Kakšne so značilnosti notarskega overjanja nakupa in prodaje nepremičnine? Kakšen je postopek obdelave transakcij z nepremičninami na MFC? Ali je mogoče stanovanje prenesti v nestanovanjsko?
Imate željo in priložnost za nakup nepremičnine, vendar vam podzavestni strah pred birokratskimi postopki ne omogoča sprejetja razumne odločitve?
Jaz sem Valery Chemakin - poklicni pravni svetovalec. Vem, da strahovi izhajajo iz pomanjkanja samozavesti ali pomanjkanja znanja. Ko boste prebrali moj članek, se boste oborožili z znanjem in pridobili zaupanje, registracija nepremičninskih poslov pa se vam bo zdela običajna.
Na koncu članka bom pregledal več pravnih agencij, ki nudijo pomoč pri izvrševanju nepremičninskih poslov.
Vsak prenos lastništva z enega lastnika stanovanja na drugega je vpisan v Enotni državni register nepremičnin (USRN). To bazo podatkov upravlja Rosreestr. Podatki so prosto dostopni in vsak, ki želi prejeti informacije o predmetnem interesu v zahtevanem znesku.
Za državo je registracija potrebna ne le za vodenje evidenc o vseh objektih, ampak tudi za pobiranje davkov od lastnikov - fizičnih in pravnih oseb.
Za lastnike nepremičnin je tak ukrep tudi nujen. Vnos lastnika v USRN pomeni, da bodo njegove pravice zaščitene pred tretjimi osebami. Nihče mu ne more odvzeti predmeta brez odločitve sodišča.
Čeprav registracija poteka v Rosreestr, se lahko dokumenti za registracijo predložijo tudi tam, kjer delujejo večnamenski centri (MFC). Sprejemanje dokumentov v takšnih centrih poteka po istih pravilih, pogoji za pridobivanje javnih storitev pa so 2 dni višji kot v Rosreestr.
V splošnem je dovolj, da imate pri roki kupoprodajno pogodbo, ki jo v poljubni obliki sestavijo stranke v poslu. V posebej pomembnih primerih, kjer se lahko pojavijo poznejša sporna vprašanja, se izvršitev kupoprodajnih transakcij izvede pri notarju. Sestavi tudi pogodbo, ki jo natisne na posebnem obrazcu z vodnimi znaki.
V katerih primerih se sklene kupoprodajna pogodba pri notarju:
Omeniti velja, da je bil po Civilnem zakoniku iz leta 1964 in vseh transakcijah z njim potreben obisk notarja. Preberite o tem v našem članku o funkcijah.
Na ceno vplivajo zapletenost samega postopka, stroški predmeta, trajanje postopka. Poleg tega ima način določanja transakcije pomembno vlogo pri določanju cen. Stik z notarjem je drag. K temu je treba dodati soglasje zakonca, ki stane 1000 rubljev.
Višina državne dajatve med samo registracijo je določena z davčno številko in je odvisna od vrste predmeta. Predlagam, da podrobneje preučim tri glavne dejavnike, ki vplivajo na ceno registracije nepremičninskih poslov.
Znesek transakcije igra pomembno vlogo, ko. Preberite naš podroben članek o tem postopku. To ne velja toliko za državno pristojbino kot za izračun stroškov storitev tretjih oseb. Notar mora na primer plačati določen odstotek stroškov prodanega stanovanja.
Primer
Pred kratkim sem kupila dvosobno stanovanje, ki sta si ga delila mama in hči. Takšni posli se sklenejo pri notarju. Ob prvem stiku so bili predloženi vsi dokumenti za stanovanje.
Po pregledu je notar objavil ceno, ki je znašala skoraj 1% zneska transakcije. Prodajalci so plačali 18 tisoč rubljev od stroškov stanovanja 2 milijona rubljev.
Ko se obrnete na odvetnike za izvajanje nepremičninskih poslov, se tudi tarifa za njihove storitve izračuna na podlagi višine transakcije, čeprav ne vedno.
Dejavnik 2. Kompleksnost postopka
Pomembno vlogo pri določanju cen igra zapletenost samega papirnega postopka pri nepremičninskih transakcijah. Dejstvo je, da številni predmeti niso opremljeni z vso potrebno dokumentacijo, ki jo je treba predložiti ob registraciji. Morda manjkajo zlasti tehnični potni listi, katastrske sheme in drugi pomembni dokumenti.
Včasih pride do situacij, ko predmet transakcije postane predmet spora med sorodniki ali dediči. Za rešitev take situacije je potreben tudi denar. Večja je torej takšna zapletenost, višji so stroški storitev.
Faktor 3. Časovni stroški
Pogosto za dokončanje posla traja več časa, kot je običajno potrebno. Na primer, ko lastniki ali dediči živijo v različnih mestih in traja nekaj časa, da prispejo. Včasih morate za registracijo nepremičnine pridobiti pravico do tega na sodišču. Tudi takšna sodna vprašanja se ne rešujejo hitro. Daljše je obdobje, več boste morali plačati.
3. Postopek registracije nepremičninskih poslov - 5 glavnih faz
Preidimo na praktično obravnavo algoritma za obdelavo nepremičninskih transakcij v skladu z najnovejšimi spremembami zakonodaje.
Tu bom poskušal omeniti vse nianse, da vam bo zelo jasno, kam iti in kaj storiti.
Recimo, da vam je bilo stanovanje iz oglasa za prodajo všeč in ste se odločili, da ga kupite in registrirate kot nepremičnino.
Najprej se obrnite na prodajalca in ga vprašajte, koliko ljudi ima v lasti to nepremičnino. Vprašajte tudi, ali so mladoletni in ali je stanovanje podedovano. Ti podatki so odločilnega pomena, saj so od njih odvisni nadaljnji ukrepi.
Faza 1. Analiza dokumentov
Po prejemu ustnih podatkov se dogovorite za sestanek s prodajalcem in ga prosite, naj prinese izvirnike vseh dokumentov. To je predpogoj, saj goljufi pogosto uporabljajo fotokopije pod različnimi izgovori. Pozorno preučite vse razpoložljive dokumente.
Prepričajte se, da ste dejansko lastnik nepremičnine. Preverite njegov potni list in preverite podrobnosti s tistimi, ki so zapisane na lastniški listini. Upoštevajte, da potrdilo ni bilo izdano od začetka leta 2017. Namesto tega je lastnik dobil izpisek iz USRN.
Če je več lastnikov, se obrnite na notarja. Potrebna je prisotnost vseh lastnikov. Edina izjema je dejanje enega od lastnikov v imenu drugega na podlagi pooblastila notarja v ustaljeni obliki.
Preverite razpoložljivost tehnične dokumentacije za objekt. To je še posebej pomembno, kadar. Zakaj? O tem boste izvedeli iz našega članka o funkcijah.
Faza 2. Pogajanja o pogojih transakcije
Na prvem sestanku s prodajalcem se dogovorite o skupnem znesku transakcije, ker še nihče ni preklical kupčije. Pogovorite se tudi o pogojih poravnave. Kdaj in kako boste nakazali denar za predmet, se morate odločiti že na tej stopnji.
In:
- dogovorite se o tem, kakšno pohištvo ostane v stanovanju, ali bolje to odražajte v prenosnem aktu;
- ko se prodajalec zaveže, da bo zapustil nepremičnino;
- ko ti da ključe.
Faza 3. Priprava vlog in pogodb
Če je vaša transakcija preprosta in ne zahteva sodelovanja notarja, potem pogodbo sestavite sami. Notar sam pripravi besedilo pogodbe, ga natisne na posebnem obrazcu in ga zašije, kot zahteva zvezni register. Ko ga sestavljate sami, upoštevajte vse nianse, ki se lahko pojavijo.
Podpišite preprosto pogodbo neposredno na Rosreestr ali v MFC. Ko uporabljate slednje, ga ni treba šivati. To bo storilo osebje centra. Vlogo za registracijo nepremičninskih poslov pišite tudi neposredno na urad Rosreestr ali MFC. V slednjem primeru vam tega ne bo treba storiti, saj bo aplikacija natisnjena na tiskalniku in dana v podpis.
Faza 4. Predložitev in sprejem dokumentov v UFRS
Kot sem že rekel, lahko dokumente oddate neposredno Rosreestru ali MFC. Ta postopek je preprost.
Poleg izjave in pogodbe, ki sta jo podpisali obe strani, boste potrebovali:
- izvirnike potnih listov prodajalca in kupca, iz katerih bodo zaposleni naredili kopijo in jo priložili ohišju;
- dokument o lastništvu nepremičnine;
- tehnična dokumentacija: tehnični potni list, katastrski načrt;
- kopijo potrdila o plačilu državne dajatve, ki ga plača kupec.
Zdaj o tem, kateri dokumenti so potrebni za dedovanje, darovanje in druge možnosti, razen tiste, ki se obravnava.
Ker registracija nepremičninske transakcije ne poteka po kupoprodajni pogodbi, je namesto nje priložen dokument, ki je podlaga za prenos lastništva: darilna pogodba, potrdilo o dedovanju, sodni akt, odredba sodnih izvršiteljev, privatizacijska pogodba in drugi podobni dokumenti.
