فحص عميق مستقل لشقة قبل شراؤه - العملية صعبة للغاية، تتطلب اليقظة والاهتمام الواجب لكل فارق.
فقط بعد تحليل جميع المعلومات التي تم جمعها يمكن أن تتابع تصميم المعاملة، لا تخشى أن يتم سحبها إلى قمع المحاكمة. في إطار هذه المقالة، سننظر إلى كيفية التحقق من الشقة قبل شراء نفسك: ما يحتاج بالضبط إلى التحقق، بالإضافة إلى الحالة المادية للشقة والامتثال لمعايير الإقامة لودائع البائع.
يتم إجراء الفحص الرئيسي للسكن الذي تم شراؤه في سوق العقارات الأولية لفترة طويلة حتى النقطة عندما تكون الشقة موجودة جسديا - لا يتم شراء الشقة نفسها، ولكن الحق في طلب الإقامة. تكمن معظم العقود مع المطورين إلى درجات مختلفة من استعداد المبنى السكني، في حين يتم التحقق من المعلومات حول المطور نفسه تماما، توافر الوثائق والتصاريح ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، تم تحليل أنشطة مشروعه المنفذة في وقت سابق ما إذا كانت المواعيد النهائية قد لوحظت، سواء كان المستكشفين الحقيقيين للإستورانج لديهم مطالبات عالية الجودة، سواء كانت الإجراءات القانونية مكانا.
استنادا إلى هذه المعلومات، فإن المشتري المحتمل يجعل الاستنتاج حول حشمة المطور، والعوامل التي قد تشير إلى احتمال كبير في الانتهاء بنجاح من المشروع (على سبيل المثال، يمكن الاعتماد المصرفي التحدث عن الدعم المحتمل للمطور في حال الصعوبات المالية الأخيرة)وبعد وعلى العكس - التعطل الدائم من المصطلحات على المشاريع السابقة، شكاوى العديد من المساهمين حول حقيقة أن المطور يمكن أن ينتظر الإفلاس على المشروع الحالي.
عند شراء العقارات في السوق الثانوية، يجب عليك التأكد من أن الشخص الذي يقدم شقة (حصة في ذلك) ومالك المالك هو حقا المالك.للقيام بذلك، ننظر إلى جواز السفر وتطلب المستندات التي تعتبر أسباب تغيير حقوق الملكية. اعتمادا على الوضع المحدد، هذه هي:
شهادة تسجيل الدولة؛
عقد البيع؛
هبة؛
الوثائق الوراثية؛
اتفاقية الخصخصة.
من الضروري أيضا دراسة المعلومات بعناية في مقتطف من USRP، في هذه الوثيقة تحتوي على بيانات عن ملكية العقارات، وكذلك البيانات المتعلقة بوجود العناوين. (إذا كان هناك أي)وبعد لإعادة التأمين، يجب ألا تقتصر على تفريغ بسيط، وطلب خيارها المتقدمة. في هذه الحالة، بالإضافة إلى تعليمات المالكين، من الممكن الحصول على معلومات حول وثائق النقطة الصحيحة، وكذلك التعرف على تاريخ ملكية السكن من لحظة الزخرفة الأولى حول الشقة ظهرت في سوق الدولة. وهذا هو، من بين أمور أخرى، من المهم فهم - كم مرة غيرت الشقة المالك خلال السنوات القليلة الماضية. إذا على مدار العامين الماضيين، فقد غيرت الشقة أصحاب عدة مرات - هذا سبب خطير لتعزيز اليقظة.
من المهم للغاية أن نتعلم في تصريف هذا القسم كحوض حيث يشار إليه بوضوح إذا كانت الشقة في تعهد. لا يعني وجود Encumbrance دائما أنه يجب التخلي عنه على الفور من المعاملة، فهذا يحدث أن مدفوعات الرهن العقاري المتبقية تشكل الحد الأدنى للمبلغ، ويمكنك ببساطة دفع رصيد القرض إلى "تنظيف" الشقة المشتراة على الفور.
ومع ذلك، إذا لم يذكر البائع وجود بردينز - فهذه إشارة خطيرة للغاية قد تشير إلى احتمال الاحتيال.
وفقا للمحامين ومتخصصي سوق العقارات، لن يساعد النظر فقط في البيان في الحصول على معلومات شاملة حول الكائن وأصحابها. من المهم أن تعرف أن فترة التقادم لمعظم الحالات هي ثلاث سنوات، مما يعني أنه من المهم ضمان عدم وجود صراعات مرتبطة بالسكن بيع خلال هذه الفترة. يمكن أن تكون قاعدة البيانات الرسمية للسفن مساعدة كبيرة في هذا الشأن.
على سبيل المثال، في قاعدة محكمة التحكيم، هناك معلومات حول الأشخاص المعترف بهم من قبل مفلس، في المحفوظات القضائية هناك أيضا معلومات حول مشاركة أي من المالكين السابقين في أحداث المحكمة. يمكن الحصول على المعلومات اللازمة في الوضع "عبر الإنترنت"، يكفي الدخول في المواقع التي تقدم خدمات مماثلة وألقاب وأحوائية للمالكين السابقين (الذي كان في السنوات الثلاث الماضية).
