A földterületek birtoklásának és használatának elterjedt módja az élethosszig tartó örökölhető birtoklás és a meghatározott ideig tartó ingyenes használat. Már a földtulajdon ezen fajtáinak és formáinak megnevezéseiből és elnevezéseiből következnek a földterülettel rendelkező személyek alapvető jogosítványai.
Ez a telekbirtoklási jog abban különbözik a tulajdonjogtól, hogy a földtulajdonos az állam vagy az önkormányzat tulajdonában lévő földterület felett tulajdonjog alapján más módon nem rendelkezhet, mint az általa történő átruházás útján. öröklés; Egy életen át birtokolhatod és használhatod. A földtulajdon ilyen jogcíme a 20. század első évtizedében P. Stolypin agrár- és földreformja során került próbára, amikor a parasztok lehetőséget kaptak arra, hogy a közösségtől eladják gazdaságukat és földjüket, de eladási jog nélkül, ill. különben elidegenítik; a reformerek elképzelése szerint ez a föld szabad piacának megakadályozása volt.
A 20. század végén ismét bevezették. az élethosszig tartó örökölhető birtokjog a Kbt. hatályba lépése után is megmarad, de ezen a jogcímen új telek adományozása nem megengedett.
Az egész életen át örökölhető földterülettel rendelkező polgárnak joga van korlátlan időre, egyszeri térítésmentesen megszerezni ingatlanát, ezért az említett földtulajdoni jog, amely a használati jog és a használati jog közötti ideiglenes kompromisszumként jött létre. a föld magántulajdonának joga, láthatóan fokozatosan értelmét veszti.
összhangban Ch. Az első rész 17. és a ch. 65. §-a szerint élethosszig tartó örökölhető birtokjog csak állampolgárt illethet meg; A telek örökléssel történő átruházása a törvény szerint és végrendelet útján is lehetséges. Az 1990-es években a Szovjetunió földtörvényének alapjainak élethosszig tartó örökölhető birtoklásának bevezetése után. polgárok milliói adták ki ezt a jogot a házak alatti telkek, nyaralók, személyes melléktelkek birtoklására és használatára.
Állami és önkormányzati intézmények, szövetségi állami tulajdonú vállalatok, állami hatalmi szervek és önkormányzatok részére legfeljebb egy évig lehet földterületet biztosítani az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő földekről.
Az ellátásról szóló döntést az államhatalmi vagy önkormányzati végrehajtó szervek hozzák meg, amelyek a Földtörvénykönyv alapján a hatáskörükbe tartozó földrészletek biztosítására jogosultak. Más jogi személyek térítés ellenében bérelhető telkeket kaphatnak.
A magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonában lévő földterületek közül megállapodás alapján telkek adhatók állampolgárok és jogi személyek részére. A szerződés megkötésének és végrehajtásának rendjét a Kbt. 689-701 GK. A földdel végzett egyéb tranzakciókhoz hasonlóan a szerződés állami nyilvántartásba vételhez tartozik.
A szervezetek birtokában lévő földek közül a polgárok számára biztosíthatóak olyan telkek, amelyeket régebben "szolgáltatási kiosztásnak" neveztek, azaz. a munkaidő és a munkafeltételek által összekapcsolt oldalak szolgáltatásukkal. Ezeknek az oldalaknak az a célja, hogy tükrözzék a munkavállalók társadalmi aggodalmát, és fokozzák a munkaadóval való kapcsolatukat. A szolgálati telkeket a gazdaság egyes ágazataiban működő szervezetek – ideértve a közlekedési, erdészeti, erdészeti szervezeteket, vadászgazdaságokat, állami természetvédelmi területeket és nemzeti parkokat – dolgozói számára biztosítják határozott idejű ingyenes használatra.
A szervezetek dolgozói részére juttatásokat az e szervezetekhez tartozó telephelyek közül biztosítanak a munkaügyi kapcsolatok létesítésének idejére. A juttatások biztosításának alapja a munkavállalók nyilatkozata és a szervezet döntése. Az irodai telkekre jogosult munkavállalók kategóriáit az Orosz Föderáció és alanyai jogszabályai határozzák meg.
Az RSFSR Minisztertanácsának 1965. március 20-án kelt 369. számú, „Az erdészeti és erdészeti dolgozók, a vadászgazdaságok, a vasúti közlekedés, az autópályák és a folyami flotta vonali munkásainak szolgálati kiosztásáról” szóló rendelete alapján, az azt követő módosításokkal, kiegészítések, a vidéken, városi jellegű településeken és járási alárendeltségű városokban élő felsorolt munkások számára (erdészek, fakitermelők, hírközlési, fővezetékek, vízműtárgyak vonali munkásai, stb.) biztosítják a biztosított telkek nagyságát (szénakészítés). , szántó) családonként: szántó - 0,15-0,30 ha-ig, ritkán lakott területen - 0,5 ha-ig; szénaföld - 1-2 hektár.
