26.11.2008
Giniyatullina A.A.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi.
Nadalje so narejene spremembe, da se upoštevajo razlike med ocenjenim predmetom in analogi. To vam omogoča, da določite prodajno ceno vsakega analoga, kot da bi imel enake osnovne značilnosti kot nepremičnina, ki se vrednoti. Prilagojena cena omogoča cenilcu sklep, da najverjetnejša prodajna cena podobnih nepremičnin odraža tržno vrednost. Seveda lahko dejanska prodajna cena predmeta odstopa od tržne vrednosti zaradi motivacije udeležencev posla, stopnje njihove ozaveščenosti in pogojev posla. Vendar pa v veliki večini primerov posamezne transakcijske cene običajno odražajo smer trga. Glede na to, da ta pristop vrednotenja nepremičnin temelji na primerjavi prodaje, se imenuje primerjalni. Ker obravnavani pristop uporablja podatke o transakcijah na trgu, ga imenujemo tudi tržni.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek.
načelo zamenjave- razumni potencialni lastnik za nepremičnino ne bo plačal zneska, večjega od najnižje cene, za katero je mogoče kupiti ali zgraditi podoben objekt (ob upoštevanju časovnega faktorja). Posledično je najvišja vrednost ocenjevanega predmeta določena z najnižjo nabavno ceno podobnega predmeta.
Teoretična osnova načela substitucije je koncept racionalne izbire, ki je splošno znan v sodobni ekonomski teoriji, po katerem je racionalna izbira takšna izbira gospodarskega subjekta, ki zagotavlja minimalne oportunitetne stroške, minimiziranje izgubljenega dobička v zvezi s prevzemom. določene odločitve.
Načelo naložbe. Prispevek - znesek, za katerega se vrednost predmeta poveča ali zmanjša zaradi prisotnosti ali odsotnosti katerega koli elementa. Hkrati je lahko obseg takega povečanja (zmanjšanja) tako višji kot nižji od stroškov njegovega nastanka.
Načelo ponudbe in povpraševanja. Pri določanju vrednosti predmeta mora cenilec razumeti, kateri dejavniki in kako vplivajo na ponudbo in povpraševanje na nepremičninskem trgu, do kakšnih sprememb teh dejavnikov lahko pride in kako bodo te spremembe vplivale na vrednost te nepremičnine. .
Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Postopek ocenjevanja vrednosti nepremičnine s primerjalnim pristopom poteka v štirih fazah:
Proučujejo se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.
Informacije se zbirajo in preverjajo o analognih objektih, zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z objektom, ki se ocenjuje.
Ugotovljene razlike v cenovnih značilnostih primerljivih predmetov so prilagojene prodajnim cenam primerljivih analogov.
Prilagojene cene analognih objektov se dogovorijo in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.
Za izračun vrednosti predmeta, ki se vrednoti, primerjalni pristop uporablja veliko različnih metod: splošno združevanje, metodo nadomestitvenih stroškov po analogih, metode, ki temeljijo na analizi parnih prodaj, metode strokovnega izračuna, statistične metode.
Friedman Jack in Ordway N. - avtorja učbenika "Analiza in vrednotenje dohodkovnih nepremičnin" poudarjata metodo splošnega združevanja.
Splošno združevanje se lahko uporablja na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaj, da se zmanjša razpon tržne cene. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko cenilec odloči, da ne bo izvajal posameznih prilagoditev, temveč bo primerjal ovrednoteno nepremičnino kot celoto, da ugotovi, ali je boljša ali slabša od vsake primerljive nepremičnine. Nato se znotraj izbrane skupine izvede kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločenem obravnavanju vsake značilnosti, ki ločuje vrednoteno nepremičnino od primerljivih prodanih nepremičnin.
Ekonomist Solovjev M.M. v učbeniku "Ocenitvena dejavnost" obravnava metode, kot so: metoda nadomestitvenih stroškov po analogih in metoda primerjave.
Metoda stroškov zamenjave z analogi. Pri obravnavani metodi je ocena narejena na podlagi predhodne izbire in primerjave ocenjevanega objekta z analognimi objekti, ki so v določenem trenutku že ustvarjeni. Po iskanju analogov se kot rezultat ocene vzame njihov nadomestni strošek, tj. ocenjeni stroški, izračunani zanje v gradbenem projektu.
Friedman Jack in Ordway N. - avtorja učbenika "Analiza in vrednotenje dohodkovnih nepremičnin" poudarjata metodo splošnega združevanja. se lahko uporablja na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaj, da se zmanjša razpon tržne cene. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko cenilec odloči, da ne bo izvajal posameznih prilagoditev, temveč bo primerjal ovrednoteno nepremičnino kot celoto, da ugotovi, ali je boljša ali slabša od vsake primerljive nepremičnine. Nato se znotraj izbrane skupine izvede kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločenem obravnavanju vsake značilnosti, ki ločuje vrednoteno premoženje od primerljivih prodanih predmetov. Ekonomist Solovyov M.M. v učbeniku "Ocenitvena dejavnost" obravnava metode, kot so: metoda nadomestitvene cene po analogih in metoda primerjave. Pri obravnavani metodi se ocena opravi na podlagi predhodne izbire in primerjave predmeta, ki se ocenjuje z analogne objekte, ki so že ustvarjeni v tem času. Po iskanju analogov se kot rezultat ocene vzame njihov nadomestni strošek, tj. ocenjeni stroški, izračunani zanje v gradbenem projektu.
Tako rezultat iščejo oblikovalski analogi takoj v končni, integralni stroškovni obliki. V drugih primerih, če se izbrani analogi nekoliko razlikujejo od vrednotene nepremičnine, se njihova vrednost prilagodi.
Metodo nadomestnih stroškov po analogih je priporočljivo uporabiti pri delu s funkcionalno in arhitekturno običajnimi gradbenimi objekti - šolske stavbe, tipična stanovanjska gradnja itd. Če obstajajo nebistveno različne lastnosti predmetov, ki se ocenjujejo, se njihovi analogi in ocene izberejo in prilagodijo ob upoštevanju teh razlik.
metode, ki temeljijo na analizi prodaje parov;
strokovne metode izračuna in popravkov;
statistične metode.
Način prodaje v parih: Seznanjena prodaja pomeni prodajo dveh nepremičnin, ki sta v idealnem primeru natančna kopija drug drugega, z izjemo enega parametra (na primer lokacije), katerega prisotnost pojasnjuje razliko v ceni predmetov. Ta metoda vam omogoča, da izračunate prilagoditev za zgornjo karakteristiko in jo uporabite za prilagoditev za ta parameter prodajne cene analognega objekta, primerljivega s predmetno lastnino. Omejena uporaba te metode je razložena s kompleksnostjo izbire predmetov za prodajo v paru, iskanjem in izdelavo velike količine informacij.
Strokovne metode izračuna in popravkov. Osnova strokovnih metod za izračun in popravke, običajno v odstotkih, je subjektivno mnenje ocenjevalca o tem, koliko je predmet, ki se ocenjuje, slabši ali boljši od primerljivega analoga.
