أليس من الأسهل شراء المشتري لسداد ديون البائع على الفور أمام البنك ثم شراء هذه الشقة على الفور؟
يوصي المحامون بشدة بالمشترين بعدم الحصول على شقة وضعت من خلال دفع رصيد ديون البائع. بعد سداد الديون، سيقوم البنك بإزالة الشفقة من الشقة، وسوف يصبح البائع المالك الكامل للممتلكات.
لاستنتاجها إلى إبرام اتفاقية الشراء والبيع، لم يعد المشتري. ومع ذلك، في هذه الحالة، من الممكن التقدم: من الضروري إبرام عقد أولي للبيع بكل الظروف الأساسية.
تم إعداد المادة بمشاركة محام لمجلس محامين موسكو "أربات" فاديم بشير زيد، المدير الإداري لوزارة الوساطة في Miel - شبكة المكاتب العقارية، ألكسندر Moskatov، الصحافة - خدمات بنك VTB والمدير العام لشركة Metreum ناتاليا كروغلوفا.
هل سيكون سعر هذه الشقة أقل بكثير من السوق؟
كقاعدة عامة، ستكون سعر هذه الشقة أقل من السوق لمدة 10-15٪ بسبب وجود عبء. مستوى الخصم يعتمد إلى حد كبير على موقع المنزل. شقق في وسط المدينة، التي تعهد بها البنك، ليست أقل نجاحا من نفس السكن، ولكن دون تاريخ الائتمان. ولكن في مناطق النوم في المدينة، يتعين على مالكي الشقق الضميلة تقديم خصومات، حيث أن المنافسة أعلى.
لا تنس ذلك للصيانة من الممكن دفع النسبة المئوية للبنك.
قد يكون هناك موقف يحتاج المشتري نفسه إلى أموال لشراء شقة مع رهن. في هذه الحالة، سيكون من الممكن أن يكون قادرا على الحصول على قرض فقط في بنك، وهو عبارة عن pledgee. سوف يستلزم هذا تكاليف إضافية للمشتري بسبب إقرار الإجراء للموافقة عليه كقابق.
ما هي المستندات اللازمة لارتكاب مثل هذه الصفقة؟
عند إجراء هذه الصفقة، يطلب البنك جميع المستندات المطلوبة لتصميمه كمقترض من المشتري.
هذه الوثائق عادة ما تكون شهادة دخل في شكل 2-NDFL وتفاصيل جواز السفر وتكوين الأسرة واستلام من الزوج / الزوج حول موافقة القرض، مقتطف من كتاب المنزل. يكمن الاتفاقية مع البنك في الكتابة بمشاركة البنك نفسه.
علاوة على ذلك، عند إبرام عقد بيع الشقة، من الضروري طلب استخراج من USRP لشقة ومتخرف من كتاب المنزل. هذا ضروري للحصول على معلومات حول وجود أعباء أخرى، وكذلك وجود أفراد الأسرة البسيطة المسجلة.
يكون عقد البيع أفضل لضمان كاتب العدل من كاتب العدل - وهذا ضمان إضافي لأمان الصفقة.
ما هو إجراء بيع شقة الرهن العقاري؟
المشتري الذي هو مستعد للذهاب إلى شراء مثل هذه الشقة، تحتاج إلى الذهاب من خلال إجراءات الموافقة في البنك، أصدر رهن عقاري. يتم تنفيذ هذا الإجراء وفقا لجميع قواعد البنك، ولا يتم إجراء أي مخاوف وخصومات. في الواقع، هذا هو تغيير المقترض.
لا تنس أن مشتري الشقة المثقلة بالرهن العقاري لا يمكن أن يصبح الجميع. نظرا لأنه ليس فقط الشقة تباع، ولكن أيضا قرض نفسه، يجب على المشتري الوفاء بمعايير البنوك للحصول على قروض الرهن العقاري. تختلف المعايير اعتمادا على البنك: قد يتم تقديمها إلى مقدار الدخل، وتاريخ الائتمان.
مع هذا المخطط لبيع الشقة والبائع والمشتري استأجر خلايا. وضعت واحدة المبلغ المساوي الثاني - ما تبقى من تكلفة الإسكان. توقع الأطراف عقد البيع وإرسالها إلى Rosreestr. بعد ذلك، هناك نقل حقوق الملكية، ومع ذلك - والالتزام الجانبي بالمشتري. بعد ذلك، يأخذ البائع المال من الخلية الأولى لسداد الرهن العقاري. يصدر البنك بدوره الرهن العقاري. يجب على المشتري تقديم هذا المستند إلى Rosreestr، للحصول على مقتطف من EGRN حول عدم وجود عبء. فقط بعد أن يحصل البائع الوصول إلى الخلية مع الجزء الثاني من المال. هذه هي الطريقة الأكثر أمانا لتنفيذ شقة الرهن العقاري لجميع جوانب المعاملة.
كيف سوف مثل هذه الصفقة؟
يصبح مشتري هذه الشقة مكان الرهن العقاري ويحمل جميع الالتزامات بموجب اتفاق الرهن العقاري، بما في ذلك تلك التي لم يتم تنفيذها بشكل صحيح من قبل المرسوم الأولية. أي أن المشتري الشقة في الرهن العقاري نفسه يصبح مدينا على قرض الرهن العقاري. مع هذه الطريقة، يتم شراؤها على الوجه والائتمان.
هل من الممكن بيع شقة مع التزامات مهمة لتنفيذ مدفوعات الرهن العقاري إلى البنك؟
إذا كنا لا نتحدث عن الخيار، عندما تكون الشقة مخصصة للبيع، وإطفاء الرهن العقاري على الفور من الأموال المستلمة، أي عندما يكون المشتري، الذي يحصل على شقة، يتعهد بمدفوعات الرهن العقاري للمالك السابق، ثم ضروري لتحديد في كل بنك معين، هل من الممكن.
