Tőkésítési arány- egy paraméter, amely alapján megítélhető az attitűd piaci ár eszköz/nettó nyereség egy bizonyos időszakra (általában egy évre).
A befektető számára az a fontos, hogy egy bizonyos időszakon keresztül milyen bevételhez juthat a befektetésekből. A kapitalizációs ráta becslése az a mutató, amely megadja a szükséges információkat.
A százalék ismerete jövőbeli nyereség lehetővé tesz:
Válassz gyorsabban helyes megoldás befektetés szerint:
Hasonlítsa össze a lehetőségeket különböző tárgyakat ingatlan;
Becsülje meg egy adott befektetés megtérülési rátáját.
Tőkésítési arány- olyan paraméter, amely nemcsak ingatlan-, hanem üzleti értékbecslésnél is használható. Ez a közvetlen tőkésítési módszerre vonatkozik, amely a jövedelemszemlélet része. Az egyetlen nehézséget a mutató kiszámítása okozza a versenytársakra és más országok ingatlanpiacára vonatkozó teljes statisztikák hiánya miatt.
A nagybetűs arány alkalmazásának szabályai:
1. Tőkésítési arány - becsült nyereség, százalékban kifejezve, amely ingatlan vásárláskor szerezhető meg. A mutató összehasonlításra használható befektetési potenciál különböző befektetések. A tőkésítési ráta paraméter ismeretében összehasonlíthatja a különböző befektetésekből származó potenciális nyereséget, és egyszerűsítheti a választást.
2. A tőkésítési arányt nem használhatja egyetlen paraméterként a befektetések értékeléséhez. A paraméter előnyei (összehasonlítás egyszerűsége, számítási egyszerűség, összehasonlítási pontosság) ellenére a kapitalizációs ráta értékelése önmagában nem garantálja a beruházás eredményességét. A kapitalizációs ráta mellett érdemes figyelembe venni a profitnövekedési potenciált is konkrét tárgy, valamint olyan tényezők, amelyek befolyásolhatják az árváltozásokat.
3. A tőkésítési ráta alkalmazható az ingatlan által termelt nyereség szintjének megerősítésére. Ismerve ezt a mutatót egy adott területen lévő ingatlanokra, felhasználhatja a befektetési célú ingatlan nettó nyereségének kiszámításához. Ez a számítás lehetővé teszi számunkra, hogy megtaláljuk nettó szint megérkezett.
Egy objektum költségének kiszámításához a következő képletet kell használni:
V = I/R,
ahol V az ügylet tárgyáért fizetett ár;
R - kapitalizációs ráta;
Én vagyok a vásárlásból elérhető bevétel.
A tranzakció során a befektető ismeri az objektum értékét, így nincs más hátra, mint a kapitalizációs ráta kiszámítása:
R = I/V.
Számításhoz valós paraméter A kapitalizációs rátáknak előre kell jelezniük a befektetési objektumból származó nyereséget. Egy ilyen számítás a következők alapján végezhető el:
Piaci adatok;
Már létező mutatók.
A tőkésítési ráta kiszámítása után a kapott paraméterből levonjuk azt a bevételt, amely a lakásigény csökkenése miatt nem keletkezett. Ez a mutató változhat, és a piaci dinamikától függ.
A létesítmény fenntartásának költségeit is figyelembe kell venni:
1. Üzemeltetési- fűtés, biztonság, villany, gáz és egyebek.
2. Rögzített- hiteltartozások visszafizetése, adófizetések stb. Csak ilyen számítások után lehet kiszámítani az ingatlanból származó nettó bevételt.
Az információk összegyűjtése után folytathatja a kapitalizációs arány kiszámítását.
1. Az aktiválási ráta kiszámításakor fontos ellenőrizni az objektum jövedelmezőségi szintjét, és figyelembe kell venni a karbantartási költségeket. A költségeket pontosan ki lehet számítani, ha független szakember segítségét kéri.
2. Az ingatlan értékelése során a szakértők figyelembe veszik következő paramétereket- bevételi megközelítés alkalmazásával kapott eredmények, helyreállítási ár, összehasonlítható eladások.
3. Az eszközből származó nyereség növelésekor a növekedési ütemet figyelembe kell venni a képletben. Ha a profit csökken és nő, akkor a tőkésítési ráta helyett fontos a DCF módszer (diszkontált pénzforgalom).
4. A kapitalizációs ráták csökkenése egyértelmű jele a piaci stagnálásnak.
5. A befektetési célú ingatlan kiválasztásakor olyan ingatlant kell választania legmagasabb ajánlat tőkésítés.
6. A tőkésítési ráta olyan paraméter, amely nem mutatja a jövőbeli befektetési kockázatokat. A befektető nem lehet biztos a kapitalizációs rátában.
