Az irodai ingatlanok parkolási lehetőségének kiigazítása. Korrekció az objektum területére

Az ingatlanok értékelésekor gyakran szükséges kiigazítani az értékelt tárgyak területét (skála). Ugyanakkor gyakran utalva a 2000-2002-ben az értékelő közösségben ismert szerzők közzétett munkáira, ahol a költségek területtől való függőségei y = A * e-bx vagy y = -A * formában vannak megadva ln (x) + C, ami azt mutatja, hogy növekedési területtel az objektumok egységköltsége fokozatosan csökken.

A javasolt méretarányos kiigazítási módszer lényege, hogy ezt a módosítást utoljára, az összes többi kiigazítás után, minden egyéb eltérés figyelembevételével (alku, helyszín, állapot, szerkezeti különbségek stb.) Figyelembe veszik. Vagyis amikor az analógok költségeinek és az értékelés tárgyának különbségeit kizárólag és csak a terület határozza meg. Ennek a módszernek az az előnye, hogy az összehasonlító megközelítés ugyanazokat az objektum-analógokat használják a korrekció kiszámításához, amelyekről az információkat már beírták az összehasonlító megközelítés számítási táblázataiba.

Ezt a módszert szemléltetheti egy példa arra, hogy a Pushkinskaya metróállomástól 1-2 perces sétára lévő, kis irodaterület (39 négyzetméter) bérleti díját értékelik.

Az összehasonlító megközelítéshez 7 analógot választottak (irodahelyiségek és PSN, javaslat dátuma - 2012. január -február), 8 nm -es területtel. akár 78 négyzetméter

Minden szoba - analóg - esetében a következő információk jönnek létre:

Si - objektumterület, négyzetméter;

Сi - ajánlati ár, RUB / négyzetméter évente (a fenti kiigazítások után)

A korrekciót a következő sorrendben számították ki:

Az ajánlati ár meghatározása 1 négyzetméterre. m (konkrét ajánlati ár) a képlet szerint:

A kapott értékekkel kapcsolatos információkat az alábbi ábrák mutatják be:

Rizs. 1. Információk a számításokhoz használt analógokról, dollár / négyzetméter évben (áfával)

Rizs. 2. Közelítés eredményei (megadva az R2 maximális értékét)

Az értékelő objektum területe 39 m2, és eltér az analóg létesítmények területétől, így megfelelő kiigazításokat kell végezni az 1 m2 analóg berendezések árában. Ugyanakkor a bérleti díjnak a területtől való függőségének grafikonja egyértelmű maximumot mutat a 39-40 négyzetméter körüli területen (jól megfelel az 1 szobás lakásoknak megfelelő ilyen helyiségek iránti kereslet jelenlétének) . Egy logaritmikus vagy exponenciális kapcsolat nem mutatna ilyen hatást.

A meghatározott kiigazítás kiszámításához az értékbecslők statisztikailag származtatott képletet alkalmaztak a piaci érték lineáris függésére az ingatlan teljes területétől:

OS = 0,003P3 - 0,640P2 + 33,69P + 333,9; ahol:

OS - relatív piaci érték;

П - teljes terület,

A teljes terület korrekcióját a következő képlet alapján számították ki:

K - korrekció a teljes területre;

OSots - az értékelési tárgy relatív becsült piaci értéke;

Az OSan egy analóg objektum relatív becsült piaci értéke.

A teljes területre vonatkozó korrekció kiszámításának eredményeit az alábbi táblázat tartalmazza.

6. Korrekció az objektum területére.

Esetünkben 297,3 m 2 és 3806,0 m 2 közötti területtartomány van. Kutatásaink szerint az 1 m 2 -re jutó terület növekedése az 1 m 2 ár csökkenését eredményezi az alábbi értékkel:

(S ob.cr. - S ob.ots) x K, (3.3)

ahol: S ob.sr. - az összehasonlító objektum területe;

S ob.oc - az értékelés tárgyának területe;

K - empirikus együttható, K = 0,00533

Számítási képlet:

9. táblázat

7. Korrekció a földterület elérhetőségéhez.

A telek jelenléte előnynek tekintendő, mivel ez az objektum egyik lehetősége. Tanulmányok azt mutatják, hogy a legtöbb esetben az irodaházak közelében lévő telek jelenlétét vagy hiányát a piac az objektum értékének 5% -án belül becsüli (a járművek parkolására szolgáló telken kívül).

8. Korrekció az emeletek számához.

Esetünkben a 2-5 emeletű objektumokat vesszük figyelembe. A kutatások azt mutatják, hogy több mint 3 emelet nem tekinthető előnynek. Az irodahelyiségek jelenlegi piaci helyzete olyan, hogy a befektetők és a bérlők inkább 2 ÷ 3 emeletes épületeket használnak irodahelyiségként. A piaci érték (csereérték), és nem a befektetés (használat) szempontjából a 3 emeletnél magasabb épületek 1 négyzetméteres költsége alacsonyabb, mint az 1 négyzetméter. 2 ÷ 3 emeletes épületek. Akár 5 ÷ 6 emeletig ez a költségcsökkentés 3 ÷ 5%között van. 9, 11 emeletes épületeknél ez az érték 12 ÷ 15%.

