Bazele teoretice ale organizării creditării ipotecare într-o bancă comercială. Tranzacții ipotecare ale băncilor comerciale

Creditarea ipotecară este una dintre cele mai promițătoare modalități de rezolvare a problemei locuințelor, fiind totodată un element important în domeniul activităților de investiții.

Luând în considerare elementele fundamentale ale organizării creditării ipotecare, ar trebui să se facă distincția între concepte precum garanție, credit ipotecar și credit ipotecar.

Un gaj este o modalitate de a garanta o obligație care decurge dintr-un contract sau lege. Creditorul are dreptul, dacă debitorul nu își îndeplinește obligația garantată prin gaj, să primească despăgubiri din valoarea bunului gajat prin vânzarea acestuia.

O ipotecă este un tip de credit ipotecar asupra bunurilor imobiliare (terenuri și clădiri) în scopul obținerii unui împrumut; Acesta este un acord scris care impune un gaj voluntar asupra proprietății împrumutatului ca garanție că acesta va efectua plăți pentru datoria lui către creditor.

Prin credit ipotecar se înțelege un împrumut în numerar acordat în condiții de rambursare, urgență, plată în scopul achiziționării de bunuri imobiliare rezidențiale pentru satisfacerea nevoilor locative ale cetățenilor, care devine obiect de garanție. Esența unui împrumut ipotecar nu este doar furnizarea de bunuri imobiliare ca garanție, ci utilizarea intenționată a acestuia - achiziția sau construirea de bunuri imobiliare.

Un împrumut ipotecar este o categorie financiară și creditară complexă, care este înțeleasă ca un ansamblu de relații economice care se dezvoltă în ceea ce privește mișcarea valorii împrumutate și refinanțarea acesteia. În funcție de valoarea împrumutului, un împrumut ipotecar este clasificat ca împrumut în numerar.

Un credit ipotecar este unul dintre cele mai vechi tipuri de credite. Baza obiectivă pentru apariția și dezvoltarea sa a fost alocarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor și a altor imobile, care puteau fi ipotecate în vederea obținerii unui împrumut. Imobilul a fost întotdeauna considerat cea mai fiabilă formă de garanție a împrumutului.

Statul joacă un rol deosebit, mai ales la crearea unui sistem de creditare ipotecară pe termen lung a locuințelor pentru populație. Acesta definește conceptul de dezvoltare a sistemului de credit ipotecar, formează baza legală pentru funcționarea sistemului de credit ipotecar, creează mecanisme de protecție socială a debitorilor, implementează o politică fiscală care vizează stimularea participanților pe piața creditării ipotecare etc. Scopul dezvoltării creditării ipotecare este îmbunătățirea condițiilor de viață ale populației, precum și stimularea cererii pe piața imobiliară și a construcțiilor.

Creditarea ipotecară include două blocuri de operațiuni:

a) acordarea de credite ipotecare în scopul soluționării problemelor locative;

b) cesiunea de creanțe pentru credite ipotecare în scopul atragerii de resurse suplimentare de credit.

Creditele ipotecare pentru locuințe au o serie de caracteristici:

a) Creditele ipotecare pentru locuinte se acordă pe o perioadă de până la 30 de ani. Un credit ipotecar vă permite să cumpărați o locuință astăzi și să plătiți costul acesteia în următorii câțiva ani. Împrumutul și dobânda aferentă acestuia se plătesc sub formă de plăți lunare calculate după formula de plată a anuității. Acest lucru este convenabil pentru debitor, deoarece vă permite să planificați un buget, și pentru creditor, deoarece facilitează fluxul periodic de fonduri către contul băncii, efectuând tranzacții cu care banca realizează profit;

b) scopul, obiectul și garanția unui credit ipotecar pentru locuință sunt aceleași. Cuantumul creditului care urmează să fie eliberat nu depășește 60-70% din valoarea de piață a locuinței, care în același timp face obiectul garanției;

c) în conformitate cu Decretul guvernamental nr. 28 „Cu privire la măsurile pentru dezvoltarea creditării ipotecare în Federația Rusă”, valoarea plății lunare a împrumutului nu trebuie să depășească 30 - 35% din venitul total al împrumutatului și al co-împrumutaților ( dacă este cazul) pentru perioada de facturare corespunzătoare;

d) banca ipotecară primește fonduri pentru acordarea de împrumuturi din vânzarea foilor ipotecare. Băncile ipotecare sunt instituții de creditare specializate care acordă împrumuturi garantate cu imobiliare și emit foi de credit ipotecar. În conformitate cu Legea cu privire la ipoteci, o ipotecă este un titlu de valoare înregistrat care atestă dreptul proprietarului său de a primi fonduri garantate printr-o ipotecă și dreptul de gaj asupra proprietății specificate în contractul de ipotecă.” Creditele ipotecare sunt folosite ca instrument de refinanțare a creditelor ipotecare, prin urmare creditele ipotecare pentru locuințe sunt implicate în piața de valori.

Creditele ipotecare sunt de obicei vândute pe baza cursului de schimb al datoriilor și sunt în general sub nivelul egal. Cu toate acestea, rata de vânzare nu corespunde încasărilor nete primite de bancă din vânzarea foilor ipotecare. Motivul principal este că băncile ipotecare sunt nevoite să-și vândă titlurile de valoare prin alte instituții bancare. Pentru această operațiune de intermediar, banca ipotecară plătește o taxă - bonificare.

Piața creditelor ipotecare este împărțită în primară și secundară. Pe piața primară, activele sunt vândute de persoana care a creat activele, adică. există o interacțiune între debitor și bancă, iar instrumentele sunt împrumuturile ipotecare. În ceea ce privește piața secundară, aceasta este o piață în care se emit titluri garantate cu ipotecă, în care investitorii investesc temporar - fonduri gratuite, adică există un lanț „bancă – intermediar – investitor”, iar instrumentele acestei piețe sunt titluri garantate prin credite ipotecare...

Creditele ipotecare îndeplinesc următoarele funcții:

Funcția de stimulare: creșterea cererii efective pe piața imobiliară și stimularea tuturor sectoarelor conexe;

Funcția mișcării capitalului: asigura circulația fondurilor din sectorul financiar către economia reală;

Funcția de economisire a costurilor de distribuție: accelerarea rotației de capital duce la economii la costurile de distribuție;

Funcția economică și socială: ipoteca permite rezolvarea problemei asigurării populației cu locuințe, crește cererea efectivă, crește rata de creștere economică a țării.

Sistemul de creditare ipotecară se caracterizează printr-un număr destul de mare de participanți, ceea ce este una dintre caracteristicile creditării ipotecare. Principalii subiecti ai relatiilor de credit sunt creditorul si debitorul. Condiția în care devine posibilă apariția relațiilor de credit între aceste entități este disponibilitatea unei baze de resurse suficiente de la creditor. Pe lângă creditor și debitor, participanții pe piața creditării ipotecare sunt:

a) vânzătorii de locuințe;

b) operatori ai pietei secundare de credite ipotecare - organizatii specializate care refinanteaza creditori. Refinanțarea este procesul de transformare a fluxurilor de numerar întinse în timp, în urma căruia, într-o perioadă scurtă de timp, se restituie fondurile emise sub formă de împrumuturi pe termen lung.

Există următoarele metode de refinanțare:

Vânzarea unui grup de credite. Atunci când grupul de credite format este vândut, activele sunt anulate din bilanţul băncii şi transferate complet în bilanţul organizaţiei care le achiziţionează. În acest caz, creditorul efectuează o rambursare a fondurilor emise sub formă de împrumuturi. Grupurile de credite ipotecare sunt formate pentru revânzare ulterioară;

Emisiune de obligațiuni garantate. Structurile bancare atrag resurse financiare suplimentare pentru a-și extinde activitățile. În acest caz, activele rămân în bilanţul băncii, care continuă să deservească împrumuturile sau le transferă unui agent de servicii. Plățile pentru obligațiuni către investitorii care și-au plasat fondurile gratuite în ele se formează de către bancă în conformitate cu plățile debitorilor în baza contractelor de împrumut incluse în pool;

Securitizarea creditelor ipotecare. În sistemul de creditare ipotecară, securitizarea se referă la vânzarea și retragerea activelor cu caracteristici de risc din bilanţul împrumutătorului în scopul emiterii ulterioare.

titlurile ipotecare ca instrument de atragere a resurselor pe termen lung în sistemul de creditare ipotecară;

c) organele de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta;

d) companii de asigurare;

e) evaluatori;

f) firme imobiliare;

g) investitori;

i) legături infrastructurale ale sistemului de creditare ipotecară - notari, servicii de pașapoarte, organe de tutelă și tutelă, consultanță juridică etc.

De remarcat faptul că participarea obligatorie la tranzacțiile societăților imobiliare, organul de înregistrare a drepturilor imobiliare, organele de tutelă și tutelă este inerentă numai creditării ipotecare.

În ceea ce privește standardele de clasificare a unui credit ipotecar, acestea nu există și, prin urmare, le vom evidenția pe principalele: obiectul creditării; schema de rambursare a creditului; metoda de refinanțare, tipul ratei de credit utilizat. Schema de clasificare a tipurilor de creditare ipotecară din Rusia este prezentată în Figura 1.

Figura 1 - Clasificarea creditelor ipotecare [Sistematizarea autorului, ținând cont de cercetările științifice ale E.N. Radovici, I.I. Schmidt]

Să luăm în considerare mai detaliat creditele ipotecare cu plăți variabile, care implică o frecvență diferită de rambursare a principalului și a dobânzii.

Aceste împrumuturi includ împrumuturi cu plăți „bil”. Acest tip de împrumuturi implică o rambursare mare a sumei principale a datoriei în termenii specificati în contractul de împrumut.

În plus, împrumuturile sunt acordate doar cu plăți de dobândă. În acest caz, la sfârșitul termenului este prevăzută o plată a capitalului, iar dobânda este plătită în mod regulat pe durata împrumutului.

Există și împrumuturi cu amortizare parțială - un tip de împrumuturi cu plată bilă, care prevăd amortizarea parțială până la sfârșitul termenului împrumutului.

Un împrumut cu înghețarea ratei dobânzii până la expirarea termenului împrumutului presupune că pe durata împrumutului nu sunt plătite capitalul împrumutului și dobânda.

Împrumuturile cu plată cumulativă (cu o anuitate cumulată) asigură plăți egale pe întregul termen și sunt utilizate în calculul că plățile vor crește.

Un împrumut ipotecar se acordă în modul prevăzut de lege. Procedura standard pentru obținerea unui credit ipotecar constă în următorii pași principali:

a) împrumutatul trebuie să primească toate informațiile necesare despre creditor, despre condițiile de acordare a unui împrumut, despre drepturile și obligațiile sale la încheierea unei tranzacții de credit. La rândul său, creditorul evaluează capacitatea debitorului potențial de a rambursa împrumutul;

b) creditorul efectuează o procedură de subscriere, adică se evaluează probabilitatea de rambursare a creditului ipotecar și se determină suma maximă posibilă a creditului ipotecar, ținând cont de venitul împrumutatului, de disponibilitatea fondurilor proprii pentru perioada inițială; plata (de obicei 30-40%) și evaluarea subiectului ipotecar;

c) se efectuează selecția unui apartament. Împrumutatul are dreptul de a-și alege o locuință atât înainte de a contacta creditorul, cât și după aceea. În primul caz, vânzătorul de locuințe și potențialul debitor semnează un contract preliminar de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale. În al doilea caz, un potențial împrumutat, cunoscând valoarea împrumutului, poate selecta o locuință potrivită pentru cost și poate încheia o tranzacție de cumpărare și vânzare cu vânzătorul său;

d) evaluatorul efectuează o evaluare independentă a locuinței alese de împrumutat;

e) între debitor și vânzătorul locuinței se încheie un contract de cumpărare și vânzare a unui apartament. Apoi, în cazul unei decizii pozitive, împrumutătorul încheie un contract de împrumut cu împrumutatul, acesta depune bani în contul său bancar, care vor fi folosiți la plata avansului.

Garanția împrumutului poate fi aranjată:

Contract de ipoteca pentru imobilul rezidential dobandit;

Un contract tripartit de vânzare-cumpărare și ipotecare a spațiilor de locuit, în care toate cele trei părți interesate notariază și înregistrează transferul dreptului de proprietate de la vânzătorul apartamentului către cumpărător, precum și ipoteca acestui apartament în favoarea creditorului;

Contractul de achiziție de spații de locuit pe cheltuiala fondurilor de credit, atunci când ipoteca locului de locuit dobândit ia naștere cu putere de lege la momentul înregistrării contractului de vânzare-cumpărare;

f) împrumutatul, folosind cuantumul avansului și fondurile împrumutului, plătește costul locuinței conform contractului de cumpărare și vânzare;

g) se efectuează procedura de asigurare a obiectului ipotecii, a vieții împrumutatului și, dacă este posibil, a drepturilor proprietarului asupra locuinței dobândite.

În viitor, împrumutătorul deservește împrumutul, adică acceptă plăți de la împrumutat, ține evidența contabilă cu privire la rambursarea datoriei principale și a dobânzii și ia toate măsurile necesare pentru deservirea creditului ipotecar emis.

Schema de împrumut unei persoane fizice prin intermediul unei bănci ipotecare este prezentată în Figura 2.

Figura 2 - Schema de creditare printr-o bancă ipotecară

Locuința achiziționată pe credit este gajată către creditor și servește drept garanție pentru împrumut. Dacă obligațiile din contractul de împrumut sunt îndeplinite, împrumutul este considerat rambursat și ipoteca este reziliată. Se face o înscriere corespunzătoare în acest sens în registrul de stat.

În cazul în care împrumutatul și gajul nu îndeplinesc condițiile contractului de împrumut sau contractului de ipotecă, împrumutătorul colectează locuința ipotecata și ulterior o vinde pentru a achita datoria împrumutatului față de creditor. Suma rămasă după rambursarea împrumutului, minus costurile asociate procedurii de executare silită și vânzării locuinței, se restituie fostului împrumutat.

