A szakértői módszer használata az alkudozás kedvezményének mérete során

Kérdések értékelése11.01.2007

Az Értékelési Minisztérium igazgatóhelyettese

Bevezetés

A tranzakciós árakkal kapcsolatos információkat az ingatlan tárgyak főként zárva tartják, és nem hozták közzé harmadik felek. Általában az ilyen ügyletekről szóló információ nem áll rendelkezésre, ezért az összehasonlító elemzéshez az értékelő az összehasonlító tárgyakra vonatkozó javaslatok árát használja.

A mondat javaslatainak alkalmazása az Orosz Föderáció általános gyakorlata. Például a dokumentumban "az értékelések főbb hibái a Federal Property Property Menedzsment Ügynökség szakemberei által készített értékelési jelentések vizsgálatában azonosított ingatlan-objektumok értékelésében, az egyik pont (39. szám) olvasható:" Értékesítési árak ( javaslatok) A fenti létesítmények szerint az analógok nem felelnek meg a becslések körének becslésének tartományának.

Meg kell jegyezni, hogy a korlátozott információ (beleértve a tranzakciókról szóló információ hiányában) végzett értékelés pontossága mindig alacsonyabb. A tranzakciókról szóló információ hiánya a "feltörekvő piacok" egyik jellemzője. Az MKSO kifejlesztett egy különleges dokumentum "Értékelés az oktatási piacokon", amely megköveteli az értékelés részletesebb elemzését az ilyen piacok értékelésében, valamint a jelentésben szereplő helyzet részletes leírását (beleértve az összes korlátozás lefedettségét is) körülmények).

Figyelembe véve az ingatlan-objektumok értékelésének jelenlegi gyakorlatát és az ingatlanpiacok fejlesztését az Orosz Föderációban, a mondat árának alkalmazása elkerülhetetlen. Az ilyen árak használatához további kiigazítást kell tartalmaznia: "kedvezmény az alkupozásra".

Az ilyen kedvezmény kiszámításának legoptimálisabb módszere az, hogy tanulmányozza a számos objektum értékesítésének történetét és az ügyletek árának összehasonlítását a javaslatok árával. Sajnálatos módon a módszer használata rendkívül korlátozott: a szakmai piaci szereplők vonakodva biztosítják a szükséges információkat.

E tekintetben, hogy kiszámítsa ezt a módosítást, megpróbáltuk használni a szakértői módszert.

Elemzési eljárás

Az ingatlanpiacok különböző kutatásának és a szakmai piaci szereplőkkel folytatott konzultációnak köszönhetően kiderült, hogy az ingatlanügynökök szakembereit a legmegfelelőbb és az illetékes információforrásokról azonosították erre a kérdésre. Információ összegyűjtése, különleges kérdőívet készítettek el, és a szakmai értékelések elvégezték az interjút.

A 77 ingatlanügynökség szakembereit az Orosz Föderáció különböző témái közül 18 városban megkérdezték:

Arkhangelsk; Barnaul; Volgodonsk; Voronezh; Yekaterinburg; Kirov; Moszkva; Nakhodka; Omsk; Penza; Pskov; Rostov-on-don; Szentpétervár; Saratov; Smolensk; Syzran; Tver; Yaroslavl.

A felmérés során kérdéseket tettek fel az alkudozás lehetséges kedvezményekről, amikor a következő ügyletek készítése során:

- lakóépületek beszerzése és értékesítése;

- lakóépületek kölcsönzése;

Az összegyűjtött információkat konszolidálták és statisztikai feldolgozásnak vetették alá.

Az elemzés eredményei

A megfigyelések teljes száma több mint 250 volt. A megkérdezett szakértők többsége 10% -ra csökkentette a kedvezmény értékét, míg egyes szegmensekben szignifikánsan nagyobb értékeket hívott - akár 50% -ig.

A legmagasabb értékeket a szakértőknek nevezték a táblázatban. egy.

1. táblázat: A szakértők által megjelölt maximális értékek,%

Forrás: Elemzés.

Az eredmények statisztikai feldolgozását az SPSS csomagban végeztük. Az úgynevezett kibocsátások és a nem jellemző értékek hatásának kiküszöbölése érdekében a "Box Plot" eljárást alkalmazzák, más néven "maildiagram". A nem jellemző értékek kizárása után (1. és 2. ábra) az átlagos érték 3,7% volt. A szóródási ábrát az 1. ábrán mutatjuk be. 3, az átlag jellemzői a táblázatban láthatóak. 2.

2. táblázat. Az alkudozás átlagos értékének jellemzői

Az ingatlan értékelése

teszt

1. Az alkudozás kiigazításainak kiszámítása különböző típusú tulajdonságok értékelése során (mozgatható és ingatlan)

Az alkudozás kiigazítása figyelembe veszi, hogy az ajánlat mennyire különbözik a tranzakció valós árától. A különbség a vevő és az eladó közötti alkudozás folyamatában van kialakítva, és számos tényezőtől függ. Jellemzően a tranzakció ára az apartmanok értékesítése során az eredeti javaslat ára alatt van, mivel a kezdeti ár magában foglalja az "alkudozás" lehetőségét.