للتأكد من عدم تسجيل أي شخص في الشقة، سوف يستغرق استخراج من كتاب المنزل. بالطبع، الاستنتاج، الذي تم تفريغ كل شيء في يوم بيع كل شيء - هذا هو الخيار المثالي، ولكن في الممارسة العملية، اتضح بعيدا عن جميع الحالات. إذا كان من المستحيل إزالة شخص من المستأجرين السابقين الآن، فمن المهم في العقد تسجيل تواريخ واضحة للإزالة من المحاسبة. إذا وصفت الشقة من قبل الناس الذين ليسوا أصحاب (ولكن وجود الحق في استخدام السكن)يجب إيلاء التزامهم بالعب من التسجيل في الفترة المتفق عليها.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري توثيق حقيقة أن جميع مدفوعات المرافق والإصلاح الرئيسي والتكاليف الحالية للصيانة العقارية يتم استردادها، ولا تملك شركة الإدارة شكاوى حول البائع. إذا تم شراء شقة مع ديون حسب الترتيب المسبق، فمن الضروري الحصول على البيانات الرسمية عن المبالغ الدقيقة. مرة أخرى، يعلم البائع المحدد على الفور المشتري عن جميع الديون غير المدفوعة.
يمكن أن تكون الشقق الجميلة والاستمتادة بشكل مريح جذابة للغاية للمشترين، لكن اتخاذ قرار بشأن هذه الصفقة، من الضروري التأكد من تنفيذ جميع الأعمال على أسس قانونية. لذلك، يستحق قضاء بعض الوقت في دراسة خطة الكلمة، جوازات سفر تقنية ومكافحة، حيث، من بين أشياء أخرى، المنطقة الدقيقة للشقة، وموقع وتكوين المبنى أيضا. في حالة تخطيط العناصر البصرية للوثائق الفنية، ينبغي اتخاذ قرار منفصل.
من الضروري أن نتذكر أن المالك الحالي للسكن هو المسؤول عن إعادة التطوير غير القانوني، وسوف يحمل تكلفة إعادة التدويل (أو سيتم إجباره على إعادة الشقة إلى الدولة الأولية، إذا كان من المستحيل إصدار المستندات ذات الصلة).
في الوقت نفسه، قد لا يكون لدى البائع أي نية شريرة، والرغبة في الخداع والتخلص من شقة إعادة تجهيزها الخاطئة، والعديد من المالكين قبل بيع مخلصين لا يدركون عدم شرعية التغييرات المقدمة. إذا لم تكن هناك خبرة أو رغبة في فهم الوثائق الفنية، فإنها تستحق الاستشارات من المهنيين.
لإضفاء الشرعية على الترقيات، سيستغرق الأمر بعض الوقت. إذا سمح الوقت، فمن الممكن وضع تدفق مركبات جديدة بنفسك، وسجل التغييرات، ولكن من الضروري أولا التأكد من أن العمل الذي قامت به لم ينتهك المتطلبات الفنية، وإيصال المستندات الجديدة ممكن من حيث المبدأ.
في كثير من الأحيان، وفي المعاملة لا يأخذ المالك الحقيقي أي مشاركة. ويشمل الخبراء هذه الأشياء لمعاهدات المخاطر، لأن المحامي بعيد عن جميع الحالات قانونية. إزالة جميع الشكوك سهلة - تحتاج إلى الاتصال بمالك الإسكان (الذي يتم إدراج اسمه في بيانات Rosreestra)وبعد إذا كان الوصي موثوقا به من خلال جميع الحقائق وغير صحيحة في محاولة لإخفاء جهات الاتصال للمالك، فإنه لا يستحق المخاطرة. يجب أن تنظر قوة المحامي نفسها أيضا بعناية - يجب أن تكون الوثيقة ذات صلة ومصدقة بطريقة تثقيفية.
إذا، عند التحقق من المستندات، اتضح أن الشقة قد غيرت مرارا وتكرارا أصحابها، وتم تنفيذ غالبية المعاملات بالوكالة، هذه مناسبة للبحث عن كائن عقاري مناسب آخر.
خيارات غير سهلة مع الشقق التي يتم طرحها للبيع مباشرة بعد الدخول في الميراث. لا يتم استبعاد ظهور الورثة الأخرى التي قدمها المشرعون الحق في الطعن في المعاملة المتعلقة ببيع العقارات الموروثة في المحكمة.
إذا تم طرح العقار هو العقار المشترك لزوجها وزوجته، فإن موافقة الزوج الثاني للبيع إلزامي. يجب أن يكون وثيقة مكتوبة، من المرغوب فيه أن يكون ذلك موثق.
يتم إيلاء اهتمام خاص للوضع عندما يتم تسجيل الأطفال البسيطين في الشقة.يجب إظهار المزيد من اليقظة إذا كانت تملك جزءا من السكن. من المهم أن يكون لديك موافقة جثث الوصاية، حيث في حالة اكتشاف الحقيقة، عدم الامتثال لمصالح الأطفال، تعترف المحكمة بالمعاملة غير صالحة. أما بالنسبة للأشخاص الذين يعترفون رسميا بعدم القدر، إلا أن ممثل قانوني يمكن أن يتصرف نيابة عنهم وعلى موافقة جثث الوصاية والوصاية.
كل شقة للسنوات السابقة من التطوير لها تاريخها الخاص، والتي تبدأ، كقاعدة عامة، من لحظة الخصخصة. من هذا التاريخ الذي تحتاجه للبدء في التحقق، مع التأكد من أن جميع المالكين المسجلين يدركون البيع، أو جاهزين مكتوبة. هناك مواقف تخفض فيها الشقة شخصا ما وحدها، نسيان حقوق أفراد الأسرة الآخرين الذين يخدمون عقوبة في مؤسسة إصلاحية أو تركوا للتو في اتجاه غير معروف. إذا ظهر هؤلاء الأشخاص وحسب الحقوق، فيمكن العثور على الخصخصة غير قانونية، وفي النهاية، سيعاني المشتري.
