Scopul și scopul evaluării: determinarea valorii de piață a acțiunilor ordinare nominative (100% din capitalul autorizat) ale OJSC (Tip de activitate - producție de produse de tipar) în vederea contribuției la capitalul autorizat.
Complexul de proprietate al întreprinderii nu reflectă capacitatea reală a întreprinderii de a genera venituri, ci reflectă starea curentă a întreprinderii, exprimată prin starea activelor și pasivelor acesteia. În acest caz, nu este necesară determinarea valorii de lichidare la momentul evaluării din cauza absenței factorilor pentru lichidarea urgentă sau cedarea afacerii. În scopul acestei evaluări, conform Evaluatorului nostru, cea mai optimă metodă este valoarea contabilă ajustată a activelor nete ale companiei.
Ca urmare a studiului informațiilor furnizate despre întreprinderile acestei industrii din diverse surse, inclusiv Sistemul Național de Cotații (www.nqs.ru) din 01.10.2004, informațiile aplicabile în scopul acestei evaluări privind prețul acțiunile acestor întreprinderi la nu există o piață fără bursă. Prin urmare, metodele întreprinderilor-analogi - metoda pieței de capital, metoda tranzacțiilor nu pot fi utilizate.
Pentru a estima valoarea de piață a acțiunilor ordinare ale OJSC KCC, acest raport a folosit:
1. metoda de actualizare a fluxurilor de numerar;
2. metoda soldului ajustat activul net.
Executor: SRL „Art-expert”. Kazan, 2004
23-02-2015 | Popularitate: 10851
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile prețului obiectului evaluat în raport cu caracteristicile segmentului de piață relevant, titlul, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului evaluat, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Aceasta va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului de evaluare în sistemul drepturilor reale și obligatorii, pentru a oferi o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației va identifica principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și va calcula valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată a evaluării finale a obiectului în scopul specificat.
Rezultatul evaluării ar trebui să fie utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Birou de comunicații. Suprafata 108,1 mp. Etajul unu. Adresă: regiunea Kirov, bulevardul Oktyabrsky. Proprietarul obiectului de evaluare este formațiunea municipală „Orașul Kirov”.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a drepturilor de evaluat pentru obiectul de evaluare
Scopul rezumarii rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a dezvolta o estimare unică a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea proprietății luate în considerare sunt determinate de următoarele criterii:
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza.
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale obiectului care îi afectează valoarea, cum ar fi utilizarea, rentabilitatea potențială.
Sursa: Întreprinderea Unitară Federală de Stat „Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI”, Filiala Kirov, 2010.
23-02-2015 | popularitate: 8122
Raportul de evaluare este utilizat pentru a înregistra progresul evaluării și pentru a capta datele inițiale, analiza datelor, concluziile și prețul stabilit de evaluator.
Raportul conține fotografii, hărți și schițe care nu sunt incluse în secțiunile raportului.
Uneori, în raport este inclus un glosar de termeni.
Formular de raport de evaluare
Documentul este furnizat în scris, trebuie să fie simplu și accesibil, dar realizat în conformitate cu etica profesională.
Raportul trebuie furnizat clientului în timp util. Nu trebuie să conțină declarații false, înșelătoare. În cazul în care evaluarea nu a determinat prețul de piață al obiectului, evaluatorul este obligat să precizeze criteriile de evaluare.
De asemenea, este necesar să se indice posibila diferență în comparație cu prețul pieței și motivele abaterii.
Acest document este reglementat de art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.
Raportul trebuie să includă:
data întocmirii raportului de evaluare, precum și numărul de ordine al raportului;
motivele care au condus la evaluarea obiectului;
adresa legală a evaluatorului, numărul licenței, conform căruia acest angajat efectuează evaluarea obiectului;
o descriere detaliată a obiectului în legătură cu care se efectuează evaluarea, dacă obiectul aparține unei persoane juridice. Va trebui să specificați detaliile acestei persoane juridice, precum și valoarea contabilă a acestui obiect;
criterii de evaluare pentru acest tip de obiecte. Va fi necesar să se justifice de ce exact acest tip de criterii se utilizează în raport cu acest tip de obiecte, lista datelor referitoare la acest obiect, precum și sursele pentru obținerea acestora. De asemenea, trebuie amintit despre ipotezele făcute în evaluarea obiectului;
sunt indicate succesiunea în care s-a făcut evaluarea acestui obiect, prețul final al obiectului, posibila amploare de abatere de la prețul stabilit, precum și limitele de aplicare;
data evaluării;
documente utilizate de evaluator în timpul evaluării obiectului, utilizate pentru aprecierea stării calitative și cantitative a obiectului.
Evaluatorul poate oferi informații suplimentare pe care le consideră importante în explicarea cifrei finale și a metodelor sale de lucru.
Raportul trebuie semnat și sigilat de către evaluatorul implicat în această lucrare.
