Segmentarea cererii Pe baza preferințelor consumatorilor în contextul clasei și a formatelor de obiecte face posibilă optimizarea sumei și a structurii veniturilor și a cheltuielilor, luând în considerare procedurile de practică de încheiere a contractelor.
În același timp, nu mai puțin important pentru gestionarea imobiliară comercială este de a ține cont de efectul asupra țintelor în segmente de factori, cum ar fi alegerea "ancora" chiriaș ", în conformitate cu conceptul de obiect, distribuția spațiilor între clienți .
Erori în aranjamentul interior al ancorei și alți chiriași ar trebui evitate, în special aranjamentul "ancorelor" pe cele 1-2-a podele, care au degradat astfel venitul vânzătorilor de bunuri conexe. Dacă este de așteptat ca o "ancoră" a centrului comercial să atragă un magazin mare departament, atunci este necesar să se calculeze dacă pătratele celorlalți chiriași care oferă bunuri și servicii suplimentare. Pentru chiriașul "ancora" se aplică rate relativ scăzute.
Pentru segmentarea pe piața imobiliară rezidențială este posibilă utilizarea unor astfel de semne ca grad de satisfacție a clienților cu condițiile lor de locuit și disponibilitatea de cazare (îmbunătățirea) locuințelor.
Pe baza rezultatelor obținute și prelucrate, zonele în care cererea de locuințe noi vor fi egale sau mai mari decât media pieței, pe baza ipotezei că respondenții încearcă să cumpere un apartament în același loc în care locuiesc în acest moment.
În evaluarea capacității cererii în segmentele țintă, precum și distribuția sa în contextul districtelor societății, este necesar să se țină seama de caracteristicile absolute ale cartierelor: numărul de rezidenți, densitatea populației, zona medie a apartamentului etc. Acest lucru va face mai precis pentru a prezice amploarea și structura cererii potențiale pe piață și determină perspectivele companiei.
Pentru segmentarea pieței bazată pe semne de solvabilitate a clienților și accesibilitatea acestora, locuințe este posibilă utilizarea preferințelor în selectarea formularelor de calcul: în detrimentul fondurilor proprii, prin participarea la construcția de capitaluri proprii, cu ajutorul schemelor de acumulare în cooperativele de locuințe și parteneriate, precum și în detrimentul creditelor ipotecare ca construcții și achiziționarea de locuințe finale etc.
2. Managementul prețurilor pe piața imobiliară
2.1. Dezvoltarea și implementarea strategiilor de prețuri
Prețurile strategice în managementul imobiliar. Prețurile distinge următoarele tipuri principale de strategii de preț, în funcție de raportul dintre yenul instalat la valoarea medie a fabricii:
1) Prețul premium sau - "îndepărtarea cremei", care includ stabilirea unor prețuri ridicate pentru obiecte și servicii inovatoare și prestigioase pe piața imobiliară, strategia primelor pasate (scăderea consecventă a prețurilor) și "umbrela de preț";
2) prețuri neutre - după lider, orientarea privind prețurile pieței și concurenților, diferențierea produsului (imobiliare și servicii), strategia de segmentare a pieței și profiturile minimum suficiente;
3) Descoperirea prețurilor sau strategia "prețurilor reduse" este liderul costurilor, conducerea neprofitabilă.
Strategiile descoperite ale prețurilor se caracterizează prin stabilirea prețurilor la nivelul perceput de clienți ca fiind scăzute sau moderate în comparație cu valoarea economică a obiectului sau a serviciilor propuse pe piața imobiliară. Acestea sunt utilizate pentru a spori cota de piață a companiei și vânzările sale, ceea ce duce la o creștere a profiturilor brute totale, chiar și cu o normă mică la un preț specific.
Pentru strategia de prețuri premium este inerentă formării prețurilor, subliniată în raport cu valoarea estimată de cumpărătorul valorii mărfurilor. Această disproporție oferă profit de la vânzări la prețuri, care include indemnizații premium pentru cea mai completă satisfacție a cererilor de grup îngust de cumpărători. Cu prețuri neutre, prețul oferit de vânzător este adecvat raportului dintre "prețul prețului", predeterminat predeterminat în segmentul țintă al pieței imobiliare.
Diferențele în strategiile de preț sunt determinate de valoarea non-valoare pentru prețurile obiectelor și serviciile pe piața imobiliară și percepția lor asupra clienților lor actuali și potențiali într-o comparație generală cu propunerile altor participanți la piață. De exemplu, ratele de închiriere ale spațiilor de birouri de primă clasă de pe piața rusă pot fi mari în termeni absoluți și, în același timp, să fie pentru companiile străine scăzute față de nivelurile internaționale pentru angajarea unor spații similare. Prin urmare, unitatea pentru clienții țintă ridicat va fi o consecință a strategiei de descoperire a prețurilor și nu "cremă decăzută".
Formarea și punerea în aplicare a unei politici eficiente de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară este recomandabilă să se împartă în următoarele blocuri.
1. Elaborarea unui set de strategii de preț, ținând cont de stopul ciclului de viață al obiectului de pe piața imobiliară, precum și:
Rezultatul studiului și al analizei preferințelor segmentelor țintă, evaluări ale disponibilității de a plăti mai mult (sau mai puțin) pentru obiectul propus;
Magniturile și structura costurilor care ar trebui să fie acoperite la un preț stabilit pentru un obiect;
Mediul competitiv - Posibile acțiuni ale concurenților în ceea ce privește propunerile de preț pe piețele imobilelor.
2. Prețul de gestionare a serviciilor și obiectelor imobiliare pe baza mecanismelor de definiție și adaptare.
O astfel de abordare implică realizarea și dezvoltarea unor avantaje competitive pe termen scurt, dar pe termen lung. Din punctul de vedere al strategiei de preț, valabilitatea prețurilor aplicate pentru subiectul cărora va fi rezultatul și modul în care sunt analizate respectarea obiectivelor societății de administrare (vânzător imobiliar). De exemplu, o scădere a dezvoltării prețurilor pentru obiectele sale imobiliare pentru a atrage în mod activ clienții suplimentari vă permite să creșteți veniturile pe termen scurt. Cu toate acestea, războiul de preț provocat de această reducere pe termen mediu și lung va duce la neprodități, dacă costul dezvoltatorului va fi mai mare decât media industriei.
Evitarea unor astfel de consecințe negative permite evaluarea condițiilor concurențiale pe piețele țintă, precum și valoarea consumatorului proprietății. În condițiile unei concurențe perfecte, atunci când ponderea fiecăruia dintre participanți nu depășește 1-2%, stabilirea ratei este cea mai potrivită pe baza nivelului mediu. Cu concurență monopolistă, chiria poate maximiza profiturile în segmentele deja capturate sau poate fi sub costul perioadei de penetrare pentru noi nișe de piață.
Piața imobiliară oligopolistă se caracterizează prin cea mai înaltă gamă de posibilă pentru utilizarea strategiilor de preț cu orientarea concurenților. În cazul în care societatea de administrare este printre lideri, rata poate fi atribuită la nivelul care asigură profiturile curente maxime, luând în considerare cererea reziduală. La rândul său, urmașul, la rândul său, trebuie să se concentreze asupra ratelor liderilor cu ajustarea calității serviciilor, a proprietăților tehnice și operaționale și a consumatorilor ale obiectului imobiliar etc.
Lucrează la disciplină
Pe tema "Prețurile pe piața imobiliară"
Introducere
Unul dintre principalii indicatori de dezvoltare în țara relațiilor de normalizare este starea pieței imobiliare în ansamblu și sectoarele sale de studio. Piața imobiliară este o componentă substanțială a economiei naționale, pentru ca proprietatea este cea mai importantă parte a muncii naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără legi privind piața, nu poate exista nicio piață în general, deoarece piețele forței de muncă, capitalul, produsele de serviciu etc. pentru punerea în aplicare a activităților statutare ar trebui să aibă aventurile necesare. Importanța pieței imobiliare interne ca sectoare ale economiei este confirmată de ponderea sa mare în produsul național al arborelui, venituri la nivel înalt la bugetul de la vânzarea primară, închirierea unui stat imobiliar de stat (inclusiv teren) , niveluri ridicate de impozite în bugetul impozitelor imobiliare și tranzacțiile cu acesta.
Cu orice dispozitiv public, un loc special în relațiile publice de sistem ocupă o proprietate imobiliară, viața și activitățile oamenilor din toate sipherachbusiness, management și organizație sunt legate de funcționarea relației publice.
Principalele semne fizice ale imobiliare, așa cum au fost aplicate:
unicitate și unicitate;
stationaritate;
durata creației și durabilității.
Următoarele vor lua în considerare specificitatea imobilului ca o sucursală, de asemenea, specificul imobilului din Sankt Petersburg, dinamica ofertei și a cererii pe această piață, precizând trăsăturile de precizie ale statului economic, ecologic al fiecărui oraș , pentru că un rezident al acestei zone se poate familiariza cu avantajele comerțului exterior din zonă.
Detalii despre toate factorii imobiliari de prețuri care sunt direct afectați de costul său. De asemenea, vom vedea pentru ce metode se efectuează evaluarea imobiliară, deficiențele și avantajele acestora.
Concluzie IV analizăm date specifice privind asistența primară și secundară în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
"Piața imobiliară este un anumit set de mecanisme prin care sunt transferate drepturile de proprietate și asociate cu cuiburile, se stabilesc prețurile și spațiul dintre diferitele opțiuni de utilizare a terenurilor este distribuit."
Determinarea pieței imobiliare a celor care au fost asociate cu crearea de noi și exploatare a instalațiilor imobiliare tentative va fi mai completă. Astfel, principalele procese procesate ale pieței imobiliare este dezvoltarea (creația), managementul (operațiunea) și cifra de afaceri a drepturilor imobiliare.
