Cene v stanovanjskem trgu nepremičnin na primeru mesta Yekaterinburg
Leontyev Alexander Igorevich 1, Ivanova Olga Yuryevna 2
1 Univerza Univerze Ekonomske univerze, Študent
2 Uralno državno gospodarsko univerzo, pomočnica Oddelek za regionalno, občinsko ekonomijo in upravljanje
Cene na stanovanjskem trgu kot primer mesta Ekaterinburg
Leontiev Aleksandr Igorevich 1, Ivanova Olga Yurevna 2
1 Univerza Univerze Ekonomske univerze, Študent
2 Uralno državna univerza v ekonomiji, pomočnika, Oddelek za regionalno, občinsko gospodarstvo in upravljanje
Bibliografska povezava do članka:
Leontyev a.i., Ivanova O.YU. Cene v stanovanjskem trgu nepremičnin na primeru mesta Yekaterinburg // sodobne znanstvene raziskave in inovacije. 2017. št. 2 [Elektronski vir] .. 02.2019).
Nepremičninski trg je poseben sistem, ki je odvisen od sklopa dejavnikov. Številni raziskovalci poskušajo razumeti, kakšni so stroški določene nepremičnine v mestu odvisni. Navedene so različne klasifikacije dejavnikov, ki vplivajo na cene na nepremičninskem trgu. Toda vprašanje je naslednje: Kakšen je vpliv dejavnikov na trg, ne glede na to, ali so priporočljivi, da jih zaznavajo.
Predstavljena študija je preučila stanovanjski trg nepremičnin v Yekaterinburgu in predlagal avtorjevo klasifikacijo oblikovalcev oblikovanja cen, ki vplivajo na stanovanjski trg nepremičnin. Po mnenju avtorja bo predlagana klasifikacija najbolj informativna, da bi utemeljila trende oblikovanja cen v stanovanjskem trgu nepremičnin za največje mesto, ki jo je analiziral zgled Yekaterinburga.
Macrofaktorji je treba pripisati: \\ t
Psihološki dejavnik;
Finančni dejavnik;
Faktor kupne moči;
Pogoji posojil.
Psihološki (vedenjski) faktor To neposredno vpliva ne le na nepremičninski trg, temveč tudi na trge blaga in storitev v Ruski federaciji. Primer presenetka se lahko šteje za sankcije. Uvedba sankcij je potopila prebivalstvo naše države v Bewilling in aktivirala negativna pričakovanja potrošnikov. Posledice uvedbe sankcij prisilnih kapitalskih imetnikov, da preučijo nepremičnine kot enega najbolj trajnostnih predmetov za naložbe. To spodbudno povpraševanje, zato je bila zabeležena nagnjenost k povečanju cen primarnih in sekundarnih nepremičninskih objektov od decembra 2013 do aprila 2015 (slika 1).
Slika 1 - Dinamika povprečnih cen predlogov na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin. Yekaterinburg za obdobje december 2013 - april 2015
Po našem mnenju se lahko psihološki dejavnik pripiše številu temeljnih dejavnikov na trgu stanovanjskega nepremičnin za največja mesta, vključno z mestom Jekaterinburg.
Finančni faktor Enako prisiljen stanovanjski nepremičninski trg, da živi v novi realnosti. V okviru finančnega faktorja razumemo vpliv deviznega trga na ceno stanovanjskega trga nepremičnin.
Od leta 2013 do aprila - julija 2015, je sprememba na valutnem trgu (slika 2), kot rezultat, je povprečni predlog upošteva v stanovanjskem nepremičninskega trga.
Potem pa je bilo zmanjšanje cen v sekundarnem stanovanjskem nepremičninskem trgu v Yekaterinburgu, zaradi zmanjšanja povpraševanja prebivalstva. Čeprav je primarni stanovanjski nepremičninski trg povečal komponento stroškov predlogov, zaradi povečanja stroškov gradbenega procesa zaradi stopnje rasti dolarja in evro valut (slika 3).
Slika 2 - Dinamika poteka dolarja in evra za obdobje januar 2014 - april 2015
Slika 3 - Dinamika povprečnih ponudb na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin v Yekaterinburgu za obdobje december 2013 - april 2015
Cene, odvisno od različnega kupna močprebivalstva. V letu 2016 je nakup in prodajo stanovanjskih objektov, kar je posledica zmanjšanja povprečnih denarnih dohodkov prebivalstva v Ruski federaciji v letu 2016 (tabela 1). Rezultat je zmanjšanje obsega registriranih pravic, transakcij, omejitev (obremenitev) nepremičninskih pravic (slika 4)
Tabela 1 - Načrtovane denarne dohodke prebivalstva v Ruski federaciji za obdobje od 1 četrtletja 2014 - 1 četrtletje 2016
| Q2 številka. |
Trenutno denarna dohodek prebivalstva, drgnite. / Četrtletje |
% V prejšnjem obdobju |
| 1 četrtletje leta 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| 2 četrtletje leta 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| Q3 2014. |
28,112,9 |
102,8 |
| 4 četrtletje leta 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| 1 četrtletje leta 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| 2 četrt leta 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| 3 četrtletje 2015. |
30 432,5 |
102,7 |
| 4 četrtletje 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| 1 četrtletje 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
Slika 4 - Dinamika registriranih pravic, transakcije, omejitve (obremenitve) Pravice do nepremičnin za obdobje januar-september 2014 - januar-september 2016
To dejstvo je mogoče pojasniti z dejstvom, da je prvič, da kupec pa skrbno izbere svoj potencialni nepremičninski predmet. Drugič, zmanjšanje povprečnih dohodkov prebivalstva prebivalstva v letu 2016, s čimer so se povprečne cene ponudb začele zmanjševati zaradi pomanjkanja povpraševanja med prebivalstvom. Tretjič, potencialni kupec skuša ohraniti denar v banki, kot vlagati v nekaj stalnega projekta.