Astfel, creditarea ipotecară pentru locuințe este un domeniu promițător pentru dezvoltarea sectorului bancar. Se leagă între ele companiile de construcții, reprezentând sectorul real al economiei, și gospodăriile care asigură redistribuirea fondului de locuințe la achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale pe piața imobiliară secundară sau reproducerea acestuia la prezentarea cererii de bunuri imobiliare rezidențiale în primară. piață și intermediari financiari de diferite tipuri. Să trecem la luarea în considerare a modelelor de creditare ipotecară.

Un credit ipotecar este un credit acordat de o bancă unui client garantat cu imobiliare. Pentru utilizarea împrumutului acordat, clientul trebuie să plătească dobânda bancară, precum și să returneze lunar fondurile împrumutate în termenele stabilite prin contractul de împrumut. Un credit ipotecar este de obicei acordat pe termen lung.
Ipoteca ca metodă de împrumut a apărut la mijlocul secolului al XVIII-lea. în Prusia. Pământul la acea vreme era cea mai de încredere garanție care nu putea fi distrusă într-o serie de războaie devastatoare. Pentru capitalul asigurat s-au eliberat acte în care era indicat cu exactitate terenul. În cazul unei întârzieri în rambursarea banilor aferenti unui împrumut, proprietatea asupra terenului a fost transferată în proprietatea fondului de credit funciar (de stat) ca compensare a datoriei.
Prima bancă ipotecară specializată a fost organizată în 1831 în Belgia. La începutul secolelor al XIX-lea și al XX-lea, băncile ipotecare au ocupat un loc semnificativ pe piață. Au fost al treilea grup ca mărime de instituții de creditare, după băncile de economii și comerciale private.
Cu toate acestea, Primul Război Mondial, inflația și criza economică mondială din anii 1930. a cauzat prejudicii grave creditării ipotecare. După o scurtă perioadă de redresare, a izbucnit al Doilea Război Mondial, urmat de o reformă valutară la ora 19.48. După aceste evenimente, creditarea ipotecară și-a început noua dezvoltare, o trăsătură caracteristică a căreia a fost o creștere vizibilă a condițiilor de creditare.
Până la sfârșitul anilor 1960. au fost emise ipoteci pe un termen care depășește 30 de ani, iar debitorilor li s-au oferit, în consecință, credite ipotecare cu o rată fixă a dobânzii pe termen mai lung. Dar situația economică din lume la începutul anilor 1970 a dus la o scădere a cererii cumpărătorilor de foi ipotecare pe termen lung; a existat o tendință de reducere a intervalului de timp pe piața de capital. Ca urmare, băncile ipotecare au trecut la creditarea, efectuată în rate în interval de 5-10 ani.
În istoria dezvoltării creditelor ipotecare, există două modele principale de creditare ipotecară.
Primul model a fost numit „două niveluri” și este folosit în țările anglo-americane. Esența sistemului pe două niveluri este că împrumuturile ipotecare emise pe piața ipotecară primară (piața în care se acordă împrumuturi garantate cu imobiliare) sunt atribuite agențiilor special create. În funcție de circumstanțe, aceste agenții au dreptul de a dispune de creditele ipotecare primite astfel:
1) atribuirea acestora unor investitori secundari;
2) să formeze pool-uri de credite ipotecare uniforme și să vândă investitorilor secundari astfel de pool-uri indivizibile de credite ipotecare sau drepturi de participare (acțiuni) la astfel de pool-uri;
3) emiterea și plasarea titlurilor de valoare garantate cu ipotecă.
Cel de-al doilea model, mononivel, al pieței de credit ipotecar a devenit larg răspândit în Europa și constă în faptul că banca care a emis creditul ipotecar refinantează în mod independent creditele ipotecare prin emiterea de titluri de valoare de tip obligațiuni - foi ipotecare. Eliberarea și circulația foilor ipotecare este reglementată de legislație specială; această reglementare diferă de reglementarea emisiunii de obligațiuni.
Activitățile emitenților de obligațiuni ipotecare, de regulă, sunt limitate din punct de vedere legal la emiterea de credite ipotecare și alte operațiuni care se caracterizează printr-un grad scăzut de risc. Niciun alt emitent, cu excepția celor specificate în lege, nu poate emite valori mobiliare numite „foaia ipotecară”. Activitățile băncilor ipotecare sunt strict controlate de către stat și autoritățile de supraveghere bancară.
În practica lumii moderne, următoarele tipuri de împrumuturi ipotecare sunt cele mai utilizate pe scară largă:
credite ipotecare tradiționale cu dobândă fixă și scadență de 30 de ani;
credite ipotecare cu rambursare rapidă în termen de 15 ani;
credite ipotecare cu o sumă tot mai mare de plăți în contul rambursării;
credite ipotecare cu majorare a capitalului propriu;
credite ipotecare cu dobândă variabilă, cu „plată balistică”, în două etape.
În prezent, în Federația Rusă există multe modalități prin care puteți achiziționa treptat locuințe. Dar aceste scheme nu pot fi numite scheme ipotecare, deoarece cele mai multe dintre ele fie sunt aproape absente, fie ipoteca în sine este prezentă la început. Cu toate acestea, modelele cvasiipotecare sunt de o natură tranzitorie importantă și corespund stadiului actual de dezvoltare a economiei ruse. În stadiul actual, acestea sunt necesare, deoarece datorită lor, piața imobiliară devine treptat mai activă și civilizată, iar în viitor vor trebui să devină punctele de plecare pentru formarea și dezvoltarea unui credit ipotecar la scară largă. sistem. Clasificarea schemelor existente de creditare ipotecară se poate face după criterii similare și se pot distinge principalele modele:
1. Primul model este construcția comună și vânzarea de locuințe în rate. Această schemă, care a fost dezvoltată de constructori, este atractivă, dar riscantă. Impulsul pentru crearea sa au fost doi factori obiectivi - reducerea numărului de gospodării ale căror economii le permit să achiziționeze locuințe cu plata unică a întregului cost și lipsa creditării bancare pe termen lung.
În general, în Rusia, în cadrul acestei scheme, planul de rate este furnizat în medie în valoare de 30-50% din costul locuințelor achiziționate. Acest model este atractiv pentru populație (locuințele sunt mai ieftine în faza de construcție și se atrag banii „adevărați”). Cu toate acestea, această schemă este însoțită de o serie de riscuri, atât de natură penală, cât și naturale - întârzieri și nefinalizarea construcției, inflație.
2. Această schemă este prezentată prin programe regionale folosind fonduri bugetare.
Se organizează un fond de sprijin pentru construcția de locuințe, care constituie baza financiară a programului teritorial de locuințe. Acest fond conține o pondere semnificativă a fondurilor bugetare. Se acordă preferință acele familii care își vând locuințele existente către fond. Încasările reprezintă în medie 50-60% din prețul unuia nou. 20 - 25% din costul locuințelor noi este acoperit prin economii, iar restul de 15 - 30% este asigurat în rate.
În unele regiuni, populația este creditată la o rată sub rata pieței. Investitorii nu sunt interesați de astfel de investiții, iar dependența de posibilitățile bugetelor locale este foarte mare aici.
3. Această schemă utilizează obligațiuni municipale pentru locuințe cu o scadență de 10 ani. Împrumutul face posibilă acumularea a 0,1 mp. m. După ce ați acumulat pachetul necesar de obligațiuni, îl puteți schimba cu un apartament.
4. Conform acestui model, întreprinderile acordă împrumuturi angajaților lor pentru achiziționarea de locuințe. Aici vorbim de întreprinderi mari (cum ar fi Norilsk Nickel, Cherepovets Metallurgical Plant etc.), care duc o politică socială și de personal activă. Angajații primesc un împrumut de la întreprindere, de regulă, în condiții preferențiale pe o perioadă lungă (până la 10-15 ani) în valoare de 70-80% din costul locuinței achiziționate și plătesc restul de 20- 30% din economiile lor.
5. La întreprinderile direct legate de construcții există opțiunea de a vinde locuințe cu prețul construcției sau cu plata a doar 20 - 40% din costul locuinței achiziționate. Cu toate acestea, o astfel de politică preferențială este de obicei legată de obligații suplimentare ale angajaților (referitor la durata muncii la întreprindere, alte condiții în cadrul contractelor pentru manageri cu înaltă calificare).
Dezvoltarea creditării ipotecare este încetinită semnificativ de o lipsă acută de resurse de creditare pe termen lung. Din cauza amenințării reale de a pierde lichidități, băncile dau dovadă de reținere în a face investiții pe termen lung prin atragerea de fonduri pe termen scurt. Banca nu poate atrage în mod independent resursele necesare unui credit ipotecar pe o perioadă de la 2 până la 5 ani. Astăzi, creditarea pentru aceste perioade se realizează de fapt doar pe cheltuiala resurselor proprii ale băncii. Prin urmare, fără sprijin de stat pentru partea de resurse a unor astfel de tranzacții, volumul ofertei pentru creditarea ipotecară nu se va putea apropia de volumul cererii pentru o lungă perioadă de timp.

INSTITUTUL BANCAR MOSCOVA

Specialitatea „bancare”

Lucru de curs

la disciplina „Operațiuni bancare”

pe subiect: „Organizarea creditării ipotecare în băncile comerciale”

Completat de un student:

supraveghetor:

Moscova 2010

Introducere ……………………………………………………… .. ……………… .3

Capitolul 1. Înregistrarea mecanismului de creditare ipotecară în Rusia .... ... ... ... ... ... ... ... .4

1.1. Esența și conceptul creditării ipotecare. Condiții preliminare pentru începerea implementării sistemului de creditare ipotecară și principalii săi participanți. Instrumente de credit ipotecar ………………………………………. …… ..4

1.2. Istoria creditelor ipotecare în Rusia. Rolul agenției de credit ipotecar pentru locuințe …… .. ………………………… .. ……………………………………… ...… .... 8

1.3. Caracteristicile creditelor ipotecare pentru diverse tipuri de bunuri imobiliare ... ... ... ... ... 12

Capitolul 2. Analiza implementării programului de credit ipotecar în Banca de Economii a Federației Ruse …………………… .. …………………………………………………… ……………… ..15

2.1. Credite pentru locuințe de la Sberbank a Federației Ruse …………………………………………… .15

2.2. Credit ipotecar ……………………………………………………… .17

2.2.1.Condiții de credit ……………………………………… ... …………… .18

2.2.2 Ratele dobânzilor în ruble ………………… .. ………………………… ...… .20

2.2.3 Ratele dobânzilor în dolari SUA și euro ……………… .. ……… .22

2.2.4 Cerințe pentru debitori ………………………………………… ...… 23

2.2.5.Documente necesare pentru examinarea unei cereri de împrumut ..... …………… .24

2.2.6 Obținerea și deservirea unui împrumut ………………………………………… .24

2.2.7 Programul Familiei tinere ………………………………………………… .26

2.2.8.Opțiuni suplimentare de împrumut ………………………………… ... 27

Concluzie ………………………………………………………………………………… .30

Lista literaturii utilizate …………………………………………………………… ... 31

Anexa ……………………………………………………………………………… 32

Introducere.

Piața imobiliară din țara noastră nu a fost prevăzută cu mecanisme de creditare și financiare adecvate care să susțină cererea efectivă a populației și să facă posibilă achiziționarea de locuințe de către populație la scară masivă. Dacă mai devreme practic singura modalitate de a îmbunătăți condițiile de viață era obținerea de locuințe publice, astăzi această problemă este rezolvată în principal de către populație prin achiziționarea sau construirea de locuințe în detrimentul economiilor proprii. Resursele bugetare limitate au concentrat atenția statului asupra soluționării problemelor locative ale anumitor grupuri de populație. Cea mai mare parte a populației nu a putut să-și îmbunătățească condițiile de viață din cauza lipsei de economii necesare și a posibilității de a le acumula.

Crearea unui sistem de creditare pe termen lung pentru cetățeni în scopul achiziționării de locuințe va crește cererea efectivă a acestora și va face achiziția de locuințe să fie accesibilă pentru cea mai mare parte a populației. Acesta oferă relația dintre resursele monetare ale populației, bănci, companii financiare și de construcții și întreprinderile din industria construcțiilor, direcționând fondurile către sectorul real al economiei.

În prezent, creditul ipotecar este un concept relativ nou, în ciuda faptului că Rusia avea deja destul de multă experiență în utilizarea creditării ipotecare înainte de începutul secolului XX. Prin urmare, majoritatea oamenilor nici măcar nu au o idee generală despre creditarea ipotecară. În acest sens, scopul acestei lucrări este de a dezvălui esența creditării ipotecare pentru locuințe, precum și a altor tipuri de bunuri imobiliare; studiul istoriei formării creditelor ipotecare în Rusia; analiza detaliată a mecanismului de funcționare a creditării ipotecare în cadrul programului de credit ipotecar de la Moscova în Banca de Economii a Federației Ruse; precum și îmbunătățirea cadrului legislativ și legal pentru creditarea ipotecară.

Capitolul 1. Înregistrarea mecanismului de creditare ipotecară în Rusia.

1.1. Esența și conceptul creditării ipotecare. Condiții preliminare pentru începerea implementării sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe și principalii săi participanți. Instrumente de credit ipotecar.

Utilizarea pe scară largă a creditului este o condiție prealabilă pentru funcționarea normală a economiei oricărui stat și este imposibilă fără o protecție serioasă a intereselor creditorului. Cel mai eficient, aceste interese pot fi protejate prin utilizarea de către părți a garanțiilor imobiliare (ipoteca), deoarece:

imobilele sunt relativ puțin supuse riscului de deces sau dispariție subită, iar prezența acestuia este ușor de verificat;

imobilul are o capacitate de rulaj complicată (asociată cu necesitatea înregistrării tranzacțiilor cu acesta la autoritățile statului), ceea ce permite creditorului să controleze cu ușurință sau chiar să interzică înstrăinarea acestuia;

valoarea imobilului are o tendință de creștere constantă, ceea ce oferă creditorului garanții de rambursare integrală a datoriei;

valoarea ridicată a imobilului și riscul pierderii acestuia reprezintă un stimulent puternic care îl determină pe debitor să își îndeplinească obligațiile cu acuratețe și timp.

