Predmet po disciplinah
Na temo "Cene na nepremičninskem trgu"
Uvod
Eden glavnih kazalnikov razvoja normalnih tržnih razmerij v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. Za izvajanje zakonskih dejavnosti potrebne prostore. Pomen domačega nepremičninskega trga kot gospodarskega sektorja potrjujejo njegov visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka raven proračunskih prihodkov od začetne prodaje, dajanje državnih in občinskih nepremičnin v najem (vključno z zemljišči) in visoka stopnja prihodkov od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V vsaki družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih odnosov zasedajo nepremičnine, z delovanjem katerih so življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije tako ali drugače povezani.
Glavne fizikalne značilnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje izdelave in trajnost.
V nadaljevanju bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu ter opisal značilnosti gospodarskega, ekološkega stanja vsakega od njih. območja mesta, saj se lahko prebivalec tega območja seznani s prednostmi in slabostmi svojega območja.
Podrobno bomo preučili vse dejavnike oblikovanja cen nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njihovo vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se uporabljajo za ocenjevanje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
Za zaključek bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
"Nepremičninski trg je poseben sklop mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne možnosti rabe zemljišč."
Bolj popolna bo opredelitev nepremičninskega trga kot kompleksa razmerij, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih predmetov. Tako so glavni procesi nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet pravic do nepremičnin.
Nacionalni trg nepremičnin je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, ravni cen in tveganj, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanju zakonodaje, politični in socialni stabilnosti itd. .
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
§ informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
§ posredovanje - vzpostavljanje povezav med potrošniki, povpraševanjem in ponudbo;
§ prosto oblikovanje cen nepremičninskih predmetov in varstvo lastninskih pravic;
§ prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in poslovne dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. V njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če povpraševanje naraste, potem se cena dvigne; če pa cena naraste, potem povpraševanje pade, če pa cena pade, potem povpraševanje naraste. Nadalje, če se povpraševanje povečuje, s tem pa tudi cena, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane dobičkonosna, zato cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izravnajo. Če povpraševanje naraste in cena naraste nad normalno raven, se ponudba poveča; to zvišanje zlahka prestopi mejo potrebnega, nato pa cena pade pod normo. "
1.1 Stanovanjski trg v Sankt Peterburgu
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
V dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20%) je približno 20%stanovanj, v zadovoljivem (obraba od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljivo (obraba nad 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebuje velika popravila, skoraj 25% prebivalstva Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
ü Trg za investicijske projekte in samostojne stavbe.ü Tržni pisarniški prostori.
ü Tržni prostori.
ü Trg proizvodnih in skladiščnih prostorov.ü Stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarno: - večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- obnovljene stanovanjske stavbe v središču mesta;
- enodružinske hiše v gradnji;
Sekundarno:
Nakup in prodaja stanovanj v centru;
- stanovanja v mikrookrožjih.
Oddaja: navadna stanovanja
- apartmaji z večjim udobjem
- sobe.
Zaradi pomanjkanja dobro razvitih inženirskih ozemelj z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva, nerazvitega zemljiškega trga trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Predpotopne arhitekturne rešitve, zgrajene v zadnjih petih letih, izredno nizka likvidnost in prodajna cena takšnih stavb sta dokaz tega. ...
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na ceno nepremičnine - lokacijo. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, krajini, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanj, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo ocenili okrožja med najprestižnejšimi:
v osrednji
v Admiraltejski
v Vasileostrovski
v Moskvi
v Primorskem
v Petrogradsky
v Kalininski
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevskem
v Krasnoselski
v Kirovsky
Oddaljenost od podzemnih postaj.
Če je razdalja več kot 3 postanke s prevozom, se lahko zniža cena za 10-15%
Posebni primeri po okrožjih z opisom so prikazani v Dodatku 1.
2. Metode oblikovanja cen
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnine, je zapletena zadeva, ki jo opravljajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so za to vrsto dejavnosti prejeli državno licenco.
Vrednotenje se izvaja z mnogimi metodami, katerih rezultati morajo biti med seboj skladni. "Postopek za soglasje" rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami, ni omejen na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za določeno situacijo, namene ocenjevanja, vrsto lastnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih izmed njih: primerjalnih, donosnih in stroškovnih.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. S seznama njegovih prednosti je mogoče izpostaviti: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve za različne funkcije; podaja statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičnine z njenimi nasprotnimi stranmi, za katere obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri cenitvi nepremičnine:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Podatki morajo biti celoviti, vključno s pogoji transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov ocenjene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
Primerjalni pristop temelji na načelih:
· Zamenjava;
· Ravnovesje;
· Ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi je treba izvajati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
· Trajanje izpostavljenosti. Obdobje izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Neodvisnost pomeni, da se transakcije ne sklepajo po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
· So v družinskem razmerju;
· Ali so predstavniki holdinga in neodvisnega hčerinskega podjetja;
· Medsebojna soodvisnost in vzajemni interes;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičninskih predmetov umrlih oseb itd .;
Naložbena motivacija, ki jo določajo:
· Podobni motivi vlagateljev;
· Podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov;
· Stopnja propadanja stavbe.
Glavna merila za izbiro analognih objektov pri cenitvi nepremičnin:
1. Lastništvo nepremičnine.
Prilagoditev lastništva je razlika med tržno najemnino in pogodbeno najemnino, saj je polno lastništvo določeno s tržno najemnino in razpoložljivimi sredstvi.
2. Pogoji financiranja transakcije.
V primeru netipičnih pogojev financiranja posla je potrebna temeljita analiza, zaradi česar se izvede sprememba.
3. Pogoji prodaje in čas prodaje.
4. Lokacija.
5. Fizikalne lastnosti.
Ena od glavnih pomanjkljivosti pa je obseg zanesljivih informacij, ki jih je mogoče dobiti le na množičnih nepremičninskih trgih, sčasoma pa prejete informacije postanejo zastarele, zanesljivost ocene pa se zmanjša; zanemarja tudi pričakovanja.