În cazul în care apare un litigiu cu privire la valoarea stabilită a bunului, instanța este angajată în examinarea acestuia.
Structura raportului de evaluare
Scrisoare care însoțește raportul
1. Informații generale despre obiect.
1.1. Fapte de bază, precum și concluzii desprinse din aceste fapte.
1.2. Obiectul evaluării.
1.3. Certificat de evaluare a calității.
1.4. Nivelul de calificare al evaluatorilor.
1.5. Ipoteze și limitări făcute în timpul evaluării.
2. Termeni care au fost folosiți în timpul evaluării.
3. Analiza mediului în care se află obiectul și obiectul însuși.
Scopul și scopul evaluării: determinarea valorii de piață a acțiunilor ordinare nominative (100% din capitalul autorizat) ale OJSC (Tip de activitate - producție de produse de tipar) în vederea contribuției la capitalul autorizat.
Complexul de proprietate al întreprinderii nu reflectă capacitatea reală a întreprinderii de a genera venituri, ci reflectă starea curentă a întreprinderii, exprimată prin starea activelor și pasivelor acesteia. În acest caz, nu este necesară determinarea valorii de lichidare la momentul evaluării din cauza absenței factorilor pentru lichidarea urgentă sau cedarea afacerii. În scopul acestei evaluări, conform Evaluatorului nostru, cea mai optimă metodă este valoarea contabilă ajustată a activelor nete ale companiei.
Ca urmare a studiului informațiilor furnizate despre întreprinderile acestei industrii din diverse surse, inclusiv Sistemul Național de Cotații (www.nqs.ru) din 01.10.2004, informațiile aplicabile în scopul acestei evaluări privind prețul acțiunile acestor întreprinderi la nu există o piață fără bursă. Prin urmare, metodele întreprinderilor-analogi - metoda pieței de capital, metoda tranzacțiilor nu pot fi utilizate.
Pentru a estima valoarea de piață a acțiunilor ordinare ale OJSC KCC, acest raport a folosit:
1. metoda de actualizare a fluxurilor de numerar;
2. metoda soldului ajustat activul net.
Executor: SRL „Art-expert”. Kazan, 2004
23-02-2015 | Popularitate: 10851
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile prețului obiectului evaluat în raport cu caracteristicile segmentului de piață relevant, titlul, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului evaluat, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Aceasta va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului de evaluare în sistemul drepturilor reale și obligatorii, pentru a oferi o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației va identifica principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și va calcula valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată a evaluării finale a obiectului în scopul specificat.
Rezultatul evaluării ar trebui să fie utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Birou de comunicații. Suprafata 108,1 mp. Etajul unu. Adresă: regiunea Kirov, bulevardul Oktyabrsky. Proprietarul obiectului de evaluare este formațiunea municipală „Orașul Kirov”.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a drepturilor de evaluat pentru obiectul de evaluare
Scopul rezumarii rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a dezvolta o estimare unică a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea proprietății luate în considerare sunt determinate de următoarele criterii:
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza.
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale obiectului care îi afectează valoarea, cum ar fi utilizarea, rentabilitatea potențială.
Sursa: Întreprinderea Unitară Federală de Stat „Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI”, Filiala Kirov, 2010.
23-02-2015 | popularitate: 8122
Raport de evaluare Banca este o platformă unică care permite evaluatorilor și experților să-și împărtășească cunoștințele profesionale, experiența și cele mai bune practici, să se familiarizeze cu munca colegilor și să discute diverse aspecte practice, metodologice și teoretice folosind exemple practice specifice.
În acest moment, Banca Rapoartelor conține peste 1900 de lucrări diferite de evaluatori și experți, numărul utilizatorilor activi ai serviciului depășește 500 de specialiști.
Banca de rapoarte de evaluare este un nou instrument în munca evaluatorului și a expertului, care oferă specialiștilor oportunități mari:
și multe altele.
Deoarece schimbul de lucrări în cadrul programului de afiliere poate avea loc incognito (participanții nu văd nicio informație despre evaluatorii care și-au postat munca), puteți, fără temeri inutile cu privire la reputația dvs., să vă publicați lucrările pentru a fi examinate de experți în domeniul evaluării, examinării judiciare și extrajudiciare în toată țara noastră. Membrii programului de afiliere, vizând rapoartele și opiniile altor evaluatori și experți, pot lăsa feedback și comentarii, subliniind erori, inexactități sau neajunsuri în lucrare, ceea ce vă permite să primiți critici neprețuite și să vă îmbunătățiți constant calitatea muncii.
Prin participarea la programul de afiliere, puteți face schimb de rapoarte și opinii cu alți evaluatori și experți din toată țara noastră. Pe măsură ce serverul nostru de internet crește, acesta poate oferi posibilități cu adevărat nelimitate. De exemplu, aveți nevoie de un exemplu de raport realizat conform standardelor unuia dintre SRO. Cu ajutorul „băncii de rapoarte” o veți găsi în câteva secunde. Ați întâlnit un nou obiect de evaluare în practica dumneavoastră și nu știți cum să efectuați o evaluare? - Câteva clicuri și veți găsi un exemplu.
