A legfontosabb, hogy tudd, milyen 5 lépést kell megtenned, hogy a tranzakció során kimaradt apróság ne váljon komoly kellemetlenséggé a jövőben. Mire kell figyelni lakásvásárláskor másodlagos piacon?
Ha tetszett egy lakás a másodlagos piacon, akkor el kell kezdenie tanulmányozni a probléma történetét, ellenőrizve azokat a dokumentumokat, amelyek alapján az eladó tulajdonjoga keletkezett. A leggyakoribb lehetőségek az adásvételi, csere-, adományozási szerződések; ritkábban - azok, akik beléptek jogi erő bírósági határozatok, igazolások az öröklési jogról, bérleti szerződés. Nyilvánvaló, hogy ezek a dokumentumok semmilyen esetben sem tartalmazhatnak hamisítás, törlés stb. Jeleit. Ha a szerződést közjegyző hitelesíti, akkor a javításokat lezárja és aláírja a közjegyző - írja Tulajdonos.
„Ellenőrizze a tényt állami regisztráció szerződések, - tanácsolja a Penny Lane Realty ügyvédje, Sergey Módosítás. - Ha a dokumentumokban, amelyek alapján a tulajdonosi jog keletkezett, olyan feltételek vannak megfogalmazva, amelyek be nem tartása az ügylet megszüntetésének alapja, győződjön meg arról, hogy ezek a feltételek teljesülnek. Ilyen feltétel lehet például a vevő kötelezettsége (aki veled kölcsönhatásban már eladóként jár el), hogy a szerződés megkötése után egy idő után fizesse meg a lakás költségét. E kötelezettség elmulasztása esetén a szerződés felmondható. "
Fontos árnyalat: ha úgy találja, hogy a lakást valakinek bemutatták, vagy öröklés útján hagyták el (miközben új tulajdonosa nem rokona), és nem sokkal ezután új tulajdonos gyorsan elkezdi eladni ezt a lakást, akkor ennek a ténynek figyelmeztetnie kell.
Kérje a tulajdonostól az Egyesült Államokból származó kivonatot
állami nyilvántartás jogokat ingatlanés a vele végzett tranzakciók (EGRP). Ez a nyilatkozat tükrözi az objektum teljes történetét (a tulajdonjog átruházása, valamint a lakás letartóztatásainak jelenléte, a tranzakciók betiltása), 1998 -tól, azaz az USRR létrehozása óta, ami elég a nyugalmad.
„Ha ebből a kivonatból látja, hogy a lakás arra való mostanában nagyon gyakran viszonteladták és kézről kézre adták, és valójában senki sem élt benne sokáig, akkor valószínű, hogy az ezen az ingatlanon végrehajtott ügyletek „nem voltak tiszták”, és ily módon valaki megpróbálta „helyettesíteni” jóhiszemű vásárló ” - figyelmeztet Olga Rykova, a Panorama Estate jogi osztályának igazgatója. Ebben az esetben a szakértők azt tanácsolják, hogy legyen óvatos és jobb - keressen egy megbízhatóbb tárgyat.
A kivonatból az is kiderül, hogy a lakás a vita epicentrumában volt -e, vagy sem, letartóztattak -e vele szemben, stb. És ha ezen információk tanulmányozása során vitákat talál, figyeljen arra, hogyan előfordulásuk óta sok év telt el.
Által Orosz jogszabályok, maximális futamidő az érvénytelenítő ügyletek - ideértve az ingatlanügyleteket is - elévülési ideje 3 év. Ezért ha háromon belül utóbbi években a lakással nem volt vita a tervezett vásárlás előtt, akkor nem kell attól tartania, hogy az előző tulajdonosok hirtelen bemutatják jogaikat. De ha megérti, hogy viták voltak az elmúlt 3 évben, akkor kérje meg a tulajdonost, hogy nyújtson be bírósági határozatot, amely alapján végső következtetéseket lehet levonni a lakás tulajdonjogának jogszerűségéről. Ha még nem született bírósági döntés, akkor érdemes megvárni, mielőtt megállapodást köt.
Igaz, előfordul, hogy a lakás nem szerepel az egységes állami nyilvántartásban. Ez általában a régi ingatlanokkal történik lakásállomány... Ha egy ilyen lakás nem szerepel a nyilvántartásban, ez azt jelenti, hogy privatizációja után nem kötöttek vele tranzakciót, vagyis ideális jogi pont A lakás szempontjából abszolút "tiszta". A száz százalékos bizonyosság érdekében a vevő kérelmet nyújthat be az osztályhoz lakáspolitika hogy ellenőrizze tulajdonosának valódi jogait. Nem kell mást tennie.
Kérje a tulajdonostól a lakásról szóló KTF -dokumentumokat. Szükségesek annak ellenőrzésére, hogy a lakás minősége megfelel -e a dokumentumoknak: vannak -e ellentmondások jogilagátépítése vagy rekonstrukciója. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 26. cikke szerint szinte minden átszervezéshez és átalakításhoz egyetértés szükséges a testülettel. önkormányzat, és ha "spontán" végrehajtják őket, akkor azok a közigazgatási bűncselekmények kategóriájába tartoznak, amelyekért felelősséget írnak elő. A lakás minden olyan felszerelése, amelyet az illetékes hatóságok nem hagytak jóvá, jogellenesnek minősül.
Magát a tulajdonost nem kevésbé figyelmesen kell ellenőrizni. Először is ellenőrizze az útlevél hitelességét. Ezt megteheti egy speciális szolgáltatás használatával, amely az Orosz Föderáció Szövetségi Migrációs Szolgálatának hivatalos honlapján található. Az így kapott információk természetesen inkább referencia jellegűek. Jogilag jelentős szerezni hivatalos információk az oldal készítői azt javasolják, hogy lépjenek kapcsolatba az FMS területi részlegével (egyszerűen fogalmazva: a helyi útlevélhivatallal).