Strokovne metode izračuna in prilagoditve se običajno uporabljajo, kadar ni mogoče izračunati dovolj natančnih prilagoditev v dolarjih, vendar obstajajo tržni podatki o odstotnih razlikah.
Statistične metode. Povedati je treba, da pri ocenjevanju nepremičnin z metodo primerjalne prodajne analize ni vedno mogoče natančno izračunati verjetne cene predmeta pri prilagajanju razlik med vrednotenim predmetom in njegovim analogom. Če za izračun popravkov ne uporabljate takšnih metod, kot sta korelacijske in regresijske analize, bi morali uvesti čim manj prilagoditev za razlike v značilnostih primerjanih objektov.
Metoda korelacijsko-regresijske analize.
Bistvo metode je v dopustni formalizaciji razmerja med spremembami cen nepremičnine in spremembami katere koli njegove značilnosti. Ta metoda je dolgotrajna in za njeno uporabo zahteva dovolj razvit nepremičninski trg. vključuje analizo velikega števila reprezentativnih vzorcev iz baze podatkov.
Razmerje med dohodkom in ceno.
Metoda korelacije med ceno in dobičkom temelji na predpostavki, da je višina dohodka, ustvarjenega z nepremičnino, dejavnik oblikovanja cen, primerjava cene in dohodka za podobne nepremičnine pa predstavlja osnovo za uporabo povprečnih rezultatov pri ocenjevanju določene nepremičnine.
Glede na vrsto dohodka, ki ga prinaša nepremičnina, lahko uporabite skupni koeficient kapitalizacije (CCR) bruto najemninega multiplikatorja (GRM).
1) bruto multiplikator najemnine (GRM), znan tudi kot multiplikator bruto dohodka (GIM). To je kazalnik, ki odraža razmerje med prodajno ceno in bruto dohodkom nepremičnine. Bruto najemninski multiplikator se uporablja za predmete, za katere je mogoče zanesljivo oceniti bodisi potencialni (GTR) bodisi dejanski bruto dohodek (AR). Nekateri trgi uporabljajo tudi mesečni multiplikator rente, ki upošteva dohodek na mesečni in ne na letni ravni. Ta kazalnik se izračuna za podobne nepremičnine in se uporablja kot multiplikator ustreznega kazalnika ocenjevanega objekta.
Faze cenitve nepremičnin z uporabo bruto najemnine:
ocenjen je bruto dohodek ocenjenega predmeta, potencialni ali dejanski;
izbrani so vsaj trije analogi predmeta, ki se ocenjuje, za katerega obstajajo zanesljivi podatki o prodajni ceni in višini možnega ali dejanskega dohodka;
za vsak analog se izračuna bruto multiplikator najemnine;
končni BPM se določi kot aritmetično povprečje izračunanega BPM za vse analoge;
tržna vrednost vrednotene nepremičnine se izračuna kot zmnožek povprečnega GRM in izračunanega ustreznega bruto dohodka nepremičnine, ki se vrednoti.
Verjetna tržna vrednost nepremičnine, ki se vrednoti, se izračuna po formuli:
Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
kjer je Cn ocenjena tržna vrednost nepremičnine, ki se vrednoti;
PVDots - potencialni bruto dohodek od vrednotene nepremičnine;
DVDots - dejanski bruto dohodek od ocenjenega predmeta
VRMsr - bruto multiplikator najemnine;
Tsa - prodajna cena podobne nepremičnine;
ali po formuli:
Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
kjer je Ца1 - prodajna cena prvega podobnega objekta;
PVD1 - potencialni bruto dohodek od prvega podobnega objekta;
Tsn - prodajna cena n-ega podobnega objekta;
PVDan - potencialni bruto dohodek od n-ega podobnega objekta;
n je število podobnih objektov.
GRM se šteje za tržno zasnovano metodo vrednotenja nepremičnine, ki prinaša dohodek, ker upošteva prodajne cene in bruto prihodke od najemnin nepremičnin, ki se prodajajo na trgu.
Bruto multiplikator najemnine se ne sme prilagajati zaradi udobja ali drugih razlik, ki obstajajo med primerljivimi in ocenjenimi nepremičninami. Izračun GRM temelji na dejanskih plačilih najemnin in prodajnih cenah, ki prevladujejo na trgu. Če med primerljivimi in ocenjenimi nepremičninami obstajajo razlike v udobju ali storitvah, se domneva, da so bile te razlike že upoštevane v prodajnih cenah in najemninah.
Če je bila primerljiva nepremičnina slabša, so torej njena prodajna cena in najemnine nižje. Matematično razmerje med bruto dohodkom in prodajno ceno se ne bo spremenilo.
Vendar pa matematično razmerje ne odpravlja potrebe po preudarni izbiri primerljivih predmetov.
Metoda je precej preprosta, vendar ima naslednje pomanjkljivosti:
se lahko uporablja le v razmerah razvitega in aktivnega nepremičninskega trga, tj. nepremičnina, ki se vrednoti, mora biti locirana na trgu, kjer potekajo redne prodaje in nakupi konkurenčnih nepremičnin glede na njihov dohodek.
ne upošteva v celoti razlike v tveganjih ali stopnjah donosnosti kapitala med predmetom ocenjevanja in njegovim primerljivim nasprotnikom;
prav tako ne upošteva precej verjetne razlike v čistih prihodkih iz poslovanja primerjanih objektov.
2) razmerje skupne kapitalizacije (CCR), znana tudi kot skupna stopnja (OAR). Splošna stopnja donosa je element dohodkovnega pristopa k vrednotenju. Izračun skupne stopnje donosa na podlagi tržnih podatkov odstrani nekatere glavne ugovore glede uporabe GRM. Za določitev celotnega razmerja kapitalizacije iz tržnih podatkov mora cenilec izbrati podobne nedavno prodane nepremičnine, ki imajo tokove dohodka, podobne tveganju in trajanju, kot zadevna nepremičnina. To omogoča ocenjevalcu, da uporabi neposredno kapitalizacijo za pretvorbo predvidenega čistega poslovnega dohodka v oceno tržne vrednosti. Neposredna kapitalizacija je opredeljena kot pretvorba pričakovanih čistih prihodkov iz poslovanja v enotno sedanjo vrednost z delitvijo prihodkov z ustreznim razmerjem, ki odraža prevladujoče razmerje med čistim poslovnim dohodkom in prodajno ceno primerljivih nepremičnin, prodanih na trgu.
Pri uporabi splošnega količnika kapitalizacije lahko postopek določanja verjetne prodajne cene nepremičnine, ki se vrednoti, predstavimo v naslednjih korakih:
izračuna se čisti poslovni dobiček iz vrednotenega premoženja;
izbrani so vsaj trije analogi ocenjevanega predmeta, za katere obstajajo zanesljivi podatki o prodajni ceni in višini čistega poslovnega dobička;
opravijo se potrebne prilagoditve za povečanje primerljivosti analogov s predmetom, ki se ocenjuje;
za vsak davek se izračuna skupni količnik kapitalizacije;
končni OCC se določi kot aritmetično povprečje izračunanega OCC za vse analoge;
tržna vrednost ocenjenega predmeta se izračuna kot razmerje med čistimi poslovnimi prihodki ocenjenega predmeta in povprečnim OCC za izbrane analoge.
