Primul avantaj al investiției în imobiliare de retail este că în acest caz obțineți un contract de închiriere pe o perioadă de 15 ani și un chiriaș ancoră de încredere, de exemplu, un gigant precum REWE Group, Edeka Gruppe sau METRO Group. Probabilitatea ca o astfel de companie să intre în faliment este neglijabilă.
Dacă investești într-o clădire rezidențială profitabilă, atunci chiriașii tăi vor fi oameni obișnuiți, de regulă, cu contracte pe durată nedeterminată. Fiecare chiriaș are propriile sale preocupări. Unul se poate muta din casa ta din cauza circumstantelor familiale, celalalt din cauza unei schimbari de loc de munca... Intr-un cuvant, cifra de afaceri a chiriasilor din cladirile rezidentiale este mai mare.
„Pentru investitori, și nu numai pentru cei ruși, investiția în facilități de retail este o afacere de înțeles și transparent. Ei preferă fiabilitatea. Contractul pe 15 ani garantează că, chiar dacă chiriașul dorește să-și schimbe locația după 5 ani, tot trebuie să plătească chiria. Dar numai dacă contractul este corect întocmit... Firește, chiriașii intră în condițiile în care contractul poate fi reziliat. Dar dacă proprietarul își îndeplinește toate obligațiile, atunci este imposibil să ieși din afacere. Acesta este un mare plus pentru investitori.”
Facilitățile de cumpărături sunt mai ușor de gestionat decât cele rezidențiale. Dar numai dacă ai cumpărat un magazin nou cu un nou contract. Dacă obiectul are deja zece ani, începe munca serioasă a companiei de administrare. Cerințele privind calitatea spațiilor comerciale din Germania sunt în mod constant îmbunătățite, obiectele vechi nu le mai îndeplinesc - este necesar să se efectueze reparații și modernizare.
Dacă proprietarul nu păstrează obiectul în stare bună, după 15 ani chiriașul nu va reînnoi contractul de închiriere și va fi dificil să găsească unul nou în condiții favorabile.
„Merită să te gândești dacă proprietatea ta va fi solicitată în 15 ani chiar și în etapa de selecție a proprietății imobiliare. Pentru a face acest lucru, trebuie să analizați mulți parametri diferiți: locația magazinului, puterea de cumpărare a populației din zonă, câți oameni locuiesc în vecinătatea punctului de vânzare, diverse date economice, de exemplu, rata șomajului, situația demografică, PIB pe cap de locuitor...
Un alt parametru important este adecvarea spatiului la nevoile chiriasului. Comerțul cu amănuntul din Germania primește o marjă foarte mică, aproximativ 1-2% din cifra de afaceri. Pentru a obține acest profit, ei trebuie să aibă un anumit sortiment de mărfuri, iar magazinul trebuie să fie nici mai mult, nici mai puțin decât este necesar. Prin urmare, dacă un investitor dorește ca proprietatea sa să fie la cerere, el trebuie să se încadreze în standardul unui operator de retail.”
O diferență importantă între o clădire de imobil și o unitate de vânzare cu amănuntul este durata de viață a clădirii. Pentru locuințe este de 80 de ani, iar pentru imobile comerciale este de 40 de ani. Aceasta înseamnă că dacă au trecut 40 de ani, atunci clădirea este supusă demolării sau necesită reparații majore. În practică, reviziile sunt efectuate la fiecare 30 de ani.
„Acesta este un minus al bunurilor imobiliare de retail, despre care puțini oameni vorbesc. Atunci când cumpărați un obiect, trebuie să contați pe faptul că în 30 de ani va necesita investiții suplimentare. O durată de viață scurtă duce la riscuri suplimentare, care la rândul lor cresc profitabilitatea. De aceea, profitabilitatea bunurilor imobiliare cu amănuntul este în medie mai mare decât cea a imobiliarelor rezidențiale.
Să explic cu un exemplu. Cumperi un magazin cu un ROI de 6,5%. Totul este adevărat de 10 ani. Dar dacă calculezi investiția pentru o perioadă de 30 de ani, adică. adăugați reparațiile necesare la fondurile investite, profitabilitatea va scădea la 5%. Investitorii din Rusia rareori se gândesc la asta.”
Prima reacție atunci când aflați despre necesitatea reparației: de ce așteptați 30 de ani, puteți obține un profit din obiect timp de 15 ani, apoi îl vindeți - lăsați-i pe alții să-l repare.
„Costul bunurilor imobiliare de vânzare cu amănuntul nu se formează în același mod cu cel rezidențial. Depinde nu numai de prețul terenului, clădirii, indicatorii economici din regiune, ci și de disponibilitatea permisiunii de a desfășura o afacere comercială și, în mare măsură, de durata contractului de închiriere.
Pe măsură ce încheierea contractului se apropie, valoarea imobilului va scădea. Pentru a vinde în mod profitabil obiectul și a obține un profit bun, este necesar să se efectueze reparații, adică. investește o sumă acolo și încheie un nou contract pe 10-15 ani.”
Rentabilitatea medie a unui punct de vânzare cu amănuntul din Germania este de 5-6% pe an, în obiectele cu locație AA (cartierele centrale ale celor mai mari șapte orașe) - 3-5%. În clădirile rezidențiale, profitabilitatea medie este cu 1% mai mică.
Notă: acum nu vorbim de profit net, ci de așa-numita profitabilitate inițială. Mai simplu spus, plățile de chirie sunt împărțite la costul proprietății și înmulțite cu 100.
„Cifrele date sunt situația medie. Dacă luăm ca exemplu cel mai popular obiect în rândul investitorilor străini - un magazin alimentar dintr-un mic oraș german - atunci profitabilitatea acestuia va varia foarte mult în funcție de termenul contractului. Un obiect cu un contract pe 15 ani poate fi găsit cu un randament de până la 6-7%, iar cu un contract pe doi ani - chiar și până la 9-12%.
De ce mai mult? Pentru că nu există nicio garanție că chiriașul va rămâne cu tine în următorii 15 ani. În consecință, prețul proprietății scade. Și acest lucru se reflectă în profitabilitate.”
Mulți au auzit probabil că prețurile imobiliare din Germania au crescut cu câteva procente pe an de mulți ani și mai rapid în regiunile în curs de dezvoltare. Acest lucru este adevărat, dar numai pentru locuințe. Dacă cumpărați un bloc de locuințe, cel mai probabil vă puteți aștepta la o capitalizare de 3% pe an. Doar dacă, desigur, ai ales un obiect într-o zonă depresivă, de unde pleacă populația. Sunt și în Germania.
Imobilul comercial are propriul ciclu de preț. De îndată ce se încheie un contract de închiriere profitabil, obiectul devine mai scump, cu cât contractul ajunge mai aproape de sfârșit, cu atât magazinul devine mai ieftin. Excepție fac obiectele de vânzare cu amănuntul stradal.
„Există un prag optim de ieșire. Trebuie să-l simți, să-l cunoști, să plutesti pe piață. O facem cu investitorii noștri. Ei cumpără un obiect cu contract de închiriere pe 15 ani, când văd că de anul viitor prețul va începe să scadă, informez investitorul, și vindem. El returnează banii investiți și primește chirie pe anii de investiție.
Vânzarea unui obiect cu profit este posibilă doar dacă are o locație ideală - TOP-A. Adică se află nu doar într-o metropolă de categoria A - cele șapte mari orașe germane - ci și în cea mai bună zonă a acestui oraș, pe o stradă aglomerată. Prețul unui astfel de imobil va crește, capitalizarea este acolo. Valoarea tuturor celorlalte proprietăți comerciale din Germania scade pe măsură ce contractul de închiriere expiră.”
„Și în ciuda prețurilor complexe, cred că investiția în imobiliare cu amănuntul este o investiție sigură. Si de aceea.
Probabil nu ai fost atent. Dar am spus că un investitor cumpără nu doar un obiect, ci și un permis de desfășurare a anumitor activități. Aceste autorizații sunt din ce în ce mai puține, iar în curând comunele vor înceta cu totul să le elibereze.
Credem că cu cât mai multe magazine, cu atât mai bine. Nu este adevarat. În Germania, este responsabilitatea municipalității să controleze mediul competitiv. Există așa-numitul raport al puterii de cumpărare. Adică, populația din această zonă cheltuiește o anumită sumă pe an pentru alimente. Iar dacă o cheltuiește într-un singur magazin, atunci outlet-ul face o cifră de afaceri care se potrivește tuturor. Dacă distribuim această sumă la trei magazine, nu vor fi suficiente. Prin urmare, comuna nu va emite autorizație de construire în prealabil, astfel încât imobilul să nu fie gol din cauza faptului că firma a închis sucursala.
În multe regiuni ale Germaniei, există deja o decizie a autorităților de a transfera comerțul în centrul orașului. În ultimii 20 de ani, la periferie s-au deschis podele comerciale și, în consecință, au plecat fluxurile de populație din centru. Imaginați-vă: vii în oraș, iar centrul este gol. Autoritățile nu sunt mulțumite de asta. Prin urmare, în multe orașe, în special în regiunea Renania de Nord-Westfalia, autorizațiile de construire se eliberează numai în centrele orașelor, iar acolo este în mod natural mai scump și mai puțin spațiu.
Dacă cumpărați o unitate de vânzare cu amănuntul acum, atunci pe termen lung, deținerea unui permis comercial vă va ajuta să o vindeți profitabil. Vom ajunge la concluzia că vor cumpăra doar un teren cu autorizație de afaceri și nu contează în ce stare se află obiectul. Cred că se va întâmpla peste 20 de ani, poate chiar mai devreme.”
