الممتلكات المنقولة التي يمكن الحصول عليها بسهولة أو الأوراق المالية المودعة لدى أحد البنوك. يتم تقييم المنتجات المقبولة كضمان باتفاق الطرفين. عادة ما تتجاوز تكلفة الرهن مبلغ القرض بنسبة 15-50٪ ، لذلك إذا لم يعيده في الوقت المحدد ، يبيع الرهن المرهون ويدفع الفائدة عليه على حساب العائدات. المصطلح "L. to." غالبًا ما يستخدم بالمعنى الضيق للإشارة إلى قرض قصير الأجل تقدمه البنوك المركزية في الدول الغربية إلى البنوك التجارية (المضمونة بالأوراق المالية) لتغطية أموالها المؤقتة في الأموال المقترضة. عادة ما يتم تنفيذ المعاملات اللومباردية بالأوراق المالية المعترف بها لإعادة الخصم في البنك المركزي (الكمبيالات وغيرها). تسمى الفائدة التي يفرضها البنك المركزي على القرض بالسعر اللومباردي. نعم. - أحد أشكال إعادة تمويل البنوك التجارية التابعة للاتحاد الروسي لفترة قصيرة (تصل إلى 30 يومًا) في البنك المركزي. يُمنح للبنك نيابة عن بنك روسيا من قبل المديرية الرئيسية (البنك الوطني) لبنك روسيا بضمان الأوراق المالية الحكومية.
الاقتصاد والقانون: مرجع القاموس. - م: الجامعة والمدرسة. كوراكوف ، ف.ل.كوراكوف ، أ.ل.كوراكوف. 2004 .
في الاتحاد الروسي ، قرض مقدم إلى بنك تجاري نيابة عن بنك روسيا من قبل الدائرة الرئيسية لبنك روسيا بضمان الأوراق المالية الحكومية. أنظر أيضا: قروض من بنك روسيا ، قروض لومبارد ، قاموس مالي Finam. قرض لومبارد ... المفردات المالية
انظر قاموس لومبارد الائتماني لشروط العمل. Academic.ru. 2001 ... معجم الأعمال
قرض لومبارد- قرض قصير الأجل يقدم بضمان الممتلكات المنقولة التي يسهل الحصول عليها أو الأوراق المالية المودعة لدى البنك. يتم تقييم المنتجات المقبولة كضمان باتفاق الطرفين. عادة ما تتجاوز قيمة الضمان المبلغ ... ... الموسوعة القانونية
القاموس القانوني
قرض لومبارد- (الائتمان اللومباردي) - أحد أشكال القرض المصرفي المضمون برهن الأصول عالية السيولة للمقترض ، كقاعدة عامة ، الأوراق المالية ... قاموس الاقتصاد والرياضيات
قرض مرهن- أحد أشكال القرض المصرفي المضمون برهن على الأصول عالية السيولة للمقترض ، وعادة ما تكون الأوراق المالية. موضوعات اقتصاديات EN Lombard Credit ... دليل المترجم الفني
قرض لومبارد- (ائتمان ضمان إنجليزي ، ائتمان مضمون) - قرض قصير الأجل مقدم مقابل ضمان الممتلكات المنقولة. موضوع التعهد في L. to. يمكن أن تكون هناك أشياء ، أوراق مالية (نقدية ، سلعة ، ضمان حق المشاركة) ، أحجار كريمة. المعادن ... ... القاموس الموسوعي المالي والائتماني
1) قرض قصير الأجل يقدم مقابل رهن ممتلكات منقولة عالية السيولة ، وعادة ما تكون المعادن الثمينة والأحجار الكريمة والعملات الأجنبية والأوراق المالية: 2) قرض يقدمه البنك المركزي للبنوك التجارية بضمان ... ... موسوعة المحامي
قرض مرهن- قرض مصرفي قصير الأجل مضمون بممتلكات منقولة يمكن الحصول عليها بسهولة (مضمونة عادة بأوراق مالية مودعة لدى البنك) ... قاموس القانون الكبير
قرض لومبارد- قرض قصير الأجل بضمان ممتلكات منقولة يمكن الحصول عليها بسهولة ... معجم موجز للمصطلحات الأساسية للغابات والمصطلحات الاقتصادية
من بين العديد من برامج الرهن العقاري الموجودة في روسيا في الوقت الحاضر ، ما يسمى بإقراض الرهن ، أو الإقراض مقابل ضمان عقارات المقترض ، آخذ في التطور.
في مفهوم الغربي ، فإن أي عقار غير مرتبط به يعني أموالاً مجمدة. يقول ألكسندر تشيرنياك ، الرئيس التنفيذي لشركة ATTA Ipoteka: "يمكن لأي عقار أن يجلب المال لمالكه ، ويفضل الناس استغلال هذه الفرصة". مواطنو روسيا الحديثة ليسوا في عجلة من أمرهم لرهن عقاراتهم "في مرهن". وليست كل البنوك مستعدة لتقديم خدمات الإقراض من متجر الرهن. ومع ذلك ، يلاحظ الخبراء زيادة في عدد هذه المعاملات في سوق العقارات الروسي. على سبيل المثال ، تبلغ حصة هذه القروض في بنك سيتي الرهن العقاري اليوم حوالي 20٪. ويشير مصرف DeltaCredit إلى أن "قروض الرهن تستخدم بالفعل بنشاط في سوق المباني الجديدة".