A tulajdonjognak az öröklés sorrendjében történő bejegyzésekor az örökösnek számos kellemetlenséggel kell szembenéznie. A tulajdonjog-átruházás bejegyzésének állami illetékének megfizetése és a végrehajtás megvárása mellett a közjegyző szolgáltatásait is fizetni kell. Ezen túlmenően az örökös a tulajdonjogának bejegyzését legkorábban az Art. (1) bekezdésének lejártakor kezdheti meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1154. §-a szerint az örökség elfogadásának időtartama, azaz. legkorábban hat hónappal később. Az örökhagyó a maga részéről köteles megfizetni a végrendelet végrehajtásával összefüggő közjegyzői szolgáltatásokat, ha szándékában áll vagyonát meghatározott személyre vagy személyekre átruházni.
Az öröklési javak örökhagyó által az általa választott örökösre történő átruházásának alternatív módjaként megfontolható a vagyoni értékű jog átruházása az örökhagyó élete során polgári jogi ügylet alapján (például adományozási szerződés alapján). Ebben az esetben az ingatlan új tulajdonosának tulajdonjogának bejegyzése mindössze 20 naptári napot vesz igénybe a par. 1 o. 3 art. Az 1997. július 21-i N 122-FZ „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott tranzakciókról” szóló szövetségi törvény 13. cikkének a költségei 2000 rubel, ebből 1000 rubel - az adományozási tranzakció állami nyilvántartásba vétele és ugyanennyi - a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez. Az ilyen ügyletet nem kell közjegyzői hitelesítéshez kötni.
Miután életében átruházta vagyonát az örökösre, az örökhagyó továbbra is használja azt: például miután a lakását az örökösnek adományozta, az örökhagyó továbbra is abban lakik, be van írva, és halála után az örökös kap egy ingyenes apartman további eljárások nélkül.
Az ajándékozás útján átruházott vagyon mentes az adózás alól, ha az adományozó és a megajándékozott közeli hozzátartozói az Orosz Föderáció családjogi szabályozásának normái szerint (házastársak, szülők és gyermekek, beleértve az örökbefogadókat is). szülők és örökbefogadott gyermekek, nagyapa, nagymama és unokák, telivér és hiányos (közös apával vagy anyával rendelkező) testvérek és nővérek). Ezt az adókedvezményt az Art. 18.1. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 217. cikke.
Így az ingatlan tulajdonjogának adományozás útján történő átruházásakor a tranzakció résztvevői optimalizálják idő- és anyagi költségeiket. Az ajándékozási szerződés megkötése azonban az adományozó számára jelentős kockázatokkal jár. Az ügylet állami nyilvántartásba vétele után az elidegenített ingatlan tulajdonjoga átszáll a megajándékozottra, aki saját belátása szerint rendelkezhet vele. Az új tulajdonos adományozhatja vagy eladhatja ingatlanát harmadik félnek. Ezeket a harmadik személyeket nem köti vagyonkezelői jogviszony a korábbi és az új tulajdonosok között, és nem kötelező számukra a korábbi tulajdonos lakásában való lakhatási jog megőrzése.
A gyakorlatban nem ritka, hogy az idős szülők életük során lakást adnak gyermekeiknek, akik pedig tulajdonossá válva lakást adnak el. A korábbi tulajdonosok idős szüleinek lakásának új tulajdonosait kilakoltatják az utcára, mivel ők személy szerint nem tartoznak nekik semmivel. Ez felveti a kérdést, hogy szükség van-e az adományozó jogi védelmére ilyen helyzet esetén.
A kiút az lehet, ha a lakásadományozási szerződésbe olyan speciális feltételt kell belefoglalni, amely bizonyos garanciákat ad a volt tulajdonosnak arra, hogy élete végéig fenntartsa a lehetőséget, hogy az elidegenített lakásban élhessen. A lakásadományozási szerződés olyan rendelkezéssel egészíthető ki, hogy az adományozó a tulajdonjog elidegenítését követően a lakás tulajdonjogát és használati jogát élete végéig megőrzi, a megajándékozott pedig vállalja, hogy nem akadályozza.
Az ilyen polgári jogi szerződés az adományozási szerződésen túl tartalmaz egy jogszabályban nem nevesített elemet is - az adományozó tulajdonjogának megőrzési kötelezettségét az adományozott lakásban. Nem adományozási szerződésről van szó, mivel egy másik szerződéses elem jelenléte az ilyen megállapodás összetételében a Ptk. (3) bekezdése értelmében azt keveri. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 421. Az adományozási szerződés részeként a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 32. cikke, valamint az adományozott lakásban való élethez való jog megőrzésének kötelezettsége tekintetében - a tranzakciókra, kötelezettségekre és szerződésekre vonatkozó általános rendelkezések.
E következtetés helyességét az magyarázza, hogy az Art. (3) bekezdésében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke "különféle megállapodások elemeiről" beszél, azaz ahhoz, hogy egy adott megállapodás vegyesnek minősüljön, annak tartalmaznia kell a különböző megállapodások összes elemét és azok részeit (strukturális összetevőit) amelyek a megállapodást alkotják). Mivel minden szerződés kötelezettségekből áll, a vegyes szerződés elsődleges eleme a kötelezettség. A bírói gyakorlatban vegyesnek minősülnek a rájuk nem jellemző, tárgyukon túlmutató kötelezettségekkel bonyolult szerződések.
