. De exemplu, în primul trimestru al anului 2006, ponderea tranzacțiilor cu utilizarea creditelor ipotecare sa dublat față de 2005.
Se determină volumul ofertei de pe piață:
Prezența unei rezerve de obiecte imobiliare;
Volumul construcției noi.
Dezechilibrul existent între cerere și ofertă de pe piață este principalul motiv al creșterii prețurilor pe piața imobiliară.
Parametrii care ajustează prețul unui singur apartament în raport cu nivelul mediu al prețului sunt împărțiți în 3 categorii:
Permanent;
Permanent condiționat;
La fel ca variabilele.
Parametrii constanti ai apartamentului reflectă caracteristicile care se aplică casei în ansamblu. Acești parametri includ:
Tipul clădirii.
Al doilea grup include factori care, de regulă, nu pot fi modificați de către proprietari, inclusiv:
Suprafata totala;
Aspect;
Înălțimea tavanului;
Material de perete;
Iluminarea naturală a încăperii;
Orientarea apartamentului;
Balcoane, loggii;
Prezența unui lift;
Mediul extern.
Al treilea grup include parametri variabili condiționat asociați cu confortul casei:
Starea pardoselilor, tavanelor, pereților;
Ferestre și uși;
Inginerie Comunicare;
Prezența unui telefon.
Primele două grupe poziționează apartamentul, determinând cărei clase îi aparține (elite, business class sau economy). Caracteristicile parametrilor celui de-al doilea grup afectează fără ambiguitate formarea prețurilor - creștere sau scădere. În ceea ce privește parametrii celui de-al treilea grup, impactul acestora va fi determinat de caracteristicile inițiale din primele două grupe. Astfel, renovarea standard a unui apartament de elită nu crește costul acestuia, un efect similar apare într-o situație de renovare europeană într-o casă veche.
Influența clasificării unei clădiri rezidențiale este aproape unul dintre principalii parametri ai costului acesteia.
Practic, se aplică următoarele. clasificarea clădirilor rezidențiale:
Proiect special;
Aspect îmbunătățit;
Stalin;
Hruşciov;
Brejnevka;
Pentagon;
Film complet;
Familie mica.
Următorul parametru care determină costul unui apartament este materialul din care este construită casa. Conform acestei caracteristici clasificările disting acasă:
De lemn;
Bloc (monolitic),
Panou;
Cărămidă.
În ciuda dezvoltării active a noilor forme de construcție de locuințe în bloc și panouri, casele din cărămidă rămân cele mai prestigioase.
Printre factorii care scad pretul unui apartament se numara amplasarea la etajele exterioare. m. apartamentele de la etajele exterioare costă cu 5% mai puțin decât apartamentele de la etajele din mijloc.
În concluzie, putem spune că piețele imobiliare nerezidențiale și rezidențiale au probleme comune. Una dintre cele mai presante este volumul redus de aprovizionare. Pentru a rezolva această problemă, este necesară stimularea construcției de noi obiecte imobiliare. Situația în care cererea efectivă este crescută artificial prin introducerea instituției creditului ipotecar duce la o creștere a decalajului dintre cerere și ofertă și, ca urmare, o nouă rundă de prețuri.
Revizuirea prețurilor de pe piața imobiliară rezidențială din Sankt Petersburg pe cartierele orașului din 12 octombrie 2009
În octombrie 2009, prețurile în segmentul clădirilor noi au fluctuat ușor. Regiunea Vasileostrovskiy a crescut cu 3,7%, regiunea Kirovskiy - cu 1,1%, iar districtele Kalininskiy, Primorskiy, Vsevolozhskiy au scăzut cu aproximativ 1,5%.
Cele mai scumpe cartiere ale orașului sunt în mod constant Petrogradsky, Central și Vasileostrovsky. Cele mai ieftine sunt districtele Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Pe parcursul săptămânii, până la 13 octombrie 2009, prețurile pentru locuințe secundare pe regiuni s-au mutat și ele în direcții diferite. Cartierele Vyborgsky, Kronstadsky au crescut cu 1,6-1,7%, costul districtului Krasnoselsky și cartierelor din centrul istoric a crescut cu 1%, cu excepția celui central, care a scăzut cu 0,8%, iar districtele Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky au scăzut ușor.
