Kép forrása: Lori Photobank
Különféle okok miatt adhat el egy lakást egy új épületben: valaki befektetési céllal vett egy házat, és azt tervezi, hogy megtéríti a befektetést, valakinek egyszerűen megváltoztak az életkörülményei. De ha a ház még építés alatt van, pl. a házat nem helyezték üzembe, akkor az eljárás ugyanaz lesz: a lakás eladása jogok átruházásával. Önmagában ez a fajta tranzakció már régóta kidolgozott a piacon, de ez nem jelenti azt, hogy könnyű lesz eladni ingatlanát. A portál arra kérte a szakértőket, magyarázzák el, milyen nehézségek várnak egy magáneladóra, és ami a legfontosabb, hogyan kezelje ezeket.
Manapság meglehetősen gyakori jelenség egy új épületben lévő lakás jogok átruházásával történő eladása, mivel amint azt a Irina Dobrokhotova, igazgatótanácsának elnöke , az új épületbe történő befektetés stratégiája rövid időkeretet biztosít (18-24 hónap). „Általában az építési ütemterv betartása mellett ennyi időbe telik egy ház felépítése, és a legmegfelelőbb az építés befejezésekor, de a ház üzembe helyezése és tulajdonjog megszerzése előtt történő értékesítés” – mondta a szakember.
A szakértők azonban jelenleg azt látják, hogy az elsődleges ingatlanpiacon csökken a magánszemélyektől érkező megbízásértékesítések száma. "Ez két okra vezethető vissza" - mondta. Maria Litinetskaya, ügyvezető partner . - Először is, maguk a befektetők nem állnak készen arra, hogy elhagyják a projektet, mert az ingatlanbefektetések szakaszában nagy haszonra számítottak. Most az ilyen eladók egyszerűen elhalasztották az üzletet "jobb időkig". Másodszor, ma már nem nagy a kereslet a megbízásos lakások iránt, és abból adódóan, hogy ez a vásárlási forma főleg egyszeri fizetést jelent, és ma már különösen nehéz olyan ügyfeleket találni, akik a teljes összeget egyben ki tudják fizetni.” – mondta a szakértő.
Az új épületre vonatkozó jogok engedményezésére irányuló ügylet több – jogi, gazdasági és piaci – szempontra osztható. Az elsőnél minden egészen egyszerű: a szavak szerint Vaszilij Sharapov, egy fejlesztő cég ügyvédje, az eladó jogi kockázatai egy ilyen ügylet során minimálisak. Az engedményezés során a jogi kockázatok túlnyomó részét általában a vevő, azaz az új tőkebefektető viseli, aki a fejlesztővel kötött szerződésben a korábbi tőkebefektető helyére lép.
Az eladó számára a legfontosabb kockázat az a vevő követelési jogának fizetési késedelme. Ez a kockázat a bankcellák, valamint a banki akkreditívek mechanizmusának alkalmazásával csökkenthető. Utóbbinak az a lényege – magyarázza Vaszilij Sarapov –, hogy a vevő az eladót megillető pénzeszközöket egy speciális akkreditív számlára helyezi el a bankban. Az eladó azután jut hozzá ezekhez a pénzeszközökhöz, miután benyújtja az akkreditív-számlát vezető banknak a DDU-val kötött, a követelés jogának új részvénybefektetőre történő átruházásáról szóló, regisztrált kiegészítő megállapodását. Ennek a mechanizmusnak az egyetlen hátránya, hogy a bank tisztességes jutalékot vesz fel ezért a szolgáltatásért - az alapösszeg 1%-át vagy még többet - jegyzi meg a szakértő. Ezért azokban az esetekben, amikor a törvény megengedi, a tranzakcióban részt vevő felek készpénzben fizethetnek széfbérléssel - ez is megbízható és lényegesen olcsóbb, mint az akkreditív.
Ne feledkezzünk meg az ingatlaneladásból származó jövedelemadóról sem. „Ha egy lakáshoz való jog engedményezése értéknövekedéssel történik, akkor az eladó köteles az árkülönbözet 13%-ának megfelelő személyi jövedelemadót kell fizetni- mondja a figyelem Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere.- Például egy részvényes 5 millió rubelért vett egy házat, és 7 millió rubelért eladja. 2 millió rubel vagy 260 ezer rubel után kell adót fizetnie az államnak. Ezért sok eladó alábecsüli a költségeket. A kérdés az, hogy a vevő készen áll az ilyen engedményekre?
Az új épületben lévő lakásra vonatkozó jogok engedményezésére irányuló tranzakció fő összetettségét azonban a piaci szempont adja. Alapján Svetlana Kondachkova, ügyvezető partner, vezérigazgató , az egyik legnagyobb problémájuk az árvárakozások és az ingatlan valós piaci értéke közötti eltérés. Az elmúlt 2 évben a lakóingatlanok árai a moszkvai régióban rubelben számolva átlagosan 10-15%-kal estek, jelentősen megnőtt az „átengedhető” lakásokat eladni kívánók száma. Ugyanakkor a fejlesztő ajánlatai sokkal vonzóbbak mind az árban, mind a különféle promóciós programokban, valamint az új épületek finanszírozási konstrukcióiban a vásárlók számára. A jogok eladói ilyen körülmények között arra kényszerülnek, hogy vagy komolyan csökkentsék az árakat, vagy kivonják lakásukat az eladásból.
Mikor kell eladni egy lakást jogok átruházásával? Hogyan lehet megtalálni a tökéletes pillanatot? És egyáltalán ki kell-e hagynunk ma a projektet, ha nincs súlyos létszükséglet? A szakértők szerint itt nem lehet egyértelmű ajánlás, hiszen minden az egyéni befektetési stratégián, a piaci körülményeken, az új épület árnövekedési dinamikáján és az eladó élethelyzetén múlik.