وفقًا لأنيتا بيرزينا ، رئيس قسم إقراض المستهلك والرهن العقاري في Hansabank ، تبلغ حصة هذا القطاع في سوق الإقراض حوالي 30٪ مقارنة بالرهن العقاري التقليدي.
دارة بسيطة
مخطط إقراض الرهن بسيط. توضح ناتاليا كيربيتشينكو ، المديرة العامة لشركة Miel-Brokerage: "لقد تعهدت بملكية عقاري للمقرض - تلقيت المال مقابل ذلك ، وأعدت المال - لقد استلمت العقار ، ولم أسدد - بقيت الضمانات مع المُقرض".
يزداد أصحاب الأمتار المربعة بالعاصمة ثراءً من سنة إلى أخرى ، لكن هذا لا يجعل من السهل جدًا على الكثيرين حل قضايا الإسكان وغيرها من القضايا الملحة حتى بمساعدة الرهن العقاري الكلاسيكي ، على الرغم من إمكانية ذلك. بعد كل شيء ، فإن المقترض المحتمل لديه بالفعل عقارات. وهذه الملكية ، وفقًا للسكرتير الصحفي لبنك سيتي الرهن العقاري إيكاترينا برافدينا ، هي في الواقع أموال مجمدة.
يسمح لك نظام إقراض الرهن بإلغاء تجميد الأموال - على ضمان عقاراته الخاصة ، يتلقى المقترض مبلغًا معينًا من المال ، يمكن أن ينفقه على احتياجاته ، ويدفع للمقرض تدريجياً مبلغ الضمان والفائدة. في أغلب الأحيان ، يتم التفاوض على الغرض من القرض مع البنك.
على ماذا تنفق؟
يميز فاسيلي بيلوف ، الرئيس التنفيذي لشركة Fosborne Home ، بين نوعين من القروض المضمونة بالعقارات ، والتي تختلف اختلافًا كبيرًا في درجة المخاطرة بالنسبة للبنك. "أقلها خطورة هي النفقات غير المستهدفة المضمونة بالعقار الحالي: في هذه الحالة ، يأخذ المقترض قرضًا ، كقاعدة عامة ، لنسبة صغيرة من قيمة عقاره ، على سبيل المثال ، 20 - 30٪ حتى ينفقها على أي من أهدافه "يقول الخبير.
نوع آخر من القروض هو إصدار قرض كبير بضمان العقارات (حتى 100٪ من قيمة الضمان) "لتأسيس أو تطوير أعمال مالك العقار." في هذه الحالة ، يقرض البنك إلى حد ما مخاطر ريادة الأعمال ، لأنه لا يوجد ضمان بأن العمل سوف يستمر. في حالة فشل رجل الأعمال ، سيواجه البنك مسألة بيع العقارات لتحصيل القرض. ووفقًا لماريا بازيايفا ، رئيس قسم معالجة القروض في Contact - Elite Real Estate ، فإن عملية "رفض" العقارات ليست هدف البنك بأي حال من الأحوال. وأوضحت أن "هدف البنك هو تحقيق ربح من مدفوعات القرض". بسبب درجة المخاطرة العالية ، تتجه البنوك النادرة إلى رهن الإقراض التجاري.
في الأساس ، في روسيا ، يمتد إقراض الرهن إما إلى النفقات غير المستهدفة (الترفيه ، والتعليم) ، أو لشراء شقة جديدة ، وتجديد شقة قديمة ، وبناء عقارات في الضواحي. تقول ناتاليا كيربيتشينكو: "على سبيل المثال ، يمكنك رهن شقة والذهاب للعب في الكازينو ، أو يمكنك شراء شقة أخرى". وفقًا لـ Natalya Vetlugina ، رئيس الخدمة التحليلية لشركة Novy Gorod ، فإنهم يلجأون بشكل أساسي إلى قروض الرهن من أجل شراء شقة ثانية دون الانفصال عن الأولى.
هل تريد السيطرة
هناك شركات ، في إطار برامج يكون فيها الاستخدام المقصود للقرض محدودًا بشكل واضح. على سبيل المثال ، دخلت شركة إعادة التمويل ATTA Ipoteka ، التي تعمل مع أكثر من 100 بنك ، السوق الروسية في عام 2005 مع منتج الرهن العقاري Remontny. يوضح ألكسندر تشيرناك جوهر الاقتراح: "يحصل الأفراد ، فيما يتعلق بتأمين مساكنهم الحالية ، على أموال يمكنهم استخدامها لإصلاح كل من الشقة المرهونة وأي مسكن آخر". ومنتج آخر للشركة - "شقة جديدة - 2" يسمح للبنوك بإصدار قروض فقط لشراء شقة جديدة. يقول تشيرنياك: "إن الاستخدام غير الملائم للمبلغ الصادر مستبعد تمامًا".