Credit ipotecar Este acordarea unui credit garantat cu bunuri imobiliare.

Imobilul, care face obiectul unei obligații ipotecare, include terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate, păduri, plantații perene, clădiri, structuri și tot ce este strâns legat de teren, i.e. obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor. 1

Nu sunt acceptate drept garanții terenurile special protejate, proprietățile municipale și de stat, precum și proprietățile pentru care a fost declarat nul faptul privatizării.

Dar cel mai interesant este creditul ipotecar pentru locuințe, pentru că locuința într-o economie de piață este cel mai reprezentativ indicator al creșterii, reflectând dinamica de dezvoltare a diverselor sectoare ale economiei și încrederea populației în viitorul lor, în viitorul țării în ansamblu.

În prezent, în țară au fost create toate premisele, atât la nivel federal, cât și regional, pentru demararea implementării sistemului de creditare ipotecară:

55% din locuințe au fost privatizate, ceea ce reprezintă aproximativ 1 miliard de metri pătrați de fond de locuințe cu o valoare totală de cel puțin 300 de miliarde de dolari și creează baza pentru piața imobiliară secundară emergentă;

au fost adoptate Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” și Legea federală „Cu privire la modificările Legii federale privind ipotecile (gajurile imobiliare)”, care stabilesc temeiul juridic pentru funcționarea ipotecii. sistemul de creditare;

Comisia Federală pentru Piața Valorilor Mobiliare, cu participarea Sistemului de Stat al Rusiei, a început să lucreze la dezvoltarea standardelor pentru emisia de titluri garantate cu ipoteci pe termen lung;

activitatea tuturor subiectelor profesionale ale pietei ipotecare (evaluare, imobiliare, societati de asigurari) este legal formalizata. 2

În creditarea ipotecară, împrumuturile sunt acordate pe termen lung, ceea ce întinde rambursarea creditului în timp, reducând astfel valoarea plăților lunare. Totodată, locuința achiziționată servește drept garanție pentru un împrumut (garanție), iar în caz de neplată a creditului, proprietatea este sechestrată de bancă și vândută pentru achitarea integrală a împrumutului.

Principalii participanți la creditarea ipotecară:

debitorii- persoanele fizice și juridice care au solicitat un împrumut ipotecar, calificate de către creditor ca fiind de încredere și solvabile și, pe baza acestuia, au primit un împrumut ipotecar, își oferă în mod voluntar proprietatea sau locuința existentă achiziționată cu împrumutul drept garanție și sunt în măsură să efectuați plăți în avans la achiziționarea locuinței;

creditorii- bănci și alte instituții financiare de credit care acordă împrumuturi ipotecare debitorilor pe baza unei evaluări a bonității acestora și efectuează deservirea ulterioară a acestor împrumuturi ipotecare;

vânzători de case- persoane fizice și juridice care își vând locuințe proprii sau locuințe aparținând altor persoane fizice și juridice în numele acestora;

organizatii imobiliare- vânzătorii de locuințe licențiați care vând locuințe în numele altor participanți la piață din propriul fond de locuințe, precum și participă la organizarea și desfășurarea licitațiilor pentru vânzarea de locuințe, care este supusă unei penalități;

Firme de asigurari- societăți de asigurări licențiate care asigură asigurări pentru locuințe ipotecate, asigurări de viață și invaliditate ale debitorului și asigurări de răspundere civilă a participanților la piața creditelor ipotecare;

agenţii de evaluare- companii de asigurări licențiate care efectuează o evaluare profesională independentă a spațiilor de locuit care fac obiectul unei ipoteci;

operatorii pieței secundare de credit ipotecar- persoane juridice care cumpără credite ipotecare de la creditorii primari și emit titluri de valoare pe baza acestora;

investitorilor- persoane juridice și persoane fizice care achiziționează valori mobiliare ale operatorilor de pe piața secundară de credit ipotecar (în principal investitori instituționali - fonduri de pensii, companii de asigurări);

Guvern- reglementează piețele ipotecare primare și secundare, oferă garanții investitorilor asupra valorilor mobiliare, participă la managementul operatorilor pieței secundare ipotecare.

Piața primară este determinată de interacțiunea împrumutatului și a băncii, iar instrumentele acesteia sunt de fapt împrumuturi ipotecare. Lanţ banca - intermediar - investitor alcătuiește conținutul piata secundara a creditelor ipotecare, instrumente ale căror instrumente sunt titluri garantate prin împrumuturi ipotecare.

Instrumente de credit ipotecar

În sistemul de măsuri pentru înființarea și dezvoltarea creditării ipotecare pentru locuințe în bancă, un loc important este acordat rațiunii de alegere a instrumentelor de credit ipotecar.

Instrumentele de credit ipotecar sunt înțelese ca un mecanism de calculare a plăților unui împrumutat la un împrumut, inclusiv metode de rambursare a datoriei principale și de plată a dobânzii la un împrumut. Instrumentele de credit ipotecar determină forma de organizare a fluxului de numerar pentru un credit ipotecar pe termen lung.

Instrumentele de credit ipotecar sunt concepute pentru a reconcilia interesele împrumutătorului și ale împrumutatului prin:

Asigurarea rentabilității activităților ipotecare și rambursarea fondurilor creditorului, protejând fondurile acestuia de inflație;

Reducerea riscurilor creditării ipotecare;

Asigurarea unor astfel de condiții de creditare în care împrumutul devine disponibil debitorului.

Alegerea unui instrument de creditare este determinată de o serie de factori, printre

care poate fi numită după cum urmează:

Situația în economie (rata inflației, veniturile populației, politica monetară a guvernului etc.);

Sursele și prețul fondurilor atrase pentru acordarea creditelor ipotecare;

Necesitatea de a asigura simplitatea și accesibilitatea pentru înțelegerea decontărilor de împrumut.

1.2. Istoria creditelor ipotecare în Rusia.

Ipoteca în condiții moderne este un concept relativ nou, deși istoria economică a Rusiei are o experiență destul de mare în creditarea ipotecară.

Creditul ipotecar a fost primul tip de creditare din Rusia și a primit denumirea de „ipotecă”.

În secolele XIII-XIV. ipoteca a apărut concomitent cu dreptul de proprietate privată asupra terenului, dar multă vreme a existat practic fără înregistrare legislativă. Ipoteca primește autorizație de reglementare mult mai târziu.

Diferența dintre creditele ipotecare rusești și cele străine era inerentă structurii statului în sine. Odată cu dezvoltarea extinsă a instituției ipotecilor funciare, statul feudal și-a ajutat clasa principală - proprietarii de pământ.

În 1754 au fost create instituții de credit de stat: birourile din Sankt Petersburg și Moscova ale Băncii de Stat pentru nobilime de sub Senat și Biroul Senatului, pentru comercianți - în portul Sankt Petersburg sub consiliul comercial. Băncile au împrumutat nobilimii și comercianților cu privire la securitatea moșiilor. În 1786 au fost reorganizate în Banca de Împrumut de Stat.

La 1 ianuarie 1835, în Rusia a fost introdus Codul de legi civile (de M.M. Speransky), unde dreptul de gaj a fost supus unei reglementări detaliate. Gajul a existat sub următoarele forme:

cu statul (ipoteca de stat);

între persoane fizice (ipotecă privată);

pentru creditele de la institutii de credit (ipoteca bancara).

În 1842, primele bănci de economii au început să se deschidă în Sankt Petersburg și Moscova. În 1849, au fost luate decizii de reorganizare a instituțiilor de credit în legătură cu pregătirea unei reforme pentru desființarea iobăgiei în Rusia. Au fost lichidate toate instituțiile de credit de stat existente, a fost elaborat un proiect de amenajare a băncilor zemstvo.

În același timp, în Rusia au început să se formeze organizații private de credit. Așadar, în 1861, s-a format prima organizație privată de credit pe termen lung - Societatea de Credit din Sankt Petersburg.

În 1869 s-a înființat prima bancă ipotecară privată pe baza răspunderii reciproce a debitorilor, iar în 1871. în Harkov - prima bancă de terenuri pe acțiuni care a emis împrumuturi garantate cu proprietăți imobiliare urbane și rurale.

În legătură cu situația dificilă a țăranilor (aceștia nu au primit cel mai bun pământ) în 1882 s-a înființat Banca Țăranească de Pământ pentru a acorda împrumuturi țăranilor la

cumpărând teren. Au fost acordate împrumuturi pe 24,5 și 34,5 ani. Valoarea totală a împrumuturilor a fost limitată la 5 milioane RUB. in an. S-au acordat împrumuturi în valoare de 70% din prețul de cumpărare și i-au costat pe țărani 7,5 - 8,5% pe an 3.

În 1885 s-a deschis o bancă nobiliară (pur ipotecară) pentru a-i ajuta pe nobili pe baza unui împrumut caritabil (doar la 5% pe an) - pe 48 de ani 8 luni și pe 36 de ani. Totodată, s-a perceput o taxă suplimentară pentru serviciile bancare și dobânda de asigurare.

La începutul secolului, au apărut parteneriate de economii și împrumut și credit, băncile publice de economii și împrumut rurale, volost și stanitsa și trezorerii zemstvo, care au primit un ajutor enorm din partea statului. Apoi parteneriatele de credit sunt fuzionate în uniuni de credit.

Până în 1914, Rusia a făcut progrese mari în domeniul împrumuturilor ipotecare. A existat un sistem de creditare și bancar dezvoltat de creditare pe termen lung, care a avut un bun sprijin legislativ și a fost organizat genial. Sistemul de credit și bancar a inclus: instituții de credit de stat, regionale, orășenești, locale, publice și private. Acesta a inclus:

Banca de pământ nobiliar;

Banca de Pământ Țărănesc;

societăți de credit orășenești și bănci publice ale orașului;

bănci zemstvo;

societate mutuală de credit funciar;

parteneriate de economii și împrumut;

împrumut de parteneriat etc.

Până în 1917, existau: 21 de bănci de pământ, Banca Țărănească de Pământ de Stat, Banca Nobiliară, Departamentul Special al Băncii Nobiliare de Stat și 18 bănci private.

Din păcate, acesta a fost sfârșitul dezvoltării rapide a creditării ipotecare în Rusia. După revoluție, proprietatea privată a fost lichidată, iar băncile ipotecare au încetat să mai existe. Abia peste 70 de ani, creditele ipotecare din Rusia au început să revină din nou.

Rolul agenției de credit ipotecar pentru locuințe

În Rusia de astăzi, dezvoltarea creditării ipotecare

mergând în două direcții. Prima este implementarea centralizată a schemelor

ipoteci de la stat. A doua direcție în dezvoltarea creditării ipotecare este dezvoltarea și implementarea diferitelor modele în regiunile Federației Ruse.

Agenția pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe trebuie considerată elementul central al sistemului de creditare ipotecară care se creează.

Principalele funcții ale agenției sunt:

1) definirea standardelor și regulilor pentru creditarea ipotecară:

elaborarea și stabilirea standardelor și normelor de creditare ipotecară;

evaluarea calității creditelor ipotecare pentru locuințe achiziționate de Agenție;

examinarea diferitelor instrumente de credit ipotecar;

lucru în curs cu băncile pe probleme metodologice

împrumuturi ipotecare; analiza activităților băncilor care vând credite;

2) efectuarea de operațiuni pe piața secundară a creditelor ipotecare:

achiziționarea de credite ipotecare; emisiunea și vânzarea de titluri garantate cu ipoteci; plata veniturilor către investitori din titlurile de valoare garantate prin credite ipotecare;

3) acordarea de asistenta tehnica si pregatirea specialistilor in domeniul creditului ipotecar

împrumut:

Furnizarea de asistenta tehnica creditorilor in domeniul organizarii creditarii ipotecare; dezvoltarea aspectelor economice și juridice ale creditării ipotecare; organizarea de seminarii, cursuri de formare; oferirea de consiliere; oferirea de asistență tehnică și de instruire cumpărătorilor de titluri garantate cu ipoteci.

Cea mai importantă sarcină a agenției, acționând ca un național

institutul pe piaţa secundară a creditelor ipotecare este de a oferi

lichiditatea băncilor comerciale rusești care acordă împrumuturi pentru locuințe pe termen lung populației prin achiziționarea acestor împrumuturi de la bănci pentru

fonduri strânse de la investitori privați. Aceste fonduri vor fi atrase pe baza vânzării către investitori privați a titlurilor de valoare emise de Agenție sub garanția Guvernului Federației Ruse. Garantat

titlurile de stat pot deveni un instrument atractiv pentru

investitorilor, iar eliberarea lor va asigura un flux continuu de resurse extrabugetare în sectorul imobiliar al economiei.

1.3. Caracteristici ale creditelor ipotecare pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare.

Credite ipotecare în industrie.

Multe întreprinderi se confruntă cu o lipsă acută de capital de lucru, în special de numerar gratuit, fără de care reconstrucția și modernizarea producției, achiziția de materii prime, materiale și creșterea nivelului de competitivitate a produselor sunt imposibile.

Angajarea unei întreprinderi este destul de rară în practica rusă modernă. Acest lucru se datorează, în primul rând, lipsei unui mecanism eficient de evaluare a unei astfel de proprietăți, dificultăților în implementarea acesteia, duratei și costului ridicat al costurilor de procesare a contractului, unui număr mare de documente necesare etc. Pentru împrumutatul în acest caz , sunt necesare consultații ale avocaților cu experiență, deoarece riscul pierderii întregului complex de proprietate al întreprinderii este foarte mare.

