A jelzálogtörvényt 1998-ban fogadták el. Ezt követően a normatív aktust többször is felülvizsgálták, mivel az emberek körülményei és életkörülményei ebben az időszakban drámaian megváltoztak. Az utolsó felülvizsgálat 2017 júliusában volt. Lássuk, most mi változott.
Az Orosz Föderáció ezen szövetségi törvényét a jelzáloghitel ténye alapján fogadták el. Nem minden felek közötti viszonyt lehetett a szerződéssel szabályozni, ezért a jelzálogjog fő alanyaihoz való viszonyulás egyértelmű megfogalmazása érdekében törvényre volt szükség:
A törvény célja, hogy szabályozza a jelzáloghitelezésben vagy egyéb kötelezettségekben, például a kölcsönszerződésben vállalt valamennyi felet.
A törvény egyértelműen szabályozza mind a megállapodás formalizálásának, mind a jelzáloghitel-tartozás visszafizetésének eljárását. A dokumentum megállapítja a tartozás behajtásának rendjét és bírói egyezség ez a probléma.
A törvény felsorolja azokat az ingatlanokat, amelyekre nem terjed ki jelzáloghitelezés:
Az üzletnek 2 oldala van:
A zálogjogosult törvényileg jogosult átvenni, belül bizonyos időszak forrásokat a költségekből ingó vagyontárgyakat amely zálogban van. A zálogköteles lehet az adós vagy harmadik fél.
A jelzálogjog alapjául szolgáló ingatlant a zálogjogosult is a korábbiakhoz hasonlóan használja és birtokolja. A jelzáloghitelnél ugyanazok a kapcsolatok jönnek létre, mint más típusú biztosítékoknál. Ebből következően a jelzálogjogra is vonatkoznak a Ptk.-ban foglalt zálogjog szabályai.
A jelzálogszerződést a Ptk.-ban meghatározott szerződéskötési szabályokkal összhangban kell megkötni.
Tekintsük ennek a megállapodásnak a fő elemeit:
Zálogként csak az az ingatlan járhat el, amelyre a zálogjogosult tulajdonjoga van. Ha a zálogjogot adó személynek csak részesedése van az ingatlanban, akkor a szerződéshez csatolni kell minden más tulajdonos írásbeli hozzájárulását.
Hogyan lehet biztos a hitelező abban, hogy a hitelfelvevő teljesíti a feltételeit? Természetesen óvadék alapján. A jelzálogjogból eredő kötelezettségek teljesítésének garantálására a zálogjogosult és a zálogjogosult jelzálogot köt. A jelzáloghitel nem olyan értékpapír, amelyet egy bizonyos minta alapján állítanak fel. Ez egy viszonylag "fiatal" dokumentum, amely a jelzálogkötelezettség-biztosításban találta meg alkalmazását.
A jelzálogot a kölcsönfelvevőnek kell letennie, be ez az eset- zálogköteles. Leggyakrabban a jogi információk rendelkezésre állása miatt a jelzáloghiteleket bank vagy más hitelező bocsátja ki. Ezért nagyon fontos a helyes betartása meghatározott információkat. Nagyon fontos, hogy a jelzálogkötelezett alaposan ellenőrizze a dokumentumot.
Ezt nem csak azért kell megtenni, mert vannak bankok, amelyek szándékosan torzítják az információkat. Kezdésnek persze mindenkinek potenciális hitelfelvevő ellenőrizni kell a bank hírnevét. Ehhez nem csak az interneten található véleményeket kell megnéznie. Jobb, ha találkoztok valódi ügyfelek, ideális esetben - azokkal, akik kifizették az adósságot és teljesítették a megállapodás szerinti kötelezettségeiket. Ha nem igazi példa, akkor nem szabad újonnan alakult szervezetekkel foglalkozni.
Abban az esetben, ha jelzáloghitel-aláírás előtt áll, ügyeljen a szövegre. Kérjen másolatot a dokumentumról, és otthon figyelmesen olvassa el. Helyes lépés: Hagyja, hogy egy jelzáloghitelekre szakosodott ügyvéd olvassa el a dokumentumot.
Még jobb, ha kér egy ügyvédet a jelzáloghitel aláírására. Ha harmadik fél vesz részt a jelzálogban, akkor a felelős személyek jelzálog okirat 2 fő lesz:
Jelzálogjogot és szerződést kell bejegyeztetni. Ehhez a zálogkötelezettnek és a zálogkötelezettnek közösen kell kérelmet írniuk. A megállapodás bejegyzéséért díjat kell fizetni, melynek befizetéséről szóló bizonylatot a bejegyzési eljárás iránti kérelemhez csatoljuk. Minden dokumentumot be kell nyújtani a Rosreestr helyi irodájába.
Videó a jelzáloghitelekről
Ha a jelzálogszerződést minden szabálynak megfelelően megkötik, de nem iktatják, az érvénytelennek minősül. Csak azután lép hatályba regisztrációra kerül a Rosreestr.
Az alacsonyabb kamatokkal a jelzáloghitelezés egyre népszerűbb szolgáltatás. Ugyanakkor azoknak, akik lakóingatlan tulajdonosok szeretnének lenni fontos szerep az ügylet átláthatósága játszik szerepet, hiszen arról van szó nagy összegeketés hosszú elszámolási időszak a hitelezővel. A jelzálogtörvény a felek közötti viszony szabályozását szolgálja. Nézzük meg közelebbről a legfontosabb pontjait.
A jelzáloghiteleket nem szabad normál hitelezési típusnak tekinteni. A pénzeszközök átvételéhez a kérelmezőnek ingatlant kell zálogba helyeznie. Az ingatlanok terhelése legfeljebb teljes visszafizetés banki tartozás. A zálogtárgy a hitelezővel szembeni kötelezettségek teljesítését garantálja, ellenkező esetben jogosult az ingatlanra elzárni.
A bank és az ügyfelek közötti kapcsolatok jogi normáit a Jelzálogtörvény szabályozza, aktuális kiadás-2017 2015 októberétől lépett hatályba, 16 módosításon esett át.
A törvény szerint a jelzálog egyfajta civil kapcsolatok. Ezzel egyidejűleg a zálogjogosult, azaz a bank jogosult elsősorban a felmerült költségek megtérítésére.
A biztosítékok felhasználása eltérő jellegű lehet:
A 102. számú „A jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény szerint mind a hitelfelvevő, mind a harmadik fél zálogjogot nyújtó személyként járhat el. Ez a fajta szerződéses kapcsolatok tulajdonosváltást nem jelez, a birtoklási jog a zálogjogosultnál marad. Ezért a bank nem jogosult ingatlan tulajdonjogára vagy használatára, amennyiben a hitelfelvevő teljesíti a jelzálog-kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeit.
A jelzáloghitel kibocsátásának szokásos feltételei így néznek ki a következő módon:
A felek jogait és kötelezettségeit a szerződés részletezi, amelyet aláírás előtt alaposan tanulmányozni kell.
Fotó: Depositphotos / Shutter_M
A jelzálogjogban (ingatlan jelzálogjog) kiemelt figyelmet fordít az ingatlan, amely a megszerzés biztosítékának minősül. lakáshitel. Alkalmas tulajdontárgyak vannak:
Lehetséges jelzáloggal terhelt ingatlan a hitelfelvevő tulajdonában kell lennie, ill gazdaságirányítás. A 102. számú szövetségi törvény tartalmazza azon objektumok listáját is, amelyek nem használhatók biztosítékként. Ezek tartalmazzák:
Amikor arra kerül sor közös tulajdon, akkor annak biztosítékként történő felhasználásához minden törvényes jogosult írásbeli hozzájárulása szükséges.