9. A parkolás rendelkezésre állásának és minőségének kiigazítása.

Az ingatlanban lévő parkoló jelenléte növekvő tényező. Ebben az esetben a parkolás elérhetőségét és minőségét értékelték. A parkolás minőségét három szempontból vették figyelembe:

· Kültéri parkolás - az épület homlokzata előtti utca mentén van parkolóhely 50 méteren belül; az ilyen parkolást szakszerűen 5%-ra becsülték (átlagos minőség);

· Szervezett parkolás - az úttesten kívül van egy speciális aszfaltterület az autók parkolására - 10%, (jó minőségű);

· Belső parkolás - gépkocsik parkolása a vállalkozás kapuján kívül (a belső területen) - 0%, (rossz).

10. táblázat

Végső kiigazítások

Következtetés: A legkisebb számú kiigazítást a 3. számú összehasonlító objektumra vonatkozóan végeztük el, ezért az értékelési objektum árát egyenlőnek vesszük a 3. számú összehasonlító objektum korrigált árával, azaz 32205 rubel / négyzetméter A talált érték 18 151 rubel / négyzetméter és 45 235 rubel / négyzetméter között van. Az értékesítési objektum költsége, amelyet az értékesítések közvetlen összehasonlításával kaptak, a következő lesz: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 rubel.

Így az értékelt ingatlan költsége 44.307.639 RUB. (Negyvennégy millió háromszázhétezer hatszázharminckilenc rubel) ÁFA nélkül.

2.4 Az ingatlanok piaci értékének meghatározása a jövedelem -megközelítés keretében

A munkában a közvetlen tőkésítés módszerét használták fel az ingatlan használatra kész értékének felmérésére. Ez a módszer meglehetősen pontos becslést nyújt a jövőbeli jövedelmek jelenértékéről abban az esetben, ha a várt jövedelemáram stabil, vagy állandó növekedési (csökkenési) ütemű.

Jövedelemzés

Az értékelt ingatlan minden bevételét különböző funkcionális célú helyiségek bérleti díja alapján tervezik. Piackutatást végeztünk, melynek célja a lakóépületek bérleti díjának meghatározása, amely összehasonlítható lenne az értékelés tárgyával. Ez a kutatás több tulajdonossal, bérbeadási ügynökkel és fejlesztővel készített interjúkat tartalmazott, az ajánlati árakat és a jelenlegi bérleti feltételeket kutatva.

Az előkészítő munka során kiderült, hogy az objektum elhelyezkedését és profilját figyelembe véve a következő havi bérleti költséget kell figyelembe venni a számításhoz: 1175 rubel / négyzetméter

Költségelemzés

A működési költségek az ingatlan birtoklásával és üzemeltetésével kapcsolatos ismétlődő költségek. Ezek állandóra vannak osztva - ezek értéke nem függ a felhasználók által az épület által okozott túlterheltség mértékétől (ingatlanadók, biztosítási díjak, földbérleti díj), és változók - az épület kihasználtsági fokától függően (villamos energia, víz stb.).

Az ingatlanadók tartalmazzák: telekadót, építményadót. Mivel a föld értékét nem ezen értékelés keretében határozták meg, adóztatásának mértékét sem kell meghatározni.

Az ingatlanadó az ingatlan könyv szerinti értékének 2% -a (könyv szerinti érték = kezdeti érték - értékcsökkenés).

Egy újonnan vásárolt termék esetében a kezdeti költség megegyezik a vételárral. Egy új építésű vagy építés alatt álló épület esetében a kezdeti költség megegyezik az építési költségekkel, az értékcsökkenés 0. Az épület könyv szerinti értéke az értékelés időpontjában a vételár (vagy a beszerzéskori könyv szerinti értéke) összege. az épület és a felújítás során felmerült költségek, áfa nélkül. Az ingatlanadó összegét állandónak tekintjük, mert a tőke 1. csoportjának épülete esetében az értékcsökkenési arány évente 1%, és az ingatlanadó értékének változása nyugodtan figyelmen kívül hagyható.

A biztosítási kifizetések a kész tárgy pótlási költségének 0,3% -a, áfa nélkül.

Ebben az esetben a közüzemi számlák értékét a tényleges bruttó jövedelem (DVD) 7% -ának vesszük.