Întocmit de: Anastasia Faley
Pentru comerț, este de preferat să închiriezi mai degrabă decât să cumperi spații. Acest lucru are un număr incontestabil de avantaje, dintre care unul este capacitatea de a răspunde rapid la schimbări. În același timp, chiriașul își poate schimba rapid locația.
Fluxul de clienți se poate schimba dramatic din cauza factorilor externi. Deci, dacă în apropiere se construiește un centru comercial și de divertisment mare și prestigios, atunci cu siguranță va atrage un număr mare de cumpărători. În cele din urmă, acest lucru poate face ca afacerea unui alt magazin să fie neprofitabilă.
Nu trebuie sa uitam ca achizitionarea unui spatiu comercial necesita ulterior indeplinirea unui numar de obligatii. Dacă trebuie să reduceți numărul de puncte de vânzare cu amănuntul, atunci nu devine atât de ușor să vindeți spațiile. Apoi trebuie să te gândești să-l închiriezi, iar aceasta este o muncă într-o direcție complet nouă de afaceri.
Trebuie să alegeți o cameră după ce antreprenorul are clar formatul în care va lucra.
Există destul de multe opțiuni de cazare. Vă puteți deschide punctul de vânzare într-un centru comercial, într-o clădire de sine stătătoare sau îl puteți face mobil.
Există o serie de factori de care trebuie să luați în considerare atunci când alegeți un spațiu. Ele vor fi luate în considerare mai detaliat.
Articolul s-a dovedit a fi mare, așa că folosiți conținutul.
Aceasta include mai multe nuanțe de care un antreprenor trebuie să țină cont pentru a lucra ulterior eficient:
Dacă este insuficient, atunci nu are sens să-ți deschizi propria priză în el. În același timp, este necesară definirea corectă a zonei de tranzacționare. Pentru supermarketurile de dimensiuni medii, este de aproximativ 1,5 kilometri, ceea ce echivalează cu un sfert de oră de mers pe jos.
De asemenea, este foarte important să înțelegeți, dar cum să determinați potențialul, ce ar trebui să țineți cont? Componentele vor fi:
Atunci când se evaluează posibilitățile și dorințele populației, ar trebui să se acorde atenție următoarelor caracteristici:
Este foarte important să înțelegeți clar câți oameni se plimbă prin priză. Toate informațiile obținute în timpul evaluării potențialului zonei trebuie cartografiate, iar apoi trebuie evaluat nivelul fluxurilor de clienți.
O întrebare foarte importantă va fi, este convenabil pentru cumpărător să ajungă la magazin? Această problemă este deosebit de acută pentru magazinele care se deschid la periferie, unde majoritatea cumpărăturilor se fac în drum spre casă. În general, trebuie să fii extrem de atent când deschideți puncte de vânzare cu amănuntul în astfel de locuri.
Este foarte important cât de apropiați sunt concurenții. Cu cât sunt mai puține, cu atât va fi mai bine pentru rentabilitatea viitorului outlet.
Dacă nu există concurenți în apropiere, în principiu, acest lucru poate însemna adesea că nișa pur și simplu nu este solicitată într-o anumită zonă.
Dacă în zonă locuiesc oameni bogați, atunci este puțin probabil să fie interesați de îmbrăcăminte fără marcă, de exemplu. Clasa de elită preferă buticuri și haine la modă. Prin urmare, merită să comparați dorințele potențialilor clienți cu ceea ce le poate oferi un antreprenor.
Ar trebui să fie convenabil și ușor să ajungi la orice priză. Dacă magazinul nu are o intrare convenabilă, mulți vor găsi cu siguranță o alternativă. În același timp, trebuie să înțelegeți cine este potențialul cumpărător, cum va ajunge el la magazin. Dacă sunt suficient de bogați, atunci trebuie să li se asigure locuri de parcare. În acest caz, calculul trebuie efectuat pe baza următoarelor date: pentru fiecare 25 m 2 de suprafață, în medie, este necesar 1 loc de parcare. Dacă principalii cumpărători sunt cetățeni cu venituri mici, atunci nu este nevoie să vă faceți griji cu privire la parcare.
Este la fel de important să se evalueze localul și amplasarea acestuia în interiorul centrului comercial. O atenție deosebită trebuie acordată următorilor factori:
Este foarte important ca persoana din cameră să fie confortabilă. Nu trebuie să uităm că atunci când este amplasat într-un centru comercial, poate apărea adesea un aflux de clienți, mai ales dacă produsul este la cerere. De aceea este necesar să se ofere potențialilor cumpărători condiții confortabile.
Aici, un factor semnificativ va fi cât de departe se află camera de intrare sau ieșire. Cu cât mai aproape, cu atât mai bine. Aceasta înseamnă că clientul va merge mai întâi la acest magazin și va face o achiziție. Dacă nu a reușit să găsească ceva potrivit într-un alt magazin, va putea să meargă la cea mai apropiată ieșire și să facă o achiziție acolo.
Cea mai spațioasă și confortabilă este camera dreptunghiulară. Dacă este vorba de magazine de tip „apartament”, atunci nu este recomandat să le alegeți.
Este imperativ să aflați despre posibilitatea de reamenajare, dacă este necesar, starea incintei. La fel de important este să aflați mai devreme care magazin a fost în el - poate avea o reputație proastă, ceea ce i-ar putea speria pe unii dintre clienții noului magazin.
Mulți antreprenori profită de prima oportunitate de a se deschide într-un anumit centru comercial, ceea ce este o greșeală gravă. Este foarte important să se efectueze o analiză detaliată a fluxurilor de clienți ale unui anumit magazin. Mai mult, atât indicatorii cantitativi, cât și cei calitativi sunt importanți aici. În acest caz, acest lucru se poate face în unul dintre următoarele moduri:
În plus, cercul se va îngusta în funcție de factorul preț. De asemenea, ar trebui să țineți cont de cerințele locatorului, servicii suplimentare.
Un antreprenor trebuie să-și amintească faptul că succesul unui magazin este alcătuit dintr-o serie de factori:
În acest caz, merită să acordați atenție nu numai magazinelor, ci și insulelor. Acesta este numele vitrinelor de tip deschis, care sunt situate pe coridoare și culoar. Acest concept este adesea preferat pentru evaluarea profitabilității operațiunilor mall-urilor. Sunt adesea folosite ca puncte de vânzare sezoniere. Desigur, testarea necesită o mulțime de bani și timp. Este logic să îl folosiți dacă există alte puncte de vânzare și adecvarea capitalului.
Asigurați-vă că acordați atenție dacă camera are:
Mai ales responsabil, trebuie să abordați studiul informațiilor despre puterea electrică disponibilă. Dacă acestea nu sunt suficiente, atunci magazinul pur și simplu nu va putea funcționa normal.
La calcularea energiei electrice necesare trebuie luate în considerare toate costurile posibile, inclusiv iluminatul, ceainicele etc.
Depinde mult de specificul vânzărilor. Atunci când alegeți un format și o locație, trebuie să luați în considerare:
Este important nu numai să alegeți formatul magazinului, ci și să vă dați seama cum să vă promovați produsul. „Va fi posibil să atragem clienți în acest centru comercial?” - aceasta este întrebarea pe care antreprenorul ar trebui să și-o pună, după ce a elaborat răspunsul la aceasta în detaliu. Unele metode de promovare pur și simplu nu pot fi folosite în anumite spații și magazine, ceea ce poate duce la anularea contractului de închiriere.
Fără îndoială, cel mai mare succes îl are acele puncte de desfacere pe insulă care sunt situate lângă intrare. Dar obținerea unei astfel de poziții este destul de dificilă, mai ales dacă antreprenorul nu are clienți obișnuiți. Cel mai adesea, aici se află reprezentanți cunoscuți, companii de marcă.
Punctele insulare sunt numite și „plutitoare” datorită faptului că se pot deplasa fără probleme. Această opțiune este o soluție excelentă pentru începători. Formatul insula este potrivit pentru vânzarea următoarelor produse într-o măsură mai mare:
Iată trei sfaturi pentru a vă ajuta să profitați la maximum de locația magazinului dvs. de pe insulă:
Este imperativ să acordați atenție ce anume doresc cumpărătorii să cumpere dintr-un anumit centru comercial. Dacă sunt obișnuiți să cumpere lucruri de marcă, atunci nu are rost să plasați un nou magazin necunoscut în el. Singurele excepții sunt articolele exclusive, cum ar fi bijuteriile și accesoriile. Este important de reținut că:
Alegând un punct de vânzare cu amănuntul staționar, trebuie, în primul rând, să construiți pe fluxul de cumpărători. În același timp, este foarte important să separăm potențialii cumpărători (țintă) de toți ceilalți. Asigurați-vă că vă puneți câteva întrebări:
Aceste întrebări vă vor ajuta să înțelegeți dacă este, în general, recomandabil să fiți amplasat într-un anumit centru comercial, ce nivel de trafic va avea magazinul.
La alegere, prezența următoarelor fapte va fi un avantaj incontestabil:
Un centru comercial nu este întotdeauna mai promițător decât un magazin de sine stătător. Aici trebuie să porniți de la produsele vândute și de la segmentul țintă.