Piața imobiliară națională este un substitut pentru piețele regionale și locale, semnificativ diferit de dezvoltarea nivelului de dezvoltare asincronă, a prețurilor și riscului, eficacitatea investițiilor imobiliare, starea de legislație, politică și sociosabilitate etc.
Piața imobiliară, ca orice sistem de auto-reglementare, se caracterizează prin aprovizionare, propunere, preț, infrastructură. Fundamentele pieței imobiliare includ:
§ prețurile informației, cererea și sugestiile;
§ Medierea - stabilirea legăturilor între consumatori, cererea și sugestia;
§ Formarea gratuită a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;
§ Redistribuirea investițiilor în obiectele imobiliare; Furnizarea libertății de antreprenoriat; Soluție eficientă de software socială.
Din punctul de vedere al antreprenorialului și comercializării, piața imobiliară (figura 1) are propriile sale avantaje ale celor prevăzute.
Smochin. 1. Subiecte și dezavantaje ale pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a societății de piață. Pe aceasta, ca și în alte piețe, raportul de aprovizionare și cerere este determinat de preț, dar înălțimea prețului determină raportul de aprovizionare și cerere. Cererea angajată, creșterea prețurilor; Dar dacă prețul crește, cererea cade și dacă prețul scade, atunci cererea crește. Mai mult, dacă cererea este în creștere, dar deoarece crește prețurile, atunci propunerea crește, deoarece producția devine profitabilă. În mod, prețul determină cererea și oferta și oferta de preț; În plus, cererea determină propunerea, iar propunerea este determinată. În plus, toate aceste oscilații tind să se alinieze. Dacă prețul se află și prețul crește peste nivelul normal, îl crește apoi; Această creștere trece cu ușurință limita necesară, iar apoi prețul este mai mic decât norma. "
1.1 Piața locuințelor St. Petersburg
La un moment dat în Sankt Petersburg, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în Sankt Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri dragi, cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600 000 de apartamente.
Este o condiție tehnică bună (uzura de la 0 la 20%) este de aproximativ 20% din locuințe, în mod satisfăcător (uzură de la 21 la 40%) - 50%, nesatisfăcătoare (în 30%) - 30%, 15 milioane de metri pătrați . Fundația M. are nevoie de reparații majore. Primele 25% din populația din St. Petersburg locuiește în apartamente comunale.
ü Piața proiectelor de investiții și a clădirilor detașate.ü Mainifish spații.
ü Restaurant spații.
ü Piața producției și a depozitelor.ü Marigilla. reprezentată de următoarele segmente:
Primar: - clădiri de apartamente construite în microdistrict;
- clădiri reconstituite în cameră în centrul orașului;
- au blocat case de o singură familie;
Secundar:
Cumparare-vânzări-apartamente în centru;
- Apartament cu microdistries.
Închiriere - Apartamente obișnuite
- Confort asistent.
- Camere.
Asociate cu lipsa unor teritorii preparate inginer cu o infrastructură de dezvoltare mai puțin, o putere scăzută de cumpărare a populației, piața subdezvoltată a terenurilor, piața de case private practic nu există. Soluții arhitecturale de taxe construite în ultimii cinci ani, extrem de scăzută Lichiditatea și prețul unor astfel de clădiri, dovezi.
Zonele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul imobilului - locație. SNCT-Petersburg 13 districte care diferă în prestigiu, ecologie, amenajare a teritoriului, industrie, nivel de zgomot, caracteristică a stocului de locuințe, vârstă etc. Caracteristicile detaliate ale fiecărei zone, a se vedea apendicele 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, impactul ofertei și al cererii va fi un rating de districte de la cele mai prestigioase:
v Central
v Admiralteysky.
v Vasileostrovski.
v Moscova.
v primorky.
v Petrogradsky.
v Kalininsky.
v Vyborgsky.
v Frunzensky.
v Krasnogvardeysky.
v nevsky.
v krasnoselsky.
v Kirovsky.
Distanța de la stațiile de metrou.
Cu distanța a peste 3 opriri prin transport, declinul este valoros pentru a compensa 10-15%
Exemple specifice în zonele cu descriere Puteți oferi în apendicele nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobiliară, determinarea valorii sale de piață ca preț propriu pentru acest tip de prețuri imobiliare, este un caz dificil, care sunt formate pozitiv de persoanele care au primit constă în acest tip de activitate.
Evaluarea se face prin multe metode ale căror rezultate trebuie să fie coordonate între ele. "Procedura de coordonare" obținută prin diferite metode nu reduce calcularea locului mediu și necesită cântărirea importanței fiecărei abordări a situației robuste, a obiectivelor evaluării, a tipului de proprietate și a altor circumstanțe.
Luați în considerare unele dintre ele: esteativ comparativ, profitabil.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza EtoogiomeTod sunt: \u200b\u200bfurnizarea și aprovizionarea, dependența, proporționalitatea este notificarea. Din listarea avantajelor sale, puteți aloca: simplitatea vizibilității T. K. pe baza unor comparații evidente; admite ajustarea prin caracteristici caracteristice; Oferă evaluări statistic substanțiale.
O capacitate comparativă pentru evaluare este un set de metode de evaluare a valorii bazate pe obiectul imobiliar echivalent, cu analogii săi pentru care informațiile sunt disponibile pentru tranzacții cu acestea.
Condiții de abordare comparativă pentru evaluarea imobiliară:
1. Obiectul trebuie să fie unic.
2. Informații Divine să fie exhaustive, inclusiv condițiile de efectuare a tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează costul analogilor comparativ al bunurilor imobile estimate ar trebui să fie comparabile.
Abordarea comparativă se bazează pe principiile:
· Înlocuirea;
· Sold;
· Propuneri asociate.
Obiectele comparabile ar trebui să se refere la un segment, iar tranzacția cu acestea este NATIPTIC pentru acest segment:
· Expunere. Termenul expunerii este momentul în care obiectul este pe piață;
· IndependențaBjectelor tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile sunt încheiate la prețul pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Fiind relații asociate;
· Sunt reprezentanți ai exploatației și a unei filiale independente;
· Interdependența și recandalitatea gazdă;
· Sunt deduse cu obiecte, angajamente împovărate sau alte obligații;
· Furnizarea obiectelor imobiliare ale persoanelor moarte etc.;
· Investiția, care este determinată de:
· Investitori similari;
· Similar cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectelor;
· Gradul de construcție.
Principalele criterii pentru selectarea instalațiilor analogice la evaluarea imobilului:
1. Fiabilitatea pentru imobiliare.
Ajustarea drepturilor de proprietate este diffantă între piață și chiria contractuală, deoarece efectul pe deplin este determinat la o chirie de piață și o creștere accesibilă.
2. Observarea tranzacției.
Cu condiții atipice pentru finanțarea tranzacției, analiza necesară, ca urmare a amendamentului.
3. Vânzarea condițiilor și timpul de vânzări.
4. Locație.
5. Acceptări fizice.
Dar unul dintre principalele dezavantaje, care este un volum de informații fiabile, care este posibil să se obțină numai piețele imobiliare globale, iar cu momentul în care informațiile obținute sunt distrugerea și acuratețea evaluării scade; De asemenea, el nu ia în considerare așteptările.
2.2 Metoda de evaluare profitabilă
Această metodă de evaluare se bazează pe reconectarea observațiilor, cu atât este mai mare venitul pe care opresivitatea, cu atât este mai scump merită.
Valoarea veniturilor evaluează costul imobiliar în acest moment ca fluxurile de numerar curente de numerar, adică. Reflectă:
· Numărul de venituri de calitate pe care obiectul de proprietate îl poate aduce în viața timonică;
· Riscurile caracteristice atât obiectului măsurat, cât și pentru regiune.
Valoarea veniturilor este utilizată pentru determinarea:
· Investiția, deoarece un potențial investitor nu va plăti o mare cantitate pentru obiect decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;
· Piața și frecvența.
2.3 Metode de cost
O abordare a costurilor este un set de metode de evaluare bazate pe costurile costurilor necesare pentru restabilirea sau înlocuirea obiectelor ținând cont de uzura acumulată. Se bazează pe presupunerea, mașina nu va plăti pentru obiectul finit mai mult decât pentru crearea unui utilitar obiectogic. Proprietatea abordării costurilor:
Promovarea unor noi obiecte este abordarea costurilor este cea mai fiabilă. Această intrare este adecvată sau numai posibilă în următoarele cazuri:
· Analize tehnice și economice ale valorii noi construcții;
· Înstandura de actualizare a obiectului existent;
· Evaluări cu scop special;
· Prospectarea obiectelor în sectoarele de piață "pasive";
· Analiza utilizării terenurilor;
· Soluție de asigurare a obiectelor;
· Impozitarea impozitării;
· La coordonarea obiectului imobiliar obținut prin alte metode.
Dezavantaje ale abordării costurilor:
1. Consumul este întotdeauna echivalent cu valoarea de piață.
2. Încercarea unui rezultat mai precis de evaluare este însoțit de o creștere rapidă a costurilor.
3. invizibilitate la dobândirea obiectului estimat al bunurilor imobile, costurile de progres ale priorității aceluiași obiect, deoarece uzura acumulată este dedusă în procesul de evaluare a nivelului de construcție.
4. Problema costului de reproducere a clădirilor vechi.
5. Complexitatea determinării uzurii acumulate a clădirilor vechi și a structurilor.
6. Individarea terenurilor din structuri.
7. Forța problematică a terenurilor din Rusia.
Aceasta, ca urmare a utilizării a trei abordări la evaluarea aprobării imobiliare a rezultatelor obținute, se obține costul obiectului estimat, care va fi prezentat în raportul de evaluare.
