Imobilele comerciale sunt întotdeauna la mare căutare. Imobilele comerciale sunt destinate vânzărilor și operațiunilor conexe, cum ar fi publicitate, depozitare, servicii post-vânzare etc.
Facilitățile comerciale includ pavilioane, chioșcuri, farmacii, reprezentanțe auto, mall-uri, centre comerciale, magazine universale (bunuri de larg consum), magazine cash & carry și magazine specializate. Centrele comerciale sunt mari centre comerciale și de divertisment într-un format modern care îndeplinesc un concept care combină cele mai bune dezvoltări moderne în arhitectură, design, construcții și reprezintă cea mai completă gamă de bunuri, precum și galerii de cumpărături decorate, buticuri, curți alimentare, divertisment centre etc. Centrele comerciale sunt asociații mari de magazine și buticuri. Magazinele universale sunt centre comerciale care oferă consumatorilor un set universal de bunuri de zi cu zi (produse alimentare și de uz casnic) și sunt concepute pentru vizite frecvente ale reprezentanților clasei medii și economice. Buticurile gastronomice cu o gamă exclusivă limitată sunt concepute pentru vizitatori bogați și clienți VIP. Super- și hipermarketurile se disting printr-un sortiment extins de bunuri, autoservire și diverse programe pentru a crește loialitatea clienților. Reducătorii sunt magazine care funcționează într-un format economic de consum și care vizează creșterea cifrei de afaceri comerciale prin maximizarea numărului de bunuri și a numărului de clienți. Magazinele Cash & carry sunt centre comerciale destinate micilor cumpărători angro și care se concentrează pe prețuri mici. Magazine specializate - magazine pentru articole sportive, îmbrăcăminte, electrocasnice și electronice, produse pentru copii, magazine pentru articole de uz casnic, parfumuri. Costul bunurilor imobiliare cu amănuntul este influențat de infrastructura de transport, locația geografică, starea clădirii, disponibilitatea și instalarea echipamentelor comerciale etc.
Imobilele de birouri sunt spații situate în clădiri de birouri, centre comerciale și de afaceri și sunt destinate în principal activităților comerciale (management, funcții reprezentative etc.). Costul imobilelor de birouri este influențat de starea clădirii, accesibilitatea transportului, amplasarea geografică, posibilitatea reconstrucției și reamenajării, prezența unui sistem de securitate, parcare etc. Imobilele de birouri includ obiecte precum clădiri de birouri, spații de birouri, săli de conferințe și prezentări etc.
Proprietățile depozitului sunt spații care sunt potrivite pentru depozitarea obiectelor mari sau a cantităților mari de bunuri. Costul proprietății depozitului este influențat de starea clădirii, accesibilitatea transportului, locația geografică, locația spațiilor, disponibilitatea diferitelor tipuri de căi de acces, disponibilitatea zonelor de încărcare, disponibilitatea rafturilor, capacitatea de a instala echipamente speciale de depozitare etc. .
De asemenea, în contextul imobilelor comerciale, se vorbește despre obiecte de activități culturale și de divertisment, catering, servicii pentru consumatori, recreere și îmbunătățirea sănătății; despre garaje și alte spații nerezidențiale, al căror scop nu este definit în mod formal, dar potențial adecvat pentru o anumită activitate antreprenorială.
Imobilele comerciale pot fi, de asemenea, împărțite în interne și străine.
Desigur, conceptul de imobile comerciale în străinătate este în general același. Unele obiecte pot fi atât imobile rezidențiale, cât și comerciale. De exemplu, atunci când cumpără un apartament în care proprietarul va locui singur, acesta va fi imobil rezidențial. Cu toate acestea, dacă un apartament este cumpărat pentru închiriere ulterioară, atunci acesta va fi deja o proprietate comercială.
Atunci când cumpără bunuri imobile comerciale în străinătate, consumatorul trebuie să evalueze nivelul de securitate a investițiilor - stabilitatea legislației țării, dinamica prețurilor imobiliare, mecanismul pentru achiziționarea și vânzarea de bunuri imobile către nerezidenți etc.
Merită, de asemenea, evaluat nivelul profitului din exploatarea imobilelor comerciale, ținând cont de impozite și alte deduceri.
Pentru mulți, va fi important să știe despre posibilitatea și probabilitatea de a obține un permis de ședere într-o anumită țară.
- Croația,
- Cipru,
- Spania,
- Bulgaria,
- Muntenegru.
- Slovacia,
- Cehă.
Criteriile de evaluare a consumatorilor din aceste țări au inclus, cum ar fi posibilitatea de a acorda împrumuturi pe termen lung nerezidenților în condiții acceptabile, posibilitatea de a obține un permis de ședere etc.
Gama de prețuri pentru imobilele comerciale este foarte largă. Prețul depinde de locația obiectului și de scopul, dimensiunea și starea etc.
Cei care nu își permit să cumpere o proprietate comercială apelează din ce în ce mai mult la credite ipotecare, deși, spre deosebire de sectorul imobiliar rezidențial, există mai multe probleme legislative aici. Deci, de exemplu, conform actelor normative, un împrumutat nu poate emite o ipotecă asupra unui obiect comercial până la încheierea unei tranzacții de cumpărare și vânzare. Se pare că trebuie să achiziționați mai întâi bunuri imobiliare și doar apoi să le ipotecați pentru a primi fondurile necesare achiziției și, în același timp, este imposibil să înregistrați proprietatea asupra acestei proprietăți, în timp ce o împiedicați simultan cu o ipotecă.
