A bérbeadás évek óta népszerű és továbbra is népszerű, hiszen sokan nem tudnak lakást vásárolni, a cégek pedig igyekeznek csökkenteni az egyszeri fejlesztési beruházások mértékét. A bérelhető tárgyak köre folyamatosan bővül: jelenleg még olyan dolgokat is lehet bérelni, mint görkorcsolya, síléc, stb - minden, ami nem állandó kereslet, de szezonális használati tárgy.
A leggyakoribb lehetőség azonban továbbra is az ingatlan bérlése. Annak érdekében, hogy egy adott bérbeadásból származó bevételt kapjon, figyelembe kell venni számos árnyalatot, amelyeket ebben a cikkben tárgyalunk.
Meg kell érteni, hogy az ingatlanokat általában 3 csoportba sorolják − földterület, lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Ezen a piacon a legelterjedtebb szolgáltatástípus a bérlakás és nem lakáscélú helyiségek biztosítása.
A nem lakáscélú, kereskedelmi ingatlanok közül általában bérelnek. Ugyanakkor minden tekintélyes elemző ügynökség megkülönbözteti a következő fajtáit:
Ezenkívül egyes szervezetek külön típusú helyiségeket bérelnek - a "speciális célokra" kategóriát. Itt épületeket osztanak ki óvodák, iskolák, kórházak, templomok stb.
Az ingatlanokon kívül bérelhet földet, pavilonokat, felszereléseket, autókat, speciális felszereléseket, készleteket és még sok mást. Ez azonban egy ritkább és összetettebb vállalkozási forma.
Ha lakóingatlanokról beszélünk, egy egyszobás lakás átlagos költsége 10-15 percre a metrótól egy moszkvai lakónegyedben 5-6,5 millió rubelbe kerül. Ugyanakkor az ilyen szobák átlagos bérleti díja körülbelül 25-30 ezer rubel. Ennek eredményeként a számítás során megállapítható, hogy egy egyszobás lakás minimális megtérülési ideje körülbelül 15 év.
Ennek megfelelően ez a lehetőség befektetési szempontból nem nevezhető túl jövedelmezőnek: az egyetlen eset, amikor valóban megtérül, az a lakás öröklése.
Ha az irodahelyiségekről beszélünk, akkor azok valamivel drágábbak, mint a lakóépületek, hiszen átjárhatóbb helyeken kell elhelyezkedniük, és nagyobb a területük. Moszkvában egy kis irodahelyiség 6,5-7,5 millió rubelbe kerül, feltéve, hogy a terület körülbelül 60-70 négyzetméter. Ebben az esetben a bérleti díj ebben az esetben 1 négyzetméterre vonatkozik.
A Knight Frank ügynökség szerint 2015 végén az A osztályú irodák bérleti díja körülbelül 25 ezer rubel volt, a B osztályú irodaterületek esetében pedig körülbelül évi 15 ezer rubel. Ennek megfelelően a maximális megtérülési idő az lesz kb 8 éves.
A kiskereskedelmi helyiségek bérlése még kifizetődőbb, mint az irodahelyiségek – megtérülési idejük rövid 5-6 év. De van itt egy fontos korlát: az ilyen ingatlanoknál az egyik kulcstényező az elhelyezkedés. A helyiségeket központi területen, nagy forgalmú helyen kell elhelyezni. Végül jó minőségűnek kell lennie.
Általánosságban elmondható, hogy a kereskedelmi ingatlanok csak egy paraméterben veszítenek a lakóingatlanokkal szemben: a kockázati szintben, mivel ez az ország és egy adott város gazdasági helyzetétől függ.
A következő videóban megtudhatja, hol kezdje el és hogyan fejleszthet egy ilyen tevékenységet:
Az orosz gyakorlatban sokan bérbe adnak lakóingatlant szerződés megkötése nélkül - ez lehetővé teszi, hogy megszabaduljon a személyi jövedelemadótól 13% -os összegben, és csökkentse a megtérülési időt. Ez azonban bizonyos kockázatokkal jár – különösen az ügyfelek megbízhatatlanságával kapcsolatos kockázatokkal. Ezért mind a nem lakás, mind a lakóingatlan esetében szükséges a bérlővel való kapcsolat formalizálása.
Az ügyfelek keresése a szokásos hirdetési lehetőségeken (zsúfolt helyeken történő hirdetés vagy nyomtatott sajtó) keresztül nem hatékony a bérleti üzletágon belül. A reklámozás közösségi hálózatokon keresztül történhet (ez különösen igaz a lakóingatlanok bérlésére) - itt a „szóbeszéd” hatás fog működni.
Ezenkívül alkalmas a tematikus oldalakon és fórumokon való elhelyezés. Kereskedelmi helyiségeknél, különösen bevásárlóközpontokban, lehetőség van "bérbeadás" hirdetmény felhelyezésére a tulajdonos telefonszámával. Ezzel kibővül a potenciális vásárlók köre a bevásárlóközpont minden látogatójával.
Végül, van 2 hatékonyabb módja az ügyfelek megtalálásának - egy tematikus oldal vagy blog fenntartása a szolgáltatások feltűnés nélküli hirdetésével bérbeadóként, valamint brosúrák és névjegykártyák terjesztése.
Ha egy vállalkozó ilyen vállalkozásba kezd, meg kell értenie, hogy a fő költségtételek között szerepelnie kell átalakítás költségeit: ebben az esetben az ügyfelek jóval magasabb áron (akár másfélszeres is lehet a különbség) készek bérleti szerződést kötni. Az átépítést követően ugyanis leggyakrabban nő a hasznosítható terület százalékos aránya, ráadásul a helyiség saját igényei szerint alakítható.