Valoarea de ieșire a costului trebuie însoțită de ipotezele și condițiile de limitare cauzate de exhaustivitatea și fiabilitatea informațiilor utilizate.
3. Factori de stabilire a prețurilor și prețurilor
Suspendate cu particularitățile subiectului de tranzacționare pe piața imobiliară, piața în sine întreaga gamă de caracteristici și, mai presus de toate, ea comunicarea individualității. Experții de pe piață alocă anumite categorii de mass-media, în conformitate cu prețul său și caracteristicile de înaltă calitate. Cu toate acestea, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să se găsească suficiente clădiri sau terenuri, exact similar unul cu celălalt în celelalte caracteristici.
Prețuri de proprietate Adesea, depinde în mod direct de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața se distinge printr-o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Conectarea că cel mai adesea proprietarii de proprietate nu sunt ușor de vândut sau de a-și îndemna proprietatea (cu excepția segmentelor de piață, unde cererea se confruntă în mod semnificativ de o propoziție), piața imobiliară este nelichemă.
În plus față de cele de mai sus, există o altă problemă. Experții aflați adesea situația reală din piață datorită faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, în schimb, de exemplu, de pe piața valorilor mobiliare, unde este disponibil în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este o partiționare particulară a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea, scopul sau chiar o integritate întreagă a semnelor.
Imobiliar este cel mai durabil produs, de regulă, cu un cost mult mai mare decât alte bunuri. Terenul de pe srangul veșnic, clădiri și structuri servesc zeci de ani, iar întreprinderile sunt create de o perioadă nedeterminată. Valoarea de piață a imobilelor este cea mai mare probabilitate de a vinde - cumpărarea pe o piață competitivă. Prețul imobiliar, ca orice produs, este determinat de raportul dintre aprovizionare și cerere.
Propunerea de bunuri imobiliare depinde, datorită ciclului lung al sugestiei creării, slab de la preț, iar în perioada scurtă aproape nu depinde de aceasta. Prin urmare, prețul pentru imobil pe termen scurt este determinat de primar, cererea. Acest lucru poate fi văzut mai ales la stabilirea prețurilor pentru Pământ.
De ce depinde cererea? Există mulți factori care influențează și combinații nu sunt aceiași pentru o varietate de bunuri imobiliare, deși există comune. Pentru concretitate, ne vom opri la piața imobiliară, unde serviciul de furnizare a unei persoane în locuințe este comasă.
Într-o economie de piață, prețurile în comerțul exterior, precum și pe piața internă, se desfășoară sub influența unei situații de piață competitive.
Formarea pieței imobiliare are loc sub influența externă și a internidifactorii. Alocați următoarele grup de factori externi:
Efecte macroeconomice;
Efecte microeconomice;
Transportator social în regiune.
Refectorii macroeconomici caracterizează condițiile economice din țară. LA factorii macroeconomici includ:
Produsul intern brut (PIB);
Rata inflației;
Rata de returnare a instrumentelor financiare;
Bani pe mâinile populației;
Venitul populației;
Rata de ocupare a populației în vârstă de muncă;
Starea comerțului;
Prețurile indexate pentru bunuri și servicii.
Condițiile pieței de echilibru și a economiei stabile Ritmul de creștere rapidă a prețului este constat în suma ratei de creștere a inflației monedei naționale a creșterii IPP (de obicei aproximativ 1-3%).
Economia de stat depinde puternic de exportul complexului alimentar-energetic. Un procent din populația angajată în industria petrolieră aduce cea de-a patra parte a PNB. Astfel, nivelul actual al prețurilor la petrol global devine un factor ismacracoraconomic, care contribuie la creșterea economică pe piața imobiliară a pieței imobiliare.
Numele caracteristicilor pieței imobiliare din Rusia sunt cele două cantități. Prețul prețului obiectului imobiliar către moneda americană conduce la formarea prețului prețului de la modificările ratei dolarului, puterea sa de aprobare a acestora .
Definit în evaluarea imobiliară are factori macroeconomici. Dacă jeturile factorilor macroeconomici sunt relativ stabili, atunci starea pieței este determinată de factori microeconomici.
Efecte microeconomicedescrierea situației economice într-o regiune separată. Printre acestea se disting prin următorii fundamentali:
Situația economică generală din regiune;
Ritmul dezvoltării regiunii;
Diversificarea ocupării forței de muncă a populației viabile;
Fluxul de investiții.
Creșterea economică în Sankt Petersburg se desfășoară la nivelul nivelurilor din Rusia.
Transportatorul social din regiune se caracterizează prin următorii factori:
Proporția populației în vârstă de muncă din populația totală;
Fluxurile de migrare;
Situație demografică;
Rata șomajului în regiune.
Sankt Petersburg demonstrează o creștere pozitivă a populației populației. Ocuparea forței de muncă se află la un nivel relativ scăzut al consumatorilor înregistrați.
Factorii imobiliari Knoveirene includ:
Factori instituționali;
Piața dinamismului (inerția);
Dinamica și raportul dintre aprovizionare și aprovizionare;
Raportul dintre prețurile pieței primare și secundare;
Securitatea informațiilor și deschiderea pieței.
Factori instituționaliAfectarea pieței imobiliare includ:
Regulamentul de stat;
Regulamentul fiscal privind tranzacțiile imobiliare.
Spellingul guvernului este de a publica acte de reglementare ale formațiilor de pe piața imobiliară. Unul dintre exemplele luminoase de acte impasive ambigue asupra funcționării pieței imobiliare este FIR-FZ al Federației Ruse din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ "Educație în construirea de case de apartamente", care a intrat în Forța Waprele 2005. Pe de o parte, protejează drepturile acționarilor, pe de altă parte - părțile interesate într-un cadru foarte rigid, pe care nu îl pot. După cum urmează, pentru perioada de producție a mecanismelor de by-pass, a fost respectată o scădere a pieței primare. În general, adoptarea unei legi asupra acționarilor se datorează circa 20% în creșterea creșterii prețurilor a prețului pieței interne în 2005.
Actele reale regionale pot, de asemenea, să ia reglementări individuale care să limiteze tranzacțiile imobiliare la nivel regional.
Munții diferă în inerție. Acest lucru se datorează expunerii medii de expunere este de aproximativ două sau trei luni. În acest sens, tendințele imobiliare Narynka primesc reflecția lor în schimbarea prețului mediu nu mai devreme în 2 luni.
Dinamica cererii OLMI pentru piața imobiliară este determinată de următorii factori:
Solvabilitatea populației;
Modificarea gusturilor și a preferințelor populației.
Piața imobiliară se caracterizează prin prezența unui lob înalt de cerere latentă (ascunsă). Studiile efectuate în cadrul uneia dintre proiectul de bancă de uzemar au arătat că ar trebui să-și schimbăm condițiile de viață, ar dori 77% dintre respondenți. Acest lucru este asociat cu locuințe de securitate scăzute și cu indicatori mari de impact pe piața secundară. Deși în conformitate cu standardele, este necesar să se organizeze o reparație vacantă la fiecare 10-15 ani, de fapt, reparația nu a fost efectuată mai mult de 30 de ani în actualul "Breechs" și "Hrușciov".
Sweepover, ducând la o creștere a cererii, este schimbarea ideilor despre locuințe confortabile: dealuri înguste, ferestre mici, tavane mici, fără cutii de garaj - toate aceste semne sunt transferate la locuințe într-o stare bine gânditoare în categoria moral învechit.
Deci, până de curând, principalul factor de stimulare a solvabilității a fost un credit ipotecar. De exemplu, în primul trimestru al anului 2006, ponderea tranzacțiilor cu utilizarea ipotecii a crescut de 2 ori față de 2005.
Volumul de pe piață este determinat:
Prezența unei rezerve de obiecte imobiliare;
Volumele de construcții noi.
Șoferul existent între ofertă și cererea de pe piață este principala cauză a narcizării pe piața imobiliară.
Parametrii care ajustează prețul unui apartament individual cu privire la nivelurile medii sunt împărțite în 3 categorii:
Constant;
Constant constant;
Variabile valide.
Apartamentele în picioare reflectă caracteristicile care aparțin casei ca întreg. Acestea sunt parametrii pentru:
Titching.
Grupul de acoperire include factori care, de regulă, nu pot fi modificați de către proprietari. Include:
Suprafața totală;
Aspect;
Înălțimea tavanului;
Material de perete;
Iluminare naturală;
Orientarea apartamentului;
Balcoane, loggii;
Prezența unui lift;
Mediul extern.
Grupul guler include parametrii variabili condiționat asociați cu un aranjament de locuințe:
Starea de etaje, tavan, pereți;
Ferestre și uși;
Comunicare de inginerie;
Disponibilitatea telefonului.
Grupul de grup este poziționat de un apartament, determinând ce clasă, aparține (elită, clasa de afaceri sau clasa economică). Caracteristicile parametrilor celui de-al doilea grup afectează fără echivoc formarea prețului - o creștere sau o scădere. Se referă la parametrii celui de-al treilea grup, efectele lor sunt determinate de caracteristicile inițiale ale primelor două grupuri. Deci, reparația standard a apartamentului de elită mărește costul său, efectul similar are loc în situația reparației europene a casei de introducere.
Influența clădirii rezidențiale este aproape unul dintre principalii paramatici ai artistului.
Următorul aplică următoarele clasificarea clădirilor rezidențiale:
Proiect special;
Îmbunătățirea aspectului;
Stalinka;
Hrușciov;
Brezhnevka;
Pentagon;
Lungime completă;
Malostema.
