هل اخترت بالفعل شقة وترغب في شرائها؟ تأكد من التحقق من ذلك قبل الشراء!
محامينا تحقق من الشقة 48 ساعة مقدما مع إصدار محضر رأي قانوني.
شاهد عينة من الرأي القانوني
شراء شقة بدون مخاطرة هو الاستحواذ على العقارات ، والتي لا ترتبط بأي رهن (على سبيل المثال ، القروض والديون) ، أو ادعاء الأطراف الثالثة بملكية الكائن أو العيش فيه. قسط الخدمات العقاريةهذا النوع سيوفر عليك من المشاكل حتى فقدان الممتلكات المشتراة.
تكلفة الشيك 25000 روبل ، المدة 48 ساعة اطلب شيكًا
عن طريق الطلب منا للتحقق من الشقة نقاء قانونيسوف تحصل على:
راحة البال التامة في شراء شقة وعدم وجود مخاطر
حجج قوية في نزاع مع بائع حول خفض السعر
استرداد كامل المبلغ إذا لم نلتزم بالموعد النهائي
لطلب خدمة فحص الشقة قبل الشراء ، ما عليك سوى عنوانها.
إذن ، متى تنشأ المخاطر؟ ما الذي يفحصه المتخصصون لدينا أولاً وقبل كل شيء؟
1. صحة المستندات الخاصة بالشقة
التحقق من الطهارة القانونية للعقار هذه المرحلةيتضمن دراسة شاملة ليس فقط لوثائق الملكية نفسها ، ولكن الأختام والنماذج. هناك مخطط احتيالي شائع عندما لا يقدم المحتالون ، تحت ذريعة ما ، نسخًا أصلية من الأوراق ، ولكن نسخها المكررة. ومع ذلك ، هناك العديد سبب جيد، والتي بموجبها يمكن للمالك استخدام نسخ مؤكدة لتسجيل المعاملة. لذلك ، يجب أن يعهد بالتحقق القانوني للشقة إلى متخصصين ذوي خبرة واسعة في هذا المجال.
2. الحالة الاجتماعية للبائع
من المؤكد أن أصحاب العقارات لدينا سيعلمون ما إذا كان المالك متزوجًا أم لا. تعتبر أي ممتلكات (بما في ذلك العقارات) التي حصل عليها الزوجان في الزواج مشتركة. إذا لم تكن هناك موافقة الزوج أثناء صفقة البيع والشراء ، فهناك خطر أن "النصف الآخر" سيرفع دعوى قضائية وسيتم إبطال الصفقة.
غالبًا ما يستخدم المحتالون هذا الفارق الدقيق. على سبيل المثال ، يذهب الزوج الذي لديه أموال من بيع المسكن المشترك إلى الخارج ، ثم تظهر الزوجة "المخدوعة" على الساحة وتطالب بالعدالة.
في بعض الأحيان لا يكون البائعون على علم بهذا القانون. هناك حالة معروفة عندما حاولت امرأة بيع شقة ، كان نصفها في الواقع ملكًا لزوجها المتوفى.
3. الأهلية القانونية
تتضمن العناية الواجبة بشأن العقارات دائمًا التحقق من الأهلية القانونية للبائع (بالإضافة إلى صحة جواز سفره). يمكن الطعن في المعاملة من قبل أوصياء المالك (أو الورثة في حالة وفاته) إذا تبين أنه عاجز (أو قادر جزئيًا) ، أو تعاطي الكحول ، أو تعاطى المخدرات ، - باختصار ، في وقت التوقيع على العقد لم يكن قادرا على تقييم أفعاله بوعي ... كان هناك موقف عندما أمرت المحكمة بفحص الوفاة ، وبعد ذلك أعيدت الشقة المباعة إلى الوريثة.
4. الأطراف الثالثة المؤهلة للإقامة أو امتلاك منزل
غالبًا ما تكون هذه المرحلة من التحقق من نظافة العقار في الممارسة العملية أكثر أهمية من البحث عن هوية المالك. يمكن أن يكون الطرف الثالث المهتم قريبًا.
موجود مخاطر عديدةولذلك فمن المستحسن أن يعرف المشتري كيفية التحقق من "نظافة" الشقة بمفرده عند الشراء. الشيء الرئيسي هو تجنب الرئيسي ، الأكثر مخاطر كبيرة، المعلومات التي تحتوي عليها هذه المقالة. بادئ ذي بدء ، يلزم استبعاد إمكانية الطعن في المعاملة والحق في الشقة ، وبالتالي سيتم تقديم التوصية المتعلقة بكيفية التحقق من "نظافة" الشقة بمفردك عند الشراء ، في الغالب طريقة مفصلة.