Így például vegyessé válik az az adásvételi szerződés, amelyben a vevő oldalán több személy (férj és feleség) áll fenn, és amelyben a felek rendelkeztek a házastársak közös tulajdoni rendszerének létrehozásáról az ingatlanon. tulajdonba került. Ebből az alkalomból a bíróságok megjegyzik, hogy a vagyonjog ilyen változása nem mond ellent az Orosz Föderáció családjogi szabályozásának normáinak, mivel a házastársak vagyonának jogi rezsimje szerződésesre változtatható (Meghatározás szverdlovszki regionális bíróság 2011. május 3-i ítélete az N 33-6160 / 2011. sz. ügyben, a Pétervári Városi Bíróság 2010. november 8-i meghatározása a 33-15102/2010. sz. ügyben).
A szerződési szabadság elve (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke) értelmében az üzleti ügyletek résztvevői szabadon köthetnek szerződést és meghatározhatják annak bármely feltételét, amely nem mond ellent a törvénynek. Az általunk mérlegelt feltételek adományozási szerződésbe foglalása teljes mértékben megfelel a szerződési szabadság elvének, és nem mond ellent a törvénynek. Ha az adományozónak minden joga megvolt ahhoz, hogy a megajándékozott javára ingatlant elidegenítsen, jogosult volt azt elidegeníteni azzal a feltétellel, hogy élete teljes időtartamára fenntartja a lakásban való lakhatási jogát.
A vagyonnak a megajándékozott tulajdonába történő átruházása az említett jog megtartása mellett egyáltalán nem jelenti azt, hogy ez a megállapodás térítésmentessége megszűnik. Az ilyen jog fenntartása nem ellenszolgáltatás az átvett dologért a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 423. §-a, bár ez a kötelezettség ellentétes jellegű. A kapott dologi juttatás ellenszolgáltatása pénzfizetés, vagyonátruházás, munkavégzés, szolgáltatásnyújtás stb., azaz. a kötelezett olyan cselekményei, amelyek számára bizonyos vagyoni költségekkel járnak. Megvalósításukhoz bizonyos vagyoni veszteségeket szenved.
A szóban forgó esetben a megajándékozott ilyen költségeket nem visel, csupán bizonyos feltételek mellett elfogadja az ingatlant ajándékba a szerződő féltől. Ennek a következtetésnek a megerősítése megtalálható a bírói gyakorlatban.
Egy ügy elbírálása során a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az alperes vitatott lakásban való tartózkodási jogának megőrzésére vonatkozó kikötés szerződésbe foglalása megengedhető, és nem utal ellenrendelkezésre, ami ellentmond a szerződés lényegének. az adományozási szerződést. Az ellentételezésből a szerződés nem válik kompenzációsvá, ami szimbolikus. A felek által kötött megállapodás annak térítésmentességére utal, az adományozó elidegenített lakásban való lakhatási joga valóban az ingyenes vagyonhasználati megállapodás eleme, nem pedig ellentételezés. A felek olyan megállapodást köthetnek, amely különféle, jogszabályban vagy más jogszabályban meghatározott megállapodások elemeit tartalmazza (vegyes megállapodás). A felek vegyes szerződéses kapcsolataira a vonatkozó részekben a szerződésekre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, amelyek elemeit a vegyes szerződés tartalmazza. Így van olyan helyzet, amikor egy szerződés két szerződés elemeit tartalmazza, és ezért az adományozási szerződés nem mond ellent a hatályos jogszabályok előírásainak (a Lipecki Regionális Bíróság 2012. július 9-i fellebbezési határozata a 33-1459. sz. ügyben / 2012, lásd még a Moszkvai Városi Bíróság fellebbviteli határozatát, 2012. május 16-án kelt a 11-5957. sz. ügyben).
Az adományozott lakásban élni való jog kötelezettség alapján keletkezik - lakásadományozási szerződés megkötése és állami nyilvántartásba vétele. Ez a jog elválaszthatatlanul összefügg az adományozó személyiségével, mivel kizárólag az ő javára jön létre, ezért nem szerepel az adományozó örökségének összetételében. Időbeli korlátai vannak – a donor életének időszaka. Az ilyen jog önmagában nem lehet polgári körforgás tárgya, mivel az adományozó nem rendelkezhet vele saját belátása szerint: nem idegeníthet el harmadik személyek javára, nem zálogjog stb. Az általa adományozott lakásban lakhat. Az adományozó az új tulajdonos, mind a megajándékozott, mind más személyek hozzájárulásával, akiknek a javára a lakást a jövőben elidegenítheti, az adományozó saját maga helyett vagy magával együtt másokat is engedélyezhet. Az adományozási szerződésben azonnal kiköthető ilyen feltétel, azonban meg kell határozni, hogy hányan, mennyi ideig és milyen feltételekkel lakhatnak a lakásban.
Az esetleges bizonytalanságok elkerülése érdekében a lakásadományozási szerződésben a fenti feltétellel jelezni kell, hogy az adományozónak joga van térítésmentesen élni, pl. a kapott jogra ő a maga részéről nem tesz ellentételezést.
Hasonlóképpen ezt a kérdést meg kell oldani harmadik személyekkel kapcsolatban is, akiket az új tulajdonos beleegyezésével engedélyezhet a lakásban. Általános szabályként a szerződést kifizetettnek tekintik, kivéve, ha az Orosz Föderáció jogi aktusaiból vagy a szerződés tartalmából más következik. Ebből a megállapodásból közvetlenül nem következik a jog térítésmentes átruházása, ezért nagyon fontos ennek közvetlen kikötése.