Cu toate acestea, antreprenorii găsesc căi de ieșire. De exemplu, utilizează opțiunea atunci când proprietarul localului contactează banca și apoi atribuie împrumutul cumpărătorului. De asemenea, se folosește un împrumut pentru o persoană privată.
În general, situația ipotecilor din sectorul imobiliar comercial pentru consumatori este agravată de faptul că astăzi instituțiile de credit preferă să lucreze cu clădiri de categoria A (cu clădiri noi, în spatele cărora nu există istorie, care sunt atât curate din punct de vedere juridic, cât și destul scump). Băncile nu sunt foarte pasionate de proprietățile imobiliare din clasa B. Instituțiile financiare preferă să nu se ocupe deloc cu categorii chiar mai mici, deoarece curățenia lor este foarte dificil de verificat, iar profitul este relativ nesemnificativ.
Datorită faptului că nu există o ipotecă eficientă pe piața imobiliară comercială astăzi și, de asemenea, deoarece obiectul este deseori necesar doar pentru o anumită perioadă de timp, imobilele comerciale sunt de obicei închiriate.
În același timp, investițiile în imobiliare comerciale sunt foarte profitabile în aproape toate segmentele, deoarece datorită dezvoltării afacerilor, acest tip de imobil este astăzi la mare căutare.
Costul bunurilor imobiliare comerciale este determinat de o agenție expertă, care evaluează obiectele imobiliare pe baza rezultatelor examinării documentelor și a vizitării locației obiectului. Prin urmare, costul imobilelor comerciale poate include costul unei evaluări a obiectelor. Se poate ridica la sume diferite în funcție de scop (proprietate comercială de birou, imobil de depozit comercial, proprietate comercială comercială etc.)
De exemplu, un garaj non-capital poate fi estimat în 1-2 zile pentru 3.500 de ruble, un garaj de capital în 2-3 zile pentru 4.000 de ruble, o clădire nerezidențială detașată în 3-8 zile pentru 15.000-30.000 de ruble etc. ...
Apropo, evaluarea bunurilor imobiliare comerciale va fi utilă pentru determinarea solvabilității împrumutatului în caz de împrumut, pentru atragerea investițiilor și pentru determinarea cuantumului compensației de asigurare și pentru optimizarea impozitării și pentru punerea în valoare în bilanțul companiei, și pentru adăugarea acestuia la capitalul autorizat., și la efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, și atunci când o întreprindere trece la IFRS, și la transferul la încredere, și pentru soluționarea litigiilor de proprietate etc.
De asemenea, costul imobilelor comerciale ar trebui să includă comisionul pentru servicii imobiliare (de obicei 0,5 - 3% din valoarea obiectului) și asigurarea tranzacției.
Achiziționați birouri, depozite, magazine etc. posibil atât de la proprietarii de sedii, cât și cu ajutorul agențiilor imobiliare specializate în imobiliare comerciale. Agențiile imobiliare au de obicei baze de date extinse și pot ajuta consumatorii să găsească și să evalueze un obiect, precum și să întocmească corect documente pentru achiziționarea unui obiect și la înregistrarea unei tranzacții.
Înregistrarea unor astfel de tranzacții are loc, de obicei, pe o bază teritorială, adică la locația proprietății. Contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile trebuie înregistrat la locația imobilului din departamentul Instituției de Justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acesta. Proprietatea apare din momentul în care se face o înregistrare în registrul de stat unificat.
La cumpărare și vânzare, documentele trebuie să indice în mod clar starea spațiilor achiziționate.
Atunci când cumpărați imobile comerciale, ar trebui să fiți extrem de atenți. Trebuie acordată o atenție specială la achiziționarea obiectelor mari cu scop unic. În viitor, nu este întotdeauna posibil să se vândă un astfel de obiect nu numai cu un profit, ci chiar la propriul său preț, din moment ce pot fi puțini clienți și un cumpărător va trebui să caute foarte mult timp.
Pe piața imobiliară comercială există o mare probabilitate de a achiziționa spații, care ulterior se vor dovedi a fi un monument al culturii și arhitecturii. Procesul de determinare a stării unui obiect este foarte întârziat.
Atunci când aleg o agenție imobiliară, consumatorii ar trebui să lucreze numai cu acele companii a căror linie de lucru este imobiliară comercială. Firmele care se ocupă de toate, de regulă, nu au nici personal calificat, nici baze de informații extinse și actualizate.
Cel mai bine este să evitați acele agenții imobiliare care pretind că vizează clienți „de elită”. Specialiștii unei agenții cu adevărat profesioniști pot găsi atât un birou de imagine cu vedere la Kremlin, cât și spații practice pentru o companie mică.
Un aspect important atunci când alegeți o agenție imobiliară este vârsta acesteia. Firmele care sunt pe piață de mult timp și au trecut prin mai multe crize economice, desigur, sunt mai fiabile decât noii veniți care doar câștigă experiență. Recenziile și recomandările clienților vor ajuta, de asemenea, la studierea capacităților unui partener.