Ha arról van szó töredéktulajdon, akkor a részvényesek mindegyike saját belátása szerint, a többi tulajdonos hozzájárulása nélkül rendelkezhet a saját részével. Ám a biztosítékok elidegenítése esetén a részvényesek elsőbbségi visszaváltási jogra számíthatnak.
A törvény rendelkezik a jelzálogjoggal kapcsolatos polgári jogi kapcsolatok megfelelő nyilvántartásáról. A feleknek különösen megállapodást kell kötniük, amely a következőket tartalmazza:
A jelzálogszerződés egy példányban készül. Az aláírás után a feleknek regisztrálniuk kell a Rosreestrnél. Feltétlenül be kell tartani a törvényi feltételeket, ellenkező esetben a regisztráció meghiúsul, aminek következtében az ügylet érvénytelenné válik.
Jelzálog- Ez a zálogjog egyik formája, amelyben a zálogtárgy az adós birtokában marad. szerinti kötelezettségek nem teljesítése esetén kölcsönszerződés a hitelezőnek joga van a kötelezettségeinek a kölcsönvevő ingatlanának értékesítésével eleget tenni.
Elfogadták a jelzálogról szóló 102. számú szövetségi törvényt Állami Duma 1997. június 24-én, és ugyanazon év július 9-én hagyta jóvá a Szövetségi Tanács. Az utolsó változtatások 2017. november 25-én történtek.
A szövetségi törvény összefoglalása:
A jelzálogkölcsönről szóló szövetségi törvényt 2017. november 25-én módosították. Különösen a következő cikkek és bekezdések változtak:
P 2 1. cikk
Amennyiben az ügylet valamelyik résztvevője jelzálogjogra szorul, a felek kötelesek egymás között megállapodást kötni, melyben felsorolják a feltételeket és követelményeket, valamint a vállalt pontok be nem tartása esetén a felelősség mértékét.
E törvény 4. cikke módosult. Leírja, hogy a zálogkötelezett bizonyos esetekben köteles viselni a zálogjogosult számára az adott biztosítás költségeit. ingatlan. Néha adósságait kell fizetnie az alábbiakkal kapcsolatban:
Az ilyen költségek megtérítése azonban az elzálogosított ingatlan terhére történik.
P 1 5. cikk
Az (1) bekezdés e törvény 5. cikkében módosult. Az „űrobjektumok” kifejezést törölték. Most már csak tengeri és légi hajók, valamint belvízi hajók vannak.
részére adják ki a jelzálogkölcsönöket mondta ingatlan törvény 5. cikke szerint. A vagyoni értékű zálogkötelezetté. Ha az alapján Polgári törvénykönyv RF és más szövetségi törvények, akkor az ilyen tulajdon az operatív irányítás vagy a gazdasági irányítás alapján tartozhat.
P 3 6. cikk
Leírja, hogy a jelzáloghitel tárgya gyakran az ingatlan. A lerakáshoz a második tulajdonos beleegyezése/engedélye (ha van) szükséges. Nál nél jelzálog folyamat hasonló hozzájárulás szükséges.
Ha olyan ingatlan vagyon, amelyhez nem kapcsolódik operatív irányítás vagy gazdálkodási jogon, a Kormány elfogadja Orosz Föderáció vagy alany.
P 1.1 9. cikk
Ha a jelzálogot az Orosz Föderáció jogszabályai alapján adják ki, a szerződés felsorolhatja a zálogtárgy realizálásának módjait, valamint a teljesítendő feltételeket. A zálogtárgy értékesítésének feltételeit és eljárását a bíróság határozhatja meg.
P 2 9. cikk
A törvény szerint a jelzálogszerződésnek tartalmaznia kell azt a jogot, amely alapján az ingatlan a zálogkötelezettet megilleti. Ezen túlmenően meg kell adni a jogot kiadó állami szerv nevét.
P 4 9. cikk
A 9. cikk (4) bekezdése azokra a kötelezettségekre hivatkozik, amelyeket a jelzáloghitelezés. A jelzálogszerződés meghatározza az összeget, a bekövetkezés okát és a teljesítés időtartamát. Ha az összeg alkuképes, a szerződés meghatározza annak meghatározásának szempontjait.
P 3 20. cikk
A 20. cikk 3. pontja írja le a jelzáloglevelet. A jelzálognak meg kell felelnie a jelzálogról szóló jelenlegi szövetségi törvény 14. cikkében foglalt követelményeknek.
P 2 29. cikk
A jelzálogjogosultnak meg kell kapnia készpénz először másokhoz képest hitelintézetek abban az esetben, ha az ingatlant mások használják, és a felhasználásért pénzeszközöket vonnak le a zálogkötelezettnek.
P 2 31. cikk
A 31. cikk (2) bekezdése módosult. A jelzálogszerződésben hibátlanul biztosítási feltételeket kell meghatározni. Feltételek hiányában a zálogkötelezett a törvény szerint köteles az ingatlant saját költségén biztosítani. Ha ezt a kikötést nem tartják be, a zálogkötelezett önállóan, teljes értékben biztosíthatja az ingatlant a kár és elvesztés kockázatára. Ha összköltsége az ingatlan magasabb, mint a jelzáloggal biztosított kötelezettség, ebben az esetben a jelzálogjogosult pénzeszközt követelhet a kölcsönvevőtől az őt terhelő kiadások mértékében.
P 3 43. cikk
Leírja a következtetés árnyalatait későbbi szerződés a jelzálogkölcsönről, ami ennek ellenére megkötésre kerül megállapított tilalom. A bíróság a szerződésnek megfelelően érvénytelennek nyilváníthatja.
P 1 44. cikk
Ha a jelzálogjogosult kötelezettségeinek nem tesz eleget, jogában áll kártérítést követelni, kivéve, ha bebizonyosodik, hogy korábbi jelzálogjogokról kapott tájékoztatást.
P 3 44. cikk
Utólagos jelzálogszerződés köthető az előző után az abban foglalt feltételek és követelmények megváltoztatása érdekében. A második szerződés azonban nem sértheti a felek azon jogait, amelyek az első szerződésben írásban szerepeltek.
P 4 46. cikk
Ha a jelzálogkötelezett értesítést kap arról, hogy egy bizonyos zálogkötelezett bizonyos pénzösszeg az átruházás előtt a zálogkötelezett köteles ezen ingatlan vagy ingó más zálogjogosultakat értesíteni.
P 2 55. cikk
Ez a bekezdés a zálogjoggal terhelt ingatlanok peren kívüli értékesítését írja le. A megfelelő végrehajtáshoz követnie kell a jelen szövetségi törvény 56. cikkében meghatározott eljárást.
A jelzálogszerződés előírhatja a zálogtárgyon kívüli lefoglalás feltételeit bírói végzés ha a megállapodás felei jogi személyek vagy egyéni vállalkozók. Ebben az esetben az ingatlan vagy ingó vagyon értékesítésének egyik módja az független eljárás. Ennek az eljárásnak a végrehajtása során a szabályok tól polgári jog az adás-vételről.