كما اتضح، وليس جميع البنوك تعمل مع مثل هذا المخطط. وهكذا، في بنك VTB، قالوا إن عملائهم يمكنهم بيع كائن الرهن العقاري للعقارات فقط مع سداد ديون الرهن العقاري للبنك.
كما أشار السماسرة إلى أن هذا الخيار من الناحية النظرية حقيقية، ولكن في ممارستها تقريبا التقيا مثل هذه المرات حرفيا عدة مرات، ولا تملك البنوك الكبيرة مثل هذا الخيار على الإطلاق.
في رأيهم، من الأسهل بيع شقة الرهن العقاري "الطريق التقليدي" - مع سداد قرض من صناديق الإيرادات، وهذا هو بالفعل تكنولوجيا النفايات، مألوفة على البنوك وغير المخاطر للمشتري.
معظم الناس ليس لديهم دعم مالي كاف لشراء شقة. يكتسبونها من خلال تلقي قرض بنكي. نظرا لهذا، فإن الشقة المشتراة ضمان سيتم إرجاع القرض والفائدة. لكامل فترة دفع الديون، فإن ملكية العقارات المكتسبة "تجميد" من قبل البنك. المالك لا يتخلص من الشقة بالكامل.
يجب أن يتم تسجيل تنفيذ العقارات وإزالةه من قبل الدولة. في ختام المعاملات على الشقق، يتم إدخال المعلومات في سجل الدولة لليمين. لأي شقة، يمكن للمشتري الحصول على معلومات حول وجودها.
انها ليست مربحة جدا لبيع شقة الرهن العقاري. يتعين على البائع تقليل السعر بسبب حقيقة أن جاذبية العقارات أقل بكثير مقارنة بالشقق التقليدية. بالإضافة إلى ذلك، تتزايد التكاليف الأخلاقية والوقت بشكل كبير. من الضروري إبرام العديد من الاتفاقات في البنك وغرفة التسجيل وكاتب العدل.
يتم إنشاء ظروف مواتية للبائع فقط عندما ينمو سعر السكن في سوق العقارات.
القرض لشقة صالحة لمدة 10-20 سنة. خلال هذه الفترة، يرغب الكثيرون في تحسين الظروف المعيشية عن طريق شراء مساحة أكبر. الخيارات يمكن أن تكون مختلفة. حتى لو كان العقار في الرهن العقاري، فإن الممتلكات مؤطرة على المشتري، ويمكنه بيعها، على الرغم من القيود. هناك العديد من هذه الطرق. جميع المخططات المدرجة تعني إجراء معين.
الوضع بسيط للغاية: الرهن العقاري هو عقبة عند البيع ويجب إغلاقها، وإعطاء الديون. ثم بيع شقة دون أطراف ثالثة سيكون ممكنا. في مثل هذه الحالة، فإن القضية الرئيسية هي العثور على المبلغ المطلوب من المال.
العائلة التي استغرقت الإسكان على الائتمان لا تملك هذه الأموال. خلاف ذلك، كانت قد حصلت عليها على الفور ولم تدفع الفائدة. يمكن للأقارب أو الأصدقاء الوصول إلى الإيرادات، والتي يمكن أن تعطي أموال للفترة حتى تتم إزالة الشقة من الرهن العقاري ولن يتلقى البائع الدفع بعد المعاملة.
غير ذلك يمكن للإسكان شراء المشتريإذا كان مهتما جدا به. يمكن أن يخدم الدافع لهذا الرغبة في العيش في المنطقة أو سعر مقبول للسكن.
يمكن بدء جميع الأنشطة التي تبيع الشقق من خلال تلقي موافقة البنك. كل هذا يتوقف على كيفية وضع عقد مع المقترض. الظروف يمكن أن تكون مختلفة. واحد منهم هو المصطلح، وبعد ذلك يمكنك البدء في البيع. في حالة أخرى، يجب أن يدفع المقترض 50٪ على الأقل من الرهن العقاري. وهكذا، قبل بيع البائع يجب أن يخطر مؤسسة الائتمان حول نواياه.
المهمة الرئيسية للمقترض هي البحث عن المشتري، وعلى استعداد لدفع مقابل العقارات مع العبء. لبدء البيع، من الشقة التي تحتاج إلى إصدارها لجميع السكان.
عند الانتهاء من اتفاق مع البنك، يتلقى البائع الدفع المسبق بنسبة 100٪ من المشتري في الخيارات التالية:
قبل الدخول في صفقة، تحتاج إلى التأكد من عدم تأسيس العقوبة لسداد القرض في وقت مبكر. إذا كان الأمر مهما، فسيكون كل هذا الحدث غير موات بالنسبة للبائع. بالإضافة إلى ذلك، فإن سداد أموال الديون من قبل المشتري يخلق مخاطر معينة بالنسبة له. مثل هذه العملية يمكن أن تنتج فقط البائع الذي يتكون في علاقات تعاقدية مع البنك.
حماية حقوق كلا الطرفين يضمن تورط دائن البنكوبعد يقنع وجود وسيط في المعاملة على المشتري لتحقيق الدفع المسبق، وبعد ذلك تتم إزالة الحظر على إرجاع العقارات والشراء والبيع. على الرغم من حقيقة أن المشتري يجعل الأموال لسداد القرض لحساب البائع، فإن المقرض يصبح إخطارا بالمعاملة، وبالتالي منع الاحتيال.
جزئيا حقوق المشتري محمية عندما يرسم اتفاق ضمان وتلتهم رسميا قرض البائع نيابة عنه. لذلك لديه الحق في المطالبة بعودة الديون.