"يمكن للبنك التحقق من الاستخدام المقصود لأموال الائتمان من خلال إلزام العميل بتقديم اتفاقية مع مقاول لتقديم الخدمات ، وعقد بيع وشراء العقارات ، واتفاقية بشأن المشاركة في رأس المال في بناء المساكن ، إلخ ، "تؤكد أنيتا بيرزينا.
إذا قام العميل ، على سبيل المثال ، برهن شقة من أجل شراء عقارات أخرى واشترط ذلك بوضوح مع البنك ، فيجوز للبنك أن يطلب تقديم المستندات ذات الصلة. "على سبيل المثال ، لشراء مبنى جديد ، تحتاج إلى تقديم اتفاقية استثمار أو اتفاقية بيع وشراء" ، تشرح Maria Bazyaeva. - لكن ، في رأيي ، ليست هناك حاجة دائمًا للسيطرة. بعد كل شيء ، إذا كان لدى البنك شقة سائلة كرهن ، ولم يتم تسجيل أي شخص فيها ولم يواجه البنك أي مشاكل في البيع ، فلا فائدة من التحكم في المستندات ".
على سبيل المثال ، في DeltaCredit Bank ، وفقًا لما قاله Alla Tsytovich ، نائب رئيس DeltaCredit ، "عند إصدار قرض رهينة ، لا يحتاج المقترض إلى تأكيد الاستخدام المقصود لموارد الائتمان". هذا هو الحال في العديد من البنوك الأخرى: العقارات المرهونة هي الضامن لإرجاع أموال القروض بطريقة أو بأخرى. ومع ذلك ، يحق للمقرض دائمًا التحقق من الاستخدام المقصود للقرض.
الدائرة تضيق
يتم فرض عدد من المتطلبات على العقارات المرهونة. بادئ ذي بدء ، يجب أن يكون العقار مملوكًا للمقترض - وهذا شرط أساسي لجميع البنوك. شرط آخر هو عدد الأشخاص المسجلين في الشقة. بعض البنوك (على سبيل المثال ، سبيربنك في الاتحاد الروسي) تأخذ كضمان فقط شقة "نظيفة" ، أي التي لا يسجل فيها أحد. تسمح البنوك الأخرى بالتسجيل في الشقة المرهونة للمقترض ، لكنها لا تسمح بتسجيل الأطفال القصر. كما يقولون في شركة "Contact - Elite Real Estate" ، يمكنك العثور على برنامج قروض عندما يُسمح بتسجيل الأطفال دون السن القانونية ، ولكن بدون ملكية.
يشير العديد من الخبراء إلى وجود اتجاه عام لتخفيف متطلبات كائن مرهون في بيئة تنافسية للغاية. "Contact - Elite Real Estate" ، وفقًا لماريا Bazyaeva ، "تعمل مع البنوك التي ترهن شقة حيث يتم تسجيل ليس فقط الأطفال ، ولكن أيضًا الأحفاد ، وهناك إعادة تطوير غير قانونية ، ولم يتم تسريح المالكين السابقين".
شرط آخر هو موقع الممتلكات. يتم تحديد مقبولية الموقع من قبل المقرضين. الاتصال - تعتبر Elite Real Estate كضمانات عقارية تقع على أراضي موسكو ومنطقة موسكو ، على مسافة لا تزيد عن 50 كم من طريق موسكو الدائري. يقدم بنك دلتا كريديت قرضًا مضمونًا بشقة تقع في موسكو ومنطقة موسكو وسانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد ونيجني نوفغورود وسمارا وتوجلياتي وعدد من المدن الأخرى حيث يتم تنفيذ برامج البنك. تسمح بعض البنوك برهن شيء موجود في مكان عمل أو إقامة العميل في مدينة أخرى ، إذا كانت هناك فروع لها هناك.
أما الشيء المرهون نفسه فيمكن أن يكون أي عقار: شقة في مبنى سكني أو منزل ريفي أو كوخ أو قطعة أرض. لكن من الضروري أن تكون القيمة السوقية للكائن مرتفعة نسبيًا ، وأن يكون الشيء نفسه سائلًا.
بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن مبلغ القرض لا يزيد عن 70 ٪ من قيمة الضمان (هناك فائدة وأعلى ، ولكن بشكل أساسي في البنوك التي تعمل مع عقارات النخبة) ، عند رهن شقة صغيرة ، سيكون المبلغ المستلم كافيًا فقط إصلاحه.
لذلك ، من المنطقي أن يتم رهن العقارات التي ستكون ذات فائدة للبنك.
وكما تقول ناتاليا كيربيتشينكو ، "عمليًا ، أسهل طريقة هي رهن العقارات السكنية الحضرية". وفقًا لآلا تسيتوفيتش ، هناك عدد قليل من البنوك التي تقدم قروضًا بضمان العقارات التجارية (المكاتب والمستودعات) وعقارات الضواحي (المنازل والبيوت والأراضي). تقول ناتاليا كيربيتشينكو: "في حالة العقارات في الضواحي ، قد يكون للبنك أفكاره الخاصة حول قيمة الشيء ، والتي لن تتوافق دائمًا مع حقائق السوق".