Următoarea parametromer, care determină costul apartamentului, este materialul din care este echipat casa. În conformitate cu această caracteristică clasificările alocă acasă:
De lemn;
Bloc (monolitic),
Panou;
Cărămidă.
În ciuda dezvoltării active a unor noi forme de blocare a casei, cărămizile rămân cele mai prestigioase.
Numit factori care coboară prețul apartamentului intră în locația pe podelele extreme. În cartierul mediu. m. Apartamentele pe podele extreme costă cu 5% mai puțin decât în \u200b\u200betajele de mijloc ale apartamentului.
Includerea se poate spune că piețele imobiliare nerezidențiale și rezidențiale au achiziții. Unul dintre cele mai relevante este volumul scăzut de aprovizionare. Pentru această problemă, este necesar să se stimuleze construcția de obiecte noi. Situația în care crește în mod artificial solventul care cere Institutul de Ipotecare conduce la o creștere a decalajului dintre cerere și prezentare și, ca rezultat, noua întoarcere a prețului.
Revizuirea este valoroasă de piața imobiliară rezidențială din St. Petersburg, în domeniile orașului de la 12 decembrie 2009
În octombrie 2009, în segmentul de clădiri noi, a fost frecvent fluctuat. Cu 3,7%, raionul Vasileostrovsky a crescut în preț, 1.1% - Kirovsky. Kalininsky, Primorsky, Vsevolozhshiyoniy, a scăzut cu aproximativ 1,5%.
Cele mai scumpe zone ale orașului sunt în mod constant Treogradsky, Central și Vasileostrovsky. Cele mai ieftine sunt districtele Krasnosslsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Pentru săptămâna, până la data de 13 octombrie 2009, prețurile pentru legile secundare au fost, de asemenea, mutate în multidirecționalitate. Cu 1,6-1,7%, Districtele Vyborg, Kronstadsky au crescut în preț, costul regiunii Krasnoselsky a crescut în termeni de 1%, cu excepția centrală, care a scăzut cu 0,8%. De asemenea, un pic a căzut de Kolpinsky, Resort, Kirov district.
Piața primară
District:
BSN 06.10.09.
BSN 13.10.09.
Rose pe săptămână: Creșterea prețurilor pe lună Admiraltei Vasileostrovsky 87456,91 87423.01
Vyborg 64719,16 67117,18.
Kalininsky 73650,23,72494,39.
Kirovsky 76655,7 77529,52.
Krasnogvardeysky 66380,46 66380,46.
Krasnoselsky 62394,3 63172.25.
Moscova 75307,33 74818,77
Nevsky 70186,81 70072.63.
Petrogradsky 95780.2 95780.2.
Primorsky 70612.3 69611,52.
Frunzensky 78338,78 78338,78.
Central 111607,78 111607,78.
VSEVOLOZHSKY 51063.96 50473,17.
Resort 66924,91 66924,91.
Petrodvortsovsky 68231,9 68231.9
Pushkinsky 59879,04 59060,49.
57434,53 47434,53
În conformitate cu indicatorii diagramei de mai sus, se vede: prețurile celui mai înalt nivel sunt observate în cartierul central, Petrogradskomi Vasileostrovsky.
Și din cele mai accesibile rămășițe: Pushkinsky, Vsevolozhskiyone și regiunea.
Pe piața secundară a locuințelor, situația cu liderii regionali este inutilă. Campionatul Palm aparține districtelor centrale, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralty și Moscova. Cele mai ieftine regiuni sunt Vsevolozhsky, Kolpinsky și Kronstadsky, precum și un secundar în zonă.
Piața secundară District: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Rose pe săptămână: Creșterea prețurilor pe lună Admiralteysky 88247.62 88877,88 0.7% -0.9% Vasileostrovsky 90004.88 90580.95 0.6% -0 8% Vyborg 75573,26 76870.02 1.7% -0.6% Kalininsky 76988,66 77305.36 0.4% -5.8% Kirovsky 74569,59 74218.10.5% -16% Krasnogvardeisky 76294,78 76582.73 0.4% -2.3% Krasnoselsky 67962.91 68544,16 0.9% -1.8% Moscova 86699.28 86429.26 -0.3% 0.0% Nevsky 75989 , 36 75930,78 -0,1% -2,4% Petrogradsky 88958,62 89828.75 1.0% -0.5% Primorsky 77878.05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzen 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1% Central 92307.34 91610.1 -0.8 % -1,6% VSEVOLOZHSKY 57825.61 57427.06 -0.7% -1.8% Kolpinsky 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Kronstadt 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Resort 72031.32 71572.05 -0.6% -0.5% Petrodvortsovsky 65000, 87 65333,81 0,5% -7,4% Pushkin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Zona 44296 44296 0,0% -5,5%
Prețul pentru piața secundară a locuințelor variază în funcție de cererea pentru cele mai populare zone.
Sofemdorogii sunt regiuni centrale, Petrogradski, Vasileostrovski, Admiralty, Moscova, cele mai accesibile rămășițe ca înainte - zona.
Etapa de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare se caracterizează de experți ca fiind "sălbatici". Cauzele sunt într-o bază de imperfecțiune, absența criteriilor de evaluare evaluate universale, nerespectarea calității imobiliare a valorii sale și, de asemenea, a ortografiei cererii totale asupra propunerii. În special, împărțirile, cum ar fi Moscova și Sankt-Petersburg, au o lipsă acută de vehicule locuinței, a zonelor de cumpărături, birouri și de producție, precum și terenuri de teren, întemeiate cu ingeniozitate de dezvoltare. În mod specific, Sankt Petersburg are nevoie de o creștere a instalațiilor de depozitare și a reconstrucției și reconstrucției clădirilor și structurilor tentative. Nu există suficiente mecanisme eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care în timpul existenței nu a atins rezultate esențiale. Și acum, colapsul temporar a fluturat.
4. Dezvoltarea pieței imobiliareȘi prognozarea sa
Gradul de dezvoltare a pieței imobiliare și sferele sale individuale se caracterizează prin condițiile specifice stabilite, în funcție de situațiile de forță majoră, de poziția politică și de altă natură în fiecare direcție, precum și principalele direcții de determinare a prețului și a valorii a 1 m2 sau alt tip de bunuri imobiliare.
Rezoluția Gosstroita Federației Ruse a identificat capacitatea medie de piață și de frecvență de 1 m² din suprafața totală a locuințelor la trimestrul IV din 2002. Dimensiunea dimensiunii subvențiilor și împrumuturilor gratuite pentru achiziționarea de spații rezidențiale sunt Categoriile cetățenilor care au aceste subvenții și împrumuturi pentru resursele bugetare federale. Potrivit Federației Ruse, se stabilesc următorul și costul de 1 m² de locuințe (în medie 8850 p): în nord-vestul general - 6860 r.; în regiunea Leningrad - 7000 r.; în regiunea Moscovei - 11 000 r.; în St. Petersburg - 10 300 r.; La Moscova - 16000 p.
Aceeași rezoluție identifică dimensiunea costului mediu de 1 m² de zonă de locuit pentru a calcula subvențiile gratuite pentru construirea unui bărbat de cetățeni afectați de inundațiile din 2002 în districtul federal de sud. Subvențiile sunt variate între 8020 și 8500 p. Pentru 1 m².
În plus, este recalculat lunar (care prevede restabilirea Guvernului Moscovei nr. 896 din 9 octombrie 2001), costul de 1 m² la calcularea subvențiilor pentru construirea achizițiilor de locuințe la Moscova este definitivă. În ultima lună, acest cost a crescut cu 95 p. și sa ridicat la 17.595 p.
Metoda de calcul se bazează pe datele provenite de la dezvoltatorii la scară largă și de analiza pieței imobiliare. Acesta ia în considerare prețul de 1 m² cu o casă tipică de panou în zona clădirii de masă.
Prețul ofertei de dimensiuni medii este recomandabil să se producă un exemplu specific, deoarece costul de 1 m² este fără adăpost din doi factori principali: localizarea obiectului și tipul de construcție.
În Sankt Petersburg, ultimele tendințe sunt:
1. SUGESTIILE LIDERAMIPO ale propunerii sunt Kalininsky, Primorsky și Krasnogvardeysky. (După gradul de scădere).
2. Mortarcențele liderilor propunerii sunt de 500-550 USD.
3. Districtul Vadmiraltesky de locuințe tipice este mai ieftin din cauza prestigidității scăzute și a mesajelor dificile de transport.
În regiunea Moscovei este recomandabil să explorați modificarea prețului de 1 m2 de locuințe în orașele care intră în ea.
Analiza sectorului de obiecte comerciale de bunuri imobiliare la începutul anului 2002 a arătat că recunoașterea comerțului și a biroului sunt utilizate cu cea mai mare cerere, majoritatea fiind în domenii de eficiență ridicată a afacerii.
În Sankt Petersburg, astfel de districte includ Central, Vasileostrovsky, Moscova și Petrogradsky. În centrul orașului există 56% din tranzacționarea propusă și 77% din spațiul de birouri. Probabil în poziția apropiată în acest sector imobiliar va lua Vyborg Nab. Satisfăcătoare și recent de deschidere a centrelor de afaceri acolo.
Concluzie
Imobiliar - baza bogăției naționale a țării.
Piața imobiliară, ca orice sistem de auto-reglementare, se caracterizează prin aprovizionare, propunere, preț, infrastructură.
Ca orice altă piață, piața imobiliară are propriile idei ale idostice. Din principalele avantaje: obținerea unor profituri mai mari decât în \u200b\u200bceilalți, pentru perioada de funcționare. Iar dezavantajul este: dependența dură a condițiilor de reglementare revolving, cererea consumatorilor, posibilitățile complexului de construcții ale regiunilor.