Általános szabályként az alku 0 és 10% között van. A közelmúltig úgy vélték, hogy az értékelések leggyakrabban a 2% -os alkuhoz való kiigazításokat alkalmazzák, de ez az érték gyakorlatilag nem volt ésszerű, mivel elegendő volt ", ha a nagyságrend elegendő volt" Általános információk a tranzakciós árakról.

Az analitikai adatok felhasználásával azonban lehetséges, hogy a lakossági ingatlant objektum értékelése és az objektum piaci értékének későbbi meghatározásának értékelése során alátámasztja az alkudozás módosításának méretét.

Tekintsük ezt a folyamatot egy adott példában.

A kiigazítási érték kiszámításához több mint 600 tranzakciót dolgoztunk fel az alkudozásra, amelyek mindegyike összehasonlították a minősített hirdetésekkel kapcsolatos ajánlatot a tranzakcióban meghatározott apartmanok összehasonlításán és a hirdetési paraméterekben.

Párok "Eladó objektuma - A létesítmény eladásának bejelentése" A 2013. március 1-jétől október 31-ig tartó időszakra Moszkva, Szentpétervár, Novosibirsk, Krasnoyarsk, Jekatyerinburg és Perm. Ezeket a hirdetéseket a párokhoz választották, amelyek egybeesnek az ilyen kulcsfontosságú jellemzőkkel, mint egy cím, padló és padló, szobák száma. Figyelembe vették, hogy az objektum teljes területe nem különbözhet a hirdetésben meghatározott tárgy teljes területétől, több mint 5% -kal. Ezenkívül az objektum értékelésének időpontja és a bejelentés utolsó közzétételének időpontja nem különbözhet több mint 1 hónapnál. A hirdetésben meghatározott ár magasabb lehet, mint a tranzakciós ár, amelyet az értékelő jelentés, de legfeljebb 7%.

• Az elemzés során az összes fent felsorolt \u200b\u200bvárosban ugyanazt a tendenciát mutatták ki: az eladó valószínűsége, hogy az eladó kedvezményes (tárgyalási) lesz az összegben, fordítottan arányos a kért kedvezményes méretével. Egyszerű szavakkal fejeztem ki, a felek sokkal nagyobb valószínűséggel tárgyalnak az 1-3% -os kedvezményt, mint a mondat értékének 5% -ról 10% -ára. Így az egyes elemzett városban megadott kedvezmények fele nem haladja meg az 1,9% -ot, és - 4%.

A fentiek alapján az átlagos alkudozás kiszámításához az ügylet ára közötti eltérési intervallumot és az 5% -os javaslat árát határozták meg.

A számítások eredményeit, valamint az elfogadott korrekciós értékeket az alkudozásra mutatják a táblázatban:

1. táblázat - Az alkudozás módosítási értékei

Az elemzés eredményei szerint az alkudozáshoz való kiigazítás átlagos értéke, amely 1,9% volt.

• Az LLC metalista versenyképességének elemzése

  A vállalkozás pénzügyi helyzetének fenntarthatósága nagymértékben függ a pénzügyi források befektetéseinek megvalósíthatóságától és helyességétől az eszközökbe. Az eszközök dinamikusak a természetben ...

  A menedzsmentben használt információs technológiák

  Az információs technológiák a szervezeti menedzsment információs rendszerének fő összetevője, és közvetlenül kapcsolódnak a vállalkozás vagy szervezet működésének sajátosságaihoz ...

  A stratégiai menedzsment helye a különböző szintű szociális rendszerek kezelésében

  A "menedzsment" fogalmából következik, hogy ez egy különböző típusú rendszer ...

  Az ingatlan értékelése

  A tárgyalási folyamat a konfliktusok megoldásának módjaként

  A pozicionális alku egy ilyen stratégia tárgyalási, amelyben a felek összpontosított konfrontáció és vezet a vita a konkrét helyzetben. Fontos megkülönböztetni a pozíciókat és az érdekeket. Szóval, a pozíció az, hogy ...

  Internetes technológiák alkalmazása a menedzsmentben

  A válságellenes menedzsment problémái

  Az adós tulajdonának értékesítése a versenyképes termelés folyamata kulcsfontosságú pontja a fizetésképtelenségi ügy keretében ...

  A kötelezettségek szabályozása. Az ingatlan adós értékesítése

  Az adós tulajdonának értékesítése a fizetésképtelenségi eset (csőd) keretében bármely versenyképes gyártási eljárás kulcsfontosságú pillanata. Végső soron ő ...

