26.11.2008
Giniyatullina A.A.
Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea proprietății care este evaluată cu aceleași.
În plus, se fac modificări pentru a lua în considerare diferențele dintre obiectul evaluat și analogi. Acest lucru vă permite să determinați prețul de vânzare al fiecărui analog, de parcă ar avea aceleași caracteristici de bază ca proprietatea evaluată. Prețul ajustat permite evaluatorului să concluzioneze că cel mai probabil preț de vânzare al proprietăților similare reflectă valoarea de piață. Desigur, prețul real de vânzare al unui obiect se poate abate de la valoarea de piață din cauza motivației participanților la tranzacție, a gradului de cunoaștere a acestora și a termenilor tranzacției. Cu toate acestea, în marea majoritate a cazurilor, prețurile individuale ale tranzacțiilor tind să reflecte direcția pieței. Având în vedere că această abordare a evaluării imobiliare se bazează pe comparația vânzărilor, se numește comparativă. Datorită faptului că abordarea luată în considerare utilizează date privind tranzacțiile de pe piață, se mai numește și abordarea de piață.
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție.
principiul substituției- un potențial proprietar rezonabil nu va plăti pentru un obiect imobiliar o sumă mai mare decât prețul minim pentru care poate fi achiziționat sau construit un obiect similar (ținând cont de factorul timp). În consecință, valoarea maximă a obiectului evaluat este determinată de prețul minim de achiziție al unui obiect similar.
Baza teoretică a principiului substituției este conceptul de alegere rațională, larg cunoscut în teoria economică modernă, conform căruia o alegere rațională este o astfel de alegere a unei entități economice care asigură costuri de oportunitate minime, minimizarea profiturilor pierdute în legătură cu adoptarea. a unei anumite decizii.
Principiul investiției. Contribuție - suma cu care valoarea obiectului crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui element. În același timp, amploarea unei astfel de creșteri (scăderi) poate fi atât mai mare, cât și mai mică decât costul creării acesteia.
Principiul cererii și ofertei. La determinarea valorii unui obiect, evaluatorul trebuie să înțeleagă ce factori și modul în care aceștia afectează oferta și cererea de pe piața imobiliară, ce modificări pot apărea în acești factori și modul în care aceste modificări vor afecta valoarea acestei proprietăți. .
Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea comparativă utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Procesul de realizare a unei evaluări imobiliare folosind o abordare comparativă se desfășoară în patru etape:
Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
Informațiile sunt colectate și verificate pe obiecte analogice, informațiile colectate sunt analizate și fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul evaluat.
Diferențele identificate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparabile sunt ajustate la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
Prețurile ajustate ale obiectelor analoge sunt convenite și valoarea finală a valorii de piață a obiectului imobiliar este determinată pe baza unei abordări comparative.
Pentru a calcula valoarea obiectului evaluat, abordarea comparativă utilizează multe metode diferite: grupare generală, metoda costului de înlocuire prin analogi, metode bazate pe analiza vânzărilor pereche, metode de calcul expert, metode statistice.
Friedman Jack și Ordway N. - autori ai manualului „Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venituri” evidențiază metoda grupării generale.
Gruparea generală poate fi utilizat pe o piață activă în care poate fi găsit un număr suficient de vânzări pentru a reduce diferența de preț pe piață. Această metodă depinde de prezența obiectelor relativ omogene. În acest caz, evaluatorul poate decide să nu facă ajustări individuale, ci să compare proprietatea evaluată în ansamblu pentru a determina dacă este mai bună sau mai proastă decât fiecare dintre proprietățile comparabile. Apoi, în cadrul grupului selectat, se face o ajustare cumulativă. Acest lucru elimină necesitatea de a lua în considerare separat fiecare caracteristică care distinge proprietatea evaluată de proprietățile comparabile vândute.
Economistul Soloviev M.M. în manualul „Activitatea de evaluare” are în vedere metode precum: metoda costului de înlocuire cu analogi și metoda comparației.
Metoda costului de înlocuire cu analogi.În metoda luată în considerare, evaluarea se face pe baza unei selecții preliminare și a unei comparări a obiectului evaluat cu obiecte analoge deja create la un moment dat. După găsirea analogilor, costul de înlocuire a acestora este considerat ca rezultat al evaluării, adică. costul estimat calculat pentru acestea în proiectul de construcţie.
Friedman Jack și Ordway N. - autori ai manualului „Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venituri” evidențiază metoda grupării generale. poate fi utilizat pe o piață activă în care poate fi găsit un număr suficient de vânzări pentru a reduce diferența de preț pe piață. Această metodă depinde de prezența obiectelor relativ omogene. În acest caz, evaluatorul poate decide să nu facă ajustări individuale, ci să compare proprietatea evaluată în ansamblu pentru a determina dacă este mai bună sau mai proastă decât fiecare dintre proprietățile comparabile. Apoi, în cadrul grupului selectat, se face o ajustare cumulativă. Acest lucru elimină necesitatea de a lua în considerare separat fiecare caracteristică care distinge proprietatea evaluată de obiectele vândute comparabile.Economistul Soloviev M.M. în manualul „Activitatea de evaluare” are în vedere metode precum: metoda costului de înlocuire cu analogi și metoda comparației. În metoda luată în considerare, evaluarea se face pe baza unei selecții preliminare și a comparării obiectului evaluat cu obiecte analogice deja create în acest moment. După găsirea analogilor, costul de înlocuire a acestora este considerat ca rezultat al evaluării, adică. costul estimat calculat pentru acestea în proiectul de construcţie.
Astfel, rezultatul este căutat de analogii de proiectare imediat în forma finală, integrală a costului. În alte cazuri, dacă analogii selectați sunt oarecum diferiți de proprietatea evaluată, valoarea lor este ajustată.
Este recomandabil să se aplice metoda de înlocuire a costului cu analogi atunci când se lucrează cu obiecte de construcție obișnuite din punct de vedere funcțional și arhitectural - clădiri școlare, construcție tipică de locuințe etc. Dacă există proprietăți care nu sunt fundamental diferite ale obiectelor evaluate, analogii și estimările lor sunt selectate și ajustate ținând cont de astfel de diferențe.
metode bazate pe analiza vânzărilor perechi;
metode experte de calcul și modificări;
metode statistice.
Metoda de vânzare în pereche: Vânzarea în pereche înseamnă vânzarea a două proprietăți, în mod ideal fiind o copie exactă una a celeilalte, cu excepția unui parametru (de exemplu, locația), a cărui prezență explică diferența de preț al obiectelor. Această metodă vă permite să calculați ajustarea pentru caracteristica de mai sus și să o utilizați pentru a ajusta pentru acest parametru prețul de vânzare al unui obiect analog comparabil cu proprietatea subiect. Aplicarea limitată a acestei metode se explică prin complexitatea selecției obiectelor pentru vânzarea perechilor, căutarea și elaborarea unei cantități mari de informații.