Faza 5. Prenos sredstev
Ker nakup stanovanja in izvajanje nepremičninskih transakcij zahtevata velika plačila, premislite o postopku nakazila tega denarja vnaprej. Ob sklenitvi pogodbe ne smete plačati v gotovini. Obstaja nevarnost, da naletite na prevarante, ki se bodo skrili z denarjem, nepremičnina pa za vas ne bo vpisana.
4. Pomoč pri izvajanju nepremičninskih poslov - pregled TOP -3 podjetij za opravljanje storitev
Nepremičninska industrija je kruh za podjetnike. Na trgu je veliko odvetniških družb, ki ponujajo takšne storitve.
Mnogi od njih se ukvarjajo le z dokumentarno registracijo, drugi prevzamejo celo vrsto nalog, povezanih s tem vprašanjem. Nepremičninske družbe imajo enake funkcije.
Spodaj ponujam pregled treh podjetij, ki za relativno malo denarja in kakovostno urejajo nepremičninske posle.
1) Pravnik
To podjetje se razlikuje od drugih podobnih. Sprva je nastalo kot pravno posvetovanje na internetu. Spletno mesto tega podjetja je opremljeno z obrazcem za povratne informacije. Skozi njo vsak postavlja vprašanja, ki ga zanimajo. Zato, če želite sami oddati dokumente, vendar želite vedeti, kako to storiti pravilno, ali se posvetovati o nekaterih odtenkih, pojdite na spletno stran Odvetnika in postavite vprašanje.
Pravoved ima zaposlene, ki živijo v različnih mestih Rusije. Na vaše vprašanje bo odgovoril zaposleni, ki ima veliko kompetenc na tem področju. Če potrebujete podroben nasvet, boste morali plačati majhen znesek, ki ne presega 900 rubljev. Poleg tega obstaja možnost brezplačnega posvetovanja. Vendar bodo v tem primeru podana le splošna priporočila.
Podjetje ne nudi samo svetovalnih storitev. Če potrebujete dobrega odvetnika, ki bo v celoti podpiral nakup in prodajo stanovanja, ga poiščite na spletnem mestu. Oseba, ki živi v vaši bližini in je pripravljena zagotoviti pravno pomoč, se bo zagotovo odzvala.
Podjetje se ukvarja z oblikovanjem nepremičninskih poslov s strani pooblaščenk. Poleg odvetnikov so v osebju gradbeni strokovnjaki, katastrski inženirji in cenilci. To nam omogoča, da nudimo celotno paleto storitev.
Zaporedje storitev podjetja "Posebno mnenje":
№ Storitev Opis 1 Analiza dokumentacije Med analizo opravijo pravni pregled dokumentov, ugotovijo morebitne nedoslednosti in preverijo tudi zakonitost 2 Zahteva za dodatne materiale Ker ni nobenih obveznih dokumentov, se od različnih virov zahteva vse potrebno gradivo o zadevi, da se preuči zgodovina predmeta in odpravijo neprijetne posledice za stranko 3 Predhodna pogajanja strank v transakciji Na tej stopnji se določi oblika pogojev transakcije in pogoji, ki se odražajo v pogodbi 4 Podpisovanje pogodb in plačevanje Kupec in prodajalec podpišeta sporazum v prisotnosti odvetnika podjetja in se dogovorita na način, ki jim ustreza Če potrebujete - se obrnite na podjetje "Manjšinsko mnenje".
Podjetje deluje na trgu pravnih storitev od leta 1998 in je eno izmed 50 najboljših odvetniških družb v Rusiji. Vodstvo dobro nadzoruje spoštovanje interesov vsake stranke.
Storitve podjetja:
- svetovanje na področju nepremičnin;
- papirologija;
- zbiranje informacij in preverjanje čistosti transakcije;
- popolna podpora drugim transakcijam;
- pravni pregled dokumentacije.
Center za pravne storitve ne zvišuje cen svojih storitev, kar zagotavlja stalen priliv strank.
S tem se moj pregled zaključuje. Predlagam ogled tematskega videa, preden razmislim o drugem zanimivem vprašanju.
5. Kako izvesti zapleteno nepremičninsko transakcijo - v 4 korakih prenesemo stanovanjske prostore v nestanovanjske
Doslej smo obravnavali bolj ali manj preproste nepremičninske posle. To ne pomeni, da se vsi predmeti brez izjeme tako enostavno registrirajo.
Obstajajo tako imenovani "kompleksni" nepremičninski posli, katerih registracija zahteva dodatne napore.
Predlagam, da se v praksi preuči vprašanje prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske. Takšna skušnjava se pojavi med tistimi lastniki, katerih stanovanja se nahajajo v prvem nadstropju stavbe, vendar se ne uporabljajo po predvidenem namenu. Če stanovanje prenesete v status nestanovanjskih prostorov, ga lahko donosno oddate v najem pravnim osebam ali samostojnim podjetnikom.
Korak 1. Zberemo dokumente in stopimo v stik z ustreznimi organi
Preden se lotite tega posla, morate razumeti pravila, ki so jasno zapisana v stanovanjskem zakoniku.
Kadar stanovanja ni mogoče prenesti v nestanovanjski status:
- če sobe poleg vhoda ni mogoče opremiti z ločenim vhodom;
- če želite prenesti ne celotno stanovanje kot celoto, ampak le posamezne sobe;
- če je stanovanje oddano ali zastavljeno;
- če ni v pritličju večstanovanjske hiše.
Za izvedbo celotnega postopka morate zbrati določen paket dokumentov, vendar bo odločitev sprejel pooblaščeni organ in ni vedno pozitivna.
Dokumenti:
- izjava;
- lastninski list;
- tehnični potni list;
- načrt prenove;
- tloris hiše.
Poleg tega imajo uradniki pravico zahtevati, da lastnik predloži soglasje drugih stanovalcev hiše, katerih interesi so lahko prizadeti.
Korak 2. Obrnite se na ZTI, da ugotovite stroške prevoda
Ni dovolj, da predložite dokumente za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske. Prav tako je treba predstaviti podroben načrt bodočih nestanovanjskih prostorov. Če želite to narediti, se najprej obrnite na ZTI, kjer bodo opravili popoln izračun stroškov storitev. Ugotovite znesek državne dajatve.
Korak 3. Spremenimo postavitev in uskladimo ukrepe s pristojnimi organi
Če je za prihodnje nestanovanjske prostore potrebna drugačna postavitev, je treba dovoljenje za obnovo pridobiti pri gradbenem oddelku vaše občine. Na kraj bo prišel specialist s področja gradbeništva in arhitekture, ki bo stanovanje pregledal in dal mnenje o možnosti ali nezmožnosti prenove po vaši skici.
Dobro vprašanje.
Posli nakupa in prodaje nepremičnin zahtevajo skladnost s pisno obliko, določeno z zakonom, njena kršitev pa povzroči neveljavnost (ničnost) posla.
Poleg tega je prenos lastništva s prodajalca na kupca predmet obvezne državne registracije.
Hkrati je bila preklicana registracija kupoprodajne pogodbe (od 01.10.2013)
Članek je bil posodobljen 05.01.
Stanovanje je nepremičninski objekt.
Nakup in prodaja nepremičnine morata biti v skladu z zahtevami zakona, in sicer:
Vpis pravic na nepremičninskih objektih izvaja Rosreestr. Oddelki za sprejem in izdajo dokumentov Rosreestra se postopoma zapirajo, delo z vlagatelji pa zdaj poteka prek MFC, ki je posrednik.
Pred podpisom kupoprodajne pogodbe kupec podpiše posojilno pogodbo in hipotekarno pogodbo. Ti dokumenti so brez odlašanja posredovani Rosreestru.
Posojilojemalec mora pred podpisom posojilne pogodbe praviloma skleniti zavarovalno polico, torej zavarovati svojo življenjsko in delovno sposobnost. Nekatere banke v prvih treh letih zahtevajo lastniško zavarovanje.
Stranke v transakciji samostojno podpišejo kupoprodajno pogodbo, seveda pod pogojem, da zanjo ne velja obvezno overitev pri notarju.
Vsak udeleženec transakcije osebno v celoti pripiše priimek, ime in patronimiko ter zraven podpiše svoj podpis. In hkrati začne veljati pogodba.
Nato bo vsak udeleženec transakcije v prisotnosti strokovnjaka za MFC podpisal vlogo na Rosreestr in s tem še enkrat potrdil svojo odločitev o prodaji ali nakupu stanovanja.
Vlogo vam bo pripravil specialist, preveriti jo morate glede napak in jo podpisati.
1. 1. 2020 so začele veljati spremembe zveznega zakona-218 "O državni registraciji nepremičnin" in Civilnega zakonika Ruske federacije.
Zdaj je pridobitelj nepremičnine, ki se je oprl na podatke iz USRN, priznan kot verodostojen pridobitelj (člen 8.1, odstavek 6 Civilnega zakonika Ruske federacije)
Preberite koristen članek:
Poleg tega lahko veren kupec nepremičnine računa na nadomestilo finančnih izgub v primeru izgube lastništva enega samega stanovanja. (Člen 68.1 FZ-218)
Kako poteka nakup in prodaja stanovanja?