A költségek közül ki kell emelni még:
Az egyik buktató az optimális pénzbefektetés meghatározása. A tapasztalatlan vállalkozók gyakran helytelenül mérik fel egy adott helyiség értékét, ezáltal nem likvid tárgyakba fektetnek be, és nagy mennyiségű forrást veszítenek.
Emellett fontos odafigyelni a vállalkozás jogszerűségére, a jogszabályi változásokra és a papírmunka folyamatára (elsősorban a kereskedelmi ingatlanoknál).
Felhívjuk figyelmét, hogy a bérbeadás területén az adójogszabályok folyamatosan változnak.
A költségek és a megtérülési szint kiszámításakor több fejlesztési lehetőséget kell meghatározni - optimista, legreálisabb és pesszimistább, hogy meghatározzuk az objektum hozzávetőleges megtérülési idejét, valamint a kockázatok diverzifikálásának tényét. Elengedhetetlen, hogy legyen más bevételi forrása, hogy biztosítsa magát egy pénzhiányos helyzet ellen.
Egy ilyen vállalkozásnak, mint másoknak, számos előnye és hátránya van, amelyek jellemzőiből fakadnak. A mínuszok közül kiemelhető a fő - a bérlő keresése több hónapig is eltarthat (ez elsősorban az ipari létesítményeket és az átjárhatatlan helyeken lévő kereskedelmi ingatlanokat érinti). Emiatt még a magas bérleti díj sem tudja kompenzálni azokat a pénzügyi költségeket, amelyeket a bérbeadónak kell viselnie a teljes állásidő alatt.
A hiányosságok közül szintén kiemelendő:
Ebben a helyzetben az egyetlen racionális kiút a likvid vagyon megszerzése (amelyre mindig van bizonyos szintű kereslet). Ehhez fontos, hogy jól jártas legyen ezen a területen, vagy vegye fel a kapcsolatot egy szakember szolgáltatásaival.
Az üzleti előnyök közé tartozik:
Így a bérleti üzletág meglehetősen vonzó terület a pénzkereséshez. A legjobb azonban, ha más bevételi forrásokkal kombinálja, hogy biztosítsa magát az esetleges kockázatok ellen.
A modern kereseti módok már régóta nem korlátozódnak a fizetésre. Sokak számára az ingatlan bérbeadása vállalkozásként nagyon jó megoldás kiegészítő bevételszerzésre vagy akár fő bevételi forrásként. De érdemes megjegyezni, hogy az ingatlanpiaci munkának megvannak a buktatói, vannak előnyei és hátrányai is. Ezért, mielőtt elkezdené az ilyen jellegű tevékenységeket, a lehető legrészletesebben tanulmányoznia kell a terület összes elérhető aspektusát.
Ha saját lakása van, pénzre lesz szüksége a javításokhoz és a felszereléshez. Az összeg a ház állapotától, az építési munkák színvonalától, valamint a háztartási gépekkel és bútorokkal felszerelt felszereléstől függ. A javítási beruházások 30-60 ezer, akár egymillió rubel és több is lehetnek. Ha irodahelyiséget bérel, akkor kész épületet kell vásárolnia, lehetőség van annak újrafelszerelésére. A helyiségek megszerzésének, javításának és díszítésének költsége 3 000 000 - 4 000 000 rubel.
Ha lakást ad ki, ne spóroljon a háztartási gépeken. Tanúsítottnak, megbízhatónak és kopásállónak kell lennie. Az irodahelyiségek szellőztetést, légkondicionálást és egyéb irodai jellemzőket is igényelnek.
Saját lakás bérbeadásához szüksége van a 70.20 OKVED kódra - Saját ingatlan bérbeadása. Mégpedig egy olyan kitétel, mint a 70.20.1 - Lakóingatlan bérbeadása, amely többek között magában foglalja a többlakásos épületek és egyéb lakóépületek, lakások stb. bérbeadását. Felhívjuk figyelmét, hogy ezek a kódok nem vonatkoznak a vendéglátóiparra. Irodák bérlésére alkalmas a 68.20 OKVED kód, amely a saját vagy bérelt ingatlanok bérbeadásáért, kezeléséért felel.
Attól függ, hogyan hozza létre vállalkozását. Ha egyéni vállalkozóként, akkor szabványos készlet: útlevél, állami nyilvántartásba vételi kérelem, állami illeték befizetéséről szóló nyugta, TIN-tanúsítvány másolata. De lakásbérléshez regisztráció nem szükséges.
Irodaterületek, azaz nagy területek bérbeadásához LLC-t kell regisztrálnia. Ezért szüksége lesz állami bejegyzési kérelemre, az alapító okiratra két példányban, az alapításról szóló határozatra (vagy az alapítói díjakról szóló jegyzőkönyvre és a társaság alapításáról szóló megállapodásra, ha az LLC-t több résztvevő hozza létre) . Majd egy bizonylat az állami illeték befizetéséről.
Ha Ön csak magánszemély (belföldi illetőségű), a bérleti díjból származó jövedelem adózása 13%. Egyéni vállalkozónál a lakásbérbeadás adója 6%. Egyéni vállalkozónál ne feledje, hogy bizonyos biztosítást továbbra is fizetnie kell. A jogi személy használhatja az általános adózási rendszert. Vagy leegyszerűsítve, ha az LLC-nek kevesebb mint 100 alkalmazottja van, az éves bevétel kevesebb, mint 150 millió rubel stb.). Ha a cég egyszerűsített alapon működik, akkor az adófizetés elve ugyanaz, mint az egyéni vállalkozóknál.
