Namen in namen ocene: določitev tržne vrednosti imenskih navadnih delnic (100% odobrenega kapitala) OJSC (Vrsta dejavnosti - proizvodnja tiskarskih izdelkov) za vložek v odobreni kapital.
Premoženjski kompleks podjetja ne odraža realne sposobnosti podjetja za ustvarjanje dohodka, temveč odraža trenutno stanje podjetja, izraženo v stanju njegovih sredstev in obveznosti. V tem primeru ni treba ugotavljati likvidacijske vrednosti ob vrednotenju zaradi odsotnosti dejavnikov za nujno likvidacijo ali prodajo podjetja. Za namen tega vrednotenja je po mnenju našega cenilca najbolj optimalna metoda prilagojena knjigovodska vrednost čistega premoženja družbe.
Kot rezultat študije informacij o podjetjih v tej panogi v različnih virih, vključno z nacionalnim kotacijskim sistemom (www.nqs.ru) od 01.10.2004, so informacije, ki se uporabljajo za namene te ocene o ceni delnic teh podjetij na prostem trgu ni. Zato metode podjetij-analogov - metoda kapitalskega trga, metoda transakcij ni mogoče uporabiti.
Za oceno tržne vrednosti navadnih delnic OJSC KCC je to poročilo uporabilo:
1. metoda diskontiranja denarnih tokov;
2. metoda prilagojenih bilančnih čistih sredstev.
Izvajalec: LLC "Art-expert". Kazan, 2004
2015-02-23 | priljubljenost: 10851
Cilj te presoje je ugotoviti posebnosti oblikovanja cene ocenjevanega predmeta glede na značilnosti upoštevnega tržnega segmenta, pravni naslov, kvantitativne in kvalitativne značilnosti ocenjevanega predmeta ter posebnosti prakse pregona za predlagano transakcijo. To bo omogočilo nedvoumno identifikacijo predmeta odmere v sistemu stvarnih in prisilnih pravic, ustrezno utemeljitev vrste vrednosti, ki se ugotavlja. Z analizo dokumentacije bomo ugotovili glavne sestavine tveganj, povezanih z oceno, in izračunali višino njihovega kritja. Posledično je treba izvesti ustrezno ekonomsko in pravno utemeljitev končne ocene objekta za navedeni namen.
Rezultat cenitve naj bi se uporabil za odtujitev premoženja na podlagi kupoprodajne pogodbe, omejitve določi cenilec samostojno.
Urad za komunikacije. Površina 108,1 m2 Prvo nadstropje. Naslov: regija Kirov, avenija Oktyabrsky. Lastnik predmeta ocenjevanja je občinska tvorba "Mesto Kirov".
Namen vrednotenja: Ugotavljanje tržne vrednosti pravic, ki se vrednotijo za predmet vrednotenja
Namen povzemanja rezultatov vseh uporabljenih pristopov je ugotoviti prednosti in slabosti vsakega izmed njih in s tem izdelati enotno oceno stroškov. Prednosti posameznega pristopa pri ocenjevanju obravnavane nepremičnine določajo naslednja merila:
Vrsta, kakovost in obseg informacij, na katerih temelji analiza.
Sposobnost upoštevanja posebnih lastnosti predmeta, ki vplivajo na njegovo vrednost, kot so uporaba, potencialna donosnost.
Vir: Zvezno državno enotno podjetje "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", podružnica Kirov, 2010.
2015-02-23 | priljubljenost: 8122
Cenitveno poročilo se uporablja za beleženje poteka cenitve in zajem začetnih podatkov, analize podatkov, zaključkov in cene, ki jo določi cenilec.
Poročilo vsebuje fotografije, zemljevide in skice, ki niso vključene v razdelke poročila.
Včasih je poročilu priložen glosar izrazov.
Obrazec za poročilo o vrednotenju
Dokument je v pisni obliki, mora biti enostaven in dostopen, vendar izdelan v skladu s poklicno etiko.
Poročilo mora biti stranki posredovano pravočasno. Ne sme vsebovati lažnih, zavajajočih izjav. Če s cenitvijo ni bila ugotovljena tržna cena predmeta, je ocenjevalec dolžan določiti kriterije cenitve.
Prav tako je treba navesti morebitno razliko v primerjavi s tržno ceno in razloge za odstopanje.
Ta dokument ureja čl. 11 zakona "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji".
