Že približno 6 let, od začetka veljavnosti zveznega zakona št. 214 "O udeležbi pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin", lahko razvijalci in gradbeniki prodajajo svoje nove stavbe v skladu s pogodbami o deljeni udeležbi, kot tudi s stanovanjskimi certifikati in organiziranjem stanovanjskih gradbenih zadrug. Drugi načini prodaje veljajo za nezakonite, vendar se vseeno uporabljajo še naprej. In ne tako dolgo nazaj je bila znanim shemam prodaje (tako zakonitih kot ne tako zakonitih) primarnih stanovanj dodana še ena: s sklenitvijo predpogodbe o soudeležbi.
Ta članek je referenčno in informativno gradivo, vse informacije v njem so predstavljene v informativne namene in so samo informativne narave.
"" se je odločil ugotoviti, ali je ta pot zakonita in ali naj se kupci strinjajo s podpisom takega dokumenta.
Samo bistvo
Verjetno je treba takoj povedati, da predhodna pogodba o kapitalski udeležbi (PDDE) nima nobene zveze z 214-FZ in je v nasprotju z njim, da bi odpravili vse dvome. Bistvo tega zakona ni zgolj podpis pogodbe o lastniški udeležbi (DPA), temveč, kot pojasnjuje odvetnik Oleg Sukhov, potrebo po njegovi registraciji pri ustreznih državnih organih (poleg tega se DDU šteje za sklenjeno šele od trenutka njene registracije). To pomeni, da kupec po tej pogodbi ne pridobi možnosti, da bi v prihodnosti dobil kvadratne metre, predvsem pa ne položnic ali kakršnih koli drugih vrednostnih papirjev, temveč stanovanje, čeprav nedokončano: »Pri nakupu nepremičnine po DDU lahko kupci, v v skladu s str. hiše, so zastavljeni,« pravi poznavalec, ki želi ostati neimenovan v članku.
Toda seveda se parcela in hiša preneseta na vsakega posameznega kupca (delničarja) sorazmerno z njegovim vložkom, tj. dejansko po DDU kupec prejme v zavarovanje stanovanje, določeno v njegovi pogodbi, ki po končani gradnji postane osebna last družbenika (ali last vseh članov njegove družine). Če bi se graditelju zgodil finančni zlom, bi kvadratni metri in/ali pravice do njih zagotovo ostali kupcu. Poleg tega pogodba o delniški udeležbi strogo določa pogoje gradnje in dobave hiše, parametre stanovanja ter pravice in obveznosti strank, vključno z odgovornostjo graditelja ali razvijalca za kršitev rokov gradnje. Predhodna pogodba o deležu, kot poroča Oleg Sukhov, sploh ni predmet registracije, stanovanje, tj. pravic do določenega premoženja ni mogoče prenesti na noben način.
V skladu s PDDU se pravzaprav sploh nič ne prodaja, kot tudi v skladu z drugimi predhodnimi pogodbami, ki so v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije le obveznost v prihodnosti skleniti pogodbo o prenosu lastnine , opravljanje dela ali opravljanje storitev (glavna pogodba) pod pogoji, določenimi s predpogodbo. »Natančneje, s predpogodbo za soudeležbo pri soudeležbi pri gradnji se stranki zavežeta, da bosta v prihodnje sklenili pogodbo o soudeležbi pri gradnji pod pogoji, ki jih določa PDDU,« pojasnjujejo. Valeria Simonova, vodja pravne službe družbe NDV-Nepremičnine.
Prometna pravila, pravo in plačilo
Kljub temu predpogodbe o kapitalski udeležbi ni mogoče imenovati nezakonito: »Odnosi med subjekti PDDU so urejeni s 1. točko čl. 429 civilnega zakonika Ruske federacije,« pravi naš brezimni komentator. Kot vsi predhodni dogovori. To pomeni, da se lahko zaključi kot predhodnik DDU, če seveda obstaja potreba po tem. In sploh se ne bi pojavila nobena vprašanja, če v skladu s prometnimi pravili razvijalec ne bi zahteval plačila za kupljeno stanovanje, tj. investicije v skupno gradnjo
.
V skladu z zakonom je plačilo po predpogodbi nemogoče, saj po tem dokumentu ni prenosa blaga, opravljanja dela ali storitev. Stranki imata le pravico, da se sporazumeta, da zagotovita pravilno izpolnjevanje svojih obveznosti s strani bodočega udeleženca skupne gradnje, pričajo naši strokovnjaki. In takšno zavarovanje je lahko določen depozit, ki seveda ne bi smel biti enak stroškom stanovanja. Poleg tega razvijalec ne sme uporabiti tega depozita, dokler pogodba ni sklenjena. Če podpis PDDU spremlja takšna "denarna" shema, potem kaznivega dejanja ni. Poleg tega se ta možnost pogosto uporablja pri nakupu na kredit, ko banka ne more nakazati denarja kar tako, brez kakršnih koli dokumentov, razvijalec pa ne more skleniti pogodbe brez garancije plačila stanovanja, tj. pred podpisom posojilne pogodbe. V takšnih primerih, ko banka odobri posojilo, kupec izbere stanovanje in z gradbenikom (prodajalcem) sklene predpogodbo o deležu. Z njim gre na banko, vplača prvotno kot depozit po PDDU in nato podpiše posojilno pogodbo. In razvijalec, ko se je prepričal, da bo prejel svojo naložbo, sestavi DDU. Podobna shema na primer deluje v Sberbank.
Zgodi pa se tudi drugače. Razvijalci, ki uporabljajo to shemo, tudi v primerih, ko je stanovanje kupljeno s kupčevimi težko prisluženimi prihranki (brez hipoteke), pogosto zahtevajo celotno plačilo za stanovanje ali zelo pomemben znesek (tretjina, polovica stroškov stanovanja ). Seveda pogodba ne vsebuje besedila "plačilo za stanovanje", vendar obstaja klavzula "o zavarovanju obveznosti za izpolnitev predpogodbe" ali o "pologu". V takih primerih je sklenitev PDDU izogibanje zakonu 214-FZ in včasih prava prevara, saj se nihče ne mudi, da bi kupca obvestil, da je uporabljena shema v nasprotju z zakonom o skupni gradnji in v resnici , se ne razlikuje dosti od že dolgo znane sheme prodaje novogradenj po predpogodbi za nakup in prodajo. Kupci stanovanj so danes bolj prebrani in mnogi poznajo tako 214-FZ kot DDU, zato se jim ne mudi sklepati predhodnih kupoprodajnih pogodb, nova shema pa uporablja "pravno" besedilo "pogodba o lastniškem kapitalu" in nekateri so zelo očarani nad tem . »Cilj razvijalcev pri registraciji prometnih predpisov je zavajanje. Kupci slišijo in vidijo besedno zvezo »pogodba o lastniškem kapitalu«, tudi če je predhodna, in posledično imajo pozitiven odnos tako do razvijalca kot do kupljene nepremičnine,« je kategoričen odvetnik Oleg Sukhov. In ker je večina le slišala za zakon 214, ni pa prebrala besedila, se nova shema zelo uspešno uporablja.