يمكن تنفيذ المعاملة في خيارين، وبعد ذلك يحصل المشتري على ملكية شقة بدون encumbrance:
بعد تلقي موافقة البنك على المعاملة، يضع المشتري المال مقابل شقة في الخلايا الودعة الثانية من بنك الدائن. في واحد، يضع مبلغ الديون للرهن العقاري، وبالتالي - الوسائل المتبقية. فقط بعد أن يتم تقديم العقود المتعلقة بالبيع والبيع والتطبيقات إلى غرفة التسجيل. بعد تلقي المستندات التي تؤكد ملكية خاصية المشتري، يمكن للبنك التقاط كمية سداد القرض من خلية الإيداع. يبقى البائع ما تبقى من المال من الخلية الثانية، والتي يمكنه التخلص منها حسب تقديرها.
بعد إصدار اتفاقية الشراء والبيع، يصدر المشتري البائع مقدما بمقدار رصيد القرض. البائع المبلغ يطفئ قرض. ثم يزيل البنك العبء من الشقة، وإصدار وثيقة يتم دفع الرهن العقاري. بعد ذلك، حقوق الملكية في UFMS على المشتري، مما يدفع رصيد المبلغ إلى البائع ويدخل حقوق صاحب الشقق.
على الرغم من نادرا، إلا أن البنك يمكن أن يحل محل المقترض القرض. قد يكون سبب مشاكل المدفوعات الناشئة عن المقترض الأولي هو السبب. الخيار الأكثر شيوعا هو عندما يأخذ المشتري قرضا في نفس البنك. شرح الأسباب، يتم إعطاء الدائن التماس مع وثائق المقترض الجديد. الحزمة تتوافق تماما مع نفس أن البائع كان عندما قدم قرضا. ويشمل المستندات التصديق على الشخصية والحالة المالية والقدرة القانونية والحالة الزوجية.
في هذه الحالة، يتم تقديم مبيعات التزامات الرهن العقاري.وبعد يتم التفاوض على حجم تعويض حجم التعويض بشكل منفصل. يتم تطبيق المخطط إذا لم يكن المشتري أموالا غير كافية لدفع القرض المتبقي.
لا يوافق البنك دائما على الموافقة على المقترض الجديد، لأنه قد يكون لديه دخل غير كاف.
مع اتخاذ قرار إيجابي مع المقترض الجديد، يتم عقد اتفاقية قرض ويتم تخصيص الأموال أن ديون البائع التي يثيرها. ثم يتم إصدار حقوق الرهن العقاري والملكية على المالك الجديد.
الفائدة، التي تراكمت، يطفئ البائع، لأنها لا ترتبط بتكلفة الشقة. هذه هي بطاقة مصرفية لتوفير قرض.
عندما تتجاوز التكلفة الحالية للسكن كمية الديون والقرض المدفوع، يتم دفع الفرق بينهما للبائع. في بعض الحالات، يصبح مربحا بالنسبة له إذا ارتفع العقارات.
قد يكون الوضع مختلفا عندما يتلقى المساكن المشتري قرضا في بنك آخر. في هذه الحالة، لا يوافق مدير المبيعات دائما على صفقة مماثلة، لأنه ليس مفيدا له بسبب عدم الاهتمام.
حالة متطرفة هي بيع شقة من قبل المقرض في إلزامي. ولكن هذا تدبير متطرف الذي يذهب البنك عندما لا يستطيع صاحب الشقق سداد الرهن العقاري والعثور على المقترض الجديد. في هذه الحالة، يسعى البنك من جانب واحد للمشتري الجديد إلى شقة، بعد أن دخلت حقوق صاحب الرهن العقاري. في حالة عدم تغطية الإيرادات من بيعها مبلغ الديون، فإن المقترض ملزم بإضافة أموال مفقودة. هذه الطريقة هي الأكثر غير مواتية لذلك يجب ألا تصل إليها.
استنتاج
يختلف بيع الشقة مع العبء عن الوجود المعتاد في معاملة الطرف الثالث في شكل بنك الدائن. يحظر التشريع الروسي من بيع الشقق التي يفرضها اعتقال فقط أو أنها في منزل الطوارئ.
إذا كان لديك أي أسئلة حول بيع الرهن العقاري الرهن العقاري، فإن محامي واجبنا جاهز لتقديم المشورة لك مباشرة على الموقع. فقط أسأل سؤالك في النموذج أدناه وانتظر الإجابة.
قد يحدث وضع عندما يتم بيع شقة الرهن العقاري بشكل عاجل. قد يكون شراء شقة مع عبء الرهن العقاري ما يلي محددات:
ومع ذلك، فإن شراء شقة مثقلة بالرهن العقاري لها أيضا مزايا تجدر الإشارة:
طالما أن مالك العقارات السكنية لا يدفع الائتمان والاهتمام به، وشراء شقة في الرهن العقاري دون إذن من المقرض مستحيل، وكذلك البيع. وفقا لذلك، فإن الشرط الرئيسي لشراء السكن تحت الرهن العقاري - يجب على المشتري إغلاق التزامات الائتمان بالكامل للبائع.
في معظم الأحيان هناك أحد الشرطين، وكيفية شراء شقة في الرهن العقاري:
عادة، يجب القيام بهذا الشرط عندما يكون المشتري مهم أن الشقة المشتراة ليست في وقت الصفقة مثقلة بالرهن العقاري. ينشأ هذا الوضع عندما يفي المشتري بحالة الوصاية ويمنح الأسهم في الشقة المشتراة من الأطفال.
في هذا الطريق، الحالة الأكثر أهمية والأساسي حيث من الممكن شراء شقة في الرهن العقاري للبنك - قدرة المشتري على حساب أموالها الخاصة أو المقترضة لسداد الالتزامات البائع أو نقلها إلى أنفسهم.