الأول هو صحة المستندات التي يقدمها البائع للمراجعة. يجب التحقق من ذلك بعناية خاصة ، وإلا فقد يتم الكشف لاحقًا عن مطالبات هذه المساحة المعيشية لأطراف ثالثة تمامًا. هنا يجب ألا يغيب عن البال أن هناك عددًا كبيرًا جدًا من المواقف مع المستندات المصاحبة لشراء السكن ، ووصفة واحدة قضايا قانونيةمن الصعب جدًا التحقق من "نظافة" الشقة عند الشراء بمفردك. ومع ذلك ، فأنت بحاجة إلى تأمين المعاملة إلى أقصى حد ، وبالتالي فمن الأفضل إكمال جميع الخطوات الموصى بها للتحقق من المستندات. بالطبع ، من الضروري التحقق من "النقاء" القانوني دون تجاوز حدود المعقولية ، ولكن لا يجب الحصول على الحد الأقصى من المعلومات فحسب ، بل يجب أيضًا تقييمها ، ويجب أن تتعلق بالشقة نفسها وكل من يشارك في ممتلكاتها ووضعها .
بالطبع ، سيكون من الأنسب الرجوع إليه محامون محترفونولكننا نواجه سؤالاً آخر: كيف نتحقق من "نظافة" الشقة عند شرائك لنفسك؟ من حيث المبدأ ، هذا معقول ، رغم أنه أكثر إزعاجًا. علاوة على ذلك ، فإن مساعدة المحترف لا يمكن إلا أن تزيد من موثوقية المعاملة ، لكنها لن تكون قادرة على ضمان نجاح مائة بالمائة. تشغيل حالة متطرفةيمكنك تأمين العنوان إذا استمرت المخاوف. شركات التأمينعادة ما يمضي قدما عن طيب خاطر.
وفي هذه الحالة ، عند شراء مسكن في مبنى جديد ، يجب أن يكون التحقق من المستندات شاملاً ، حتى لو كان هذا البيع من مطور. سيحتاج البائعون ، بالطبع ، إلى الكثير من الجهد ، لأن المباني الجديدة لا تحتوي على مثل هذا تاريخ غنيبيانات التسجيل وتغيير المالكين. ولكن حتى هنا ، حتى بعد إجراء فحص شامل "للنقاء" القانوني للعقار ، والذي يتم وفقًا لجميع القواعد ، يظل احتمال الحرمان من الشقة المشتراة قائمًا. إذا كان البائع قادرًا على إثبات انتهاك حقوقه أثناء الشراء ، على سبيل المثال. ولكن إذا تم شراء منزل ثان ، فلن تتم المواجهة ليس فقط مع البائع ، ولكن أيضًا مع المالك الذي كان يملك الشقة قبله. ربما يجب أن تمر بسلسلة كاملة دعوى... يستغرق الأمر وقتًا طويلاً ويصعب التحقق من "النقاء" القانوني عند شراء شقة في سوق ثانوي: هذه هي صحة جميع المستندات ، وهذا تقييم للوضع القانوني للعقار ، وهذا تحليل للمخاطر المحتملة المرتبطة بهذا الشراء.
يمكن التحقق من "النظافة" القانونية للشقة بجعل الصفقة آمنة قدر الإمكان عند شراء أي عقار. يجب طلب المستندات التالية من البائع.
كيف تتحقق مما إذا كان هناك اعتقال على شقة؟ من مقتطف من USRR. ويشار هناك ، إذا كان هذا بيانًا بسيطًا ، ما إذا كان البائع هو المالك. وفي النسخة الموسعة من المقتطف ، يوجد التاريخ الكامل لهذه الشقة من السجل الأول في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. يشير إلى من كان يمتلكها سابقًا وكم مرة تم بيعها. ومع ذلك ، لا يمكن أن يقتصر المرء على هذا المقتطف. كيف تتحقق مما إذا كانت الشقة مرهونة عند الشراء؟ غالبًا ما يتم بيع المساكن عن طريق التوكيل ، وبالتالي لا يشارك المالك عمليًا في الصفقة. هذا وضع محفوف بالمخاطر للغاية. غالبا وثائق مماثلةتم الحصول عليها بوسائل غير شريفة.
لذلك ، كل ما يحتاج إلى فحصه بعناية خاصة عند شراء شقة هو وثائق المالك المباشر للمنزل. للقيام بذلك ، عليك أن تطلب من الشخص المخول الاتصال بالمالك والاتصال به لتأكيد أن الشقة معروضة للبيع. بعد ذلك ، تحتاج إلى التحقق من عمود "العبء" في بيان USRR ، والذي يحتوي على معلومات تتعلق بحالة الشقة ، وما إذا كانت مرهونة. إذا تم بيع العقار مباشرة بعد الإرث ، فمن الأفضل عدم شرائه. خلال ثلاث سنواتقد يظهر الورثة الجدد الذين سيتحدون هذه الصفقة في المحكمة. أيضًا ، وفقًا للنسخة الموسعة من شهادة USRR ، يمكن إثبات أنه ، على سبيل المثال ، لم يتم دفع الرهن العقاري لهذه الشقة حتى النهاية.