Kakšne so vrste nepremičninskih poslov. Kaj morate preveriti, preden sklenete posel. Dodatni pogoji pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja. Možnosti za transakcijo.
Mnogi ljudje so se vsaj enkrat v življenju soočili s težavami nakupa in prodaje nepremičnin. Da bi se izognili neprijetnim situacijam, povezanim z goljufijami ali napakami v dokumentaciji, morate vedeti, kako iti skozi postopek za sestavo pogodbe o prodaji stanovanja in upoštevati nianse, ki obstajajo v veljavni zakonodaji Rusije.
Pogodba o prodaji in nakupu (DCT) je pisni dokument, ki ga podpišeta obe strani in 
povzroči pravne posledice. V primeru nakupa stanovanja bo sklepanje pogodbe pomenilo odtujitev nepremičnine od prodajalca v zameno za določeno vsoto denarja in nastanek kupčeve lastninske pravice.
Ko pogodbenici podpišeta pogodbo, sta odgovorni za izpolnitev obveznosti, določenih v njej.
Nato se morata kupec in prodajalec obrniti na Rosreestr za registracijo prenosa lastništva. Podlaga za pritožbo je sklenitev ustrezne pogodbe. Če v dokumentu odkrijete napake ali nedoslednosti, registracija ne bo mogoča. Seveda se postavlja vprašanje o standardni obliki prodajne pogodbe za leto 2019, ki jo je mogoče izpolniti in zagotoviti, da se izognemo težavam. Žal ni univerzalne oblike, vendar obstajajo številni vzorci, ki jih je mogoče urediti glede na prevladujoče okoliščine.
Pravica do razpolaganja s premoženjem pripada samo lastniku, transakcije pa se lahko izvedejo tudi prek zastopnikov s pooblastilom.
Najpogostejše vrste transakcij so:
Zakon določa obvezno registracijo nepremičninske transakcije v zveznem registru.
Vsi podatki med registracijo se vnesejo v državni register USRN. Izjemo lahko določi le zakon (na primer, to pravilo ne velja za kratkoročne najemnine nepremičnin).
Nepremičninske transakcije brez spremstva odvetnika vam lahko povzročijo resne težave. Tvegate, da se boste soočili z goljufijo, izgubili svoj denar ali pravice do stanovanja.
Naloga odvetnika je odpraviti vse te posledice in zagotoviti zaščito vaših interesov v vseh fazah transakcije, od preverjanja zanesljivosti nasprotne stranke do registracije stanovanj pri storitvi Rosreestr.
Če se odločite za sklenitev najema, si zapomnite pravila za registracijo takšnih transakcij. Pri sklenitvi dolgoročne pogodbe (za več kot eno leto) je treba transakcijo registrirati pri Rosreestr.
Najpogosteje na ravni gospodinjstva ljudje takšne postopke izvajajo sami ali se obrnejo na agencijo za spremljanje nepremičninske transakcije, zaradi česar se premoženje prenese z enega lastnika na drugega.
Takšne transakcije vključujejo: 
Če se želite seznaniti s primerom take operacije, predlagam branje članka "Podpora za nakup in prodajo stanovanja."
Pogosto se transakcije odvijajo z delnicami nepremičnin.
Hkrati se spreminja količinska in kvalitativna sestava lastnikov. Nekateri od njih se lahko nadaljujejo 
lastnik predmeta, drugi pa takšno pravico izgubijo.
Te vrste transakcij vključujejo korporatizacijo, delitev lastnine, deljeno gradnjo, naselitev skupnega stanovanja in vstop v etažno lastnino. Na področju gospodarskih odnosov so to: likvidacija podjetja, pa tudi prispevek nepremičnin k odobrenemu kapitalu.
Oddajanje posojila, zavarovanega z nepremičninami, predpostavlja, da se pod določenimi pogoji lastništvo stanovanja prenese na banko.
Včasih nekatere vrste poslovnih dejavnosti vključujejo transakcije z nepremičninami, zaradi česar se na predmetu pojavijo dodatni lastniki, uporabniki ali omejitve (služnosti).
Takšne operacije vključujejo:
Hkrati ima postopek registracije nepremičnine v vsakem od obravnavanih primerov svoje značilnosti, ki jih lahko razumete, če preberete ustrezen članek na naši spletni strani.
V Civilnem zakoniku Ruske federacije je člen 429 namenjen predhodni pogodbi. Klavzule tega člena določajo, da:
Da nihče ne dvomi o zakonitosti transakcije, je ne more izpodbijati, je treba sestaviti sporazum v skladu z določbami zakona:
Zakon / člen
Osnovne določbe
| O obliki pogodbe | |
| Umetnost. 550, art. 434 Civilnega zakonika Ruske federacije | V skladu z dokumentom je dovoljena le pisna oblika pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnine. |
| Umetnost. 554 Civilnega zakonika Ruske federacije | O potrebi posredovanja posebnih informacij o predmetu prodajne pogodbe. |
| Umetnost. 558 Civilnega zakonika Ruske federacije | Obvešča, da je treba v pogodbi navesti osebe, za katere se ohrani pravica uporabe. |
| O vzdrževanju stanovanja | |
| Umetnost. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije | Lastnik mora plačati komunalne račune. S prenosom lastništva se odgovornosti za vzdrževanje nepremičnine prenesejo na novega lastnika. |
| Glede plačila | |
| 5. člen čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije | Do trenutka, ko so stroški stanovanja plačani, je to lahko zavarovanje prodajalca, razen če sporazum določa drugače. |
| Umetnost. 555 Civilnega zakonika Ruske federacije | V pogodbi mora biti navedena cena predmeta. Tako lahko ugotovite predmet transakcije. |
| O prenosu lastnine | |
| Umetnost. 556 Civilnega zakonika Ruske federacije | Članek odraža pravila za prenos nepremičnine. Stranki morata podpisati dokument - prenosni list in to navesti v enem od odstavkov. |
| Za razveljavitev transakcije je odgovoren prodajalec in kupec | |
| Umetnost. 461 Civilnega zakonika Ruske federacije, čl. 557 Civilnega zakonika Ruske federacije | Naloga pravne države je zaščititi kupca. Če stanovanje zasežejo tretje osebe, mora prodajalec nadomestiti izgube, ki jih je povzročil zaseg. Izjema je zavedanje kupca o neugodnih okoliščinah transakcije. Če kupec odkrije nepopravljive napake, lahko zavrne izvajanje pogodbe in zahteva vračilo. |
| O neveljavnosti pogodbe | |
| Umetnost. 167 Civilnega zakonika Ruske federacije | Če je denarna politika neveljavna, mora kupec vrniti stanovanje, prodajalec pa denar. Če vračilo v naravi ni možno, se vrednost nepremičnine povrne. |
| O notarskem overjanju, državni registraciji | |
| Umetnost. 551 Civilnega zakonika Ruske federacije, zakon št. 218-FZ o državni registraciji nepremičnin | Urejajo potrebo po državni registraciji. |
| Umetnost. 131 Civilnega zakonika Ruske federacije | Prenos lastništva nepremičnine mora biti registriran. Posledično organ za registracijo izda dokument, v katerem je naveden novi lastnik. |
Seznanitev z glavnimi določbami dokumentov bo dala idejo, kako samostojno sestaviti pogodbo o prodaji stanovanja. Upoštevati pa je treba pogoje transakcije, spremljajoče okoliščine. Na primer, če odtujitev stanovanja zadeva mladoletne otroke, zakonce, je treba upoštevati njihove interese, pri tem pa se sklicevati na člene družinskega zakonika (člen 34, člen 35 IC IC RF).
Trenutno obstaja več načinov za izvedbo transakcije. Vsak ima svoje prednosti in slabosti, vendar so vsi na svoj način povpraševani.
Samostojna prodaja stanovanja zahteva posebno skrb in pozornost. V tem primeru je veliko odtenkov, glavna stvar je, da jih preučite in si zapomnite:
Če je prodajalec / kupec natančno preučil vse točke registracije nakupa in prodaje stanovanja, pripravil vse potrebne papirje, se bo zagotovo izognil številnim težavam. Konec koncev je lahko tako naporen proces poln pasti.
Kupoprodajna pogodba o stanovanju je sestavljena v preprosti pisni obliki. Če želite, ga lahko overite pri notarju, vendar to ni nujno.
Od 29. decembra 2015 je udeležba notarja obvezna pri opravljanju poslov z delnicami v stanovanju, pa tudi pri prodaji premoženja v lasti mladoletnih oseb. Preostalih nepremičninskih poslov še vedno ni treba overiti pri notarju.
Kateri dokumenti bodo potrebni pri sestavi pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja?
Najprej potrdilo o lastništvu prodanega stanovanja. Poleg potrdila boste potrebovali tudi lastniški dokument, ki potrjuje podlago za nastanek lastništva prodajalca stanovanja. Tak dokument je lahko:
Potrebovali boste tudi podatke o potnem listu obeh strank, torej prodajalca in kupca.