إذا تم بيع الشقة على وجه السرعة، ووضعها للسعر، وهو أقل بكثير من القيمة السوقية، يجب أن تشعر هذه الحقيقة بالقلق بنفسها. هذا لا يعني أنه من الضروري حذف هذا الكائن من قائمة الخيارات المحتملة، ولكن بفحص جميع الفروق الدقيقة الضرورية. إن حقيقة أن البائع تقارير شفهيا يجب أن تمتثل للمعلومات المتاحة في الوثائق، مع تباينات كبيرة، من الأفضل عدم إجراء صفقة.
إذا كان البائع يتصرف "غير قياسي"من الواضح أن علامات واضحة على الكحول أو إدمان المخدرات، أو ببساطة سلوكه يسبب الشكوك، تجدر الإشارة إلى وجود احتمال وجود نوع مختلف من الصراع التشريعي. كما يظهر الممارسة، ينشأ عدد كبير من المشكلات في الحالات التي لا يعرف فيها البائع الرسمي بأنه غير قادر (غير مسجل في المخدرات أو alkodispere)لكن حالته هي أنه في المحكمة، سيكون من الممكن أن يثبت دون الكثير من ذلك عندما أحصل على المعاملة لا يمكن أن يكون على دراية بأفعاله الخاصة.
مع رغبة كبيرة في شراء مثل هذه الشقة (بسعر مغري)لا يزال يستحق التعزيز وطلب شهادة ما إذا كان البائع لا يملك البائع في مراعاة أخصائي نغمات، سواء كان تحت إشراف طبيب نفساني. حتى أفضل - في يوم توقيع الاتفاقية، اطلب منه اجتياز التفتيش، ونتيجة لذلك ينبغي إصدار شهادة أن الشخص لديه الحق في توقيع المستندات.
تجدر الإشارة إلى أنه ليس كل أصحاب الإسكان جاهزين لإظهار الحزمة بأكملها من المستندات لكل مشتر محتمل. يدعي الكثيرون أنهم مستعدون للقيام بذلك فقط بعد تلقي الدفع المسبق إلى المعاملة القادمة. ومع ذلك، إذا كنت تعرف العنوان الدقيق للشقة، فيمكن طلب استخراج من USRP بشكل مستقل - التعرف على أي شخص ليس لديه أي علاقة مع الشقة.
من ناحية أخرى، فإن رفض تقديم المعلومات، وخاصة أولئك الذين لديهم شخصية عامة، يمكن أن يستريح بالفعل على الأفكار السيئة.
يعد عقد البيع، الذي يخدم كأساس لتسجيل تغيير الملكية وثيقة مهمة للغاية، في أحكامها، ومع ذلك، فإن العديد من المشترين الإسكان يفضلون عدم الفضل. في هذه الوثيقة، غالبا ما تحتوي الشروط على عدم الامتثال الذي ينطوي عليه إنهاء العقد. وهذا هو سبب خطير لفحص الشروط بعناية من أجل التأكد من أن هذه الأحكام يمكن تنفيذها من حيث المبدأ. خلاف ذلك، إلى جانب السكن، يمكنك الحصول على الحاجة إلى المشاركة القسري في التقاضي الطويل مع نتيجة، من الصعب التنبؤ بها.
يطلب العديد من البائعين المشترين الإشارة إلى كمية مخفضة في العقد للتوفير في وقت لاحق (إذا كان العقارات في مكان الإقامة لمدة تقل عن خمس سنوات)وبعد ومع ذلك، اليوم هذه التقنية لا تعمل - يتم احتساب الضريبة تلقائيا، بناء على تكلفة المساكن السكنية، وليس من المبلغ المحدد في العقد.
يؤكد المحامون أن المعاملات العقارية الخالية من مئة المئة غير موجودة، خاصة إذا كنا نتحدث عن العقارات في السوق الثانوية، حيث غيرت الشقة أصحابها طوال وقت الوجود. ومع ذلك، إذا تم إعادة صياغة تماما، وفي حالات مثيرة للجدل أو إذا كانت هناك أي ظروف غامضة، فمن الممكن أيضا جذب المتخصصين، يمكن تقليل إمكانية عواقب غير سارة.
يتغير سوق الإسكان باستمرار، مع تغيير في التشريعات وغيرها من الظروف، تظهر خطط احتيالية جديدة، ثغرات جديدة في القوانين. كقاعدة عامة، أولئك الذين لا يرتبطون بسوق العقارات، لا يعرفون ما هو الانتباه، بسبب هذا، مخاطرهم تنمو.
بغض النظر عما إذا كانت المعاملة تتم بشكل مستقل أو مع جاذبية السمسار، فمن المستحسن تجنيد دعم محامي مستقل يمارس في مجال القانون المدني والإسكان.
إيغور فاسيلينكو
توافق على أن شراء العقارات ليس أبسط شيء، خاصة لأول مرة. يتم دمج دقيق اختيار الشقة المثالية مع العديد من الأسئلة حول الإجراء للتسجيل. هناك رغبة في عدم فقدان الوقت والقوة والأهم من ذلك، أموالنا الخاصة. معروف؟
سيحلل الموقع جميع المخاطر الممكنة على الرفوف وأخبر كيفية التحقق من الشقة للنظافة عند الشراء.
السوق الأساسي يقدم الشقق في المنازل قيد الإنشاء. لم يكن لديهم المالك، علاوة على ذلك، فهي غير موجودة ككائن مادي. بحكم هذا، يتم توصيل المخاطر الرئيسية للمشتري بحقيقة أن المطور لن يبني و / أو لن يتم تشغيل كائن العقارات.