Problema problemei ocupă un loc special în sistemul relațiilor de piață. Modificarea prețurilor pe această piață depinde de setul de factori. Prețuri pentru Lyingelsadesea este în dependența directă a deconectării și stării economice a regiunii, de la dezvoltarea și reinvestirea acestuia. Experții sunt adesea dificil de evaluat situația reală cu privire la Rynkevision a faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții. Analiza principală a analizei aici este separarea condiționată a pieței pe mai multe selecții. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, rigidizării, scopului sau chiar întregului complex de semne, care au discutat în detaliu în acest curs de lucru.
Aprecieri, definiția valorii sale de piață ca prețuri predominante pentru proiectul imobiliar, este un caz dificil pentru care sunt create metodele implicative: o comparativă, profitabilă și costisitoare, iar aceasta este doar suportul.
Dl. Real Estate este prezentată cu siguranță redusă, cu locuințe și patinatorii de uzură fizică pe piața secundară.
Creșterea volumului de construcții noi este complicată de faptul că autoritățile municipale sunt incapacitatea de intrare liberă în industria noilor dezvoltatori, fără a da un prejudiciu sucursalei funciare.
Etapa de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află în stadiul de dezvoltare se caracterizează de experți ca fiind "sălbatici". Cauzele sunt într-o bază de imperfecțiune, absența criteriilor de evaluare evaluate universale, nerespectarea calității imobiliare a valorii sale și, de asemenea, a ortografiei cererii totale asupra propunerii.
Întreaga piață imobiliară poate fi împărțită în terenul de teren, piața rezidențială, piața spațiilor nerezidențiale, precum și piața imobiliară comercială. Licitațiile de pe piața imobiliară are o caracteristică specifică care o deosebește de alte bunuri. Vorbim despre o locație fixă \u200b\u200ba terenurilor și a clădirilor. În acest sens, cele mai active tranzacții imobiliare sunt organizate pe piețele locale.
Un subiect specific, a cărui subiect este caracteristic numai pentru piața imobiliară este un evaluator care efectuează, în conformitate cu standardele existente, situația de pe piață și alte criterii care evaluează valoarea obiectelor imobiliare, precum și terenurile parcele.
În legătură cu caracteristicile de tranzacționare pe piața imobiliară, piața însăși este inerentă unui număr de caracteristici și, mai presus de toate, este individualitatea prețurilor. Experții de pe piață identifică anumite categorii de imobiliare, în conformitate cu prețul său și caracteristicile de înaltă calitate. Dar totuși, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să se găsească mai multe clădiri sau terenuri, exact similare unul cu celălalt într-o serie de caracteristici de bază.
Prețul pe piața imobiliară este adesea în dependență directă de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața se distinge printr-o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că cel mai adesea proprietarii de proprietate nu sunt ușor de vândut sau închiriază proprietatea (cu excepția segmentelor de piață, unde cererea depășește în mod semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichemă.
În ciuda celor de mai sus, există o altă problemă. Experții sunt adesea dificil de evaluat situația reală din piață datorită faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, de exemplu, de pe piața valorilor mobiliare, unde este disponibil în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este separarea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea, scopul sau chiar un întreg complex de semne.
Prețul oricărui obiect imobiliar, fie că este vorba de un apartament, un birou sau o cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diferite motive determină că un obiect este mai scump decât celălalt și viceversa, precum și faptul că imobilul în general devine din ce în ce mai scump sau mai ieftin.
Analizând cauzele modificărilor prețurilor pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: - locale și globale. Factorii locali includ motive bine cunoscute pentru diferențele de prețuri pentru diferite obiecte - aceasta este o locație, tip de construcție, stare a obiectului, umplere, mediu. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată ca utilizarea așa-numitelor ajustări, conform căreia, de exemplu, un apartament la primul etaj, cu o medie de 15% mai mică decât cea similară în medie , iar apartamentul cu balcon este de aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată de mult timp.
Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, puteți rezolva sarcinile de a evalua un obiect separat, știind nivelul actual actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, contabilitatea factorilor locali nu permite să prezică dezvoltarea pieței în ansamblu, de a anticipa creșterea sau scăderea acestuia. Pentru a rezolva problema dinamicii pieței, trebuie să acordați atenție factorilor globali. Aceasta este, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: - situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producția într-un anumit oraș, export și investiții, nivelul de venit al populației.
Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile, locale și globale, are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind în mod slab de timp. De exemplu, casele de cărămizi într-o anumită proporție sunt mai scumpe decât casele de panou similare. A fost acum șase și cincisprezece ani, este clar că va fi așa în viitor. Pe lângă locuințe la periferia, cel mai probabil va fi mai ieftin decât în \u200b\u200bcentru, iar locuințele din apropierea parcului este mai scumpă decât în \u200b\u200bapropierea zonei industriale. În prima aproximare, factorii locali pot fi luați în considerare deloc dependenți de timp. În cazul în care rolul lor și suferă schimbări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului casei lui Stalin sau o scădere a rolului disponibilității unui telefon în apartament datorită dezvoltării rapide a comunicării celulare, atunci acest proces durează ani și tangibil Modificările pot fi observate doar în zece sau douăzeci de ani.
Experiența practică subliniază: Pentru o mică proprietate rezidențială, este recomandabil să se desfășoare estimări privind o procedură simplificată, care se poate baza numai pe metoda de comparare a vânzărilor pe piață. Abordarea estimativă a costurilor din punctul de vedere al comparației vânzărilor se bazează pe compararea directă a obiectului estimat cu alte obiecte imobiliare care au fost vândute sau incluse în registrul de vânzări. Cumpărătorii își găsesc adesea concluziile prețului în principal la facilitățile imobiliare oferite spre vânzare. Evaluatori utilizează, de asemenea, aceste informații împreună cu informații despre obiecte vândute sau închiriate. Această abordare se bazează pe principiul substituției, care citește: dacă există mai multe bunuri sau servicii de adecvare similară, cea a acestora, care are cel mai mic preț, utilizează cea mai mare cerere și are distribuția pe scară largă. În ceea ce privește locuința, înseamnă: dacă se poate observa pe piață (care se întâmplă de obicei), atunci costul său este stabilit, de obicei, la costul costului de cumpărare a locuințelor grad de atractivitate, care nu va avea nevoie de mult timp a inlocui.
Evaluarea în masă a imobilului este o abordare specială pentru evaluarea simplificată a unui grup mare de obiecte omogene (apartamente). Această evaluare se face conform unei metode specifice: Pentru obiectul estimat, setul corespunzător de valori ale unui set fix de parametrii săi este determinat și apoi valoarea evaluării acestuia este formată din regula tuturor obiectelor.
Evaluarea în masă are propriile aplicații speciale. Un exemplu de o astfel de evaluare este o evaluare a apartamentelor "pe un certificat de Birouri de inventar tehnic (BTI)" pe baza abordării costurilor. Se efectuează de către organismul de stat și este folosit pentru a determina taxele și taxele. Cu toate acestea, evaluarea ITO nu este axată pe valoarea de piață. Prin urmare, nu necesită informații de piață pentru construcția sa.
Trebuie subliniat diferența dintre conceptele prețului real de vânzare și valoarea de piață. Prețurile sunt împărțite în prețul vânzătorului, prețul cumpărătorului și prețul implementării.
Prețul vânzătorului are suma pe care o primește ca urmare a tranzacției. Prețul cumpărătorului este suma totală a tuturor costurilor de cumpărare a unui apartament. Prețul implementării este suma de bani pe care cumpărătorul le oferă vânzătorului pentru apartament.
Acestea diferă cu privire la valoarea plății pentru intermediari și cheltuieli cu privire la proiectarea tranzacției. Mediatorul poate fi sau poate absent de la cumpărătorul apartamentului și vânzătorului. Tranzacția poate asigura sau nu asigura. Costul de a face o tranzacție poate fi împărțit între participanții săi în moduri diferite. Prin urmare, prețul de vânzare caracterizează apartamentul ca atare, iar prețurile cumpărătorului și vânzătorului sunt puternic dependente de termenii tranzacției. De regulă, în cazul în care vânzătorul are un intermediar, plata sa este dedusă din prețul de vânzare și reduce prețul vânzătorului și a plăților viceversa de către serviciile cumpărătorului de intermediar crește prețul cumpărătorului în legătură cu prețul de vânzare . În același mod, aceste prețuri afectează plata tranzacției. În consecință, prețul vânzătorului și cumpărătorului poate fi diferit (până la 15% sau mai mult). Dar prețul implementării depinde în mod minim de caracteristicile lor specifice ale mecanismului de vânzare și proiectare a tranzacției și este determinată de specificul apartamentului în sine. Aceasta înseamnă că este recomandabil să se simuleze tocmai dependența de stabilirea implementării de la multe apartamente.
În conformitate cu definiția sa, valoarea de piață a obiectului imobiliar depinde de acei factori care determină prețul mediu sau mai probabil al vânzării sale pe piață în condiții normale de tranzacție.
La primul nivel de clasificare, ele pot fi împărțite în factori obiectivi și subiectivi.
La determinarea valorii de piață, sunt luate în considerare factorii obiectivi. În ceea ce privește factorii subiectivi, ele sunt asociate cu comportamentul unui anumit cumpărător, un vânzător sau un intermediar la încheierea unei tranzacții, în parte a condițiilor economice independente nedefinite (temperament, conștientizare, onestitate, răbdare, credulitate, simpatii personale și antipatia etc.).
Factorii obiectivi sunt în principal definirea economică, în cele din urmă, nivelul mediu al prețurilor de tranzacții specifice.
