لا تكاد توجد امرأة لم تزرها الفكرة مرة واحدة على الأقل في حياتها: "أريد أن أغش زوجي".
هذا البيان مهم بشكل خاص في لحظات الغضب الشديد أو الاستياء تجاه توأم روحك.
بالنسبة للكثيرين ، تظل هذه الفكرة فكرة لا أساس لها من الصحة ، ولا تنعكس في الواقع. لكن هناك نساء جديات ولديهن نوايا محددة جيدًا.
لقرون عديدة ، كان يعتبر خيانة المرأة أمرًا غير مقبول ومهينًا ، يجلب العار إلى المجتمع بأسره.
منذ أكثر من مائتي عام ، كانت الحيل المختلفة في شكل "أحزمة العفة" المصممة "لكبح" حماسة الجمال غير المخلصين تعتبر شائعة.
تم استخدام نظام للعقوبات ضد الزواني ، والذي لا يزال يمارس في بعض البلدان.
ومع ذلك ، وفقا لعلماء النفس ، فإن الغش له و الجوانب الإيجابية... في بعض العائلات ، تؤدي خيانة أحد الزوجين إلى تقوية العلاقات ، وإعادة التفكير في أسباب ما حدث ، والوعي بالأخطاء التي ارتكبت.
طويل حياة عائليةقادر على تلطيف المشاعر الماضية ، وخلق صورة للروتين ، والتي ، بلا شك ، تنعكس في المجال الحميم. في هذه اللحظة ، تظهر أفكار الخيانة.
إذا كانت المرأة تريد فقط إضافة التوابل إلى مشاعرها ، إذا جاز التعبير ، الاسترخاء دون تدمير زواجها ، فعليها التفكير بعناية في جميع خطواتها.
نصيحتنا ستساعدك على الاختيار الخيار الأفضلكيف تخدعين زوجك حتى لا يعلم بخيانتك.
الحق في السعادة و الحياة الشخصيةأي امرأة ، بغض النظر عما إذا كانت متزوجة أم لا. في الوقت نفسه ، لا ينبغي لأحد أن ينسى مشاعر زوجتك ومسؤولياتك العائلية.
سيسمح لك الالتزام بالقواعد الأساسية بالحصول على مشاعر جديدة وتجنب الفضيحة ، وربما الطلاق من زوجك.
أخيرًا ، ادرس بعناية الثقوب الأكثر شيوعًا التي تنتظر النساء اللائي يقررن الغش على أزواجهن.
هل تريدين خداع زوجك دون قطع الروابط الأسرية؟ سيساعدك الامتثال لجميع القواعد المذكورة أعلاه على تجنب مشاكل الزواج والحصول على أحاسيس جديدة.
سيحافظ اليقظة والحذر على سلامة أسرتك ، ولن يصبح الغش علنيًا.
قبل أن تقرر الغش ، فكر في سبب رغبتك في وجود علاقة جانبية. إذا كنت لا تزال ترغب في إنقاذ عائلتك وزوجك ، فقم بحل المشاكل والقضايا في الداخل العلاقات القائمةولا تطلب الراحة في أحضان شخص غريب.
و تذكر: الغش لا يمكن إلا أن يزيد الأمر سوءا مشاكل عائليةوإنشاء أخرى جديدة. هل تريدين حقًا خيانة زوجك للحظة؟ وهل يستحق ما تعتقده بعد ذلك عن نفسك؟
لن تساعد كل عملية شراء في سوق الإسكان في توفير وزيادة المدخرات الحالية. لقد اكتشف محررو RBC-Real Estate كيفية التعرف على الشقة السائلة.
في ظروف عدم الاستقرار في الاقتصاد ، والتسويات المصرفية ، وانخفاض قيمة الروبل وعوامل أخرى ، بدأ الروس في الاستثمار في كثير من الأحيان الأموال المتاحةفي العقارات. ومع ذلك ، لن تساعد كل عملية شراء في توفير وزيادة المدخرات الحالية. بالإضافة إلى ذلك ، شرط لا غنى عنه استثمار مختصهي القدرة على "إغراق" أحد الأصول بسرعة عن طريق بيعه بسعر منافس.
