PREȚURI PE PIAȚA IMMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ PE EXEMPLU ORAȘULUI YEKATERINBURG
Leontiev Alexander Igorevici 1, Ivanova Olga Yurievna 2
1 Statul Ural Universitatea de Economie, student
2 Universitatea de Stat de Economie din Ural, profesor asistent, Departamentul de Economie Regională, Municipală și Management
PREȚURI ÎN PIAȚA LOCUINȚEI DE EXEMPLU ORAȘUL EKATERINBURG
Leontiev Aleksandr Igorevici 1, Ivanova Olga Yurevna 2
1 Universitatea de Stat de Economie din Ural, student
2 Universitatea de Stat de Economie din Ural, asistent, Departamentul de Economie Regională, Municipală și Management
Link bibliografic către articol:
Leontiev A.I., Ivanova O.Yu. Prețuri pe piața imobiliară rezidențială pe exemplul orașului Ekaterinburg // Cercetare științifică modernă și inovare. 2017. Nr 2 [ Resursa electronica]..02.2019).
Piața imobiliară este un sistem special care depinde de mulți factori. Numeroși cercetători încearcă să înțeleagă ce determină valoarea unei anumite proprietăți din oraș. Sunt prezentate diferite clasificări ale factorilor care influențează prețurile pe piața imobiliară. Dar întrebarea este: care este impactul factorilor asupra pieței în sine, este rezonabil să-i percepem.
În studiul de față, se ia în considerare piața imobiliară rezidențială din Ekaterinburg și se propune clasificarea autorului a factorilor de preț care influențează piața imobiliară rezidențială. Potrivit autorului, clasificarea propusă va fi cea mai semnificativă pentru fundamentarea tendințelor de preț pe piața imobiliară rezidențială a celui mai mare oraș, analizată pe exemplul Ekaterinburg.
Factorii macro includ:
Factorul psihologic;
Factorul financiar;
factor de putere de cumpărare;
Condiții de împrumut.
Factorul psihologic (comportamental). are un impact direct nu numai pe piata imobiliara, ci si pe pietele de bunuri si servicii din Federația Rusă. Sancțiunile sunt un prim exemplu. Impunerea sancțiunilor a cufundat populația țării noastre în nedumerire și a activat așteptări negative ale consumatorilor. Consecințele impunerii sancțiunilor i-au forțat pe deținătorii de capital să considere imobilul drept unul dintre cele mai durabile obiecte de investiții. Acest lucru a stimulat cererea, drept urmare, o tendință ascendentă a prețurilor imobiliarelor primare și secundare a fost înregistrată în perioada decembrie 2013 până în aprilie 2015 (Figura 1).
Figura 1 - Dinamica prețurilor medii ale ofertelor la primar și piață secundară imobiliare în Ekaterinburg pentru perioada decembrie 2013 - aprilie 2015
În opinia noastră, factorul psihologic poate fi atribuit numărului de factori fundamentali atunci când luăm în considerare factorii de preț pe piața imobiliară rezidențială. cele mai mari orașe, inclusiv orașul Ekaterinburg.
Factorul financiar a forțat în egală măsură piața imobiliară rezidențială să locuiască noua realitate. Sub factor financiarînțelegem impactul piata valutara privind prețurile pieței imobiliare rezidențiale.
Din 2013 până în aprilie-iulie 2015, are loc o modificare a pieței valutare (Figura 2), ca urmare, se observă o creștere a ofertelor medii pe piața imobiliară rezidențială.
Dar apoi s-a înregistrat o scădere a prețurilor pe piața imobiliară rezidențială secundară din Ekaterinburg, din cauza scăderii cererii din partea populației. Deși piața imobiliară rezidențială primară a crescut componenta de cost a propunerii, datorită creșterii costului procesului de construcție ca urmare a creșterii cursurilor de schimb ale dolarului și euro (Figura 3) .