În plus față de evaluarea imobilelor comerciale, acestea recurg și la expertiza sa. Este necesar atunci când se pregătește o tranzacție de vânzare-cumpărare, se efectuează privatizarea, se soluționează probleme controversate, se furnizează o proprietate ca garanție atunci când se ia un împrumut, când se transferă un obiect în arendă sau în trust, când se atribuie obligații de creanță, când se face un obiect în capital, la optimizarea impozitării, cu naționalizarea proprietății, cu redistribuirea acțiunilor proprietarilor societății, cu necesitatea de a furniza capital suplimentar cu emiterea de acțiuni noi etc. Pentru consumatori - persoane fizice, evaluarea și examinarea bunurilor imobiliare comerciale se utilizează la încheierea unui contract ipotecar, la întocmirea unui contract de căsătorie, la obținerea unui împrumut garantat prin imobile, la executarea hotărârilor judecătorești, la soluționarea problemelor de moștenire etc.
Procedura de examinare constă în acțiuni precum stabilirea unei probleme tehnice și determinarea gradului de detaliu necesar; coordonarea și executarea unui acord între clientul serviciului și contractant; furnizarea de către client a documentației necesare; studiul direct al obiectului de către evaluatori; o colecție documentară a tuturor lucrărilor legate de evaluarea spațiilor sau clădirilor; pregătirea unui raport privind inspecția obiectului; întocmirea unui document final care să justifice evaluarea prezentată a imobilelor comerciale și să aibă recomandări pentru utilizarea facilității; livrarea lucrărilor către client cu semnarea certificatului de acceptare.
Pentru examinare, astfel de documente sunt necesare ca documente de titlu (care confirmă drepturile asupra obiectului imobiliar, certificate și documente care reflectă posibila grevare a obiectului (contract de gaj, ipotecă, închiriere pe termen lung), datele pașaportului clientului serviciul și proprietarul localului sau clădirii (detalii despre organizație); documentație tehnică (plan cadastral al teritoriului, un plan care arată limitele teritoriale exacte ale obiectului, un certificat de la ITO și soluția constructivă și compoziția clădirii , o descriere a reamenajării efectuate etc.).
Impozitarea bunurilor imobile comerciale este unul dintre cele mai dificile domenii ale reglementării legale, de asemenea, deoarece opțiunile diferite pentru transferul drepturilor obțin aceleași rezultate reale, dar consecințe juridice diferite în ceea ce privește plata impozitelor.
Diferite țări au sisteme diferite de impozitare a imobilelor comerciale. Ele diferă prin tipurile și structura impozitelor, precum și prin ratele, metodele de colectare, puterile fiscale ale autorităților de diferite niveluri, nivel, scară și număr de beneficii acordate, după tipuri de facilități, după tipuri de scopuri economice etc. .
Valoarea de piață a imobilelor este de obicei utilizată pentru a determina baza impozabilă.
Beneficiile sunt de obicei furnizate fie pe categorii de contribuabili (de exemplu, contribuabili neprotejați social), fie luând în considerare natura proprietății (de stat, municipale etc.).
Impozitele pe bunurile imobiliare pot fi atât federale, cât și locale, atât pentru proprietate, cât și pentru TVA.
Ratele impozitului pe bunurile imobiliare pot fi fie fixe, fie variabile (modificându-se de la an la an, în funcție de starea bugetului local).
Atunci când cumpără imobile comerciale, o persoană devine proprietarul imobilului. În funcție de tipul de persoană, proprietarul este supus impozitării fie asupra proprietății persoanelor fizice, fie impozitului asupra proprietății organizațiilor. De asemenea, contează dacă contribuabilul este un rezident fiscal al Federației Ruse.
În cazul în care bunurile imobile comerciale sunt achiziționate de o persoană juridică, atunci rata proprietății organizațiilor este determinată de legea relevantă a organului reprezentativ al entității constitutive a Federației Ruse în care se află imobilul. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că, în general, pentru Federația Rusă ratele nu pot depăși 2,2%.
Odată cu transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile comerciale de la vânzător la cumpărător, această operațiune se încadrează în conceptul de implementare, stabilit de art. 39 din Codul fiscal al Federației Ruse și este supus TVA-ului.
Este important să rețineți că atunci când faceți o proprietate ca o contribuție la crearea LLC și apoi o părăsiți, TVA nu este supusă plății (această practică este adesea întâlnită).
Cota de impozitare a veniturilor organizațiilor străine care nu au legătură cu activitățile din Federația Rusă printr-un sediu permanent este stabilită la 20%.
Cel mai mic impozit pe proprietate va trebui plătit la achiziționarea de spații nerezidențiale de către un cumpărător individual. Pe veniturile primite, cetățenii plătesc impozitul pe venitul personal în general, la o rată de 13%.
Antreprenorii individuali, atunci când calculează impozitul pe venitul personal, au dreptul de a reduce suma venitului din care se percepe impozitul cu suma cheltuielilor documentate care trebuiau suportate în legătură cu activitatea antreprenorială (inclusiv cele legate de imobilele comerciale utilizate ).
Trebuie avut în vedere faptul că bine-cunoscuta clauză de deducere a impozitului pe proprietate se aplică doar spațiilor rezidențiale și nu poate fi aplicată imobilelor comerciale.