إذا تم شراء الشقة من قبل البائع حتى عام 2016 وهي مملوكة بأقل من 3 سنوات، ببيعها لمزيد من التكلفة من سعر الشراء، يدفع المالك السابق مبلغا بنسبة 13٪ من فرق السعر. على شراؤها بعد 01/01/16، ارتفعت كائنات الملكية إلى 5 سنوات.
ثم يتم تشكيل حزم 2 من المستندات: حول إزالة المعرفة وتسجيل عقد مبيعات باستخدام أموال ائتمانية تسلمها في وقت واحد من قبل المشتري والبائع وممثل البنك في MFC أو Rosreestr على تسجيل الدولة.
بعد أسبوعين بحد أقصى 2 ستكون مسجلة:
في هذه المرحلة، قم بشراء شقة في الرهن العقاري، وهو في الرهن العقاري الانتهاء.
عادة ما لا تتداخل البنوك إذا قرر المقترض بيع شقة الرهن العقاري المثقلة. إذن من مؤسسة الائتمان لبيع الإسكان في هذه الحالة ليست ضروريةلتسجيل المعاملة لن تحتاجها.
الأولوية الأولى للمشاركين المخطط - إغلاق قرض الرهن العقاريوبعد تحقيقا لهذه الغاية، ينقل المشتري على أساس عقد محمول للبيع نقدا أو يسرد البائع للبائع عن طريق النقد عن طريق نقد على حساب الإدارات بمبلغ رصيد ديون القروض على الرهن العقاري.
يعتمد مالك المقترض في وقت واحد على بيان في البنك إلى السداد المبكر للالتزامات، على أساس ما سيتم شطبه الأموال، والقرض مغلق.
تحميل تطبيق لسداد مبكر لقرض الرهن العقاري:،.
يتم إرسال المبلغ المتبقي إما بعد إزالة العبء، أو بعد تسجيل الدولة لمعاهدة شراء الشقة - يجب مناقشة هذا السؤال مقدما، مما يدل على إجراء العمليات الحسابية في عقد البيع.
ثم يتم إيداع ممثلي البنك من منشأة التخزين إلى الرهن العقاري، وأيضا إعداد شهادة إكمال قرض كامل. يتم نقل المستندات إلى المقترض. يجب تقديم الورق في تسجيل الرهن العقاري الرفع.
سيتم تسجيل المستندات خلال الفترة التي أنشأها التشريعات (حتى 12 يوم عمل، إذا تم تقديم الحزمة عبر MFC).
الآن تعرف كيفية شراء شقة إذا كان في الرهن العقاري.
لشراء شقة في الرهن العقاري بسلاسة، فإن الأمر يستحق الاستماع إلى النصيحة التالية:
اهتمام خاص لدفع مستخلص من EGRN: بالإضافة إلى البيانات المتعلقة بالعبء الموجود، لا ينبغي أن تكون موجودة حول أي قيود أخرى على الإجراءات مع شقة. من المهم أن تفعل قبل شراء شقة مع الرهن العقاري.
إذا كان البائع يجادل بأن MatKapital لم ينجذب، فيمكن تأكيد الشهادة ذات الصلة من صندوق المعاشات التقاعدية بهذه الكلمات.
إذا كان لديك شكوك حول الشقة المحددة والاحتمالية مرتفعة أن شراء شقة (إذا كان في الرهن العقاري) سيؤدي إلى تأجيل إلى أجل غير مسمى، يستغرق بعض الوقت على التأملوبعد هناك الكثير من المقترحات في سوق العقارات. ربما سيكون الأمر أكثر سرعة للتخلي عن الخيار الذي يحتمل أن يمتلك وإيجاد كائن بديل.
بالنسبة لأولئك الذين يحلمون بيع ودائعهم المرهقة، هناك أخبار جيدة. لا يحظر تشريع الإجراءات، والشيء الرئيسي، لتنظيم صفقة بكفاءة، مع مراعاة مصالح جميع الأطراف. فن. №29 وعدد 33 من القانون الاتحادي، الذي يوضح ميزات إقراض الرهن العقاري، تمكن مالك هذا السكن حق عمله وبيعه.
من المهم ألا تفوت نقطة رئيسية: دون التنسيق مع مؤسسة الائتمان، التي مولت استحواذ المساحات المعيشية، يجب ألا يدرك مالكها أي إجراءات قانونية مع العقار (البيع والتبادل والتبرع والتأجير والانسحاب من الأساس السكني إلخ.). خلاف ذلك، تتلقى جميع الحقوق في الشقة بنكا (وفقا للفن. رقم 301 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
غالبا ما يمارس مثل هذه المخططات الإقليمية ذات القانون القانوني :
الأساليب المدرجة هي الأكثر شعبية، ولكن المقرض غير ملزم بإجراء إرادة المقترض. خيارات البنك سيبحث، قبل كل شيء، مع مراعاة اهتماماتهم الخاصة. الشيء الرئيسي هو الاتفاق على أفعالك مع المقرض.
يبدأ إجراء البيع بالحصول على إذن من المقرض. يشرع العقد بشرط تنفيذ الممتلكات بموافقة البنك خلال ضمان الحساب الكامل.
من المهم التأكد من عدم تقديم عقوبة السداد المبكرة للديون. حقيقة وجودها لا يمنع بيع الإسكان، فسيؤدي ببساطة إلى زيادة التكاليف. نتيجة لذلك، قد تكون المعاملة مدين غير مؤات.
ينص بيع هذا النوع من العقارات للمشاركة في معاملة ثلاثة مواضيع:
بعد الموافقة على الدائن، يبحث المالك عن المشتري، والتصريفات منه جميع المستأجرين، يختار طريقة الحساب: الرهن العقاري، دفع القرض المبكر، المساعدة المصرفية.