Pogoji posojil so ena od državnih metod spodbujanja in segrevanja povpraševanja v stanovanjskem trgu nepremičnin.
V letu 2014 je bančni sektor bistveno povečal stopnjo na 16-18% na leto. Ta sprememba paraliziranega trga nepremičnin, tako da je vlada Ruske federacije ob koncu leta 2014 začela razviti vladne nepremičninske podporne ukrepe.
Marca 2015 so banke začele sprejemati vlog za hipotekarna posojila, mlajši od 13%, in celo manj kot 10% na leto. To je bilo omogočeno z dodeljevanjem 20 milijard rubljev vladi Ruske federacije v podporo hipotekarnih posojil. Posledično so ti ukrepi vplivali na oblikovanje cen stanovanjskega trga nepremičnin: Povpraševanje po dobavi stanovanjskega trga nepremičninskega trga mesta Yekaterinburg na področju dostopnosti hipotekarnega posojila se je povečal.
Trenutno se konča program o subvencionirani bančništvu. Po drugi strani pa minister za gradbeništvo in stanovanjski in civilni postopek Ruske federacije M. M. moški poroča, da se program preferencialnih subvencij lahko nadomesti z drugimi podpornimi ukrepi, zlasti subvencije za razvoj infrastrukture.
Poleg teh macropackers ima stanovanjski nepremičninski trg Yekaterinburg svoje ekskluzivne značilnosti (občinski ali mikroposelne), ki vplivajo na oblikovanje cen. Avtor verjame, da so za stanovanjski nepremičninski trg, so značilne za Yekaterinburg:
Okoljski dejavnik;
Varnostni faktor;
Faktor bližine metro postaje;
Stanovanjski faktor s storitvami.
Faktor cenovnega zoniranja temelji na sistemu pasu Yekaterinburg, ki ga priporoča Uralska zbornica nepremičnin (tabela 2).
Tabela 2 - Cenovni pasovi mesta Jekaterinburg
|
Ime censkega pasu |
Stanovanjska območja |
|
Center |
Ulične meje: Moskva, Chelyusartintsev, Vzhodni, Decembrists, Belinska, Bolshakova |
|
1 Belt. |
Avtobusna postaja, Visas, Park, Southwestern, Botanical, Zarechny, Flier, Chartasch Market, Pioneer, Station. |
|
2. Belt. |
Uralmash, Elmash, Warrior, New Razvrsti, Sibirski, Blue Stones, UKTE, WIDE reka, akademik, Ruby |
|
3 Belt. |
Chermet, Old sortiranje, kemikalija, zdravljenje, kompresor, ELIZAVET, OC, Državna kmetija |
|
4 Belt. |
Chartash, Isoplit, Koltsovo, Perutnina Factory, Nizhneze, Sedem ključev, Ore, Vir, Upkharovo, Pyshma, Vrt, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Copper, Chosovskoe jezero |
Oblikovanje cen pasov pomaga razumeti, katera področja je lokacija tega ali ta razred stanovanjske nepremičnine možna. Gospodarstvo stanovanj je prisotna v vseh cenah, predvsem pa v 3 in 4 pasovih. Na primer, LCD "Silver Horseshoe", zgrajena v mikrodistrict komuni, nove stavbe v mikrodistrict Solar. Po drugi strani pa je stanovanja razreda udobja večinoma predstavljena v 1 in 2 cenovnih pasovih. Svetli predstavniki so LCD "sprememba", LCD "Michurinsky", LCD "Četrt moskov" in mnogi drugi stanovanjski kompleksi. Poslovne in elitne razrede se nahajajo predvsem v središčni coni in 1 pasu. Takšni predmeti vključujejo LCD Aristocrat, LCD de Gennin, Champion Park, LCD "Diplomat", GARINSKY LCD itd.