Zakaj razvijalci, vključno z uglednimi in znanimi podjetji, to počnejo? Zavoljo prevare? Seveda ne. Danes je to edini način, da pritegnete denar investitorjev v gradnjo, ne da bi se obremenjevali s tako strogimi obveznostmi kot pri sklenitvi pogodbene pogodbe. Za nekatere udeležence na trgu je to nujen ukrep. Dejstvo je, da zakon 214 dovoljuje privabljanje naložb za gradnjo hiše šele po izpolnitvi celotne dovoljene dokumentacije. In kot je običajno v naši birokratski državi, potrebna dovoljenja in dokumenti včasih trajajo šest mesecev ali celo dlje, da se odobrijo, in seveda noben razvijalec ne želi tako dolgo stati v mirovanju, nekatera manjša podjetja preprosto tega ne more privoščiti, zato sklene prometno pogodbo. »Pomanjkanje gradbenega dovoljenja, potrebnega za sklenitev DDU, je najpogostejši razlog, da investitor uporabi druge načine prodaje nepremičnine,« potrjuje Valeria Simonova (»NDV-Nepremičnine«).
Na splošno se naložbe začnejo privabljati v okviru PDDU, vendar takoj, ko so izdana vsa potrebna dovoljenja, se glavne »pravne« pogodbe o delniškem deležu sklenejo s kupci delničarji.
Glavne točke
Če razvijalec ne želi zavajati kupcev, ampak se odloči za sklenitev predhodnih pogodb, najprej ne bo skrival dejstva, da PDDU ni analog DDU, in bo ponudil najbolj jasen in smiseln dokument.
Glavna stvar je, da predpogodba jasno navaja njen predmet, tj. mora podrobno določiti pogoje prihodnje pogodbe o delniški udeležbi, pa tudi obveznosti prodajalca in kupca stanovanja glede sklenitve DDU, saj, kot poroča odvetnik Oleg Sukhov, sodišča (če nenadoma pride do njih) obravnavajo DDU kot namene strank. Če niso jasni, ni težko uganiti, da bi kupljeno novogradnjo lahko izgubili.
Ena izmed bistvenih točk PDDU je opredelitev skupnega gradbenega projekta (stanovanja) v skladu s projektno dokumentacijo, ki bo ob sklenitvi PDDU najprej prenesena na kupca delničarja v zavarovanje in po oddaji. hišo v uporabo - v last. V PDDU morajo biti navedeni vsi parametri in značilnosti kupljenega stanovanja - njegove dimenzije, število sob, nadstropje, lokacija v nadstropju in v hiši, bolje je, če so načrt stanovanja in diagrami hiše (odseka) in nadstropja priloženo, iz katerega bo natančno razvidno, kje se nahaja nepremičnina, ki se kupuje. Če stanovanje vključuje končno obdelavo, potem je treba opisati, katero in s kakšnimi materiali.
Druga pomembna točka PDU so pogoji za sklenitev PDU. »PDDU mora nujno opredeliti rok, v katerem se stranki zavežeta podpisati pogodbo o delniški udeležbi, in to mora biti točno določen datum,« pravi Valeria Simonova (»NDV-Nepremičnine«), »čeprav je v praksi pogosto rok določen z navedbo določenega časovnega obdobja, ki bo preteklo od nekega neizbežnega dogodka. Običajno je ta dogodek, ko razvijalec prejme dovoljenje za gradnjo objekta.« Tako lahko v PDDU najdete podobno besedilo: »Stranki se zavezujeta, da bosta sklenili DDDU en mesec po tem, ko nosilec projekta prejme dovoljenje,« in takšna besedna zveza bi morala biti zaskrbljujoča, saj omogoča izvajalcu odložiti sklenitev pogodbe. glavna pogodba tako rekoč za nedoločen čas. Tudi kljub zamudam pri tej zadevi vestni razvijalci običajno razumejo časovni okvir, v katerem lahko pridobijo dovoljenja. Lahko pa se DDU sklene pred iztekom roka, določenega v PDU – to ni prepovedano.
Kot strokovnjak, ki ni navedel svojega imena, mora tudi v PDDU navesti stroške stanovanja, ki se kupuje (DDU cena), pogoje in postopek plačila. Če je v PDDU predvidena denarna varščina ali varščina (in v praksi je vedno tako), je treba poskrbeti, da bo pogodba vsebovala določbo o knjiženju pripadajočih zneskov v stroške stanovanja ob sklenitvi PDDU. Običajno ni težav z "denarnimi" postavkami, včasih pa stroški niso navedeni ali pa si graditelj ali razvijalec pridržuje pravico, da jih praviloma spremeni, pri čemer navaja dejstvo, da po zaključku gradnje ZTI, ki meri objekt , lahko izračuna nekoliko drugačno površino. V tem primeru obstaja razlog za spremembo cene, če pa možnost znižanja ali zvišanja stroškov stanovanja ni pojasnjena na noben način ali cena sploh ni navedena v PDDU, je treba o nakupu tega resno razmisliti. premoženje.
Poleg vsega naštetega bi bilo po mnenju komentatorja dobro, če bi PDDU vsebovala podatek o roku dokončanja gradnje hiše in času prenosa projekta souporabe na kupca – družbenika, kot tudi garancijski rok za objekt in stanovanje. In Oleg Sukhov dodaja, da bi morala PDDU opredeliti pristojnost za reševanje sporov.
Omeniti velja, da je treba v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije prometna pravila skleniti v obliki, ki je določena za prometna pravila, tj. v pisni obliki, stranke te pogodbe pa se običajno imenujejo "razvijalec" in "udeleženec skupne gradnje".
Sodišče bo pomagalo
Vendar se tudi pri najbolj poštenem razvijalcu lahko zgodi vse in pravice do stanovanja ob sklenitvi PDDU so veliko manjše kot pri sestavi PDDU in vpisu le-tega pri državnih organih. Poleg tega je pri sklenitvi dlančnika veliko večje tveganje dvojne prodaje. Zato odvetnik Oleg Sukhov trdi, da za kupca-delničarja podpis predpogodbe nima nobene koristi: »Stroški stanovanja ostajajo enaki. Gradnja zagotovo ne bo potekala hitreje, saj... če projektant ne more zagotoviti odobritve dokumentov, potrebnih za podpis DDU, ne bo mogel zagotoviti pospešene gradnje. Poleg tega je pomanjkanje potrebne dokumentacije pokazatelj tveganja vstopa v razmerje z določenim razvijalcem, saj nihče ne more zagotoviti, da bodo ti dokumenti sploh izpolnjeni,« trdi strokovnjak. "Bodoči lastnik, ki kupi stanovanje po PDDU, nosi veliko večja tveganja kot pri registraciji transakcije v skladu z 214-FZ po pogodbi o kapitalski udeležbi," se z njim strinja anonimni strokovnjak.
Najpogostejša težava, s katero se srečujejo kupci, ki so sklenili predpogodbo o kapitalski udeležbi, je zamuda pri podpisu pogodbe. In potem je direktna pot do sodišča. "Lahko vložite zahtevek za prisilno sklenitev pogodbe o kapitalski udeležbi ali zahtevek za odpoved predpogodbe in vračilo plačane varščine," pravi Valeria Simonova ("NDV-Nepremičnine"). Običajno se takšni primeri rešijo v korist kupcev stanovanj, še posebej, če so izpolnili vse svoje obveznosti iz PPDU in pravočasno plačali »varščino« ali »kavcijo«. Morate se samo založiti s časom in potrpežljivostjo: sodišče ni hitra oblast. In porabiti boste morali tudi svoje živce. In če kupec ni izpolnil nobene obveznosti, na primer odložil naslednje plačilo "varščine", potem lahko sodišče odloči v korist prodajalca (razvijalca).