Ha egyéni vállalkozó ki van zárva az egységes állami nyilvántartásból, akkor ez nem ok a szerződésben meghatározott feltételek törlésére.
P 3 55. cikk
Ha a zálogjogosult a szerződésben foglaltak szerint ingó vagy ingatlan vagyont tart vissza, az a zálogkötelezett tartozásának törlesztésébe tartozik. Például, az ingatlan értéke nem lehet alacsonyabb a piaci árnál.
Az ismertetett eljárás megvalósításához az ingatlan előzetes felmérésre kerül. Ha egy érdeklődő ügyfél nem ért egyet a becsült értékkel, megteheti másodlagos ellenőrzés. Ha az ingatlant lent értékesítették piaci értéke, akkor a törvény szerint a zálogkötelezettnek joga van a zálogjogosulttól kártérítést követelni az ingatlan becsült értéke és eladási ára közötti különbözet mértékében.
P 5 55. cikk
Ez a bekezdés leírja, hogy a jelzáloghitel tárgya lehet lakóhelyiségek, ha ez az egyetlen alkalmas as állandó hely rezidencia. A zálogtárgy korábbi és későbbi jelzálogjog tárgyát képezi, melyben eltérő sorrendben kizárás.
P 4 55.2. cikk
Ha a zálogtárgy visszaszerzését tervezik, akkor azt a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelően megküldik a jogi személy vagy magánszemély telephelyére.
cikk 59.1
A törvény legfrissebb változatával az 59.1. cikket teljes egészében rögzítették új kiadás. Azt írja ki, hogy a jelzálogjogosult megtarthatja az ingatlant, vagy eladhatja egy másik személynek. Amint azt az 1.1. E szövetségi törvény 9. cikke értelmében a felek az ingatlant a zálogjoggal terhelt személyre hagyhatják az adott bekezdésben meghatározott eljárásnak megfelelően peren kívül és a bíróság kérésére is.
A jelzálogjogosult a jelzálogjognak köszönhetően kompenzálja az adósság vissza nem fizetésének, illetve a veszteségek és a jogi költségek megtérítésének kockázatait (ha szükséges). A szerződés meghatározza konkrét összeg az adósnak kell fizetnie. Ha a beszedés összege meghaladja az okiratban rögzítettet, a zálogjogosultnak joga van a maradványt a zálogjogosultnak visszaadni.
A jelzálogjog olyan kötelezettségek formájában jön létre, amelyek kölcsönszerződés vagy kölcsönszerződés megkötésekor keletkeznek. A jelzálogjog megszerzéséből eredő kötelezettségeket a hitelezőnek és az adósnak figyelembe kell vennie. Ha a felek jogi személyek, akkor a megállapodás szerinti kötelezettségeket az Orosz Föderáció számviteli törvényében meghatározott módon állapítják meg.
Üdvözöljük! Ebben a bejegyzésben megvizsgáljuk a szövetségi törvény ingatlan jelzáloghiteleknél. Letöltheti a törvény aktuális, 2019-es verzióját, tájékozódjon utolsó változtatások, a dokumentum történetét, valamint szakértői kommentárokat a főbb cikkekhez.
A 20. század 84 évében nem volt jelzáloghitel Oroszországban. A Szovjetunió hatóságai rendszerük kezdetétől megfosztották az ország lakosságát a jogtól magántulajdon. A jelzáloghitel az új szabályok szerint Oroszországban csak a 20. század végén jelent meg. A jelenlegi állapotra való fejlődéséhez alapvető változásokra volt szükség az állam hozzáállásában tulajdonviszonyokés lakásépítés. Emellett jelentős jogszabályi változtatásokra volt szükség.
Csak 1991 előestéjén jelentek meg az első előfeltételek az oroszországi jelzáloghitel-intézet újjáéledéséhez. Ez volt az 1990 decemberében elfogadott "A tulajdonról szóló törvény". Majd 1993-ig a zálogjogról és annak alapjairól szóló törvények lakáspolitika. A főbb rendelkezéseket a Ptk is rögzíti. Egyre gyakrabban emlékeztek az ingatlan jelzálogjogára.
1994 végére ezek a törvények több tucat bank számára lehetővé tették a jelzáloghitelek kibocsátásának rendszerét. Ugyanakkor ezt az üzletet gyengén irányította a csekély toborzás szabályozási keret ezen a területen, amely nem tette lehetővé a jelzáloghitel elérését magas szint fejlődés és átláthatóság. Alapvetően új és erőteljes szövetségi törvényre volt szükség.
1998. július 16-án fogadták el, egy hónappal a legrosszabb válság előtt orosz gazdaság. A jelzáloghitelek 102 FZ egyfajta bibliája lett, amely a polgári törvénykönyvvel együtt olyanná tette, amilyen most.
BAN BEN jelzálogjog közel 20 éve több kiigazítás történt a jelzáloghitelek alakulásával és az egyéb változásokkal kapcsolatban normatív dokumentumok. A jelenlegi verzió 2016. július 3-án kelt, 2017. 07. 01-i módosításokkal.
A legfontosabb események jelzálogpiac 2016, amelyek befolyásolták a jelzálogjogot, a következők voltak:
Néhány szó róla kulcsárfolyam Központi Bank. Egyszerű szavakkal- ezt kamatláb amelynél a bankok díjat számítanak fel rövid lejáratú hitelek(1 hét) és ugyanazokat a lekötött betéteket nyitja meg a Központi Bankban. 2017. május 2-tól az arány 9,25%.
Vagyis most egy részvényre osztott lakás eladásához nem elég egyszerű adásvételi szerződést kötni. írás. Fel kell keresni a közjegyzőt, és ügyletet kell készíteni annak formájában. Ennek megfelelően a regisztráció költsége jelentősen megnőtt.
Vannak még jó hírek. Ha a tulajdonjogot 2016.01.01. előtt jegyezték be, az időtartam változatlan - 3 év.
Példa. Ivanov polgár 3 000 000 rubel értékű lakást vásárolt. 2016 áprilisában. 2017 májusában eladta. A kataszteri érték 3 000 000 rubel, az adásvételi szerződés alapján - 1 000 000 rubel. Az adót a kataszteri érték alapján számítják ki 2 000 000 rubel összegben. (mínusz adólevonás 1 millió), és 260 000 rubel lesz.
A Jelzálogtörvény főbb rendelkezései rögzítik a jelzálogjog fogalmát, keletkezésének alapját, a zálogjog és a zálogjog követelményeinek leírását.
A zálogjogot feltétlenül olyan megállapodással kell biztosítani, amelyben két fél van: a zálogjogosult (a tárgy tulajdonosa) és a zálogjogosult (hitelező). Sőt, lehet, hogy a tulajdonos egyáltalán nem kapcsolódik a hitelhez, csak az ingatlanával biztosítja azt.
Maga a jelzáloghitel nem csak kölcsönszerződés alapján jön létre. Lehet, hogy:
Vagyis jelzálogjog tárgyát képezheti minden olyan kötelezettség, amelyre más jogszabályban meghatározott biztosítéki rend nem terjed ki.
A szerződés megállapítja teljes lista a zálogjog hatálya alá tartozó kötelezettségeket. Ha valami a megállapodásokba ütközik, a zálogkötelezett jogosult a veszteség megtérítésére, a pénzeszközei jogellenes felhasználása miatti kamatra, valamint a zálogtárgy értékesítésének perköltségére és kiadására is, ha a zálogjog másként nem rendelkezik. megegyezés. Ezért olyan fontos a dokumentum helyes összeállítása.
