Ai ales deja un apartament și vrei să-l cumperi? Asigurați-vă că îl verificați înainte de a cumpăra!
Avocații noștri verifica apartamentul Cu 48 de ore înainte cu emiterea unui scris opinie legala.
Vizualizați un exemplu de opinie juridică Exemplu
Achiziționarea unui apartament fără risc este achiziția de bunuri imobiliare, care nu este asociată cu niciun fel de sarcini (de exemplu, împrumuturi, datorii), terți care pretind proprietatea asupra obiectului sau locuiesc în acesta. Plată servicii imobiliare acest fel vă va scuti de probleme până la pierderea proprietății achiziționate.
Costul cecului este de 25.000 de ruble, termenul este de 48 de ore Comandați un cec
Prin comanda de la noi pentru a verifica apartamentul pt puritatea legală Vei primi:
liniste deplina in achizitionarea unui apartament si absenta riscurilor
argumente puternice într-o dispută cu un vânzător despre reducerea prețului
rambursare integrală dacă nu respectăm termenul limită
Pentru a comanda serviciul de verificare a unui apartament înainte de a cumpăra, aveți nevoie doar de adresa acestuia.
Deci, când apar riscurile? Ce verifică specialiştii noştri în primul rând?
1. Autenticitatea documentelor pentru apartament
Verificarea puritatii juridice a bunurilor imobiliare pt această etapă implică un studiu amănunțit nu numai a documentelor de titlu în sine, ci și a sigiliilor și a formularelor. O schemă frauduloasă populară este atunci când fraudatorii, sub un anumit pretext, nu furnizează documentele originale, ci duplicatele acestora. Cu toate acestea, există mai multe motiv bun, conform căruia proprietarul poate folosi copii confirmate pentru a înregistra tranzacția. Prin urmare, verificarea juridică a apartamentului ar trebui să fie încredințată unor specialiști cu o vastă experiență în acest domeniu.
2. Starea civilă a vânzătorului
Agenții noștri imobiliari vor afla cu siguranță dacă proprietarul a fost căsătorit. Orice proprietate (inclusiv imobile) dobândită de soți în căsătorie este considerată comună. Dacă nu există consimțământul soțului în timpul tranzacției de vânzare-cumpărare, există riscul ca „cealaltă jumătate” să depună un proces și tranzacția să fie invalidată.
Această nuanță este adesea folosită de escroci. De exemplu, un soț cu banii din vânzarea unei locuințe comune pleacă în străinătate, apoi o soție „înșelată” apare pe fața locului și cere dreptate.
Uneori, vânzătorii pur și simplu nu sunt conștienți de această lege. Există un caz cunoscut când o femeie a încercat să vândă un apartament, din care jumătate aparținea de fapt soțului ei decedat.
3. Capacitatea juridică
Due diligence imobiliare include întotdeauna verificarea capacității juridice a vânzătorului (precum și a autenticității pașaportului acestuia). Tranzacția poate fi contestată de tutorele proprietarului (sau moștenitorii în cazul decesului acestuia) dacă se dovedește că acesta era incapabil (sau parțial capabil), a abuzat de alcool, a consumat droguri, - într-un cuvânt, la momentul semnării contractului. contract, nu a putut să-și evalueze cu sobru acțiunile... A existat o situație în care instanța a dispus o examinare postumă, iar după aceea apartamentul vândut a fost restituit moștenitoarei.
4. Terții eligibili să locuiască sau să dețină o locuință
Această etapă de verificare a curățeniei imobiliare în practică este adesea mai importantă decât cercetarea identității proprietarului. Un terț interesat poate fi o rudă.
Există numeroase riscuri, și, prin urmare, este de dorit ca cumpărătorul să știe să verifice singur „curățenia” apartamentului atunci când cumpără. Principalul lucru este să evitați principalul, majoritatea riscuri majore, informații despre care conține acest articol. În primul rând, se impune excluderea posibilității de contestare a tranzacției și a dreptului la apartament și, prin urmare, recomandarea cu privire la modul de verificare a „curățeniei” apartamentului pe cont propriu la cumpărare va fi depusă în cel mai scurt timp. mod detaliat.