Imobilul comercial este o premisă sau un alt obiect care este dobândit în scopuri de profit și are un scop corespunzător. Dezvoltarea și creșterea rapidă a megalopolurilor, inclusiv Moscova, au o cerere mare de obiecte de acest tip. Piața imobiliară comercială crește în fiecare an. Este dificil să găsești o casă în construcție sau o comunitate de cabane, în care proiectul să nu aibă astfel de obiecte.
Proprietățile imobiliare rezidențiale sunt mai puțin populare decât proprietățile imobiliare comerciale care au perspective mari în domeniul veniturilor din astfel de proprietăți.
Cu ajutorul imobilelor comerciale, acestea primesc venituri active și pasive.
Activ este venitul care necesită o activitate viguroasă. În cazul încetării activităților, încetează și câștigurile.
Pasiv - venit care nu depinde de munca permanentă și nu necesită prezență personală. Are multe avantaje și este visul suprem pentru mulți.
Imobilul comercial este o oportunitate de a primi venituri pasive.
Câștigă bani din imobiliare comerciale prin achiziționarea și vânzarea în continuare a obiectelor. Dar acest lucru este asociat cu anumite riscuri.
Este mai bine să nu desfășurați acest tip de activitate în perioade de criză și instabilitate. În loc să obțineți profit, puteți obține doar pierderi. În plus, vânzarea rapidă a imobilelor comerciale necesită publicitate extinsă și activă.
A doua modalitate obișnuită de a câștiga bani este folosirea imobilelor comerciale. Puteți cumpăra o casă sau o clădire, puteți deschide un magazin în ea și puteți primi un venit stabil. Sau închiriați bunuri imobiliare, care vor fi venituri pasive și asociate cu mai puține probleme. Suma profitului depinde direct de mărimea obiectului: cu cât este mai mare, cu atât venitul este mai mare.
Când vindeți proprietăți imobiliare, trebuie să întocmiți și să semnați documente. Aceasta nu prevede închirierea obiectului.
Bunurile imobiliare comerciale sunt obiecte, la cumpărarea cărora este necesar să se țină seama de unele particularități:
Există situații în care se vinde un obiect imobiliar comercial, al cărui teren nu corespunde scopului urmărit al unui astfel de obiect. De exemplu, spațiile comerciale cu amănuntul sunt situate pe teren industrial.
În acest caz, perioada planificată pentru procesarea documentelor va crește, deoarece este necesar să se schimbe scopul site-ului și numai atunci să se înregistreze proprietatea.
Acestea includ:
Oricine crede că proprietatea comercială este exclusiv spațiu nerezidențial greșește. Spațiile rezidențiale pot fi, de asemenea, clasificate ca comerciale dacă proprietarul le-a cumpărat și le închiriază.
Nu este un secret faptul că valoarea de piață a imobilelor comerciale nu se limitează la zeci de milioane de ruble.
Oricine își dă seama de toate avantajele câștigului din imobiliare comerciale, dar nu are astfel de fonduri, caută modalități alternative de a le achiziționa.
Ofertarea pentru faliment a devenit recent populară în special pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale.
De foarte multe ori obiectele imobiliare comerciale sunt scoase la licitație, prețurile lor fiind minime. Oferta publică își reduce valoarea de fiecare dată. Există precedente când obiectele au trecut sub ciocan pentru 5 mii de ruble. Unicitatea vânzării imobilelor comerciale prin licitații constă în faptul că, după expirarea timpului, valoarea lotului este redusă pe o bază complet legală. Puteți aștepta cel mai rezonabil preț și apoi să cumpărați obiectul care vă place.
Acest lucru este real pentru cei care au decis să se angajeze în imobiliare comerciale, dar au un buget restrâns.
Există un dezavantaj: nu este nevoie să sperăm că un obiect achiziționat la o licitație low-cost va genera imediat venituri cu cinci sau șase cifre.
Premisele care nu sunt destinate locuințelor și sunt exploatate în scopuri profit (profit), se numesc comerciale. Cererea de obiecte de acest gen crește rapid, în special în megalopole. Aceasta este baza dezvoltării dinamice a pieței imobiliare comerciale. Vă propunem să aflați mai multe despre astfel de obiecte mai jos.
Imobilul comercial (CC) este un imobil care este utilizat de persoane juridice și persoane fizice pentru profit, de exemplu, în activități comerciale sau de producție. Aceste obiecte includ:
Spațiile rezidențiale care sunt utilizate în mod constant de către proprietar pentru închirierea, de exemplu, pentru închirierea zilnică și obținerea unui profit pot fi clasificate drept KN.
Deși este ușor să se determine tipul de centre comerciale și hoteluri, este dificil să se decidă asupra unor obiecte. De exemplu, acestea sunt clădiri de apartamente. Pentru a face acest lucru, merită subliniat diferențele dintre imobilele comerciale și rezidențiale:
Deci, spre deosebire de fondul de locuințe, CP ar trebui să dea roade și să genereze venituri.