Metode experte de calcul și modificări. Baza metodelor experte pentru calcularea și efectuarea ajustărilor, de obicei procentuale, este opinia subiectivă a unui evaluator despre cât de mult obiectul evaluat este mai rău sau mai bun decât un analog comparabil.
Metodele experte de calcul și ajustare sunt utilizate de obicei atunci când nu este posibil să se calculeze ajustări suficient de precise ale dolarului, dar există informații de piață cu privire la diferențele procentuale.
Metode statistice. Trebuie spus că atunci când se evaluează un imobil folosind metoda analizei comparative a vânzărilor, în procesul de efectuare a ajustărilor pentru diferențele dintre obiectul evaluat și analogul acestuia, nu este întotdeauna posibil să se calculeze cu exactitate prețul probabil al obiectului. Dacă nu utilizați astfel de metode pentru calcularea corecțiilor, cum ar fi analiza de corelație și regresie, ar trebui să introduceți cât mai puține ajustări posibil pentru diferențele dintre caracteristicile obiectelor comparate.
Metoda analizei corelației-regresiune.
Esența metodei constă în formalizarea admisibilă a relației dintre modificările prețurilor unui obiect imobiliar și modificările oricăreia dintre caracteristicile acestuia. Această metodă necesită timp și necesită o piață imobiliară suficient de dezvoltată pentru aplicarea ei. presupune analiza unui număr mare de mostre reprezentative din baza de date.
Raportul dintre venit și preț.
Metoda de corelare preț-câștig se bazează pe ipoteza că suma venitului generat de imobile este un factor de stabilire a prețului, iar compararea prețului și a veniturilor pentru proprietăți similare oferă o bază pentru utilizarea rezultatelor medii atunci când se evaluează o anumită proprietate.
În funcție de tipul de venit adus de bunuri imobiliare, puteți utiliza multiplicatorul brut de închiriere (GRM) coeficientul de capitalizare comun (CCR)
1) multiplicator brut de închiriere (GRM), cunoscut și sub numele de multiplicator de venit brut (GIM). Acesta este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul de închiriere brută este utilizat pentru obiectele pentru care este posibil să se estimeze în mod fiabil fie venitul brut potențial (GTR), fie venitul brut real (AR). Unele piețe folosesc, de asemenea, un multiplicator lunar de anuitate care ia în considerare venitul mai degrabă lunar decât anual. Acest indicator este calculat pentru obiecte imobiliare similare și este utilizat ca multiplicator pentru indicatorul adecvat al obiectului evaluat.
Etapele evaluării imobiliare folosind multiplicatorul de chirie brută:
se estimează venitul brut al obiectului evaluat, fie potențial, fie real;
sunt selectați cel puțin trei analogi ai obiectului evaluat, pentru care există informații fiabile despre prețul de vânzare și valoarea venitului potențial sau real;
pentru fiecare analog se calculează multiplicatorul de chirie brută;
BPM final este determinat ca media aritmetică a BPM calculat pentru toți analogii;
valoarea de piață a proprietății care se evaluează este calculată ca produs dintre GRM mediu și venitul brut adecvat calculat al proprietății evaluate.
Valoarea probabilă de piață a proprietății care se evaluează se calculează după formula:
Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
unde Cn este valoarea de piață estimată a proprietății care se evaluează;
PVDots - venitul brut potențial din proprietatea evaluată;
DVDots - venit brut real din obiectul evaluat
VRMsr - multiplicator brut de chirie;
Tsa - prețul de vânzare al unei proprietăți similare;
sau cu formula:
Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
unde Ца1 - prețul de vânzare al primului obiect similar;
PVD1 - venit brut potențial din primul obiect similar;
Tsn - prețul de vânzare al celui de-al n-lea obiect similar;
PVDan - venit brut potențial din al n-lea obiect similar;
n este numărul de obiecte similare.
GRM este considerată o metodă bazată pe piață de evaluare a unei proprietăți care generează venituri, deoarece ia în considerare prețurile de vânzare și veniturile brute din chirie ale proprietăților vândute pe piață.
Multiplicatorul brut de chirie nu trebuie ajustat pentru comoditate sau alte diferențe care există între proprietăți comparabile și cele evaluate. Calculul GRM se bazează pe plățile reale de chirie și pe prețurile de vânzare existente pe piață. Dacă există diferențe de dotări sau niveluri de servicii între proprietățile comparabile și cele evaluate, se presupune că aceste diferențe au fost deja contabilizate în prețurile de vânzare și tarifele de închiriere.
În consecință, dacă o proprietate comparabilă a fost mai proastă, atunci prețul ei de vânzare și tarifele de închiriere sunt mai mici. Raportul matematic dintre venitul brut și prețul de vânzare nu se va modifica.
Cu toate acestea, raportul matematic nu elimină necesitatea unei selecții solide a obiectelor comparabile.
Metoda este destul de simplă, dar are următoarele dezavantaje:
poate fi aplicat numai în condițiile unei piețe imobiliare dezvoltate și active, i.e. proprietatea evaluată trebuie să fie situată pe o piață în care există vânzări și achiziții regulate de proprietăți competitive pe baza veniturilor acestora.
nu ia în considerare pe deplin diferența de riscuri sau ratele de rentabilitate a capitalului dintre subiectul evaluării și omologul său comparabil;
de asemenea, nu ține cont de diferența destul de probabilă a venitului net din exploatare al obiectelor comparate.
2) raportul de capitalizare totală (CCR), cunoscută și sub denumirea de rata globală (OAR). Rata globală de rentabilitate este un element al abordării venitului în evaluare. Calcularea ratei totale de rentabilitate pe baza datelor de piață elimină unele dintre principalele obiecții la utilizarea GRM. Pentru a determina rata totală de capitalizare din datele pieței, evaluatorul ar trebui să selecteze proprietăți similare recent vândute, care au fluxuri de venit similare ca risc și durată cu cele ale proprietății în cauză. Acest lucru permite evaluatorului să utilizeze capitalizarea directă pentru a converti venitul net din exploatare proiectat într-o estimare a valorii de piață. Capitalizarea directă este definită ca transformarea venitului net din exploatare așteptat într-o valoare actualizată unică prin împărțirea venitului la un raport adecvat care reflectă raportul predominant dintre venitul net din exploatare și prețul de vânzare al proprietăților comparabile vândute pe piață.
În cazul utilizării coeficientului general de capitalizare, procesul de determinare a prețului probabil de vânzare al proprietății care se evaluează poate fi reprezentat prin următorii pași:
se calculează venitul net din exploatare din proprietatea evaluată;
sunt selectați cel puțin trei analogi ai obiectului evaluat, pentru care există informații fiabile privind prețul de vânzare și valoarea venitului net din exploatare;
se fac ajustările necesare pentru a crește comparabilitatea analogilor cu obiectul evaluat;
pentru fiecare impozit se calculează cota totală de capitalizare;
OCC final este determinat ca media aritmetică a OCC calculat pentru toți analogii;
valoarea de piață a obiectului evaluat se calculează ca raport dintre venitul net din exploatare al obiectului evaluat și OCC mediu pentru analogii selectați.