Az alábbi ingatlanok zálogba helyezhetők:
A biztosítékokra vonatkozó alapelv az oszthatatlanság. Vagyis az ingatlannak azt a részét, amely természetbeni felosztás után rendeltetésszerűen nem használható fel, nem fogadják el zálogba. Egyszerűen fogalmazva, nem lehet csak a repülőgép hajtóműveit lerakni, vagy csak a ház tetejét.
Fontos szempont továbbá, hogy a telken lévő lakóépület csak a telekkel együtt fogadható el zálogba. Ha a földet bérbe adják, akkor a bérleti jog zálogjog. Ugyanakkor, ha a bérbeadóval kötött szerződés időtartama 5 évnél hosszabb, akkor a tulajdonos engedélyére sem lesz szükség.
Általános szabályok a következtetésre minden polgári jogi szerződések Oroszországban a polgári törvénykönyv rögzíti. A jelzálogtörvény bevezeti További követelmények amit be kell tartani.
A szerződésben a következő információkat kell tartalmazni:
A zálogjog tárgyát részletesen le kell írni, hogy az pontosan azonosítható legyen. A szerződés tartalmazza az objektum nevét, leírását és helyszínét. Ugyanakkor a bérelt ingatlanra is ugyanazok a szabályok vonatkoznak, ezen felül tüntesse fel a lízing futamidejét.
A felek szükség esetén a megállapodásba foglalhatják a bírósági behajtás esetén a biztosítékok értékesítésének rendjét, vagy ismertethetik a tárgyalást megelőző rendezési lehetőségeket.
Ha hitelről van szó jelzálogszerződés olyan magánszemélyrel, aki nem arra szánt ingatlant szerez vállalkozói tevékenység törvényben leírt szabályokat „A Fogyasztói hitel". Vagyis a következő feltételeknek kell teljesülniük:
A jelzáloglevél névre szóló értékpapír, amely biztosítja a zálogjogosultnak a zálogjogot a zálogkötelezettség teljesítésére, valamint a vagyon zálogjogát. Nem a törvényben kötelező követelmény jelzálogszerződés megkötésére való rendelkezésre állásáról. Lehet, hogy nem.
Az okiratot vagy a zálogjogosult, vagy ha az ingatlan harmadik személy tulajdonában van, akkor mindkettő.
A törvény egyértelműen leírja azoknak az információknak a listáját, amelyeknek tükröződniük kell a jelzálogban, valamint azt a kötelezettséget, hogy a papírt egy kormányzati szervnél (például Rosreestr) regisztrálják. Ha az alábbiakban felsorolt pontok közül legalább egy nem teljesül, a jelzáloglevélre nem lehet hivatkozni:
A jelzáloglevél átruházható harmadik személyre. Ekkor az új zálogjogosult követelményei csak a papíron szereplő információkon alapulnak.
Az elvesztett jelzálogkölcsönt másodpéldány készítésével lehet helyreállítani, amelyen megfelelő jelölést kell tenni.
A hitelező felé fennálló kötelezettségek visszafizetésekor a jelzálogjog visszakerül a zálogjogosulthoz, aki ezt követően az ingatlan terhét az állami szervben eltávolítja.
A törvény értelmében a jelzálogkölcsönt be kell jegyezni a Rosreestr. A jelzálogról szóló törvény mellett ezt a folyamatot az ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló 218-FZ törvény szabályozza.
Az állami regisztráció formálisan a tranzakció egységesített nyilvántartásából áll Állami Nyilvántartás ingatlan.
Az ügyletbejegyzés alapja a zálogkötelezett és a zálogjogosult közös kérelme, vagy a megállapodást hitelesítő közjegyző kérelme alapján.
A jelzálogjog törvény szerinti bejegyzése a terhelt személy tulajdonjogának egyidejű bejegyzésével történik. Ha van, jelzáloghitel van nyilvántartva.
A lényeg az, hogy a vagyon záloga nem ad lehetőséget a hitelezőnek arra, hogy a zálogjogot korlátozza az ingatlan használatára. szándékos cél. Őt is megilleti a zálogjog, míg a hitelező nem tarthat igényt erre a bevételre.
A zálogkötelezett ugyanakkor köteles az ingatlant jó állapotban tartani, és szükség esetén javítást végezni. saját tőke hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
Gyakran felmerülnek viták a hitelező azon kötelezettségének jogosságát illetően, hogy a zálogtárgyat kár, kár vagy veszteség ellen biztosítsa. A törvény kimondja, hogy ilyen biztosítást a kölcsönszerződés feltételei írhatnak elő. Általános szabály, hogy az ingatlant a zálogkötelezett rovására biztosítják.
Ezen túlmenően a tulajdonos köteles minden rendelkezésre álló intézkedést megtenni az ingatlan épségének megőrzése érdekében, és értesíteni a zálogjogosultat, ha a zálogjog elvesztésének valós veszélye áll fenn.
Az utólagos jelzálogjog egy már jelzálogjoggal terhelt ingatlan újbóli jelzálogjogát jelenti. Ez lehet zálogjog ugyanannak a hitelezőnek (más kötelezettségekre), vagy másoknak.
Fontos betartani az eredeti jelzálogszerződés feltételeit. Ha kifejezetten tiltja a későbbi jelzálogkölcsönöket (és a legtöbb szerződésben lakossági jelzálogígy van), akkor az ilyen ügyletet érvénytelennek nyilvánítják, függetlenül attól, hogy a potenciális zálogjogosult tudott-e róla vagy sem.
Vannak olyan esetek is, amikor a szerződés meghatározza a későbbi jelzálogjog bejegyzésének követelményeit. Ebben az esetben új szerződés e feltételek mellett kell megkötni.
Ellenkező esetben a későbbi jelzáloghitel alig tér el a jelenlegitől. Speciális figyelem csak az átvétel sorrendjét érdemes fizetni. Itt be kell tartani a szabályt elsőbbségi jogok az a követelmény, amely szerint a kötelezettségek visszafizetése sorra történik, kezdve az első hitelezővel. Így előfordulhat, hogy az utolsó hitelezőnek nem lesz elég pénze az ingatlaneladásból.
A jelzálogjogosultnak joga van saját belátása szerint a jelzálogjogból eredő kötelezettségek teljesítésének igényét harmadik személyre átruházni. Például, ha a bank hozzá akarja rendelni a biztosítékot harmadik fél szervezet, a jelzáloghitelezés végzéséhez nem feltétlenül kell engedéllyel rendelkeznie.
Ebben az esetben az, akire a jelzálogjog átszállt, a zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján is megszerzi a jogokat. Vagyis ez a személy veszi át az eredeti hitelező helyét.
A jelzáloglevél átruházása egyszerű írásbeli megállapodás megkötésével történik. A Biztonság az új zálogjogosultról megfelelő nyilvántartást kell készíteni.
Érdekes módon a törvény kifejezetten tiltja, hogy a jelzálogjogra feljegyzést készítsenek a harmadik személyre történő átruházás tilalmáról. Az ilyen rekord eleve semmis.
Ha az adós nem időben van és nincs bent teljesen kötelezettségeit visszafizeti, ezzel megsértve a megkötött szerződésben foglaltakat, a hitelező jogosult az induláshoz végrehajtás adósság.