De exemplu, mulți reprezentanți ai segmentului de preț mediu și scăzut (antreprenori care vând mărfuri la prețuri mici) sunt amplasați în spații separate. Acest lucru se datorează faptului că oamenii folosesc adesea transportul public pentru a se deplasa. Apropo, multe dintre aceste magazine devin adesea mai de succes decât punctele de vânzare din centrele comerciale.
Dar magazinele de marcă se deschid cel mai bine în centre comerciale mari și cunoscute. Această strategie este cea mai profitabilă pentru ei.
Pentru a înțelege diferența, trebuie să comparați meritele și dezavantajele ambelor formate.
Magazinele situate în centre comerciale vor avea următoarele avantaje:
În ceea ce privește dezavantajele, acestea sunt următoarele:
Amplasarea de sine stătătoare a magazinelor are și avantajele și dezavantajele sale. Avantajele incontestabile includ:
Dezavantajele includ:
Antreprenorul trebuie să ia singur decizia, pentru că, din păcate, nu există o soluție universală.
Și acum voi da un sfat dintr-o carte în care fondatorii companiei Mosigra au descris procesul de găsire a spațiilor pentru magazinele lor.
Înainte de a alege un loc pentru un nou punct, este imperativ să acordați atenție intersecției pâraielor. Magazinul ar trebui să fie amplasat într-un astfel de loc încât să fie convenabil să ajungi la el: pe jos, cu mașina, transportul în comun sau cu metroul.
Un rezident obișnuit dintr-un oraș mare se plimbă în mare parte de-a lungul rutelor sale principale și aproape niciodată nu le oprește. Trebuie să localizați magazinul astfel încât să fie cât mai aproape de traseul pe care oamenii îl urmează. Ar trebui să fie situat undeva între case, birouri sau locul dvs. de vacanță.
Pentru Moscova, astfel de puncte sunt situate în apropierea stațiilor de metrou inel, precum și a celor situate pe Inelul Grădinii. Rezultatul este intersecția drumului principal și a principalului flux de transport public.
Următorul pas este să selectați zona în care doriți să căutați. Puteți contura o zonă mică în apropierea stației de metrou alese. În mijlocul zonei rezultate, trebuie să comparați vizibilitatea locului de la carosabil, distanța până la metrou, un fel de repere vizuale și așa mai departe.
De exemplu, la Kurskaya ni s-a oferit un loc destul de scump, dar situat chiar în clădirea metroului. Un bărbat a coborât din metrou și la doar câțiva metri distanță - magazinul nostru! Am apreciat toate argumentele pro și contra și am decis să riscăm. Au deschis pentru mulți bani și au plătit. Astăzi este unul dintre cele mai populare magazine.
Ce se întâmplă dacă magazinul este situat la periferia orașului? De fapt, în suburbii, ponderea auto-preluării este mult mai mică decât în centrul orașului. Prin urmare, accesibilitatea magazinului din oprire nu joacă un rol deosebit. Magazinul situat la ultima stație de metrou va funcționa nu pentru oraș, ci doar pentru această zonă. Cu această opțiune, nu trebuie să vă gândiți la un magazin situat undeva pe stradă, trebuie să găsiți un centru comercial care să fie situat mai aproape de stația de metrou. Acesta va fi locul care atrage traficul de clienți. Este într-un astfel de loc în care trebuie să deschizi un magazin.
De exemplu, dacă un punct este situat pe „Teply Stan”, atunci acesta este exact locul de intersecție a unor astfel de fluxuri: o stație de metrou, un număr mare de case situate în apropiere, cafenele, autobuze. Am deschis în centrul comercial de lângă metrou. Centrul în sine nu era nimic special, dar oamenii merg constant acolo pentru a face cumpărături. Aici îi găsim!
Mai întâi trebuie să ocoliți zona selectată și să o studiați cu atenție. Este foarte important. Pentru primele două sau trei magazine, trebuie să verificați totul cu atenție în persoană. Abia după aceea vă puteți permite mai mulți agenți, urmăriți proiecte de reclame pe Internet și cumpărați ziare. Următoarele surse lucrează pentru orașul Moscova:
Atunci când căutați spații potrivite, cel mai important lucru este să determinați exact ce este necesar de la sediu. Nu trebuie să-l alegi pe primul care vine. Dacă ai trebuit să închiriezi o cameră sau să cumperi o casă, atunci probabil ai dat peste asta. Abia după ce ai examinat o duzină de camere, vei putea înțelege la ce trebuie să fii cu adevărat atent.
Există o mireasă capricioasă care locuiește în palat. Sunt o sută de pretendenți. Intră pe rând în palat, iar mireasa spune „da” sau „nu” fiecăruia dintre ei. Dacă ea spune da, ceilalți pleacă imediat, iar cei tineri joacă o nuntă. Daca mireasa spune nu, atunci mirele pleaca si vine urmatorul.
Provocarea pentru mireasă este să-l găsească pe cel mai bun dintre toți. Soluția la problema alegerii unui mire pentru o mireasă este următoarea. În primele treizeci și cinci de persoane, ea verifică gama de tot felul de opțiuni, se uită la calitățile acestora. La treizeci și cinci, ea devine deja mai experimentată și va putea înțelege o persoană. Până la a nouăzecea persoană, ea îl va alege pe cel care arată ca cel mai bun dintre primii treizeci și cinci de oameni de proces, iar apoi criteriile de selecție scad brusc pe măsură ce numărul de pretendenți scade.
Trebuie să fiți de acord cu dvs. că, după ce ați examinat primele cincisprezece camere și ați discutat toate detaliile, nu veți lua pentru dvs. niciuna dintre camerele vizualizate. Și numai după ce inspectați primele cincisprezece spații, puteți începe să-l căutați pentru cumpărare. Este dificil să faci asta, dar această etapă trebuie trecută, altfel te poți conduce cu ușurință în robie timp de câțiva ani, pur și simplu pentru că premisele au fost alese incorect.
Practic, o astfel de căutare durează de la una la două luni. Nu veți putea găsi o cameră care este 100% potrivită pentru dvs. Totuși, va trebui să donezi ceva. Acesta poate fi: un semn, zona camerei, distanța până la metrou și așa mai departe. Dacă nu te uiți la multe camere diferite, atunci alegerea ta se va reduce la un singur tip de opțiune. Și acest lucru nu este corect.
Trebuie menționat că, după examinarea primelor cincizeci de camere, va apărea cu siguranță un sentiment important. Chiar la fața locului, veți fi vizitat de ideea că localul trebuie luat fără opțiuni. Am numit acest sentiment de degetare în fund. Daca iti spune ca aceasta camera este potrivita, atunci ai incredere in ea suta la suta (cu conditia ca cincizeci de camere sa fi fost vizualizate) si nu mergi nicaieri pana nu inchei contractul de care ai nevoie. Acesta este norocul tău.
Când deschideți primele magazine, este imperativ să parcurgeți toate zonele pe care le considerați promițătoare pentru amplasarea unui magazin. Totul trebuie evaluat corect. Trebuie să cauți locuri care:
Dacă la punctul doi totul pare clar, atunci cu primul punct nu este atât de simplu. Când găsiți un obiect gol, trebuie să clarificați ce a fost acolo, cine a locuit și să încercați să găsiți informații de contact despre proprietarul acestui loc. Dacă nu găsiți proprietarul, trebuie să luați bandă scotch și să lipiți o reclamă în care să spuneți că doriți să închiriați acest spațiu. Din cele cincizeci de locuri noi, cel puțin unul îl găsim în acest fel.
De menționat că am găsit în acest fel unul dintre cele mai profitabile magazine ale noastre. Ne-am hotărât asupra unei zone de căutare. Am primit informații că o farmacie se va muta din acest loc și am contactat proprietarul acesteia. Proprietarul acestui loc ne-a trimis la agentul său. Am semnat cu el toate actele necesare.
Un alt punct a fost găsit și cu picioarele lor, chiar cu o zi înainte ca proprietarul să scrie avizul de închiriere. Acum oferă cel mai mare profit în această regiune. În orașul Moscova, toată lumea face asta.
Acei oameni care fac un recensământ al populației în mediul rural, doar uitându-se la o bunica dintr-un sat, își pot da seama câți purcei are. La fel se va întâmpla și cu noul sediu. După ce ați examinat multe spații și după ce ați deschis câteva zeci de magazine, dvs., doar uitându-vă la sediu, veți ști dacă este necesar pentru dvs. sau nu. Dacă tot nu puteți face acest lucru, trebuie să ajungeți la subiect și să calculați astfel de puncte importante:
Acest calcul trebuie efectuat de mai multe ori. Dimineața, după-amiaza, seara, în zilele lucrătoare și în weekend.
De exemplu, la deschiderea unui punct pe Tverskaya, am vizitat toate magazinele situate pe o rază de câteva blocuri și am discutat cu vânzătorii, punându-le următoarele întrebări: câți oameni sunt în magazin și la ce oră sunt majoritatea. , câte mărfuri sunt vândute pe schimb și așa mai departe... Dacă vorbești corect cu vânzătorii, aceștia vor fi bucuroși să împărtășească aceste informații. Drept urmare, am avut dreptate.
Este necesar să se determine distanța de la care semnul va fi clar vizibil. Un punct foarte important. Punctul de preluare este situat departe de locul unde se oprește transportul? Dacă vi se oferă un loc situat undeva în curte, ar trebui să vă gândiți imediat la acest loc ca fiind ultimul etaj dintr-un centru comercial mare. Puteți împărți condiționat fluxul de cumpărători în șaisprezece. Orice mișcare inutilă, cum ar fi un alt pasaj, întoarcerea unui colț, reduce foarte mult fluxul de vizitatori. Dacă nu contați pe fluxul de vizitatori (magazinul dvs. este folosit pentru ridicare), atunci un magazin ieftin în curtea din apropierea stației de metrou ar fi o opțiune bună.