2.2 Metoda vrednotenja dohodka
Ta metoda vrednotenja temelji na nenehno ponavljajočih se opažanjih - višji je dohodek, ki ga prinaša nepremičnina, dražji je.
Dohodkovni pristop ocenjuje trenutno vrednost nepremičnine kot sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov, tj. odraža:
· Kakovost in količina dohodka, ki ga lahko nepremičnina prinese v svoji življenjski dobi;
· Tveganja, značilna za ocenjeni objekt in regijo.
Pristojni pristop se uporablja za določanje:
· Vrednost naložbe, saj potencialni vlagatelj za predmet ne bo plačal več kot trenutna vrednost prihodnjih prihodkov od tega objekta;
· Tržna vrednost.
2.3 Metoda ocenjevanja stroškov
Stroškovni pristop je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovitev ali zamenjavo predmeta cenitve, ob upoštevanju nabrane amortizacije. Temelji na predpostavki, da kupec ne bo plačal več za dokončan objekt kot za ustvarjanje predmeta podobne uporabnosti. Prednosti stroškovnega pristopa:
Pri vrednotenju novih objektov je stroškovno najbolj zanesljiv pristop. Ta pristop je priporočljiv ali edini možen v naslednjih primerih:
· Tehnično -ekonomska analiza stroškov novogradnje;
Utemeljitev potrebe po posodobitvi obstoječega objekta;
· Ocena stavb s posebnim namenom;
· Ocenjevanje predmetov v "pasivnih" tržnih sektorjih;
· Analiza učinkovitosti rabe zemljišč;
· Reševanje problemov zavarovanja predmetov;
· Reševanje davčnih težav;
· Pri usklajevanju cen nepremičnine, pridobljenih na druge načine.
Slabosti stroškovnega pristopa:
1. Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.
2. Poskusi doseganja natančnejšega rezultata ocenjevanja spremljajo hitro povečanje stroškov dela.
3. Razhajanje med stroški nakupa nepremičnine, ki se vrednoti, in stroški nove gradnje popolnoma iste nepremičnine, saj se nabrana amortizacija odšteje v postopku ocenjevanja stroškov gradnje.
4. Težave pri izračunu stroškov reprodukcije starih stavb.
5. Težave pri določanju količine nakopičene obrabe starih stavb in struktur.
6. Ločena cenitev zemljišč od stavb.
7. Problematična ocena zemljiških parcel v Rusiji.
Tako je zaradi uporabe treh pristopov pri ocenjevanju nepremičnine in dogovora o doseženih rezultatih pridobljena vrednost ocenjene nepremičnine, ki bo predstavljena v ocenjevalnem poročilu.
Izpeljavo skupne vrednosti stroškov mora spremljati upoštevanje predpostavk in omejevalnih pogojev zaradi popolnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij.
3. Cenovni in cenovni dejavniki
Zaradi posebnosti predmeta trgovanja na trgu nepremičnin ima sam trg številne značilnosti, predvsem pa to individualnost cen... Strokovnjaki za trg razlikujejo določene kategorije nepremičnin glede na njihove cenovne in kakovostne značilnosti, vendar lahko takšno razvrstitev imenujemo pogojna, saj je težko najti več stavb ali zemljišč, ki so si med seboj popolnoma podobni. osnovne značilnosti.
Cene na nepremičninskem trgu je pogosto neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja v regiji. Poleg tega je za trg značilno veliko tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Ker je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali dati v najem svojo nepremičnino (razen segmentov trga, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je trg nepremičnin nelikviden.
Poleg vsega naštetega je še en problem. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah, v nasprotju na primer s trgom vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadar koli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celota funkcij.
Nepremičnine so najbolj trpežno blago, običajno z bistveno višjo vrednostjo od drugih dobrin. Zemlja je po svoji naravi večna, zgradbe in zgradbe služijo desetletja, podjetja pa nastajajo za nedoločen čas. Tržna vrednost nepremičnine je najverjetnejša cena za prodajo - nakup na konkurenčnem trgu. Cena nepremičnine, tako kot vsaka druga dobrina, je določena z razmerjem ponudbe in povpraševanja.
Ponudba nepremičnin je zaradi dolgega cikla nastajanja nepremičnin šibko odvisna od cene, v kratkem pa od nje praktično ni odvisna, zato je cena nepremičnine na kratki rok določena predvsem s povpraševanjem . To je še posebej očitno pri določanju cen zemljišč.
Od česa je odvisno povpraševanje? Vplivnih dejavnikov je veliko in niso združeni na enak način za različne nepremičnine, čeprav obstajajo splošni vzorci. Natančneje, osredotočimo se na stanovanjski trg, kjer je izdelek storitev za zagotavljanje stanovanja osebi.
V tržnem gospodarstvu se cene v zunanji trgovini, pa tudi na domačem trgu, izvajajo pod vplivom posebnih tržnih razmer.
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu poteka pod vplivom zunanjih in notranjih dejavnikov. Obstajajo naslednje skupine zunanjih dejavnikov:
Makroekonomski dejavniki;
Mikroekonomski dejavniki;
Socialne razmere v regiji.
Makroekonomski dejavniki so značilni za gospodarske razmere v državi. TO makroekonomski dejavniki vključujejo:
Bruto domači proizvod (BDP);
Stopnja inflacije;
Stopnje donosa na finančne instrumente;
Denar v rokah prebivalstva;
Dohodek prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti delovno sposobnega prebivalstva;
Stanje trgovinske bilance;
Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve.
V pogojih ravnovesnega trga in stabilnega gospodarstva je stopnja rasti cen nepremičnin vsota stopnje inflacije nacionalne valute in stopnje rasti BDP (običajno približno 1-3%).
Stanje ruskega gospodarstva je močno odvisno od izvoza proizvodov gorivno -energetskega kompleksa. En odstotek prebivalstva, zaposlenega v naftni in plinski industriji, predstavlja četrtino BNP. Tako trenutna raven svetovnih cen nafte postaja eden izmed makroekonomskih dejavnikov, ki prispevajo k gospodarski rasti ali padcu cen na nepremičninskem trgu.