وفقًا لأوليج ريبتشينكو ، رئيس المركز التحليلي IRN.ru ، "عند تقييم العقارات في الضواحي ، هناك العديد من المعايير التي يمكن أن تجعل العقارات غير سائلة. ويرجع ذلك إلى وجود عدد أكبر بكثير من معايير التقييم مقارنة ، على سبيل المثال ، عند تقييم الشقة ".
المعايير الرئيسية لتقييم العقارات في الضواحي هي الموقع ، والاتصالات ، والبنية التحتية ، وتوافر جميع الوثائق الضرورية ، بالإضافة إلى معايير المنازل نفسها ، والتي ، على عكس الشقق ، تكون فردية أكثر وبالتالي أقل سيولة. على سبيل المثال ، إذا تم بناء منزل في منطقة ضواحي يملكها المقترض ، فقد تصبح قطعة الأرض موضوع ضمان. لكن قلة من البنوك تذهب إلى الإقراض مقابل ضمان قطعة أرض.
يوضح محللون من مجموعة ميراكس: "لم يتم وضع التشريعات في هذا المجال بشكل كافٍ حتى الآن ، والبنوك عمليًا لا تقرض البناء على أمن الأرض". على الرغم من أن إدخال قطع الأراضي المملوكة للمواطنين للتداول يجب أن يدفع ، أولاً وقبل كل شيء ، إلى بناء منازل خاصة.
ومع ذلك ، أطلقت Fosborne Home برنامج Dacha Offer لهذا الموسم - من 9 ٪ سنويًا لمدة 20 عامًا مع مدفوعات إضافية مخفضة في إطار التفضيلات المصرفية ، كما جاء في البيان الصحفي. يتعاون وسيط الائتمان "فوسبورن هوم" مع 27 بنكًا ، معظمها يوفر له التفضيلات. يتم تقديم القرض مقابل ضمان ليس فقط لشقة (تصل إلى 90٪ من القيمة السوقية) ، ولكن أيضًا قطعة أرض (تصل إلى 65٪ من القيمة السوقية). وفقًا للشركة ، تم تصميم البرنامج أيضًا للمطورين من القطاع الخاص.
يذكر Hansabank أنه "وفقًا للمادة 5 من القانون الاتحادي N 102-FZ" بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات) "، قطعة أرض ، يتم تسجيل الحقوق فيها بالطريقة المحددة لتسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات مع ذلك ، يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري ، بما في ذلك موقع شراكة الحديقة. "
البنوك حذرة إلى حد ما من الأشياء قيد الإنشاء. على سبيل المثال ، لن تتعهد جميع البنوك بإصدار قرض لشقة في مبنى جديد (في مرحلة غير مكتملة من البناء).
"تكمن الصعوبة في حقيقة أن كائن البناء لا يمكن اعتباره تعهدًا حتى يتم تسجيله قانونًا على أنه موجود" ، يوضح كيربيشينكو. كما يقولون في "Contact - Elite Real Estate" ، "لا يمكن أن يكون المبنى الجديد هدفًا للضمانات ، لأنه في هذه الحالة لا توجد مستندات لحق الملكية".
إذا لم يكن المقترض يمتلك شقة واحدة ، ولكن ، على سبيل المثال ، شقتين ، فيحق له توفيرهما كضمان ، وبالتالي زيادة مبلغ القرض. تقول شركة Miel Brokerage أنه يمكن للعميل أن يتعهد "بأي شيء ، لأنه يتحمل جميع المخاطر". لذلك ، لا يُحظر تقديم قرض كضمان ليس لشخص واحد ، ولكن على سبيل المثال ، شقتين ، ولكن يتم تشجيعه فقط. طبعا بشرط ان يكون العميل مالك الشقتين.
كلمة للمثمنين
يتم تقييم الأشياء المرهونة من قبل مثمنين مستقلين معتمدين من قبل البنك ، ولديهم شهادات تمنح الحق في إجراء تقييم احترافي لأي عقار. يزود البنك العميل بقائمة الشركات المعتمدة ، ويحدد العميل أيها أكثر ملاءمة له للعمل معها. وفقًا لـ Oleg Repchenko ، سيكلف تقييم الشقة المقترض من 100 دولار ، بينما سيكلف المنزل الريفي أو الشقة التي تبلغ تكلفتها عدة ملايين دولارًا - من 500 دولار.
بالإضافة إلى تحديد القيمة الحالية للعقار ، يقدم المثمنون توقعاتهم لقيمة العقار للعام المقبل على الأقل ، وهو أمر مهم بشكل خاص في حالة ارتفاع الأسعار. وتوضح الشركة أنه "على هذا الأساس يحدد البنك نسبة معينة ، أي أنه لا يقرض 100٪ ، ولكن بمبلغ أقل".