Cu ajutorul unui sistem convenabil de căutare a rapoartelor după un număr mare de criterii, puteți găsi rapid un raport după diverse criterii (de exemplu, după adresa unde se află obiectul evaluării). Criteriile de căutare sunt în mod constant rafinate și ajustate în conformitate cu dorințele evaluatorilor.
Cu ajutorul Băncii Rapoartelor, puteți discuta diverse aspecte practice, metodologice și teoretice pe exemplul unor lucrări specifice cu autorii acestora și alți specialiști, puteți contacta și consulta evaluatorii și experții care au postat rapoarte de evaluare și opinii ale experților care vă interesează. , primiți feedback și comentarii despre munca dvs. de la întreaga comunitate profesională.
Pentru a profita de capacitățile „Băncii Rapoartelor”, este suficient să citiți oferta publică, acordul de utilizare al serviciului „Banca Rapoartelor” și să vă înregistrați pe site. Pentru a face acest lucru, trebuie să completați un formular specific și să atașați documente care vă confirmă dreptul de a efectua activități de evaluare. După înregistrare, veți putea încărca rapoarte pe server folosind o interfață specială. Rapoartele pot fi descărcate pentru uz personal, precum și pentru publicare simplă și comercială și plasare în cadrul Programului de afiliere. Rapoartele care sunt descărcate pentru uz personal au statutul de informații confidențiale. Ele nu sunt disponibile pentru alți utilizatori de server. Numai utilizatorul care le-a încărcat are acces la aceste rapoarte. Descărcând rapoartele, puteți utiliza toate caracteristicile serverului, cu excepția caracteristicilor pe care vi le oferă participarea dumneavoastră la Programul de afiliere.
Cu ajutorul programului de afiliere, puteți face schimb de rapoarte, dezvoltări practice, cunoștințe și experiență cu colegi din toată țara noastră, precum și să discutați diverse probleme pe exemple de lucrări specifice cu autorii acestora și alți profesioniști. Participarea la programul de afiliere al Băncii Rapoartelor vă va oferi asistență neprețuită în dezvoltarea și creșterea dvs. profesională, vă va extinde baza de cunoștințe profesionale, vă va permite să vă familiarizați și să țineți pasul cu cele mai recente practici de evaluare, precum și să faceți noi cunoștințe cu cei mai buni experți în domeniul evaluării independente, al examinării criminalistice și preliminare din toată Rusia.
1. În Programul de parteneriat al Băncii Rapoartelor pot participa numai specialiști în domeniul evaluării independente, expertize judiciare și extrajudiciare, reprezentanți ai societăților de evaluare și ai organizațiilor de experți, precum și persoanele care urmează cursuri de formare în specialitățile relevante. (denumit în continuare Programul de parteneriat, Programul).
2. Pentru a deveni membru al Programului de afiliere, este suficient să publicați una dintre lucrările dumneavoastră impersonale (raport de evaluare, aviz de expert sau aviz de specialitate) în cadrul acestuia în „Banca Rapoartelor”. Încărcarea pe server și publicarea lucrării se efectuează de către utilizatorul înregistrat pe site-ul rețelei profesionale „Evaluatori și Experți”, la cererea proprie, folosind interfața serviciului „Banca Rapoartelor”.
3. Utilizatorul este de acord că participarea la Programul de afiliere implică acordul deplin și acceptarea termenilor acestor reguli.
4. Toate lucrările și materialele trimise de utilizatori pentru publicare în cadrul Programului de parteneriat (folosind linkul de control „Publicare” a interfeței serviciului „Banca Rapoartelor”) sunt supuse unei moderari (selectări) preliminare de către administratorii site-ului rețeaua profesională „Evaluatori și Experți”. Administrația își rezervă dreptul de a refuza publicarea lucrărilor și materialelor în cadrul Programului de parteneriat, la propria discreție și fără explicații.
5. Toate lucrările și materialele care au fost moderate și publicate în cadrul Programului de afiliați vor fi disponibile pentru vizualizare și descărcare pentru toți participanții la Programul de afiliere. În același timp, fiecare lucrare publicată de utilizator în cadrul Programului de parteneriat îi oferă acestuia posibilitatea de a accesa (pentru vizualizare și descărcare) orice lucrări și materiale (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din total). lucrări publicate în cadrul Programului de parteneriat, cu un total pe toată durata utilizării serviciului) publicate de alți participanți la Program în Banca Rapoartelor timp de o lună (din momentul în care s-a luat decizia de publicare și utilizatorul a fost notificat prin e-mail). Atunci când un utilizator publică mai multe lucrări în cadrul Programului în același timp, perioada de acces (în luni) va fi egală cu numărul de lucrări publicate. Regulile de participare la Programul de afiliere și, în consecință, interfața serviciului Report Bank nu permit o situație în care perioada de acces al unui utilizator la Programul de afiliere (în luni) depășește numărul de lucrări și materiale publicate de acesta. în cadrul Programului. Pentru a utiliza toate posibilitățile Programului de afiliere al serviciului Report Bank, utilizatorul trebuie să ia parte activ la dezvoltarea acestuia.