Selectarea analogilor comparabili cu obiectul evaluat se efectuează în segmentul corespunzător al pieței imobiliare; identificarea obiectelor include parametri precum gradul de risc, nivelul veniturilor etc.
Prețul probabil de vânzare al obiectului evaluat va fi determinat prin formula:
Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)
unde Сн este prețul de piață estimat al obiectului evaluat;
CHODoc - venitul net din exploatare al analogului;
OKKav - raportul general de capitalizare medie
sau calculat prin formula:
Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
unde CHOD1 - venitul net din exploatare de la primul analog;
C1 - prețul primului analog;
CHODn - venit net din exploatare din al n-lea analog;
Цn - prețul celui de-al n-lea analog;
n este numărul de analogi.
Avantajul acestei proceduri de calcul este că se bazează pe utilizarea informațiilor de piață și este ușor de implementat. La fel ca metoda GRM, eficacitatea acestei abordări depinde de calitatea datelor de piață care pot fi colectate și validate.
Astfel, o abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi.
Această abordare este adesea folosită și dă rezultate bune la evaluarea obiectelor pentru care există informații fiabile despre prețurile tranzacțiilor de cumpărare și vânzare finalizate sau despre prețurile de ofertă ale unor astfel de obiecte de vânzare.
De exemplu, evaluarea apartamentelor se realizează în principal prin metode de abordare comparativă, deoarece atât numărul de tranzacții efectuate, cât și numărul de oferte de vânzare și cumpărare sunt foarte mari, iar obiectele în sine sunt destul de asemănătoare, adică căutarea. pentru analogi nu este dificil.
Pentru a implementa toate metodele luate în considerare ale abordării comparative, este necesar:
prezența unei piețe imobiliare dezvoltate;
deschiderea pieței;
disponibilitatea informațiilor despre tranzacțiile anterioare;
disponibilitatea unor servicii speciale care acumulează informații.
Astfel, putem evidenția avantajele și dezavantajele metodei comparative:
IMPORTANT! Textele publicațiilor sunt supuse dreptului de autor. Te rog vezi
Dragi colegi! Dacă aveți articole interesante, publicații, comentarii cu privire la legislație, le puteți publica pe site-ul nostru. Pentru a face acest lucru, trebuie să trimiteți materialele la adresa marcată „Publicații pe site”. Atribuirea și respectarea drepturilor de autor sunt garantate.
Abordare comparativă (piață). la evaluarea obiectelor imobiliare - un set de metode de estimare a valorii imobilelor bazate pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte similare în privința cărora există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacții recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi. Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare este existența unei piețe imobiliare dezvoltate.
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea comparativă utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției, care spune că, dacă există mai multe obiecte similare pe piață, un investitor rațional nu va plăti mai mult decât suma pe care o va costa achiziționarea unui imobil similar. utilitate.
Principalele criterii de selectare a obiectelor comparabile (analogii) sunt proprietatea asupra bunurilor imobiliare, condițiile de finanțare a tranzacției, condițiile și timpul de vânzare (ofertă), amplasarea proprietății, caracteristicile fizice ale proprietății care se evaluează.
Condiții de aplicare a abordării comparative la evaluarea imobiliară:
Obiectul nu trebuie să fie unic;
Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor;
Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
Etapele abordării comparative:
Cercetare de piata - se realizeaza o analiza a starii si tendintelor pietei, si mai ales a segmentului caruia ii apartine proprietatea evaluata; Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
2. Colectarea și verificarea corectitudinii informațiilor despre analogii oferite spre vânzare sau recent vândute la evaluarea proprietății; compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat. Evaluatorul colectează cât mai multe informații despre vânzarea proprietăților similare. Sursele de informare pot fi: înregistrarea proprietarilor, informarea colegilor, evidențele oficiale și datele statistice. Atunci când colectează informații, evaluatorul trebuie să fie sigur de caracterul complet și obiectivitatea acestora. Informațiile obligatorii trebuie să fie prezente cu privire la costul unui pătrat. metri ai suprafeței obiectului, data tranzacției, locația obiectului, termenii tranzacției și alți indicatori pe care evaluatorul îi consideră necesari. Evaluatorul trebuie să se asigure că tranzacția a avut loc între două părți independente și că niciun factor, inclusiv relațiile strânse dintre părți, nu a afectat prețul plătit. În plus, evaluatorul trebuie să studieze condițiile în care s-au ajuns la acorduri cu privire la valoarea vânzării obiectului sau a chiriei, să compare aceste valori cu informațiile de piață în acest sens. Chiria pentru o clădire nouă, de exemplu, pe piața imobiliară poate fi un indicator bun, dar o tranzacție între parteneri legați sau rude nu este.
3. Ajustări temporare. De foarte multe ori, evaluatorul are informații despre tranzacțiile care au avut loc în urmă cu câțiva ani. Într-o economie cu un nivel ridicat de inflație este necesar să se cunoască data exactă a tranzacției pentru a face corecții matematice sau calitative la analiza datelor.
4. Ajustarea prețurilor de vânzare ale analogilor selectați în funcție de diferențele față de obiectul de evaluare. În practica reală, este dificil să găsești obiecte imobiliare absolut similare în ceea ce privește dimensiunea, locația, vârsta, designul, aspectul și alți parametri. În această situație, evaluatorul trebuie să abordeze problema din punctul de vedere că orice informație este mai bună decât nicio informație. Pe baza naturii sale și pe baza propriei experiențe, evaluatorul stabilește diferențele dintre obiectele imobiliare comparate, le exprimă sub formă de valoare. Evaluatorul găsește aceste diferențe în locația obiectelor, gradul lor de uzură și determină diferențele în mulți alți factori.
Ajustări ale costurilor:
a) corecții absolute, introdus în unitatea de comparație, modifică prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectul evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, unul negativ, dacă este mai rău;
b) ajustări monetare, a contribuit la prețul obiectului analog vândut în ansamblu, modificați-l cu o anumită sumă, în care sunt estimate diferențe de caracteristici.
Ajustări procentuale sunt realizate prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile unui obiect analog și obiectul evaluat. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - unul în scădere.
Fie valoarea obiectului evaluat = X;
Costul obiectului vândut = 1,0 (100%).
Dacă obiectul este mai bun decât analogul cu 15%, atunci prețul analogului ar trebui să crească cu 15%
X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 \u003d 1,15.
Dacă obiectul este mai rău decât analogul cu 15%, atunci prețul analogului ar trebui redus cu 15%
X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 \u003d 0,85.
Dacă analogul este mai bun decât proprietatea evaluată cu 15%, atunci prețul analogului ar trebui să scadă
1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .
Dacă analogul este mai rău decât obiectul evaluat cu 15%, atunci prețul analogului ar trebui să crească
1,0 \u003d (1,0 - 0,15) * X; .