لكن يمكن للبنك أيضًا أن يقلل من قيمة العقارات. في هذه الحالة ، تنصح ناتاليا فيتلوجينا ، أنك بحاجة إلى الاتصال بأصحاب العقارات. ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوماً أنه لن يقدم أي بنك 100٪ من قيمته أو حتى 90٪ للشقة. الرقم المعتاد هنا هو 60-70٪ ، "كما تحذر.
هذا متفق عليه
بعد إجراء التقييم ، يتم إبرام اتفاق بين البنك والعميل. بادئ ذي بدء ، يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض المحتمل. من تجربة Contact - Elite Real Estate ، التي مجال نشاطها هو عقارات النخبة الحضرية والضواحي ، يمكن أن يكون الحد الأقصى لمبلغ القرض 85 ٪ من القيمة المقدرة. وفي بنك دلتا كريديت ، وفقًا لبرنامج دلتا إنفست لإقراض محل الرهن ، يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض 70٪ من تكلفة الشقة إذا تم استخدامها كمسكن رئيسي. وإذا كانت الشقة الحالية مستخدمة للتأجير يكون الحد الأقصى للقرض 50٪ من قيمتها. بالنظر إلى أن القرض مُنح لمدة 10 سنوات ، يحق للمقترض تأجير كل من العقارات المرهونة والمكتسبة ، مع تغطية جزء من تكلفة الدفعات الشهرية.
الخطوة التالية هي مناقشة شروط القرض. الحد الأقصى في DeltaCredit هو 10 سنوات ، في City Mortgage Bank - 25 عامًا. "التوقيت مختلف في كل مكان. إنهم يعتمدون على عمر المقترض وعلى رغباته. كلما طالت مدة القرض ، انخفضت الدفعة الشهرية. لذلك ، على سبيل المثال ، يهتم العملاء في سن التقاعد بالحد الأقصى لاستحقاق القرض. تنصح ماريا بازيفا: "من الأنسب الحصول على قرض لأقصى عدد من السنوات ، حتى لو كان من المخطط سداده في غضون عام ، لأن الأقساط الشهرية ستكون أقل".
يتراوح سعر الفائدة لجميع البنوك من 9٪ إلى 15٪ سنويًا بالروبل. في DeltaCredit ، يكون سعر الفائدة 11.25٪ إذا كان القرض بالدولار الأمريكي ، وإذا كان بالروبل ، فإن 12.5٪. في City Mortgage Bank ، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على القروض بالدولار 9.9 ٪ ، وفي روبل - 12.25 ٪. في Fosborne Home ، التي تعمل مع أكثر من 30 بنكًا ، بما في ذلك Alfa-Bank ، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على القرض لمدة 10 سنوات (لشراء شقة أو عقار في الضواحي) 9٪. بالإضافة إلى ذلك ، يعتمد سعر الفائدة على الشهادة المقدمة من قبل المقترض - في شكل 2-NDFL أو في شكل بنك.
تطلب جميع البنوك من العميل تأكيد الدخل بشهادة من مكان العمل على شكل 2-NDFL أو شهادة من مكان العمل في شكل بنك. "هذا إجراء إلزامي ، لأنه حتى إذا كان لدى البنك تعهد بعقار عقاري ، فيجب أن يكون متأكدًا من ملاءة العميل" ، كما يقولون في شركة "Contact - Elite Real Estate".
مواقف غير متوقعة
ينصح City Mortgage Bank بما يلي: "في حالة ظهور صعوبات مؤقتة في سداد القرض ، يجب عليك الاتصال بالبنك على الفور للاتفاق على حل مقبول للطرفين لهذه المشكلة. قد يكون هذا مراجعة لجدول سداد القرض أو بيع شقة مرهونة ".
الآن العديد من البنوك ، التي تلتقي بالمقترض في منتصف الطريق ، تعرض اختيار شقة بديلة بتكلفة أقل. في هذه الحالة ، يتم البحث عن مشتري للشقة المرهونة من قبل البنك. في المعاملة ، يتم رهن الأموال في خليتين: في واحدة - مبلغ الدين ، في الأخرى - المبلغ المتبقي الذي يذهب للمقترض. غالبًا ما تذهب البنوك إلى أقساط مؤقتة. هناك حالات عندما يواجه المقترض مشاكل خطيرة ، يقوم البنك ، بناءً على طلب المقترض ، بتأجيل الدفع ولم يتقاضى مدفوعات لعدة أشهر "، كما يقول بازيايفا.
تؤكد DeltaCredit: "إذا حذر المقترض البنك من تدهور وضعه المالي أو ظهور ظروف غير مواتية أخرى تعيق السداد في الوقت المناسب للديون ، فإن البنك يلتقي بالعميل في منتصف الطريق ويقدم طرقًا مختلفة لإزالة الديون المتأخرة من محكمة (على سبيل المثال ، من خلال جدول دفع جديد). على أي حال ، من المربح أن يوافق العميل مبدئيًا ويتفق على كل شيء مع البنك على أساس فردي أكثر من أن يخسر أكثر نتيجة لإجراءات المحكمة ".
