6. Corecție pentru zona obiectului.

În cazul nostru, avem un interval de suprafață de la 297,3 m2 până la 3806,0 m2. Conform cercetării noastre, o creștere a suprafeței cu 1 m 2 dă o scădere a prețului cu 1 m 2 prin:

(S rev.av. - S rev.ots) x K, (3.3)

unde: S rev.av. este aria obiectului de comparație;

S vol.ots - aria obiectului de evaluare;

K - coeficient empiric, K = 0,00533

Formula de calcul:

Tabelul 9

7. Ajustare pentru prezența unui teren.

Prezența unui teren este considerată un avantaj, deoarece este unul dintre potențialele instalației. Studiile arată că în majoritatea cazurilor, prezența sau absența unui teren în apropierea clădirilor de birouri este estimată de piață în limita a 5% din valoarea obiectului (în plus față de parcare).

8. Corecție pentru numărul de etaje.

În cazul nostru, sunt luate în considerare obiectele cu un număr de etaje de la 2 la 5. Studiile arată că mai mult de 3 etaje nu sunt considerate un avantaj. Starea actuală a pieței spațiilor de birouri este de așa natură încât investitorii și chiriașii preferă să folosească clădiri cu 2÷3 etaje ca spațiu de birou. Din punct de vedere al valorii de piata (valoare la schimb), si nu al investitiei (in folosinta), costul unui mp de cladiri cu mai mult de 3 etaje este mai mic decat costul a 1 mp. cladiri 2÷3 etaje. Până la 5 ÷ 6 etaje, o astfel de reducere a costului se află în limita de 3 ÷ 5%. Pentru clădirile cu 9, 11 etaje, această valoare este de 12÷15%.

9. Ajustare pentru disponibilitatea și calitatea parcării.

Prezența parcării la proprietate este considerată un factor de cost în creștere. În acest caz, a fost evaluată disponibilitatea și calitatea parcării. Calitatea parcării a fost luată în considerare în trei opțiuni:

· parcare exterioară - de-a lungul străzii din fața fațadei clădirii există un loc de parcare în raza de 50m; o astfel de parcare a fost estimată expert la 5%, (calitate medie);

Parcare organizată - o zonă specială de parcare asfaltată este alocată în afara drumului - 10%, (de bună calitate);

· parcare interioară - parcare pentru mașini în afara porților întreprinderii (pe teritoriul intern) - 0%, (proastă).

Tabelul 10

Ajustări finale

Concluzie: Cel mai mic număr de ajustări s-a făcut pentru obiectul comparației nr.3, prin urmare, prețul obiectului de evaluare se consideră egal cu prețul ajustat al obiectului comparației nr.3, adică. 32205 rub./mp. Valoarea găsită se află în intervalul de prețuri de la 18.151 ruble/mp până la 45.235 ruble/mp. Valoarea obiectului de evaluare, obținută prin compararea directă a vânzărilor, va fi: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 ruble.

Astfel, valoarea obiectului de evaluare este de 44.307.639 de ruble. (Patruzeci și patru de milioane trei sute șapte mii șase sute treizeci și nouă de ruble) fără TVA.

2.4 Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare prin abordarea veniturilor

Lucrarea a folosit metoda valorificării directe pentru a evalua valoarea proprietății ca fiind gata de utilizare. Această metodă oferă o estimare destul de precisă a valorii prezente a venitului viitor în cazul în care fluxul de venit așteptat este stabil sau are o rată constantă de creștere (scădere).

Analiza veniturilor

Toate veniturile pentru proprietatea evaluată sunt proiectate pe baza chiriei pentru spații cu diverse scopuri funcționale. Am realizat un studiu de piata, al carui scop este stabilirea unor tarife de inchiriere pentru spatii rezidentiale care sa fie comparabile cu obiectul evaluarii. Această cercetare a inclus interviuri cu mai mulți proprietari, agenți de leasing și dezvoltatori, studiind prețurile ofertelor și termenii contractului de închiriere actual.

În cursul lucrărilor pregătitoare, s-a constatat că, ținând cont de locația obiectului și de profilul acestuia, pentru calcul trebuie luat în considerare următorul preț lunar de închiriere: 1175 ruble/mp.

Analiza costului

Cheltuielile de exploatare sunt costurile curente asociate cu deținerea și exploatarea unei proprietăți. Acestea sunt împărțite în constante - a căror valoare nu depinde de gradul de ocupare a clădirii de către utilizatori (taxe pe proprietate, prime de asigurare, chiria terenului) și variabile - în funcție de gradul de ocupare a clădirii (plata pentru energie electrică). , apă etc.).

Taxele pe proprietate includ: impozit pe teren, impozit pe clădiri. Deoarece valoarea terenului nu a fost făcută în cadrul acestei evaluări, nivelul de impozitare a acestuia nu trebuie determinat.

Impozitul pe proprietate este de 2% din valoarea contabilă a proprietății (Valoarea contabilă = Cost - Amortizare).

Pentru un obiect nou achiziționat, costul inițial este egal cu prețul de achiziție. Pentru o clădire nou construită sau în construcție, costul este egal cu costurile de construcție, amortizarea este 0. Valoarea contabilă a clădirii la data evaluării este suma prețului de achiziție (sau a valorii contabile la momentul achiziției) clădire și costurile suportate pentru renovare, fără TVA. Considerăm că valoarea impozitului pe proprietate este constantă, deoarece pentru o clădire din grupa de capital 1, rata de amortizare este de 1% pe an, iar o modificare a valorii impozitului pe proprietate poate fi neglijată în siguranță.

Plățile de asigurare se ridică la 0,3% din costul de înlocuire al obiectului finit, fără TVA.

În acest caz, se presupune că valoarea facturilor de utilități este de 7% din venitul brut real (ARI).

Includerea costurilor de management al facilității în costurile de exploatare se datorează particularității proprietății ca sursă de venit. Deținerea de bunuri imobiliare, spre deosebire de deținerea unui depozit în numerar într-o bancă, necesită un efort pentru a gestiona proprietatea. Indiferent dacă acesta este gestionat de proprietar sau de un terț, inclusiv costurile de management în costurile totale, recunoaștem că o parte din venitul brut din chirie nu este generată direct de proprietate, ci de eforturile administratorului.

Pentru acest tip de facilitate, costurile de management reprezintă 2,2% din venitul brut efectiv.