Saját lakóterület vagy nem lakáscélú ingatlan iroda bérbeadásához nem szükséges engedély.
Adjon fel bérleti hirdetéseket online és nyomtatott sajtóban egyaránt. Használjon televíziót és rádiót. A nem lakóterületeket, valamint a lakóterületeket a potenciális vásárlók igényei szerint kell felszerelni. Minél magasabb az ingatlan "tölteléke", annál magasabb a bérleti díja.
Először is nem szabad megfeledkeznünk az adókról. A mai napig a bérbeadó vállalja, hogy a bérleti díjként kapott összeg 15-17%-át adó formájában megfizeti.
A Pénzügyminisztérium mérlegeli a százalékos adókulcs csökkentésének lehetőségét, de csak az ingatlanátadásból származó jövedelem kötelező bejelentésére irányuló kezdeményezés megvalósítása esetén. Ebben az esetben minden bérbeadó köteles lesz az állam által megállapított adót megfizetni. Az ingatlanok bérbeadásából befolyt haszon minden esetben jelentősen csökken az állami hatóságok javára.
Másodszor, figyelembe kell vennie az elvégzett javítások értékcsökkenését. Ezt az eredetileg bútorra és javításra költött összeg 10%-áig képzelem el. A költségek a kezdeti felújítás minőségétől, a bérlők pontosságától, kisgyermekek, állatok jelenlététől, valamint a bérleti idő hosszától függenek. De mindenesetre jelentős ez az összeg, ami nem a bérbeadó javára válik.
További hátránya a bérlők ingadozása. Még hivatalos bérleti szerződés megléte esetén is lehetséges a bérlők és a bérbeadók közötti kapcsolatok megszakadása. Ebben az esetben a bérlő olyan helyzetbe kerül, hogy új ügyfeleket kell keresnie, illetve erre az időszakra a profit áramlása leáll.
Az ingatlanbérlésre épülő vállalkozás egyedülálló lehetőséget kínál legális bevételhez. Emellett bérbeadó ingatlan vásárlásával nagy összegeket legalizálhat.
Ezt az üzlettípust hatékonyság szempontjából gyakran a bankbetétekkel hasonlítják össze, de tény, hogy a betéti kamatok nem mindig maradnak állandóan magasak. A bérleti díj viszont évről évre csak nő, aminek köszönhetően a vállalkozás virágozhat és fejlődhet.
A bérbeadásra vásárolt ingatlan nem csak stabil bevételt hozhat, hanem kiváló támaszt is jelent abban az esetben, ha például egy bank hitelgaranciát vállal.
Az ingatlan olyan eszköz, amely lehetővé teszi a talpon maradást még válság idején is, amikor más bevételi források megszűnnek működni vagy nem léteznek.
Ha a bérbeadó megtagadja is a szerződés megújítását, a meglévő ingatlant mindig lehet fedezetként felhasználni nagy hitelek felvételéhez.
Ha vannak állandó, megbízható bérlők, akkor a vállalkozás keresett termékké válik, amely mindig eladható. Például az üresen álló kereskedelmi ingatlanokat sokkal nehezebb eladni, mint a már bérbe adott ingatlanokat. Ebben a helyzetben csak az ár kérdésének helyes megoldása fontos.
Jelentős piaci részesedést foglal el az a kategória, aki ingatlant vásárol további bérbeadás céljából. A megfelelő üzleti magatartás - a bérbeadók kiválasztása, a szerződés feltételei és egyéb szempontok meghatározzák a bérbeadó nyereségének szintjét és lehetséges kiadásait. Ezen adatok alapján egy ilyen vállalkozási formátum gazdasági hatékonyságát határozzák meg, és ha a költségek meghaladják a nettó bevételt, akkor érdemes néhány változtatást végrehajtani a meglévő helyzet javítása érdekében.
Helló. Ebben a cikkben az ingatlanbefektetésekről lesz szó.
Ma megtanulod:
Az ingatlanbefektetést régóta tartják az egyik legmegbízhatóbbnak. Az emberek tudatában az ingatlanokhoz a megbízhatóság és a folyamatos áremelkedés társul. De tényleg így van? Megtérülő-e ingatlanba fektetni a mai piac realitását tekintve?
A pénznek pénzt kell termelnie. Ez a legfontosabb befektetési elv hivatalosan a 17. század végén fogalmazódott meg. És idős kora ellenére még mindig aktuális.
Ezért bármelyik befektetés célja - jövedelemszerzés.
Az ingatlanbefektetések is ezt a célt követik.
A köztes célok (a bevételszerzés módjai) a következők:
Ezen módszerek közül az első sokkal stabilabb és pontosabb. Szinte minden ingatlant garantáltan kiad, függetlenül annak típusától és minőségétől. Ez a legstabilabb és legalacsonyabb hozamú befektetési mód, a bankbetét kivételével.
Az ingatlanok viszonteladásával pénzt keresni érdekesebb, kockázatosabb és értékesebb módja a pénzszerzésnek. A kevesebb pénzért vásárolt ingatlanok továbbértékesítése meglehetősen nehézkes, ennek ellenére a gazdasági helyzettől függetlenül egyes ingatlanok tovább drágulnak.
De a legtöbb befektető inkább először bérbe ad ingatlant, és megkapja a befektetésekre fordított összegeket, majd az eladáson gondolkodik.
Ez a módszer lehetővé teszi a bevétel maximalizálását, mivel:
Egy lakás Moszkvában 10 millióba kerül, költsége évente 5% - 500 ezer rubel növekszik. 60 ezer rubelt fizetnek a bérleti díjért - 720 ezer rubelt. Összességében a bevétel 1 millió 220 ezer rubel vagy évi 12%.