A lakásigények engedményezésére általában a legkedvezőbb időszak az amikor a ház már majdnem kész, de még nincs bejegyezve az ingatlanba, vagyis a fő áremelés után, beszél Maria Litinetskaya("Metrium-csoport"). Ebben az esetben a befektető számíthat jövedelmezőségtól től25-30 % és több, ha a projekt likvid. Az a tény, hogy a lakások ingatlanba történő bejegyzése után a legtöbb befektető általában aktívan kínál ajánlatokat a piacon. A nagy verseny miatt sokuknak végül árat kell csökkenteniük, ezért jobb, ha ez előtt a pillanat előtt megkötik a követelések engedményezését” – magyarázza a szakember.
Tegyük fel, hogy minden kérdés tisztázódott az új épületben lévő lakás jogátruházási célszerűségével kapcsolatban. A következő lépés a stratégia kitalálása. És az első érdekes pont itt - hol lehet ilyen lakásra vevőt keresni?
„A „megbízások” piaca nagyon nehéz és zavaros” – vélekedik Szvetlana Kondacskova (Urban Ingatlan).-A fejlesztői javaslatok hátterében a be nem jegyzett ingatlanát kínáló magánszemély nem tűnik meggyőzőnek. Kevés esély van ilyen lakások önálló eladására. Jelentkezni kell vagy a fejlesztő értékesítési osztályaihoz, ha annak struktúrájában van egy dedikált részleg a „megbízások” végrehajtására, vagy olyan speciális ingatlancégekhez, amelyek a fejlesztő nevében értékesítenek ilyen objektumokat” – tanácsolja a szakember.
Tekintettel arra, hogy a magáneladónak nem csak a többi eladóval, hanem a fejlesztővel is versenyeznie kell, felvetődik a kérdés: milyen árat kell megállapítani az építtetői árakhoz képest?
Vladimir Kashirtsev, a cég vezérigazgatója , javasolja, hogy kezdje a fejlesztő által az épületbe telepített lakások költségének elemzésével. „A költségeket 50-100 ezer rubelben kell meghatározni. lent. A fejlesztői alapárakhoz képest alacsonyabb árú lakás gyorsabban felkelti a potenciális vevő figyelmét.”
Maria Litinetskaya ("Metrium csoport") azt jelzi, hogy az árcédula egyszerre több tényezőtől is függ. „Először is attól függ, hogy a részvényesnek milyen gyorsan kell eladnia az eszközét – sürgős eladás esetén alacsonyabb lesz a lakás ára. Másodszor, a „belépő” árból: ha egy befektető az eladások legelején vásárolt lakást, akkor a kedvezmény mértéke nagyobb lehet. Harmadszor pedig arról, hogy hány hasonló lakást kínál a fejlesztő. Ha például egy befektető elad egy folyékony "odnushkát", amelyet a fejlesztőnek már nem hagyott meg, akkor az ár nem lehet alacsonyabb, hanem több százalékkal magasabb. A piaci átlagban azonban a befektetési lakások árai általában 5-10%-kal olcsóbbak, mint a fejlesztő hasonló ajánlatai.
"Általában a fejlesztő beleegyezik az üzletbe, - Vaszilij Sarapov (város-XXIszázad"). - A követelésjog új befektetőre való átruházásával kapcsolatos jogi vagy egyéb szolgáltatások nyújtásáért azonban az ügyletben részt vevő felek megállapodása alapján külön jutalék számolható fel. Mérete és elérhetősége mint olyan az adott fejlesztő politikájától, valamint a tranzakcióban részt vevő felek és a fejlesztő közötti tényleges megállapodásoktól függ.”
A fejlesztő mindig beleegyezik, és vannak-e olyan speciális feltételek a részéről, amelyeket egy épülő házban lévő lakás eladójának el kell fogadnia?
Alapján Szvetlana Kondacskova (Várositelek) ha a szerződés előírja a fejlesztő hozzájárulásának megszerzését az engedményezéshez, akkor az egyetlen nehézség, ami felmerülhet, a tranzakció időzítése. Annak érdekében, hogy ne merüljön bele az összes folyamat összetettségébe és bölcsességébe, a szakértő azt tanácsolja, hogy a tranzakció előkészítését és lebonyolítását bízza szakemberekre.
Vaszilij Sarapov (város-XXIszázad") azt is jelzi, hogy a fejlesztő megfelelősége nagymértékben függ attól, hogy a részvénybefektetőnek a fejlesztő felé fennálló tartozása 100%-ban megtörtént-e, vagy vannak-e tartozások. Ha a lakást nem fizetik ki teljesen, a fejlesztő alaposan megvizsgálja az új tőkebefektető pénzügyi életképességét, és ha hibát talál, visszautasíthatja az üzletet. „Tény, hogy a törvényi szabályok szerint a követelési jogot az adósság átruházásával egy új tőkebefektetőre kell átszállni, hogy a fennmaradó, ki nem fizetett tőkebefektetéseket a fejlesztő javára fizesse ki” – mondja a szakember. - Ezért a fejlesztő számára az számít, hogy az új adós képes-e eleget tenni a tőkebefektetések fizetési kötelezettségének. Ebben az esetben a fejlesztő felajánlhatja az új tőkebefektetőnek, hogy a korábbi tőkebefektető tartozását határidő előtt fizesse vissza a fejlesztő javára, cserébe a követelési jog fejlesztőre való átruházásához való hozzájárulásáért.
Így számos nehézség ellenére az új épületben a követelések engedményezése ma meglehetősen gyakori jelenség. A legfontosabb a tranzakció megfelelő pillanatának kiválasztása, ez pedig már a létesítmény konkrét helyzetétől, a befektetési stratégiától és az eladó életkörülményeitől is függ.
Portál jó üzletet kíván!
Minden ingatlanügylet komoly jogi támogatást és alapos odafigyelést igényel a részletekre. A figyelmetlen hozzáállás a lakásvásárlónak és pénzveszteségbe is kerülhet.