إذا كان المقترض مهتما بالتنفيذ العاجل للمعاملة، فيجب عليه فهم: قد يتعين عليه تقليل سعر متر مربع. تم تبرير الخصم بالكامل، لأن المشتري الشقة مع إيداع إلى حد ما مخاطر.
استشارة الفيديو للمحام:
هذا هو الأبسط والوهلة الأولى، حل سريع. سداد مبكرا وإزالة الوديعة للعقارات - ليست مشكلة، والسؤال هو مكان العثور على المال لسداد قرض عند وجود التزامات الديون؟ إذا كان مالك المساكن محظوظا بالمشتري (يحتوي على المبلغ اللازم، فإن حذر من خيار الإقامة الرهن العقاري، مهتم بمثل هذه الصفقة وهو مستعد لإجراء جزء من المال قبل إكماله)، فمن الضروري:
تعتبر الطريقة تحظى بشعبية عند بيع سكن جديد في مرحلة البناء. أماكن إقامة جديدة نعم، حتى مع تخطيط مناسب، فهي دائما في الطلب، ولا توجد مشاكل مطورية لائقة في تنفيذها.
إجراء إعادة إصدار لهذا المخطط بسيط.
عند إجراء إيداع، يتم توقيع عقد مقابلة.
على سبيل المثال، المشتري مستعد لقضاء مليوني ونصف مليون روبل للشراء، والديون القرض هو 850 ألف روبل. في هذه الحالة، يتم وضع 850 ألف عقدا، ويتم نقل الأموال إلى البائع، كقاعدة عامة، من خلال الوديع أو أثناء البيع - بالاتفاق. يعطي البائع المشتري المحتمل لإيصال تلقي وديعة.
في المستند، يوصف أنه يعتزم بيع شقة بعد سداد الديون والإعفاء من العبء.
يشير الإيصال إلى:
الأطراف تجعل نواياهم بشكل غير متتالي. عند الاتصال بالبنك، يتم منحهم شهادة عدم وجود الديون العقارية والرهن العقارية مع علامة على إغلاق القرض. لإزالة الترويض، يتم إرسال المقترض مع المدير إلى Reghanta وتقديم طلب لسداد السجل. يتوفر فارغة في الموقع.
لحل المشكلة مع العبء، من الضروري تقديم القائمة التالية للأوراق المالية:
عند سداد سجل ديون الرهن العقاري (يوفر القانون الموظفين لهذا الإجراء لمدة 3 أيام) يتلقى المالك نسخا من مجموعة المستندات وشهادة من EGRN لتأكيد إزالة الشفرة.
يمكنك الآن بيع شقة: أدخل في اتفاقية، سجلها في UFRS. استرداد الرهن العقاري، والإعفاء من القيود تعطي الحق في الاستئناف إلى الرغنتا لتسجيل بومب أو تجديد العقد تحديد مشاركة حقوق الملكية.
يجب منع المشتري المحتمل حول القيود الحقيقية على بيع الإسكان، بحيث لم يشك في ذلك لاحقا في حشمة الشريك والمعاملة.
يأتي المرشح إلى المدير بقصد استرداد مساكن الرهن العقاري. تحذير يجب أن يكون البنك ضروريا. في كل عقد من هذا القبيل، هناك عنصر تحذير من أن مالك السكن يحظر بيع ضمانات دون تنسيق مع البنك قبل القضاء على الديون. خلاف ذلك، فإن البنك لديه الحق في التوقف والتقاط العقارات.
الموظفون في كاتب العدل يشكلون اتفاقية النوايا. في المستقبل، يمكن تنفيذ جميع الإجراءات من خلال الوديع من نفس البنك. في الخلية الأولى، يضع المشتري مبلغ يعادل الديون الائتمانية. سيكون توازن الشقة في الخلية الثانية.
بعد كل الإجراءات، يعفي العقار من التزامات الرهن العقاري، وجميع المشاركين يرسمون التراكمة. عند تسجيل المعاملة، تحصل الأطراف على الوديع.
يمكن للبنك أن يساعد العميل في بيع الإسكان، إذا ترتبط أسباب البيع مع فقدان الدخل وفقدان الصحة والمشاكل الأسرية المرتبطة بالطلاق. يتم اقتراح مساحة المعيشة بالتحدي لأولئك الذين يستعدون لشراء شقة مع التزامات القيمة والرهن العقاري.
عملية التجديد على مقرض جديد هو قياسي: تشارك الشكليات في البنك، والمدين يوقع فقط العقد لبيع التزامات الديون.
هناك فرصة أن يتعين على الديون المتراكمة عن النسب المئوية أن تدفعها مقابل أنفسهم، لأنها لا علاقة لها بقيمة الممتلكات المنفرية. بموجب القانون، فإنها تدفع مالك الخدمات لاستخدام موارد الائتمان. إذا كان ذلك في وقت الصفقة يتم دفع المبلغ بالجملة بالفعل، فإن البقايا أقل من سعر الشقة، وسوف يدفع الفرق البائع.
ينص هذا الخيار على تعيين ديون المقترض أمام مؤسسة الائتمان وإعادة إصداره لمقترض جديد. مع المشتري، يوقع البنك اتفاقا نقل جزء من الديون. نتيجة لذلك، يحصل المقترض الجديد على شقة الرهن العقاري وديون القرض.
معيار إجراء البحث. يعد عميل المستقبل وثائق للحصول على قرض يؤكد ملمولته. بعد الموافقة على الترشيح، يتم تقدير كائن. ثم يعيد البنك إعادة تسجيل العقارات في روزريست، ويوقع المقترض اتفاقية مهمة الديون.
عند إعادة إصدار قرض لشراء الدين يمكن لأي بنك. ثم يتم نقل القرض إليها. تقدم المؤسسة المالية بدورها قرضها لسداد الديون.