În consecință, sediul va costa mult mai mult fără probleme. Marile lanțuri de vânzare cu amănuntul nu iau spații care au probleme. Cel mai probabil, acest lucru se datorează faptului că nu este rentabil pentru ei să-l adapteze la fiecare caz specific.
Pentru tine, un spațiu cu mici probleme poate fi o opțiune grozavă. Chiar și cu condiția ca acesta să fie finalizat.
Examinând camera, trebuie să vă faceți o imagine completă:
Trebuie să mergeți de-a lungul străzii unde intenționați să plasați magazinul și să vedeți dacă în apropiere există spații goale sau care se mută. Dacă există multe astfel de puncte, aceasta indică faptul că ceva nu este în regulă în acest domeniu.
Pe „Belorusskaya” în sediul nostru a fost o recepție tipografie. Ca urmare a lucrării, la început nu a fost posibilă organizarea auto-preluării.
La „Park Kultury” magazinul nostru este situat pe a doua linie de case. Ca urmare, au apărut probleme cu semnul. Am venit cu un design special de semnă.
Am încetat să închiriem magazine cu astfel de probleme sau similare abia după deschiderea celui de-al zecelea magazin la Moscova.
Trebuie să numărați oamenii care trec în mașini. Punctul în care mașinile trec cu viteză mică va fi mult mai profitabil. În astfel de locuri, se pot uita în jur. Chestia este că atunci când conduci cu viteză mare, câmpul vizual se îngustează. De exemplu, la Kurskaya, panoul nostru pe un suport special a fost amplasat pe clădirea de metrou paralelă cu drumul. După lansarea noilor reglementări tehnice, panoul a trebuit să fie îndepărtat. A mai rămas un singur semn. Era amplasat perpendicular pe drum, și arăta ca o linie roșie situată pe lateral și este greu de înțeles din ea ce este la reducere, jocuri cool sau cadouri. Drept urmare, am observat imediat că traficul auto a scăzut dramatic.
În viața unui șofer, există un număr mare de magazine, pe lângă care trece fără să le observe. De exemplu, am trecut un an întreg pe lângă un astfel de magazin fără să-l observăm, până când din greșeală am citit pe un blog că se află undeva în casă. Când am mers acolo, a devenit imediat clar de ce vând douăzeci de unități de mărfuri pe zi, iar noi suntem mai mult de o sută.
O altă opțiune importantă este parcarea. Șoferul nu va dori întotdeauna să încalce regulile pentru a ajunge la magazin. Trebuie luată în considerare direcția drumului. Ai nevoie de o recomandare de seară. Pe „Parcul Kultury”, chiar vizavi de noi, era un magazin care vindea articole sportive. Angajatul nostru a vrut să intre în asta de multe ori dimineața când se ducea cu mașina la serviciu. Stătea pe „partea dimineții”. Dimineața nu avea timp, căci se grăbea să lucreze, după-amiaza trebuia să traverseze șase benzi și să facă un ocol de neînțeles pentru a se întoarce. Ca urmare, magazinul s-a închis în timp, iar persoana nu l-a vizitat niciodată. Acesta este adevăratul loc mort pentru oamenii care conduc mașini. Acest lucru trebuie amintit. Dacă întâlniți, de exemplu, un centru comercial „dimineață”, atunci cu această opțiune este o idee bună să plasați o cafenea.
Am deschis un anti-cafenea (vizitatorii plătesc bani pentru timpul petrecut în cafenea, nu pentru mâncare). Conflictele cu vecinii sunt o problemă frecventă pentru unitățile mici. Spre exemplu, una dintre unitățile noastre numită „Ziferblat” s-a remarcat în mod deosebit în acest sens. Aproape toată lumea dorea să supraviețuiască. Pe parcursul mai multor săptămâni, polițiștii au venit în mod regulat la fața locului când sunt chemați de vecini. Știind despre posibilitatea unei situații neplăcute, am făcut câțiva pași importanți:
Fiecare sarcină specifică necesită propriul aspect. Pentru a vă da seama dacă aspectul este bun sau nu, trebuie să vă imaginați dacă vizitatorilor le va plăcea sau nu. O zonă lungă de vânzare va fi mai proastă decât una pătrată. Pur și simplu va fi incomod pentru vizitatori să intre în sala lungă. De exemplu, Ufa "Mega" este o cameră în care petrecerile sunt într-un raport de două la cinci. S-au gândit că vom aloca jumătate din spațiu pentru o cameră de serviciu și se va dovedi a fi un magazin atât de mic și compact. Nu am vrut să facem o cameră de serviciu. Drept urmare, între rafturi au rămas aproximativ doi metri de spațiu. S-a dovedit inconfortabil. Este cald într-o cameră mică, dar într-una mare s-a dovedit a fi un tunel ca într-un metrou.
Aveam o zonă de vânzare înălțime de patruzeci de metri și toată camera avea șaptezeci și șase. Magazinul și locația sunt bune, dar problema era că jumătate din întreg spațiul era în camera de serviciu. Prețul pentru un metru este mare, iar jumătate din suprafață nu va funcționa. De asemenea, trebuie să acordați atenție acestui lucru și totul ar trebui calculat și luat în considerare în mod corespunzător.
De exemplu, casa de marcat de la intrarea în magazin, parcă, jignește cumpărătorul. Are impresia că nu are încredere în el. Dacă o persoană se gândește dacă să meargă sau nu la un magazin, atunci casa de marcat o va speria.
Se poate presupune că centrului comercial nu îi pasă unde se află. Cel mai important lucru este ceea ce este înăuntru. De exemplu, un centru comercial cu sau fără cinema sunt două diferențe uriașe. Un hipermarket alimentar de înaltă calitate va atrage imediat un aflux mare de oameni. De exemplu, într-un oraș mic, două centre comerciale situate unul vizavi de celălalt au început un război între ele pentru un client. Câștigătorul a fost centrul comercial a cărui pâine a avut cel mai bun gust.
Dacă scara rulantă din centrul comercial se ridică la podea la jumătate, atunci acest lucru reduce semnificativ debitul. Dacă punctul dvs. este la etajul al treilea, atunci împărțiți fluxul de la primul la patru (în medie).
Primul etaj este cel mai vizitat. Dar este al doilea cel mai vizitat etaj după etajul cinematografului și al restaurantului. Dacă magazinul dvs. este la etajul cinci și un cinematograf cu restaurante este la al patrulea, atunci traficul dvs. se va înjumătăți.
Este imperativ să verificați acest lucru, deoarece există centre comerciale foarte ciudate.
Salutari! Pe parcursul celor nouă luni din 2017, investițiile în imobiliare rusești au crescut cu 40% și au ajuns la 1,74 miliarde de dolari. Pe de altă parte, în ultimii patru ani, popularitatea investițiilor în segmentul rezidențial a scăzut de trei ori (conform analiștilor CIAN). ).
Ce concluzie se poate trage? În Rusia, cererea de investiții în proprietăți imobiliare rezidențiale este în mod clar în scădere, iar cererea pentru proprietăți imobiliare comerciale este în creștere.
Prin urmare, astăzi vom vorbi despre investiții în imobiliare comerciale: opțiuni, argumente pro/contra, riscuri și capcane.
Imobilul comercial este orice proprietate nerezidențială care generează venituri pentru proprietar (depozit, birou, coafor, hotel, sală de sport, centru de afaceri, supermarket).
Permiteți-mi să vă spun mai detaliat despre cele mai comune opțiuni.
În Rusia, acesta este unul dintre cele mai profitabile tipuri de imobiliare. Magazinele și centrele comerciale dintr-un loc cu trafic pietonal ridicat generează profituri pentru proprietarul a mii de ruble pe metru pătrat.
Cum functioneaza? Găsiți un teren, construiți un centru comercial acolo și închiriați terenurile. Nici măcar nu trebuie să vă „deranjați” cu îmbunătățirea imobiliară. Pereții goi cu comunicații conectate sunt de închiriat. Renovarea, mobilierul și electrocasnicele sunt problemele chiriașului, nu ale proprietarului.
Experții consideră comerțul stradal ca fiind cea mai interesantă zonă de imobiliare comercială din Moscova. Anterior, apartamentele de la parter erau transformate pentru astfel de dotări. Astăzi, randamentul mediu de închiriere al comerțului stradal este de 11-12%. Un magazin bun mai aproape de șoseaua de centură a Moscovei se plătește singur în 9-10 ani.
Apropo, conform rezultatelor din prima jumătate a anului 2017, 690 de milioane de dolari au fost investiți în spațiul comercial - cifra maximă pentru ultimii cinci ani.
Ele sunt inferioare imobiliarelor de retail din punct de vedere al rentabilității, dar aduc și profituri considerabile proprietarilor. Mult mai mult decât veniturile din chirie ale imobilelor rezidențiale din aceeași zonă.
Imobilul de birouri a fost cândva considerată cea mai profitabilă investiție. Și astăzi profitabilitatea medie pe segmentul de birouri este cu 0,5-1% mai mică decât în segmentul de retail. Cererea este în creștere doar pentru spații de birouri mici (100-200 m²) și formate noi (de exemplu, spațiu de coworking).