Druge težave so možne pri PDDU. Na primer, gradnja hiše se lahko odloži in če po pogodbi o delniški udeležbi posojilojemalec prejme dobro nadomestilo - za vsak dan zamude razvijalec plača kazen v višini 1/150 obrestne mere refinanciranja centralne banke. Ruske federacije (za posameznike) - in potem najverjetneje stanovanje v lasti, potem prometni predpisi ne predvidevajo takšnih kazni. V najboljšem primeru se predpogodba šteje za neveljavno (neveljavno od trenutka podpisa) in denar, plačan kot "kavcija", se vrne kupcu. Mimogrede, kot poroča odvetnik Oleg Sukhov, se je v tem primeru mogoče in potrebno sklicevati na zakon "O varstvu pravic potrošnikov", ki zahteva tudi plačilo izgub in kazni (ne tako velike kot pri sklenitvi DDU, vendar še vedno).
Sodišča praviloma rešijo spor v korist propadlih lastnikov, vendar je najverjetneje, da z vrnjenimi sredstvi ne bo mogoče kupiti drugega stanovanja, saj cene stanovanj danes, čeprav ne zelo aktivno, rastejo.
In še ena globalna težava, ki se lahko pojavi pri sklenitvi PDDU namesto DDU, je povezana s stečajem razvijalca. »Če se to zgodi, so se delničarji dolžni obrniti na arbitražno sodišče z zahtevami bodisi za prenos stanovanjskih prostorov bodisi za izterjavo tržne vrednosti stanovanja. Poleg tega je treba zahtevati vračilo tržne vrednosti,« svetuje Oleg Sukhov.
Večina teh sporov se reši v korist kupcev, "ker so v skladu z 210-FZ "O spremembah zveznega zakona "O plačilni nesposobnosti (stečaj)" z dne 15. avgusta 2011 vse pogodbe, namenjene prodaji stanovanj v kapital imetnikov je treba šteti za veljavne, veljavne in povzročiti obveznost gradbenih podjetij, da pod kakršnimi koli pogoji prenesejo stanovanja na lastnike,« poroča odvetnik. Seveda pa je nemogoče zagotoviti pozitivno sodno odločitev, saj se v takšnih poslih in predpogodbah o kapitalski udeležbi skrivajo številne različne nianse. In posledično se bo pogodba še vedno štela za neveljavno: kupec bo najverjetneje dobil vrnjen denar, ne bo pa prejel stanovanja.
Povzetek portala
Predpogodba o soudeležbi ni registrirana pri državnih organih in kupcem ne daje nobenih pravic do stanovanja, temveč le določa namere strank, da v prihodnosti sklenejo pogodbo o solastništvu. Če v tem primeru ni zaračunana določena »kavcija« za zagotovitev izvedbe PDDU ali pa je »kavcija« majhna in ni vključena v gradnjo, potem ni razloga za skrb, če pa izvajalec zahteva plačilo, in še posebej sto odstotkov, potem je očitno, da se predhodni dogovor uporablja za obhod 214-FZ. In tržni strokovnjaki in pravniki še vedno ne priporočajo sklenitve, saj če se kaj zgodi, lahko svoje pravice branite le na sodišču in malo verjetno je, da boste lahko dobili stanovanje; dobro bo, če se vrne ves denar .
Kapitalska udeležba v gradbeništvu je namenjena zagotavljanju možnosti, da postane lastnik življenjskega prostora z nizkimi stroški.
Predpogodba o soudeležbi pri gradnji, katere odtenek je v nameri podpisa glavne pogodbe v prihodnosti, ne gre v postopek registracije pri posebej pooblaščenih organih, saj ne izraža materialnih obveznosti glede gradnje in prenosa stanovanje kupcu.
Menijo, da v bistvu ne gre za postopek prenosa lastništva stanovanjskega prostora.
Ob upoštevanju tega lahko pride do primerov ponavljajoče se prodaje iste nepremičnine, pomanjkanja jamstva za integriteto razvijalca, pa tudi razpoložljivosti vseh dovoljenj za gradnjo stanovanj.
Medtem ko so DDU obvezni za storitev Rosreestr in ščitijo kupce pred primeri nepoštenega izpolnjevanja obveznosti. Njegovi zaposleni opravljajo pregled dokumentov, njihovo skladnost z zakonskimi zahtevami in ugotavljajo zakonitost njihovega prejema.
O deljeni gradnji in predpogodbi o prodaji si lahko ogledate video:
In zdaj o glavnem. Določbe zveznega zakona št. 214 zagotavljajo pravna jamstva strankam kapitalske udeležbe, zlasti:
Odgovornost razvijalca postane pridobivanje materialnih virov le na podlagi pogodbe, ki je prestala postopek registracije, ki ima lahko samo predvideno uporabo, razkritje računovodskih informacij in obvezno revizijo organizacije s strani revizorjev vsako leto.
Gradbeno podjetje ima možnost pritegniti kapital delničarjev šele po pridobitvi dovoljenja za postavitev stavbe na način, ki ga določa veljavna zakonodaja, seznanitvi z gradbeno dokumentacijo in pridobitvi pravice do ozemlja za razvoj.
Poleg tega se sredstva državljanov lahko zbirajo šele po podpisu pogodb o kapitalski udeležbi. Mimogrede, če je bil delničar kljub temu prisiljen plačati določen znesek v skladu s predhodnim DDU, ima pravico obrniti se na sodišče, da dokument razglasi za neveljavnega.
Hkrati bo gradbeno podjetje podvrženo kaznim in plačilu kazni v višini od petsto tisoč do enega milijona rubljev.
Takšne omejitve spodbujajo razvijalce k izgradnji shem, ki omogočajo neupoštevanje zakonodaje s sklepanjem različnih vrst pogodb, ki ne zagotavljajo možnosti za prenos nepremičnin.
Obveznost, ki jo določa civilni zakonik za udeležence predpogodbe, jih prisili, da sklenejo nadaljnjo glavno pogodbo s prenosom premoženja, opravljanjem dela ali opravljanjem storitev pod prej določenimi pogoji.
V skladu z določbami člena 429 Civilnega zakonika Ruske federacije mora vsebovati natančno opredelitev predmeta in drugih bistvenih zahtev DDU, ki so bile omenjene prej.
Sporazum je bil potrjen, ko so bili v ustrezni obliki doseženi dogovori o bistvenih pogojih (člen 432 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pomenijo:
Ob upoštevanju tega se v primeru odsotnosti dogovora o enem od pogojev šteje, da predpogodba ni bila sklenjena. In njegova nesklenitev ne pomeni nobenih obveznosti za udeležence. Trenutne razmere prinašajo tveganja v obliki odvzema možnosti delničarjem za pridobitev nakupne pravice.