Ez különösen igaz új épületben lévő lakás vásárlásakor, amelyre a tulajdonjogot nem formálták. Ezekben az épületekben az eladóval a követelések engedményezéséről szóló megállapodás aláírásával lehet lakást vásárolni. Ennek a lakásvásárlási módnak megvannak a maga előnyei és kockázatai, melyeket józanul mérlegelve dönt a vevő.
Az ingatlanpiacon nem olyan elterjedt az engedményezési szerződés alapján történő lakáseladás, mint új házban lakásvásárlás vagy második vásárlás. Az ilyen típusú tranzakciók népszerűsége azonban fokozatosan növekszik: egyes jelentések szerint Moszkvában az új épületek lakásainak már körülbelül egyharmada ilyen módon kerül megszerzésre.
Hozzárendelési lakás - mi ez és hogyan szerezhetem meg?
Először is foglalkoznia kell a megszerzett ingatlan állapotával. A szóban forgó lakás az elsődleges piachoz tartozik, vagyis az üzembe helyezés előtt. Az építkezés bármely szakaszában, míg az objektum csak dokumentáltan létezik, nem magát a lakást értékesítik, hanem csak a tulajdonjogról szóló megállapodást. Az előző tulajdonos, egy befektető, aki közvetlenül a fejlesztőtől vásárol lakást, átruházza Önre az igényjogosultságot, azaz térítés ellenében átruházza a jogkörét.
Az ilyen megállapodást engedményezésnek nevezzük, a jogokat átengedő eladó az engedményező, a vevő pedig, aki azokat átvette, az engedményes.
Tulajdonképpen jogi szempontból a jogok átruházása nem opció az adás-vételi ügylet során. Egy ház üzembe helyezésekor címet rendelnek hozzá, és a tulajdonosi jogokat a részvényesek bejegyzik. És csak ezután lehet minden tranzakciót végrehajtani adásvételi formátumban. A lakóhelyiségekre való engedményezés joga a „Közös építkezésben való részvételről” szóló szövetségi törvény szerint a szerződés bejegyzésétől az átruházási aktus aláírásáig, a ház üzembe helyezését követően kezdődik.
A megbízási (engedményezési) szerződés nem magának a lakásnak a megvásárlását igazolja, hanem csak azt a jogot, hogy követelje annak átruházását az Ön ingatlanára.
Az engedményezési jogokat kétféleképpen lehet megszerezni:
Jogok átruházása részvényszerződés alapján előírja az összes pénzeszköz kifizetését az ügylet megkötése előtt, ellenkező esetben a részvényes tartozásai a lakáshoz való joggal együtt átszállnak az engedményesre. Ilyen megállapodás megkötésekor szem előtt kell tartani, hogy a DDU szerinti megbízás bejegyzésének határideje a ház átadásáig tart. Sőt, a lakást sokszor lehet így hozzárendelni.
A részvényesi megállapodást, valamint a DDU szerinti követelési jog átruházását be kell jegyezni a Rosreestr hatóságoknál, ellenkező esetben az ügylet nem tekinthető érvényesnek.
Adásvételi előszerződés alapján történő engedményezés. Itt értékesítik az adásvételi szerződés jövőbeni megkötésének jogát a megállapodás szerinti feltételekkel és határidőre, de nem magának az ingatlannak a követelésének jogát. Ezt az előszerződés jogi értelme magyarázza: a felek nem követnek el adásvételi cselekményt, hanem csak kötelezettséget vállalnak a jövőbeni ügylet lebonyolítására. Az engedményezés az előszerződés megkötésének pillanatától az adásvételi ügylet aláírásáig történhet.
Az előszerződést nem kell regisztrálni. Ennek megszűnése esetén a vevőnek nincs tulajdonjoga a lakáshoz, még akkor sem, ha a teljes összeget kifizette érte. Az egyetlen, amit tehet, hogy visszaköveteli a pénzét.
A fentiekből világossá válik, hogy mi a lakásjog átruházásáról szóló megállapodás: jogi vagy természetes személy ingatlant ad el egy még be nem fejezett házban. Általában e rendszer szerint a befektetők lakásokat adnak el - azok az emberek, akik az építkezés során lakásba fektettek be.
Milyen célból ruházhatják át jogaikat az eladók?
A szerződéskötéshez több szakaszon kell keresztülmenni, és a lezárt tranzakció sikere nagyban függ attól, hogy mennyire veszi komolyan az egyes tételek megvalósítását.
Mindenekelőtt meg kell győződnie arról, hogy az engedményezési szerződés új épületben lakás vásárlásakor nem okoz gondot a fejlesztőnek, ami azt jelenti - ellenőrizze az engedélyeit. Ez magában foglalja az alapító dokumentumokat, a számviteli jelentéseket, a telephelyre és az építkezésre vonatkozó tulajdoni dokumentumokat, a ház tervezését és az üzembe helyezés időpontját. A projektnyilatkozatban fel kell tüntetni, hogy a fejlesztő milyen módon kíván eleget tenni vállalt kötelezettségeinek. Tanulmányozni kell a szerződést, amely jelzi, hogy az objektum milyen forrásokból épül fel.
A második lépés a legfelelősebb. Ez a megbízási szerződés megkötéséhez szükséges dokumentáció gyűjtése. Mire kell készülni?
Külön mérlegelést igényel az az eset, amikor a potenciális engedményezőnek ingatlanon jelzálogtartozása van, vagy a vevő jelzálogjog engedményezésével kíván lakást vásárolni.
Hogyan adjunk el lakást jelzáloghitelben megbízással, lehetséges? Igen, ez az üzlet valós. Ehhez írásos kölcsönszerződés jön létre az eladó és a vevő között. A vevő pénzt ad, az eladó törleszti a jelzálogjogot és ezzel eltávolítja az ingatlanról a terhet és jogosult engedményezési szerződést kötni.