De obicei, atunci când este gajat, complexul de proprietate al unei întreprinderi include toate activele corporale și necorporale, inclusiv: clădiri, structuri, echipamente, stocuri, materii prime, produse finite, drepturi de creanță, drepturi exclusive etc.

Obligația garantată prin ipoteca întreprinderii trebuie să se ridice la cel puțin jumătate din valoarea complexului imobiliar al întreprinderii cu o scadență de cel puțin un an de la încheierea contractului corespunzător. Atunci când încheie un contract de ipotecă pentru o întreprindere, banca acordă de obicei o atenție considerabilă evaluării nu numai proprietății proprii a întreprinderii, ci și a datoriilor acesteia (în special față de buget). Acest lucru se datorează faptului că un cumpărător care achiziționează o întreprindere la o licitație publică achiziționează simultan toate responsabilități proprietarul întreprinderii. Atunci când angajați unități de producție individuale ale unei întreprinderi care operează, este necesară o evaluare pe toate părțile a posibilităților de implementare a acestora, izolat de un singur complex economic. Pentru a lua în considerare posibilitatea acordării unui împrumut garantat de o întreprindere, o bancă are nevoie, în primul rând, de un studiu de fezabilitate pentru utilizarea și rambursarea împrumutului. Cererea de obținere a unui împrumut ipotecar garantat de întreprindere mai cuprinde bilanțul întreprinderii, graficul de încasare a veniturilor și plăților obligatorii și alte documente la cererea împrumutătorului. Departamentul de credit al băncii acordă o atenție deosebită neconcordanțelor din planul financiar al veniturilor și cheltuielilor companiei pentru perioada de creditare, compară cu planuri similare din perioadele anterioare, verifică disponibilitatea producției și a bazei tehnice necesare pentru implementarea acestui plan. (de exemplu, producție - zone de producție și depozitare, utilaje, resurse de muncă etc.).

Valoarea garanției pentru o ipotecă poate fi determinată în mai multe moduri:

pe baza valorii contabile a complexului imobiliar.

Proprietatea gajatorilor persoanelor juridice se reflectă la valoarea reziduală în bilanțul organizației. Ținând cont de faptul că activele fixe ale întreprinderii sunt supuse reevaluării periodice pentru a-și aduce valoarea în concordanță cu prețul pieței la momentul reevaluării, se poate presupune că valoarea reziduală reflectă în mod destul de realist prețul activele fixe ale garanției.

este bazat la încheierea unei companii independente de evaluare, care trebuie să fie autorizat ca evaluator. Fără îndoială, o astfel de evaluare este mai fiabilă, deoarece este efectuată de evaluatori profesioniști pe baza unor metode speciale dovedite de evaluare a proprietății. Principalul dezavantaj al acestei metode este că o astfel de evaluare are loc fără a ține cont de eventualele modificări ale valorii de piață a imobilului ipotecat, deși reflectă valoarea reală a imobilului la momentul evaluării. În plus, costurile evaluării sunt suportate de către împrumutat și sunt destul de semnificative.

evaluarea proprietății este efectuată chiar de bancă... În același timp, se iau în considerare starea actuală și viitoare a condițiilor pieței pe tipuri de proprietate, date de referință privind nivelul prețurilor. Avantajul unei astfel de evaluări este caracterul gratuit pentru debitor, însă este destul de laborioasă pentru bancă.

Caracteristicile creditelor ipotecare pentru terenuri, clădiri și structuri.

În cazul în care contractul de ipotecă prevede altfel, la ipotecarea unui teren, dreptul de gaj se extinde și asupra clădirii sau structurii gajului situat sau în curs de construire pe terenul. 4

Dar ipoteca clădirilor (structurilor) permisă cu o ipotecă simultană a terenului, pe care se află, sau o parte din acest teren, suficient pentru asigurarea funcțională a imobilului (structurii) fiind gajată. 5

capitolul 2 . Analiză implementarea programului de credit ipotecar în Banca de Economii a Federației Ruse.

2.1. Credite pentru locuințe de la Sberbank a Federației Ruse

Program împrumut	Scurta descriere	O taxă inițială	Rata în ruble,%	Rata de schimb *,%	Termenul creditului
Credit ipotecar	Un împrumut pentru achiziționarea, construcția, reconstrucția sau repararea unui obiect imobiliar garantat cu un obiect imobiliar creditat
Ipoteca +	Un împrumut pentru cumpărarea și construirea unui obiect imobiliar construit sau în construcție cu participarea fondurilor de credit ale Băncii, garantat cu obiectul imobiliar creditat.
Standard ipotecar	Un împrumut pentru cumpărarea sau construirea unei locuințe (apartament sau clădire rezidențială) garantat printr-un împrumut sau altă locuință.	De la 20% De la 0% în cazul înregistrării altor spații de locuit ca garanție
Pentru imobiliare	Un împrumut pentru cumpărarea sau construirea unui obiect imobiliar contra diferite garanții aprobate de Bancă, cu excepția unui gaj al obiectului imobiliar creditat.
Refinanțarea creditului pentru locuințe	Un împrumut pentru rambursarea unui împrumut obținut de la o altă bancă pentru achiziționarea sau construirea unui apartament sau a unei clădiri rezidențiale.

2.2. Credit ipotecar

Obținerea unui împrumut a devenit mai ușor. Acum iti poti confirma venitul atat sub forma 2-NDFL cat si sub forma Bancii!

Fara comisioane la imprumut;

O gamă largă de scopuri de împrumut și garanții;

Abordare individuală a examinării unei cereri de împrumut;

Posibilitatea de a atrage co-împrumutați;

Condiții de creditare concesionale pentru familiile tinere.

2.2.1 Condiții de creditare

Moneda împrumutului	Ruble rusești / dolari americani / euro
Suma creditului	Nu trebuie să depășească cea mai mică dintre valori: Pentru împrumuturile pentru achiziția și construcția de bunuri imobiliare 85% din valoarea contractuala a obiectului imobiliar imprumutat; 100% din valoarea de evaluare a obiectului imobiliar imprumutat specificat in expertiza; La împrumuturile în scopul reconstrucției, reparației (decorării) obiectului imobiliar 85% din costul contractual al lucrărilor de reconstrucție, reparare (finisare) a obiectului imobiliar; 85% din valoarea de evaluare a imobilului specificată în avizul expertului.
Termenul creditului	până la 30 de ani - la împrumuturi pentru achiziția și construcția de imobile; până la 10 ani - la împrumuturi pentru reconstrucția și repararea (finisarea) obiectului imobiliar.
Comision de plată a împrumutului	Absent.
Garanția împrumutului	Gajul imobilului dobândit, alte garanții (dacă este necesar). Pentru împrumuturile în scopul construirii individuale a unui obiect imobiliar, este necesară înregistrarea unui gaj al unui teren sau al unui gaj al dreptului de a închiria un teren. Imprumutatul/co-debitorii oferă alte forme de garanție pentru perioada anterioară gajării obiectului imobiliar creditat. Totodată, pentru împrumuturile acordate în scopul participării la construcția comună a unui obiect imobiliar, pentru această perioadă este necesară gajarea unui alt obiect imobiliar (cu excepția cazurilor în care procedura de selectare a unui obiect imobiliar a stabilit de către Bancă se realizează). În alte cazuri, înregistrarea unui gaj de proprietate pentru această perioadă nu este necesară. O descriere detaliată a garanțiilor acceptate de bancă este dată în secțiunea „Important”.
Asigurare	Asigurarea obligatorie a bunului gajat împotriva riscurilor de pierdere/distrugere, daune în favoarea Băncii pe toată durata contractului de împrumut

2.2.2.Ratele dobânzilor în ruble

Termenul creditului	Iniţială	Termeni generali
		Înainte de a înregistra o ipotecă	După înregistrarea ipotecii	Înainte de a înregistra o ipotecă	După înregistrarea ipotecii
Până la 10 ani (inclusiv)	15 până la 30%
	30 până la 50%

	15 până la 30%
	30 până la 50%

	15 până la 30%
	30 până la 50%

2.2.3 Ratele dobânzilor în USD și EUR

Termenul creditului	Iniţială	Termeni generali		Condiții pentru clienții care primesc salarii într-un cont deschis la Banca1
		Înainte de a înregistra o ipotecă	După înregistrarea ipotecii	Înainte de a înregistra o ipotecă	După înregistrarea ipotecii
Până la 10 ani (inclusiv)	15 până la 30%
	30 până la 50%

10 - 20 de ani (inclusiv)	15 până la 30%
	30 până la 50%

20 - 30 de ani (inclusiv)	15 până la 30%
	30 până la 50%

2.2.4 Cerințe pentru debitori

Cetățenie
Vârsta la momentul împrumutului	Cel puțin 21 de ani
Vârsta la momentul rambursării împrumutului conform contractului	75 de ani (cu plăți diferențiate); 55 de ani - pentru femei; 60 de ani - pentru bărbați (cu plăți de anuitate).
Experiență de muncă	Cel puțin 6 luni la locul de muncă actual.
Atragerea de co-împrumutați	Persoanele fizice în valoare de cel mult 3 persoane pot acționa în calitate de co-împrumutați pentru un împrumut, ale cărui venituri sunt luate în considerare la calcularea sumei maxime a împrumutului. Soții sunt co-împrumutați fără greșeală în cazul înregistrării obiectului imobil creditat în proprietatea lor comună (indiferent de lipsa de solvabilitate a unuia dintre ei).

2.2.5 Documente necesare pentru examinarea unei cereri de împrumut

Formular;

Împrumutată / co-împrumutată (garant), pașaport debitor ipotecar;

Documente care confirmă starea financiară a împrumutatului/coîmprumutatului (pentru clienții care nu primesc salarii într-un cont deschis la Bancă);

Documente privind garanția furnizată (gaj);

Documente privind obiectul imobiliar care se creditează (pot fi furnizate în termen de 3 luni de la data depunerii Formularului de Cerere la Bancă).

2.2.6 Obținerea și deservirea unui împrumut

Împrumuturile pot fi acordate cetățenilor Federației Ruse la sucursalele Sberbank a Rusiei din Moscova dacă sunt îndeplinite oricare dintre următoarele condiții:

Împrumutatul este înregistrat la Moscova sau în regiunea Moscovei;

Proprietatea creditată este situată în Moscova sau regiunea Moscova;

Întreprinderea - angajatorul împrumutatului sau al co-împrumutaților este un client al Băncii și este situat în Moscova sau regiunea Moscovei (sub rezerva înregistrării unei ipoteci asupra proprietății în temeiul legii).

Perioada de examinare a cererii de împrumut	Din 5 zile lucrătoare de la data depunerii pachetului complet de documente.
Procedura de acordare a creditului	pentru împrumuturi pentru achiziționarea unui Obiect imobiliar - la un moment dat; pentru creditele pentru construcția, reconstrucția, repararea (finisarea) Obiectului Imobiliar - la un moment dat sau pe părți, în funcție de procedura de plată a costului obiectului imobiliar (lucrare efectuată).
Procedura de rambursare a creditului	Plăți de anuitate (egale) sau diferențiate.
Condiții de rambursare anticipată	Pentru plățile de anuitate: Se efectuează fără comisioane și eventual nu mai devreme de 3 luni de la data următoare datei împrumutului - cu condiția ca partea din împrumut care trebuie rambursată anticipat să fie de cel puțin 15.000 (cincisprezece mii) ruble. Cu plăți diferențiate: Se desfășoară fără restricții în orice perioadă de utilizare a creditului.
Plăți amânate	Amânarea plăților pentru plata datoriei principale este posibilă pentru perioada de construcție sau reconstrucție a proprietății - pentru o perioadă care nu depășește 2 ani.
Penalitate pentru rambursarea cu întârziere a creditului	De două ori rata dobânzii conform contractului de împrumut din valoarea plății restante pentru perioada de întârziere, inclusiv data rambursării datoriei restante

2.2.7 Programul Familiei tinere

Programul „Familie tânără” este o condiție specială de împrumut pentru achiziționarea, construirea unui apartament sau a unei clădiri rezidențiale:

O taxă inițială:

De la 10% din valoarea imobilului - pentru o familie cu copil/copii;

De la 15% din valoarea proprietatii - pentru o familie fara copii.

Posibilitatea de a profita de amânarea pentru plata datoriei principale la nașterea unui copil în perioada de valabilitate a contractului de împrumut (nu mai mult decât până când copilul împlinește vârsta de trei ani);

Capacitatea de a ține cont de venitul părinților împrumutatului/co-debitorului la stabilirea sumei împrumutului.

„Familie tânără” - o familie în care cel puțin unul dintre soți nu a împlinit vârsta de 35 de ani sau o familie incompletă (o familie cu un părinte și un copil/copii), în care părintele nu a împlinit vârsta de 35 de ani .

2.2.8 Opțiuni suplimentare de împrumut

Utilizarea activului total

Total activ - imobile, vehicule, valori mobiliare deținute de dvs. și de soțul dumneavoastră.

Valoarea estimată a activului total trebuie să fie de cel puțin 25 de milioane de ruble.

Totalul activului poate fi luat în considerare la obținerea unui împrumut în scopul achiziționării unui apartament, teren sau clădire rezidențială individuală, în timp ce:

împrumutul este acordat fără a fi necesară confirmarea solvabilității;

cuantumul împrumutului nu trebuie să depășească 50% din valoarea de evaluare a activului total și 65% din valoarea de cumpărare a imobilului în același timp.

Utilizarea seifurilor individuale ale Băncii

Dacă utilizați seifuri individuale ale Sberbank din Rusia pentru decontări privind tranzacția de vânzare și cumpărare atunci când obțineți un credit ipotecar pentru achiziționarea unui obiect imobiliar, nu va trebui să oferiți alte garanții pentru împrumut pentru perioada până la ipoteca obiect imobiliar creditat.

