La subiectul „Prețurile pe piața imobiliară”
Introducere
Unul dintre principalii indicatori ai dezvoltării relațiilor normale de piață în țară este starea pieței imobiliare în ansamblu și a sectoarelor sale individuale. Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie națională, deoarece imobiliarele reprezintă cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără o piață imobiliară nu poate exista deloc piață, întrucât piețele de muncă, capital, bunuri și servicii etc., trebuie să aibă premisele necesare pentru realizarea activităților statutare. Importanța pieței imobiliare interne ca sector al economiei este confirmată de ponderea sa ridicată în produsul național brut, nivelul ridicat al veniturilor la buget din vânzarea primară, închirierea bunurilor imobiliare de stat și municipale (inclusiv terenuri) , nivelul ridicat al încasărilor la buget din taxele imobiliare și tranzacțiile cu ea.
În orice structură socială, imobilele ocupă un loc special în sistemul relațiilor sociale, cu funcționarea cărora, într-un fel sau altul, sunt legate viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare.
Principalele caracteristici fizice ale bunurilor imobiliare ca marfă sunt:
unicitate și originalitate;
staționaritate;
durata de creare și durabilitate.
Mai jos voi lua în considerare specificul imobiliar ca industrie, precum și specificul imobiliar din Sankt Petersburg, dinamica cererii și ofertei pe această piață, voi schița trăsăturile caracteristice ale stării economice și ecologice a fiecăruia. din cartierele orașului, deoarece un locuitor al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.
Vom studia în detaliu toți factorii de preț ai bunurilor imobiliare care afectează direct valoarea acestuia. Vom vedea, de asemenea, prin ce metode se realizează evaluarea imobiliară, dezavantajele și avantajele acestora.
Și în concluzie, vom analiza date specifice privind imobilele primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
„Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care se transferă drepturile de proprietate și interesele aferente, se stabilesc prețurile și se alocă spațiul între diferitele utilizări concurente ale terenului.”
O definiție mai completă a pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea obiectelor imobiliare existente. Astfel, principalele procese de funcționare a pieței imobiliare sunt dezvoltarea (crearea), gestionarea (exploatarea) și circulația drepturilor asupra imobiliare.
Piața imobiliară națională este un ansamblu de piețe regionale și locale care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește dezvoltarea asincronă, nivelurile de preț și risc, eficacitatea investițiilor imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc.
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
§ informatii despre preturi, cerere si oferta;
§ mediere - stabilirea de legaturi intre consumatori, oferta si cerere;
§ formarea libera a preturilor pentru obiectele imobiliare si protectia drepturilor de proprietate;
§ redistribuirea investitiilor in obiecte imobiliare; asigurarea libertății de întreprindere; soluție eficientă a programelor sociale.
Din punct de vedere al activităților antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (Fig. 1) are avantajele și dezavantajele ei.
Orez. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului pieței. În ea, ca și în alte piețe, „Raportul dintre cerere și ofertă determină prețul, dar înălțimea prețului determină raportul dintre cerere și ofertă. Dacă cererea crește, atunci prețul crește; dar dacă prețul crește, cererea scade, iar dacă prețul scade, cererea crește. În plus, dacă cererea crește și, prin urmare, prețul, atunci oferta crește, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină cererea și oferta, cererea și oferta determină prețul; în plus, cererea determină oferta, iar oferta determină cererea. În plus, toate aceste fluctuații tind să se egaleze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci oferta crește; această creștere depășește cu ușurință ceea ce este necesar, iar apoi prețul scade sub normă.
1.1 Piața imobiliară din Sankt Petersburg
În prezent, în Sankt Petersburg locuiesc aproximativ 4,8 milioane de locuitori, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 de mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
Aproximativ 20% din locuințe este în stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%), 50% este în stare tehnică satisfăcătoare (uzură și rupere de la 21 la 40%), 30% este nesatisfăcător (uzură și rupere peste 30% ), 15 milioane mp. m. de fond de locuinţe necesită reparaţii majore. Aproape 25% din populația Sankt Petersburgului locuiește în apartamente comune.
ü Piața spațiilor de birouri.
ü Piața spațiilor comerciale.
ü piața imobiliară , care este reprezentat de următoarele segmente:
Primar: – blocuri cu mai multe apartamente în construcție în microdistricte;
- cladiri multi-apartamente reconstruite in centrul orasului;
– case unifamiliale semidecomandate in constructie;
Secundar:
Cumparare si vanzare - apartamente in centru;
- apartamente in cartiere.
Inchiriere - apartamente obisnuite
- apartamente de lux
- camere.
Din cauza lipsei de teritorii proiectate cu o infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, a puterii de cumpărare scăzute a populației și a subdezvoltării pieței funciare, piața caselor private practic nu există. Soluțiile arhitecturale antediluviane ale clădirilor construite în ultimii cinci ani, lichiditatea extrem de scăzută și prețul de vânzare al unor astfel de clădiri sunt dovada acestui lucru.
Cartierele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul bunurilor imobiliare este Locație. Există 13 districte în Sankt Petersburg, care diferă în ceea ce privește prestigiul, ecologie, amenajare peisagistică, industrie, nivel de zgomot, caracteristicile fondului de locuințe, vârstă etc. Pentru o descriere detaliată a fiecărui district, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, cu impactul cererii și ofertei, vom clasifica raioanele dintre cele mai prestigioase:
v Central
v Amiralteisky
v Vasileostrovskiy
v Moscova
v Primorsky
v Petrogradsky
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevski
v Krasnoselsky
v Kirovsky
Distanta fata de statiile de metrou.
La o distanta mai mare de 3 opriri de transport, reducerea de pret poate fi de 10-15%
Puteți vedea exemple specifice în funcție de district cu o descriere în Anexa nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea bunurilor imobiliare, determinând valoarea de piață a acestuia ca preț predominant pentru acest tip de imobil, este o afacere complexă, care este desfășurată de persoane pregătite profesional care au primit licență de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se realizează prin mai multe metode, ale căror rezultate trebuie coordonate între ele. „Procedura de coordonare” a rezultatelor obținute prin diferite metode nu se reduce la calcularea mediei aritmetice, ci necesită cântărirea semnificației fiecărei abordări pentru o anumită situație, scopuri de evaluare, tip de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare câteva dintre ele: comparative, profitabile și costisitoare.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: cererea și oferta, dependența, proporționalitatea și substituția. Din enumerarea avantajelor sale, se pot evidenția: simplitatea și claritatea, deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări pe diferite motive; oferă estimări valide statistic.