În ultimii cinci ani, introducerea de noi facilități de afaceri pe piață a fost minimă. Ceea ce dă speranță pentru o creștere a ratelor de închiriere în următorii ani sau doi. Deci există perspective în segmentul de birouri al imobiliarelor – dar riscurile sunt încă mari.
În primul rând, acest grup include depozite, precum și unități industriale. În Rusia, imobilele industriale nu sunt la mare căutare în rândul investitorilor. Concurența pe piață este mare, nu lipsesc încă proprietăți vacante, iar contractele de închiriere pe termen lung sunt rareori încheiate.
Excepție fac spațiile de depozitare. Sunt închiriate cu ușurință de magazinele online și marile lanțuri de retail. Cele mai căutate astăzi sunt complexele mari de depozite cu o suprafață de 100.000 m2 sau mai mult.
Din momentul începerii construcției (prima etapă a tuturor etapelor de construcție) până la punerea în funcțiune a obiectului, prețul imobilului crește cu 40-70%. Dar astfel de investiții vin cu riscuri mari.
Ei bine, desigur, investițiile în construcții necesită capital serios. Mai mult, investiții în imobiliare comerciale.
Crowdinvesting este cofinanțare sau finanțare „poporului”. Investițiile colective oferă o oportunitate de a participa la proiecte de anvergură. Inclusiv la achiziționarea de bunuri imobiliare. Platformele online de crowdinvesting selectează proiecte promițătoare, își fac evaluarea inițială și îi atrag pe toată lumea la finanțare.
Există mai multe platforme mari în Rusia: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Stream și, desigur, AKTIVO. Proiectul AKTIVO oferă noi oportunități de venit pasiv din închirierea imobilelor printr-un serviciu online.
Cum functioneaza? Echipa Aktivo caută și auditează proprietăți de vânzare. Proiectul este axat pe imobiliare cu un randament de 13% (aceasta este aproximativ 2% din toate ofertele comerciale de pe piata). Cel mai adesea, Aktivo selectează comerțul stradal pentru investiții.
Orice rus adult cu pașaport poate investi în „metri pătrați”. Investiția minimă pe Aktivo este de 100.000 de ruble.
Monofondurile sunt create pentru investiții sub forma unui fond de investiții unitar închis. Sediul pentru care se colectează fondurile se depune în bilanțul monofondului. Cu alte cuvinte, acțiunile fondului sunt susținute de un activ în avans!
În fiecare lună, site-ul oferă investitorilor un nou obiect, împărțit în acțiuni de 1000 de ruble (valoare nominală). Clientul dă clic pe butonul „investește” și după trei zile acțiunile sale sunt creditate în contul personal. Toate obiectele Aktivo sunt asigurate de Sberbank Insurance.
Imediat ce toate acțiunile sunt răscumpărate, acționarii încep să primească venituri din închirierea obiectului.
În 2016, peste 200 de oameni au devenit investitori ai platformei Aktivo. Pe parcursul anului au investit 500 de milioane de ruble în imobile comerciale. La fața locului au fost expuse două obiecte:
În Rusia, investițiile în imobiliare prin acțiuni sunt disponibile numai în fonduri mutuale închise (ZPIF). De fapt, acesta este un fond mutual obișnuit, dar banii acționarilor sunt investiți în imobiliare.
De ce este „închis” fondul? Pentru că îl puteți intra doar la început și ieși (prezentați acțiunile la societatea de administrare pentru răscumpărare) - după finalizare. Investiții clasice în format „buy and hold”. Apropo, pe cheltuiala ZPIFN a fost construit centrul comercial Atrium.
Datorită faptului că ZPIF-urile sunt create pentru proiecte specifice (ceva ca un club închis „pentru persoane din interior”), acestea se disting prin lichiditate scăzută.
Să aruncăm o privire asupra structurii ZPIF folosind exemplul Fondului imobiliar comercial de la Sberbank Asset Management.
Fondul este axat pe investitori pe termen lung (perioada de investiție recomandată este de cinci ani). Scopul fondului: achiziționarea de bunuri imobiliare și drepturile asupra acestuia pentru a obține pe viitor profit din închiriere sau revânzare la un preț mai mare.
Fondul investește în construcții comune pentru proiecte rezidențiale, imobiliare comerciale și terenuri în Moscova și Regiunea Moscovei, Kazan și Novosibirsk. La fiecare șase luni, venitul din investiții este distribuit între acționari.
Din păcate, Fondul Imobiliar Comercial nu prezintă nicio creștere. Până acum, acționarii fondului suferă doar pierderi financiare. De la începutul anului, prețul acțiunilor a scăzut cu 10,61%, iar peste trei ani - cu 30,56%. Astăzi, o acțiune din fondul închis de investiții Sberbank este estimată la aproape 180 de ruble.
Aparthotelurile vă permit să câștigați bani prin închirierea apartamentelor.
Pentru proprietarul unui astfel de număr, există două moduri de a câștiga bani:
Avantajele investiției în apart-hoteluri:
Societatea de administrare garantează investitorului venituri care nu depind de densitatea fluxului de clienți sau de sezon. Randamentul investiției este de obicei comparabil cu dobânda la un depozit bancar. Dar, spre deosebire de un depozit, aveți un bun fizic în mâini.
În Rusia, direcția apart-hotelurilor tocmai iese la iveală. Până acum au fost construite mai multe facilități la Moscova și Sankt Petersburg. Dar segmentul este promițător și crește într-un ritm bun.
Pentru 10 luni ale anului 2017, numărul cererilor de cumpărare de proprietăți de peste mări pentru investiții s-a dublat (comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut). Cu toate acestea, acesta este încă cu 45% sub nivelul de dinaintea crizei.
În 2016, primele 10 țări populare în rândul investitorilor vorbitori de limbă rusă arătau astfel: Bulgaria, Italia, Spania, Germania, SUA, Grecia, Muntenegru, Turcia, Cehia și Franța. Aproximativ 40% dintre cereri au fost pentru imobile comerciale.
Cu toate acestea, lista țărilor cu randament ridicat al proprietăților arată cu totul diferit: Noua Zeelandă (15,1%), Letonia (11,5%), Canada (11%), Israel (9,3%), Ungaria și Austria (8,5%), Suedia (7,9%), Turcia (7,3%), Marea Britanie (7%) și Bulgaria (6,7%).
Pasul 1. Decideți scopul investiției:
Pentru a selecta obiecte, merită să studiați recenzii analitice independente (de exemplu, Colliers International sau Knight Frank). Principalul lucru este să nu dai peste o altă bulă.
Rentabilitatea unor astfel de investiții poate ajunge la 9% pe an.
Pasul 2. Evaluați atractivitatea investiției.
Astăzi, cea mai profitabilă investiție în „metri pătrați” europeni este achiziționarea unui obiect în construcție. Este mai bine să cumpărați fie un imobil nou, fie un obiect nu mai vechi de 10 ani. În acest caz, este de obicei la dispoziția dezvoltatorilor, nu a agenților.
Înainte de tranzacție, investitorul va trebui să studieze volumul fluxului turistic din țară și starea actuală a infrastructurii, precum și cererea pentru obiect și prețul în ruble pe 1 m².
Pasul 3. Nu uita de costurile suplimentare.
Atunci când cumpărați proprietăți în străinătate, fiți pregătiți pentru cheltuieli suplimentare: o singură dată și regulate (servicii de avocat, notar și agent imobiliar, intermediere financiară, taxă de timbru, renovare unități, taxe, asigurări, costuri ale companiei de administrare).
Costurile medii unice reprezintă aproximativ 7% din costul proprietății, obișnuite: 1-1,5% fără ipotecă.
În 2008, a fost posibil să cumpărați un apartament într-o clădire nouă și să-l revând în câteva luni cu un randament de 40%. Astăzi este extrem de dificil să faci bani din revânzarea „bunurilor primare”.
Cumpărarea unui apartament nu este o problemă - este mult mai dificil să găsești un cumpărător care să fie gata să-l cumpere „cu ambalaj”. Între momentul cumpărării și vânzării pot trece câțiva ani. Și în tot acest timp, proprietarul facilității suportă costul întreținerii facilității. În cazuri rare, profitabilitatea tranzacțiilor ajunge la 20%.
Este foarte puțin probabil ca prețurile caselor din Rusia să crească în viitorul apropiat. Acest lucru este valabil și pentru Moscova, având în vedere planurile grandioase ale primăriei Moscovei de a intra pe piață un volum gigantic de locuințe noi în cadrul renovării.
În 2017, experții nu recomandă cumpărarea de imobile rezidențiale pentru închiriere. Cheltuielile serioase pentru achiziționarea și întreținerea apartamentelor rezidențiale „scad” randamentul închirierii sub dobânda la depozite. Nivelul veniturilor din închirierea pe termen lung în Rusia se apropie de nivelul european: 4-6% pe an. Și în ceea ce privește costurile de timp, închirierea spațiilor seamănă mai mult cu o afacere decât cu o investiție pasivă.
Prin urmare, la întrebarea „luați un împrumut sau economisiți”, de obicei răspund: „numai fără ipotecă”. Momentul în care câștigurile pentru locuințe au depășit ratele ipotecare s-a încheiat.
Trei grupuri de riscuri afectează investițiile în imobiliare comerciale din Rusia:
În ultimii ani, geopolitica rusă s-a caracterizat, ca să spunem ușor, de inconsecvență. Ne schimbăm în mod dramatic și neașteptat prioritățile de dezvoltare și aliații noștri. O astfel de „aruncare” face Rusia periculoasă din punctul de vedere al securității internaționale. Ca să nu mai vorbim de notoriile sancțiuni și contrasancțiuni.