Legyen naprakész a United Traders összes fontos eseményével kapcsolatban – iratkozzon fel oldalunkra
Amikor ingatlannal és sok más iparágban folytatunk üzleti tevékenységet, olyan paramétert kell kiszámítanunk, mint a kapitalizációs arány. Ez a mutató segít megbecsülni egy adott vállalkozás ingatlanának értékét és a segítségével megszerezhető jövedelmet. Nagyon nehéz túlbecsülni ennek a mutatónak a fontosságát a saját vállalkozás sikeres működtetésében. Azonban nem mindenki tudja, hogyan kell kiszámítani, ezért gyakran olyan hibákat követnek el, amelyek az egész jövőbeli vállalkozást érintik. Ezért ma arról fogunk beszélni, hogy mi a kapitalizációs ráta, és hogyan számítják ki ezt a mutatót.
A kapitalizációs ráta egy olyan mutató, amely az ingatlan értékét és az ingatlan által termelt bevétel összegét jellemzi. Ma két fő típusa van ezt a paramétert, különösen:
Ma az első módszerre fogunk összpontosítani, mivel ezt használják a leggyakrabban. Mert hatékony irányításüzlet, feltétlenül tudnia kell, milyen bevételt hoz ez vagy az az ingatlan. Ezen mutatók alapján az ingatlantulajdonos képes lesz bizonyos döntéseket hozni annak érdekében, hogy ezt a mutatót a számára maximálisan elfogadható szintre csökkentse. Az ingatlan kapitalizációs rátát többféle módon lehet kiszámítani. A számítási módszereket különösen olyan tényezők befolyásolhatják, mint:
Ma öt fő módszer létezik az ilyen kritériumok értékelésére. A kapitalizáció különösen a következő módokon számítható ki:
Tehát kitaláltuk, mi a nagybetűs arány. De hogyan kell helyesen kiszámítani, és milyen összetevőket kell figyelembe venni? Beszéljünk erről tovább.
Mint már mondtuk, a számítás ezt a kritériumot egy adott tulajdonság használatához kapcsolódó számos finomság alapján készíthető. De általában az elvek nagyon hasonlóak. Nézzük meg lépésről lépésre az ingatlanra vonatkozó ilyen mutató kiszámításának módszertanát.
A szükséges adatok megszerzésének első lépése a számítás bruttó jövedelem egy bizonyos ideig, általában 1 évig. Ha ingatlant vásárol, Ön határozza meg, hogy az milyen bevételt termel majd Önnek. Például bérbe kívánja adni. Terület bérbeadása ideiglenes használatra természetesen nem lehetséges. az egyetlen módja bevételt generál, mert a területen vannak olyan berendezések, amelyek ideiglenes használatra is bérelhetők. És mindezt a bevételt figyelembe kell venni egy olyan mutató kiszámításakor, mint a kapitalizációs ráta.
Például van egy ingatlanod, amelyet havi 500 dollárért kíván bérbe adni. Az év bruttó bevételének kiszámításakor az összeg havi fizetés bérlőnek meg kell szoroznia 12 hónappal. Egyszerű matematikai műveletek Azt fogják mondani, hogy évente 6000 dollárt kapunk, ha ingatlanunkat más személy ideiglenesen használja.
Miután kiszámolta a bruttó bevétel összegét, le kell vonnia belőle az összes kapott kiadást. Abban nincs semmi meglepő, hogy még ha bérbe is adod a területet, akkor is elviseled bizonyos veszteségek. Ezek gyakran olyan kifizetéseket tartalmaznak, mint például:
Tehát, visszatérve a példánkhoz, évi 6000 dollár bruttó bevételünk van. Tegyük fel, hogy a 12 hónapra szóló biztosítás 400 dollárba, az adók 600 dollárba, a karbantartás 500 dollárba, a kezelés pedig további 500 dollárba fog kerülni. Tehát a számítás így nézne ki a következő módon: 6000 - 400 - 600 - 500 - 500. Ebből kiderül, hogy az összes kiadásunk 2000 dollár lesz, és ha levonjuk a bevételből, akkor 4000 dollárt kapunk.
Ne feledje, hogy a „változó” költségek ebben az esetben nem vehetők figyelembe. Például nem vehet fel a számításba olyan mutatókat, mint:
Ezek a mutatók nem teszik lehetővé a kapitalizációs ráta semleges becslését, de szükségünk van egy semleges számításra.