Az adományozónak nincs joga megtiltani a lakás tulajdonosát, hogy azzal bármilyen ügyletet kössön, mivel ez utóbbinak joga van erre a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 209. A lakás harmadik személy tulajdonába történő elidegenítése esetén a jog átszáll, terhelve az adományozó jogával, hogy élethosszig tartó lakásban éljen.
Ha a megajándékozott megsérti az adományozó azon jogának megőrzésére vonatkozó kötelezettségét, hogy az adományozott lakásban éljen, az adományozó jogosult a szerződés egyoldalú felmondására (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke), mivel nagyrészt megfosztják attól, amije volt. megkötésekor számítani való jog - életre szóló jog megőrzése adományozott lakásban lakni.
Az adományozási szerződésben ezt a jogot nem a lakás életre szóló használati jogának, hanem a lakás élethosszig tartó birtoklásához és használatához való jognak kell nevezni. Ha a lakás egykori tulajdonosa csak használhatja, akkor joga védelmének lehetőségei meglehetősen korlátozottak. Csak a kötelező jogvédelem módszereit alkalmazhatja a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 12. cikke: például a veszteségek megtérítésének követelésének joga, a természetbeni kötelezettség teljesítésének megítélése, ha jogának sértője a megajándékozott, mint első tulajdonos, mivel kapcsolatban áll vele kötelezettségek által. Így az adományozó, akinek csak a lakáshasználati joga van, gyakorlatilag tehetetlennek bizonyul a jogát megsértő harmadik személyekkel való kapcsolattartásban. Mivel a tulajdonjogi védelmi módszerek arzenáljához nem folyamodhat vagyoni érdekének védelmében, a vele a lakással kapcsolatban szerződéses jogviszonyban nem álló jogsértőkkel szemben keveset tehet.
Egészen más lesz a helyzet azonban abban a helyzetben, amikor ajándékozási szerződés keretében a volt tulajdonos nemcsak használati, hanem birtoklási jogot is kap. Art. értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 305. cikkében foglalt jogokat. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301-304. §-a szerint szintén olyan személyhez tartozik, aki ugyan nem tulajdonos, de az élethosszig tartó örökölhető birtoklás, a gazdasági irányítás, az operatív irányítás vagy más, az abban meghatározott alapon birtokol ingatlant. törvény vagy szerződés alapján. Ennek a személynek joga van birtoka védelmére a tulajdonossal szemben is.
Következésképpen az adományozónak joga van megvédeni jogait és jogos érdekeit minden jogsértővel szemben, ideértve a lakás tulajdonosát is, vagyonjogi jogorvoslattal (jogosultsági és tagadói igények).
Az általunk mérlegelt feltétellel kötött adományozási szerződésben lehetőség van a lakás használatának rendjére rögzíteni. Így például a feleknek jogukban áll megállapítani, hogy az adományozó birtokol és használ egy bizonyos helyiséget, valamint jogosult a lakás és a lakóház közös tulajdonát használni. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy az összes későbbi tulajdonost nem kötik ezek a feltételek, mivel ők nem részesei az adományozási szerződésnek. Ezért jogukban áll megbeszélni az adományozóval a lakáshasználat egyéb feltételeit, megegyezés hiányában pedig bírósághoz fordulhatnak a felmerült vita megoldása érdekében.
A bírói gyakorlatban a lakás élethosszig tartó használatához való jog érvényességének kérdése a megajándékozott által harmadik személyek javára történő elidegenítését követően jelenleg különböző módokon oldódik meg.
Így a 33-1990. sz. ügyben 2011. június 9-én hozott ítéletében a Kirovi Területi Bíróság jelezte, hogy mivel a lakásra vonatkozó adományozási szerződés megállapodás, csak az azt megkötő személyek számára keletkeztet jogokat és kötelezettségeket. Ebből következően a lakás adományozási szerződésében biztosított élethosszig tartó használati jog az adományozót, akinek a javára létrejött, csak addig őrzi meg, amíg a megajándékozott a lakás tulajdonosa. Miután a megajándékozott a lakást harmadik félnek eladja, ez a joga megszűnik. Még ha a megajándékozott a lakás elidegenítése során nem is tájékoztatja az új tulajdonost az említett jogának az adományozótól (volt tulajdonostól) való megőrzéséről, ez nem sérti az utóbbi jogait, mivel a 2. rész alapján művészeti. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 292. cikke értelmében a lakóépület vagy lakás tulajdonjogának más személyre történő átruházása az alapja a korábbi tulajdonos családtagjainak lakóhelyiség-használati jogának megszüntetésének, hacsak törvény másként nem rendelkezik.
A Karéliai Köztársaság Legfelsőbb Bírósága ezzel szemben úgy ítéli meg, hogy a lakás élethosszig tartó használati jogát az előző tulajdonos, akinek a javára létesítették, még azután is fenntartja, hogy a lakást harmadik személyek tulajdonába elidegenítették. (fellebbezési határozat, 2012.08.03., N 33-2292 / 2012) .
