Prețurile pe piața imobiliară rezidențială pe exemplul orașului Yekaterinburg
Leontyev Alexander Igorevich 1, Ivanova Olga Yuryevna 2
1 Universitatea Ural de Stat de Economie, Student
2 Universitatea Economică de Stat Ural, Asistent Departamentul de Economie și Management al Asistentului Regional, Municipal
Prețurile pe piața imobiliară ca exemplu, orașul Ekaterinburg
Leontiev Aleksandr Igorevich 1, Ivanova Olga Yurevna 2
1 Universitatea Ural de Stat de Economie, Student
2 Universitatea Ural de Stat de Economie, Asistent, Departamentul de Economie și Management Regional, Municipal
Link bibliografic cu articolul:
Leontyev A.i., Ivanova O.yu. Prețurile pe piața imobiliară rezidențială pe exemplul orașului Yekaterinburg // Cercetare științifică modernă și inovare. 2017. Nr. 2 [Resurse electronice] .. 02.2019).
Piața imobiliară este un sistem special care depinde de setul de factori. Numerții cercetători încearcă să înțeleagă care costă o anumită proprietate imobiliară în oraș. Diferitele clasificări ale factorilor care afectează prețurile pe piața imobiliară sunt prezentate. Dar întrebarea este după cum urmează: Care este impactul factorilor asupra pieței însuși, indiferent dacă sunt recomandabil să le perceapă.
Studiul prezentat a examinat piața imobiliară rezidențială din Ekaterinburg și a propus clasificarea autorului factorilor de stabilire a prețurilor care afectează piața imobiliară rezidențială. Potrivit autorului, clasificarea propusă va fi cea mai informativă pentru a fundamenta tendințele de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară rezidențială pentru cel mai mare oraș, analizat de exemplul lui Yekaterinburg.
Macrofactorii ar trebui să fie atribuite:
Factorul psihologic;
Factorul financiar;
Achiziționarea factorului de putere;
Termeni de împrumut.
Factorul psihologic (comportamental) Are un impact direct nu numai pe piața imobiliară, ci și pe piețele de bunuri și servicii din Federația Rusă. Un exemplu de izbitoare poate fi considerat sancțiuni. Introducerea sancțiunilor a răsturnat populația țării noastre în așteptările consumatorilor negativi de uimire și activată. Consecințele impunerii de sancțiuni au forțat deținătorii de capital să ia în considerare imobiliară ca unul dintre cele mai durabile obiecte pentru investiții. Această cerere a stimulat, ca rezultat, a fost înregistrată o tendință de creștere a prețurilor pentru facilitățile imobiliare primare și secundare din decembrie 2013 până în aprilie 2015 (Figura 1).
Figura 1 - Dinamica prețurilor medii ale propunerilor de pe piața imobiliară primară și secundară. Yekaterinburg pentru perioada decembrie 2013 - aprilie 2015
În opinia noastră, factorul psihologic poate fi atribuit numărului de factori fundamentali de pe piața imobiliară rezidențială pentru cele mai mari orașe, inclusiv orașul Yekaterinburg.
Factorul financiar A forțat în mod egal piața imobiliară rezidențială să trăiască într-o realitate nouă. În cadrul factorului financiar, înțelegem influența pieței valutare la prețul pieței imobiliare rezidențiale.
Din 2013 până în aprilie-iulie 2015, există o schimbare a pieței valutare (Figura 2), ca rezultat, propunerea medie este observată pe piața imobiliară rezidențială.
Dar apoi o scădere a prețurilor a fost înregistrată pe piața imobiliară rezidențială secundară din Ekaterinburg, datorită scăderii cererii populației. Deși piața imobiliară primară a crescut componenta de cost a propunerilor, datorită creșterii costului procesului de construcție datorită ratei de creștere a dolarului și a monedelor euro (Figura 3).
Figura 2 - Dinamica cursului dolarului și euro pentru perioada ianuarie 2014 - aprilie 2015
Figura 3 - Dinamica ofertelor medii pe piața imobiliară primară și secundară din Ekaterinburg pentru perioada decembrie 2013 - aprilie 2015
Prețul în funcție de variația putere de cumpărarepopulație. În 2016, există o reducere semnificativă a achiziționării și vânzării de facilități rezidențiale, ca urmare a reducerii veniturilor medii pe cap de locuitor ale populației din Federația Rusă în 2016 (Tabelul 1). Rezultatul este o scădere a volumului drepturilor, tranzacțiilor, restricțiilor (sarcinilor) de drepturi imobiliare (Figura 4)
Tabelul 1 - Veniturile monetare cu vedere la Fisher a populației din Federația Rusă pentru perioada 1 trimestrul 2014 - 1 trimestrul 2016
| Numărul Q2. |
În prezent, venitul veniturilor populației, frecați. / Trimestru |
În% până la perioada anterioară |
| 1 trimestru al anului 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| 2 trimestru al anului 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| Q3 2014. |
28,112,9 |
102,8 |
| 4 trimestru al anului 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| 1 trimestru al anului 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| 2 trimestru al anului 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| 3 trimestru 2015. |
30 432,5 |
102,7 |
| 4 trimestru al anului 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| 1 trimestru al anului 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
Figura 4 - Dinamica drepturilor, tranzacțiilor, restricții (sarcinilor) drepturilor la imobiliare pentru perioada ianuarie-septembrie 2014 - ianuarie-septembrie 2016
Acest fapt poate fi explicat prin faptul că, în primul rând, cumpărătorul a devenit cu atenție alegerea potențială a obiectului imobiliar. În al doilea rând, o scădere a veniturilor medii pe cap de locuitor ale populației în 2016, astfel prețurile medii ale ofertelor au început să scadă din cauza lipsei cererii în rândul populației. În al treilea rând, potențialul cumpărător încearcă să-și mențină banii într-o bancă decât să investească într-un proiect permanent.