Az objektum kezelési költségeinek a működési költségekbe történő bevonása az ingatlan, mint bevételi forrás sajátosságához kapcsolódik. Az ingatlan birtoklása, szemben a bankban lévő készpénzbetéttel, némi erőfeszítést igényel az ingatlan kezeléséhez. Függetlenül attól, hogy a tulajdonos kezeli az ingatlant vagy egy külső céget, beleértve a kezelési költségeket az általános költségekben, ezáltal elismerjük, hogy a bruttó bérleti díj bevételének egy része nem közvetlenül az ingatlanból származik, hanem a vezető erőfeszítéseiből.

Az ilyen típusú ingatlanok esetében a kezelési költségek a tényleges bruttó jövedelem 2,2% -a.

Mivel az épület 2002 -ben épült, és nincs szükség nagyobb javításokra, a jelenlegi javítási költségeket az EVD 4% -ában határozzák meg.

A rendelkezésre álló megbízható adatok alapján az értékelés tárgyához hasonló jellemzőkkel rendelkező épületek rövid élettartamú elemeinek pótlási költségeire vonatkozóan a számításhoz az EIR 3,6% -át vették figyelembe.

Az egyéb költségek általában a működési költségek 2% -át teszik ki.

A teljes tőkésítési arány meghatározása

A tőkésítési arány azt tükrözi, hogy egy objektum értéke függ a működésétől várható bevételtől. Mivel nincs elegendő adat a hasonló objektumok értékesítéséről, a tőkésítési arány csak az összegzési módszerrel határozható meg, amely szerint a kapitalizációs ráta értéke megegyezik az összeggel:

SK = NP b / r + R + L ± C v.k. , ahol

SK - tőkésítési arány;

NP b / r - kockázatmentes megtérülési ráta;

R az ebbe az eszközbe történő befektetésnek megfelelő kockázati prémium;

L - prémium az objektum alacsony likviditásáért;

Innen. Ide. - a tőke megtérülési rátája.

A legmagasabb kategóriájú bankok határozott idejű devizabetéteinek kockázatmentes kamatlába 5-9% (7% -ot fogadunk el).

Kockázati prémium (P). A vagyonvesztés valószínűségét a kalugai vagyonvesztési esetek számával kapcsolatos információk alapján becsülték meg, figyelembe véve az összegyűjtött adatokat P = 4%.

További kockázati prémium - 4%.

A likviditási mutatót az ilyen típusú ingatlanok hozzávetőleges értékesítési ideje határozza meg, amelyet a jelenlegi gazdasági helyzet figyelembevételével 0,4 évre becsülünk.

K n / folyadék. = Kockázatmentes × eladási idő = 0,07 × 0,4 = 0,028 vagy 2,8%

A befektetéskezelési kockázati prémium 4,8%.

A teljes tőkésítési mutató második összetevőjét - a tőke visszaszerzésének ütemét vagy az alap értékének növekedését / csökkenését - az egy és a befektetett tőke megtérüléséhez szükséges évek hányadosaként kell kiszámítani.

Egy tipikus befektetőnek 20 évre van szüksége a tőke visszaszerzéséhez, ami 5% -os (1/20) tőkemegtételi arányt jelentene.

Jelenleg a Kaluga városban található nem lakáscélú helyiségek piaci helyzete olyan, hogy viszonylag új, jelentéktelen természetes kopással (értékcsökkenéssel) rendelkező ingatlanok esetében nincs ok feltételezni, hogy belátható időn belül csökkenni fog az értékük. Ezenkívül az objektum kedvező elhelyezkedése a városközpont és a fő közlekedési útvonalak közelében nagyban befolyásolja az értéknövekedést. Ebben az esetben az értékelt objektum befektetési vonzereje nyilvánvaló, ezért a tőkehozamot (-) jelzéssel vesszük.

A teljes tőkésítési arány:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Az értékelt ingatlan értékének kiszámítása a bérleti díjból származó közvetlen tőkésítéssel

A potenciális bruttó jövedelem (GVR) kiszámításához a rendelkezésre álló havi bérleti díjakat használják évente: 14 100 rubel / négyzetméter.

Így az LDPE az értékelés tárgyának területeinek bérletéből lesz: 14100 × 1375,8 = 19,398,780 rubel;

A tényleges bruttó jövedelem (GER) kiszámítása a teljesített kifizetések kihasználatlanságából adódó esetleges veszteségek és a bérleti díjak beszedése során történik. A számításokhoz 8% -os értéket vettünk, amelyet a külső forrásokból rendelkezésre álló adatok és saját megfigyeléseink alapján határoztak meg.

A számítások azt mutatták, hogy az értékelési tárgy EE -je:

Az idő, akárcsak a kereskedelmi ingatlanok más szegmenseiben, a válság áradáscsökkentő árakat és a kínálat növekedését váltotta ki a nyílt piacon. A szentpétervári első osztályú kereskedelmi ingatlanok termelékenységének elemzése azt sugallja, hogy az ilyen ingatlanokba való befektetés kockázata valószínűleg alacsonyabb, mint a hitelüket elvesztő pénzügyi eszközökbe történő befektetés kockázata. Ha ezzel ...