كما أن لدى المقترض خطرًا معينًا ، وإن كان غير مرجح ، يتمثل في أن البنك قد يواجه مشكلات بالفعل ، ومن ثم قد "يتعطل" العقار المرهون ، وفقًا لناتاليا كيربيتشينكو ، إلى أجل غير مسمى. لذلك ، تنصح العديد من البنوك العملاء على الفور بعدم المخاطرة مرة أخرى وعدم إصدار تعهد لشقة واحدة.
من يحتاجها
وفقًا لآلا تسيتوفيتش ، "يتم أخذ قروض الرهن من قبل أصحاب الشقق السائلة الذين يرغبون في شراء شقة ثانية ، على سبيل المثال ، للآباء أو الأطفال". تقول شركة Miel Brokerage أن "المقترضين هم في الغالب من ذوي الدخل المتوسط الذين قرروا الدخول في الأعمال التجارية وليس لديهم ما يكفي من أموالهم الخاصة وشركاءهم".
يضيف Soho Realty أنه من أجل شراء عقارات إضافية ، يلجأون إلى إقراض الرهن في حالتين: "الأولى عندما لا يكون المشتري مستعدًا لسحب الأموال من الشركة (تكلفة الشقة باهظة الثمن دائمًا مبلغ مثير للإعجاب للغاية ) والأكثر ربحية له أن يلجأ إلى الأموال المقترضة بتسجيل رهن الشقة. بالنظر إلى معدل النمو في أسعار المساكن باهظة الثمن ، فإن الشراء بالائتمان يحسن بشكل كبير ربحية الصفقة. الحالة الثانية هي عدم وجود أموال كافية للشقة المرغوبة ".
لكن في معظم الحالات ، يخشى الناس ببساطة اللجوء إلى هذا النوع من الإقراض. كما هو موضح في DeltaCredit ، "لا يوجد الكثير من الصفقات حتى الآن. هذا يرجع في المقام الأول إلى الحاجز النفسي الذي يعاني منه المقترضون. ومع ذلك ، من الصعب رهن منزلك الوحيد ".
يلاحظ بنك المدينة للرهن العقاري زيادة تدريجية في المعاملات على قروض الرهن. ألكسندر تشيرنياك ، بدوره ، واثق من أن إقراض الرهن في روسيا ، مثل سوق الإقراض بشكل عام ، سوف ينمو. ستنخفض معدلات الإقراض ، وستزيد شروطه ، وسيتم تجديد عدد المقرضين الأساسيين الذين يقدمون مثل هذا المنتج. ويضيف: "سيتم أيضًا التغلب على الصور النمطية العامة حول أي نوع من التزامات الديون".
في الغرب ، هناك تعهدات جديدة على العقارات. في روسيا الحديثة ، لا توجد مثل هذه الممارسة حتى الآن بسبب عدم وجود أساس قانوني. عندما تظهر ، يمكن أن تصبح الضمانات سوقًا ضخمة - تتنبأ ناتاليا كيربيتشينكو. - هذا سيمنح الناس درجة أكبر من الحرية ويسهل الخروج من مواقف الحياة المختلفة. بعد كل شيء ، الظروف مختلفة - وليس بالضرورة تقصير ".
"لسبب ما ، تتجاوز البنوك حتى الآن هذا المكان المناسب ، وهذا مع الارتفاع الحالي في أسعار العقارات! - يقول الخبير. - تخيل حالة قام فيها شخص قبل عامين بشراء شقة بمبلغ 100000 دولار بقرض 60 ألف دولار ، والآن تبلغ قيمة شقته 300 ألف دولار على الأقل ، لنفترض أنه قد سدد بالفعل 10 آلاف دولار ، تاركًا دينًا قدره 50 ألف دولار. لماذا لا يقوم هذا الشخص بإصدار قرض آخر؟ بعد كل شيء ، سيتم تزويده بالسعر الحالي للعقار. أعتقد أن مثل هذا المنتج يجب أن يظهر في المستقبل المنظور ".
تقول ناتاليا فيتلوجينا أيضًا "ليست كل البنوك مهتمة بهذا". لأنه شيء عندما يتم إصدار قرض مستهدف لشراء العقارات ، وهو شيء آخر تمامًا للإقراض المرهن: هناك مخاطرة كبيرة أن ينفق المقترض المال على شيء آخر. "على الرغم من أن هناك شعورًا واضحًا جدًا بأن هذا السوق ينمو" ، إلا أنها متأكدة.
ديانا رومانوفسكايا
يحظى الإقراض ، وخاصة إقراض الرهن ، بشعبية كبيرة في جميع أنحاء العالم. بمساعدة القرض ، يمكن للناس تحمل مشتريات كبيرة.
بالنسبة للبعض ، هذه تقنية ، ملابس شتوية ، لكن بالنسبة للآخرين ، شقة أو سيارة. ولكن من أجل عدم الوقوع في عبودية الائتمان ، عليك أن تعرف مقدمًا كل تفاصيل القرض.