من المهم ملاحظة أنه ليست كل المساكن سائلة بشكل متساوٍ. لذلك ، عند اختيار شقة في مبنى جديد (لا يهم إذا كنت تشتري مسكنًا لمنزلك الخاص أو في أغراض الاستثمار) من الضروري مراعاة العوامل التي تؤثر على القدرة على تحقيق ذلك بسرعة وبشكل مربح ، إذا لزم الأمر ، لاحظ خبراء شركة Best-Novostroy. لذلك هذا في الوقت الحاضر ظروف السوقللحصول على أقصى عائد على الاستثمار ، تحتاج إلى الاستثمار في العرض الأكثر سيولة ، أضف المتخصصين في مجموعة شركات NAI Becar.
بادئ ذي بدء ، عليك أن تتذكر ثلاث ركائز للسيولة - الموقع وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية المتطورة. شقة في موقع جيديقول أصحاب العقارات ، حيث يسهل الوصول إليه من كل مكان ، أن يكون سائلاً في جميع الأوقات ، بشرط بالطبع عند بيع سعر مناسب للسوق.
بالإضافة إلى هذه المعايير الأساسية ، يتم تحديد سيولة الشقة أيضًا من خلال خصائص مثل المنطقة والأرضية والمناظر من النوافذ وحجم المطبخ ووجود شرفة أو لوجيا وارتفاع الأسقف و راحة التخطيط ، يضيف خبراء "بيست نوفوستروي".
تلاحظ شركة Barkley أنه من الجدير أيضًا تذكر سمعة المطور. عامل مهم آخر يؤثر على سيولة الإسكان هو التخطيطات المدروسة والمساحة المثلى للشقة. تقول إيكاترينا فوناريفا ، المديرة التجارية لشركة باركلي: "في ظل ظروف التخطيط الكفء ، فإن الحصول على لقطات صغيرة فقط هو الأكثر سيولة". شقق مدمجةهناك طلب كبير ".
تعتقد شركة Best-Novostroy أن أكثر من غيرها معلمة مهمة- المساحة: يجب أن تتوافق مساحة الشقة مع فئتها و الطلب الفعال الجمهور المستهدف... منطقة مثالية للسكن الاقتصادي والراحة شقة استوديو- 36-42 قدم مربع م ، من غرفتين - 54-62 قدم مربع م ، شقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. لذلك ، من خلال شراء شقة من غرفة واحدة من الدرجة الاقتصادية بمساحة 53 مترًا مربعًا. م ، كن مستعدًا لحقيقة أن الطلب عليه أثناء البيع لن يكون مستعجلاً.
بعد ذلك - حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية. من أجل زيادة الطلب على الشقة ، يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8-8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م ، ارتفاع السقف - 2.6 م على الأقل.
أما بالنسبة للطوابق ، فإن الأكثر شيوعًا هي تلك المتوسطة: غالبًا ما يترك المطورون الشقق في "الوسط الذهبي" للأخير ويبيعون أكثر أسعار عاليةمما كانت عليه في بداية المبيعات. ومع ذلك ، تعتبر الأحكام المسبقة حول الشقق في الطابقين الأول والعلوي صدى من الماضي. لكن من الصعب حقًا بيع شقة بدون شرفة أو شقة من نافذة إلى نافذة مع منزل مجاور.
ناي بيكار يلاحظ ذلك حالة مهمةللارتفاع المستقر في تكلفة العقارات قيد الإنشاء هو موقع غير تنافسي. "إذا أعلن مطور آخر عن مجمع سكني مماثل بالقرب من مجمع سكني قيد الإنشاء حيث اشتريت شقة في المرحلة الأولى من البناء ، فمن المحتمل أن يتم تخفيض سعر إعادة البيع" ، تعلق بولينا ياكوفليفا ، مديرة قسم المباني الجديدة في بيكار.
يلاحظ خبراء Becar أنه حتى في مكان مشبع بالعرض ، يمكنك اختيار عنصر جذاب للاستثمار. تنصح بولينا ياكوفليفا "من المهم الحصول على شقة فريدة في شيء ما". "على سبيل المثال ، العديد من العقارات السكنية، ولكن أحدهم لديه اقتراح بحديقة أو إطلالة على المياه. حتى في ظروف فائض العرض في هذا الموقع ، فإن هذه الشقق بعد التسليم ستكلف أكثر.