Prima este autenticitatea documentelor pe care vânzătorul le oferă spre revizuire. Acest lucru trebuie verificat cu deosebită atenție, în caz contrar, revendicările la acest spațiu de locuit ale unor terți complet pot fi ulterior dezvăluite. Aici trebuie avut în vedere că există foarte multe situații cu documente care însoțesc achiziția de locuințe și o singură rețetă pentru probleme legale Cum să verificați „curațenia” unui apartament atunci când cumpărați pe cont propriu este foarte greu de oferit. Cu toate acestea, trebuie să securizați tranzacția la maximum și, prin urmare, este mai bine să parcurgeți toți pașii recomandați pentru verificarea documentelor. Desigur, este necesar să se verifice „puritatea” legală fără a depăși limitele rezonabilității, dar informațiile maxime nu trebuie doar obținute, ci și evaluate și trebuie să se refere la apartamentul însuși și la toți cei implicați în proprietatea și statutul acestuia. .
Desigur, ar fi mult mai convenabil să ne referim la avocați profesioniști, dar ne confruntăm cu o altă întrebare: cum să verificați „curațenia” unui apartament atunci când vă cumpărați? În principiu, acest lucru este rezonabil, deși mai supărător. Mai mult, ajutorul unui profesionist nu poate decât să crească fiabilitatea tranzacției, dar nu va putea garanta succesul sută la sută. Pe caz extrem puteți asigura titlul dacă problemele persistă. Firme de asigurari de obicei, de bunăvoie merge înainte.
Și în acest caz, atunci când locuința este cumpărată într-o clădire nouă, verificarea documentelor trebuie să fie minuțioasă, chiar dacă această vânzare este de la un dezvoltator. Revânzătorii, desigur, vor necesita mult efort, deoarece clădirile noi nu au așa ceva istorie bogată declarații de înregistrare și schimbare a proprietarilor. Dar chiar și aici, chiar și după o verificare amănunțită a „purității” juridice a imobilului, care se face în conformitate cu toate regulile, rămâne probabilitatea privării apartamentului achiziționat. Dacă vânzătorul poate dovedi că drepturile sale au fost încălcate în timpul achiziției, de exemplu. Dar dacă se cumpără o a doua casă, confruntarea va avea loc nu numai cu vânzătorul, ci și cu proprietarul care a deținut apartamentul înaintea lui. Probabil va trebui să treacă printr-o serie întreagă litigii... Durează mult timp și este dificil să verifici „puritatea” legală atunci când cumperi un apartament piață secundară: aceasta este autenticitatea tuturor documentelor, aceasta este o evaluare a statutului juridic al bunurilor imobiliare, aceasta este o analiză a posibilelor riscuri care sunt asociate cu această achiziție.
„Curățenia” legală a unui apartament poate fi verificată făcând tranzacția cât mai sigură la cumpărarea oricărui imobil. Următoarele documente trebuie solicitate vânzătorului.
Cum să verific dacă există o arestare într-un apartament? Din extrasul USRR. Se indică acolo, dacă aceasta este o simplă declarație, dacă vânzătorul este proprietar. Și în versiunea extinsă a extrasului, există întreaga istorie a acestui apartament de la prima înregistrare în USRR. Indică cine l-a deținut anterior și cât de des a fost vândut. Cu toate acestea, nu se poate limita la acest extras. Cum se verifică dacă un apartament este ipotecat la cumpărare? Adesea, locuințele sunt vândute prin procură și, prin urmare, proprietarul practic nu ia parte la tranzacție. Aceasta este o situație foarte riscantă. De multe ori documente similare obţinut prin mijloace necinstite.