Zavedati se morate, da se kupci z dajanjem denarja po tovrstnih pogodbah omejujejo v pravici do vračila v primeru konfliktne situacije. Sodišča ne ugodijo zahtevam za prisilo izvajalca k sklenitvi DDU, saj predhodni ne vsebuje vsebinskih pogojev in ni podlage za izpolnitev obveznosti.
Hkrati obstaja možnost vračila materialnih naložb - to je njihovo povračilo v obliki neupravičene obogatitve. Z njihovo vrnitvijo je razvijalec odgovoren za uporabo sredstev drugih ljudi, kar zanj pomeni plačilo obresti.
Če je delničar fizična oseba, bo razvijalec prisiljen ne samo nadomestiti porabljeni znesek, temveč plačati dvojne obresti in nadomestiti povzročeno škodo.
Civilno pravo določa obveznost določitve obdobja za sklenitev stalnih pogodb. Toda zelo pogosto razvijalec najde veliko razlag, zakaj se mu ponuja predpogodba in trenutno ne more skleniti pogodbe o predprodaji z delničarjem. In praviloma so takšni argumenti predstavljeni ustno.
Medtem pa so lahko prihajajoče posledice grozljive. 6. odstavek 429. člena civilnega zakonika določa prenehanje obveznosti iz PDDU, če niso izpolnjeni pogoji, določeni za podpis glavnega dokumenta, ali če kateri koli od udeležencev ne ponudi drugi stranki, da ga sestavi.
Tako obveznosti gradbenega podjetja ne morejo biti več izpolnjene, materialna varščina, vplačana v obliki predujma ali drugega plačila, pa delničarju ne more biti vrnjena. In, mimogrede, v tem primeru ni nobenih možnosti za zbiranje.
Druga zelo pogosta problemska situacija je lahko stečaj gradbene organizacije, s katero ima prevzemnik podpisano predpogodbo.
Po predplačilu obstaja možnost, da ne le ne najdete življenjskega prostora, ampak se tudi poslovite od denarja.
Glede na to, da podjetje, ki je podpisnik sporazuma, ne zagotavlja zajamčenega izpolnjevanja obveznosti iz pogodbe, saj takšna razmerja ne spadajo pod določbe Zveznega zakona-214.
Folding prekine razmerje med kupcem in prodajalcem brez nadomestila za prispevane zneske.
Spore v teh situacijah rešuje sodišče v korist kupcev, saj je treba vse pogodbe o prodaji stanovanj označiti kot veljavne, veljavne in nositi obveznost razvijalca, da v različnih okoliščinah odda stanovanjski prostor.
Seveda je predhodni DDU zelo privlačen za potencialnega kupca stanovanjske nepremičnine, ko so stroški stanovanja bistveno znižani. Vendar bi rad opozoril, da je zaščita pravic delničarjev do stanovanja v veliki meri odvisna od njih.
Država ima že dolgo prakso podpisovanja različnih vrst pravnih dokumentov brez potrebe po pravnem znanju. In ko pride do konfliktnih situacij, jih poskušajo rešiti s pomočjo strokovnjakov, ki za dosego želenega rezultata zahtevajo bogate izkušnje in visoko usposobljenost, pa tudi veliko truda za obnovitev kršitev.
Pošljite svoje vprašanje v spodnji obrazec
Več o tej temi:
Verjetno je treba takoj povedati, da predhodna pogodba o kapitalski udeležbi (PDDE) nima nobene zveze z 214-FZ in je v nasprotju z njim, da bi odpravili vse dvome. Bistvo tega zakona ni zgolj podpis pogodbe o lastniški udeležbi (EPA) in potreba po njeni registraciji pri ustreznih državnih organih (EPA se šteje za sklenjeno šele od trenutka njegove registracije). Po tej pogodbi kupec ne pridobi možnosti, da bi v prihodnosti prejel kvadratne metre, še posebej ne računov ali drugih vrednostnih papirjev, temveč stanovanje, tudi nedokončano. Pri nakupu nepremičnine po DDU se v skladu s 13. členom 214-FZ, da se zagotovi izpolnitev obveznosti razvijalca po pogodbi, zastavi zemljišče, na katerem bo zgrajena hiša, in sama stavba.
V skladu z 214-FZ se parcela in hiša preneseta na vsakega posameznega kupca (delničarja) sorazmerno z njegovo naložbo, tj. dejansko po DDU kupec prejme v zavarovanje stanovanje, določeno v njegovi pogodbi, ki po končani gradnji postane osebna last družbenika (ali last vseh članov njegove družine). Če bi se graditelju zgodil finančni zlom, bi kvadratni metri in/ali pravice do njih zagotovo ostali kupcu. Poleg tega pogodba o delniški udeležbi strogo določa pogoje gradnje in dobave hiše, parametre stanovanja ter pravice in obveznosti strank, vključno z odgovornostjo graditelja ali razvijalca za kršitev rokov gradnje. Predpogodba o delniški udeležbi sploh ni predmet vknjižbe, stanovanje, t.j. pravic do določenega premoženja ni mogoče prenesti na noben način. V bistvu je to preprosta predpogodba, po kateri se s prodajalcem zavezujeta, da bosta v prihodnje sklenila ne kupoprodajno pogodbo, temveč pogodbo o kapitalski udeležbi.
V skladu s PDDU se pravzaprav sploh nič ne prodaja, kot tudi v skladu z drugimi predhodnimi pogodbami, ki so v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije le obveznost v prihodnosti skleniti pogodbo o prenosu lastnine , opravljanje dela ali opravljanje storitev (glavna pogodba) pod pogoji, določenimi s predpogodbo. Natančneje, s predpogodbo za soudeležbo pri soudeležbi pri gradnji se stranki zavežeta, da bosta v bodoče sklenili pogodbo o soudeležbi pri gradnji pod pogoji, ki jih določa PDDU, v kateri pa so pogoji iz prakse žal zelo različni. , vključno z izrazi.
Prometna pravila, pravo in plačilo.
Vendar pa predpogodbe o delniški udeležbi ni mogoče imenovati nezakonito. Odnose med subjekti po prometnih pravilih ureja 1. odstavek čl. 429 Civilnega zakonika Ruske federacije kot na podlagi predhodnih pogodb. To pomeni, da se lahko zaključi kot predhodnik DDU, če seveda obstaja potreba po tem. In celotna potreba po sklenitvi PDDU je pogosto pogojena z dejstvom, da projektant ali prodajalci niso pripravljeni skleniti PDDU in jo evidentirati, kot to zahteva zakon iz več razlogov: - ni zadostnih dokumentov za gradnjo, dovoljenj, odobritve itd. In sploh se ne bi pojavila nobena vprašanja, če v skladu s prometnimi pravili razvijalec ne bi zahteval plačila za kupljeno stanovanje, tj. investicije v skupno gradnjo. Vendar se plačilo izvede v celoti in celo s pogoji glob; če nenadoma zavrnete, vam bomo zaračunali obresti in pogosto precej visoke. Zato s podpisom prometne pogodbe in plačilom polne cene postanete talec situacije, ki se velikokrat ne izide v prid kupcem.