6. Prin plasarea lucrării sale pentru participarea la Programul de afiliat, utilizatorul, în calitate de autor, își exprimă prin aceasta consimțământul deplin pentru utilizarea lucrării sale de către alți participanți la Programul de afiliat în condițiile determinate de Regulile de participare la afiliat. Program.
7. La depersonalizarea rapoartelor, numai toate datele personale, precum și datele care nu sunt disponibile public, sunt supuse ștergerii.
8. Lucrările încărcate pe server pentru a participa la „Programul de afiliere” trebuie să fie actualizate (diferența dintre data încărcării pe server și data raportului de evaluare, opinia expertului sau opinia specialistului nu trebuie să fie mai mare). peste 6 luni). „Banca de rapoarte” este un serviciu, a cărui funcție principală este de a crea o platformă specială pentru schimbul dintre evaluatori și experți criminaliști a celor mai recente dezvoltări practice și experiență.
9. La plasarea unei lucrări spre publicare în cadrul Programului de afiliere este obligatoriu câmpul „Note pentru participanții la Programul de afiliere”, în care utilizatorul trebuie să indice ce lucrare postată poate fi interesantă sau utilă pentru alți specialiști.
10. Moderarea lucrărilor pentru publicarea lor în cadrul Programului de parteneriat al Băncii Rapoartelor se realizează numai în perioada 1-7 (inclusiv) a fiecărei luni. Lucrările care vor fi trimise spre moderare pentru publicare în cadrul Programului de afiliere în orice alt moment vor fi moderate în perioada 1 până în a 7-a zi (inclusiv) a lunii următoare.
11. Pentru specialiștii din țările CSI, precum și pentru utilizatorii care dintr-un motiv oarecare nu își pot plasa lucrările în cadrul Programului de afiliere, accesul plătit este posibil. Costul accesului la lucrările postate în cadrul Programului de parteneriat (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din toate lucrările publicate în cadrul Programului de parteneriat, în total pe toată durata utilizării serviciului ) pentru o lună, excluzând reducerile personale, este de 750 de ruble pentru persoane fizice și 1125 de ruble pentru persoanele juridice și antreprenorii individuali, atunci când se plătește în perioada 1 până în a 8-a zi (inclusiv) a fiecărei luni (există și un Program de loialitate care vă permite să acumulați o reducere de până la 60%) sau 1500 de ruble. pentru persoane fizice și 2250 de ruble. pentru persoane juridice și întreprinzători individuali atunci când plătesc în orice alt moment.
12. Participanții la Programul de afiliere sunt de acord necondiționat să nu reproducă, să distribuie în niciun fel sau să transfere nimănui lucrările postate de alți utilizatori în cadrul Programului de afiliere, precum și orice informații din aceste lucrări și să le folosească numai pentru cunoașterea personală cu scopul schimbului de experiență, cunoștințe și experiență practică cu specialiștii participanți la Programul de afiliere, precum și de a rambursa utilizatorilor care au postat lucrarea, toate pierderile asociate cu duplicarea, distribuirea și utilizarea ilegală a lucrărilor și a informațiilor de la acestea în alte scopuri. . Lucrările postate în cadrul Programului de afiliere nu pot fi plasate într-o simplă publicație pe site.
13. Administrația site-ului rețelei profesionale „Evaluatori și Experți” își rezervă dreptul de a aduce modificări Regulilor de Participare la Programul de Afiliere al Băncii Rapoartelor. Versiunea actuală a Regulilor se află pe pagina principală a serviciului Bank of Reports la link-ul . În același timp, utilizatorii își păstrează dreptul de a participa la Programul de afiliere în condițiile în conformitate cu Regulile care erau în vigoare la momentul publicării în cadrul Programului de afiliere a activității sale.
Raport de evaluare este un document scris care îndeplinește toate cerințele eticii profesionale, reflectând clar și într-un mod accesibil cursul procesului de evaluare și care conține datele inițiale utilizate de evaluator, analiza acestora, concluziile și valoarea finală.
Anexa raportului de evaluare conține toate fotografiile, schițele și hărțile care nu sunt incluse în secțiunile principale ale raportului. Uneori, anexa include un glosar de termeni.
În raport, pe lângă condițiile limitative, pot fi indicate și ipoteze - declarații făcute de evaluator în procesul de evaluare pe baza opiniei sale profesionale, dar nesusținute de date reale.
Luați în considerare cerințele de bază pentru conținutul raportului de evaluare și un studiu de caz privind evaluarea unei proprietăți.