„Rendkívül óvatosnak kell lennie, ha a szerződést az eladó képviselője írja alá meghatalmazással” - jegyzi meg Szergej Módosítás. - Tudnia kell, hogy a magánszemély által kiadott meghatalmazást közjegyzőnek kell hitelesítenie. Győződjön meg arról, hogy a meghatalmazást nem vonták vissza, és tisztában kell lennie a felhatalmazott személy hatásköreinek listájával: hogy csak a bérleti szerződés aláírására jogosult -e, vagy például a megállapodás alapján fizetést kaphat. Általában meg kell értenie, hogy a szerződés aláírása bizalmasa további kockázatokat okoz. "
Sokkal nehezebb lesz megérteni az eladó jogképességét. Ezt azonban meg kell tenni (függetlenül attól, hogy az illető mekkora bizalmat kelt) annak biztosítása érdekében, hogy a szerződés megkötésekor a tulajdonos ne legyen havi tervezett harapásban, kábító hatású állapotban, és lelkileg egészséges. Ne lusta, az eladóval együtt látogasson el a narkológiai és neuropszichiátriai ambulanciákra, hogy megfelelő igazolásokat szerezzen.
Kérje meg a tulajdonost, hogy biztosítsa Önt
bővített kivonat a házkönyvből. Lehetővé teszi annak ellenőrzését, hogy ki van bejegyezve a lakásban a lakásban, és hogy ezek az emberek a jogszabályoknak megfelelően megőrzik -e a lakásban való lakáshoz való jogot, amikor eladják.
Az a tény, hogy a lakásvásárlás egyik jelentős kockázata a lakáshoz fűződő jogok harmadik felek általi esetleges vitatása. Viták merülhetnek fel például, ha egy hiányzó családtag van regisztrálva a lakásban. „Senki sem garantálja, hogy ez az eltűnt személy néhány év múlva nem jelenik meg, és nem támadja meg az üzletet. Vannak ilyen esetek - mondja Olga Rykova. "Az emberek börtönben vannak, nem akarják erről értesíteni a hozzátartozóikat, majd elengedik őket, és igénylik jogaikat." Ezért olyan lakás vásárlásakor, amelyben egy eltűnt családtag van nyilvántartva, ideiglenesen nyugdíjas egy hosszú távú sarkvidéki üzleti útra, hosszú távú kezelésre (például neuropszichiátriai vagy kábítószer-függőségi klinikára) vagy fogva tartási helyekre, menj egy bizonyos kockázat... Szerintetek érdemes lehet másik lehetőséget keresni?
Veszélyben vannak olyan lakások is, ahol kiskorú gyermekek akinek érdekeit tiszteletben kell tartani. És ha a tranzakció során a kiskorúak jogai sérültek, győződjön meg arról, hogy rendelkezik a megfelelő engedéllyel a gyámhatóságoktól.
„Ezenkívül figyelni kell az eladó házastársainak jogaira: ha az eladó házas vagy a lakást házasságban vásárolták, akkor a megállapodásnak tartalmaznia kell a házastárs beleegyezését az eladáshoz” - mondja Irina Shugurova, helyettes főigazgatója MIEL-Közvetítés jogi kérdésekben.
A lakásvásárlási és eladási üzletágban természetesen minden árnyalat fontos: az adásvételi szerződés tartalma, a lakásért történő pénzátutalás folyamata, az eladó helyes nyugtaírása, az ingatlan tényleges átruházásának ellenőrzése a lakás - mindezek az "üzlet" egész koncepciójának összetevői. A legfontosabb dolog az, hogy ne feledje, hogy lakásvásárláskor nem szabad hinni (a szóra), félni (a megtévesztéstől), kérni (dokumentumokat).
A fizetős szolgáltatások nyújtására vonatkozó szerződések aláírásakor a vásárlók gyakran megkérdezik az ingatlanközvetítőket, hogyan ellenőrizhetik a vásárolt lakás jogi tisztaságát, mert erről mindig van egy szerződéses kikötés?
Egy tapasztalt ingatlanügynök vagy ügyvéd elkezdi elmondani Önnek, hogy megnézi a tulajdonos összes dokumentumát, kérést intéz a Rosreestr -hez a terhekről, ráadásul a közjegyző köteles ellenőrizni a lakást. Mindez helyes, de ennek ellenére a „bal oldali” ügyletek száma, bár csökkenőben van, de vannak és nagy valószínűséggel mindig is lesznek, mindaddig, amíg néhány polgártársunk meg akarja csapni más polgártársainkat, különféle módszereket erre.
Ha felajánlja a potenciális vásárlóknak a jegyzetet, amely röviden felvázolja a lakás "tisztaságának" ellenőrzésének fő típusait, akkor megkapja az alább leírtakat.
1. A lakást az értékesítő személy (emberek) nevére kell bejegyezni. Ezt megerősíti az USRR kivonata (kibővített vagy rövid), tulajdonosi igazolás, adásvételi szerződés, öröklési, adományozási, privatizációs igazolás, valamint kataszteri útlevél (műszaki útlevél) annak megértése érdekében, hogy a lakás nem legalizálta az átalakítást. Ellenkező esetben az eladónak rendelkeznie kell közjegyzői meghatalmazással, amely jelzi ennek a lakásnak az eladásának nyilvántartásba vételének lehetőségét, és ugyanazt a dokumentumkészletet (nem másolatokat!). Minden más lehetőség csalás. Ha több tulajdonos van, mindegyiknek részt kell vennie a tranzakcióban, vagy egyikük meghatalmazással hajthatja végre a többieket. Per kisebb tulajdonosok a tranzakciót a szülők vagy gondviselők hajthatják végre (a gyámság hivatalosan be van jegyezve).