În funcție de modul în care este utilizat CN, acesta poate aparține unuia dintre cele cinci grupuri condiționate, care pot fi găsite în următorul tabel:
| Tip KN | Aplicarea KN |
| Programare gratuită | Un astfel de KN include acele obiecte care sunt utilizate în sectorul serviciilor și nu există restricții stricte. De exemplu, pot fi complexe sportive, baruri, cafenele, restaurante, facilități hoteliere de diferite tipuri. |
| Comerț | Din numele acestui grup este clar că include acele obiecte pe care se desfășoară activități de tranzacționare. Acestea sunt magazine, centre comerciale, farmacii, reprezentanțe auto și așa mai departe. |
| Birou | Evident, aceasta este o proprietate închiriată ca spațiu de birouri. Poate aparține uneia sau mai multor persoane. |
| Industrial | Acest tip include obiecte în care se desfășoară activități de producție. De exemplu, pot fi fabrici, întreprinderi sau depozite. |
| Social | Aceasta este considerată a fi proprietatea imobiliară pe care se desfășoară activități sociale. De exemplu, acestea sunt gări, aeroporturi, centre de asistență medicală. |
Metrul pătrat al KH este mai mare decât metrul pătrat al fondului locativ, chiar dacă acestea sunt situate în aceeași zonă. După cum sa indicat, acest lucru este legat de veniturile viitoare. În acest caz, costul este determinat pe baza diferiților parametri:
Aceștia sunt parametrii principali, dar sunt posibili și alții, de exemplu, intrarea în cameră. Deci, dacă un centru de birouri este situat într-o zonă centrală, dar intrarea în clădire nu este pe o stradă aglomerată, ci în curte, costul său va fi mai mic decât un centru similar, a cărui intrare este situată pe principala stradă sau drum.
În determinarea costului la care o proprietate va fi vândută sau închiriată, potențialul de venit joacă, de asemenea, un rol important. De exemplu, dacă se iau în considerare depozitele, prețul va fi determinat nu numai în funcție de zonă și locație, ci și de confortul căilor de acces care duc la depozit, de proximitatea autostrăzilor (autostrăzi, căi ferate).
Fiecare tip de instalație comercială, pe lângă parametrii clasici, are criterii individuale care vor afecta costul.
Baza impozabilă este determinată în funcție de valoarea de piață a CN, iar impozitele pot fi atât federale, cât și locale, iar ratele pot fi fixe sau variabile, adică se modifică de la an la an în funcție de starea bugetului local. În acest caz, trebuie luate în considerare următoarele caracteristici:
Atunci când antreprenorii individuali plătesc impozitul pe venitul personal, aceștia pot reduce suma venitului din care se plătește impozitul cu suma cheltuită în legătură cu activitățile comerciale. Costurile se pot referi și la utilizarea proprietății comerciale. Pentru ca acest lucru să fie posibil, toate costurile trebuie documentate.
La plata impozitului pe impozitul pe profit, există posibile beneficii care pot fi furnizate în conformitate cu două criterii:
În orice caz, merită luat în considerare faptul că legea cu privire la deducerea impozitului pe proprietate nu se aplică CN, deoarece se aplică doar facilităților locative.
Această procedură se desfășoară în diferite cazuri, inclusiv:
Dacă proprietarul proprietății este o persoană fizică, va fi necesară o examinare la solicitarea unui credit ipotecar, la întocmirea unui contract de căsătorie, la executarea unei hotărâri judecătorești, la soluționarea litigiilor de moștenire etc.
Pentru a efectua o examinare, va trebui mai întâi să colectați un pachet de documente, care va include următoarele lucrări:
Procedura în sine se desfășoară în etape. Inițial, se stabilește o sarcină tehnică și se determină gradul de detaliu necesar, apoi se încheie un acord și se întocmește între cele două părți - executantul și clientul examinării. Apoi, trebuie să trimiteți un pachet de documente, astfel încât evaluatorii să studieze obiectul și să pregătească un raport. Acțiuni finale - întocmirea unui acord privind justificarea evaluării CT și predarea lucrării către client cu înregistrarea certificatului de acceptare.
De ce, în ciuda crizei, începe să revină piața PI? Ce trebuie luat în considerare atunci când cumpărați o astfel de proprietate? Experții CN vor răspunde la aceste întrebări în videoclipul de mai jos:
Deci, imobilele comerciale sunt obiecte care generează venituri și nu sunt incluse în fondul de locuințe. De regulă, acestea nu sunt cumpărate, ci închiriate, deoarece acest lucru permite oamenilor de afaceri să nu fie atașați de o anumită zonă și, dacă este necesar, să se mute într-un loc mai profitabil.
Obiectele imobiliare comerciale sunt împărțite în condiții care generează venituri și creează condiții de extracție - industriale (industriale).
Obiectele care generează venituri includ facilități de vânzare cu amănuntul, hoteluri și centre de divertisment, birouri, garaje etc.
1. Obiecte comerciale. Un complex comercial multifuncțional (MTK) este un obiect comercial imobiliar, al cărui proprietar nu desfășoară activități comerciale comerciale destinate cumpărătorului final, ci transferă sediul pregătit pentru implementare către o varietate de comercianți cu amănuntul și nu numai operatorilor de vânzare cu amănuntul, printre care pot exista organizații de servicii, catering și agrement. Uneori, centrele comerciale se numesc hipermarketuri și supermarketuri, magazine universale și chiar piețe, dar acest lucru este greșit.