Deoarece clădirea a fost construită în 2002 și nu sunt necesare reparații majore, costul reparațiilor curente este determinat la o rată de 4% din EIM.

Pe baza datelor fiabile disponibile privind costul înlocuirii elementelor de construcție de scurtă durată care au caracteristici similare cu obiectul evaluării, s-a luat în considerare o valoare de 3,6% din DEE.

Alte cheltuieli se ridică de obicei la 2% din cheltuielile de exploatare.

Determinarea coeficientului global de capitalizare

Rata de capitalizare reflectă dependența valorii obiectului de venitul așteptat din exploatarea acestuia. Din cauza lipsei de date suficiente privind vânzările de proprietăți similare, rata de capitalizare poate fi determinată numai prin metoda însumării, conform căreia valoarea ratei de capitalizare este egală cu suma:

SC \u003d NP b / r + R + L ± S v.k. , Unde

SC - rata de capitalizare;

NP b/r - rata de rentabilitate fără risc;

P este prima de risc corespunzătoare investiției în acest activ;

L - prima pentru lichiditatea scazuta a obiectului;

De la w.c. este rata rentabilității capitalului.

Rata fără risc la depozitele în valută la termen în băncile din cea mai înaltă categorie este de 5-9% (acceptăm 7%).

Prima de risc (P). Probabilitatea pierderii proprietății a fost estimată pe baza informațiilor privind numărul de cazuri de pierdere a proprietății în orașul Kaluga, luând în considerare datele colectate P = 4%.

Primă de risc suplimentară – 4%.

Rata de lichiditate este determinată de timpul aproximativ pentru vânzarea imobilelor de acest tip, pe care îl estimăm, ținând cont de situația economică actuală, la 0,4 ani.

La n / lichid. = K fără riscuri. × timpul de vânzare = 0,07 × 0,4 = 0,028 sau 2,8%

Prima de risc pentru administrarea investițiilor este estimată a fi de 4,8%.

A doua componentă a ratei de capitalizare globală, rata rentabilității capitalului sau creșterea/scăderea valorii fondului, se calculează ca raport de unu la numărul de ani necesari pentru returnarea capitalului investit.

Timpul necesar pentru returnarea capitalului, conform calculelor unui investitor tipic, este de 20 de ani, pe baza acestuia, rata de recuperare a capitalului va fi de 5% (1/20).

În prezent, situația de pe piața spațiilor nerezidențiale din Kaluga este de așa natură încât pentru proprietăți relativ noi cu uzură naturală redusă (depreciere) nu există niciun motiv să ne așteptăm la o scădere a valorii acestora în viitorul previzibil. În plus, creșterea costurilor este foarte influențată de amplasarea favorabilă a unității în apropierea centrului orașului și a principalelor autostrăzi. În acest caz, atractivitatea investițională a obiectului de evaluare este evidentă, astfel încât rata de rentabilitate a capitalului este luată cu semnul (-).

Raportul total de capitalizare este:

R 0 \u003d 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Calculul valorii obiectului de evaluare folosind metoda valorificării directe a veniturilor din chirii

Pentru a calcula venitul brut potențial (GRP), sunt utilizate tarifele lunare de închiriere disponibile pe an: 14.100 ruble/mp.

Astfel, PVH din închirierea suprafețelor obiectului de evaluare va fi: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 ruble;

Calculul venitului brut efectiv (EGI) se face ținând cont de eventualele pierderi din subîncărcarea plăților livrate și pierderile din încasarea chiriei. Pentru calcule s-a luat o valoare de 8%, determinată pe baza datelor disponibile din surse externe și a observațiilor proprii.

Calculele efectuate au arătat că EPD-ul obiectului de evaluare este:

Timpul, ca și în alte segmente de imobiliare comercială, criza a provocat o scădere masivă a prețurilor și o creștere a ofertei pe piața liberă. O analiză a productivității bunurilor imobiliare comerciale de primă clasă din Sankt Petersburg sugerează că riscul de a investi în astfel de imobile este probabil mai mic decât riscul de a investi în instrumente financiare care și-au pierdut credibilitatea. Daca cu asta...

Disponibilitatea și termenii contractelor de închiriere existente pentru instalație, opțiuni pentru prelungirea acestora, contracte (opțiuni) de vânzare a instalației. 4.10 Efectuați o reconciliere rezonabilă a estimărilor calculate ale valorii imobilelor obținute ca urmare a utilizării diferitelor metode de evaluare (pe baza unei analize a datelor de pe piață pentru obiecte similare, prin estimarea costurilor de creare a unui obiect care poate servi ca inlocuitor...

Venitul net, dacă în timp util va include în proprietate sau va retrage din aceasta obiecte specifice, ținând cont de faptul că îmbunătățirile aduse proprietății au valoare atunci când sunt însoțite de o creștere a valorii de piață. Esența „principiului creșterii și scăderii venitului” este că, pe măsură ce capitalul și forța de muncă sunt adăugate pământului, randamentul va crește la un anumit ...

În structura exporturilor, materiile prime și materialele reprezintă 95,8%, mașini și echipamente - 1,4%, bunurile de larg consum - 2,8%. 3.2 LOCALIZAREA OBIECTULUI Imobilul evaluat, cu o suprafață totală de 42 mp, este un obiect nerezidențial - un pavilion comercial situat la adresa: Regiunea Tula, Kimovsk, Strada Lenina 52a. Imobilul este situat in inima orasului...

Cadrul legal în domeniul evaluării adoptat în 2015 este în conflict cu practica și metodologia consacrate a activităților de evaluare.

Irina Vishnevskaya,

GE CEO, Berkshire Advisory Group,

uh Expert al Corpului de lucru pe suport metodologic și expertiză
în cadrul Consiliului pentru Activități de Evaluare al Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse,

Membru al Corpului de Lucru pentru Apărarea Drepturilor și Intereselor Legitime ale Evaluatorilor
și SROO al Consiliului pentru Activitățile de Evaluare al Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse,

expert criminalist atestat, membru al Camerei Experților Criminali din PN, membru al Societății de Medicină Legală
Forensic Science Society (Marea Britanie), singurul expert judiciar internațional certificat din Federația Rusă

Cadrul legal în domeniul evaluării adoptat în 2015 este în conflict cu practica și metodologia consacrate a activităților de evaluare.