من ناحية أخرى، فإن هذه الشقة "الجديدة" لديها العديد من المزايا من حيث المخاطر:
لذلك، فإنك تعطي أموالا ل "القط في الحقيبة"، فيما يتعلق بالذين حسب المطور. لذلك، من المهم للغاية اختيار ذلك بشكل صحيح. بالتفصيل كيفية اتخاذ نقطة رئيسية - الانتباه أولا إلى البيانات الرسمية للشركة: التاريخ والبيانات المالية والمواعيد النهائية لتقديم مرافق البناء السابقة.
نعم، ضمان 100٪ من نقل الوقت أو تجميد بناء مبنى سكني غير موجود. لكن تقليل المخاطر ممكنة. البديل - شراء الإسكان في السوق الثانوية، وهذا هو، المالك.
في السوق الثانوية، فإن العقار ليس "شبح"، ولكن حقيقي للغاية. لذلك، تتميز المخاطر المتعلقة بالمعاملة بمجموعة متنوعة كبيرة.
تنشأ معظم حالات الخداع للمشترين في السوق الثانوية. اقرأ المزيد عن أنواع الاحتيال الشعبية
جميع المخاطر الرئيسية عند شراء شقة في السوق الثانوية يمكن تقسيمها إلى عدة مجموعات. النظر في كل أكثر.
| مخاطر | طريقة التقليل |
|---|---|
| الاعتراف بالبائع غير قادر أو محدود | شرط الشهادة من الناصات النفسية والمخاطر، شهادات من جثث الوصاية والوصاية. توثيق عقد البيع. |
| المخاطر عند الشراء من البائع مع توكيل الطاقة | تحقق من صحة وواقع قوة المحامي باستخدام طلب مكتوب لعضو كاتب العدل الذي أصدر قوة محام. |
| الغش من أجل إبزيم المال | لا تقم بنقل الأموال إلى البائع قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية. استخدم الحسابات باستخدام خلية مصرفية أو حرف رصيد أو حساب الضمان. |
| الاغتراب على جواز سفر مفرطة | تحقق من جواز السفر على أساس جوازات سفر غير صالحة من FMS of Russia. |
| مخاطر | طريقة التقليل |
|---|---|
| بيع شقة خصخصة من قبل حق القاصرين | طلب إفرازات الأرشيف من كتاب المنزل بالأشخاص المسجلين في الشقة. |
| انتهاك الحقوق الثانوية | تحقق من البائع حل جثث الجذار والوصاية على الصفقة. طلب المستندات التي ستؤكد أن القاصر سيكون في المستقبل. |
| انتهاك لحق الزوج من صاحب الشقة | تحقق من الموافقة التوثيقية من الزوج إلى المعاملة. أو طلب بيان موثق أن البائع لم يكن متزوجا في وقت الاستحواذ على العقارات. |
| القدرة على الحفاظ على الحق في الإقامة من أطراف ثالثة | طلب استخراج من كتاب المنزل مع معلومات حول جميع الوجوه المسجلة. الطلب على إزالتها من السجل من البائع. طلب استخراج التحكم. |
| ظهور الورثة غير المحددة | خيار أقل خطورة - شراء شقة في ورث المرحلة الأولى (الأطفال، الآباء والأمهات، وزوجات الطالب). |
مع ظهور سجل دولة واحدة للحقوق، ثم سجل الدولة الموحد للعقارات أصبح أسهل للتأكد من نقاء الشقة القانوني قبل الشراء.
من السجل، يمكنك الحصول على عدة أنواع من المستخلصات، بما في ذلك:
كيفية الحصول على استخراج؟ الأكثر بساطة - حول الممتلكات - يمكن للمرء أن يكون إلكترونيا على الموقع الرسمي ل Rosreestra. إنه متاح لأي شخص. وراء الآخرين يجب الاتصال:
بفضل التفريغ، يمكنك تقليل الفرصة لشراء شقة قصة سيئة.
وثيقة مهمة أخرى هي مقتطف من كتاب المنزل، كما أنها أيضا شهادة في شكل رقم 9 أو شهادة تسجيل. أنه يحتوي على معلومات حول مسجل في الوقت الحاضر وإزالتها من تسجيل الأفراد. فقط المالك أو الشخص المسجل يمكنه الحصول عليه.
من أين احصل على؟
إذا تأكد من عدم وجود مشاكل مع الشقة، فلا تتعجل للاسترخاء. تحتاج إلى التحقق من النقاء القانوني للمعاملة عند شراء شقة. حافظ على اليقظة الخاصة بك مباشرة أثناء توقيع عقد البيع.
ماذا يجب أن يكون عقد ليكون قانونيا؟ ينشئ القانون شكلا إلزاميا - مكتوبا في شكل وثيقة موقعة من الطرفين. ستحتاج إلى ثلاث حالات: بالنسبة لك، مثل المشتري، للبائع و Rosreestra.
بالإضافة إلى النموذج، فإن محتوى العقد مهم أيضا. تحقق من حضر ما يلي:
يبدو أن سوق الإسكان في روسيا في الآونة الأخيرة، فإن غالبية السكان في هذه القضايا غير صحيحة قانونا بما فيه الكفاية، وبالتالي فإن خدمات الوسطاء تستخدم في كثير من الأحيان - العديد من الوكالات العقارية / وكالات الشراء على أمل مساعدة المهنيين الذين، للأسف، دائما ما يبرر.