Ena od značilnosti nepremičninskega trga v Rusiji je njegova dvojna valuta. Vezava cene nepremičnine na ameriško valuto vodi v oblikovanje cenovne odvisnosti od sprememb tečaja dolarja in njegove kupne moči v Rusiji.
Makroekonomski dejavniki imajo odločilno vlogo pri cenitvi nepremičnin. Če je delovanje makroekonomskih dejavnikov relativno stabilno, potem stanje na nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki.
Mikroekonomski dejavniki opiše gospodarske razmere v določeni regiji. Med njimi ločimo naslednje dejavnike:
Splošne gospodarske razmere v regiji;
Stopnja razvoja regije;
Diverzifikacija zaposlovanja delovno sposobnega prebivalstva;
Naložbeni tok.
Stopnje gospodarske rasti v Sankt Peterburgu so na ravni vseslovenskih indeksov.
Za socialne razmere v regiji so značilni naslednji dejavniki:
Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu;
Migracijski tokovi;
Demografske razmere;
Stopnja brezposelnosti v regiji.
Sankt Peterburg kaže pozitivno rast prebivalstva. Stopnja brezposelnosti je na relativno nizki ravni registrirane brezposelnosti.
Notranji dejavniki nepremičninskega trga vključujejo:
Institucionalni dejavniki;
Dinamika (vztrajnost) trga;
Dinamika obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem;
Razmerje cen primarnega in sekundarnega trga;
Informacijska varnost in odprtost trga.
Institucionalni dejavniki ki vplivajo na nepremičninski trg:
Državna ureditev;
Ureditev davka na nepremičnine.
Vladna ureditev obsega objavo predpisov, ki tvorijo pravni okvir za trg nepremičnin. Eden od presenetljivih primerov dvoumnega vpliva zakonodajnih aktov na delovanje trga nepremičnin je Zvezni zakon Ruske federacije z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ "Sodelovanje pri skupni gradnji stanovanjskih hiš", ki je začel veljati aprila 2005. Po eni strani ščiti pravice imetnikov lastniškega kapitala, po drugi strani postavlja razvijalce v zelo strog okvir, ki ga ne morejo izpolniti. Posledično se je v obdobju razvoja zaobljenih rešitev zmanjšala ponudba na primarnem trgu. Na splošno je sprejetje zakona o deljeni gradnji predstavljalo približno 20% zvišanja cen na primarnem trgu leta 2005.
Regionalni organi lahko sprejmejo tudi ločene predpise, ki omejujejo promet z nepremičninami na regionalni ravni.
Za nepremičninski trg je značilna vztrajnost. To je posledica dejstva, da je povprečno obdobje izpostavljenosti približno dva do tri mesece. V zvezi s tem se trendi na trgu nepremičnin odražajo v spremembi povprečne cene ne prej kot v 2 mesecih.
Obseg in dinamiko povpraševanja na nepremičninskem trgu določajo naslednji dejavniki:
Plačilna sposobnost prebivalstva;
Sprememba okusov in preferenc prebivalstva.
V Rusiji je za nepremičninski trg značilen visok delež latentnega (skritega) povpraševanja. Raziskave, izvedene v okviru enega od projektov Svetovne banke, so pokazale, da bi 77% vprašanih želelo spremeniti svoje življenjske pogoje. To je posledica nizke razpoložljivosti stanovanj in visoke stopnje fizične obrabe na sekundarnem trgu. Čeprav je v skladu s standardi treba vsakih 10-15 let opraviti večjo prenovo, v resnici v sedanjih "brezhnevkah" in "hruščicah" popravila niso bila izvedena več kot 30 let.
Naslednji dejavnik, ki vodi k povečanju povpraševanja, je sprememba predstave prebivalstva o udobnih stanovanjih: ozki hodniki, majhna okna, nizki stropi, odsotnost garažnih omar - vsi ti znaki prenašajo stanovanja v dobrem fizičnem stanju v kategorijo zastarelih.
Do nedavnega je bil glavni dejavnik, ki je spodbujal plačilno sposobnost povpraševanja, hipoteka. Tako se je na primer v prvem četrtletju 2006 delež transakcij z uporabo hipotek podvojil v primerjavi z letom 2005.
Obseg ponudbe na trgu je določen:
Prisotnost rezerve nepremičninskih predmetov;
Obseg novogradnje.
Obstoječe neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na trgu je glavni razlog za dvig cen na nepremičninskem trgu.
Parametri, ki prilagajajo ceno posameznega stanovanja glede na povprečno raven cen, so razdeljeni v 3 kategorije:
Trajno;
Pogojno trajno;
Tako kot spremenljivke.
Stalni parametri stanovanja odražajo značilnosti, ki veljajo za hišo kot celoto. Ti parametri vključujejo:
Vrsta stavbe.
Druga skupina vključuje dejavnike, ki jih lastniki praviloma ne morejo spremeniti, vključno z:
Celotna površina;
Postavitev;
Višina stropa;
Stenski material;
Naravna osvetlitev prostora;
Orientacija stanovanja;
Balkoni, lože;
Prisotnost dvigala;
Zunanje okolje.
Tretja skupina vključuje pogojno spremenljive parametre, povezane z udobjem doma:
Stanje tal, stropov, sten;
Okna in vrata;
Inženirska komunikacija;
Prisotnost telefona.
Prvi dve skupini umeščata stanovanje in določata, kateremu razredu pripada (elitni, poslovni ali ekonomski razred). Značilnosti parametrov druge skupine nedvoumno vplivajo na oblikovanje cen - povečanje ali znižanje. Kar zadeva parametre tretje skupine, bo njihov vpliv določen z začetnimi značilnostmi prvih dveh skupin. Tako standardna prenova elitnega stanovanja ne povečuje njegovih stroškov, podoben učinek se pojavi v razmerah evropske prenove v stari hiši.