Prin urmare, tot ceea ce trebuie verificat cu deosebită atenție la cumpărarea unui apartament sunt documentele proprietarului direct al locuinței. Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați persoanei autorizate să contacteze și să contacteze proprietarul pentru a confirma că apartamentul este de vânzare. În continuare, trebuie să verificați coloana „Grajă” din declarația USRR, care conține informații referitoare la starea apartamentului, dacă este gajat. Dacă proprietatea este vândută imediat după moștenire, cel mai bine este să nu o cumpărați. Pe parcursul trei ani pot apărea noi moștenitori care vor contesta această înțelegere în instanță. De asemenea, conform versiunii extinse a certificatului USRR, se poate stabili că, de exemplu, ipoteca pentru acest apartament nu a fost plătită până la capăt.
Primul pas este să te uiți la preț. Dacă apartamente similare sunt vândute la un preț mai mare, acest lucru ar trebui să fie deosebit de alarmant și doar cu mare interes acest obiect proprietate, puteți continua să verificați „curățenia” acesteia în legal, și să o facă mult mai minuțios decât se credea anterior. Vânzătorul trebuie să fie interogat meticulos și să caute detalii: nu numai cine deține acest apartament, dar și când, cum și de la cine a fost achiziționat, de ce se vinde din nou, dacă apartamentul a participat la litigii... Apoi verificați ce s-a spus pe documente. De aici va fi clar modul în care vânzătorul este sincer, deoarece va trebui să aveți o înțelegere cu el ca contraparte. Cum să verificați vânzătorul unui apartament atunci când cumpărați în alt mod?
Asigurați-vă că îi verificați pașaportul și alte documente legate de apartament cu toată atenția: pe baza cărora este înregistrată proprietatea, unde, când a fost primit certificatul, se înregistrează dreptul la acesta. Este imperativ să luați copii pentru reluare, dar verificați originalele pentru sigilii, semnături, filigrane și orice altceva însoțitor. document de stat... De asemenea, este imperativ să comparați copiile cu originalul. Ei pot prezenta documente complet diferite. Informațiile prezentate pe hârtie trebuie să se potrivească cu povestea orală a vânzătorului. Cum să verifici moștenitorii atunci când cumperi un apartament? În nici un caz. Cel mai bine este să-l cumpărați când dreptul a fost aprobat la trei ani de la data moștenirii. Cum să verificați un apartament înainte de a cumpăra prin Rosreestr? Se spune mai sus că în MFC poți comanda și primi absolut orice documente legate de imobiliare.
Înainte de primirea și studierea documentelor, nici avansul și nici avansul nu pot fi virate vânzătorului, întrucât Fostul proprietar poate pastra originalele certificatului si contractului, chiar si avand deja vandut acest apartament. Este imperativ să aflați prin documente dacă vânzătorul are cetățeni aflați în întreținere care sunt incapabili, copii minori dacă vânzătorul este acum căsătorit și era căsătorit la momentul când a cumpărat acest apartament și, cel mai important, dacă acționează personal sau prin confident.
Nu poți face o înțelegere fără să vorbești personal cu proprietarul. Este mai bine să încheiați un contract cu proprietarul, și nu cu un mandatar. Un număr semnificativ de tranzacții false sunt încheiate sub pretextul că proprietarul este absent: într-un alt oraș, într-o altă țară și așa mai departe. Procura poate fi falsă. Dacă mandatarul nu dorește să prezinte proprietarul apartamentului cumpărătorului, acest lucru ar trebui să trezească suspiciuni, iar motivele de aici sunt complet irelevante. De asemenea, este puțin probabil să se poată verifica autenticitatea procurii la notarul care a emis-o, deoarece notarii nu răspund unor astfel de solicitări.
Dacă în apartamentul spre vânzare au fost înregistrați copii minori, trebuie să fie necesar acordul scris al autorităților tutelare, în caz contrar tranzacția nu poate fi încheiată. Dacă vânzătorul însuși este recunoscut ca incompetent oficial, afacerile sale sunt încredințate unui tutore și numai celui care va fi numit de autoritatea tutelară. Din documente, trebuie să verificați hotărârile judecătorești cu privire la prima problemă (incapacitate) și la a doua problemă (la numirea unui tutore). Iar pentru tranzacția în sine, este imperativ să obțineți acordul autorităților tutelare. Riscurile unei astfel de tranzacții sunt atât de mari încât cel mai adesea cumpărătorul refuză să achiziționeze un astfel de spațiu de locuit.