في أغلب الأحيان ، يتقدم الأشخاص بطلب للحصول على قرض من متجر الرهونات. في الوقت الحالي ، هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا للحصول على قرض.
هذا يرجع إلى حقيقة أنه من الأسهل الحصول على المبلغ المطلوب في متجر الرهونات منه في البنك. خصوصية مثل هذا القرض هو الحد الأدنى لحزمة الوثائق وسرعة المعالجة.
سيتم النظر في الطلب من يوم واحد إلى خمسة أيام. امتياز مكاتب الرهونات هو قروض صغيرة لضمانات مثل الأجهزة المنزلية والمجوهرات والمركبات.
بالنسبة للمؤسسات المصرفية ، فإن مثل هذه المعاملات غير فعالة ، لأنها تعمل في الغالب مع العقارات.
وتجدر الإشارة إلى أن القرض المضمون بالعقار في محل الرهن ينص على استيفاء الشروط المحددة في الاتفاقية. لذلك ، في حالة رفض سداد القرض ، يمكن للبنك بيع العقار المرهون.
في الوقت نفسه ، لن تتدخل السلطات في هذه العملية. العامل الرئيسي في إصدار مثل هذا القرض هو سهولة التنفيذ.
فكلما زادت سيولة العقار ، كان من الأسهل بيعه ، وأصبح الحصول على قرض أسهل ويكون مبلغه أعلى. فارق بسيط هو حقيقة أن بعض شركات الإقراض تقدم نوعين من قروض الرهن.
تتضمن إحداها وضع إمكانية لاحقة لشراء العقارات. علاوة على ذلك ، فإن هذا النوع من المعاملات هو الأقل فائدة للمقترض.
الخيار الثاني هو الإقراض من خلال البنك. يتيح لك إبرام مثل هذه الاتفاقية الحصول على القرض الأكثر ملاءمة وربحية.
في أغلب الأحيان ، يتم رهن العقارات في متجر الرهونات عندما تحتاج إلى الحصول بسرعة على مبلغ كبير من المال. على سبيل المثال ، سيستغرق بيع شقة مزيدًا من الوقت ، بالإضافة إلى أن المشترين مغرمون جدًا بالمساومة.
في أي حال ، تقوم مؤسسات الائتمان بالتحقق من المستندات. لذلك ، لن تكون قادرًا على التخلص تمامًا من الأعمال الورقية. القرض اللومباردي مفيد أيضًا لأن الفحص يتم بسرعة كبيرة.
للقرض اللومباردي عدد من المزايا والفوائد التي يحصل عليها المقترض مباشرة:
ما تحتاج إلى معرفته للحصول على قرض بضمان العقارات التجارية من قبل الفرد.
قبل أن تبدأ في جميع عمليات التسجيل ، يجب أن تتعرف على كل من الجوانب الإيجابية والسلبية لهذا النوع من الإقراض.
في الواقع ، بناءً على الموقف الذي يقع فيه المقترض ، يمكنك اختيار شروط الصفقة الأكثر ملاءمة له.
من السهل جدًا اليوم الحصول على قرض مرهن بضمان العقارات. يتم تسهيل شعبيتها من خلال سرعة التسجيل ، والحد الأدنى من المتطلبات ، وقائمة صغيرة من الأوراق اللازمة والشروط المواتية.
لذلك ، في الحالات التي تحتاج فيها إلى الحصول على مبلغ كبير من المال بسرعة وبدون إجراءات بيروقراطية غير ضرورية ، فإن قرض الرهن هو الخيار الأفضل.
ومع ذلك ، كما هو الحال قبل أي معاملة ، يجب أن تتعرف على جميع الفروق الدقيقة وتبرم اتفاقًا بشأن أكثر الشروط قيمة.
فيديو: قرض مضمون
قرض لومبارد هو شكل من أشكال إعادة التمويل يقدم فيه البنك المركزي للاتحاد الروسي قروضاً مضمونة. على عكس القروض المضمونة بالعقارات (الرهون العقارية) ، فإن عمليات الرهن هي قروض مضمونة بممتلكات منقولة. موضوع الرهن هو في المقام الأول الأوراق المالية الموثوقة المدرجة في البورصة. يتم إصدار القروض ضمن جزء معين من قيمتها السوقية ، لأنه من الممكن حدوث انخفاض في السعر. إلى جانب التزامات الدولة ، يمكن قبول الكمبيالات كضمان.
يتم تحديد قائمة الأوراق المالية المقبولة للرهن من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي. هذه ، كقاعدة عامة ، أوراق مالية حكومية ، ولكن في بعض الحالات ، قد تكون هناك أوراق مالية للشركات.
يضع البنك المركزي للاتحاد الروسي حدًا للقرض اللومباردي للبلد ككل ولكل إدارة إقليمية رئيسية (البنك الوطني).
إن تكوين محفظة الأوراق المالية المرهونة وإجراءات المحاسبة الخاصة بها لهما أهمية كبيرة في عملية الإقراض. تستخدم حسابات Depo لهذا الغرض. تستخدم هذه الحسابات لتعكس جميع المعاملات المتعلقة بحفظ الأوراق المالية. يتم الاحتفاظ بحسابات Depo في مستودعات ، أي في المنظمات التي مُنحت الحق في تخزين وحساب الأسهم والسندات والأوراق المالية الأخرى.