الخطوة الأولى هي النظر إلى السعر. إذا تم بيع شقق مماثلة بسعر أعلى ، فيجب أن يكون ذلك مقلقًا بشكل خاص ، وفقط مع الاهتمام الكبير به هذا الكائنالممتلكات ، يمكنك الاستمرار في التحقق من "نظافتها" من الناحية القانونية، والقيام بذلك بشكل أكثر شمولاً مما كان يعتقد سابقًا. يحتاج البائع إلى استجواب دقيق والبحث عن التفاصيل: ليس فقط من يملك هذه الشقة، ولكن أيضًا متى وكيف ومن من تم شراؤها ، ولماذا يتم بيعها مرة أخرى ، وما إذا كانت الشقة قد شاركت فيها دعوى... ثم تحقق مما قيل في المستندات. من هنا سيتضح مدى صدق البائع ، حيث سيتعين عليك عقد صفقة معه كطرف مقابل. كيف تتحقق من بائع الشقة عند الشراء بطريقة أخرى؟
تأكد من التحقق من جواز سفره والوثائق الأخرى المتعلقة بالشقة بكل عناية: على أساسها يتم تسجيل العقار ، حيث يتم ، عند استلام الشهادة ، تسجيل الحق في ذلك. من الضروري أخذ نسخ لإعادة الدراسة ، ولكن تحقق من النسخ الأصلية بحثًا عن الأختام والتوقيعات والعلامات المائية وكل ما يصاحبها وثيقة الدولة... من الضروري أيضًا مقارنة النسخ بالأصل. قد يقدمون مستندات مختلفة تمامًا. يجب أن تتطابق المعلومات المقدمة على الورق مع القصة الشفوية للبائع. كيف تتحقق من الورثة عند شراء شقة؟ مستحيل. والأفضل شرائه بعد إقرار الحق بثلاث سنوات من تاريخ الإرث. كيف تتحقق من الشقة قبل الشراء عن طريق Rosreestr؟ يقال أعلاه أنه في MFC يمكنك طلب واستلام أي مستندات تتعلق بالعقار على الإطلاق.
قبل استلام ودراسة المستندات ، لا يمكن تحويل الدفعة المقدمة أو الإيداع إلى البائع ، منذ ذلك الحين مالك سابقيمكن الاحتفاظ بأصول الشهادة والعقد ، حتى بعد بيع هذه الشقة بالفعل. من الضروري معرفة بالوثائق ما إذا كان لدى البائع مواطنين معالين عاجزين ، الأطفال القصرما إذا كان البائع متزوجًا الآن وكان متزوجًا في الوقت الذي اشترى فيه هذه الشقة ، والأهم من ذلك ، سواء كان يتصرف شخصيًا ، أو من خلال المقربين \ كاتم السر.
لا يمكنك عقد صفقة دون التحدث إلى المالك شخصيًا. من الأفضل إبرام عقد مع المالك وليس مع وصي. يتم إجراء عدد كبير من المعاملات الوهمية بحجة غياب المالك: في مدينة أخرى ، في دولة أخرى ، وهكذا. يمكن أن يكون التوكيل الرسمي مزيفًا. إذا لم يرغب الوصي في عرض مالك الشقة على المشتري ، فإن هذا من شأنه أن يثير الشك ، والأسباب هنا ليست ذات صلة على الإطلاق. من غير المحتمل أيضًا أنه سيكون من الممكن التحقق من صحة التوكيل الرسمي لدى كاتب العدل الذي أصدره ، لأن كتاب العدل لا يستجيب لمثل هذه الطلبات.
إذا تم تسجيل أطفال قاصرين في شقة للبيع ، فيجب الحصول على موافقة خطية من سلطات الوصاية ، وإلا لا يمكن إبرام الصفقة. إذا تم الاعتراف بأن البائع نفسه غير كفء رسميًا ، فإن شؤونه تُعهد إلى وصي ، وفقط إلى الشخص الذي سيتم تعيينه من قبل سلطة الوصاية. من المستندات ، تحتاج إلى التحقق من قرارات المحكمة بشأن القضية الأولى (العجز) والمسألة الثانية (بشأن تعيين وصي). وبالنسبة للمعاملة نفسها ، من الضروري الحصول على موافقة سلطات الوصاية. تعتبر مخاطر مثل هذه الصفقة كبيرة لدرجة أن المشتري يرفض في أغلب الأحيان شراء مساحة المعيشة هذه.