2. Ha a lakást házasságban vásárolták, mindkét házastársnak részt kell vennie az ügyletben, vagy egyet - meghatalmazással vagy közjegyző által hitelesített írásbeli hozzájárulással. Ha nincs házastárs, valamint az ügylethez való hozzájárulásról szóló dokumentum, akkor erre nem kerülhet sor. A házasság felbontása után megosztott ingatlanokkal kapcsolatban sok árnyalat van, de minden megosztást dokumentálni kell.
3. Van egy rendelkezés az ezen lakótérben való tartózkodásra jogosult személyekről (FZ-5242-1, 7. cikk. Polgár eltávolítása Orosz Föderáció val vel regisztrációs számvitel a lakóhelyen, 2016. 06. 13 -án módosítva).
Például egy srác elment a hadsereghez (meghatalmazás és kérelem szükséges az FMS -hez), egy másik állampolgár börtönbe került (bírósági ítélettel felmentették), a harmadik alkoholizmus vagy kábítószer -kezelés alatt állt . Korábban, ha lakást adtak el ezen állampolgárok beleegyezése és törlése nélkül, a bíróság útján visszanyerhették tartózkodási jogukat, még akkor is, ha a lakást többször is eladták. Most az erről szóló bekezdések elvesztették erejüket, vagyis a probléma csak egy bérlővel merülhet fel egészségügyi intézmény... Van még jog életre szóló tartózkodás azoknak a polgároknak, akik aláírták a megállapodást életjáradék... Ha egy ilyen személy meghalt, tisztázni kell, hogy kinek iratkozik le az ingatlanról, és csak ezután kell döntést hozni egy lakásvásárlásról. Mindezen cselekvésekhez bírósági határozat kell, amely alapján a lakást megtisztítják a tartózkodási jogukat elvesztett nem kívánt bérlőktől, eltűnt személyektől, nomádoktól stb.
Vesz teljes segítség az Önt érdeklő lakásban élő és élő polgárokról lehetetlen. Van 9. számú nyomtatvány - kivonat a háznyilvántartásból és 12. számú nyomtatvány - "Bizonyítvány a polgárok bizonyos kategóriáinak törléséről". Mindenesetre, ha a lakás "megöregedett", és sokszor kézről kézre járt, lehetetlen megtalálni a végét, hogy mikor és ki volt bejegyezve vagy az utolsó tulajdonosig regisztrálva, "bozontos kéz" nélkül a belügyi szervek vagy az FSB. Az ismeretlen helyen tartózkodó állampolgárt a bíróságon keresztül is kiírhatja.
4. A lakásokban gyakran vannak terhek, különösen a jelzáloghitelek tekintetében, amelyek régi tulajdonos- Nem húz. Ebben az esetben kapcsolatba kell lépnie a bankkal annak érdekében, hogy engedélyt kérjen tőle a tranzakcióhoz. A letartóztatások és egyéb tilalmak nem teszik lehetővé a tranzakció végrehajtását, ezért a tranzakció előtt meg kell rendelni a Rosreestr -től egy igazolást, amely alapján biztonságosan vásárolhat lakást, különösen azért, mert következő év a regisztrátorok lesznek felelősek helytelen magatartás regisztrációkor.
5. A legfontosabb pont a kiskorú gyermekek jelenléte a vásárolt lakásban tulajdonosként vagy regisztráltként. Soha nem bocsátják ki őket "a semmibe", mivel ezeket a kérdéseket szükségszerűen a gyámhatóságok felügyelik. Előfordul, hogy lakást vásároltak anyasági tőke és jelzálog segítségével. Ha a kérelmet kiskorú gyermekek miatt nem hagyják jóvá, az anyának írnia kell Nyugdíjpénztár kérelem a gyermekrészvények kiosztására a jelzálog törlesztése után. Sajnos, ha a lakást később eladják, nem minden jelentkező járul hozzá ehhez a folyamathoz, és a gyerekeknek semmi sem marad.
6. Egy meglehetősen új rendelkezés - csőd egyének... Mint tudják, a csődöt bejelentő állampolgárok minden lehetséges módon megpróbálnak megszabadulni a tulajdontól, nehogy lefoglalják az adósságok törlesztésére. Szükséges gondosan figyelemmel kísérni a csődbe jutott ingatlan sorsát, hogy a jövőben ne kelljen bíróság előtt megvédenie az ahhoz való jogot.
7. Ha a lakás illegális átalakítással rendelkezik, ami nem szerepel a dokumentumokban, de tetszik, akkor maga is legitimálhatja, ha kedvezményt kap az eladótól. Igaz, előfordul, hogy az átépítés sérti az épület építészeti megjelenését, vagy lebontják teherhordó falak... Ebben az esetben jobb, ha nem vásárolja meg ezt az ingatlant szakemberekkel való konzultáció nélkül. kerületi osztályépítészet. Ha az átalakítás kicsi, de kényelmes, akkor vásárolhat lakást ebben a verzióban, és élhet, bár ha vásárlás előtt meghív egy értékbecslőt vagy KTF -technikust, kötelesek bemutatni az átalakítást (amit néha nem tesznek meg „megegyezés szerint”) ).
8. Örökösök. Amikor a lakást örökségként kapja meg és azt később viszonteladják, a vevőnek meg kell állapítania, hogy az örökös jogszerűen jár -e el, vannak -e más örökösei ennek az ingatlannak. Vannak más árnyalatok is az örökletes kérdésekben, amelyeket gyakran csak ben oldanak meg bírósági eljárás, ezért fontos megérteni, hogy az öröklés megfelelően formalizált -e, és minden örököse kész -e eladni az ingatlant, hogy egy idő után más ne jelenjen meg igényt tartva a már megvásárolt lakóterületre. Ha a lakást egy örökös értékesíti, akkor közjegyzői nyilatkozatot kell követelnie tőle, amely szerint köteles saját költségén kielégíteni más örökösök követeléseit.