Piața primară
District:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Creștere săptămânală: creștere lunară a prețurilor Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Vyborgsky 64719,16 67117,18
Kalininsky 73650,23 72494,39
Kirovsky 76655.7 77529.52
Krasnogvardeisky 66380,46 66380,46
Krasnoselsky 62394.3 63172.25
Moskovsky 75307.33 74818.77
Nevsky 70186.81 70072.63
Petrogradsky 95780.2 95780.2
Primorsky 70612.3 69611.52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Central 111607.78 111607.78
Vsevolozhsky 51063,96 50473,17
Statiunea 66924.91 66924.91
Petrodvoretsovy 68231.9 68231.9
Pușkinski 59879,04 59.060,49
Regiunea 47434,53 47434,53
Conform indicatorilor diagramei de mai sus, se poate observa: prețurile locuințelor primare de cel mai înalt nivel sunt observate în regiunile Central, Petrogradskiy și Vasileostrovskiy.
Și dintre cele mai accesibile rămășițe: cartierele Pușkin, Vsevolozhsky și Oblast.
Pe piața secundară a locuințelor, situația cu regiunile de preț lider rămâne neschimbată. Palmierul aparține districtelor Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky și Moskovsky. Cele mai ieftine zone sunt Vsevolozhsky, Kolpinsky și Kronshtadsky, precum și locuințele secundare din regiune.
Piața secundară Sector: BSN 06/10/09 BSN 13/10/09 Creștere pe săptămână: Creștere a prețurilor pe lună Admiralteysky 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovsky 90004,88 90580,6% -570,6% -570,6% % Kalininsky 76,988.66 77305.36 0,4% -5,8% Kirovsky 74,569.59 74,218.1 -0.5% -1.6% Krasnogvardeisky 76294.78 76,582.73 0,4% -2.3% Krasnoselsky 67962.91 68544.16 0,9% -1.8% Moskovski 86,699.28 86,429.26 -0.3% 0.0% Nevsky 75989.36 75930.78 -0.1% -2.4 % Petrogradsky 88958.62 89828.75 1,0% -0.5% Primorski 77878.05 77659.23 -0.3% -2.8% Frunzensky 75009.45 74,914.66 -0.1% -1.1% Central 92307.34 91610.1 -0.8% -1.6% Vsevolozhsky 57825.61 57427.06 -0.7% -1.8% Kolpinsky 64403.89 63,614.55 -1.2 % -3,3% Kronstadt 63868.68 64919.23 1,6% -1,2% Kurortny 72031.32 71,572.05 -0.6% -0.5% Petrodvortsovy 65000.87 65333.81 0.5% -7.4% Puskin 75826.88 75612.84 -0.3% -3.9% Regiune 44296 44296 0.0% -5.5%
Prețurile de pe piața secundară a locuințelor variază în funcție de cererea pentru cele mai populare zone.
Cele mai scumpe sunt cartierele Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky și Moscova, dar cel mai accesibil rămâne, ca și până acum, regiunea.
La un anumit stadiu de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare și este caracterizată de experți ca fiind „sălbatică”. Motivele stau în imperfecțiunea bazei legislative, lipsa unor criterii universal dezvoltate de evaluare a imobilului, inconsecvența calității imobilului cu valoarea sa, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei. În special, orașele mari precum Moscova și Sankt Petersburg se confruntă cu o penurie acută de imobiliare rezidențiale, spații comerciale, de birouri și industriale, precum și terenuri cu infrastructură dezvoltată destinate construcției lor. Mai exact acum, Sankt Petersburg are nevoie de o creștere a spațiului de depozitare și reconstrucția și reproiectarea clădirilor și structurilor existente. Mecanismele de creditare sunt insuficient de eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care nu a obținut rezultate semnificative pe parcursul existenței sale. Și acum a suferit un colaps temporar.
4. Dezvoltarea pieţei imobiliareși predicția ei
Gradul de dezvoltare a pieței imobiliare și a sferelor sale individuale în diferite țări se caracterizează prin condițiile specifice predominante, în funcție de situațiile de forță majoră, situația politică și de altă natură din fiecare țară, precum și direcțiile principale de determinare a prețului și valorii. de 1 m2 din acest sau acel tip de obiect imobiliar.