ولكن أيضا مشكلة أكبرهي حالة لا يتم فيها التعرف على البائع على أنه غير كفء ، ولكن دائمًا أو في بعض الأحيان يكون في حالة من عدم القدرة على فهم معنى أفعاله (هذا التعريف مشتق من القانون). من الصعب جدًا حساب هذه الحالة بالعين ، حتى مع الاجتماعات الشخصية المتكررة. لذلك ، فقط في حالة ما إذا كنت بحاجة إلى طلب شهادة من طبيب نفساني مؤرخة في يوم المعاملة. قد يكون الحل هو دعوة صديق للطبيب النفسي لصفقة كأحد الأقارب أو الأصدقاء. ومع ذلك ، فمن غير الواقعي ببساطة تأمين مثل هذه الصفقة من جميع الحالات السيئة. حتى من خلال إبرام صفقة مع كاتب عدل ، قد لا يتحقق النجاح الكامل لهذا المشروع. لذلك ، من الأفضل التخلي عن المشروع المشكوك فيه ، حيث أن المعروض من العقارات اليوم أعلى بثلاث مرات تقريبًا من الطلب.
أنت بحاجة للذهاب إلى الموقع الرسمي محكمة المقاطعة، التي تنتمي إليها مساحة المعيشة هذه ، واكتب في البحث أسماء البائع وأسلافه - أصحاب الشقة. ينطبق نفس المبدأ إذا كنت بحاجة إلى التحقق مما إذا كان البائعون وأزواجهم لديهم أي قضايا في المحكمة ، وإذا كان الأمر كذلك ، فماذا. الشيء الرئيسي هو ما إذا كان الزواج قد تم فسخه وما إذا تم تقسيم الملكية ، وما إذا كان المالك قد تم الاعتراف به على أنه غير كفء. يتم فحص الأخير في مكان التسجيل ، لذلك يجب فحص جواز سفر البائع بعناية شديدة ، ثم الانتقال إلى الموقع الإلكتروني للمحكمة حيث تم تسجيل هذا الشخص أو تسجيله.
لم يتم تكوين النظام القضائي حتى الآن بحيث يمكنك العثور على كل هذا في بضع نقرات ، لسوء الحظ. محاكم التحكيم لديها أيضا قاعدة بيانات رسمية. هناك تحتاج إلى إثبات ما إذا كان البائع قد أعلن إفلاسه. إذا كان هناك ، فهذا ينعكس بالضرورة في محكمة التحكيمالمدينة التي تم تسجيلها فيها. من خلال فتح قاعدة رسميةالبيانات عبر الإنترنت إجراءات الإنفاذتحتاج إلى معرفة ما إذا كان مالك الشقة أو زوجته مدينًا وما إذا تم رفع دعوى ضد هؤلاء المواطنين.
وفقًا لبطاقة المالك ، أي مستخرج من دفتر المنزل ، من الضروري تحديد من هو مسجل في هذه الشقة ، بما في ذلك (على وجه الخصوص) وأولئك الذين لا يعيشون هناك. يجب أيضًا تقديم إثبات الدفع خدمات... مثالي عند عدم تسجيل أي شخص في الشقة ، ولكن ليس دائمًا محظوظًا جدًا. إذا كان هناك أشخاص مسجلين في الشقة ، فمن الضروري الإشارة في الاتفاقية إلى الفترة التي سيتم خلالها حذفهم من سجل التسجيل. يجب على الأشخاص المسجلين في مساحة المعيشة هذه ، ولكنهم لا يعيشون هناك ، تقديم التزام موثق بإلغاء التسجيل قبل فترة معينة.
من الأفضل إخراج الأخير من الشقة قبل إتمام الصفقة ، وإلا يمكنك البقاء في الشقة المشتراة بـ "حشو". في المحكمة ، غالبًا ما تُفقد القضايا المتعلقة بمطالبات الإخلاء ، نظرًا لأن هذه القضية تحتوي على العديد من الفروق الدقيقة غير السارة. هناك حاجة أيضًا إلى موافقة موثقة على المعاملة من قبل المالك الموجود في زواج مسجل ، والذي يتأكد من أن الزوج ليس ضد بيع مساحة المعيشة هذه. يتم ذلك في إلزاميإذا تم شراء الشقة أثناء الزواج ، وبحلول وقت البيع تم فسخ الزواج. ليس من الضروري مستندات إضافيةفقط في الحالات التي تم فيها استلام الشقة كهدية ، كإرث (قبل أكثر من ثلاث سنوات!) ، تمت خصخصتها. هذا يتعلق بجميع الأشياء الأساسية التي يجب التحقق منها عند شراء شقة. بعد تلقي كل هذه المعلومات الضخمة ، تتم دراسة حزمة المستندات وتحليلها بعناية.
بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى التقييم الوضع القانونيهذه الشقة: كيف وعلى أي أساس تم الحصول عليها الملاك الحاليين، متى حدث ذلك. إذا لم تمر ثلاث سنوات على الاستحواذ ، فستظهر مشكلتان. الموعد النهائي غير منتهي الصلاحية فترة التقادمأي أنه لا يزال من الممكن الطعن في صفقة شراء شقة الملاك السابقين... لتقليل الضرائب ، قد يطلب منك البائع الإشارة إلى انخفاض تكلفة الشقة في المستندات. الأفضل عدم الموافقة ، لأنه إذا تم إبطال هذه المعاملة ، فلن يقوم البائع برد المبلغ المبلغ الكامل، ولكن سيعيد فقط الذي يظهر في العقد.
أكثر الأسس التي لا يمكن الاعتماد عليها بالنسبة لمالك الشقة للحصول على شقة هو أن يرثها ، خاصة إذا لم تنتهِ فترة الثلاث سنوات من الاستلام. إذا ظهر الوريث الجديد أمام المحكمة في وقت متأخر عن هذه الفترة ، فسيتم تقليل مخاطر المشتري بشكل كبير. إذا تم شراء شقة وبيعها في كثير من الأحيان في فترة زمنية قصيرة ، فهذه هي العلامة الأكثر بلاغة على الاحتيال. من الأفضل البحث على الفور عن خيار شراء آخر ، حيث لا توجد مشاكل في هذا الأمر الآن. كلما زادت مبيعات وشراء الشقة ، كان تاريخها القانوني أكثر قبحًا. إذا كانت الرغبة في شراء مساحة المعيشة هذه ضخمة حقًا ، فأنت بحاجة إلى التحقق ليس فقط البائع الأخير ، ولكن أيضًا من الزوج وجميع المالكين السابقين على مدار السنوات الخمس الماضية على الأقل.
تقدم جميع الوكالات العقارية خدمات مثل التحقق من النظافة القانونية للشقة أو تاريخ الشقة. إذا قالوا أن الشقة نظيفة ، فإنهم يقصدون أنه لا توجد عوائق قانونية أمام المعاملة ، وأن ملكية الشقة لا تقتصر على المحظورات أو الأعباء ، وأنه لا يوجد ولن يكون هناك أسباب في المستقبل للطعن في شرعية الصفقة وإبطالها.
كيف سمسار عقارات التحقق من النقاء القانوني؟ في معظم الحالات ، يكفي قراءة المستندات المعدة للمعاملة بعناية ، فهي تحتوي على كامل معلومات ضرورية... ويتم التحقق من صحة الوثائق وقراءتها. ميزة سمسار العقارات هي أنه يعرف كيف يقرأ بشكل صحيح ، أي أنه يعرف بالضبط ما يجب الانتباه إليه.
ويرد التاريخ الكامل للشقة في كتاب المنزل وسجل الدولة الموحد لحقوق العقاراتويتعامل معه. لليوم القانونية الوحيدة والجميلة طريقة موثوقةالشيكات - احصل على مستخرج من الولايات المتحدة سجل الدولةحقوق العقارات والمعاملات معها (USRR) ، أو - شهادة من مكتب عقارات المدينة. من خلالهم يمكنك التعرف على تركيبة أصحاب الشقة وهل هي قيد الاعتقال أو مرهونة بتعهد وإيجار ...
منذ 31 يناير 1998 ، تم تسجيل حقوق العقارات وبعض المعاملات معها في سجل خاص - سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. قبل هذا التاريخ ، تم تسجيل المعاملات مع العقارات بطريقة مختلفة قليلاً ، من خلال BTI ، مكتب عقارات المدينة.
وبالتالي ، يمكن التحقق من النقاء القانوني للعقار ، والحقوق التي تم تسجيلها بعد هذا التاريخ ، بأخذ مقتطف من USRR. إذا نشأت الحقوق في العقارات قبل 31/1/1998 ، فمن أجل الحصول على معلومات ، يجب عليك الاتصال
مقتطف من USRR للجميع دون قيود
لذا ، إذا كنت ستشتري عقارات ، فأنت بحاجة أولاً وقبل كل شيء إلى التحقق من النقاء القانوني للسكن المكتسب.
للقيام بذلك ، اطلب من البائع مقتطفًا من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها.