محفظة الأوراق المالية هي قائمة بجميع الأوراق المالية المملوكة لبنك تجاري. تتكون منه محفظة تتضمن فقط مجموعة من الأوراق المالية المرهونة. يتم تنفيذ عملية التعهد نفسها عن طريق تحويل قيمة المحفظة من حساب Depo لبنك تجاري إلى حساب Depo التابع للبنك المركزي للاتحاد الروسي في أحد المودعين المرخص لهم. تم الاتفاق مبدئيًا على محتوى المحفظة مع الحكومة المحلية للبنك المركزي للاتحاد الروسي.
يتم تقديم قرض لومبارد على أساس:
· اتفاقية القرض العام المبرمة سنويًا.
ينص على شروط الإقراض الرئيسية. يتم توفير كل قرض لمدة تصل إلى 30 يومًا ويتم إعداده عن طريق وضع اتفاقية قرض منفصلة.
يتم تقديم قروض لومبارد بمبلغ يصل إلى 75٪ من القيمة السوقية للأوراق المالية المقبولة كضمان. يراقب البنك المركزي سعر السوق لهذه الأوراق المالية على أساس يومي. إذا انخفضت قيمتها ، يتعين على البنك التجاري زيادة مبلغ الضمان وفقًا لذلك عن طريق تحويل مبلغ إضافي من الأوراق المالية من حساب Depo الخاص به إلى حساب Depo للبنك المركزي للاتحاد الروسي. وبخلاف ذلك ، تقوم الإدارة الإقليمية الرئيسية (البنك الوطني) بجمع الضمانات المفقودة.
في الحالات التي يرتفع فيها سعر السوق للضمانات ، يحق للبنك التجاري إعادة الضمانات الإضافية إلى حساب Depo الخاص به.
كما ذكرنا سابقًا ، يتم إصدار قرض البيدق لفترة محددة ، ولكن يمكن للبنك التجاري سداد القرض مسبقًا وإعادة الأوراق المالية المرهونة إلى التخلص منها. يدفع البنك التجاري فائدة مقابل استخدام قرض مرهن ، يتم الموافقة على سعره من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي. يمكنه تغييره اعتمادًا على الأهداف المحددة للسياسة النقدية. ومع ذلك ، لم يتم تعديل السعر على قرض الرهن الذي تم إصداره بالفعل. عند استحقاق فترة سداد القرض ، يتم خصم المبلغ المقابل من حسابه المقابل في مركز التسوية والنقد التابع للبنك المركزي للاتحاد الروسي دون موافقة البنك التجاري.
يحق للبنوك التي تستوفي شروطًا معينة الحصول على قرض لومبارد:
بدأت المكاتب الإقليمية والبنوك الوطنية للبنك المركزي للاتحاد الروسي في ممارسة إصدار القروض اللومباردية منذ عام 1995 فقط.
يقدم بنك روسيا قروض لومبارد بطريقتين:
يقام مزادات ائتمان لومبارد من قبل بنك روسيا في موسكو كمنافسات لسعر الفائدة لطلبات البنوك للحصول على ائتمان رهن.
أساس المزاد هو الاتفاق الرسمي لبنك روسيا على عقد مزاد ائتماني لومباردي ، والذي يحدد طريقة عقد المزاد ، والمبلغ الإجمالي للقرض الذي حدده بنك روسيا في المزاد والفترة التي يستغرقها يتم توفير القرض.
يتم ترتيب عطاءات البنوك المقبولة للمزاد حسب مستوى سعر الفائدة الذي تقدمه البنوك ابتداء من الحد الأقصى.
يتم اتخاذ القرار النهائي بشأن معدل القطع وحجم القروض اللومباردية المقدمة في نتائج المزاد من قبل لجنة الائتمان التابعة لبنك روسيا بعد تلقي وتحليل الطلبات المصرفية للحصول على القروض.
استنفاد المبلغ المحدد للقرض المطروح للمزاد هو الأساس لتقليل مبلغ الطلب الأخير (التخفيض النسبي في مبلغ كل طلب مصرفي ، مما يشير إلى السعر المقبول من قبل بنك روسيا باعتباره معدل القطع ) في قائمة التطبيقات الراضية. في هذه الحالة ، يمكن تلبية طلبات البنوك جزئيًا ، أي في هذه الحالة ، يجب ألا يقل مبلغ القرض اللومباردي المقدم للبنك عن الحد الأدنى المحدد في الطلب. الطلبات التي تمت تلبيتها جزئيًا ، والتي لا يلبي الحد الأدنى للمبلغ المطلوب من البنوك المعايير المحددة لها ، لا يتم تنفيذها من قبل بنك روسيا.
بعد مزاد الائتمان اللومباردي ، ينشر بنك روسيا نتائجه مع الإشارة إلى معدل القطع السائد في "نشرة بنك روسيا"