Dar deasemenea problema mai mare este o situație în care vânzătorul nu este recunoscut ca incompetent, dar se află în mod constant sau uneori într-o stare de incapacitate de a înțelege sensul propriilor acțiuni (această definiție este derivată de lege). Este destul de dificil să calculezi această afecțiune cu ochii, chiar și cu întâlniri personale repetate. Prin urmare, pentru orice eventualitate, trebuie să solicitați un certificat de la un psihiatru din ziua tranzacției. Soluția poate fi să invitați un prieten al psihiatrului la o înțelegere ca rudă sau prieten. Cu toate acestea, este pur și simplu nerealist să se asigure o astfel de afacere din toate cazurile proaste. Chiar și prin încheierea unei înțelegeri cu un notar, succesul deplin al acestei întreprinderi nu poate fi obținut. Prin urmare, este mai bine să abandonați întreprinderea dubioasă, deoarece astăzi oferta de bunuri imobiliare este de aproape trei ori mai mare decât cererea.
Trebuie să accesați site-ul oficial Tribunal Judetean, căruia îi aparține acest spațiu de locuit și introduceți în căutare numele vânzătorului și ale predecesorilor săi - proprietarii apartamentului. Același principiu se aplică dacă trebuie să verificați dacă vânzătorii și soții lor au avut cazuri în instanță și, dacă da, ce. Principalul lucru este dacă căsătoria a fost desfăcută și dacă proprietatea a fost împărțită, dacă proprietarul a fost recunoscut ca incompetent. Acesta din urmă este verificat la locul de înregistrare, așa că pașaportul vânzătorului trebuie examinat cu mare atenție, iar apoi accesați site-ul instanței la care este înregistrată sau a fost înregistrată această persoană.
Sistemul judiciar nu a fost încă configurat astfel încât să găsiți toate acestea în câteva clicuri, din păcate. Instanțele de arbitraj au și o bază de date oficială. Acolo trebuie să stabiliți dacă vânzătorul a fost declarat faliment. Dacă a existat, atunci acest lucru se reflectă în mod necesar în instanța de arbitraj orașul în care este înregistrată. Printr-o deschidere baza oficială date online proceduri de executare silita trebuie să aflați dacă proprietarul apartamentului sau soția acestuia este debitor și dacă împotriva acestor cetățeni a fost inițiat un dosar.
Conform cardului de proprietar, adică extras din cartea casei, este necesar să se stabilească cine este înscris în acest apartament, inclusiv (și mai ales) și cei care nu locuiesc acolo. De asemenea, trebuie prezentată o dovadă de plată utilitati... Ideal atunci când nimeni nu este înscris în apartament, dar nu întotdeauna atât de norocos. Dacă în apartament sunt înscrise persoane, este necesar să se indice în contract perioada în care acestea vor fi scoase din registrul de înregistrare. Cei care sunt înscriși pe acest spațiu de locuit, dar nu locuiesc acolo, trebuie să prezinte un angajament legal de radiere înainte de o anumită perioadă.
Aceștia din urmă sunt cel mai bine eliberați din apartament înainte de efectuarea tranzacției, altfel puteți rămâne în apartamentul achiziționat cu „umplutură”. În instanță, cauzele privind cererile de evacuare sunt adesea pierdute, deoarece această problemă conține multe nuanțe neplăcute. Un consimțământ notarial pentru tranzacție este necesar și de către proprietarul care este într-o căsătorie înregistrată, care se asigură că soțul/soția nu este împotriva vânzării acestui spațiu de locuit. Acest lucru se face în obligatoriu, dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, iar la momentul vânzării căsătoria a fost desfăcută. Nu este necesar documente aditionale doar in cazurile in care apartamentul a fost primit cadou, ca mostenire (in urma cu mai bine de trei ani!), a fost privatizat. Cam acestea sunt cele mai elementare lucruri pe care trebuie să le verificați atunci când cumpărați un apartament. După primirea tuturor acestor informații voluminoase, pachetul de documente este atent studiat și analizat.