Így, szükséges mutatókáltalunk kapott. Most közvetlenül folytathatjuk a szükséges kritérium kiszámítását. Emlékszünk rá, hogy a kapitalizációs ráta az ingatlanunk által termelt bevétel és a beszerzési költségek aránya. Így a számításnál olyan mutatót is kell használnunk, mint a megvásárolt ingatlan ára. Tudjuk, és nem kell külön számolnunk.
Ha a példákat nézzük, tegyük fel, hogy 30 000 dollárért vásároltuk meg az ingatlant. végeredmény ki kell venni a nettó profit mutatót (bevétel mínusz az előző műveletben kapott kiadás), ami esetünkben 4000 dollár, és el kell osztani a megszerzett ingatlan költségével, ami 30 000 dollárral egyenlő.
4000 / 30000 = 0,133 x 100% = 13,3%.
Így az általunk vizsgált példa alapján az általunk bérbe adott ingatlan aktiválási aránya 13,3%.
A kapitalizációs ráta mutatója adhat értékes információ az értékelés folyamatában beruházási áramlásokat. Sajnos a számításokkal gyakran vannak problémák nagy problémák, mert a statisztikai információkat az ingatlanpiacon, valamint a gazdaság számos más kulcsfontosságú szegmensében Orosz Föderáció gyakran hiányzik.
Amikor a jövedelem növekszik, a kapitalizációs ráta kiszámításának képlete olyan mutatóval egészül ki, mint a növekedési ráta. A bevételcsökkenés rögzítésekor a tőkésítési rátát nem számítják ki, hanem a diszkontált cash flow (DCF) módszert alkalmazzák.
A kapitalizációs mutató (tőkésítési ráta) azt mutatja meg, hogy a piaci eszközár milyen arányban van jelen nettó jövedelem 12 hónapig. Az ingatlan értékelésénél olyan képletet használnak, amely szerint nettó nyereség osztva az ingatlan értékével.
A befektető a kapitalizációs rátának köszönhetően látja, hogy egy adott eszköz megvásárlása mekkora bevételi százalékot ígér neki.
A kapitalizációs ráták csökkenése a piaci recesszió kezdetét jelzi, és gyakran olyan jelenséget, mint például a stagnálás. Az ingatlanpiacon a kapitalizációs ráta mutatója iránt nagyobb a kereslet, mint más területeken.
A kapitalizációs ráta kiszámítása a változó jövedelemforrások elemzése alapján történik, számítási modellek és általános árfolyam tőkésítés. Számításhoz legújabb mutatója befolyásolja az objektum költsége, a bevételek változása, a finanszírozási feltételek, a választott feltőkésítési modell, valamint piaci szinten profitráták. A tőkésítési ráta egy jövedelemrátából és egy diszkontrátából áll. Amikor nyugati módszerekkel dolgozunk, amelyek magukban foglalják az ingatlanok adózási célú értékelését, figyelembe kell venni effektív árfolyam a vonatkozó adók szerint.
Az ingatlanértékelés során a befektetők gyakran alkalmazzák az ún jövedelmi megközelítés, amely azon alapul, hogy egy eszköz képes-e bizonyos nyereséget termelni a jövőben. A módszer használata nemcsak az objektum költségének meghatározását teszi lehetővé, hanem a közelgő beruházások hatékonyságának értékelését is. Más szavakkal, arról beszélünk egy tárgy ára és az üzemeltetés során elért jövedelmezőségi szint kapcsolatáról.
Az alapképlet így néz ki:
V - az ingatlan értéke;
I - ingatlanüzemeltetésből származó bevétel;
R az együttható, más néven kapitalizációs arány. A jövedelmi arányt tükrözi operatív tevékenységek az ingatlan értékéhez.
A jövedelemtőkésítés olyan számítások és intézkedések összessége, amelyeken belül a vállalat tevékenységét a nyereségszint alapján értékelik. A módszer lényege a kamatokat meghaladó vagy azzal egyenlő tőkeösszeg kiszámításában rejlik, fedezet mellett szükséges jövedelem a vállalkozás költségvetésével kapcsolatban. A bevétel aktiválása magában foglalja a kapott bevétel felhasználását jelenlegi nyereség vállalkozásfejlesztés és az átalakításra szánt állótőke mennyiségének növelése céljából kiegészítő tőke jövedelembe a jövőben.
A vállalat tevékenységének értékelése során a szakértők számos módszert alkalmaznak hatékony módszerek, amely magában foglalja a jövedelem tőkésítését is. A módszer fő előnye az magas szint hatékonyság a vállalkozás jövőbeli bevételeinek és fejlődési kilátásainak elemzése során. Amikor a kezelési tervek tartalmazzák hirtelen változás várható nyereség, a diszkontálási módszer alkalmazása javasolt.