Raportul de evaluare a obiectului evaluarii trebuie intocmit in scris si predat clientului in timp util. Raportul nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător. Dacă nu se determină valoarea de piață, ci alte tipuri de valoare, trebuie indicate criteriile de stabilire a rezultatului evaluării și motivele abaterii de la posibilitatea determinării valorii de piață a obiectului evaluării.
Potrivit art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, raportul de evaluare indică:
data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
baza pentru care evaluatorul evaluează obiectul evaluării;
adresa juridică a evaluatorului și informații despre licența eliberată acestuia pentru a desfășura activități de evaluare pentru acest tip de imobil;
o descriere exactă a proprietății în cauză și în legătură cu obiectul deținut de o entitate juridică,
detalii despre persoana juridică și valoarea contabilă a acestui obiect de evaluare;
standardele de evaluare pentru determinarea tipului adecvat de valoare a obiectului de evaluare, rațiunea utilizării acestora în evaluarea acestui obiect de evaluare, lista datelor utilizate în evaluarea obiectului de evaluare, cu indicarea surselor de primire a acestora, precum și ipotezele făcute în timpul evaluării obiectului de evaluare;
succesiunea determinării valorii obiectului de evaluare și a valorii sale finale, precum și limitările și limitele aplicării rezultatului obținut;
data determinării valorii obiectului de evaluare;
o listă de documente utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
Raportul poate conține și alte informații care, în opinia evaluatorului, sunt foarte importante pentru caracterul complet al reflectării metodei utilizate de acesta pentru a calcula valoarea unui anumit obiect de evaluare.
Raportul este semnat personal de evaluator și certificat cu un sigiliu.
În cazul în care există un litigiu privind fiabilitatea valorii de piață sau altă valoare a obiectului de evaluare, stabilită în procesul-verbal, acest litigiu este supus judecății instanței. Un exemplu de raport de evaluare imobiliară este dat în Anexa B.
Ca mijloc de producție, terenul are caracteristici care afectează direct evaluarea bunurilor imobile:
terenul nu este rezultatul muncii anterioare;
limitat spațial;
de neînlocuit cu alte mijloace de producție;
are stabilitate de locație;
indestructibil atunci când este utilizat corect;
diversificat teritorial;
caracterizat prin utilitatea specifică a fiecărui teren particular;
are fertilitate și în agricultură toate calitățile sale utile sunt cel mai eficient folosite;
în aproape toate sferele activității umane (cu excepția agriculturii și silviculturii) acționează în principal ca bază operațională spațială, prin urmare este indisolubil legată de obiectele aflate pe ea: clădiri, structuri, drumuri, structuri de recuperare, alte elemente materiale create de munca umană. , așa-numitele îmbunătățiri.
În evaluarea imobiliară, terenul este considerat a avea valoare, iar restul sunt îmbunătățiri, adaugă la valoare.
Teren - o parte a teritoriului pământului, care este echipată și gata de utilizare în diverse scopuri.
Îmbunătățiri aduse pentru crearea site-ului:
extern: amenajarea străzilor, trotuarelor, rețelelor de canalizare și inginerie;
intern: amenajări, amenajări peisagistice, asfaltări, instalare de prize pentru conectarea rețelelor de inginerie, comunicații de comunicații etc.
O proprietate tipică constă dintr-un teren și clădiri și este necesar să se determine valoarea terenului separat de îmbunătățirile disponibile asupra acestuia, ceea ce este cauzat de următoarele motive:
diferența de impozitare a terenurilor și clădirilor (impozit pe proprietate și impozit pe teren);
o evaluare separată a terenului de îmbunătățiri este necesară la aplicarea metodei costului pentru determinarea valorii imobilului;
luarea deciziilor cu privire la demolarea îmbunătățirilor existente în vederea utilizării mai bune și cât mai eficiente a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se ia în considerare setul de drepturi asociate acestuia. Drepturi comune care necesită evaluare:
1) proprietate deplină - posibilitatea de a folosi un teren liber de chiriași în orice mod legal;
2) dreptul de închiriere - posibilitatea de a deține un teren în baza unui contract de închiriere.
În Rusia, majoritatea terenurilor nu sunt vândute, ci închiriate, astfel încât evaluatorii determină adesea nu costul unui teren, ci costul drepturilor de închiriere.
Costul drepturilor de închiriere - Aceasta este suma pe care un potențial cumpărător este dispus să o plătească pentru dreptul de a deține acest site în baza unui contract de închiriere pentru a beneficia de această proprietate. Evaluarea drepturilor de închiriere este utilizată la determinarea prețului de vânzare al dreptului de închiriere a unui teren, la determinarea valorii obiectului din care face parte terenul închiriat și la evaluarea prejudiciului rezultat din rezilierea unui contract de închiriere. .
Introducerea Codului funciar are ca scop dezvoltarea pieței funciare. În aceste condiții, evaluarea terenului trebuie efectuată ținând cont de cea mai eficientă utilizare, care va oferi cea mai mare valoare reziduală a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se determine opțiunea pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare (NNEI), care este determinată de interacțiunea unui număr de factori.