أول شيء يجب الانتباه إليه هو تاريخ إصدار هذا المقتطف. يجب أن يكون البيان "جديدًا". الخيار الأفضلحتى يتم إصدار البيان حرفياً "الآن للتو". أي أن البائع استلم المستخرج وقدمه على الفور إلى المشتري لمراجعته. تذكر: كلما كان المقتطف حديثًا ، كانت المعلومات التي يحتوي عليها أكثر صلة.
إذا لم يستطع البائع أو لا يريد أن يظهر لك البيان ، فيمكنك الحصول عليه بنفسك. من السهل جدًا القيام بذلك ، بينما ستحتاج إلى حد أدنى من المستندات و المصاريف النقدية... إذا طلبت بيانًا كـ فرد، ثم وثيقة الهوية ووثيقة الدفع مطلوبة.
لكن سيتعين على الكيان القانوني التقديم لتلقي مقتطف المزيد من المستنداتوهي الميثاق ، عقد التأسيس، شهادات التسجيل ، التوكيل الرسمي ، إذا كان الممثل ساري المفعول ، مرة أخرى وثيقة تؤكد الدفع ، إلخ.
نقرأ المقتطف
يحتوي مستخرج من سجل الدولة الموحد ، والذي يتم توفيره لأي شخص يتقدم ، على المعلومات التالية:
اسم الهيئة التي تتولى التسجيل الرسمي للحقوق ؛
تاريخ التوقيع على البيان ، وكذلك الرقم الصادر ؛
الرقم المساحي (أو الشرطي) للممتلكات ؛
الغرض من الممتلكات ؛
العنوان (الموقع) ؛
بيانات عن صاحب الحق (أصحاب الحقوق ، إذا تم تسجيل حق الملكية العامة) ؛
نوع الحق المسجل ؛
القيود المسجلة (الالتزامات) على الحقوق ، بما في ذلك تاريخ وعدد تسجيل الدولة، والشروط التي تم إنشاؤها من أجلها ، وكذلك بيانات الأشخاص الذين أنشئت لصالحهم ؛
الاسم الكامل أو اسم الشخص الذي تقدم بطلب للمستخلص.
المخاطر عند شراء شقة في السوق الأولية.
لو يأتيحول مبنى جديد ، مما يعني أنه لا توجد شهادة ملكية حتى الآن ، ولكن هناك اتفاقية يتم إعادة بيعها. إذا كان هذا عقد المشاركة في رأس المالفهو يحمي مصالح المشتري بالكامل ويضمن حقوقه في ذلك هذا العقارسيتم تسجيله في سجل الدولة الموحدة. بمعنى ، إذا تم بيع شقة وفقًا لـ 214-FZ ، فلا يمكن التحقق من أي شيء.
أي اتفاق آخر ، في الواقع ، هو مخطط تجاوز واحد أو آخر للقانون 214 ، وفي هذه الحالة ، لا ينبغي للمرء أن يولي اهتمامًا وثيقًا للنقاء القانوني للمعاملة. إن شراء أي شقة "تخطيطية" في مرحلة البناء غير المكتمل أمر محفوف بالمخاطر.
كقاعدة عامة ، وفقًا للمخططات ، لا يتم بيع الشقق مباشرة من المطور ، ولكن من خلال نوع من الشركات الوسيطة. يمكن أن تكون إما شركة تابعة للمطور ، أو كيانًا قانونيًا مستقلًا اشترى ذات مرة من المطور جزءًا كبيرًا من الشقق في مرحلة البناء من أجل كسب المال ثم بيعها للسكان.
لذا ، للتعامل مع هذا كيان قانونييمكن أن يكون محفوفًا بالمخاطر ، لأننا لا نعرف العلاقة بين المطور وهذا المستثمر - هل دفع ثمن الشقق المشتراة بالكامل أم لا؟
إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيمكن للمطور إنهاء العقد بينهما ، وبعد ذلك يحق له استرداد شققه المتبقية (مقابل المبلغ الذي لم يدفعه المستثمر). ويمكن بالفعل بيع هذه الشقق من قبل المستثمر. هذه هي الطريقة التي تنشأ بها العقود "المزدوجة" أو "المضاعفة" عند بيع نفس الشقة مرتين.
مثل هذه المخططات كانت ، وستكون كذلك. لذلك ، يحتاج المشتري إلى استعادة السلسلة بأكملها - من المطور إلى الشخص الذي يبيع الشقة وفهم جوهر العلاقة بين المطور والشركة البائع. هذا ما هو عليه العناية القانونية الواجبةنظافة الشقة.
المخاطر عند شراء شقة في السوق الثانوي.