Poročilo mora vsebovati:
datum sestave poročila o oceni ter serijska številka poročila;
razlogi, ki so privedli do ocene predmeta;
pravni naslov ocenjevalca, številka licence, v skladu s katero ta uslužbenec izvaja ocenjevanje predmeta;
natančen opis predmeta, v zvezi s katerim se izvaja ocenjevanje, če predmet pripada pravni osebi. Navesti boste morali podatke o tej pravni osebi in knjigovodsko vrednost tega predmeta;
merila za vrednotenje tovrstnih objektov. Treba bo utemeljiti, zakaj se uporablja ravno ta vrsta kriterijev v zvezi s to vrsto objektov, seznam podatkov o tem objektu ter vire za njihovo pridobitev. Upoštevati je treba tudi predpostavke pri oceni predmeta;
naveden je zaporedje, v katerem je bila opravljena ocena tega predmeta, končna cena predmeta, možen obseg odstopanja od ugotovljene cene ter meje uporabe;
datum ocenjevanja;
dokumenti, ki jih uporablja ocenjevalec pri ocenjevanju predmeta, ki se uporabljajo za oceno kvalitativnega in kvantitativnega stanja predmeta.
Ocenjevalec lahko posreduje dodatne informacije, ki se mu zdijo pomembne pri razlagi končne številke in njegovih metod dela.
Poročilo mora podpisati in opečatiti cenilec, ki sodeluje pri tem delu.
Če pride do spora glede ugotovljene vrednosti predmeta, ga obravnava sodišče.
Struktura ocenjevalnega poročila
Pismo, ki spremlja poročilo
1. Splošne informacije o objektu.
1.1. Osnovna dejstva in sklepi, ki izhajajo iz teh dejstev.
1.2. Predmet ocenjevanja.
1.3. Certifikat o oceni kakovosti.
1.4. Stopnja kvalifikacije ocenjevalcev.
1.5. Predpostavke in omejitve med vrednotenjem.
2. Izrazi, ki so bili uporabljeni pri ocenjevanju.
3. Analiza okolja objekta in samega objekta.
Ocenjevalno poročilo je pisni dokument, ki izpolnjuje vse zahteve poklicne etike, ki jasno in dostopno odraža potek ocenjevalnega postopka ter vsebuje izhodiščne podatke, ki jih uporablja ocenjevalec, njihovo analizo, zaključke in končno vrednost.
Dodatek k poročilu o cenitvi vsebuje vse fotografije, skice in zemljevide, ki niso vključeni v glavne dele poročila. Včasih dodatek vključuje glosar izrazov.
V poročilu so lahko poleg omejitvenih pogojev navedene tudi predpostavke - navedbe, ki jih je ocenjevalec podal v postopku ocenjevanja na podlagi svojega strokovnega mnenja, vendar niso podprte z dejanskimi podatki.
Upoštevajte osnovne zahteve glede vsebine poročila o cenitvi in študijo primera o vrednotenju nepremičnine.
Poročilo o cenitvi predmeta ocenjevanja mora biti sestavljeno v pisni obliki in pravočasno izročeno naročniku. Poročilo ne sme biti dvoumno ali zavajajoče. Če se ne ugotavlja tržna vrednost, temveč druge vrste vrednosti, je treba navesti merila za ugotovitev rezultata vrednotenja in razloge za odstopanje od možnosti določitve tržne vrednosti predmeta vrednotenja.
Po čl. 11 zakona "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji" poročilo o vrednotenju navaja:
datum sestave in serijska številka poročila;
podlaga, na podlagi katere cenilec oceni predmet cenitve;
pravni naslov ocenjevalca in podatki o dovoljenju, ki mu je bilo izdano za opravljanje ocenjevalne dejavnosti za tovrstno premoženje;
natančen opis predmetne nepremičnine in v zvezi s predmetom v lasti pravne osebe,
podatke o pravni osebi in knjigovodsko vrednost tega predmeta ocenjevanja;
standardi ocenjevanja vrednosti za določitev ustrezne vrste vrednosti predmeta ocenjevanja vrednosti, utemeljitev njihove uporabe pri ocenjevanju vrednosti tega predmeta ocenjevanja vrednosti, seznam podatkov, uporabljenih pri ocenjevanju vrednosti predmeta ocenjevanja vrednosti, z navedbo virov njihovega prejema, kot tudi predpostavke pri ocenjevanju vrednosti predmeta vrednotenja;
zaporedje določanja vrednosti predmeta ocenjevanja in njegove končne vrednosti ter omejitve in meje uporabe dobljenega rezultata;
datum določitve vrednosti predmeta cenitve;
seznam dokumentov, ki jih uporablja ocenjevalec in ki določajo kvantitativne in kvalitativne značilnosti predmeta ocenjevanja.
Poročilo lahko vsebuje tudi druge podatke, ki so po mnenju ocenjevalca zelo pomembni za popolnost odraza metode, ki jo je uporabil za izračun vrednosti posameznega predmeta ocenjevanja.
Poročilo cenilec lastnoročno podpiše in overi s pečatom.
Če obstaja spor o zanesljivosti tržne ali druge vrednosti predmeta ocenjevanja, ugotovljene v poročilu, je ta spor predmet sodne obravnave. Primer poročila o cenitvi nepremičnine je podan v prilogi B.