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe o comparație a unui obiect imobiliar cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Condiții de aplicare a abordării comparative la evaluarea imobiliară:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor.
3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
substituții;
echilibru;
cerere și ofertă.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
perioada de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la un preț de piață dacă vânzătorul și cumpărătorul:
sunt într-o relație;
· sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
au o interdependență și un interes reciproc diferit;
tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.;
motivația investiției, care este determinată de:
· motive similare ale investitorilor;
utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor;
gradul de deteriorare al clădirii.
1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Ajustarea drepturilor de proprietate este diferența dintre chiriile de piață și cele contractuale, deoarece proprietatea deplină este determinată la chiriile de pe piață și la finanțarea curentă disponibilă.
2. Condiții de finanțare a tranzacției.
În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție, este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o modificare.
3. Condiții de vânzare și termen de vânzare.
4. Locația.
5. Caracteristici fizice.
Dar unul dintre, și principalul dezavantaj, este volumul său de informații fiabile, care pot fi obținute doar pe piețele imobiliare de masă, iar în timp, informațiile obținute devin depășite, iar fiabilitatea evaluării scade; de asemenea, nu ține cont de așteptări.
2.2 Metoda de evaluare a veniturilor
Această metodă de evaluare se bazează pe observații care se repetă constant – cu cât venitul pe care îl aduce o proprietate este mai mare, cu atât este mai scumpă.
Abordarea prin venit evaluează valoarea bunurilor imobiliare în momentul de față ca valoare actuală a fluxurilor de numerar viitoare, i.e. reflectă:
· calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea le poate aduce pe parcursul vieții sale;
· riscuri specifice atat pentru obiectul evaluat cat si pentru regiune.
Abordarea veniturilor este utilizată pentru a determina:
· valoarea investiției, deoarece un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru un obiect decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din acest obiect;
valoare de piață.
2.3 Metoda costului de evaluare
La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă. Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:
· analiza tehnică și economică a costului construcției noi;
justificarea necesității actualizării instalației existente;
evaluarea clădirilor în scopuri speciale;
· la evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” ale pietei;
· analiza eficienței utilizării terenurilor;
rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
rezolvarea problemelor de impozitare;
· când se convine asupra valorii proprietăţii obţinute prin alte metode.
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.
3. Discrepanța dintre costurile de achiziție a imobilului evaluat și costurile de construcție nouă a exact aceluiași obiect, întrucât amortizarea acumulată se scade din costul construcției în timpul procesului de evaluare.
4. Calculul problematic al costului de reproducere a clădirilor vechi.
5. Dificultate în determinarea cantității de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.
6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.
7. Evaluarea problematică a terenurilor din Rusia.
Astfel, în urma utilizării a trei abordări ale evaluării unui obiect imobiliar și a punerii de acord asupra rezultatelor obținute, se obține valoarea obiectului evaluat, care va fi prezentată în raportul de evaluare.
Concluzia valorii finale a costului ar trebui să fie însoțită de ipotezele și condițiile limitative datorate completității și fiabilității informațiilor utilizate.
3. Prețuri și factori de preț
În legătură cu particularitățile subiectului licitației pe piața imobiliară, piața în sine are o serie de caracteristici și, mai ales, aceasta individualitatea prețurilor. Experții de piață disting anumite categorii de bunuri imobiliare, în funcție de prețul și caracteristicile de calitate ale acestuia. Cu toate acestea, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să găsești mai multe clădiri sau terenuri care sunt exact similare între ele într-o serie de caracteristici de bază.
Adesea depinde direct de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața este caracterizată de o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că deseori este dificil pentru proprietari să-și vândă sau să închirieze proprietatea (excluzând segmentele de piață în care cererea depășește cu mult oferta), piața imobiliară este nelichidă.
Pe lângă cele de mai sus, mai există o problemă. Experților le este adesea dificil să evalueze situația reală de pe piață din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire, de exemplu, de piața valorilor mobiliare, unde acestea sunt disponibile în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar o întreagă gamă de caracteristici.
Imobilul este cel mai durabil bun, de obicei la o valoare semnificativ mai mare decât alte mărfuri. Pământul este prin natura sa etern, clădirile și structurile servesc decenii, iar întreprinderile sunt create pentru o perioadă nedeterminată. Valoarea de piață a bunurilor imobiliare este prețul cel mai probabil la vânzare - cumpărare pe o piață competitivă. Prețul bunurilor imobiliare, ca orice mărfuri, este determinat de echilibrul dintre cerere și ofertă.
Oferta de bunuri imobiliare depinde, din cauza ciclului lung de creare imobiliara, slab de pret, iar intr-o perioada scurta practic nu depinde de acesta. Prin urmare, prețul bunurilor imobiliare pe termen scurt este determinat în principal de cerere. Acest lucru este evident mai ales în stabilirea prețurilor terenurilor.
Ce determină cererea? Există mulți factori de influență și nu sunt combinați în același mod pentru o varietate de proprietăți imobiliare, deși există modele generale. Pentru concret, să ne oprim pe piața imobiliară, unde produsul este serviciul de a oferi o locuință unei persoane.
Într-o economie de piață, stabilirea prețurilor în comerțul exterior, precum și pe piața internă, se realizează sub influența unei situații specifice de piață.
Formarea prețurilor pe piața imobiliară are loc sub influența factorilor externi și interni. Există următoarele grupuri de factori externi:
Factori macroeconomici;
Factori microeconomici;
pozitia sociala in regiune.
Factorii macroeconomici caracterizează condițiile economice din țară. LA factorii macroeconomici includ:
Produsul intern brut (PIB);
rata inflației;
Rate de rentabilitate a instrumentelor financiare;
Banii sunt în mâinile populației;
Veniturile populației;
Nivelul de ocupare al populației apte de muncă;
Starea balantei comerciale;
Indicele prețurilor de consum pentru bunuri și servicii.
În condițiile unei piețe echilibrate și a unei economii stabile, ritmul de creștere a prețurilor imobiliare este suma dintre ritmul de creștere a inflației a monedei naționale și ritmul de creștere a PIB (de obicei aproximativ 1-3%).