Termeni de împrumut sunt una dintre metodele de stat de stimulare și încălzire a cererii pe piața imobiliară rezidențială.
În 2014, sectorul bancar a crescut semnificativ rata la 16-18% pe an. Această schimbare a pieței imobiliare paralizate, astfel încât guvernul Federației Ruse la sfârșitul anului 2014 a început să dezvolte măsuri de sprijin pe piața imobiliară guvernamentală.
În martie 2015, băncile au început să accepte cererile de credite ipotecare sub 13% și chiar sub 10% pe an. Acest lucru a fost posibil prin alocarea a 20 de miliarde de ruble către Guvernul Federației Ruse în sprijinul creditării ipotecare. Ca rezultat, aceste măsuri au influențat prețurile pieței imobiliare rezidențiale: cererea de furnizare a pieței imobiliare rezidențiale a orașului Yekaterinburg în mijloacele de accesibilitate a unui împrumut ipotecar a crescut.
În prezent, programul privind rata bancară subvenționată se încheie. La rândul său, ministrul construcției și locuinței și procedurii civile a Federației Ruse M. M. Bărbați raportează că programul de subvenții preferențiale poate fi înlocuit cu alte măsuri de sprijin, în special subvențiile de dezvoltare a infrastructurii.
În plus față de aceste macropackeri, piața imobiliară rezidențială din Ekaterinburg are caracteristicile sale exclusive (municipale sau microfactori), care au un impact asupra formării prețurilor. Autorul consideră că pentru piața imobiliară rezidențială, următoarele microbore sunt caracteristice Iekaterinburgului:
Factor de mediu;
Factorul de securitate;
Factorul de proximitate al stației de metrou;
Factorul de locuit cu servicii incluse.
Factorul de zonare al prețurilor se bazează pe sistemul de centură din Yekaterinburg, recomandat de Camera Ural de Imobiliare (Tabelul 2).
Tabelul 2 - Curele de preț ale orașului Yekaterinburg
|
Numele centurii de preț |
Zone rezidențiale |
|
Centru |
Strada Frontiere: Moscova, Chelyuskintsev, est, decembriști, Belinsky, Bolshakova |
|
1 centură |
Stație de autobuz, vize, parc, sud-vestul, botanică, Zarechny, Fluier, Piața Charsech, Pioneer, stație. |
|
2 centură |
Uralmash, Elmash, Warrior, Nou Sortare, Siberian, Blue Pietre, Ukte, Râul larg, Academic, Ruby |
|
3 centură |
Cherie, sortare veche, chimică, vindecare, compresor, Elizavet, OC, fermă de stat |
|
4 centură |
ChartH, Isoplit, Koltsovo, fabrica de păsări de curte, nizhneise, șapte chei, minereu, sursă, Superiorkarovo, Pyshma, Grădină, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Cupru, Lacul Chusovskoe |
Formarea curelelor de preț ne ajută să înțelegem ce domenii este posibilă localizarea acestui domeniu imobiliar rezidențial. Carcasa economiei este prezentă în toate centurile de preț, dar în principal în 3 și 4 curele. De exemplu, LCD "Silver Horseshoe", construit în comuna Microdistrict, clădiri noi în microdistrictul solar. La rândul său, locuința din clasa de confort este reprezentată în principal în 1 și 2 centuri de preț. Reprezentanții luminilor sunt "Schimbarea" LCD, LCD "Michurinsky", LCD "trimestrul Moscovei" și multe alte complexe rezidențiale. Facilitățile de afaceri și de clasă de elită sunt situate în principal în zona centrală și 1 centură. Astfel de obiecte includ LCD Aristocrat, LCD de Gennin, Campion Park, LCD "Diplomat", Garinsky LCD etc.