Un supermarket este un magazin situat într-o clădire separată sau ca parte a MTC, care funcționează pe principiul autoservirii din linia principală de produse, cu un sistem automatizat de contabilitate a stocurilor și o singură casă de marcat, o zonă de la cel puțin o mie de m 2 și un sortiment de cel puțin 5 mii de nume comerciale.
Un hipermarket este un supermarket cu o suprafață de cel puțin 4 mii m 2, situat, de regulă, într-o clădire separată, rareori - în compoziție; MTK și completarea sortimentului de cel puțin 10 mii de nume de produse, inclusiv gama non-produs.
Un magazin universal este o organizație comercială situată într-o clădire separată sau într-o clădire încorporată într-o clădire rezidențială, cu o suprafață mai mică de 1000 de m2, care oferă o gamă completă de produse vândute în secțiuni separate, fiecare dintre ele având propriul centru de decontare și numerar, unit de un singur management și reguli pentru plasarea sortimentului pe zone.
Alte formate care nu se încadrează în clasificarea de mai sus se dezvoltă pe piața imobiliară cu amănuntul - parcul cu amănuntul. În conformitate cu clasificarea internațională a centrelor comerciale, parcul cu amănuntul este o singură structură - un complex de magazine cu 1-2 etaje construite în conformitate cu un singur concept arhitectural, deținut de diverși operatori cu o singură parcare. Mai des, chiriașii unor astfel de facilități sunt mari companii de rețea care vând aparate de uz casnic, articole de sport, mobilier și articole de uz casnic. Caracteristicile distinctive ale parcurilor de vânzare cu amănuntul sunt: zona comună minimă - holuri și spații tehnice, care ocupă de obicei până la 30% din suprafață și absența unui sector de divertisment. Parcurile de vânzare cu amănuntul sunt situate la periferie sau în afara orașului, în principal datorită costului redus al închirierii terenurilor. Obiectul necesită o bună accesibilitate la transport. În timpul construcției unui parc cu amănuntul, se observă o abordare mai economică a costurilor de construcție și finisare. Datorită prețurilor mici și a unei selecții largi de bunuri, un astfel de obiect poate avea o zonă de servicii imensă.
Acest format a devenit răspândit în Europa de Vest, SUA (sub denumirea „Power Center”) în anii 1980-1990.
În Rusia, au apărut și se dezvoltă centre comerciale pentru articole de lux, care amintesc de palate, unde, precum raritățile muzeelor.
2. Hoteluri și proprietăți de divertisment.
Clasificarea acestor obiecte imobiliare în orice țară se bazează pe un set de cerințe pentru asistență materială și tehnică, gama și calitatea serviciilor furnizate și nivelul serviciului.
Nivelul de confort este cel mai important și decisiv factor care determină clasa hotelului. Fiecare stat și-a adoptat propriul standard de confort ca criteriu de clasificare. Această circumstanță, precum și o serie de factori din cauza tradițiilor culturale, istorice și naționale, împiedică introducerea unei clasificări unificate a hotelurilor în lume. Uneori, chiar și în aceeași țară, există mai multe sisteme de clasificare. De exemplu, în Marea Britanie, hotelurile sunt evaluate în funcție de nivelul de servicii și ospitalitate, personalul bine pregătit, amenajarea camerelor și a zonelor publice, calitatea mâncării, adică prin ceea ce constituie un luciu special al organizației și este dificil de evaluat obiectiv.
În prezent, există mai mult de 30 de sisteme de clasificare a hotelurilor în funcție de nivelul de confort. Cele mai frecvente dintre ele sunt următoarele:
sistemul european (stea), care se bazează pe împărțirea hotelurilor în categorii de la una la cinci stele, este utilizat de Franța, Austria, Ungaria, Egipt, China, Rusia și o serie de alte țări;
sistem de litere (A, B, C, D), utilizat în Grecia (A = 4 *, B C = 3 *, D = 1 *);
sistemul coroanei - în Marea Britanie;
sistem de categorii - pe teritoriul fostei URSS: lux, mai mare A, mai mare B, primul, al doilea, al treilea, al patrulea. Există și alte clasificări.
În Federația Rusă există hoteluri de lux, hoteluri de lux, moteluri, pensiuni, pensiuni, precum și hoteluri plutitoare. Clasificarea internă este mixtă. Există 3 clase: economic, mediu și primul sau mai mare, există elemente ale sistemului „stea” în conformitate cu GOST R. 506459-4.
Hotelurile de clasă economică („trei stele”), destinate în primul rând călătorilor de afaceri sau, utilizând terminologia sovietică, călătorilor de afaceri, trebuie să aibă un semn luminos, iluminat de urgență, alimentare cu apă rece și caldă, apă minerală în fiecare cameră, cinci etaje și lift non-stop, comunicații telefonice interne, urbane și interurbane, camere duble de cel puțin 80%. Toate camerele trebuie să fie echipate cu frigidere, televizoare, birouri, fierbătoare electrice, aparate de aer condiționat. Holul hotelului trebuie să fie echipat pentru o cazare confortabilă a oaspeților. În „cele trei stele” clienții primesc corespondență, se trezesc dimineața, în fiecare zi își curăță camerele și fac paturi, furnizează servicii poștale și telegrafice, își stochează obiectele de valoare în seifuri speciale și oferă informații turistice. Hotelurile de trei stele oferă camere de patru categorii în intervalul de preț de la 1.300 la 6 mii de ruble pe zi.