Decretul Gosstroy al Federației Ruse a determinat valoarea medie de piață de 1 m2 din suprafața totală a locuințelor pentru al 4-lea trimestru al anului 2002 pentru calcularea sumei subvențiilor gratuite și a împrumuturilor pentru achiziționarea de spații rezidențiale pentru toate categoriile de cetățeni cărora li se acordă. subvențiile și împrumuturile sunt acordate pe cheltuiala bugetului federal. În Federația Rusă, a fost stabilit următorul cost de 1 m² de locuințe (în medie, 8850 de ruble): în regiunea de nord-vest - 6860 de ruble; în regiunea Leningrad - 7000 de ruble; în regiunea Moscovei - 11.000 de ruble; în Sankt Petersburg - 10.300 de ruble; la Moscova - 16.000 de ruble.
Același decret a determinat costul mediu de 1 m² din suprafața totală a locuințelor pentru calcularea subvențiilor gratuite pentru construcția de locuințe pentru cetățenii afectați de inundația din 2002 în Districtul Federal de Sud. Valoarea subvențiilor variază de la 8020 la 8500. ruble. pentru 1 m².
În plus, este recalculat lunar (așa cum se prevede prin Decretul Guvernului de la Moscova nr. 896 din 9 octombrie 2001) și costul de 1 m² este aprobat la calcularea subvențiilor pentru construcția sau achiziționarea de locuințe la Moscova. În ultima lună, acest cost a crescut cu 95 de ruble. și s-a ridicat la 17.595 de ruble.
Metodologia de calcul se bazează pe datele primite de la marii investitori imobiliari și pe o analiză a pieței imobiliare. Acest lucru ia în considerare prețul de 1 m² într-o casă tipică cu panouri în zona de dezvoltare în masă.
Este recomandabil să studiați prețul mediu de aprovizionare al locuințelor folosind un exemplu specific, deoarece costul a 1 m² de locuință depinde de doi factori principali: locația obiectului și tipul de construcție.
În Sankt Petersburg, cele mai recente tendințe sunt:
1. Liderii în ceea ce privește aprovizionarea sunt districtele Kalininsky, Primorsky și Krasnogvardeisky (în ordine descrescătoare).
2. Prețurile medii ale liderilor propunerii sunt de 500–550 de dolari SUA.
3. În districtul Amiralteisky, locuințele tipice sunt mai ieftine din cauza prestigiului scăzut al districtului și a legăturilor dificile de transport.
În regiunea Moscovei, este recomandabil să se studieze modificarea prețului pentru 1 m2 de locuințe în orașele incluse în acesta.
O analiză a sectorului imobiliar comercial la începutul anului 2002 a arătat că cea mai mare cerere este pentru spațiile comerciale și de birouri, majoritatea fiind situate în zone cu activitate comercială ridicată.
În Sankt Petersburg, aceste zone includ Central, Vasileostrovsky, Moskovsky și Petrogradsky. 56% din spațiul comercial oferit și 77% din spațiul de birouri sunt situate în centrul orașului. Probabil, în viitorul apropiat Vyborgskaya Emb. va ocupa o poziție stabilă în acest sector al pieței imobiliare. cu centre de afaceri în curs de dezvoltare și nou deschise acolo.
Concluzie
Imobilul stă la baza bogăției naționale a țării.
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură.
Ca orice altă piață, piața imobiliară are dezavantajele și avantajele ei. Dintre principalele avantaje: obținerea unui profit mai mare decât pe alte piețe în perioada de funcționare. Iar dezavantajul este: o dependență strictă de condițiile externe de reglementare, cererea consumatorilor, oportunități pentru complexul de investiții și construcții al regiunilor.
Problema stabilirii prețurilor ocupă un loc special în sistemul relațiilor de piață, în consecință, modificarea prețurilor pe această piață depinde de mulți factori. Prețuri pe piața imobiliară depinde adesea direct de starea socio-economică a regiunii, de dezvoltarea acesteia și de investițiile sale. Experților le este adesea dificil să evalueze situația reală a pieței din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar un întreg complex de caracteristici pe care le-am discutat în detaliu în acest curs.