  A Ladpon Ford Center Komi szervizközpontjának rekonstrukciója a Syktyvkar autó tulajdonosainak fenntartásához

  Technológiai berendezések közé rögzített és a hordozható gépek, állványok, műszerek, berendezések és gyártási berendezések (munkaasztalok, állványok, asztalok, szekrények) szükségesek a gyártási folyamat a szolgáltató központ ...

  A kereskedelmi költségek kezelése a külkereskedelmi társaságban a "Trans Shoes Bargeining" példában

  A céget Trans Flow Torg LLC-nek hívják, ez a vállalat a cipők nagykereskedelmében foglalkozik. A Trans Shoes alku 1998 áprilisában jött létre. A cipők felszabadításának megrendelései különböző gyárakba kerülnek Kínában. Így, kivéve a kereskedelem ...

  A Pushkinsky kerület önkormányzati tulajdonának kezelése

  A moszkvai régió Pushkinsky kerületének önkormányzati ingatlan tulajdonságai különálló épületek és tőkeépületek, beépített helyiségek lakóépületekben, valamint lakóépületek és helyiségek ...

  Az alkudozás kiigazítása figyelembe veszi, hogy az ajánlat mennyire különbözik a tranzakció valós árától. A különbség a vevő és az eladó közötti alkudozás folyamatában van kialakítva, és számos tényezőtől függ. Jellemzően a tranzakció ára az apartmanok értékesítése során az eredeti javaslat ára alatt van, mivel a kezdeti ár magában foglalja az "alkudozás" lehetőségét.

  Általános szabályként az alku 0 és 10% között van. A közelmúltig úgy vélték, hogy az értékelések leggyakrabban a 2% -os alkuhoz való kiigazításokat alkalmazzák, de ez az érték gyakorlatilag nem volt ésszerű, mivel elegendő volt ", ha a nagyságrend elegendő volt" Általános információk a tranzakciós árakról.

  Mivel az analitikus központunk 2012 óta összegyűjti az Orosz Föderáció összes régiójának ingatlanvásárlási és értékesítési tranzakcióiról szóló adatokat, egyedülálló lehetőségünk van arra, hogy megalapozzuk az alkudozás kiigazításának méretét a lakossági ingatlanok létesítményének értékelésénél és a későbbi meghatározás során az objektum piaci értékét, mint amit használtunk.

  Az alkudozáshoz való kiigazítás értékének kiszámításához több mint 600 tranzakciót dolgoztunk fel, amelyek mindegyikét összehasonlították az általunk összeszerelt hirdetésekkel az ügyletben meghatározott apartmanok összehasonlítása és a hirdetési paraméterek összehasonlítása alapján.

  Néhány eladást vettünk fel - egy hirdetményt az objektum eladására "a 2013. március 1-től október 31-ig tartó időszakra Moszkva, Szentpétervár, Novoszibirszk, Krasnoyarsk, Ekaterinburg és Perm. Ezeket a hirdetéseket a párokhoz választották, amelyek egybeesnek az ilyen kulcsfontosságú jellemzőkkel, mint egy cím, padló és padló, szobák száma. Figyelembe vették, hogy az objektum teljes területe nem különbözhet a hirdetésben meghatározott tárgy teljes területétől, több mint 5% -kal. Ezenkívül az objektum értékelésének időpontja és a bejelentés utolsó közzétételének időpontja nem különbözhet több mint 1 hónapnál. A hirdetésben meghatározott ár magasabb lehet, mint a tranzakciós ár, amelyet az értékelő jelentés, de legfeljebb 7%.

  Az elemzés során az összes fent felsorolt \u200b\u200bvárosban ugyanazt a tendenciát mutatták ki: az eladó valószínűsége, hogy az eladó kedvezményes (tárgyalási) lesz az összegben, fordítottan arányos a kért kedvezményes méretével. Egyszerű szavakkal fejeztem ki, a felek sokkal nagyobb valószínűséggel tárgyalnak az 1-3% -os kedvezményt, mint a mondat értékének 5% -ról 10% -ára. Így az egyes elemzett városban megadott kedvezmények fele nem haladja meg az 1,9% -ot, és ¾ - 4% -ot. Ez a függőség az ütemezésen jelenik meg:
  

  

  A fentiek alapján az átlagos alkudozás kiszámításához az ügylet ára közötti eltérési intervallumot és az 5% -os javaslat árát határozták meg.