Figura 2 - Dinamica dolarului și euro pentru perioada ianuarie 2014 - aprilie 2015
Figura 3 - Dinamica prețurilor medii de ofertă pe piața imobiliară primară și secundară din Ekaterinburg pentru perioada decembrie 2013 - aprilie 2015
Prețul depinde și de variație putere de cumpărare populatie. În 2016, se constată o reducere semnificativă a tranzacțiilor de cumpărare și vânzare facilitati rezidentiale, datorită scăderii venitului monetar mediu pe cap de locuitor al populației din Federația Rusă în 2016 (Tabelul 1). Rezultatul este o scădere a volumului de drepturi înregistrate, tranzacții, restricții (obligații) de drepturi la proprietate imobiliara(poza 4)
Tabelul 1 - Media pe cap de locuitor venituri în numerar Populația din Federația Rusă pentru perioada 1 trimestru 2014 - 1 trimestru 2016
| № trimestru |
Venitul monetar mediu pe cap de locuitor al populației, rub./trimestru |
În % față de perioada anterioară |
| T1 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| T2 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| T3 2014 |
28,112,9 |
102,8 |
| Q4 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| T1 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| T2 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| T3 2015 |
30 432,5 |
102,7 |
| Q4 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| T1 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
Figura 4 - Dinamica drepturilor înregistrate, tranzacțiilor, restricțiilor (grevațiilor) drepturilor asupra bunurilor imobiliare pentru perioada ianuarie-septembrie 2014 - ianuarie-septembrie 2016
Acest fapt poate fi explicat prin faptul că, în primul rând, cumpărătorul a început să își selecteze cu atenție potențiala proprietate. În al doilea rând, există o scădere venit pe cap de locuitor a populației în 2016. Astfel, prețurile medii ale ofertelor au început să scadă, din cauza lipsei de cerere din partea populației. În al treilea rând, potențialul cumpărător caută să-și mențină bani gheataîntr-o bancă decât să investești în unele proiect valoros.
Condiții de împrumut sunt una dintre metodele de stat de stimulare și încălzire a cererii pe piața imobiliară rezidențială.
În 2014 sectorul bancar a crescut semnificativ rata la 16-18% pe an. Această schimbare a paralizat piața imobiliară, astfel încât Guvernul Federației Ruse la sfârșitul anului 2014 a început să dezvolte măsuri guvernamentale sprijin pentru piata imobiliara.
În martie 2015, băncile au început să accepte cereri pentru credite ipotecare la 13% și chiar 10% pe an. Acest lucru a devenit posibil datorită alocării a 20 de miliarde de ruble de către Guvernul Federației Ruse în sprijinul creditării ipotecare. Drept urmare, aceste măsuri au afectat prețul pieței imobiliare rezidențiale: cererea de oferte pe piața imobiliară rezidențială din Ekaterinburg a crescut prin disponibilitatea creditelor ipotecare.
Pe acest moment programul subvenționat se încheie rata bancara. La rândul său, ministrul construcțiilor și locuințelor din Federația Rusă M. Men raportează că programul subvenții preferențiale pot fi înlocuite cu alte măsuri de sprijin, în special subvenții pentru infrastructură.
Pe lângă macrofactorii menționați, piața imobiliară rezidențială din Ekaterinburg are propriile sale caracteristici exclusive (factori municipali sau micro) care au impact asupra formării prețurilor. Autorul consideră că următorii microfactori sunt caracteristici pieței imobiliare rezidențiale din Ekaterinburg:
Factorul de mediu;
Factor de securitate;
Factorul de proximitate a stației de metrou;
Factor de locuință cu o gamă de servicii incluse.
Factorul de zonare a prețurilor se bazează pe sistemul de centuri din Ekaterinburg recomandat de Camera Ural pentru Imobiliare (Tabelul 2).