Evaluarea imobiliară, determinarea valorii sale de piață ca preț predominant pentru acest tip de imobil, este o chestiune complexă pentru care s-au creat metode speciale: comparative, profitabile și costisitoare, ca să numim doar câteva dintre ele.
Piața imobiliară din Rusia este prezentată cu o ofertă scăzută de locuințe și indicatori ridicati de uzură fizică pe piața secundară.
Creșterea volumului de construcții noi este complicată de faptul că autoritățile municipale nu facilitează intrarea liberă în industrie a noilor dezvoltatori, neacordându-le permisiunea de achiziție de terenuri.
La un anumit stadiu de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare și este caracterizată de experți ca fiind „sălbatică”. Motivele stau în imperfecțiunea bazei legislative, lipsa unor criterii universal dezvoltate de evaluare a imobilului, inconsecvența calității imobilului cu valoarea sa, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei.
Prețul oricărui obiect imobiliar, fie el un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că o proprietate este mai scumpă decât alta și invers, precum și faptul că imobilele în general devin mai scumpe sau mai ieftine.
Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de preț pentru diferite obiecte - acestea sunt locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Luarea în considerare a influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării se exprimă sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât un apartament. unul similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp. Cunoscând gradul de influență a factorilor locali asupra prețului, este posibilă rezolvarea problemelor de evaluare a unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prezicerea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova sunt aproximativ în proporții egale pe toate segmentele de piață mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris. Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Deci a fost cinci, zece și mai mulți ani în urmă, este evident că așa va fi în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, va fi mai ieftină decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropierea zonei industriale. Ca o primă aproximare, factorii locali pot fi considerați deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani de zile și pot schimba schimbări tangibile. se observa numai in 5-10 ani. Factorii globali, pe de altă parte, au proprietăți opuse. Ele se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, cu toate acestea, sunt comune tuturor proprietăților. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil devine mai scump în termeni aproximativ proporționali, în timp ce într-o criză toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt amendamente mai subtile. Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare” IRN.RU. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
În această formulă, Ck (t, pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, adică independent de k și pj și LkCpi ) - contribuția factorilor locali pentru al-lea obiect, independent de timpul t. Valorile pj sunt un set de parametri care descriu obiectul. Acum suntem gata să trecem la beneficiile practice ale acestei abordări. În primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care sunt în prezent pe piață, de exemplu, în bazele de date din ultima lună, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, să zicem, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri cu 17 etaje din cartierul Izmailovo, nu departe de stația de metrou, nu la primul etaj, atunci în acest moment este posibil să nu existe astfel de apartamente. deloc, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu există suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea efectului factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de rating necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, s-a planificat organizarea unui serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor pe site-ul web irn.ru folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune. A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Se poate calcula cunoscând nivelul actual al prețului Ct și un set de ajustări L. Această funcție în terminologia centrului analitic IRN.RU se numește indice valoric sau rata pe metru pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, așa cum ar părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, așa cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea generală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se modifică sincron - într-un singur „pachet” *, iar indicele valoric este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.
Noua metodologie are o serie de alte avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu se datorează calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza baza de date a noii perioade și nu are nicio legătură cu baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o diagramă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Crișterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă deloc începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calculare a funcției G (t), dimpotrivă, utilizează valorile lui L calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G (t) este determinată de toate anterioare. valorile acestei funcții. Acest lucru duce la un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a costurilor vă permite să observați rapid noile tendințe ascendente sau descendente.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, în primul rând, de date pe termen lung și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor este faptul că dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G (t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobilul nu este o marfă de schimb. Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t) comună întregii piețe imobiliare, care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care face posibilă compararea imobilului cu alte sfere de activitate. De exemplu, funcția G (t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al cursului monedelor mondiale - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sfere ale economiei.
Caracteristici ale funcționării pieței imobiliare. Preturi care servesc piata imobiliara.
Metode de determinare a prețurilor la produsele pentru construcții. Formarea de prețuri gratuite (negociabile).
Formarea ratei de chirie pentru clădirile și spațiile închiriate.