Magánszemélyek és kormányzati szervek számára - papíron - 750 rubel, elektronikus változat- 300 rubel. For jogalanyok papíron - 2200 rubel, elektronikus formátumban- 600 rubel.
Természetesen nem vettük figyelembe az összes lehetőséget. problémás helyzeteket ingatlanokkal. Sajnos a "fekete ingatlanforgalmazók" nem hagyják abba a "piszkos tetteiket". Mint kiderült, útlevél -tisztviselők, anyakönyvvezetők, közjegyzők segítségével. V különböző régiókban időnként botrányok támadnak ezzel kapcsolatban.
Bízhat az ingatlanpiacon dolgozó szakemberekben, önállóan rendelhet igazolásokat, dokumentumokat nézhet meg, ügyvédekkel konzultálhat, kérdéseivel körbejárhatja szomszédait, a lakáshivatalt és a kerületi rendőrkapitányságot. A választás a tiéd! De ahhoz, hogy a tranzakció előtt a probléma megoldódjon, először alaposan tanulmányoznia kell azt, hogy megtudja, érdemes -e megvenni ezt a lakást és annak problémáját, vagy sem, különben egy „piszkos” lakás megvásárlása után sok lehet kellemetlen helyzeteket... Legyen óvatos!
Szöveg: Sergey Bardin Fotó: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Billy Evelina Kollázs: Vladislav Kungurov
Úgy tartják, hogy egy csekket jogi tisztaság a lakást szakembernek kell kezelnie - az ügyletet lebonyolító ingatlanügynöknek. A BN azt vizsgálta, hogy a lakásvásárló meg tudja -e csinálni egyedül, kizárólag saját erejére támaszkodva.
A vevő a megvásárolt lakással kapcsolatos legtöbb információt több dokumentumból szerezheti be, amelyeket az eladótól el kell követelni. Nézzük meg részletesebben őket, és mondjuk el, milyen árnyalatokra kell különös figyelmet fordítani.
Fő dokumentum
Az ingatlan birtoklására és feletti rendelkezési jogot megerősítő fő dokumentum a tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás. El kell kezdenie a lakás tisztaságának ellenőrzését a dokumentum tanulmányozásával, mivel sok mindent tartalmaz hasznos információ a tárgyról.
Milyen információkat tartalmaz a tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás? előadás
A tulajdonos vezetékneve, neve, utóneve, útlevele, valamint születési ideje és helye
- az ingatlan jellemzői: típus, helyszín címe, emeletek száma, teljes és lakóterület (ha van), kataszteri szám
- milyen típusú jogokat regisztráltak - tulajdon, állandó (korlátlan használat), operatív irányítás stb.
- A jog megszerzésének alapjául szolgáló dokumentumok: adásvételi vagy adományozási szerződés, a törvény vagy végrendelet szerinti öröklési jog igazolása stb.
- Az ingatlanhoz kapcsolódó korlátozások és terhek
Először is figyelni kell a tanúsítvány kiállításának dátumára. Ha a közelmúltban érkezett, feltétlenül meg kell vizsgálni, hogy a tulajdonos miért döntött úgy, hogy eladja ingatlanát. Logikus, hogy nem valószínű, hogy azonnal és anélkül szabadulnak meg egy folyékony tárgytól különleges okok... És ha az eladó nem tudja megmagyarázni cselekedete okát, akkor van oka óvatosságra.
A tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás mindig jelzi, hogy milyen alapon adták ki. Ez lehet adásvételi szerződés, adományozás, privatizáció, az öröklési jog igazolása, bíróság vagy hatóság döntése. végrehajtó hatalom stb.
Ha a tulajdonjog ajándékozási szerződés alapján, vagy az öröklési jogra vonatkozó igazolás alapján keletkezett, mindenképpen tisztázza, hogy az eladó rokona -e annak, aki az ingatlant örökségként mutatta be vagy hagyta el. Ha nem, akkor derítse ki, miért döntött úgy a lakás jelenlegi tulajdonosa, hogy eladja. Talán az illető fél attól, hogy rokonai volt tulajdonos vitatja az ajándékozási vagy öröklési szerződés törvényességét.
Az eladó által az építési szakaszban megszerzett lakás tulajdonjogának kialakulásának alapja általában egy igazolás teljes fizetés lakásszövetkezetben való részesedés vagy részvényszerződés (a fejlesztőtől lakásvásárlás tervétől függően). V ez az eset feltétlenül tájékozódjon arról, hogy az eladó a szerződés megkötésekor házas volt -e. Hiszen akkor a lakás az közös tulajdon, és az értékesítéshez szüksége lesz a második házastárs közjegyzői jóváhagyására. Erre a dokumentumra szükség van, függetlenül attól, hogy ki az eladott lakás tulajdonosa - egy házastárs vagy mindkettő.
Ha a tulajdoni lapot nemrég adták ki, kérdezze meg, miért döntött úgy a tulajdonos hirtelen, hogy eladja ingatlanát. Ha nincs egyértelmű magyarázat, akkor jobb visszautasítani a vásárlást.