Pe caracteristicile numite ale amenajării taliei de locuințe de clasă în Yekaterinburg, nici o influență mică nu are o locație care include astfel de caracteristici ca:
Accesibilitate de transport;
Siguranță;
Prezența infrastructurii (centre comerciale, magazine, farmacii);
Infrastructura socială (școli, grădini etc.);
Infrastructura verde (parcuri, sunete verzi)
Un exemplu luminos din acest punct de vedere este zona academică. Această zonă este atractivă pentru consumator prin faptul că arradele forestiere și zonele de plăcere confortabile au devenit o carte de vizită a academicului Microdistrict. Prețurile apartamentelor în academice (în medie 3,5-4,0 milioane de ruble), în ultimii ani pot fi comparate cu prețurile din zona stației de autobuz (1 centură).
Siguranța afectează, de asemenea, prețurile pieței imobiliare rezidențiale din Ekaterinburg. Recent, facilitățile rezidențiale cresc din ce în ce mai mult, pentru a crește costul obiectului datorită serviciilor de securitate incluse. Deci, zona stației de autobuz în ultimii cinci ani a fost transformată semnificativ. Pe străzile Shchors și pe 8 martie, au fost construite câteva zeci de economii protejate și bine întreținute, confort și facilități de clasă de afaceri. Stația de autobuz a devenit mai puțin criminală, de investiții atractive pentru dezvoltatori, precum și de dorit pentru potențialii cumpărători.
Pentru orașul Iekaterinburg, este luată în considerare prezența ramurii metroului supuse. Orice obiect rezidențial al imobilului, în imediata apropiere a oricărei stații de metrou, reduce automat.
Tabelul 3 - Structura factorilor care afectează prețurile pieței imobiliare rezidențiale din Ekaterinburg
|
Numele unui grup de factori |
Factori |
|
Factori macro |
Psihologic; Financiar; Putere de cumpărare; Termeni de împrumut. |
|
Micro factori |
Factorul de zonare a prețurilor; Factor de mediu; |
Pe tema "Prețurile pe piața imobiliară"
Introducere
Unul dintre principalii indicatori de dezvoltare în țara relațiilor normale de piață este starea pieței imobiliare ca întreg și sectoarele sale individuale. Piața imobiliară este o componentă substanțială în orice economie națională, pentru imobiliare este cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără piața imobiliară, nu poate exista nicio piață în general, deoarece piețele muncii, capitalul, bunurile și serviciile etc. Ar trebui să aibă premisele necesare pentru punerea în aplicare a activităților statutare. Importanța pieței imobiliare interne ca sectoare ale economiei este confirmată de ponderea sa mare în produsul național al arborelui, un nivel ridicat de venit la bugetul de la vânzarea primară, închirierea de stat și imobiliare municipale (inclusiv terenuri), Niveluri ridicate de taxe în buget pentru impozitele imobiliare și tranzacțiile cu ea.
Cu orice dispozitiv public, un loc special în sistemul relațiilor sociale este ocupat de bunuri imobiliare, cu funcționarea cărora este într-un fel sau altul, viața și activitățile oamenilor în toate domeniile de afaceri, management și organizație sunt asociate.
Principalele semne fizice ale imobiliare ca și bunurile sunt:
unicitate și unicitate;
stationaritate;
durata creației și durabilității.
Mai jos, voi lua în considerare specificitatea imobilului ca o sucursală, de asemenea, specificul imobilului din St. Petersburg, dinamica ofertei și a cererii pe această piață, va atrage caracteristicile caracteristice ale statului economic, de mediu al fiecăruia Zonele orașului, deoarece un rezident al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.
Să studiem în detaliu toate factorii imobiliari de prețuri care afectează în mod direct valoarea sa. De asemenea, vom vedea pentru ce metode se efectuează evaluarea imobiliară, deficiențele și avantajele acestora.
Și în concluzie, analizăm date specifice privind bunurile imobiliare primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
Piața imobiliară este un anumit set de mecanisme prin care sunt transmise drepturile la proprietate și interese conexe, sunt stabilite prețurile și spațiul dintre diferitele opțiuni de utilizare a terenurilor concurente este distribuit. "
Determinarea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea instalațiilor imobiliare existente este mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare este dezvoltarea (creația), managementul (operațiunea) și cifra de afaceri a drepturilor imobiliare.
Piața națională imobiliară este o combinație de piețe regionale și locale, semnificativ diferită de cea a dezvoltării asincrone, prețul și riscurile, eficiența investițiilor imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc.
Piața imobiliară, ca orice sistem de auto-reglementare, se caracterizează prin aprovizionare, propunere, preț, infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
Informații despre prețuri, cererea și sugestiile;
Medierea - stabilirea legăturilor între consumatori, cererea și sugestia;
Formarea gratuită a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;
Redistribuirea investițiilor în obiectele imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; Soluție eficientă de programe sociale.
Din punct de vedere al activităților antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (figura 1) are avantajele și dezavantajele sale.