Az ingatlanbefektetések tartoznak.
Az ingatlanbefektetéseknek négy fő típusa van:
Mindegyiknek megvannak a maga sajátosságai és sajátosságai, amelyek nemcsak magát az ingatlant, mint befektetési tárgyat, hanem a pénzbefektetés egészét is jellemzik. Mindegyikük megkülönbözteti a befektető által vállalt kockázatokat, stratégiákat és ennek megfelelően a profitot.
A lakóingatlanba történő befektetés a következők megvásárlását jelenti:
A lakóingatlanok azért jók, mert ezeknél a befektetéseknél meglehetősen kicsi a belépési küszöb, minimálisak a kockázatok, és a befektetések garantáltan megtérülnek. De ugyanakkor nem szükséges nagy rövid távú jövedelemmel számolni.
A minimális befektetési összeg régiónként nagyon eltérő.
statisztikai tény : a lakóingatlanok ára Oroszország teljes közelmúltbeli történelmében mindössze 3-szor esett. 1998-ban nemteljesítés, 2008-2009-ben az ingatlanpiaci világválság, 2015-2016-ban pedig az orosz válság miatt. Az évek során, a 90-es évek eleje óta a lakóingatlanok átlagára évi 3-5%-kal emelkedett.
Hogyan lehet pénzt keresni lakóingatlanokkal? Az első és fő módja a bérlés. Bérbeadóként évente 120-300 ezer rubelt kaphat anélkül, hogy erőfeszítéseket tenne. A második módszer az ingatlan értékének időbeli növekedése. Ha a lakás vásárláskor 1 000 000 rubelt fog fizetni, akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy 3 év múlva már 1 100 000 rubelbe kerül.
A befektetés megtérülése meglehetősen hosszú. A befektetések teljes megtérülése és a nettó nyereség elérése a gazdasági helyzettől és a régiótól függően körülbelül 8-10 évig tart. Ugyanakkor már a lakásvásárlást követő első-második hónapban elkezdhető lesz stabil levonás. De ha lakásba fektet be, minimális javítást kell végeznie, jó bérlőket kell vonzania, és gondoskodnia kell arról, hogy semmi ne történjen az ingatlannal.
A lakásárak növekedése erősen régiófüggő. Az olyan aktívan fejlődő régiókban, mint a belgorodi régió, az ingatlanok ára gyorsabban nő az új emberek folyamatos beáramlása miatt. Gondosan válassza ki azt a régiót, amelybe fektetni szeretne.
Emlékeztetni kell arra, hogy ingatlanbefektetés esetén ne vásároljon nagy házat. Ideálisak a közepes méretű 1-2 szobás lakások, amelyek nem olyan drágák, mint a nagyok, ezért sokkal nagyobb a kereslet.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés egy összetettebb befektetési forma, amely jó ismereteket és elemző készségeket igényel a befektetőtől.
A kereskedelmi ingatlanok, mint befektetési objektumok magukban foglalják:
A kereskedelmi ingatlanokat más vállalkozók vagy cégek haszonszerzésre használják fel. A helyiségek bérbeadásából, valamint a kereskedelmi ingatlanok esetleges értéknövekedéséből is nyereség származik. De ha az élettér folyamatosan drágul, akkor a kereskedelemben nem minden olyan egyszerű.
A kereskedelmi ingatlanok erős negatív ártrendet mutattak az elmúlt néhány évben, miközben hatalmas keresletcsökkenést mutattak. Ennek oka természetesen a válság, de a kis- és középvállalkozások fejletlensége is, amelyeket elsősorban bérelni kell.
A kereskedelmi ingatlanok megkülönböztető jellemzője az üzletbe való belépés magas küszöbe. A magánszemélyek többé nem vehetnek majd egyszerűen egy irodát vagy bárt, és bérelhetnek ki. Az ügyfelek megtalálásának problémája is nagyon akut a vállalkozók számára. Hiszen a szerződések hosszú távúak, és felmerül a dilemma: vagy keress jobb ajánlatot, vagy dolgozz ezzel az ügyféllel.
A kockázatok is meglehetősen magasak. A megfelelő ingatlan kiválasztása egy kezdő számára meglehetősen nehéz, és hozzáértő javításokat kell végeznie, a megfelelő ügyfeleket kell vonzani, és szerződést kell kötnie velük. A kereskedelmi ingatlanok bevétele jóval magasabb, mint a lakóingatlanokban, de a megtérülési idő változatlan: 8-10 év.
A legkockázatosabb és legjövedelmezőbb ingatlanbefektetési forma. Két nagy kategóriára osztható: a szokásos értelemben vett beruházásra és az építkezés korai szakaszában történő lakásvásárlásra.
Az első esetben az ember építési munkákba fekteti a pénzét, és ezek befejezése után, részesedéstől függően, nyereséget kap. Ismerős konstrukció minden befektető számára, és nincs benne semmi új. A nyereséget a befektetések alapján határozzák meg.
A második út sokkal érdekesebb. Egyes építőipari cégek már az építés előtt eladják a házukban lévő lakásokat. Ez segít további forrásokat vonzani az építkezéshez és a munka befejezéséhez. Az ilyen lakások általában 1-2 év alatt elkészülnek, és a készenléti ára 1,5-2-szeresen haladja meg az eredetit. De nem szabad elfelejteni, hogy az építőiparba való befektetés sokkal kockázatosabb tevékenység, mint a kész ingatlan vásárlása.