Kot proizvodno sredstvo ima zemljišče značilnosti, ki neposredno vplivajo na vrednotenje nepremičnine:
zemlja ni rezultat prejšnjega dela;
prostorsko omejena;
nenadomestljiv z drugimi proizvodnimi sredstvi;
ima stabilnost lokacije;
neuničljiv ob pravilni uporabi;
teritorialno raznolika;
za katero je značilna posebna uporabnost vsake posamezne zemljiške parcele;
ima rodovitnost in v kmetijstvu se najbolj učinkovito uporabljajo vse njegove uporabne lastnosti;
na skoraj vseh področjih človekovega delovanja (razen kmetijstva in gozdarstva) deluje predvsem kot prostorska operativna osnova, zato je neločljivo povezana s predmeti, ki se na njej nahajajo: zgradbe, objekti, ceste, melioracijske strukture, drugi materialni elementi, ustvarjeni s človeškim delom. , tako imenovane izboljšave.
Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin velja, da imajo zemljišča vrednost, ostalo pa so izboljšave, dodajajo vrednost.
Zemljišče - del zemeljskega ozemlja, ki je opremljen in pripravljen za uporabo za različne namene.
Izboljšave pri ustvarjanju spletnega mesta:
zunanji: ureditev ulic, pločnikov, odvodnjavanja in inženirskih omrežij;
notranji: načrtovanje, urejanje okolice, asfaltiranje, namestitev izhodov za povezovanje inženirskih omrežij, komunikacijskih komunikacij itd.
Tipična nepremičnina je sestavljena iz zemljišča in stavb, zato je treba vrednost zemljišča določiti ločeno od izboljšav, ki so na njem na voljo, kar je posledica naslednjega: razlogov:
razlika v obdavčitvi zemljišč in zgradb (davek na nepremičnine in zemljiški davek);
pri uporabi drage metode določanja vrednosti nepremičnine je potrebna ločena ocena zemljiške parcele od izboljšav;
odločanje o rušitvi obstoječih izboljšav z namenom boljše in najučinkovitejše rabe zemljišča.
Pri vrednotenju zemljiške parcele je treba upoštevati nabor pravic, povezanih z njo. Pogoste pravice, ki zahtevajo oceno:
1) popolno lastništvo - možnost uporabe parcele brez najemnikov na kakršen koli zakonit način;
2) pravica do zakupa - možnost lastništva zemljišča po najemni pogodbi.
V Rusiji se večina zemljišč ne prodaja, ampak daje v najem, zato ocenjevalci pogosto ne določijo stroškov zemljišča, temveč stroške njegovih najemnih pravic.
Stroški pravic do zakupa - To je znesek, ki ga je potencialni kupec pripravljen plačati za pravico do lastništva te strani na podlagi najemne pogodbe, da bi imel koristi od tega lastništva. Cenitev zakupne pravice se uporablja pri določanju prodajne cene pravice do zakupa zemljišča, pri ugotavljanju vrednosti predmeta, katerega del je zakupno zemljišče, in pri oceni škode zaradi odpovedi zakupne pogodbe. .
Uvedba zemljiškega zakonika je namenjena razvoju zemljiškega trga. V teh pogojih je treba vrednotenje zemljišč izvesti ob upoštevanju najučinkovitejše rabe, ki bo zagotovila najvišjo preostalo vrednost zemljišča.
Pri vrednotenju zemljišča je treba določiti možnost njegove najboljše in najučinkovitejše rabe (NNEI), ki jo določa medsebojno delovanje številnih dejavnikov.
Glavni dejavniki, ki določajo optimalno rabo zemljišča:
1) lokacijo- dejavnik, ki pomembno vpliva na ceno zemljišča (upoštevajoč perspektivnost lokacije, prometno dostopnost, naravo okolja);
2) tržno povpraševanje- dejavnik, ki odraža razmerje med ponudbo in povpraševanjem na trgu. Preučuje se, da se utemelji izbrana možnost uporabe zemljišča (stanje in možnosti tržnega povpraševanja po predlagani uporabi, konkurenca drugih lokacij, vrste davkov in drugi pogoji). Izpostaviti je treba segment trga, na katerem je potrebno razvijati dejavnosti;
3) finančna trdnost- zmožnosti projekta, da z uporabo zemljišča ustvari dohodek, ki bi zadostoval za poplačilo vlagateljev in zagotavljanje pričakovanega dobička;
4) fizična primernost mesta- možnosti za izvedbo izboljšav - velikost, topografija, kakovost tal, podnebje, inženirsko-geološke in hidrogeološke značilnosti lokacije, obstoječe coniranje, okoljski parametri itd.;
5) tehnološka izvedljivost in fizična izvedljivost- analizo razmerja med kakovostjo, stroški in časovnim okvirom projekta, verjetnostjo naravnih nesreč, razpoložljivostjo prevoza, možnostjo povezave z javnimi dobrinami, ob upoštevanju velikosti in oblike mesta, na primer velikosti je lahko majhna za gradnjo industrijskega objekta;
6) zakonodajna (pravna) dopustnost- skladnost možnosti rabe zemljišča z veljavno zakonodajo. Razkriva se kot rezultat analize gradnje, okoljskih standardov, tlorisnih omejitev, prisotnosti začasnih prepovedi gradnje na dani lokaciji, težav na področju zgodovinskega urbanega razvoja, morebitne spremembe predpisov, skladnosti. s pravili coniranja, negativno razpoloženje lokalnega prebivalstva;
7) največji donos(največja donosnost nepremičnine in vrednost lokacije), ki se določi z diskontiranjem prihodnjih donosov alternativne uporabe ob upoštevanju tveganja naložbe.