  A számítások eredményeit, valamint az elfogadott korrekciós értékeket az alkudozásra mutatják a táblázatban:

  Város	A par	Átlagos minta	Bizalmi intervallum	Az alkudozás kiválasztott beállítási értéke
  Szentpétervár

  2015-ben elfogadott, az értékelés területén szereplő jogalkotási bázis ellentmondásba lép az értékelési gyakorlattal és módszertanával

  Irina Vishnevskaya

  g. berkshire Advisori Csoport Neraligazgatója,

  e. a munkatárs Kurpert módszertani támogatásra és vizsgálatra
  A Gazdasági Fejlesztési Minisztérium értékelő testülete alatt az Orosz Föderáció,

  a munkacsoport tagja az értékelések jogainak és törvényes érdekeinek védelmére
  és a Sroo Tanács a Gazdasági Fejlesztési Minisztérium értékeléséről I Orosz Föderáció,

  tanúsított igazságügyi szakértő, az NP "igazságügyi szakértői kamara" tagja, az igazságügyi szakértői tudományos társadalom tagja
  Forensic Science Society (Egyesült Királyság), az egyetlen tanúsított nemzetközi bírósági szakértő

  2015-ben elfogadott, az értékelés területén szereplő jogalkotási bázis ellentmondásba lép az értékelési gyakorlattal és módszertanával

  Makrogazdasági helyzet a piacon, a második év, amelyet az orosz nemzeti valuta instabilitása, súlyosbító problémák a banki finanszírozási szektorban, és 2015-ben is élesen csökken az olajárak, a kiigazításokat a gazdaság minden ágazatának, beleértve Értékelési tevékenységekben.

  Egyes szakértők összehasonlítják a 2008-2009-es válsághelyzetben, amely véleményem szerint nem teljesen helyes, hiszen a 2014-2015-ös gazdaságban megfigyeltek. - Nem válság, hanem egy szisztémás szerkezetátalakítás, a játék új szabályai, amelyhez alkalmazkodni szeretne és gyorsan újjáépíteni. Helyénvaló idézni a klasszikusokat - "megkülönböztetni vagy meghalni!".

  Mindenesetre a válságot követő években az orosz ingatlanpiac komolyan változott, és ez új megközelítéseket igényel az értékeléshez. Ezt a kormány szintjén ismerik el, és az egyik eredmény az új szövetségi értékelési szabványok elfogadása volt ebben az évben, és eredményeik szerint a Gazdasági Fejlesztési Minisztérium határozata, a munkavállalókat a finomításuk során hoztam létre.

  A Gazdasági kapcsolatok minisztériumának égisze alatt a módszertan és vizsga munkacsoportja azonban bizonyos típusú értékelési lehetőségekre vonatkozó iránymutatásokat kell kidolgoznia, azonban nem elég. A piaci értékelési könyvtárakra és módszerekre is szükség van a korrekciós együtthatók meghatározására szolgáló módszerek is.

  Vevői piac

  A makrogazdasági valóságok változásának egyik nyilvánvaló következménye megkezdődött, mivel úgy tűnik számunkra, a referencia-ingatlanértékelés becsült közösségének alkalmazása, amennyiben az eD-en ajánlott. L.A. szint, legalábbis - súlyos kiigazítások nélkül. Komoly kérdések és egyéb általános fogyasztói referenciakönyvek és a számítási együtthatók szerzőjeik vannak, hiszen mind a beérkezések (együtthatók) módszerei és az értékek értékei nem is tegnap, és az előző nap tegnap.

  Ráadásul az értékelések által alkalmazott referenciakönyvek értékeinek helytelensége - az ED "ingatlanértékelő könyvtárról" beszélünk. L.A. szint és frd ed. Yaskevich e.e., valójában az eszközökkel való tranzakciók piacának fékezéséhez vezet.

  Tehát 2015 második felében láttuk, hogy az ingatlan-ajánlatok tárgyainak száma óriási, és a befektetők, akik vásárolhatnak, nagyon kicsi. A "Vevő piacát" alakították ki, amely diktálja a játék sajátos szabályait, és az objektumok valós piaci árait képezi. A kedvezmények nagyon nagyok: olyan eszköz, amelyet a növekvő piaci 30 millió dollárba költött, világoscash-flow. A jövedelem előrejelzése vagy kezelhető költségek, 2015 második felében 10-12 millió dollárért értékesítették.

  Az értékelések nem újjáépítették a költségek meghatározásakor, és továbbra is előrejelzéseket készítenek egy folyamatosan növekvő "eladó piac", az általuk ismerős együtthatók felhasználásával, míg az alkudozás kedvezményei ma 65% -ot elérhetnek, és egyes esetekben több esetben több.

  Az elavult megközelítések gyakran káros és helyzethelyzetek: lassítják a tranzakciókat, és rosszabbak, nem teszik lehetővé a bíróság számára, hogy jelenleg megteremtse az ingatlan valódi értékét.

  Egy ilyen példát adok.

  A közös-tőzsdei vállalat tervezi az ingatlan komplexumot - egy gyümölcs- és zöldségbázisot Moszkvában. A bázis vezetése számos potenciális vásárlóval folytatott tárgyalásokat folytatott (beleértve a nagy bérlői e bázis, az érintett és a vásárlás).

