Večina državljanov naše države je imela srečo, da so bili lastniki določene nepremičnine: avtomobilov, stanovanj, hiš, poletnih koč, pohištva, gospodinjskih predmetov in še veliko več. Ko gre za lastninsko pravico, običajno mislimo na lastnikovo sposobnost, da s svojimi stvarmi opravlja kakršna koli dejanja. Lahko jih proda, podari, zamenja, spremeni ali pokvari. Pogosto to odločitev sprejme lastnik predmeta samostojno (razen če veljajo kakršne koli omejitve, določene v zakonodaji).
Vendar to pravilo ne more biti univerzalno, saj obstajajo izjeme. Če premoženje ne pripada eni, temveč več osebam (skupni delež in skupno skupno premoženje), je pri izvajanju poslov z njegovo udeležbo potrebno soglasje vseh zainteresiranih strank.
Skupna lastnina je lastnina dveh ali več oseb. Pogosto to velja za predmete in predmete, ki so po zakonu prešli na lastnike kot dedovanje.
Dediči, ki so sestavili oporoko, običajno jasno navedejo dediče določenih stvari in predmetov. Če pa takega dokumenta ni, se premoženje prenese na dediče po postopku, določenem z zakonodajo. Obstaja stroga hierarhija, imenovana čakalna vrsta. V vsaki od teh čakalnih vrst je praviloma več enakovrednih novih lastnikov. Vsi postanejo udeleženci skupnega premoženja, njihove pravice, možnosti in obveznosti pa ureja Civilni zakonik (CC).
V skladu s civilnim zakonikom obstajata skupni delež in skupna značilnost. Njihova skupna značilnost je delitev lastninskih pravic med več oseb, vendar lahko udeleženci v delniškem premoženjskem razmerju določijo velikost svojega deleža in s skupno skupna lastnina to je nemogoče.
Hkrati zakon priznava njihovo premoženje v skupni skupni lasti, če je bila ob sklenitvi zakonske zveze podpisana posebna pogodba. V zakonski pogodbi se lahko določi vrednost deleža vsakega od zakoncev. Lahko se celo v celoti odpovejo splošnemu vodenju računa, tako da izberejo ločeno računovodstvo.
Na enak način se osebe, ki sodelujejo v sporazumu, med seboj dogovorijo o deležih, katere velikosti bo imel vsak od njih. Povedano drugače, v takih primerih govorimo o zamenjavi solastniških razmerij s kapitalsko udeležbo. Takšne manipulacije se lahko izvajajo le s soglasno odločitvijo vpletenih strani. Povratna metamorfoza je nemogoča.
Seveda udeleženci takšnih premoženjskih razmerij med seboj niso vedno povezani. Zaradi prodaje lahko postanejo lastniki popolnoma neznanci, v vsakem primeru pa bi moral vsak od njih poskrbeti za izgradnjo normalnih odnosov z ostalimi udeleženci. To narekujejo tako pravila dobre forme kot elementarnost zdrava pamet: prej ali slej bo potrebna njihova pomoč.
Za boljše razumevanje pravnih norm, ki urejajo udeležence skupnega premoženja, se je vredno obrniti na vir sodobnega prava - starorimsko sodno prakso. V spisih Rimljanov je navedeno, da lahko vsak lastnik razpolaga z delniškim lastništvom celotne stvari. To pomeni, da nima v lasti določenega deleža premoženja, temveč delež pravice do tega predmeta oziroma stvari. Skupna skupna lastnina je torej lastništvo pravice razpolaganja s premoženjem in ne stvari same.
Praktična uporaba zgoraj opisanega pravila je naslednja: lastnik ene četrtine deleža v skupni skupni lastnini nepremičnine (na primer stanovanja), katere površina je 80 kvadratnih metrov. m, se ne more šteti za lastnika 20 kvadratnih metrov. m tega stanovanja. Razpolaga z enim od deležev v pravici do celotnega stanovanja, ne pa tudi s pravico do četrtine površine.
Obstajajo pogoji, pod katerimi lahko udeleženec skupne skupne lastnine postane edini lastnik nepremičnine, prav tako pa ima dostop do postopka za zavarovanje pravice do uporabe svojega dela.
Civilni zakonik Ruske federacije vsem lastnikom ponuja naslednje možnosti:
Delež v skupni skupni lastnini lastniku nalaga obveznost usklajevanja svojih načrtovanih dejanj z vsemi drugimi imetniki pravic. Upoštevati je treba, da če udeleženec ne najde skupnega jezika z vsaj enim od drugih lastnikov deleža (četudi najmanjšim), se vsa dejanja, ki jih izvaja s predmetom, štejejo za nezakonita.
Razmislite o situaciji, v kateri si štiri osebe delijo skupno lastništvo zemljišča z več drevesi. Eden od njih je zainteresiran za uporabo predmeta sam. Drugi je ne želijo deliti ali delati na njej, njihov predlog je oddaja zemljišča v najem. Žal, pri tej obliki lastništva glasovanje ne more biti rešitev problema, saj se morajo vsi udeleženci brez izjeme strinjati s končnim rezultatom.