Na imenovanih značilnostih razporeditve pasu Ohišja v Jekaterinburgu, brez majhnega vpliva nima lokacije, ki vključuje takšne značilnosti, kot so:
Dostopnost prevoza;
Varnost;
Prisotnost infrastrukture (nakupovalnih centrov, trgovine, lekarne);
Socialna infrastruktura (šole, vrtovi itd.);
Zelena infrastruktura (parki, zeleni zvoki)
Svetlen primer s tega vidika je območje akademika. To območje je privlačno za potrošnika z dejstvom, da so gozdne matrike in udobne cone užitka postale vizitka akademike mikrodistrikta. Cene stanovanj v akademiku (v povprečju 3,5-4,0 milijona rubljev), v zadnjih letih se lahko primerjajo s cenami na področju avtobusne postaje (1 pas).
Varnost vpliva tudi na oblikovanje stanovanjskega trga nepremičnin v Yekaterinburgu. Nedavno se stanovanjski objekti vse bolj povečujejo, da bi povečali stroške objekta zaradi vključenih varnostnih služb. Torej je bilo območje avtobusne postaje trajalo pet let precej preoblikovano. Na ulicah Shchors in 8. marca je bilo zgrajenih več deset zaščitenih in dobro vzdrževanih gospodarstvih, udobja in poslovnega razreda objektov. Avtobusna postaja je postala manj kazenska, privlačna za investicije za razvijalce, pa tudi zaželeno za potencialne kupce.
Za mesto Jekaterinburg se upošteva prisotnost podružnice podzemne železnice. Vsak stanovanjski predmet nepremičnin, v neposredni bližini vseh postaj metroja, se samodejno zmanjšuje.
Tabela 3 - Struktura dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen stanovanjskega trga nepremičnin v Yekaterinburgu
|
Ime skupine dejavnikov |
Dejavniki |
|
Makro faktorji |
Psihološki; Finančno; Kupna moč; Pogoji posojil. |
|
Mikro faktorji |
Faktor cenovne con; Okoljski dejavnik; |
Na temo "Cena na trgu nepremičnin"
Uvod
Eden od glavnih kazalnikov razvoja v državi običajnih tržnih odnosov je država nepremičninskega trga kot celote in njenih posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je znaten sestavni del vsakega nacionalnega gospodarstva, za nepremičnine je najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga ne more biti na splošno na splošno, saj bi morali imeti trgi dela, kapital, blaga in storitev, itd imeti potrebne prostore za izvajanje zakonskih dejavnosti. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorjev gospodarstva potrjuje njegov visok delež v nacionalnem proizvodu gredi, visoka stopnja dohodka proračuna od primarne prodaje, oddajanje državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči), Visoke ravni pristojbin v proračunu za davke na nepremičnine in transakcije z njo.
S katero koli javno napravo, posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, ki jih zasede nepremičnine, z delom, ki je eden od načinov, je to druga ali drugače, življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije so povezani.
Glavni fizični znaki nepremičnin, kot je blago, so:
edinstvenost in edinstvenost;
stališča;
trajanje ustvarjanja in trajnosti.
V nadaljevanju bom upošteval specifičnost nepremičnin kot podružnice, tudi posebnosti nepremičnine St. Petersburg, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, bo narisala značilnosti gospodarskega, okoljskega stanja vsakega od njih Območja mesta, ker se rezident tega območja lahko seznanja s prednosti in slabosti njegovega območja.
Naj podrobno preučimo vse cene nepremičnin, ki neposredno vplivajo na njeno vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se izvajajo ocena nepremičnin, njihove pomanjkljivosti in prednosti.
In na koncu analiziramo posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburg.
1. Essence trga nepremičnin
"Trg nepremičnin je določen sklop mehanizmov, s katerimi se pošiljajo pravice do lastnine in s tem povezane interese, se določijo cene in prostor med različnimi konkurenčnimi možnostmi rabe zemljišč je razdeljena."
Določitev nepremičninskega trga kot kompleks odnosov, povezanih z ustvarjanjem novega in izkoriščanja obstoječih nepremičninskih objektov, je popolnejša. Tako so glavni procesi trga nepremičnin razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet nepremičninskih pravic.
Nacionalni nepremičninski trg je kombinacija regionalnih in lokalnih trgov, ki se bistveno razlikuje od drugega asinhronega razvoja, cene in tveganj, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanje zakonodaje, politične in socialne stabilnosti itd.