للسوق الثانوي مخاطره الخاصة ، وأحد أهمها هو تحدي حقوق الشقة. كقاعدة عامة ، يحدث هذا عندما:
المنازعات التي تنشأ بين ورثة شقة أو أثناء قسمة الممتلكات بين الزوجين ؛
إبطال صحة بائع الشقة الذي قد يكون مدمن مخدرات أو مدمن كحول أو مريض عقليًا غير مسجل ؛
- مثول المحكوم عليه ، الذي خرج من الشقة مؤقتًا طيلة فترة العقوبة ؛
وجود فرد من العائلة مفقود (مفقود) مسجل في الشقة.
لا أحد يضمن أن هذا الشخص المفقود لن يظهر في غضون سنوات قليلة ولن يعترض على الصفقة. هذا يحدث بانتظام. الناس في السجن ، لا يريدون إخبار أقاربهم بذلك ، ثم يخرجون من السجن ويطالبون بحقوقهم. لذلك ، عند شراء شقة تم تسجيل الشخص المفقود فيها ، فأنت تخاطر ببعض المخاطر.
معرضة للخطر أيضًا الشقق التي يتم فيها تسجيل الأطفال القصر ، والتي يجب مراعاة مصالحها ، أو كبار السن، وأحيانًا لا يفهمون معنى أفعالهم.
إذا كنت تحب الشقة في "السكن الثانوي" ، فبالإضافة إلى شهادة الملكية ، تحتاج إلى أن تطلب من المالك الحصول على مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (USRR) عن كل شيء المعاملات التي تمت فيما يتعلق بهذه الشقة.
سيعكس هذا البيان التاريخ الكامل للشقة ، بدءًا من عام 1998 ، أي لحظة إنشاء USRR ، وهذا يكفي تمامًا. ويتبين من السجل ما إذا كانت الشقة محل نزاع أم لا ، وهل تم القبض عليها ونحو ذلك. يتم تسجيل جميع الإجراءات في الشقة في السجل. إذا وجدت أي نزاعات في تاريخ الشقة ، فاحرص على الانتباه إلى عدد السنوات التي مرت منذ إنشائها.
بواسطة التشريع الروسي, المدى الأقصىتسقط بالتقادم على إبطال المعاملات ، بما في ذلك المعاملات العقارية ، ثلاث سنوات. لذلك ، إذا كان في غضون ثلاثة السنوات الأخيرةقبل الشراء المقترح ، لم تكن هناك معاملات مع الشقة ، فلا داعي للقلق من أن المالكين السابقين سيقدمون فجأة حقوقهم.
ولكن إذا كنت لا تزال تجد خلافات نشأت خلال السنوات الثلاث الماضية ، فاطلب من المالك تقديمها حكم، على أساس أنه يمكن استخلاص استنتاجات نهائية حول شرعية امتلاك هذه الشقة. إذا لم يتم اتخاذ قرار المحكمة بعد ، فننصحك بالانتظار على أي حال قبل عقد صفقة.
يحدث هذا في بعض الأحيان - كقاعدة عامة ، مع عقارات القديم المساكن- أن الشقة غير مدرجة في سجل الدولة الموحد. إذا لم تكن هذه الشقة مسجلة في السجل ، فهذا يعني أنه بعد خصخصتها لم يتم إجراء أي معاملات معها ، أي أنها مثالية مع نقطة قانونيةمنظر الشقة المطلق "نظيف". يمكن للمشتري تقديم طلب للدائرة سياسة الإسكانللتحقق من الحقوق الحقيقية لمالكها. لا تحتاج إلى فعل أي شيء آخر.
ما الذي يمكن وينبغي أن ينبه المشتري؟ أولاً: إذا وجدت أن الشقة قد ورثت لشخص بالإرث أو بالتبرع أثناء ذلك مالك جديدليس من أقارب المالك السابق، من ثم مالك جديديبدأ بيع هذه الشقة بسرعة. مثل هذه الأشياء دائما مقلقة.
قد يكون عامل الخطر الآخر هو الموقف الذي يتم فيه إعادة بيع الشقة في كثير من الأحيان وتمريرها من يد إلى أخرى (سيظهر ذلك من بيان USRR) ، أي في الواقع ، لم يسكن أحد في الشقة وقت طويلوسبب بيعها في كثير من الأحيان غير واضح. من المحتمل أن المعاملات الخاصة بهذا العقار لم تكن "نظيفة" وبهذه الطريقة حاولوا إنشاء مشترٍ حسن النية.