Starea economiei ruse este foarte dependentă de exportul de produse din complexul de combustibil și energie. Un procent din populația angajată în industria petrolului și gazelor aduce un sfert din PNB. Astfel, nivelul actual al prețurilor mondiale la petrol devine unul dintre factorii macroeconomici care contribuie la creșterea economică sau la scăderea prețurilor pe piața imobiliară.
Una dintre caracteristicile pieței imobiliare din Rusia este moneda sa duală. Legarea prețului unei proprietăți de moneda SUA duce la formarea unei dependențe a prețului de modificările cursului de schimb al dolarului, puterea sa de cumpărare în Rusia.
Factorii macroeconomici au o importanță decisivă în evaluarea imobiliară. Dacă acțiunea factorilor macroeconomici este relativ stabilă, atunci starea pieței imobiliare este determinată de factori microeconomici.
Factori microeconomici descrie situația economică dintr-o anumită regiune. Printre aceștia se numără următorii factori:
Situația economică generală din regiune;
Ritmul de dezvoltare al regiunii;
Diversificarea ocupării forței de muncă a populației apte de muncă;
fluxul investițional.
Ritmul creșterii economice în Sankt Petersburg este la nivelul indicatorilor întregi ruși.
Situația socială din regiune este caracterizată de următorii factori:
Proporția populației în vârstă de muncă în totalul populației;
Fluxuri de migrație;
Situația demografică;
Rata șomajului în regiune.
Sankt Petersburg demonstrează o creștere pozitivă a populației. Rata șomajului este la un nivel relativ scăzut al șomajului înregistrat.
Factorii interni ai pieței imobiliare includ:
factori instituționali;
Dinamismul (inerția) pieței;
Dinamica volumului și raportul dintre cerere și ofertă;
Raportul dintre prețurile pieței primare și secundare;
Securitatea informațiilor și deschiderea pieței.
Factori instituționali care afectează piața imobiliară includ:
reglementare de stat;
Reglementări fiscale referitoare la tranzacțiile imobiliare.
Reglementarea guvernamentală constă în emiterea de reglementări care formează cadrul legal pentru piața imobiliară. Unul dintre cele mai clare exemple ale impactului ambiguu al actelor legislative asupra funcționării pieței imobiliare este Legea federală a Federației Ruse din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente”, care a intrat în vigoare în aprilie 2005. Pe de o parte, protejează drepturile deținătorilor de capitaluri proprii, pe de altă parte, îi pune pe dezvoltatori într-un cadru foarte strict, pe care nu îl pot îndeplini. Ca urmare, în perioada de dezvoltare a mecanismelor de ocolire, a existat o scădere a ofertei pe piața primară. În general, adoptarea legii construcțiilor în comun a reprezentat aproximativ 20% din creșterea prețurilor pe piața primară în anul 2005.
Autoritățile regionale pot adopta și reglementări separate care restricționează tranzacțiile imobiliare la nivel regional.
Piața imobiliară este caracterizată de inerție. Acest lucru se datorează faptului că timpul mediu de expunere este de aproximativ două până la trei luni. În acest sens, tendințele de pe piața imobiliară se reflectă în modificarea prețului mediu nu mai devreme de 2 luni.
Volumul și dinamica cererii pe piața imobiliară este determinată de următorii factori:
Solvabilitatea populației;
Schimbarea gusturilor și preferințelor populației.
În Rusia, piața imobiliară se caracterizează printr-o proporție ridicată de cerere latentă (ascunsă). Cercetările efectuate în cadrul unuia dintre proiectele Băncii Mondiale au arătat că 77% dintre respondenți ar dori să-și schimbe condițiile de viață. Acest lucru se datorează disponibilității scăzute a locuințelor și ratelor ridicate de deteriorare fizică pe piața secundară. Deși, conform standardelor, ar trebui să efectueze o revizie majoră la fiecare 10-15 ani, de fapt, reparațiile nu au fost efectuate în casele actuale Brejnevka și Hrușciov de mai bine de 30 de ani.
Următorul factor care duce la o creștere a cererii este schimbarea percepției populației despre locuințe confortabile: holuri înguste, ferestre mici, tavane joase și absența boxelor de garaj - toate aceste semne transformă locuințele în stare fizică bună într-o categorie învechită. .
Deci, până de curând, principalul factor care a stimulat solvabilitatea cererii a fost ipoteca. De exemplu, în primul trimestru al anului 2006, ponderea tranzacțiilor cu credite ipotecare sa dublat față de 2005.
Se determină volumul ofertei pe piață:
Prezența unei rezerve de obiecte imobiliare;
volumul construcției noi.
Dezechilibrul actual între cerere și ofertă de pe piață este principalul motiv pentru creșterea prețurilor pe piața imobiliară.
Parametrii care corectează prețul unui singur apartament în raport cu nivelul mediu al prețului sunt împărțiți în 3 categorii:
Permanent;
Permanent condiționat;
Variabile asemănătoare.
Parametrii permanenți ai apartamentului reflectă caracteristicile care se aplică casei în ansamblu. Acești parametri includ:
Tipul clădirii.
Al doilea grup include factori care, de regulă, nu pot fi modificați de către proprietari. Printre ei:
Suprafata totala;
aspect;
Înălțimea tavanului;
materialul peretelui;
Iluminarea naturală a încăperii;
Orientarea apartamentului;
Balcoane, loggii;
Disponibilitatea unui lift;
Mediul extern.
Al treilea grup include parametri variabili în mod condiționat, legați de confortul casei:
Starea pardoselilor, tavanelor, pereților;
Ferestre și uși;
Inginerie Comunicare;
Având un telefon.
Primele două grupe poziționează apartamentul, determinând cărei clase îi aparține (elite, business class sau economy). Caracteristicile parametrilor celui de-al doilea grup afectează în mod clar formarea prețurilor - o creștere sau o scădere. În ceea ce privește parametrii celui de-al treilea grup, impactul acestora va fi determinat de caracteristicile inițiale din primele două grupe. Deci renovarea standard a unui apartament de elită nu îi crește valoarea, un efect similar apare în situația renovării într-o casă dărăpănată.
Influența clasificării unei clădiri rezidențiale este aproape unul dintre principalii parametri ai valorii sale.
Următoarele se aplică în principal clasificarea clădirilor rezidențiale:
Proiect special;
Aspect îmbunătățit;
Stalinka;
Hruşciov;
Brejnevka;
Pentagon;
Film de lung metraj;
Mică familie.