Poleg tega se morate založiti s potrdilom, kdo je prijavljen v tem stanovanju. Če nihče ni registriran, boste potrebovali tudi potrdilo.
Če je prodajalec stanovanja poročen, je za prodajo stanovanja potrebno soglasje drugega zakonca. Če je lastnik mladoleten, boste morali izdati odlok organov skrbništva, ki dovoljuje prodajo stanovanja.
Od 29.12.2015 odločbo pri organih skrbništva zahteva notar.
Seveda boste potrebovali potrdilo o plačilu državne dajatve. Znesek državne dajatve za registracijo prenosa lastništva nepremičnine je 2 tisoč rubljev. Plačnik državne dajatve je kupec stanovanja.
"Bistveni" so obvezni pogoji pogodbe, v odsotnosti vsaj enega od njih se šteje, da pogodba ni sklenjena.
Bistveni pogoji kupoprodajne pogodbe o stanovanju vključujejo:
Če so pravice do stanovanja omejene, mora biti to navedeno tudi v pogodbi, sicer se lahko registracija zavrne.
Poleg bistvenih pogojev DKT praviloma vsebuje številne dodatne pogoje in podatke, katerih število in sestava sta odvisna od konkretnega posla in želja strank, pa tudi od pismenosti odvetnika, ki sestavi pogodbo. Čeprav ti dodatni pogoji niso obvezni (tj. Ni jih treba navesti v sporazumu), imajo, če so navedeni, enako veljavo in imajo enake pravne posledice kot glavni (bistveni) pogoji.
Vsak stavek v pogodbi ima pomen. Dodatni pogoji pogodbe odražajo nianse in značilnosti določene transakcije ter zahteve in želje njenih udeležencev.
V pogodbi o prodaji in odkupu stanovanja so navedeni zlasti naslednji dodatni pogoji, informacije in obveznosti strank:
Po dogovoru strank lahko pogodba vsebuje tudi dodatne obveznosti, potrditve, garancije ter odškodnine in kazni za vsako stranko v primeru neplačila.
Na splošno so lahko v pogodbi navedeni vsi dodatni pogoji, o katerih se dogovorijo stranke v transakciji, če niso v nasprotju z zakonom in bistvom same pogodbe.
Pravila za uporabo pogodb o prodaji in nakupu nepremičnine urejajo Civilni zakonik Ruske federacije, zlasti členi 549 - 558.
Če DCT vsebuje več listov, jih je treba zšiti, pritrditi skupaj in potrditi s podpisi strank.
Pogodba o prodaji in nakupu stanovanja je sestavljena in podpisana v najmanj treh izvodih: po en izvod za vsako stranko pogodbe in en izvod za registrarja (UFRS).
Dejansko izpolnjevanje pogojev po pogodbi (izpolnitev obveznosti) se nato zabeleži s podpisom akta o prevzemu in prenosu stanovanja.
Izvajanje prodajne pogodbe s kasnejšo izvedbo pogodbe urejajo norme čl. 454 Civilnega zakonika Ruske federacije.
V členu je določen postopek za izvedbo posla, po katerem mora kupec nepremičnino prenesti v last, prodajalec pa jo mora sprejeti in zanjo plačati denar.
Pogodbene stranke se morajo o transakcijski ceni dogovoriti pred transakcijo.
V skladu z uveljavljenimi pravili se postopek sklenitve prodaje in nakupa nepremičnine izvaja v fazah.
Faze transakcije vključujejo:
Pred sklenitvijo kupoprodajne transakcije je potrebno preveriti:
Pomemben korak pred sklenitvijo pogodbe je preveriti prodajalca nepremičnine. To zahteva:
Opomba. Če je stanovanje podedoval prodajalec, morate notarja vprašati o prisotnosti drugih dedičev.
Verodostojnost dokumentov je ključna točka, na katero morate biti pozorni pri nakupu stanovanja. Ponarejeni in neveljavni papirji lahko povzročijo nezakonito transakcijo, kar bo posledično povzročilo sodne spore in razveljavitev pogodbe.
Posebno pozornost je treba nameniti zanesljivosti dokumentov, kot so:
Ponarejanje teh dokumentov bo pomenilo, da poskušajo stanovanje prodati na nezakonit način.
Obremenitev je naložena omejitev za stanovanje, ki obstaja ne glede na spremembo lastništva. Takšno stanovanje je težko prodati. Zato se mnogi prodajalci lotijo trikov in molčijo o njegovi razpoložljivosti.
Opomba. Podatki o prisotnosti bremen so navedeni v izpisku iz Enotnega državnega registra nepremičnin (USRN).
Tabela 4. Vrste stanovanjskih obremenitev
| Pogled | Opomba |
| Hipoteka | Neplačana hipotekarna posojila, zaradi katerih je nepremičnina zavarovana, lahko postanejo ovira pri njeni prodaji |
| Najem | Prodaja stanovanjskih prostorov v trenutku, ko se odda v najem drugim občanom |
| Najemnina (pogodba, na podlagi katere državljan lastniku zagotovi vse, kar potrebuje skozi vse življenje ali za določeno obdobje. V zameno dobi stanovanje v last) | Prodaja stanovanja, ki bi ga bilo treba v prihodnje prenesti na novega lastnika, je nesprejemljiva |
| Aretirati | Prodaja aretiranih stanovanj je problematična. Razlog za aretacijo je dolgo neplačevanje računov in storitev. V tem primeru bodo vladne službe uporabljale omejitve. |
| Upravljanje zaupanja | Upravljanje zaupanja pomeni skrb za lastnino nepooblaščene osebe za določeno obdobje. V tem obdobju ima pravico živeti v stanovanju |
Dolg se pripiše lastniku, ne njegovim prostorom. V praksi se spori pogosto pojavijo po prenosu lastništva. Pri sestavljanju kupoprodajne pogodbe s hipoteko je priporočljivo upoštevati višino dolga ali njegovo odsotnost. Če pride do zasega premoženja ali drugih bremen, jih boste videli v izpisku iz USRN. Potrdilo o odsotnosti dolga za stanovanjske in komunalne storitve se izda MFC ali podjetju, ki služi stavbi (na primer družbi za upravljanje).
Ni verjetno, da bo banka odobrila hipoteko, če ima dolg za komunalne storitve. Toda upoštevajte naslednje možnosti:
O tem, kako kupiti ali prodati nepremičnine, ki jih je banka zastavila, in pravilno oceniti tveganja, lahko preberete v drugem članku: Prodaja ali nakup nepremičnine na podlagi zavarovanja s premoženjem.
Banka preveri prisotnost ali odsotnost aretacij in prepovedi tako, da zahteva izpisek USRN v elektronski obliki.
Naročnik lahko sam zahteva elektronsko izjavo na spletnem mestu Rosreestr (rosreestr.ru), da se prepriča, da ni omejitev.
Obstajajo trije načini za sklenitev pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine:
Če se registrirate sami, lahko prihranite veliko časa in denarja, vendar bo stik s strokovnjaki pomagal zavarovati posel in prihraniti energijo v zameno za plačilo njihovih storitev.
Stanovanje lahko prodate ali kupite za gotovino ali s hipoteko. V sporazumu bo malo razlik - dodane bodo postavke, povezane s hipoteko, na primer znesek posojila. Poleg tega hipoteka vključuje obvezno oceno hipotekarnih stanovanj.
Na podlagi določb Civilnega zakonika kupoprodajna pogodba določa:
Prav tako lahko kupite podrobno posvetovanje o izpolnjevanju predloge pogodbe ob upoštevanju okoliščin vaše transakcije in zanjo že prilagojene predloge. Prejeli boste e-pošto s povezavo za ogled posvetovanja in povezavo za prenos prilagojene predloge predpogodbe.
Seveda za vsako nepremičninsko transakcijo potrebujete individualno pogodbo, saj vaš podpis na njej stane veliko in veliko.
Odpoved katere koli pogodbe, tudi predhodne, nastopi:
Prvi datum, običajno napisan tik pod naslovom, je datum sestave in podpisa sporazuma. Z njo se začne odštevanje pogodbe.
Drugi datum, ki je zapisan v dokumentu, je dan ali datum glavne transakcije. Če stranke tega datuma ne morejo določiti, mora sklenitev glavne prodajne pogodbe nastopati v enem letu od datuma prvega datuma. Če ena in druga stran nista imela časa za pravočasno pripravo na posel, se lahko dogovorita in določita nov datum.
Takšna mehkoba je možna, če nakup stanovanja za kupca ne predstavlja finančnih težav. V pogodbi o nakupu in prodaji stanovanja pod hipoteko je datum sklenitve glavne transakcije vedno naveden in ga ni mogoče preložiti. V nasprotnem primeru bo banka kupcu zavrnila hipotekarno posojanje in ga dodala na seznam nezanesljivih strank.
Obvezne zahteve za določitev osebnih podatkov v pogodbi so enake za obe nasprotni stranki.