Situația macroeconomică de pe piață, care pentru al doilea an se caracterizează prin instabilitatea monedei naționale ruse, probleme agravate în sectorul bancar și financiar și în 2015, de asemenea, scăderea bruscă a prețurilor petrolului, face ajustări în toate domeniile economiei. , inclusiv activităţile de evaluare .

Unii experți o compară cu situația crizei din 2008-2009, care, în opinia mea, nu este în totalitate corectă, din moment ce am observat în economia anilor 2014-2015. - nu o criză, ci o restructurare sistemică, noi reguli de joc, la care este necesar să se adapteze și să se reconstruiască rapid. Este potrivit să cităm clasicii - „Diferențiază-te sau mori!”.

În orice caz, în anii care au urmat crizei, piața imobiliară din Rusia s-a schimbat serios, iar acest lucru necesită noi abordări ale evaluării. Acest lucru este recunoscut și la nivel de Guvern, iar unul dintre rezultate a fost adoptarea în acest an a noilor Standarde Federale de Evaluare, iar în urma rezultatelor acestora, decizia Ministerului Dezvoltării Economice de a crea organe de lucru care să le finalizeze.

Sub auspiciile Ministerului Relațiilor Economice, un grup de lucru pe metodologie și expertiză a început să elaboreze linii directoare pentru anumite tipuri de obiecte de evaluare, dar acest lucru nu este suficient. De asemenea, manualele și metodele de determinare a factorilor de corecție acceptați pe piață trebuie revizuite.

Piața cumpărătorului

Una dintre consecințele evidente ale schimbării realităților macroeconomice a devenit, ni se pare, imposibilitatea utilizării „Manualului evaluatorului imobiliar”, general acceptat de comunitatea evaluatorilor de astăzi, ed. Leifer L.A., cel puțin - fără a-i face ajustări serioase. Există întrebări serioase despre alte cărți de referință utilizate în mod obișnuit și despre coeficienții de calcul propuși de autorii lor, deoarece atât metodele de obținere a acestora (coeficienții), cât și valorile cantităților în sine nu sunt nici măcar ieri, ci alaltăieri.

Mai mult, incorectitudinea valorilor directoarelor utilizate de evaluatori - vorbim despre „Manualul Evaluatorului Imobiliar”, ed. Leifera L.A. şi SRD, ed. Yaskevich E.E., duc de fapt la o încetinire a pieței tranzacțiilor cu active.

Așadar, în a doua jumătate a anului 2015, am văzut că numărul proprietăților oferite este uriaș și sunt foarte puțini investitori care sunt capabili să cumpere. S-a format o „piață a cumpărătorului”, care dictează reguli specifice ale jocului și formează prețurile reale de piață ale obiectelor. Reducerile sunt destul de mari: un activ care valora 30 de milioane de dolari pe o piață în creștere, cu o valoare de înțeles. fluxul de numerar veniturile, cheltuielile proiectate sau gestionate, în a doua jumătate a anului 2015 au fost vândute cu 10-12 milioane USD.

Evaluatorii, însă, nu s-au răzgândit atunci când au determinat valoarea și continuă să prognozeze o „piață a vânzătorului” în continuă creștere folosind coeficienții lor obișnuiți, în timp ce reducerile la negociere astăzi pot ajunge la 65%, și în unele cazuri chiar mai mult.

Abordările învechite dăunează adesea situației de pe piață: încetinesc tranzacțiile și, mai rău, nu permit instanței să stabilească adevărata valoare a imobilului în momentul actual.

Vă dau un exemplu.

Societatea pe acțiuni intenționează să vândă un complex de proprietate - o bază de fructe și legume la Moscova. Conducerea bazei a purtat negocieri cu un număr de potențiali cumpărători (inclusiv chiriași mari ai acestei baze, care sunt și ei interesați să o cumpere).

Pentru organizarea licitației a fost implicată o firmă de evaluare independentă, care a efectuat o evaluare a complexului imobiliar, folosind toate abordările de evaluare disponibile evaluatorului, folosind ghidurile evaluatorilor pentru a face ajustări. Pe baza acestora a fost întocmit un raport. Trebuie remarcat faptul că rezultatele evaluării prin cele trei abordări s-au dovedit a fi apropiate. Totuși, atât cumpărătorii, cât și conducerea companiei vânzătoare însăși au declarat că rezultatele evaluării au fost mult supraestimate, iar dacă în 2012-2013 baza ar putea fi vândută pentru suma specificată, astăzi acest preț este dublat!

Evaluatorul a aplicat reducerile disponibile, dar rezultatul evaluării s-a schimbat nesemnificativ . Vânzătorul a scos obiectul la licitație - licitația nu a avut loc, deoarece niciunul dintre potențialii cumpărători nu și-a exprimat dorința de a achiziționa bunul la o valoare atât de umflată conform standardelor actuale. A trecut un an și, din câte știu eu, ținând cont de procedurile de licitație, baza nu a fost vândută.

Acest articol este dedicat explicării de ce aceste tehnici nu funcționează destul de corect acum. Scopul acestei publicații nu este de a critica abordări sau autori individuali care au depus eforturi semnificative pentru a le dezvolta, ci de a începe o discuție despre formarea unor noi abordări ale metodologiei care ar fi relevante și, dacă este posibil, universale pentru întregul teritoriu al Federația Rusă în situația actuală. .

Necesitatea unor noi abordări dictată, printre altele, de încercările tot mai mari ale clienților de a încasa, în opinia acestora, veniturile pierdute de la evaluatori, precum și practica Băncii Centrale, bombardarea OAR-urilor de evaluare cu plângeri cu privire la rapoartele de la companii independente de evaluare care au fost efectuate către evaluează garanțiile, iar astăzi sunt verificate de Banca Centrală atunci când verifică băncile comerciale. Aceasta înseamnă că această muncă este în interesul întregii comunități de evaluare și necesită consolidarea eforturilor profesioniștilor din piață.

Reduceri de negociere, practica 2014-2015

Pe parcursul anului 2015, partenerii și experții Berkshire Advisory Group LLC au inițiat și efectuat o serie de studii privind modul în care s-au format reducerile de negociere în 2014-2015. În acest scop, am realizat un studiu al îndrumărilor metodologice și al colecțiilor la dispoziția evaluatorilor, pe care aceștia le folosesc pentru a justifica și calcula reducerile de negociere la determinarea valorii de piață a imobilelor și a afacerilor din două puncte de vedere.