Următorul parametru care determină costul unui apartament este materialul din care este construită casa. Conform acestei caracteristici clasificare aloca case:
De lemn;
Bloc (monolitic),
Panou;
Cărămidă.
În ciuda dezvoltării active a noilor forme de construcție de locuințe în bloc și panouri, casele din cărămidă rămân cele mai prestigioase.
Printre factorii care scad pretul apartamentului se numara amplasarea la etajele extreme. În medie mp. m. de apartamente de la etajele exterioare costă cu 5% mai puțin decât în apartamentele de la etajele mijlocii.
În concluzie, putem spune că piețele imobiliare nerezidențiale și rezidențiale au probleme comune. Una dintre cele mai relevante este volumul redus de aprovizionare. Pentru a rezolva această problemă, este necesară stimularea construcției de noi obiecte imobiliare. Situația în care cererea efectivă este crescută artificial prin introducerea instituției ipotecare conduce la o creștere a decalajului dintre cerere și ofertă și, ca urmare, o nouă rundă de prețuri.
În octombrie 2009, prețurile au fluctuat ușor pe segmentul clădirilor noi. Districtul Vasileostrovskiy a crescut cu 3,7%, Kirovskiy cu 1,1%. Regiunile Kalininsky, Primorsky, Vsevolozhsky au scăzut ușor, cu aproximativ 1,5%.
Cele mai scumpe cartiere ale orașului sunt în mod constant Petrogradsky, Central și Vasileostrovsky. Cele mai ieftine sunt districtele Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
În cursul săptămânii, până la 13 octombrie 2009, prețurile la locuințe secundare pe regiuni s-au mutat și ele în direcții diferite. Districtele Vyborgsky și Kronshtadsky au crescut cu 1,6–1,7%, costul districtului Krasnoselsky și cartierele centrului istoric a crescut cu 1%, cu excepția celui central, care a scăzut cu 0,8%. Districtele Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky au scăzut, de asemenea, ușor în preț.
| Piața primară |
||||
| BSN 06.10.09 | BSN 13.10.09 | Creștere pe săptămână: | Creștere lunară de preț |
|
| Amiralteisky | | | | |
| Vasileostrovskii | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininsky | ||||
| Kirovsky | ||||
| Krasnogvardeisky | ||||
| Krasnoselsky | ||||
| Moscova | ||||
| Petrogradsky | ||||
| Litoral | ||||
| Frunzensky | ||||
| Central | ||||
| Vsevolozhsky | ||||
| Stațiune | ||||
| Petrodvorets | ||||
| Pușkinski | ||||
Conform indicatorilor din diagrama de mai sus, se poate observa că prețurile locuințelor primare de cel mai înalt nivel sunt observate în districtele Central, Petrogradsky și Vasileostrovsky.
Și din cele mai accesibile rămășițe: cartierele Pușkin, Vsevolozhsk și Regiunea.
Pe piața secundară a locuințelor, situația cu zonele cu preț lider nu se schimbă. Palmierul aparține districtelor Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteysky și Moskovsky. Cele mai ieftine zone sunt Vsevolozhsky, Kolpinsky și Kronstadsky, precum și o dezvoltare de locuințe secundare din regiune.
| Piață secundară |
||||
| Creștere pe săptămână: | Creștere lunară de preț |
|||
| Amiralteisky | ||||
| Vasileostrovskii | ||||
| Vyborgsky | ||||
| Kalininsky | ||||
| Kirovsky | ||||
| Krasnogvardeisky | ||||
| Krasnoselsky | ||||
| Moscova | ||||
| Petrogradsky | ||||
| Litoral | ||||
| Frunzensky | ||||
| Central | ||||
| Vsevolozhsky | ||||
| Kolpinsky | ||||
| Kronstadt | ||||
| Stațiune | ||||
| Petrodvorets | ||||
| Pușkinski | ||||
Prețurile de pe piața secundară de locuințe variază în funcție de cererea pentru cele mai populare zone.
Cele mai scumpe sunt districtele Central, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteysky și Moskovsky, dar regiunea rămâne cea mai accesibilă ca înainte.
În această etapă de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia este în stadiu de dezvoltare și este caracterizată de experți drept „sălbatică”. Motivele sunt imperfecțiunea cadrului legislativ, lipsa unor criterii universale bine dezvoltate de evaluare a imobilului, discrepanța dintre calitatea imobilului și valoarea acestuia, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei. În special, orașele mari precum Moscova și Sankt Petersburg se confruntă cu o penurie acută de imobiliare rezidențiale, spații comerciale, de birouri și industriale, precum și terenuri cu infrastructură dezvoltată destinate construcției lor. În acest moment, Sankt Petersburg trebuie să mărească suprafața pentru spațiile de depozitare și reconstrucția și reproiectarea clădirilor și structurilor existente. Mecanismele de creditare nu sunt suficient de eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care nu a obținut rezultate semnificative pe parcursul existenței sale. Și acum a suferit complet un colaps temporar.
4. Dezvoltarea pieţei imobiliareși predicția ei
Gradul de dezvoltare a pieței imobiliare și a zonelor sale individuale în diferite țări se caracterizează prin condițiile specifice predominante care depind de situațiile de forță majoră, situațiile politice și de altă natură din fiecare țară, precum și direcțiile principale de determinare a prețului și a valorii. de 1 m 2 dintr-un anumit tip de imobil.
Decretul Gosstroy al Federației Ruse a determinat valoarea medie de piață de 1 m² din suprafața totală a locuințelor pentru al 4-lea trimestru al anului 2002 pentru a calcula cuantumul subvențiilor și împrumuturilor gratuite pentru achiziționarea de spații rezidențiale de către toate categoriile de cetățeni cărora li se adresează. subvențiile și împrumuturile sunt acordate pe cheltuiala bugetului federal. În Federația Rusă, a fost stabilit următorul cost de 1 m² de locuințe (în medie 8850 de ruble): în regiunea de nord-vest - 6860 de ruble; în regiunea Leningrad - 7000 de ruble; în regiunea Moscovei - 11.000 de ruble; în Sankt Petersburg - 10.300 de ruble; la Moscova - 16.000 de ruble.