A Lipecki Területi Bíróság is hasonló állásponthoz ragaszkodik, ami az N 33-1459 / 2012. sz. ügyben már említett, 2012. július 9-én kelt fellebbviteli határozatból is kitűnik. Az alperes lakásbeli lakóhelyének állapota nemcsak az adományozó és a megajándékozott közötti családi kapcsolatok megszűnésekor, hanem a jövőre nézve is megmarad, mivel a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 292. cikke értelmében a lakás tulajdonjogának másra történő átruházása esetén a lakóhelyiség használati jogát nemcsak a korábbi tulajdonos, hanem a korábbi tulajdonos családtagjai is megszüntetik. Az elsődleges ügylet alapján a tulajdonos élethosszig tartó tartózkodására vonatkozó feltétel azonban fenntartja a hatását minden lehetséges későbbi ügyletre ebben a lakóhelyiségben, ezért minden további tulajdonos esetében az adományozó élethosszig tartó tartózkodására vonatkozó feltétel az első szerződésben kötelező.
Álláspontunk szerint a második álláspont a helyes, hiszen az adományozási szerződés megkötésekor éppen az volt a célja, hogy az adományozó élethosszig tartó jogát megőrizzék a lakásban. Mi értelme van ilyen jogról gondoskodni, ha az könnyen megkerülhető a lakás olyan harmadik személy javára történő elidegenítésével, aki nem részese annak az adományozási szerződésnek, amelyből ez a jog keletkezett, és követelheti az ingatlan kilakoltatását. donor? Ez a jog minden lakástulajdonos tulajdonjogának korlátozását jelenti, akik kötelesek tiszteletben tartani a volt tulajdonos jogát, és nem akadályozni annak érvényesítésében.
Figyelembe véve azonban az ebben a kérdésben a Kirovi Területi Bíróság által képviselt jogi álláspontot, helyénvalónak tűnik az adományozási szerződésben, amely meghatározza, hogy az adományozó milyen feltételeket tarthat fenn a lakásban való élethez való jogának élethosszig tartó gyakorlásához, külön jelezni. hogy ilyen jog az adományozót és a lakás bármely harmadik személy javára történő elidegenítését illeti meg.
Az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai nem írják elő a tulajdonjogok olyan korlátozásának (terhelésének) állami nyilvántartásba vételét, mint a lakás élethosszig tartó használatának joga, amelyet az elidegenítésről szóló megállapodás (vásárlás és eladás, adományozás stb.) állapít meg. . alapján az állandó (örök) használati jog. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 216. cikke csak a telkekre vonatkozik, ez a jog nem vonatkozik más ingatlantárgyakra (a Leningrádi Területi Bíróság 2012.01.12-i határozata, N 33-44 / 2012).
E tekintetben a lakás egész életen át tartó birtoklásához és használatához való jogra vonatkozó információk nem szerepelnek az USRR-ben, azonban az ajándékozó jogainak védelme érdekében az ajándékozási szerződésnek elő kell írnia azt a feltételt, hogy az adományozó ne csak a lakást tartsa meg. meghatározott jogon, hanem továbbra is lakásba van bejegyezve, és a bejegyzés végleges és nem szűnik meg, miután a megajándékozott a lakást harmadik személyek javára elidegenítette.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke, amely egy olyan lakóépület, lakás, lakóépületrész vagy lakás adásvételi szerződésének alapvető feltétele, amelyben olyan személyek élnek, akik a törvénynek megfelelően fenntartják a Használja ezt a lakóhelyet a vevő általi megszerzése után, ezen személyek listája jelzi az értékesített lakóingatlan helyiség használati jogát.
Amint e jogszabály tartalmából is kitűnik, az adásvételi szerződés meg nem kötésére utal, ha az adásvételi szerződésben nem szerepel az a feltétel, hogy az adományozónak megmaradjon a lakás egész életen át tartó birtoklási és használati joga. Ilyen körülmények között a lakás új tulajdonosa nem hivatkozhat arra, hogy nem volt tisztában az adományozó jogával egy életen át a lakásban élni. A lakás adásvételi szerződésének állami nyilvántartásba vételéhez a dokumentumcsomag részeként be kell nyújtani a házkönyvi kivonatot, amely információkat tartalmaz az értékesített lakásban regisztrált összes személyről.
Az általunk fontolóra vett feltétellel kötött adományozási szerződés némi hasonlóságot mutat az eltartottal kötött életfenntartási szerződéssel, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy az állampolgárok pert indítanak, hogy egy ilyen megállapodást színlelt ügyletként ismerjenek el, amely egy eltartottal kötött életfenntartási szerződést foglal magában. A lakáshasználati jog élethosszig tartó megőrzésének kötelezettsége azonban az egyetlen jellemző, amely összefogja ezeket a szerződéses struktúrákat. Adományozási szerződés alapján az eltartottal kötött élethosszig tartó tartási szerződéssel ellentétben az adományozó nem kap semmit a megajándékozotttól, a lakást térítésmentesen elidegeníti az ingatlanától.