Lakásvásárlás is lehetséges jelzálogjog átruházásával. Bár a lakást egy épülő házban vásárolják, a jelzáloghitelek aránya nem alacsonyabb, mint a másodlagos ingatlanvásárlásra felvett hitel. A vevőnek először is engedményt kell kérnie az eladótól, hogy a költségeket legalább egy kicsit csökkentse. Másodszor, nem minden bank vállalja, hogy megbízási szerződés alapján lakást ad kölcsön. Ha a hitelező beleegyezik, a bankban számlát nyitnak, ahová a vevő előlegét és az intézménytől kapott hitelpénzt utalják. Az engedményezési szerződés aláírása után a pénzeszközök az engedményező számlájára kerülnek. Ha az engedményező pénzt akar keresni a megbízással, és többért adja el a lakást, mint amennyit vásárolt, a bank csak a lakás kezdeti költsége alapján ad kölcsönt a vevőnek. A különbözet átvétellel kerül kiegyenlítésre és a megbízási szerződés aláírása után az engedményező számlájára kerül.
De ha az eladónak jelzáloghitelje van, és maga a vevő szeretne lakást vásárolni ugyanolyan feltételekkel, nagyon nehéz lesz megállapodást kötni, jobb, ha megtagadja ezt a lehetőséget. A jelzáloghitelre vonatkozó összes dokumentumot - a tartozást vagy annak törlesztését - csatolják az engedményezési szerződés feldolgozásához szükséges általános dokumentációhoz.
A megbízási szerződés elkészítését az orosz polgári törvénykönyv 24. fejezete határozza meg. Mielőtt kiad egy lakást egy épülő házban, tudnia kell, mit kell feltüntetni a megbízási szerződésben.
Ha lakásvásárlásra vettek fel hitelt, a következő információkat is feltüntetik:
A szerzõdés a felek aláírását követõen lép hatályba, amely azonban kötelezõ regisztrációt igényel.
A következő kötelező lépés az engedményezési szerződés regisztrációja a Rosreestr-nél. Ehhez a kataszteri, nyilvántartási kamara vagy többfunkciós központ rendelkezésére állnak:
Egy másik fontos kérdés, amely a feleket érdekli, amikor egy lakás értékesítését a jogok átruházása céljából formalizálják, az adók. A regisztrációs állami illeték fele-fele arányban oszlik meg a felek között. A hozzávetőleges összegekről és árnyalatokról bővebben.
A dokumentáció ellenőrzése után az anyakönyvvezető elfogadja a kérelmet és átvételi elismervényt ad az iratok átvételéről. Az eljárást a kérelem benyújtásától számított 5-10 napon belül hajtják végre. Ezután útlevéllel és nyugtával kell érkeznie, a vevőnek egy bejegyzett engedményezési szerződést adnak ki, az eladónak pedig az alapítványi szerződést.
A megbízási szerződés alapján történő vásárlásnak két fő előnye van:
Sokan, akik így döntenek ingatlanvásárlás mellett, kételkednek: veszélyes-e megbízásból lakást venni? Vannak kockázatok, mint minden ingatlannal és nagy pénzzel kapcsolatos üzletben.
Bár a DDU szerinti hozzárendelés megbízhatóbbnak tekinthető, itt is vannak kockázatok. A fejlesztő egyszerűen megtagadhatja a jogok átruházását a befektetőre. Ezért a vevőnek a tranzakció előtt alaposan tanulmányoznia kell a DDU-megállapodást, mivel az tartalmazza a felek összes feltételét és követelményét. Ha a befektető a fejlesztő engedélye nélkül próbálkozik, akkor a vevő újra szenved, mert érvénytelenné nyilváníthatják az ügyletet.
Ha megbízásból vásárol lakást, mérlegelnie kell az összes előnyét és hátrányát, alaposan meg kell fontolnia a fejlesztőre és az eladóra vonatkozó információkat, és tanulmányoznia kell az összes dokumentációt. És ha még mindig kétségei vannak abban, hogy meg tudja-e kezelni, kímélje meg magát a fejfájástól - bízza ezt az ügyet egy jó ügyvédre.
A követelésjog átruházásával kapcsolatos esetek száma az utóbbi időben növekszik, a Rosreestr hónapról hónapra rögzíti ezt a növekedést. Ugyanakkor az ilyen tranzakciókhoz általában bizonyos kockázatok is társulnak. Egyre gyakoribbá váltak azok az esetek, amikor a fejlesztőtől fizetésként lakást kapott vállalkozó nem tesz eleget az építőipari céggel szembeni kötelezettségének, emiatt a megbízási szerződés megszűnik, majd a bíróság visszaadja a lakást. Hogyan lehet ilyen helyzetek ellen biztosítani – mondták a szakértők.
Azok előtt, akik új épületben készülnek lakást vásárolni, ma három lehetőség nyílik. Először írjon alá egy tőkerészesedési megállapodást az építőiparban közvetlenül a fejlesztővel. Másodszor, egy új épületben lévő lakás tulajdonosává válhat, ha szerződést köt a követelési jog átruházásával egy olyan személlyel, aki ezt a lakást a fejlesztőtől befektetés céljából vásárolta meg. A harmadik lehetőség az, amikor a követelésjog átruházásáról szóló szerződést a létesítményben építési-szerelési munkákat végző vállalkozóval kötik meg.
Manapság a leggyakoribbak azok a helyzetek, amikor az eladó vállalkozó.
Az építési tőkerészesedési szerződés alapján történő követelési jog engedményezésének sajátossága, hogy egy ilyen ügylet eredményeként az első tőkeszerződés nem szűnik meg, csak a vevőt változtatja meg (az eredeti befektető helyett az új személy). Az eredeti befektető jogai és kötelezettségei a vevőre szállnak át, miközben az első szerződés minden feltétele (munkafeltételek, a lakás ára és a szavatossági idő) változatlan marad. Az engedményezés a tőkerészesedési szerződés állami nyilvántartásba vétele és a lakás átvételi okiratának aláírása előtt lehetséges. A jogok átruházása a tőkerészesedési szerződés mellett állami regisztrációhoz kötött.