Aceeași rezoluție a determinat mărimea costului mediu de 1 m² din suprafața totală a locuințelor pentru calcularea subvențiilor gratuite pentru construcția de locuințe pentru cetățenii afectați de inundația din 2002 în Districtul Federal de Sud. Valoarea subvențiilor variază de la 8020 la 8500 de ruble. pentru 1 m².
În plus, costul de 1 m² este recalculat lunar (prevăzut prin Decretul Guvernului Moscovei nr. 896 din 9 octombrie 2001) și aprobat la calcularea subvențiilor pentru construcția sau achiziționarea de locuințe la Moscova. În ultima lună, acest cost a crescut cu 95 de ruble. și s-a ridicat la 17.595 de ruble.
Metodologia de calcul se bazează pe date de la mari investitori-dezvoltatori și pe o analiză a pieței imobiliare. Acest lucru ia în considerare prețul de 1 m² într-o casă tipică cu panouri într-o zonă de dezvoltare în masă.
Este recomandabil să studiați prețul mediu de furnizare a locuințelor folosind un exemplu specific, deoarece costul pentru 1 m² de locuință depinde de doi factori principali: locația obiectului și tipul de construcție.
În Sankt Petersburg, cele mai recente tendințe sunt următoarele:
1. Liderii în ceea ce privește aprovizionarea sunt districtele Kalininsky, Primorsky și Krasnogvardeisky (în ordine descrescătoare).
2. Prețurile medii ale liderilor ofertei sunt de 500-550 de dolari SUA.
3. În districtul Admiralteysky, locuințele standard sunt mai ieftine din cauza prestigiului scăzut al zonei și a legăturilor de transport dificile.
În regiunea Moscovei, este recomandabil să se investigheze modificarea prețului a 1 m 2 de locuințe în orașele incluse în aceasta.
O analiză a sectorului imobiliar comercial la începutul anului 2002 a arătat că spațiile comerciale și de birouri sunt cele mai solicitate, majoritatea fiind situate în zone cu activitate comercială ridicată.
În Sankt Petersburg, aceste districte includ Central, Vasileostrovsky, Moskovsky și Petrogradsky. În centrul orașului există 56% din retailul propus și 77% din spațiul de birouri. Probabil, în viitorul apropiat, Vyborgskaya nab va ocupa o poziție stabilă în acest sector al pieței imobiliare. cu dezvoltarea și redeschiderea centrelor de afaceri acolo.
Concluzie
Imobilul stă la baza bogăției naționale a țării.
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură.
Ca orice altă piață, piața imobiliară are avantajele și dezavantajele ei. Dintre principalele avantaje: obținerea unui profit mai mare decât în alte piețe pentru perioada de funcționare. Iar dezavantajul este: o dependență rigidă de condițiile externe de reglementare, cererea consumatorilor și posibilitățile complexului de investiții și construcții al regiunilor.
Problema preţurilor ocupă un loc aparte în sistemul relaţiilor de piaţă. În consecință, modificarea prețurilor pe această piață depinde de mulți factori. Prețuri pe piața imobiliară dependentă adesea direct de starea socio-economică a regiunii, de dezvoltarea și investițiile acesteia. Experților le este adesea dificil să evalueze situația reală de pe piață din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar o întreagă gamă de caracteristici, pe care le-am examinat în detaliu în acest curs.
Evaluarea imobiliară, determinându-i valoarea de piață ca preț predominant pentru acest tip de proprietate, este o chestiune complexă pentru care s-au creat metode speciale: comparative, profitabile și costisitoare, pentru a numi doar câteva.
Piața imobiliară din Rusia este prezentată cu o ofertă scăzută de locuințe și rate ridicate de deteriorare fizică pe piața secundară.
Creșterea volumului de construcții noi este complicată de faptul că autoritățile municipale nu facilitează intrarea liberă a noilor dezvoltatori în industrie fără a le acorda permisiunea de a achiziționa terenuri.
În această etapă de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia este în stadiu de dezvoltare și este caracterizată de experți drept „sălbatică”. Motivele sunt imperfecțiunea cadrului legislativ, lipsa unor criterii universale bine dezvoltate de evaluare a imobilului, discrepanța dintre calitatea imobilului și valoarea acestuia, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei.
Ai nevoie de ajutor pentru a învăța un subiect?
Experții noștri vă vor consilia sau vă vor oferi servicii de îndrumare pe subiecte care vă interesează.
Trimiteți o cerere indicând subiectul chiar acum pentru a afla despre posibilitatea de a obține o consultație.
Caracteristici ale funcționării pieței imobiliare. Preturi care servesc piata imobiliara.
Metode de determinare a prețurilor la produsele pentru construcții. Formarea de prețuri gratuite (contractuale).
Formarea tarifului de închiriere pentru clădirile închiriate, spații.
Pe piața imobiliară se vând facilități industriale, construcții în curs, locuințe, se închiriază spații. Această piață este o parte integrantă a economiei naționale.
Infrastructura pietei imobiliare - firme de vanzari, licitatii, consultanta si imobiliare, agentii specializate in tranzactionare imobiliara.
Caracteristici ale formării pieței imobiliare:
Piața imobiliară este un set de piețe regionale, locale, care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește prețurile, nivelurile de risc și eficacitatea investițiilor în imobiliare.
Proprietatea este staționară și nu poate fi mutată dintr-un loc în altul, astfel încât transferul proprietății de la vânzător la cumpărător are loc prin transferul drepturilor asupra acesteia.
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este o mișcare de capital, adică. valoare generatoare de venit, din moment ce o casa, un apartament, etc. pot fi vândute la un preț mai mare.
Piața imobiliară este formată dintr-un număr de segmente relativ separate (cladiri industriale, locuințe, spații nerezidențiale, terenuri etc.). Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent și are propriul său cadru legislativ și de reglementare.
Majoritatea volumelor de imobiliare sunt produse ale industriei construcțiilor.
Piața imobiliară are două componente:
Piața primară- aceasta este o situație economică când bunurile imobiliare ca marfă intră pentru prima dată pe piață. Principalii vânzători sunt statul reprezentat de autoritățile republicane și locale, firme de construcții - furnizori de imobile rezidențiale și nerezidențiale;
piață secundară, unde imobilele acționează ca o marfă utilizată anterior și deținută de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.