Smochin. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare
Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului de piață. Pe aceasta, ca și în alte piețe, raportul de aprovizionare și aprovizionare determină prețul, dar înălțimea prețului determină raportul dintre aprovizionare și cerere. Dacă cererea crește, crește creșterea prețurilor; Dar dacă prețul crește, cererea cade și dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea este în creștere și, prin urmare, prețul crește propunerea, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină cererea și oferta, cererea și oferta determină prețul; Mai mult, cererea determină propunerea, iar propunerea determină cererea. În plus, toate aceste oscilații tind să se alinieze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci propunerea crește; Această creștere trece cu ușurință limita necesară, iar apoi prețul scade sub normă. "
1.1 Piața locuințelor St. Petersburg
În prezent, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în St. Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale, cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
În stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%) există aproximativ 20% din locuințe, în mod satisfăcător (uzură de la 21 la 40%) - 50%, nesatisfăcătoare (purtați mai mult de 30%) - 30%, 15 milioane de metri pătrați . M. Fondul rezidențial are nevoie de reparații majore. Aproape 25% din populația din St. Petersburg locuiește în apartamente comunale.
- Biroul de spații de birouri.
- Piața spațiilor comerciale.
- Gill Market. reprezentată de următoarele segmente:
Primar: - clădiri de apartamente construite în microdistrict;
- clădiri de apartamente reconstruite în centrul orașului;
- revendicate casele de o singură familie în construcție;
Secundar:
Achiziționarea și vânzarea - apartamente în centru;
- Apartamente în cartiere.
Închiriere - Apartamente obișnuite
- Apartamente de confort ridicat
- Camere.
Datorită lipsei teritoriilor pregătite în mod ineminant cu o infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, puterea scăzută de cumpărare a populației, nu dezvoltarea pieței funciare, piața caselor private practic nu există. Soluții arhitecturale actualizate construite în ultimii cinci ani de clădiri, o lichiditate extrem de scăzută și prețul implementării unor astfel de clădiri, dovezi.
Zonele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul imobilului - locație. În Sankt Petersburg, 13 districte care diferă în prestigiu, ecologie, amenajare a teritoriului, industrie, nivel de zgomot, o caracteristică a stocului de locuințe, vârstă etc. Caracteristicile detaliate ale fiecărei zone, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, impactul ofertei și al cererii va fi un rating de districte de la cele mai prestigioase:
Central
Admiralteysky.
Vasileostrovsky.
Moscova
Litoral
Petrogradsky.
Kalininsky.
Vyborgsky.
Frunzensky.
Krasnogvardeysky.
Nevsky.
Krasnoselsky.
Kirovsky.
Distanța de la stațiile de metrou.
Cu o distanță de peste 3 opriri prin transport, reducerea prețurilor poate fi de 10-15%
Exemple specifice în zonele cu descriere Puteți lua în considerare în apendicele nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobiliară, determinând valoarea de piață ca prețul predominant pentru acest tip de bunuri imobiliare, este un caz dificil ca persoanele instruite profesional care au primit o licență de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se face prin multe metode ale căror rezultate trebuie să fie coordonate între ele. "Procedura de coordonare" obținută prin diferite metode nu este redusă la calcularea aritmeticii medii și necesită cântărirea importanței fiecărei abordări pentru o anumită situație, obiectivele evaluării, tipului de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare unele dintre ele: comparativ, profitabil și costisitor.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: \u200b\u200bfurnizarea și aprovizionarea, dependența, proporționalitatea și înlocuirea. Din lista avantajelor sale, puteți aloca: simplitate și vizibilitate deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări prin caracteristici caracteristice; Oferă evaluări statistic substanțiale.
O abordare comparativă de evaluare este un set de metode de estimare a valorii bazate pe compararea obiectului imobiliar cu analogii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile de efectuare a tranzacțiilor.
3. Factorii care afectează costul analogilor comparativ al bunurilor imobile estimate trebuie să fie comparabile.
· Înlocuirea;
· Sold;
· Cerere și sugestii.
Obiectele comparabile ar trebui să se refere la un segment, iar tranzacția cu acestea se efectuează în condiții tipice pentru acest segment:
· Expunere. Termenul expunerii este momentul în care obiectul este pe piață;
· Independența subiecților tranzacției. Sub independență, se înțelege că tranzacțiile nu sunt la prețul pieței dacă vânzătorul și cumpărătorul:
· Sunt în relații conexe;
· Sunt reprezentanți ai exploatației și a unei filiale independente;
· Aveți o altă interdependență și recunoaștere;
· Tranzacțiile sunt efectuate cu obiecte, depozit împovărat sau alte obligații;
· Sunt angajați în vânzarea obiectelor imobiliare ale persoanelor moarte etc.;
· Motivația investițională, care este determinată de:
· Similar motivelor investitorilor;
· Similar cu cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectelor;
· Gradul de uzură a clădirii.
Caracteristicile funcționării pieței imobiliare. Prețurile care servesc piața imobiliară.
Metode de determinare a prețurilor pentru produsele de construcție. Formarea prețurilor gratuite (contractuale).
Formarea ratelor de închiriere pentru închirierea de clădiri, spații.