Če je prodajalcev / kupcev več - stanovanje prodaja / kupuje, na primer, zakonec - morajo biti osebni podatki za vsakega navedeni v zaporednem vrstnem redu.
Če eno od strank pooblastilo zastopa druga oseba (tretja oseba), so podatki o pooblastilu, overjenem pri notarju, navedeni v predhodni prodajni pogodbi.
Predmet ali predmet kupoprodajne pogodbe je stanovanje, ki ga kupec namerava kupiti pri prodajalcu s hipoteko. Več informacij o stanovanju, natančnejša bo njegova ocena in bolj zanesljiva možnost, da dobite soglasje za znesek zahtevanega posojila.
V pogodbi mora biti navedeno:
Če po predhodni pogodbi o prodaji nepremičnine nakažete varščino, da zagotovite, da stranke v transakciji izpolnijo predhodne dogovore - je pogodba o depozitu obvezen dokument, sicer bo sodišče (v primeru neuspele transakcije) depozit upoštevajte kot predujem!
Potrebno je narediti ne le pravno registracijo prenosa lastništva, ampak tudi 
dejanski. V ta namen se sestavi potrdilo o sprejemu. Označuje, katero premoženje je bilo preneseno, v kakšnem stanju. Ta dokument določa izpolnjevanje pogodbenih obveznosti in je njegov dodatek.
Dokument je sestavljen s pomočjo odvetnika, toda če veste, kako izgleda dejanje, ga lahko pripravite sami.
Po podpisu prenosnega lista vsa odgovornost za stanovanje (vključno s plačilom komunalnih stroškov) preide na kupca.
Prenosni list je lahko podpisan pred registracijo prenosa lastništva ali po njej. V nekaterih regijah registrska dejanja ne potekajo brez akta, zato je priporočljivo, da se v posebni klavzuli glavnega sporazuma predpiše možnost izdaje akta po registraciji.
Kupoprodajna pogodba velja, dokler niso izpolnjeni vsi v njej navedeni pogoji. To pravilo je določeno v 3. členu čl. 425 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Če je denar nakazan prodajalcu in je kupec prejel vse dokumente za stanovanje in registriral prenos lastništva, se lahko transakcija šteje za zaključeno. Vendar pa obstajajo smešne situacije, ko dokument vsebuje pogoje, ki omejujejo dejanja novega lastnika. Na primer, ena od točk je lahko pogoj, da nimate psa ali da ob vikendih ne popravljate. Dokler je njihovo izvajanje veljavno, se sporazum šteje za veljavnega.
Pomembno
Stranke so tudi po izteku pogodbe odgovorne za kršitev njenih pogojev.
Dokler sporazum ni izpolnjen, torej njegova registracija ni bila izvedena, lahko stranki poravnavo prekličeta na pomirjujoč način. Po sklenitvi pogodbe je ne bo več mogoče preklicati. Morali boste iti na sodišče ali opraviti obratno transakcijo.
Tožbo za preklic prodaje in nakupa je mogoče vložiti v treh letih od datuma transakcije, vendar se lahko obdobje obtoka podaljša, če stranka prej ni vedela za kršitev svojih pravic.
Sporazum je sestavljen v najmanj treh izvodih. Ena je shranjena v Rosreestr, druga je izročena prodajalcu, tretja pa kupcu.
Če je več prodajalcev ali kupcev, to je stanovanja za prodajo, ki je v skupni lasti, bi moralo biti število pogodb enako številu udeležencev v transakciji.
V skladu s čl. 433 Civilnega zakonika Ruske federacije se šteje, da je sporazum sklenjen, če:
Pomanjkanje državne registracije ne more biti podlaga za priznanje pogodbe kot neveljavne. To pomeni, da je kupec že pred registracijo lastnik nepremičnine, vendar z njo dejansko ne more razpolagati (sklep plenuma oboroženih sil RF 10/22 z dne 29.04.2010).
V večini primerov številka pogodbe ni navedena. Če ni številke, vendar jo je treba vnesti, je napisano "b / n".
Če je treba navesti registracijsko številko, bodite pozorni na pečat Rosreestr.
Prikazal bo datum in registracijsko številko.
Sporazum opisuje postopek prenosa lastnih in kreditnih sredstev, bolj podroben, manj vprašanj bo nastalo med nadaljnjo obdelavo. Glavna tveganja za kupca in prodajalca so pogoji za vračilo akontacije v primeru, da do transakcije ne pride. Krivec lahko ostane brez depozita in plača globo. Brani svoje interese. Možnosti odgovornosti:
Vztrajate lahko pri podrobnem opisu, kaj dogodki pomenijo krivda, da se izognete dvoumnosti v besedilu.
Prenos prvega obroka stranke pogosto dokumentirajo s predhodnim dogovorom. V tem primeru mora biti oblika predhodne pogodbe enaka glavni, torej če je za glavno pogodbo predvidena notarska oblika, mora biti predhodna pogodba overjena pri notarju. Dokument ima manjšo pravno moč kot glavna kupoprodajna pogodba s hipoteko. Na papirju določa namere strank, odpravlja potrebo po ponovnem pogajanju o ključnih datumih glavnega sporazuma, ki jih je v fazi zbiranja informacij težko izračunati. Prenos začetnega plačila je mogoče potrditi tudi s potrdilom.
Nikoli ne podpisujte kupoprodajne pogodbe, če je navedeno, da so bili izračuni v celoti izvedeni, v resnici pa denar ni bil nakazan. Bolje je, da v pogodbi predpisujete točno način plačila, ki bo dejansko.
Na ceno vplivajo zapletenost samega postopka, stroški predmeta, trajanje postopka. Poleg tega ima način določanja transakcije pomembno vlogo pri določanju cen. Stik z notarjem je drag. K temu je treba dodati soglasje zakonca, ki stane 1000 rubljev.
Višina državne dajatve med samo registracijo je določena z davčno številko in je odvisna od vrste predmeta. Predlagam, da podrobneje preučim tri glavne dejavnike, ki vplivajo na ceno registracije nepremičninskih poslov.
Znesek transakcije igra pomembno vlogo pri registraciji lastništva. Preberite naš podroben članek o tem postopku. To ne velja toliko za državno pristojbino kot za izračun stroškov storitev tretjih oseb. Notar mora na primer plačati določen odstotek stroškov prodanega stanovanja.
Ko se obrnete na odvetnike za izvajanje nepremičninskih poslov, se tudi tarifa za njihove storitve izračuna na podlagi višine transakcije, čeprav ne vedno.
Pomembno vlogo pri določanju cen igra zapletenost samega papirnega postopka pri nepremičninskih transakcijah. Dejstvo je, da številni predmeti niso opremljeni z vso potrebno dokumentacijo, ki jo je treba predložiti ob registraciji. Morda manjkajo zlasti tehnični potni listi, katastrske sheme in drugi pomembni dokumenti.
Včasih pride do situacij, ko predmet transakcije postane predmet spora med sorodniki ali dediči. Za rešitev take situacije je potreben tudi denar. Zato je več takšnih težav, višji so stroški storitev nepremičninskega odvetnika.
Pogosto za dokončanje posla traja več časa, kot je običajno potrebno. Na primer, ko lastniki ali dediči živijo v različnih mestih in traja nekaj časa, da prispejo. Včasih morate za registracijo nepremičnine pridobiti pravico do tega na sodišču. Tudi takšna sodna vprašanja se ne rešujejo hitro. Daljše je obdobje, več boste morali plačati.
Pogodbo lahko sestavite na enega od naslednjih načinov:
Realtorju ni treba imeti pravne izobrazbe, zato je lahko zastopnik agencije nesposoben pri sklepanju pogodb. Nepremičninski posrednik ima običajno "prazno" pogodbo, ki jo lahko da prodajalcu in kupcu, dokument pa se izpolni neposredno v pravnem oddelku organizacije.
Notarski ček je temeljitejši, kar pomeni, da so stranke varnejše.
Če registracijo zaupate notarju, bo opravil naslednje delo:
Poleg navedenega lahko notar priča o razumnosti, poslovni sposobnosti oseb, zato dokumenta ne bo mogoče izpodbijati.
Ena od prednosti registracije transakcije pri notarju je možnost poravnave prek njegovega posebnega depozitarnega računa.
Podobne storitve opravlja odvetnik, z edino razliko, da ne bo mogel dati notarskega potrdila. Vendar pa bo s pomočjo odvetnika zagotovljena čistost transakcije.
Državna registracija kupoprodajne pogodbe je določena v 2. odstavku čl. 558 Civilnega zakonika Ruske federacije, člen vsebuje opombo. Če je bila sklenjena po 1. 3. 2013, državna registracija ni potrebna.
Še vedno se boste morali obrniti na Rosreestr, da registrirate prenos lastništva, ki je zabeležen v USRN. Tu pride v poštev pogodba, brez katere ne bo prišlo do sprememb.
Trenutno morate za potrditev lastništva pridobiti izpisek USRN. Prej izdana potrdila o državni registraciji ostajajo veljavna.