Az a tény, hogy az adományozó élete végéig fenntartja a jogot, hogy a lakásban éljen, önmagában még nem jelenti azt, hogy egy ilyen ügylet egy eltartottal kötött életfenntartási megállapodás. A bíróság egy esetben megállapította, hogy az ajándékozási szerződés semmis ügyletkénti elismerésének nem lehet alapja, hogy a felperes az ajándékozási szerződés alapján az alperes tulajdonába került lakásban megtartotta a regisztrációt. , mivel a lakóhelyiség tulajdonosa a 2. sz. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 30. §-a bérleti szerződés, térítésmentes használati szerződés vagy más törvényes alapon jogosult a tulajdonában lévő lakás birtoklására és (vagy) használatára az állampolgár számára. alapon, valamint jogi személynek bérleti szerződés alapján vagy más jogalapon, a polgári jog által megállapított követelmények figyelembevételével, az RF LC. Az adományozási szerződés ugyanakkor nem rendelkezett a felperes kijelentkezési kötelezettségéről az alperes tulajdonjogának átruházása után (a Szentpétervári Városi Bíróság 2012. szeptember 18-i határozata N 33-12475 / 2012).
Így az üzleti tranzakciókban résztvevőknek joguk van adományozási szerződést kötni azzal a feltétellel, hogy az adományozó abban él egy életen át. Ez a feltétel a következőképpen fogalmazható meg: a lakás tulajdonjogának az adományozóról a megajándékozottra való átruházása után az adományozó a lakás tulajdonjogát és használati jogát egy életen át fenntartja. Ebben az esetben az adományozónak joga van arra, hogy állandóan regisztrálva legyen a lakásban. Ez a jog akkor is fennáll, ha a megajándékozott lakást harmadik fél javára értékesít. A megajándékozott vállalja, hogy e lakás birtokában és használatában az adományozót nem akadályozza, valamint a lakás értékesítése során az új tulajdonosokat a fennálló teherre figyelmezteti.
Az, hogy minden új tulajdonos nem tudja kilakoltatni az adományozót a lakásból, nem tekinthető jogaik megsértésének, mivel a lakást eredetileg azzal a feltétellel idegenítették el, hogy az adományozó fenntartja ezt a feltételt. Minden későbbi tulajdonos, amikor lakásvásárlási szerződést kötött, szabadon megköthette azokat, jogában áll megtagadni a meghatározott feltételekkel való megkötést vagy másik lakás vásárlását.
A probléma megoldásához használhatja ajánlatunkat:
Az orosz jogszabályok olyanok, hogy bizonyos esetekben az embernek teljes joga van egy lakásban élni egy életen át anélkül, hogy tulajdonosi joga lenne.
A kiköltöztetéssel, vagy éppen ellenkezőleg, bejegyzéssel kapcsolatos bírósági ügyek száma ékesen mutatja, hogy a lakásvásárlóknak komolyan kell venniük az oda bejegyzettek lakhatási jogát. A tartózkodási jog gyakran élethosszig tartó lehet – és a bérlőt akkor sem lehet „kiírni”, ha a tulajdonos megváltozik – írja a Komszomolskaya Pravda. Milyen esetekben nem lehet lakásból kilakoltatni az állampolgárt a regisztráció miatt – mondja Oleg Sukhov ügyvéd.
1. Leggyakrabban az "örökös" regisztráció a munkáltatóknál történik a privatizáció eredményeként. Azok a polgárok, akik megtagadták a privatizációt más családtagok javára, határozatlan idejű lakáshasználati joggal rendelkeznek. Egy ilyen helyzet teljesen indokolt - a családi kötelékek megszűnhetnek, és az a polgár, aki egy időben teljesen megbízott szeretteiben, fennáll annak a veszélye, hogy az utcán marad. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága többször is felszólalt ebben a témában: a privatizációt megtagadó személyek használati jogának megszüntetésére vagy a nyilvántartásból való törlésére irányuló keresetek nem kielégíthetők.
2. A határozatlan idejű tartózkodási engedélyhez és a nyilvántartásba vételhez való jog például az örökség átruházásakor keletkezhet. A végrendelet útján neki adott lakásban élő állampolgár ezt a jogát tulajdonosváltáskor is fenntartja - a végrendeletben meghatározott időn belül. Általános szabály, hogy egy ilyen időtartamot az élethosszig szabnak meg.
3. A lakásépítő szövetkezet tagjai vagy volt tagjai, házastársuk élethosszig tartó jogot szereznek a fizetett ingatlanra. Ha egy polgár, aki a részesedés legalább egy részét befizette, szövetkezeti lakásba van bejegyezve, akkor nem lehet kilakoltatni. A bérlő nem lehet tulajdonos, de ha a lakásrészesedésről szóló dokumentumot elmentik, a kiutasítás kizárt.
4. Ha a házastársak között házassági szerződés vagy vagyonmegosztási megállapodás jön létre, amely meghatározza a nem tulajdonos házastársak egyikének jogát a lakásban való lakhatásra, az ilyen volt családtag kilakoltatása és nyilvántartásból való törlése. szintén lehetetlen.
5. A kiskorúak, ha a gyámság kijelölésével összefüggésben árvaházban vagy más gyermekintézményben élnek, fenntartják maguknak a kényszerűen elhagyott lakóhelyiséghez való jogukat, és az ottani regisztrációtól nem vonhatók el.
A hazai jogszabályok szerint biztosított a lakás élethosszig tartó használatának joga, ami azzal jár, hogy tulajdonosváltás esetén sem lehet az érintettet kiírni vagy kilakoltatni.