În piața imobiliară, facilitățile industriale sunt implementate, construcții nefinisate, locuințe, spații de închiriere. Această piață este o parte integrantă a economiei naționale.
Infrastructura pieței imobiliare - licitare, licitații, consultanță și firme imobiliare, agenții specializate în comerțul imobiliar.
Caracteristicile formării pieței imobiliare:
Piața imobiliară este o combinație de piețe regionale, locale, semnificativ diferită de nivelul prețurilor, la nivelul riscului, eficiența investițiilor imobiliare.
Proprietatea este staționară și nu poate fi mutată de la un loc la altul, astfel încât transferurile de proprietate de la vânzător către cumpărător au loc prin transferul de drepturi la acesta.
Achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare este mișcarea capitalului, adică Costul generatoare de venit, de la o casă cumpărată, un apartament etc. Puteți vinde la un preț mai mare.
Piața imobiliară constă dintr-o serie de segmente relativ separate (clădiri industriale, locuințe, spații nerezidențiale, terenuri etc.). Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent și are propriul cadru legislativ și de reglementare.
În cea mai mare parte, imobilul sunt produse de producție de construcții.
Piața imobiliară evidențiază cele două componente:
piața primară- Aceasta este o situație economică atunci când imobiliare ca produs pentru prima dată intră pe piață. Vânzătorii principali sunt statul reprezentat de autoritățile republicane și locale, companiile de construcții - furnizori imobiliari rezidențiali și nerezidenți;
piață secundară,În cazul în care imobiliare acționează ca un produs utilizat anterior și aparținând unui proprietar specific - o entitate fizică sau juridică.
Caracteristici ale prețurilor pentru imobiliare, produse de producție de construcțiisuntem predeterminați de specificul procesului tehnologic din industrie, reglementarea economică și juridică a acestei piețe. Acestea includ:
diversitatea produselor de construcții (clădiri și facilități de uz industrial, obiecte de educație și îngrijire a sănătății, locuințe etc.);
scară, adică obiectele individuale sunt miliarde de ruble;
consolidarea teritorială a obiectelor - utilizarea acestora la locul de fabricație;
producția de produse în conformitate cu proiectul individual "sub comanda";
dependența costului construcției din condiții naturale și climatice;
durata mare a ciclului de producție (de la câteva luni până la câțiva ani).
Deoarece construcția multor obiecte continuă pentru o perioadă lungă de timp, prin urmare, în plus față de valoarea obiectelor imobiliare, sunt determinate și prețurile pentru anumite tipuri de lucrări, etape, elemente structurale etc. În acest sens, piața construcțiilor este deservită de numeroase tipuri diferite de prețuri.
Tipuri de prețuri pentru imobiliare.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care constă în costul clădirilor clădirilor, structurilor și instalațiilor de echipamente.
Costul estimat al lucrărilor de construcție și instalare, care include costul achiziționării de echipamente și alte costuri de capital.
Prețurile contractante pentru produsele de construcție care sunt coerente între Client și Contractor și se confruntă cu costul estimat al construcțiilor și impozitelor și deducerilor obligatorii.
Contracte de stabilire a prețurilor pentru produse de construcții, determinate în timpul concursurilor deținute (oferte).
Prețurile de schimb și licitație care se formează pe schimburi imobiliare sau în timpul licitațiilor privind vânzarea de facilități de construcții.
Prețurile pentru locuințe, ținând cont de calitățile sale de consum, precum și pe cabane, garaje, cabane.
Închiriere pe clădiri rezidențiale și nerezidențiale, ținând seama de costul rezidual al clădirii, confort, amplasare, depreciere, taxe de teren.
Prețuri specifice pentru o unitate de consum sau unitate electrică utilizată în calcule orientative, analiză (costul 1 m 2 zona rezidențială sau utilă, 1 km de linie de putere, un loc în cinema etc.).
Introducere 3.
1. Prețurile pe piața imobiliară 5
2. Factorii care afectează costul obiectelor imobiliare 7
3. Abordări ale estimării valorii obiectelor imobiliare 11
3.1. Abordarea profitabilă a evaluării. 12.
3.2. Abordarea comparativă a evaluării. paisprezece
3.3. Abordarea gazdă a evaluării obiectului imobiliar. şaisprezece
4. Determinarea zonei valoroase 18
Concluzie 23.
Referințe 24.
Introducere
Prețul este o expresie monetară a costului bunurilor. Cu toate acestea, prețul este mai mobil decât costul, deoarece reflectă termenii schimbului de bunuri, ofertă și ofertă, gradul de reglementare a Guvernului, distribuția costului interproducției și consumului. În consecință, prețul este suma de bani plătită pentru unitatea acestui produs destinată vânzării către partea laterală.
Acționează ca un indicator de stare economică, risc și concurență, ca factor care reflectă profitul, impozitele. Folosind prețul, puterea de cumpărare a banilor este măsurată, nivelul de viață este reflectat.