أيضًا ، يلاحظ خبراء باركلي أن الشقق ذات التجديد الجاهز ستحظى بشعبية ، لأن هذا العرض في السوق اليوم محدود ، بينما يتزايد الطلب عليها باستمرار. يضاف إلى هذه الإيجابيات و وفورات كبيرةعلى الإصلاح. وفقًا لخبراء الشركة ، نظرًا للكميات الكبيرة من مشتريات مواد البناء ، يحصل المطورون على خصومات كبيرة. لذلك ، يمكن أن تكلف الإصلاحات من المطور ما يصل إلى 35٪ أرخص من تلك التي يتم إجراؤها بمفردها. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم شراء العقار لغرض التأجير ، فلن يحتاج المستثمر إلى قضاء الوقت في التشطيب.
سيرجي فيليسفيتش
حيث يكون لشراء شقة ، بالإضافة إلى الاستثمار (شراء مسكن في مرحلة مبكرة من البناء) ، أيضًا إحساسًا رياديًا من تأجيرها اللاحق.
يمكن الاستشهاد بمزايا مثل هذا الاستثمار ، أولاً ، فرصة شراء شقة في مرحلة البناء بسعر مغر ، وثانيًا الحصول على سعر ثابت نسبيًا. تدفق ماليل فترة طويلةزمن. بالإضافة إلى ذلك ، المالك في متناول اليد و الظروف الحديثةتقلبات الاقتصاد الكلي ، حيث حصة المواطنين الذين يستطيعون تحمله الرهن العقاريسيضطر الكثيرون إلى الاستمرار في استئجار شقة ، ولكن في مواقع أقل شهرة ، وعلى الأرجح سيأخذون في الاعتبار موسكو الجديدة أيضًا.
ومع ذلك ، ليس كل شيء متفائلًا للغاية - بالنسبة لمالك العقار ، عند استئجار شقة في مجمع سكني جديد ، على عكس المنطقة الصغيرة القديمة الحالية ، هناك العديد من الفروق الدقيقة.
بادئ ذي بدء ، الحاجة إلى ضمان عبء عمل مستمر من قبل المستأجرين للحفاظ على التدفق النقدي. يجدر التوضيح هنا أن مهمة مماثلة يواجهها مالك العقار العادي ، ولكن بالنسبة لمشتري المبنى الجديد ، فهي مهمة للغاية عمليًا. النقطة المهمة هي أن في السنوات الاخيرةسوق الشقق للإيجار بالقرب من موسكو قريب من حيث القيمة من سوق الشقق الواقعة على الأطراف بالقرب من الجانب الداخلي من طريق موسكو الدائري في المناطق السكنية. وفي ظروف البندول اليومي هجرة العمالةترك المستأجر الطريق الدائري(أي تضحية سهولة النقل) ، إما يعتمد على تخفيض كبير في الأسعار ، أو على مزايا الإسكان التي لن تكون متاحة له بميزانية مماثلة في موسكو (تجديد ، شقة أكبر في نفس الغرفة ، إلخ). يجب أن يكون المالك جاهزًا لذلك ويحسب خصائص منزله المستقبلي التي يمكن أن تكون ميزة للمستأجرين.
إذا تم تأجير الشقة بتشطيب تقريبي ، فمن أجل ضمان السكن ، من الضروري إجراء الحد الأدنى من الإصلاحات والتعبئة على الأقل. الأجهزة المنزلية... إذا كان في مجمع سكني نسبة عاليةواحد أو شقق من غرفتين(الخامس الحجم الكلي) ، ثم سيتنافس الكثير منهم مع المؤجر في سوق الإيجار المحلي في المستقبل القريب. لا تنس أيضًا أن المباني الجديدة ، التي يتم بناؤها فقط في وقت شراء الشقة ، يمكن أن تشكل أيضًا هذه المنافسة. من المهم أن كل ما هو ضروري في المجمع السكني حياة مُرضيةالبنية التحتية (يمكن تشغيلها في وقت لاحق المباني السكنية). بمعنى آخر ، إذا كان المستأجر لا يمكنه استخدام خدمات مركز التسوق أو روضة أطفالثم على الأرجح سيختار شاشة LCD الأكثر تطورًا بهذا المعنى.