  Az árverés megszervezéséért egy független értékelési ásást vonzott, amely az ingatlankomplexum értékelését végezte az összes értékelési értékelők értékelésével, az értékelők alkalmazása a kiigazítások bevezetésére. A jelentést alaposan készítették el. Meg kell jegyezni, hogy a három megközelítés értékelésének eredményei közel voltak. Azonban a vevők és a vállalat önellátó kezelése maga azt állította, hogy az értékelés eredményei nagymértékben túlbecsültek, és ha 2012-2013-ban, a megadott összegben a bázis eladható, ma ez az ár túlbecsülte kétszer!

  Az értékelő kedvezmények állnak rendelkezésre neki, de az értékelés eredménye elhanyagolható . Az eladó az árverést az aukcióra állította - az ajánlattétel nem történt meg, hiszen a potenciális vásárlók egyike sem fejezte ki azt a vágyat, hogy a mai költségekre vonatkozó eszköz megszerzésére vágyjon. Éves volt, és amennyire tudom, figyelembe véve az aukciós eljárásokat, az alapot nem értékesítik.

  Ez a cikk arra törekszik, hogy miért nem működik megfelelően ezek a technikák. A kiadvány célja nem olyan kritikusok vagy egyéni szerzők kritizálása, akik jelentős erőfeszítéseket tettek azok fejlesztésére, és annak érdekében, hogy megkezdhessék az új megközelítések kialakulását a módszertanra, amely releváns, és ha lehetséges, egyetemes Az Orosz Föderáció teljes területe a jelenlegi helyzetben.

  Új megközelítések szükségessége Többek között, és a vevők által vett ügyfelek általi fellendülés gyakori kísérletei véleményük szerint az értékelésekből származó bevételek, valamint a központi bank gyakorlata, az elvégzett független értékelő társaságok panaszai aludva Az ígéretek értékelése szerint, és ma a központi bank ellenőrzése a kereskedelmi bankok ellenőrzése során ellenőrizhető. Tehát ez a munka az egész értékelési közösség érdekeit szolgálja, és megköveteli a piaci szakemberek erőfeszítéseinek megszilárdítását.

  A tárgyalások kedvezményei, gyakorlat 2014-2015.

  2015-ben a Partners és a szakértők LLC Berkshire Adwalizori csoportot kezdeményeztek és elvégezték számos tanulmányt arról, hogy a 2014-2015-ös alkudozás kedvezményei keletkeztek. Ennek érdekében tanulmányunk van egy olyan módszertani utasítások és gyűjtemények értékelésével, amelyekkel élvezhetik az alkudozás kedvezményeit az ingatlan- és üzleti objektumok piaci értékének meghatározásában, két szempontból.

  Először is érdekeltük az együtthatók érvényességét. Másodszor, a gyakorlati referenciaadatok felhasználása a 2014-2015-ös válság idején. A harmadik hűséges kérdés: Mennyi lesz a referenciakönyvek által javasolt együtthatók 2016-ra életképesek?

  Tekintsük egymást a könyvtárból és a beillesztett referenciaadatok előfordulásának jellegéből.

  "Viszonteladói ingatlanértékelő". 1. kötet 1. Korrigatív együtthatók összehasonlító megközelítéshez. LEIFER L.A., STERLEN A.M. satöbbi.

  A referenciakönyv adatait, és az értékelések által alkalmazott együtthatókról beszélünk az objektumok költségeinek meghatározására, különösen az "alkudozáshoz való igazítás" mutatóját a kollektív szakértői értékelések (200 paraméter) módszere alapján határozzuk meg .

  Ezt a módszert az értékelések szakértői értékelésének elemzésével valósították meg, akik a tudásukat, személyes tapasztalatai és intuíciója alapján töltötték ki a kérdőíveket. Mindez lehetővé tette a kollektív szakértői értékelést a matematikai statisztikák módszerei alapján.

  A könyvtár 2011 óta jelenik meg a preface-benÉN. A 2011-es kiadás azt jelzi, hogy az értékelő Oroszország 50 városából származó értékelő vett részt a felmérésben, 65 paraméter / természet az ingatlanpiacon. K.Iii A kézikönyv az 2014 azt mondja, hogy az információ az alapja egy felmérés anyaga 190 vezető értékelők a 52 városban Oroszország. Az utóbbira alkalmazzák, minden város számára 3,64 értékelő, azaz. 3-4 Értékelő (válaszadó) felmérés minden városban.