Vpliv razvrstitve stanovanjske stavbe je skoraj eden glavnih parametrov njene cene.
V bistvu velja naslednje. klasifikacija stanovanjskih stavb:
Poseben projekt;
Izboljšana postavitev;
Stalin;
Hruščov;
Brežnjevka;
Pentagon;
Celoten film;
Majhna družina.
Naslednji parameter, ki določa stroške stanovanja, je material, iz katerega je hiša zgrajena. Glede na to funkcijo klasifikacije razlikujejo doma:
Lesena;
Blok (monolitni),
Plošča;
Opeka.
Kljub aktivnemu razvoju novih oblik blokovske in panelne stanovanjske gradnje ostajajo opečne hiše najbolj prestižne.
Med dejavniki, ki znižujejo ceno stanovanja, je lokacija v zunanjih nadstropjih. m. stanovanja v zunanjih nadstropjih stanejo 5% manj kot stanovanja v srednjih nadstropjih.
Za zaključek lahko rečemo, da imajo trgi nestanovanjskih in stanovanjskih nepremičnin skupne težave. Nizka ponudba je eno najbolj perečih vprašanj. Za rešitev tega problema je treba spodbuditi gradnjo novih nepremičninskih objektov. Položaj, ko se z uvedbo hipotekarne institucije umetno poveča učinkovito plačilno povpraševanje, vodi v povečanje vrzeli med ponudbo in povpraševanjem ter posledično v nov krog cen.
Pregled cen stanovanjskih nepremičninskih trgov v Sankt Peterburgu po okrožjih mesta od 12. oktobra 2009
Oktobra 2009 so cene v segmentu novogradenj nihale zanemarljivo. Okrožje Vasileostrovsky se je podražilo za 3,7%, okrožje Kirovsky za 1,1%, okrožja Kalininsky, Primorsky in Vsevolozhsky so se pocenila za približno 1,5%.
Najdražja okrožja mesta so dosledno Petrogradsky, Central in Vasileostrovsky. Najcenejša so okrožja Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Čez teden, do 13. oktobra 2009, so se tudi cene sekundarnih stanovanj po regijah premikale v različne smeri. Okrožja Vyborgsky, Kronstadsky so se zvišala za 1,6-1,7%, stroški Krasnoselskega okrožja in okrožij zgodovinskega središča so se povečali za 1%, razen osrednjega, ki je padlo za 0,8%. Rahlo so se zmanjšali tudi okrožja Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky.
Primarni trg
Območje:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Tedenska rast: Mesečna rast cen Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Vyborgsky 64719.16 67117.18
Kalininski 73650,23 72494,39
Kirovsky 76655.7 77529.52
Krasnogvardejski 66380,46 66380,46
Krasnoselski 62394,3 63172,25
Moskovski 75307,33 74818,77
Nevski 70186,81 70072,63
Petrogradsky 95780.2 95780.2
Primorski 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Osrednji 111607.78 111607.78
Vsevolozhsky 51063.96 50473.17
Letovišče 66924,91 66924,91
Petrodvortsovy 68231,9 68231,9
Puškinski 59879,04 59.060,49
Regija 47434,53 47434,53
Glede na kazalnike zgornjega diagrama je razvidno: cene primarnih stanovanj najvišje ravni opazimo v osrednjem, Petrogradskem in Vasileostrovskem okrožju.
In najbolj dostopni ostanki: okrožja Puškin, Vsevolozhsky in Oblast.
Na sekundarnem stanovanjskem trgu stanje z vodilnimi cenovnimi regijami ostaja nespremenjeno. Palma pripada osrednjemu, Petrogradskemu, Vasileostrovskemu, Admiraltejskemu in Moskovskemu okrožju. Najcenejša območja so Vsevolozhsky, Kolpinsky in Kronshtadsky ter sekundarna stanovanja v regiji.
Okrožje sekundarnega trga: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Rast za teden: Rast cene za mesec Admiraltejski 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovski 90004,88 90580,95 0,6% -0, 8% Vyborgsky 75573,26 76.870,02 1,7% -0,6% Kalininski 76.988,66 77305,36 0,4% -5,8% Kirovski 74,569,59 74,218,1 -0,5% -1,6% Krasnogvardejski 76294,78 76,582,73 0,4% -2,3% Krasnoselski 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Moskovski 86,699,28 86,429,26 -0,30% -0,30% Petrogradski 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Primorski 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzenski 75009,45 74.914,66 -0,1% -1,1% Središče 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Vsevolozhsky 57825,61 57427,06% -0,7% -75,77% -62,77% -3,3% Kronstadt 63.868,68 64919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72031,32 71,572,05 -0,6% -0,5% Petrodvortsovy 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Puškin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Regija 44296 44296 0,0% -5,5
Cene na sekundarnem stanovanjskem trgu se razlikujejo glede na povpraševanje po najbolj priljubljenih območjih.
Najdražji so osrednji, Petrogradski, Vasileostrovski, Admiraltejski in Moskovski okrožje, vendar je najbolj dostopen, tako kot prej, regija.
Na dani stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti pravnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, nedoslednosti med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti skupnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih površin ter zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Sankt Peterburg mora zdaj povečati površino za skladiščne prostore ter rekonstrukcijo in prenovo obstoječih stavb in struktur. Posojilni mehanizmi so premalo učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v svojem obstoju ni dosegel pomembnih rezultatov. In zdaj je doživel začasen propad.
4. Razvoj nepremičninskega trgain njeno napoved
Za stopnjo razvoja nepremičninskega trga in njegovih posameznih področij v različnih državah so značilni prevladujoči posebni pogoji, ki so odvisni od višje sile, političnih in drugih razmer v posamezni državi, pa tudi glavne smeri določanja cene in vrednosti 1 m2 te ali one vrste nepremičnine.