Transferul de fonduri către vânzătorul obiectului imobil se face după înregistrarea contractului de vânzare cumpărare și transferul dreptului de proprietate asupra obiectului imobil către cumpărător, precum și după înregistrarea de stat a ipotecii imobilului. obiect patrimonial în virtutea legii în favoarea Băncii.

De asemenea, este posibil să acordați un împrumut pentru decontări în cadrul tranzacțiilor aferente (alternative) de vânzare și cumpărare de obiecte imobiliare (până la 4 tranzacții în lanț).

Utilizarea capitalului de maternitate

Capitalul de maternitate (familie) este o formă de sprijin de stat oferit familiilor la nașterea sau adopția celui de-al doilea copil și a unui copil ulterior, care poate fi folosită pentru a rambursa integral sau parțial un împrumut pentru locuință primit de la Sberbank din Rusia.

Deduceri fiscale

Deducerile fiscale se aplică sumei dobânzii plătite pentru ipoteca vizată. Valoarea deducerii este de 13% din toată dobânda plătită.

Mărimea deducerii impozitului pe proprietate prevăzută pentru achiziționarea unui apartament, clădire rezidențială, cameră (sau cotă-parte) a crescut de la 1 milion la 2 milioane de ruble3. Astfel, acum, atunci când cumpărați un apartament, puteți rambursa suma impozitului în valoare de până la 260.000 de ruble.

Promoția „Top zece!” Pe 29 iulie 2010, Sberbank din Rusia a lansat „Top Ten!” pentru creditarea ipotecară persoanelor fizice care achiziționează locuințe în unități în construcție (construite) cu participarea fondurilor de împrumut ale Băncii.

Creditarea se realizează în cadrul programului de credit „Ipoteca +” în următoarele condiții speciale:

rata dobânzii este stabilită la 10% pe an în ruble;

mărimea plății inițiale - cel puțin 10%;

termenul împrumutului - până la 10 ani (inclusiv);

Condiții speciale de creditare în cadrul programului sunt stabilite pentru clienții care au aplicat pentru Top Ten! până la 31.12.10 g

Concluzie.

Una dintre principalele sarcini ale băncilor într-o economie de piață este transformarea economiilor populației în investiții în sectorul real al economiei. Creditele ipotecare fac posibilă mobilizarea unei părți semnificative a economiilor populației și a fondurilor investitorilor și direcționarea acestora către cele mai importante sectoare ale economiei, în primul rând cele legate de construcția de locuințe. Experiența străină și experiența regiunilor rusești în care creditarea ipotecară se dezvoltă arată că creditarea ipotecară are cel puțin un efect multiplicator de patru ori, adică. fiecare rublă a împrumutului implică în cele din urmă cel puțin patru ruble din fondurile populației în cifra de afaceri economică. Prin urmare, datorită creditului ipotecar, este posibil să se utilizeze resurse financiare uriașe care sunt stocate în mâinile populației sub formă de valută străină în numerar și ale căror volume sunt comparabile cu bugetul de stat al țării. În același timp, ipoteca va ajuta la restabilirea încrederii în băncile de stat și comerciale, deoarece cetățenii care primesc împrumuturi de la bancă, de regulă, își păstrează depozitul și conturile curente în ea. Creditul ipotecar este mecanismul care asigură relația dintre resursele bănești ale populației, bănci și întreprinderile din industria construcțiilor, direcționând fondurile către sectorul real al economiei.

Injectarea unor sume mari de fonduri extrabugetare în achiziționarea și construcția de locuințe poate da un „al doilea” vânt complexului de construcții al țării. Creșterea rapidă a construcției de locuințe ieftine poate și ar trebui să conducă la extinderea producției de materiale de construcție autohtonă, dezvoltarea de noi tehnologii de construcție, proiecte de arhitectură, dezvoltarea multor sectoare conexe ale economiei țării.

În condiţiile moderne, când se iau măsuri de stabilizare a economiei şi de reformare a sferei creditare şi financiare, formarea unui sistem de creditare ipotecară devine una dintre direcţiile prioritare ale politicii de stat şi ale dezvoltării societăţii.

Bibliografie:

Legea Federației Ruse din 29.05.92 Nr. 2872-1 „On gaj” (în măsura în care nu contravine Codului civil al Federației Ruse);

Legea federală din 30.12. Nr. 216-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale privind ipoteca (garajul imobiliar)”;

Codul civil al Federației Ruse;

Rezoluția Guvernului de la Moscova din 11.08.98. Nr. 625 „Cu privire la conceptul de dezvoltare a creditării ipotecare pentru locuințe la Moscova”;

Bazinul A. „Împrumutul ipotecar este cel mai important instrument pentru rezolvarea problemei locuințelor în Rusia” // Legea locuinței, 2000, nr. 2;

Bogdanov S. „Aspecte juridice ale creditării ipotecare” // Dezvoltarea economică a Rusiei, 2003, Vol. 4, Nr. 1;

Urchukova J. „Credit ipotecar în Rusia” // Auditor, 2000, nr. 11;

Kalambet A.P., Memetova D.O. „Gajul de bunuri imobiliare (ipoteca) ca modalitate de garantare a unui credit” // Money and Credit, 2000, Nr. 9;

Kalyanina L. „Și acum ipoteca: programul de împrumuturi pentru locuințe de la Moscova” // Expert, 2000, nr. 30;

Keselman G.M. „Crederea ipotecară pentru locuințe: stat și perspective” // Bani și credit, 2000, nr. 9;

Pavlodskiy E. „Gajul imobiliar” // Economie și drept, 2000, nr. 4;

Pechatnikova S.M. „Principalele direcții și perspective pentru crearea unui mecanism de creditare ipotecară în Rusia” // Management în Rusia și în străinătate, 2000, nr. 1;

Sinko V., Chernousov E. „Ipoteca în domeniul industriei” // The Economist, 2000, nr. 8;

Site-ul oficial al Sberbank în rețeaua internațională de internet http://www.sbrf.ru

15 ... Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse http://www.cbr.ru

Aplicație

Banca Centrală a Federației Ruse: volumul datoriei ipotecare în septembrie a crescut cu 1,29%, la 1,069 trilioane de ruble.

Cea mai mare pondere a plăților restante la creditele ipotecare cade pe datorii de peste 180 de zile - 5,81% din volumul total al datoriilor ipotecare, sau 62,144 miliarde de ruble. Acest lucru a fost raportat de Prime-TASS cu referire la materialele statistice ale Băncii Centrale a Federației Ruse începând cu 1 octombrie.

Ponderea întârzierilor la plăți de la 1 la 30 de zile este aproape la fel de mare - 5,23%, sau 55,94 miliarde de ruble. Ponderea întârzierilor de la 31 la 90 de zile în volumul total este de 1,98%, sau 21,178 miliarde, de la 91 la 180 de zile - 1,31%, 14,012 miliarde.Cota plăților fără datorii restante este de 85,67%, sau a scăzut cu 916,332 miliarde. Septembrie comparativ cu august cu 0,07 puncte procentuale, în timp ce masa monetară totală a crescut cu 1,2%, la 916,332 miliarde.

Volumul total al datoriilor la creditele ipotecare în luna septembrie a crescut comparativ cu august cu 1,29%, la 1,069 trilioane de ruble.

Volumul datoriilor restante ale persoanelor fizice față de organizațiile bancare în septembrie la creditele ipotecare în ruble pentru locuințe a crescut cu 2,44% față de luna precedentă, la 25,022 miliarde de ruble.

Suma totală a împrumuturilor restante a crescut cu 1,76%, până la 884,205 miliarde de ruble.

Volumul împrumuturilor acordate a crescut cu 18,29%, până la 222,992 miliarde de ruble.

Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare pentru locuințe emise de la începutul anului a rămas la nivelul lunii precedente - 13,4%; la creditele acordate în cursul lunii au crescut cu 1 punct procentual la 13,2%.

Volumul datoriilor restante ale persoanelor fizice față de instituțiile bancare privind creditele ipotecare pentru locuințe în valută a crescut în septembrie în ruble cu 2,1%, până la 17,629 miliarde de ruble, comparativ cu luna precedentă.

Și firmele imobiliare... obligațiuni. Există două sisteme ipotecare împrumutÎn Federația Rusă Lucrări de curs >> Servicii bancare

Dezvoltare credit ipotecar împrumut…………………… .22 2.2 Nou în credit ipotecar programe comercial bănciși perspectivele de dezvoltare a creditelor ipotecare în Rusia ……………………………………………………… .28 3. Organizare credit ipotecar împrumutîn SA bancă ...

Comercial bănciîmbunătățirea calității interacțiunii cu clienții

Rezumat >> Bancar

Și oameni de știință străini pe probleme organizare Activități comercial bănci, managementul riscului bancar si marketing ... in maniera economisirii si credit ipotecar bănci... Cu toate acestea, mulți comercial bănci, mai ales în regiuni împrumut clienti particulari...

În prezent, economia rusă este din ce în ce mai integrată în cea mondială, iar acest lucru necesită dezvoltarea și utilizarea de noi instrumente financiare care sunt utilizate în țările industriale de vârf.

De regulă, tranziția economiei de piață din faza de criză la faza de redresare începe cu revitalizarea construcției de locuințe. Sectorul locativ necesită investiții pe termen lung, care, la rândul lor, reflectă încrederea populației și a companiilor în stabilitatea veniturilor pe termen lung.

În conformitate cu Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)” din 23.07.1998, astfel cum a fost modificată de din data de 11.02.2002, băncile de pe teritoriul Federației Ruse acordă un împrumut ipotecar persoanelor juridice și persoanelor fizice pentru construcția (reconstrucția) de locuințe, amenajarea terenurilor, precum și pentru achiziționarea de locuințe, sub rezerva gajul imobiliar.

Ipoteca ca metodă de împrumut a apărut la mijlocul secolului al XVIII-lea. în Prusia. Pământul la acea vreme era cea mai de încredere garanție care nu putea fi distrusă într-o serie de războaie devastatoare. Pentru capitalul asigurat s-au eliberat acte în care era indicat cu exactitate terenul. În cazul unei întârzieri în rambursarea banilor aferenti unui împrumut, proprietatea asupra terenului a fost transferată în proprietatea fondului de credit funciar (de stat) ca compensare a datoriei. Prima asociație de credit, creată după modelul prusac, a fost în 1790 organizația cavalerească de credit a Principatului Luxemburg, care a făcut posibil să se facă un pas înainte în dezvoltarea refinanțării ipotecare, deoarece a făcut posibilă (spre deosebire de organizații ipotecare anterioare) pentru a efectua plăți imediate în baza contractelor dintr-un fond special ...

Următoarea etapă importantă în dezvoltarea relațiilor ipotecare a fost asociată cu înființarea în 1852 a Credit Fonder de France (CFF). Această instituție a facilitat obținerea de împrumuturi pentru agricultură. S-a bazat pe ideea centralizării creditării ipotecare în toată Franța. Documentul emis nu mai indica proprietatea specifică care era responsabilă pentru o anumită garanție. Deținătorul foii de ipotecă putea acum înainta pretenții directe doar împotriva emitentului. Ca urmare, a fost creat un nou sistem de creditare ipotecară și au apărut primele bănci ipotecare în Europa.

Prima bancă ipotecară specializată a fost organizată în 1831 în Belgia. La începutul secolelor al XIX-lea și al XX-lea, băncile ipotecare au ocupat un loc semnificativ pe piață. Au fost al treilea grup ca mărime de instituții de creditare, după băncile de economii și comerciale private.

Cu toate acestea, Primul Război Mondial, inflația și criza economică mondială din anii 1930. a cauzat prejudicii grave creditării ipotecare. După o scurtă perioadă de redresare, a izbucnit al Doilea Război Mondial, urmat de reforma valutară din 1948. După aceste evenimente, creditele ipotecare și-au început noua dezvoltare, o trăsătură caracteristică a cărei creștere a fost vizibilă a termenilor de creditare.

Până la sfârșitul anilor 1960. au fost emise ipoteci pe un termen care depășește 30 de ani, iar debitorilor li s-au oferit, în consecință, credite ipotecare cu o rată fixă a dobânzii pe termen mai lung. Dar situația economică din lume la începutul anilor 1970 a dus la o scădere a cererii cumpărătorilor de foi ipotecare pe termen lung; a existat o tendință de reducere a intervalului de timp pe piața de capital. Ca urmare, băncile ipotecare au trecut la împrumuturile efectuate în rate în decurs de 5-10 ani.

Astfel, în ciuda oricăror teste, foile de credit ipotecar s-au impus ca mijloc de încredere de atragere a capitalului pe piața imobiliară, și-au demonstrat rezistența și capacitatea de adaptare la orice condiții economice.

Modele de bază ale piețelor ipotecare

Pentru a asigura o reglementare legală cu drepturi depline a pieței creditelor ipotecare, este necesar să se creeze legi și alte acte juridice. Aceste acte ar trebui să reglementeze statutul juridic al băncilor și al altor subiecte ale pieței creditelor ipotecare, procedura de emitere, circulație a titlurilor ipotecare etc. Conținutul și direcția acestor legi și acte juridice vor depinde de ce model de piață ipotecară va fi construit de aceștia.

În istoria dezvoltării creditelor ipotecare, există două modele principale ale pieței creditelor ipotecare.

Primul model a fost numit „două niveluri” și este folosit în țările anglo-americane. Esența sistemului pe două niveluri este că împrumuturile ipotecare emise pe piața ipotecară primară (piața în care se acordă împrumuturi garantate cu imobiliare) sunt atribuite agențiilor special create. În funcție de circumstanțe, aceste agenții au dreptul de a dispune de creditele ipotecare primite astfel:
1) atribuirea acestora unor investitori secundari;
2) să formeze pool-uri de credite ipotecare uniforme și să vândă investitorilor secundari astfel de pool-uri indivizibile de credite ipotecare sau drepturi de participare (acțiuni) la astfel de pool-uri;
3) emiterea și plasarea titlurilor de valoare garantate cu ipotecă.