Az engedményezésről nem szükséges egyeztetni a fejlesztővel (kivételt képeznek azok az esetek, amikor a tőkerészesedési szerződés olyan kitételt tartalmaz, hogy a követelés engedményezése a fejlesztő hozzájárulása nélkül lehetetlen). De a jogok átruházási szerződésének bejegyzése után a vevőnek értesítenie kell a fejlesztőt, hogy az objektum jogait átruházták rá. Ehhez egyszerű, írásos formában kiállított hirdetményt küldenek az építőipari cég címére. Ennek a dokumentumnak tartalmaznia kell információkat a közös építés első résztvevőjéről és az új beruházóról. Az értesítéshez célszerű a megbízási szerződés másolatát csatolni.
Kétféle megbízás
A társasházak közös építésében való részvételről szóló 214-FZ törvény értelmében az engedményezés két esetben lehetséges: a szerződés teljes költségének kifizetése után vagy az adósság egyidejű átruházásával egy új résztvevőre. közös építkezés.
1. Ha a szerződés szerinti fizetés teljes egészében megtörtént, a regisztrációhoz a teljes fizetésről szóló igazolás szükséges.
2. Ha a fizetést az építés első résztvevője nem teljesíti teljes egészében, a tartozás egyenlege az engedményezéssel egyidejűleg átutalásra kerül a vevőre. A tartozás másra történő átruházása csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges. Ebben az esetben az állami regisztrációhoz a fejlesztő írásbeli hozzájárulása szükséges a megbízáshoz. Ha a benyújtott dokumentumok listájában nincs hozzájárulás, ez az alapja a megbízási szerződés állami bejegyzésének felfüggesztésének.
Akciós csomag
A jogok átruházásához szükséges összes dokumentum fel van osztva a tranzakció Rosreestrnél történő regisztrálásához szükséges dokumentumokra, valamint azokra, amelyeket a vevőnek be kell gyűjtenie jogainak jövőbeni védelme érdekében.
A Rosreestrhez szükséges dokumentumok (minden dokumentum két példányban van megadva: az eredeti és egy másolat):
1) a szerződés szerinti kifizetést igazoló dokumentum, vagy a tartozás egyidejű átruházását igazoló dokumentumok egy új szerződő felé;
2) a fejlesztő írásbeli hozzájárulása a szerződés szerinti követelési jog engedményezéséhez (ha azt a tőkerészesedési szerződés előírja, és akkor is, ha az engedményezés a tartozás vevőre történő egyidejű átruházásával történik);
3) a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása;
4) a követelés záloga esetén a zálogjogosult írásbeli hozzájárulása;
5) megállapodás, amely alapján jelzálogjoggal biztosított kötelezettség keletkezett (a megállapodásban két fél kéri a Rosreestr-től az engedményezési szerződés bejegyzését);
6) a gyám- és gyámhatóság hozzájárulása a szerződés szerinti követelési jogok engedményezéséhez, ha a közös építésben résztvevő kiskorú (cselekvőképtelen).
A vevő által igényelt dokumentumok
Vállalkozótól lakásvásárláskor a vevőt két fő szempontnak kell érdekelnie: hogy a vállalkozónak valóban van-e rendelkezési joga e tárgy felett, és hogy a szerződés alapján történt-e a fizetés.
Általános szabály, hogy a vállalkozó és a fejlesztő között vállalkozói megállapodás jön létre, amelyet a megszerzett tárgyak ellenértéke ellenében elvégzett munka költségének fokozatos beszámítása követ. Mivel ezek a munkálatok e két megállapodás – a tőkerészesedési megállapodás és a munkaszerződés – alapján fejeződnek be, beszámításra kerül sor.
Itt két eset lehetséges. Az első az, amikor a lakást átjegyeztetik egy vállalkozó számára (megkötésre kerül a követelési jog átruházásáról vagy a Rosreestrnél bejegyzett közös építésben való részvételről szóló megállapodás).
„Ebben a helyzetben minden nagyon egyszerű” – magyarázza a Szojuz ügyvédi iroda ügyvédje, Julija Mihajlova. - Az Egységes Állami Ingatlan Jogok Nyilvántartásából (EGRP) készült kivonat szerint ellenőrzik, hogy valóban az eladó-e a jogosult, vannak-e korlátozások, terhelések a követelésjognak.
Érdemes megkérdezni a fejlesztőt, hogy megtörtént-e a fizetés, főszabály szerint a kivitelezőnek kéznél kell lennie egy névre szóló szerződésnek és fizetési igazolásoknak. Ha vannak korábbi szerzőijog-tulajdonosok, akkor rendelkeznie kell olyan dokumentumokkal, amelyek megerősítik a korábbi szerzőijog-tulajdonosoknak való kifizetésüket, és így tovább a fejlesztőnek történő kifizetésig. Ha a kifizetés kölcsönös követelések beszámításával történt, az ilyen megállapodások másolatát be kell kérni. Ez megvédi a vásárlókat a korábbi eladók jogaitól. Különös figyelmet kell fordítani azokra a feltételekre, amelyek az ilyen típusú szerződéseknél kötelezőek. Ezek hiányában a szerződés meg nem kötöttnek minősül. Mivel az igényjogosultság a közös építésben való részvételről szóló szerződésből ered, a meghatározott szerződés minden részletét (a megkötés számát és időpontját, valamint az engedményezendő követelések összegének megállapítását lehetővé tevő egyéb információkat) közölni kell. a megbízási szerződésben megjelölt.
A második eset, amikor a vállalkozóknak nincs törvényi igényük a közös építési objektumra, a lakást a fejlesztő vagy harmadik fél nyilvántartásba veszi.