Odlok Državnega odbora za gradbeništvo Ruske federacije je določil povprečno tržno vrednost 1 m2 celotne stanovanjske površine za 4. četrtletje 2002 za izračun zneska brezplačnih subvencij in posojil za nakup stanovanjskih prostorov za vse kategorije državljanov do komu so te subvencije in posojila zagotovljene na stroške zveznega proračuna. V Ruski federaciji so bili ugotovljeni naslednji stroški 1 m² stanovanj (v povprečju 8850 rubljev): v severozahodni regiji - 6860 rubljev; v Leningradski regiji - 7000 rubljev; v moskovski regiji - 11.000 rubljev; v Sankt Peterburgu - 10.300 rubljev; v Moskvi - 16.000 rubljev.
V isti uredbi so bili določeni povprečni stroški 1 m² celotne stanovanjske površine za izračun brezplačnih subvencij za gradnjo stanovanj za državljane, prizadete v poplavi leta 2002 v južnem zveznem okrožju. Višina subvencij se giblje od 8020 do 8500 rubljev. za 1 m².
Poleg tega se mesečno preračuna (kot je določeno z odlokom vlade Moskve št. 896 z dne 9. oktobra 2001), strošek 1 m² pa se odobri pri izračunu subvencij za gradnjo ali nakup stanovanj v Moskvi. . V zadnjem mesecu so se ti stroški povečali za 95 rubljev. in je znašal 17.595 rubljev.
Metodologija izračuna temelji na podatkih, prejetih od velikih vlagateljev-razvijalcev, in analizi stanovanjskega trga. To upošteva ceno 1 m² v tipični panelni hiši na področju množičnega razvoja.
Povprečno ponudbeno ceno stanovanj je priporočljivo preučiti na določenem primeru, saj so stroški 1 m² stanovanj odvisni od dveh glavnih dejavnikov: lokacije objekta in vrste gradnje.
V Sankt Peterburgu so najnovejši trendi:
1. Vodilna v ponudbi so okrožja Kalininsky, Primorsky in Krasnogvardeisky (po padajočem vrstnem redu).
2. Povprečne cene voditeljev predloga so 500–550 ameriških dolarjev.
3. V okrožju Admiralteisky so tipična stanovanja cenejša zaradi nizkega ugleda okrožja in težkih prometnih povezav.
V moskovski regiji je priporočljivo preučiti spremembo cene 1 m2 stanovanj v mestih, ki so vanj vključena.
Analiza komercialno -nepremičninskega sektorja v začetku leta 2002 je pokazala, da je največ povpraševanja po maloprodajnih in pisarniških prostorih, večina jih je na območjih visoke poslovne aktivnosti.
V Sankt Peterburgu ta območja vključujejo Central, Vasileostrovsky, Moskovsky in Petrogradsky. 56% ponujenih prodajnih in 77% pisarniških prostorov se nahaja v središču mesta. Verjetno bo v bližnji prihodnosti Vyborgskaya Emb. Zasedla stabilen položaj v tem sektorju nepremičninskega trga. kjer se razvijajo in ponovno odpirajo poslovni centri.
Zaključek
Nepremičnine so osnova nacionalnega bogastva države.
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura.
Kot vsak drug trg ima stanovanjski trg svoje pomanjkljivosti in prednosti. Od glavnih prednosti: več dobička kot na drugih trgih v času delovanja. Pomanjkljivost pa je: stroga odvisnost od zunanjih pogojev regulacije, povpraševanja potrošnikov, možnosti za naložbe in gradbeni kompleks regij.
Problem cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih razmerij, zato je sprememba cen na tem trgu odvisna od številnih dejavnikov. Cene na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in naložb. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten sklop značilnosti, o katerih smo podrobno razpravljali v tem predmetu.
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnin je zapletena zadeva, za katero so bile ustvarjene posebne metode: primerjalne, donosne in drage, če naštejemo le nekatere izmed njih.
Ruski nepremičninski trg je predstavljen z nizko ponudbo stanovanj in visokimi kazalniki fizične obrabe na sekundarnem trgu.
Povečanje obsega novogradenj je zapleteno zaradi dejstva, da občinske oblasti ne omogočajo prostega vstopa v industrijo novih razvijalcev in jim ne dajejo dovoljenja za odkup zemljišč.
Na dani stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti pravnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, nedoslednosti med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti skupnega povpraševanja nad ponudbo.
Cena katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celotnega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnine na splošno dražje ali cenejše.
Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalni in globalni. Lokalni dejavniki vključujejo znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to so lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja je izraženo v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15% cenejše od podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje kar dolgo. Če poznamo stopnjo vpliva na ceno lokalnih dejavnikov, je mogoče rešiti probleme vrednotenja ločenega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Upoštevanje lokalnih dejavnikov pa ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje težav tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so najprej makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v danem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno v enakih razmerjih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na lokalno in globalno, ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem odvisni od parametrov določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi in več leti, očitno je, da bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa so dražja kot v bližini industrijske cone. Kot prvi približek lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, na primer postopni upad prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge, da imajo telefon v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele v 5-10 letih. Globalni dejavniki pa imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina v približno sorazmernem obsegu podraži, medtem ko v krizi vsi tržni segmenti doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov ob splošnem dvigu trga nekateri razredi nepremičninskih objektov podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar gre za precej bolj subtilne spremembe. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Kazalniki trga nepremičnin" IRN.RU. To je enostavno predstaviti v obliki preproste simbolične formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
V tej formuli je Ck (t, pi) cena določenega k -tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljen iz G (t) - prispevek globalnih dejavnikov, skupnih vsem objektom, tj. Neodvisen od k in pj ter LkCpi ) - prispevek lokalnih dejavnikov za k -ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo objekt. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične koristi tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša rešitev težav pri ocenjevanju. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v zbirkah podatkov zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi v četrti Izmailovo, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v pritličju, potem takih stanovanj trenutno morda ni sploh, lahko pa sta le dva ali tri. To pomeni, da bo nastala ocena skrajno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker ni dovolj statističnih podatkov.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri določanju cen omogoča natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - prilagoditve za vrednotenje - z uporabo statistike za več let, ker so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je bilo načrtovano organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj na spletnem mestu irn.ru z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabili novo tehniko in jo preizkusili v akciji. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne za celoten trg nepremičnin, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračuna se lahko ob upoštevanju trenutne ravni cen Ct in nabora prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks vrednosti ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi v nasprotju s cenami delnic posameznih podjetij kažejo splošni dvig ali padec borze. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, se cene za posamezne objekte spreminjajo sinhrono - v enem samem »svežnju« *, indeks vrednosti pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi zbirko podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagastega grafikona povprečne cene, ki ne omogoča napovedovanja. "Vzpon" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G (t), nasprotno, uporablja vrednosti L, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G (t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. Gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni kazalniki določeni najprej s podatki za dolgoročno obdobje in so popravljeni le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode je vse stanovanje, ki je bilo kdaj prodano ali prodano - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat nastanka logično pravilne funkcije G (t) je povezanost nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso borzno blago. Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Skupna funkcija celotnega nepremičninskega trga G (t), ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanja - lahko gledamo kot tečaj na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin. Cene, ki služijo nepremičninskemu trgu.