عموما تأجير الأعماللديه ما يكفي طويل الأمدالاسترداد - ما يصل إلى 15-22 سنة (هذا مع مراعاة 100 ٪ تحميل ، فهرسة سنوية إيجارعلى معدل التضخم والضرائب وفقا ل التشريعات الحالية). غالبا الطريقة الوحيدةالحصول على مستأجر موثوق ودفع هو بعض التخفيض في سعر الإيجار أو وديعة الضمان.
حتى في مرحلة اختيار مشروع للشراء ، يمكنك الانتباه إلى بعض خصائص السكن المستقبلي ، والتي يمكن أن تزيد لاحقًا من فرص التأجير المضمون للسكن الذي تم شراؤه:
لا يبعد موقع المجمع أكثر من 15 كيلومترًا عن طريق موسكو الدائري - المناطق التي تم ضمها إلى موسكو في عام 2012 واسعة جدًا ، وهناك مجمعات سكنية مرتبطة بإقليم العاصمة ، ولكنها تقع على مسافة كبيرة (على سبيل المثال ، المجمع السكني "Borisoglebskoye" (تم التحقق منه من قبل Mystery Buyer) على بعد 35 كم من طريق موسكو الدائري) ؛
سهولة الوصول إلى المرافق المستقبلية البنية الأساسية للمواصلاتمن المنزل - المترو ومحطة السكك الحديدية ؛
بنية تحتية اقتصادية واجتماعية متطورة (قائمة أو في المشروع).
في الوقت الحالي ، وفقًا لخطط مكتب رئيس بلدية موسكو ، من المتصور عدد من المشاريع لبناء البنية التحتية لوسائل النقل العام.
جزء من مخطط تطوير نظام المترو حتى عام 2020جزء من مخطط تطوير شبكة المترو في القرية. Kommunarka (مشروع)
جزء من مخطط تطوير تقاطع سكة حديد موسكوجزء من نظام TPU الواعد لمنطقة موسكو
المصدر: مجمع سياسة التخطيط العمراني والبناء في موسكو
وبالتالي فإن أكثر شقق الإيجار سيولة هي الشقق المكونة من غرفة واحدة معظم الاهتمامالخامس مشاريع سكنيةموجهة بدقة لهم. تم أخذ العوامل التالية في الاعتبار عند تقييم المشاريع قيد الإنشاء والبيع النشط:
1) المسافة من مكاد ، كم
2) المسافة من جسم البنية التحتية للنقل (توقف ، محطة مترو) ، كم
3) نصيب الشقق المكونة من غرفة واحدة الرقم الإجماليشقق سكنية،٪
4) تاريخ الانتهاء من المجمع بأكمله yy
5) تكلفة شقة من غرفة واحدة فرك.
6) مرحلة البناء
| اسم LCD | المسافة من مكاد ، كم | المسافة من مرفق البنية التحتية للنقل | حصة الشقق المكونة من غرفة واحدة ،٪ | تاريخ الانتهاء من المجمع بأكمله | تكلفة شقة من غرفة واحدة ، فرك | مساحة الشقة من غرفة واحدة ، متر مربع | مرحلة البناء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "كوكوشكينو" | 18 | يبعد 0.2 كم عن محطة السكة الحديد "Kokoshkino" | 47,38 | 4 أمتار مربعة 2014 | 3 869 000 - 4 247 000 | 42,8-46,93 | الديكور الداخلي |
| "حديقة تاتيانا" | 0,5 | 0.05 كم من المحطة م "Tereshkovo" (2017) | 56,23 | 2 مترا مربعا 2016 نوفمبر | 5 221 125 - 6 933 164 | 39,95-58,7 | تركيب الإطار |
| "موسكو A101" | 3 | افتراضيًا - ١-١.٥ كم (المشروع والتقديرات قيد التطوير) | 40,65 | تصل إلى 2 متر مربع. 2016 نوفمبر | 3 900 000 - 6 500 000 | 42,9-50,3 | من تركيب أرضيات الدخول إلى الديكور الداخلي |
| "راسكازوفو" | 7 | 1.5 كم من المحطة م "Novoperedelkino" (2017) ، من المحطة. م "Rasskazovka" (2017) - 0.85 كم. | 62,83 | 3 أمتار مربعة 2017 نوفمبر. | 3 900 000 - 5 400 000 | 37,5-44 | الشغل دورة الصفر(وسادة الأساس) |
| "Green Moscow-2" | 15 | 2.5 كم إلى محطة السكة الحديد. "تولستوبالتسيفو" | 38,41 | 2 مترا مربعا 2015 ز. | تم تعليق المبيعات | 38,95-43,75 | الديكور الداخلي |
ملخص:
Tatianin Park هي الشركة الرائدة على مقربة من طريق موسكو الدائري
بالقرب من موقع البنية التحتية للنقل (سكة حديدية أو مترو) ، القادة هم RC "Kokoshkino" (200 م إلى محطة "Kokoshkino") و RC "Rasskazovo" (850 م إلى محطة مترو "Rasskazovka").