Ki a fej ebben a házban
Milyen információkat kaphat a 9. számú nyomtatványból? előadás
Az ingatlan tulajdonosának teljes neve, valamint azoknak a személyeknek a listája, akik regisztrációjuk miatt jogosultak az ingatlan használatára
- Az egyes bérlők nyilvántartásba vételére vagy törlésére vonatkozó adatok (egyes esetekben a regisztráció okát is feltüntetik)
Fontos ellenőrizni, hogy a tulajdonosok száma megegyezik -e a regisztráltak számával. Ideális esetben minden regisztrált bérlőt törölni kell az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ne feledje, hogy azok az emberek, akik nem rendelkeznek részesedéssel a tulajdonban, de be vannak jegyezve a lakásban, bizonyos esetekben megtartják a jogot a lakáshoz. Például azok a polgárok, akik nem vettek részt a lakás törvény szerinti privatizációjában, megtartják a jogot korlátlan használat ez a szoba.
Feltétlenül ellenőrizze, hogy kiskorúak vannak -e regisztrálva a lakásban. Által hatályos jogszabályok lehetséges a „gyermekes lakás” eladása, ha nem ő a tulajdonos a gyám- és gondnoki hatóságok beleegyezése nélkül. De a szakértők szerint, ha a jövőben kiderül, hogy a gyermeknek nincs hol laknia, a lakás eladásáról szóló megállapodás érvénytelenné válhat.
Ha egy gyermek regisztrálva van a lakásban, és ugyanakkor nincs tulajdonjogok, hasznos lesz megkérdezni az eladót, hogy ez a gyerek hol fog lakni a lakás eladása után
Ajánlatok és falak
A részletes tanulmány következő dokumentuma az Egységes Állami Jogregiszter (USRR) kivonata. A kivonat információkat tartalmaz a lakás összes tulajdonosáról, és ami a legfontosabb, az ingatlanra vonatkozó terheket. A dokumentumból kideríthető, hogy a tárgy zálogban van -e, le van -e tartóztatva, bejelentették -e jogi követelések... Az egységes állami nyilvántartás kivonatának kibővített változata (csak a tulajdonos rendelheti meg) azt mondja ki, hány tulajdonos változtatta meg a lakást, és milyen dokumentumok képezték a megfelelő jogok átruházásának alapját.
A lakóhelyiségekről az egységes állami nyilvántartásból beszerezhető információk előadás
Kataszteri szám
- Feltételes szám
- Négyzet
- emelet (egy lakáshoz bérház)
- Kataszteri érték
- Mennyiség regisztrációs műveletek az ingatlannal
- A tulajdonosok száma és vezetéknevük, nevük, családnevük
- A jogok korlátozásának (megterhelésének) elérhetősége
- A tulajdonjog bejegyzésének dátuma
Továbblépés ehhez következő lépés- igazolás műszaki útlevél... Ebből megtudhatja, hogy a lakást átalakították -e, és megfelelően megállapodtak -e. Jogi szempontból a jelenlét illegális felújítás nem zavarja a lakás eladását. Ha azonban az ilyen átalakítás következtében megsértették a szomszédok jogait, vagy rosszabb annál, a teherhordó falak sérültek, a felelősség a vevőt terheli.
Milyen információkat tartalmaz a műszaki útlevél? előadás
A lakás címe (tényleges helye)
- Ennek tulajdonosának vezetékneve, neve és utóneve lakóhelyiségek
- Leltári érték apartmanok
- Minden fontos specifikációk lakás: az épület építésének éve, a ház emeleteinek száma, az utolsó év nagyjavításépületek, a lakás szobáinak száma, a mennyezet magassága, építőanyag mennyezet, falak, burkolatok, fűtés típusa, kommunikáció és a fővezetékhez való csatlakozás mérnöki rendszerek stb.
- Leltári szám lakóingatlan
- Jelölés a lakással kapcsolatos lényeges információknak az ingatlan -nyilvántartásba történő bejegyzésénél
A problémák elkerülhetetlenek a megváltozott határokkal rendelkező objektum vásárlása esetén. Például egy értékesítő kettőt kombinált szomszédos lakások, de nem legalizálta az ilyen átalakítást. Senki sem akadályozza meg Önt abban, hogy megvásárolja ezt a lakást, de a Rosreestr megtagadja az új tulajdonos tulajdonjogának nyilvántartásba vételét, az ingatlan megváltozására hivatkozva, amelynek határait nem veszik figyelembe Állami kataszter ingatlan.
A koordinálatlan átalakítások jelentősen csökkentik a lakás költségeit: ha mégis úgy dönt, hogy megvásárolja, akkor érdemes alkudni
A garanciákról
A leendő vevő feladata, hogy alaposan ellenőrizze a lakás jogi tisztaságát. És csak ezt követően írja alá az adásvételi szerződést. A benne található információk gondos ellenőrzése a fenti dokumentumokat, lehetővé teszi a lakásvásárlással kapcsolatos legtöbb kockázat elleni biztosítást.
Természetesen a legjobb, ha egy szakember tanulmányozza az összes papírt - például egy ügyvéd, aki gazdag bírói gyakorlat lakóingatlanok területén.
Egyes szakértők szerint azonban senki nem fog abszolút garanciát vállalni a tranzakció tisztaságára, különösen akkor, ha "előzményekkel rendelkező lakást" vásárol a másodlagos lakáspiacon. Tehát, a legkisebb kétséggel a tárgy jogi tisztaságával kapcsolatban, a legtöbb legjobb tanács- a tulajdonvesztés kockázatának biztosítása.
A lakásvásárlás nagyon komoly és felelősségteljes üzlet. A vásárlók leggyakrabban tapasztalt szakemberekre és jogászokra bízzák a dokumentumok végrehajtását, mivel ők illetékesek az ilyen ügyekben. De az ilyen szakemberek szolgáltatásai nem olcsók, és senki sem vállal garanciát az őszinteségükre. Ha úgy döntöttek, hogy lakást vesznek közvetítők nélkül (elvégre jelentős összeget takaríthat meg), akkor tanulnia kell jogi oldala kérdés és önállóan ellenőrizze a lakás tisztaságát.