Metodele de ajustare expert sunt utilizate atunci când ajustările monetare nu pot fi efectuate.
5. Stabilirea valorii unui obiect de evaluare imobiliara prin convenirea preturilor ajustate ale obiectelor analoge. Problema comparabilității datelor între două proprietăți comparate necesită o atenție specială, deoarece, în ciuda asemănării diverșilor parametri ai proprietății evaluate și ai analogilor de piață, este posibil să se ajunge la o concluzie incorectă cu privire la valoare. Mărimea proprietății care se evaluează, vârsta acesteia și alți factori, evaluatorul trebuie să compare cu factori similari ai proprietăților similare, să facă ajustări în termeni de valoare și să ia în considerare în analiza ulterioară.
Abordarea comparativă include două metode principale: metoda comparației vânzărilor directe și metoda multiplicatorului de chirie brută. Cea mai comună metodă de evaluare în grupul de abordare comparativă este metoda vânzărilor comparative directe. Această metodă constă în analiza tranzacțiilor efective de cumpărare și vânzare imobiliare și compararea obiectelor pentru care s-au efectuat aceste tranzacții cu proprietatea evaluată. Această metodă de evaluare a proprietății se bazează pe principiul substituției, care prevede că un cumpărător nu va cumpăra o proprietate dacă valoarea acesteia depășește costul de achiziție a unui imobil similar pe piață cu aceeași utilitate. Prin urmare, se presupune că prețurile la care tranzacțiile de cumpărare și vânzare a unui obiect similar sau asemănător obiectului evaluat au avut loc pe piața imobiliară reflectă valoarea de piață a acestuia.
Atunci când folosește metoda analizei comparative directe a vânzărilor, evaluatorul analizează proprietăți comparabile care au fost vândute recent în sectorul relevant al pieței imobiliare și efectuează ajustări la preț pentru diferențele care există între proprietățile evaluate și cele comparabile. Ca urmare a acestei proceduri, prețul de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile este determinat ca și cum ar avea aceleași caracteristici de bază ca proprietatea evaluată în momentul vânzării.
O modalitate de a determina valoarea ajustării pentru orice caracteristică este analiza vânzărilor în pereche. Constă în compararea și analiza mai multor perechi de vânzări comparabile. Vânzările în pereche sunt vânzările a două proprietăți care sunt aproape identice, cu excepția unei caracteristici pe care evaluatorul trebuie să o evalueze pentru a o utiliza ca ajustare la prețul real al unei proprietăți comparabile.
de exemplu
Sunt cunoscute următoarele informații despre vânzări pe piață:
Defini:
Corecție pentru diferența de zonă.
Ajustare pentru prezența unei grădini.
Ajustare garaj.
1. Pentru a determina ajustarea pentru diferența de suprafață, comparăm obiectele 1 și 3. 55000-44000=11000 facem o ajustare pentru diferența de suprafață din tabel. În același timp, dacă obiectul este mai bun decât analogul, atunci prețul analogului ar trebui să crească; dacă obiectul este mai rău decât analogul, atunci prețul analogului ar trebui să scadă. Deoarece analogul 3 este mai bun decât obiectul 1 în ceea ce privește suprafața, atunci ajustarea vine cu un semn (-).
2. Pentru a determina ajustarea pentru prezența unui garaj, comparăm obiectele 1 și 2. 44000-40000=4000. Facem o ajustare pentru prezența unui garaj în masă. Deoarece obiectul 1 este mai bun decât analogul 2 în ceea ce privește prezența unui garaj, atunci reglarea vine cu un semn (-).
3. Pentru a determina ajustarea pentru prezența unei grădini, comparăm obiectele 2 și 4. 40-39=1t. Facem o ajustare pentru prezența unei grădini în masă. Deoarece obiectul 1 este mai bun decât analogul 4 în ceea ce privește prezența unei grădini, atunci ajustarea vine cu un semn (-).
Calculăm ajustările totale pentru toți analogii.
Determinăm costul obiectului, ținând cont de prețurile ajustate ale analogilor.
|
Evaluat | ||||||
|
Suprafata, m2 | ||||||
|
Ajustare | ||||||
|
Ajustare | ||||||
|
Ajustare | ||||||
|
Preț de vânzare, $ |
29000 | |||||
|
Ajustare totală | ||||||
|
Preț ajustat | ||||||
Benchmarkingul direct este cel mai aplicabil sectoarelor mature ale pieței imobiliare, cum ar fi piața imobiliară.
Ca parte a unei abordări comparative a evaluării imobiliare, este utilizată și metoda multiplicatorului de chirie brută.
Multiplicatorul chiriei brute (GRM) este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial sau venitul real.
Pentru a aplica această metodă, trebuie să:
estimați venitul brut pe piață generat de facilitate;
să determine raportul dintre venitul brut din obiectul evaluat și prețul de vânzare pentru vânzări comparabile de analogi;
înmulțiți venitul brut din obiectul evaluat cu valoarea medie a BPM pentru analogi.
Prețul probabil de vânzare este calculat folosind formula
Exemplu
Calculul BPM
|
Pret de vanzare, c.u. | |||
|
Obiectul evaluării |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
Rolul BPM poate fi îndeplinit de raportul de capitalizare comun (CCR).
OKC este raportul dintre venitul net din exploatare și prețul de vânzare.
În acest caz
;
Exemplu
Calcul OKC
|
Pret de vanzare, c.u. | |||
|
Obiectul evaluării |
375000 | ||
|
incomparabil |
|||
|
35000 (pentru ultimul an) |
incomparabil |
||
Avantajele abordării comparative:
Costul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici;
Prețurile de vânzare reflectă schimbările în condițiile financiare și inflația;
justificat static;
Se fac ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate;
Destul de ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile.
Dezavantajele abordării comparative:
diferențe de vânzări;
Dificultate în colectarea informațiilor despre prețurile practice de vânzare;
Dificultate în colectarea informațiilor despre condițiile specifice ale tranzacției. ;
Dependența de activitatea pieței;
Dependența de stabilitatea pieței;
Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.
Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacții recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi.
Condiția inițială pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare este existența unei piețe imobiliare dezvoltate. Dezvoltarea insuficientă a acestei piețe, precum și faptul că proprietatea evaluată este specializată sau are beneficii sau sarcini excepționale care nu reflectă starea generală a pieței, fac acest demers inadecvat.
Abordarea comparativă se bazează pe trei principii principale ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea comparativă utilizează o serie de metode cantitative și calitative pentru a evidenția elementele de comparație și pentru a măsura ajustările la datele de piață ale proprietăților comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.
Principiul fundamental al abordării comparative a evaluării imobiliare este principiul substituției, care prevede că dacă pe piață există mai multe obiecte similare, un investitor rațional nu va plăti mai mult decât suma pe care ar costa-o achiziționarea unui imobil similar. utilitate.