"Ebben az esetben a vevőnek különös figyelmet kell fordítania a pénzeszközök átutalásának pillanatára" - véli Julia Mikhailova. - Ha a lakás a fejlesztőnél van nyilvántartva, nem csak igazolást, hanem egy másik dokumentumot (nyugta és pénztárbizonylat és csekk) is be kell kérni a fizetés megerősítéséhez. Ha a lakás egy magánszemélynél van nyilvántartva, akkor ennek a személynek kell kiállítania a pénzeszközök átvételéről szóló nyugtát. Külön felhívom a vásárlók figyelmét, hogy ügyletkötéskor át kell tanulmányozni a kivitelezői dokumentációt: építési engedélyt, projektdokumentációt és minden tartalmi változtatást. Dokumentumok, amelyek megerősítik, hogy a fejlesztőnek joga van birtokolni a földet. Nehéz helyzetekben ügyvédet kell bevonni.
A 214-FZ szövetségi törvény 17. cikkével összhangban a megosztott építési szerződés alapján a követelés jogának engedményezéséről szóló megállapodást kötelezően regisztrálni kell a Rosreestrnél. A megbízási szerződés csak az állami regisztráció pillanatától tekinthető megkötöttnek.
Elena Hamardyuk, Az Építésfelügyeleti és Lakásellenőrzési Szolgálat Közös Építésfelügyeleti Főosztályának vezetője:
A vállalkozóktól tárgyak megvásárlásakor a polgároknak meg kell érteniük, hogy milyen dokumentumok szükségesek egy ilyen tranzakcióhoz, hogy a jövőben pereskedés esetén bíróság előtt megvédhessék jogaikat. Nemcsak a fejlesztő igazolására van szükség a vállalkozó által a fejlesztő létesítményeiben végzett munkáról, hanem minden olyan pénzügyi dokumentumra is, amely megerősíti a fejlesztő és a jogi személy közötti elszámolásokat, amelyre a lakást átruházták (a kölcsönös követelések beszámítása). , elvégzett munkavégzési formák), mert a kivitelező által elvégzett munkáról a fejlesztő igazolása nem pénzügyi bizonylat. És abban az esetben, ha olyan helyzet áll elő, amikor a fejlesztő a helyiséget átadta, tőkerészesedési megállapodást kötött a vállalkozóval, és ez valamilyen okból nem teljesítette kötelezettségeit, a munka nem fejeződött be, és az objektum már hozzárendelték egy magánszemélyhez, védi a részvényes érdekeit.
Ekaterina Shelavina, A Krasznojarszk Területi Rosreestr Iroda építésében a Részesedés Nyilvántartási Osztályának helyettes vezetője:
Érezhetően több olyan eset fordult elő, amikor a követelési jog engedményezésére irányuló ügylet bejegyzése szünetel. És bár az ilyen helyzeteket rendszerint megoldják, a felek elkészítik a szükséges dokumentumokat és megtörténik a regisztráció, a vevő az egész hónapot ideges várakozással tölti, miközben a megbízást felfüggesztik.
A gyakorlatban a vevők gyakran nem ellenőrzik sem a szerződés feltételeit, sem a fejlesztő hozzájárulását az objektum engedményezéséhez, ami a regisztráció felfüggesztéséhez vezet. Kérelmet nyújtunk be a fejlesztőnek, és ha a fejlesztő nem járult hozzá az engedményezéshez, de azt a szerződési feltételek előírják, a szerződés bejegyzését megtagadjuk.
A vevőnek figyelmesen el kell olvasnia az első építési tőkerészesedési szerződés tartalmát, az eredeti befektetővel kötött szerződés feltételeit, és meg kell győződnie arról, hogy a lakáson nincs-e teher (jelzálog). Ha több árengedmény is volt, győződjön meg arról, hogy az összesért fizetett.
Mindenesetre emlékezni kell arra, hogy a tárgyra vonatkozó minden jog csak a bejegyzés pillanatától keletkezik, egészen addig, amíg a nyilvántartásba bejegyzés nem történik, függetlenül attól, hogy az eladó mit állít, ezek csak az ő szavai, valóban rendelkezhet az eladóval. csak azután, hogy egy bejegyzés megjelent az USRR-ben.
Az új épületben lévő lakás tulajdonjogának engedményezésének lényege az ingatlanigénylési jog fejlesztőtől való értékesítése engedményezési szerződéssel. Bármely szakaszban megkötésre kerül a lakás átruházásának dokumentálásáig. Engedményezés lehetséges adásvételi előszerződéssel és építési tőkerészesedéssel egyaránt. Az első lehetőség sok kockázatot rejt magában a vevő számára, a második pedig megbízhatóbb. A fő megállapodástól függően a megbízás egyszerű írásos vagy közjegyzői formája van, állami bejegyzésen esik át
A lakáspiacot olyan objektumok képviselik, amelyek két nagy kategóriába sorolhatók - új épületek és másodlagos ingatlanok. A vagyon átruházását adásvételi, adományozási, csere-, tőkerészesedés, engedményezési szerződések formálják.
Az új épületben lévő lakás tulajdonjogának átruházása a törvényben meghatározott szabályok szerint történik, és a főszerződésben meghatározott jellemzőkkel rendelkezik.
Mi a beosztása egy lakásnak egy új épületben? Ez az ingatlan átruházásának követelésének jogának értékesítése az építkezés befejezése után. Tőkerészesedési szerződés megkötése, vagy egy még át nem adott házban lévő tárgy adásvétele a vevőt a jövőbeni követelésekre jogosítja fel. Valójában a megállapodás aláírásakor az ingatlan még nem létezik.
Az ügyletet engedményezésnek nevezik, és önálló szerződésként készül. A benne szereplő felek:
A követelés jogának engedményezési formában történő értékesítése csak a szerződés tárgyának átruházásáig engedélyezett. Az okirat aláírása és a kulcsok átadása után az engedményt nem veszi igénybe.
A házban lévő lakás megszerzése az építés bármely szakaszában tőkerészesedési megállapodás vagy előzetes, majd a fő adásvételi szerződés megkötésével történik. Ezen megállapodások bármelyike engedményezés tárgyát képezheti.