Posebna kategorija je mestna zemljišča. Na njihovo vrednost vplivajo velikost mesta in njegov proizvodni ter gospodarski potencial, stopnja razvoja inženirske in družbene infrastrukture, regionalni naravni, okoljski in drugi dejavniki.
Isti dejavniki imajo lahko nasprotne učinke na vrednost spletnega mesta, na primer:
intenziven promet nezaželeno za stanovanjsko območje, vendar povečuje vrednost mesta za trgovinske namene;
umestitev glede na izobraževalne ustanove in trgovske centre, estetske lastnosti in ugodnosti, upoštevane pri ocenjevanju zemljišč za stanovanjsko gradnjo, malo vplivajo na vrednost območij, namenjenih industrijskemu razvoju; pomembna jim je prometna infrastruktura in gospodarsko coniranje.
Večina zemljiških virov je trenutno v državni in občinski lasti. Praksa kaže, da je mestno zemljišče v tržnih razmerah dragocen vir in lahko služi kot stabilen vir dohodka za lokalni proračun. Mestne oblasti določijo višino zemljiškega davka, najemnino za zemljišče in standardno ceno zemljišča ob odkupu, zato je zanje pomembno vprašanje povečanja učinkovitosti rabe zemljišč.
Za učinkovitejšo uporabo zemljišča, tj. prinesel maksimalen dohodek od uporabe in prispeval k izboljšanju celotne investicijske klime, najprej je treba izvesti procese obdavčitve, zakupa in odkupa mestnih zemljišč glede na njihovo tržno vrednost.
Prav tržna vrednost je merilo vrednosti za uporabnika, omogoča spodbujanje racionalne učinkovite rabe in služi kot orodje za razvoj urbanega gospodarstva.
Rezultati ocenjevanja urbanega območja služijo kot izhodiščne informacije za reševanje naslednjih nalog:
razvoj urbane politike in družbenega načrtovanja;
oblikovanje predloga o vrstah funkcionalne rabe ozemlja ob upoštevanju njegove kakovosti;
oblikovanje ekonomskih mehanizmov za prilagajanje različnih možnosti rabe prostora ter investicijsko-gradbene politike;
analiza posledic možnosti za razvoj in prestrukturiranje urbanega okolja;
optimizacija občinskih vlaganj v vzdrževanje in razvoj urbanega okolja;
določitev investicijske privlačnosti ozemlja v odvisnosti od vrednosti mestnega zemljišča.
Odkup zemljišča s strani podjetja omogoča uporabo zemljišča kot zavarovanje za bančno posojilo, razširitev naložbenih priložnosti, prodajo presežka zemljišča, prejemanje dohodka od najema zemljišča, povečanje vrednosti osnovnih sredstev in povečanje tržne vrednosti delnic. .
Obstajata dva pogleda na vrednost mestnega zemljišča:
urbanistični oblikovalec v procesu funkcionalnega coniranja ozemlja kot dela splošnega načrta mesta;
cenilec v postopku izdelave katastrske cenitve zemljišča.
Osnova za oblikovanje katastrskega vrednotenja zemljišč in funkcionalne cone ozemlja bi morala biti celovita urbanistična ocena tržne vrednosti.
Obstaja več načinov vrednotenja zemljišč.
Normativna metoda je določitev normirane cene zemljišča. Uporablja se pri prenosu, odkupu zemljišča v last, ustanovitvi skupnega skupnega (deljenega) premoženja nad brezplačno normo, prenosu z dedovanjem ali darovanjem, pridobitvi posojila, zavarovanega z varščino, črpanju za državne ali javne potrebe.
Mestna zemljišča se ocenjujejo glede na gostoto pozidave, ugled območja, naravo rabe okoliškega zemljišča, ekološko stanje, inženirske in prometne zmogljivosti itd. Zemljišča so razdeljena na cone, ki se razlikujejo po osnovnih stopnjah zemljiškega davka. in standardna cena zemljišča (Zakon Ruske federacije "o plačilu za zemljišče") . Normativna cena zemljišča je določena v zemljiškem katastru.
Osnova za določitev normirane cene zemljišča: stopnje zemljiškega davka in množilni faktorji, zemljiške davčne ugodnosti se ne upoštevajo.