În primul rând, trebuie să evaluezi statut juridic acest apartament: cum și pe ce bază a fost achiziționat proprietarii actuali, Când s-a întâmplat. Dacă nu au trecut trei ani de la achiziție, atunci apar două probleme. Termenul limită nu a expirat termen de prescripție, adică tranzacția de cumpărare a unui apartament mai poate fi contestată foști proprietari... Pentru a minimiza taxele, vânzătorul vă poate cere să indicați în documente costul mai mic al apartamentului. Este mai bine să nu fiți de acord, deoarece dacă această tranzacție este invalidată, vânzătorul nu va rambursa cantitate totală, dar va returna doar cea care apare in contract.
Cea mai nesigură bază pentru ca un proprietar de apartament să achiziționeze un apartament este să-l moștenească, mai ales dacă termenul de primire de trei ani nu a expirat. Daca noul mostenitor se prezinta in instanta mai tarziu de aceasta perioada, riscurile cumparatorului vor fi reduse semnificativ. Dacă un apartament a fost adesea cumpărat și vândut într-o perioadă scurtă de timp, acesta este cel mai elocvent semn de fraudă. Este mai bine să căutați imediat o altă opțiune de cumpărare, deoarece acum practic nu există probleme cu aceasta. Cu cât un apartament are mai multe vânzări și achiziții, cu atât istoricul său juridic este mai inestetic. Dacă dorința de a cumpăra acest spațiu de locuit special este cu adevărat uriașă, atunci trebuie să verificați nu numai ultimul vânzător, ci și soțul/soția și toți proprietarii anteriori cel puțin în ultimii cinci ani.
Toate agențiile imobiliare oferă servicii precum verificarea curățeniei legale a apartamentului sau a istoricului apartamentului. Dacă ei spun că apartamentul este curat, atunci înseamnă că nu există obstacole legale în calea tranzacției, că proprietatea asupra apartamentului nu este limitată de interdicții sau sarcini și că nu există și în viitor nu vor mai exista motive. să conteste legalitatea tranzacției și să o anuleze.
Cum verifică un agent imobiliar puritatea legală? În cele mai multe cazuri, este suficient să citiți cu atenție documentele pregătite pentru tranzacție, acestea conținând întregul informatie necesara... Iar verificarea se rezumă la stabilirea autenticității documentelor și citirea corectă a acestora. Avantajul agentului imobiliar este că știe să citească corect, adică știe exact la ce trebuie să se acorde atenție.
Întreaga istorie a apartamentului este cuprinsă în cartea casei și în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor la imobiliare si se ocupa cu el. Pentru azi singurul legal și frumos mod de încredere cecuri - obțineți un extras din Statele Unite registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta (USRR) sau - un certificat de la Biroul imobiliar al orașului. De la ei puteți afla despre componența proprietarilor apartamentului, precum și dacă acesta este în arest sau grevat cu gaj și chirie...
Din 31 ianuarie 1998, drepturile asupra bunurilor imobiliare și unele tranzacții cu acesta sunt înregistrate într-un registru special - Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta. Anterior acestei date, înregistrarea tranzacțiilor cu imobiliare s-a desfășurat într-un mod ușor diferit, prin ITO, Biroul Imobiliar Orășenesc.
Astfel, puritatea juridică a imobilelor, ale căror drepturi sunt înregistrate după această dată, poate fi verificată prin luarea unui extras din USRR. Dacă drepturile imobiliare au apărut înainte de 31.01.1998, atunci pentru a obține informații, trebuie să contactați
Extras din USRR pentru toată lumea fără restricții
Deci, dacă intenționați să cumpărați imobile, atunci, în primul rând, trebuie să verificați puritatea legală a locuinței achiziționate.
Pentru a face acest lucru, solicitați vânzătorului un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta.
Primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este data emiterii unui astfel de extract. Declarația trebuie să fie „proaspătă”. Cea mai bună opțiune astfel încât declarația este emisă literal „tocmai acum”. Adică, vânzătorul a primit extrasul și l-a prezentat imediat cumpărătorului pentru revizuire. Rețineți: cu cât extrasul este mai recent, cu atât informațiile pe care le conține sunt mai relevante.
Dacă vânzătorul nu poate sau nu vrea să vă arate declarația, atunci o puteți obține singur. Este destul de simplu să faci asta, în timp ce vei avea nevoie de un minim de documente și cheltuieli de numerar... Dacă comandați o declarație ca individual, atunci sunt necesare un act de identitate și un document de plată.
Dar o persoană juridică va trebui să se prezinte pentru a primi un extras mai multe documente, și anume, carta, memorandum de asociere, certificate de înregistrare, împuternicire, dacă un reprezentant este valabil, din nou un document care confirmă plata etc.
Citim extrasul
Un extras din Registrul de stat unificat, care este furnizat oricărei persoane care aplică, conține următoarele informații:
denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor;
data semnării declarației, precum și numărul de ieșire;
numărul cadastral (sau condiționat) al proprietății;
scopul proprietății;
adresa (locația);
date despre titularul dreptului (deținătorii de drepturi, dacă este înregistrat un drept de proprietate comun);
tipul dreptului înregistrat;
restricții înregistrate (obligații) ale drepturilor, inclusiv data și numărul acestora înregistrare de stat, termenii pentru care sunt înființați, precum și datele privind persoanele în favoarea cărora sunt înființați;
Numele complet sau numele persoanei care a solicitat extrasul.
Riscuri la cumpărarea unui apartament pe piața primară.
Dacă este vorba despre o clădire nouă, ceea ce înseamnă că încă nu există certificat de proprietate, dar există un acord care este revândut. Dacă acesta este un contract participarea la capitaluri proprii, el protejează pe deplin interesele cumpărătorului și garantează că drepturile acestuia la această proprietate vor fi înregistrate în Registrul Unificat de Stat. Adică, dacă un apartament este vândut în conformitate cu 214-FZ, atunci nimic nu poate fi verificat.
Orice alt acord, de fapt, este una sau alta schemă de ocolire a legii 214 și, în acest caz, nu ar trebui să acorde o atenție deosebită purității juridice a tranzacției. Cumpărarea oricărui apartament „schematic” în stadiul de construcție neterminată este destul de riscantă.
De regulă, conform schemelor, apartamentele nu se vând direct de la dezvoltator, ci printr-un fel de firmă intermediară. Poate fi fie o firmă afiliată dezvoltatorului, fie o persoană juridică independentă care a cumpărat odată de la dezvoltator în vrac o parte din apartamente în faza de construcție pentru a câștiga bani și apoi a le vinde populației.
Deci, să se ocupe de asta entitate legală poate fi riscant, pentru că nu cunoaștem relația dintre dezvoltator și acest investitor – a plătit integral sau nu pentru apartamentele achiziționate?
Dacă nu, atunci dezvoltatorul poate rezilia contractul dintre ei, după care are dreptul să-și recupereze apartamentele rămase (pentru suma pentru care investitorul nu a plătit). Iar aceste apartamente pot fi deja vândute de investitor. Așa apar contracte „duble” sau vânzări „duble”, când același apartament se vinde de două ori.
Astfel de scheme au fost, sunt și vor fi. Prin urmare, cumpărătorul trebuie să restaureze întregul lanț - de la dezvoltator până la persoana care vinde apartamentul și să înțeleagă esența relației dintre dezvoltator și compania vânzătoare. Asta e diligență legală curățenia apartamentului.
Riscuri la cumpărarea unui apartament pe piața secundară.
Piața secundară are propriile riscuri, unul dintre principalele fiind contestarea drepturilor asupra unui apartament. De regulă, acest lucru se întâmplă atunci când:
Litigii apărute între moștenitorii unui apartament sau în timpul împărțirii bunurilor între soți;
Invalidarea vânzătorului apartamentului, care poate fi dependent de droguri, alcoolic sau bolnav mintal care nu este înregistrat;
Apariția unui condamnat eliberat temporar din apartament pe termenul de executare a pedepsei;
Prezența unui membru de familie dispărut (dispărut) înregistrat în apartament.