  Asztal 1

  A felmérésben részt vevő városok listája
  Arkhangelsk	Novoszibirszk
  Amur Régió, Belogorsk	Omsk
  Ferde	Orenburg
  Bryansk	Petropavlovsk-ka mchatsky
  Velikiy Novgorod	Rostov Don.
  Vladivostok.	Rostov régió, Novocherkassk
  Vladimir	Rozazán
  Vladimir régió, Alexandrov	Lepedék
  Volgograd	Petersburg
  Voronezh	Saratov
  Dzerzhinsk	Sverdlovsk régió, Serov
  Yekaterinburg	Serpukhov
  Ivanovo	Stavropol.
  Izhevsk	Stavropol Terület, G. Georgievsk
  Kazán	Tver
  Kalinyingrád	Tolitatti
  Kineshma	Tula.
  Kirov	Tyumen.
  Krasnoyarsk	Ufa
  Moszkva	Khabarovsk
  Moszkva régió	Zhukovsky
  Murmansk	Chelyabinsk
  Nizhny tagil	Cherepovets
  Nizhny Novgorod	Yuzhno-Sakhalinsk.
  Nizhny Novgorod régió, Balakhna	A város nem jelenik meg

  És akik szakértők?

  Itt helyénvalónak tűnik megvitatni a válaszadóknak a felmérés igényeit. Bizonyos esetekben ésszerű kétséget okoz. Fontolja meg a Lefefe L.A., Sterlock által szerkesztett könyvtár jóváhagyását satöbbi.: "…a különböző piaci szereplők véleménye olyan értékeléseket képvisel, akik szakmájuk alapján jobban megtapasztalják ezt a tapasztalatot ... ».

  A piac szakemberek valószínűleg emlékezni fognak, hogy a 2015/04/08, a sorrendben a Munkaügyi Minisztérium Oroszország számú 539n „On jóváhagyása Professional Standard a szabvány Evaluctal lehetőségek” címmel (bejegyzett Igazságügyi Minisztérium Oroszország 27.08. 2015 N38720).

  Prafrazing rövid, a professzor tartalma azt lehet mondani, hogymeghatározzák az értékelő hatáskörét ismerete módszerekkel és számítások (azaz a használata képletek), és az információs források költségének a meghatározásához a becsült objektumok alapuló tudás.

  Kritérium vagy átruházat?!

  A munkaerőpiac egyértelmű megértést is kifejlesztett: ki jogosult az értékelő munkájára. Ezek olyan szakemberek, akiknek diploma értékelője van. A fennmaradó követelmények elsősorban a becsült szférában tapasztalható tapasztalatokra vonatkoznak.

  Sajnos lehetetlen kizárni, hogy a könyvtárak szerzői a válaszadók szerkesztők. L.A. szint A szakemberek olyan felmérést végeztek, amely nem felel meg az Orosz Föderáció és a piacok kormánya által létrehozott kritériumoknak, mivel ezek nem az ingatlanpiac natív ismerete, sem az ingatlanvásárlási tranzakciók kísérő piaci szereplők. Valójában csak ezek az információk fogyasztói, és ez azt jelenti, hogy az általuk kiadott "szakértői" információ az elsődleges információk helyettesítése, amely közvetlenül az eladókkal és az ingatlanvásárlókkal foglalkozó valós szakértőkből származik. Ezenkívül ez az információ átadta az ilyen értékelő tudásának és ötleteinek prizmáján, és valószínűleg torzult.

  Érdemes azt mondani, hogy az említett könyvtárnak saját "feltételezései és korlátozása".

  Idézem néhány a leginkább ellentmondásosnak: "nem szabad nehéz korlátozni az értékelőt, hogy ezeket vagy más paraméterértékeket használja. »; «… az értékbecslő válaszolt az ingatlanpiac legjelentősebb jellemzőinek számszerű értékeire vonatkozó kérdéseire a szubjektív vélemények és gyakorlati tapasztalatok alapján a régióban lévő ingatlan-objektumok értékelésében ».

  Figyelembe véve a fentieket, kénytelenek vagyunk mondani, hogy jelenleg az értékeléseket az alapvető "ingatlantanúsítvány" -ként kínáljákaz adatok, amelyeknek nincsenek közösek az ingatlantulajdonosok által az értékelések által a szubjektív tudásuk és a számítási módszerek és az alkalmazott formulák. Számukra van számukra, hogy a közösségnek meg kell építenie az értékelését: Milyen kedvezmények adhatják a vevőnek az eladónak az ingatlan tárgyak értékesítése során.

  Alternatív források

  Tekintsünk más példákat az ingatlanok piaci értékének kiszámításához használt referenciaértékelési irodalomra. Sajnos az általuk kínált elvek és a 2014-2015 közötti referenciakönyv szerzői által kínált becslések. Nem is mindig megfelel a valóságnak.

  Így, "Konszolidált adatkönyvtár az értékeléshez és a tanácsadáshoz (A pénzügyi válság vége) "SRD No. 5-2010 ed. Yaskevich e.e. Ez a hivatkozás alapvető fontosságú és szisztematikusabb közzététel, részletes információ az "pontosan" elve alapján, vagy figyelembe kell venni a számítások során az értékelő tényezők és kérdések sokszínűségét. De ebben a technikában vannak olyan árnyalatok, amelyek különösen az adatminta relevanciája nem teljesen nyilvánvaló. Tekintsük a ferde K.az ügylet mondatának és árának költségeinek különbségére való alkalmazása Az alkudozáshoz vagy a "felmelegedéshez" nevezett. A legtöbb értékelési jelentésben indokolatlanul elfogadott az 5 ... 15% -os tartományban, míg a jelenlegi válság hatással volt ezekre a mutatókra.