În primul rând, ne-a interesat validitatea acestor coeficienți. În al doilea rând, practica utilizării acestor directoare în timpul crizei din 2014-2015. A treia întrebare ulterioară este: cât de viabile sunt ajustările coeficienților propuse de ghiduri pentru 2016?

Să luăm în considerare mai detaliat fiecare dintre Directoarele și natura apariției datelor de referință incluse în acestea.

„Manualul evaluatorului imobiliar”. Volumul 1. Factori de corectare pentru abordarea comparativă. Leifer L.A., Sterlin A.M. si etc.

Datele cărții de referință, și vorbim în mod specific despre coeficienții utilizați de evaluatori la determinarea valorii obiectelor, în special, indicatorul „ajustare pentru licitație”, sunt determinate pe baza metodei evaluărilor colective de experți (pentru 200 de parametri). ).

Această metodă a fost implementată prin analiza evaluărilor de specialitate ale evaluatorilor care au completat chestionarele pe baza cunoștințelor, experienței personale și intuiției lor. Toate acestea au făcut posibilă formarea unor evaluări colective de experți folosind metodele statisticii matematice.

Manualul este publicat din 2011. În prefața la eu Ediția din 2011 a indicat că la sondaj au participat evaluatori din 50 de orașe rusești, luând în considerare 65 de parametri/caracteristici ale pieței imobiliare. În prefața la III Ediția din 2014 a manualului precizează că informațiile se bazează pe un sondaj efectuat pe 190 de evaluatori de top din 52 de orașe rusești. Pentru cei din urmă, aceasta se ridică la 3,64 evaluatori per oraș, adică. 3-4 evaluatori (respondenți) ai sondajului pentru fiecare oraș.

tabelul 1

Și cine sunt experții?

Aici ni se pare oportun să discutăm despre relevanța respondenților pentru nevoile sondajului. În unele cazuri, provoacă îndoieli rezonabile. Luați în considerare afirmația de la pagina 24 a Manualului editat de Leifer L.A., Sterlin A.M. si etc.: "…opinia diverșilor participanți la piață este reprezentată de evaluatori care, în virtutea profesiei și pur și simplu a experienței lor, știu acest lucru mai bine decât alții... ».

Specialiștii pieței își vor aminti cu siguranță că la 4 august 2015, a fost emis Ordinul Ministerului Muncii al Rusiei nr. 27, 2015 N38720).

Reformulând pe scurt conținutul standardului profesional, putem spune căse determină competenţa evaluatorului cunoașterea metodelor și tehnicilor de calcul (adică aplicarea formulelor) și utilizarea surselor de informații pentru a determina valoarea obiectelor care sunt evaluate pe baza cunoștințelor sale.

Criteriu sau surogat?!

Există, de asemenea, o înțelegere clară pe piața muncii: cine poate aplica pentru postul de evaluator. Aceștia sunt specialiști cu diplomă de evaluator. Cerințele rămase se referă în principal la experiența în domeniul evaluării.

Din păcate, nu se poate exclude ca, în calitate de respondenți experți, autorii manualului, ed. Leifera L.A. a efectuat un sondaj cu specialiști care nu îndeplinesc criteriile stabilite de guvernul Federației Ruse și de piață, deoarece nu sunt nici purtători de cunoștințe despre piața imobiliară, nici participanți pe piață care însoțesc tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare. De fapt, ei sunt doar consumatori ai acestor informații, ceea ce înseamnă că informațiile „expert” pe care le oferă este un surogat pentru informațiile primare care provin de la experți reali care lucrează direct cu vânzătorii și cumpărătorii de imobile. Mai mult, aceste informații au trecut prin prisma cunoștințelor și ideilor unui astfel de evaluator și, probabil, au fost distorsionate în acest proces.

Este demn de menționat că Manualul menționat are propriile sale „ipoteze și limitări”.

Pentru a cita unele dintre cele mai controversate:evaluatorul nu trebuie să fie strict limitat în utilizarea anumitor valori ale parametrilor »; «… evaluatorul a răspuns întrebărilor care i-au fost adresate cu privire la valorile numerice ale celor mai semnificative caracteristici ale pieței imobiliare pe baza opiniilor subiective și a experienței practice în evaluarea imobiliarelor din regiunea sa. ».

Având în vedere cele de mai sus, suntem nevoiți să spunem că în prezent, evaluatorii sunt oferiți ca un „Repertor de obiecte imobiliare” de bază, care conținedate care nu au nicio legătură cu tranzacțiile imobiliare, construite de evaluatori pe baza cunoștințelor subiective și a opiniilor lor privind metodele de calcul și formulele aplicate. Pe ele ar trebui să-și construiască comunitatea evaluările: ce fel de reduceri îi poate oferi un cumpărător unui vânzător atunci când vinde imobile.

Surse alternative

Luați în considerare alte exemple de literatură de referință privind evaluarea utilizată pentru a calcula valoarea de piață a bunurilor imobiliare. Din păcate, principiile stabilite în acestea și valorile calculate propuse de autorii manualului în perioada 2014-2015. de asemenea, nu întotdeauna adevărat.

Asa de, „Manual de date calculate pentru evaluare și consultanță (sfârșitul crizei financiare)” SDDS Nr. 5-2010, ed. Yaskevici E.E. Acest manual este o publicație mai fundamentală și mai sistematică, care detaliază informații despre principiul „cum exact” să calculeze sau să ia în considerare varietatea de factori și probleme cu care se confruntă evaluatorul în cursul calculelor. Dar există nuanțe în această tehnică, în special, relevanța eșantionului de date nu este destul de evidentă. Să luăm în considerareajustare pentru diferența dintre prețul ofertei și prețul tranzacției, care este încădenumită negociere sau ajustare de negociere. În majoritatea rapoartelor de evaluare, acesta este luat în mod nerezonabil în intervalul 5...15%, în timp ce criza actuală a afectat și aceste cifre.

La analiza pieței imobiliare, compilatorii directorului se ghidează în principal după propunerile de obiecte scoase la vânzare, din cauza faptului că nu există date privind termenii tranzacțiilor. Influența mare a coeficientului de „negociere” asupra parametrilor de cost ai obiectelor de evaluare (0,85-0,95) este cea care nu ne permite să afirmăm că există o posibilitate necondiționată de a evalua obiectele pe piețele dezvoltate (de exemplu, apartamentele) doar prin comparatie.