Za trg nepremičnin, kot vsak samoregulativni sistem, je značilna ponudba, predlog, cena, infrastruktura. Glavne funkcije trga nepremičnin vključujejo:
Informacije o cenah, povpraševanju in predlogah;
Mediacija - vzpostavitev povezav med potrošniki, povpraševanjem in predlogom;
Brezplačna oblikovanje cen za nepremičninske predmete in zaščito lastninskih pravic;
Prerazporeditev naložb v nepremičninske predmete; zagotavljanje svobode podjetništva; Učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniških in komercialnih dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Sl. 1. Prednosti in pomanjkljivosti trga nepremičnin
Trg nepremičnin je sestavni del tržnega prostora. Na njem, kot na drugih trgih, razmerje ponudbe in ponudbe določa ceno, vendar cenovni višina določa razmerje ponudbe in povpraševanja. Če se povpraševanje povečuje, se zvišanje cen; Če pa se cena zviša, pade povpraševanje in če se cena pade, potem povpraševanje po povečanju. Poleg tega, če se povpraševanje povečuje, in zato cena povečuje predlog, saj proizvodnja postane dobičkonosna. Tako cena določa povpraševanje in dobavo, povpraševanje in dobavo, ki določa ceno; Poleg tega zahteva določa predlog, predlog pa določa povpraševanje. Poleg tega se vse te oscilacije ne ujemajo. Če se povpraševanje poveča in cena se dvigne nad normalno raven, se predlog poveča; To povečanje enostavno prehaja mejo zahtevanega, nato pa pade v norma. "
1.1 St. Petersburg Stanovanjski trg
Trenutno približno 4,8 milijona prebivalcev živi v Sankt Peterburgu, v skoraj 44.000 stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92.000 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
V dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20%) je približno 20% stanovanj, v zadovoljivi (obraba od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljiva (obraba več kot 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov . M. Stanovanjski sklad potrebuje večja popravila. Skoraj 25% prebivalstva Sankt Petersburga živi v skupnih stanovanjih.
- Pisarniških prostorov.
- Trg poslovnih prostorov.
- Gill Market. zastopajo po naslednjih segmentih:
Primarna: - zgrajena stanovanjske stavbe v mikrodistrictu;
- rekonstruirane stanovanjske stavbe v centru mesta;
- trdila enodružinske hiše v izgradnji;
Sekundarna:
Nakup in prodaja - Apartmaji v centru;
- Apartmaji v soseskah.
Najem - navadni apartmaji
- Apartmaji visokega udobja
- Sobe.
Zaradi pomanjkanja inženirskih pripravljenih ozemelj z bolj ali manj razvito servisno infrastrukturo, nizko kupno moč prebivalstva, ne razvoj trga zemljišč, trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Posodobljene arhitekturne rešitve, zgrajene v zadnjih petih letih stavb, izjemno nizko likvidnost in cena izvajanja takšnih stavb, dokazov.
Mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnin - lokacija. V Sankt Peterburgu, 13 okrožij, ki se razlikujejo v prestižu, ekologiji, urejanju, industriji, ravni hrupa, značilnosti stanovanjskih zalog, starosti, itd. Podrobne značilnosti vsakega območja, glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi bo vpliv dobave in povpraševanja bonitete okrožij iz najprestižnega:
Central.
Admiralteysky.
Vasilestrovsky.
Moscow.
Seaside.
Petrogradsky.
Kalininsky.
Vyborgsky.
Frunzensky.
KRASNOGVARDEYSKY.
Nevsky.
KRASNOSELSKY.
Kirovsky.
Oddaljenost od postaj podzemne železnice.
Z razdaljo nad 3 postajami po prevozu je lahko znižanje cen 10-15%
Posebni primeri na območjih z opisom, ki ga lahko upoštevate v Dodatku št. 1.
2. Načini cen
Ocena nepremičnin, ki določa njeno tržno vrednost kot ceno, ki prevladuje za to vrsto nepremičnin, je težko primer, da strokovno usposobljeni ljudje, ki so prejeli dovoljenje za to vrsto dejavnosti.
Ocena je narejena s številnimi metodami, katerih rezultati morajo biti usklajeni drug z drugim. "Postopek usklajevanja", pridobljen z različnimi metodami, se ne zmanjša na izračun povprečnega aritmetika, in zahteva, da tehta pomen vsakega pristopa za določen položaj, cilje ocenjevanja, vrste premoženja in drugih okoliščin.
Razmislite o nekaterih od njih: primerjalno, donosno in drago.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: dobava in oskrba, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. Od seznama njenih prednosti lahko dodelite: preprostost in vidljivost, ker temeljijo na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve z značilnimi značilnostmi; Daje statistično utemeljene ocene.
Primerjalni ocenjevalni pristop je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temeljijo na primerjavi nepremičninskega predmeta s svojimi analogi, za katere obstajajo informacije o transakcijskih cenah z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa k oceni nepremičnin: \\ t
1. Objekt ne sme biti edinstven.
2. Informacije morajo biti celovito, vključno s pogoji za izdelavo transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na stroške primerjanega analogov ocenjenih nepremičnin, morajo biti primerljivi.
· Nadomestitev;
· Ravnovesje;
· Povpraševanje in predloge.
Primerljivi predmeti se morajo nanašati na en segment in transakcija z njimi se izvede na tipičnih pogojih za ta segment:
· Izpostavljenost. Trajanje izpostavljenosti je čas, da je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Po neodvisnosti se razume, da transakcije niso po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
· So v povezanih odnosih;
· So predstavniki gospodarstva in neodvisne hčerinske družbe;
· Imajo drugačno soodvisnost in izvidovanje;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi depozit ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičninskih predmetov mrtvih oseb itd.;
· Naložbena motivacija, ki je določena z:
· Podobno kot motivom vlagateljev;
· Podobno kot najboljšo in najučinkovitejšo uporabo predmetov;
· Stopnja obrabe stavbe.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin. Cene, ki služijo trgu nepremičnin.