Nimeni nu garantează că această persoană dispărută nu va apărea în câțiva ani și nu va contesta afacerea. Acest lucru se întâmplă destul de regulat. Oamenii sunt în închisoare, nu vor să le spună rudelor despre asta, apoi ies din închisoare și își revendică drepturile. Prin urmare, cumpărând un apartament în care este înregistrată persoana dispărută, îți asumi un anumit risc.
În pericol sunt și apartamentele în care sunt înregistrați copii minori, ale căror interese trebuie respectate, sau oamenii mai în vârstă, uneori neînțelegând sensul acțiunilor lor.
Dacă ți-a plăcut apartamentul de pe „locuința secundară”, atunci, pe lângă certificatul de proprietate, trebuie să-i ceri proprietarului un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (USRR) despre toate tranzactii efectuate in legatura cu acest apartament.
Această declarație va reflecta întreaga istorie a apartamentului, începând din 1998, adică momentul în care s-a creat USRR, iar acest lucru este suficient. Din registru se va vedea dacă apartamentul era în litigiu sau nu, dacă i s-au impus arestări și altele asemenea. Toate procedurile din apartament sunt înregistrate în registru. Dacă găsiți dispute în istoria apartamentului, fiți atenți la câți ani au trecut de la înființarea lor.
De Legislația rusă, termen maxim termenul de prescripție pentru invalidarea tranzacțiilor, inclusiv a tranzacțiilor imobiliare, este de trei ani. Prin urmare, dacă în termen de trei anii recentiÎnainte de achiziția propusă, nu au existat tranzacții cu apartamentul, nu trebuie să vă faceți griji că proprietarii anteriori își vor prezenta brusc drepturile.
Dar dacă mai găsiți dispute care au apărut în ultimii trei ani, cereți proprietarului să vă ofere hotărâre, pe baza cărora se pot trage concluzii finale cu privire la legalitatea deținerii acestui apartament. Dacă decizia instanței nu a fost încă luată, vă sfătuim să o așteptați oricum înainte de a face o înțelegere.
Uneori se întâmplă - de regulă, cu imobilele vechi fondul locativ- că apartamentul nu este înscris în Registrul Unificat de Stat. Daca un astfel de apartament nu este in registru inseamna ca dupa privatizarea lui nu s-au facut tranzactii cu el, adica este ideal cu punct legal vedere la apartament, absolut "curat". Cumpărătorul poate depune o cerere la departament politica locativa pentru a verifica adevăratele drepturi ale proprietarului său. Nu trebuie să faci nimic altceva.
Ce poate și ar trebui să alerteze cumpărătorul? În primul rând, dacă descoperiți că apartamentul a fost lăsat moștenire cuiva prin moștenire sau donat, în timp ce acesta noul proprietar nu este ruda proprietarul precedent, atunci noul proprietarîncepe să vândă rapid acest apartament. Astfel de lucruri sunt mereu alarmante.
Un alt factor de risc poate fi o situație în care apartamentul a fost foarte des revândut și trecut din mână în mână (se va vedea din declarația USRR), adică, de fapt, în apartament nu locuia nimeni. perioadă lungă de timp iar motivul pentru care a fost vândut atât de des nu este clar. Este probabil ca tranzactiile pentru acest imobil "nu au fost curate" si in acest fel s-au incercat sa-si constituie un cumparator de buna credinta.