Kako lahko pridete do skupnega imenovalca?
Če ni mogoče doseči kompromisa, ima udeleženec v skupnem lastništvu pravico do sodnega postopka. Po zakonu lahko tožnik zahteva (ali celo zahteva) možnost lastništva in uporabe dela skupne parcele (ali katerega koli drugega premoženja), ki je sorazmeren z njegovim deležem.
Če to ni mogoče, lahko drugi udeleženci, ki imajo v lasti in uporabljajo nepremičnino, tožniku povrnejo stroške njegovega deleža.
Ni zakona, po katerem bi sodišče lahko enega od udeležencev prisililo k prodaji skupne stvari ali privolitvi v njeno oddajo. Civilno pravo predvideva sklepanje tovrstnih pogodb le na prostovoljni osnovi. V skrajnem primeru lahko oseba proda enega od tistih delov, na katere je razdeljeno skupno premoženje. To je mogoče storiti brez soglasja drugih udeležencev, vendar je treba spoštovati predkupno pravico.
Delež v skupnem skupnem premoženju je del premoženja osebe. To daje upnikom pravico zahtevati izterjavo dolga na račun njegove vrednosti. Zakon dovoljuje uporabo teh ukrepov pri izterjavi dolgov od udeležencev ter skupnega in skupnega premoženja.
Pri izvajanju obvezne določitve in ocene deleža (če govorimo o skupni lastnini), pa tudi pri njegovi prodaji so upniki dolžni upoštevati pravne interese drugih strank. Tako kot pri prostovoljni prodaji imajo udeleženci prednost, da prvi oddajo ponudbo. Če se ta postopek ne upošteva in delnico kupi tuja oseba, se lahko transakcija izpodbija po sojenju.
Glede na to lahko upnik od dolžnika zahteva, da proda svoj delež enemu od udeležencev. V teh okoliščinah je treba prodajo premoženja v skupni skupni lasti izvesti brez podcenjevanja njegove vrednosti (kar bi lahko koristilo dolžniku in kupcu). Ta pogoj je namenjen zaščiti interesov upnika.
V primeru, da nobeden od udeležencev ni izkazal želje po nakupu drugega deleža, je treba dolg poplačati s prodajo na javni dražbi. Namen takšnega ukrepa je zaščititi dolžnika pred namernim podcenjevanjem cene, saj ima med dražbo možnost, da dobi najvišji znesek.
Zanimivo je, da upnik nima pravice do odkupa dolžniškega deleža, saj lahko krši pravice drugih udeležencev. Ko se odpovejo svojim prednostim, začne veljati zahteva zakona o organizaciji dražb. Opisani postopek je pomemben le, če ima dolžnik skupno premoženje. To nikakor ne velja za tiste, ki so lastniki deležev v skupnem premoženju. V tem primeru lahko upnik vztraja le pri dodelitvi dela dolžnika, da bi od njega izterjal dolg na druge načine.
Kot lastnik katere koli nepremičnine, oseba seveda izraža zaskrbljenost glede njenega stanja in varnosti. Ne samo da uživa pravice in prednosti, ampak nosi tudi določeno odgovornost. Na njegovih ramenih je na primer skrb za vzdrževanje predmetov in predmetov, pa tudi tveganja, povezana z njihovo poškodbo in smrtjo.
Glavni stroški vključujejo:
Ti odtenki so pomembni tudi za ljudi, ki so lastniki skupnega ali skupnega premoženja. Deljeno lastništvo je posebna vrsta premoženja, zato se znesek stroškov deli med lastnike sorazmerno z velikostjo njihovega deleža. Vsi udeleženci morajo nositi finančne obveznosti, ne glede na to, ali uporabljajo objekt ali ne.
V primerih, ko eden od udeležencev ne želi plačati dogovorjenega dela stroškov vzdrževanja objekta, se lahko drugi zatečejo k prisilni izterjavi zneska denarja.
Pri tem pa velja zadržek, da se udeleženci lahko zatečejo k tožbi le, če je hiša v skupni lasti (ali drug objekt) lahko resno poškodovana zaradi neplačila dela komunalnih računov, obveznih popravil ali obnovitvenih del. Oblazinjenje prostorov z dragimi ploščami ne bo priznano kot potrebno delo, zato ni smisla pričakovati nadomestila za njegove stroške.
Če želite svojo nepremičnino oplemenititi ali okrasiti, bo za tovrstne dogodke optimalno pridobiti pisno soglasje. Dokument bo postal potrditev soglasne odločitve in bo tistim, ki so izvajali ta dejanja, omogočil, da povečajo svoj delež sorazmerno z investicijo.