De exemplu, în colecția SRD Nr. 17-2015 de la pagina 14 sunt oferite reduceri pentru tranzacționarea în orașe rusești, inclusiv orașe mari (Moscova, Sankt Petersburg, Krasnodar, Ekaterinburg, Rostov-pe-Don), orașe mijlocii (Vladivostok, Novosibirsk, Omsk, Stavropol, Tambov, Tver) și orașe mici și așezări din regiunea Moscovei, precum și în Minsk.

Reducerile de negociere sunt diferențiate în funcție de tipurile de bunuri imobiliare : terenuri rezidentiale, comerciale, de birouri, industriale si depozite si terenuri, iar diferite reduceri sunt oferite spre vanzare si inchiriere.

masa 2

Evaluare imobiliara

Test

1. Calculul ajustărilor pentru negociere la evaluarea diferitelor tipuri de bunuri (mobil și imobil)

Ajustarea licitației ia în considerare cât de mult diferă prețul ofertei de prețul real al ofertei. Diferența se formează în procesul de negociere între cumpărător și vânzător și depinde de mulți factori. De regulă, prețul tranzacției pentru cumpărarea și vânzarea apartamentelor este mai mic decât prețul ofertei inițiale, întrucât prețul inițial include posibilitatea de „tocnire”.

De regulă, de la 0 la 10% sunt puse la licitație. Până de curând, se credea că evaluatorii folosesc cel mai adesea o ajustare a licitației de 2%, dar această valoare practic nu era justificată, deoarece era o valoare destul de „nestabilită”, ceea ce s-a explicat prin lipsa informațiilor generalizate privind prețurile tranzacțiilor.

Cu toate acestea, cu ajutorul datelor analitice, este posibil să se justifice mărimea ajustării pentru negociere atunci când se evaluează o proprietate rezidențială și se determină ulterior valoarea de piață a proprietății.

Să luăm în considerare acest proces pe un exemplu concret.

Pentru a calcula valoarea ajustării licitației, au fost prelucrate date din peste 600 de tranzacții, fiecare dintre acestea fiind comparată cu o ofertă din baza de date de anunțuri pe baza unei comparații a parametrilor apartamentului specificați în tranzacție și în parametrii anunțului.

Perechile „obiect de vânzare - anunțul vânzării acestui obiect” sunt selectate pentru perioada 1 martie - 31 octombrie 2013 în orașele Moscova, Sankt Petersburg, Novosibirsk, Krasnoyarsk, Ekaterinburg și Perm. În aceste perechi, au fost selectate doar acele anunțuri care se potrivesc cu obiectul de vânzare în ceea ce privește caracteristicile cheie precum adresa, numărul de etaje și etaj, numărul de camere. În același timp, s-a ținut cont de faptul că suprafața totală a obiectului nu trebuie să difere de suprafața totală a obiectului indicată în reclamă cu mai mult de 5%. La rândul lor, data evaluării obiectului și data ultimei publicări a anunțului nu trebuie să difere în termeni de mai mult de 1 lună. Pretul indicat in anunt poate fi mai mare decat pretul tranzactiei, care a fost determinat in raportul de evaluare, dar nu mai mult de 7%.

• În cursul analizei, în toate orașele enumerate mai sus, s-a dezvăluit aceeași tendință: probabilitatea ca vânzătorul să acorde o reducere (târguire) într-o sumă invers proporțională cu reducerea solicitată. În termeni simpli, părțile sunt mult mai probabil să cadă de acord cu o reducere de 1 până la 3% decât o reducere de 5% până la 10% din prețul ofertei. Astfel, jumătate din reducerile oferite în fiecare oraș analizat nu depășesc 1,9%, iar - 4%.

Pe baza celor de mai sus, pentru a calcula valoarea medie a licitației, s-a determinat un interval de abatere între prețul tranzacției și prețul de ofertă de 5%.

Rezultatele calculelor, precum și valorile acceptate ale ajustării pentru tranzacționare, sunt prezentate în tabel:

Tabelul 1 - Valori de ajustare pentru tranzacționare

Pe baza rezultatelor analizei a fost scoasă la iveală valoarea medie a ajustării pentru tranzacționare, care a fost de 1,9%.

• Analiza competitivității OOO „Metalist”

  Stabilitatea poziției financiare a întreprinderii depinde în mare măsură de oportunitatea și corectitudinea investiției resurselor financiare în active. Activele sunt de natură dinamică...

  Tehnologii informaţionale utilizate în management

  Tehnologia informației este componenta principală a sistemului informațional de management organizațional și este direct legată de caracteristicile funcționării unei întreprinderi sau organizații...

  Locul managementului strategic în managementul sistemelor sociale la diferite niveluri

  Din conceptul de „management” rezultă că este un sistem de diferite tipuri...

  Evaluare imobiliara

  Procesul de negociere ca modalitate de rezolvare a conflictelor

  Negocierea pozițională este o strategie de negociere în care părțile se confruntă și se ceartă asupra unor poziții specifice. Este important să se facă distincția între poziții și interese. Deci pozitiile sunt...

  Aplicarea tehnologiilor Internet în management

  Probleme de management anti-criză

  Vânzarea proprietății debitorului este un moment cheie în procedura falimentului în cadrul unui caz de insolvență...

  Reglementarea raporturilor creditoare. Organizarea vânzării bunurilor debitorului

  Vânzarea proprietății debitorului este un moment cheie în orice procedură de faliment în cadrul unui caz de insolvență (faliment). Până la urmă, ea este...

  Reconstrucția centrului de service SRL „Davpon” Ford Center Komi pentru deservirea proprietarilor de mașini din Syktyvkar

  Echipamentele tehnologice includ mașini staționare și portabile, standuri, dispozitive, accesorii și echipamente de producție (bancuri de lucru, rafturi, mese, dulapuri) necesare procesului de producție al centrului de service...

  Managementul costurilor comerciale într-o companie de comerț exterior pe exemplul „Trans Footwear Torg”

  Compania se numește SRL „Trans Footwear Torg”, Această companie este angajată în comerțul cu ridicata al încălțămintei. „Trans Footwear Torg” a fost înființată în aprilie 1998. Comenzile pentru producția de pantofi sunt plasate la diferite fabrici din China. Deci, în afară de comerț...