Tabelul 2 - Zonele de preț ale orașului Ekaterinburg
|
Denumirea zonei de preț |
zone rezidențiale |
|
Centru |
Limitele străzilor: Moskovskaya, Chelyuskintsev, Vostochnaya, Decembrists, Belinsky, Bolshakov |
|
1 centura |
Autogara, VIZ, Parkovy, Sud-Vest, Botanică, Zarechny, Vtuzgorodok, Shartash market, Pionersky, Vokzalny. |
|
2 centura |
Uralmash, Elmash, Zavokzalny, New Sort, Siberian, Pietre albastre, Uktus, Râu lat, Academic, bunuri din beton |
|
3 centura |
Chermet, Old Sort, Khimmash, Medical, Compresor, Elizabeth, UC, State Farm |
|
4 centura |
Shartash, Izoplit, Koltsovo, Ferma de pasari, Nijneisetsky, Seven Keys, Rudny, Istok, Verkhnemakarovo, Pyshma, Sadovy, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Medny, Chusovskoye Lake |
Formarea acestor zone de preț ne ajută să înțelegem în ce zone este posibil să găsim una sau alta clasă de bunuri imobiliare rezidențiale. Locuințele din clasa economică sunt prezente în toate zonele de preț, dar în principal în zonele 3 și 4. De exemplu, complexul rezidențial „Silver Horseshoe”, construit în microdistrictul Vtorchermet, clădiri noi în microdistrictul Solnechny. La rândul lor, locuințele din clasa confort sunt reprezentate în principal în zonele de preț 1 și 2. Reprezentanți proeminenți sunt complexul rezidențial „Peremena”, complexul rezidențial „Michurinsky”, complexul rezidențial „Cartierul Moskovsky” și multe altele. ansambluri rezidentiale. Obiectele de clasă business și elită sunt situate în principal în zona Centru și 1 centură. Astfel de obiecte includ complexul rezidențial „Aristocrat”, complexul rezidențial „De Gennin”, „Champion Park”, complexul rezidențial „Diplomat”, complexul rezidențial „Garinsky”, etc.
Factorul de locație, care include caracteristici precum:
Accesibilitatea la transport;
Siguranță;
Disponibilitatea infrastructurii (centre comerciale, magazine, farmacii);
Infrastructura sociala (scoli, gradinite etc.);
Infrastructura verde (parcuri, spatii verzi)
Un exemplu izbitor din acest punct de vedere este districtul Akademichesky. Această zonă este atractivă pentru consumator, deoarece pădurea și zonele confortabile de plimbare au devenit semnul distinctiv al microdistrictului Akademichesky. Prețurile apartamentelor din Akademichesky (în medie 3,5-4,0 milioane de ruble), în anul trecut se poate compara cu prețurile din zona Autogara (1 centură).
Securitatea afectează, de asemenea, prețurile pieței imobiliare rezidențiale din Ekaterinburg. V În ultima vreme tot mai împrejmuite facilitati rezidentiale, in vederea cresterii valorii obiectului datorita serviciilor de securitate incluse. Astfel, zona Autogara s-a schimbat semnificativ în ultimii cinci ani. Pe străzile Shchorsa și 8 martie au fost construite câteva zeci de facilități economice, de confort și de afaceri bine întreținute și păzite. Zona Autogara a devenit mai puțin criminală, atractivă pentru investiții pentru dezvoltatori și, de asemenea, dezirabilă pentru potențialii cumpărători.
Pentru orașul Ekaterinburg, prezența unei linii de metrou în trecere este considerată un atu deosebit. Orice proprietate rezidențială situată în imediata apropiere a oricărei stații de metrou crește automat în preț.
Tabelul 3 - Structura factorilor care afectează prețurile pieței imobiliare rezidențiale din Ekaterinburg
|
Numele unui grup de factori |
Factori |
|
factori macro |
Psihologic; Financiar; putere de cumpărare; Condiții de împrumut. |
|
Micro factori |
Factor de zonare a prețurilor; Factorul de mediu; |
Segmentarea cererii în funcție de preferințele consumatorilor pe clase și formate de obiecte face posibilă optimizarea cantității și structurii veniturilor și cheltuielilor, ținând cont de practica încheierii de contracte care s-a dezvoltat pe piață.