Factorii economici pot fi împărțiți în: Macroeconomic și microeconomic. Primul include factori asociați cu situația globală a pieței: nivelul inițial de securitate în domeniul imobiliar din regiune; volumul și structura unei noi construcții și reconstrucții; factori de migrare; Condiții juridice și economice ale tranzacțiilor; nivelul și dinamica inflației; Cursul de schimb al dolarului și dinamica sa. În condițiile noastre, următorii factori pe termen lung pot fi, de asemenea, indicați ca parte a unui grup de factori economici:
Factorii microeconomici caracterizează parametrii obiectivi ai tranzacțiilor specifice. Acestea sunt deosebit de importante pe cele care descriu obiectul tranzacției (apartament). Factorii asociați cu natura tranzacției și termenii plăților sunt esențiale. Procedurile de bază pentru proiectarea tranzacțiilor și plata acestora sunt elaborate. În consecință, cu o evaluare masivă a valorii de piață a apartamentelor, este posibil să se concentreze pe o natură tipică (medie) a tranzacției, să ia în considerare acest factor la constantă și să nu ia în considerare atunci când evaluează valoarea de piață a apartamentelor. Apoi, valoarea de piață (prețul mediu) al apartamentului este estimat la data fixă, este cauzată de parametrii (caracteristicile) ca valoare a consumatorului.
Principalele tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare și a caracteristicilor acestora
Locuințele este cel mai mare segment al pieței imobiliare rusești. În 2012, potrivit Rosstat, prețurile cu amănuntul pentru apartamente au crescut: în clădiri noi - cu 10,2%, în sectorul secundar - cu 16,8% (raportul dintre prețurile medii pentru Quarters IV 2012 și 2011). A existat, de asemenea, o tendință de a spori diferența în costul unui metru pătrat: la începutul anului 2012, apartamentele noi costă 13,4% mai ieftin decât au avut deja proprietari imobiliari, și la sfârșit - cu 14,6%. În al patrulea trimestru al anului 2012, prețul mediu de vânzare cu amănuntul al metrului pătrat al apartamentului primar a fost de 48162,5 ruble, secundar - 56369,5.
Introducerea locuințelor noi pentru anul 2012 a ajuns la 65,2 milioane de metri pătrați. m., creșterea în comparație cu indicatorul de anul trecut - 4,7%. Acest lucru este mai mic decât rata de creștere în 2011, când a fost construită cu 6,6% mai multe locuințe decât în \u200b\u200b2010, cu toate acestea, este mai puține oportunități de a-și cumpăra locuințele între cetățenii Rusiei. Pe de o parte, veniturile sunt reduse prin creșterea costurilor; Pe de altă parte, ratele ipotecare, deși nu prea mult, dar a crescut. Cu toate acestea, oamenii au luat împrumuturi: conform informațiilor AHML, în 2012, 870 de mii împrumuturi emise (28% mai mult decât 2011) în valoare de mai mult de 1 trilion ruble (cu 44% mai mult).
Segmentul imobiliar comercial al Rusiei a atras în 2012. 6,5-7,9 miliarde de dolari, potrivit diferitelor agenții analitice. În orice caz, totul este convertit că volumul investițiilor a scăzut față de anul precedent. Sectorul de birouri este încă atractiv - 40,9% din tranzacțiile se încadrează. Cu toate acestea, complexele de depozitare sunt construite în mod activ, volumul investițiilor a crescut cu 34% față de anul 2011. Creșterea interesului în centrele comerciale.
Caracteristica investițiilor în domeniul imobiliar și comerț este că investitorii preferă facilități de lucru gata făcute. Potrivit lui Welhome, randamentul unor astfel de achiziții poate ajunge la 9-9,5% pentru birouri și 10-10,5% pentru centrul comercial. Perioada de rambursare - 8-14 ani. Ca rezultat al anului 2012, Rusia a absolvit locul 7 din Europa în ceea ce privește investițiile în domeniul imobiliar comercial.
Clădirile de depozite și întreprinderi în investitori, dimpotrivă, adesea este adesea mai profitabil de construit. De exemplu, conform ILM Rusia & CSI, zonele industriale gratuite sunt de numai 0,2%. Imobiliară logistică nu este mult mai mult, în plus, calitatea premiselor clădirii sovietice lasă mult de dorit. De asemenea, în ultimii ani, în legătură cu șantierele de construcții a imaginilor, investițiile în instalațiile de infrastructură au crescut semnificativ.
Conform rezultatelor anului 2012, liderii de investiții și activitatea chiriașilor de pe piața imobiliară comercială sunt Asia, Emiratele Arabe Unite (EAU), America de Nord și Rusia. Aceste date sunt prezentate în cea mai recentă revizuire a pieței imobiliare globale comerciale deținută de Organizația Internațională a Instituției Regale a Instituțiilor Cărțiști (RICS).
În general, să se uite la piața imobiliară din Rusia, puteți vedea că se dezvoltă neuniform. O parte mai mică a acesteia (regiunile din Moscova și Leningrad) este un lider în astfel de parametri ca nivel de prețuri imobiliare, investiții și construcții, numărul de tranzacții efectuate. Iată principalele tranzacții publice, ratele de închiriere sunt la nivelul altor capitale europene.
Cu toate acestea, majoritatea, și anume, toate celelalte regiuni, acționează ca fiind captivante. Există puține oferte publice, ratele de închiriere și prețurile tranzacțiilor sunt semnificativ mai mici decât capitalul. În general, aceasta este o situație normală caracteristică multor alte țări.
În ultimii ani, dezvoltatorii imobiliari comerciali au devenit mai dificil de găsit site-uri de la Moscova și Sankt Petersburg pentru construirea de centre comerciale moderne, birouri și depozite. Administrația orașului ia, de asemenea, măsuri pentru a reduce construirea unor astfel de obiecte în oraș, preferând construcția unui număr mai mare de facilități de infrastructură și locuințe. Toate acestea conduc la formarea unui deficit de obiecte imobiliare comerciale de înaltă calitate. Pe fondul activității crescânde a chiriașilor, aceasta duce la o creștere a ratelor de închiriere pe astfel de obiecte. Pentru ei în lanț, prețurile pentru imobiliare comerciale și perioada de returnare pentru investiții sunt în creștere.
O astfel de situație forțează jucătorii de pe piața imobiliară să-și plătească ochii în alte regiuni. Potrivit experților, în ultimii ani există un număr mare de exemple de extindere a dezvoltatorilor din regiuni, atât în \u200b\u200bperioadele de pre-criză, cât și în perioadele post-criză. De exemplu, IKEA a construit centre comerciale Mega în Samara, Yekaterinburg, Nizhny Novgorod; Raven Rusia a deschis complexe de depozit de clasă "A" din Rostov-on-Don și Novosibirsk.
Potrivit reprezentanților acestor companii, în regiunile sub valoarea Pământului, concurența redusă, care vă permite să îmbunătățiți rapid investițiile investite în construirea de facilități de înaltă calitate. De exemplu, dacă în regiunea Moscovei Perioada de returnare a investițiilor în domeniul imobiliar comercial este, în medie, de la 8 la 10 ani, apoi în alte regiuni este semnificativ mai mică - de la 4 la 6 ani.
Extinderea dezvoltatorilor din două capitale ruse la regiuni aduce teritorii atât dividendelor economice, cât și sociale.
Avantajele economice includ, în primul rând, primirea de investiții suplimentare în economia regiunii, deoarece în timpul construcției, de exemplu, un centru comercial cu o suprafață de 50 până la 100 mii de metri pătrați. Contoarele trebuie să investească câteva sute de milioane de dolari SUA. În plus, după ce dezvoltatorii de pe piața regională, rețelele comerciale federale mari și mijlocii și brandurile occidentale vin ca chiriași care contribuie și la atragerea investițiilor în regiuni și creșterea atractivității investițiilor.
Dezvoltatorii mari și ruși mari aduc standarde moderne pentru construcția și gestionarea obiectelor pe piața imobiliară locală. Dacă toți toți chiriașii au plătit rate fixe de închiriere, acum mulți încep să meargă la un procent din cifra de afaceri. În acest caz, proprietarul clădirii și chiriașul are un interes reciproc pentru creșterea atractivității pe piața centrului lor comercial.
Avantajele sociale ale expansiunii dezvoltatorilor, care astăzi este una dintre problemele actuale ale regiunilor Rusiei, se referă la un fapt incontestabil că în construcția obiectelor de înaltă calitate ale imobiliare comerciale în multe cazuri, aspectul arhitectural al orașului este transformată, deoarece majoritatea sunt ridicate în teritorii abandonate cu clădiri vechi sau în locul întreprinderilor industriale. De exemplu, cu apariția centrului de cumpărături și de divertisment "Meremoll" în Sochi pe site-ul plantei de beton armat, doamna a fost reconstruită de-a lungul râului Sochi și a drumurilor auto din apropiere.
Astfel, rate ridicate de închiriere a obiectelor imobiliare comerciale de înaltă calitate și creșterea acestora în Moscova și Sankt Petersburg, precum și o lipsă de terenuri de teren, menționate în ultimul studiu al pieței globale pentru imobiliare comerciale, jucând în mână la regiunile. Ei au toate șansele de a învăța din acest profit, creând condiții de investiții atractive de către dezvoltatorii occidentali și naționali. În plus, creșterea expansiunii lor față de regiuni va permite cel puțin parțial alinierea pieței imobiliare din Rusia. La minimum, reducerea decalajului dintre piețele metropolitane și regionale, precum și creșterea transparenței pieței imobiliare comerciale regionale.
O. Yu Ulyanova *
Olga Yuryevna Ulyanova - student absolvent al Departamentului de Prețuri SPUEF. Anterior studiat în școala absolventă privind formarea corespondenței. A absolvit SPUEF în 2001. În prezent, funcționează în compania de construcții ZAO Megalith ca șef al Departamentului de Informații și Analitice. Autorul a 6 articole științifice.