Az oldal tartalma
Első pillantásra, amikor aláírják az üzletet, úgy tűnhet, hogy minden rendben van. A dokumentumok jelen vannak, a várakozásoknak megfelelően készülnek, a pénzt átutalták, a papírokat aláírták, és most Ön a lakás tulajdonosa, és semmi és senki nem fenyeget. Vannak azonban olyan esetek, amikor a vásárolt lakást elviszik a bíróságon, és senki nem adja vissza a pénzt. Ez akkor lehetséges, ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy az ügylet jogellenes volt, és törli azt. Az ilyen problémák elkerülése érdekében tudnia kell, hogy a bíróság milyen körülmények között érvénytelenítheti a tranzakciót.
Ha vannak ilyen személyek, akkor a szolgálati idő lejárta után joguk van visszatérni, és kérelmezni egy lakásban való lakást jogalapok.
Valójában lehetőségek lehetséges helyzeteket sok. Hogy megvédje magát a kellemetlen következményektől, mikor saját vásárlás az apartmanokat gondosan ellenőrizni kell a tranzakció tisztaságát illetően.
A fenti helyzetek elkerülése érdekében, mielőtt lakást vásárolna a másodlagos piacon, mindent kompetensen és átfogóan kell ellenőriznie. Ugyanis:
1. Ellenőrizze a lakás tulajdonjogának nyilvántartásba vételéről szóló igazolást.
Amit megtudhat:
2. Ellenőrizze a tulajdonjog bejegyzésének dokumentumalapját.
Amit megtudhat:
3. Ellenőrizze az USRR kivonatát
(a tulajdonjogok egységes állami nyilvántartása). 
Vásárlás előtt fontos ellenőrizni a lakás történetét. Ehhez az eladónak kivonatot kell követelnie az USRR -ből, amelyből megtudhatja, hogy milyen tranzakciókat és mikor hajtottak végre az eladott objektummal kapcsolatban.
Amit megtudhat:
4. Ellenőrizze kataszteri útlevélés műszaki terv apartmanok.
A kataszteri útlevelet és a műszaki tervet ellenőrzik, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy eladják meglévő létesítményés minden dokumentum igaz. Az ellenőrzéshez lépjen kapcsolatba a helyi KTF -vel (iroda) műszaki leltárt), és kérje a vonatkozó dokumentumokat.
Amit megtudhat:
5. Ellenőrizze az eladó útlevelét és személyazonosságát.
Ahhoz, hogy megbizonyosodjon arról, hogy jogkövető épeszű állampolgárral van dolga, ellenőriznie kell az adatait. Az eladóról kiderül, hogy közönséges csaló lehet, aki jogi alap nélkül vagy problémákkal próbál pénzt kérni Öntől egy lakásért elmeállapot... Ilyen esetekben a tranzakciók könnyen érvényteleníthetők.
Amit megtudhat:
6. Ellenőrizze a lakásba jelentkezők jelenlétét.
Fontos tudni, hogy nemcsak tulajdonjogra, hanem lakásban való lakásra is lehet jelentkezni. Az ilyen személyek jelenlétének kizárásához ki kell kérnie egy kivonatot a háznyilvántartásból, és egy kiterjesztettet. Számára kiállítják külön díjatés teljes információt tartalmaz.
Amit megtudhat:
7. Ellenőrizze a lakás törvényes örököseinek jelenlétét.
Ha a lakást örökölték, ki kell deríteni, hogy vannak -e más törvényes örökösök. Ehhez kivonatot kell kérnie a jegyzőkönyvből az örökséget megnyitó és az ügyet lebonyolító jegyzőtől.
Amit megtudhat:
8. Ellenőrizze a tartozásokat rezsi.
Általában az ingatlan eladásakor minden közüzemi számlát a jelenlegi tulajdonosnak kell kifizetnie. A tartozások hiányának ellenőrzéséhez vegye fel a kapcsolatot a ház vezetőségével vagy a HOA számviteli osztályával, és szerezze be a megfelelő igazolást. Ezt az eladónak meg kell kapnia, és be kell mutatnia a vevőnek.
Tudnia kell, hogy a villamosenergia -ellátási tartozások gyakran nem jelennek meg ebben a súgóban. Ezért külön segítséget kell kérnie.
A szerződés megkötésekor kölcsönös egyetértéssel a felek a lakás költségeire be tudják fizetni a kifizetetlen tartozásokat. Ezután a vevőnek meg kell fizetnie a lakás költségét az adósságok összegének csökkenésével, amelyet később vállal.
Feltéve, hogy az eladó törleszti a tartozást, szükség van egy olyan záradékra a szerződésbe, hogy kifizetetlen tartozások esetén az eladó vállalja azok kifizetését.
Nem elegendő, ha kéznél vannak a dokumentumok, és szemrevételezéssel megvizsgálják azokat. A tranzakció tisztaságának ellenőrzéséhez meg kell állapítani e dokumentumok hitelességét, hitelességét és jogi erejét, hogy a jövőben ne legyenek problémák. 
Ha az eladó burkolt válaszokat ad kérdéseire, kitér, megtagadja, és nem akarja átadni a kért dokumentumokat, gondoljon az őszinteségére és tisztességére. Nem lesz nehéz egy tekintélyes eladónak, aki lakást értékesít a másodlagos piacon szükséges információés kivonatok a különböző intézményekből, különösen az ilyen dokumentumok fizetési kötelezettsége a vevőt terheli.
Hogyan kell ellenőrizni a lakás tisztaságát vásárláskor, a kockázatok ellenőrzésének lényege, hogyan kell csinálni ( jogi példák), ellenőrzött dokumentumok, videó az ügyvédtől az ellenőrzés kockázatairól, árnyalatairól és jellemzőiről.