A Sravni.ru tanácsa: A cégfigyelésnek köszönhetően a részvényesek világosan megértik a menedzsment hatékonyságát, és pontosabban meghatározzák az irányt további fejlődés vállalkozások. A monitorozás betekintést nyújt a valódi értéketüzleti tevékenység, amely szükséges a hitelezőkkel és befektetőkkel való kommunikáció során. Az értékelés segít a folyamat során beszerzett eszközök könyvelésének helyes és helyes megszervezésében is szakmai tevékenység vállalkozások.
2017 januárjában 2538 ingatlant kínáltak bérbe kereskedelmi ingatlan teljes területtel 1.472 ezer nm. Az ellátás volumene mennyiségben 8%-kal, teljes területre vonatkoztatva 6%-kal csökkent.
Az átlagos havi bérleti díj 1%-kal nőtt, és 18 327 rubel/nm/év volt. A dollár árfolyama decemberben 4%-ot csökkent, így dollár egyenértékű az arány 3%-kal csökkent, és 307 dollár/nm/év volt. Az év során, 2016 januárja óta, a rubelárfolyamok 5%-kal, a dollárárfolyamok pedig 28%-kal csökkentek.
Az a tény, hogy a rubelben számolt árfolyamok januárban gyakorlatilag nem változtak, és az év során csökkentek, azt jelzi, hogy a kereskedelmi ingatlanpiacon továbbra is negatív tendenciák uralkodnak.
A kínálati volumenben hagyományosan továbbra is az irodaterületek a vezető szerepet töltik be, amelyek területi aránya 50%. Következik a termelés és a raktár (37%) ill kiskereskedelmi helyiségek (13%).
2017 januárjában 550 tárgyat állítottak ki a piacon, összesen 190 ezer négyzetméter területtel. Az előző hónaphoz képest a kiállított kiskereskedelmi tárgyak száma 7%-kal, összterületük 10%-kal csökkent.
Ezek közül 60 darab, összesen 12 ezer négyzetméter összterületű tárgy került kiállításra a központban. m, ami mennyiségben 3%-kal, összterületen 18%-kal alacsonyabb a decemberi adatoknál. Ezen objektumok havi átlagos bérleti díja 7%-kal csökkent, és 59 327 rubel/nm/év volt, míg a több hónapja kiállított tárgyak esetében az árak gyakorlatilag nem változtak. A díjak csökkenése elsősorban annak tudható be, hogy az Arbat utcában számos drága ingatlan (96 nm, 100 000 rubel/nm/év és 200 nm, 114 000) kivonták a forgalomból. dörzsölje/nm./év), a Gasheka utcában (190 nm., 116.844 rubel/nm./év) és a Khoromny holtponton. (140 négyzetméter, 220 000 dörzsölje/négyzetméter/év).
A központon kívüli bérbeadásra kínált kiskereskedelmi ingatlanok száma 2017 januárjában 8%-kal, összterületük 10%-kal csökkent. Az ellátás volumene 490 objektumot tett ki, 178 ezer négyzetméter összterülettel. m. Átlagos arány a hónap során 1%-kal nőtt, és 28 177 rubel/nm/év volt.
Abból, hogy a belvárosi ingatlanok árai az év során emelkedtek, a hónap során pedig csökkentek, árkorrekcióról beszélhetünk, míg a központon kívüli ingatlanoknál stabilabbak az árak.
2017 januárjában a kiadó irodaingatlanok kínálatának volumene mennyiségben 7%-kal, összterületben pedig 8%-kal csökkent, és 1521 objektumot tett ki 730 ezer négyzetméter összterülettel. m.
A hónap során a központban található irodaingatlanok száma nem változott, összterületük viszont 21%-kal csökkent. Az átlagos bérleti díj 2%-kal emelkedett, és 26 101 RUB/nm/év volt, különösen a piacra lépés miatt. drága tárgy a Spiridonovskaya utcában. (105 négyzetméter, 68 568 dörzsölő/négyzetméter/év). A 30 000 rubel/nm/év feletti árú drága ingatlanok aránya 24-ről 26%-ra nőtt a hónap során.
Ellátási mennyiség irodatér a Kertgyűrűn kívül a létszám 8%-kal, a teljes terület pedig 6%-kal csökkent. Az átlagos árfolyam 2%-kal nőtt, és 15.490 rubel/nm/év volt, míg a drága ingatlanok aránya 15.000 rubel/nm/év felett 40-ről 42%-ra nőtt.
Az árak dinamikájából ítélve a belvárosi és külterületi ingatlanok iránti keresletbeli különbségek nem jelentősek, míg az éves árcsökkenésből ítélve továbbra is alacsony a kereslet.