Caracteristici de stabilire a prețurilor pentru imobiliare, care este un produs al industriei construcțiilor sunt predeterminate de specificul procesului tehnologic din industrie, de reglementarea economică și juridică a acestei piețe. Acestea includ:
o varietate de produse pentru construcții (cladiri și structuri de uz industrial, instituții de educație și sănătate, locuințe etc.);
scara, adică obiectele individuale costă miliarde de ruble;
fixitatea teritorială a obiectelor - utilizarea lor la locul de fabricație;
producția de produse conform unui proiect individual „la comandă”;
dependența costului construcției de condițiile naturale și climatice;
durata mare a ciclului de productie (de la cateva luni la cativa ani).
Deoarece construcția multor obiecte continuă mult timp, prin urmare, pe lângă costul imobiliar, sunt determinate și prețuri pentru anumite tipuri de lucrări, repere, elemente structurale etc. În acest sens, piața produselor pentru construcții se adresează multor tipuri diferite de prețuri.
Tipuri de prețuri imobiliare.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care constă în costul ridicării clădirilor, structurilor și instalării echipamentelor.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care include costul achiziționării de echipamente și alte costuri de capital.
Prețurile contractuale pentru produsele pentru construcții, care sunt convenite între client și antreprenor și se bazează pe costul estimativ al lucrărilor de construcție și instalare și impozitele și deducerile obligatorii.
Prețuri de licitație contractuale pentru produse de construcții, determinate în cadrul concursurilor (licitații) în desfășurare.
Prețurile de schimb și de licitație, care se formează la bursele imobiliare sau în timpul licitațiilor pentru vânzarea proiectelor de construcții.
Prețurile pentru locuințe, ținând cont de calitățile sale de consum, precum și pentru cabane, garaje, cabane.
Inchiriere pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale inchiriate, tinand cont de valoarea reziduala a cladirii, confort, amplasarea acesteia, amortizare, plata terenului.
Prețuri unitare pe unitate de consum sau unitate de putere utilizată în calcule aproximative, analize (cost de 1 m 2 de suprafață rezidențială sau utilă, 1 km de linie electrică, un loc într-un cinema etc.).
Prețul oricărei proprietăți, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că un obiect este mai scump decât altul și invers, precum și faptul că imobilul în ansamblu devine mai scump sau mai ieftin.
Atunci când se analizează cauzele modificărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de preț pentru diferite obiecte - aceasta este locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar. in medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decat acelasi, dar fara balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp. Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, se poate rezolva problema evaluării unui obiect individual, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Totuși, luarea în considerare a factorilor locali nu face posibilă prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, anticiparea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor și nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova în proporții aproximativ egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris. Împărțirea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o altă caracteristică foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Așa că a fost acum cinci, zece și mai mulți ani, este evident că așa va fi în viitor. La fel ca locuințele de la periferie, cel mai probabil, vor fi mai ieftine decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropierea zonei industriale. În prima aproximare, putem considera factorii locali ca fiind deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani de zile și pot schimba schimbări tangibile. se observa abia dupa 5-10 ani. Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Ele se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, cu toate acestea, sunt comune tuturor imobiliare. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil se scumpește aproximativ proporțional, în timp ce în timpul unei crize, toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare, odată cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt corecții mai degrabă subtile. Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare” IRN.RU. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
În această formulă, Ck(t,pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care este format din G(t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, adică independent de k și pj , și LkCpi) - contribuția factorilor locali pentru obiectul k-lea, care nu depind de timpul t. Valorile pj sunt un set de parametri care descriu obiectul. Acum suntem gata să trecem la beneficiile practice ale acestei abordări. În primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care se află în prezent pe piață, de exemplu, în bazele ultimei luni, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, să zicem, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri cu 17 etaje din cartierul Izmailovo, nu departe de stația de metrou, nu la primul etaj, atunci în acest moment este posibil să nu existe. apartamente, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă prețuri medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu există suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări de evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, s-a planificat organizarea unui serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor pe site-ul web irn.ru folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune. A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G(t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Se poate calcula cunoscând nivelul actual al prețului Ct și un set de ajustări L. Această funcție, în terminologia centrului analitic IRN.RU, se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G(t) nu este prețul mediu, așa cum poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, așa cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea globală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se modifică sincron - într-un singur „grindă*”, iar indicele de cost este doar un indicator al direcției acestui „grindă”.
Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu are loc datorită calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza în baza de date a noii perioade și nu are nicio legătură cu baza de date pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o curbă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calculare a funcției G(t), dimpotrivă, utilizează valorile lui L calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G(t) este determinată de toate anterioare. valorile acestei funcții. Acest lucru are ca rezultat un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a valorii este cea mai rapidă modalitate de a observa noile tendințe ascendente sau descendențe.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece toți indicatorii actuali de piață sunt determinați în primul rând de date pe o perioadă lungă de timp și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor - dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G(t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobilele nu sunt o marfă. Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t), comună întregii piețe imobiliare, exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care vă permite să comparați imobilul cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G(t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca o rată la metru pătrat - un fel de analog al cursului valutar mondial - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sectoare ale economiei.
Prețul pe piața imobiliară este rezultatul ultimei vânzări și negocieri între participanții la tranzacția în derulare. Prin urmare, prețurile pe piața valorilor mobiliare sunt mai dinamice decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai frecvente.
Prețul oricărei proprietăți, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că un obiect este mai scump decât altul și invers, precum și faptul că imobilul în ansamblu devine mai scump sau mai ieftin.
Atunci când se analizează cauzele modificărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motive binecunoscute pentru diferența de prețuri pentru diferite obiecte - aceasta este locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar. in medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decat acelasi, dar fara balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.
Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, se poate rezolva problema evaluării unui obiect individual, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Totuși, luarea în considerare a factorilor locali nu face posibilă prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, anticiparea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor și nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova în proporții aproximativ egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris.
Împărțirea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o altă caracteristică foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Așa a fost cazul acum cinci, zece sau mai mulți ani, este evident că așa va fi și în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, vor fi mai ieftine decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropierea zonei industriale. În prima aproximare, putem considera factorii locali ca fiind deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi scăderea treptată a prestigiului caselor staliniste sau scăderea rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani de zile, iar schimbările tangibile pot fi observat numai după cinci până la zece ani.
Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Ele se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, dar sunt comune tuturor imobiliarelor. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil se scumpește aproximativ proporțional, în timp ce în timpul unei crize, toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare, odată cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește un pic mai repede de preț, altele un pic mai lent, dar acestea sunt corecții mai degrabă subtile.
Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare”. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
În această formulă, Ck(t,pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care este suma lui G(t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, i.e. independent de k și pi, iar Lk(pi) – contribuția factorilor locali pentru obiectul k, independent de timpul t. Valorile pi sunt un set de parametri care descriu obiectul.
Beneficiul practic al acestei abordări: în primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care se află în prezent pe piață, de exemplu, în bazele ultimei luni, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, să zicem, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri de 17 etaje, nu la primul etaj, nu departe de metrou, atunci în acest moment este posibil fie să nu existe deloc astfel de apartamente, fie să nu existe. pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă prețuri medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - zonă), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece. nu sunt suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări de evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, este necesar să se organizeze un serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune.
A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G(t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Acesta poate fi calculat cunoscând nivelul actual al prețului Ck și un set de ajustări Lk. Această funcție se numește indice de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G(t) nu este prețul mediu, așa cum poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, așa cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea globală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se schimbă sincron - într-un singur „pachet”, iar indicele de cost este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.
Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu are loc datorită calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea și așa mai departe. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este în niciun fel conectată cu baza de date pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o curbă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă deloc începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calcul a funcției G(t), dimpotrivă, utilizează valorile Lk calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G(t) este determinată de toate valorile anterioare a acestei functii. Acest lucru are ca rezultat un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a valorii este cea mai rapidă modalitate de a observa noile tendințe ascendente sau descendențe.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului curent, deoarece toți indicatorii de piață actuali sunt determinați în primul rând de date pe termen lung și sunt ajustați doar de date noi. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor este faptul că dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G(t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobilele nu sunt o marfă. Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t), comună întregii piețe imobiliare, exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care vă permite să comparați imobilul cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G(t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca o rată la metru pătrat - un fel de analog al cursului de schimb al monedelor mondiale - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sectoare ale economiei.
Metoda de stabilire a prețurilor - o metodă de calculare a prețului mărfurilor, ținând cont de costurile de producție, profitul mediu și, de asemenea, luând în considerare cererea și oferta.
Se pot distinge următoarele trei grupuri de metode de stabilire a prețurilor:
1) Prețul bazat pe costurile proprii se bazează pe stabilirea prețului ca urmare a costurilor de bază pe unitatea de producție plus profitul pe care întreprinderea l-a pierdut
Metoda „Costuri + profit”.
Prețul se calculează după formula: P = C x (l + R/ 100),
Unde C - costuri curente specifice pentru producția și vânzarea mărfurilor,
R - rentabilitate standard.
Metoda „profitului țintă”.
În aceasta există clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (în ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey și planovoy cebectoimocti obema vyyktsi = fc) și Pozvodctva vyktsi + C paccychet: P)
unde C - costuri curente specifice asociate cu producerea și vânzarea mărfurilor,
K - investiții specifice în capital fix și de lucru, determinate de producția și vânzarea de bunuri,
E - rata rentabilității capitalului, care reflectă suma dorită a profitului pentru întreprindere înainte de impozitare.
2) Prețuri bazate pe cerere VARIAȚII icpolzovanii etogo metoda icxodyat de kachectvennogo și kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa libo a variabilei procesului ekonomicheckogo effekta, polychaemogo potpebitelem za On Time icpolzovaniya tovapa. Elementele importante care trebuie studiate aici sunt utilitatea (valoarea percepută a produsului) și sensibilitatea produsului la preț.
3) Prețuri orientate spre concurență.
Metoda prețurilor medii de piață. Metoda presupune vânzarea mărfurilor la un „preț mediu de piață” calculat pe baza datelor concurentei.
Metoda „cursa pentru lider”. Prin această metodă, stabilirea prețului unui produs se realizează pe baza prețului concurentului principal, ținând cont de situația concurențială de pe piață, de diferențierea produsului și de calitatea acestuia. În esență, această metodă presupune eșecul de a-și dezvolta propria politică de prețuri cu accent pe prețul lider.
Stabilirea prețului pe baza licitațiilor deschise. Metoda utilizează estimări probabilistice și presupune următoarea secvență de calcule:
calculul costurilor asociate executării contractului;
analiza tacticilor de tranzacționare utilizate de potențialii concurenți;
determinarea probabilității ca prețul ofertei firmei să fie mai mic decât prețul solicitat de concurenți;
determinarea valorii prețului, care va aduce întreprinderii „profitul maxim așteptat”.
Problema preţurilor ocupă un loc aparte în sistemul relaţiilor de piaţă. Liberalizarea prețurilor la bunuri și servicii efectuată în Rusia a dus la o reducere a influenței statului asupra procesului de reglementare a prețurilor și la o creștere uriașă a prețurilor. Cu prețuri crescute artificial, producătorii recuperează orice costuri de producție și, în același timp, nu sunt interesați de îmbunătățirea calității mărfurilor. Din 1992, sistemul de prețuri a fost redus la utilizarea prețurilor de piață libere, a căror valoare este determinată de cererea și oferta de pe piața mărfurilor. Reglementarea de stat a prețurilor este utilizată pentru o gamă restrânsă de bunuri produse de întreprinderile de stat cu monopol.
Descriere: Conținutul rezumatului:Segmentarea cererii pe baza preferințelor consumatorilor pe clase și formate de obiecte face posibilă optimizarea cantității și structurii veniturilor și cheltuielilor, ținând cont de practica încheierii de contracte care s-a dezvoltat pe piață.
În același timp, nu este mai puțin important ca managementul imobiliar comercial să ia în considerare impactul asupra indicatorilor țintă în segmentele unor factori precum alegerea unui chiriaș „ancoră” în conformitate cu conceptul de obiect, distribuția. de spaţii între clienţi.
Greșelile în amenajarea internă a ancorei și a altor chiriași ar trebui evitate, în special, amplasarea „ancorelor” la etajele 1 și 2, privând astfel vânzătorii de produse conexe situate deasupra veniturilor. Dacă se plănuiește atragerea unui mare magazin ca „ancora” centrului comercial, atunci merită să se calculeze dacă va fi suficient spațiu pentru alți chiriași care oferă bunuri și servicii conexe și suplimentare. Pentru chiriașul ancoră se aplică tarife relativ mici.