Zona de specializare științifică este prețul pe piața imobiliară rezidențială. ♦\u003e "FR
Îmbunătățirea prețurilor pe piața imobiliară rezidențială primară **
Prețul punerii în aplicare pe piața imobiliară primară este determinat deja în etapa de selectare a unui șantier pentru a justifica decizia privind construirea unei clădiri rezidențiale pe acest teren de teren. În prezent, în legătură cu alegerea limitată a punctelor pregătite de inginerie adecvate pentru construirea de locuințe, precum și o procedură complicată pentru dezvoltatori, achiziția lor, cea mai importantă sarcină a fost aceea de a determina prețul cel mai precis mediu de vânzare de 1 metru pătrat Zona rezidențială, care ar asigura securitatea financiară a companiei (costurile contabile), precum și nevoile clienților satisfăcătoare din punctul de vedere al raportului dintre "preț-utilitate" al obiectului.
Până în prezent, operatorii pieței imobiliare rezidențiale primare din St. Pezerburg, în practica lor, utilizează diferite metode pentru determinarea prețului de vânzare.
1. Cele mai frecvente locuințe de casă este metoda "plus". Această metodă este simplă, este ușor de aplicabil, deoarece compania are informații despre costuri. Dar această metodă nu ia în considerare factorul de cerere. Pregătirea clientului de a plăti mărfurile nu este determinată de costul întreprinderii, ci de proprietățile produsului și, prin urmare, valoarea produsului pentru client. Cu această abordare a definiției prețului noului produs, compania provine din produsul finit, ignorând factorul principal - în calitate de cumpărător percepe valoarea acestuia.
Cu toate acestea, în ciuda faptului că costurile nu sunt funcția de politică a prețurilor țintă, costul costurilor și prețurilor pentru întreprindere are o valoare centrală pentru a determina costurile optime de acoperire și pentru a asigura profitul maxim de profitabil. Acest lucru se explică prin faptul că costurile pe termen scurt depind de capacitatea de încărcare a întreprinderii, care, la rândul său, depinde de nivelul prețurilor. Ca urmare, modificarea veniturilor ca urmare a modificărilor de preț ar trebui calculată împreună cu modificarea costurilor.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Pe termen lung, compania poate supraviețui numai atunci când veniturile acoperă cel puțin costurile totale. Prin urmare, contabilitatea costurilor în cadrul politicii de preț a întreprinderii este dorința unei întreprinderi la securitatea financiară. Prin urmare, sunt necesare costuri pentru a determina limitele inferioare ale prețului, sub care mărfurile nu ar trebui vândute. Pe termen scurt, limita inferioară a prețului este costurile variabile pe unitate de producție, pe termen lung - costuri complete. În ciuda faptului că metoda bazată pe costuri este aplicată pe scară largă în practică, nu poate fi considerată o metodă referitoare la politica de stabilire a prețurilor active, deoarece nu ia în considerare clientul pentru client - valoarea produsului.
Pe piața locuințelor în construcție, se întocmește estimarea construcției, în care sunt luate în considerare toate costurile pe care dezvoltatorul le va suporta în timpul construcției unei clădiri rezidențiale. Sistemul de stabilire a prețurilor și al sistemului de raționalizare estimat în construcție sa bazat pe fix (neschimbat pentru o perioadă lungă de timp de 5-15 ani) prețurile și tarifele cu ridicata pentru materiale și lucrări utilizate în construcții. Aceasta corespunde cerințelor planificării politicilor, a fost orientată spre păstrarea nivelului stabil al prețurilor estimate în construcții și nu a solicitat ajustarea costului estimat, ținând cont de modificarea factorilor de preț. Astfel de principii pentru determinarea costului estimat au condus la denaturarea semnificativă a adevăraților indicatori ai activității producătorilor direcți de produse de construcție.
Din 1991, sistemul de indexare lunară a valorii bazei de bază a costurilor de producție este valabil. Dar, în ciuda acestui cost estimat, acesta poate fi semnificativ diferit de prețul real al vânzării unei unități rezidențiale și este, de obicei, limita de jos a prețului de vânzare, în care proiectul este considerat promițător pentru dezvoltarea ulterioară.
2. Metoda de stabilire a prețurilor orientată pe prețurile curente ale concurenților este larg răspândită pe piața imobiliară. Condiția prealabilă pentru astfel de prețuri este transparența prețurilor care nu este întotdeauna practicată. Bazându-se pe această metodă, compania dorește să scape de riscul asociat numirii prețului său, pe care piața nu o poate accepta. În plus, această metodă este simplă și convenabilă, aceasta furnizează o companie de la necesitatea de a comanda cercetări costisitoare pentru a determina cererea de produs, grupul țintă al consumatorilor. În același timp, compania nu ia în considerare nivelul de utilitate pe care bunurile sale în ochii potențialilor consumatori posedă. Între timp, poate fi atât mai mult decât prețul stabilit, cât și mai puțin. În primul caz, compania riscă să observe profiturile potențiale, în al doilea rând - să nu asigure nivelul planificat de implementare.
Pe piața imobiliară primară, companiile de construcții își concentrează adesea politica prețurilor la prețurile companiilor competitive. Diferența ca obiecte concurente este estimată de expertul pe principiul "mai bun" sau "mai rău". Dar particularitatea pieței imobiliare rezidențiale este de așa natură încât aici fiecare obiect este individual, atât în \u200b\u200blocația sa imediată, cât și în umplerea de înaltă calitate. Recent, această caracteristică devine din ce în ce mai vizibilă pentru casele rezidențiale ale seriei tipice de panouri: fiecare dezvoltator încearcă să-și facă obiectul unic în ochii consumatorului. În această situație, este necesar să se efectueze o analiză mai calitativă a proprietăților consumatorilor din fiecare clădire rezidențială în construcție, să evalueze utilitatea lor în ochii clientului. De aici rezultă că metoda cu orientare asupra concurenților nu este potrivită pentru piața locuințelor în construcție în această dezvoltare.
3. Următoarea metodă de stabilire a prețurilor utilizate pe piața imobiliară rezidențială primară este o metodă care ia în considerare proprietățile bunurilor. Cu această metodă
pania estimează utilitatea produsului său pentru un potențial cumpărător. În același timp, compania trebuie să determine gusturile și preferințele consumatorilor, direcția și cauzele posibilei lor modificări, adică această metodă necesită aplicarea instrumentelor de cercetare de marketing. Maximizarea prețului este posibilă prin consolidarea proprietăților cele mai semnificative pentru consumator și este imposibil să uităm că consumatorul nu va plăti niciodată calitatea pentru înțelegerea sa. Trebuie remarcat faptul că caracteristicile calitative ale aceluiași tip de bunuri, în funcție de cumpărător, se schimbă în funcție de orientarea segmentului a clientului. Deci, pentru piața imobiliară, este caracteristică că atunci când achiziționează un apartament de segment economic Nizhnaya, clientul nu va aprecia o creștere semnificativă a prețului de vânzare datorită instalării sistemului central de climatizare și, dimpotrivă, La cumpărarea unui apartament de segment de elită, reducerea prețurilor în detrimentul economiilor pe echipamentul de inginerie a apartamentului nu va fi justificată.
Pe piața imobiliară, această metodă are o utilizare limitată în legătură cu complexitatea contabilității parametrilor calitativi ai clădirii rezidențiale. Pentru a rezolva această problemă, am efectuat următorul studiu: (a) Segmentarea pieței - separarea obiectelor imobiliare rezidențiale asupra grupărilor B în funcție de similitudinea parametrilor individuali, cum ar fi caracteristicile locației, parametrii de arhitectură și de proiectare, soluțiile de planificare etc.; b) dezvoltarea principiilor metodologice pentru calcularea rezistenței pieței. Pentru a calcula acest coeficient, toate caracteristicile calitative ale clădirilor rezidențiale sunt utilizate cu valorile lor valide, fiecare caracteristică calitativă este atribuită unui coeficient de greutate, arătând gradul de influență al parametrului la prețul final și fiecare valoare a parametrului calitativ este atribuită Scorul care arată gradul de conformare al valorii parametrului fiecărui segment.
Tehnica dezvoltată permite nu numai să determine factorul obiectului obiectului, adică evaluarea parametrilor săi individuali, dar și poziționarea obiectului în ceea ce privește respectarea maximă a caracteristicilor sale individuale ale acestui segment de piață. Coeficientul de piață este calculat atât de noi proiecte, cât și de analogi de instalații pentru a compara numărul de valori coeficienților. Cu cât este mai mare valoarea forței de piață a obiectului, cu atât este mai atractiv obiectul pentru potențialii cumpărători. În consecință, costul implementării unui obiect cu o valoare mai mare a rezistenței pieței ar trebui să fie mai mare decât valoarea implementării obiectului cu o valoare mai mică a coeficientului menționat mai sus.
Prețul unui obiect nou care utilizează tehnica dezvoltat de noi este definit după cum urmează: Se calculează prețul coeficientului de piață pentru fiecare obiect analog (prețul implementării! KV. M este împărțită în puterea pieței), Se calculează valoarea medie a prețului unui coeficient de rezistență a pieței, care este apoi înmulțită cu coeficientul de rezistență a pieței noului obiect, care va fi un preț mediu de 1 pătrat. M clădire rezidențială proiectată. Această tehnică, în contrast cu o simplă comparație a proiectelor de clădiri rezidențiale în construcție, "mai bună" sau "mai rău" vă permite să evaluați cu exactitate utilitatea proiectului pentru potențialii consumatori și, în consecință, calculați prețul maxim pe care îl doresc a plăti.