Metode za določanje cen gradbenih proizvodov. Oblikovanje prostih (pogajalskih) cen.
Oblikovanje najemnine za najete stavbe in prostore.
Na nepremičninskem trgu se prodajajo industrijski objekti, gradnja, stanovanja, prostori v najemu. Ta trg je sestavni del nacionalnega gospodarstva.
Infrastruktura nepremičninskega trga - dražbe, dražbe, svetovalna in nepremičninska podjetja, agencije, specializirane za trgovanje z nepremičninami.
Značilnosti oblikovanja nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo glede ravni cen, ravni tveganja in učinkovitosti naložb v nepremičnine.
Nepremičnina je nepremična in je ni mogoče premikati iz kraja v kraj, zato prenos nepremičnine od prodajalca do kupca poteka s prenosom pravic do nje.
Nakup in prodaja nepremičnine je gibanje kapitala, tj. vrednost, ki ustvarja dohodek, saj je kupljena hiša, stanovanje itd. se lahko proda po višji ceni.
Nepremičninski trg je sestavljen iz številnih relativno izoliranih segmentov (industrijske zgradbe, stanovanja, nestanovanjski prostori, zemljišča itd.). Vsak od teh segmentov se razvija neodvisno in ima svoj zakonodajni in regulativni okvir.
Obseg nepremičnin je večinoma produkt gradbene industrije.
Nepremičninski trg ima dve komponenti:
primarni trg- to je gospodarska situacija, ko nepremičnine kot blago prvič vstopijo na trg. Glavni prodajalci so država, ki jo zastopajo republiške in lokalne oblasti, gradbena podjetja - dobavitelji stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin;
sekundarni trg, kjer nepremičnine delujejo kot izdelek, ki je bil prej v uporabi in je pripadal določenemu lastniku - posamezniku ali pravni osebi.
Značilnosti oblikovanja cen za nepremičnine, ki so proizvod gradbene industrije so vnaprej določene s posebnostmi tehnološkega procesa v industriji, gospodarsko in pravno ureditvijo tega trga. Tej vključujejo:
različni gradbeni proizvodi (zgradbe in konstrukcije za industrijske namene, izobraževalne in zdravstvene ustanove, stanovanja itd.);
obseg, to pomeni, da posamezni predmeti stanejo milijarde rubljev;
ozemeljska konsolidacija predmetov - njihova uporaba na kraju izdelave;
izdelava izdelkov po individualnem projektu "po naročilu";
odvisnost stroškov gradnje od naravnih in podnebnih razmer;
dolgo trajanje proizvodnega cikla (od nekaj mesecev do nekaj let).
Ker se gradnja številnih objektov nadaljuje dlje časa, se zato poleg stroškov nepremičnine določajo tudi cene za nekatere vrste del, oder, konstrukcijske elemente itd. V zvezi s tem trg gradbenih proizvodov služi številnim različnim vrstam cen.
Vrste cen nepremičninskih predmetov.
Predvideni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki jih sestavljajo stroški gradnje stavb, objektov in montaže opreme.
Predvideni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki vključujejo stroške nakupa opreme in druge kapitalske stroške.
Pogodbene cene gradbenih proizvodov, ki so dogovorjene med naročnikom in izvajalcem in temeljijo na predvidenih stroških gradbenih in montažnih del ter obveznih davkih in odbitkih.
Pogodbene ponudbene cene za gradbene proizvode, določene med tekočimi natečaji (razpisi).
Menjalne in dražbene cene, ki se oblikujejo na borzah nepremičnin ali med dražbami za prodajo gradbenih objektov.
Cene stanovanj, ob upoštevanju njegovih potrošniških lastnosti, pa tudi za hišice, garaže, poletne koče.
Najemnina za najete stanovanjske in nestanovanjske stavbe ob upoštevanju preostale vrednosti stavbe, udobja, njene lokacije, amortizacije, plačil zemljišč.
Posebne cene za potrošniško enoto ali agregat, uporabljene pri približnih izračunih, analizi (stroški 1 m 2 stanovanjske ali uporabne površine, 1 km daljnovoda, en sedež v kinu itd.).
Globalno je cena stanovanja določena s "prestižem lokacije" in "udobjem bivanja v hiši". Poleg tega drugi parameter vključuje številne značilnosti - od izobraževanja sosedov do kakovosti inženirske podpore doma.
Stroške stanovanja lahko imenujemo ena najbolj perečih tem, ki skrbijo prebivalce katerega koli mesta v Rusiji. O cenah stanovanj se redno pogovarjajo tako poklicni udeleženci na nepremičninskem trgu v pisarnah kot navadni ljudje, ki sedijo s prijatelji ali sodelavci ob skodelici kave. In to vprašanje ne izgublja pomembnosti, ne glede na posebne razmere na trgu: nekdo bi želel uspešno vlagati v novo stavbo, nekdo želi kupiti hišo večje površine, drugi pa poskušajo kupiti tudi najbolj poceni , ampak svoje stanovanje. Poglejmo, kaj vpliva na oblikovanje cen in kako se oblikujejo cene stanovanj.