Pogosto je treba vrednotiti objekt, ki ga sestavljata stavba in zemljišče, če ima slednje samo najemne pravice. V tem primeru se lahko stroški dodelitve zemljišča za gradnjo upoštevajo kot stroški zemljišča.
V tržnih razmerah, če so na voljo potrebne informacije, je priporočljivo uporabiti metode, ki temeljijo na analizi tržnih podatkov. Odredba Ministrstva za lastnino Rusije št. 568-r z dne 07.03.2002 je odobrila Metodološka priporočila za določanje tržne vrednosti zemljiških parcel. Pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljiških parcel se praviloma uporabljajo:
metoda primerjave prodaje,
metoda ekstrakcije,
metoda kapitalizacije zemljiške najemnine,
način distribucije,
metoda ostankov,
način razdelitve.
Metoda primerjave prodaje je najenostavnejša in najučinkovitejša metoda vrednotenja, z njo se lahko oceni tako dejansko prosta kot domnevno prazna zemljišča; vam omogoča, da določite specifično ceno zemljišča z odstotnimi prilagoditvami prodajnih cen analogov. Če ni informacij o cenah transakcij z zemljišči, je dovoljena uporaba cen ponudbe (povpraševanja).
Skupni elementi primerjave za zemljišča:
lastništvo,
pogoji financiranja,
posebni pogoji prodaje,
tržni pogoji (spremembe skozi čas),
lokacija (oddaljenost od mesta in cest, značilnosti okolja),
conski pogoji,
fizične značilnosti (velikost, oblika in globina mesta, kotna lega, vrsta tal, topografija),
cenovno dostopne komunalne storitve,
ekonomske značilnosti,
najboljšo in najučinkovitejšo uporabo.
Pri vrednotenju zemljišča lahko uporabite več primerjalnih enot, prilagodite ceno vsake od njih in na koncu dobite več vrednosti, ki določajo razpon vrednosti.
Metoda daje dovolj natančne rezultate le na razvitem informacijsko odprtem konkurenčnem trgu.
Ruski trg zemljišč ne izpolnjuje teh zahtev, stroškov zemljišča ni mogoče določiti na podlagi podatkov o prodajnih transakcijah podobnih zemljišč. Zato je treba za oceno zbrati vse razpoložljive informacije, da se uporabijo vse metode ocenjevanja lokacije.
Metoda kapitalizacije zemljiške rente temelji na dejstvu, da je mogoče, če obstaja dovolj informacij o najemninah zemljišč, določiti vrednost teh zemljišč kot trenutno vrednost prihodnjega dohodka v obliki najemnine za zemljišče, ki se ocenjuje. V okviru te metode se lahko znesek zemljiške najemnine izračuna kot dohodek od najema zemljišča pod pogoji, ki veljajo na trgu zemljišč.
Formula za izračun stroškov zemljišča je naslednja:
Kje Z L
jaz L - dohodek od lastništva zemljišč, rub.;
R L- stopnja kapitalizacije za zemljišča.
Stopnja kapitalizacije se določi tako, da se zemljiška najemnina za podobna zemljišča deli z njihovo prodajno ceno ali tako, da se netvegana stopnja donosa kapitala poveča za znesek premije za tveganje vlaganja kapitala v ocenjeno zemljišče.
Glavni dejavniki, ki vplivajo na vrednost najemnine zemljišča: značilnosti lokacije, velikost, oblika, raba okolice, prometna dostopnost, inženirska oprema.
Metoda distribucije (korelacijska metoda, korelacija, dodelitev) - določitev stroškovne komponente zemljišča na podlagi znanega razmerja med stroški zemljišča in izboljšavami nepremičninskega kompleksa. Metoda temelji na načelo prispevka in trditev, da za vsako vrsto nepremičnine obstaja normalno razmerje med vrednostjo zemljišč in zgradb. To razmerje je najbolj zanesljivo pri novogradnjah, so blizu možnosti najboljše in najučinkovitejše uporabe.
Za uporabo metode so potrebni zanesljivi statistični podatki o razmerju vrednosti zemljišča in vsega premoženja posamezne vrste nepremičnin na danem trgu. Metoda pa se tudi na razvitih trgih redko uporablja, saj ima nizko zanesljivost. Uporaba metode je upravičena v pogojih nezadostnih informacij o prodaji zemljišč. Dobljene vrednosti veljajo za okvirne.
Metoda izbire (ekstrakcija ) se uporablja za vrednotenje pozidanih zemljišč, če obstajajo podatki o transakcijskih cenah za podobne nepremičninske objekte. Izboljšave zemljišča ustrezajo njegovi najučinkovitejši rabi.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj:
opredelitev elementov primerjave predmetov;
določitev razlik vsakega analoga od predmeta ocenjevanja;
izračun in prilagoditev za vsakega izmed primerjalnih elementov;
izračun tržne vrednosti posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, z razumno posplošitvijo prilagojenih cen analogov;
izračun stroškov zamenjave ali stroška reprodukcije izboljšav na ocenjenem zemljišču;
izračun tržne vrednosti ocenjenega zemljišča tako, da se od tržne vrednosti posamezne nepremičnine, vključno z ocenjenim zemljiščem, odšteje strošek zamenjave ali strošek reprodukcije izboljšav na zemljišču.