Az események fejlődésének két útja van:
Ha a jelzálogszerződés nem rendelkezik a (törvény 55. §-a által bevezetett) adósság peren kívüli rendezésének lehetőségéről a zálogtárgy behajtásával, a behajtás csak bírósági határozattal lehetséges.
Két olyan eset van, amikor a helyreállítás bíróságon kívüli lehetetlen:
A gyakorlatban a bankok követelésbehajtása zálogtárgy értékesítése révén csak ben történik extrém esetek amikor más módszerek nem hozzák meg a kívánt eredményt. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a törvény ilyen esetekben általában a hitelező oldalán áll, mivel a jelzálogszerződést az adós megszegi. Ezért, ha mégis szélsőséges intézkedésekről van szó, lehetőség van a zálogtárgy értékesítésére, hogy az adósságot kiegyenlítse.
Az adósok ingatlanát kihelyezéssel értékesítik nyilvános árverés aukció formájában. Szervezete és tartása e törvény keretei között nem szabályozott. Az eljárási jogszabályok és a Ptk.
BAN BEN általánosságban a kereskedés az alábbiak szerint történik. Legkorábban 30, de legkésőbb 10 nappal az árverés előtt a hivatalos újságban hirdetményt tesznek közzé arról, hogy mikor, hol és mit bocsátanak árverésre.
A részt venni kívánóknak be kell fizetniük az induló összeg 5%-át meg nem haladó összeget eladási ár tárgy. Az nyer, aki felajánlja legmagasabb ár. A letét fennmaradó részét azonnal visszakapják.
Az aukció napján a nyertessel jegyzőkönyvet írnak alá. A határozat 5 napig érvényes, ezalatt a vevő kifizeti az ingatlan értékének egyenlegét, ezt követően ismét 5 napon belül adásvételi szerződés jön létre vele.
A peren kívüli ingatlanértékesítés is hasonló módon történik, azzal a különbséggel, hogy az árverést a zálogjogosult nevében meghatalmazott személy szervezi. Az eladásból befolyt összeget felosztják az összes zálogjogosult között, a fennmaradó részt a zálogjogosultnak visszajuttatják.
A törvény kimondja azt is, hogy a hitelező megtarthatja az ingatlant, ha kérdéses a szerződésben. Az adós az árverés lezárttá nyilvánítása előtt bármikor leállíthatja a behajtást a tartozás törlesztésével.
A licit érvénytelennek nyilvánítható, ha csak egy vevő jelent meg rajta, kezdeti összeg nem emelték meg, vagy a nyertes nem fizetett az ingatlanért. Utóbbiért egyébként a Polgári Törvénykönyv rendelkezik a felelősségről, ami a veszteségek megtérítésében fejeződik ki.
Jelzálog földterületek akkor lehetséges, ha az ilyen tárgyak forgalmát jogszabály nem korlátozza, vagy mérete meghaladja minimális érték, megállapított előírások ilyen jellegű és célú területekre.
ben található telkek önkormányzati tulajdon. De vannak feltételek:
-vel vásárolt földterület hitelalapok, a tulajdonjog bejegyzésének pillanatától zálogjogosult. Ha a tulajdonos épületet vagy építményt szeretne építeni a telken, nem kell engedélyt kérnie a jelzálogjogosulttól. Csak ha nem mond ellent a szerződésnek, akkor ezek az épületek is zálogtárgyakká válnak. Pontosan ebben a pillanatban működik az oszthatatlanság elve, vagyis az épületek nem létezhetnek külön a telephelytől, illetve a zálogba is beletartoznak.
Nézzünk egy másik esetet. Például X állampolgár rendelkezik telek napon vásárolt személyes pénzeszközökés tehermentes. Egy nap úgy döntött, hogy ezen a helyen lakóépületet épít a költségére jelzálog hitel. A bank kibocsátotta a pénzt, és ettől a pillanattól kezdve fedezetként vette a telket. Aztán a ház felépítése és a hozzá való jogok bejegyzése után a házat is zálogba veszi. Ugyanez az oszthatatlanság elve. Csak ebben az esetben a kölcsönadó kezdetben fedezetként vette fel a földet, hiszen a lakás még nem épült fel, a hitelt pedig valamivel fedezni kell.
A földterületen történő elzárást is keresztül hajtják végre nyílt aukció. Fontos tulajdonság mezőgazdasági területet adott el. Amíg a termést nem takarítják be és nem adják el, ezeket a földeket nem lehet elzárni.
A nem lakáscélú helyiségek jelzálogjogának számos jellemzője van, amelyeket a törvény vonatkozó szakasza ismertet.
Így a vállalkozás egyetlen Ingatlankomplexum, átkerül a jelzálogjogra a területen található összes ingatlannal, beleértve a telket is.
Szabadon álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek teljes egészében elzálogosítva, a földdel együtt.
A zálogjogosult ugyanakkor semmilyen módon nem akadályozhatja vagy korlátozhatja a zálogjogosult ingatlanhasználati jogát. Kivételt képeznek az ingatlan elidegenítésével és biztosítékként történő átruházásával kapcsolatos ügyletek.
Vállalkozást csak akkor lehet zálogba helyezni, ha a tartozás összege legalább a fele értékelt érték ingatlan. A fedezetbehajtási igények benyújtásának határideje a szerződéskötéstől számított legalább egy év.
Tegyük fel, hogy az N vállalkozást 9 hónapos kölcsönszerződés alapján jelzáloggal terhelték Y banknak. Ha a társaság nem fizeti vissza a tartozást, a bank a behajtási eljárást az okirat aláírásától számított 12 hónapnál korábban sem kezdheti meg.
Mellesleg, csak bírósági határozattal lehet behajtani egy vállalkozástól jelzáloghitellel fennálló tartozást.
NAK NEK lakóépületekés a lakások jelzálogjogba történő átruházásakor is különleges követelményeket támasztanak, mivel nem csak a zálogkötelezett lakóhelye lehet.
Rögtön meg kell jegyezni, hogy az önkormányzati tulajdonú lakóhelyiségek jelzálogjogosultsága nem megengedett. A többi objektumhoz számos funkció tartozik:
A Szövetségi Tanács egyébként a közelmúltban elfogadta a megtakarítási és jelzáloghitel-rendszerről szóló törvény módosításait, amelyek szerint pénzt halmoznak fel a „ katonai jelzáloghitel". Most nagy mennyiség kategóriájú katonai személyzetnek joga van visszaállítani fiókját az újbóli besorozást követően.
a legtöbben fontos pont ebben a részben egy bekezdés a lakhatási kizárásról szól. Ez a tény az alapja a bérlők kilakoltatásának. A törvényi előírásoknak megfelelően történik. Ezt a pontot részletesen az Art. 78.
Mint látható, ez a szövetségi törvény meglehetősen világos képet ad a jelzáloghitelekről. Ez egy hatékony eszköz a piac szabályozására jelzáloghitel ügyletek Oroszországban. Az a fontos, hogy élő dokumentumról van szó, amely, ha nem is mindig villámgyorsan, de reagál a változásokra. jelenlegi helyzetés lehetővé teszi a fejlődést lakásépítés az országban.
Bármit is gondoljunk a jelzáloghitelekről, a jelzáloghitel felvétele évről évre egyre könnyebbé válik. Ennek nagy része az érdem jelzálogjog. többet megtudhat.