Ca un instrument economic important, reflectând toate procesele care apar în producție, schimb, distribuție, consum, prețul determină venitul brut, profiturile, rentabilitatea și alți indicatori ai întreprinderilor. Prețurile sunt gestionarea economică a pârghiei și lupta competitivă.
Introducerea Federației Ruse în perioada de tranziție pe piață a necesitat creșterea prețurilor și a prețurilor în dezvoltarea economiei țării. Este destul de evident că prețurile și prețurile joacă un rol-cheie în mecanismul de piață, dar trebuie să poată gestiona cu pricepere, împiedicând alegerea procesului de stabilire a prețurilor și dinamica prețurilor.
Imobiliar - produs de un fel special. Bunurile de pe piața imobiliară reprezintă un teren cu resurse naturale deținute de resurse naturale (sol, apă, resurse minerale și vegetale), precum și: clădiri care sunt pe ea și structuri.
Există câteva caracteristici ale prețurilor pe piața imobiliară, comparativ cu piața activelor financiare. Prețurile de pe piața bursieră reprezintă o consecință directă a acordurilor recente de valori mobiliare, în principal corporative. Prețurile pe piața imobiliară - rezultatul celor mai recente vânzări și negocieri dintre participanții la operațiune, astfel încât prețurile pe piața valorilor mobiliare este mai dinamică decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai des.
Salvarea fondurilor investite. Pământul este un obiect, de a devaloriza, care este practic imposibil (dacă nu se ia în considerare posibilele deteriorări a calităților sale), clădiri și structuri - structuri durabile, dar asigurarea conservării imobilelor poate necesita eforturi suplimentare (de exemplu, asigurarea ).
Având o serie de diferențe din activele financiare, imobiliare pot fi considerate ca parte a unui portofoliu comun de investiții care reduce riscul general și ca un activ independent.
Astfel, achiziționarea și vânzarea de obiecte imobiliare nu este doar o achiziție și vânzare de bunuri, ci mișcarea capitalului, adică valori care fac un profit. În același timp, bunurile imobile pot fi, de asemenea, achiziționate ca un produs necesar pentru producție sau consum personal.
1. Prețurile pe piața imobiliară
Piața imobiliară este un mecanism care deservește și reglează atitudinile pentru cumpărarea și vânzarea, închirierea de bunuri imobiliare pe baza cererii de proprietate.
În practica internă modernă, se pot distinge următoarele tipuri de piețe imobiliare:
- piața imobiliară rezidențială;
- piața imobiliară comercială sau profitabilă, care îi face proprietarul (biroul, comerțul, facilitățile industriale și de depozitare);
- piața terenurilor, care, în conformitate cu legea ...
O. Yu Ulyanova *
Olga Yuryevna Ulyanova - student absolvent al Departamentului de Prețuri SPUEF. Anterior studiat în școala absolventă privind formarea corespondenței. A absolvit SPUEF în 2001. În prezent, funcționează în compania de construcții ZAO Megalith ca șef al Departamentului de Informații și Analitice. Autorul a 6 articole științifice.
Zona de specializare științifică este prețul pe piața imobiliară rezidențială. ♦\u003e "FR
Îmbunătățirea prețurilor pe piața imobiliară rezidențială primară **
Prețul punerii în aplicare pe piața imobiliară primară este determinat deja în etapa de selectare a unui șantier pentru a justifica decizia privind construirea unei clădiri rezidențiale pe acest teren de teren. În prezent, în legătură cu alegerea limitată a punctelor pregătite de inginerie adecvate pentru construirea de locuințe, precum și o procedură complicată pentru dezvoltatori, achiziția lor, cea mai importantă sarcină a fost aceea de a determina prețul cel mai precis mediu de vânzare de 1 metru pătrat Zona rezidențială, care ar asigura securitatea financiară a companiei (costurile contabile), precum și nevoile clienților satisfăcătoare din punctul de vedere al raportului dintre "preț-utilitate" al obiectului.
Până în prezent, operatorii pieței imobiliare rezidențiale primare din St. Pezerburg, în practica lor, utilizează diferite metode pentru determinarea prețului de vânzare.
1. Cele mai frecvente locuințe de casă este metoda "plus". Această metodă este simplă, este ușor de aplicabil, deoarece compania are informații despre costuri. Dar această metodă nu ia în considerare factorul de cerere. Pregătirea clientului de a plăti mărfurile nu este determinată de costul întreprinderii, ci de proprietățile produsului și, prin urmare, valoarea produsului pentru client. Cu această abordare a definiției prețului noului produs, compania provine din produsul finit, ignorând factorul principal - în calitate de cumpărător percepe valoarea acestuia.