Az objektum meglévő bérleti szerződéseinek elérhetősége és feltételei, megújítási lehetőségeik, az objektum értékesítésére vonatkozó megállapodások (opciók). 4.10 A különböző értékelési módszerek eredményeként kapott becsült becsült becslések elvégzése az ingatlanok értékének ésszerű egyeztetésében (a hasonló tárgyakra vonatkozó piaci adatok elemzése alapján, az ingatlan létrehozásának költségeinek becslése alapján) csereként használható tárgy ...

Nettó jövedelem, ha időszerű bizonyos ingatlanokat belefoglalni vagy abból kivonni, szem előtt tartva, hogy az ingatlan fejlesztéseinek akkor van értéke, ha a piaci érték növekedésével járnak. A "növekvő és csökkenő jövedelem elve" lényege, hogy a tőke és a munka hozzáadásával a földhöz a jövedelmezőség bizonyos mértékig nő ...

A nyersanyagok és anyagok exportjának szerkezete 95,8%, gépek és berendezések - 1,4%, fogyasztási cikkek - 2,8%. 3.2 AZ OBJEC HELYE Az objektum a város központjában található, ...

A moszkvai irodaterületek piacának elemzése során három összehasonlítható ingatlant választottak ki, amelyeket 2003 októberében kínáltak eladásra. Az összehasonlítható objektumok jellemzőit az alábbi táblázat tartalmazza.

22. táblázat: Összehasonlítható objektumok jellemzői

A jogi státusz minden összehasonlítható objektum esetében azonos, és megfelel az értékelt objektumnak, ami nem követeli meg az Objektumra ruházott jogok kiigazításának bevezetését. A valós ügyletek áraira vonatkozó adatok hiánya miatt az ajánlati árakat használták a számítások során, ezért az értékesítés idejére, az eladási feltételekre és a tranzakció finanszírozására vonatkozó korrekciókra szintén nincs szükség.
Az összehasonlítható ingatlanok árait paramétereik szerint az alábbiak szerint módosították:

Р0 az összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti kezdeti költsége (ajánlati ár);
Pcorr egy összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti korrigált költsége;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - korrekciók a helyszínen, az alkudozásban, a közlekedés elérhetőségében, a helyiségek elhelyezkedésében az épületben, a helyiségek területén, a kényelem érdekében bekötőutak, külön bejárat jelenlétére, a műszaki állapot objektumra.
Helyjavítás. Az ingatlan elhelyezkedése meghatározó tényező az értékében. A helykorrekció akkor kerül bevezetésre, ha összehasonlítható objektumokat választanak ki különböző területi gazdasági övezeteken belül, esetünkben a módosítást nem vezetik be.
Módosítás az alkudozáshoz. Az objektumok ajánlati ára eltér a tényleges tranzakciók áraitól a nem lakáscélú helyiségek másodlagos piacán, amelyek általában alacsonyabb áron történnek. A vezető ingatlancégek által szolgáltatott adatok alapján az ajánlati árak 5-10%-ban térnek el a tényleges ügyletek áraitól. A módosítást 5%-ban határozzák meg.
A közlekedés akadálymentesítésének módosítása. Kisegítő lehetőségek beállítása a párosított értékesítési módszer alapján. Az alábbiakban bemutatjuk a módosítások méretét a helyiségek közlekedési akadálymentesítésétől függően. Esetünkben a módosítást bevezetik.

Korrekció az épületben lévő helyiségek elhelyezésére. Az épület helyiségeinek korrekcióját a páros értékesítés módszere határozza meg. Az alábbiakban a javítások mérete látható az épület helyiségétől függően.

Terület korrekció. A területkorrekció a párosított értékesítési módszeren alapul. Az alábbiakban a korrekciók mérete látható a helyiség területétől függően.