بواسطة التكلفة الدنياشقة في الريادة RC "Kokoshkino" بسعر غرفة واحدة. شقق بما لا يقل عن 3869000 روبل.
وتجدر الإشارة إلى أنه حتى التحديث خطة عامةمدينة موسكو مع جميع الأراضي المضمومة (حتى عام 2035) ، فإن مواقع بعض مرافق البنية التحتية للنقل تكون احتمالية جزئيًا.
تاريخ النشر 10 أكتوبر 2014يستخدم مصطلح "السيولة" في علم الاقتصاد على نطاق واسع في صناعة العقارات. جاءت الكلمة إلينا من اللغة اللاتينية ، وهي تترجم على أنها "مائعة" وتعني قدرة العقار على البيع بسرعة.
تقييم العقارات للبيع وإعطاء الخبراء خصائصها وسيولتها. يمكن أن تكون العقارات سائلة أو منخفضة السيولة أو غير سائلة. دعونا نفهم معاني هذه الكلمات.
في علم الاقتصاد ، هناك مصطلح مثل السيولة. الكلمة مستعارة من اللغة اللاتينية ، وترجمتها الحرفية هي "سائل" أو "سائل". الأصول تسمى الأصول السائلة ، بما في ذلك العقاراتالتي يتم تنفيذها في وقت قصيربسعر السوق. ما هي خصائص السكن التي تجعل من الممكن تصنيفها على أنها سائلة وهل من الممكن بطريقة ما زيادة سيولة الشقة التي يتم بيعها.
تعريف "السائل" في المنطقة ، الأكواخ ، بيوت البلدلا علاقة لها بأي حال من الأحوال خصائص الجودةسكن. على سبيل المثال ، الشقق المهملة في حالة سيئةتتطلب اصلاح، أو السكن في الطابق الأول أو الأخير ، أو مباني خروتشوف القديمة منازل لوحةهي سلع أكثر سيولة من سلع النخبة. لماذا ا؟ لأنه من الأسهل البيع ؛ وكما يشهد المتخصصون في مجال العقارات ، فإن هذا المنتج هو الأكثر طلبًا ويتم بيعه بشكل أسرع. لكن لبيع شقة راقية يستغرق أكثر من شهر أو حتى عام. هذه الحقيقة تؤكد ظاهرة مثل "المزادات" التي ينظمها أصحاب المنازل. على سبيل المثال ، بالنسبة لخروتشوف ، وهي مساكن غير مكلفة نسبيًا ، يمكن لمالك الشقة أثناء المعاملة زيادة السعر إذا كان هناك العديد من الأشخاص المهتمين بالشقة في وقت واحد. بالطبع ، إذا لم يتمتع هذا السكن بطلب معين ، فلن يكون هناك شك في أي زيادة في الأسعار.
يتم بيع العقارات السائلة في حوالي المواعيد النهائيةأن أي سمسار عقارات من ذوي الخبرة سيخبرك.
لكل فئة من فئات الإسكان - قطاع بيئي أو شقق من فئة الأعمال أو مساكن النخبة - يمكنك تعيين إطار زمني تقريبي لبيع هذا العقار أو ذاك. كل هذا يتوقف على فئة السعر: فمن الواضح أن أكثر يباع وأسهل وأسرع ، لأن عدد المشترين لذلك أكثر. هل هناك فرق بين ثلاثة ملايين وخمسين؟ مما لا شك فيه! لذلك ، إذا تم بيع شقة في غضون بضعة أشهر ، وحتى بتكلفة ما قبل الأزمة ، فهي سريعة جدًا.