Luați în considerare principalele etape ale evaluării imobiliare folosind o abordare comparativă.
etapa 1. Se studiază starea și tendințele de dezvoltare ale pieței imobiliare și mai ales segmentul căruia îi aparține acest obiect. Sunt identificate obiectele imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată, vândută relativ recent.
a 2-a etapă. Informațiile sunt colectate și verificate pe obiecte analoge; informatia colectata este analizata si fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul evaluat.
a 3-a etapă. Pentru diferențele evidențiate în caracteristicile de preț ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețurile de vânzare ale analogilor comparabili.
a 4-a etapă. Prețurile ajustate ale obiectelor analoge sunt convenite și valoarea finală a valorii de piață a obiectului imobiliar este determinată pe baza unei abordări comparative.
În prima etapă, este necesară segmentarea pieței, adică defalcarea pieței în sectoare cu obiecte și subiecte similare.
Obiecte similare de:
utilizarea prevăzută;
calitate;
drepturi transferabile;
Locație;
caracteristici fizice.
Subiecte similare de:
Solvabilitate;
oportunități de finanțare;
Motivația investițiilor.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment al pieței imobiliare, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
perioada de rambursare;
Independența subiecților tranzacției;
Motivația investițiilor.
În special, următoarele puncte trebuie monitorizate.
Timp de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață. Perioada de expunere difera pentru diferite segmente de piata si depinde in mare masura de calitatea obiectelor. De exemplu, la Moscova, timpul mediu de expunere pentru apartamentele rezidențiale este de aproximativ o lună, pentru clădirile de birouri - de la o lună și jumătate până la trei luni. Dacă obiectul a fost vândut pentru o perioadă de timp mult mai scurtă decât perioada standard de expunere, aceasta indică un preț subestimat. Dacă obiectul a fost pe piață mult mai mult decât perioada standard de expunere, atunci prețul este prea mare. În ambele cazuri, tranzacția nu este tipică pentru segmentul de piață și nu ar trebui considerată comparabilă.
Independența subiecților tranzacției înseamnă că tranzacțiile nu sunt încheiate la un preț de piață și datele despre acestea nu pot fi folosite pentru comparație dacă cumpărătorul și vânzătorul:
Sunt într-o relație;
Sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
Au o interdependență și un interes reciproc diferit;
Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte împovărate cu garanții sau cu alte obligații;
Angajat în vânzarea de bunuri ale persoanelor decedate;
Aceștia se ocupă de vânzare pentru a evita înstrăinarea bunului gajat etc.
Motivația investiției este determinată de:
Motive similare ale investitorilor;
Utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor;
Gradul de deteriorare al clădirii.
De exemplu, cumpărarea unei clădiri pentru a înființa un birou în ea nu poate fi folosită ca o analogie dacă clădirea este planificată să fie utilizată ca hotel, deoarece fluxurile de venituri și cheltuieli așteptate vor fi diferite.
Un obiect, al cărui grad de uzură este mai mare de 80%, nu poate fi folosit după profilul său fără o revizie majoră. Prin urmare, cumpărarea unei clădiri cu mai mult de 80% uzură vine cu o motivație diferită față de cumpărarea unei clădiri cu mai puțină uzură. În primul caz, aceasta este, de regulă, achiziționarea de drepturi pentru a construi o nouă facilitate.
Principalele criterii de selectare a obiectelor comparabile (analogii):
Drepturi de proprietate;
Conditii de finantare;
Condiții și timp de vânzare;
Locație;
Caracteristici fizice.
Proprietate.
Ajustarea proprietății nu este altceva decât diferența dintre chiria de piață și cea contractuală, deoarece proprietatea deplină este determinată de chiria de pe piață și de finanțarea curentă disponibilă.
condițiile de finanțare a tranzacției.
În condiții de finanțare atipice pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară (de exemplu, în cazul împrumutării integrale a acesteia), este necesară o analiză amănunțită, în urma căreia se face o ajustare corespunzătoare a prețului acestei tranzacții.
Condiții de vânzare și timp de vânzare.
Deoarece este dificil de calculat ajustarea pentru condițiile de finanțare și impozitare pentru drepturile și restricțiile legale transferabile, precum și condițiile de vânzare, este mai bine, dacă este posibil, să nu luăm în considerare astfel de tranzacții pentru analiză și comparație. În caz contrar, se fac mai întâi corecțiile pentru aceste caracteristici.
Timp de vânzare- unul dintre principalele elemente de comparare a vânzărilor comparabile. Pentru a corecta această caracteristică în prețul de vânzare al unui obiect analog, este necesar să se cunoască tendințele prețurilor de pe piața imobiliară de-a lungul timpului.
Locație- un element necesar de comparație a vânzărilor comparabile, deoarece are un impact semnificativ asupra valorii proprietății care se evaluează.
caracteristici fizice a obiectului imobiliar - dimensiunile, tipul si calitatea materialelor, starea si gradul de deteriorare a obiectului si alte caracteristici, care fac si modificari.
Întrucât obiectele diferă ca mărime și numărul de unități incluse în ele, la compararea obiectelor vândute cu obiectul evaluat, mari dificultăți sunt inevitabile și este necesară aducerea datelor disponibile la un numitor comun, care poate fi fie o unitate fizică. (de exemplu, prețul pe 1 m 2) sau economic .
Diferite unități de comparație sunt utilizate în diferite segmente ale pieței imobiliare.
Ca unitate economică de comparație la evaluarea proiectelor pe baza raportului dintre venit și preț de vânzare, se poate folosi multiplicatorul brut chiriei sau raportul comun de capitalizare.
Clasificarea modificărilor introduse se bazează pe luarea în considerare a diferitelor moduri de calcul și de efectuare a ajustărilor pentru diferențele dintre obiectul evaluat și un analog comparabil.
Ajustările procentuale se realizează prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analog sau al unității sale de comparație cu un coeficient care reflectă gradul de diferențe între caracteristicile unui obiect analog și obiectul evaluat. Dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, la prețul acestuia din urmă se adaugă un coeficient crescător, dacă este mai rău - un coeficient descrescător.
Ajustările procentuale includ, de exemplu, ajustări pentru locație, uzură, momentul vânzării.
Ajustări ale costurilor:
1. Ajustările monetare efectuate la unitatea de comparație (1 hectar, unitate de densitate, 1 țesătură) modifică prețul obiectului-analog vândut cu o anumită sumă, care evaluează diferența dintre caracteristicile obiectului-analog și obiectului. fiind evaluat. Se face o corecție pozitivă dacă obiectul evaluat este mai bun decât un analog comparabil, dacă este mai rău, se aplică o corecție negativă.
Ajustările monetare efectuate la unitatea de comparație includ ajustări pentru caracteristicile calitative, precum și ajustări calculate prin metode statistice.
2. Ajustările monetare efectuate asupra prețului obiectului analog vândut în ansamblu îl modifică cu o anumită sumă, în care se estimează diferența dintre caracteristicile obiectului analog și obiectul evaluat.