V skladu z zakonom je plačilo po predpogodbi nemogoče, saj po tem dokumentu ni prenosa blaga, opravljanja dela ali storitev. Stranke imajo le pravico, da se dogovorijo, da zagotovijo pravilno izpolnjevanje svojih obveznosti s strani bodočega udeleženca skupne gradnje, pravijo strokovnjaki. In takšno zavarovanje je lahko določen depozit, ki seveda ne bi smel biti enak stroškom stanovanja. Poleg tega razvijalec ne sme uporabiti tega depozita, dokler pogodba ni sklenjena. Če podpis PDDU spremlja takšna "denarna" shema, potem kaznivega dejanja ni. Poleg tega se ta možnost pogosto uporablja pri nakupu novogradnje na kredit, ko banka ne more nakazati denarja kar tako, brez kakršnih koli dokumentov, in razvijalec ne more skleniti pogodbe brez garancije za plačilo stanovanja, tj. pred podpisom posojilne pogodbe. V takšnih primerih, ko banka odobri posojilo, kupec izbere stanovanje in z gradbenikom (prodajalcem) sklene predpogodbo o deležu. Z njim gre na banko, vplača prvotno kot depozit po PDDU in nato podpiše posojilno pogodbo. In razvijalec, ko se je prepričal, da bo prejel svojo naložbo, sestavi DDU. Podobna shema na primer deluje v Sberbank.
Zgodi pa se tudi drugače.
Razvijalci, ki uporabljajo to shemo, pogosto zahtevajo polno plačilo stanovanja. Seveda pogodba ne vsebuje besedila "plačilo za stanovanje", vendar obstaja klavzula "o zavarovanju obveznosti za izpolnitev predpogodbe" ali o "pologu". V takih primerih je sklenitev PDDU izogibanje zakonu 214-FZ in včasih prava prevara, saj se nihče ne mudi, da bi kupca obvestil, da je uporabljena shema v nasprotju z zakonom o skupni gradnji in v resnici , se ne razlikuje dosti od že dolgo znane sheme prodaje novogradenj po predpogodbi za nakup in prodajo. Kupci stanovanj so danes bolj prebrani in mnogi poznajo tako 214-FZ kot DDU, zato se jim ne mudi sklepati predhodnih kupoprodajnih pogodb, nova shema pa uporablja "pravno" besedilo "pogodba o lastniškem kapitalu" in nekateri so zelo očarani nad tem . Cilj razvijalcev pri registraciji prometnih pravil je zavajanje. Kupci slišijo in vidijo besedno zvezo »pogodba o lastniškem kapitalu«, tudi če je predhodna, in posledično razvijejo pozitiven odnos tako do razvijalca kot do nepremičnine, ki jo kupujejo. In ker je večina le slišala za zakon 214, ni pa prebrala besedila, se nova shema zelo uspešno uporablja.
Zakaj razvijalci, vključno z uglednimi in znanimi podjetji, to počnejo? Kajti želja po prejemu denarja pred pridobitvijo ustreznih dovoljenj je zelo velika. Danes je to edini način, da pritegnete denar investitorjev v gradnjo, ne da bi se obremenjevali s tako strogimi obveznostmi kot pri sklenitvi pogodbene pogodbe. Dejstvo je, da zakon 214 dovoljuje privabljanje naložb za gradnjo hiše šele po izpolnitvi celotne dovoljene dokumentacije. In kot je običajno v naši birokratski državi, potrebna dovoljenja in dokumenti včasih trajajo šest mesecev ali celo dlje, da se odobrijo, in seveda noben razvijalec ne želi tako dolgo stati v mirovanju, nekatera manjša podjetja preprosto tega ne more privoščiti, zato sklene prometno pogodbo. Pomanjkanje gradbenega dovoljenja, potrebnega za sklenitev DDU, je najpogostejši razlog, da se investitor odloči za druge načine prodaje nepremičnine.
Če razvijalec ne želi zavajati kupcev, ampak se odloči za sklenitev predpogodb, najprej ne bo skrival, da PDDU ni analog DDU, bo ponudil najbolj jasen in smiseln dokument in ne bo zahteval popolnega plačilo, pri čemer se omeji na majhno predplačilo (ne več kot 10% stroškov stanovanja).
Glavna stvar je, da predpogodba jasno navaja njen predmet, tj. v njem naj bodo natančno določeni pogoji bodoče pogodbe o delniški udeležbi ter obveznosti prodajalca in kupca stanovanja glede sklenitve DDU, sodišča (če zadeva nenadoma pride do njih) štejejo DDU kot namere strank. Če niso jasni, ni težko uganiti, da bi kupljeno novogradnjo lahko izgubili.
Ena izmed bistvenih točk PDDU je opredelitev skupnega gradbenega projekta (stanovanja) v skladu s projektno dokumentacijo, ki bo ob sklenitvi PDDU najprej prenesena na kupca delničarja v zavarovanje in po oddaji. hišo v uporabo - v last. V PDDU morajo biti navedeni vsi parametri in značilnosti kupljenega stanovanja - njegove dimenzije, število sob, nadstropje, lokacija v nadstropju in v hiši, bolje je, če so načrt stanovanja in diagrami hiše (odseka) in nadstropja priloženo, iz katerega bo natančno razvidno, kje se nahaja nepremičnina, ki se kupuje. Če stanovanje vključuje končno obdelavo, potem je treba opisati, katero in s kakšnimi materiali.
Druga pomembna točka PDU so pogoji za sklenitev PDU. PDDU mora nujno opredeliti rok, v katerem se stranki zavežeta podpisati pogodbo o deležu, z določenim rokom dokončanja gradnje, ki je določen v DDDU, tako da gre za točno določene datume. V PDDU lahko običajno najdete podobno besedilo: "Stranki se zavezujeta, da bosta sklenili DDDU en mesec po tem, ko nosilec projekta prejme dovoljenje," in tak stavek bi moral biti zaskrbljujoč, saj omogoča razvijalcu, da odloži sklenitev glavnega pogodba tako rekoč za nedoločen čas. In pogodbe ne boste mogli enostransko prekiniti brez plačila kazni.
Prav tako, kot ugotavljajo strokovnjaki, mora PDDU navesti stroške kupljenega stanovanja (cena DDU), pogoje in postopek plačila. Če je v PDDU predvidena denarna varščina ali varščina (in v praksi je vedno tako), je treba poskrbeti, da bo pogodba vsebovala določbo o knjiženju pripadajočih zneskov v stroške stanovanja ob sklenitvi PDDU. Običajno ni težav z "denarnimi" postavkami, včasih pa stroški niso navedeni ali pa si graditelj ali razvijalec pridržuje pravico, da jih praviloma spremeni, pri čemer navaja dejstvo, da po zaključku gradnje ZTI, ki meri objekt , lahko izračuna nekoliko drugačno površino. V tem primeru obstaja razlog za spremembo cene, če pa možnost znižanja ali zvišanja stroškov stanovanja ni pojasnjena na noben način ali cena sploh ni navedena v PDDU, je treba o nakupu tega resno razmisliti. premoženje.
Dobro bi bilo, če bi PDDU vseboval podatke o času dokončanja gradnje hiše in času prenosa projekta skupne gradnje na kupca - delničarja, pa tudi o garancijski dobi za stavbo in stanovanje. In če na primer podpišete PDDU konec leta 2011 z obveznostjo sklenitve PDDU do konca leta 2012, v določenem roku (konec leta 2012) z vami podpišejo PDDU, ki vsebuje zaključek gradnje. datum konca leta 2014, kaj potem?