Factori principali, determinând utilizarea optimă a terenului:
1) Locație- un factor care are un impact major asupra costului unui teren (luând în considerare perspectivele amplasării, accesibilitatea la transport, natura mediului);
2) cererea pietei- un factor care reflectă raportul dintre cerere și ofertă de pe piață. Se studiază pentru a justifica opțiunea aleasă de utilizare a terenului (starea și perspectivele cererii pieței pentru utilizarea propusă, concurența din alte situri, tipuri de taxe și alte condiții). Este necesar să se evidențieze segmentul de piață în care este necesar să se dezvolte activități;
3) soliditatea financiară- capacitatea proiectului de a genera venituri din utilizarea terenului, care ar fi suficiente pentru a rambursa investitorii și a asigura profitul scontat;
4) adecvarea fizică a amplasamentului- perspectiva realizării de îmbunătățiri - dimensiunea, topografia, calitatea solului, climă, caracteristicile inginerie-geologice și hidrogeologice ale sitului, zonarea existentă, parametrii de mediu etc.;
5) fezabilitate tehnologică și fezabilitate fizică- analiza raportului dintre calitate, costuri și calendarul proiectului, probabilitatea dezastrelor naturale, disponibilitatea transportului, capacitatea de a se conecta la facilitățile publice, ținând cont de dimensiunea și forma sitului, de exemplu, dimensiunea poate fi mic pentru construirea unei instalații industriale;
6) admisibilitate legislativă (legală).- conformitatea optiunii de folosinta a terenului cu legislatia in vigoare. Se dezvăluie ca urmare a analizei construcției, standardelor de mediu, restricțiilor de pardoseală, prezenței interdicțiilor temporare de construcție într-o locație dată, dificultăților în zona dezvoltării urbane istorice, o posibilă modificare a reglementărilor, conformitatea cu reguli de zonare, stări negative ale populației locale;
7) randament maxim(rentabilitatea maximă a proprietății și valoarea amplasamentului), care se determină prin actualizarea rentabilităților viitoare ale utilizărilor alternative, ținând cont de riscul investiției.
O categorie specială este terenurile orasului. Valoarea lor este influențată de dimensiunea orașului și de potențialul său de producție și economic, de nivelul de dezvoltare a infrastructurii inginerești și sociale, de factori naturali regionali, de mediu și de alți factori.
Aceiași factori pot avea efecte opuse asupra valorii unui site, de exemplu:
trafic intens nedorit pentru o zonă rezidențială, dar crește valoarea site-ului în scop comercial;
plasare în raport cu instituțiile de învățământ și centrele comerciale, meritele și dotările estetice, luate în considerare la evaluarea terenurilor pentru construcția de locuințe, au un efect redus asupra valorii zonelor orientate spre dezvoltare industrială; infrastructura de transport și zonarea economică sunt importante pentru ei.
Majoritatea resurselor funciare sunt în prezent în proprietatea statului și a municipalității. Practica arată că, în condițiile pieței, terenul urban este o resursă valoroasă și poate servi drept sursă stabilă de venit pentru bugetul local. Autoritățile orașului determină cuantumul impozitului pe teren, rata de închiriere a terenului și prețul standard al unui teren la răscumpărare, astfel încât problema creșterii eficienței utilizării terenului este relevantă pentru ele.
Pentru a utiliza mai eficient proprietatea funciară, de ex. a adus veniturile maxime din folosință și a contribuit la îmbunătățirea climatului investițional general, în primul rând, este necesară implementarea proceselor de impozitare, arendare și răscumpărare a terenului intravilan pe baza valorii sale de piață.
Este valoarea de piață care este o măsură a valorii pentru utilizator, permite stimularea utilizării raționale eficiente și servește ca instrument pentru dezvoltarea economiei urbane.
Rezultatele evaluării zonei urbane servesc drept informații inițiale pentru rezolvarea următoarelor sarcini:
dezvoltarea politicii urbane și a planificării sociale;
formarea unei propuneri privind tipurile de utilizare funcțională a teritoriului, ținând cont de calitatea acestuia;
formarea mecanismelor economice pentru acomodarea diferitelor opțiuni de utilizare a terenurilor și politici de investiții și construcții;
analiza consecințelor opțiunilor pentru dezvoltarea și restructurarea mediului urban;
optimizarea investițiilor municipale în întreținerea și dezvoltarea mediului urban;
determinarea atractivităţii investiţionale a teritoriului în funcţie de valoarea terenului intravilan.
Răscumpărarea unui teren de către o întreprindere face posibilă utilizarea terenului ca garanție pentru un împrumut bancar, extinderea oportunităților de investiții, vânzarea de terenuri excedentare, obținerea veniturilor din arendarea terenurilor, creșterea valorii activelor fixe și creșterea valorii de piață a acțiunilor. .