Ha szakképzett jelzálogjogász segítségére van szüksége, érdekeinek védelmére bank vagy másik fele előtt válás esetén, javasoljuk, hogy regisztráljon ingyenes konzultációügyvédünkhöz. Ő fog szakmai segítségetés javasoljon egy hatékony kiutat a helyzetéből.
Van még kérdése ebben a témában? Az alábbiakban őket várjuk. Kérjük, értékelje a bejegyzést, és kattintson a közösségi média gombjaira.
A 102. számú jelzálogjogról szóló szövetségi törvény az Orosz Föderáció területén ingatlanok, mezőgazdasági telkek zálogaként hitelezési rendszert hoz létre. 2017 júliusa óta jelentős újítások történtek a 102. szövetségi törvényben.
Ebben a cikkben elemezzük szövetségi ingatlanjelzálogtörvény . Letöltheti a törvény aktuális, 2017-es változatát, megtudhatja a legújabb változásokat, a dokumentum történetét, valamint szakértői kommentárokat a főbb cikkekhez.
A 20. század 84 évében nem volt jelzáloghitel Oroszországban. A Szovjetunió hatóságai rendszerük kezdetétől fogva megfosztották az ország lakosságát a magántulajdonhoz való jogtól. A jelzáloghitel az új szabályok szerint Oroszországban csak a 20. század végén jelent meg. A jelenlegi állapotra való fejlődéséhez alapvető változásokra volt szükség az állam tulajdonviszonyokhoz és lakásépítéshez való hozzáállásában. Emellett jelentős jogszabályi változtatásokra volt szükség.
Csak 1991 előestéjén jelentek meg az első előfeltételek az oroszországi jelzáloghitel-intézet újjáéledéséhez. Ez volt az 1990 decemberében elfogadott "A tulajdonról szóló törvény". Majd 1993-ig egymás után fogadták el a zálogjogról és a lakáspolitika alapjairól szóló törvényeket. A főbb rendelkezéseket a Ptk is rögzíti. Egyre gyakrabban emlékeztek az ingatlan jelzálogjogára.
1994 végére ezek a törvények több tucat bank számára lehetővé tették a jelzáloghitelek kibocsátásának rendszerét. Ugyanakkor ezt az üzletet gyengén ellenőrizte az e területre vonatkozó szűkös szabályozási keretrendszer, amely nem tette lehetővé a jelzáloghitelek magas szintű fejlődését és átláthatóságát. Alapvetően új és erőteljes szövetségi törvényre volt szükség.
1998. július 16-án fogadták el, egy hónappal az orosz gazdaság súlyos válsága előtt. A jelzáloghitelek 102 FZ egyfajta bibliája lett, amely a polgári törvénykönyvvel együtt olyanná tette, amilyen most.
A jelzálogjogot közel 20 éve számos kiigazításnak vetették alá a jelzálogjog alakulásával és más szabályozó dokumentumok változásával kapcsolatban. A jelenlegi verzió 2016. július 3-án kelt, 2017. 07. 01-i módosításokkal.
A jelzáloghitel-piacon 2016-ban a jelzálogjogot befolyásoló legfontosabb események a következők voltak:
1. A kölcsön késedelmes visszafizetési kötbér mértékének jogszabályi korlátozása (nem haladhatja meg a kölcsönszerződés megkötésének napján érvényes jegybanki irányadó kamatlábat).
Néhány szó a jegybank irányadó kamatáról. Leegyszerűsítve ez az a kamatláb, amellyel a bankok rövid lejáratú hitelt (1 hét) vesznek fel, és ugyanilyen futamidejű betétet nyitnak a Központi Banknál. 2017. május 2-tól az arány 9,25%.
2. Közös tulajdonban lévő ingatlannal történő tranzakciók közjegyzői hitelesítése kötelező.
Vagyis most egy részvényre osztott lakás eladásához nem elég egyszerű írásos formában adásvételi szerződést kötni. Fel kell keresni a közjegyzőt, és ügyletet kell készíteni annak formájában. Ennek megfelelően a regisztráció költsége jelentősen megnőtt.
3. A lakáseladás utáni adó számítási eljárásának megváltoztatása. 2016.01.01-től az ingatlan tulajdonjogának időtartama 3 évről 5 évre emelkedett, ezt követően a tulajdonos mentesül az áfa fizetése alól. Ráadásul most a kataszteri értékből vagy az adásvételi szerződésben meghatározott értékből számítják ki az adó összegét, amelyik nagyobb. Vagyis a szerződésben alulértékelt ügyletek értelmüket vesztették, mivel a kataszteri érték megközelítőleg megegyezik a piaci értékkel.
Van egy jó hír is. Ha a tulajdonjogot 2016.01.01. előtt jegyezték be, az időtartam változatlan - 3 év.
Példa. Ivanov polgár 3 000 000 rubel értékű lakást vásárolt. 2016 áprilisában. 2017 májusában eladta. A kataszteri érték 3 000 000 rubel, az adásvételi szerződés alapján - 1 000 000 rubel. Az adót a kataszteri érték alapján számítják ki 2 000 000 rubel összegben. (levonva az 1 milliós adólevonást), és 260 000 rubel lesz.
4. Egy másik jó hír a katonai jelzáloghitel program keretében hitelfelvevőknek. Most az ilyen megállapodásokra vonatkozó információkat nem veszik figyelembe a katona hiteltörténetében. Valójában ő maga nem fizeti a kölcsönt. Az állam megteszi helyette.
5. A törvény 2016 júliusa óta rendelkezik a parkolóhelyek zálogjogáról.
A Jelzálogtörvény főbb rendelkezései rögzítik a jelzálogjog fogalmát, keletkezésének alapját, a zálogjog és a zálogjog követelményeinek leírását.
A zálogjogot feltétlenül olyan megállapodással kell biztosítani, amelyben két fél van: a zálogjogosult (a tárgy tulajdonosa) és a zálogjogosult (hitelező). Sőt, lehet, hogy a tulajdonos egyáltalán nem kapcsolódik a hitelhez, csak az ingatlanával biztosítja azt.
Maga a jelzáloghitel nem csak kölcsönszerződés alapján jön létre. Lehet, hogy:
Vagyis jelzálogjog tárgyát képezheti minden olyan kötelezettség, amelyre más jogszabályban meghatározott biztosítéki rend nem terjed ki.
A szerződés tartalmazza a zálogjog hatálya alá tartozó kötelezettségek teljes listáját. Ha valami a megállapodásokba ütközik, a zálogkötelezett jogosult a veszteség megtérítésére, a pénzeszközei jogellenes felhasználása miatti kamatra, valamint a zálogtárgy értékesítésének perköltségére és kiadására is, ha a zálogjog másként nem rendelkezik. megegyezés. Ezért olyan fontos a dokumentum helyes összeállítása.
Az alábbi ingatlanok zálogba helyezhetők:
A biztosítékokra vonatkozó alapelv az oszthatatlanság. Vagyis az ingatlannak azt a részét, amely természetbeni felosztás után rendeltetésszerűen nem használható fel, nem fogadják el zálogba. Egyszerűen fogalmazva, nem lehet csak a repülőgép hajtóműveit lerakni, vagy csak a ház tetejét.
Fontos szempont továbbá, hogy a telken lévő lakóépület csak a telekkel együtt fogadható el zálogba. Ha a földet bérbe adják, akkor a bérleti jog zálogjog. Ugyanakkor, ha a bérbeadóval kötött szerződés időtartama 5 évnél hosszabb, akkor a tulajdonos engedélyére sem lesz szükség.