A meg nem szűnő kényszertartózkodási jog akkor keletkezhet a privatizáció során, ha valaki erről más személy - családtagja - javára lemond. A családi kötelékek meggyengülhetnek, és lehetséges lehet egy hozzátartozót az utcára „kiűzni”, de a törvény az ő oldalára áll. Így az oroszországi legfelsőbb bíróság ismételten felhívta a bíróságok figyelmét arra, hogy lehetetlen teljesíteni a privatizációt megtagadó személyek nyilvántartásból való törlésére vonatkozó követelményeket.
Fontos!Így öröklődik például egy lakás az élethosszig tartó lakáshasználati jog biztosításának kötelezettségével testvérének/nagynéninek/nagymamának stb.
Fontos! E személyek kategóriáinak joguk van az elfoglalt helyiségek élethosszig tartó használatához és birtoklásához.
A lakástulajdonos jogosult a hozzá tartozó lakást tulajdonjogon használni vagy birtokolni:
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 683. cikke szerint a lakásbérleti szerződést legfeljebb 5 évre kötik. Ha a szerződés nem határozza meg a futamidőt, akkor az 5 évre minősül megkötöttnek.
Az ingyenes használati szerződés (kölcsönszerződés) alapján a kölcsönadó (az egyik fél) köteles a dolgot egy időre ingyenes használatba átadni a kölcsönvevőnek (a másik félnek), ez utóbbi köteles ugyanazt a dolgot abban az állapotban visszaadni. amelyet átvette, figyelembe véve a normál elhasználódást vagy a szerződésben meghatározott állapotban.
Így egy lakás vásárlásakor érdemes odafigyelni a benne regisztrált személyekre, hogy a választott lakást ne terheljék a benne lakó „örök vendégek”.
FIGYELEM! A legutóbbi jogszabályi változások miatt a cikkben szereplő információk elavultak lehetnek! Ügyvédünk ingyenes tanácsot ad Önnek - írd az alábbi űrlapba.
És ez a funkció az, ami hozzátesz minket ( Vevő) fejfájást kell kiderítenie minden olyan személyiséget, akinek ilyen lehet használati jogok. De még ki kell derítenünk, és most meg fogjuk tudni.
Nyilvánvaló, hogy minden tulajdonosnak mindenféle joga van a lakáshoz, beleértve a feltétel nélkülit is használati jog neki. Ám a Vevő számára az a meglepetés, hogy lehetnek mások is - nem a tulajdonosok -, akiknek a törvény szerint szintén van, pl. az abban való tartózkodás joga.
Természetesen olyan lakásra van szükségünk, amiben illetéktelenek jogai mentesek. És ehhez legalább ismernünk kell ezeket az embereket.
Tekintsük őket sorrendben. Érdekelne minket az a kérdés, hogy melyikük tud megmenteni a lakásban való lakhatási jog az eladást követően , és hogyan szabadulhatunk meg ettől a jogtól ( egyes esetekben).
A lakás tulajdonosai, akik nincsenek oda „bejelentve”, veszítenek használati jog együtt tulajdonjog lakás eladásakor.
A lakásba „bejelentett” tulajdonosok csak abban az esetben tarthatják meg a lakhatási jogukat, ha azt a Vevővel kifejezetten megjelölik és egyeztetik ( ami a gyakorlatban általában nem történik meg.). Más esetekben ( azok. a legtöbb üzletben) - Az eladó a lakás elidegenítését követően köteles törölni ( nézd meg), és ezt a feltételt külön kikötésként kell feltüntetni a szerződésben.
A tulajdonos családtagjai rendelkezhetnek lakáshasználati jog csak akkor, ha oda vannak "regisztrálva". A „regisztráció” jelenléte megerősíti őket tartózkodási jog a lakásban. A lakásból való elbocsátásuk megfosztja őket ettől a jogtól. Általános szabályként a tulajdonos családtagjai el kell hagynia a lakást az eladáskor (ezt a kötelezettséget törvény állapítja meg). Ha pedig nem, akkor az új tulajdonos bíróságon keresztül "kiírhatja" őket a lakásból.
De vannak árnyalatok!
Például a tulajdonos családjának ideiglenesen elbocsátott tagjainak lehetőségük van helyreállítani "propikájukat" ( azok. visszaállítani a használati jogot) akár a lakás eladása után is, ha bíróság előtt igazolják, hogy megsértették a jogukat. Ilyen ideiglenesen elbocsátották karakterek lehetnek azok, akik hosszan tartó kórházi kezelésen estek át, hosszú üzleti útra mentek, katonai szolgálatra mentek, bírósági határozattal büntetés végrehajtására mentek stb.
Igaz, 2015 óta a sorkatonák és a fogvatartottak számára törölték a kötelező lakóhelyi kivezetést. Vagyis most még akkor is, ha "elindultak a céljukhoz" ( 2015 óta), továbbra is regisztrálva maradnak a lakásukban, és tartózkodási jog ne veszítsen benne. Akiket pedig 2015 előtt "fakitermelésre" küldtek, azokat a lakóhelyükön kiíratták, de hazatérve visszaállíthatják a lakáshoz való jogukat.