Pe piața imobiliară se vând obiecte industriale, construcții în curs, locuințe, se închiriază spații. Această piață este o parte integrantă a economiei naționale.
Infrastructura pietei imobiliare - licitatii, licitatii, firme de consultanta si imobiliare, agentii specializate in imobiliare.
Caracteristici ale formării pieței imobiliare:
Piața imobiliară este un set de piețe regionale, locale, care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește nivelurile prețurilor, nivelurile de risc și eficiența investițiilor imobiliare.
Imobilul este staționar și nu poate fi mutat dintr-un loc în altul, prin urmare, transferul obiectului imobil de la vânzător la cumpărător are loc prin transfer de drepturi asupra acestuia.
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare reprezintă mișcarea capitalului, adică. valoare care genereaza venituri, din moment ce achizitionat casa, apartamentul etc. pot fi vândute la un preț mai mare.
Piața imobiliară este formată dintr-un număr de segmente relativ izolate (cladiri industriale, locuințe, spații nerezidențiale, terenuri etc.). Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent și are propriul său cadru legislativ și de reglementare.
În cea mai mare parte, volumul imobiliar este produsul industriei construcțiilor.
Piața imobiliară are două componente:
Piața primară- aceasta este o situație economică când bunurile imobiliare ca marfă intră pentru prima dată pe piață. Principalii vânzători sunt statul reprezentat de autorități republicane și locale, firme de construcții - furnizori de imobile rezidențiale și nerezidențiale;
piață secundară,în cazul în care bunurile imobiliare acționează ca o marfă utilizată anterior și deținută de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.
Caracteristici de stabilire a prețurilor pentru bunurile imobiliare care sunt un produs al industriei construcțiilor sunt predeterminate de specificul procesului tehnologic din industrie, reglementarea economica si legala a acestei piete. Acestea includ:
o varietate de produse pentru construcții (cladiri și structuri de uz industrial, instituții de învățământ și de îngrijire a sănătății, locuințe etc.);
scara, adică obiectele individuale costă miliarde de ruble;
consolidarea teritorială a obiectelor - utilizarea lor la locul de fabricație;
producția de produse conform unui proiect individual „la comandă”;
dependența costurilor de construcție de condițiile naturale și climatice;
durata mare a ciclului de productie (de la cateva luni la cativa ani).
Întrucât construcția multor obiecte continuă mult timp, de aceea, pe lângă valoarea obiectelor imobiliare, se determină și prețuri pentru anumite tipuri de lucrări, scenă, elemente structurale etc. În acest sens, piața produselor pentru construcții deservește multe tipuri diferite de prețuri.
Tipuri de prețuri pentru obiecte imobiliare.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care constă în costul construcției clădirilor, structurilor și instalației de echipamente.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care include costul achiziționării de echipamente și alte costuri de capital.
Prețurile contractuale pentru produsele pentru construcții, care sunt convenite între client și antreprenor și se bazează pe costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare și impozitele și deducerile obligatorii.
Prețuri de licitație contractuale pentru produse de construcții, determinate în cadrul concursurilor (licitații) în desfășurare.
Prețuri de schimb și de licitație care se formează la bursele imobiliare sau în timpul licitațiilor pentru vânzarea obiectelor de construcții.
Prețurile locuințelor, ținând cont de calitățile sale de consum, precum și pentru cabane, garaje, cabane de vară.
Inchiriere pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale inchiriate, tinand cont de valoarea reziduala a cladirii, confort, amplasarea acesteia, amortizare, plati teren.
Prețuri specifice pentru o unitate de consum sau unitate de putere utilizată în calcule aproximative, analize (cost de 1 m 2 de suprafață rezidențială sau utilă, 1 km de linie de transport electric, un loc într-un cinema etc.).
La nivel global, prețul unui apartament este determinat de „prestigiul locației” și „confortul de a locui în casă”. Mai mult, al doilea parametru include multe caracteristici - de la educația vecinilor la calitatea suportului ingineresc acasă.