Kot vsaka druga lastnina je tudi skupna lastnina predmet dedovanja, darila, nakupa/prodaje ali zakupa. Samo udeleženec sam se ima pravico odločiti, kaj bo s svojim deležem.
Toda pravila so pravila in jih je treba upoštevati. Če želi torej svoj delež prodati zunanji osebi (ki ni član skupnega premoženja), mora prodajalec to napisati in poslati drugim lastnikom. Navesti morajo obseg in vrednost prodanega deleža ter druge pogoje. Pismo se lahko dostavi osebno, proti podpisu ali pošlje po pošti.
V primeru, da nobeden od solastnikov ni zainteresiran za nakup, se lahko zemljišče v skupni lasti (druga stvar ali objekt) proda kateremu koli kupcu.
Zavedati se morate, da lahko udeleženci v skupnem lastništvu razmišljajo o tem, ali bodo kupili delnico ali ne, v naslednjih časovnih obdobjih:
Lastniki lahko izpodbijajo zakonitost posla v treh mesecih po njegovem zaključku. Če so v dvomih, naj tega roka ne zamudijo, saj potem sodišče njihove zadeve ne bo obravnavalo. Lastniki se morajo zavedati, da ne bodo mogli doseči edinega možnega prenosa lastništva enega od udeležencev.
Posebnost postopka darovanja, zapuščine ali dajanja v zastavo je, da obveščanje drugih udeležencev ni potrebno. V vsakem primeru bo ta transakcija priznana kot zakonita in veljavna.
Vsi opisani zakoni in predpisi veljajo tudi v primeru, ko je predmet skupne javne lastnine zemljišče. Res je, transakcije s takšnimi nepremičninami so povezane s celo vrsto posebnosti.
Najprej je treba opozoriti, da lahko število lastnikov nekaterih parcel doseže več sto. To je posledica dejstva, da so bila številna kmetijska zemljišča namensko dodeljena, da bi postala skupna last delavcev državnih in kolektivnih kmetij (po likvidaciji organizacij).
Danes je zanimanje za tovrstna spletna mesta stalno. Nekateri od njih se uporabljajo za pridelavo pridelkov, drugi se uporabljajo za gradnjo hiš. Prepovedi prodaje in nakupa zemljišč ni, obstajajo pa nekatere omejitve pri nadaljnji prodaji deležev tretjim osebam (da bi se izognili potratni uporabi virov).
Lastniki se pri načrtovanju prodaje, zamenjave ali oddaje obrnejo na ostale udeležence, da jim omogočijo razdelitev zemljiških deležev v skupno skupno lastnino. Namena tega dejanja ni treba navesti, saj se dejansko nanaša le na lastnika deleža. Najpogosteje postane:
Za dodelitev deleža je potrebna odločitev skupščine lastnikov kapitala. Določijo kraj, kamor bo zemljišče dodeljeno, in ga označijo na lokacijskem načrtu. Nato pride na vrsto geodetski postopek - postopek, ki se izvaja na terenu. Dodeljeni delež je ograjen in se mu dodeli nov.
Delničar je dolžan obvestiti javnost o svoji nameri za dodelitev deleža in organizirati zbor lastnikov. Uporablja lahko kateri koli lokalni medijski kanal, ki mu ustreza (časopisi, radio, televizija).
Zbrani delničarji potrdijo osnutek mejnega načrta, sestavijo protokol in podpišejo akt o odobritvi mej nove lokacije. Lastnik dodeljenega deleža prejme nadaljnje dokumente od Rosreestra.
Kot rezultat samostojne uporabe skupnega predmeta s strani vseh lastnikov, njegove prodaje ali zakupa, prejmejo določen dohodek. Ker je lastnina skupna, denar ne more pripadati samo nekomu.
Pravzaprav vprašanje, kolikšen del dohodka pripada posameznemu delničarju, ni urejeno z zakonom. To vprašanje rešujejo med seboj v procesu pogajanj in razprave. Država le določi postopek dokumentiranja odločitve udeležencev skupnega premoženja o razdelitvi njihovih dohodkov.
Prejeta sredstva se pogosto delijo med lastnike nepremičnin sorazmerno z velikostjo njihovih deležev. V tem primeru je treba upoštevati prizadevanja, ki jih je vsak od njih vložil za ustvarjanje dohodka. Pogosto lahko lastnik majhnega deleža, ki je opravil veliko dela (na primer, potrebnega za obdelavo skupne zemljiške parcele, njeno prodajo ali zakup), računa na znaten del dobička.
Lastniki naj bodo še posebej pozorni na to, kako bo prodano skupno lastništvo dokumentirano. Kupoprodajna pogodba ne more vsebovati zgolj navodil za nakazilo denarja enemu od lastnikov. Navsezadnje vam to ne omogoča pravilnega in zanesljivega izračuna davčnih olajšav.
Lastniki so dolžni med seboj skleniti pogodbo ali dodatno pogodbo, ki je priložena kupoprodajni pogodbi. Ko so v tem dokumentu navedli vse podatke o razdelitvi sredstev, ki so jih prejeli, bodo prišli v skladu z zakonom.