Javítás a bekötőutak kényelme érdekében. A bekötőutak kényelmét szolgáló módosítást vezetnek be azokban az esetekben, amikor az értékelt és összehasonlítható objektumok ezen paraméterének jellemzői eltérőek. Esetünkben a módosítást bevezetik.
A bekötőutak kényelmét a szakértők ötpontos skálán számítják ki:
5 pont - a járművek hozzáférése a tárgyhoz a központi utcáról biztosított, van parkoló;
4 pont - lehetséges, hogy személygépkocsik és teherautók nem a központi utca felől közelítenek, parkolás;
3 pont - az autókat korlátozott forgalmú utcák mentén közelítik meg, nehéz parkolni;
2 pont - az autók megközelítése nehéz, a legközelebbi parkoló 10 percre található. gyalog.
A módosítást szakértői elemzés határozta meg, amely a nem lakáscélú helyiségek piacára vonatkozó piaci információk elemzésén alapult, így a pontszám 1 pontos csökkenését az érték 2%-os csökkenése jellemzi.
Javítás a külön bejárat jelenlétére bevezetésre kerül, mivel a külön bejárat jelenléte növeli az objektum költségeit. A módosítást 3%-os szakértői megítélés határozta meg.
Korrekció a műszaki állapothoz (felszereltségi szint). Az építőipari cégek weboldalain közzétett adatok alapján, valamint a javító és építő szervezetek, például a "Marathon" alkalmazottaival folytatott beszélgetések alapján. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "marsall" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, "Prioritás" tel. 749-98-05, a helyiségek műszaki állapota és befejezési szintje (a munka összetételét és összetettségét tekintve) feltételesen a következő kategóriákba sorolható:
Eurodekoráció(a helyiségek modern dekorációja az európai szabványok követelményeinek megfelelően, a legújabb építési technológiák és a legjobb befejező anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Standard felújítás(belsőépítészet klasszikus technológiák és modern anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 100-150 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Munkafeltétel(a ház felújítása több éve történt).
Felújítás szükséges(kisebb hibák jelenléte a szoba díszítésében). A javítás költsége a helyiségek munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 50-100 dollár 1 négyzetméterenként.
A tőkemunka elemeivel újra kell díszíteni(bármilyen (padló, fal, mennyezet) burkolat teljes vagy részleges hiánya. A javítás költsége, mielőtt a helyiséget állapotba hozza (beleértve a befejező anyagokat is), 150-200 USD / 1 négyzetméter.
Jelentős felújítás szükséges(a padló-, fal- és mennyezetburkolatok hiánya). A javítás költsége a helyiségek munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 200-300 USD / 1 négyzetméter.

23. táblázat: Egy ingatlan piaci értékének meghatározása az eladások összehasonlításával

4.4. AZ Objektum költségeinek kiszámítása a nyereséges megközelítés módszerei szerint

Az ingatlanok piaci értékének jövedelmi megközelítéssel történő meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója megvásárolja azt, annak várható felhasználásával, hogy a jövőben jövedelmet kap. Tekintettel arra, hogy közvetlen kapcsolat van a befektetés nagysága és a befektetés kereskedelmi felhasználásából származó haszon között, az ingatlan értékét az általa hozott jövedelemhez való jogok értékeként kell meghatározni, más szóval az értéket. az ingatlan értéke az értékbecslés tárgyát képező jövőbeni jövedelem jelenértéke.
A jövedelem -megközelítés előnye a költségekkel és az összehasonlító megközelítésekkel szemben az, hogy jobban tükrözi a befektetőnek az ingatlanról mint jövedelemforrásról alkotott nézetét, vagyis ezt az ingatlanminőséget veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt. A jövedelem -megközelítés legfőbb hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben előrejelző adatokon alapul.
Az értékelési eljárás szakaszai ezzel a megközelítéssel:
* A becsült területek bérbeadásából származó jövedelem előrejelzése a tulajdonosi időszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (GVR) meghatározása.
LDPE - a maximális bevételt jelenti, amelyet az értékelő objektum képes elérni a terület 100% -os kihasználtsága mellett, minden veszteség és költség nélkül. Az LDPE az értékelt objektum területétől, a megállapított bérleti díjtól függ, és a következő képlettel számítható ki:

Ast - az értékbecslő ingatlan átlagos bérleti díja,
S az értékelési objektum területe.
* A helykihasználatlanságból származó veszteségek piaci elemzése és a bérleti díj beszedése alapján történő meghatározás, a tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.
Általános szabály, hogy hosszú távon a tulajdonosnak nincs lehetősége véglegesen bérbe adni az épület területét. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatottságából és a gátlástalan bérlők által fizetett bérleti díjból ered.
A nyereséges ingatlan tárgyának bérlők általi elfoglalásának mértékét a kihasználatlanság aránya jellemzi, amelyet a bérlet nélküli területek és a bérbe vett teljes terület összegének aránya határoz meg. A bérelt terület és a teljes bérbe adandó terület arányát kihasználtság tényezőnek nevezzük. Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben jellemző a piaci kihasználtság.
Így a szabad helyek veszteségeinek összegét vagy a piaci adatok alapján határozzák meg, vagy egy adott ingatlanra számítják ki a következő képlet segítségével:

KND - alulhasznosítási együttható;
Кn - a bérbe adandó területek aránya, amelyekre a bérlők év közben cserélődnek;
nc az átlagos időszak az év folyamán, amelyre szükség van, hogy új bérlőket találjanak a régiek távozása után;
na a bérleti időszakok teljes száma egy évben.
Az alulhasznosítási együttható eredménye azt fejezi ki, hogy az LDPE hány százaléka veszített el amiatt, hogy egy adott ingatlan összes területét nem lehetett 100% -ban bérbe adni. Ezért szükségessé válik az LDPE beállítása területkihasználási tényező (Kz) amelyet a következőképpen határoznak meg:
A bérleti díj teljes beszedésének lehetetlensége tipikus piaci helyzetet von maga után, amikor mindig vannak olyan gátlástalan bérlők, akik a helyiséget felszabadítva nem fizetik ki a bérleti díj hátralékát. A bérleti díj megfizetéséből származó jövedelem csökkenésének mennyiségi kifejezése a nem fizetésből származó bevételkiesés együtthatója (a kifizetések alulszedési együtthatója) (Кн), amelyet az átlagos veszteségekre vonatkozó információk alapján határoznak meg a tulajdonosok nem fizetnek bérleti díjat a bérlőknek az ilyen típusú helyiségekért, amelyet a potenciális bruttó jövedelem% -ában fejeznek ki.
Így, begyűjtési arány (Кс)így lesz: A tényleges bruttó jövedelem (DVD) kiszámítása a következő képlet szerint történik:

Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD -hez hozzá kell adni az ingatlantulajdon üzemeltetéséből származó egyéb, a bérleti díjat meghaladó bevételt, például kiegészítő szolgáltatások - mosoda, parkoló - igénybevételéért , vagyis további pénzeszközök tulajdoníthatók más jövedelmekhez, amelyek bevétele összekapcsolható az ingatlan szokásos használatával.
* Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek kiszámítása, amely a fenntartás tényleges költségeinek elemzésén és / vagy az adott piacon jellemző költségeken alapul.
A működési költségek (ER) a létesítmény normál működésének biztosításához szükséges költségek, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó jövedelemhez.
A működési költségeket általában három csoportra osztják:
- feltételesen állandó;
- feltételes változók;
- pótlási költségek.
A feltételesen rögzített költségek olyan költségeket is tartalmaznak, amelyek összege nem függ a létesítmény üzemeltetési terhelésének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől. Általában ez a csoport a következőket tartalmazza:
- tulajdon adó;
- biztosítási díjak (vagyonbiztosítási kifizetések);
- kifizetések a telekért;
- a változó költségek néhány eleme, amelyek ténylegesen rögzítettek.
A feltételesen változó költségek magukban foglalják a költségeket, amelyek összege a létesítmény működési terhelésétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől függ. Általában ez a csoport a következő költségeket tartalmazza:
- segédprogramok;
- a jelenlegi javítási munkákhoz;
- a kiszolgáló személyzet fizetése;
- adók a bérek után;
- tűzvédelem és biztonság érdekében;
- reklámozásra és bérleti szerződések megkötésére;
- tanácsadásra és jogi szolgáltatásokra;
- menedzsmentre;
- más költségek.
Pótlási költségek - az épület nagy kopású szerkezeti elemeinek időszakos cseréjének költségei. Általában ezek az elemek a következők:
- tetőfedés, padlóburkolat, belső és külső dekorációs elemek, ablak- és ajtótömítések, vasalatok, valamint egyéb rövid élettartamú szerkezeti elemek;
- egészségügyi berendezések és elektromos szerelvények;
- a szabadtéri fejlesztés elemei - gyalogutak, felhajtók, parkolók, parkosítás és kis építészeti formák.
Ennek a költségcsoportnak az épület rendes üzemeltetésével kapcsolatos üzemeltetési költségekbe történő felvétele abból a feltételezésből adódik, hogy a tulajdonos az ingatlant olyan szinten fogja üzemeltetni, amely megfelel az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó előírásoknak és szabványoknak.
Ezért a becsült működési költségeket levonják a tényleges bruttó jövedelemből, és a teljes összeg a nettó működési bevétel.
* A nettó működési bevétel átalakítása az objektum jelenértékévé többféle módon, a kiválasztott értékelési módszertől függően.
Egy objektum jelenértékének a nettó működési bevétel alapján történő meghatározásához két módszert lehet használni:
- a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
- tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul:
- tőkésítési módszer számítási modellek szerint;
- diszkontált cash flow módszer.
Ezek a módszerek azon a feltevésen alapulnak, hogy az ingatlanok értékét az értékeli ingatlan azon képessége okozza, hogy a jövőben jövedelemforráshoz jusson. Mindkét módszer esetén az ingatlanból származó jövőbeni bevételt átváltják értékére, figyelembe véve az ingatlanra jellemző kockázati szintet. Ezek a módszerek csak a jövedelemátalakítás módjában különböznek egymástól.
Közvetlen nagybetűs módszer- a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely a legjellemzőbb első évi jövedelem értékre történő közvetlen átváltásán alapul, elosztva azt a tőkésítési mutatóval, amelyet a nettó jövedelem arányára vonatkozó piaci adatok elemzése alapján nyertek és az eszközök értéke, hasonlóan az értékelt tárgyhoz, a piaci kitermelési módszerrel.
Ugyanakkor nem kell értékelni a jövedelem változásának időbeli alakulását, és a tőkésítési arány értékelésekor külön kell figyelembe venni annak összetevőit: a tőke megtérülési rátáját és hozamát. Feltételezzük, hogy mindezen tendenciák és összetevők elszámolása beépül a piaci adatokba. A közvetlen tőkésítési módszer ilyen nyugati klasszikus változata, amelyben a tőkearányt a piaci tranzakciókból nyerik ki, gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmasak) információ). Ennek alapján a gyakorlatban algebrai módszereket kell alkalmazni a tőkésítési arány kialakításához, amelyek külön értékelést írnak elő a tőke megtérülési rátájáról és hozamának mértékéről.
Meg kell jegyezni, hogy a közvetlen tőkésítési módszer olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek nagy javítási vagy rekonstrukciós tőkebefektetéseket.
- egy módszer a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására, amely az összes pénzáramlás „valós pénzmaradványként” történő átalakításán alapul, amelyet a fennmaradó gazdasági élet során generál, értékké, azáltal, hogy diszkontálja azokat az értékelés időpontjában, a piaci befektetési alternatívából kivont tőke megtérülése a kockázati szint tekintetében.
Tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul formai (matematikai) szempontból két fajtája van:
diszkontált cash flow módszer- a saját tőke megtérülési rátáján történő kapitalizáció módszere, amelyben a piaci érték diszkontrátával történő meghatározásához a saját tőke megtérülési rátáját külön diszkontálják az eszköz működési évének pénzforgalmainak későbbi összegzésével értékelése, beleértve a visszatartásból származó pénzforgalmat a tartási időszak végén.
modell nagybetűs módszer- a tőke megtérülési rátájának megfelelő kapitalizációs módszer, amelyben a piaci érték meghatározása érdekében az első év legjellemzőbb jövedelmét alakítják át értékké a bevétel és az érték alapján kapott formalizált számítási modellek segítségével jövőbeli tendenciáik elemzése.
A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzák, ha:
- A jövőbeli áramlások várhatóan lényegesen eltérnek a jelenlegitől;
- Vannak adatok, amelyek igazolják az ingatlanokból származó jövőbeni pénzáramok nagyságát;
- A bevételek és kiadások folyamata szezonális;
- Az értékelt ingatlan egy nagy, multifunkcionális kereskedelmi létesítmény;
- Az ingatlan építés alatt áll, vagy éppen épült és került üzembe (vagy üzembe helyezésre).
A számított modelleken alapuló nagybetűs módszer akkor használható, ha:
- A jövedelemáramok hosszú ideig stabilak, jelentős pozitív értéket képviselnek;
- A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.