Glede na stanje na nacionalni ravni lahko rečemo, da je geografska lega temeljni dejavnik, ki vpliva na skupne stroške stanovanja v določenem mestu. V regionalnih in regionalnih prestolnicah so cene stanovanj bistveno višje kot na obrobju, vendar sta nesporna voditelja Moskva in Sankt Peterburg. Čeprav je pošteno povedano, je treba povedati, da sta po kakovosti gradnje stanovanj med glavnima tudi dve ruski prestolnici.
Obstajajo še drugi dejavniki, povezani z geografijo, ki lahko pomembno vplivajo na cene stanovanj. Na primer prisotnost turističnih ali letoviško-sanatorijskih con v bližini mesta. Kot primer lahko navedemo mesta črnomorske obale, kjer so nepremičnine v velikem povpraševanju in jih nikakor ne odlikujejo nizke cene. Seveda stanovanja v Sočiju ločujejo: po odločitvi o olimpijskih igrah so se stroški nepremičnin in zemljišč v Sočiju dvignili v nebesa.
Precej pomembno merilo cen za nepremičninski trg je lahko življenjski standard, ki določa kupno moč in poslovno aktivnost državljanov. Prisotnost v mestu razvitih poslovnih struktur, donosnih podjetij in številnih drugih ekonomskih dejavnikov nenehno dviguje cene stanovanj. Praviloma imajo precej velika mesta takšne prednosti, stanje pa je običajno takšno: večje je mesto, dražja so stanovanja. To je posledica dejstva, da imajo velika mesta veliko večje možnosti: obe plači sta višji, potencial za karierno rast pa širši, komercialnih priložnosti pa je več. Ti dejavniki nenehno privabljajo precejšen tok ljudi v velika mesta, ki prihajajo "v iskanju sreče". In vse to povzroča veliko povpraševanje po stanovanjih, kar povzroča ustrezno reakcijo trga: v mestih z več kot milijonom prebivalcev so cene stanovanj včasih nekajkrat višje kot v mestih s 100-300 tisoč prebivalci.
Splošni trendi na nepremičninskem trgu v državi niso zelo uporabni pri analizi stroškov stanovanj v določenem mestu. Kljub temu, da se stroški storitev, blaga in hrane v večini naselij ne razlikujejo veliko, se lahko cene stanovanj zelo radikalno razlikujejo. Zato je smiselno govoriti o dejavnikih, ki vplivajo na relativno vrednost stanovanjskih nepremičnin v danem mestu. To so lokacija (območje), značilnosti in leto izgradnje hiše, nadstropnost, kakovost infrastrukture in udobje prometnih povezav.
Tradicionalno se najprestižnejša in najdražja območja nahajajo v bližini središča mesta. V tem primeru ne govorimo vedno o geografskem središču, temveč bolj o gospodarskem središču, kjer so središča poslovnega življenja meščanov. Čeprav se v zadnjem času lahko nekatera stanovanjska območja, ki jih odlikuje odlična ekologija in kakovostna infrastruktura, pohvalijo s precej visokimi cenami stanovanj. Praviloma govorimo o novih stanovanjskih kompleksih, kjer se gradijo sodobna stanovanja udobja in poslovnega razreda.
Značilnosti stavbe in leto njene izgradnje pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine. Običajno tukaj deluje načelo: starejši, cenejši, čeprav obstajajo izjeme - trdne in prostorne "stalinke". Najbolj ekonomičen razred stanovanjskih nepremičnin lahko imenujemo "Hruščovi", nizke stroške stanovanja v katerih pojasnjujejo tako "častitljiva starost" hiš kot tudi neprijetne postavitve. Zanimivo dejstvo je, da se po raziskavah Moskovčanov večina prebivalcev prestolnice zavzema za gradnjo cenovno ugodnejših stanovanj. Vendar pa ta ista večina nasprotuje gradnji novih kompaktnih stanovanj z neprijetno postavitvijo stavb "Hruščov". Največje nezadovoljstvo povzroča majhna kuhinja, saj je to za Ruse kraj, kjer se ljudje pogosto zbirajo z vso družino, komunicirajo s prijatelji.
Najdražji segment je elitni nepremičninski segment, kjer potrebe po stanovanju iz leta v leto naraščajo. Po mnenju nekaterih strokovnjakov je luksuzno stanovanje najbolj stabilen sektor nepremičninskega trga, na katerega je nedavna kriza najmanj prizadela. Poleg tega se lahko opredeljujoča merila, po katerih se stanovanja uvrščajo med elitne razrede, v različnih mestih bistveno razlikujejo. Toda to je vedno najbolj prostorno in udobno stanovanje, ki se nahaja na najprestižnejših območjih.
Stroški stanovanj na elitni ravni so precej zapletena tema: pogosto govorimo o edinstvenih nepremičninah in načelo primerjalne analize tukaj ni primerno. Pogosto je za določitev cene stanovanja elitnega razreda potreben profesionalen pristop, saj je treba oceniti veliko različnih parametrov. V nekem smislu segment elitnih nepremičnin živi in se razvija po lastnih zakonih: stroške stanovanja ne določajo le objektivni pogoji, temveč tudi, koliko je bogataš pripravljen plačati za nakup tega stanovanja .
Če govorimo o povprečnem cenovnem sektorju nepremičninskega trga, ki je praviloma poslovnega razreda, so tukaj najbolj povpraševana enosobna in dvosobna stanovanja, čeprav so trisobna stanovanja pred krizo vodila . Seveda cene stanovanj poslovnega razreda sploh ne sodijo v okvir "cenovno ugodnih stanovanj" in v večini ruskih megalopolisov ta segment trga ni zelo velik. Izjema sta Moskva in Sankt Peterburg: na primer na primarnem nepremičninskem trgu v prestolnici največ ponudb pade na poslovni razred. Tu odločilno vplivajo na stroške stanovanja lokacija, značilnosti hiše in stanovanja ter razpoložljivost dodatnih možnosti (podzemno parkirišče, klimatski sistemi, sistemi za nadzor dostopa, lastna infrastruktura itd.).