Izbirna metoda se uporablja, kadar je prispevek izboljšav k skupni ceni parcele majhen, priporočljiva je za vrednotenje primestnih parcel (pri katerih je prispevek izboljšav majhen in dokaj enostavno ugotovljen), uporablja se, kadar ni podatkov. o prodaji zemljišč v bližini.
Metoda je najučinkovitejša na pasivnem trgu (ni podatkov o prodaji prostih zemljišč), ob upoštevanju značilnosti začetnih informacij in modela za pridobitev želene vrednosti. Stroški zemljišča na splošno se določijo po formuli:
,
Kje Z 3 - stroški zemljišča, rub.;
Z- stroški predmeta, rub.;
su- stroški izboljšav, rub.
Metoda ostankov temelji na tehniki naložbene skupine za fizične sestavine. Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih in nezazidanih parcel, če obstaja možnost pozidave ocenjene parcele z donosnimi izboljšavami. Vrednost zemljišča je določena kot posledica kapitalizacije dela dohodka v zvezi z zemljiščem.
Za določitev vrednosti zemljišča je treba poznati vrednost stavbe, čisti poslovni izid celotne nepremičnine, količnike kapitalizacije za zemljišča in za zgradbe.
Glavni koraki rezidualne metode za zemljišča so:
1) čisti poslovni prihodek celotnega premoženja se določi na podlagi tržne najemnine in ocenjenih obratovalnih stroškov;
2) ugotovi se čisti poslovni prihodek v zvezi z objektom (zgradbo);
3) čisti poslovni prihodki, ki pripadajo zemljišču, se usredstvujejo v kazalnik vrednosti preko stopnje kapitalizacije zemljišča.
V razmerah nezadostne gospodarske stabilnosti je težko napovedati prihodke.
Metoda plot (razvojni pristop) se uporablja za oceno zemljišč, primernih za parcelacijo na posamezne parcele. Sestavljen je iz naslednjih korakov:
določitev velikosti in števila posameznih parcel;
izračun stroškov urejenih površin po metodi primerljive prodaje;
izračun stroškov in načrt razvoja, predvideno obdobje prodaje in primeren dobiček poslovanja;
odštevanje vseh stroškov urejanja in poslovnega dobička od ocenjene skupne prodajne cene parcel za določitev čistega izkupička od prodaje nepremičnin po zaključku urejanja in prodaje posameznih parcel;
izbira diskontne stopnje, ki odraža tveganje, povezano z obdobjem pričakovanega razvoja in prodaje.
Stroški gradnje zemljišča običajno vključujejo:
stroški za postavitev, čiščenje in načrtovanje parcel;
stroški za gradnjo cest, pločnikov, inženirskih omrežij, odvodnjavanja;
davki, zavarovanje, honorarji inženirjev;
stroški trženja;
dobiček izvajalca in režijski stroški itd.
Modeliranje potencialnih prihodkov od najemnin za različne namene rabe zemljišč temelji na vzorcih oblikovanja najemnih učinkov lokacije in prevladujočih cen (prodaj in najemov). Glede na znatno razliko v kazalnikih stroškov za mesta, ki se nahajajo vzdolž sprednje strani mestnega uličnega in cestnega omrežja in se nahajajo na ozemljih znotraj četrti, so ta mesta med ocenjevanjem predmet obvezne razdelitve.
Uresničevanje načela najučinkovitejše rabe poteka v pogojih konkurence za uporabo nepremičnin med različnimi funkcionalnimi segmenti trga, ob upoštevanju realnih omejitev obsega povpraševanja in možne večnamenskosti ozemlja, kot zaradi česar se na vsakem mestu oblikuje niz uporabnikov zemljišč.
Poročilo o vrednosti Banke je edinstvena platforma, ki ocenjevalcem in strokovnjakom omogoča, da delijo svoja strokovna znanja, izkušnje in najboljše prakse, se seznanijo z delom kolegov ter na konkretnih praktičnih primerih razpravljajo o različnih praktičnih, metodoloških in teoretičnih vprašanjih.
Trenutno Banka poročil vsebuje več kot 1900 različnih del ocenjevalcev in strokovnjakov, število aktivnih uporabnikov storitve presega 500 strokovnjakov.
Banka ocenjevalnih poročil je novo orodje pri delu ocenjevalca in izvedenca, ki strokovnjakom ponuja velike možnosti:
in mnogi drugi.