Dar trebuie remarcat faptul că astăzi construcția de locuințe în orașul St. Petersburg are o natură mai degrabă locală: construcția de locuințe nu este efectuată peste tot. Având în vedere dependența ridicată a prețului facilității vii în construcție din locația directă, foarte des în zona de ofertă competitivă a noului proiect nu există clădiri rezidențiale care ar putea acționa ca analogi pentru a determina prețul unui obiect nou. În plus, este necesar să se sublinieze faptul că societățile de construcții sunt adesea ghidate de date subiective la numirea prețurilor
implementări pe proiectul dvs., adică, acest preț nu este obiectiv în ceea ce privește percepția sa de către consumatori și piața în sine. În această situație, dezvoltatorii vin să recurgă la ajutorul experților pentru a determina prețul unui nou proiect.
Piața imobiliară rezidențială secundară este considerată semnificativ mai competitivă * o sută, interdependența cărora cu piața locuințelor în construcție este ușor de dovedit. În plus, piața locuințelor finalizate este mai semnificativă la propunere. Prețul de piață al pieței imobiliare rezidențiale secundare poate fi calculat pentru orice localizare în acest moment. Astfel, pentru a îmbunătăți prețurile la un obiect nou, am dezvoltat o metodă care se bazează pe dependența detectată dintre piețele imobiliare primare și secundare. În fiecare etapă a dezvoltării pieței pe teritoriul desemnat, există o anumită valoare pentru un preț pătrat. M zonă rezidențială în casele în construcții și case comandate, care depinde de numărul de populație, de nivelul de cerere, de volumul vânzărilor de pe piața primară. Deținerea acestui raport, o companie de construcții poate determina prețul mediu al unui obiect nou, chiar dacă nu există instalații analogice în imediata apropiere a șantierului de construcție.
Astfel, în stadiul actual al dezvoltării pieței imobiliare pentru o definiție mai informată a prețului mediu al proiectului unei noi clădiri rezidențiale și a decide la începutul construcției, dezvoltatorul poate folosi principiile metodologice dezvoltate și în primul rând.
Pe tema "Prețurile pe piața imobiliară"
Introducere
Unul dintre principalii indicatori de dezvoltare în țara relațiilor normale de piață este starea pieței imobiliare ca întreg și sectoarele sale individuale. Piața imobiliară este o componentă substanțială în orice economie națională, pentru imobiliare este cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără piața imobiliară, nu poate exista nicio piață în general, deoarece piețele muncii, capitalul, bunurile și serviciile etc. Ar trebui să aibă premisele necesare pentru punerea în aplicare a activităților statutare. Importanța pieței imobiliare interne ca sectoare ale economiei este confirmată de ponderea sa mare în produsul național al arborelui, un nivel ridicat de venit la bugetul de la vânzarea primară, închirierea de stat și imobiliare municipale (inclusiv terenuri), Niveluri ridicate de taxe în buget pentru impozitele imobiliare și tranzacțiile cu ea.
Cu orice dispozitiv public, un loc special în sistemul relațiilor sociale este ocupat de bunuri imobiliare, cu funcționarea cărora este într-un fel sau altul, viața și activitățile oamenilor în toate domeniile de afaceri, management și organizație sunt asociate.
Principalele semne fizice ale imobiliare ca și bunurile sunt:
unicitate și unicitate;
stationaritate;
durata creației și durabilității.
Mai jos, voi lua în considerare specificitatea imobilului ca o sucursală, de asemenea, specificul imobilului din St. Petersburg, dinamica ofertei și a cererii pe această piață, va atrage caracteristicile caracteristice ale statului economic, de mediu al fiecăruia Zonele orașului, deoarece un rezident al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.
Să studiem în detaliu toate factorii imobiliari de prețuri care afectează în mod direct valoarea sa. De asemenea, vom vedea pentru ce metode se efectuează evaluarea imobiliară, deficiențele și avantajele acestora.
Și în concluzie, analizăm date specifice privind bunurile imobiliare primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
Piața imobiliară este un anumit set de mecanisme prin care sunt transmise drepturile la proprietate și interese conexe, sunt stabilite prețurile și spațiul dintre diferitele opțiuni de utilizare a terenurilor concurente este distribuit. "
Determinarea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea instalațiilor imobiliare existente este mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare este dezvoltarea (creația), managementul (operațiunea) și cifra de afaceri a drepturilor imobiliare.
Piața națională imobiliară este o combinație de piețe regionale și locale, semnificativ diferită de cea a dezvoltării asincrone, prețul și riscurile, eficiența investițiilor imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc.
Piața imobiliară, ca orice sistem de auto-reglementare, se caracterizează prin aprovizionare, propunere, preț, infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
Informații despre prețuri, cererea și sugestiile;
Medierea - stabilirea legăturilor între consumatori, cererea și sugestia;
Formarea gratuită a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;
Redistribuirea investițiilor în obiectele imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; Soluție eficientă de programe sociale.
Din punct de vedere al activităților antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (figura 1) are avantajele și dezavantajele sale.
Smochin. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului de piață. Pe aceasta, ca și în alte piețe, raportul de aprovizionare și aprovizionare determină prețul, dar înălțimea prețului determină raportul dintre aprovizionare și cerere. Dacă cererea crește, crește creșterea prețurilor; Dar dacă prețul crește, cererea cade și dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea este în creștere și, prin urmare, prețul crește propunerea, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină cererea și oferta, cererea și oferta determină prețul; Mai mult, cererea determină propunerea, iar propunerea determină cererea. În plus, toate aceste oscilații tind să se alinieze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci propunerea crește; Această creștere trece cu ușurință limita necesară, iar apoi prețul scade sub normă. "
1.1 Piața locuințelor St. Petersburg
În prezent, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în St. Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale, cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
În stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%) există aproximativ 20% din locuințe, în mod satisfăcător (uzură de la 21 la 40%) - 50%, nesatisfăcătoare (purtați mai mult de 30%) - 30%, 15 milioane de metri pătrați . M. Fondul rezidențial are nevoie de reparații majore. Aproape 25% din populația din St. Petersburg locuiește în apartamente comunale.
- Biroul de spații de birouri.
- Piața spațiilor comerciale.
- Gill Market. reprezentată de următoarele segmente:
Primar: - clădiri de apartamente construite în microdistrict;
- clădiri de apartamente reconstruite în centrul orașului;
- revendicate casele de o singură familie în construcție;
Secundar:
Achiziționarea și vânzarea - apartamente în centru;
- Apartamente în cartiere.
Închiriere - Apartamente obișnuite
- Apartamente de confort ridicat
- Camere.
Datorită lipsei teritoriilor pregătite în mod ineminant cu o infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, puterea scăzută de cumpărare a populației, nu dezvoltarea pieței funciare, piața caselor private practic nu există. Soluții arhitecturale actualizate construite în ultimii cinci ani de clădiri, o lichiditate extrem de scăzută și prețul implementării unor astfel de clădiri, dovezi.
Zonele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul imobilului - locație. În Sankt Petersburg, 13 districte care diferă în prestigiu, ecologie, amenajare a teritoriului, industrie, nivel de zgomot, o caracteristică a stocului de locuințe, vârstă etc. Caracteristicile detaliate ale fiecărei zone, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, impactul ofertei și al cererii va fi un rating de districte de la cele mai prestigioase:
Central
Admiralteysky.
Vasileostrovsky.
Moscova
Litoral
Petrogradsky.
Kalininsky.
Vyborgsky.
Frunzensky.
Krasnogvardeysky.
Nevsky.
Krasnoselsky.
Kirovsky.
Distanța de la stațiile de metrou.
Cu o distanță de peste 3 opriri prin transport, reducerea prețurilor poate fi de 10-15%
Exemple specifice în zonele cu descriere Puteți lua în considerare în apendicele nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobiliară, determinând valoarea de piață ca prețul predominant pentru acest tip de bunuri imobiliare, este un caz dificil ca persoanele instruite profesional care au primit o licență de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se face prin multe metode ale căror rezultate trebuie să fie coordonate între ele. "Procedura de coordonare" obținută prin diferite metode nu este redusă la calcularea aritmeticii medii și necesită cântărirea importanței fiecărei abordări pentru o anumită situație, obiectivele evaluării, tipului de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare unele dintre ele: comparativ, profitabil și costisitor.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: \u200b\u200bfurnizarea și aprovizionarea, dependența, proporționalitatea și înlocuirea. Din lista avantajelor sale, puteți aloca: simplitate și vizibilitate deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări prin caracteristici caracteristice; Oferă evaluări statistic substanțiale.
O abordare comparativă de evaluare este un set de metode de estimare a valorii bazate pe compararea obiectului imobiliar cu analogii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile de efectuare a tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează costul analogilor comparativ al bunurilor imobile estimate trebuie să fie comparabile.
· Înlocuirea;
· Sold;
· Cerere și sugestii.
Obiectele comparabile ar trebui să se refere la un segment, iar tranzacția cu acestea se efectuează în condiții tipice pentru acest segment:
· Expunere. Termenul expunerii este momentul în care obiectul este pe piață;
· Independența subiecților tranzacției. Sub independență, se înțelege că tranzacțiile nu sunt la prețul pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Sunt în relații conexe;
· Sunt reprezentanți ai exploatației și a unei filiale independente;
· Aveți o altă interdependență și recunoaștere;
· Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte, depozit împovărat sau alte obligații;
· Sunt angajați în vânzarea obiectelor imobiliare ale persoanelor moarte etc.;
· Motivația investițională, care este determinată de:
· Similar motivelor investitorilor;
· Similar cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectelor;
· Gradul de uzură a clădirii.