Številni udeleženci skupne lastnine, ki se soočajo s potrebo po izvajanju kakršnih koli transakcij s svojim delom nepremičnine, imajo težave pri spoštovanju vseh zakonov in predpisov. To ni presenetljivo, saj se ljudje v vsakdanjem življenju pogosto ne soočajo z lastninsko zakonodajo in ne morejo hitro krmariti po številnih niansah svojega poslovanja.
Situacijo včasih zapletejo napeti odnosi med lastniki ali njihova nepripravljenost na kompromise.
Da so vsa sprejeta dejanja zakonita, pravilna in jih ni mogoče izpodbijati, je bolje, da se obrnete na odvetnika. Kvalificirana pomoč močno olajša in pospeši številne postopke, zlasti ko gre za sodno reševanje premoženjskih sporov.
Vsak državljan bi moral vedeti, kaj je skupna in skupna lastnina in kakšna je razlika med njima. Tako boste kasneje ugotovili, za kaj se lahko prijavite in za kaj ne. Poleg tega so razlike res precej pomembne, nepoznavanje nekaterih odtenkov pa lahko privede do kršitve zakona.
Če ima nepremičnina več lastnikov, se razume, da gre za skupno ali skupno lastništvo. Ti dve vrsti premoženja imata bistvene razlike. In nujno je vedeti, kako se skupno lastništvo razlikuje od skupnega lastništva.
Skupna lastnina predvideva delitev nepremičnine na določene dele (ne vedno enake) in vpis lastništva nad njimi s strani lastnikov. Z drugimi besedami, vsak od njih ima v lasti le del premoženja, na primer polovico hiše. Kot lastnik ima takšna oseba pravico razpolagati s tem delom po lastni presoji.
Skupna lastnina pomeni, da se deleži premoženja ne dodelijo. Zato je vsak lastnik lastnik vsega premoženja, čeprav v resnici svojo pravico deli z drugimi posamezniki. po osebah. In takšni lastniki bi morali skupaj upravljati premoženje. Najpogosteje skupno premoženje nastane od zakoncev ob pridobitvi premoženja.
Najboljši način za razumevanje razlike je s primerom. Če želi tisti, ki ima dodeljeni delež stanovanja, to prodati, lahko to stori brez soglasja ostalih lastnikov. Seveda imajo predkupno pravico do nakupa in zato mora prodajalec izvesti določen postopek obveščanja interesentov. Toda v resnici mu solastniki pri izvedbi posla ne morejo preprečiti.
Če je bivalni prostor v skupni lasti, ga lastnik sam ne bo mogel prodati. Za transakcijo boste potrebovali soglasje vseh lastnikov, poleg tega notarsko overjeno. In če je eden od njih mladoleten, boste morali sestaviti soglasje organa za skrbništvo. Če dovoljenja ni, potem lahko kateri koli od solastnikov brez težav izpodbija prodajo in vrne nepremičnino.
Opomba: družinski ali tesni odnosi ne vplivajo na vrsto lastništva in velikost deležev.
Solastniki torej lahko nastopajo kot sorodniki, zakonci ali neznanci. Nepremičnina ali njen del se lahko podeduje, na podlagi donacije ipd. Če govorimo o možu in ženi, potem lahko življenjski prostor razdelita na naslednje razloge:
Preberite tudi Postopek delitve stanovanja na deleže, če ima nepremičnina enega lastnika
Deljeno lastništvo se izogne številnim težavam. A delitev nepremičnine ni lahko samo prostovoljna in pogodbena. To vprašanje je pogosto razlog za sodne spore. Na primer, v primeru zakoncev razdelitev deležev med ločitvijo ni redka.
Ta postopek velja za tiste pare, ki za odsek niso poskrbeli vnaprej. Upoštevati je treba, da življenjski prostor ni vedno razdeljen na polovico. Sodišče bo upoštevalo interese vsake stranke, prisotnost otrok itd.
Druga razlika med skupno lastnino in skupno lastnino je plačilo davka na nepremičnine. Vsak od solastnikov je dolžan vplačati v sorazmerju s svojimi deleži. Po potrebi lahko tudi razdelite svoj osebni račun in ločeno plačate komunalne storitve.
Če se lastniki nepremičnin odločijo za pravno delitev, potem lahko uporabijo dva načina. Prvi je prostovoljni dogovor, drugi pa sodni spor. Če se je eden od lastnikov odločil za registracijo svojega dela, potem je pravzaprav preostalim osebam odvzeta pravica do skupne lastnine. Vsi bodo morali formalizirati svoje dele stanovanja, hiše itd. Na primer, pri delitvi stanovanja s površino 115 kvadratnih metrov. m, lahko vsak od treh lastnikov registrira lastništvo 38,3 kvadratnih metrov. m.