Cu toate acestea, în ciuda faptului că costurile nu sunt funcția de politică a prețurilor țintă, costul costurilor și prețurilor pentru întreprindere are o valoare centrală pentru a determina costurile optime de acoperire și pentru a asigura profitul maxim de profitabil. Acest lucru se explică prin faptul că costurile pe termen scurt depind de capacitatea de încărcare a întreprinderii, care, la rândul său, depinde de nivelul prețurilor. Ca urmare, modificarea veniturilor ca urmare a modificărilor de preț ar trebui calculată împreună cu modificarea costurilor.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Pe termen lung, compania poate supraviețui numai atunci când veniturile acoperă cel puțin costurile totale. Prin urmare, contabilitatea costurilor în cadrul politicii de preț a întreprinderii este dorința unei întreprinderi la securitatea financiară. Prin urmare, sunt necesare costuri pentru a determina limitele inferioare ale prețului, sub care mărfurile nu ar trebui vândute. Pe termen scurt, limita inferioară a prețului este costurile variabile pe unitate de producție, pe termen lung - costuri complete. În ciuda faptului că metoda bazată pe costuri este aplicată pe scară largă în practică, nu poate fi considerată o metodă referitoare la politica de stabilire a prețurilor active, deoarece nu ia în considerare clientul pentru client - valoarea produsului.
Pe piața locuințelor în construcție, se întocmește estimarea construcției, în care sunt luate în considerare toate costurile pe care dezvoltatorul le va suporta în timpul construcției unei clădiri rezidențiale. Sistemul de stabilire a prețurilor și al sistemului de raționalizare estimat în construcție sa bazat pe fix (neschimbat pentru o perioadă lungă de timp de 5-15 ani) prețurile și tarifele cu ridicata pentru materiale și lucrări utilizate în construcții. Aceasta corespunde cerințelor planificării politicilor, a fost orientată spre păstrarea nivelului stabil al prețurilor estimate în construcții și nu a solicitat ajustarea costului estimat, ținând cont de modificarea factorilor de preț. Astfel de principii pentru determinarea costului estimat au condus la denaturarea semnificativă a adevăraților indicatori ai activității producătorilor direcți de produse de construcție.
Din 1991, sistemul de indexare lunară a valorii bazei de bază a costurilor de producție este valabil. Dar, în ciuda acestui cost estimat, acesta poate fi semnificativ diferit de prețul real al vânzării unei unități rezidențiale și este, de obicei, limita de jos a prețului de vânzare, în care proiectul este considerat promițător pentru dezvoltarea ulterioară.
2. Metoda de stabilire a prețurilor orientată pe prețurile curente ale concurenților este larg răspândită pe piața imobiliară. Condiția prealabilă pentru astfel de prețuri este transparența prețurilor care nu este întotdeauna practicată. Bazându-se pe această metodă, compania dorește să scape de riscul asociat numirii prețului său, pe care piața nu o poate accepta. În plus, această metodă este simplă și convenabilă, aceasta furnizează o companie de la necesitatea de a comanda cercetări costisitoare pentru a determina cererea de produs, grupul țintă al consumatorilor. În același timp, compania nu ia în considerare nivelul de utilitate pe care bunurile sale în ochii potențialilor consumatori posedă. Între timp, poate fi atât mai mult decât prețul stabilit, cât și mai puțin. În primul caz, compania riscă să observe profiturile potențiale, în al doilea rând - să nu asigure nivelul planificat de implementare.
Pe piața imobiliară primară, companiile de construcții își concentrează adesea politica prețurilor la prețurile companiilor competitive. Diferența ca obiecte concurente este estimată de expertul pe principiul "mai bun" sau "mai rău". Dar particularitatea pieței imobiliare rezidențiale este de așa natură încât aici fiecare obiect este individual, atât în \u200b\u200blocația sa imediată, cât și în umplerea de înaltă calitate. Recent, această caracteristică devine din ce în ce mai vizibilă pentru casele rezidențiale ale seriei tipice de panouri: fiecare dezvoltator încearcă să-și facă obiectul unic în ochii consumatorului. În această situație, este necesar să se efectueze o analiză mai calitativă a proprietăților consumatorilor din fiecare clădire rezidențială în construcție, să evalueze utilitatea lor în ochii clientului. De aici rezultă că metoda cu orientare asupra concurenților nu este potrivită pentru piața locuințelor în construcție în această dezvoltare.
3. Următoarea metodă de stabilire a prețurilor utilizate pe piața imobiliară rezidențială primară este o metodă care ia în considerare proprietățile bunurilor. Cu această metodă
pania estimează utilitatea produsului său pentru un potențial cumpărător. În același timp, compania trebuie să determine gusturile și preferințele consumatorilor, direcția și cauzele posibilei lor modificări, adică această metodă necesită aplicarea instrumentelor de cercetare de marketing. Maximizarea prețului este posibilă prin consolidarea proprietăților cele mai semnificative pentru consumator și este imposibil să uităm că consumatorul nu va plăti niciodată calitatea pentru înțelegerea sa. Trebuie remarcat faptul că caracteristicile calitative ale aceluiași tip de bunuri, în funcție de cumpărător, se schimbă în funcție de orientarea segmentului a clientului. Deci, pentru piața imobiliară, este caracteristică că atunci când achiziționează un apartament de segment economic Nizhnaya, clientul nu va aprecia o creștere semnificativă a prețului de vânzare datorită instalării sistemului central de climatizare și, dimpotrivă, La cumpărarea unui apartament de segment de elită, reducerea prețurilor în detrimentul economiilor pe echipamentul de inginerie a apartamentului nu va fi justificată.