Cele mai mari „surprize” sunt ascunse de posibila incapacitate a proprietarului. Se întâmplă ca vânzătorul, la ceva timp după finalizarea tranzacției, să fie declarat incapabil. Acest lucru îi oferă posibilitatea de a-și contesta acțiunile trecute. Daca se dovedeste ca proprietarul nu a inteles sensul actiunilor sale, exista riscul ca tranzactia sa fie contestata. Pe piata sunt multi „specialisti” care fac bani din asta. În același timp, nici măcar un certificat al stării psihologice a vânzătorului nu te va salva, confirmând că la momentul tranzacției persoana era sănătoasă. Cert este că există articolul 177 din Codul civil, care spune că „o tranzacție făcută de un cetățean, deși capabil, dar care se afla la momentul săvârșirii acesteia într-o asemenea stare când nu era în stare să înțeleagă sensul acțiunile sale sau de a le îndruma, pot fi recunoscute de instanță ca nule la cererea acestui cetățean sau a altor persoane, ale căror drepturi sau interese protejate de lege au fost încălcate ca urmare a săvârșirii acesteia.”
De fapt, acest articol poate acoperi orice afacere. De asta profită escrocii, împotriva cărora e greu să mergi. Este aproape imposibil să vezi prin ei, deoarece se pregătesc cu mare atenție pentru înțelegere.
Ce părere aveți despre articolul „Cum să verificați curățenia legală a unui apartament în timpul unei tranzacții?” Vă rugăm să comentați!
Achiziționarea unui apartament pe piața secundară are propriile riscuri, principalul dintre acestea fiind posibilitatea de a contesta dreptul la un apartament, prin urmare, pentru a verifica puritatea tranzacției, este necesar, în special, să se asigure că documentele care vi se prezintă sunt autentice și că nu există pretenții ale terților la apartament.
1. Temeiuri de contestare a drepturilor asupra unui apartament
Motivele de contestare a drepturilor asupra unui apartament pot fi:
2. Documente care necesită verificare înainte de a intra într-o tranzacție
Pentru a preveni apariția riscurilor sau a le minimiza, este necesar să se studieze următoarele documente.
2.1. Documentele vânzătorului
Aceste documente, în primul rând, includ:
2.2. Documente care atestă dreptul de proprietate asupra apartamentului și autoritatea reprezentantului
LA aceste documente includ (articolul 185.1 din Codul civil al Federației Ruse; clauza 3 a articolului 35 din IC RF; partea 2 a articolului 14, partea 1 a articolului 28 din Legea din 13.07.2015 N 218-FZ; partea 7 a articolului 21 din Legea din 03.07.2016 N 360-FZ; Art. 34.4 din Fundamentele legislatiei notarilor):
2.3. Documente și informații pentru a verifica absența pretențiilor terților
Astfel de documente, în special, includ (articolul 62 din Legea nr. 218-FZ):
Este important ca extrasul din USRN să fie actualizat (poate deveni depășit în câteva zile).
La cererea transmisă de un notar către formular electronic v modul automatizat, informațiile solicitate sunt furnizate în format electronic de îndată, dar nu mai târziu de următoarea zi lucrătoare de la data trimiterii cererii corespunzătoare (partea 14 din art. 62 din Legea N 218-FZ).
În extras se arată dacă apartamentul a fost în arest, dacă a fost grevat în alt mod, de câte ori a fost vândut, dat în cadou, dacă au existat litigii civile cu privire la acest apartament.
Notă!
Dacă există îndoieli (vânzări frecvente ale unui apartament, vânzare prin procură, checkout temporar dintr-un apartament etc.), acordați atenție prescripției acestor tranzacții sau litigii, deoarece termenul de prescripție pentru invalidarea tranzacțiilor este de unul sau trei ani, în funcție de motivele pentru care tranzacția poate fi invalidată ( Artă. 181 din Codul civil al Federației Ruse).
Dacă nu există informații despre apartament în USRN, înseamnă că după privatizare nu s-au efectuat tranzacții cu acesta. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că informațiile despre tranzacțiile imobiliare sunt introduse în USRN din 31.01.1998. Informații despre tranzacții înainte data specificată poate fi obținut fie în administratia locala(in Moscova organism autorizat este Departamentul Proprietății Orașului din Moscova și diviziunile sale teritoriale), sau în Birou inventarul tehnic, întrucât până în anul 1998 i-a fost încredințată funcția de ținere a registrului de evidență a obiectelor imobiliare acest corp(https://notariat.ru/
Preparat pe baza de material
avocat Bogatkov S.A.