Izbira analogov, primerljivih s predmetom, ki se ocenjuje, se izvaja v ustreznem segmentu nepremičninskega trga; identifikacija predmetov vključuje parametre, kot so stopnja tveganja, raven dohodka itd.
Verjetna prodajna cena ocenjenega predmeta se določi po formuli:
Sn \u003d CHODots / OKKsr (3)
kjer je Sn ocenjena tržna cena ocenjenega predmeta;
CHODoc - čisti poslovni prihodek analoga;
OKKav - povprečje celotnega razmerja kapitalizacije
ali izračunano po formuli:
Sn \u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
kjer je CHOD1 - čisti poslovni dobiček iz prvega analoga;
C1 - cena prvega analoga;
CHODn - čisti poslovni prihodek od n-tega analoga;
Цn - cena n-tega analoga;
n je število analogov.
Prednost tega postopka izračuna je, da temelji na uporabi tržnih informacij in je enostaven za izvedbo. Tako kot metoda GRM je učinkovitost tega pristopa odvisna od kakovosti tržnih podatkov, ki jih je mogoče zbrati in potrditi.
Tako primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi.
Ta pristop se pogosto uporablja in daje dobre rezultate pri ocenjevanju objektov, za katere obstajajo zanesljivi podatki o cenah opravljenih kupoprodajnih poslov oziroma o ponudbeni ceni teh objektov za prodajo.
Ocenjevanje stanovanj se na primer izvaja predvsem z metodami primerjalnega pristopa, saj sta tako število opravljenih transakcij kot število ponudb za prodajo in nakup zelo veliko, sami predmeti pa so si precej podobni, torej iskanje za analoge ni težko.
Za izvedbo vseh obravnavanih metod primerjalnega pristopa je potrebno:
prisotnost razvitega trga nepremičnin;
odprtost trga;
razpoložljivost informacij o prejšnjih transakcijah;
razpoložljivost posebnih storitev, ki zbirajo informacije.
Tako lahko izpostavimo prednosti in slabosti primerjalne metode:
POMEMBNO! Besedila publikacij so avtorsko zaščitena. Prosim poglej
Spoštovani kolegi! Če imate zanimive članke, objave, komentarje na zakonodajo, jih lahko objavite na naši spletni strani. Če želite to narediti, morate poslati gradiva na naslov z oznako »Publikacije na spletnem mestu«. Pripisovanje in spoštovanje avtorskih pravic je zagotovljeno.
Primerjalni (tržni) pristop do vrednotenja nepremičnin - niz metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnin na podlagi primerjave predmeta ocenjevanja s podobnimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi. Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Temeljno načelo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je načelo substitucije, ki pravi, da če je na trgu več podobnih objektov, racionalen vlagatelj ne bo plačal več od zneska, ki ga bo stal nakup podobnih nepremičnin. uporabnost.
Glavna merila za izbiro primerljivih objektov (analogov) so lastništvo nepremičnine, pogoji financiranja posla, pogoji in čas prodaje (ponudbe), lokacija nepremičnine, fizične značilnosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin:
Ni nujno, da je predmet edinstven;
Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za opravljanje transakcij;
Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov vrednotene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
Faze primerjalnega pristopa:
Tržna raziskava - opravi se analiza stanja in trendov trga, predvsem pa segmenta, v katerega spada nepremičnina, ki se vrednoti; identificirani so nepremičninski objekti, ki so najbolj primerljivi z nepremičnino, ki se ocenjuje, prodana relativno nedavno.
2. zbiranje in preverjanje točnosti podatkov o ponujenih v prodajo ali nedavno prodanih analogih cenitve nepremičnine; primerjava analognih objektov z ocenjenim objektom. Cenilec zbere čim več informacij o prodaji podobnih nepremičnin. Viri informacij so lahko: registracija lastnikov, podatki sodelavcev, uradne evidence in statistični podatki. Pri zbiranju informacij mora cenilec biti prepričan v njihovo popolnost in objektivnost. Obvezni podatki morajo biti prisotni o ceni 1 kvadrata. metre površine predmeta, datum transakcije, lokacijo predmeta, pogoje posla in druge kazalnike, za katere cenilec meni, da so potrebni. Cenilec se mora prepričati, da je transakcija potekala med dvema neodvisnima strankama in da noben dejavnik, vključno z tesnimi odnosi med strankama, ni vplival na plačano ceno. Poleg tega mora cenilec preučiti pogoje, pod katerimi so bili doseženi dogovori o višini prodaje predmeta ali najemnine, te vrednosti primerjati s tržnimi informacijami o tej zadevi. Najemnina za novogradnjo, na primer, na nepremičninskem trgu je lahko dober pokazatelj, transakcija med vezanimi partnerji ali sorodniki pa ne.
3. Začasne prilagoditve. Zelo pogosto ima cenilec informacije o transakcijah, ki so se zgodile pred nekaj leti. V gospodarstvu z visoko stopnjo inflacije je treba poznati točen datum transakcije, da lahko pri analizi podatkov opravimo matematične ali kvalitativne popravke.
4. Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov glede na razlike od predmeta presoje. V realni praksi je težko najti popolnoma podobne nepremičnine glede na velikost, lokacijo, starost, obliko, razporeditev in druge parametre. V tej situaciji mora ocenjevalec k problemu pristopiti s stališča, da je vsaka informacija boljša kot nobena. Na podlagi njegove narave in na podlagi lastnih izkušenj cenilec ugotovi razlike med primerjanimi nepremičninami, jih izrazi v vrednostni obliki. Ocenjevalec ugotovi te razlike v lokaciji predmetov, njihovi stopnji obrabe in ugotovi razlike v številnih drugih dejavnikih.
Prilagoditve stroškov:
a) absolutni popravki, uvedejo v enoto primerjave, spremenijo ceno prodanega predmeta-analoga za določen znesek, s čimer se oceni razlika v lastnostih predmeta-analoga in predmeta, ki se ocenjuje. Pozitiven popravek se izvede, če je predmet, ki se ocenjuje, boljši od primerljivega analoga, negativen, če je slabši;
b) denarni popravki, ki je prispeval k ceni prodanega analognega predmeta kot celote, jo spremeni za določen znesek, v katerem se ocenijo razlike v lastnostih.
Prilagoditve v odstotkih se izdelajo tako, da se prodajna cena analognega predmeta ali njegove primerjalne enote pomnoži s koeficientom, ki odraža stopnjo razlik v lastnostih analognega predmeta in predmeta, ki se ocenjuje. Če je predmet, ki se vrednoti, boljši od primerljivega analoga, se ceni slednjega doda naraščajoči koeficient, če je slabši - padajoči.
Naj bo vrednost ocenjevanega predmeta = X;
Cena prodanega predmeta = 1,0 (100%).