Recent, în Rusia au existat tendințe în crearea lanțurilor hoteliere, unde nivelul de servicii, designul camerei și un sistem general de rezervare au fost unificate. Până la punctul în care același parfum va fi stropit în holurile hotelurilor și aceleași melodii vor suna din difuzoare.
Alocarea stelelor la hoteluri se efectuează după o examinare de către expert.
În prezent, construcția de complexe sportive, de divertisment și hoteliere în zonele stațiunii devine din ce în ce mai populară. În orașele mari, proprietatea imobiliară crește rapid, denumită de obicei industria divertismentului: centre culturale, de afaceri și culturale și de agrement, case de modă, săli de biliard, centre de fitness, terenuri de tenis, parcuri acvatice, piste de bowling și alte facilități de divertisment. .
Construcția obiectelor imobiliare de agrement și sociale se dezvoltă.
3. Imobiliare de birouri. În practica mondială, clasificarea centrelor de afaceri are categoriile A, B și C. Pentru o clasificare mai detaliată, se utilizează terminologia din trei litere (ABC). Având o idee despre metodele, abordările, criteriile existente pentru clasificarea birourilor, este posibil să se întocmească un sistem de clasificare a obiectelor în raport cu o anumită regiune. Ca standard pentru certificarea centrelor de afaceri („centre de birouri”), Guild of Managers and Developers of Commercial and Industrial Real Estate (GUD) a aprobat clasificarea, pe baza căreia este întocmit tabelul. 2.1.
Clasele atribuite se pot schimba în timp, pe măsură ce se pot face upgrade-uri.
Conform statisticilor, aproximativ 70% dintre organizațiile interne preferă un birou de clasa C. Acestea sunt companii care nu comunică direct cu clienții.
Dintre centrele de birouri (clasa D), create în apropierea întreprinderilor industriale sau pe teritoriul lor, ar trebui să se distingă următoarele:
cu o rată de închiriere redusă;
cu posibilitatea de a-ți organiza propria producție pe teritoriul unei întreprinderi învecinate;
cu posibilitatea utilizării depozitului uzinei;
cu apropierea biroului de propria producție, depozit, garaj.
Tabelul 2.1
Clasificarea spațiilor de birouri
|
Clasificare internațională |
|
|
Locație centrală - 1 Acces ușor - 2 Clădire complet reconstruită - 3 Parcare subterană - 4 Sisteme moderne de securitate a clădirilor - 5 Proprietar proprietar - 6 Documentație executată corect - 7 |
|
|
Complet renovat în anii 1990. clădire - 8 |
|
|
Alimentare autonomă cu căldură - 9 Sisteme de pre-răcire a aerului de alimentare - 10 Amenajarea etajelor sub formă de blocuri de birouri - 11 Reparația „eurostandard” - 12 Ascensoare moderne - 13 Securitate 24 de ore - 14 |
|
|
1; b; 7; opt; unsprezece; 12; paisprezece Acces posibil nu foarte convenabil - 15 |
|
|
Clădire renovată cosmetic - 16 |
|
|
Orice locație - 17 Clădirea fostului institut - 18 Orice stare a localului - 19 |
|
|
7; 15; 17; 18; 19 |
Garajele de parcare (parcări) ca obiecte imobiliare comerciale sunt împărțite în standard individual (ITG) și încorporat și atașat (VPG), precum și parcări.
Garaje standard individuale - detașate sau grupate pe un singur teritoriu, acoperite cu clădiri mici cu un etaj (cutii) pentru depozitarea mașinilor.
Parcarea este o cameră păzită închisă cu un singur nivel sau cu mai multe niveluri, specializată exclusiv pentru parcarea și depozitarea autoturismelor, alocată compact în acest scop, marcată cu marcaje sau cutii. Mașinile urcă la nivelurile superioare de-a lungul serpentinelor situate la capetele structurii.
Parcările sunt amplasate în principal în locuri convenabile în raport cu clădirile rezidențiale, aproape de consumator și au o serie de avantaje față de garajele convenționale: economii de spațiu de construcție, atracție vizuală etc. Parcările și garajele subterane sunt asigurate pentru o perioadă mai lungă (49 de ani).
Prezența parcărilor alternative (ITG) în cartier nu are un impact semnificativ asupra prețurilor locurilor de parcare, deoarece acestea din urmă se adresează altor consumatori. Cea mai mare parte a pasionaților de mașini care doresc să aibă un garaj într-o anumită zonă cu caracteristici specificate nu își pot permite să achiziționeze un loc de parcare din cauza costului ridicat. Parcările în construcție sunt destinate în principal viitorilor rezidenți ai unor clădiri rezidențiale noi, adică pentru persoanele cu un nivel de venit mai mare decât cea mai mare parte a proprietarilor de mașini.