Ha van pénz lakásvásárlásra, az csak a fél siker. A második az, hogy tudjuk, hogyan ne veszítsük el őket, és hogyan kell nyereségesen befektetni. Ha megtanulja, hogyan kell ellenőrizni a lakás jogi tisztaságát, akkor legalább pihentető alvás garantált az Ön számára.
De mindenesetre, ha maga nem meri ellenőrizni a lakás jogtiszta tisztaságáról szóló összes dokumentumot, mivel egyszerűen nem biztos a tudásában, forduljon ügyvédhez, ez ingyenes.
ellenőrizze a lakás tulajdonjogát
a lakás tulajdonosának (tulajdonosainak) igazolása
Ellenőrizzük a lakás tulajdonjogát (videó)
1. Az első és fő dokumentum a lakás jogi tisztaságának ellenőrzésére - Igazolás a tulajdonjog bejegyzéséről. Önmagában nem jogi erő nem viseli, mert csak arról tájékoztat, hogy hol lehet információt keresni a tulajdonosról és a lakásról. De ugyanakkor értékes információkkal szolgál.
A Tanúságtételből tanulhat:
1. Hányszor adtak ki igazolást a jelenlegi tulajdonosnak.
Például a lakás tulajdonjogának teljes időtartama alatt többször is megkaphatja. Ennek oka lehet a Tanúsítvány elvesztése, a jelzálog törlése, az anyakönyvvezetők hibái stb.
2. A dokumentum-alap, amely megerősíti a jelenlegi tulajdonos lakásának tulajdonjogát. Ennek számos oka lehet: privatizáció, adásvétel, bírósági döntés, öröklés stb. Attól függően, hogy pontosan mi volt az alapja a lakás tulajdonjogának megszerzésének, továbbra is ellenőrizni fogja a lakást.
Például, ha a tulajdonjog alapja a privatizáció volt, akkor ellenőriznie kell, hogy az összes családtag, különösen a kiskorúak részt vettek -e benne, vagy elutasítást írtak. Egyébként a törvény szerint joguk van egy életen át lakásban lakni.
És nem valószínű, hogy tetszeni fog egy ilyen környék egy lakásvásárlás után.
Ellenőrizze a többi lakásigénylőt
Ki más jogosult az eladó lakására, kivéve a Tanúsítványban vagy dokumentumon alapuló tulajdonost.
Először is, ezek a tulajdonos hozzátartozói (szülők, házastársak, testvérek), akiket a felmerült körülmények miatt ideiglenesen elbocsátottak a lakásból. Például:
Hogyan azonosítható az ideiglenesen lemerült
Ebben segít a kivonat a házkönyvből, amelyet csak a tulajdonos rendelhet meg és vehet át. Olvasson többet erről a Hogyan vegyünk kivonatot a házkönyvből című cikkben.
Az örökösök ellenőrzése
Ha a Tanúsítványban szerepel, hogy a tulajdonos öröklés útján szerezte meg a tulajdonjogot, tájékozódjon arról, hogy vannak -e még jelentkezők a vásárolt lakásra. Ehhez lépjen kapcsolatba a jegyzővel, aki megnyitotta az örökséget, és vegyen tőle kivonatot a jegyzőkönyvből.
A kivonatból világossá válik számodra, hogy a többi hozzátartozó lemondott -e az öröklésről vagy sem.
3. Vezetéknév, név és utónév, valamint a tulajdonos útlevele, életkora.
Nem kevesebb értékes információ amely segít megakadályozni, hogy más jogosult személyek megvásárolják a lakást a vásárlás után.
Például a bizonyítványban és a tulajdonos útlevelében szereplő vezetéknév eltérhet, ha férjhez ment és megváltoztatta a vezetéknevét. Ez azt jelenti, hogy ellenőriznie kell, hogy van -e lakáshoz való joga volt házastársés ha igen, vegyen tőle közjegyzői beleegyezést az értékesítéshez.
Ennek az információnak még néhány árnyalata van az ellenőrzéshez - ezek befolyásolják a tranzakció felfüggesztését.
4. A bizonyítványból kiderül, hogy milyen törvénye van ez a tulajdonos a lakásba, amelynek tisztaságát ellenőrzi. A tanúsítvány ezen pontja tudatja Önnel, hogy ennek az apartmannak van egy vagy több tulajdonosa, akiket más bevonhat a tranzakcióba.
Például: ha azt mondja, hogy „ingatlan 1/2 részesedésben”, vagy általános részvény vagy közös vegyes rész, akkor vannak más tulajdonostársak, akikkel meg kell ismerkednie, és jelen kell lenniük az ügyletben.
5. A tanúsítványon egyértelműen szerepel, hogy milyen ingatlant vásárol: lakást, szobát vagy szobát egy részben. Ne tévesszen meg a lakás ára, mert az ingatlan típusától függően - a megfelelő ár. Azok. Egy szobának mindenképpen olcsóbbnak kell lennie, mint egy lakásnak.
Például egy teljes értékű "nappalit" értékesítenek, vagyis egy mini lakást megfelelő áron. A tanúsítványt nézve pedig megérti, hogy nem „lakás”, hanem „szoba” van írva. Ez azt jelenti, hogy egy ilyen "lakás" költségének már lényegesen alacsonyabbnak kell lennie.
Olvasson többet arról, hogyan ellenőrizheti a lakás tisztaságát, és nem csak 10 videóban
6. A Tanúsítvány feltünteti a tulajdonjog bejegyzésének dátumát, tehát a lakás tulajdonjogának elévülési idejét. Ettől sem hideg, sem meleg nincs, de ha a tulajdonosok ragaszkodnak az "egymillió dolláros" tranzakcióhoz, akkor talán csak ezt a dátumot nézik.
Például a Tanúsítvány kiállítása és a tulajdonjog bejegyzése különböző időpontokra tehető.