اليوم، هذا الخيار هو الظاهرة المعتادة، منذ الهياكل المصرفية تغيير أسعار القروض سنويا. إذا وجد المقترض مؤسسة مالية مع الظروف جذابة له، فهو يحاول إغلاق الرهن العقاري ونقل الديون إلى البنك بسعر فائدة مقبول.
المقترض مفيد بالتأكيد. ما لا يمكن قوله عن البنك: مع عودة الديون المبكرة، فإنه يفقد الأرباح، لذلك نادرا ما يتفق عليه، ففاؤها جيدة صلبة على المقترض، وتغطي الخسائر.
الشيء الرئيسي هو أنه من الضروري معرفة الرهن العقاري - هذا هو مقدار أموالها والحد الأقصى للائتمان. إذا كانت الموارد الشخصية للرهن العقاري كافية للقضاء على ديون مالك بنك الإسكان، فإن خط الائتمان المقدم له يكفي لدفع الجزء الثاني من المعاملة، ثم مثل هذه الرهن العقاري يمكن أن يكون المشتري.
Action Algorithm مريحة للدراسة على المثال:
سعر شقة - مليوني روبل، اقتراض الديون - 800 ألف روبل. أموال المشتري من مليون، وافق البنك على رهن عقاري في غضون مليون روبل. إذا كان يعتزم شراء الإقامة، ثم يعطي البائع من أمواله 800 ألف روبل. كإيداع للقضاء على الديون.
ثم مع مدير الائتمان، يقومون بإزالة العبء في اللائحة. بعد ذلك، يوفر حزب البيع مؤسسة مالية للمشتري قائمة من المستندات لتصميم الرهن العقاري الثاني والرهن العقاري:
المؤسسات المختلفة لها متطلباتها الخاصة على الوثائق، لذلك من الضروري تحديد التفاصيل على الفور.
عندما أعد الموظفون عقدا ورهنا رهنا، يمكنك شراء التسجيل في السلطات المختصة. مائتي ألف النقد المتبقي في المشتري، سيحيل الطرف الآخر. عند الانتهاء بنجاح وتسجيل المعاملة، يتلقى البائع المبلغ المتبقي من بنك المشتري (مليون روبل) من خلال الوديع.
شخصية صلبة في سوق إقراض الرهن العقاري - Sberbank of Russia. في إعادة تسجيل الديون، لا يرفض عملائها ويجد الفرصة لتلقي فوائدها الإضافية من هذه المعاملة. إذا، وفقا لقسم الائتمان، فإن السبب الخاص بك لبيع تعهد الإسكان يحترم (على سبيل المثال، ليس لديك فرصة لخدمة الديون)، ويوافق Sberbank على عكس استثماراتها. لدى المؤسسة مورد الإنترنت الخاص بها لتنفيذ الأصول، بما في ذلك الأفراد للإبلاغ عن بيع العقار، وهو الحد الأقصى لعدد العملاء المهتمين.
ضمان الشروط التي يوفرها المقترض الأولي، لا يمكن للبنك إعطاء. يمكن توفير الإسكان في الرهن العقاري Sberbank:
مع هذا الإصدار من المعاملة، لا يلعب Sberbank دور المراقب: إنه يقوم بإعداد المستندات، ويوفر خلاياه - يقود بالكامل صفقة. البائع يوقع فقط المستندات، مع Reghanta، يرتبط مدراء الائتمان بأنفسهم.
بمجرد تقديم المشتري المبالغ اللازمة في الخلايا، يتم إبلاغ الرهن بالناظر عن إغلاق التزامات الديون وسحب التراجع. المقترض غير مفيد للبيع، لأن البنك لن يسعى إلى بيع العقارات أكثر تكلفة، فهو بحاجة إلى سداد الديون في أقرب وقت ممكن.
مثل أي مؤسسة مالية، يهتم VTB 24 بالعودة في الوقت المناسب لمواردها. يمكنك بيع شقة الرهن العقاري في هذا البنك من خلال موقعها الرسمي، حيث توجد مقترحات لظروف تفضيلية للحصول على العقارات الضميرة. تعتبر خيارات دفع النقد أو القرض المصرفي على شروط مريحة لجميع الأطراف:
دعا العقارات الخبراء المحترفون بمشاركة ممثلي البنك يسيطرون على مدى كفاية المبلغ المفقودين من مبلغ الديون والقيمة السوقية للسكن.
عند الاتصال بإدارة الائتمان 24 WTB 24 باقتراح بيع العقارات المرسوم، قم بإعداد جميع الحجج لصالح جدوى هذا الحل وغيرها مفيد لحقيقة الحقيقة. يتعلق البنك بمسؤولية بعميل جديد، ويعتزم بعناية ملمولها.
يجب أن يأخذ صاحب العقارات خلال إعادة بيعها في الاعتبار بعض الفروق الدقيقة. إذا كان يمتلك أقل من ثلاث سنوات، فقد تم بيعه بسعر مضخم، سيتعين على البائع دفع ضريبة مبيعات العقارات. في هذه الحالة، هو 13٪.
بالنسبة للمعاملة، يقوم المقترض بإعداد مجموعة كاملة من الأوراق:
وفقا للقانون، يجب تعهد الإسكان المكتسبة في مجال الإسكان والرهن العقاري إلى العائد النهائي للديون ليس فقط عن طريق الخدمات المصرفية، ولكن أيضا وزارة الدفاع عن الاتحاد الروسي. تتم إزالة العبء ليس فقط عند تعويض الديون، ولكن أيضا، رهنا بحياة الخدمة للمقترض في الجيش ما لا يقل عن 20 عاما.