Omeniti velja, da je treba v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije PDDU, tako kot vsaka druga predhodna pogodba, skleniti v obliki, ki je določena za PDDU, tj. v pisni obliki, stranke te pogodbe pa se običajno imenujejo "razvijalec" in "udeleženec skupne gradnje".
Bo sodišče pomagalo?
Vsakemu graditelju se lahko zgodi karkoli, pravica do stanovanja ne nastane ob sklenitvi PDDU, v nasprotju s sklenitvijo PDDU in njenim vpisom pri državnih organih. Poleg tega je pri sklenitvi dlančnika veliko večje tveganje dvojne prodaje. Za kupca delničarja podpis predpogodbe nima prav nobene koristi: cena stanovanja ostane enaka, gradnja zagotovo ne bo potekala hitreje, ker če projektant ne more zagotoviti odobritve dokumentov, potrebnih za podpis DDU, ne bo mogel zagotoviti pospešene gradnje. In poleg tega je pomanjkanje potrebne dokumentacije pokazatelj tveganja vstopa v razmerje s tem razvijalcem, saj nihče ne more zagotoviti, da bodo ti dokumenti sploh izpolnjeni. Bodoči lastnik, ki kupi stanovanje po PDDU, nosi veliko večja tveganja kot pri izvedbi transakcije v skladu z 214-FZ po pogodbi o kapitalski udeležbi. Nakup stanovanja v novogradnji s podpisom predpogodbe (tudi PDDU) je zelo veliko tveganje.
Najpogostejša težava, s katero se srečujejo kupci, ki so sklenili predpogodbo o kapitalski udeležbi, je zamuda pri podpisu pogodbe. In potem je direktna pot do sodišča. Vložite lahko tožbo za prisilno sklenitev pogodbe o kapitalski udeležbi ali tožbo za razvezo predpogodbe in vračilo vplačane varščine. Običajno se takšni primeri rešijo v korist kupcev stanovanj, še posebej, če so izpolnili vse svoje obveznosti iz PPDU in pravočasno plačali »varščino« ali »kavcijo«. Samo čas in potrpljenje si morate založiti, sodišče ni hitra institucija. In porabiti boste morali tudi svoje živce. In ni dejstvo, da boste lahko dobili svoj denar nazaj, če je to podjetje z odobrenim kapitalom 10.000 rubljev in brez premoženja ustvarjeno posebej za nadaljnjo prodajo.
Druge težave so možne pri PDDU. Na primer, gradnja hiše se lahko odloži in če po pogodbi o delniški udeležbi posojilojemalec prejme dobro nadomestilo - za vsak dan zamude razvijalec plača kazen v višini 1/150 obrestne mere refinanciranja centralne banke. Ruske federacije (za posameznike) - in potem najverjetneje stanovanje v lasti, potem prometni predpisi ne predvidevajo takšnih kazni. V najboljšem primeru se predpogodba šteje za neveljavno (neveljavno od trenutka podpisa) in denar, plačan kot "kavcija", se vrne kupcu. V tem primeru se lahko in morate sklicevati na zakon "O varstvu pravic potrošnikov", ki zahteva tudi plačilo izgub in kazni (ne tako veliko kot pri sklenitvi DDU, a vseeno).
Sodišča praviloma rešijo spor v korist propadlih lastnikov, vendar je najverjetneje, da z vrnjenimi sredstvi ne bo mogoče kupiti drugega stanovanja, saj cene stanovanj danes, čeprav ne zelo aktivno, rastejo.
In še ena globalna težava, ki se lahko pojavi pri sklenitvi PDDU namesto DDU, je povezana s stečajem razvijalca. »Če se to zgodi, so se delničarji dolžni obrniti na arbitražno sodišče z zahtevami bodisi za prenos stanovanjskih prostorov bodisi za izterjavo tržne vrednosti stanovanja.
Ti spori se rešujejo v korist kupcev, saj je treba v skladu z 210-FZ »O spremembah zveznega zakona »O plačilni nesposobnosti (stečaju)« z dne 15. avgusta 2011 vse pogodbe, namenjene prodaji stanovanj lastnikom kapitala, šteti za veljavne , veljavna in nalaga gradbenim podjetjem obveznost, da pod kakršnimi koli pogoji prenesejo stanovanja na lastnike kapitala. Seveda pa je nemogoče zagotoviti pozitivno sodno odločitev, saj se v takšnih poslih in predpogodbah o kapitalski udeležbi skrivajo številne različne nianse. Posledično se lahko pogodba šteje za nično: kupec ne bo prejel stanovanja in najverjetneje ne bo vrnil svojega denarja zaradi pomanjkanja od tožene stranke (stečajnika).
Povzetek
Predpogodba o soudeležbi ni registrirana pri državnih organih in kupcem ne daje nobenih pravic do stanovanja, temveč le določa namere strank, da v prihodnosti sklenejo pogodbo o solastništvu. Če v tem primeru ni zaračunana določena »kavcija« za zagotovitev izvedbe PDDU ali pa je »kavcija« majhna in ni vključena v gradnjo, potem ni razloga za skrb, če pa izvajalec zahteva plačilo, in še posebej sto odstotkov, potem je očitno, da se predhodni dogovor uporablja za obhod 214-FZ. In tržni strokovnjaki in pravniki še vedno ne priporočajo sklenitve, saj če se kaj zgodi, lahko svoje pravice branite le na sodišču in malo verjetno je, da boste lahko dobili stanovanje; dobro bo, če se vrne ves denar .
PDDU je obvod zakona 214-FZ, prava prevara, saj se nihče ne mudi, da bi kupca obvestil, da je uporabljena shema v nasprotju z zakonom o skupni gradnji in se pravzaprav ne razlikuje veliko od dolgo znanega shema za prodajo novogradenj po predpogodbi o prodaji in prodaji.
Na trgu novogradenj v prestolnici je približno tretjina poslov sklenjena po PPPA (predhodna kupoprodajna pogodba). Toda s prihodom zveznega zakona št. 214-FZ je ta dokument razvil precej dvoumno "podobo". Po eni strani je absolutni »favorit« na trgu nepremičnin (pogodba o kapitalski udeležbi). Razlogi za to vodstvo so povsem jasni in o njih že dolgo ni govora. Vsi vedo, da je PDKP povzročil takšen pojav, kot je "dvojna prodaja", ki ga je ruska vlada odpravila s sprejetjem zakona št. 214-FZ. Po drugi strani pa številni veliki razvijalci še naprej delajo po PDKP.
»Je takšno početje zakonito? In kako naj se navadni kupci odzovejo na ponudbo za podpis kupoprodajne predpogodbe?«
Strokovnjaki razkrivajo pasti posla ter govorijo o nevarnih in varnih vidikih predpogodbe o prodaji in prodaji.
P.S. Če kupci mislijo, da jih ta tema ne zadeva, potem zaman ... Informacije, predstavljene v tem članku, bodo koristne za vse!