Če se ena od nasprotnih strank noče prijaviti pri Rosreestr, se lahko pritožite na sodišče. Posledično je sprejeta odločitev o državni registraciji, lastnik, ki se neupravičeno izogiba, pa bo moral drugi stranki povrniti škodo, ki jo je povzročila zamuda.
Delničarji sestavijo splošno kupoprodajno pogodbo. Vsi so v dokumentu vpisani kot "prodajalci". Vsak od njih bo moral dati tudi svoj podpis v pogodbo. Vrednost celotnega stanovanja je navedena kot "cena" - pozneje se izkupiček razdeli med nekdanje lastnike sorazmerno z njihovimi deleži. V tem primeru ni treba spoštovati prednostne pravice do nakupa med seboj. Za ponovno registracijo lastništva v Rosreestru kupec (novi lastnik) plača samo eno državno dajatev.
V tem primeru ni pomembno, ali se nepremičnina prodaja v korist enega kupca ali več različnih kupcev. Vsak prodajalec sklene novo kupoprodajno pogodbo s kupcem, ki kot "ceno" navede vrednost njegove posebne delnice. Predkupno pravico do nakupa morajo upoštevati vsi solastniki - med seboj.
Za ponovno registracijo lastništva v Rosreestr bo moral kupec plačati toliko državnih dajatev, kolikor je med njim in prodajalci ločenih sporazumov. Če je v okviru splošne kupoprodajne pogodbe navedeno več kupcev, se državna dajatev razdeli (bodisi sorazmerno z njihovimi delnicami ali po načelu enakega plačila - na primer 500 rubljev od vsakega).
Tu je nekaj posebnosti, povezanih s konceptom "skupno pridobljene lastnine". Na primer, žena, ki je odkupila del stanovanja, bo lahko hkrati zahtevala polovico sredstev, ki jih bo sama plačala svojemu možu. V tem primeru postane celoten postopek nakupa in prodaje nesmiseln.
Da bi se izognili nesmiselnosti posla, bi morala zakonca najprej razdeliti skupno pridobljeno premoženje (tj. Dodeliti natančne deleže), nato pa - sestaviti zakonsko pogodbo o ločenem lastništvu pridobljene nepremičnine od trenutka, ko je ta dokument sklenjen. Oba postopka se lahko prostovoljno izvedeta v notarski pisarni. Po opravljenih teh korakih bosta zakonca postala neodvisna subjekta in bosta lahko razpolagala s svojimi delnicami, vklj. - jih izvajati v medsebojno korist. Kupoprodajna pogodba bo sestavljena v standardni obliki.
Za nakup stanovanja v novi stavbi morate vzeti posojilo za nakup pri banki. Toda to bo zahtevalo izpolnjevanje določenih zahtev.
Ali je možno kupiti stanovanj na kredit brez pologa, glejte članek: stanovanje na hipoteko brez pologa.
Pogosto povpraševanje banke temelji na nakupu stanovanja pri akreditiranem gradbenem podjetju, tako da z njim sklene predhodno pogodbo.
Postopek za pridobitev hipotekarnega posojila od razvijalca:
Predhodna pogodba mora vsebovati bistvene pogoje glavne kupoprodajne transakcije, na primer znesek začetnega plačila, čas plačila itd.
Razvijalci pri sklenitvi predhodnega dogovora za nakup stanovanja v novogradnji pogosto ne predpisujejo svoje odgovornosti v primeru nepravočasnega zagona hiše.
Predhodna pogodba mora vsebovati točen naslov predmeta pogodbe, ki omogoča identifikacijo pridobljenega bivalnega prostora.
Če je sorodnik hkrati tudi solastnik, se šteje, da je prednostna pravica do nakupa obračunana in uveljavljena. Če sorodnik ne pripada številu solastnikov, bo moral prodajalec najprej upoštevati prednostno pravico, ki jo imajo drugi solastniki. Le če ga ne želijo deliti, se to lahko uresniči v korist sorodnika.
Ne glede na to, kako zaupljiv je odnos med ljubljenimi, bo treba sestaviti pogodbo po vseh pravilih. Na predpisan način je treba določiti tako prenos deleža kot prenos denarja (na primer s sestavo prenosnega lista in prejemom sredstev).
V tem primeru morajo organi za skrbništvo in skrbništvo dati soglasje k transakciji. Zaposleni v PLO so pozvani, da zagotovijo, da lastnik ne bo nepreklicno izgubil svojega deleža. Prejeti mora sredstva, shranjena na registriranem bančnem računu, ali enakovreden delež drugje.
Pravni zastopniki mladoletne / nezmožne / omejeno sposobne osebe so odgovorni za vložitev prošnje pri PLO. Če ima lastnik 2 starša (posvojitelja, skrbnika, skrbnika), morata vlogo vložiti skupaj. Delničar, starejši od 14 let, vlogo dopolni s pisnim soglasjem k transakciji. Osebje PLO izda dovoljenje ali utemeljeno zavrnitev v 15 koledarskih dneh po prejemu vloge.
V skladu z odstavkom 3 čl. 37 Civilnega zakonika Ruske federacije zakoniti zastopnik mladoletne / nezmožne / delno sposobne osebe ne more sklepati premoženjskih poslov s svojim oddelkom. Dovoljeno je samo darovanje in od staršev, posvojiteljev, skrbnika ali skrbnika v zvezi z oddelkom, ne pa tudi obratno.
Pravni zastopnik tudi nima pravice delovati v imenu svojega štičenika, če je druga stranka v transakciji zakonec / drug bližnji sorodnik zakonitega zastopnika. Če želite izvesti takšno nepremičninsko transakcijo, se mora pravni zastopnik obrniti na PLO. To telo bo analiziralo, kako smotrna je takšna prodaja in nakup. Osebje zavoda bo začasno prevzelo naloge zakonitega zastopnika mladoletne / invalidne / invalidske osebe.
Doslej smo obravnavali bolj ali manj preproste nepremičninske posle. To ne pomeni, da se vsi predmeti brez izjeme tako enostavno registrirajo.
Obstajajo tako imenovani "kompleksni" nepremičninski posli, katerih registracija zahteva dodatne napore.
Predlagam, da se v praksi preuči vprašanje prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske. Takšna skušnjava se pojavi med tistimi lastniki, katerih stanovanja se nahajajo v prvem nadstropju stavbe, vendar se ne uporabljajo po predvidenem namenu. Če stanovanje prenesete v status nestanovanjskih prostorov, ga lahko donosno oddate v najem pravnim osebam ali samostojnim podjetnikom.
Preden se lotite tega posla, morate razumeti pravila, ki so jasno zapisana v stanovanjskem zakoniku.
Kadar stanovanja ni mogoče prenesti v nestanovanjski status:
Za izvedbo celotnega postopka morate zbrati določen paket dokumentov, vendar bo odločitev sprejel pooblaščeni organ in ni vedno pozitivna.
Dokumenti:
Poleg tega imajo uradniki pravico zahtevati, da lastnik predloži soglasje drugih stanovalcev hiše, katerih interesi so lahko prizadeti.
Ni dovolj, da predložite dokumente za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske. Prav tako je treba predstaviti podroben načrt bodočih nestanovanjskih prostorov. Če želite to narediti, se najprej obrnite na ZTI, kjer bodo opravili popoln izračun stroškov storitev. Ugotovite znesek državne dajatve.
Če je za prihodnje nestanovanjske prostore potrebna drugačna postavitev, je treba dovoljenje za obnovo pridobiti pri gradbenem oddelku vaše občine. Na kraj bo prišel specialist s področja gradbeništva in arhitekture, ki bo stanovanje pregledal in dal mnenje o možnosti ali nezmožnosti prenove po vaši skici.
Ko opravite rekonstrukcijo, morate poklicati zaposlene v ZTI, ki bodo opravili vse meritve in pripravili nov tehnični potni list za to sobo. Nato se obrnite na Rosreestr ali MFC z vlogo za registracijo že nestanovanjskih prostorov.
Ker se stopnji nakazila denarja pri transakcijah z nepremičninami ni mogoče izogniti, bi bilo treba to vprašanje obravnavati podrobneje.
Takšne transakcije večinoma vključujejo znatne denarne vsote, katerih prenos bi bilo treba opraviti čim bolj varno. Malo verjetno je, da bi se danes kdo odločil za gotovinsko poravnavo v višini več milijonov rubljev, ne da bi se na kakršen koli način zavaroval.
Druga možnost bi bil brezgotovinski prenos na bančni račun, ki je včasih potreben za hipoteko ali registracijo stanovanja v lastništvu v novi stavbi, ki je bila pridobljena s proračunskimi sredstvi v okviru enega od državnih stanovanjskih programov. Plačate lahko tudi v gotovini na naslednje načine.
Sef v posebnem trezorju (shrambi) najame kupec. Tam v prisotnosti prodajalca zastavi zahtevani znesek. Po tem pogodbenici podpišeta sporazum o uporabi te celice. Po njej bo prodajalec lahko dvignil denar iz celice šele po registraciji nepremičnine.
Če iz nekega razloga do registracije lastništva ni prišlo, bo kupec lahko denar prosto dvignil. Prodajalec bo v celico dovoljen le s potnim listom in dokumenti, ki potrjujejo prenos lastništva na kupca. Najem sefa za nepremičninsko transakcijo zagotavlja varnost in izključuje goljufije.