يوفر مخطط تنفيذ الإسكان بحثا عن الموارد لسداد قرض الإسكان المستهدف. الذي أبلغ المقترض بالبنك والوزنتيبوتك حول نية تخفيف العبء لبيع الإسكان. صقل الحجم والديون المنقسمة. يتم إصدار المالك المستند المناسب.
RoseRestre يسجل الملكية. علاوة على ذلك، يجد المقترض المشتري ويبيع العقارات وفقا للمخطط المعياري.
المجلس الثمين: الدين إلى أي بنك دائن مع نسخة مدنية أو عسكرية من الرهون العقارية يمكن سدادها من رأس مال الأم. إذا كان لدى البائع أطفالا صغيرا، يجب على المشتري توضيح ما إذا كان بالإضافة إلى أموال الرهن العقاري من رأس مال الأم. في الحالة الأخيرة، تبرز الأطفال الأسهم في الشقة، ويمكن للأطفال البالغين أن يعلنون حقوقهم بالكامل من خلال المحكمة. لاستبعاد المتاعب، طلب شهادة حول تكوين الأسرة والمستأجرين الذين عاشوا في الشقة منذ عام 2006، عندما ظهر قانون رأس مال الأم.
تم تحديد هذا الخيار في الفن. 145 من القانون المدني للاتحاد الروسي. إذا كان المقترض يعتزم شراء شقة جديدة، فيمكن للبنك محل الضمان. في هذه الحالة، تتم إزالة القبض على الشقة القديمة وفرضها على سكن جديد، والتي ستكون بمثابة رهن عقاري موجود.
في هذه الخطوة، يتم حل البنوك في 3-4 سنوات بعد الصيانة الناجحة للقرض. إذا تأخر (حتى واحد)، فمن المرجح أن يتلقى المقترض رفضا. من بين الشروط الأخرى لمثل هذا بديل:
بغض النظر عن نوع التنفيذ، لم يختار المالك، فإن تسجيل حقوقه يحدث بالتوازي مع صدمة الرهن مع مساحة معيشة واحدة إلى أخرى.
إذا تم دفع قرض الرهن العقاري، فإن بيع مثل هذه الإسكان لا يختلف عن المعاملة المعتادة ولم يعد موافقة الدائن ضروريا. وإذا حظر البنك بيع العقارات؟ وجد المحامون ثغرات، وكيفية بيع شقة دون إشعاره.
بيع السكن الرهن العقاري حقيقي للغاية، وإن لم يكن بسرعة: في المتوسط، يستغرق الإجراء 2-3 أشهر. ابحث عن المشتري مع الإعلانات أو السماسرة. لا توافق على خيار البيع من قبل مشتري الإسكان الخاص بك وشراء: السلسلة البديلة يزيد من المخاطر والوقت. إذا كان المشتري لديه أموال في ذراعيه، فتفاوض السعر على الفور. مع تغيير متكرر في المبلغ، هناك فرصة لفقد المشتري.
عندما يتم تسوية جميع الإجراءات الشكلية، يصبح المشتري مدين للبنك ويمكنه سداد المبلغ كله على الفور أو دفع واجب الأجزاء، وكذلك المقترض السابق. ليست كل البنوك تذهب إلى الخيار الثاني: القرض يعمل بالفعل، يتم احتساب جميع المخاطر، وهنا من الضروري إعادة جميع الوثائق مرة أخرى. حسنا، إذا تم أخذ كل الفروق الدقيقة في الاعتبار في العقد على الفور.
اختر خيار المبيعات الخاص بك، واجتمع مع مدير البنك لتوضيح ما إذا كان لا يوجد أي وقف في العقد في السداد المبكر للديون أو مطالبات تاريخ الائتمان الخاص بك وتحت الشروط التي يمكن للبنك الذهاب إليها لمقابلتك. ستعطي التشاور التخصصي معلومات أكثر من دراسة مستقل للوثائق. الشيء الرئيسي هو أن الإجراء نظيف قانونا وشفافا للبنك والمشتري.
مسألة إمكانية وضع شقة للبيع في الرهن العقاري مهم جدا. تواجه بعض مالكي العقارات العقارية صعوبات مادية: بالنسبة لهم، تصبح المساهمات الشهرية لا تطاق. الآخرين لديهم رغبة في الحصول على سكن أكثر فسيحة. والثالث يود فقط كسب المال على الرهن العقاري.
هذه العوامل وغيرها تجعل المالك يفكر في بيع الإسكان الرهن العقاري. لكن مساحة المعيشة لا تنتمي إليهم تماما. فهل من الممكن بيع شقة حصلت في الرهن العقاري؟
أولئك الذين يشعرون بالقلق إزاء هذه القضية يمكن أن يزعجون بهدوء: يمكن بيع العقارات العقارية في عام 2019 الحالي. يجب إجراء إجراء المبيعات فقط بشكل صحيح، يسترشد بالقواعد المنشأة. توفر المقالات رقم 29 وعدد 33 من القانون الاتحادي، المتعلقة بإقراض الرهن العقاري، المقترض الحق في تشغيل وبيع شقة تم شراؤها إلى الرهن العقاري.
في الوقت نفسه، يجب أن يتذكر صاحب السكن الرهن العقاري القاعدة الرئيسية: لا يحق له إجراء أي معاملات مع الشقة (بما في ذلك البيع) دون موافقة مؤسسة الائتمان. خلاف ذلك، يتم نقل جميع الحقوق في العقارات إلى البنك (المادة رقم 301 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
هناك أربع طرق لبيع الإسكان الرهن العقاري:
تعني هذه الطريقة البحث عن المشتري الذي سيوافق على شراء السكن مع التراجع وسيقدم أموال البائع للسداد المبكر للجزء المتبقي من الديون. ليس من السهل العثور على مثل هذا المشتري: تعويض الشقة غالبا ما يخيف المشترين المحتملين.