Če je predmet boljši od analognega za 15%, bi se morala cena analoga povečati za 15%
X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
Če je predmet slabši od analognega za 15 %, je treba ceno analoga znižati za 15 %
X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.
Če je analog boljši od nepremičnine, ki se vrednoti za 15 %, bi se morala cena analoga znižati
1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .
Če je analog slabši od ocenjenega predmeta za 15 %, bi se morala cena analoga povečati
1,0 \u003d (1,0 - 0,15) * X; .
Strokovne metode prilagajanja se uporabljajo, kadar denarnih prilagoditev ni mogoče izvesti.
5. Ugotavljanje vrednosti predmeta cenitve nepremičnin z dogovorom o prilagojenih cenah analognih predmetov. Vprašanje primerljivosti podatkov med dvema primerjanima nepremičninama zahteva posebno obravnavo, saj je kljub podobnosti različnih parametrov vrednotene nepremičnine in tržnih analogov mogoče priti do napačnega sklepa o vrednosti. Velikost vrednotene nepremičnine, njeno starost in druge dejavnike mora cenilec primerjati s podobnimi dejavniki podobnih nepremičnin, opraviti popravke vrednosti in jih upoštevati pri nadaljnji analizi.
Primerjalni pristop vključuje dve glavni metodi: metodo primerjave neposredne prodaje in metodo množitelja bruto najemnine. Najpogostejša metoda vrednotenja v skupini primerjalnega pristopa je metoda neposredne primerjalne prodaje. Ta metoda je sestavljena iz analize dejanskih kupoprodajnih poslov z nepremičninami in primerjave predmetov, za katere so bili ti posli opravljeni, z nepremičnino, ki se vrednoti. Ta način vrednotenja nepremičnin temelji na načelu substitucije, ki pravi, da kupec nepremičnine ne bo kupil, če njena vrednost presega stroške pridobitve podobne nepremičnine na trgu z enako uporabnostjo. Zato se domneva, da cene, po katerih so na trgu nepremičnin potekali kupoprodajni posli predmeta, podobnega ali podobnega predmetu, ki se vrednoti, odražajo njegovo tržno vrednost.
Pri uporabi metode neposredne primerjalne analize prodaj ocenjevalec analizira primerljive nepremičnine, ki so bile v zadnjem času prodane v ustreznem sektorju nepremičninskega trga, in prilagodi ceno za razlike, ki obstajajo med ocenjenimi in primerljivimi nepremičninami. Kot rezultat tega postopka se določi prodajna cena vsake primerljive nepremičnine, kot da bi imela enake osnovne lastnosti kot nepremičnina, ki se vrednoti ob prodaji.
Eden od načinov za določitev zneska prilagoditve za katero koli značilnost je analiza seznanjene prodaje. Sestoji iz primerjave in analize več parov primerljive prodaje. Seznanjene prodaje so prodaje dveh nepremičnin, ki sta skoraj enaki, razen ene lastnosti, ki jo mora cenilec oceniti, da jo uporabi kot prilagoditev dejanske cene primerljive nepremičnine.
na primer
Znani so naslednji podatki o prodaji na trgu:
Definiraj:
Popravek za razliko v območju.
Prilagoditev za prisotnost vrta.
Prilagoditev garaže.
1. Za določitev prilagoditve za razliko v površini primerjamo predmeta 1 in 3. 55000-44000=11000 naredimo prilagoditev za razliko v površini v tabeli. Hkrati, če je predmet boljši od analoga, se mora cena analoga zvišati, če je objekt slabši od analoga, se cena analoga zniža. Ker je analogni 3 po površini boljši od objekta 1, je prilagoditev opremljena z znakom (-).
2. Za določitev prilagoditve za prisotnost garaže primerjamo predmeta 1 in 2. 44000-40000=4000. Naredimo prilagoditev za prisotnost garaže v tabeli. Ker je objekt 1 glede na prisotnost garaže boljši od analognega 2, je prilagoditev označena z znakom (-).
3. Za določitev prilagoditve za prisotnost vrta primerjamo predmeta 2 in 4. 40-39=1t. Naredimo prilagoditev za prisotnost vrta v tabeli. Ker je objekt 1 boljši od analognega 4 glede na prisotnost vrta, je prilagoditev označena z znakom (-).
Izračunamo skupne prilagoditve za vse analoge.
Določimo stroške predmeta ob upoštevanju prilagojenih cen analogov.
|
Ocenjeno | ||||||
|
Površina, m2 | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prilagoditev | ||||||
|
Prodajna cena, $ |
29000 | |||||
|
Popolna prilagoditev | ||||||
|
Prilagojena cena | ||||||
Neposredna primerjalna analiza je najbolj uporabna za zrele sektorje nepremičninskega trga, kot je stanovanjski trg.
Kot del primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin se uporablja tudi metoda bruto najemnine.
Bruto množitelj najemnine (GRM) je razmerje med prodajno ceno in potencialnim bruto dohodkom ali dejanskim dohodkom.
Za uporabo te metode morate:
oceni tržni bruto dohodek, ki ga ustvari objekt;
določiti razmerje med bruto dohodkom od ocenjenega predmeta in prodajno ceno za primerljivo prodajo analogov;
bruto dohodek od ocenjenega predmeta pomnožimo s povprečno vrednostjo BPM za analoge.
Verjetna prodajna cena se izračuna po formuli
Primer
Izračun BPM
|
Prodajna cena, c.u. | |||
|
Predmet ocenjevanja |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
Vlogo BPM lahko opravlja skupno razmerje kapitalizacije (CCR).
OKC je razmerje med čistim poslovnim dobičkom in prodajno ceno.
V tem primeru
;
Primer
OKC izračun
|
Prodajna cena, c.u. | |||
|
Predmet ocenjevanja |
375000 | ||
|
neprimerljivo |
|||
|
35000 (za preteklo leto) |
neprimerljivo |
||
Prednosti primerjalnega pristopa:
Končni strošek odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev;
Prodajne cene odražajo spremembe finančnih razmer in inflacije;
statično utemeljeno;
Prilagoditve so narejene za razlike v primerjanih objektih;
Precej enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate.
Slabosti primerjalnega pristopa:
Razlike v prodaji;
Težave pri zbiranju informacij o praktičnih prodajnih cenah;
Težave pri zbiranju informacij o posebnih pogojih transakcije. ;
Odvisnost od tržne aktivnosti;
Odvisnost od stabilnosti trga;
Težave pri usklajevanju podatkov o bistveno različni prodaji.
Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine s analognimi.
Začetni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je obstoj razvitega nepremičninskega trga. Nezadostna razvitost tega trga, pa tudi dejstvo, da je nepremičnina, ki se vrednoti, specializirana ali ima izjemne ugodnosti ali obremenitve, ki ne odražajo splošnega stanja trga, je ta pristop neprimeren.
Primerjalni pristop temelji na treh glavnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in prispevek. Na podlagi teh načel vrednotenja nepremičnin primerjalni pristop uporablja številne kvantitativne in kvalitativne metode za poudarjanje elementov primerjave in merjenje prilagoditev tržnih podatkov primerljivih nepremičnin za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti.