Az összes oroszországi polgári jogi szerződés megkötésére vonatkozó általános szabályokat a Polgári Törvénykönyv rögzíti. A jelzálogtörvény további követelményeket ír elő, amelyeket teljesíteni kell.
A szerződésben a következő információkat kell tartalmazni:
A zálogjog tárgyát részletesen le kell írni, hogy az pontosan azonosítható legyen. A szerződés tartalmazza az objektum nevét, leírását és helyszínét. Ugyanakkor a bérelt ingatlanra is ugyanazok a szabályok vonatkoznak, ezen felül tüntesse fel a lízing futamidejét.
A felek szükség esetén a megállapodásba foglalhatják a bírósági behajtás esetén a biztosítékok értékesítésének rendjét, vagy ismertethetik a tárgyalást megelőző rendezési lehetőségeket.
Ha olyan magánszemélyrel kötnek jelzálogkölcsön-szerződést, aki nem vállalkozói tevékenységre szánt ingatlant vásárol, rá a fogyasztási hitelről szóló törvényben leírt szabályok vonatkoznak. Vagyis a következő feltételeknek kell teljesülniük:
Részletesebben egy külön cikkben.
A jelzáloglevél névre szóló értékpapír, amely biztosítja a zálogjogosultnak a zálogjogot a zálogkötelezettség teljesítésére, valamint a vagyon zálogjogát. A törvény nem tartalmaz kötelező előírást a jelenléte a jelzálogszerződés megkötéséhez. Lehet, hogy nem.
Az okiratot vagy a zálogjogosult, vagy ha az ingatlan harmadik személy tulajdonában van, akkor mindkettő.
A törvény egyértelműen leírja azoknak az információknak a listáját, amelyeknek tükröződniük kell a jelzálogban, valamint azt a kötelezettséget, hogy a papírt egy kormányzati szervnél (például Rosreestr) regisztrálják. Ha az alábbiakban felsorolt pontok közül legalább egy nem teljesül, a jelzáloglevélre nem lehet hivatkozni:
A jelzáloglevél átruházható harmadik személyre. Ekkor az új zálogjogosult követelményei csak a papíron szereplő információkon alapulnak.
Az elvesztett jelzálogkölcsönt másodpéldány készítésével lehet helyreállítani, amelyen megfelelő jelölést kell tenni.
A hitelező felé fennálló kötelezettségek visszafizetésekor a jelzálogjog visszakerül a zálogjogosulthoz, aki ezt követően az ingatlan terhét az állami szervben eltávolítja.
Hogyan működik, egy másik cikkből megtudhatja.
A törvény értelmében a jelzálogkölcsönt be kell jegyezni a Rosreestr. A jelzálogról szóló törvény mellett ezt a folyamatot az ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló 218-FZ törvény szabályozza.
Az állami regisztráció formálisan az ügyletnek az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásban történő bejegyzéséből áll.
Az ügyletbejegyzés alapja a zálogkötelezett és a zálogjogosult közös kérelme, vagy a megállapodást hitelesítő közjegyző kérelme alapján.
A jelzálogjog törvény szerinti bejegyzése a terhelt személy tulajdonjogának egyidejű bejegyzésével történik. Ha van, jelzáloghitel van nyilvántartva.
Ebben a cikkben az államot lépésről lépésre szétszedjük.
Alapvetően az, hogy a vagyon zálogjogosultsága nem ad lehetőséget a hitelezőnek arra, hogy korlátozza a zálogjogosultnak az ingatlan rendeltetésszerű használatára vonatkozó jogát. Őt is megilleti a zálogjog, míg a hitelező nem tarthat igényt erre a bevételre.
A zálogkötelezett ugyanakkor köteles az ingatlant jó állapotban tartani, és szükség esetén saját költségén javításokat végezni, kivéve, ha a szerződés eltérően rendelkezik.
Gyakran felmerülnek viták a hitelező azon kötelezettségének jogosságát illetően, hogy a zálogtárgyat kár, kár vagy veszteség ellen biztosítsa. A törvény kimondja, hogy ilyen biztosítást a kölcsönszerződés feltételei írhatnak elő. Általános szabály, hogy az ingatlant a zálogkötelezett rovására biztosítják.
Ezen túlmenően a tulajdonos köteles minden rendelkezésre álló intézkedést megtenni az ingatlan épségének megőrzése érdekében, és értesíteni a zálogjogosultat, ha a zálogjog elvesztésének valós veszélye áll fenn.
Az utólagos jelzálogjog egy már jelzálogjoggal terhelt ingatlan újbóli jelzálogjogát jelenti. Ez lehet zálogjog ugyanannak a hitelezőnek (más kötelezettségekre), vagy másoknak.
Fontos betartani az eredeti jelzálogszerződés feltételeit. Ha kifejezetten megtiltja az utólagos jelzálogkölcsönt (és a legtöbb lakáshitel ezt teszi), akkor az ügylet érvénytelen lesz, függetlenül attól, hogy a potenciális jelzálogjogosult tudott-e róla, vagy sem.
Vannak olyan esetek is, amikor a szerződés meghatározza a későbbi jelzálogjog bejegyzésének követelményeit. Ebben az esetben új szerződést kell kötni ezen feltételek betartásával.
Ellenkező esetben a későbbi jelzáloghitel alig tér el a jelenlegitől. Különös figyelmet kell fordítani csak a begyűjtés sorrendjére. Itt az elsőbbségi követelési jog szabálya az irányadó, amely szerint a kötelezettségek visszafizetése sorra, az első hitelezőtől kezdve történik. Így előfordulhat, hogy az utolsó hitelezőnek nem lesz elég pénze az ingatlaneladásból.
A jelzálogjogosultnak joga van saját belátása szerint a jelzálogjogból eredő kötelezettségek teljesítésének igényét harmadik személyre átruházni. Például, ha egy bank zálogjogot kíván átruházni egy harmadik fél szervezetre, akkor nem kell jelzáloghitelezési engedéllyel rendelkeznie.
Ebben az esetben az, akire a jelzálogjog átszállt, a zálogjoggal biztosított kötelezettség alapján is megszerzi a jogokat. Vagyis ez a személy veszi át az eredeti hitelező helyét.
A jelzáloglevél átruházása egyszerű írásbeli megállapodás megkötésével történik. Az új zálogjogosultról megfelelő bejegyzést kell tenni az értékpapíron.
Érdekes módon a törvény kifejezetten tiltja, hogy a jelzálogjogra feljegyzést készítsenek a harmadik személyre történő átruházás tilalmáról. Az ilyen rekord eleve semmis.
Ha az adós kötelezettségeit határidőben és hiánytalanul nem törleszti, és ezzel megsérti a megkötött szerződésben foglaltakat, a hitelező jogosult a tartozás végrehajtását megindítani.
Az események fejlődésének két útja van:
Ha a jelzálogszerződés nem rendelkezik a (törvény 55. §-a által bevezetett) adósság peren kívüli rendezésének lehetőségéről a zálogtárgy behajtásával, a behajtás csak bírósági határozattal lehetséges.