Ajustările bănești aduse prețului obiectului analog vândut în ansamblu ar trebui să includă ajustări pentru prezența sau absența unor îmbunătățiri suplimentare (extinderi de depozit, parcări etc.).
Pentru calcularea și efectuarea ajustărilor sunt utilizate multe metode diferite, dintre care se pot distinge următoarele:
Metode bazate pe analiza vânzărilor perechi;
Metode experte de calcul și modificare;
Metode statistice.
Vânzarea în pereche se referă la vânzarea a două proprietăți care sunt în mod ideal o copie exactă una a celeilalte, cu excepția unui parametru (de exemplu, locația), a cărui prezență explică diferența de preț a acestor obiecte. Această metodă vă permite să calculați ajustarea pentru caracteristica de mai sus și să o utilizați pentru a ajusta pentru acest parametru prețul de vânzare al unui obiect analog comparabil cu proprietatea subiect.
Metode experte de calcul și modificări.
Baza metodelor experte pentru calcularea și efectuarea ajustărilor, de obicei procentuale, este opinia subiectivă a unui evaluator despre cât de mult obiectul evaluat este mai rău sau mai bun decât un analog comparabil.
Metode statistice de calcul a corecțiilor.
Esența metodei de analiză a corelației-regresiune este formalizarea admisibilă a relației dintre modificările prețurilor obiectelor imobiliare și modificările oricăreia dintre caracteristicile acesteia.
Această metodă este laborioasă și necesită o piață imobiliară destul de dezvoltată pentru a o utiliza, deoarece metoda presupune analiza unui număr mare de mostre reprezentative din baza de date.
Etapa finală a abordării comparative este analiza calculelor efectuate în vederea obținerii valorii finale a valorii obiectului evaluat. În acest caz, este necesar:
Verificați cu atenție datele de vânzări comparabile utilizate pentru calcul și valorile ajustate ale acestora.
Efectuați reconcilierea valorilor ajustate ale vânzărilor comparabile prin calcularea valorii medii ponderate (media aritmetică).
Cea mai mare pondere este atribuită prețurilor ajustate ale acelor analogi selectați, cărora le-a fost introdus un număr și o amploare mai mici de corecții. Cu alte cuvinte, la reconcilierea rezultatelor ajustărilor, acei analogi care sunt cel mai comparabili cu obiectul evaluat vor avea cea mai mare pondere în coordonarea rezultatelor ajustărilor.
De asemenea, este posibil să se calculeze cantități precum mod și mediană. Calculul mediei aritmetice este justificat dacă:
Numărul de analogi selectați este minim;
Prețurile lor ajustate sunt destul de apropiate.
1. Media ponderată calculată de evaluator va fi în cele mai multe cazuri prețul final probabil de vânzare al proprietății evaluate,
Dezavantajele abordării comparative includ:
1. Diferențele de vânzări.
2. Dificultate în a culege informații despre prețurile practice de vânzare.
3. Dificultate în colectarea informațiilor despre condițiile specifice ale tranzacției.
4. Dependenţa de activitatea pieţei.
5. Dependența de stabilitatea pieței.
6. Dificultate în reconcilierea datelor privind vânzările semnificativ diferite.
Abordare comparativă - un set de metode de evaluare a valorii unui obiect, pe baza unei comparații a obiectului evaluat - cu obiecte similare în privința cărora există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea. Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției de mai sus, iar valoarea obținută cu ajutorul ei este adesea numită cost de înlocuire.
Metodele unei abordări comparative sunt deosebit de eficiente atunci când există o piață activă pentru obiecte comparabile. Dacă informațiile de piață sunt slabe, tranzacțiile de cumpărare și vânzare sunt neregulate, piața este prea monopolizată, atunci estimările prin aceste metode devin inexacte și uneori imposibile. Cu toate acestea, metodele abordării comparative sunt cele care oferă o idee despre valoarea reală de piață a obiectului.
Abordarea pieței este cea mai aplicabilă acelor tipuri de mașini și echipamente care au o piață secundară dezvoltată: mașini, multe tipuri de mașini-unelte, nave, avioane și alte echipamente de serie standard. Metoda se bazează pe determinarea prețurilor de piață care reflectă în mod adecvat valoarea unui echipament în starea sa actuală.
Prețurile pentru analogi sunt curățate de distorsiunile accidentale și inconsecvențele cu condițiile normale de vânzare prin efectuarea așa-numitelor ajustări comerciale. După pregătire, informațiile de preț sunt prelucrate printr-o metodă sau alta, obținându-se în final valoarea dorită a obiectului.
O problemă importantă în aplicarea abordării comparative este alegerea corectă a obiectului comparației (analogic). Regula principală este că obiectul comparației trebuie să aibă nu numai asemănare funcțională, ci și de clasificare cu obiectul evaluat, i.e. obiectul evaluat și obiectul comparației trebuie să aparțină aceluiași grup de clasificare a mașinilor după scop, principiu de funcționare, proiectare, valori ale parametrilor principali de preț.
Evaluarea necesită informații, atât asupra prețurilor, cât și asupra caracteristicilor tehnice ale obiectelor de comparație selectate.
Evaluatorul este obligat să indice în raportul de evaluare din ce documente specifice a extras informații despre prețurile obiectelor de comparație.
Cantitatea minimă de informații pe care trebuie să o aveți despre fiecare preț:
Momentul de acțiune al prețului fix;
Unitatea monetară în care este exprimat prețul;
Natura prețului în funcție de sursa de origine (prețul ofertei, prețul tranzacției etc.);
Locul de vânzare (obligatoriu teritorial);
Starea obiectului în ceea ce privește uzura fizică și timpul de fabricație a acestuia;
TVA in pret;
Prezența în prețul de transport, depozitare și alte costuri (termen liber);
Disponibilitatea reducerilor și a suprataxelor la preț. Condiții de vânzare; Principiul principal folosit este comparația, care
ar trebui efectuate:
Cu un analog exact vândut pe piața secundară;
Cu un analog aproximativ vândut pe piața secundară, cu introducerea unor modificări corective pentru diferențele de proprietăți ale consumatorilor și diferențele de proiectare;
Cu echipamente similare noi, ajustate pentru uzură în absența unei piețe de schimb.
După cum am menționat mai sus, abordarea pieței se bazează pe principiul comparației. La selectarea analogilor, se acordă prioritate acelor unități de mașini și echipamente care, precum și obiectul evaluării, sunt produse de același producător și în aceeași țară.
După compararea și identificarea tuturor factorilor de diferență, evaluatorul trebuie să facă ajustări la valoarea obiectelor analogice. Trebuie subliniat în mod special faptul că toate amendamentele se referă la analogi, și nu la obiectul evaluării.
Ordinea corectă a modificărilor este următoarea:
Ajustări de preț pentru diferențele în ceea ce privește vânzarea.