To je tudi zanesljiv, a precej drag način prenosa denarja. Samo po sebi stane le 1500 rubljev, hkrati pa bo nepremičninska transakcija pri notarju in registracija soglasja zakonca do nje stala približno 20 tisoč rubljev več, odvisno od višine transakcije.
Bistvo depozita pri notarju je, da kupec denar nakaže na svoj bančni račun. Nato notar potrdi pogodbo, ki odraža pogoje za prenos denarja prodajalcu. Najpogosteje je to konec postopka registracije pri Rosreestr. Če iz nekega razloga do registracije lastništva stanovanja ni prišlo, bo notar denar vrnil na račun kupca.
Ta metoda se redko uporablja, saj je preveč zapletena in je ne uporabljajo vse banke. V svojem bistvu je podoben prenosu denarja skozi celico. Tu pa se poravnave izvedejo v negotovinski obliki z računa kupca na račun prodajalca, ki lahko denar preprosto unovči po zaključku postopka registracije predmeta.
Če se želite prijaviti za posojilo, morate zbrati potreben paket dokumentov in ga odnesti v banko. Nato izberite stanovanje. Ustrezati mora tehničnim standardom in sanitarnim pravilom. Ko banka odobri vašo vlogo, boste prejeli sredstva, ki jih morate porabiti izključno za predvideni namen.
Bodite previdni, stanovanju se ne sme nalagati nobenih bremen. Prodajalec dobi denar, ki si ga zasluži za stanovanje, kupec pa plačuje mesečna plačila za določen čas hipoteke (običajno 15-20 let).
Zakon omogoča izboljšanje življenjskih pogojev družine s pomočjo materiala. Če želite to narediti, morate biti lastnik potrdila - osebnega dokumenta, ki ga priznava država, z edinstveno številko.
Če je transakcija izvedena s takšnimi sredstvi, je v pogodbi vedno navedena številka potrdila.
Če ste že izbrali stanovanje, se morate po sklenitvi pogodbe o prodaji in nakupu obrniti na teritorialni organ Pokojninskega sklada Ruske federacije z izjavo. V njem navedete namen, za katerega bo denar porabljen. Vlogi priložite tudi vse potrebne dokumente.
Shema prodaje in nakupa stanovanja s prenosom je naslednja. Z njegovo pomočjo novi kupec, ki plačuje po pogodbi o odstopu, pridobi pravice in obveznosti po sporazumu z razvijalcem.
Dodelitve težko imenujemo način nakupa in prodaje. Namesto tega je to orodje, ki spremeni stranko (delničarja ali kupca) v pogodbi z razvijalcem. Najpogosteje se distribuira na primarnem trgu nepremičnin.
Pogosto nakup stanovanja ne poteka "iz nič", ampak po preprodaji drugih nepremičnin. Starši na primer prodajo svoj velik bivalni prostor, da bi sebi in svojim otrokom kupili ločeno stanovanje, ali pa družina proda enosobno stanovanje, da bi za doplačilo kupila prostornejšo možnost. V vsakem primeru se postopek ne spremeni: kupec išče primerno stanovanje, preveri lastnikove dokumente in z njim razpravlja o postopku transakcije, hkrati pa oglašuje prodajo lastnega stanovanja. Da bi proces nakupa in prodaje potekal nemoteno in v skladu z zakonodajo, se po navadi za pomoč obrnejo na nepremičninske posrednike. Poznajo vse razpoložljive ponudbe na trgu, lahko hitro najdejo primeren dom za nakup, prek baze strank pa bodo hkrati našli kupca za stanovanje stranke.
Občinske nepremičnine so last države. Do prodaje takšnega stanovanja lahko pride šele po privatizaciji, vendar v tem primeru stanovanje izgubi svoj občinski status in postane zasebna last. Zato:
Razlogov za prodajo nepremičnin na razpisih je več, med njimi kršitev posojilojemalca pogojev pogodbe s posojilodajalcem, pa tudi prodaja premoženja podjetij, ki so se razglasila v stečaju. Običajno se na dražbi zaradi stečaja prodajo stanovanja od države, ki so bila v lasti pravnih oseb, podjetij ali zasežena zaradi neplačevanja komunalnih in drugih storitev. Hipotekarno stanovanje se prodaja na dražbi pri banki, da se zapre posojilo, ki ga posojilojemalec ne more odplačati.
Začetna cena nepremičnine na dražbi je običajno 5-10% cenejša od tržne vrednosti, kar omogoča nakup stanovanj po nizki ceni. Ne pozabite pa, da nakup stanovanj na dražbah sodnih izvršiteljev pomeni tveganje:
Nepremičninski specialist vam bo pomagal brez tveganja kupiti stanovanje z bančno obremenitvijo.
Potrebo po nakupu stanovanja v drugem mestu lahko povzročijo sprememba službe, posebnosti poslovanja, razmere v državi ali regiji. Če želite takšno transakcijo izvesti sami in brez tveganja, morate dodeliti čas, preučiti stroške nepremičnin v regiji, priti v mesto, da si ogledate možnosti in sestavite dokumente. Za nakup stanovanja v drugem mestu brez tveganja in izgube časa se za pomoč obrnite na nepremičninsko agencijo, ki ima podružnice ali zaposlene v različnih regijah. Takšne poslovne vezi praviloma obstajajo med člani Ruskega združenja nepremičninskih posrednikov ali člani posebej ustvarjenih strokovnih poslovnih skupnosti.
Hipoteko ali posojilo, zavarovano z nepremičninami, je mogoče uporabiti tako za nakup novih stavb kot za sekundarna stanovanja. V primerjavi s kupoprodajno transakcijo, pri kateri sodelujeta dve osebi - prodajalec in kupec - pri hipoteki sodeluje tretja oseba - banka.
Postopek hipotekarne transakcije:
Pri prijavi hipoteke za novo stavbo razvijalec običajno ponudi že pripravljene programe in sheme posojil od partnerjev. Uporabite lahko enega od njih, kar bo prihranilo čas, ali pa se obrnete na drugo posojilojemalko. Ko kupujete sekundarno nepremičnino v hipoteki, morate sami poiskati posojilodajalca.
Obstajajo številni standardni in individualni pogoji, ki jih banke postavljajo posojilojemalcem. Standardna merila ocenjevanja vključujejo:
▪ državljanstvo Ruske federacije;
▪ starost od 20-21 let v času registracije pogodbe in do 65-75 let v času odplačila dolga;
▪ delovne izkušnje od 6 mesecev;
▪ višina dohodka, ki vam poleg osnovnih izdatkov družine omogoča redno odplačevanje posojila, obresti nanj.
Nekatere banke dajejo posojila strankam, mlajšim od 21 let, s povprečnim in nizkim uradnim dohodkom. Sberbank in Transcapitalbank na primer svojim strankam ponujata možnost odplačevanja posojil do 75 let, Sovcombank pa do 85 let. Lojalni pogoji za oceno posojilojemalcev običajno veljajo za hipotekarne programe z manj ugodnimi pogoji: s kratkim obdobjem posojila, velikim vplačilom in preplačilom.
Če se želite prijaviti za hipotekarno posojilo, morate napisati vlogo v obliki banke in predložiti dokumente za preverjanje:
Če se za prvi obrok načrtuje uporaba potrdila o materinskem kapitalu ali prihranka pri vojaški hipoteki, se ustrezna potrdila in izpiski iz računa prenesejo na banko. Seznam dokumentov se lahko razlikuje, natančen seznam bodo izdali bančni uslužbenci.
Pri nakupu stanovanja v novogradnji boste imeli najmanj težav pri iskanju zanesljivega podjetja, ki prodaja stanovanja. Ko pa sami kupite drugi dom, boste morda imeli težave s prevaranti. Pri takšnem dogovoru je veliko pasti.
Predhodna prodajna pogodba vas lahko zaščiti, če prodajalec išče boljšega kupca (vzorec predhodne pogodbe). Pri sklenitvi pogodbe o depozitu se morate pogovoriti o ceni stanovanja, roku za sestavo dokumentov o prodaji in nakupu ter o višini depozita. Pomemben je tudi datum izselitve prejšnjega lastnika.
Preden sklenete posel, morate dokumentacijo preveriti glede pravne čistosti. To se nanaša na preverjanje stanovanj za zakonitost podlage za prodajo nepremičnine. Če to ni mogoče, vas lahko zavedejo. Še posebej pomemben je življenjski prostor, kjer so bile kršene pravice mladoletnih oseb. Če se takšno dejstvo odkrije, lahko sodišče transakcijo razveljavi.
Precej pogosta goljufija je prodaja stanovanja po smrti njegovega lastnika. V tem primeru je transakcija neveljavna od trenutka sklenitve. Prav tako morate skrbno spremljati trenutke, ko bodo nekateri državljani po prodaji upravičeni zahtevati delež v tem stanovanju (vrnjeni iz prostorov za pridržanje itd.). Pri tem vam lahko pomaga hišna knjiga urada za potne liste.