Metode za določanje cen gradbenih proizvodov. Oblikovanje brezplačnih (pogodbenih) cen.
Oblikovanje najemnin za najem stavb, prostorov.
Na trgu nepremičnin se izvajajo industrijski objekti, nedokončani gradbeništvo, stanovanja, najem prostorov. Ta trg je sestavni del nacionalnega gospodarstva.
Infrastruktura na trgu nepremičnin - ponudba, dražbe, svetovanje in nepremičninska podjetja, agencije, specializirane za trgovino z nepremičninami.
Značilnosti oblikovanja nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg je kombinacija regionalnih, lokalnih trgov, ki se bistveno razlikujejo od ravni cen, ravni tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine.
Nepremičnina je nepremična in se ne more premakniti iz kraja na kraj, zato se prenosi premoženja od prodajalca do kupca pojavijo s prenosom pravic do njega.
Nakup in prodaja nepremičnin je gibanje kapitala, tj. Stroškovni dohodek, od kupljene hiše, stanovanje itd. Lahko prodajate po višji ceni.
Trg nepremičnin je sestavljen iz več relativno ločenih segmentov (industrijske zgradbe, stanovanja, nestanovanjske prostore, zemljišča itd.). Vsak od teh segmentov se razvija neodvisno in ima svoj zakonodajni in regulativni okvir.
V večini so nepremičnine proizvode iz gradbenih proizvodov.
Trg nepremičnin poudarja svoje dve komponenti:
primarni trg- To je gospodarska situacija, ko se nepremičnine kot izdelek prvič vstopi na trg. Glavni prodajalci so država, ki jo zastopajo republikanske in lokalne oblasti, gradbena podjetja - stanovanjskih in nestanovanjskih dobaviteljev nepremičnin;
sekundarni trg, \\ tkadar nepremičnine deluje kot izdelek, ki je bil prej uporabljen in pripadajo določenemu lastniku - fizični ali pravni subjekt.
Značilnosti cen za nepremičnine, ki so proizvode iz gradbenih proizvodovvnaprej določamo posebnosti tehnološkega procesa v industriji, gospodarski in pravni ureditvi tega trga. Tej vključujejo:
raznolikost gradbenih proizvodov (stavbe in zmogljivosti industrijskih namenov, predmetov izobraževanja in zdravstvenega varstva, stanovanj, itd);
lestvica, to je, posamezni predmeti so milijarde rubljev;
ozemeljska konsolidacija predmetov - uporaba jih na kraju izdelave;
proizvodnjo izdelkov po posameznem projektu "po naročilu";
odvisnost stroškov izgradnje iz naravnih in podnebnih razmer;
veliko trajanje proizvodnega cikla (od nekaj mesecev do več let).
Ker se gradnja mnogih predmetov še dolgo nadaljuje, poleg vrednosti nepremičninskih predmetov, cene za nekatere vrste dela, stopnja, strukturni elementi itd. V zvezi s tem gradbeni trg služi veliko različnih vrst cen.
Vrste cen za nepremičnine.
Ocenjeni stroški gradnje in montažnega dela, ki je sestavljen iz stroškov gradbenih stavb, struktur in vgradnje opreme.
Ocenjeni stroški gradnje in montažnega dela, ki vključuje stroške pridobivanja opreme in drugih stroškov kapitala.
Pogodbene cene za gradbene proizvode, ki so skladne med stranko in izvajalca in se soočajo z ocenjenimi stroški gradnje in obveznih davkov in odbitkov.
Pogodbe o cenah za gradbene proizvode, določene med natečaji (ponudbe).
Cene izmenjave in dražbe, ki se oblikujejo na področju izmenjave nepremičnin ali med dražbami o prodaji gradbenih objektov.
Cene za stanovanja, ob upoštevanju njenih potrošniških kvalitet, pa tudi na hišice, garaže, hišice.
Najem na najem stanovanjskih in nestanovanjskih stavb, ob upoštevanju preostalih stroškov stavbe, udobja, njegove lokacije, amortizacije, zemljišč.
Posebne cene za potrošniško enoto ali električno enoto, ki se uporabljajo v okvirnih izračunih, analizi (stroški 1 m 2 stanovanjsko ali uporabno površino, 1 km električne voda, eno mesto v kinu itd.).
Uvod 3.
1. Cene na trgu nepremičnin 5
2. Dejavniki, ki vplivajo na stroške nepremičninskih predmetov 7
3. Pristopi k oceni vrednosti nepremičninskih predmetov 11
3.1. Dobičkonosen pristop k vrednotenju. 12.
3.2. Primerjalni pristop. štirinajst
3.3. Pristop gostitelja za ocenjevanje nepremičninskega predmeta. šestnajst
4. Določanje dragocenega območja 18
Zaključek 23.
Reference 24.