لقد تغير مفهوم التوقيت الأمثل لبيع المساكن منذ بداية الأزمة ، أي أنه تضاعف تقريبًا. العثور على مشتري لعقار في سوق ثانويكان قبل الأزمة بشهرين - ثلاثة أو أربعة أشهر. كان وقت العرض ستة أشهر وسنة للإسكان الفاخر. الآن يمكن ضرب هذه الأرقام بأمان في اثنين.
تشمل المعايير التي تزيد من سيولة المساكن المباعة ما يلي:
للسكن الفاخر زائد كبيرسيكون هناك منظر خلاب من النافذة ، موقف تحت الارض، الجيران الكرام. تشمل عيوب الموقع في المنطقة الصناعية ، الطابق الأول ، النوافذ المطلة على الفناء - "بئر".
إذا كانت هذه الخصائص مثل المنطقة والموقع والتخطيط لا يمكن تغييرها ، فقم بالتغيير الحالة الداخليةالشقق بالكامل بين يديك. بإعطاء المسكن حالة قابلة للتسويقوبالتالي زيادة السيولة ، ستتمكن من العثور على المشتري بشكل أسرع.
بادئ ذي بدء ، يجدر ترتيب الأشياء في الشقة ، وغسل النوافذ ، وإصلاح السباكة ، وإزالة التسريبات ، إن وجدت. في بعض الحالات ، سيتعين عليك إجراء إصلاحات تجميلية طفيفة. لكن في هذه الحالة ، الغاية تبرر الوسيلة دائمًا.
لا ينبغي أن تكون الشقة مزدحمة للغاية ، فهذا يلطخ الانطباع ، لأن الغرف تبدو أصغر. حان الوقت للتخلص من الأشياء غير الضرورية غير الضرورية. ضعه بعيدا سلملا يضر ايضا.
من الأفضل تحديد وقت مشاهدة الشقة من قبل المشترين المحتملين عندما لا يكون معظم أفراد الأسرة في المنزل: كل شخص في العمل أو في المدرسة. الخامس الحل الأخير، يمكنك إرسال حيواناتك الأليفة للنزهة أو إلى المتجر. وعندما يأتي الناس ، يشغّلون موسيقى جميلة ، سيساعد ذلك على إغراق محادثات الجيران والضوضاء القادمة من الشارع.
17 أبريل 2012 - 07:20لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي حالات أخرى ، على العكس من ذلك ، فهي قديمة. الأمر كله يتعلق بسيولة البضائع التي يتم بيعها: مدى جاذبيتها للمستهلك ومتى سيتم بيعها سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟
قررت "المجلة العقارية MetrInfo" معرفة المقصود بهذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة والشقق الأكثر سيولة اليوم وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سيولة.
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: فكلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة.
بشكل عام ، يعتبر السكن الأصول السائلة: هناك دائما طلب عليها ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. باع الممتلكات السكنيةأبسط بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من الجامعين الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يأمله الخبراء ، ينصحون باستثمار أموال مجانية في الشقق.
لكن ليست كل المساكن سائلة بشكل متساوٍ: بل إن بعض الأشياء تكون هادئة أسعار السوقتباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر الآخرون المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. " أكبر سيولةيستخدمون شققًا تقع في مناطق مريحة ونظيفة بيئيًا مع إمكانية وصول جيدة لوسائل النقل "، - كما يقول ألكسندر مالتسيف ، مدير عاموكالة العقارات "CENTURY 21 West".
و قضية النقل، ربما الأهم: "مناطق موسكو التي بها طرق سريعة محملة بشدة ولا توجد بها محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. ويمكن أن تؤدي المعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة إلى زيادة الطلب وتكلفة السكن بشكل كبير. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" ، " طريق Pyatnitskoe السريع"،" Lermontovsky Prospekt ، "Zhulebino" و "Lyubertsy Fields" ، كما تقول ألكسندرا كادشينكو ، رئيسة قسم الاستشارات والتقييم في معهد Steklov ، وتضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية والبنية المساكن... اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - المباني الجديدة بالأمس أكثر طلبًا ، لكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها كثيرًا أسوأ. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا لإيليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو ، هناك طلب أكبر على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة معتدلة من المركز.