În același timp, nu este mai puțin important ca managementul imobilelor comerciale să ia în considerare impactul asupra indicatorilor țintă în segmentele unor astfel de factori precum alegerea unui chiriaș „ancoră” în conformitate cu conceptul de obiect, repartizarea spațiilor între clienți.
Greșelile în amenajarea internă a ancorei și a altor chiriași ar trebui evitate, în special, amplasarea „ancorelor” la etajele 1 și 2, privând astfel vânzătorii de produse conexe situate deasupra veniturilor. Dacă se plănuiește atragerea unui mare magazin ca „ancora” centrului comercial, atunci merită să se calculeze dacă va fi suficient spațiu pentru alți chiriași care oferă bunuri și servicii conexe și suplimentare. Pentru chiriașul ancoră se aplică tarife relativ mici.
Pentru segmentarea pe piața imobiliară rezidențială, este posibil să se utilizeze caracteristici precum gradul de satisfacție a clienților cu conditii de viatași accesibilitatea achiziției (îmbunătățirii) de locuințe.
Pe baza rezultatelor obtinute si prelucrate in acest mod, se grupeaza zone in care cererea de locuinte noi va fi egala, mai mica sau mai mare decat media pietei, in baza presupunerii ca respondentii cauta sa achizitioneze un apartament in acelasi loc. unde locuiesc în prezent.
La evaluarea capacității cererii pe segmente țintă, precum și a distribuției acesteia pe raioane, întreprinderea trebuie să țină cont și de caracteristicile absolute ale raioanelor: numărul de locuitori, densitatea populației, suprafața medie a apartamentelor etc. Acest lucru va face posibilă prezicerea mai precisă a dimensiunii și structurii cererii potențiale de pe piață și determinarea perspectivelor companiei.
Pentru a segmenta piața în funcție de caracteristicile solvabilității clienților și de accesibilitatea locuințelor pentru aceștia, este posibil să se aplice preferințe în alegerea formelor de plată: pe cheltuiala proprie, prin participarea la construcția comună, cu ajutorul schemelor de economii în cooperative de locuințeși parteneriate, precum și prin credite ipotecare atât pentru construcție, cât și pentru achiziționarea de locuințe finite etc.
2. Managementul prețurilor pe piața imobiliară
2.1. Dezvoltarea și implementarea strategiilor de prețuri
Prețuri strategice în managementul imobiliar. În stabilirea prețurilor, se disting următoarele tipuri principale de strategii de prețuri în funcție de raportul dintre yenul stabilit și valoarea medie de piață:
1) prețuri premium sau „cream skimming”, care includ stabilirea de prețuri ridicate pentru obiecte și servicii inovatoare și prestigioase pe piața imobiliară, o strategie premium pas cu pas (reducere constantă a prețului) și o „umbrelă de preț”;
2) stabilirea de prețuri neutre - urmărirea liderului, cu accent pe prețurile pieței și ale concurenței, diferențierea produselor (imobiliare și servicii), strategia de segmentare a pieței și profitul minim suficient;
3) strategii de avansare a prețurilor sau „preț scăzut” - lider de cost, lider de pierdere.
Strategiile de ruptură se caracterizează prin stabilirea prețurilor la un nivel perceput de clienți ca fiind scăzut sau moderat în raport cu valoarea economică a proprietății sau serviciului propus pe piața imobiliară. Acestea sunt folosite pentru a crește cota de piață a companiei și a vânzărilor acesteia, ceea ce duce la o creștere a profitului brut total chiar și la o rată mică a prețului unitar.
Strategia de prețuri premium se caracterizează prin formarea de prețuri care sunt umflate în raport cu valoarea mărfurilor estimată de cumpărător. Această disproporție oferă un profit din vânzări la prețuri care includ un markup premium pentru satisfacerea cât mai completă a nevoilor unui grup restrâns de cumpărători. Cu prețuri neutre, prețul oferit de vânzător este adecvat raportului „preț-valoare” așteptat în segmentul țintă al pieței imobiliare.