Garaje încorporate - spații de parcare și depozitare a mașinilor cu alocări compacte pentru aceste scopuri, marcate cu marcaje sau cutii. Spre deosebire de parcări, HPV face parte dintr-o clădire cu un scop funcțional general diferit. Toate aceste structuri sunt situate la subsol (subsol) și au un singur nivel; garajele de la primul etaj sunt mai puțin frecvente. Parcări semi-subterane (subterane) sunt de asemenea construite în curtile viitoarelor clădiri.
Parcare - o clădire, o structură sau o zonă specială deschisă destinată amplasării și depozitării autovehiculelor. De regulă, orașul alocă teritorii pentru parcări în cadrul contractelor de închiriere temporară, a căror dezvoltare a capitalului nu este așteptată în următorii 5-6 ani.
Unul dintre elementele principale care determină dezvoltarea pieței de garaj și parcare este numărul total de mașini din oraș. Cu toate acestea, rata de creștere a locurilor de parcare organizate (APS) este mult mai mică, deoarece:
un garaj este cumpărat (închiriat) în primul rând pentru a proteja vehiculul împotriva furturilor posibile, precum și a influențelor nedorite ale mediului. În același timp, garajul nu este necesar urgent, prin urmare, inadecvarea garajului la cerințe face lipsită de sens cumpărarea sau închirierea acestuia;
potrivit experților occidentali, costul unui garaj ar trebui să fie de aproximativ 30-50% din costul unei mașini. Pentru noi, acest raport este adevărat „exact opusul”:
oferta de proprietăți „noi” bine amplasate este în mod clar limitată, în special în apropierea clădirilor rezidențiale. Clădirile din jur nu permit întotdeauna construirea unui garaj.
Piața garajelor și parcărilor, la fel ca alte sectoare ale pieței imobiliare, este împărțită în primar și secundar și, la rândul lor, în piața de vânzare și cumpărare (mărfuri) și chirie (servicii).
Potrivit marii majorități a experților, cel mai eficient mod de a face bani să meargă este să investiți. Investind în achiziționarea acestei proprietăți sau a acelei proprietăți, nu numai că vă puteți proteja capitalul de inflație, ci vă puteți asigura și un venit stabil. Imobilul este un instrument de investiții fiabil, convenabil și ușor de înțeles - aceasta este o investiție cu adevărat de capital care practic nu se depreciază și, cu alegerea corectă a unui obiect, se înmulțește.
În primul rând, trebuie să decideți în ce tip de imobil ar trebui să investească, deoarece, în funcție de tipul de obiect, eficiența investițiilor va fi individuală. Aici trebuie să țineți cont de tiparele generale, de situația actuală de pe piața construcțiilor și din economia în ansamblu, de sfaturile investitorilor cu experiență. Cele mai frecvente opțiuni sunt investițiile în proprietăți imobiliare rezidențiale sau comerciale. Astfel de obiecte au posibilități diferite de utilizare și obținere a unui profit, diferite moduri de funcționare, cheltuieli asociate etc. Să ne dăm seama ce tip de imobil este mai atractiv astăzi din punctul de vedere al unui investitor.
Investirea capitalului existent în imobiliare are propriile sale argumente pro și contra, care trebuie luate în considerare.
Principalele avantaje includ următoarele puncte:
Cele mai semnificative dezavantaje sunt:
Fiecare dintre aceste tipuri se distinge prin specificul său individual. Depinde nu numai de diferite scopuri, ci și de locația obiectului, de experiența investitorului și de alți factori.
O opțiune atractivă pentru noii veniți pe piața de investiții, care operează cu propriul capital. Atunci când alegeți un apartament adecvat, nu este necesară nicio analiză aprofundată - sunt impuse mai puține cerințe externe spațiilor rezidențiale decât aceleași spații comerciale. Riscul de a vă pierde investiția este minim aici.
Există 2 moduri de a obține profit din achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale:
Atunci când alegeți un apartament ca obiect de investiții, ar trebui să acordați atenție următoarelor nuanțe:
Luați în considerare, de asemenea, etajul în care este situat apartamentul, vederea de la fereastră, contingentul de vecini și rezidenți ai zonei în ansamblu.
În general, această opțiune de investiții este destul de sigură, cu o anumită rentabilitate și o gamă largă de opțiuni. Cu toate acestea, cercetările CIAN arată că în ultimii 4 ani, rușii au început să investească în segmentul rezidențial de 3 ori mai rar.
Popularitatea acestui tip de investiții a crescut în ultimii ani. Acest lucru necesită anumite cunoștințe și abilități, abilitatea de a prezice cererea pentru un anumit obiect pe termen lung. Imobilul comercial include spații comerciale, spații de birouri, facilități industriale - acesta este ratingul proprietăților nerezidențiale în ceea ce privește atractivitatea investițiilor, cererea și profitabilitatea.
Investiția în proprietăți comerciale are multe avantaje semnificative.
Investițiile în proprietăți imobiliare rezidențiale sunt mai sigure și chiar potrivite pentru începători, cu toate acestea, obținerea de venituri dintr-un astfel de obiect poate fi problematică din cauza multor factori.
Imobilele comerciale sunt mai profitabile atunci când sunt închiriate; cererea pentru astfel de proprietăți în Rusia este constant ridicată. În plus, puteți alege dintre diferite tipuri de proprietăți. Cu toate acestea, acest lucru va necesita o analiză destul de detaliată a pieței, prognozarea cererii, a concurenței și a altor factori.