Pri prenašanju denarja morate biti zelo previdni. V ta namen celice pogosto najemajo v bankah. To vam omogoča, da se čim bolj zaščitite. Pogosto banke lastnikom stanovanj omogočijo dostop do celice šele po sklenitvi državne registracije kupoprodajne pogodbe. Ukrep je povsem sprejemljiv in je zelo priljubljen pri kupcih.
Če niste prepričani, da bi se izognili vsem težavam, povezanim z goljufi, se obrnite na zanesljivo agencijo, ki bo z določenimi garancijami zagotovila izvedbo transakcije.
Ko se dogovarjate o poslu, preverite številke dokumentov, omenjenih v vaših sporazumih in aktih. Tipkarske napake lahko tudi po nekaj letih postanejo uradna podlaga za razveljavitev transakcije.
Vsi izvlečki in potrdila so referenčne narave, njihova oblika se spreminja skupaj z zakonodajo, mnogi od njih so odpravljeni. Lastniški dokumenti ostajajo pogodba in akt. Zapomnite si to, shranite jih na varno mesto.
Naročite se na najnovejše novice
Prodaja stanovanja je resen posel, ki ga je pomembno izvesti po vseh pravilih. Le če bodo izpolnjeni določeni pogoji, bo mogoče premoženje prenesti na drugo osebo in za to prejeti denar. Kupoprodaja stanovanja poteka v več fazah. Najlažji način za izvedbo je prijava za storitve agencije. Vendar pa je mogoče samostojno registrirati prodajo in nakup, kar bo prihranilo denar pri storitvah specialista.
Preden izroči ključe kupcu, se mora lastnik pripraviti na transakcijo. Predhodna faza lahko vključuje različne točke, odvisno od situacije. Prodajalec bo moral spraviti bivalni prostor v ustrezno stanje. Prav tako boste morali zbrati celoten seznam dokumentov, se odločiti za izpisek najemnikov stanovanja in preveriti obremenitve.
Kupec se bo moral odločiti za mesto in območje, kjer želi kupiti nepremičnino. Prav tako ne škodi preučiti cen na nepremičninskem trgu in si ogledati razpoložljive možnosti. Po tem se je treba s prodajalci pogajati o ogledu bivalnega prostora. Pomembno je tudi zahtevati celoten seznam dokumentov, da se zagotovi pravna čistost transakcije.
Pogosto se ljudje obrnejo na posrednika, da bi poskrbel za zgornje točke. Toda agent bo moral plačati precejšen znesek, zato se je ceneje samostojno vključiti v ta proces. Če želite to narediti, morate prebrati podrobna navodila, da boste razumeli, kako bo prišlo do nakupa stanovanja.
Nakupno -prodajne transakcije ni mogoče izvesti brez posebnega seznama dokumentov. Lahko se razlikuje glede na specifično situacijo. Vendar pa morajo biti prisotni številni dokumenti.
Od prodajalca boste potrebovali:
Če kupec dvomi, da je prodajalec sposoben, je treba zahtevati ustrezno potrdilo. Lastnik ga ne sme zavrniti, če je vse v redu.
Pomembno! Če prodaje ne opravi lastnik, ampak njegov zastopnik, bo potrebno pooblastilo. Poleg tega mora biti pravilno uokvirjen in trenutno veljaven.
Kupci za potrditev svoje identitete potrebujejo nacionalni potni list. Prav tako morate sestaviti prodajno pogodbo, ki jo mora podpisati vsaka od strank. Poleg tega potrebujete vsaj tri izvode, ker bo ena šla prodajalcu, druga kupcu, tretjo pa potrebuje organ za registracijo.
Vsaki stranki v transakciji lahko svetujemo, naj skrbno preveri verodostojnost in ustreznost dokumentov. Ker so pogosto prevaranti, tako med prodajalci kot med kupci. Posledično lahko oseba izgubi denar ali premoženje. V najboljšem primeru bo mogoče kupiti stanovanje z obremenitvami, na primer hipoteko, ali pri registriranih drugih najemnikih. Da bi se temu izognili, je dovolj, da spremljate, kako bo potekala transakcija, in tudi dvakrat preverite vse uradne dokumente.
Pri prodaji stanovanja obstajajo posebne faze. Nedvoumno je težko reči, kako dolgo bo postopek trajal, saj se lahko izvaja z različno hitrostjo. Vse je odvisno od tega, kako hitro se prodajalec in kupec dogovorita in sestavita dokumente. Vsekakor je koristno vedeti, kako bosta potekala nakup in prodaja.
Glavni koraki:
Tako izgleda shema dogovora za prodajo stanovanja. Tako bo prodaja potekala ne le v Rusiji, ampak tudi v Ukrajini, Kazahstanu in Belorusiji.
Kar zadeva novogradnje, se tam ustvarja sporazum o kapitalski udeležbi. Oseba bo prejela potrdilo o lastništvu, ko sprejme stanovanje od razvijalca. Toda pred tem ga morate natančno preveriti in nato podpisati potrdilo o sprejemu. Za ostalo je dovolj, da sledite standardnim navodilom, da bo vse v redu.
Večina težav izvira iz človeškega dejavnika. Na primer, če si kupec na koncu transakcije premisli o nakupu predmeta ali prodajalec zavrne postopek. Težave so tudi zaradi neprevidnosti, če pomanjkljivosti v stanovanju niso bile takoj opažene ali pa občan ni prebral vseh pogojev pogodbe.
Najlažji način je, da se za storitve obrnete na agencijo, kjer bo specialist sam preveril vse dokumente ter kakovost in stroške bivalnega prostora. Ko kupujete sami, ne smete hiteti in morate skrbno preiti vsako fazo, da vam kasneje ni treba obžalovati.
Postopek nakupa in prodaje stanovanja je precej zapleten in zahteva posebno pozornost. Prodajalec mora razmisliti o zaporedju prihajajoče transakcije, pretehtati vsa možna tveganja in subtilnosti ter vnaprej pripraviti tudi vse potrebne dokumente. Če želite imeti predstavo o procesu sklenitve dogovora, se morate seznaniti z vsako od njegovih stopenj.
Kupec se ne zaveda vedno, kateri dokumenti so potrebni od prodajalca itd. Za to bo poskrbel tudi notar in vam povedal vse možne odtenke in tveganja.
Dokumenti, potrebni za registracijo nakupa in prodaje stanovanja:
Kako izgleda soglasje zakonca (primer):
Dodatne informacije. Privolitev v prodajo je potrebna, da zakonca v prihodnje ne bi imela sporov glede dejstva, da je zakonec prodal stanovanje brez vednosti drugega.
Opomba! Trajanje takega potnega lista ne sme biti daljše od 5 let. V nasprotnem primeru je treba na uradu za tehnično dokumentacijo naročiti novega.
Pomembno! Dovoljenje se izda pod pogojem, da bo otrok v bližnji prihodnosti prijavljen v drugo stanovanje (v tisto, ki se kupuje, ali k sorodnikom). Otrok je dolžan imeti.
Opomba! Najpogostejša goljufiva shema je prodaja stanovanja, domnevno po pooblaščencu. Zelo pogosto je ta dokument ponaredek. Priporočljivo je, da zaupanja vredno osebo takoj preverite glede zanesljivosti.
Opomba! Kupci si želijo skleniti posel, če ima prodajalec že pripravljen celoten paket dokumentov, in to vse zato, ker to bistveno skrajša postopek njegove registracije.
Opomba! Pogosto so primeri, ko se kupljeno stanovanje zaradi njegove nezmožnosti vrne prek sodišča lastniku ali sorodniku lastnika.
Kateri dokumenti so potrebni za prodajo stanovanja (video)
Video posnetek govori o osnovnih dokumentih, potrebnih za prodajo stanovanja. Podrobno so obravnavane nianse transakcije. Svetovalec - direktor nepremičninske agencije.
Vzorec pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja:
Po zaključeni prodajni pogodbi jo morate podpisati.
Pomembno! Priporočljivo je, da se s kupcem poravnate v prisotnosti zanesljivih prič ali pri notarju.
Seznam stroškov:
Državna pristojbina znaša 2000 rubljev.
- Tehnični potni list stanovanja - od 1000 do 1500 rubljev.
- katastrski potni list - 250 rubljev (glej tudi -).
- Potrdilo Rosreestra - 200 rubljev.
- Priprava pooblastila (če je potrebno) - 500 rubljev.
V tem primeru prodajalec stanovanja ne porabi veliko denarja za transakcijo, vendar je izpostavljen vsem vrstam tveganj.
Opomba! Cene so približne in se lahko nekoliko razlikujejo od obstoječih.
Sestavni dokumenti razvijalca (potrdilo o državni registraciji, listina).
- Računovodski izkazi za vsa obdobja.
- Izjava o projektu.
- Gradbeno dovoljenje za zemljišče.
Opomba!Šele potem, ko drugi najemniki stanovanja zavrnejo odkup deleža, ima prodajalec pravico, da ga proda drugim osebam.
Spremembe prodajnih pogojev:
V naslednjem članku se boste naučili.