Cel de-al doilea model, mononivel, al pieței de credit ipotecar a devenit larg răspândit în Europa și constă în faptul că banca care a emis creditul ipotecar refinantează în mod independent creditele ipotecare prin emiterea de titluri de valoare de tip obligațiuni - foi ipotecare. Eliberarea și circulația foilor ipotecare este reglementată de legislație specială; această reglementare diferă de reglementarea emisiunii de obligațiuni.

Activitățile emitenților de obligațiuni ipotecare, de regulă, sunt limitate din punct de vedere legal la emiterea de credite ipotecare și alte operațiuni care se caracterizează printr-un grad scăzut de risc. Niciun alt emitent, cu excepția celor specificate în lege, nu poate emite valori mobiliare numite „foaia ipotecară”. Schema tradițională de împrumut este împrumutul printr-o bancă. Majoritatea programelor de credit ipotecar sunt realizate conform acestei scheme. Participanții la relațiile din cadrul acestei scheme sunt Investitorul, Banca, Vânzătorul, Cumpărătorul (Schema 2.29).

Un investitor este o instituție financiară (societate financiară, fond). Într-un program de credit ipotecar, funcția acestuia este de a găsi resurse pe piața secundară a valorilor mobiliare și apoi de a le investi. Aceste resurse ar trebui să devină „ieftine” și „lungi”. Natura acestor resurse poate apărea pe piața secundară a valorilor mobiliare, unde se formează portofolii de investiții ale companiilor de asigurări, de pensii, sau din fonduri specializate susținute din resurse de stat. Banca este o instituție financiară și de credit specializată, autorizată de Banca Centrală a Federației Ruse. În programul de credit ipotecar, el joacă rolul unui operator care emite credite ipotecare cumpărătorilor de locuințe, pe de o parte, și vinde creditele cumpărătorilor unui investitor financiar, pe de altă parte.

Cumpărătorul este subiectul principal al pieței creditelor ipotecare. El este un consumator al masei de mărfuri de pe piața imobiliară, un cumpărător de împrumuturi la o bancă ipotecară și este sursa primară a cererii de consum și, prin urmare, pune în mișcare întregul mecanism de creditare ipotecară. De regulă, cumpărătorul folosește fondurile proprii împreună cu fondurile împrumutate atunci când cumpără. El calculează pentru un împrumut din câștigurile curente pentru, de regulă, 10 sau mai mulți ani.

Vânzătorul este proprietarul imobilului. Acest rol poate fi jucat de o companie de constructii sau imobiliare specializata in tranzactionarea imobiliara pe piata.

Activitățile băncilor ipotecare sunt strict controlate de către stat și autoritățile de supraveghere bancară.

Tipuri de credite ipotecare

În practica lumii moderne, următoarele tipuri de împrumuturi ipotecare sunt cele mai utilizate pe scară largă:
credite ipotecare tradiționale cu dobândă fixă și scadență de 30 de ani;
credite ipotecare cu rambursare rapidă în termen de 15 ani;
credite ipotecare cu o sumă tot mai mare de plăți în contul rambursării;
credite ipotecare cu majorare a capitalului propriu;
credite ipotecare cu dobândă variabilă, cu „plată balistică”, în două etape.

Ipoteca tradițională cu o scadență de 30 de ani
Rata dobânzii și suma plătită nu se modifică, iar după 30 de ani este rambursată integral. Acesta este cel mai popular credit ipotecar, iar la o rată a dobânzii mai mică de 10%, majoritatea debitorilor primesc un credit ipotecar tradițional cu o scadență de 30 de ani.

De exemplu, cu un credit ipotecar de 100.000 USD cu o scadență de 30 de ani la 8%, împrumutatul plătește lunar 733,77 USD în principal și dobândă. O parte din plată este rata dobânzii. Restul plății reduce principalul restant al datoriei, rambursându-l treptat în totalitate. Împrumuturile care sunt rambursate treptat pe termen lung se numesc împrumuturi pe termen lung.

Avantaje. Principalul avantaj al unui credit ipotecar tradițional cu rată fixă este asigurarea că plățile lunare ale principalului și ale dobânzii nu vor crește. Suma plătită va rămâne neschimbată timp de 30 de ani.

Dezavantaje. Dacă ratele dobânzilor de pe piață scad, rata dobânzii ipotecare tradiționale nu va scădea odată cu acestea. Pentru a profita de dobânzile mai mici, împrumutatul va trebui să refinanțeze, ceea ce costă mii de dolari. Deci, un împrumut cu rată fixă este o sabie cu două tăișuri: bun când dobânzile pieței cresc, dar rău atunci când scad.

Obligațiune cu scadență rapidă de 15 ani
Un credit ipotecar pe 15 ani câștigă popularitate atunci când ratele dobânzilor sunt scăzute, deoarece consumatorii încearcă să-și refinanțeze creditele ipotecare cu împrumuturi de 15%. Acest împrumut este aproape la fel cu un împrumut tradițional pe 30 de ani, cu excepția faptului că plățile sale lunare sunt mai mari și se rambursează în 15 ani.

Avantaje. Deoarece creditorii își plătesc banii mai devreme decât în cazul creditelor ipotecare tradiționale, ei percep o rată mai mică pentru împrumuturile care sunt rambursabile pe o perioadă de 15 ani. Diferența dintre un împrumut pentru fiecare creditor este individuală, dar dacă împrumuturile cu rambursare pe 30 de ani sunt acordate la 8%, atunci un împrumut cu scadența la 15 ani poate fi emis la 7,75%.

Întrucât împrumutul este rambursat mai devreme, este practic mai puțin, iar pe durata împrumutului în ansamblu, împrumutatul plătește mai puțină dobândă - mai mult de 50%.

Dezavantaje. Plata lunară este mult mai mare (cu un credit ipotecar de 100.000 USD, plățile lunare ar fi de 941,28 USD, adică cu 28% mai mult decât la un împrumut pe 30 de ani). Din acest motiv, trebuie să ai un venit anual mai mare pentru ca împrumutul să fie aprobat.

În timp ce împrumuturile pe 15 ani sunt consolidate, mulți cred că împrumuturile pe 30 de ani sunt de preferat. Cu creditele ipotecare tradiționale, împrumutatul poate efectua plăți suplimentare ori de câte ori dorește să reducă valoarea datoriei restante. În funcție de mărimea și frecvența plăților suplimentare, datoria poate fi rambursată mult mai rapid decât în 30 de ani. De exemplu, dacă faceți 13 plăți pe an în loc de 12, puteți plăti un credit ipotecar pe 30 de ani în aproximativ 20 de ani.

Creșterea obligațiunilor ipotecare
Acest credit ipotecar este conceput pentru a fi mai accesibil în primii ani decât un credit ipotecar tradițional. Plățile ei lunare sunt mici la început, apoi cresc cu un procent fix în fiecare an timp de cinci ani.

De exemplu, pentru un credit ipotecar de 100.000 USD cu o rambursare ascendentă de 8,75%, plățile lunare inițiale sunt de 593,45 USD, comparativ cu 733,77 USD pentru un credit ipotecar tradițional. Plățile pe acesta cresc cu 7,5% în fiecare an până când ajung la 851,97 USD în al șaselea an. Din acel moment, suma plătită rămâne neschimbată până la scadență.

În același timp, în primii cinci ani, soldul datoriilor crește ușor, în timp ce într-un împrumut tradițional se înregistrează o scădere constantă. Aceasta se numește rambursare negativă și apare atunci când plata lunară este prea mică pentru a acoperi dobânda plătită creditorului, astfel încât suma de plătit crește pentru a include dobânda neplătită.

Principalul restant al unei obligațiuni ipotecare în creștere atinge vârful la 104.050 USD în al cincilea an, înainte de a începe din nou.

Avantaje. Principalul avantaj al unei obligațiuni ipotecare în creștere este accesibilitatea acesteia. Datorită dimensiunii mici a sumei plăților primare pe acesta, puteți obține un împrumut mai mare cu un venit relativ scăzut.

Cu ajutorul ipotecii luate în considerare, se poate obține un credit de 100.000 USD cu un venit cu 20% mai mic decât cel cerut. Un astfel de credit ipotecar este ideal pentru debitorii, ale căror venituri tind să crească odată cu creșterea plăților ipotecare din cauza promoțiilor și a creșterilor salariale.

Dezavantaje. În primul rând, creditorul percepe o dobândă mai mare la o astfel de ipotecă. Rata dobânzii la o ipotecă în creștere este de obicei cu 0,75-1% mai mare decât la un credit ipotecar tradițional.

În al doilea rând, creditorii solicită, de obicei, un avans de cel puțin 10%, comparativ cu 5% pentru un credit ipotecar tradițional.

Creșterea capitalului ipotecar (GEM)
GEM - cunoscut și sub denumirea de credit ipotecar rapid, este o ipotecă în creștere care continuă să crească până când datoria este rambursată. Suma plătită nu este stabilită la un nivel fix.

Creșterea ipotecilor pe acțiuni sunt foarte diverse. De obicei, plățile lor lunare din primul an sunt aceleași cu un credit ipotecar tradițional pe 30 de ani. Valoarea acestora crește anual cu un procent fix. Cu un împrumut de 100.000 USD la 7,5%, plățile în primul an sunt de 716,41 USD, cresc cu 4% în fiecare an, până la 1240,59 USD în anul 15, până când împrumutul este rambursat integral.

Avantaje. La fel ca un credit ipotecar pe 15 ani, GEM se plătește rapid și are o rată tipică a dobânzii cu 0,25-0,50% mai mică decât un credit ipotecar tradițional. În plus, ca și în cazul unui împrumut pe 15 ani, împrumutatul plătește mai puțină dobândă pe întreaga scadență a împrumutului.

Spre deosebire de un credit ipotecar pe 15 ani, obținerea aprobării pentru un împrumut GEM nu este mai dificilă decât un credit ipotecar tradițional, deoarece valoarea plății lunare inițiale a împrumutului este scăzută. GEM este potrivit pentru cei ale căror venituri sunt în creștere și care plănuiesc să se pensioneze în 15 ani.

Dezavantaje. În cazul unui credit ipotecar cu capital propriu în creștere, plățile continuă să crească indiferent dacă venitul dvs. crește sau nu.

Ipoteci cu rată variabilă (ARM)
Aceste credite ipotecare au câștigat popularitate la începutul anilor 1980, când ratele dobânzilor erau mult mai mari. Creditorii au oferit credite ipotecare la o rată fixă de 15-16%, iar mai mult de 60% dintre debitori au preferat ARM cu rate ale dobânzii începând de la 12-13%. ARM este util atunci când credeți că ratele dobânzilor vor scădea la niveluri mult sub nivelul actual.

Diferența evidentă dintre un credit ipotecar cu rată variabilă și un credit ipotecar tradițional cu rată fixă este că, cu un ARM, rata crește și scade anual pe parcursul scadenței.

Creditele ipotecare cu rată variabilă au unele proprietăți de bază și o serie de proprietăți opționale.

Proprietăți de bază:
intervalul de schimbare a ratei;
rata inițială a dobânzii. Proprietăți opționale:
limitarea ratei dobânzii pe toată perioada de scadență;
limitarea periodică a ratei dobânzii pe toată perioada de scadență;
limitarea modificărilor în plățile lunare;
negociabil ipotecar cu rată fixă.

Proprietăți de bază
Interval de modificare a ratei. Rata dobânzii la creditele ipotecare de tip ARM variază la intervale fixe. Acesta se numește interval de viteză. Diferite credite ipotecare au intervale de rate diferite. Majoritatea creditelor ipotecare ARM modifică ratele dobânzilor o dată pe an, dar unele credite ipotecare sunt supuse modificărilor o dată pe lună, la fiecare șase luni, la fiecare trei ani sau la fiecare cinci ani.

Uneori, primul interval de modificare a ratei durează mai mult sau mai scurt decât intervalele ulterioare. De exemplu, rata dobânzii ipotecare poate să nu varieze deloc în primii trei ani, dar apoi să se schimbe anual.

Rata inițială a dobânzii. Proprietatea de bază a tuturor creditelor ipotecare cu rată variabilă este rata inițială a dobânzii. Aceasta este rata pe care o plătiți până la sfârșitul primului interval. Rata inițială a dobânzii determină și valoarea plății lunare inițiale, pe care creditorul o folosește de obicei pentru a aproba împrumutul.

Proprietăți opționale
Majoritatea creditelor ipotecare cu rată variabilă au opțiuni de protecție care limitează suma cu care rata dobânzii și plata lunară pot crește. Această protecție se numește plafon și stabilește ratele maxime și minime ale dobânzii pe care vi le vor percepe pe perioada scadenței împrumutului.

Limitarea ratei dobânzii în perioada de scadență. Limita pe termen întreg este uneori exprimată ca procent din rata dobânzii inițiale. De exemplu, „plafonul de 5% la rata dobânzii peste scadență” înseamnă plus 5% peste rata de pornire.

Limita periodică a ratei dobânzii. Al doilea tip de astfel de limitare este limitarea periodică a ratei dobânzii. Acesta stabilește limitele pentru suma cu care această rată a dobânzii se poate modifica de la un interval de cotație la altul.

Limitarea sumei plății lunare este al treilea tip de limitare. Limitează suma cu care plata lunară se poate schimba de la un interval de ajustare la altul. ARM-urile cu constrângeri de plată, cum ar fi ipotecile tradiționale, pot provoca rambursare negativă, dar dacă o ipotecă cu rată variabilă este plafonată pe toată durata scadenței, atunci rambursarea negativă va fi minimă.

ARM-urile au de obicei un plafon pentru valoarea principalului lunar sau un plafon periodic al ratei dobânzii, dar nu ambele.

Oricare dintre aceste restricții oferă împrumutatului o bună protecție împotriva creșterilor extreme ale plății lunare.