Két olyan eset van, amikor a peren kívüli behajtás nem lehetséges:
A gyakorlatban a bankok követelésbehajtása zálogtárgy értékesítésével csak extrém esetekben történik, amikor más módszerek nem hozzák meg a kívánt eredményt. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a törvény ilyen esetekben általában a hitelező oldalán áll, mivel a jelzálogszerződést az adós megszegi. Ezért, ha mégis szélsőséges intézkedésekről van szó, lehetőség van a zálogtárgy értékesítésére, hogy az adósságot kiegyenlítse.
Részletesebben egy külön cikkben.
Az adósok vagyonát árverés formájában nyilvános árverésre bocsátják. Szervezete és tartása e törvény keretei között nem szabályozott. Az eljárási jogszabályok és a Ptk.
Általánosságban elmondható, hogy az aukció a következőképpen zajlik. Legkorábban 30, de legkésőbb 10 nappal az árverés előtt a hivatalos újságban hirdetményt tesznek közzé arról, hogy mikor, hol és mit bocsátanak árverésre.
A részt venni kívánóknak az objektum induló eladási árának 5%-át meg nem haladó összegben kell letétbe helyezniük. Az nyer, aki a legmagasabb árat kínálta. A letét fennmaradó részét azonnal visszakapják.
Az aukció napján a nyertessel jegyzőkönyvet írnak alá. A határozat 5 napig érvényes, ezalatt a vevő kifizeti az ingatlan értékének egyenlegét, ezt követően ismét 5 napon belül adásvételi szerződés jön létre vele.
A peren kívüli ingatlanértékesítés is hasonló módon történik, azzal a különbséggel, hogy az árverést a zálogjogosult nevében meghatalmazott személy szervezi. Az eladásból befolyt összeget felosztják az összes zálogjogosult között, a fennmaradó részt a zálogjogosultnak visszajuttatják.
A törvény azt is kimondja, hogy a hitelező megtarthatja magának az ingatlant, ha ez a szerződésben szerepel. Az adós az árverés lezárttá nyilvánítása előtt bármikor leállíthatja a behajtást a tartozás törlesztésével.
Sikertelennek minősülhet a licitálás, ha csak egy vevő jelent meg nála, az induló összeget nem emelték fel, vagy a nyertes nem fizetett az ingatlanért. Utóbbiért egyébként a Polgári Törvénykönyv rendelkezik a felelősségről, ami a veszteségek megtérítésében fejeződik ki.
A telkek jelzálogjogának megkötése akkor lehetséges, ha az ilyen tárgyak forgalmát törvény nem korlátozza, vagy mérete meghaladja az ilyen jellegű és rendeltetésű telkekre vonatkozó jogszabályi rendelkezések által megállapított minimális értéket.
Az önkormányzati tulajdonban lévő telkek biztosítékként adhatók. De vannak feltételek:
A hitelalap terhére megszerzett telek a tulajdonjog bejegyzésének pillanatától zálogba van helyezve. Ha a tulajdonos épületet vagy építményt szeretne építeni a telken, nem kell engedélyt kérnie a jelzálogjogosulttól. Csak ha nem mond ellent a szerződésnek, akkor ezek az épületek is zálogtárgyakká válnak. Pontosan ebben a pillanatban működik az oszthatatlanság elve, vagyis az épületek nem létezhetnek külön a telephelytől, illetve a zálogba is beletartoznak.
Nézzünk egy másik esetet. Például X állampolgár tulajdonában van egy személyes pénzből és tehermentesen vásárolt telek. Egy napon úgy döntött, jelzáloghitelből lakóépületet épít ezen a helyen. A bank kibocsátotta a pénzt, és ettől a pillanattól kezdve fedezetként vette a telket. Aztán a ház felépítése és a hozzá való jogok bejegyzése után a házat is zálogba veszi. Ugyanez az oszthatatlanság elve. Csak ebben az esetben a kölcsönadó kezdetben fedezetként vette fel a földet, hiszen a lakás még nem épült fel, a hitelt pedig valamivel fedezni kell.
A földterületre történő kizárás nyílt árverés útján is megtörténik. Fontos jellemzője a termőföld értékesítése. Amíg a termést nem takarítják be és nem adják el, ezeket a földeket nem lehet elzárni.
Egy korábbi cikkben részletesen tárgyaltuk.
A nem lakáscélú helyiségek jelzálogjogának számos jellemzője van, amelyeket a törvény vonatkozó szakasza ismertet.
Így a vállalkozás, mint egyetlen ingatlanegyüttes, jelzálogjoggal terhelt a területen található összes ingatlannal, beleértve a telket is.
Egy különálló nem lakás céljára szolgáló helyiség teljes egészében elzálogosítva a telekkel együtt.
A zálogjogosult ugyanakkor semmilyen módon nem akadályozhatja vagy korlátozhatja a zálogjogosult ingatlanhasználati jogát. Kivételt képeznek az ingatlan elidegenítésével és biztosítékként történő átruházásával kapcsolatos ügyletek.
Vállalkozás csak akkor zálogosítható el, ha a tartozás összege legalább az ingatlan becsült értékének a fele. A fedezetbehajtási igények benyújtásának határideje a szerződéskötéstől számított legalább egy év.
Tegyük fel, hogy az N vállalkozást 9 hónapos kölcsönszerződés alapján jelzáloggal terhelték Y banknak. Ha a társaság nem fizeti vissza a tartozást, a bank a behajtási eljárást az okirat aláírásától számított 12 hónapnál korábban sem kezdheti meg.
Mellesleg, csak bírósági határozattal lehet behajtani egy vállalkozástól jelzáloghitellel fennálló tartozást.
Jelzálogjogba történő átruházásakor a lakóházakkal és lakásokkal szemben is különleges követelményeket támasztanak, mivel ezek nem csak a zálogkötelezett lakóhelyei lehetnek.
Rögtön meg kell jegyezni, hogy az önkormányzati tulajdonú lakóhelyiségek jelzálogjogosultsága nem megengedett. A többi objektumhoz számos funkció tartozik:
A Szövetségi Tanács egyébként nemrégiben elfogadta a „Takarék- és jelzáloghitel-rendszerről” szóló törvény módosításait, amelyek szerint a „katonai jelzáloghitelért” pénzt kell fizetni. Mostantól a katonai személyzet több kategóriájának joga van visszaállítani fiókját az újbóli besorozást követően.
Ebben a szakaszban a legfontosabb pont a lakhatási letiltásról szóló tétel. Ez a tény az alapja a bérlők kilakoltatásának. A törvényi előírásoknak megfelelően történik. Ezt a pontot részletesen az Art. 78.
Mint látható, ez a szövetségi törvény meglehetősen világos képet ad a jelzáloghitelekről. Ez egy hatékony eszköz, amely szabályozza az oroszországi jelzáloghitel-tranzakciók piacát. Ami fontos, hogy ez egy élő dokumentum, amely bár nem mindig villámgyorsan, de reagál a jelenlegi helyzet változásaira, és lehetővé teszi a lakásépítés fejlesztését az országban.
Bármit is gondoljunk a jelzáloghitelekről, a jelzáloghitel felvétele évről évre egyre könnyebbé válik. Ebben jelentős érdem a jelzálogjog. többet megtudhat.
Ha szakképzett jelzálogjogász segítségére, bank vagy másik fél előtti érdekvédelemre van szüksége válás során, javasoljuk, hogy jelentkezzen be ügyvédünkhöz ingyenes konzultációra. Professzionális segítséget nyújt, és hatékony kiutat javasol a helyzetéből.