وهكذا ، فإن الشقق في أرقى الأحياء - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في كريلاتسكوي ، وكونتسيفو ، وفيلي دافيدكوفو ، وستروجينو ، في منطقة فوروبيوفي جوري وشارع كوتوزوفسكي - هي سائل جدا. أما بالنسبة ، فهو الأكثر شهرة هنا. المقاطعة المركزية، وقبل كل شيء جولدن مايل. "خاموفنيكي الآن في المركز الثاني بسبب التطور الهائل للعديد مجمعات سكنية، الأمر الذي يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل "، كما تقول إيفجينيا كوروستيليفا ، المديرة التنفيذية لشركة Bonton Realty.
هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. إلى قائمة خبراء السوائل ، أولاً وقبل كل شيء ، تم تصنيف سوكولنيكي ونوفي شيريوموشكي كمناطق جيدة البنية التحتية المتطورةوليس بعيدًا جدًا عن المركز ، بالإضافة إلى كونكوفو ، تيبلي ستان ، ياسينيفو ، تشيرتانوفو ، بابوشكينسكي ، ميدفيدكوفو ، أوترادنوي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، ومناطق محطتي مترو أيروبورت وبيغوفايا. في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على Lyublino و Maryino على أنهما الأكثر سيولة.
وتعتبر أكثر المناطق التي تفتقر إلى السيولة مناطق ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل - بيريوليوفو ، ومناطق على طول الطرق السريعة ديميتروفسكوي وكوروفينسكوي ، وبعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، فيكينو-زوليبينو). تضيف Galina Fabritskaya ، رئيسة القسم في Peresvet-Real Estate ، Kapotnya و Degunino و Beskudnikovo و Nekrasovka وغيرها إلى هذه القائمة. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.
لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما تلاحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس قسم العقارات بالمدينة في NDV-Nedvizhimost ، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث جودة الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من المترو. هم ، كقاعدة عامة ، الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم والخدمات دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا عن طريق القرب من الكبيرة المؤسسات الصناعيةأو انتشار مخزون مساكن قديم وغير مريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.
حتى في أكثر المناطق سيولة قد يكون هناك شقق غير سائلة... كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. أكبر طلب هو منازل حديثةمصنوعة من الطوب أو متراصة ، أصغر - المباني اللوحية- يقول الكسندر مالتسيف ("القرن 21 غرب"). "علاوة على ذلك ، في المنازل اللوحية ، يكون عدد الطوابق مهمًا: فكلما ارتفع المبنى ، زادت السيولة ، أي أن سيارات خروتشوف المكونة من خمسة طوابق تعتبر الأقل سيولة ، تليها الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر السائل سلسلة حديثة ".
عموما منازل من الطوبأكثر شيوعًا من اللوحات ، والأحدث منها أفضل من المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، فعندئذٍ ، كقاعدة عامة ، مع الاتصالات البالية والمداخل الرهيبة ، يكون جذب المشتري لمثل هذا الكائن ممكنًا فقط بسعر مخفض "، كما تقول غالينا فابريتسكايا (Peresvet-Real Estate"). من بين المنازل القديمة ، لا تزال قيمة "ستالينكا" قوية فقط ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكسندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من الاهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي عبارة عن مبانٍ من خمسة طوابق بشكل أساسي. - محرر) ، - فهي تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين". ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، يؤثر التحسين أيضًا على السيولة. المنطقة المجاورةوكذلك حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف سيارات وما إلى ذلك. في فصول الاقتصاد والراحة ، شقق في أحياء جديدة مع البنية التحتية الخاصةحيث توجد كل فوائد الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقدير أراضيهم المسيجة والمحروسة ، موقف تحت الارض، الوصول المصرح به ، إلخ. "الى جانب ذلك ، في منازل فاخرة أهمية عظيمةيحتوي على عدد من الشقق - كلما قل عددها ، كان الغرض أكثر جاذبية "، كما تقول Evgenia Korosteleva (Bonton Realty).
ومع ذلك ، وفقًا لـ Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow) ، فإن خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، تؤثر على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وبالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم فهي أقل أهمية ، لأن هذه هي العقارات الأكثر طلبًا في سوق العقارات في العاصمة. في سعر مناسبيكون المشترون عليها لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منازل لا يتم عرضها.