Okosan kell befektetni az építőiparba, tanulmányozva a cég minden jogi és gazdasági vonatkozását, megbízhatóságát, piaci tapasztalatait és véleményét. Jó befektetéssel egyszerre nyerhet a vételár és az eladási ár különbözetén, és olcsóbban juthat ingatlanhoz, ezzel csökkentve a beszerzési költségeket.
Építőipari céggel kötött szerződés összeállításakor és aláírásakor tanácsos jogi tanácsot kérni. Képes lesz arra, hogy javaslatot tegyen arra, hogy ez a cég megbízható-e, helyesen köt szerződést, és ha valami elromlik, tanácsot kérhet.
Annak érdekében, hogy jobban megértse, mi a jövedelmezőbb az Ön számára, bemutatjuk a befektetési típusok összehasonlító leírását:
| Lakóingatlan befektetések | Befektetés kereskedelmi ingatlanokba | Befektetés ingatlanépítésbe | |
| Beruházások | Közepes | Maximális | Minimális |
| Jövedelem | Minimális | Maximális | Közepes |
| Megtérülés | 8-10 éves | 8-10 éves | 2-6 éves korig |
| Likviditás | Közepes | Maximális | Minimális |
| Kockázatok | Alacsony | Közepes | Maximális |
| Milyen befektetői kategóriák ajánlottak | Mindenki | Kezdők és tapasztaltabbak | Tapasztalt befektetőknek |
Mint látható, a kereskedelmi és lakóingatlanokba történő befektetés egyszerűsége és átlagos stabilitása miatt kezdő és középhaladó befektetők számára egyaránt alkalmas. Ennek ellenére a megtérülés szempontjából a legjövedelmezőbb az építési beruházás. És ez a legkockázatosabb is.
A lakóingatlanba történő befektetés magas stabilitása miatt mindenki számára megfelelő. Ne gondolja, hogy a befektetés nem térül meg. A körülményektől függetlenül garantált a bevételük.f
Most az egyes pontokról egy kicsit részletesebben:
Előnyök:
Stabilitás. Ezzel nehéz vitatkozni. Az ingatlanbefektetés az egyik legmegbízhatóbb és legstabilabb bevételi forrás. Évszaktól, gazdasági és politikai helyzettől függetlenül a lakás- és üzlethelyiségekre mindenkinek és mindig szüksége van.
Az eszközök értékének folyamatos növekedése. Leginkább a lakóingatlanokra jellemző. Hosszú távon az ingatlan aranyként viselkedik – folyamatosan és magabiztosan nő az értéke.
Passzív bevételi forrás. Egy ingatlan bérlésekor vagy az ár emelkedésére várva a befektető minimális erőfeszítést költ.
Minimális kockázatok. Ahogy a második bekezdésből következik, lakásra és üzlethelyiségre mindig szükség van, ezért a gazdaság számára legkedvezőtlenebb időkben is lesz lehetőség ingatlaneladásra vagy bérbeadásra.
Mínuszok:
Illikvid befektetési tárgy. Likviditás - egy tárgy azon képessége, hogy gyorsan pénzzé váljon anélkül, hogy elveszítené értékét. Az ingatlanok alacsony likviditása miatt nehéz azokat valós értékükért eladni. Természetesen egy lakást/üzletet/bármilyen más helyiséget nagyon gyorsan el lehet adni, nagy kedvezménnyel, de ez csak alacsony likviditást és ennek megfelelően a megvalósítás bonyolultságát jelzi.
Hosszú megtérülés. A legnagyobb hátránya mind közül. A 8-10 éves megtérülési idő hosszú távú befektetés esetén is sok. A közép- és kisvállalkozások 1 hónap és 2 év közötti időszakban térülnek meg. És a befektetések ugyanazok.
Fix karbantartási költségek. A rezsi és egyéb kiadások, ha nem a bérlő vállára hárulnak, a beruházó vállára esnek. Jelentősen csökkentik a bevétel összegét, további kiadásokra kényszerítve.
Az ingatlan tulajdonosának ingatlanadót kell fizetnie, bérbeadáskor vagy jövedelemadó (ha szervezet), vagy (szja). Az ingatlaneladás után pedig adót is kell fizetni, ami 13%-kal csökkenti a bevétel összegét.
Minden befektető maga dönti el, hogy mi lesz nagyobb, mint a stabilitás és az állandóság, vagy az alacsony likviditás, a bevétel és a megtérülés.
Öt tippet készítettünk kezdő befektetőknek:
1. tipp. Előzetesen meg kell határozni a pénzügyi lehetőségeket és a befektetés tárgyát. A későbbi stratégia, az alapok befektetése vagy a megtérülési időszakok teljes mértékben ettől függnek. A befektetőnek magának kell megértenie, hogy mennyi pénze van, és azzal milyen ingatlanra számíthat.
A befektetési objektum kiválasztása a legnehezebb dolog, mert meg kell értened, hogy minden ingatlantípus más-más bevételt, más kockázatot és kötelezettséget hoz.
2. tipp. Gondosan tanulmányozza az ingatlanpiacot, és találjon ajánlatot. A befektetés szinte állandó elemzés, ezért nem kell azonnal a pénz megérkezése után rohanni befektetési célú ingatlankereséssel. Gondosan tanulmányoznia kell az emberek által kínált ajánlatokat, meg kell néznie, mi a kereslet, és így tovább.
Ehhez ideálisak az olyan helyi és orosz hirdetési oldalak, mint az Avito, ahol egyesek segítenek megérteni, hogy mit árulnak, mások pedig mit bérelnek. És ezen ismeretek alapján meg kell találni azt az objektumot, amely nem lesz a legmagasabb ára és kellő kereslet.