Temeljno načelo primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je načelo substitucije, ki pravi, da če je na trgu več podobnih objektov, racionalen vlagatelj ne bo plačal več, kot bi stal nakup podobnih nepremičnin. uporabnost.
Razmislite o glavnih fazah ocenjevanja nepremičnin s primerjalnim pristopom.
1. stopnja. Proučujejo se stanje in trendi razvoja nepremičninskega trga, predvsem pa segmenta, ki mu ta objekt pripada. Identificirajo se nepremičnine, ki so najbolj primerljive z ocenjeno nepremičnino, prodano relativno nedavno.
2. stopnja. Informacije se zbirajo in preverjajo na analognih objektih; zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt primerja z ocenjenim objektom.
3. stopnja. Za izpostavljene razlike v cenovnih značilnostih primerjanih objektov se prilagodijo prodajne cene primerljivih analogov.
4. stopnja. Prilagojene cene analognih objektov se dogovorijo in na podlagi primerjalnega pristopa se izpelje končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine.
Na prvi stopnji je nujna segmentacija trga, tj. razčlenitev trga na sektorje s podobnimi predmeti in subjekti.
Podobni predmeti avtorja:
predvidena uporaba;
kakovost;
Prenosljive pravice;
Lokacija;
fizične lastnosti.
Podobne teme avtorja:
Solventnost;
možnosti financiranja;
Investicijska motivacija.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu nepremičninskega trga, transakcije z njimi pa naj se izvajajo pod pogoji, značilnimi za ta segment:
vračilna doba;
Neodvisnost subjektov posla;
Investicijska motivacija.
Zlasti je treba spremljati naslednje točke.
Čas izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu. Razstavni rok se za različne tržne segmente razlikuje in je v veliki meri odvisen od kakovosti predmetov. Na primer, v Moskvi je povprečni čas izpostavljenosti stanovanjskih stanovanj približno en mesec, za poslovne stavbe - od enega in pol do treh mesecev. Če je bil predmet prodan za obdobje, ki je veliko krajše od običajnega obdobja izpostavljenosti, to kaže na prenizko ceno. Če je bil predmet na trgu veliko dlje od standardnega obdobja izpostavljenosti, je cena previsoka. V obeh primerih posel ni značilen za tržni segment in ga ne bi smeli obravnavati kot primerljivega.
Neodvisnost subjektov posla pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni in podatkov o njih ni mogoče uporabiti za primerjavo, če kupec in prodajalec:
Sta v razmerju;
so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;
Imajo drugačno soodvisnost in vzajemni interes;
Posli se izvajajo s predmeti, obremenjenimi s zavarovanjem ali drugimi obveznostmi;
Ukvarja se s prodajo premoženja pokojnih oseb;
S prodajo se ukvarjajo, da bi se izognili odtujitvi zastavljenega premoženja ipd.
Naložbeno motivacijo določajo:
Podobni motivi vlagateljev;
Podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba predmetov;
Stopnja dotrajanosti stavbe.
Na primer nakupa stavbe za postavitev pisarne v njej ni mogoče uporabiti kot analogijo, če je stavba načrtovana za hotelsko uporabo, saj bodo pričakovani tokovi prihodkov in odhodkov različni.
Predmet, katerega stopnja obrabe je več kot 80-odstotna, ni mogoče uporabiti glede na njegov profil brez večje prenove. Zato ima nakup stavbe z več kot 80-odstotno dotrajanostjo drugačno motivacijo v primerjavi z nakupom stavbe z manjšo obrabo. V prvem primeru je to praviloma odkup pravic za gradnjo novega objekta.
Glavna merila za izbiro primerljivih predmetov (analogov):
Lastninske pravice;
Pogoji financiranja;
Pogoji in čas prodaje;
Lokacija;
Fizične značilnosti.
Lastništvo.
Prilagoditev lastništva ni nič drugega kot razlika med tržno in pogodbeno najemnino, saj je polno lastništvo določeno s tržno najemnino in razpoložljivim tekočim financiranjem.
pogoje financiranja posla.
Pri netipičnih pogojih financiranja za kupoprodajno transakcijo nepremičnine (na primer v primeru njenega polnega posojanja) je potrebna temeljita analiza, zaradi katere se cena tega posla ustrezno prilagodi.
Prodajni pogoji in čas prodaje.
Ker je težko izračunati prilagoditev pogojev financiranja in obdavčitve za prenosljive zakonske pravice in omejitve ter pogoje prodaje, je bolje, če je le mogoče, takšnih poslov ne upoštevati za analizo in primerjavo. V nasprotnem primeru se najprej opravijo popravki za te značilnosti.
Čas prodaje- eden glavnih elementov primerjave primerljive prodaje. Za popravo te lastnosti v prodajni ceni analognega objekta je treba poznati gibanje cen na nepremičninskem trgu skozi čas.
Lokacija- nujen element primerjave primerljivih prodaj, saj pomembno vpliva na vrednost nepremičnine, ki se vrednoti.
fizične lastnosti nepremičninskega objekta - dimenzije, vrsta in kakovost materialov, stanje in stopnja dotrajanosti objekta ter druge lastnosti, ki so prav tako predmet sprememb.
Ker se predmeti razlikujejo po velikosti in številu vanje vključenih enot, so pri primerjavi prodanih predmetov s predmetom, ki se ocenjuje, neizogibne velike težave in je treba razpoložljive podatke približati skupnemu imenovalcu, ki je lahko bodisi fizična enota. (na primer cena za 1 m 2) ali ekonomski .
V različnih segmentih nepremičninskega trga se uporabljajo različne primerjalne enote.
Kot ekonomska enota za primerjavo pri ocenjevanju projektov na podlagi razmerja dohodka in prodajne cene se lahko uporabi bruto multiplikator najemnine ali skupni količnik kapitalizacije.
Razvrstitev uvedenih sprememb temelji na upoštevanju različnih načinov izračunavanja in prilagajanja razlik med ocenjevanim predmetom in primerljivim analogom.
Popravek v odstotkih se izvede tako, da se prodajna cena analognega predmeta ali njegove primerjalne enote pomnoži s koeficientom, ki odraža stopnjo razlik v lastnostih analognega predmeta in vrednotenega predmeta. Če je predmet, ki se vrednoti, boljši od primerljivega analoga, se ceni slednjega doda naraščajoči koeficient, če je slabši - padajoči koeficient.
Prilagoditve v odstotkih vključujejo na primer prilagoditve glede lokacije, obrabe, časa prodaje.
Prilagoditve stroškov:
1. Denarni popravki primerjalne enote (1 hektar, enota gostote, 1 veza) spremenijo ceno prodanega predmeta-analoga za določen znesek, s čimer se oceni razlika v lastnostih predmeta-analoga in predmeta. se ocenjuje. Pozitiven popravek se izvede, če je vrednoteni predmet boljši od primerljivega analoga, če je slabši, se uporabi negativni popravek.