Predpogodbo o nakupu in prodaji lahko razdelimo v tri kategorije. Prvi je, kdaj razvijalci prodajajo stanovanja v skladu s PDKP že v začetni fazi izvajanja projekta(še pred pridobitvijo dovoljenj za gradnjo).
V skladu z rusko zakonodajo, dokler razvijalec nima v roki tega dovoljenja, ne more prodati predmeta po DDU. Zato ima le dva možna scenarija. Ali počakajte na pridobitev dovoljenj in šele nato začnite s prodajo ali pa poskusite zaobiti zakon in odpreti trgovino prej, kot to dopušča ruska Themis. V resnici to pomeni banalno zbiranje denarja od strank, ki so pripravljene na nakup nepremičnine v zgodnji fazi gradnje, ko to še izgleda nekako takole:
Na ruskem trgu se je celo pojavil izraz PDDU (pre-DDU), kar pomeni »predhodna pogodba o lastniški udeležbi«. Po prejemu gradbenega dovoljenja ga stranke v transakciji preregistrirajo kot DDU. Kljub vsej nejasnosti in nezakonitosti sheme danes po njej delajo celo zelo ugledni in veliki razvijalci. Toda, tako ali drugače, v takem scenariju interesi kupca niso zaščiteni na noben način. Zato strokovnjaki kategorično ne priporočajo podpisa takšnega sporazuma.
Druga možnost - gradbeniki prodajajo stanovanja po PDKP v objektu v gradnji. Takega posla v nobenem primeru ne bi smeli skleniti..
»V skladu z ruskimi zakoni je v fazi gradnje stanovanja mogoče prodati le, če so sklenjeni naslednji sporazumi: DDU, ZhNK oz. Vse druge vrste transakcij so nezakonite."
To bi moralo biti glavno pravilo za stranko, ki bo dala svoj denar (in to veliko) razvijalcu.
Kupec se mora zavedati, da predmet predpogodbe ni nakup nepremičnine, temveč le namen strank za sklenitev posla v prihodnosti. Zato takšna shema potencialnemu lastniku ne daje nikakršnih zagotovil, da bo prejel stanovanje, ki ga je že izbral in plačal. Stranke, ki sklenejo PDCP, niso zaščitene praktično pred ničemer, tudi pred dvojno prodajo. Navsezadnje predhodne kupoprodajne pogodbe, za razliko od DDU, ne gredo skozi postopek državne registracije pri Rosreestru.
Poleg tega, če se dogodki razvijejo na najslabši način za kupca (na primer, prodajalec je uradno razglašen za stečaj), potem stranke, ki se odločijo za to shemo, lahko takoj izgubijo stanovanje in denar.
Toda razvijalec ali katera koli druga oseba, ki prodaja stanovanja po PDCP med gradnjo, je prav tako izpostavljena vsem vrstam tveganj. Na primer, lahko ga kaznujejo z denarno kaznijo (za uradnike se znesek kazni giblje od dvajset do petdeset tisoč rubljev, za pravne osebe - od petsto tisoč do milijona). Poleg tega ima kupec pravico od prodajalca zahtevati takojšnje vračilo denarja, ki mu je bil nakazan, plačilo dvojnih obresti na ta znesek (predvideno v členu 395 Civilnega zakonika Rusije) in dodatno nadomestilo za izgube (v presežek zneska obresti).
Maria Litinetskaya, izvršna direktorica Metrium Group, je izrazila svoje mnenje o transakcijah PDKP. Po njenem mnenju bi morala morebitna tveganja (dvojna prodaja, ponovna pogajanja o pogojih posla, bankrot razvijalcev) teoretično prestrašiti potencialne kupce. A v resnici se izkaže, da državljani nevarnost ignorirajo in mirno sklepajo posle po PDKP. Brez oklevanja podpisujejo dokumente v upanju na večno rusko »mogoče«. In prodajalci preprosto ignorirajo rusko zakonodajo - danes približno 10% razvijalcev prodaja stanovanja med gradnjo po predhodnih kupoprodajnih pogodbah. In to kljub dejstvu, da 214-FZ velja približno osem let.
Ko pa je objekt že zgrajen in dan v uporabo, vendar stanovanja v njem še niso vpisana kot lastništvo, potem razvojno podjetje, ki prodaja stanovanja po PDKP, ne počne nič nezakonitega. Na tej stopnji nima pravice do prodaje stanovanj po pogodbi o kapitalski udeležbi, saj zvezni zakon št. 214-FZ že preneha veljati. Toda takoj, ko razvijalec vpiše lastništvo nepremičnine, je dolžan s stranko obnoviti pogodbo o glavni kupoprodajni pogodbi. Postal bo glavni pravni dokument za nove prebivalce.
"Zato se morate pri izbiri stanovanja v novi stavbi zavedati, da če vam razvojno podjetje ponudi podpis PDCP, potem lahko pogodbo sklenete le, če je hiša že zgrajena in ima podjetje samo dovoljenje za predajo objekta v obratovanje.«
Maria Litinetskaya
Stanovanj pa ne morejo prodajati le investitorji, ampak tudi druge pravne osebe, ki vlagajo v gradnjo nepremičnine in imajo svoj delež pri projektu. Kot kaže praksa, večina teh investitorjev po prejemu dovoljenj in začetku gradnje obnovi pogodbo z gradbenikom in proda stanovanja po DDU (in nato po PDKP). S to kategorijo prodajalcev praviloma ni težav - stanovanja prejmejo v last skoraj istočasno z razvojnim podjetjem.
Toda po mnenju M. Litinetskaya, med vlagatelji so takšni, ki izberejo drugačno strategijo. Ne podpišejo ponovno naložbene pogodbe z razvijalcem, ne prodajajo stanovanj po pogodbi o kapitalski udeležbi v fazi gradnje hiše, ampak počakajo, da se objekt začne uporabljati, in šele nato začnejo prodajati stanovanja po PDKP . V takšni shemi ni prav nič nezakonitega.
Kupec pa mora vedeti, da takšni prodajalci sodijo v posebno rizično skupino, saj s sklenitvijo pogodbe z njimi svojega stanovanja še ne boste mogli dobiti v last. Težava je v tem, da lastništva ni mogoče formalizirati, dokler vsi investitorji med seboj ne podpišejo akta o izvajanju investicijske pogodbe. In ta dolgo pričakovani in vznemirljivi trenutek je mogoče odložiti za nedoločen čas iz različnih razlogov.
, kar bo zmanjšalo tveganja in se izognilo težavam v prihodnosti. Najprej mora dokument jasno navesti parametre stanovanja (površina stanovanja, število sob, nadstropje itd.), Za katerega je načrtovana sklenitev PDCP. Drugič, predpogoj je, da mora biti cena vašega nakupa vključena v pogodbo. V tem primeru mora biti cena dokončna in nespremenljiva. Tretjič, priporočljivo je, da v dokumentih navedete obdobje, po katerem je razvojno podjetje dolžno skleniti glavno pogodbo z vami.
Če ta parameter ni določen v PDCP, morajo stranke v skladu z zakonom podpisati glavno pogodbo v enem letu. Če iz kakršnegakoli razloga ni sklenjena v navedenem roku, lahko kupec odstopi od predpogodbe in zahteva vračilo kupnine. Poleg tega lahko PDCP določi odgovornost prodajalca v primeru, da glavna pogodba ni sklenjena pravočasno.