Există două puncte de vedere asupra valorii terenului urban:
proiectant urban în procesul de zonare funcțională a teritoriului ca secțiune a planului general al orașului;
evaluator în procesul de elaborare a unei evaluări cadastrale a terenului.
Baza pentru formarea unei evaluări cadastrale a terenurilor și zonarea funcțională a teritoriului ar trebui să fie o evaluare urbană cuprinzătoare a valorii de piață.
Există mai multe metode de evaluare a terenurilor.
Metoda normativă este de a determina prețul standard al terenului. Se folosește la transferul, răscumpărarea terenului în proprietate, stabilirea proprietății comune (în comun) peste norma liberă, transmiterea prin moștenire sau donație, obținerea unui împrumut garantat cu garanție, retragerea pentru nevoi de stat sau publice.
Terenurile orașului sunt evaluate ținând cont de densitatea construcției, prestigiul zonei, natura utilizării terenului înconjurător, starea ecologică, instalațiile de inginerie și transport etc. Terenurile sunt împărțite în zone diferențiate prin cotele de bază ale impozitului pe teren. și prețul standard al terenului (Legea Federației Ruse „Cu privire la plata pentru teren”) . Prețul normativ al terenului este stabilit în Cadastrul Funciar.
Baza pentru determinarea prețului standard al terenului: ratele impozitului pe teren și factorii multiplicatori, beneficiile impozitului pe teren nu sunt luate în considerare.
De multe ori este necesar să se pună în valoare un obiect format dintr-un imobil și un teren, atunci când acesta din urmă are doar drepturi de închiriere. În acest caz, costul alocării terenului pentru construcție poate fi luat în considerare ca cost al terenului.
În condițiile pieței, dacă sunt disponibile informațiile necesare, este indicat să se aplice metode bazate pe analiza datelor de piață. Ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei nr. 568-r din 07.03.2002 a aprobat Recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor. De regulă, la evaluarea valorii de piață a terenurilor se folosesc următoarele:
metoda de comparare a vanzarilor,
metoda de extracție,
metoda de valorificare a chiriei terenului,
metoda de distributie,
metoda restului,
metoda de partiţionare.
Metoda de comparare a vânzărilor este cea mai simplă și mai eficientă metodă de evaluare, poate fi utilizată pentru a evalua atât terenurile efectiv vacante, cât și cele probabil vacante; vă permite să determinați prețul specific al unui teren prin ajustări procentuale la prețurile de vânzare ale analogilor. În lipsa informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (cerere).
Elemente comune de comparație pentru terenurile:
drepturi de proprietate,
conditii de finantare,
conditii speciale de vanzare,
condițiile pieței (schimbarea în timp),
locație (distanța față de oraș și drumuri, caracteristicile mediului),
conditii de zonare,
caracteristicile fizice (dimensiunea, forma și adâncimea sitului, locația unghiulară, tipul de sol, topografia),
utilități accesibile,
caracteristici economice,
cea mai bună și mai eficientă utilizare.
La evaluarea terenurilor, puteți folosi mai multe unități de comparație, ajustând prețul fiecăreia dintre ele și obținând la final mai multe valori care determină intervalul de valori.
Metoda dă rezultate suficient de precise doar într-o piață concurențială dezvoltată și deschisă la informații.
Piața de terenuri din Rusia nu îndeplinește aceste cerințe; costul unui teren nu poate fi determinat pe baza informațiilor despre tranzacțiile de vânzare a terenurilor similare. Prin urmare, toate informațiile disponibile ar trebui colectate pentru evaluare pentru a aplica toate metodele de evaluare a amplasamentului.
Metoda de valorificare a chiriei terenului se bazează pe faptul că, dacă există suficiente informații despre tarifele de închiriere ale terenurilor, este posibil să se determine valoarea acestor terenuri ca valoare actuală a veniturilor viitoare sub formă de chirie pentru terenul evaluat. În cadrul acestei metode, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren în condițiile existente pe piața funciară.
Formula de calcul a costului unui teren este următoarea:
Unde Cu L
eu L - venituri din proprietatea terenului, rub.;
R L- rata de valorificare a terenului.
Rata de capitalizare se determină prin împărțirea chiriei terenurilor pentru terenuri similare la prețul lor de vânzare sau prin creșterea ratei de rentabilitate fără risc a capitalului cu valoarea primei de risc asociată cu investirea capitalului în terenul evaluat.
Principalii factori care afectează valoarea ratei de închiriere a unui teren: caracteristicile amplasamentului, dimensiunea, forma, tipul de utilizare a terenului înconjurător, accesibilitatea la transport, echipamentul ingineresc.
Metoda de distribuire (metoda de corelare, corelare, alocare) - determinarea componentei de cost a terenului pe baza raportului cunoscut dintre costul terenului și îmbunătățirile ansamblului imobiliar. Metoda se bazează pe principiul contribuției si afirmatia ca pentru fiecare tip de imobil exista un raport normal intre valoarea terenului si cladirilor. Acest raport este cel mai fiabil pentru clădirile noi, ele sunt aproape de opțiunea celei mai bune și mai eficiente utilizare.