أكبر "المفاجآت" يخفيها عجز المالك المحتمل. يحدث أن يُعلن أن البائع ، بعد مرور بعض الوقت على إتمام الصفقة ، عاجز. يمنحه هذا الفرصة لتحدي أفعاله السابقة. إذا ثبت أن المالك لم يفهم معنى أفعاله ، فهناك خطر من أن الصفقة سيتم الطعن فيها. هناك العديد من "المتخصصين" في السوق يكسبون المال من هذا. في الوقت نفسه ، حتى شهادة الحالة النفسية للبائع لن تنقذك ، مؤكدة أنه في وقت المعاملة كان الشخص بصحة جيدة. والحقيقة هي أن هناك المادة 177 من القانون المدني ، التي تنص على أن "المعاملة التي قام بها مواطن ، على الرغم من قدرته ، ولكنه كان وقت ارتكابها في مثل هذه الحالة عندما لم يكن قادرًا على فهم معنى قد تعترف المحكمة بأفعاله أو توجيهها على أنها باطلة في دعوى هذا المواطن أو الأشخاص الآخرين الذين انتهكت حقوقهم أو مصالحهم التي يحميها القانون نتيجة لارتكابها ".
في الواقع ، يمكن أن تغطي هذه المقالة أي صفقة. هذا ما يستفيد منه المحتالون ، ومن الصعب الذهاب ضدهم. يكاد يكون من المستحيل رؤيتهم ، لأنهم يستعدون بعناية شديدة للصفقة.
ما رأيك في مقال "كيفية التحقق من النظافة القانونية للشقة أثناء إجراء المعاملة؟" الرجاء التعليق على ذلك!
إن شراء شقة في السوق الثانوية له مخاطره الخاصة ، وأهمها إمكانية الطعن في الحق في شقة ، لذلك من أجل التحقق من نقاء الصفقة ، من الضروري ، على وجه الخصوص ، التأكد أن المستندات المقدمة لك أصلية وأنه لا توجد مطالبات لأطراف ثالثة بشأن الشقة.
1. أسباب الطعن في حقوق الشقة
قد تكون أسباب الطعن في حقوق الشقة كما يلي:
2. المستندات التي تتطلب التحقق قبل الدخول في صفقة
من أجل منع حدوث المخاطر أو تقليلها ، من الضروري دراسة المستندات التالية.
2.1. مستندات البائع
تشمل هذه الوثائق ، أولاً وقبل كل شيء ، ما يلي:
2.2. المستندات التي تثبت ملكية الشقة وسلطة المندوب
إلى هذه المستنداتتشمل (المادة 185.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي ؛ البند 3 من المادة 35 من IC RF ؛ الجزء 2 من المادة 14 ، الجزء 1 من المادة 28 من قانون 13.07.2015 N 218-FZ ؛ الجزء 7 من المادة رقم 21 من قانون 03.07.2016 N 360-FZ ؛ المادة 34.4 من أساسيات التشريع على كتاب العدل):
2.3 وثائق ومعلومات للتحقق من عدم وجود مطالبات من أطراف ثالثة
وتشمل هذه الوثائق على وجه الخصوص (المادة 62 من القانون رقم 218-FZ):
من المهم أن يكون المستخرج من USRN محدثًا (قد يصبح قديمًا في غضون أيام قليلة).
بناءً على طلب أرسله كاتب العدل إلى نموذج إلكترونيالخامس الوضع الآلي، يتم تقديم المعلومات المطلوبة في شكل إلكتروني على الفور ، ولكن في موعد لا يتجاوز يوم العمل التالي بعد يوم إرسال الطلب المقابل (الجزء 14 من المادة 62 من القانون N 218-FZ).
يوضح المقتطف ما إذا كانت الشقة قيد الاعتقال ، وما إذا كانت مرهونة بأي طريقة أخرى ، وعدد مرات بيعها ، والتبرع بها ، وما إذا كانت هناك نزاعات مدنية فيما يتعلق بهذه الشقة.
ملحوظة!
في حالة وجود أي شكوك (البيع المتكرر للشقة ، البيع بالوكالة ، الخروج المؤقت من الشقة ، وما إلى ذلك) ، انتبه إلى وصف هذه المعاملات أو النزاعات ، لأن فترة التقادم لإبطال المعاملات هي واحدة أو ثلاثة سنوات. اعتمادًا على الأسس التي قد يتم على أساسها إبطال المعاملة (فن. 181 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
إذا لم تكن هناك معلومات عن الشقة في USRN ، فهذا يعني أنه بعد الخصخصة ، لم يتم إجراء أي معاملات معها. ومع ذلك ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المعلومات حول المعاملات العقارية يتم إدخالها في USRN اعتبارًا من 31/01/1998. معلومات عن المعاملات من قبل التاريخ المحدديمكن الحصول عليها إما في الإدارة المحلية(في موسكو هيئة مرخص لهاهي إدارة ممتلكات مدينة موسكو وأقسامها الإقليمية) ، أو في المكتب جرد تقني، منذ عام 1998 ، تم تكليف مهمة الحفاظ على سجل الممتلكات العقارية هذا الجسم(https://notariat.ru/
أعد بناء على المواد
المحامي Bogatkov S.A.