Nemzetközi tanácsadó cég CBRE összegezte a tárgyév eredményeit, elemezte az iroda-, raktár-, kiskereskedelmi és szállodai ingatlanpiac főbb trendjeit, valamint meghatározta a következő 2018-as év kilátásait. Javasoljuk, hogy ismerkedjen meg a szakértők véleményével, amelyek a moszkvai régióra vonatkoznak.
Beruházások
Irina Ushakova, vezető igazgató, a CBRE tőkepiaci és befektetési vezetője
A 2017-es előzetes eredmények szerint az orosz ingatlanbefektetések volumene eléri a 4,75 milliárd dollárt (vagyis 280 milliárd rubelt), ami a tavalyihoz mérhető.
A moszkvai régió ingatlanbefektetései továbbra is uralják a befektetések volumenét. Így 2017 végén a moszkvai régió ingatlanjaiba történő befektetések aránya 80% volt, szemben a 2016-os 73%-kal. 2 év alatt emelkedve a szentpétervári ingatlanvásárlási tranzakciók aránya 2017-ben elérte a 80%-ot. 16% (2015-ös eredmények szerint 4%, 2016-ban 11%).
A moszkvai ingatlanbefektetési piacon 2017-ben fontos esemény volt a kapitalizációs ráták kompressziója, amely 2012 óta először fordult elő a kereskedelmi ingatlanok minden szegmensében. 2017 végén a prémium ingatlanok átlagos kapitalizációs rátája a 9,00-9,50% az irodai ingatlanok, 9,25-9,75% - az objektumok kiskereskedelmi ingatlanokés 11,75-12,25% - tárgyakra raktári ingatlan.
Kulcsra vonatkozó kedvező előrejelzések keretében makrogazdasági mutatók, megnövekedett finanszírozási elérhetőségre, valamint az ingatlanpiac élénkülésére számítunk fokozatos növekedés 2018-ban a beruházási volumen elérte az 5,25 milliárd dollárt
Irodák
Elena Denisova, vezető igazgató, osztályvezető irodahelyiségek C.B. ÚJRA
A 2017-es előzetes eredmények alapján az irodaingatlan-piac főbb mutatóinak stabilitásáról beszélhetünk. A 2017-es évet azonban a 2016-hoz hasonló értékek ellenére mind a kínálat szerkezete, mind a kereslet jellege megváltozott.
Új javaslat szerkezete. Az előzetes eredmények szerint 2017-ben az új építés volumene eléri a 344 ezer négyzetmétert. m, ami mindössze 8%-kal haladja meg az előző évi volument.A bérelt irodaterületek szerkezetében 2016-tal ellentétben az A osztályú irodák dominálnak, ennek a szegmensnek a részesedése a 2017-es előzetes eredmények szerint 87%, szemben a 2016-os 22%-kal.
Emellett továbbra is nagy volumenű projektek vannak a piacon, amelyek kivitelezését korábban bejelentették vagy felfüggesztették, és kedvezőbb piaci körülmények között, vagy egy konkrét ügyfélre szabott konstrukció alapján újra lehet kezdeni. Az építés alatt álló létesítmények és projektek mennyisége, amelyekkel potenciálisan megvalósítható bizonyos feltételek, 2018-2019 között 1,1 millió négyzetméter. m. Ezek 40%-a (becslések szerint mostani dátum) személyre szabható az ügyfél számára.
Domináns kereslet az A osztályra és csökkenő üresedés az osztályban. A 2017-es előzetes eredmények szerint az új tranzakciók volumene eléri az 1,1 millió négyzetmétert. m, ami az ábrához hasonlítható előző év. Ezzel párhuzamosan a kereslet szerkezete is megváltozott - az irodaterület-vásárlási tranzakciók aránya 14%-ra csökkent, míg 2016-ban 36% volt. Az előzetes eredmények szerint a nettó abszorpció mértéke meghaladja a 2014-es és 2015-ös értékeket. és eléri a 2016-os szintet, és főként A osztályú irodaterületek alkotják majd.
Az alacsony üzembe helyezési mennyiség és a stabil kereslet mellett az üres területek aránya 2017-ben tovább csökkent. Az üresedés mértéke a 2016. év végi 15,9%-ról 14,7%-ra csökkent a 2017. évi előzetes eredmények szerint. Fontos megjegyezni, hogy a legdinamikusabb csökkenés az A osztályú irodapiacon következett be (-2,6 százalékpont).