  Gestionarea proprietății municipale a districtului Pușkinski

  Imobilul municipal al districtului Pușkinski din regiunea Moscovei sunt clădiri și structuri de sine stătătoare de natură capitală, spații încorporate - atașate în clădiri rezidențiale, precum și clădiri și spații rezidențiale ...

  „REDUCERI DE TRADING: REALITATILE CRIZEI 1. Introducere Activitatea de evaluare a suferit recent o serioasă...”

  A.A. Marchuk, E.A. Buova (Serviciul rus de evaluare)

  REDUCERI LA TRADING: REALITATILE CRIZEI

  1. Introducere

  Activitățile de evaluare au suferit recent o reformă majoră:

  a fost introdusă autoreglementarea, au apărut standardele federale de evaluare, cele

  Consiliul Naţional pentru Activităţi de Evaluare, responsabilitatea evaluatorilor a crescut semnificativ

  (cm. ). Însă, spre marele regret al evaluatorilor, una dintre principalele probleme - disponibilitatea informațiilor - nu este rezolvată în niciun fel.

  În multe țări, evaluatorii au acces, de exemplu, la datele autorităților care înregistrează tranzacțiile imobiliare. În Rusia, astfel de informații nu sunt disponibile. Mai mult, în ciuda dezvoltării semnificative a piețelor imobiliare, a concurenței crescute și a transparenței informaționale sporite, participanții de pe piață în marea majoritate a cazurilor nu dezvăluie informații despre tranzacțiile finalizate1. Toate acestea conduc inevitabil la utilizarea prețurilor de ofertă în practica de evaluare, chiar dacă calculele bazate pe astfel de prețuri merită mult mai puțină încredere decât calculele bazate pe prețurile tranzacției.

  Studiul, realizat de autori în 2007, descrie o metodă de calcul a valorii reducerii de negociere prin metoda expertului, care utilizează opiniile participanților profesioniști de pe piața imobiliară (agenți imobiliari, dezvoltatori) colectate în timpul interviurilor.

  
  
  

  Dar piața imobiliară se schimbă. Schimbările din ultima vreme sunt deosebit de semnificative: piața imobiliară a fost una dintre primele care au căzut sub loviturile crizei financiare internaționale. Prețurile imobiliarelor din majoritatea regiunilor Rusiei au început să scadă, proprietarii de obiecte, forțați să găsească fonduri pentru a-și achita datoriile, au început să ofere cumpărătorilor și chiriașilor reduceri semnificative (ceea ce este confirmat de datele prezentate în mass-media - vezi Tabelul 1). ). Din aceasta, este logic să concluzionăm că reducerile calculate anterior nu pot fi utilizate în prezent. Autorii, cu ajutorul colegilor din diferite regiuni, au efectuat un studiu repetat privind analiza reducerilor de negociere. Rezultatele analizei sunt prezentate mai jos.

  Tab. 1. Valoarea reducerilor pentru tranzactionare Valoarea reducerii Sursa informatiilor Segment Tipul tranzactiei pentru tranzactionare, % Vedomosti, Nr. 232 (2254) din 08.12.2008

  10-20% Imobiliare de birouri Articol de vânzare „Cine va supraviețui cui”.

  Vedomosti, nr 232 (2254) din 08.12.2008

  10-15% Imobiliare de birouri Închiriez articol „Cine va supraviețui cui”.

  AN „Proprietar” (RBC-Real Estate din 25 decembrie 2008. Articolul „Piata 25-30%

  –  –  –

  2. Procedura de analiză În urma analizei diferitelor studii ale pieţelor imobiliare şi a consultărilor cu participanţii profesionişti de pe piaţă, s-a constatat că cele mai accesibile şi competente surse de informare pe această temă sunt specialiştii din organizaţiile imobiliare. Pentru a colecta informații, a fost pregătit un chestionar special, care a fost completat în cadrul unui interviu realizat de evaluatori profesioniști.

  În perioada 01.01.2009-20.02.2009, au fost intervievați specialiști de la 102 agenții imobiliare din 15 orașe cu diverse subiecte ale Federației Ruse:

  –  –  –

  În timpul sondajului, au fost puse întrebări cu privire la valoarea reducerilor oferite de vânzători sau proprietari la efectuarea tranzacțiilor de cumpărare, vânzare și închiriere în următoarele segmente:

  facilitati rezidentiale: apartamente;

  facilitati rezidentiale: case individuale, cabane;

  proprietate comerciala;

  imobiliare de birouri;

  imobiliare industrială și de depozitare;

  teren liber.

  Informațiile colectate au fost consolidate și supuse prelucrării statistice.

  3. Rezultatele analizei Numărul total de observații a fost de 354. Majoritatea experților intervievați au numit valoarea reducerii în intervalul 7-20%, în timp ce pentru segmentele individuale au fost denumite valori semnificativ mai mari - până la 45% .

  Valorile maxime anunțate de experți sunt date în tabel. 2.

  Tab. 2. Valori maxime observate de experți, %

  –  –  –

  Număr insuficient de observații Fig. 2. Histogramă de împrăștiere, închiriere. 3. Histograma de împrăștiere, vânzare 4. Diagrama „Casa” Caracteristicile valorii medii a reducerii de negociere sunt prezentate în tabelul următor.

  –  –  –

  Pe de o parte, rezultatele obținute confirmă concluziile făcute anterior.

  De exemplu, reducerile de închiriere sunt puțin mai mici decât reducerile corespunzătoare pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare.

  Un model similar a fost observat în studiul anterior.

  Pe de altă parte, reducerile din orașele mici s-au dovedit a fi mai mici decât reducerile similare din localitățile mari, ceea ce contrazice concluziile făcute în cursul studiului anterior.

  O creștere semnificativă a prețurilor imobiliarelor a fost observată recent, mai ales în orașele mari. Prin urmare, mulți proprietari pot „remedia” un rezultat pozitiv chiar și cu reduceri semnificative (după cum a remarcat unul dintre participanții intervievați pe piața imobiliară: „cu cât bula a fost umflată mai mult, cu atât se dezumflă”).

  În orașele mari, ponderea obiectelor de investiții a fost semnificativ mai mare, și pe toate segmentele de piață. Acest tip de proprietari se caracterizează printr-o povară semnificativă a datoriei. Mulți dintre aceștia, în condițiile în care noi fonduri împrumutate au devenit practic inaccesibile, au fost nevoiți să înceapă implementarea proiectelor lor. Toate acestea au dus la o creștere a ofertei și la reduceri mai substanțiale în prezent.