Costul locuinței poate fi numit unul dintre cele mai arzătoare subiecte de îngrijorare pentru locuitorii oricărui oraș din Rusia. Prețurile apartamentelor sunt discutate în mod regulat atât de participanții profesioniști pe piața imobiliară din birouri, cât și de oamenii obișnuiți care stau cu prietenii sau colegii la o ceașcă de cafea. Și această întrebare nu își pierde relevanța, indiferent de situația specifică de pe piață: cineva ar dori să investească cu succes într-o clădire nouă, cineva vrea să cumpere o casă de o suprafață mai mare, în timp ce alții încearcă să cumpere, deși cel mai mult. ieftin, dar apartamentul lor. Să luăm în considerare ce influențează prețul și modul în care sunt formate prețurile pentru apartamente.
Având în vedere situația la scară națională, putem spune că localizarea geografică este un factor fundamental care afectează costul total al locuinței într-un anumit oraș. În capitalele regionale și regionale, prețurile apartamentelor sunt semnificativ mai mari decât la periferie, dar liderii de necontestat sunt Moscova și Sankt Petersburg. Deși, în mod corect, trebuie spus că în ceea ce privește calitatea locuințelor aflate în construcție, printre lideri se numără și cele două capitale rusești.
Există și alți factori legați de geografie care pot afecta semnificativ prețurile apartamentelor. De exemplu, prezența zonelor turistice sau stațiuni-sanatoriu din apropierea orașului. Ca exemplu, putem cita orașele de pe litoralul Mării Negre, unde imobilele sunt la mare căutare și nu se disting în niciun caz prin prețuri mici. Desigur, locuințele din Soci se deosebesc: după decizia de a organiza Jocurile Olimpice, costurile imobiliare și terenurilor din Soci au crescut la cer.
Un criteriu de preț destul de semnificativ pentru piața imobiliară poate fi nivelul de trai, care determină puterea de cumpărare și activitatea de afaceri a cetățenilor. Prezența în oraș a structurilor comerciale dezvoltate, a întreprinderilor profitabile, precum și a unui număr de alți factori economici, crește invariabil prețurile apartamentelor. De regulă, orașele destul de mari au astfel de avantaje, iar situația este de obicei următoarea: cu cât orașul este mai mare, cu atât locuința este mai scumpă. Acest lucru se datorează faptului că megalopolurile au oportunități mult mai mari: ambele salarii sunt mai mari, iar potențialul de creștere a carierei este mai larg și există mai multe oportunități comerciale. Acești factori atrag în mod constant un flux considerabil de oameni în orașele mari, care vin „în căutarea norocului”. Și toate acestea dau naștere unei cereri mari de locuințe, provocând o reacție corespunzătoare a pieței: în orașele cu o populație de peste un milion de locuitori, prețurile la apartamente sunt uneori de câteva ori mai mari decât în orașele cu 100-300 de mii de locuitori.
Tendințele generale de pe piața imobiliară din țară nu sunt foarte aplicabile atunci când se analizează costul apartamentelor dintr-un anumit oraș. În ciuda faptului că costul serviciilor, mărfurilor și alimentelor în majoritatea localităților nu diferă foarte mult, prețurile pentru apartamente pot varia în cel mai radical mod. Prin urmare, este logic să vorbim despre factorii care influențează valoarea relativă a imobilului rezidențial dintr-un oraș dat. Aceasta este locația (zona), caracteristicile și anul de construcție a casei, numărul de etaje, calitatea infrastructurii și confortul legăturilor de transport.
În mod tradițional, cele mai prestigioase și mai scumpe zone sunt situate în apropierea centrului orașului. În acest caz, nu vorbim întotdeauna despre centrul geografic, ci mai degrabă despre centrul economic, unde se află centrele vieții de afaceri ale orășenilor. Deși recent, anumite zone rezidențiale, care se disting prin ecologie excelentă și infrastructură de înaltă calitate, se pot lăuda cu prețuri destul de mari pentru apartamente. De regulă, vorbim de ansambluri rezidențiale noi în care se construiește un confort modern și locuințe de clasă business.