Denarni popravki primerjalne enote vključujejo popravke za kvalitativne značilnosti in prilagoditve, izračunane s statističnimi metodami.
2. Denarni popravki cene prodanega analognega predmeta kot celote jo spremenijo za določen znesek, v katerem se oceni razlika v lastnostih analognega predmeta in predmeta, ki se vrednoti.
Denarne prilagoditve cene prodanega analognega predmeta kot celote morajo vključevati prilagoditve za prisotnost ali odsotnost dodatnih izboljšav (skladiščni prizidki, parkirišča itd.).
Za izračun in prilagoditev se uporablja veliko različnih metod, med katerimi je mogoče razlikovati naslednje:
Metode, ki temeljijo na analizi prodaje v parih;
Strokovne metode izračuna in popravka;
Statistične metode.
Seznanjena prodaja se nanaša na prodajo dveh nepremičnin, ki sta v idealnem primeru natančna kopija drug drugega, z izjemo enega parametra (na primer lokacije), katerega prisotnost pojasnjuje razliko v ceni teh predmetov. Ta metoda vam omogoča, da izračunate prilagoditev za zgornjo karakteristiko in jo uporabite za prilagoditev za ta parameter prodajne cene analognega objekta, primerljivega s predmetno lastnino.
Strokovne metode izračuna in popravkov.
Osnova strokovnih metod za izračun in popravke, običajno v odstotkih, je subjektivno mnenje ocenjevalca o tem, koliko je predmet, ki se ocenjuje, slabši ali boljši od primerljivega analoga.
Statistične metode za izračun popravkov.
Bistvo metode korelacijsko-regresijske analize je dopustna formalizacija razmerja med spremembami cen nepremičninskih objektov in spremembami katere koli njegove značilnosti.
Ta metoda je naporna in za njeno uporabo zahteva dokaj razvit nepremičninski trg, saj metoda vključuje analizo velikega števila reprezentativnih vzorcev iz baze podatkov.
Končna faza primerjalnega pristopa je analiza opravljenih izračunov za pridobitev končne vrednosti vrednosti predmeta, ki se ocenjuje. V tem primeru je potrebno:
Previdno preverite primerljive prodajne podatke, uporabljene za izračun, in njihove prilagojene vrednosti.
Izvedite uskladitev prilagojenih vrednosti primerljive prodaje z izračunom tehtane povprečne (aritmetične sredine) vrednosti.
Največjo težo imajo prilagojene cene tistih izbranih analogov, pri katerih je bilo uvedeno manjše število in obseg popravkov. Z drugimi besedami, pri usklajevanju rezultatov prilagoditev bodo imeli pri usklajevanju rezultatov prilagoditev največjo težo tisti analogi, ki so najbolj primerljivi s predmetom, ki se ocenjuje.
Možno je tudi izračunati takšne količine, kot sta način in mediana. Izračun aritmetične sredine je upravičen, če:
Število izbranih analogov je minimalno;
Njihove prilagojene cene so precej blizu.
1. Tehtano povprečje, ki ga izračuna cenilec, bo v večini primerov končna verjetna prodajna cena nepremičnine, ki se ocenjuje,
Slabosti primerjalnega pristopa vključujejo:
1. Razlike v prodaji.
2. Težave pri zbiranju informacij o praktičnih prodajnih cenah.
3. Težave pri zbiranju informacij o posebnih pogojih transakcije.
4. Odvisnost od tržne aktivnosti.
5. Odvisnost od stabilnosti trga.
6. Težave pri usklajevanju podatkov o bistveno različni prodaji.
Primerjalni pristop - niz metod za ocenjevanje vrednosti predmeta na podlagi primerjave ocenjevanega predmeta - s podobnimi predmeti, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi. Primerjalni pristop temelji na zgornjem principu substitucije, vrednost, pridobljena z njegovo pomočjo, pa se pogosto imenuje nadomestni strošek.
Metode primerjalnega pristopa so še posebej učinkovite, kadar obstaja aktiven trg za primerljive predmete. Če so tržne informacije slabe, nakupno-prodajne transakcije nepravilne, trg preveč monopoliziran, potem ocene s temi metodami postanejo netočne in včasih nemogoče. Kljub temu pa metode primerjalnega pristopa dajejo predstavo o dejanski tržni vrednosti predmeta.
Tržni pristop je najbolj uporaben za tiste vrste strojev in opreme, ki imajo razvit sekundarni trg: avtomobile, številne vrste orodnih strojev, ladje, letala in drugo standardno serijsko opremo. Metoda temelji na določanju tržnih cen, ki ustrezno odražajo vrednost kosa opreme v trenutnem stanju.
Cene analogov so očiščene naključnih izkrivljanj in neskladnosti z običajnimi prodajnimi pogoji s tako imenovanimi komercialnimi prilagoditvami. Po pripravi se informacije o ceni na tak ali drugačen način obdelajo in na koncu dobimo želeno vrednost predmeta.
Pomembno vprašanje pri uporabi primerjalnega pristopa je pravilna izbira predmeta primerjave (analognega). Glavno pravilo je, da mora imeti predmet primerjave ne le funkcionalno, temveč tudi klasifikacijsko podobnost s predmetom, ki se ocenjuje, t.j. predmet, ki se ocenjuje, in predmet primerjave morata spadati v isto klasifikacijsko skupino strojev glede na namen, načelo delovanja, zasnovo, vrednosti glavnih parametrov cen.
Ocenjevanje zahteva informacije, tako o cenah kot o tehničnih lastnostih izbranih primerjalnih objektov.
Cenilec je dolžan v cenilnem poročilu navesti, iz katerih konkretnih dokumentov je izluščil podatke o cenah za predmete primerjave.
Najmanjša količina informacij, ki jo morate imeti o vsaki ceni:
Trenutek delovanja fiksne cene;
Denarna enota, v kateri je cena izražena;
Narava cene glede na izvor izvora (ponudbena cena, transakcijska cena itd.);
Kraj prodaje (teritorialna vezava);
Stanje predmeta glede na fizično obrabo in čas njegove izdelave;
DDV v ceni;
Prisotnost v ceni prevoza, skladiščenja in drugih stroškov (brez termina);
Možnost popustov in doplačil k ceni. prodajni pogoji; Glavno uporabljeno načelo je primerjava, ki
je treba izvesti:
Z natančnim analogom, ki se prodaja na sekundarnem trgu;
S približnim analogom, ki se prodaja na sekundarnem trgu, z uvedbo korekcijskih popravkov za razlike v potrošniških lastnostih in razlike v dizajnu;
Z novo podobno opremo, prilagojeno obrabi ob odsotnosti poprodajnega trga.
Kot že omenjeno, tržni pristop temelji na načelu primerjave. Pri izbiri analogov se daje prednost tistim enotam strojev in opreme, ki jih kot predmet ocenjevanja proizvaja isti proizvajalec in v isti državi.