S pravnega vidika je pogodba o lastniški udeležbi (EPA) cel konglomerat pravnih razmerij.
Po eni strani je to čista pogodbena pogodba, po kateri se izvajalec kot izvajalec zaveže, da bo opravil delo v določenem roku in za določeno plačilo.
Po drugi strani pa gre za dogovor med dvema soinvestitorjema, ki vlagata v gradnjo stanovanjske nepremičnine.
Skupaj so dejavnosti razvijalca po DDU podjetniške dejavnosti za gradnjo stanovanjskih stavb, med katerimi se plačila strank sprejemajo vnaprej ali s polnim predplačilom.
Zaradi takšne raznolikosti so sporazumi DDU eni najbolj zapletenih v sodobnem pogodbenem pravu.
Obstaja več vrst pogodb o kapitalski udeležbi. Vsaka vrsta praviloma "potegne" sklenitev naslednjih pogodb. Vsak od začasnih sporazumov je v bistvu dobro razvit trik razvijalcev.
Dejstvo je, da je gradnja stanovanjske nepremičnine večstopenjski postopek in razvijalec si na vsaki stopnji prizadeva zmanjšati lastne stroške. Poleg tega si razvijalec prizadeva pridobiti ugodnosti, tudi če objekt sploh ni zgrajen, čeprav v teh primerih že lahko govorimo o goljufiji.
V skladu s stopnjami dejavnosti razvijalca so se pojavile in razširile naslednje vrste pogodb DDU:
Kot že ime pove, se podoben dogovor sklene med nasprotnimi strankami, da se zabeležijo namere. V tem primeru je namen investitorja izpolniti naročnikovo naročilo (tu najprej pride v poštev pogodbeni vidik), naročnikov namen pa je potencialno stanovanjsko naročilo. Sporazum o nameri pomeni nadaljnjo sklenitev glavne pogodbe.
Najpogostejši razlog za sklenitev PDDU je banalno pomanjkanje gradbenega dovoljenja projektanta. Če takega dovoljenja ni, glavnega DDU sploh ni mogoče skleniti, saj je to zakonodajna prepoved. Toda razvijalec potrebuje stranke in sredstva. Zato se zateče k zvijači in sklene prometni dogovor.
To ne pomeni, da ima razvijalec nujno goljufiv namen. PDDU že dolgo izvajajo ugledni razvijalci. Da bi se zaščitili pred tveganji pri sklepanju prometne pogodbe, morate ugotoviti ugled razvijalca. Dejstvo je, da je pridobitev gradbenega dovoljenja odvisna od številnih razlogov - od počasnosti lokalnih oblasti do težav s samim gradbenim podjetjem. Morda dovoljenje ni izdano, ker podjetje nima pravice do zemljišča za gradnjo ali pa projekt ni opravil gradbenega pregleda. Obstaja veliko tveganje, da dovoljenje sploh ne bo izdano, delničarji po PDDU pa bodo imeli resne težave.
Tudi to je eden od trikov razvijalca. Gradbena podjetja, ki ponujajo sklenitev tehničnih PDDU, so praviloma že prejela vsa potrebna dovoljenja za začetek gradnje, vendar iz različnih razlogov ne želijo takoj skleniti glavne PDDU s svojimi delničarji. Praviloma pri sklepanju tehničnih pogodb za delničarje praktično ni tveganj, pod pogojem, da je v pogodbi rok za sklenitev glavne pogodbe določen v bližnji prihodnosti.
Glavna pogodba (DDU) določa popolnoma vse pogoje, povezane s pogodbo o souporabi. Zaradi dejstva, da je DDU podvržen obvezni registraciji pri Rosreestru, so od trenutka podpisa DDU tveganja delničarja zmanjšana, čeprav niso odpravljena. Ugledna podjetja nekaj časa pred podpisom pogodbe posredujejo delničarju vzorec pogodbe v pregled. Če vas gradbeno podjetje noče seznaniti z vzorcem in zahteva, da takoj podpišete pogodbo, priporočamo, da se poslovite od tega razvijalca.
Pri prejemu vzorca je priporočljivo, da se ne zanašate na lastno moč, ampak da pogodbene pogoje pregleda strokovnjak za delniško gradnjo.
Če nameravate dobiti hipotekarno posojilo za gradnjo, lahko vzorec odnesete v banko. Banke zelo skrbno ocenijo tveganja med gradnjo hipoteke in zavrnejo izdajo posojila, če klavzule DDU v njih vzbujajo dvome.
S podpisom DDU delničar postane investitor gradnje enakopravno kot ostali delničarji. Sredstva, ki so jih nakazali, se porabijo za gradnjo stanovanjskega objekta.
Vsaka DDU pogodba je individualna, saj vsebuje podatke o določenem stanovanju, z določeno kvadraturo, v določenem nadstropju za določeno stranko. Številke stanovanja ne bi smeli upoštevati, saj se lahko oštevilčenje stanovanj bistveno spremeni do trenutka, ko hiša začne obratovati.
DDU navaja:
Pravilno odražanje teh podatkov v pogodbi bo odpravilo morebitne težave pri registraciji lastninske pravice do stanovanja. Dejstvo je, da registrarji natančno primerjajo stanovanje s podatki predšolske vzgojne ustanove.
Pravilno sestavljen DDU mora vsebovati jasno določene roke za prenos stanovanja na družbenika. Poenostavljeni roki, omejeni na primer na šest mesecev, bi morali vzbujati skrb. Najverjetneje ne boste prevarani, je pa lahko čakanje na trenutek predaje ključev bistveno daljše. 
Pomembno! Oddaja hiše v obratovanje in izročitev ključev stanovanja družbeniku sta različna pravna pojava. V DDU se lahko obdobje zagona določi za prvo ali drugo polovico leta, vendar je treba rok za prenos stanovanja natančno sporočiti, na primer, "v 20 dneh od datuma zagona hiše". ”
Vse glavne točke obveznosti strank po pogodbi se zmanjšajo na nekaj besed "delničar plača" in "razvijalec zgradi in prenese stanovanje na delničarja", to je tako ali drugače celoten DDU "zvit" okoli teh pogojev.
Na splošno mora pogodba zajemati naslednje glavne določbe:
Med postopkom predaje hiše v obratovanje se posnetek preveri in če se izkaže, da je manjši od navedenega v DDU, bo razvijalec dolžan vrniti stroške preplačanih kvadratnih metrov. Sporno vprašanje je doplačilo delničarja za dodatne števce. V vsakem primeru razvijalci poskušajo izterjati plačilo, vendar je čisto pravno to nezakonito, saj je vprašanje skladnosti gradnje s pogoji pogodbe v celoti v pristojnosti razvijalca;
Nasprotni stranki v pogodbi o kapitalski udeležbi sta delničar in razvijalec. Če je z delničarjem vse jasno, potem za gradbeno podjetje obstajajo stroge zahteve.
Pogodbo mora osebno podpisati direktor podjetja ali oseba, ki ima notarsko overjeno pooblastilo v imenu podjetja. Podpis DDU s strani nepooblaščene osebe pomeni neveljavnost pogodbe.