  Piețele regionale mici, inactive, se caracterizează printr-o oarecare întârziere a reacțiilor la schimbările externe.

  De asemenea, trebuie remarcat faptul că nu s-au putut face concluzii rezonabile cu privire la valoarea reducerilor pe segmentul caselor și cabanelor individuale din cauza informațiilor insuficiente pe acest segment.

  1. Reducerile la negocieri într-o criză au crescut semnificativ. Dacă reducerile anterioare de 20% puteau fi considerate „limita superioară”, acum reducerile de 25-30% sunt destul de comune.

  2. Principalul motiv pentru creșterea reducerilor în timpul crizei poate fi considerat incertitudinea participanților pe piață în viitor. Prețuri imobiliare, hidrocarburi, cursuri de schimb - pe toți acești indicatori, pe piață nu există o opinie „consensuală”. În același timp, mulți participanți la piață evaluează riscul unei scăderi suplimentare a prețurilor imobiliare ca fiind ridicat. În plus, un rol semnificativ a jucat și indisponibilitatea fondurilor împrumutate și un număr semnificativ de propuneri care nu au fost susținute de cererea efectivă din cauza costului crescut al fondurilor împrumutate.

  3. Atunci când evaluați clădirile și terenurile folosind atât abordările comparative, cât și cele ale veniturilor, puteți utiliza valorile medii ale reducerilor prezentate în Tabel. 4. Trebuie înțeles că aceste valori sunt calculate în criză și pot fi aplicate doar pentru o perioadă limitată de timp.

  „Adalin - expertiză imobiliară” (N.N. Afanasyeva);

  Academia de Științe „Casa Treimii” (K.V. Dunikov);

  „Consultantul tău” (V.V. Khlyustov);

  „Memphis” (E.G. Sosnitsky);

  NPV Aprys (Yu.V. Blashenkova).

  Mulțumiri speciale Tatyana Sergeevna Kolyadenko (compania Belazor).

  5. Literatură

  1. A.N. Giglo „Autoreglementare: un experiment cu evaluatori”, Vedomosti - 2008, nr. 94 (2116), 26.05.2008

  2. A.A., Marchuk „Utilizarea opiniei experților în determinarea cuantumului reducerii pentru negociere”, Jurnal profesional științific și practic „Probleme de evaluare” - 2007, nr. 1.

  Lucrări similare:

  „Recomandat de Consiliul de experți al RSE privind REM „Centrul Republican pentru Dezvoltarea Sănătății” al Ministerului Sănătății și Dezvoltării Sociale al Republicii Kazahstan din 30 septembrie 2015 Protocolul nr. MEDIATORI DE CELULA FETALĂ I. INTRODUCERE 1. Denumirea protocolului: Mediatori de celule fetale de transplant 2. Cod protocol: 3. Cod(e) ICD-10: D65 - Coagulare intravasculară diseminată D81 -..."

  „LEGEA UCRAINEI PRIVIND PENSIILE Modificată și completată prin Legea Ucrainei din 15 mai 1992 N 2356 XII, Decretul Cabinetului de Miniștri al Ucrainei din 9 decembrie 1992 N 7-92, Legile Ucrainei din 22 aprilie 1993 N 3128 XII, din 17 iunie 1993 N 3284 XII, 4 februarie 1994 N 3948 XII, 14 noiembrie 1995 N 428/95-VR, 16 mai 1996 N 198/96-VR5, 21 noiembrie 1946/96 - VR, din 4 iunie 1997 N 307/97-VR, din 11 februarie 1998 N 112/98-VR, din 17..."

  „Lista cărților noi primite de bibliotecă (1.09.2015). Ailamazyan, E.K. Îngrijire de urgență în obstetrică: un ghid pentru medici / E.K. Ailamazyan. Ed. a 5-a, revizuită. si suplimentare M. : GEOTAR-Media, 2015. 384 p. (618.2-083.98 A-37) Manualul acoperă problemele diagnosticului modern și terapiei de urgență pentru afecțiunile care pun viața în pericol în obstetrică. Fiecare dintre cele 11 capitole prezintă etiologia, patogeneza și principalele manifestări clinice ale bolilor luate în considerare, complicațiile sunt descrise în detaliu..."

  „ORDINUL MINISTERULUI FINANȚELOR REGIUNII CELIABINSK din 10 decembrie 2014, Nr. 01/5-164 privind Regulamentul administrativ pentru executarea de către Ministerul Finanțelor din Regiunea Celiabinsk a funcției de stat de recuperare a soldurilor neutilizate ale subvențiilor acordate din bugetul regional către instituțiile bugetare regionale, instituțiile autonome regionale, întreprinderile regionale unitare de stat În conformitate cu alin. 10 din Procedura de elaborare și aprobare a reglementărilor administrative de executare...”

  Dacă nu sunteți de acord că materialul dvs. este postat pe acest site, vă rugăm să ne scrieți, îl vom elimina în termen de 1-2 zile lucrătoare.

  În capitală, majoritatea apartamentelor de pe piețele primare și secundare sunt vândute cu reducere. Agenții imobiliari au spus ce fel de locuințe se vinde cu o reducere semnificativă

  Foto: Svetlana Kholyavchuk/Interpress/TASS

  În momentul de față, la Moscova, puteți obține o reducere atunci când cumpărați aproape orice apartament, atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare, potrivit agenților imobiliari intervievați de editorii RBC Real Estate.

  Doar 20% din apartamentele scoase la vânzare pe piața secundară din Moscova sunt vândute la prețuri apropiate de prețurile pieței, restul de 80% nu pot fi vândute fără o reducere semnificativă, Sergey Shloma, directorul departamentului de piață secundară la Inkom-Nedvizhimost agentie imobiliara, este convins. Potrivit lui, motivul pentru aceasta este foarte umflat pre-criză preţurile, reevaluarea apartamentelor, în medie, este de 20-30% din valoarea lor de piaţă.

  Dacă vorbim despre piața primară, scăderea cererii a dus la faptul că în aproape fiecare clădire nouă din segmentul de masă al Moscovei Vechi astăzi există oferte speciale, spun agenții imobiliari. Potrivit Metrium Group, doar în două clădiri noi nu există reduceri sub nicio formă. În restul de 64 de proiecte implementate astăzi pe piață, cumpărătorul poate conta pe tradiționala reducere de vară. Mărimea sa variază de la un 1% simbolic la un 15% destul de tangibil, potrivit analiștilor companiei.