Po primerjavi in ugotavljanju vseh dejavnikov razlike mora cenilec prilagoditi vrednost analognih objektov. Posebej je treba poudariti, da se vse spremembe nanašajo na analoge in ne na predmet presoje.
Pravilen vrstni red sprememb je naslednji:
Prilagoditev cen za razlike v prodajnih pogojih.
Popravki za tehnično primerljivost.
Popravki za tehnično primerljivost se razlikujejo po:
Standardna velikost (moč, nosilnost, zmogljivost);
Celoten komplet (prisotnost dodatnih naprav in naprav);
starost;
kakovost;
Stanje, stopnja fizične obrabe;
Lokacija predmeta v času prodaje (na mestu njegove uporabe, v skladišču trgovca).
Primerjalni pristop k oceni stroškov strojev in opreme se izvaja po naslednjih metodah:
Metoda indeksa cen ali indeksiranje časovnega faktorja
1. metoda indeksa cen ali indeksiranje s časovnim faktorjem;
Napovedovanje je jedro vsakega trgovskega sistema, v zvezi s tem vas lahko dobro narejeno naredi izjemno bogate.
2. metoda neposredne primerjave z enakim predmetom;
3. metoda neposredne primerjave s podobnim predmetom;
4. metoda neposredne primerjave s podobnimi objekti z uvedbo ciljno usmerjenih kvalitativnih prilagoditev;
5. metoda izračuna na podlagi specifičnih kazalnikov in korelacijskih modelov;
Ta metoda je uporabna v primeru, ko je za predmet, ki se vrednoti, znana njegova pretekla cena in se zato pojavi naloga preračunavanja te cene na dan vrednotenja.
Časovni interval med datumom, ko je vrednost fiksna, in datumom vrednotenja se meri s številom mesecev, nato se vrednost predmeta na datum vrednotenja določi po formuli:
Metoda neposredne primerjave z enakim predmetom
Identični objekt je objekt enakega modela (modifikacije) kot predmet, ki se ocenjuje, nima nobenih razlik od objekta, ki se ocenjuje, glede na zasnovo, opremo, parametre in uporabljene materiale.
Cena enakega predmeta služi kot osnova za pripis vrednosti vrednotenega predmeta. Celoten nadomestni strošek je enak ceni enakega artikla, zmanjšani na pogoje običajne prodaje in vrednotenja s pomočjo tako imenovanih komercialnih popravkov (popravkov).
Komercialne spremembe glede na njihovo vsebino lahko razdelimo v tri skupine:
1. Spremembe, ki odpravljajo netipične prodajne pogoje (pospešeni dobavni roki, garancijski rok, popusti, paketi, dodatne storitve itd.)
2. Popravek za prisotnost DDV in drugih davkov.
3. Popravek za časovni faktor. Popravki druge in tretje skupine se izvajajo praktično
vedno in prvi - selektivno, ob upoštevanju njihove gotovosti in pomena.
Metoda neposredne primerjave s podobnim predmetom.
Pri tej metodi se poleg komercialnih prilagoditev cena analoga prilagaja tudi parametričnim razlikam.
V praksi se izbrani analogi pogosto razlikujejo po moči, zmogljivosti od stroja - predmeta ocenjevanja. V tem primeru se za določitev popravka uporabljajo razmerja med cenami (stroški proizvodnje) in glavnim parametrom strojev, zlasti odvisnost od moči:
P.
- eksponent, ki se pogosto imenuje koeficient upora cene, odvisno od specifične vrste tehničnih naprav.
Eksponentne vrednosti ( P) v formuli (1) so določene za številne inženirske izdelke na podlagi posebnih študij in dolgoletne prakse. Torej, za traktorje srednje moči se uporablja vrednost 0,72, za bagre - 0,8, za ekstruderje, ki se uporabljajo pri predelavi polimernih materialov, 0,6-0,7 itd.
Formula (6) se pogosto uporablja zaradi svoje preprostosti in precej visoke zanesljivosti. Hkrati je treba upoštevati, da takšen pristop zahteva znatne količine tržnih informacij in uporabo ustreznih metod za primerjavo predmetov. Z drugimi besedami, cenilec mora imeti obsežno, nenehno posodobljeno bazo številnih vrst tehničnih naprav. Poleg tega je treba takšne podatke zbirati nenehno, kot za prihodnost, saj mora ocenjevalec v realni domači praksi delati z najrazličnejšimi vrstami strojev in naprav, vsaka nadaljnja ocena pa praviloma poteka v popolnoma različne veje tehnologije.
Popravki za parametrične razlike so razdeljeni na dve vrsti:
Korektivne prilagoditve (izvedene z absolutno prilagoditvijo cene);
Prilagoditve koeficientov (izvedene z množenjem prvotne cene s prilagoditvenim faktorjem);
Ker se tako korekcijski kot tudi koeficientni popravki izvajajo v neposredni primerjavi, je končni rezultat odvisen od zaporedja njihove uvedbe. Za prilagoditev obstaja en sam postopek:
1. Najprej se izvedejo komercialne prilagoditve, da se cena analoga približa pogojem za oceno stroškov.
2. Spremembe za dodatne naprave.
3. Popravek za pomožne parametre.
4. Popravek koeficienta za glavne parametre.
Metoda neposredne primerjave s podobnimi objekti z uvedbo ciljno usmerjenih kvalitativnih prilagoditev
Metodo je mogoče uporabiti, če je mogoče izbrati vsaj dva analoga za predmet, ki se ocenjuje. Poleg tega je ocenjeni predmet po svojih tehničnih značilnostih in posledično po stroških vmesni položaj med obema analogoma.
Kot rezultat primerjave, analog prejme določeno število tako navzgor kot navzdol.
Stroški predmeta, ki se ocenjuje, so v intervalu med cenami analogov, ob upoštevanju izvedenih sprememb.
Metoda izračuna na podlagi specifičnih kazalnikov in korelacijskih modelov
Ta metoda je priročna za uporabo, ko je treba oceniti veliko število predmetov iste vrste, ki se razlikujejo po vrednostih posameznih parametrov.
Ta metoda je popolnoma skladna s podobno metodo, opisano v stroškovnem pristopu (glej zgoraj).
Metode zgoraj opisanega primerjalnega pristopa se uporabljajo predvsem pri ocenjevanju posameznih strojev in kosov opreme. Izbira metode je odvisna od narave predmeta, pogojev za njegovo uporabo in popolne informacijske baze o cenah in parametrih podobnih vzorcev strojev in opreme.
Primerjalne metode imajo tudi svoje pomanjkljivosti:
Zanesljivost določata popolnost in točnost tržnih informacij;
Potreben je razvit in odprt trg za prodajo strojev in opreme;
Kompleksnost več ocen;
Nekaj popravka ocenjene vrednosti kot posledica sprememb;
Zanesljiva cenitev nepremičnin je mukotrpno delo visoko usposobljenih strokovnjakov. Pri njegovem poteku se po navodilih naročnika izdela ocena tržne vrednosti predmeta oziroma pravic na njem. Ocenjevalec je tisti, ki izvede analizo in izbere pristop ali niz pristopov k vrednotenju, ki so v določeni situaciji sprejemljivi. Kaj je primerjalni pristop pri vrednotenju nepremičnin? Kakšne so njegove metode, prednosti in slabosti? Na katerem trgu daje njegova uporaba najbolj natančen rezultat? Pogovorimo se o tem danes.