Uvod
Cena je monetarni izraz stroškov blaga. Vendar pa je cena bolj mobilna kot stroški, saj odraža pogoje izmenjave blaga, povpraševanja in dobave, stopnjo vladne uredbe, distribucijo stroškov izprodukcije in potrošnje. Zato je cena znesek denarja, plačanega za enoto tega proizvoda, namenjenega za prodajo na stran.
Deluje kot kazalnik statusa gospodarskega trga, tveganje in konkurenca, kot dejavnik, ki odraža dobiček, davke. Z uporabo cene se meri nabavna moč denarja, raven življenja se odraža.
Kot pomemben gospodarski instrument, ki odraža vse procese, ki se pojavljajo v proizvodnji, izmenjavi, distribuciji, porabi, cena določa bruto dohodek, dobiček, dobičkonosnost in drugi kazalniki podjetij. Cene so vzvod gospodarsko upravljanje in konkurenčni boj.
Uvedba Ruske federacije v prehodno obdobje na trg je zahtevala povečanje cen in cen pri razvoju gospodarstva v državi. Očitno je, da imajo cene in oblikovanje cen ključno vlogo v tržnem mehanizmu, vendar morajo biti sposobni spretno upravljati, preprečiti volitev procesa oblikovanja cen in dinamike cen.
Nepremičnine - Product posebne vrste. Blago na nepremičninskem trgu je zemljišče z naravnimi viri, ki so v lasti naravnih virov (tal, voda, mineralni in zelenjavni viri), pa tudi: stavbe, ki so na njem in strukture.
Obstaja nekaj značilnosti cen na nepremičninskem trgu v primerjavi s trgom finančnih sredstev. Cene na borzi so neposredna posledica nedavnih sporazumov o vrednostnih papirjih, predvsem podjetjih. Cene na nepremičninskem trgu - rezultat najnovejših prodajnih in pogajanj med udeleženci operacije, tako da je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamični kot na nepremičninskem trgu, in nihanja cen pogosteje.
Shranjevanje sredstev, ki jih vlagajo. Zemlja je predmet, ki je praktično nemogoč (če ne upošteva možno poslabšanja njegovih lastnosti), zgradb in struktur - trajne strukture, vendar zagotavljanje ohranjanja nepremičnin lahko zahteva dodatna prizadevanja (na primer zavarovanje ).
Ob številnih razlikah iz finančnih sredstev se lahko nepremičnine štejejo za del skupnega investicijskega portfelja, ki zmanjšuje splošno tveganje, in kot samostojno sredstvo.
Tako nakup in prodaja nepremičninskih objektov ni samo nakup in prodaja blaga, ampak gibanje kapitala, tj. Vrednote, ki ustvarjajo dobiček. Hkrati se lahko nepremičnine kupite tudi kot izdelek, ki je potreben za proizvodnjo ali osebno porabo.
1. Cena na nepremičninskem trgu
Nepremičninski trg je mehanizem, ki služi in ureja stališča za nakup in prodajo, najem nepremičnin na podlagi povpraševanja nepremičnine.
V sodobni domači praksi je mogoče razlikovati naslednje vrste nepremičninskih trgov:
- stanovanjski trg nepremičnin;
- trg komercialnih ali donosnih nepremičnin, ki omogočajo lastnik (pisarniški, trgovinski, industrijski in skladiščni prostori);
- Trg zemljišč, ki v skladu z zakonom ...
O. Yu ulyanova *
Olga Yuryevna Ulyanova - podiplomski študent oddelka za oblikovanje cen SPSUEF. Predhodno preučevali v podiplomski šoli na dopisnici. Diplomirala je iz SPSUEF v letu 2001. Trenutno deluje v gradbenem podjetju Zao Megalith kot vodja informacijske in analitične oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.
Območje znanstvene specializacije je cena na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦\u003e "fr
Izboljšanje cen na primarnem stanovanjskem trgu nepremičnin **
Cena izvajanja na primarnem stanovanjskem trgu nepremičnin je že v fazi izbire gradbišča, ki bo utemeljila odločitev o izgradnji stanovanjske stavbe na tej zemlji zemljišča. Trenutno je v zvezi z omejeno izbiro inženirsko-pripravljenih točk, primernih za gradnjo stanovanj, pa tudi zapleten postopek za razvijalce, njihovo pridobitev, najpomembnejša naloga je bilo ugotoviti najbolj natančno povprečno prodajno ceno 1 kvadratni meter Stanovanjsko območje, ki bi zagotovilo finančno varnost družbe (računovodske stroške), kot tudi zadovoljiti potrebe strank z vidika razmerja med "ceno-pripomoček" predmeta.
Doslej, upravljavci primarnega stanovanjskega nepremičninskega trga sv. Pezerburža v svoji praksi uporabljajo različne metode za določanje prodajne cene.