A kormányzati tevékenység csökkenése ágazatokban. Figyelemre méltó, hogy 2017-ben csökkent a cégek aktivitása állami szektor. Ha 2016-ban az állammal kötött új tranzakciók volumene. szerkezetek elérték a 382 ezer négyzetméter szintet. m, akkor a 2017-es előzetes eredmények szerint a cégek a állami részvétel alatt bérelték és vásárolták saját használatra körülbelül 165 ezer négyzetméter. m. A magánszektorbeli vállalatok aktivitása ezzel szemben a 2012-2013-as válság előtti szintre emelkedett.
A bérlő és a bérbeadó közötti egyensúly megváltoztatása. A 2014-ben kialakult „bérlői” piac továbbra is létezik, de a 2017-es év főbb trendjei jelzik a piaci egyensúly közelgő változásának első jeleit. Így 2017 folyamán tovább erősödött a minőségi, nagy volumenű (10 ezer négyzetméter vagy annál nagyobb) irodakínálat hiánya, amely különösen a legfejlettebb üzleti negyedekben volt érezhető.
Előrejelzés a bérleti díjak emelkedésére. A bérleti díjak változatlanok maradtak stabil szinten 2017-ben. Az A osztályú irodák átlagos kért díja 18-30 ezer rubel/nm. m / év, és a B osztályú irodák esetében - 12-21 ezer rubel / négyzetméter. a fülem. Előrejelzéseink szerint 2018-ban elképzelhető, hogy az átlagos bérleti díjak tartományai a felé igazodnak. fokozatos növekedése- az A osztályú szegmensben 5-10%-on belül, a B osztályú szegmensben - 2-3%-kal. Ugyanakkor a prémium irodák kért bérleti díjai 2018-ban nem változnak, és 750-850 dollár/nm között mozognak. a fülem. Minden ár nem tartalmazza működési költségekés ÁFA.
Általános előrejelzés. 2018-ban a fő makrogazdasági mutatókra vonatkozó kedvező előrejelzések és a megnövekedett üzleti tevékenység Az irodaingatlanok piacának fokozatos élénkülésére számítunk. Az üresedési ráta továbbra is 13,5%-ra csökken. A kihasználatlanság jelentősebb csökkenését korlátozza az üzembe helyezésre kerülő irodaterületek, amelyek volumene 2018 végére eléri a mintegy 450 ezer négyzetmétert. m. Előrejelzéseink szerint az új irodabérleti és -vásárlási tranzakciók volumene kismértékben meghaladja a 2017-es adatot, és 1,1-1,2 millió négyzetmétert tesz ki. m, míg a nettó abszorpció 600 ezer négyzetméterre nő. m.
Raktárak
Anton Alyabyev, az ipari és raktári ingatlanok osztályának igazgatója CBRE
Stabilizáció gazdasági helyzet megteremtette a feltételeket a raktári ingatlanpiaci üzleti tevékenység erősítéséhez. Sok vállalat, amely korábban kiváró megközelítést alkalmazott, visszatért raktári projektjei megvalósításához.
Az év végi tranzakciók volumene 100 ezer négyzetméterrel haladja meg kezdeti várakozásainkat. m és körülbelül 1,1 millió négyzetméter. m, ami 10%-kal haladja meg a 2016-os eredményt. Ugyanakkor a kereslet növekszik - a piacon átlagosan nő a tranzakciók volumene, és folytatódik a szegmens aktivitása nagy üzletek(A Wildberry 145 ezer négyzetméterre kötött generál szerződést, az Utkonos RC egy 68,7 ezer négyzetméter összterületű épületet vásárolt az Orientir North logisztikai parkban, az X5 Retail Group egy beépített épületet bérelt az "Orientir West 2" logisztikai parkban - 45 ezer négyzetméter).
A kereslet mozgatórugói az elmúlt évben egyformán minden szegmens – raktárterület-fogyasztók (kiskereskedők, forgalmazók, logisztikusok, valamint cégek) voltak. gyártási szektor), ami a kereslet szisztematikus növekedését jelzi. Külön érdemes kiemelni az e-kereskedelmi szegmensben tevékenykedő cégek aktivitását, amelyek visszatértek a 2012-2013-as válság előtti szintre. - 252 ezer négyzetméter m raktárterületet béreltek és vásároltak online kereskedők.
Az építkezések volumene 2017-ben jelentősen csökkent. Az építőipari tevékenység csökkenése a spekulatív fejlesztések minimalizálása miatt következett be. Az új kínálat az eredetileg ügyfelek számára épült projektekre, vagy a meglévő logisztikai parkok következő fázisaira épül, amelyek megvalósítása az ügyfelek megjelenése miatt folytatódott. Az új építések 71%-ára a birtokbavétel előtt kötöttek szerződést.