Glavna značilnost, po kateri so predmeti razvrščeni kot nepremični, je njihova močna pritrditev na tla. Nepremičnine so parcele, vse zgradbe, objekti, stanovanjski in nestanovanjski prostori, naravni objekti itd.
Lastnik lahko uporablja OH (premoženje) tako za osebne potrebe kot za dobiček. Lahko ga damo v zakup ali zastavo, prodamo, podarimo, zamenjamo, zapustimo ipd. Zato je včasih preprosto treba poznati realno tržno vrednost OH v trenutnem trenutku.
Specialist opravlja to delo z uporabo pristopov, ki jih določajo državni standardi vrednotenja.
Skupno se pri ocenjevanju uporabljajo trije pristopi:
Vsak od teh pristopov ima svojo metodološko osnovo. Zaporedoma analizirajmo primerjalni pristop k vrednotenju in njegove metode za določanje vrednosti predmeta.
Ko želi lastnik začeti prodajati svojo nepremičnino, s skupnim podjetjem določi njeno začetno vrednost, ne da bi tega vedel. lahko naredite sami. Lastnik na specializiranih spletnih mestih išče predmete, ki so mu podobni, primerja njihove značilnosti, trajanje prodaje in sklepa o vrednosti, za katero je predmet v resnici mogoče prodati. To je primerjalni pristop.
Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov. Ustrezen prodajalec razume, da če sta na trgu dva ali več predmetov, ki enako zadovoljujejo kupčeve potrebe, je postavljanje višje cene vsaj nerazumno.
Skupno podjetje temelji na podatkih o poslih, dejansko izvedenih v nedavni preteklosti s podobnimi predmeti, in korelaciji vrednotenega premoženja s podobnimi predmeti.
Izhodišče za odločitev cenilca za uporabo SP je trenutna dejavnost segmenta nepremičninskega trga, katerega del je predmet cenitve (PO).
Osnovna načela skupnega podjetja:
Na podlagi teh načel so bile razvite posebne metode vrednotenja za izračun tržne vrednosti programske opreme.
Primerjalni pristop vključuje uporabo 3 metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin in usklajevanje njihovih rezultatov za določitev tržne vrednosti predmeta ocenjevanja.
Vrednost se določi z analizo nedavnih prodaj nepremičnin, ki so primerljive s tistimi, ki se vrednotijo, po ustreznih prilagoditvah vrednosti za razlike med njimi.
Algoritem za izračun:
Usklajevanje primerjalnih rezultatov je ena od pomembnih točk te metode. Preprosto aritmetično povprečje prejetih podatkov ni dovoljeno. Vsak rezultat je treba analitično preučiti in narediti razumen sklep.
Končna vrednost vrednosti je preverjen zaključek cenilca na podlagi analize vseh razpoložljivih informacij in lastnih strokovnih izkušenj.
SAP je idealen za ocenjevanje stanovanj, tj. tržni segment, na katerem se opravi veliko število transakcij s podobnimi predmeti.
Primitiven primer uporabe SAP-a pri ocenjevanju stanovanja, podan preprosto za razumevanje bistva metode.
Začetni podatki predmeta ocenjevanja:
Najdene informacije o transakcijah s 5 podobnimi predmeti, prodanimi v zadnjih 2 mesecih.
Upoštevajte razlike med analogi glede na predmet ocenjevanja:
Izračunajte vrednost vrednotene nepremičnine:
1.700.000 + 300.000 +100.000 + 200.000 - 250.000 - 250.000 = 1.800.000 rubljev.
Pravzaprav je izračun seveda veliko bolj zapleten. V tem primeru tržno vrednotenje dejavnikov ni bilo narejeno, ampak je bilo preprosto odvzeto.
Metoda temelji na hipotezi o neposrednem razmerju med prodajno ceno objekta in potencialnim dohodkom od najemnine od oddajanja v najem. To pomeni, da višji kot je potencialni dohodek od najema, dražji je objekt.
V hipostazi primerjalne enote ta metoda vključuje uporabo BPM. Enaka je razmerju med ceno prodanega predmeta in bruto dohodkom od njegove uporabe v komercialne namene.
Algoritem za izračun:
Ko se uporabijo za podatke v našem primeru, bodo stroški predmeta 6000 tisoč rubljev. (300 tr * 20).
Metoda WRM ne zahteva dodatnih popravkov za razlike v značilnostih predmeta in analogov. To je relativni kazalnik, pri katerem se takšne značilnosti na začetku upoštevajo.
NCR se uporablja za čisti poslovni prihodek (NOI) podjetja.
NRR je dejanski bruto dohodek (ARV), od katerega so bili odšteti letni stroški poslovanja. Poslovni odhodki zajemajo vse stroške, brez katerih objekt ne bo mogel normalno delovati (komunalna plačila, vzdrževanje, popravila ipd.).
BDV se izračuna kot vsota potencialnih bruto dohodkov (BDV) in prihodkov iz dodatnih storitev, zmanjšanih za izgube iz izgubljenega dobička.
PVH je dohodek, ki ga lahko prejmete ob oddaji nepremičnine v najem brez zastoja. Odvisno od površine objekta in najemnine. V skladu s tem, če objekt miruje, nastane izgubljeni dobiček.
RCC je določen z razmerjem med NPC analognega objekta in njegovo ceno in se uporablja kot delilec NPC ocenjenega objekta.
Algoritem za izračun:
Razmislite o primeru.
Treba je oceniti tržno vrednost predmeta, katerega NPV v napovedanem obdobju znaša 250.000 tisoč rubljev.
Recimo, da obstajajo preverjene informacije o treh analogih:
Izračunajmo OCC za predmet ocenjevanja:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Prodajna cena - 1.278.000 rubljev. (353.000 rubljev * 0,276).
Pri vrednotenju dejavnosti je pomembno, da lahko rezultate, pridobljene z različnimi metodami SP, ovrednotimo. Izkušen ocenjevalec ve, koliko teže ima vsaka metoda pri ocenjevanju določenega predmeta.
Če je nepremičnino mogoče ovrednotiti z vsemi tremi metodami (kar ni vedno), bo potrebna faza uskladitve, v kateri se določi najvišja verjetna cena.
Tržna vrednost se izračuna s primerjavo cen podobnih predmetov.
V nasprotnem primeru se izda utemeljena odločitev o zavrnitvi uporabe ene ali druge metode ocenjevanja.
JV je eden najbolj zanesljivih in enostavnih pristopov k določanju tržne vrednosti nepremičnin. Edina, a glavna pomanjkljivost tega pristopa je pomanjkanje razvitega nepremičninskega trga v želenem segmentu. V takšnih razmerah bo treba uporabo skupnega podjetja opustiti. Konec koncev lahko primerjate samo neunikatne predmete.