Pe piața imobiliară, această metodă are o utilizare limitată în legătură cu complexitatea contabilității parametrilor calitativi ai clădirii rezidențiale. Pentru a rezolva această problemă, am efectuat următorul studiu: (a) Segmentarea pieței - separarea obiectelor imobiliare rezidențiale asupra grupărilor B în funcție de similitudinea parametrilor individuali, cum ar fi caracteristicile locației, parametrii de arhitectură și de proiectare, soluțiile de planificare etc.; b) dezvoltarea principiilor metodologice pentru calcularea rezistenței pieței. Pentru a calcula acest coeficient, toate caracteristicile calitative ale clădirilor rezidențiale sunt utilizate cu valorile lor valide, fiecare caracteristică calitativă este atribuită unui coeficient de greutate, arătând gradul de influență al parametrului la prețul final și fiecare valoare a parametrului calitativ este atribuită Scorul care arată gradul de conformare al valorii parametrului fiecărui segment.
Tehnica dezvoltată permite nu numai să determine factorul obiectului obiectului, adică evaluarea parametrilor săi individuali, dar și poziționarea obiectului în ceea ce privește respectarea maximă a caracteristicilor sale individuale ale acestui segment de piață. Coeficientul de piață este calculat atât de noi proiecte, cât și de analogi de instalații pentru a compara numărul de valori coeficienților. Cu cât este mai mare valoarea forței de piață a obiectului, cu atât este mai atractiv obiectul pentru potențialii cumpărători. În consecință, costul implementării unui obiect cu o valoare mai mare a rezistenței pieței ar trebui să fie mai mare decât valoarea implementării obiectului cu o valoare mai mică a coeficientului menționat mai sus.
Prețul unui obiect nou care utilizează tehnica dezvoltat de noi este definit după cum urmează: Se calculează prețul coeficientului de piață pentru fiecare obiect analog (prețul implementării! KV. M este împărțită în puterea pieței), Se calculează valoarea medie a prețului unui coeficient de rezistență a pieței, care este apoi înmulțită cu coeficientul de rezistență a pieței noului obiect, care va fi un preț mediu de 1 pătrat. M clădire rezidențială proiectată. Această tehnică, în contrast cu o simplă comparație a proiectelor de clădiri rezidențiale în construcție, "mai bună" sau "mai rău" vă permite să evaluați cu exactitate utilitatea proiectului pentru potențialii consumatori și, în consecință, calculați prețul maxim pe care îl doresc a plăti.
Dar trebuie remarcat faptul că astăzi construcția de locuințe în orașul St. Petersburg are o natură mai degrabă locală: construcția de locuințe nu este efectuată peste tot. Având în vedere dependența ridicată a prețului facilității vii în construcție din locația directă, foarte des în zona de ofertă competitivă a noului proiect nu există clădiri rezidențiale care ar putea acționa ca analogi pentru a determina prețul unui obiect nou. În plus, este necesar să se sublinieze faptul că societățile de construcții sunt adesea ghidate de date subiective la numirea prețurilor
implementări pe proiectul dvs., adică, acest preț nu este obiectiv în ceea ce privește percepția sa de către consumatori și piața în sine. În această situație, dezvoltatorii vin să recurgă la ajutorul experților pentru a determina prețul unui nou proiect.
Piața imobiliară rezidențială secundară este considerată semnificativ mai competitivă * o sută, interdependența cărora cu piața locuințelor în construcție este ușor de dovedit. În plus, piața locuințelor finalizate este mai semnificativă la propunere. Prețul de piață al pieței imobiliare rezidențiale secundare poate fi calculat pentru orice localizare în acest moment. Astfel, pentru a îmbunătăți prețurile la un obiect nou, am dezvoltat o metodă care se bazează pe dependența detectată dintre piețele imobiliare primare și secundare. În fiecare etapă a dezvoltării pieței pe teritoriul desemnat, există o anumită valoare pentru un preț pătrat. M zonă rezidențială în casele în construcții și case comandate, care depinde de numărul de populație, de nivelul de cerere, de volumul vânzărilor de pe piața primară. Deținerea acestui raport, o companie de construcții poate determina prețul mediu al unui obiect nou, chiar dacă nu există instalații analogice în imediata apropiere a șantierului de construcție.
Astfel, în stadiul actual al dezvoltării pieței imobiliare pentru o definiție mai informată a prețului mediu al proiectului unei noi clădiri rezidențiale și a decide la începutul construcției, dezvoltatorul poate folosi principiile metodologice dezvoltate și în primul rând.