Pri delitvi je treba upoštevati, da deleža ni mogoče vedno dodeliti. Na primer, govorimo o enosobnem stanovanju. Tudi sodišče nima pravice deliti, čeprav zakonito, takšne nepremičnine. Zato morajo preostali lastniki osebi plačati stroške njenega dela stanovanja. Po tem izgubi vse pravice do nepremičnin. Kar zadeva sam odsek, se v praksi površina nepremičnin deli s številom lastnikov.
Če je ločitev še izvedljiva, se stranki skleneta sporazum. To je precej pomemben dokument, zato ga je treba sestaviti v skladu z vsemi pravili. Ni ga potrebno notarsko overiti, vendar se je pri sestavi bolje obrniti na odvetnika. Nato se dokument predloži v registracijo.
Nujno je vedeti, kaj je skupna in deljena lastnina in kakšna je razlika med njima. Potem bo vsak lastnik lahko v celoti razpolagal s svojim premoženjem (ob upoštevanju omejevalnega okvira). Vse pomembne razlike so naslednje:
Deljeno lastništvozakonca določajo zakonodajni predpisi Ruske federacije enako kot skupni. Prav na podlagi skupne skupne lastnine se pogosto formalizira nakup nepremičnin in drugega vrednega premoženja. Kakšna je razlika med temi načini in zakaj je včasih deljeno lastništvo prednostno, bomo povedali v našem članku.
Skupni delež in skupna skupna lastnina sta enake narave: oba pomenita pluralnost lastnikov istega premoženja. Poleg tega ima vsaka od njih tudi svoje posebnosti.
Razlaga pravice do skupne lastnine v Civilnem zakoniku Ruske federacije predpostavlja začetno določitev lastninskih deležev na premoženju, ki so lahko enaki ali neenaki. S premoženjem razpolagata zakonca v mejah svojih deležev.
Med skupnim lastništvom in skupnim lastništvom ni razlike. Po civilnem pravu sta ti koncepti enaki.
Skupno premoženje zakoncev ne pomeni delitve deležev, razpolaganje s premoženjem pa izvajata zakonca skupaj po načelu dobre vere.
Na zahtevo zakoncev ali tretje zainteresirane osebe se premoženje v njuni skupni lasti lahko razdeli. Delnice, pridobljene s to delitvijo, tvorijo skupno skupno lastnino.
Skupno lastništvo zakoncev nastane, ko se za njihovo premoženje ne uporablja pravni režim (ki ga določajo norme družinske zakonodaje Ruske federacije), temveč pogodbeni režim. Po volji zakoncev se to zgodi:
V slednjem primeru lahko za en del premoženja zakoncev deluje pravni režim, za drugi del pa pogodbeni.
Poleg prostovoljne ustanovitve skupne skupne lastnine obstaja tudi obvezna, ki poteka na sodišču.
Razlika med skupnim in skupnim lastništvom je bolj izrazita ravno pri nepremičninah. To je posledica dejstva, da lastništvo nepremičnine poleg pravic vzpostavlja tudi obveznosti za vzdrževanje premoženja.
Drugi dejavnik, ki vpliva na to, da si zakonca prizadevata za jasnejšo razmejitev lastninskih deležev nepremičnine, je njena vrednost. Cena nepremičnine je običajno visoka in zato bistveno vpliva na interese strank.
Ob upoštevanju tega civilna zakonodaja Rusije določa poseben vrstni red razpolaganja z nepremičninami, ki odstopa od načela dobre vere, ki je postulat skupne lastnine in jo razlikuje od skupne lastnine. Govorimo o zahtevi po notarsko overjenem soglasju drugega zakonca za posel s premoženjem, ki je skupno skupno premoženje. Vendar pa odstopanje od načela domneve dobre vere ne izniči drugih znakov skupne lastnine (in njenih razlik od skupne skupne lastnine), vključno z enakopravnostjo zakoncev pri razpolaganju s premoženjem.
Do prenehanja režima skupne lastnine in prehoda v skupno deljeno lastnino lahko pride zaradi dejstva, da:
Z medsebojnim dogovorom zakoncev se lahko deleži določijo tako sorazmerno z njihovim prispevkom k nastanku (pridobitvi) premoženja kot nesorazmerno. Sodišče pri določanju deležev v večini primerov izhaja prav iz deležev vložka vsakega zakonca.
Dodelitev deleža vsakega od zakoncev vodi v dejstvo, da pridobita pravico do samostojnega razpolaganja s svojim deležem premoženja in pridobita pravico do skupne lastnine na njem. Ne smemo pozabiti, da ima drugi zakonec pravico najprej pridobiti delež, ki mu ne pripada, če se drugi zakonec odloči za prodajo.
Poleg tega bo dodelitev deleža privedla do razmejitve odgovornosti za vzdrževanje premoženja. Predvsem to velja za plačilo davkov na skupno skupno premoženje, zavarovanja premoženja ter komunalnih, obratovalnih in drugih stroškov.