الصفات الشخصية الخاصة بهم - العامل ذاتي: يمكن لسمسار عقارات غير مكتمل أو غير كفء أن يتجاهل الفروق الدقيقة الأكثر أهمية، والتي ستزيد من تعقيد حياة المالك الجديد. بالنسبة لعواقب المعاملة المثالية، لن يجيب الوكيل - لا يوجد قانون مناسب. لذلك خذ كل شيء تحت سيطرتك، بعد أن تعلمت سابقا القواعد البسيطة الواردة أدناه. يخاف المحتالون من المشترين المختصين قانونا.
سيكون حول الإسكان الثانوي، أي، عاش الناس في الشقة للبيع.
مع توضيح تاريخ المنطقة السكنية. السبب الرئيسي لفحص شامل هو تجنب المطالبات بشرعية اكتساب ملكية المالك الجديد ويدعي الحق في حق أطراف ثالثة على حق. يمكنك منع مثل هذه المتطلبات إذا:
ظرف مهم آخر هو عدم وجود تنظيم الدولة، مما يخلق تربة خصبة للمخططات الاحتيالية. هنا بعض منهم:
مخطط مفضل للمحتالين - بيع شقة لقوة محام كاذبة.
كيفية التحقق من الشقة عند الشراء؟ للقيام بذلك، من الضروري التنقل في المباني السكنية، التي ملزمة بتوفير البائع. في غياب حتى أحدهم، لا تخاطر بالمعاملة. تجميعها فقط معا وتحليلها، وسوف تساعد في تقليل المخاطر بشكل كبير للمشتري:
نصيحة: قم بعمل صفقة فقط في الإعداد الرسمي، في مكان "Poslast". وإذا كنت تشعر بالضغط من البائع، فمن الأفضل أن تبحث عن خيار آخر والبقاء بعيدا عن الشخصيات "الزلقة".
لا تعطي وديعة في بيئة غير رسمية.
حتى لجأت لشراء عملية شراء إلى خدمات السمسار، من المستحيل الاسترخاء. استمر تحت المفاوضات الشخصية مع البائع وتحقق من جميع الوثائق.
تحت أي ظرف من الظروف لنقل الوديعة في بيئة غير رسمية. كقاعدة عامة، تخلق المحتالون وضعا مرهقا لك للحصول عليه، ضمن ذرائع مختلفة، وسوف يقدمون حتى إيصال ونسخة من المستندات. وبالتالي، بعد تلقي الأموال من العديد من المتقدمين للشراء، تبيع شقة لأحدهم، سيبقى آخرون مع أي شيء.
في واحدة من المقالات السابقة، كتبنا عن ذلك. لاحظ أي من هذه الأنواع من الضمانات الخاصة بك هو الأفضل، إذا واجهت محتالين مع أموال متداخلة، ستكون هناك مشاكل بالتأكيد.
موقف مماثل: شقق للبيع لعدة أشخاص باستخدام تكرار المستندات الصنع.
احذر من قوة المحامي "العامة" دون تعليمات معينة لبيع هذه الشقة، حاول الدخول إلى اتصال شخصي مع شخص أصدره.
يكاد يكون من المستحيل التحقق من القدرة على بيع المساعدة الرسمية، لا يتم الكشف عن أطباء المعلومات السرية. في حالة أن البائع هو شخص مسن وحيدا، لديه بعض الشذوذ في التواصل، ولديك شكوك حول صحته العقلية، يتم الاسترخاء. يمكنك، بالطبع، اسأل تفاصيل الجيران. ولكن من الأفضل اختيار خيار آخر.
يرتبط الاستحواذ على السكن في السوق الثانوية للعقارات بعدد من المخاطر. حتى لا تدخل في محتال الصيد قبل انتهاء المعاملة، تحتاج إلى التحقق من الشقة للنقاء القانوني. تقدم هذه الخدمة العديد من الشركات العقارية. سنخبرك بكيفية إجراء فحص مستقل لشقة ومالك وثائق النقاء قبل شراء الإسكان.
للتحقق من ذلك ليس من الضروري التحول إلى أصحاب العقارات. يمكنك تنفيذ جميع الإجراءات اللازمة بنفسك. في المرحلة الأولية، تحتاج إلى طلب وتحقق من المستندات.
تأكد من إصدار حق الملكية في أسباب قانونية، يمكن أن يكون أحد المستندات التالية:
يجب أن يكون لدى البائع إحدى هذه المستندات بالإضافة إلى شهادة الملكية أو التفريغ من EGRN (إذا تم تسجيل الحق منذ عام 2017).
بالإضافة إلى أساس الأساس لظهور حقوق الملكية، يجب أن يوفر لك البائع:
لتأمين نفسك للتحقق بعناية من كل الوثائق المذكورة أعلاه. تتطلب النسخ الأصلية. يجب ألا يكونوا علامات تصحيح، والقطات. إذا تم تقديمها، فمن الضروري أن تثقيف التغييرات المقدمة. تحقق من توافر التوقيعات والأختام من هيئات الدولة.
قد تتلقى المستندات اللازمة فقط المالك الحالي أو ممثلها على أساس قوة توكية توثيقة.
للحصول على مقتطف من كتاب المنزل مع قائمة بجميع المواطنين المقررين في الشقة، تحتاج إلى الاتصال بشركة الإدارة التي تخدم المنزل، أو إلى الفصل الإقليمي ل FMS.
يتم إصدار استخراج موسع من EGRN مع البيانات خلال العشرين عاما الماضية في Roserestre أو MFC. يمكن أيضا طلب هذه الوثيقة عن بعد على الموقع الرسمي ل Rosreestra.
إذا لم يكن لدى البائع أي توثيق تقني، أو لا يتوافق مع الواقع، فيجب الحصول على الأوراق المالية اللازمة يجب الاتصال ب BTI أو MFC.