Corecții pentru comparabilitatea tehnică.
Corecțiile pentru comparabilitatea tehnică se disting prin:
Dimensiune standard (putere, capacitate de încărcare, performanță);
Set complet (prezența dispozitivelor și dispozitivelor suplimentare);
vârstă;
calitate;
Starea, gradul de uzură fizică;
Amplasarea obiectului în timpul vânzării (la locul de utilizare a acestuia, la depozitul dealer-ului).
O abordare comparativă pentru estimarea costului mașinilor și echipamentelor este implementată în următoarele metode:
Metoda indicelui prețurilor sau indexarea factorului de timp
1. metoda indicelui prețurilor sau indexarea după factorul timp;
Prognoza este nucleul oricărui sistem de tranzacționare, în acest sens, bine făcută te poate face prohibitiv de bogat.
2. metoda de comparare directa cu un obiect identic;
3. metoda de comparare directa cu un obiect similar;
4. metodă de comparare directă cu obiecte similare cu introducerea unor ajustări calitative vizate;
5. metoda de calcul bazata pe indicatori specifici si modele de corelare;
Această metodă este aplicabilă în cazul în care prețul său în trecut este cunoscut pentru obiectul evaluat și, prin urmare, apare sarcina de a recalcula acest preț de la data evaluării.
Intervalul de timp dintre data la care valoarea este fixată și data evaluării se măsoară prin numărul de luni, apoi valoarea obiectului la data evaluării este determinată de formula:
Metoda de comparare directă cu obiect identic
Un obiect identic este un obiect de același model (modificare) ca și obiectul evaluat, nu prezintă diferențe față de obiectul evaluat în ceea ce privește designul, echipamentul, parametrii și materialele utilizate.
Prețul unui obiect identic servește drept bază pentru atribuirea valorii obiectului evaluat. Costul complet de înlocuire este egal cu prețul unui articol identic, redus la condițiile normale de vânzare și de evaluare folosind așa-numitele ajustări comerciale (amendamente).
Modificările comerciale în funcție de conținutul lor pot fi împărțite în trei grupuri:
1. Modificări care elimină condițiile atipice de vânzare (timp de livrare accelerat, perioada de garanție, reduceri, pachete, servicii suplimentare etc.)
2. Ajustare pentru prezența TVA și a altor taxe.
3. Corecție pentru factorul timp. Corecțiile grupelor a doua și a treia sunt efectuate practic
întotdeauna, iar primul - selectiv, ținând cont de certitudinea și semnificația lor.
Metodă de comparare directă cu un obiect similar.
În această metodă, pe lângă ajustările comerciale, prețul analogului este ajustat și pentru diferențele parametrice.
În practică, analogii selectați diferă adesea ca putere, performanță față de mașină - obiectul evaluării. În acest caz, pentru a determina corecția, se folosesc rapoartele dintre prețuri (costurile de producție) și principalul parametru al mașinilor, în special dependența de putere:
P.
- exponent, numit adesea coeficientul de tragere al prețului, în funcție de tipul specific de dispozitive tehnice.
Valorile exponentelor ( P)în formula (1) sunt determinate pentru un număr de produse de inginerie pe baza unor studii speciale, precum și a multor ani de practică. Deci, pentru tractoare de putere medie se folosește valoarea 0,72, pentru excavatoare - 0,8, pentru extrudere utilizate la prelucrarea materialelor polimerice, 0,6-0,7 etc.
Formula (6) este utilizată pe scară largă datorită simplității și fiabilității destul de ridicate. În același timp, trebuie luat în considerare faptul că o astfel de abordare necesită cantități semnificative de informații de piață și utilizarea unor metode adecvate de comparare a obiectelor. Cu alte cuvinte, evaluatorul trebuie să aibă o bază de date extinsă, permanent actualizată, cu multe tipuri de dispozitive tehnice. În plus, astfel de informații trebuie colectate în mod constant, ca și cum ar fi pentru viitor, deoarece în practica casnică reală, evaluatorul trebuie să lucreze cu o mare varietate de tipuri de mașini și echipamente, iar fiecare evaluare ulterioară, de regulă, are loc într-un mod complet. ramură diferită a tehnologiei.
Corecțiile pentru diferențele parametrice sunt împărțite în două tipuri:
Ajustari corective (efectuate prin efectuarea unei ajustari absolute a pretului);
Ajustări de coeficienți (efectuate prin înmulțirea prețului inițial cu factorul de ajustare);
Deoarece atât ajustările corective, cât și cele ale coeficienților se fac într-o comparație directă, rezultatul final depinde de succesiunea introducerii lor. Există o singură procedură pentru efectuarea ajustărilor:
1. În primul rând, se fac ajustări comerciale pentru a aduce prețul analogului la condițiile de estimare a costului.
2. Amendamente pentru dispozitive suplimentare.
3. Corectarea parametrilor auxiliari.
4. Corecția coeficientului pentru principalii parametri.
Metoda comparației directe cu obiecte similare cu introducerea unor ajustări calitative vizate
Metoda poate fi aplicată atunci când pot fi selectați cel puțin doi analogi pentru obiectul evaluat. Mai mult, obiectul evaluat, din punct de vedere al caracteristicilor sale tehnice, și, în consecință, din punct de vedere al costului, ocupă o poziție intermediară între cei doi analogi.
Ca rezultat al comparației, analogul primește un anumit număr de ajustări atât în sus, cât și în jos.
Costul obiectului evaluat se află în intervalul dintre prețurile analogilor, ținând cont de modificările aduse.
Metoda de calcul bazată pe indicatori specifici și modele de corelație
Această metodă este convenabilă de utilizat atunci când este necesar să se evalueze un număr mare de obiecte de același tip care diferă în valorile parametrilor individuali.
Această metodă este pe deplin în concordanță cu metoda similară descrisă în abordarea costurilor (vezi mai sus).
Metodele abordării comparative descrise mai sus sunt utilizate în principal în evaluarea mașinilor și echipamentelor individuale. Alegerea metodei este determinată de natura obiectului, condițiile de utilizare a acestuia și baza completă de informații privind prețurile și parametrii mostrelor similare de mașini și echipamente.
Metodele comparative au și dezavantajele lor:
Fiabilitatea este determinată de completitudinea și acuratețea informațiilor de piață;
Este nevoie de o piață dezvoltată și deschisă pentru vânzarea de mașini și echipamente;
Complexitatea evaluărilor multiple;
O anumită rezervă în valoarea estimată ca urmare a modificărilor;
Evaluarea imobiliară de încredere este o muncă minuțioasă a specialiștilor cu înaltă calificare. În cursul său, la instrucțiunile clientului, se face o evaluare a valorii de piață a obiectului sau a drepturilor asupra acestuia. Evaluatorul este cel care conduce analiza și alege o abordare sau un set de abordări ale evaluării care sunt acceptabile într-o anumită situație. Ce este o abordare comparativă în evaluarea imobiliară? Care sunt metodele, avantajele și dezavantajele sale? Pe ce piață aplicarea sa oferă cel mai precis rezultat? Să vorbim despre asta astăzi.