Ker lahko izmenjava del v okviru partnerskega programa poteka inkognito (sodelujoči ne vidijo nobenih informacij o cenilcih, ki so objavili svoja dela), lahko brez nepotrebnih strahov za svoj ugled objavite svoja dela v pregled strokovnjakom v področje cenitve, sodnega in izvensodnega preizkusa po vsej naši državi. Člani pridruženega programa lahko ob ogledu poročil in mnenj drugih ocenjevalcev in strokovnjakov pustijo povratne informacije in komentarje, ki opozarjajo na napake, netočnosti ali pomanjkljivosti pri delu, kar vam omogoča, da prejmete neprecenljive kritike in nenehno izboljšujete kakovost svojega dela.
S sodelovanjem v affiliate programu lahko izmenjujete poročila in mnenja z drugimi cenilci in strokovnjaki po vsej naši državi. Z rastjo našega internetnega strežnika lahko to nudi resnično neomejene možnosti. Na primer, potrebujete primer poročila, izdelanega po standardih ene od SRO. S pomočjo "banke poročil" ga boste našli v nekaj sekundah. Ste se v svoji praksi srečali s kakšnim novim predmetom ocenjevanja in ne veste, kako bi ocenjevali? - Nekaj klikov in našli boste primer.
S pomočjo priročnega sistema iskanja poročil po velikem številu kriterijev lahko hitro najdete poročilo po različnih kriterijih (na primer po naslovu, kjer se nahaja predmet ocenjevanja). Kriteriji iskanja se nenehno izpopolnjujejo in prilagajajo željam ocenjevalcev.
S pomočjo Banke poročil lahko razpravljate o različnih praktičnih, metodoloških in teoretičnih vprašanjih na primeru konkretnih del z njihovimi avtorji in drugimi strokovnjaki, kontaktirate in se posvetujete z ocenjevalci in strokovnjaki, ki so objavili ocenjevalna poročila in izvedenska mnenja, ki vas zanimajo. , prejemati povratne informacije in komentarje na vaše delo celotne strokovne javnosti.
Če želite izkoristiti zmogljivosti "Bank of Reports", je dovolj, da preberete javno ponudbo, uporabniško pogodbo storitve "Bank of Reports" in se registrirate na spletnem mestu. Če želite to narediti, morate izpolniti poseben obrazec in priložiti dokumente, ki potrjujejo vašo pravico do izvajanja dejavnosti ocenjevanja. Po registraciji boste lahko naložili poročila na strežnik s posebnim vmesnikom. Poročila je mogoče prenesti za osebno uporabo, pa tudi za preprosto in komercialno objavo ter umestitev v partnerski program. Poročila, ki se prenesejo za osebno uporabo, dobijo status zaupne informacije. Niso na voljo drugim uporabnikom strežnika. Dostop do teh poročil ima samo uporabnik, ki jih je naložil. S prenosom poročil lahko uporabljate vse funkcije strežnika, razen tistih, ki vam jih daje sodelovanje v partnerskem programu.
S pomočjo pridruženega programa lahko izmenjujete poročila, praktične dosežke, znanja in izkušnje s kolegi iz vse naše države, pa tudi razpravljate o različnih vprašanjih na primerih določenih del z njihovimi avtorji in drugimi strokovnjaki. Sodelovanje v affiliate programu Bank of Reports vam bo zagotovilo neprecenljivo pomoč pri vašem strokovnem razvoju in rasti, razširilo vašo bazo strokovnega znanja, vam omogočilo, da se seznanite z najnovejšo prakso ocenjevanja vrednosti in z njo sledite, ter sklenete nova poznanstva z najboljši strokovnjaki na področju neodvisnega vrednotenja, forenzičnega in predkazenskega pregleda iz vse Rusije.
1. V partnerskem programu Banke poročil lahko sodelujejo samo strokovnjaki s področja neodvisnega ocenjevanja, sodnega in izvensodnega izvedenstva, predstavniki cenilskih podjetij in strokovnih organizacij ter osebe, ki se usposabljajo na ustreznih specializacijah. (v nadaljevanju Partnerski program, Program).
2. Če želite postati član Affiliate programa, je dovolj, da v okviru tega v "Banki poročil" objavite eno od svojih neosebnih del (ocenjevalno poročilo, strokovno mnenje ali strokovno mnenje). Nalaganje na strežnik in objavo dela izvaja uporabnik, registriran na spletni strani strokovne mreže »Cenilci in izvedenci«, na lastno željo z uporabo vmesnika storitve »Banka poročil«.
3. Uporabnik se strinja, da sodelovanje v partnerskem programu pomeni popolno soglasje in sprejemanje pogojev teh pravil.
4. Vsa dela in gradiva, ki jih uporabniki pošljejo za objavo v okviru partnerskega programa (z uporabo kontrolne povezave »Objavi« vmesnika storitve »Banka poročil«), so predhodno moderirana (izborna) s strani skrbnikov spletnega mesta strokovna mreža »Cenilci in strokovnjaki«. Uprava si pridržuje pravico, da po lastni presoji in brez obrazložitve zavrne objavo del in materialov v okviru partnerskega programa.