تحتاج إلى الانتباه إلى الخصائص التالية:
سنصف بمزيد من التفصيل ما يجب التحقق منه بالضبط.
في هذه المرحلة من المرحلة من التحقق، ستكون هناك حاجة مطلوبة أربع وثائق - شهادة ملكية، أساس ظهور حقوق الملكية، مقتطف موسع من EGRN واستخراج من كتاب المنزل. إذا تم تسجيل الملكية بعد يناير 2017، فقد لا تكون الشهادة المعتادة. في هذه الحالة، تؤكد حقيقة التسجيل استخراج من EGRN.
تأكد من الحصول على حقوق الملكية بطريقة قانونية. تعلم بعناية أساس أساس حدوث الحقوق - تاريخ الدخول حيز النفاذ، والظروف الخاصة، وصحة التصميم.
تتطلب العناية الخاصة التحقق من شرعية الحقوق إذا ذهبت الشقة إلى البائع الموروثة. إذا انتهكت حقوق الورثة الأخرى، فيمكنهم تقديم دعوى لإعادة توزيع الكتلة الوراثية.
حسنا، إذا نشأت الملكية من البائع منذ أكثر من ثلاث سنوات. في هذه الحالة، لا يوجد إمكانية عمليا أنه سيتم الطعن في صفقةك في المستقبل. ويرد هذا في القانون المدني.
إذا كانت الشقة قد خصخصت سابقا، فمن المهم معرفة ما إذا كانت المشاركين الآخرين في هذه العملية. يجب أن يكون لدى البائع رفض رسميا للمشاركة في الخصخصة.
النقطة المهمة الثانية هي الوجوه المسجلة. وترد معلومات حول المواطنين المحدد في التفريغ من كتاب المنزل. من الناحية المثالية، يجب إزالة جميع السكان من سجل التسجيل. عندما يتم تسجيل شخص ما في وقت الشيك، تأكد من عدم وجود مشاكل في التفريغ. إذا تم تسجيل شخص ما، ولكن في الوقت الراهن موجود في أماكن الاحتجاز، في منزل التمريض، وما إلى ذلك، فمن الأفضل أن تتخلى عن شراء هذه الشقة. قد ينطبق هؤلاء المواطنون على الإسكان في المستقبل.
النقطة الثالثة - وجود تعويضات. تتوفر هذه المعلومات في مقتطف من EGRN. يجب ألا تكون الشقة موضوع التعهد أو الاعتقال أو الإيجار أو الإيجار. خلاف ذلك، قد لا تسجل صفقةك في روسيا، ولكن حتى لو حدث ذلك، فإن حقوقك كما سيقتصر المالك على حقوق الطرف الثالث.
وترد جميع البيانات المتعلقة بتغيير أصحابها، إبرام المعاملات فيما يتعلق بالشقق والاعتقالات والنزاعات والتمهن في بيان موسع من EGRN. ما الذي تبحث عنه اهتماما وثيقا؟
إذا تغيرت الشقة غالبا للمالكين على أساس عقود المبيعات، فمن المحتمل أن هناك أي مشاكل قانونية، والبائع يحاول تضليلك. من الأفضل إيجاد خيار آخر للاستثمار.
إذا كانت الشقة موضوع النزاعات أو الاعتقالات على مدى السنوات الثلاث الماضية، فإن الطلب من البائع الذي يقدم قرارات المحكمة التي دخلت حيز التنفيذ. لذلك تتأكد من أن الأمر يحق له حقا بيع الممتلكات.
سعر الشقة مهم والسعر المعروض. إذا كانت أقل بكثير من مقترحات مماثلة للسوق، فهذا يعني أن المالك يريد بيعه في أسرع وقت ممكن. وهذا السبب للتفكير. على الأرجح، كانت الشقة جريمة تماما أو أنها غير واضحة قانونا.
شراء عملية العقارات السكنية مسؤولة. غالبا ما يكون الاهتمام الكافي لمرافقة وثائقي غالبا عن التقاضي، وأحيانا فقدان الإسكان.
القراء الأعزاء! تحكي المقال عن الطرق النموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك - اتصل باستشار:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة وسبعة أيام في الأسبوع..
إنه سريع أنا. مجاني!
ما هي المستندات لشراء شقة في عام 2019؟ معظم أولئك الذين يشترون الشقة أولا يعتمدون على وجود عقد.
مثل، يتم تقديم المستندات المتعلقة بحق الملكية، يتم توقيع العقد، ما يجب أن يخاف. في الواقع، هناك العديد من الأسباب لتحدي شراء الإسكان.
هذا هو اعتقال العقارات، ومطالبات الأطراف الثالثة، وهناك العديد من الأسباب الأخرى. ما هي المستندات المطلوبة في عام 2019 لشراء شقة؟ ماذا يجب أن تحقق المشتري؟
يجب على كل مشتر من العقارات السكنية معرفة ما يتم تعيين مخاطر المعاملة بالضبط. إذا تم الطعن في الشراء والبيع، فإن المشتري الذي سيتعين عليهم إثبات حقوقهم في المحكمة.
والإثبات الوحيد سيكون اتفاقا على السجين. في الاتفاقية النموذجية تنص على هذه العناصر مثل:
لكن العقد المترجم بشكل صحيح يأخذ في الاعتبار أي أشياء صغيرة. على سبيل المثال، يجب أن تشير بالتأكيد إلى وجود أو عدم وجود أي قيود.
من المهم أن نذكر عدم وجود مطالبات محتملة من أطراف ثالثة. وبالطبع، يجب أن لا تثق عمياء البائع.