Aplicarea metodei necesită date statistice fiabile privind raportul dintre valorile terenurilor și toate proprietățile unui anumit tip de imobil pe o anumită piață. Cu toate acestea, metoda este rar folosită chiar și pe piețele dezvoltate, deoarece are o fiabilitate scăzută. Aplicarea metodei este justificată în condițiile unei informații insuficiente privind vânzările de terenuri. Valorile obținute sunt considerate orientative.
Metoda de selecție (extracție ) este utilizat pentru evaluarea terenurilor construite dacă există informații despre prețurile de tranzacție pentru obiecte imobiliare similare. Îmbunătățirile funciare corespund utilizării celei mai eficiente.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
definirea elementelor de comparare a obiectelor;
determinarea diferențelor fiecărui analog față de obiectul evaluării;
calculul și efectuarea de ajustări pentru fiecare dintre elementele de comparație;
calcularea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, prin generalizarea rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor;
calculul costului de înlocuire sau al costului de reproducere a îmbunătățirilor la terenul evaluat;
calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, a costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor aduse terenului.
Metoda de selecție este utilizată atunci când contribuția îmbunătățirilor la prețul total al parcelei este mică, este recomandată pentru evaluarea parcelelor suburbane (pentru care contribuția îmbunătățirilor este mică și destul de ușor de determinat), se utilizează când nu există date. privind vânzările de terenuri din vecinătate.
Metoda este cea mai eficientă pe o piață pasivă (nu există date privind vânzarea terenurilor libere), ținând cont de caracteristicile informațiilor inițiale și de modelul de obținere a valorii dorite. Costul unui teren în termeni generali este determinat de formula:
,
Unde Cu 3 - costul terenului, rub.;
Cu- costul obiectului, rub.;
Su- costul îmbunătățirilor, frecare.
Metoda restului bazată pe tehnica grupului de investiții pentru constituenții fizici. Metoda se aplică la evaluarea terenurilor construite și neconstruite, dacă există posibilitatea construirii terenului evaluat cu îmbunătățiri generatoare de venituri. Valoarea terenului se determină ca urmare a valorificării părții din venit aferentă terenului.
Pentru a determina valoarea unui teren este necesar să se cunoască valoarea imobilului, venitul net din exploatare al întregii proprietăți, cotele de valorificare pentru teren și pentru clădiri.
Principalii pași ai metodei reziduale pentru teren sunt:
1) venitul net din exploatare al întregii proprietăți este determinat pe baza chiriei de pe piață și a costurilor de exploatare estimate;
2) se determină venitul net din exploatare aferent structurii (cladirii);
3) venitul net din exploatare atribuibil terenului se valorifică în indicatorul valoric prin rata de valorificare a terenului.
Este dificil de anticipat veniturile în condiții de stabilitate economică insuficientă.
Metoda complotului (abordarea de dezvoltare) este utilizată pentru evaluarea terenurilor potrivite pentru împărțire în parcele individuale. Constă din următorii pași:
determinarea dimensiunii și numărului de parcele individuale;
calculul costului suprafețelor dezvoltate folosind metoda comparației vânzărilor comparabile;
calculul costurilor și programul de dezvoltare, perioada estimată de vânzare și profitul rezonabil al afacerii;
deducerea tuturor costurilor de dezvoltare și a profiturilor comerciale din prețul total de vânzare estimat al parcelelor pentru a determina veniturile nete din vânzarea de bunuri imobiliare după finalizarea dezvoltării și vânzării loturilor individuale;
selectarea unei rate de actualizare care reflectă riscul asociat cu perioada de dezvoltare și vânzare așteptată.
Costurile de dezvoltare a terenului includ de obicei:
cheltuieli pentru amenajarea, defrișarea și planificarea parcelelor;
cheltuieli pentru constructia drumurilor, trotuarelor, retelelor de inginerie, canalizare;
impozite, asigurări, onorariile inginerilor;
cheltuieli de marketing;
profitul antreprenorului și cheltuielile generale etc.
Modelarea veniturilor potențiale din chirii pentru diferite tipuri de utilizare a terenului se bazează pe modelele de formare a efectelor de închiriere ale locației și prețurile predominante (vânzări și închiriere). Având în vedere diferența semnificativă a indicatorilor de cost pentru site-urile situate de-a lungul rețelei stradale și rutiere a orașului și situate în teritorii intra-sferice, aceste situri fac obiectul unei împărțiri obligatorii în timpul evaluării.
Implementarea principiului celei mai eficiente utilizări are loc în condițiile concurenței pentru utilizarea imobilului între diferitele segmente funcționale ale pieței, ținând cont de restricțiile reale asupra volumului cererii și de posibila multifuncționalitate a teritoriului, întrucât în urma căruia pe fiecare amplasament se formează un set de utilizatori ai terenurilor.