Statutul „totul este complicat” afectează în primul rând afacerile asociate turismului, comerțului și evenimentelor publice. Inclusiv hotelul.
Situația economică din Rusia nu este, din păcate, fără nori. Și este puțin probabil ca ceva să se schimbe radical în următorii ani. La urma urmei, criza din 2014 (spre deosebire de 2008) a fost cauzată nu de factori externi, ci de factori interni. Modelul de export de materii prime s-a dovedit a fi periculos de vulnerabil.
Ei bine, riscurile legale în Rusia au fost întotdeauna mari. În fiecare an, guvernul caută noi surse de completare a bugetului. Și acest lucru, de regulă, dăunează afacerilor private. De exemplu, de la 1 ianuarie 2017, evaluarea cadastrală a imobilelor a trecut complet sub controlul statului. Acest lucru a îmbogățit oficialii și a creat o mulțime de probleme proprietarilor de afaceri imobiliare.
În orice moment, imobiliare este o opțiune excelentă de investiție. De-a lungul anilor, doar tendințele și direcțiile se schimbă și apar noi formate pentru investitori. În 2017, sunt căutate bunuri imobiliare de vânzare cu amănuntul, hoteluri de apartamente și țări precum Noua Zeelandă, Letonia și Canada.
Investițiile în construcții și fonduri mutuale sunt puțin profitabile astăzi. Dar participarea la proiecte de crowdinvesting este mai populară ca niciodată.
Buna ziua. În acest articol vă vom vorbi despre investițiile imobiliare.
Astăzi vei învăța:
Investiția în imobiliare a fost mult timp considerată una dintre cele mai de încredere. În mintea oamenilor, imobilele sunt asociate cu fiabilitatea și creșterile constante ale prețurilor. Dar este chiar așa? Este profitabil să investești în imobiliare în realitățile pieței de astăzi?
Banii trebuie să facă bani. Acest principiu de investiții cel mai important a fost formulat oficial la sfârșitul secolului al XVII-lea. Și în ciuda bătrâneții sale, el este încă relevant.
De aceea orice tinta de investitie - generarea de venituri.
Investițiile imobiliare urmăresc și ele acest obiectiv.
Obiectivele intermediare (modalități prin care puteți genera venituri) sunt următoarele:
Prima dintre aceste metode este mult mai stabilă și mai precisă. Aproape orice imobil poate fi garantat a fi închiriat, indiferent de tipul și calitatea acestuia. Acesta este cel mai stabil și cu randament scăzut mod de a investi, cu excepția unui depozit bancar.
A face bani din revânzarea bunurilor imobiliare este o modalitate mai interesantă, mai riscantă și mai valoroasă de a câștiga bani. Este destul de dificil să revindeți imobile cumpărate cu bani mai puțini, dar cu toate acestea, indiferent de situația economică, unele imobile continuă să crească în preț.
Dar majoritatea investitorilor preferă să închirieze mai întâi proprietăți imobiliare și să primească fonduri cheltuite pentru investiții, apoi să se gândească la implementare.
Această metodă vă permite să maximizați veniturile, deoarece:
Un apartament din Moscova costă 10 milioane, costul său crește anual cu 5% - 500 de mii de ruble. Chiria este de 60 de mii de ruble - 720 de mii de ruble. În total, venitul este de 1 milion 220 de mii de ruble sau 12% pe an.
Investițiile imobiliare sunt atribuite.
Există patru tipuri principale de investiții imobiliare:
Fiecare dintre ele are propriile caracteristici și trăsături distinctive care caracterizează nu numai proprietatea în sine, ca obiect de investiție, ci și ca o întreagă abordare a investiției banilor. Fiecare dintre ele se distinge prin propriile riscuri, pe care investitorul le asumă, strategii și, în consecință, obținerea de profit.
Investiția în imobiliare rezidențiale înseamnă cumpărarea:
Imobilul rezidential este bun pentru ca pragul de intrare in aceste investitii este destul de mic, riscurile sunt minime, iar investitiile sunt garantate ca se vor renta. Dar, în același timp, nu se poate conta pe un venit mare pe termen scurt.
Suma minimă de investiție variază foarte mult de la o regiune la alta.
Fapt statistic : Prețul bunurilor imobiliare rezidențiale a scăzut doar de 3 ori în toată istoria recentă a Rusiei. În 1998, din cauza incapacității de plată, în 2008-2009 din cauza crizei imobiliare globale, iar în 2015-2016 din cauza crizei rusești. De-a lungul anilor, de la începutul anilor 90, prețul mediu al imobilelor rezidențiale a crescut cu 3-5% pe an.
Cum poti face bani pe imobiliare rezidentiale? Prima și principala modalitate este închirierea. În calitate de proprietar, puteți primi între 120 și 300 de mii de ruble pe an fără a depune niciun efort. A doua modalitate este de a crește valoarea imobilului în timp. Dacă apartamentul costă 1.000.000 de ruble la cumpărare, atunci putem spune cu siguranță că în 3 ani, va costa deja 1.100.000 de ruble.
Rentabilitatea investiției este destul de lungă. Pentru a recupera integral investițiile și a obține un profit net, va fi nevoie de aproximativ 8-10 ani, în funcție de situația economică și de regiune. În același timp, va fi posibil să începeți să primiți deduceri stabile deja în prima sau a doua lună după cumpărarea unei locuințe. Dar atunci când investești în locuințe, va trebui să faci reparații minime, să atragi chiriași buni și să te asiguri că nu se întâmplă nimic cu proprietatea.
Creșterea prețurilor locuințelor este foarte dependentă de regiune. În regiunile în curs de dezvoltare, precum regiunea Belgorod, prețurile imobiliarelor cresc mai rapid din cauza afluxului constant de oameni noi. Ar trebui să alegeți cu atenție regiunea în care doriți să investiți.
Trebuie amintit că atunci când investiți în imobiliare, nu merită să cumpărați o casă mare. Apartamentele medii cu 1-2 camere, care nu sunt la fel de scumpe ca cele mari, si prin urmare sunt mult mai solicitate, sunt ideale.
Investiția în imobile comerciale este un tip de investiție mai complex, care va necesita cunoștințe bune și abilități analitice din partea investitorului.
Imobilul comercial, ca obiect de investiție, include:
Imobilul comercial este folosit de alți antreprenori sau companii pentru profit. Profiturile provin și din închirierea spațiilor, precum și din eventuala creștere a valorii imobilelor comerciale. Dar dacă prețul spațiului de locuit crește constant, atunci în comerț totul nu este atât de simplu.
Imobilele comerciale în ultimii ani au prezentat în mod constant o dinamică negativă a prețurilor, demonstrând în același timp o scădere uriașă a cererii. Aceasta, desigur, se datorează crizei, dar și lipsei de dezvoltare a întreprinderilor mici și mijlocii, care trebuie în primul rând închiriate.
O trăsătură distinctivă a proprietății imobiliare comerciale este un prag ridicat pentru intrarea într-o afacere. Persoanele fizice nu vor mai putea doar să cumpere un birou sau un bar și să-l închirieze. Problema găsirii clienților este foarte acută și pentru antreprenori. La urma urmei, contractele sunt încheiate pe termen lung și apare o dilemă: fie căutați o ofertă mai bună, fie lucrați cu acest client anume.
Riscurile sunt, de asemenea, destul de mari. Este destul de dificil pentru un începător să aleagă proprietatea potrivită și, de asemenea, trebuie să facă reparații competente, să atragă clienții potriviți și să încheie un contract cu aceștia. Veniturile imobiliare comerciale sunt mult mai mari decât cele rezidențiale, dar perioada de rambursare rămâne aceeași: 8-10 ani.
Cel mai riscant și mai profitabil tip de investiție imobiliară. Poate fi împărțit în două mari categorii: investiții în sensul obișnuit și cumpărarea unei locuințe într-un stadiu incipient de construcție.
În primul caz, o persoană își investește banii în lucrări de construcții, iar după finalizarea acestora, în funcție de cotă, realizează profit. O schemă familiară pentru toți investitorii și nimic nou în ea. Profitul este determinat în funcție de investiții.
A doua cale este mult mai interesantă. Unele companii de construcții vând apartamente în casele lor chiar înainte de a fi construite. Acest lucru ajută la strângerea de fonduri suplimentare pentru construcție și la finalizarea lucrărilor. Astfel de apartamente sunt de obicei gata în 1-2 ani, iar prețul la momentul finalizării lor îl depășește pe cel inițial de 1,5-2 ori. Dar trebuie amintit că investiția în construcții este o activitate mult mai riscantă decât cumpărarea unei proprietăți finite.
Trebuie să investești în construcții cu înțelepciune, studiind fiecare aspect juridic și economic al companiei, fiabilitatea acesteia, experiența de piață și recenziile. Cu o investiție bună, puteți beneficia atât de diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare, cât și de a obține o proprietate la un cost mai mic, reducând astfel costurile de achiziție.
La întocmirea și semnarea unui contract cu o firmă de construcții, se recomandă să solicitați consultanță juridică. El va putea sugera dacă această companie este de încredere, va întocmi un contract în mod competent și, dacă ceva nu merge bine, atunci obține sfaturi.