Pentru segmentarea pe piața imobiliară rezidențială, este posibil să se utilizeze caracteristici precum gradul de satisfacție a clienților cu condițiile lor de viață și accesibilitatea achiziției (îmbunătățirii) locuințelor.
Pe baza rezultatelor obținute și prelucrate în acest mod, se grupează zone în care cererea de locuințe noi va fi egală, mai mică sau mai mare decât media pieței, pornind de la ipoteza că respondenții urmăresc să achiziționeze un apartament în același loc. unde locuiesc în prezent.
La evaluarea capacității cererii pe segmente țintă, precum și a distribuției acesteia pe raioane, întreprinderea trebuie să țină cont și de caracteristicile absolute ale raioanelor: numărul de locuitori, densitatea populației, suprafața medie a apartamentelor etc. Acest lucru va face posibilă prezicerea mai precisă a dimensiunii și structurii cererii potențiale de pe piață și determinarea perspectivelor companiei.
Pentru a segmenta piața în funcție de caracteristicile solvabilității clienților și de accesibilitatea locuințelor pentru aceștia, este posibil să se aplice preferințe în alegerea formelor de plată: pe cheltuiala proprie, prin participarea la construcția comună, folosind scheme de economii în cooperative și parteneriate de locuințe, precum și prin credite ipotecare atât la construcție, cât și pentru achiziționarea de locuințe finite etc.
2. Managementul prețurilor pe piața imobiliară
2.1. Dezvoltarea și implementarea strategiilor de prețuri
Prețuri strategice în managementul imobiliar. În stabilirea prețurilor, se disting următoarele tipuri principale de strategii de prețuri în funcție de raportul dintre yenul stabilit și valoarea medie de piață:
1) prețuri premium sau „cream skimming”, care includ stabilirea de prețuri ridicate pentru obiecte și servicii inovatoare și prestigioase pe piața imobiliară, o strategie step premium (reducere constantă a prețului) și o „umbrelă de preț”;
2) stabilirea de prețuri neutre - urmărirea liderului, cu accent pe prețurile pieței și ale concurenței, diferențierea produselor (imobiliare și servicii), strategia de segmentare a pieței și profitul minim suficient;
3) strategii de avansare a prețurilor sau „preț scăzut” - lider de cost, lider de pierdere.
Strategiile de ruptură se caracterizează prin stabilirea prețurilor la un nivel perceput de clienți ca fiind scăzut sau moderat în raport cu valoarea economică a proprietății sau serviciului propus pe piața imobiliară. Acestea sunt folosite pentru a crește cota de piață a companiei și a vânzărilor acesteia, ceea ce duce la o creștere a profitului brut total chiar și la o rată mică a prețului unitar.
Strategia de prețuri premium se caracterizează prin formarea de prețuri care sunt umflate în raport cu valoarea mărfurilor estimată de cumpărător. Această disproporție oferă un profit din vânzări la prețuri care includ un markup premium pentru satisfacerea cât mai completă a nevoilor unui grup restrâns de cumpărători. Cu prețuri neutre, prețul oferit de vânzător este adecvat raportului „preț-valoare” așteptat în segmentul țintă al pieței imobiliare.
Diferențele în strategiile de preț sunt determinate nu de valoarea prețurilor pentru un obiect și servicii de pe piața imobiliară, ci de percepția acestora de către clienții actuali și potențiali în general în comparație cu ofertele altor participanți la piață. De exemplu, tarifele de închiriere pentru spații de birouri de prim rang pe piața rusă pot fi ridicate în termeni absoluți și, în același timp, pot fi scăzute pentru companiile străine în raport cu tariful internațional de închiriere pentru spații similare. Prin urmare, stabilirea unor tarife ridicate pentru acești clienți țintă va fi rezultatul unei strategii de avansare a prețurilor, și nu o „cream skimming”.
Formarea și implementarea unei politici cuprinzătoare de prețuri eficiente pe piața imobiliară ar trebui împărțită în următoarele blocuri.
1. Elaborarea unui set de strategii de stabilire a prețurilor, luând în considerare stadiul ciclului de viață al unui obiect pe piața imobiliară, precum și:
Rezultatul cercetării și analizei preferințelor segmentelor țintă, evaluarea dorinței de a plăti mai mult (sau mai puțin) pentru obiectul propus;
Valorile și structurile costurilor care ar trebui acoperite la prețul stabilit pentru obiect;
Mediu competitiv – posibile acțiuni ale concurenților în ceea ce privește ofertele de preț pe piețele imobiliare țintă.
2. Gestionarea prețurilor la servicii și imobile pe baza mecanismelor de determinare și adaptare a acestuia.
Această abordare presupune realizarea și dezvoltarea avantajelor competitive nu numai pe termen scurt, ci și pe termen lung. Din punctul de vedere al strategiei de prețuri se analizează valabilitatea prețurilor aplicate pentru a se determina care va fi rezultatul și cum corespunde obiectivelor societății de administrare (vânzător imobiliar). De exemplu, un dezvoltator care scade prețurile proprietăților lor pentru a atrage activ clienți suplimentari vă permite să creșteți veniturile pe termen scurt. Totuși, un posibil război al prețurilor provocat de această scădere pe termen mediu și lung va duce la nerentabilitate dacă costurile dezvoltatorului sunt mai mari decât media industriei.
Astfel de consecințe negative pot fi evitate prin evaluarea condițiilor de concurență de pe piețele țintă, precum și a valorii de consum a proprietății. În condiții de concurență perfectă, când ponderea fiecăruia dintre participanți nu depășește 1-2%, cel mai indicat este să se stabilească rata în funcție de nivelul mediu al pieței. Cu concurență monopolistă, chiriile pot maximiza profiturile în segmente deja capturate sau pot fi sub cost în perioada de penetrare în noi nișe de piață.
Piața imobiliară oligopolistă este caracterizată de cea mai mare gamă de strategii de prețuri competitive posibile. Dacă societatea de administrare este unul dintre lideri, atunci rata poate fi stabilită la un nivel care să asigure profitul curent maxim, ținând cont de cererea reziduală. Compania urmaritoare, la randul sau, in stabilirea preturilor, trebuie sa se concentreze pe tarifele liderilor cu ajustarea acestora pentru calitatea serviciilor, proprietatile tehnice, operationale si de consum ale proprietatii etc.