  Az ingatlanpiac elemzésénél a könyvtárak tervezete elsősorban az eladási tárgyak javaslataira összpontosul, mivel az ügyletek feltételeiről nincs adat. Pontosan nagy hatással van az értékelési objektumok értékparamétereire (0,85-0,95) az érték paramétereire vonatkozóan (0,85-0,95). Nem azt sugallja, hogy a fejlett piacokon (pl. Összehasonlító módszer.

  Például a gyűjtemények a SRD No. 17-2015, 14. oldal, kedvezményekkel alku az egész városban Oroszország, beleértve a nagyvárosokban (Moszkva, Szentpétervár, Krasnodar, Jekatyerinburg, Rostov-on-Don) Középkori városok (Vladivostok, Novosibirsk, Omsk, Stavropol, Tambov, Tver) és a Moszkva régió kisvárosai és települései, valamint Minszkben.

  Kedvezmények az ingatlanok típusai szerint : A lakossági, kereskedési, irodai, termelési és raktári és földterületek, valamint eladása és bérlése különböző kedvezmények alkalmazása.

  2. táblázat

  C. dzid melegítéshez , %
  Vidék	Lakó		Kereskedés		Hivatal		Gyártás és raktár		Föld
  	Bérlés	Eladás	Bérlés	Eladás	Bérlés	Eladás	Bérlés	Eladás	Eladás
  Moszkva		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  A nagyvárosok közepén 2015 novemberében						10,2		11,5
  Átlagosan a nagyobb városok által 2014 novemberében								11,5	11,1

  Kereskedelmi idő: Milyen kedvezményeket lehet beszerezni, amikor egy lakást Moszkvában vásárol

  RBC ingatlan

  Jelenleg Moszkvában kaphat kedvezményt, ha szinte bármilyen lakást vásárol, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacokon, az "RBC-Real Estate" szerkesztőigazgató által kihallgatott ingatlan.

  A Moszkvai másodlagos piacon eladott apartmanok mindössze 20% -a valósul meg a piachoz közel álló árakon, a fennmaradó 80% -ot nem lehet jelentős kedvezmény nélkül értékesíteni, mondja Sergey Shloma, az inom másodlagos piaci részlegének igazgatója Ingatlan ingatlan. Elmondása szerint az oka ennek erősen túlértékelt, válság előtti árak, és az apartmanok újraértékelése átlagosan 20-30% -a piaci értékük.

  Ha az elsődleges piacról beszélünk, a kereslet csökkenése azt a tényt vezette, hogy a régi Moszkva tömegszegmensének szinte minden új épületében kedvezményeket és különleges ajánlatokat találhat, az ingatlanforgalmazók azt mondják. AránybanMETRICIUM GROUP, Csak két új épületben a kedvezményeket semmilyen formában nem mutatják be. A fennmaradó 64 projektben a piacon megvalósult, a vevő a hagyományos nyári kedvezményre számíthat. Mérete a szimbolikus 1% -os, a meglehetősen kézzelfogható 15% -ot, a vállalati elemzők állításért.

  Kedvezmények a "Szögek" tulajdonosaiból

  Öt évvel ezelőtt, a piac teljesen más volt: a lakások eladásakor a kedvezmény - legtöbbször egészen jelentéktelen - mintegy 50% -a lakások hajtottak végre a másodlagos ház szegmensben, Szergej Shloma már felidézni. Most a kedvezményes részesedése az Incom-Real Estate szerint, a rekord magas szinten - 88%, és a kedvezmény átlagos mérete júliusban 9,1% volt.

  Az egyik legfontosabb tendenciája 2016-ban volt az a tény, hogy a tranzakciók több mint fele kedvezményt kapott a költségek miatt, amely szerint az apartmanok eredetileg kiállítottak, az ingatlanforgalmazók ünneplik. A kedvezmény átlagos mérete 2015-hez majdnem kétszer nőtt, és összeállította a tömegszegmens (gazdasággazdaságosság és kényelem) mintegy 5-10%, mondta Vladimir Kashirtsev, az ABC ház általános igazgatója.

  Realtors figyelmét, hogy a tulajdonosok a legtöbb költségvetési lehetőségek gyakran megy a kedvezményt, mint ingatlantulajdonosok kapcsolatos magas ár szegmensben. Az utóbbi sokkal jobban biztosítják a pénzügyileg, ezért készen állnak arra, hogy a vevőt hosszabb ideig várjanak, ráadásul megtagadhatják a kedvezményt, ha drága javítást tartottak a lakásban, a Sergey Shloma jelek mellett. A legtöbb költségvetési tárgyak tulajdonosai között a verseny nagyon magas, ezért szívesen elfogadják a kedvezményt, magyarázza.