4.4.1. A jövedelem -megközelítés módszerének megválasztása és az ingatlan értékének kiszámítása

Tekintettel arra, hogy az Értékelt Ingatlan nem igényel nagyobb javításokat, és figyelembe véve a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi tendenciáit is, meg lehet jósolni, hogy az Értékelt Ingatlan lízingjéből származó, jelentéktelen árfolyamokkal zökkenőmentesen változó jövedelemáramlás következik be. lehetővé teszi az előrejelzett jövedelem számítási modellek szerinti jelenérték -tőkésítési módszerbe történő átszámítását (a továbbiakban: jövedelem -kapitalizációs módszer).
LEHETSÉGES GROSZJÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA

A potenciális bruttó jövedelem kiszámítása az összehasonlítható ingatlanok jelenlegi bérleti piaci árfolyamának elemzésén alapul (piaci bérleti díjak).
Az irodahelyiségek bérleti díjainak tanulmányozása az Iz Ruk v Ruki újság elektronikus adatbázisaiból, a moszkvai ingatlanirodák internetes oldalairól származó adatok felhasználásával történt.

24. táblázat: Összehasonlítható ingatlanok jellemzői az ingatlan átlagos bérleti díjának meghatározásához

Így az Értékelt Ingatlan bérleti díja a kiválasztott ingatlanok átlagos bérleti díjaként kerül meghatározásra, a módosításokhoz igazítva, és (kerekítve) lesz 556 dollár / négyzetméter / év
Az elvégzett piacelemzés azt mutatja, hogy a "B" osztályú irodahelyiségek átlagos bérleti díja héa nélkül 490 dollár négyzetméterenként. m évente, "C" osztályú irodahelyiség áfa nélkül $ 297 négyzetméterenként. m / év (az elemzésben bemutatott tartomány maximális korlátját vették figyelembe, figyelembe véve az értékelési objektum elhelyezkedését), innen a B és C osztályú irodák közötti köztes pozíciót elfoglaló helyiség átlagos bérleti díja négyzetméterenként 400 dollár lesz (kerekítve). m évente.
A jelentésben bemutatott besorolásnak megfelelően az Értékelési Tárgy köztes pozíciót foglal el a B és C osztályú irodák között, és az Értékelési Tárgyra számított bérleti díj áfa és működési költségek nélkül körülbelül 418 dollár lesz négyzetméterenként. m évente. Ez a tény tanúskodik a kiválasztott összehasonlítható objektumok helyességéről és egy bizonyos érték további felhasználásának lehetőségéről a számítások során.
A SZOLGÁLTATÁS LEHETSÉGES VESZÉLYEI (TERHELÉS ALATT) ÉS A BÉRLET KIZÁRÁSÁBÓL VESZTESÍTÉSEK
Az értékelt helyiségek esetében a kihasználatlanság aránya 8,3%lesz, annak alapján számítva, hogy a bérbeadó egy hónapot tölt bérlő keresésével (1/12 x 100%) = 8,3%vagy 0,083 részvény. Így a terhelési tényező ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92 .
A kialakult gyakorlat szerint a lízingdíjakat előre fizetik (előlegfizetéssel), e tekintetben a beszedési arányt (Kc) 1,0 -nek tekintjük.
A MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az átlagos éves működési költségek kiszámítását az alábbi táblázat tartalmazza. Az Ügyfél által megadott kezdeti adatok.