Diferențele de strategii de prețuri sunt determinate nu de valoarea prețurilor pentru un obiect și servicii de pe piața imobiliară, ci de percepția acestora de către clienții actuali și potențiali în general în comparație cu ofertele altor participanți la piață. De exemplu, tarifele de închiriere pentru prime spatiu de birouri pe piața rusă poate fi mare în termeni absoluti și, în același timp, poate fi scăzută pentru companiile străine față de nivelul internațional pentru închirierea de spații similare. Prin urmare, stabilirea unor tarife ridicate pentru acești clienți țintă va fi rezultatul unei strategii de avansare a prețurilor, și nu o „cream skimming”.
Formarea și implementarea unei politici cuprinzătoare de prețuri eficiente pe piața imobiliară ar trebui împărțită în următoarele blocuri.
1. Elaborarea unui set de strategii de stabilire a prețurilor, luând în considerare stadiul ciclului de viață al unui obiect pe piața imobiliară, precum și:
Rezultatul cercetării și analizei preferințelor segmentelor țintă, evaluarea dorinței de a plăti mai mult (sau mai puțin) pentru obiectul propus;
Valorile și structurile costurilor care ar trebui acoperite la prețul stabilit pentru obiect;
Mediu competitiv - acțiuni posibile concurenţi în ceea ce priveşte oferte de pret pe piețele imobiliare țintă.
2. Gestionarea prețurilor la servicii și imobile pe baza mecanismelor de determinare și adaptare a acestuia.
Această abordare presupune realizarea și dezvoltarea avantajelor competitive nu numai pe termen scurt, ci și pe termen lung. Din punctul de vedere al strategiei de prețuri se analizează validitatea prețurilor aplicate în ceea ce privește rezultatul și modul în care acesta corespunde obiectivelor. companie de management(vânzător imobiliar). De exemplu, dacă un dezvoltator scade prețurile pentru obiectele sale imobiliare pentru a atrage activ clienți suplimentari, poate crește veniturile prin termen scurt. Totuși, un posibil război al prețurilor provocat de această scădere pe termen mediu și lung va duce la nerentabilitate dacă costurile dezvoltatorului sunt mai mari decât media industriei.
Evitați astea consecințe negative permite evaluarea condiţiilor concurenţiale de pe pieţele ţintă, precum şi a valorii de consum a proprietăţii. În condiții de concurență perfectă, când ponderea fiecăruia dintre participanți nu depășește 1-2%, cel mai indicat este să se stabilească rata în funcție de nivelul mediu al pieței. Cu concurență monopolistă, chiriile pot maximiza profiturile în segmente deja capturate sau pot fi sub cost în perioada de penetrare în noi nișe de piață.
Piața imobiliară oligopolistă este caracterizată de cea mai mare gamă de strategii de prețuri competitive posibile. Dacă societatea de administrare este unul dintre lideri, atunci rata poate fi stabilită la un nivel care să asigure profitul curent maxim, ținând cont de cererea reziduală. Compania urmatoare, la randul ei, in stabilirea preturilor trebuie sa se concentreze pe tarifele liderilor cu ajustarea acestora pentru calitatea serviciilor, tehnice si operationale si proprietățile consumatorului obiect imobiliar etc.
| Nume parametru | Sens |
| Subiect articol: | Prețuri pe piața imobiliară |
| Rubrica (categoria tematica) | Casa |
Prețul pe piața imobiliară este rezultatul ultimei vânzări și negocieri între participanții la tranzacția în derulare. De aici și prețul pe piață hârtii valoroase mai dinamică decât piaţa imobiliară, iar fluctuaţiile de preţ sunt mai frecvente.
Prețul oricărei proprietăți, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că un obiect este mai scump decât altul și invers, precum și faptul că imobilul în ansamblu devine mai scump sau mai ieftin.
Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, ar trebui să se împartă totul factori externiîn două categorii principale: locale și globale. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte- ϶ᴛᴏ locație, tipul clădirii, starea obiectului͵ umplere, împrejurimi. Contabilizarea influenței factori localiîn teorie și practică, evaluarea este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar, în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decat acelasi, dar fara balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.
Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problemele de evaluare a unui obiect individual, cunoscând generalul nivelul actual preturi imobiliare. În același timp, luarea în considerare a factorilor locali nu face posibilă prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, anticiparea creșterii sau scăderii acesteia. Pentru a aborda provocările dinamicii pieței, este esențial să se acorde atenție factorilor globali. Aceasta este, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: mediul politic și economic, gradul de dezvoltare a afacerilor și a producției în acest oras, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova în proporții aproximativ egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris.
Împărțirea tuturor factorilor care afectează prețurile în local și global are o altă caracteristică foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametri obiect specific͵ dar depind slab de timp. De exemplu, case de cărămidăîntr-o anumită proporție mai scump decât similar case cu panouri. Așa a fost cazul acum cinci, zece sau mai mulți ani, este evident că așa va fi și în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, va fi mai ieftină decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropiere. zona industriala. În prima aproximare, putem considera factorii locali ca fiind deloc independenți de timp. În cazul în care rolul lor suferă modificări, precum o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltare rapida comunicarea celulară, atunci acest proces durează ani de zile, iar schimbările tangibile pot fi observate numai după cinci până la zece ani.
Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Οʜᴎ se schimbă mult mai rapid de-a lungul timpului, răspunzând la schimbările din mediul economic și mediul politic, sunt însă comune tuturor obiectelor imobiliare. De exemplu, cu favorabil mediu economic orice imobil se scumpește aproximativ proporțional, în timp ce în timpul unei crize, toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare, odată cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește un pic mai repede de preț, altele puțin mai lent, dar acestea sunt corecții mai degrabă subtile.
Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic ʼʼIndicatorii pieței imobiliareʼʼ. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
În această formulă, Ck(t,pi) este prețul unei anumite k-a proprietăți, care este alcătuită din G(t) - contribuția factori globali, comun tuturor obiectelor, ᴛ.ᴇ. independent de k și pi, iar Lk(pi) este contribuția factorilor locali pentru obiectul k, independent de timpul t. Valorile pi sunt un set de parametri care descriu obiectul.
Beneficiul practic al acestei abordări: în primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, analogii care se află în prezent pe piață sunt utilizați, de exemplu, în bazele de date luna trecuta, al cărui volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, de exemplu, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri cu 17 etaje, nu departe de stația de metrou, nu la parter, atunci în acest moment este posibil să nu existe deloc astfel de apartamente, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece. nu sunt suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări de evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. În același timp, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare serioase. A face aceasta metoda potrivit pentru utilizare practică, este necesar să se organizeze un serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune.
A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G(t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Acesta poate fi calculat cunoscând nivelul actual al prețului Ck și un set de ajustări Lk. Această funcție se numește indice de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G(t) nu este prețul mediu, așa cum poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel ca indici bursieri spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale prezintă o creștere sau o scădere generală bursa. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pt obiecte separate se schimbă sincron - într-un singur ʼʼfascirʼʼ, iar indicele de cost este doar un indicator al direcției acestui ʼʼfascirʼʼ.
Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calcul direct prețul mediu apare din cauza calculului valorii medii a costului obiectelor pt luna curentă(sau săptămâni), apoi următoarea etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este în niciun fel conectată cu baza de date pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o curbă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. ʼʼRiseʼʼ sau ʼʼeșeculʼʼ punctului curent de pe grafic nu înseamnă deloc începutul creșterii sau scăderii pieței - ϶ᴛᴏ doar zgomot statistic.
Metodologia de calcul a funcției G(t), dimpotrivă, utilizează valorile Lk calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, datorită cărora noua valoare a lui G(t) este determinată de toate valorile anterioare a acestei functii. Acest lucru are ca rezultat un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a costurilor face mai rapidă observarea noilor tendințe ascendente sau descendențe.
Un avantaj clar Filosofia descrisă este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece Toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, în primul rând, de date pentru o perioadă multianuală și sunt ajustați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor - dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Important linia de jos apariţia unei funcţii logic corecte G(t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobiliare schimb marfa.