ربما ليس لديه نية، لخداع المشتري. لكن البائع ونفسه يمكن أن يفوت الظروف ذات معنى.
لذلك، بغض النظر عن مدى عدم وجود صادق، حتى لو كان مألوفا أو قريبا، فإن الوثائق مهمة.
قبل شراء شقة، ينصح المشتري بالتعرف على المخاطر الرئيسية في عمليات البيع. هو - هي:
| إنهاء المعاملة بسبب عدم الموافقة | إذا لم يتمكن الأطراف من الاتفاق على جميع شروط الاتفاقية، يتم إنهاء العقد. إذا دفع المشتري بالفعل، لديه الحق في طلب أموال من البائع، يسترشد بمعايير التخصيب الظالمة. ولكن إذا تم تسجيل العقد في العقد، فلن تكون قادرا على إعادة هذا المبلغ (هذا هو أحد المخططات الاحتيالية المتكررة عندما يبقى جزء من المال من البائع عند إنهاء العقد) |
| الاعتراف بطلان DKP | قد يحدث ذلك إذا لم يتم التحقق من سلطة البائع والنقاء القانوني للشقة قبل المعاملة. خاصة النظر بعناية في بيع الوكيل |
| خطر طلب الممتلكات المكتسبة | يمكن أن يكون أساس مذكر العقار بطلان المعاملات السابقة. يحذر يتطلب شراء شقة، التي تغير أصحابها مرارا وتكرارا |
| الاستحواذ على شقة مثقلة من قبل أطراف ثالثة | نتيجة لذلك، يمكن ضبط الشقة في المحكمة |
فيما يتعلق بحقوق الأطراف الثالثة، تحتاج إلى توضيح من يمكن اعتباره شخصا مهتما. هو - هي:
يمكن التعبير عن التراجع بحضور المستأجرين الذين لديهم الحق في استيعاب الشقة حتى نهاية المصطلح.
لإعلان حقه في الإسكان يمكن أن يواجهه في ظل ظروف معينة، لكن أولئك الذين احتفظوا بالحق في استخدام الشقة (جنود الأحشاح والسجناء والأطفال القاصرين).
سيخلق الاستحواذ على السكن مع الأشخاص المسجلين مشاكل إضافية للمشتري. يمكنك كتابة المستأجرين ضد إرادتهم فقط من خلال المحكمة.
ولكن بالإضافة إلى المخاطر الرئيسية، هناك مخاطر أخرى:
يتم تقسيم شراء الشقة إلى خمس مراحل:
في المفاوضات الأولية، يجب أن يكون لدى البائع:
بعد الشيك الأولي، توافق الأطراف شفهيا على شروط المعاملة والنقل إلى إبرام العقد الأولية.
نية شراء المشتري شقة يمكن أن تؤكد إيداع الوديعة، والتي يجب ذكرها.
بعد أن وقعت الأطراف اتفاقية أولية، من المهم التحقق بعناية الوثائق. يحتاج المشتري إلى معرفة الأوراق التي يجب طلبها من البائع.
في حين أن التسجيل في لفتة الدولة لم يتم تغيير، يبقى المالك البائع. ليس من الضروري تسجيل العقد ()، ولكن بناء على طلب الأطراف التي يمكنك تأكيدها بشكل غير متوقع.
بمجرد أن يتم تسجيل نقل الملكية في Rosreestre، يصبح المشتري المالك القانوني للشقة.
وهذا في المستقبل الحق المستلم لا يخضع للسؤال، تحتاج إلى علاج بعناية إعداد المعاملة.
عند شراء شقة، من المستحيل التوقيع على عقد البيع قبل فحص الوثائق. عادة ما تقتصر الطرفان على القائمة العامة للوثائق، ولا تجري بشكل خاص في التفاصيل.
وفي الوقت نفسه، اعتمادا على نوع العقارات وحقوق الملكية، هناك حاجة أيضا إلى وثائق إضافية.
معظم المعاملات غير الصحيحة المعدلة والمعترف بها ترجع إلى عدم كفاية التحقق من النقاء القانوني للسكن.
ما هي المستندات التي تتلقى المشتري عند شراء شقة؟ بعد صفقة المشتري، يجب أن يبقى المشتري:
تتضمن الحزمة القياسية للمستندات المطلوبة لبيع الشقق:
قد تختلف قائمة المستندات إلى حد ما اعتمادا على ما إذا كانت الشقة تم شراؤها في السوق الأساسية أو الثانوية.
شراء شقة في السوق الثانوية، بالإضافة إلى الحزمة الرئيسية للوثائق، يجب طلب المشتري طلب الطلب. بادئ ذي بدء، يتم فحص المبادئ التوجيهية.
إذا تم تحديد شخص آخر فيه كالمالك، وليس البائع، فمن الضروري معرفة السبب والتحقق من صحة الهيئة (التوثيق).
من الضروري أن تطلب من البائع إفرازات الأرشيف من كتاب المنزل، من أجل استبعاد إمكانية ظهور المتقدمين في الموقع السكني في المستقبل.
شهادة نقل الحقوق العقارية ضرورية. مقارنة المعلومات من المرجع والتفريغ، يمكن للمرء معرفة ما إذا كانت حقوق الأطراف الثالثة غير منزعجة.
ينصح بطلب شهادة تشير إلى عدم وجود. استثناء إذا كان المشتري يوافق طوعا على دفع ثمن الديون الموجودة.
التحقق من جواز سفر البائع، تحتاج إلى الانتباه إلى ختم تسجيل الزواج. إذا كان هناك أي حاجة إلى طلب موافقة للبيع من الزوج.