3. tipp. Ha lehetséges, ne használjon közvetítőket. Ez inkább a lakóingatlanokba történő befektetésről szól. Sokan veszik igénybe ingatlanközvetítők szolgáltatásait, amikor befektetési ingatlant keresnek. Ez alapvetően rossz megközelítés. Az ingatlanos dolga az eladás, a te dolga a vásárlás. Itt adódik olyan összeférhetetlenség, amelyet el kell kerülni.
Az ingatlanpiac teljes körű és átfogó elemzése képes lesz megérteni, hol keressen egy jó lakást.
4. tipp.Ügyvédi szolgáltatást kell igénybe vennie. A szerződések elkészítését célszerű szakemberre bízni. Végtére is, még a bérleti szerződést is a legjobb jogilag formálni. Igen, a bevétel tisztességes része elvész, de ugyanakkor, ha bármilyen ellenőrzés történik, nem kell félni a kellemetlen következményektől, amelyek garantáltan felmerülnek, ha nincs szerződés és adófizetés.
Személyes ügyvédre is szükség lesz, ha szerződést kötnek egy építőipari céggel. Segít megérteni a vállalat megbízhatóságát, rámutat a szerződés vitatott pontjaira és sebezhetőségeire, és segít megvédeni jogait, ha szükséges. A befektetési tevékenységhez mindig jó ügyvédre van szükség, aki segít megérteni a jogi bonyodalmakat.
5. tipp El kell felejtenie az azonnali profitot. Az ingatlanbefektetések hosszú távú befektetések, ezért hosszú ideig megtérülnek. A továbbértékesítésből származó haszon 2-3 év alatt érhető el, de a bérleti díjból csak 6-9 év múlva. Ezért felejtse el a gyors és egyszerű pénzt.
Mint minden befektetési tevékenység, az ingatlanbefektetések is jelentős kockázatokkal járnak. Néhány szó az orosz valóság kockázatairól.
Jelzálogkockázat. Oroszországban a 2008–2009-es válság nem volt olyan súlyos, mint a világ többi részén. Az ingatlanok drágultak, de nem annyira, mint Európában és Amerikában. Ez annak köszönhető, hogy a jelzáloghitelek meglehetősen későn, csak a 2000-es évek elején érkeztek az orosz piacra.
A 2015-2016-os áresés az orosz válság mellett azzal is összefügg, hogy eljött a 10 éves jelzáloghitelek fizetési határideje, és jelentősen megnőtt a nemteljesítési ráta. Nem tudni, mi lesz, ha feljön a 15 és 20 éves futamidő, mert Amerikában az érettség idejére globális válság tört ki.
lakhatási kockázat. Nem tudni, hogy most tényleg elmúlnak-e a minimálárak, vagy a lakóingatlanok értéke indokolatlanul nőtt az egész idő alatt. A minimális ár kérdése az, ami miatt a jelenlegi lakóingatlan-befektetések kockázatosságáról beszélhetünk.
Szorosan figyelemmel kell kísérni a helyzetet, és amint kiderül, hogy az ingatlanok tovább növekednek, vagy negatív tendenciát mutatnak, hozzon döntéseket a lakásberuházásról.
Kockázat az építőiparban. Az építkezésről nem nagyon lehet beszélni. Hamis fejlesztők, lakások dupla eladása és sok más csaló konstrukció, amelyeket sokan ismernek első kézből.
Az épülő házakba valóban jövedelmező befektetni, és sokkal több pénzt hoz, de mérlegelni kell a kockázatokat, alaposan át kell tanulmányozni a cégeket, és csak ezután kell dönteni az építési beruházásokról.
Az ingatlanbefektetések még mindig sokkal drágábbak, mint más módokon.
Ha nincs elég pénz, használhatja az alábbi módszerek egyikét:
Pénz vonzása. Az ingatlanvásárláshoz szükséges forrásgyűjtés legnépszerűbb módja a jelzáloghitel. Ingatlanfedezetű kölcsön. Orosz értelemben ez egy ingatlankölcsön, ugyanazon ingatlan fedezete mellett.
A legtöbb bank szívesen ad jelzálogkölcsönt. Ehhez stabil bevételi forrásra, jó hiteltörténetre és bankonként változó dokumentumcsomagra van szükség.
A bankoktól, a futamidőtől, a hitelfelvevő megbízhatóságától és pénzügyi helyzetétől függően a kamatlábak változnak. Alapvetően a jelzáloghitelek évi 11-17%-ot biztosítanak, devizahitel esetén pedig 5-7%-ot.
Ez a módszer azért jó, mert a bérleti díjból befolyt összegből havi jelzálogtörlesztést lehet fizetni. Hozzáértő vásárlással és jövedelmező bérleti díjjal ingyenes lakáshoz juthat, a kölcsönt, amelyet a bérlő fizet.
Társbefektetők vonzása. Oroszországban a közös befektetés gondolata még csak kialakulóban van, ezért erről a módszerről még nem lehet komolyan beszélni.
Nagyon ritkán van lehetőségük a befektetőknek valóban olyan partnereket találni, akik készek egyenlő arányban (vagy hozzájárulástól függően) ingatlanjövedelemre igényt tartani anélkül, hogy a profitot befolyásolnák. Ugyanakkor a barátok vagy rokonok bevonásának lehetősége egy befektetési projektbe kisebbé és érezhetően jövedelmezőbbé teszi a befektetéseket.
Csatlakozás a befektetői klubhoz. Sok olyan közösség van, ahol a befektetők hasonló gondolkodású embereket keresnek, akik nemcsak tanácsokkal, hanem anyagilag is segíthetik egymást. Az ilyen klubokban sok ember van, aki a befektetési feltételek mellett befektethet az Ön projektjébe, és így Ön önálló bevételhez juthat, és profitot biztosíthat partnereinek.