A piaci körülmények egyik fő változása az elmúlt évben az üresedési területek növekedésének megszűnése volt. Teljes hangerő szabad raktárak 1,3 millió négyzetméteren voltak nyilvántartva. m. Ugyanakkor szerkezetében voltak jelentős változásokat: átlagos területüres tömb 15,4 ezer négyzetméterről csökkent. m 2016 végén 11,5 ezer négyzetméterre. m pillanatnyilag. A ma piacon jelenlévő többletkínálat egyenletesen oszlik el a moszkvai régióban: már nincsenek hatalmas üres épületek a piacon.
Bemutatták a bérleti díjakat minimális értékeket 2016 végén és 2017 elején, inén negyedévben 3,5 ezer rubelre nőtt. négyzetméterenként m, ami után ezen a szinten stabilizálódtak, ami 2017-ben is megmaradt.
Egy másik érdekes trend a piacon tavaly a folytatás volt minőségi fejlesztés raktári ingatlan. Követelmények a raktárhelyiségek a bérlők és a vevők részéről a logisztika fejlődésével változnak. A fejlesztők viszont nagyobb rugalmasságot mutatnak az ügyfelekkel való együttműködésben, termékeik aktív fejlesztésében és testreszabásában.
Mindenekelőtt ez magukra az építési technológiákra vonatkozik. raktárépületek. Egyrészt a piacon vannak minőségi, szabványosított raktárak minimális konfigurációval, amelyeket tisztességesen kínálnak. alacsony árakés rövid idő alatt - 6 hónaptól - megépíthető. Másrészt a beépített épületek szegmense folyamatosan fejlődik és fejlődik: több hőmérsékletű raktárak élelmiszer-kiskereskedők számára, keskeny és hosszúkás raktárak nagy mennyiség dokkok és parkolóhely Mert közlekedési vállalatokés az online kiskereskedők. A fejlesztők emellett további infrastruktúrát is fejlesztenek: a logisztikai parkokban étkezdék, szállodák, a legközelebbi pályaudvarokról érkező személyzetet szállító transzferek jelennek meg.
Tavaly számos új terméket jelentettek be a piacon. nagy projektek kulcsfontosságú rendszerfejlesztők. Logisztikai parkok indulnak olyan történelmileg hiányos területen, mint Novorizhskoe autópálya: „Orientir West” logisztikai park az „Orientir” fejlesztőtől - összterület 400 ezer négyzetméter. m; és a „PNK Park Új Riga» a PNK Csoporttól 300 ezer négyzetméter összterülettel. m. A moszkvai régió raktárterületeivel már telített területeken található új telephelyek szintén továbbra is keresettek: a „PNK Park Koledino” (52 ezer négyzetméter) a szimferopoli autópályán, valamint a PNK Group további két projektje Novoryazanskoye autópálya- „PNK Park Zhukovsky” (500 ezer négyzetméter) és „PNK Park Sofiino” (34 ezer négyzetméter).
Az új évben várjuk további növekedés piac, mindenekelőtt a kereslet erősödése. A tranzakciók éves volumene várhatóan 1,2-1,3 millió négyzetméter lesz. m - a jelenlegi keresletnövekedés mellett számos olyan végfelhasználói cég is jelen van a piacon, akik a logisztika bővítését tervezik következő év. Az építési volumen a 2017-es eredményekhez mérhető szinten marad. Körülbelül 600-700 ezer négyzetméter várható a piacra. m, a legtöbbúj területek épülnek a megrendelő szerint. Az üresedési ráta fokozatos, 9,5%-ra csökkenésére számítunk. A bérleti díjak és az eladási árak valószínűleg a jelenlegi szinten maradnak.
Kiskereskedelmi helyiségek
Marina Malakhatko, a kiskereskedelmi helyiségek osztályának igazgatója C.B.ÚJRA Moszkvában
2017 végén a növekedés üzlethelyiség Moszkvában körülbelül 223 ezer négyzetméter lesz. m, ami 47%-kal kevesebb az előző évi eredménynél. Az építési volumen 2017-ben lesz a legalacsonyabb az elmúlt négy évben.
Az üresedési ráta 2017-ben 10%, ez a szám enyhén csökkent 2016-hoz képest. Annak ellenére, hogy az üresedési ráta általában magas, általában mindegyikben közigazgatási kerület Vannak jó elhelyezkedésű, erős bérlői összetételű projektek, amelyekben a kihasználtság megközelíti a 100%-ot. 2018-ban tovább folytatódik a betöltetlen állások csökkenő tendenciája: akár 9%-os csökkenés várható.