Caracteristicile clădirii și anul construcției acesteia au un impact semnificativ asupra valorii imobilelor. De obicei aici funcționează principiul: cu cât mai vechi, cu atât mai ieftin, deși există excepții - „stalinkas” solide și spațioase. Cea mai economică clasă de bunuri imobiliare rezidențiale poate fi numită „Hrușciov”, costul scăzut al locuințelor, în care se explică atât „vârsta venerabilă” a caselor, cât și amenajările incomode. Un fapt interesant este că, potrivit sondajelor moscoviților, majoritatea locuitorilor capitalei sunt în favoarea construirii unor apartamente mai accesibile. Cu toate acestea, aceeași majoritate este împotriva construcției de noi locuințe compacte, cu un aspect incomod de „Hrușciov”. Iar nemulțumirea maximă este cauzată de bucătăria mică, deoarece printre ruși acesta este un loc în care oamenii se adună adesea cu întreaga familie, comunică cu prietenii.
Cel mai scump segment este segmentul imobiliar de elită, unde cerințele pentru locuințe cresc de la an la an. Potrivit unor experți, locuințele de lux reprezintă sectorul cel mai stabil al pieței imobiliare, care este cel mai puțin afectat de recenta criză. Mai mult decât atât, criteriile definitorii după care apartamentele sunt clasificate ca clasă de elită pot diferi semnificativ în diferite orașe. Dar aceasta este întotdeauna cea mai spațioasă și confortabilă locuință situată în cele mai prestigioase zone.
Costul apartamentelor la nivel de elită este un subiect destul de complex: de multe ori vorbim despre bunuri imobiliare unice, iar principiul analizei comparative nu este potrivit aici. Adesea, este necesară o abordare profesională pentru a determina prețul unui apartament de clasă de elită, deoarece trebuie evaluați mulți parametri diferiți. Într-un fel, segmentul imobiliar de elită trăiește și se dezvoltă conform propriilor legi: costul locuinței este determinat nu numai de condiții obiective, ci și de cât este dispusă să plătească o persoană bogată pentru achiziționarea acestui apartament special. .
Dacă vorbim despre sectorul de preț mediu al pieței imobiliare, care este, de regulă, apartamentele de tip business, cu o cameră și cu două camere sunt cele mai căutate aici, deși înainte de criză apartamentele cu trei camere erau în frunte. . Desigur, prețurile pentru apartamentele business-class nu se încadrează deloc în cadrul „locuințelor la prețuri accesibile”, iar în majoritatea megalopolelor rusești acest segment de piață nu este foarte mare. Excepții sunt Moscova și Sankt Petersburg: de exemplu, pe piața imobiliară primară din capitală, cel mai mare număr de oferte cade pe clasa business. Aici, locația, caracteristicile casei și apartamentului, precum și disponibilitatea opțiunilor suplimentare (parcare subterană, sisteme de climatizare, sisteme de control acces, infrastructură proprie etc.) au o influență decisivă asupra costului locuinței.
În majoritatea orașelor, segmentul de clasă economică rămâne cel mai extins, deși chiar și aici prețurile pot fi numite doar „accesibile”. Cu toate acestea, datorită dezvoltării creditării ipotecare, costul locuințelor economice este deja disponibil pentru o parte semnificativă a populației. Mai mult, clădirile noi au adesea cele mai favorabile prețuri pentru apartamente: în faza de construcție, puteți cumpăra locuințe cu 10-20% mai ieftine. Pe piața secundară a locuințelor, potrivit experților, casele din cărămidă construite la mijlocul până la sfârșitul anilor 80 ai secolului trecut au cea mai bună combinație preț-calitate. Influența decisivă asupra costului apartamentelor din segmentul economic este deținută de întregul complex de parametri (sector, tip de locuință, caracteristici ale apartamentului, accesibilitate la transport, infrastructură), dar cel mai semnificativ poate fi numit locație.
Toți factorii de mai sus care afectează prețurile apartamentelor pot fi rezumați la „confortul de locuit”. Și pentru asta, în primul rând, plătim bani atunci când cumpărăm o locuință. Aceasta este locația zonei și comoditatea nodurilor de transport, caracteristicile casei și aspectul apartamentului, infrastructura socială, mediul și multe altele. Mai mult, fiecare parametru are un anumit impact asupra costului locuinței și, uneori, specialiștilor le este dificil să afle cât de realiste sunt prețurile într-un anumit caz. Chiar și evaluatorii profesioniști dau uneori cifre diferite, fără a ascunde că această estimare este relativă.