Azt is meg kell jegyezni, hogy a modern körülmények között a tulajdonosok általában nem alkotnak cserealapot, és szükség esetén a készpénzköltségek teljes összegét egyszerre fizetik ki. Ez a következtetés a nem lakóépületek és helyiségek tulajdonosával folytatott beszélgetések eredményeként született.
A NETTÓ MŰKÖDÉSI JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA ÉS A PIACI ÉRTÉK KISZÁMÍTÁSA A JÖVEDELMI MÓDSZER KERETÉBEN
A jövedelemtőkésítési módszer az ingatlan értékének meghatározása az éves (vagy éves átlagos) nettó működési jövedelem (NPR) jelenértékre történő átszámításával.
Az alapvető számítási képlet a következő:
A tőkésítési arányt feltételezzük, hogy megegyezik a telek értékének meghatározása keretében számított javítások tőkésítési arányával.

25. táblázat: Az Értékelési Objektum piaci értékének meghatározása a jövedelem tőkésítési módszerével

4.5. TÁRGYÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK MEGÁLLAPODÁSA

A három megközelítéssel végzett értékelés eredményeként az alábbi táblázatban szereplő adatokat kaptuk.

26. táblázat: A három értékelési módszer adatai

Az eredményeket a Hierarchia -elemzési módszer (AHP) segítségével egyeztetjük.
A hierarchiaelemzési módszer egy szisztematikus eljárás a problémák lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb összetevőkre osztják (bontják), és az értékelő szekvenciális ítéleteit páros összehasonlításokkal dolgozzák fel.
Ennek az értékelésnek a során a következő egyező kritériumokat kell használni:
A. Képesség a potenciális befektető és eladó tényleges szándékainak tükrözésére;
B. Típus, minőség, szélesség, adatok, amelyek alapján az elemzést végzik;
C. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére;
D. Képes figyelembe venni az objektum azon sajátosságait, amelyek befolyásolják annak értékét.
Miután bemutatta az eredmények összehangolásának problémáját hierarchia formájában, a következő műveletsort hajtják végre:
* A kritériumok prioritásait páros összehasonlítással azonosítják. Ehhez fordítottan szimmetrikus mátrixot készítenek, és a páros összehasonlításhoz az arányok skáláját használják. Páros összehasonlításokat végeznek az egyik elem dominanciája tekintetében. Ezeket az ítéleteket ezután egész számokban fejezik ki a következő skála segítségével:

27. táblázat: Kapcsolati skála páros összehasonlításhoz

* Továbbá minden kritérium esetében a súlyt a következő képlet határozza meg: W ij = (Пaij) 1 / n. ahol aij a kritérium (index) fontossága
* A kapott súlyokat normalizáljuk: W ij = W ij / W. Az így kapott értékek az egyes kritériumok súlyainak összértékét jelentik.
* A prioritások azonosításának leírt eljárását minden alternatíva esetében minden kritérium esetében végrehajtják. Így meghatározzák az egyes alternatívák súlyának értékeit.
* Az egyes alternatívák összsúlyát kiszámítják, amelyek megegyeznek az árazási tényezők súlyainak és az egyes tényezőknek megfelelő alternatívák súlyainak szorzatával.
Az értékelés tárgyának piaci értékének meghatározására szolgáló súlyozási együtthatók kiszámításának eredményeit az alábbi jelentés 4. függeléke tartalmazza.

28. táblázat: Az Értékelési Objektum piaci értékének végső értékének kiszámítása

Célszerű a kapott értéket ezer rubelre kerekíteni:
Az objektum piaci értéke (beleértve a 20 százalékos hozzáadottérték -adót) (kerekítve):
10 544 000 (tízmillióötszáznegyvennégyezer rubel) vagy
az Orosz Bank jegyzéke az értékelés időpontjában (30,235 rubel / 1 dollár)
348 735 (háromszáznegyvennyolcezer hétszázharmincöt amerikai dollár).