5. Vsa dela in gradiva, ki so bila moderirana in objavljena v okviru partnerskega programa, bodo na voljo za ogled in prenos vsem udeležencem partnerskega programa. Hkrati mu vsako delo, ki ga uporabnik objavi v okviru partnerskega programa, daje možnost dostopa (za ogled in prenos) do vseh del in gradiv (ne več kot 200 na mesec in ne več kot 2/3 vseh dela, objavljena v okviru Partnerskega programa, skupaj za ves čas uporabe storitve), objavljena s strani drugih udeležencev Programa v Banki poročil za en mesec (od trenutka, ko je bila sprejeta odločitev o objavi in uporabnik o tem obveščen). po elektronski pošti). Kadar uporabnik v okviru programa objavi več del hkrati, bo doba dostopa (v mesecih) enaka številu objavljenih del. Pravila za sodelovanje v partnerskem programu in s tem vmesnik storitve Report Bank ne dopuščajo situacije, v kateri obdobje uporabnikovega dostopa do partnerskega programa (v mesecih) presega število del in materialov, ki jih je objavil. znotraj Programa. Za uporabo vseh možnosti partnerskega programa storitve Report Bank mora uporabnik aktivno sodelovati pri njegovem razvoju.
6. Z dajanjem svojega dela za sodelovanje v partnerskem programu uporabnik kot avtor s tem izraža popolno soglasje za uporabo njegovega dela s strani drugih udeležencev partnerskega programa pod pogoji, določenimi s Pravili za sodelovanje v partnerskem programu. Program.
7. Pri depersonalizaciji poročil so predmet izbrisa le vsi osebni podatki in tudi tisti, ki niso javno dostopni.
8. Dela, naložena na strežnik za sodelovanje v »Affiliate programu«, morajo biti posodobljena (razlika med datumom nalaganja na strežnik in datumom priprave ocenjevalnega poročila, strokovnega mnenja ali mnenja specialista ne sme biti biti več kot 6 mesecev). »Banka poročil« je storitev, katere glavna naloga je ustvariti posebno platformo za izmenjavo svojih najnovejših praktičnih dosežkov in izkušenj med cenilci in sodnimi izvedenci.
9. Pri dajanju dela za objavo v okviru partnerskega programa je polje »Opombe za udeležence partnerskega programa« obvezno, v katerem mora uporabnik navesti, kaj je objavljeno delo lahko zanimivo ali koristno za druge strokovnjake.
10. Moderacija del za njihovo objavo v okviru partnerskega programa Banke poročil se izvaja le od 1. do vključno 7. dne (vključno) vsakega meseca. Dela, ki bodo v katerem koli drugem času predložena v moderiranje za objavo v okviru partnerskega programa, bodo moderirana od 1. do vključno 7. dne (vključno) naslednjega meseca.
11. Za strokovnjake iz držav CIS, pa tudi uporabnike, ki iz nekega razloga ne morejo dati svojih del v okviru partnerskega programa, je možen plačan dostop. Stroški dostopa do del, objavljenih v okviru Partnerskega programa (ne več kot 200 na mesec in ne več kot 2/3 vseh del, objavljenih v okviru Partnerskega programa, skupaj za ves čas uporabe storitve ) za en mesec, brez osebnih popustov, znaša 750 rubljev za posameznike in 1125 rubljev za pravne osebe in samostojne podjetnike pri plačilu od 1. do vključno 8. dne (vključno) vsakega meseca (obstaja tudi program zvestobe, ki vam omogoča kopičenje popust do 60%) ali 1500 rubljev. za posameznike in 2250 rubljev. za pravne osebe in samostojne podjetnike pri plačilu kadarkoli drugje.
12. Udeleženci partnerskega programa se brezpogojno strinjajo, da ne bodo reproducirali, na kakršen koli način distribuirali ali nikomur prenašali del, ki so jih objavili drugi uporabniki v okviru partnerskega programa, kot tudi kakršnih koli informacij iz teh del, in jih bodo uporabljali samo za osebno seznanitev z namen izmenjave izkušenj, znanja in praktičnih izkušenj s strokovnjaki, ki sodelujejo v partnerskem programu, kot tudi povračilo uporabnikov, ki so objavili delo, vseh izgub, povezanih z nezakonitim razmnoževanjem, distribucijo in uporabo del in informacij iz njih za druge namene. . Del, objavljenih v okviru partnerskega programa, ni mogoče objaviti v preprosti objavi na spletnem mestu.
13. Uprava spletnega mesta strokovne mreže "Cenilci in strokovnjaki" si pridržuje pravico do sprememb Pravil za sodelovanje v partnerskem programu Banke poročil. Aktualna različica Pravil se nahaja na glavni strani storitve Banka poročil na povezavi . Hkrati si uporabniki pridržujejo pravico do sodelovanja v partnerskem programu pod pogoji v skladu s pravili, ki so veljala v času objave v okviru partnerskega programa svojega dela.