Plafonarea lunară de rambursare oferă o protecție mai bună decât plafonarea periodică a ratei dobânzii, dar din cauza rambursării negative se plătește o dobândă sporită pentru o mai bună protecție. În ciuda acestui fapt, dacă creditorul oferă un credit ipotecar cu rată variabilă fără restricții, atunci împrumutatul ar trebui să fie atent.

Dacă clientul caută un împrumut pe termen lung, atunci este mai bine să folosești un credit ipotecar cu dobândă fixă sau ARM cu restricții.

A patra proprietate la alegerea împrumutatului, care poate oferi un beneficiu tangibil, este negociabilitatea unui credit ipotecar cu rată fixă.

Un ARM cu această proprietate poate fi convertit la discreția debitorului într-o ipotecă cu rată fixă fără refinanțare. Condițiile de convertibilitate pentru fiecare creditor sunt semnificativ diferite. Unele ARM-uri cu această proprietate sunt reversibile în orice moment, altele doar în primii cinci ani, iar altele doar la sfârșitul a cinci ani.

Împrumutul cu rată fixă în care vă puteți transforma împrumutul probabil nu va avea o „rată de piață” în acel moment.

Majoritatea creditorilor adaugă un markup la rata fixă existentă atunci când circulă, ceea ce face ca rata fixă inversată să depășească ratele pieței. Termenele de circulație sunt indicate de creditor în biletul la ordin.

Creditorii percep adesea o taxă inițială de un punct pentru opțiunea de a solicita o ipotecă, fie la început, la momentul apelului sau în ambele cazuri. Proprietatea de bună convertibilitate merită taxa suplimentară.

Majoritatea celor care aleg ARM, într-o perioadă de dobânzi mari, optează pentru un credit ipotecar cu rată fixă.

În cazul unui credit ipotecar cu dobândă variabilă, trebuie să așteptați până când dobânzile scad, apoi să convertiți ipoteca într-un credit cu dobândă fixă.

Avantaje. La un credit ipotecar cu rată variabilă, rata crește și scade. Dacă miza este mare și există șansa ca acestea să nu cadă nicăieri, atunci acesta este un avantaj. Dacă tarifele sunt scăzute și există posibilitatea ca acestea să crească, atunci acesta este un dezavantaj. ARM are alte proprietăți atractive, dar prognoza ratei dobânzii ar trebui să fie principalul factor în a decide dacă să obțină sau nu un împrumut cu rată variabilă.

Dacă poate apărea o situație în care ratele dobânzilor scad, atunci ar trebui să se prefere ARM. În caz contrar, ar trebui să alegeți un credit ipotecar cu o dobândă fixă. Dacă ratele dobânzilor se stabilizează sau scad, atunci ARM va fi mai puțin costisitor decât un credit ipotecar pe termen lung cu rată fixă.

Rata dobânzii de pornire a ARM este de obicei cu 2-3% mai mică decât ratele fixe tradiționale. ARM-urile sunt, în general, mai ușor disponibile în primii doi ani și nu trebuie să aveți atât de multe venituri pentru a vă califica pentru un ARM ca și pentru un împrumut tradițional cu rată fixă.

Dezavantaje. Cu ARM, rata dobânzii și valoarea plății lunare pot crește și vor crește probabil pe durata împrumutului. De exemplu, o rată inițială a dobânzii de 5% în primul an ar putea crește la 10% până în al șaselea an. Această creștere a ratelor dobânzilor ar duce la o creștere cu 65 la sută a plăților lunare, chiar și cu toate plafoanele de protecție în vigoare.

Pachete speciale de credite ipotecare

La sfârșitul anilor 1980. la nivel global, au fost introduse trei noi opțiuni de credit ipotecar rezidențial: „Ball Loans”, „Two Stage” ARM, ARM 3/1 (precum și ARM 5/1, 7/1 și 10/1).

Toate aceste credite au un lucru în comun: în primii ani, plățile și dobânzile sunt fixe. După o perioadă inițială de trei, cinci, șapte sau zece ani, ratele dobânzilor și ratele de rambursare ale acestora variază diferit pentru fiecare tip de împrumut.

Avantaje. Fiecare dintre aceste tipuri de împrumuturi are inițial o rată a dobânzii mai mică și o plată lunară mai mică decât un împrumut cu rată fixă pe 30 de ani. Rata dobânzii pentru „rambursarea mingii” după 7 ani este de obicei cu 0,5% mai mică decât rata comparabilă pentru un împrumut cu rată fixă pe 30 de ani. Acest lucru reduce semnificativ nivelul cerințelor de eligibilitate și, de asemenea, face rambursările împrumutului mai accesibile în primii câțiva ani critici de rambursare a împrumutului. În comparație cu creditele ipotecare ARM tradiționale, aceste împrumuturi oferă o perioadă inițială mai lungă de rate stabile ale dobânzii și plăți lunare.

Dezavantaje. După încheierea perioadei inițiale a ratei dobânzii fixe și a plății, noua rată a dobânzii și valoarea plății nu sunt cunoscute.

Credite de rambursare a mingii
Un împrumut cu minge este similar cu un împrumut tradițional cu rată fixă pe 30 de ani, dar are o caracteristică specifică. La sfârșitul unui termen de cinci, șapte sau zece ani (în funcție de „termenii de rambursare mingii”), împrumutul este rambursabil și rambursabil. Împrumutul cu minge este rambursat ca un împrumut tradițional cu rată fixă.

La scadență, împrumutatul trebuie să ramburseze această sumă în numerar sau să refinanțeze împrumutul. Unele împrumuturi cu rambursare minge, dar nu întotdeauna, impun creditorului să refinanțeze împrumutul atunci când acesta scade la ratele dobânzii curente, cu condiția ca împrumutatul să îndeplinească criteriile pentru un nou împrumut. Împrumutatul trebuie să ramburseze costurile de închidere și să furnizeze toate informațiile despre venituri, angajare, datorii etc. Atunci când alegeți un împrumut cu o plată bilă, ar trebui să citiți cu atenție contractul de credit ipotecar și să înțelegeți termenii de refinanțare. În ce circumstanțe ar trebui să alegeți un împrumut bile cu o scadență de 30 de ani la rată fixă?

Chiar dacă clientul este încrezător că va vinde casa sau va refinanța împrumutul înainte ca împrumutul să fie rambursat integral, este necesar să selecteze un astfel de împrumut cu o plată biluță, în conformitate cu condițiile cărora creditorul este obligat să refinanțeze împrumutul. în cazul în care planurile împrumutatului se pot schimba.

Împrumuturi în două etape
Acestea sunt împrumuturi care sunt ipoteci cu rată variabilă, dar rata lor variază o singură dată pe parcursul unei scadențe de 30 de ani. În primii șapte ani, numiti perioada de început, rata este fixată în biletul la ordin. La sfârșitul perioadei inițiale, rata este ajustată ca în cazul oricărui împrumut cu rată variabilă. Această nouă rată rămâne neschimbată pentru restul de 23 sau 25 de ani. La sfârșitul termenului de 30 de ani, împrumutul este rambursat integral.

Avantajul unui împrumut în două etape este că, ca și în cazul unui împrumut cu bile, dobânda inițială este scăzută, dar nu necesită refinanțarea împrumutului la sfârșitul perioadei inițiale, ceea ce ai avea de făcut cu un împrumut cu bile. . Acest lucru face un împrumut în două etape mai de dorit decât un împrumut cu minge.

Împrumuturile în două etape sunt potrivite pentru cei care doresc să obțină un credit cu o rată fixă, dar preferă să permită un anumit grad de risc în viitor pentru a avea o dobândă mai mică și mai acceptabilă pentru plățile lunare în perioada inițială.

Împrumuturi cu rată variabilă 3/1
Un împrumut cu rată variabilă 3/1 este un credit ipotecar cu rată variabilă cu un interval inițial de ajustare de trei ani. În primii trei ani, rata și cuantumul plății lunare sunt neschimbate. La sfârșitul perioadei de trei ani și ulterior anual, rata și plata lunară variază, la fel ca un credit ipotecar cu rată variabilă. Există, de asemenea, împrumuturi cu rată variabilă precum 5/1, 7/1 și 10/1 cu perioade inițiale de ajustare de cinci, șapte și, respectiv, zece ani.

Dacă rata dobânzii la un împrumut cu rată fixă este prea mare pentru a se califica pentru suma dorită a unui împrumut cu rambursare constantă pentru cel puțin primii ani, atunci împrumuturile 3/1, 5/1 sau 7/1 pot fi bine.cerinţele împrumutatului. Rata lor de pornire va fi mai mică decât pentru împrumuturile cu rată fixă, facilitând îndeplinirea criteriilor, iar plățile la aceste împrumuturi vor rămâne la același nivel timp de câțiva ani.

Alte programe de creditare ipotecară
Pe lângă creditele ipotecare tradiționale pe 30 și 15 ani cu rată fixă, rată variabilă, ipoteci bile etc. există și alte programe de creditare ipotecară mai puțin utilizate.

Ipoteci de două săptămâni
Plățile pentru acestea se fac o dată la două săptămâni (la fiecare două săptămâni) și nu o dată pe lună. Plata este calculată prin împărțirea sumei plătite lunare la doi. Datorită faptului că plățile se fac de două ori pe lună, se face o plată pentru o săptămână suplimentară în fiecare an, care rambursează semnificativ suma totală a creditului. De asemenea, cu o ipotecă adevărată de două săptămâni, împrumutul este plătit pe o bază de două săptămâni, astfel încât impactul programului de rambursare este de fapt mult mai mare decât efectuarea unei simple plăți suplimentare de o săptămână în fiecare an. Majoritatea creditelor ipotecare pe două săptămâni necesită ca plata pe două săptămâni să fie dedusă de către creditor direct din contul bancar curent al împrumutatului. Dacă nu există suficiente fonduri în contul curent, atunci în anumite circumstanțe datoria va fi convertită într-o ipotecă tradițională.

Ipoteci de anuitate inversă
Aceste împrumuturi sunt acordate proprietarilor pensionari. Acestea prevăd plăți minime pentru serviciul datoriei sau deloc până la vânzarea proprietății sau decesul proprietarului, precum și până când raportul datoriei ipotecare depășește nivelul stabilit. Perioada de timp estimată poate fi durata de viață rămasă estimată a proprietarului-utilizator sau perioada specificată în contract. Ipotecile de anuitate inversă sunt concepute astfel încât proprietarul casei să fie împrumutat lunar până la data scadenței.

Practica vest-europeană de creditare ipotecară este descrisă aici atât de detaliat pentru a activa imaginația cititorilor cu scopul de a dezvolta noi produse bancare.

Ipoteca în Rusia în prezent

În contextul instabilității economice care caracterizează situația actuală din țară, imobiliarul rămâne singura zonă atractivă de investiții.

În perioada reformelor 1990-1998. finanțarea locuințelor a suferit schimbări majore. Structura clădirilor rezidențiale aflate în funcțiune s-a transformat radical, atât în ceea ce privește proprietatea, cât și sursele de finanțare. Ponderea sectorului privat a crescut semnificativ, drept urmare statul a încetat să mai fie principalul participant pe această piață. Ponderea locuințelor comandate în proprietate de stat și municipală a scăzut semnificativ.

În aceste condiții, una dintre sarcinile principale a devenit formarea cererii efective a diferitelor segmente ale populației pe piața imobiliară.

Dar, după cum știți, locuința este un produs durabil și scump și, prin urmare, nu poate fi achiziționat în detrimentul veniturilor curente ale consumatorilor. Prin urmare, în majoritatea țărilor, principala formă de rezolvare a problemei locuințelor pentru populație și sfera de bază a activității economice a devenit achiziționarea de locuințe pe credit. În același timp, statul joacă un rol de reglementare: creează o bază legală, asigură interacțiunea eficientă a tuturor participanților la procesul de creditare pentru locuințe și oferă, de asemenea, asistență în atragerea investițiilor private în sectorul locativ.

Starea sistemului financiar rus este încă foarte dificilă. Multe bănci care au implementat programe de credit ipotecar înainte de criză au fost nevoite să le abandoneze din cauza închiderii băncii în sine, sau a reducerii creditării ipotecare. Acest lucru s-a datorat tocmai faptului că în acele condiții riscul de nerambursare a creditului a devenit prea mare; a fost aproape imposibil să vindeți locuința ipotecata, deoarece prețurile pentru aceasta au scăzut brusc.

Conceptul de creditare ipotecară în versiunea sa originală s-a bazat pe un model american pe două niveluri, care presupune: acordarea de împrumuturi de către băncile autorizate; crearea unei agenții de credit ipotecar; emisiune de valori mobiliare garantate prin obligații ipotecare; răscumpărarea împrumuturilor; dezvoltarea de standarde și reguli care sunt obligatorii pentru toți participanții la acest sistem.

Cu toate acestea, până în anul 2000, situația economică din țară a început să se stabilizeze, nivelul veniturilor populației a început să crească treptat, ceea ce a dat motiv pentru ca statul să acorde din nou atenție creditării ipotecare.

În prezent, în Federația Rusă există multe modalități prin care puteți achiziționa treptat locuințe, dar aceste scheme nu pot fi numite scheme ipotecare, deoarece în cele mai multe dintre ele fie aproape nu există, fie ipoteca în sine este prezentă la începutul ei. Cu toate acestea, modelele cvasiipotecare sunt de o natură tranzitorie importantă și corespund stadiului actual de dezvoltare a economiei ruse. În stadiul actual, acestea sunt necesare, deoarece datorită lor, piața imobiliară devine treptat mai activă și civilizată, iar în viitor vor trebui să devină punctele de plecare pentru formarea și dezvoltarea unui credit ipotecar la scară largă. sistem.

În ciuda numărului considerabil de variații ale acestor sisteme, ele pot fi clasificate și pot fi distinse principalele, așa-numitele cvasi-flux.