Bejelentve a lakásba kiskorú gyermekek fokozott figyelmet igényelnek. Ezt az esetet később, a Megnyílik egy előugró ablakban lépésben részletesen megvizsgáljuk."> UTASÍTÁSOK - "Lakás vásárlása kiskorúakkal".
Az összes "regisztrált" személy listája ( lakóhelyén nyilvántartott) ebben a lakásban megmutatja nekünk, és néhány városban kicserélik ( ezekről a dokumentumokról további információkért tekintse meg a Szójegyzék hivatkozásait).
Megkülönböztetni szokásos Kivonat a házkönyvbőlÉs levéltári (kiterjedt) kivonat.
Rendszeres nyilatkozat tájékoztatást ad az összes "bejegyzett" ebben a lakásban pillanatnyilag.
Archív kivonat tájékoztatást ad minden olyan bérlőről, aki valaha is "bejelentkezett" ebbe a lakásba, beleértve azokat is, akik jelenleg is regisztráltak.
Mindkettőt a helyi házvezetés útlevélirodájában állítják ki ( ZhEK, REU, HOA stb.), vagy az MFC „Dokumentumaim” közszolgáltatásainak központjában. De kaphatnak csak tulajdonosok lakások, vagy abban bejegyzett lakosok. Ezért ilyen papírt kell kérnünk az Eladótól, de jobb, ha elmegyünk és megrendeljük, hogy átvegye vele. Ha ez nem lehetséges, vagy úgy érzi, hogy az Eladó valamiben nem ért egyet, akkor a Vevő rendelhet kivonat beszerzése a Házkönyvből speciális szolgáltatások ( róluk lentebb).
Egy ilyen "biztosítás" előnyt jelent számunkra, ha peres eljárásba kezdünk azokkal, akik a tranzakció után nem akarják elhagyni a lakást. Ezután bírósági határozattal erőszakkal elbocsátják őket. És ugyanaz írásos kötelezettségvállalás harmadik felektől az ügylet egyéb feltételei mellett a szerződés szerint), súlyos érv lesz a bíróságon.
Viszontbiztosítás. Egyes peres eljárásokban tapasztalattal rendelkező ügyvédek azzal érvelnek, hogy még azoktól az emberektől is ( nem tulajdonosok), melyik eladása ELŐTT kilakoltatták a lakásból , célszerű szedni írásos nyilatkozatot arról, hogy nem kifogásolják ezt az ügyletet . Ez őrülten hangozhat mert már nincs joguk a lakáshoz), de ugyanezek az ügyvédek olyan példákat hoznak fel, amikor a lakás eladása előtt elbocsátott bérlők a bíróságon keresztül utólag visszaadták a lakhatási jogukat.
Lakóhelytől függetlenül, lakáshasználati jog lehetnek olyan személyek, akikkel a tulajdonos ( Eladó) arra a következtetésre jutott lízingszerződés vagy ingyenes felhasználási szerződést . Valójában ez terhelés, ami esetleg nem tükröződik benne cím, sem benne Kivonat a házkönyvből. Valójában az Eladónak joga van ilyennel eladni a lakást terhelés, de köteles erről a Vevőt értesíteni, ezt külön bekezdésben megjelölve ben Lakás adásvételi szerződés (DKP).
Ebben az esetben meg kell követelnünk az Eladót, hogy mondjon fel egy ilyen felhasználói szerződést ( munkáltató) apartmanok.
Egyébként a következő gondolatot még mindig a fejébe kell helyeznie - a helyes megfogalmazás csökkenti az esetleges követelések kockázatát "harmadik felek", beleértve iránti igények lakáshasználati jog.
Olyan körülmények között PrEP ajánlatos beírni az Eladó kötelezettségét, hogy mindenről értesítse a Vevőt felhasználókat lakások, elkötelezettség eltávolitani a regisztrációs nyilvántartások az összes ott "bejelentett" bérlő közül, és átadják a lakást mentes a "harmadik felek" jogaitól .
Ráadásul be PrEP-tól érvényes igény esetén megadhatja az Eladó kötelezettségét "harmadik felek"önállóan és saját költségen oldja meg őket ( vagy megtéríti a Vevő jogi költségeit).
Fontos, hogy a szerződés ezen pontjai jogilag hozzáértően legyenek megfogalmazva, és egyértelmű értelmezésük legyen.
Hozzáértően fogalmazza meg az Eladó ezen kötelezettségeit PrEP segíteni fog .
Egy másik praktikus ösztönzés az Eladó számára, hogy a tranzakciót követően „legálisan ürítse ki” a lakást, speciális pénz átvételének feltétele számításkor. Az eladó csak akkor kapja meg a lakás teljes összegét, ha az összes bérlőt elköltöztetik regisztrációs nyilvántartások.
Az összes bérlő törlése az üzlet előtt vagy után) hívják az ingatlanosok "jogi mentesség" apartmanok. Természetesen a helyzet nagyban leegyszerűsödik, ha a tranzakció időpontjában a lakás már "legálisan ingyenes".
Tehát kiderítettük, hogy a tulajdonoson kívül kinek van joga a lakás használatára és lakására, áttanulmányoztuk a Házkönyv kivonatát, újraolvastuk a tulajdoni okmányt, és megtettük a szükséges intézkedéseket, hogy minden bérlőt töröljünk a nyilvántartásból. . Vegyél egy mély levegőt és lépj tovább.