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المنطقة ، والأرض ، والمناظر من النوافذ ، وحجم المطبخ ، ووجود الشرفات والمقطع ، وارتفاع الأسقف ، وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Nedvizhimost) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما تكون المعلمة الأكثر أهمية هي المنطقة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها والطلب الفعال للجمهور المستهدف. “بالنسبة للإسكان الاقتصادي والفئات الاقتصادية الإضافية (درجة الراحة) ، تبلغ المساحة المثلى للشقة المكونة من غرفة واحدة 36-42 مترًا مربعًا. م ، من غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لاحظت فيرونيكا بانكوفا ، الخبيرة من متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة Penaty العقارية ، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين مع بمساحة 60 مترا مربعا من شقة من غرفة واحدة لنفس اللقطات.
بجانب مساحة الشقق ، فإن حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية لها تأثير كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8 - 8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". أما بالنسبة للموقع ، فإن أقل الأجسام سيولة في الأول و الطوابق الأخيرة، وكذلك في بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.
يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة ، كراسي خشبية، القصة محيرة للغاية ، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء. تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل يتم توجيهها إلى جوانب مختلفة light "، - تؤكد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
سيولة الشقة تزيد من رونقها ، منظر جميل، والتجديد الجديد إلى حد ما ، والحالة غير المرضية للمنشأة والحاجة إلى إصلاحات رئيسية تقلل السيولة.
بشكل عام ، كلما ارتفعت درجة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، فإن المزيد من الخصائصتؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية ، على الأرجح ، سيهتم فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة ، الشقق ذات النوافذ المؤدية إلى الشارع أقل سيولة ، وأكثر الخيارات سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى بـ "عرض الشقق" - يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). بالإضافة إلى ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن العقارات الفخمة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، غير سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم النائية لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة واحدة إلى غرفتين. والخيارات.
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال وتنمو الأسعار على مر السنين ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"): "تنمو تكلفة الشقق السائلة بنسبة تصل إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، خاصةً في السوق الرئيسي، حيث أن سعر المباني الجديدة يرتفع أيضًا مع بناء المنزل ، أعمال الترميموتسجيل الشقق في التملك. "على سبيل المثال ، في مجمع سكني" Tsaritsyno "قبل عام المشاركين في الأسهماكتمل البناء (46 مترًا مربعًا) بسعر 5.4 مليون روبل والآن خيارات مماثلةتباع بالفعل مقابل 6 - 6.1 مليون روبل "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
ببطء ولكن بثبات ارتفع سعره مؤخراوالثانوية العقارات السائلةفي المناطق التي يسهل الوصول فيها إلى وسائل النقل الجيدة: سلسلة حديثةتم بيع شقق من غرفة واحدة بمساحة 39 مترًا مربعًا مقابل 6.1 مليون روبل ، وشقق من غرفتين (52 مترًا مربعًا) - مقابل 7.5 مليون روبل ، والآن عروض مماثلةيمكن العثور عليها فقط مقابل 6.2 مليون روبل. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. وفي تلك الفترة الأزمات الاقتصاديةأسعار المواد السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة المبكرة والأكثر خطورة تنخفض في السعر ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يُلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وببطء ، "كما تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في متحف الدولة الروسي).
"في حالة الأزمات ، تفقد الشقق غير السائلة كل جاذبية المشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم "، - يضيف Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
في ظروف مستقرة وكافية سعر معين متوسط المدىبيع شقة سائلة من غرفة واحدة ، وفقًا لإيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) - شهرين ، غرفتين - 3 أشهر ، وثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتسمي سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!
ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر الشيء ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر السعر المخفض هذا الخيارتقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "سيكون هناك طلب أيضًا". بواسطة أسعار منخفضةلا يتم شراء سوى خيارات مثيرة للاشمئزاز تمامًا ، على سبيل المثال ، شقق صغيرة بجوار المصانع التي تدخن ، بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة مروعة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس بالأمر الصعب ، ولكن غالبية مالكي العقارات ، الحاليين والمستقبليين ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا ممكن فقط إذا كانت الممتلكات سائلة.
تعتمد السيولة العقارية على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي شقق odnushki و kopeck piece بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و منازل متجانسة... في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.