Posebej je treba opozoriti, da če so pogoji za lastništvo skupnega premoženja določeni z zakonsko pogodbo, potem ko je priznana kot neveljavna ali odpovedana (tako s sodno odločbo kot sporazumno zakoncev), se stranki vrneta na pravno režim.
 |
| Prenesite obrazec pogodbe |
Če je bila skupna lastnina ustanovljena s posamezno pogodbo (na primer nakup stanovanja), potem se lahko s sklepom strank ali sodnih organov spremeni le velikost deležev, skupne lastnine pa ni več mogoče ugotoviti. Edini način, da se stranki vrneta v skupno lastnino, je izpodbijanje celotnega posla in njegovo razveljavitev – za to pa morajo imeti stranke zelo nujne okoliščine.
Lastnina več subjektov na eno lastnino se prizna kot skupna. Lahko je tako deljivo kot nedeljivo. Skupno lastništvo je lahko lastniško ali nelastniško (skupno).
Skupno premoženje se pojavi, ko več subjektov deduje premoženje pokojnika. Tudi razlog za nastanek je lahko pridobitev stvari v zakonu. Posebnost pravne strukture te vrste premoženja je, da udeleženci vstopajo v pravna razmerja ne le z nedoločenim številom oseb, ampak tudi med seboj. V drugem primeru ta interakcija določa način lastništva, razpolaganja in uporabe premoženja. V razmerju do drugih oseb lastniki nastopajo skupaj.
Kot je navedeno zgoraj, je skupno lastništvo lahko skupno ali skupno. V prvem primeru se določi del vsakega udeleženca v nepremičnini. Za skupno skupno premoženje, kot je zgoraj omenjeno, je značilno, da ima v lasti isto premoženje več oseb. Vendar pa obstajajo pomembne razlike med temi kategorijami. Kažejo se tako v vsebini pooblastil lastnikov kot v razlogih za nastanek samega razmerja. Prva razlika je v tem, da ima v primeru skupne lastnine vsak udeleženec v lasti določen del premoženja, v primeru skupne lastnine imajo subjekti enake pravice do vseh materialnih vrednot. Vzpostavitev delov se izvede med izborom ali sekcijo. Vendar se v teh primerih delež v skupni lastnini dodeli v naravi. To pomeni, da udeleženci prejmejo pravi del premoženja. Poleg tega se ob izbiri ali razdelku razmerje prekine bodisi kot celota bodisi za določenega udeleženca.
Uporabo, posest, razpolaganje s premoženjem izvajajo enakopravno vsi udeleženci razmerja. Skupaj opravljata kakršna koli dejanja z materialnimi sredstvi, če ni s pogodbo o skupni lastnini drugače določeno. Za izvedbo posla je potrebno soglasje ostalih lastnikov nepremičnine. Ker udeležba na skupnem premoženju predpostavlja obstoj družine ali družinsko-delovne skupnosti, katere cilji in interesi so enaki, se med njima ne sklepajo dogovori, se pa lahko sklepajo.
Postopek, ki ureja skupno skupno premoženje, zahteva obvezno soglasje za kakršno koli dejanje s premoženjem. Vendar zakon dovoljuje določitev drugih pogojev v pogodbi. Drugi udeleženci lahko na primer po pooblastilu enemu od lastnikov podelijo ustrezna pooblastila. Običajno je tako, če je med zakoncema skupno skupno premoženje.
Zakonodaja določa posebne zahteve za posle v prisotnosti takega subjekta. Če na primer obstaja skupna lastnina stanovanja, v katerem živi mladoletna oseba, je za odsvojitev privatizirane nepremičnine potrebno soglasje organa skrbništva in skrbništva. V tem primeru ni pomembno, ali so osebe, mlajše od 18 let, lastniki ali družinski člani, vključno z nekdanjimi, ali ne. To pravilo velja tudi za stanovanjske prostore, v katerih mladoletnik ne živi, vendar je imel v času privatizacije enake pravice z lastnikom.
Če je eden od subjektov, v čigar lasti je skupno premoženje, sklenil posel brez soglasja drugih udeležencev, se lahko razglasi za ničnega. Neveljavnost je možna le, če se dokaže, da je druga stranka (na primer kupec) vedela ali bi lahko vedela za obstoj več lastnikov. Dokazno breme tako nosijo tisti udeleženci, ki zahtevajo razveljavitev.
Pojavi se šele, ko je sklenjena uradna zakonska zveza. Dejansko prebivališče, tudi če je dolgoročno, a ni dokumentirano, ni podlaga za nastanek skupne lastnine. V takih primerih se uporablja drugačen režim. Zlasti nastane deljeno lastništvo subjektov, ki so to ali ono lastnino pridobili s skupnimi sredstvi ali delom. Takšna razmerja urejajo določbe civilnega zakonika.