Az előzetes adásvételi szerződés nem tekinthető teljes értékű okiratnak az ingatlanjogok érvényesítéséhez. Lényege és célja, hogy jelezze a tárgy jövőbeni átadásának szándékát. A kapcsolatok nyilvántartásának ezt a formáját bármely szakaszban alkalmazzák - a dokumentáció kidolgozásától a teljes konstrukcióig.
1. táblázat Az adásvételi előszerződés hátrányai
Az előzetes adásvételi szerződés jogos konstrukció, bár nem olyan gyakran használják. A vevő és vagyoni érdekeinek védelme szempontjából a nyomtatvány sikertelen. Ilyen megállapodás alapján nem javasolt megbízást adni.
A második lehetőség a fejlesztővel való kapcsolatok formalizálására a tőkerészesedési megállapodás. Ezt a formát a törvény írja elő, és hagyományosan új épületben történő lakásvásárlás esetén. Ez védi a legteljesebben a vevő érdekeit, és kevesebb teret enged a fejlesztő machinációinak. Ez a megállapodás ideális a további továbbértékesítéshez.
Ha a lakást kölcsönzött pénzeszközök terhére vásárolják, akkor nem tilos az átruházás. Az eladó fő feladata, hogy megszerezze a bank hozzájárulását a tranzakcióhoz. Ha ez megtörténik, a tartozás átszáll az új vevőre, beleértve a kamat és egyéb, a kölcsönszerződésben meghatározott díjakat is.
A lakások nagy részét kölcsönből vásárolják. A jelzáloghitel-lakás hozzárendelése nem újdonság. A hitelkötelezettségek átvállalása előtt azonban ajánlatos megismerkedni a körülményekkel (a fizetett összeg, a feltételek, a feltételek megsértéséért kiszabott bírságok fennállása és egyebek).
Az engedményezés gyakori, de veszélyes megoldás a lakásszerzésre. A fő kockázatok a következők:
Az engedményezés az építési tőkerészesedési szerződés aláírásától a lakás átruházásáig lehetséges. A befejezetlen lakások eladásának okai különbözőek lehetnek - pénzkereseti vágy, pénzigény, fejlesztői jogsértések, késések az építkezésben és mások. A dokumentum aláírása és a fizetés előtt ezeket tisztázni kell.
Ritka esetekben az engedményező a kötelezettségek teljesítésére garanciát vállal. De még itt is fennáll a veszély: tanulmányozni kell a jótállás feltételeit - lehet, hogy nem védik teljes mértékben az engedményezettet, vagy egyáltalán nem.
Jegyzet! A törvény nem követeli meg a fejlesztő írásbeli hozzájárulását a megbízáshoz. Ha azonban a szerződés ilyen feltételt tartalmaz, az engedményező köteles ezt az okmányt az ügylet előtt átvenni. Egyéb esetekben elegendő az ügylet állami bejegyzését megelőző írásbeli értesítés.
Jegyzet. Ha a fejlesztő megsérti a feltételeket, a részvényesnek jogában áll követelni a veszteségek megtérítését a felek által meghatározott összegben. Joga is van a felmondásrólmegállapodást, és kérje a befizetett összeg visszatérítését.
Mielőtt új épületben jogok átruházása alapján lakást vásárolna, mérje fel a kockázatokat, ellenőrizze a már megkötött szerződések feltételeit, az összes dokumentum rendelkezésre állását, és ne egyezzen bele az előzetes adásvételi szerződés alapján történő átruházásba.
A barátaim már második hónapja nem tudnak lakást venni új épületben. Nem, nem az a probléma, hogy túl válogatósak. Csak egy lakást szeretnének egy már megépült házban, ami üzembe helyezés előtt áll. Ám, mint kiderült, nem maradt több lakás a fejlesztőtől, és csak jogátruházással eladó lakás van. Aggasztja őket. Valóban, mitől kell félni?
Először is foglalkozzunk az ingatlan állapotával. Nincs itt semmi ijesztő. Ezek a lakások az elsődleges piachoz tartoznak, és a ház üzembe helyezéséig magántulajdonosoktól (és nem a fejlesztőtől) származó lakások értékesítése csak jogok átruházásával történik.
Valójában nem lakáseladásról van szó, hanem csak egy megállapodásról, amelynek értelmében a kamatjogosult a jövőben a lakás tulajdonosa lesz.
Maria Litinetskaya
A Metrium Group ügyvezető partnere
Vagyis aki közvetlenül a fejlesztőtől vásárolt lakást, nem magát az objektumot adja el Önnek, hanem átengedi az igényjogosultságát. Az objektum eddig csak dokumentálva létezik, és feltételes számozással rendelkezik.
A ház üzembe helyezése után postai címet rendelnek hozzá, a tulajdonosok tulajdoni igazolást vesznek nyilvántartásba, és minden ezt követő tranzakció adásvételi szerződés alapján történik.
„A megosztott építésben való részvételről szóló szövetségi törvény értelmében a jogok átruházása a szerződés állami nyilvántartásba vételétől az átruházási aktus felek aláírásáig megengedett. Az átruházási okiratot nem lehet aláírni a ház üzembe helyezésére vonatkozó engedély megszerzése előtt” – mondta Natalja Satalina, a Miel-Novostroyki vezérigazgatója.
A vásárlónak azonban óvatosnak kell lennie. A jogátruházáson alapuló lakásokat elsősorban befektetők értékesítik. Az építkezés kezdeti szakaszában a kikiáltási, minimális áron vásárolnak lakást a fejlesztőtől, és „kirendelik” a vevőt - már magasabb áron. Ebben az esetben az eladó az árkülönbözet 13%-ának megfelelő adót (szja) köteles befizetni az államkincstárba.
Maria Litinetskaya ad egy ilyen példát a számításra. Tegyük fel, hogy egy részvényes vett egy lakást 4 millió rubelért, és 6 millió rubelért eladja. Ennek megfelelően 2 millió rubel, azaz 260 ezer rubel különbözetből kell megfizetnie az állami adót. Nem mindenki akarja megosztani a nyereséget, ezért sok eladó szándékosan alábecsüli az eladott ingatlan értékét.