مخطط السداد المبكر للرهن العقاري وثيق الصلة عند بيع الإسكان قيد الإنشاء. إن مساحة المعيشة في المباني الجديدة مع التخطيط الجيد في الطلب العالي، وعادة ما لا يتناول المطور الضميري من المشترين إلى هذه الشقق الموجودة في مرحلة البناء النهائية.
كيف يتم إجراء عملية بيع شقة تحت مخطط الرصد للرهن العقاري؟ الخطوة الأولى هي الحصول على موافقة البنك. سيحتاج المقترض إلى الإشارة إلى سبب السداد المبكر للقرض، لأنه ليس مربحا للغاية بالنسبة للبنك. مراحل أخرى من الإجراء:
التوصية الرئيسية للبائع: لا تختبئ من المشتري المحتمل، وحقيقة أن السكن المستوعب مؤمن من قبل البنك. سيتم اعتبار مثل هذا السلوك إشراك المشتري في أفيلا.
يتم تنفيذ نفس المعاملة ببساطة. الشيء الرئيسي هو أن تفعل كل شيء بموجب القانون. لنفترض أن الشقة أحب المشتري وقرر اكتسابها، مع العلم أن العقارات تحت الرهن. مزيد من التقدم في المعاملة:
عند استخدام هذا القسم من بيع الإسكان الرهن العقاري، فإن البنك ليس بالفعل مراقبا لجهة خارجية. يتعامل من البداية إلى النهاية، يعطي زنزانته، يشارك في جميع الوثائق. من البائع فقط التوقيعات مطلوبة. سوف موظفي البنك الاتصال بشكل مستقل عن الرغنتا.
إن مشتري الإسكان الرهن العقاري يجعل المال في الخلية المصرفية للمقرض، والفرق بين تكلفة المساكن والديون الرهن العقاري وضعت في خلية أخرى. بعد ذلك، يعلم البنك اللائحة عن دفع القرض، ويتم إزالة العبء من كائن المبيعات.
مثل هذا المخطط ليس مفيدا جدا للمقترض: البنك لا يهتم بشكل خاص ببيع شقة لأكثر تكلفة. من المهم بالنسبة له العودة إلى الواجب، لذلك يكفي أن يكون مقدار الديون مشابه للشقة.
هذه الطريقة تنطوي على بيع التزامات ديونها بالبنك. في هذه الحالة، يتم إعادة إصدار قرض الرهن العقاري إلى مقترض جديد. يختتم البنك عقد مع المشتري حول ترجمة ما تبقى من القرض. وبالتالي، يصبح المقترض الجديد مالك سكن الرهن العقاري والمدين على القرض.
يرغب العديد من المشترين أنفسهم في شراء شقة تحت Encumbrance، لأن العقارات الرهن العقاري غالبا ما يتم تقديمها بتكلفة أقل. بالنسبة لمثل هذه المشترين، لا يختلف إجراء تسجيل قرض الرهن العقاري عن المعيار:
إعادة تسجيل التعهد في Rosreestre هي بنك حصريا. لا يزال المقترض فقط لتوقيع وثيقة حول تعيين التزام الديون.
في حالة تجديد القرض، يمكن إجراء مؤسسة ائتمانية أخرى كمشتري. في مثل هذه الحالة، يتم ترجمة قرض الرهن العقاري إلى البنك، الذي قدم قرض جديد لسداد القديم. في الوقت الحاضر، هذه ظاهرة متكررة إلى حد ما، حيث أن البنوك كل عام تقلل من النسبة المئوية للقرض. ومقترض، الذي عثر على بنك لديه معدل فائدة أكثر قبولا أو أكثر ظروفا مخلصا، يكرس الرهن العقاري، ترجمة الديون إلى مؤسسة ائتمانية أخرى.
المقترض يجلب هذا الإجراء فوائد غير محبوبة. ومع ذلك، لا يوافق كل بنك على هذه الصفقة: لا يسمح ببعض البنوك لمكافحة أي ذريعة، والبعض الآخر - فرض عقوبات على المقترض، والتي تصل في بعض الأحيان إلى كميات كبيرة.
يجب أن يؤخذ البائع السكن الرهن العقاري في الاعتبار من قبل نفوق واحد: إذا كان الممتلكات في ممتلكاتها أقل من 3 سنوات وبيعها بتكلفة أعلى، فسيتعين عليه دفع الضريبة على بيع شقة (13٪).
وفقا للقانون، الإسكان، الذي تم شراؤه باستخدام قروض الإسكان المستهدف والرهن العقاري، حتى يتم سداد الائتمان بالكامل، فهذا هو المفتاح ليس فقط لمؤسسة الائتمان، ولكن أيضا من وزارة الدفاع عن الاتحاد الروسي.
ستتم إزالة الشقة من الشقة فقط بعد السداد الكامل للقرض وبعد الوصول إلى المقترض في الخدمة يبلغ من العمر 20 عاما. عادة ما يتضمن مخطط البيع مثل هذه الشقة بحثا عن أموال لسداد CZEP.
الخوارزمية لعقد الصفقة هي كما يلي:
هام: لسداد الديون إلى Rosvoenipotek (وكذلك لسداد جزء من الدين إلى بنك الدائن في حالة وجود رهن مدني)، من الممكن استخدام الأموال الواردة في إطار رأس مال الأم.
إجراء إجراءات الإسكان الرهن العقاري يتطلب المقترض لإعداد حزمة كاملة من المستنداتوبعد ما هو مدرج في ذلك؟
وهكذا، لبيع شقة تقع في الرهن العقاري. وحتى بعدة طرق. الشيء الرئيسي هو إجراء إجراءات بكفاءة، دون إخفاء أي شيء من البنك أو من المشتري.