V večini mest je segment ekonomskega razreda še vedno najobsežnejši, čeprav se tudi tukaj cene lahko le formalno imenujejo »dostopne«. Kljub temu so zaradi razvoja hipotekarnih posojil stroški ekonomičnih stanovanj že na voljo znatnemu delu prebivalstva. Poleg tega imajo novogradnje pogosto najugodnejše cene za stanovanja: v fazi gradnje lahko stanovanja kupite 10-20% ceneje. Na trgu sekundarnih stanovanj imajo po mnenju strokovnjakov opečne hiše, zgrajene sredi do konca osemdesetih let prejšnjega stoletja, najboljšo kombinacijo cene in kakovosti. Odločilni vpliv na stroške stanovanj v segmentu ekonomskega razreda ima celoten sklop parametrov (okrožje, tip hiše, značilnosti stanovanja, dostopnost do prometa, infrastruktura), najpomembnejše pa lahko imenujemo lokacija.
Vse zgoraj navedene dejavnike, ki vplivajo na cene stanovanj, lahko povzamemo kot "bivalno udobje". In prav zaradi tega najprej plačujemo denar pri nakupu stanovanja. To je lokacija območja in udobje prometnih vozlišč ter značilnosti hiše in postavitev stanovanja ter družbena infrastruktura in okolje ter še veliko več. Poleg tega ima vsak parameter določen vpliv na stroške stanovanja, včasih pa strokovnjaki težko ugotovijo, kako realne so cene v posameznem primeru. Tudi poklicni cenilci včasih pokličejo različne številke, ne da bi skrili, da je ta ocena relativna.
Kljub temu se večina prebivalcev le ne zanima za cene stanovanj, medtem ko strokovnjaki nenehno analizirajo trende na trgu nepremičnin. Zato se je bolje, če nameravate kupiti ali prodati stanovanje brez ustreznih izkušenj, obrniti na strokovnjake. S praktičnega vidika bo njihovo mnenje vedno bolj dragoceno od mnenja znancev, izraženega ob skodelici kave.
Uvod 3
1. Cene na nepremičninskem trgu 5
2. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine 7
3. Pristopi pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin 11
3.1. Dohodkovni pristop k vrednotenju. 12
3.2. Primerjalni pristop k ocenjevanju. štirinajst
3.3. Dragi pristop k cenitvi nepremičnin. šestnajst
4. Določitev vrednosti zemljiške parcele 18
Zaključek 23
Literatura 24
Uvod
Cena je denarni izraz vrednosti izdelka. Vendar je cena bolj mobilna od vrednosti, saj odraža pogoje izmenjave blaga, ponudbe in povpraševanja, stopnjo državne regulacije, porazdelitev vrednosti med proizvodnjo in potrošnjo. Posledično je cena znesek denarja, plačanega za enoto določenega izdelka, namenjenega prodaji navzven.
Deluje kot ekonomski kazalnik stanja na trgu, stopnje tveganja in konkurence, kot dejavnik, ki odraža oblikovanje dobička in davkov. S pomočjo cene se meri kupna moč denarja, odraža se življenjski standard prebivalstva.
Kot pomemben gospodarski instrument, ki odraža vse procese, ki se pojavljajo na področju proizvodnje, menjave, distribucije, potrošnje, cena določa bruto dohodek, dobiček, donosnost in druge kazalnike podjetij. Cene delujejo kot vzvod gospodarskega nadzora in konkurence.
Vstop Ruske federacije na trg v prehodnem obdobju je privedel do povečanja vrednosti cen in oblikovanja cen pri razvoju gospodarstva države. Jasno je, da imajo cene in oblikovanje cen ključno vlogo pri tržnem mehanizmu, vendar jih je treba spretno obvladovati, pri tem pa se izogniti spontanemu oblikovanju cen in dinamiki cen.
Nepremičnine so posebna vrsta izdelkov. Izdelek na nepremičninskem trgu je košček zemljišča z naravnimi viri (tla, voda, mineralni in rastlinski viri) ter: zgradbe, ki so na njem, in zgradbe.
Nepremičninske cene imajo v primerjavi s trgom finančnih sredstev nekaj posebnosti. Borzne cene so neposredna posledica nedavnih dogovorov z vrednostnimi papirji, predvsem podjetniškimi. Cene na nepremičninskem trgu so posledica zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci v transakciji, zato so cene na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamične kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa pogostejša.
Ohranjanje vloženih sredstev. Zemljišče je objekt, ki ga je praktično nemogoče razvrednotiti (če ne upoštevate možnega poslabšanja njegovih lastnosti), zgradbe in zgradbe so trajne konstrukcije, vendar bo za ohranitev nepremičninskih predmetov potrebna dodatna prizadevanja (npr. zavarovanje).
Nepremičnine se lahko s številnimi razlikami od finančnih sredstev obravnavajo kot del celotnega naložbenega portfelja, ki pomaga zmanjšati splošno tveganje, in kot samostojno premoženje.
Tako nakup in prodaja nepremičnine ni le nakup in prodaja blaga, ampak gibanje kapitala, torej vrednosti, ki ustvarja dobiček. Hkrati je mogoče nepremičnine kupiti kot blago, potrebno za proizvodnjo ali osebno porabo.
1. Cene na nepremičninskem trgu
Nepremičninski trg je mehanizem, ki vzdržuje in ureja odnose za nakup in prodajo, najem nepremičnin na podlagi ponudbe in povpraševanja.
V sodobni domači praksi lahko ločimo naslednje vrste nepremičninskih trgov:
- trg stanovanjskih nepremičnin;
- trg komercialnih ali dobičkonosnih nepremičnin, ki lastniku prinašajo dohodek (pisarniški, maloprodajni, industrijski in skladiščni prostori);
- trg zemljišč, ki v skladu z zakonodajo ...
.jpg)