1. Najpogostejša domača stanovanja je metoda "plus". Ta metoda je preprosta, zlahka pa je, kot ima podjetje informacije o stroških. Vendar ta metoda ne upošteva faktorja povpraševanja. Pripravljenost naročnika za plačilo blaga ni določena s stroški podjetja, temveč lastnosti izdelka, in zato vrednost izdelka za naročnika. S tem pristopom k opredelitvi cene novega izdelka družba izhaja iz končnega izdelka, ki ne upošteva glavnega faktorja - kot kupec zaznava svojo vrednost.
Vendar pa kljub dejstvu, da stroški niso ciljne cene politike, stroški stroškov in cene za podjetje imajo osrednjo vrednost za določitev optimalnih stroškov, ki zajemajo in zagotavljajo najvišji dobiček dobička. To je pojasnjeno z dejstvom, da so kratkoročni stroški odvisni od nosilnosti podjetja, ki je odvisno od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodkov kot posledica sprememb cen izračunati v povezavi s spremembami stroškov.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Na dolgi rok lahko družba preživi samo, ko prihodki vsaj zajemajo celotne stroške. Zato je stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja želja podjetja za finančno varnost. Zato so stroški potrebni za določitev nižjih meja cene, pod katero blago ne sme biti prodano. Kratkoročno je spodnja meja cene spremenljive stroške na enoto proizvodnje, v dolgoročnih - celotnih stroških. Kljub dejstvu, da se metoda, ki temelji na stroških, v praksi široko uporablja, se ne more šteti za metodo, ki se nanaša na politiko aktivnega oblikovanja cen, saj ne upošteva stranke za naročnika - vrednost izdelka.
Na trgu stanovanj v gradnji, je ocena gradnje sestavljena, v kateri se vsi stroški upoštevajo, da bo razvijalec nastala med gradnjo stanovanjske stavbe. Sistem oblikovanja cen in ocenjenega sistema racioniranja v gradbeništvu je temeljil na fiksni (nespremenjeni za zadostno obdobje 5-15 let) veleprodajne cene in tarife za materiale in delo, ki se uporabljajo v gradbeništvu. Ustrezajo z zahtevami načrtovanja politike, je bila usmerjena v ohranjanje stabilne ravni ocenjenih cen v gradbeništvu in ni zahtevala prilagoditve ocenjenih stroškov, ob upoštevanju spremembe v cenah cen. Takšna načela za določanje ocenjenih stroškov so privedla do znatnega izkrivljanja resničnih kazalnikov dela neposrednih proizvajalcev gradbenih proizvodov.
Od leta 1991 je sistem mesečne indeksacije osnovne vrednosti proizvodnih stroškov veljaven. Toda kljub temu ocenjenih stroških se lahko bistveno razlikuje od realne cene prodaje stanovanjskega objekta, in je običajno spodnja meja prodajne cene, v kateri se projekt obravnava kot obetaven za nadaljnji razvoj.
2. Metoda oblikovanja cen, usmerjena v trenutne cene konkurentov, je razširjena na stanovanjskem trgu. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je preglednost cen, ki se ne izvajajo vedno. Sklicuje se na to metodo, podjetje želi znebiti tveganja, povezanega z imenovanjem njene cene, ki jih trg ne more sprejeti. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, ki dobavlja podjetje iz potrebe po naročilu dragih raziskav za določitev povpraševanja po svojem izdelku, ciljno skupino potrošnikov. Hkrati družba ne upošteva ravni koristnosti, ki jo ima njegovo blago v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem pa je lahko več kot imenovana cena in manj. V prvem primeru družba tveganje, da bi opazili potencialne dobičke, v drugem - ne zagotavljajo načrtovane ravni izvajanja.
Na primarnem stanovanjskem trgu gradbena podjetja pogosto osredotočajo svojo cenovno politiko na cene konkurenčnih podjetij. Razlika kot konkurenčne predmete ocenjuje strokovnjak za načelo "boljše" ali "slabše". Toda posebnost stanovanjskega trga nepremičnin je taka, da je vsak predmet posameznik, tako na njeni neposredni lokaciji kot kakovostno polnjenje. V zadnjem času, ta funkcija postaja vse bolj opazna za stanovanjske hiše tipične serije panel: Vsak razvijalec poskuša narediti njegov predmet edinstven v očeh potrošnika. V tem primeru je treba izvesti bolj kakovostno analizo potrošniških lastnosti vsake stanovanjske stavbe v gradnji, oceniti njihovo koristnost v očeh stranke. Od tu sledi, da metoda z orientacijo konkurentov ni primerna za trg stanovanj v okviru gradnje v tem razvoju.