  Reduceri de la proprietarii „secundarului”

  În urmă cu cinci ani, piața era complet diferită: apartamentele erau vândute cu reducere - cel mai adesea foarte nesemnificativă - aproximativ 50% dintre apartamente erau vândute în segmentul de locuințe secundare, își amintește Serghei Shloma. Acum, ponderea vânzărilor cu reducere, conform Inkom-Nedvizhimost, este la un nivel record - 88%, iar reducerea medie în iulie a fost de 9,1%.

  Una dintre principalele tendințe din 2016 a fost că mai mult de jumătate din tranzacții au fost reduse față de prețul la care au fost expuse inițial apartamentele, spun agenții imobiliari. Reducerea medie aproape s-a dublat față de 2015 și s-a ridicat la aproximativ 5-10% pe segmentul de masă (clase economice și confort), spune Vladimir Kashirtsev, CEO Azbuka Zhilya.

  Agenții imobiliari observă că proprietarii celor mai bugetare obiecte merg mai des la reduceri decât proprietarii de imobile care aparțin segmentelor de preț ridicat. Acestea din urmă sunt mult mai bine asigurate din punct de vedere financiar, așa că sunt gata să aștepte mai mult pentru un cumpărător, în plus, ar putea refuza să opteze pentru o reducere dacă apartamentul a suferit reparații costisitoare, notează Sergey Shloma. Concurența dintre proprietarii celor mai multe obiecte bugetare este foarte mare, așa că sunt mai dispuși să accepte o reducere, explică el.

  În același timp, Vladimir Kashirtsev observă că proprietarii de apartamente ieftine oferă o reducere mai mică, cea mai mare - în segmentele de afaceri și de elită. Deci, potrivit „Azbuka Zhilya”, pentru apartamente de până la 10 milioane de ruble. pana la 5% reducere. Puteți obține o reducere de aproximativ 10% pentru un obiect în gama de prețuri de la 10 milioane la 20 de milioane de ruble. Dacă costul apartamentului este mai mare de 20 de milioane de ruble. reducerea poate fi de până la 20%.

  „Există totuși reduceri semnificative la clasa de confort, mai ales dacă imobilul de locuit este situat într-o zonă defavorizată, departe de stația de metrou, etc. De asemenea, se acordă o reducere în cazul reamenajării, achiziționării urgente a unui imobil nou, se acordă o reducere semnificativă. dacă există datorii mari pentru apartament (ipoteci, împrumuturi)”, adaugă Vladimir Kashirtsev.

  
  

  Anunț de vânzare a unui apartament în Moscova (Foto: ITAR-TASS / Grigory Sysoev)

  „În condițiile unui exces semnificativ de ofertă față de cerere pe ansamblul pieței (este indicat să reamintim presiunea puternică asupra segmentului secundar de la cel primar), obiectele nu vor fi vândute până când proprietarii nu vor fi de acord cu o astfel de reducere. ”, notează Sergey Shloma. În același timp, prețurile umflate cu cerere scăzută și un volum mare de ofertă au dus deja la faptul că cel puțin 40% dintre apartamente nu și-au găsit cumpărător.

  Conform observațiilor lui Vladimir Kashirtsev, reducerea medie pe segmentul de masă pe piața secundară imobiliară rezidențială, care poate împinge piața la punctul de echilibru, este de aproximativ 10% din prețurile de vânzare actuale declarate. Sergey Shloma speră că numărul vânzătorilor care evaluează în mod adecvat situația pieței și sunt gata să primească o reducere va crește. „Față de anul trecut, numărul acestora a crescut cu aproximativ 10% în termeni absoluți. Deși unii dintre ei își reduc în continuare proprietatea de vânzare a proprietăților lor mai lent decât scade piața, așa că acest lucru nu va duce la o creștere mare a tranzacțiilor”, prezice el.

  Negocieri lungi

  Spre deosebire de dezvoltatori, proprietarii de apartamente nu sunt legați de niciun program de vânzări pe care trebuie să-l urmeze, astfel că segmentul imobiliar secundar scade ca valoare mai lent decât segmentul clădirilor noi, explică Vladimir Kashirtsev. Serghei Shloma notează că piața secundară a locuințelor este o piață a unui număr mare de persoane care nu pot fi gestionate și nu se așteaptă la nicio modificare globală a prețurilor.

  „În segmentul de locuințe primare, este încă posibilă reducerea imediată a prețurilor obiectelor din cadrul unui complex rezidențial, totuși, în „locuințe secundare” costul ofertei scade foarte ușor: dacă în iulie 2016 se ridica la 184,2 mii. ruble, apoi până în iulie 2017, această cifră a scăzut la 179 mii de ruble. Și conform rezultatelor tranzacțiilor reale, se poate observa că scăderea nivelului mediu al prețurilor de vânzare în raport cu aceeași perioadă a anului trecut este acum de cel puțin 15%”, spune Sergey Shloma.

  Agenții imobiliari observă că vânzătorii și cumpărătorii au început să se târguiască de mult timp, din cauza cărora perioada de expunere a apartamentelor a crescut. În momentul de față, pe piața secundară de locuințe din Moscova, conform Inkom, este de 77 de zile (se păstrează statisticile privind obiectele vândute). Totuși, potrivit lui Serghei Shloma, din zece apartamente de pe piața secundară a locuințelor, doar două sunt vândute, iar restul loturilor sunt blocate în expoziție sau sunt în general scoase de la vânzare de către proprietari. Sunt oameni care de un an sau doi nu au reușit să-și vândă spațiul de locuit, expus la prețul de dinainte de criză, explică el.

  În ultimii trei-cinci ani, termenul de vânzare a apartamentelor s-a schimbat foarte mult: dacă mai devreme putea fi vândut pe piață într-o lună, acum durează cel puțin trei luni. Potrivit statisticilor lui Azbuka Zhilya, apartamentele lichide au o perioadă de expunere de una până la două luni. Apartamente cu o cameră până la 7 milioane de ruble. în medie, sunt la vânzare de aproximativ trei luni, apartamente cu două camere de la 8 milioane de ruble. trei până la cinci luni. Apartamente cu trei camere de la 10 milioane de ruble. vândut provizoriu timp de până la șase luni.