Pentru a înțelege mai bine ce este mai profitabil pentru dvs., vă prezentăm o descriere comparativă a tipurilor de investiții:
| Investiții în imobiliare rezidențiale | Investiții în imobiliare comerciale | Investiții în construcții imobiliare | |
| Atasamente | In medie | Maxim | Minim |
| Sursa de venit | Minim | Maxim | In medie |
| Rambursare | 8-10 ani | 8-10 ani | 2-6 ani |
| Lichiditate | In medie | Maxim | Minim |
| Riscuri | Scăzut | In medie | Maxim |
| Ce categorii de investitori sunt recomandate | Pentru toti | Pentru incepatori si mai experimentati | Pentru investitori cu experiență |
După cum puteți vedea, investiția în imobiliare comerciale și rezidențiale este potrivită atât pentru investitori începători, cât și pentru investitori cu experiență intermediară, datorită simplității și stabilității moderate. Dar, în ciuda acestui fapt, cea mai profitabilă, în ceea ce privește amortizarea, este o investiție în construcții. Și este cel mai riscant.
Investițiile imobiliare rezidențiale sunt potrivite pentru toată lumea datorită stabilității lor ridicate. Să nu crezi că investiția ta nu va da roade. Acestea sunt garantate să genereze venituri indiferent de circumstanțe.
Acum despre fiecare punct mai detaliat:
Pro:
Stabilitate... Este greu de argumentat cu asta. Investiția în imobiliare este una dintre cele mai sigure și stabile surse de venit. Indiferent de sezon, de situația economică și politică, locuințe și locuri de afaceri sunt necesare pentru toată lumea și întotdeauna.
Creștere constantă a valorii activelor... Tipic în cea mai mare parte pentru bunurile imobiliare rezidențiale. Pe o distanță lungă, imobilele se comportă ca aurul - crește constant și cu încredere în valoare.
Sursă pasivă de venit... Când închiriază imobile sau așteaptă creșterea prețului, un investitor depune un efort minim.
Riscuri minime... După cum rezultă din al doilea punct, locuința și un loc pentru afaceri sunt întotdeauna necesare, prin urmare, chiar și în perioadele cele mai nefavorabile pentru economie, va exista posibilitatea de a vinde imobiliare sau de a le închiria.
Minusuri:
Obiect de investiție nelichide... Lichiditate - capacitatea unui obiect de a se transforma rapid în bani fără a pierde valoare. Lichiditatea scăzută a bunurilor imobiliare înseamnă că este dificil să se vândă la valoarea reală. Desigur, puteți vinde foarte repede un apartament/magazin/orice alt local făcând o reducere mare, dar asta vorbește doar de lichiditate scăzută și, în consecință, de dificultatea implementării.
Rambursare lungă... Cel mai semnificativ dezavantaj dintre toate. O perioadă de rambursare de 8-10 ani, chiar și pentru investiții pe termen lung, este destul de mult. Întreprinderile mijlocii și mici plătesc în 1 lună până la 2 ani. Și investițiile financiare sunt aceleași acolo.
Costuri fixe de întreținere... Facturile de utilități și alte cheltuieli, dacă nu stau pe umerii chiriașului, cad pe umerii investitorului. Ele reduc semnificativ suma veniturilor, forțând cheltuieli suplimentare.
Proprietarul va trebui să plătească impozit pe proprietate, la închiriere, fie impozit pe venit (dacă este o organizație), fie (impozit pe venitul personal). Și după vânzarea imobilelor, va trebui să plătiți și impozite, ceea ce face ca suma venitului să fie mai mică cu 13%.
Este la latitudinea fiecărui investitor să decidă ce va depăși - stabilitate și constanță, sau lichiditate scăzută, venit și rambursare.
Am pregătit cinci sfaturi pentru investitorii în devenire:
Sfat 1. Este necesar să se determine în prealabil posibilitățile financiare și obiectul investiției. Strategia ulterioară, investiția fondurilor sau perioada de rambursare vor depinde în totalitate de aceasta. Investitorul însuși trebuie să înțeleagă câți bani are și pe ce fel de imobile poate conta cu ei.
Alegerea unui obiect de investiție este cel mai dificil lucru, pentru că trebuie să înțelegeți că fiecare tip de imobil aduce venituri diferite, riscuri diferite și obligații diferite.
Sfatul 2. Studiați cu atenție piața imobiliară și găsiți o ofertă. Investițiile sunt o analiză aproape constantă, motiv pentru care nu trebuie să vă grăbiți să găsiți imobile pentru investiții imediat după ce primiți bani. Trebuie să studiezi cu atenție ofertele pe care oamenii le fac, să vezi care este cererea și așa mai departe.
Pentru aceasta, site-urile de anunțuri locale și rusești precum Avito sunt ideale, unde unii oameni vor ajuta să înțeleagă ce se vinde, iar alții ce se închiriază. Și pe baza acestor cunoștințe, va fi necesar să găsim obiectul care nu va avea cel mai mare preț și va fi suficient de solicitat.
Sfatul 3. Dacă este posibil, nu folosiți intermediari. Este vorba mai mult despre investiții în imobiliare rezidențiale. Mulți oameni folosesc serviciile agenților imobiliari atunci când caută o investiție. Aceasta este în principiu o abordare greșită. Sarcina agentului imobiliar este de a vinde, sarcina ta este de a cumpăra. Și aici apare un conflict de interese care ar fi trebuit evitat.
O analiză cuprinzătoare cu drepturi depline a pieței imobiliare va putea oferi o înțelegere a unde să căutați un apartament bun.
Sfat 4. Trebuie să apelați la serviciile unui avocat. Cel mai bine este să încredințați executarea contractelor unui profesionist. Chiar și un contract de închiriere este cel mai bine făcut legal. Da, se pierde o parte decentă din venit, dar, în același timp, dacă are loc vreo verificare, nu vă puteți teme de consecințe neplăcute care sunt garantate să apară dacă contractul și taxele nu sunt plătite.
De asemenea, va fi necesar un avocat personal atunci cand se incheie un acord cu o firma de constructii. Vă va ajuta să înțelegeți seriozitatea companiei, să subliniați punctele controversate și vulnerabilitățile din acord și vă va ajuta să vă protejați drepturile dacă este nevoie. Activitatea de investiții necesită întotdeauna un avocat bun care să vă ajute să înțelegeți toate complexitățile legislative.
Sfatul 5. Trebuie să uităm de profitul instantaneu. Investițiile imobiliare sunt investiții pe termen lung și, prin urmare, dau roade pentru o lungă perioadă de timp. Profitul din revânzare se poate obține în 2-3 ani, dar veniturile din chirie doar după 6-9 ani. De aceea ar trebui să uiți de banii rapidi și ușori.
Ca orice activitate de investiții, investiția în imobiliare este plină de riscuri considerabile. Câteva cuvinte despre riscurile din realitățile rusești.
Riscul ipotecar... În Rusia, criza din 2008-2009 nu s-a petrecut la fel de rău ca în restul lumii. Imobilele au scăzut în valoare, dar nu la fel de mult ca în Europa și America. Acest lucru se datorează faptului că creditele ipotecare au intrat destul de târziu pe piața rusă, abia la începutul anilor 2000.
Scăderea prețurilor în 2015-2016, pe lângă criza din Rusia, este asociată cu faptul că s-a apropiat perioada de plăți pentru creditele ipotecare pe 10 ani, iar procentul de nerambursare a crescut considerabil. Nu se știe ce se va întâmpla când vor veni termenele de 15 și 20 de ani, pentru că în America a izbucnit o criză globală până la perioada de maturitate.
Riscul locativ... Nu se știe dacă prețurile minime vor trece cu adevărat acum, sau valoarea imobilului rezidențial a crescut nejustificat pe toată perioada de timp. Problema prețului minim este cea care ne face să vorbim despre riscul investițiilor curente în imobiliare rezidențială.
Trebuie să monitorizați îndeaproape situația și, de îndată ce devine clar dacă imobilele vor continua să crească sau să arate o dinamică negativă, luați decizii cu privire la investiția în locuințe.
Risc în construcții... Nu este nevoie să vorbim mult despre construcție. Dezvoltatori falși, vânzări duble de apartamente și multe alte scheme frauduloase pe care mulți oameni le cunosc din prima mână.
Investiția în case în construcție este cu adevărat profitabilă și aduce mult mai mulți bani, dar trebuie să cântăriți riscurile, să studiați cu atenție companiile și abia după aceea să luați decizii cu privire la investiția în construcții.
Investiția în imobiliare este încă mult mai scumpă decât alte metode.
Dacă nu sunt suficienți bani, puteți utiliza una dintre următoarele metode:
Stringere de fonduri... Cea mai populară modalitate de a strânge fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare este ipoteca. Un împrumut garantat cu imobiliare. În sensul rusesc, acesta este un împrumut pentru bunuri imobiliare, garantat de același imobil.
Majoritatea băncilor sunt bucuroși să acorde credite ipotecare. Acest lucru va necesita o sursă stabilă de venit, un istoric de credit bun și un pachet de documente care diferă de la bancă la bancă.
În funcție de bănci, termen, fiabilitate și starea financiară a împrumutatului, dobânda va varia. Practic, creditele ipotecare oferă 11-17% pe an și 5-7% - dacă există un împrumut în valută.
Această metodă este bună deoarece plățile lunare ale creditului ipotecar pot fi plătite cu banii primiți din chirie. Cu o achiziție competentă și un închiriere profitabil, puteți obține o locuință gratuit, al cărui împrumut va fi plătit de chiriaș.
Atragerea de coinvestitori... În Rusia, ideea de investiție comună tocmai se dezvoltă, motiv pentru care nu este încă necesar să vorbim serios despre această metodă.