7. A lakásügyletek terhei és története. Előfordulhat, hogy a bizonyítvány nem közvetlenül jelzi a lakás terhelését, de ellenőrizze azokat. Ehhez a legközelebbi MFC -fiókban vagy Rosreestr -fiókban kivételt kell vennie az egységes állami nyilvántartásból.
Az USRR kivonatából megtudhatja a lakás tranzakcióinak történetét is, de ezt a lehetőséget csak a tulajdonos veheti igénybe.
Alapdokumentum és mit lehet megtudni
A tulajdonjog megszerzésének módjától függően sokféle dokumentum lehet. Legyen szó privatizációról, adásvételről, cseréről vagy bérlésről, bírósági végzésről vagy szerződésről saját tőke részvétel.
De valahogy mégis van Általános információ, amelyet meg kell néznie, ha úgy dönt, hogy ellenőrzi a lakás tulajdonjogát:
Például azoknak a lakásoknak, amelyekhez 1996 előtt tulajdonjogot szereztek, két BTI (Bureau of Technical Inventory), 1998 után pedig a Rosreestr testület pecsétjével kell rendelkezniük.
Ez két fő dokumentum, amely alapján vásárláskor ellenőrizheti a lakás jogi tisztaságát.
A kataszteri útlevél és a műszaki terv is segít
A kataszteri útlevél és a műszaki terv magyarázattal segít kideríteni, hogy van -e átalakítás a lakásban, és legalizálják -e. Ha a lakás vizsgálata és a műszaki terv megismerése során következetlenségeket észlel az elrendezésben, ne habozzon, ellenőrizze a tulajdonossal, hogy miért van helyük, és hol vannak a legalizált átépítésről szóló dokumentumok.
Ez különösen akkor fontos, ha jelzáloggal vásárol lakást, mivel előfordulhat, hogy a bank nem engedélyezi az illegális átépítésű lakást. Ezenkívül, ha az átalakítást nem legalizálták, akkor a vásárlás után legalizálni kell (és ez idő és további hulladék), vagy vissza kell állítani mindent eredeti állapotába.
Eladó meghatalmazás
Ha úgy dönt, hogy meghatalmazással vásárol lakást, győződjön meg arról, hogy az érvényes. A tény az, hogy a tulajdonos bármikor visszavonhatja.
1. A tulajdonos útlevele a fő dokumentum az Ön számára, amikor ellenőrzi a lakás tulajdonosát. Az útlevélből megtudhat olyan információkat, mint a tulajdonos kora, családja összetétele, érvényes vagy felbontott házasságok. Hogyan fog ez segíteni? Például lesz oka kérdezni. Az útlevélben említett gyermekeknek joguk van lakáshoz?
Például lakásvásárláskor a tulajdonos jelzáloghitelt használt, majd kifizette és egyszerre jelentkezett anyai tőke, ami azt jelenti, hogy alapból a gyerekeknek is van részesedése a lakásban. Maga a tulajdonos talán nem is gondol rá, de muszáj.
2. A PND (pszicho-neurológiai ambulancia) tanúsítványa
Segíteni fog, ha egy kedvezményesen értékesített lakás jogi tisztaságát ellenőrzi, mivel a tulajdonosok marginalizálódnak (drogosok vagy alkoholisták). Nem felesleges megkérni őket, hogy hivatkozzanak.
Mindazonáltal szem előtt kell tartania, hogy előfordulhat, hogy nincsenek nyilvántartásba véve, bár valójában „önmagukban sem”, és csak a bíróság jogosult alkalmatlannak elismerni. De fölösleges lesz biztonságban játszani.
Ha a tulajdonos (társtulajdonos) regisztrálva van a PND -nél, akkor jobb, ha megtagadja a vásárlást - érvénytelen lesz!
3 A lakás tartozásainak ellenőrzése
Az ingatlanpiacon régóta kialakult szokás: egy lakás eladása előtt a tulajdonos ben kötelező törleszti az eladásra kerülő lakás közüzemi díjainak összes tartozását.
Az adósságok hiányának bizonyítására a vásárlónak dokumentumot, ún. Értékesítési hivatkozás, amely felsorolja ezeket az információkat.
Tanúsítványt kap a házvezetéstől vagy a HOA számviteli osztályától. Ugyanakkor tudnia kell, hogy a villamosenergia -tartozással kapcsolatos információkat gyakran nem tüntetik fel az eladási bizonyítványban. E tekintetben külön kell venni a villamosenergia -tartozások hiányáról szóló módosítást.
További kifizetések:
Az adásvételi szerződésben feltétlenül tüntesse fel, hogy az eladó adósság nélkül adja át a lakást Önnek. Ha másképp derül ki, köteles ezeket kifizetni.
Ha az eladó nem tudja önállóan kifizetni tartozásait, például ha marginalistától vásárol lakást, akkor meg kell adnia a tartozás összegét, amelyet fizet volt tulajdonos a lakás költségében, és ezt jelezze az adásvételi szerződésben.
A vevőknek egyébként gyakran felmerül egy kérdésük, például az eladó a tranzakció előtt kifizette a közüzemi számlák összes tartozását. Ön üzletet kötött, majd a tulajdonjog bejegyzése és a kulcsok lakásba történő átadása előtt például 1 hónapig tart.
Végső videó
Akiknek ebben az esetben fizetniük kell a rezsit. Hiszen a lakás már a vevő tulajdonában van, de valójában az eladó 1 hónapig lakott benne!
Ma megtanulta, hogyan kell önállóan ellenőrizni az otthon tisztaságát a vevő számára, milyen dokumentumokat kell kérni a tulajdonostól, hogy ellenőrizze a lakás jogi tisztaságát.
Boldog vásárlás!