Nepremičnine in premičnine, pridobljene s sredstvi iz dohodkov moža in žene, so skupno premoženje zakoncev. Hkrati lahko eden od njih nekaj pridobi. Od trenutka prenosa lastništva predmeta na enega od zakoncev, drugi samodejno postane udeleženec v skupni lastnini. Zakon predvideva primere, ko drugi družinski član ni sodeloval pri pridobitvi z delom ali sredstvi, vendar pa ima tudi enake možnosti. Zlasti skupno premoženje zakoncev nastane, ko je eden od njiju v času pridobitve predmeta delal v drugem gospodinjstvu in vzgajal otroke. Nezmožnost sodelovanja z delom ali sredstvi pri pridobitvi stvari je lahko pogojena z drugimi utemeljenimi razlogi. To je lahko na primer služenje vojaškega roka, huda bolezen itd.
Praviloma se ne priznavajo kot skupno premoženje. Ta kategorija ne vključuje premoženja, ki je bilo prejeto z dedovanjem, kot darilo ali kot del drugih neodplačnih poslov. Osebne stvari pripadajo tudi vsakemu družinskemu članu posebej, razen luksuznih predmetov in nakita. Hkrati se lahko to premoženje prizna kot skupno premoženje, če je bila v času zakonske zveze vanj izvedena naložba iz dohodka moža in žene, kar je znatno povečalo njeno vrednost. To pravilo se lahko uporablja le v primerih, ko sporazum med subjekti ne določa drugače.
Solastnina se lahko uporabi za povračilo škode za neizpolnjene obveznosti le, če so vključeni vsi lastniki. Če je v ustreznem razmerju vključen samo eden, se kazen uporabi za stvari, ki pripadajo samo njemu. Tudi v tem primeru se lahko delež v skupnem premoženju uporabi za poplačilo obveznosti. Če sta udeleženci obe stranki, se zbiranje lahko izvede na dva načina. Poplačilo teh obveznosti se opravi iz skupne lastnine ali iz premoženja, ki je v ločeni lasti.
Po veljavni zakonodaji se premoženje, ki pripada družbenikom takšne družbe, šteje za skupno premoženje. Vendar je ta določba dispozitivna. Sporazum med udeleženci lahko določa drugačen način lastništva, uporabe in razpolaganja s predmeti. Civilni zakonik ne opredeljuje subjektov, ki so lahko člani kmečkega (kmečkega) gospodarstva.
Umetnost. 257, odstavek 2 Civilnega zakonika določa, katero posebno premoženje je v skupni lasti kmečke kmetije. Vendar formulacije, podane v zakonodaji, pri številnih avtorjih porajajo nekaj vprašanj. Zlasti se zdi sporno besedilo o zemljišču, ki je bilo dodeljeno kmetiji. Po prejšnji zakonodaji je bilo zemljišče preneseno, čeprav v skladu s številom udeležencev v družbi, vendar na njenega predsednika. Državno potrdilo za mesto je bilo sestavljeno za vodjo kmetijskega (kmečkega) gospodarstva. Domneva se lahko, da je bilo zemljišče dana družbi kot družinsko-delovnemu združenju, vendar je bila dokumentacija sestavljena za predsednika. To razumevanje besedila je v praksi sprejemljivo. Še posebej sprejemljivo je za tiste kmetije, ki so jih ustanovili nekdanji delavci državnih in kolektivnih kmetij, torej subjekti, ki so s svojimi parcelami stopili v zvezo. Prejšnja zakonodaja je po mnenju nekaterih avtorjev takim udeležencem pri vstopu na kmečko kmetijo neutemeljeno odvzela zemljiške pravice. Priznanje njihovih lastnikov kot skupnega ali skupnega lastništva bi bilo pravično.
Skupna lastnina torej nastane iz posesti ene nepremičnine s strani več oseb. To so lahko tako popolnoma zunanji subjekti kot tisti, ki so povezani s poroko. V slednjem primeru po zakonu nastane solastnina. Po dogovoru strank pa se lahko določi drugačen režim lastništva nepremičnine. Pri opravljanju kakršnih koli poslov z opredmetenimi sredstvi v skupni ali skupni lasti je potrebno soglasje vseh ostalih udeležencev. Če se kakršna koli dejanja izvedejo brez njega, bodo priznana kot nezakonita in ne bodo imela ustreznih pravnih posledic. Udeležba mladoletnih oseb je še posebej pomembna pri transakcijah. Če so kršene njihove pravice, se za nična štejejo tudi vsa dejanja s premoženjem.
Rusko pravo poleg skupnega premoženja zakoncev predvideva tudi skupno premoženje. Oba koncepta pogosto najdemo v sodni praksi in se uporabljata pri oblikovanju različnih pridobitev ali drugega premoženja, pridobljenega v zakonski zvezi. Zaradi veljavnih pravnih režimov imata zakonca pravico do skupnega lastništva in uporabe stvari in nepremičnine ali razpolaganja z vsakim njenim delom.