Szintén meglehetősen új ötlet Oroszország számára. Ez kollektív finanszírozás. Beindíthat egy projektet, amely vonzza a befektetéseket, így ingatlanba fektethet be.
A beruházási projektnek teljes részvénytársaságként kell működnie - az emberek részvényeket vásárolnak ebben a projektben, és profitra számítanak. Alkalmas kereskedelmi ingatlanok vásárlására, bérlésére, majd eladására.
Elég nehéz önerőből pénzt gyűjteni ingatlanvásárláshoz. Éppen ezért a kezdőket arra bátorítjuk, hogy bármilyen elérhető eszközzel vonzzák a partnereket. A tapasztaltabb befektetők nemcsak befektethetnek, hanem eleinte segítve, oktatva is jó irányba terelhetnek. Ez sokkal értékesebb tapasztalat, még a nyereségnél is fontosabb.
Robert Kiyosaki - a világ egyik leghíresebb üzletembere és önfejlesztő edzője írt egy könyvet, amit minden ingatlanbefektetőnek el kell olvasnia. Ezt "ingatlanbefektetésnek" hívják.
Részletes stratégiát ad azoknak, akik ingatlanba szeretnének befektetni és 40 éves korukra 5-6 ingatlant szeretnének birtokolni, és stabil passzív jövedelemmel rendelkeznek, szinte semmit nem csinálnak. A könyv tele van érdekességgel és buktatókkal. Mindenki számára hasznos lesz, annak ellenére, hogy jobban igazodik a nyugati és keleti valósághoz, mint az orosz és a FÁK országokhoz.
Összefoglalva a következtetést : Az ingatlanbefektetés az egyik legtöbbet vitatott és legnépszerűbb befektetési mód a hétköznapi emberek körében. Minimális befektetői tapasztalatigény jellemzi, de rendkívül megterhelő a pénztárca. Az ingatlanbefektetés megtérülése a választott bevételi módtól függően 2-9 év.
Anton Kudrjasov, Kereskedelmi ügyek és üzletfejlesztési igazgató a Red Developmentnél, Moszkvában
Függetlenül attól, hogy milyen vásárlást tervez és milyen célból (ez nem csak kereskedelmi ingatlan megszerzése), meg kell tennie ezeket a lépéseket.
1. A vásárlás céljának meghatározása. Az első lehetőség a bevételszerzés céljából történő megszerzés, például lízing vagy későbbi továbbértékesítés céljából. A második lehetőség a saját vásárlás (irodának, termelésnek, raktárnak stb.).
2. A megfelelő ingatlantípus kiválasztása. Ez lehet raktár, gyártóhely, üzlethelyiség, iroda. Ebben a szakaszban is érdemes dönteni a megszerzett ingatlan állapotáról. Két lehetőség van. Az első a kereskedelmi ingatlan megszerzése tulajdoni igazolással. Ebben az esetben ingatlan adásvételi szerződést írnak alá. A második lehetőség a kereskedelmi ingatlanok megszerzése, amelyekről még nem érkezett meg a tulajdonjogról szóló igazolás (építés alatt álló és nem üzembe helyezett objektumok, vagy új építésű, üzembe helyezési szakaszban lévő épületek). Az ingatlan megvásárlásakor társbefektetési szerződést vagy hasonlót írnak alá.
3. Helyiségek keresése. Ebben a szakaszban döntse el, hogy ki végezze el a keresést. Jobb, ha profi tanácsadókhoz fordul. Szolgáltatásaik a megvásárolt ingatlan árának 1-4%-ába kerülnek.
4. Helyiség bejárása, iratismertetés. Érdemes odafigyelni a szomszédos épületekre, a bekötőutakra, a metró közelségére. Fontos az épület minőségének értékelése (milyen régen szerelték ki a kommunikációs és mérnöki rendszereket, és mennyire felelnek meg a modern szabványoknak, melyik cég és mikor építette vagy rekonstruálta a létesítményt). Azt is meg kell találnia, hogy mely cégek találhatók a közelben (egy fogorvosi rendelő vagy például egy oktatási intézmény nem a legjobb szomszédok egy szilárd irodához). Tudja meg, van-e az épületnek kezelő társasága, és mennyire megbízható. Végül ügyeljen az épület és a környék infrastruktúrájára. Vizsgálja meg azokat a tulajdonjogi dokumentumokat, amelyek alapján az eladó a helyiség jogait megkapta, és rendeljen ezekből az iratokból friss kivonatokat.
5. Szakértő meghívása. A kereskedelmi ingatlan megszerzésére irányuló ügylet megkötése előtt a vevőnek be kell vonnia a kereskedelmi ingatlanok adásvételére szakosodott ügyvédeket. Gyakran előfordul, hogy a cégek más területekre szakosodott ügyvédeket hívnak meg, akik az ügyfél pénzéért új tapasztalatokat szereznek. Ugyanakkor mindkét fél idejét és a szolgáltatásokért fizető vevő pénzét arra fordítják, hogy tisztázzák a vélhetően fontos árnyalatokat, és megismerkedjenek az ügy szempontjából nem releváns dokumentumokkal; az ügyvédek még azt sem tudják egyértelműen megmagyarázni, hogy miért van szükségük ezekre az iratokra, és mit lehet tanulni belőlük – csak az erőteljes tevékenység látszatát kell kelteni. A szakértőknek jogi átvilágítást kell végezniük a vásárolt ingatlanra vonatkozó dokumentumokkal kapcsolatban, és fel kell mérniük a helyiségek „tisztaságát”, valamint az adásvételi szerződésbe olyan kikötéseket kell tartalmazniuk, amelyek védik a vevő érdekeit.