  Ugyanakkor Vladimir Kashirstsev megjegyzi, hogy az alacsony költségű apartmanok tulajdonosai kisebb kedvezményt biztosítanak, a legnagyobb - az üzleti szegmensekben és az elitben. Tehát az "Azbuchi lakás" szerint, hogy apartmanok akár 10 millió rubel. A kedvezmény akár 5% -ig is elérhető.C. a KIDKA körülbelül 10% -ot kaphatunk egy apartmanban az árkategóriában 10-20 millió rubel. A lakás költsége 20 millió rubel felett. A kedvezmény elérheti a 20% -ot.

  "A komfort-osztályban azonban jelentős kedvezmények vannak: különösen akkor, ha a lakóépület nem biztonságos területen található, a metróállomástól való távolságban stb. Is, a kedvezmény a felújítás, sürgős vásárlása esetén Új épületek, ha nagy adósság van a lakásban (jelzálog, hitelek) - adja hozzá Vladimir Kashirs.

  "A piacon végzett kereslet teljes mértékben meghaladja a forgalomba hozatalt (helyénvaló, hogy az elsődleges másodlagos szegmensre gyakorolt \u200b\u200berős nyomásra emlékeztesse az elsődleges), amíg a tulajdonosok nem fogadják el a hasonló kedvezményt" - mondja Sergey Shloma. Ugyanakkor az alacsony kereslet és nagy összegű túlbecsült árak már azt a tényt várták, hogy az apartmanok legalább 40% -át eltávolítják, és nem találják meg a vevőt.

  A Vladimir Kashirsheva megfigyelései szerint a diszkont átlagos mérete a másodlagos lakossági ingatlanpiacon, amely képes a piacra az egyensúlyi pontra, az egyensúlyi pontok 10% -a értékesíthető. Sergey Shlom reméli, hogy a piaci helyzet megfelelő értékelõinek száma és a kedvezményhez készen áll. "A tavalyi évhez képest számuk abszolút értelemben körülbelül 10% -kal emelkedett. Bár némelyikük még mindig csökkenti tárgyaik értékesítési tulajdonát lassabban, mint a piacon, ezért nem vezet a tranzakciók nagy növekedéséhez" - jósolja meg .

  Hosszú tárgyalások

  Ellentétben a fejlesztők, a tulajdonosok a lakások nem kötődnek semmilyen menetrend értékesítés, amelyet el kell követni, így a másodlagos ingatlanpiaci szegmensben csökken lassabban áron, mint a új épületek szegmens magyarázza Vladimir Kashirstez. Sergey Shlom megjegyzi, hogy a másodlagos lakhatás piaca egy hatalmas számú egyének piaca, akik nem kezelhetők, és nem terjeszthetnek ki néhány globális változásokat az árak tekintetében.

  "Az elsődleges lakhatás szegmensében még mindig a lakossági komplex határain belül lehet, hogy egyidejűleg csökkenti az objektumok árát, de a" másodlagos "a javaslat költsége nagyon zökkenőmentesen csökken - ha 2016 júliusában 184,2 ezer volt Rubles, majd 2017 júliusáig ez a mutató 179 ezer rubelre csökkent. És a valódi tranzakciók eredményei szerint megjegyezhető, hogy az átlagos értékesítés csökkenése a tavalyi év azonos időszakához képest legalább 15%, - mondja Sergey Shloma.

  Realtors Megjegyezzük, hogy az eladók és a vevők hosszú ideig kezdtek alkudozni, mivel az apartmanok kiállítási ideje nőtt. Abban a pillanatban, hogy a másodlagos lakáspiacon Moszkva szerint Inkom, akkor 77 napon (a statisztikák folynak eladott tárgyak). Azonban ez az értékelés Sergey Shloma, tíz apartman a másodlagos lakáspiacon eladó csak kettő, és a többi tétel megragadt a kiállításon, vagy általánosan eltávolították az eladásból a tulajdonosok. Ezek azok az emberek, akik évek óta vagy két évig nem tudják megvalósítani az élőhelyüket a válság előtti áron, magyarázza.

  Az elmúlt három-öt évben az apartmanok értékesítése sokat változott: ha korábban már megvalósítható a piacon, most - háromból. Az "ABC Housing" statisztikái szerint a folyékony apartmanok egy vagy két hónapos expozícióval rendelkeznek. Egyszobás apartmanok akár 7 millió rubelig. Átlagosan körülbelül három hónap eladása, kétszobás apartmanok 8 millió rubel. - Három-öt hónap. Három hálószobás apartmanok 10 millió rubelből. Megközelítőleg hat hónapig eladott.