Foarte rar, investitorii au ocazia să găsească cu adevărat parteneri care să fie gata să pretindă venituri din proprietăți imobiliare la cote egale (sau în funcție de contribuție), fără a interfera cu realizarea unui profit. În același timp, oportunitatea de a atrage prieteni sau rude către un proiect de investiții va face ca investiția să fie mai puțin și vizibil mai profitabilă.
Aderarea la clubul investitorilor... Există multe comunități în care investitorii caută oameni cu gânduri asemănătoare care să se poată ajuta reciproc nu doar cu sfaturi, ci și financiar. În astfel de cluburi sunt mulți oameni care, din punct de vedere al investițiilor, pot investi în proiectul tău, și astfel poți primi venituri independente și oferi profit partenerilor.
Aceasta este, de asemenea, o idee destul de nouă pentru Rusia. Este vorba de finanțare colectivă. Puteți lansa un proiect care va atrage investiții astfel încât să puteți investi în imobiliare.
Proiectul de investiții va trebui să funcționeze ca o întreagă societate pe acțiuni - oamenii vor cumpăra acțiuni în acest proiect și se vor baza pe profit. Potrivit pentru cumpărarea și închirierea imobilelor comerciale și implementarea ulterioară.
Este destul de dificil să strângi în mod independent fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. De aceea, se recomandă începătorilor să atragă parteneri prin orice mijloace disponibile. Investitorii mai experimentați vor putea nu numai să investească, ci și să-i orienteze în direcția corectă, ajutând și predând la început. Aceasta este o experiență mult mai valoroasă, chiar mai importantă decât obținerea unui profit.
Robert Kiyosaki - unul dintre cei mai faimoși oameni de afaceri și antrenori de auto-dezvoltare din lume, a scris o carte pe care orice investitor imobiliar trebuie să o citească. Se numește „Investiția în imobiliare”.
Oferă o strategie detaliată pentru cei care doresc să investească în imobiliare și să obțină 5-6 proprietăți până la vârsta de 40 de ani și să aibă un venit pasiv stabil fără a face practic nimic. Cartea este plină de lucruri interesante și capcane. Va fi de folos tuturor, deși este mai adaptat la realitățile occidentale și orientale decât la țările din Rusia și CSI.
Rezumând concluzia : Investiția în imobiliare este una dintre cele mai discutate și populare metode de investiții în rândul oamenilor obișnuiți. Se caracterizează prin cerințe minime de experiență a investitorilor, dar extrem de pretențios în ceea ce privește portofelul. Rentabilitatea investiției în imobiliare este de 2-9 ani, în funcție de metoda de venit aleasă.
Modalitățile moderne de a câștiga bani au încetat de mult să se limiteze la primirea unui salariu. Pentru mulți, închirierea unui imobil ca afacere este o soluție foarte bună pentru a genera venituri suplimentare sau chiar ca sursă principală de venit. Dar este de remarcat faptul că lucrul pe piața imobiliară are capcanele sale, are atât argumente pro, cât și contra. Prin urmare, înainte de a începe să desfășurați activități de acest gen, ar trebui să studiați cât mai detaliat posibil toate aspectele disponibile ale acestei zone.
Dacă dețineți propria casă, veți avea nevoie de bani pentru reparații și echipamente. Suma va depinde de starea locuinței, de nivelul lucrărilor de construcție și de dotarea cu aparate electrocasnice și mobilier. Investițiile în reparații pot fi de la 30-60 de mii până la un milion de ruble și mai mult. Dacă închiriați spațiu de birouri, va trebui să achiziționați o clădire finisată, este posibil să o reechipați. Costul achiziționării, reparației și decorarii spațiilor va costa 3.000.000 - 4.000.000 de ruble.
Dacă vă închiriați casa, nu vă zgâriți cu electrocasnicele. Trebuie să fie certificat, fiabil și rezistent la uzură. Spațiile de birouri necesită, de asemenea, ventilație, aer condiționat și alte atribute de birou.
Pentru a vă închiria casa, aveți nevoie de codul OKVED 70.20 - Închirierea propriei proprietăți imobiliare. Și anume, o clauză precum 70.20.1- Închirierea proprietății lor rezidențiale, care va include, printre altele, închirierea blocurilor de locuințe și a altor clădiri rezidențiale, apartamente etc. Vă rugăm să rețineți că aceste coduri nu se aplică ospitalității. Pentru inchirierea birourilor este potrivit codul OKVED 68.20, care este responsabil de inchirierea si administrarea imobilelor proprii sau inchiriate.
Depinde de modul în care îți faci afacerea. Dacă, ca antreprenor individual, atunci setul standard: un pașaport, o cerere de înregistrare de stat, o chitanță pentru plata taxei de stat, o copie a certificatului TIN. Dar nu este necesară înregistrarea obligatorie pentru a închiria o locuință.
Pentru a închiria spațiu de birouri, adică suprafețe mari, trebuie să înregistrați un SRL. Prin urmare, veți avea nevoie de o cerere de înregistrare de stat, Carta în dublu exemplar, Decizia de înființare (sau Protocolul cu privire la onorariile fondatorilor și acordul privind înființarea companiei, dacă SRL-ul este înființat de mai mulți participanți) . Apoi o chitanță pentru plata taxei de stat.
Dacă sunteți doar o persoană fizică (rezident), venitul din chirie este impozitat cu 13%. Pentru un antreprenor individual, taxa pentru închirierea spațiului de locuit este de 6%. Cu un antreprenor individual, tine cont ca mai trebuie sa platesti anumite asigurari. O persoană juridică poate utiliza sistemul general de impozitare. Sau o versiune simplificată, când LLC are mai puțin de 100 de angajați, venitul anual este mai mic de 150 de milioane de ruble și așa mai departe). În cazul în care compania funcționează într-un sistem simplificat, principiul plății impozitelor este același ca și pentru întreprinzătorii individuali.
Nu sunt necesare licențe pentru a vă închiria propriul spațiu de locuit sau imobiliare nerezidențială pentru birouri.
Anunțați-vă chiriile atât online, cât și în presa scrisă. Folosiți televiziunea și radioul. Nerezidențiale, ca și zonele rezidențiale, trebuie echipate conform cerințelor potențialilor clienți. Cu cât nivelul de „umplutură” al bunurilor imobiliare este mai mare, cu atât costul de închiriere al acestuia este mai mare.
În primul rând, impozitele nu trebuie uitate. Astăzi, proprietarul este obligat să plătească impozite de la 15 la 17% din suma primită cu titlu de chirie.
Ministerul Finanțelor are în vedere posibilitatea scăderii cotei impozitului pe dobândă, dar numai dacă se va implementa inițiativa privind declararea obligatorie a veniturilor din închirierea imobilelor. În acest caz, fiecare proprietar va fi obligat la plata impozitului stabilit de stat. În cadrul oricăreia dintre opțiuni, profitul primit din închirierea imobilelor este redus semnificativ în favoarea autorităților statului.
In al doilea rand, va trebui sa tineti cont de amortizarea reparatiilor efectuate. Concepută, aceasta reprezintă până la 10% din suma cheltuită inițial pentru mobilier și reparații. Costurile depind de calitatea renovării inițiale, de ordinea chiriașilor, de prezența copiilor mici, de animale și de durata contractului de închiriere. Dar, în orice caz, această sumă este semnificativă, ceea ce nu funcționează în favoarea locatorului.
Un alt dezavantaj este volatilitatea chiriașilor. Chiar dacă există un contract de închiriere formal, este posibilă o întrerupere a relației dintre chiriași și proprietari. În acest caz, chiriașul se află într-o situație în care trebuie să caute noi clienți, respectiv, pentru această perioadă, fluxul de profit se oprește.
Construirea unei afaceri de închiriere imobiliară oferă o oportunitate unică de a genera venituri legale. De asemenea, achizitionand imobile pentru inchiriere poti legaliza sume mari de bani.
Acest tip de afaceri este adesea comparat din punct de vedere al eficienței cu depozitele bancare, dar adevărul este că ratele dobânzilor la depozite nu vor rămâne întotdeauna constant ridicate. Chiria, în schimb, crește doar de la an la an, datorită căreia afacerea poate înflori și se poate dezvolta.
Imobilul achiziționat pentru închiriere poate nu numai să aducă un venit stabil, ci și să devină un suport excelent în cazul acordării, de exemplu, a unei garanții bancare pentru un împrumut.
Imobilul este un activ care vă permite să rămâneți pe linia de plutire chiar și în perioade de criză, când alte surse de venit încetează să mai funcționeze sau să mai existe.
Chiar dacă proprietarul refuză să reînnoiască contractul, proprietatea existentă poate fi întotdeauna folosită ca garanție pentru împrumuturi mari.
În prezența unor chiriași permanenți de încredere, afacerea se transformă într-un produs solicitat care poate fi vândut oricând. De exemplu, este de multe ori mai dificil să vinzi o proprietate comercială goală decât una deja închiriată. În această situație, este important doar să rezolvați corect problema prețului.
Categoria de persoane care cumpără imobile pentru închirierea ulterioară ocupă o cotă de piață considerabilă. Conduita corectă în afaceri - selecția proprietarilor, termenii contractului și alte aspecte determină nivelul profitului și eventualele cheltuieli ale proprietarului. Pe baza acestor date se determină eficiența economică a unui astfel de format de afaceri, iar dacă cheltuielile depășesc venitul net, merită să facem câteva modificări pentru a îmbunătăți situația existentă.