Specificitatea principalelor modele de creditare ipotecară pe piața imobiliară din Rusia
Clasificarea schemelor existente de creditare ipotecară se poate face după criterii similare și se pot distinge principalele modele:
1. Primul model este construcția comună și vânzarea de locuințe în rate. Această schemă, care a fost dezvoltată de constructori, este atractivă, dar
riscant. Impulsul pentru crearea sa au fost doi factori obiectivi - reducerea numărului de gospodării ale căror economii le permit să achiziționeze locuințe cu plata unică a întregului cost și lipsa creditării bancare pe termen lung.
În general, în Rusia, în cadrul acestei scheme, planul de rate este furnizat în medie în valoare de 30-50% din costul locuințelor achiziționate. Acest model este atractiv pentru populație (locuințele sunt mai ieftine în faza de construcție și, în același timp, sunt atrași bani „adevărați”, și nu surogate). Cu toate acestea, această schemă este însoțită de o serie de riscuri, atât de natură penală (a fost folosită cu pricepere de către fraudatori), cât și naturale - întârzierea și nefinalizarea construcției, inflație.
2. Această schemă este prezentată prin programe regionale folosind fonduri bugetare.

Se organizează un fond de sprijin pentru construcția de locuințe, care constituie baza financiară a programului teritorial de locuințe. Acest fond conține o pondere semnificativă a fondurilor bugetare. Se acordă preferință acele familii care își vând locuințele existente către fond. Încasările reprezintă în medie 50-60% din prețul unuia nou. 20-25% din costul locuințelor noi este acoperit prin economii, iar restul de 15-30% este asigurat în rate.

În unele regiuni, populația este creditată la o rată sub rata pieței. Investitorii nu sunt interesați de astfel de investiții, iar dependența de capacitățile bugetelor locale este foarte mare aici (o astfel de încărcare, având în vedere deficitele lor actuale, este foarte împovărătoare).

De exemplu, în regiunea Samara se creează un model de creditare ipotecară, care vizează populația ca investitor. Se are în vedere oficializarea obligațiilor debitorului sub formă de credite ipotecare, pe care băncile le vor putea schimba în viitor pe obligațiile unei companii de emisii special create, acționând pe cheltuiala administrației regionale în calitate de agent al acesteia.

În regiunea Orenburg, pentru implementarea programelor de locuințe de stat, a fost creată Orenburg Mortgage Housing Corporation, care, împreună cu Orenburg Mortgage Commercial Bank Rus, acordă credite pentru construcția de locuințe cu atragerea economiilor cetățenilor, bugetare și extrabugetare. fonduri, precum și resurse de credit bancar.

Creditele ipotecare se dezvoltă și în regiunile Tatarstan, Chuvahia, Belgorod și Rostov și Novosibirsk.

3. Această schemă utilizează obligațiuni municipale pentru locuințe cu o scadență de 10 ani. Împrumutul face posibilă acumularea a 0,1 mp. m. După ce ați acumulat pachetul necesar de obligațiuni, îl puteți schimba cu un apartament.

4. Conform acestui model, întreprinderile acordă împrumuturi angajaților lor pentru achiziționarea de locuințe. Aici vorbim de mari întreprinderi prospere (cum ar fi Norilsk Nickel, Cherepovets Metallurgical Plant etc.), care urmăresc o politică socială și de personal activă și manifestă preocupare pentru păstrarea personalului valoros. Angajații primesc un împrumut de la o întreprindere, de regulă, în condiții preferențiale pentru o perioadă lungă (până la 10-15 ani) în valoare de 70-80% din costul locuinței achiziționate și plătesc restul de 20-30 % din economiile lor.

5. La întreprinderile direct legate de construcții există opțiunea de a vinde locuințe cu prețul construcției sau cu plata a doar 20-40% din costul locuinței achiziționate. Cu toate acestea, o astfel de politică preferențială este de obicei legată de obligații suplimentare ale angajaților (referitor la durata muncii la întreprindere, alte condiții în cadrul contractelor pentru manageri cu înaltă calificare).

Cât priveşte obiectele de creditare, acum, odată cu restituirea proprietăţii private, acestea sunt creditate mai mult decât în epoca sovietică. Acest lucru se datorează prezenței unei piețe imobiliare suficient de dezvoltate (primar și secundar) și faptului că locuințele sunt achiziționate în proprietatea cetățenilor și pot constitui obiect de garanție pentru creditarea ipotecară. Treptat revine experiența de a atrage resurse de credit pe termen lung prin emisiunea de titluri garantate cu ipoteci, care a existat în Rusia prerevoluționară. Deși, în general, experiența creditării ipotecare în Rusia nu este utilizată pe scară largă acum. Practic, se manifestă o orientare către experiența străină: se încearcă să introducă diverse elemente ale modelelor americane și germane de creditare ipotecară.

Dar până acum, în ciuda nevoii semnificative de locuințe și a nivelului ridicat de privatizare a acesteia, care întărește baza tranzacțiilor imobiliare, creditarea ipotecară se dezvoltă lent.

Printre principalele constrângeri se numără:
costul ridicat al creditelor cu solvabilitate scăzută a populației;
lipsa de încredere în debitori, lipsa de experiență în tranzacțiile cu credite ipotecare;
inconsecvența regulilor de utilizare a spațiilor rezidențiale gajate ca garanție pentru un împrumut;
imperfecțiunea cadrului legislativ etc.

Astfel, Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (modificată și completată din 9 noiembrie 2001, 11 februarie 2002) prevede că după executarea silită asupra casei de locuit ipotecate (apartamentul) și vânzarea acestui imobil, gajul și membrii familiei acestuia care locuiesc împreună cu acesta sunt obligați să elibereze localul ocupat la cererea proprietarului în termen de o lună. Totuși, Codul civil (art. 292) păstrează în astfel de situații dreptul de folosință a locuinței pentru membrii de familie ai fostului proprietar. În acest sens, în unele regiuni se creează un fond de locuințe specializat - un fond de rezidență temporară folosit pentru relocarea debitorilor insolvenți atunci când aceștia sunt evacuați din locuințe ipotecate. În același timp, băncile prevăd în acordurile lor că, în cazul executării silite asupra apartamentului ipotecat, proprietarul (împrumutatul) și membrii familiei acestuia își pierd dreptul de a folosi respectivul apartament în conformitate cu obligația lor legală de a-l elibera. Datorită acestei practici și creării unui fond de locuințe de relocare, instanța în situații conflictuale corespunzătoare trebuie să ia partea băncii creditoare.

Dezvoltarea creditării ipotecare este încetinită semnificativ de o lipsă acută de resurse de creditare pe termen lung. Din cauza amenințării reale de a pierde lichidități, băncile dau dovadă de reținere în a face investiții pe termen lung prin atragerea de fonduri pe termen scurt. Banca nu poate atrage în mod independent resursele necesare unui credit ipotecar pe o perioadă de la 2 până la 5 ani. Astăzi, creditarea pentru aceste perioade se realizează de fapt doar pe cheltuiala resurselor proprii ale băncii. Prin urmare, fără sprijin de stat pentru partea de resurse a unor astfel de tranzacții, volumul ofertei pentru creditarea ipotecară nu se va putea apropia de volumul cererii pentru o lungă perioadă de timp.

În prezent, cu participarea activă a Băncii Rusiei, se dezvoltă mecanisme care permit utilizarea instrumentelor de credit ipotecar. Astfel, Banca Centrală a Federației Ruse ia în considerare posibilitatea de redescontare a creditelor ipotecare; după această operațiune se vor maturiza condițiile de re-împrumut către băncile comerciale, adică completarea capitalului lor de lucru.

Potrivit experților, din punct de vedere tehnic, Banca Rusiei poate începe implementarea acestei scheme după un sfert din momentul în care se ia decizia privind implementarea acesteia. În plus, CBR explorează posibilitatea de a lucra cu titluri de credit ipotecar pe termen lung.

Dacă o problemă este legată de urgența și costul resurselor atrase, atunci cealaltă - absența unei piețe ipotecare secundare - apare ca urmare a nepregătirii legislației interne pentru procesul de creditare ipotecară pentru locuințe.

Garanția imobiliară poate fi o formă foarte lichidă de garanție a împrumutului. Dar astăzi nu este folosit în Rusia. Multe aspecte fiscale rămân neclare.

Când se analizează diferite sisteme de creditare ipotecară din țările occidentale, se pune întrebarea ce beneficii specifice pot fi obținute pentru sistemul de credit ipotecar care se dezvoltă în Rusia. La urma urmei, diferențele dintre sistemele juridice și economice din Rusia și cele occidentale sunt foarte semnificative. Ni se pare că ar trebui să ne ghidăm după principiile generale ale construirii unui sistem de relații ipotecare în străinătate, ținând cont de caracteristicile naționale ale economiei ruse.

Analiza experienței străine ne permite să numim următoarele principii de bază care pot fi utilizate în formarea sistemului de creditare ipotecară în Rusia:
asigurarea protectiei intereselor creditorului si debitorului in raporturile ipotecare. Pentru a îndeplini această condiție, există programe speciale guvernamentale, procedura de executare silită asupra bunurilor gajate, asigurări etc.;
crearea condiţiilor pentru disponibilitatea creditelor ipotecare. Aceasta poate fi alocarea anumitor categorii de populație și elaborarea unor reguli și norme preferențiale pentru eliberarea și rambursarea unui credit ipotecar;
crearea de condiții speciale în sectorul creditului pentru organizațiile specializate în credite ipotecare;
furnizarea de stimulente fiscale și forme financiare mai libere de activitate pe piețele ipotecare și valorilor mobiliare;
asigurarea controlului statului asupra activităților organizațiilor implicate în creditarea ipotecară. Statul nu trebuie doar să urmeze o politică fiscală preferențială în acest domeniu, ci și să poată controla;
crearea unui sistem de acte normative pentru creditarea ipotecară, eliminarea contradicțiilor dintre acestea.

Toate legile și reglementările privind creditele ipotecare trebuie să fie în concordanță între ele, să aibă un singur scop și să permită împrumutatului să cumpere proprietăți imobiliare, iar împrumutătorului să obțină profit.

Astfel, putem concluziona că dezvoltarea deplină a creditării ipotecare în Rusia este împiedicată de un număr mare de factori. Până la eliminarea acestor factori care limitează dezvoltarea creditelor ipotecare, băncile comerciale vor putea investi fonduri foarte limitate în creditarea ipotecară.

Astăzi, întrebarea privind achiziția unui apartament în proprietate este una dintre cele mai importante probleme pentru toți locuitorii țării. Trebuie remarcat imediat că procesul de creditare ipotecară este destul de lung și foarte obositor, deoarece clientul trebuie să furnizeze băncii un pachet mare de documente. După furnizarea documentelor, clientul trebuie să aștepte o decizie din partea băncii cu privire la posibilitatea de a acorda un împrumut.

Pentru a lua în considerare o tranzacție de împrumut pentru locuințe, un debitor bancar trebuie să completeze un chestionar indicând datele sale personale, să furnizeze un certificat de venit, angajare. Pe baza pachetului de documente furnizat, banca realizează o procedură de subscriere, care presupune calcularea riscurilor de credit, a limitelor de credit, precum și verificarea clientului pentru tipuri de fraudă. După ce a primit o decizie pozitivă cu privire la împrumut, împrumutatul trebuie să aleagă proprietatea pe care intenționează să o achiziționeze. De regulă, atunci când alege un obiect imobiliar, un client apelează la diverse agenții imobiliare pentru selecția imobilului. Este de remarcat faptul că un client poate solicita un credit ipotecar atât pe piața imobiliară în construcție, adică cumpărând o locuință conform Legii federale 214, cât și pe piața secundară.

Procesul de înregistrare a imobilelor pe piața primară este mult mai ușor decât pe cea secundară. Astfel, principalul parametru de cumpărare a unei locuințe pe piața imobiliară în construcție este acela că dezvoltatorul de locuințe trebuie să fie acreditat de bancă. Odată cu achiziția de imobile pe piața secundară imobiliară, totul este mult mai complicat. Clientul trebuie să facă o alegere a imobilului, după care este furnizat un pachet de documente privind obiectul de împrumut. Banca efectuează o verificare legală nu numai a proprietății, ci și a vânzătorului însuși. Astfel, se verifică puritatea tranzacției.

După ce a finalizat cu succes toate procedurile de mai sus, clientul intră într-o tranzacție pentru înregistrarea și eliberarea unui împrumut.

Scheme de emitere de credite pentru locuințe.

După ce a ales un obiect imobiliar, clientul contactează sucursala băncii pentru a stabili parametrii finali ai tranzacției.

Acești parametri includ:

costul obiectului;
o taxă inițială;
schema de transfer de avans;
schema de emitere de credite;
data și ora tranzacției.

Principalele scheme de acordare a unui credit ipotecar includ:

schema înainte de înregistrarea dreptului și înregistrarea ipotecii în temeiul legii;
schema de bază, adică după implementarea procedurii de înregistrare de stat;
schema de emitere prin intermediul unei scrisori de credit; schema de emitere folosind o cutie de valori.

După cum arată practica, cea mai comună schemă este eliberarea drepturilor de proprietate înainte de înregistrarea de stat. Această schemă înseamnă că clientul semnează documentația de credit, care include: contract de credit, certificat de acceptare, contract de cumpărare și vânzare, ipotecă. După semnarea tuturor documentelor, clientul trece la înregistrarea ipotecii și a contractului de cumpărare. Clientul primește o chitanță de la autoritatea de înregistrare cu privire la acceptarea documentelor pentru înregistrare. Pe baza acestei chitante se emite un credit ipotecar. Avantajul acestei scheme de împrumut este că clientul nu trebuie să aștepte aproximativ două săptămâni cât timp se înregistrează contractul. Este important de menționat că nu toate băncile lucrează în cadrul acestei scheme de creditare. De regulă, băncile mari operează conform acestei scheme.