Kakšna je razlika med skupnim in skupnim lastništvom, bomo poskušali razložiti v tem članku. Poleg tega bomo med delom pozorni na to, za katere značilnosti je značilna posamezna oblika.
Obe vrsti premoženja sta enake narave – vsaka predpostavlja pluralnost lastnikov glede na isto nepremičnino. Po drugi strani pa so tudi razlike. Na podlagi razlage takega koncepta, kot je lastništvo navadnih delnic, ki ga predpisuje Civilni zakonik Ruske federacije, je mogoče sklepati, da lastništvo na začetku zahteva izolacijo delnic vsakega od lastnikov.
Omeniti velja, da so deleži lahko enaki ali neenaki. Uporaba stvari in nepremičnin se ugotavlja le v okviru dodeljenega deleža. Pomembno je omeniti, da sta po Civilnem zakoniku deljeno in deljeno lastništvo enaka pojma in med njima ni razlik.
Skupna lastnina moža in žene ne pomeni ločitve deležev za vsako osebo, uporaba stvari ali nepremičnine pa poteka po dogovoru med strankama. Na željo lastnikov bo nepremičnina razdeljena na deleže, vendar bo v tem primeru pridobila drugačen status - skupna skupna last.
Do nastanka skupne deljene lastnine pride šele, ko je glede nepremičnine vzpostavljen pogodbeni režim. To so naslednje situacije:
Slednja možnost ne zagotavlja le pogodbenega postopka odsvojitve premoženja, temveč tudi pravnega, zato lahko v tem primeru nastane tudi skupna lastnina. Včasih se za premoženje uporablja obvezen postopek za vzpostavitev režima razpolaganja. To odločitev lahko sprejme samo sodišče.
Največ razlik se pojavlja med solastniško in souporabniško lastnino pri vzpostavitvi pravnega režima v zvezi z nepremičnino. To je posledica dejstva, da odsvojitev stanovanja ali hiše predpostavlja ne le nastanek lastninske pravice, temveč tudi izpolnjevanje zakoncev določenih obveznosti za vzdrževanje bivalnega prostora.
Druga pomembna točka, ki jo zakonca poskušata takoj razjasniti, so stroški stanovanja. Finančni vidik situacije zahteva jasnejšo razmejitev deležev, tako da ima vsak zakonec možnost določiti vrednost svojega deleža.
Ob upoštevanju nekaterih določb civilne zakonodaje Rusije je postopek uporabe premoženja odvisen tudi od pravnega režima, vzpostavljenega v zvezi s premoženjem zakoncev. Na primer, če so deleži vsakega zakonca dodeljeni, potem mož ali žena dobi priložnost, da realizira ali podari svoj del stanovanja, ne da bi se obrnil na drugega zakonca.
Pri skupni lastnini je za opravljanje pravnega posla potrebno pisno in notarsko overjeno soglasje. Na podlagi navedenega lahko malo povzamemo, da skupna lastnina bolj zagotavlja spoštovanje pravic vsakega zakonca in omogoča doseganje enakopravnosti v razmerjih kot pa vzpostavitev pravnega režima skupnega razpolaganja z nepremičninami.
Prenehanje skupnega lastninskega režima nastopi po tem, ko se vsakemu zakoncu dodeli delež premoženja. Postopek za dodelitev delov nepremičnine lahko poteka na več načinov:
Na sodišče se lahko obrne tretja oseba, ki je zainteresirana za dodelitev deleža in ima za to zakonsko podlago. V tem primeru tudi velikost deleža določi sodnik. Standardni postopek za dodelitev deleža s prostovoljnim soglasjem zakoncev je delitev premoženja na enake dele. V sodnem postopku se premoženje razdeli sorazmerno s prispevkom vsakega od državljanov k nastanku ali pridobitvi premoženja.
Z dodelitvijo deležev državljani avtomatsko prejmejo pravico do osebne razpolaganja z uveljavljenim delom nepremičnine ali stvari. Hkrati ima drugi zakonec prednostno pravico do nakupa drugega deleža, če se ga mož ali žena odloči prodati. Poleg tega ukrep za dodelitev deleža postane razlog za razdelitev odgovornosti za zagotovitev vzdrževanja njegovega dela, vključno s plačilom komunalnih računov in davkov.
V primeru zakonske pogodbe se lahko premoženje prenese v skupno rabo, če se listina šteje za neveljavno. Ob sestavi dodatne pogodbe se lahko spremeni le velikost deležev, skupna lastnina pa se ne povrne.
Če sta zakonca drug v drugega prepričana in nameravata v prihodnosti svoje premoženje podedovati otroku, nepremičnin in drugega premoženja ni treba deliti na deleže. Po drugi strani pa bo prenos premoženja v skupno lastnino lahko zagotovil več jamstev za izpolnjevanje vseh pravic državljanov in bo omogočil prodajo dela premoženja brez soglasja drugega zakonca.