Cu toate acestea, majoritatea locuitorilor au doar un interes inactiv pentru prețurile apartamentelor, în timp ce experții analizează constant tendințele din piața imobiliară. De aceea, dacă intenționați să cumpărați sau să vindeți un apartament fără experiența relevantă, este mai bine să apelați la profesioniști. Din punct de vedere practic, părerea lor va fi întotdeauna mai valoroasă decât părerea cunoscuților exprimată la o ceașcă de cafea.
Introducere 3
1. Prețuri pe piața imobiliară 5
2. Factori care afectează valoarea imobilului 7
3. Abordări ale evaluării imobiliare 11
3.1. Abordarea veniturilor la evaluare. 12
3.2. Abordare comparativă a evaluării. paisprezece
3.3. Abordare costisitoare a evaluării imobiliare. 16
4. Determinarea valorii terenului 18
Concluzia 23
Referințe 24
Introducere
Prețul este o expresie monetară a valorii unui produs. Cu toate acestea, prețul este mai mobil decât valoarea, deoarece reflectă condițiile de schimb de mărfuri, cerere și ofertă, gradul de reglementare guvernamentală, distribuția valorii între producție și consum. Prin urmare, prețul este suma de bani plătită pentru o unitate dintr-un anumit produs destinată vânzării către exterior.
Acționează ca un indicator economic al stării pieței, al gradului de risc și al concurenței, ca factor care reflectă formarea profiturilor și a impozitelor. Cu ajutorul prețului se măsoară puterea de cumpărare a banilor, se reflectă nivelul de trai al populației.
Fiind un instrument economic important, reflectând toate procesele care au loc în sfera producției, schimbului, distribuției, consumului, prețul determină venitul brut, profitul, profitabilitatea și alți indicatori ai întreprinderilor. Prețurile acționează ca o pârghie de control economic și concurență.
Intrarea pe piață a Federației Ruse în perioada de tranziție a condus la o creștere a valorii prețurilor și a prețurilor în dezvoltarea economiei țării. Este clar că prețurile și prețurile joacă un rol cheie în mecanismul pieței, dar ele trebuie gestionate cu pricepere, evitând prețurile spontane și dinamica prețurilor.
Imobilul este un tip special de produs. Un produs de pe piata imobiliara este o bucata de teren cu resurse naturale apartinand acestuia (sol, apa, resurse minerale si vegetale), precum si: cladiri care se afla pe acesta si structuri.
Există unele particularități de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară în comparație cu piața activelor financiare. Prețurile bursiere sunt o consecință directă a acordurilor recente cu valorile mobiliare, în primul rând cu cele corporative. Prețul pe piața imobiliară este rezultatul ultimei vânzări și negocieri între participanții la tranzacție, prin urmare, prețurile pe piața valorilor mobiliare sunt mai dinamice decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile de preț sunt mai frecvente.
Conservarea fondurilor care sunt investite. Terenul este un obiect, care este practic imposibil de devalorizat (dacă nu țineți cont de posibila deteriorare a calităților sale), clădirile și structurile sunt structuri durabile, dar asigurarea conservării obiectelor imobiliare poate necesita eforturi suplimentare (de exemplu, asigurare).
Având o serie de diferențe față de activele financiare, imobilele pot fi considerate atât ca parte a portofoliului total de investiții, care ajută la reducerea riscului general, cât și ca un activ independent.
Astfel, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare nu este doar cumpărarea și vânzarea de bunuri, ci mișcarea capitalului, adică valoarea care face profit. În același timp, imobilele pot fi achiziționate ca marfă necesară producției sau consumului personal.
1. Prețuri pe piața imobiliară
Piața imobiliară este un mecanism care menține și reglementează relații de cumpărare-vânzare, închiriere de bunuri imobiliare în funcție de cerere și ofertă.
În practica internă modernă, se pot distinge următoarele tipuri de piețe imobiliare:
- piata imobiliara rezidentiala;
- piata bunurilor imobiliare comerciale, sau profitabile, care aduce venituri proprietarului sau (spatii de birouri, retail, industriale si depozite);
- piata terenurilor care, in conformitate cu legislatia...