Ha a beruházónak nem volt ideje eladni a lakást a ház üzembe helyezése előtt, akkor az új szabályok szerint az adásvételi szerződésben az ingatlan kataszteri értékének legalább 70%-át kell feltüntetnie. Ellenkező esetben az adót az objektum kataszteri értéke, 0,7-es tényezővel megszorozva számítják ki.
A lakások kataszteri értéke általában kisebb vagy egyenlő, mint a piaci érték. Tegyük fel, hogy ugyanaz a 4 millió rubel, azaz 4 000 000 * 0,7 \u003d 2 800 000, ennek az összegnek 13% -a - 364 ezer rubel. A befejezetlen lakások még nem kerültek kataszterbe, így a szabály nem vonatkozik rá. A jogok átruházásakor tehát semmi sem akadályozza meg a befektetőt abban, hogy alacsony értéket jelezzen. Már csak a vevő meggyőzése van hátra.
A szakértők azonban egyöntetűen azt tanácsolják a vásárlóknak, hogy ne becsüljék alá az objektum értékét, különben lakás és pénz nélkül maradhat.
Tegyük fel, hogy beleegyezett, majd a tranzakció a szokásos séma szerint zajlik, regisztrációval a Rosreestr-ben és pénzátutalással. Úgy tűnik, minden rendben van, és fellélegezted, de egy idő után kiderül, hogy az eladó rokonai tiltakoztak az üzlet ellen (például arra hivatkozva, hogy a volt részvényes cselekvőképtelen lévén eladta a lakást) . Bírósági határozattal az ügylet érvénytelenné nyilvánítható, és a vevő csak a szerződésben meghatározott összeg visszatérítésére számíthat.
Egy lakás jogok átruházásával történő eladásához az eladónak meg kell szereznie a fejlesztő hozzájárulását. Ezért a vevő szerint Natalia Shatalina,érdemes alaposan áttanulmányozni a tőkerészesedési megállapodást (DDU) - van-e jogok átruházásának tilalma vagy különleges követelmények a fejlesztő hozzájárulásának beszerzésére? Az eladó köteles az eredeti szerződést vagy annak közjegyző által hitelesített másolatát, valamint az ingatlan kifizetését igazoló dokumentumokat átadni. Egyes építőipari cégek egyébként bizonyos összeget kérhetnek a hozzájárulásukért, leggyakrabban ez a tranzakció összegének 1-2%-a. Valószínűleg azonban megbízási díjat kell fizetnie, ezért készüljön fel további költségekre.
A fejlesztő gyakran csak azután hoz pozitív döntést az engedményezésről, hogy a részvényes a tartozás teljes összegét kifizette. Ha jelzáloghitelről beszélünk, akkor az engedményezéshez a hitelt kibocsátó bank hozzájárulása szükséges.
Ha egy befektető engedély nélkül próbál eladni egy lakást, az ügylet érvénytelenné válhat.
Ebben az esetben a vevő ismét csak az első DDU-ban feltüntetett összeget kapja meg a befektetőtől, annak ellenére, hogy magasabb áron vásárolta meg a lakást. Natalya Shatalina figyelmeztet, hogy a DDU szerinti jogok átruházása külön megállapodásban történik, amely állami regisztrációhoz kötött. Addig nem kell fizetni.
Annak ellenére, hogy a lakást egy épülő házban vásárolták, a jelzáloghitel kamatai hasonlóak a másodlagos lakásvásárláshoz nyújtott kölcsön feltételeihez. Ezért jó árengedményt kell kérnie a befektetőtől, hogy kiegyenlítse a kamattúlfizetések különbözetét. Ugyanakkor nem minden bank kész ingatlankölcsönt adni megbízási szerződés alapján. De ha igénybe vette a támogatását, akkor az eljárás is nehéz lesz.
„A bankban külön számla nyílik, amelyre a vevő előlegét és a banki hitelkeretet utalják. Az engedményezési szerződés regisztrációját követően minden pénzeszköz átkerül az eladó számlájára. Ha az eladó vett egy lakást, mondjuk, 3,5 millió rubelért, és most megbízásból akarja eladni 4 millió rubelért, akkor a jelzálogot pontosan 3,5 millió rubelért adják a vevőnek. És a különbözetet nyugtával állítják ki: 500 ezer rubel. cellába tegyük, amit a megbízási szerződés regisztrációja után az eladó is nyilvánosságra hoz” – pontosítja a részleteket Irina Dobrokhotova, a BEST-Novostroy igazgatótanácsának elnöke.
Ha az első részvényes lakást is vett jelzálogkölcsönre, akkor először azt kell kifizetni.
Az első lépés a kölcsönszerződés megkötése az eladó és a vevő között. A dokumentumot írásban állítják ki, de nem regisztrációhoz kötött. Ez olyasmi, mint egy nyugta, ami alapján a vevő pénzt utal át a lakás eladójának, aki viszont törleszti a kölcsönt és eltávolítja a „terhet”.
A második lépés az ingatlan újrabejegyzése a vevő részére a jog átruházásával. Igaz, mindez csak akkor lehetséges, ha készpénzzel érkezik a vevő.
Ha két jelzálogjogosult keresztezi egymást (az eladó és a vevő is), akkor az engedményezés vagy lehetetlen, vagy nagyon nehéz kiadni.
Az ingatlanvásárlás összetett eljárás, ez alól a jogok átruházása sem kivétel. Lehet, hogy az ilyen típusú tranzakciók elriasztják a százszorosan eljátszani szeretőket, ugyanakkor nagyon sokan vannak, akik így is hajlandók lakást venni. Egy dolog nyilvánvaló, hogy ha a vevő 100%-os saját forrással rendelkezik, akkor ezt könnyebben megteheti.