A minőségi üzlethelyiségek összkínálata 6,3%-kal – 487 m2-re – nőtt. m / 1 ezer lakos, szemben a 2016-os 458-cal. A piac telítettsége egyenetlen: míg egyes körzetekben a céltartalék továbbra is szinten marad ugyanaz a szint vagy kismértékben csökken, a város más részein ez a szám jelentősen nőtt. A mutatók növekedésében a vezető volt Nyugati kerület, ahol üzembe helyezték 2017 legnagyobb bevásárlóközpontját - a „Vegas Kuntsevo”-t (GLA - 113 ezer négyzetméter).
A 2017-es legnagyobb új moszkvai központok közül szintén érdemes megemlíteni: a Vidnoe Park bevásárlóközpontot (27 ezer négyzetméter) és a 4Dailyt (25 ezer négyzetméter).
2018-ban az új üzlethelyiségek üzembe helyezésének növekedése várható a moszkvai piacon. Körülbelül 281 ezer négyzetméter. m új üzlethelyiségnek kellene piacra lépnie, ami 26%. több építkezés V idén. Ugyanakkor néhány 2018-as objektumot eredetileg 2017-re bejelentettek, de az időpontokat később elhalasztották. 2018-ban a legnagyobb új központok között szerepel: „Álomsziget” (105 ezer négyzetméter GLA), „Kashirskaya Plaza” (72 ezer négyzetméter GLA).
2017-ben 31 új nemzetközi márka lépett a piacra, és az év végéig további öt tervezi a belépést. És így, teljes szám Az elmúlt évben az új márkák száma eléri a 36-ot, ami összevethető a 2016-os számmal, amikor 39 márka jelent meg a piacon. Legtöbbjük a ruházati és lábbeli (42%), valamint az illatszerek és kozmetikumok (az összes márka 14%-a) szegmensébe tartozik.
A távozó város egyik fő trendje az intracity növekvő népszerűsége volt pláza tömegközlekedéssel elérhető területeken.
Folytatás folyamatos növekedésélelmiszer szegmens. 100 étterem és 50 kávézó nyílt Moszkvában. Ezzel párhuzamosan nő az élelmiszerpiaci formátum népszerűsége. 2017-ben nyílt meg érdekes projekt"GastroFerma" a Baumanskayán. A bejelentett projektek közül kiemelendő a Lesznaja utcai villamos-depó rekonstrukciós projektje, melynek helyén a Depo azonos nevű élelmiszerpiaci projektje 17,4 ezer négyzetméter összterülettel kap helyet. m, és azt is Központi piac a Rozsgyesztvenszkij körúton.
Szállodák
Tatyana Belova, igazgatóhelyettes, a Stratégiai Tanácsadó Osztály Vendéglátóipari osztályvezetőjeCBRE
2017 végén a turisták áramlása Moszkvába szerint előzetes becslések, 17,9 millió fő lesz, ami mindössze 2,3%-kal több, mint 2016-ban. A 2018-as év várhatóan aktívabb lesz, a Moszkvai Sport- és Turisztikai Minisztérium előrejelzése szerint a turistaforgalom 21 millió főre fog növekedni, amelyből a vb-re várható turistaáram körülbelül 1 millió ember lesz.
A turisztikai forgalom növekedése az országon belül utazó turisták számának növekedésének, valamint a délkelet-ázsiai országokból érkező turisták számának növekedésének köszönhető.
A működési teljesítmény szempontjából szállodai piac Moszkva fokozatos növekedést mutat, az egy szobára jutó bevétel (RevPAR) növekedése az év végén előrejelzéseink szerint 2-7% lesz szegmenstől függően.
2018-ban tovább folytatódik a piac fokozatos növekedése, a világbajnoksághoz egy kis felfutás társul, de összességében az évre nézve 2017-hez fog hasonlítani.
2017 eleje óta 8 szálloda nyílt meg Moszkvában modern szabványösszesen 1799 szobával. A megnyílt „Park Inn Izmailovo” 109 szobával egy meglévő szálloda márkaváltásának eredménye, a fennmaradó szállodák új építésűek. A megnyitók szinte minden szegmensben (a luxus szegmens kivételével) zajlottak - az Upper Upscale-től (Hyatt Regency Petrovsky Park) a költségvetési szegmensig (Ibis Budget Panfilovskaya).
2018-ra Moszkvában és a moszkvai régióban 8 modern standard szállodát hirdettek meg, összesen 2308 szobával, a régiókban pedig 11 modern standard szállodát, összesen 1802 szoba kapacitással. A bejelentett projektek zöme elhalasztott projekt, amelyet a tervek szerint még ebben az évben megnyitottak.