6. Az adásvételi szerződés tanulmányozása. Fontos szempontok, amelyekre érdemes odafigyelni: a fizetés módja, az ingatlan átruházásának módja, a szerződésben foglaltak megsértése esetén milyen kötbérek vonatkoznak a szerződő felekre, valamint milyen garanciákat adnak egymásnak a felek és mit a felelősség a kudarcért.
7. A szerződés aláírása. Az üzlet megkötése előtt jobb szerződést varrni, hogy minden kiegészítést és mellékletet aláírásokkal és pecsétekkel egyszerre le legyen pecsételve. Fontos ellenőrizni a felek jogkörét az ügylet lebonyolításához, valamint az összes szükséges jóváhagyás rendelkezésre állását, ha a szerződést jogi személlyel kötötték meg, illetve a házastárs (feleség) közjegyző által hitelesített hozzájárulását, ha az ügyfél magánszemély. . A gyakorlatban ezt a dokumentumot leggyakrabban elfelejtik, ezért például cégünk a szükséges papírok listájának első elküldésekor mindig figyelmeztet, hogy feltétlenül szükséges a házastárs hozzájárulása az ügylethez.
8. Fizetés. Mechanizmusa nem igényel külön leírást. Ne feledje: a bank feltétlenül megköveteli, hogy nyújtson be egy megállapodást, amely alapján a fizetés történik, vagy legalább annak másolatát.
9. Ingatlan bejegyzése. Az adásvételi szerződés aláírása után az ingatlant elküldik a Rosreestr. Ez a szerkezet a vevőnek az ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolást és bejegyzett adásvételi szerződést állít ki.
A kereskedelmi ingatlanok megszerzése után adót nem kell fizetni. Továbbá, ha a tulajdonos cég maga használja a helyiséget, akkor csak ingatlanadót fizet (az kicsi). Ha bérbe veszi az objektumot, a cégnek áfát és jövedelemadót is kell fizetnie, mivel a lízing bevételt termel a tulajdonosnak. Ha a telephelyet, ahogy az lenni szokott, egyéni vállalkozó vagy magánszemély nevére tartják nyilván, akkor személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
A kereskedelmi ingatlan igazolással történő megszerzésének előnyei között szerepel az ügylet nyilvánvaló jogi megbízhatósága. Az ingatlan adásvételi szerződés állami regisztrációhoz kötött, és a vevő megkapja a megszerzett tárgy tulajdonjogáról szóló igazolást. Számos egyéb előny is van - például az a lehetőség, hogy a megszerzett helyiségeket fedezetként kínálják hitelfelvételkor. Ez egyébként egy másik módja az ingatlanhasználatnak, valamint saját cég elhelyezése a megvásárolt területen, a helyiségek bérbeadása és továbbértékesítése.
Az olyan építés alatt álló létesítmények esetében, amelyekre a tulajdonjogot még nem jegyezték be, a tulajdonjog bejegyzése vagy a létesítmény üzembe helyezése nehézségekkel jár. Az ilyen nehézségek tele vannak az ingatlan használatának megkezdésének időpontjának eltolódásával. Ennek a lehetőségnek az előnyei közé tartozik az ár: az üzembe nem helyezett, ezért tulajdoni igazolással nem rendelkező objektumokat olcsóbban adják el, mint olyan helyiségeket, amelyekhez a jogokat már kiadták.
vezérigazgató beszél
Leonyid Gusturov, A Komkor cég (Akado Telecom márkanév), moszkvai vezérigazgatója
Kereskedelmi ingatlan vásárlásakor olyan ingatlanokat keressen, amelyeken több távközlési szolgáltató is működik. Ekkor megfelelő árajánlatot kaphat a távközlési szolgáltatásokra. Ellenőrizze, hogy az üzletközpontban dolgozó kezelők el tudják-e menteni cége telefonszámait költözéskor. Például az Akado Telecom a számok mellett a vállalat IP-címeit és VPN-csatornáit is át tudja vinni az új irodába. Ha az objektumnak már van csomópontja, akkor ez a művelet néhány órán belül megtörténik. Amennyiben új csomópont szervezése szükséges az épületben, akkor a munkavégzés idejére biztosítjuk a telefonhívások átirányítását az ügyfél meglévő vezetékes és mobilszámaira. Még összetettebb feladatok megoldásában is van tapasztalatunk. Például a központi iroda költöztetésekor az alkalmazottak általában néhány napon belül átkerülnek az új épületbe. Az Akado Telecom ilyen esetekben egyetlen számítógép zavartalan működését és a vállalaton belüli telefonálást tartja fenn, emellett minden szakember számára folyamatos hozzáférést biztosít a cég információs rendszereihez.
Az anyagok jóváhagyás nélküli másolása megengedett, ha van egy dofollow link erre az oldalra
A saját iroda alapfeltétele minden komoly vállalkozás működtetésének. Az irodahelyiségek megvásárlása azonban gyakran túl nagy pénzügyi kihívást jelent egy vállalkozó számára. Ez különösen igaz Moszkvára. Ezért a jogi személyek gyakran inkább irodabérlést választanak. Megpróbáljuk összehasonlítani az irodavásárlást és -bérlést, és megtalálni a minden szempontból legelfogadhatóbb megoldást.
Elhelyezkedés;
Fejlett infrastruktúra elérhetősége;
Kiváló minőségű kommunikáció, Internet;
Kényelmes közlekedési kapcsolat, tágas parkoló, külön bejárat;
Megbízható biztonság elérhetősége
Néhány további szolgáltatás: irodapadló stb.