Principala caracteristică prin care obiectele sunt clasificate ca fiind imobile este atașarea lor puternică de pământ. Bunurile imobiliare sunt parcele, orice clădiri, structuri, spații rezidențiale și nerezidențiale, obiecte naturale etc.
Proprietarul poate folosi OH (proprietatea) atât pentru nevoi personale, cât și pentru profit. Poate fi închiriat sau gajat, vândut, donat, schimbat, lăsat în moștenire etc. Prin urmare, uneori este pur și simplu necesar să se cunoască valoarea reală de piață a OH la momentul actual.
Specialistul efectuează această lucrare folosind abordările stabilite de standardele de evaluare de stat.
În total, în evaluare sunt utilizate trei abordări:
Fiecare dintre aceste abordări are propria sa bază metodologică. Să analizăm secvenţial abordarea comparativă a evaluării şi metodele acesteia de determinare a valorii unui obiect.
Atunci când un proprietar dorește să înceapă să-și vândă proprietatea, el determină valoarea inițială a acesteia, fără să știe, folosind asocierea în participațiune. se poate face pe cont propriu. Proprietarul caută pe site-uri specializate obiecte asemănătoare cu ale sale, compară caracteristicile acestora, durata vânzării și trage concluzii despre valoarea pentru care obiectul poate fi vândut în realitate. Aceasta este abordarea comparativă.
Valoarea de piata se calculeaza prin compararea preturilor unor obiecte similare. Un vânzător adecvat înțelege că dacă pe piață există două sau mai multe obiecte care satisfac în mod egal nevoile cumpărătorului, stabilirea unui preț mai mare este cel puțin nerezonabilă.
Asociația în participațiune se bazează pe date privind tranzacțiile efectuate efectiv în trecutul recent cu obiecte similare și corelarea proprietății aflate în evaluare cu omologii săi similari.
Punctul de plecare al deciziei evaluatorului de a utiliza SP este activitatea curentă a segmentului pieței imobiliare din care face parte subiectul evaluării (PO).
Principiile de bază ale societății mixte:
Pe baza acestor principii, au fost dezvoltate metode speciale de evaluare pentru a calcula valoarea de piață a software-ului.
Abordarea comparativă presupune utilizarea a 3 metode de evaluare a imobilelor și coordonarea rezultatelor acestora pentru a determina valoarea de piață a subiectului evaluării.
Valoarea este determinată prin analiza vânzărilor recente de proprietăți care sunt comparabile cu proprietatea evaluată, după efectuarea ajustărilor corespunzătoare ale valorii pentru diferențele dintre ele.
Algoritm de calcul:
Coordonarea rezultatelor comparației este unul dintre punctele importante ale acestei metode. Nu este permisă o medie aritmetică simplă a datelor primite. Este necesar să se studieze fiecare rezultat analitic și să se tragă o concluzie rezonabilă.
Valoarea finală a valorii este o concluzie verificată făcută de evaluator pe baza unei analize a tuturor informațiilor disponibile disponibile și a propriei sale experiențe profesionale.
SAP este ideal pentru evaluarea casei, de ex. un segment de piata in care se fac un numar mare de tranzactii cu obiecte similare.
Un exemplu primitiv de utilizare a SAP în evaluarea unui apartament, dat pur și simplu pentru a înțelege esența metodei.
Datele inițiale ale obiectului de evaluare:
S-au găsit informații despre tranzacții cu 5 obiecte similare vândute în ultimele 2 luni.
Observați diferențele dintre analogi în raport cu obiectul evaluării:
Calculați valoarea proprietății care se evaluează:
1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 de ruble.
De fapt, calculul este desigur mult mai complicat. În exemplu, nu s-a făcut o evaluare de piață a factorilor, ci a fost pur și simplu luată din mână.
Metoda se bazează pe ipoteza unei relații directe între prețul de vânzare al unui obiect și veniturile potențiale din chirie din închirierea acestuia. Adică, cu cât veniturile potențiale din chirie sunt mai mari, cu atât obiectul este mai scump.
În ipostaza unității de comparație, această metodă presupune utilizarea BPM. Este egal cu raportul dintre prețul obiectului vândut și venitul brut din utilizarea acestuia în scopuri comerciale.
Algoritm de calcul:
Când se aplică datelor din exemplul nostru, costul obiectului va fi de 6000 de mii de ruble. (300 tr * 20).
Metoda WRM nu necesită corecții suplimentare pentru diferențele dintre caracteristicile obiectului și analogilor. Acesta este un indicator relativ în care astfel de caracteristici sunt luate în considerare inițial.
NCR se aplică venitului net din exploatare (NOI) al entității.
NRR este venitul brut real (ARV) din care au fost deduse cheltuielile anuale de exploatare. Cheltuielile de exploatare includ toate cheltuielile fără de care obiectul nu va putea funcționa normal (plăți de utilități, întreținere, reparații etc.).
VAB este calculat ca suma venitului brut potențial (VAB) și a veniturilor din servicii suplimentare, minus pierderile din profituri pierdute.
PVH este venitul care poate fi primit atunci când imobilul este închiriat fără timp de nefuncționare. Depinde de suprafața obiectului și de prețul de închiriere. În consecință, dacă obiectul este inactiv, se formează profit pierdut.
RCC este determinat de raportul dintre NPC-ul obiectului analog și prețul său și este folosit ca divizor la NPC-ul obiectului evaluat.
Algoritm de calcul:
Luați în considerare un exemplu.
Trebuie făcută o evaluare a valorii de piață a unui obiect, a cărui VAN în perioada de prognoză este de 250.000 de mii de ruble.
Să presupunem că există informații verificate despre trei analogi:
Să calculăm OCC pentru subiectul de evaluare:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Preț de vânzare - 1.278.000 de ruble. (353.000 de ruble * 0,276).
La evaluarea activităților, este important să se poată evalua rezultatele obținute folosind diferite metode SP. Un evaluator cu experiență știe cât de multă greutate are fiecare metodă în evaluarea unui anumit obiect.
Dacă proprietatea poate fi evaluată prin toate cele trei metode (ceea ce nu este întotdeauna cazul), va fi necesară o etapă de reconciliere, timp în care se va determina prețul maxim probabil.
Valoarea de piata se calculeaza prin compararea preturilor unor obiecte similare.
În caz contrar, se adoptă o decizie motivată de a refuza utilizarea uneia sau a alteia metode de evaluare.
JV este una dintre cele mai fiabile și mai ușor de aplicat abordări pentru determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare. Singurul, dar principalul dezavantaj al acestei abordări este lipsa unei piețe imobiliare dezvoltate în segmentul dorit. În astfel de condiții, utilizarea societății mixte va trebui să fie abandonată. La urma urmei, poți compara doar obiecte neunice.