3. Naslednja metoda določanja cen, ki se uporablja na primarnem stanovanjskem trgu nepremičnin, je metoda, ki upošteva lastnosti blaga. S to metodo
pania ocenjuje koristnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora družba določiti okuse in preference potrošnikov, smer in vzroke za njihovo možno spremembo, tj. Ta metoda zahteva uporabo orodij za trženje raziskav. Maksimiranje cene je možno s krepitvijo najpomembnejših lastnosti za potrošnika, in je nemogoče pozabiti, da potrošnik ne bo nikoli plačal kakovosti za svoje razumevanje. Opozoriti je treba, da kvalitativne značilnosti iste vrste blaga, ki jih je povpraševanje kupca, spremembe glede na orientacijo segmenta stranke. Torej, za stanovanjski trg, je značilno, da pri nakupu stanovanja gospodarskega segmenta Nizhnaya, stranka ne bo cenila znatnega povečanja prodajne cene zaradi namestitve centralnega klimatske naprave, in, nasprotno, Pri nakupu stanovanja elitnega segmenta se znižanje cen na račun prihrankov na inženirsko opremo apartmaja ne bo utemeljeno.
Na stanovanjskem trgu ima ta metoda omejena uporaba v zvezi s kompleksnostjo računovodstva za kvalitativne parametre stanovanjske stavbe. Da bi rešili ta problem, smo izvedli naslednjo študijo: (a) segmentacija trga - ločevanje stanovanjskih nepremičninskih predmetov na skupinah B, odvisno od podobnosti posameznih parametrov, kot so značilnosti lokacije, arhitekturne in oblikovalske parametre, načrtovalne rešitve itd.; b) Razvoj metodoloških načel za izračun tržne moči. Za izračun tega koeficienta se vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb uporabljajo z njihovimi veljavnimi vrednostmi, vsaka kvalitativna značilnost je dodeljena koeficient teže, ki prikazuje stopnjo vpliva parametra na končno ceno, in vsaka vrednost kvalitativnega parametra je dodeljena a rezultat, ki kaže stopnjo skladnosti vrednosti parametra za vsak segment.
Razvita tehnika ne omogoča le določitve faktorja predmeta objekta, t.j. ocenjevanje posameznih parametrov, ampak tudi za položaj predmeta v smislu najvišje skladnosti njenih posameznih značilnosti tega ali drugega tržnega segmenta. Tržni koeficient se izračuna tako z novimi projekti in zmogljivostmi-analogi za primerjavo števila vrednosti koeficientov. Višja je vrednost tržne moči objekta, bolj privlačna objekt za potencialne kupce. V skladu s tem bi morali biti stroški izvajanja predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višji od vrednosti izvajanja objekta z nižjo vrednostjo zgoraj navedenega koeficienta.
Cena novega predmeta z uporabo tehnike, ki jih je razvila, je opredeljena na naslednji način: cena tržnega koeficienta enote za vsak objekt-analog se izračuna (cena izvajanja! KV. M je razdeljen na tržno moč), Izračuna se povprečna vrednost cene koeficienta tržnega tržnega moči, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega predmeta, ki bo povprečna cena 1 kvadratni. M Predvidena stanovanjska stavba. Ta tehnika, v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji, "boljše" ali "slabše" vam omogoča, da natančno oceniti uporabnost projekta za potencialne potrošnike, in v skladu s tem izračuna najvišjo ceno, ki so jih pripravljeni plačati.
Vendar je treba opozoriti, da ima danes stanovanjske gradnje v mestu St. Petersburg precej lokalno naravo: stanovanjska konstrukcija se ne izvaja povsod. Glede na visoko odvisnost cene živega objekta v gradnji iz neposredne lokacije, zelo pogosto v konkurenčni ponudbi novega projekta, ni stanovanjskih stavb, ki bi lahko delovali kot analogi za določitev cene novega predmeta. Poleg tega je treba poudariti, da gradbena podjetja pogosto vodijo subjektivne podatke pri imenovanju cen
izvajanje na vašem projektu, tj. Ta cena ni objektivna v smislu njegovega dojemanja potrošnikov in samega trga. V tem primeru se razvijalci zatečejo k pomoči strokovnjakov, da bi določili ceno novega projekta.
Sekundarni stanovanjski nepremičninski trg se šteje za bistveno bolj konkurenčen * sto, medsebojno odvisnost od trga stanovanj v gradnji je enostavna za dokazovanje. Poleg tega je trg zaključenih stanovanj pomembnejši na predlog. Tržna cena sekundarnega stanovanjskega trga nepremičnin se lahko izračuna za vsako lokalizacijo v tem trenutku. Zato smo izboljšali oblikovanje cen novega predmeta, smo razvili metodo, ki temelji na odkritem odvisnosti od osnovnih in sekundarnih stanovanjskih nepremičninskih trgov. Na vsaki stopnji razvoja trga na določenem ozemlju obstaja določena vrednost za 1 kvadratno ceno. M Stanovanjski prostor v hišah v gradnji in naročenih hišah, ki je odvisen od števila prebivalstva, ravni povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Gradbeno podjetje, ki ima to razmerje, lahko določi povprečno ceno novega predmeta, tudi če ni analognih objektov v neposredni bližini gradbišča.
Tako, v sedanji fazi razvoja stanovanjskega trga za bolj obveščeno opredelitev povprečne cene projekta nove stanovanjske stavbe in odločanje o začetku gradnje, lahko razvijalec uporabi metodološka načela, ki se razvijajo in predvsem.