إذا لم يكن هناك ختم، فمن الأفضل لأسباب أمنية، من الأفضل أن تطلب شهادة عدم وجود زواج مسجل.
ما هي المستندات التي يتم إصدارها عند شراء شقة في مبنى جديد للمشتري المحتمل؟
عند شراء شقة في مبنى جديد إلزامي هو توفير الوثائق التالية من قبل المطور:
| Investconstr | يسجل شروط البناء والتزام الشركة وتوقيت إعدامهم |
| إعلان المشروع | يتم توفير ذلك بناء على طلب المشتري. أنه يحتوي على تفاصيل وثيقة العنوان على الكائن، والبيانات الموجودة على مالك المؤامرة الأرض، والبيانات المساحية، والمعلومات العامة حول المنشأة، والمعلومات المالية |
| وثائق المشروع | يحتوي على معلومات حول السمات البناءة والمعمارية للكائن والحلول الوظيفية والتقنية للمطور |
| رخصة بناء | كائن محدد |
| قسم وثيقة الأرض | من الضروري توضيح أن بناء MKD مسموح به في هذا المجال. |
| منذ عام 2015، هذه الوثيقة إلزامية. هناك حاجة إلى التأمين في حالة مطور الإفلاس | |
| استخراج من EGRN. | يظهر من هو صاحب الأرض، الذي اشترى مساحة المعيشة |
| وثائق التسجيل والتسجيل | تحتاج إلى التحقق من بيانات الكيان القانوني في الضريبة. يجب تزيين تصريح البناء وثيقة الأرض لتطوير |
| التوازن ثلاث سنوات | من الضروري لمقارنة الذمم المدينة والدائنة. قد يشير عدد كبير من الخسائر إلى أن المطور ليس لديه أموال كافية لإكمال البناء |
| شكل العقد | من المهم التحقق من الشروط التي تكون فيها المعاملة. ويفضل أن تكون مخططات أخرى غير موثوقة |
| قبول SRO بصحة صالحة | عدم القبول محفوف بمشاركة المطور للإدارية |
| إبرام وثائق المشروع | يسجل حقيقة الإقلاعيين، امتثال المشروع للمتطلبات الرئيسية |
يتعين على المتخصصين الذين يبيعون العقارات المشورة المشترين ليس فقط للتحقق من الوثائق على الشقة، ولكن للمطالبة بتوفير النسخ الأصلية.
ومن كل وثيقة تحتاج إلى إزالة النسخة. مهمة المشتري هي تقليل جميع المخاطر الممكنة.
عند التحقق من النسخ الأصلية للوثيقة، انتبه ليس فقط لمحتواه. في بعض الأحيان قد تكون المستندات الصحيحة مزيفة.
في غياب الخبرة الواجبة، من المستحسن وضع عقد في كاتب العدل. في هذه الحالة، سيتم اختبار المستندات المقدمة للأصالة.
بالإضافة إلى ذلك، إذا كان العقد كاتب عضوي، فسوف يساعد في صياغة الظروف ويطالب بأي بنود إضافية من المرغوب فيه أن تدرج في الاتفاقية.
الفيديو: المستندات عند شراء شقة
إذا كان البائع يعمل عن طريق الوكيل، فأنت بحاجة إلى التحقق مما إذا لم يتم سحب المستند. يجب الإشارة إلى قوة المحامي بأنه يمكن تنفيذ الوصي، ما هي سلطته.
من أجل شراء شقة لرأس مال الأم، سيكون من الضروري الحصول على موافقة FIU لتخصيص الأموال.
للقيام بذلك، يجب إكمال الشروط التالية:
لتسجيل المعاملة بمشاركة MK، البائع والمشتري هي عقد بيع.
ينص القانون بالضرورة على الشرط أنه في غضون ستة أشهر من نقل أموال ماتكابالو، تصدر الشقة في الممتلكات المشتركة للآباء والأمهات والأطفال.
تأليف عقد بيع، من الضروري مراعاة بعض التفاصيل المهمة التي ستساعد على منع العواقب السلبية. تحتاج إلى التأكد من أن سعة البائع هي.
حتى لو كان الشخص يبدو كافيا، فلن يكون الأمر غير ضروري لطلب شهادة من المخدرات الدوائية والضعف النفسي.
إذا كان من المستحيل الحصول على مثل هذا المرجع، فمن الضروري الإصرار على الحصول على إبرام طبيب نفساني تجريبي.
المعاملة المبرمة مع غير قادرة أو محدودة من قبل شخص قادر غير صالح.
إذا تم الحصول على الشقة المباعة، فهذا هو مخاطر الورثة الأخرى. يجب أن يوفر العقد هذا.
تم وصف الحالة أنه عندما ظهرت الورثة، يجب على البائع نفسه إرضاء مطالباتهم المادية.
من المهم التسجيل بالتفصيل الإجراء لحساب ونقل الممتلكات. من الضروري توضيح الوقت الذي يتم نقل المال والشقة إليه.
ينص القانون على النقل إلى "المواعيد النهائية المعقولة"، ولكن في الممارسة العملية، يمكن أن يؤخر استلام الإسكان فترة طويلة إلى حد ما.
لا تنسى شروط إنهاء المعاملة. إذا كان البائع لا يفي بالتزاماته، فيمكن إنهاء العقد.
من الضروري توضيح ذلك على الأطراف ملزمة بإعادة كل شيء ينفذ بموجب العقد. خلاف ذلك، يمكنك تحويل الأموال، ولا يمكنك الحصول على الشقة.