Găzduit pe ref.rf
Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t), comună întregii piețe imobiliare, exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de ʼʼnumitor comunʼʼ, care vă permite să comparați imobilul cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G(t) - indicele costului locuinței - poate fi considerată ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al cursului de schimb al monedelor mondiale - dolarul sau euro. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, ideologia descrisă este pas importantîn crearea unei punți între piața imobiliară și alte sectoare ale economiei.
Metoda de stabilire a prețurilor - o metodă de calculare a prețului mărfurilor, ținând cont de costurile de producție, profit mediu, precum și luarea în considerare a cererii și ofertei.
Se pot distinge următoarele trei grupuri de metode de stabilire a prețurilor:
1) Prețul pe baza costurilor proprii se bazează pe stabilirea prețului ca urmare a costurilor de bază pe unitatea de producție plus profitul pe care îl asigură.
Metoda „Costuri + profit”.
Prețul se calculează după formula: P = C x (l + R/ 100),
Unde C - costuri curente specifice pentru producția și vânzarea mărfurilor,
R - profitabilitate standard.
Metoda „profitului țintă”.
În aceasta există clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (în ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey și planovoy cebectoimocti obema vyyktsi = fc) și Pozvodctva vyktsi + C paccychet: P)
unde C - costuri curente specifice asociate cu producția și vânzarea mărfurilor,
K - investiții specifice în capital fix și de lucru, determinate de producția și vânzarea de bunuri,
E - rata rentabilității capitalului, care reflectă valoarea dorită pentru întreprindere, valoarea profitului înainte de impozitare.
2) Prețuri bazate pe cerere VARIAȚII icpolzovanii etogo metoda icxodyat de kachectvennogo și kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa libo a variabilei procesului ekonomicheckogo effekta, polychaemogo potpebitelem za On Time icpolzovaniya tovapa. Elementele importante care trebuie studiate aici sunt utilitatea (valoarea percepută a produsului) și sensibilitatea produsului la preț.
3) Prețuri orientate spre concurență.
Metoda prețurilor medii de piață. Metoda presupune vânzarea mărfurilor la un „preț mediu de piață” calculat pe baza datelor concurentei.
Metoda „cursa pentru lider”. Prin această metodă se determină prețul unui produs în funcție de prețul concurentului principal, ținând cont de situația concurențială de pe piață, de diferențierea produsului și de calitatea acestuia. În esență, această metodă presupune eșecul de a-și dezvolta propria politică de prețuri cu accent pe prețul lider.
Stabilirea prețului pe baza licitațiilor deschise. Metoda utilizează estimări probabilistice și presupune următoarea secvență de calcule:
calculul costurilor asociate executării contractului;
analiza tacticilor de tranzacționare utilizate de potențialii concurenți;
determinarea probabilității ca prețul ofertei firmei să fie mai mic decât prețul solicitat de concurenți;
determinarea valorii prețului, care va aduce întreprinderii „profitul maxim așteptat”.
Problema preţurilor ocupă un loc aparte în sistemul relaţiilor de piaţă. Liberalizarea prețurilor la bunuri și servicii efectuată în Rusia a dus la o reducere a influenței statului asupra procesului de reglementare a prețurilor și la o creștere uriașă a prețurilor. Cu crescut artificial preturi mari producătorii rambursează orice costurile productiei, și în același timp nu sunt interesați de îmbunătățirea calității produsului. Din 1992, sistemul de prețuri a fost redus la utilizarea prețurilor de piață libere, a căror valoare este determinată de cererea și oferta de pe piața mărfurilor. Reglementarea de stat a prețurilor este utilizată pentru o gamă restrânsă de bunuri produse de întreprinderile de stat cu monopol.
Prețuri pe piața imobiliară - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Prețuri pe piața imobiliară” 2017, 2018.
Prețul oricărei proprietăți, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că un obiect este mai scump decât altul și invers, precum și faptul că imobilul în ansamblu devine mai scump sau mai ieftin.
Atunci când se analizează cauzele modificărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de preț pentru diferite obiecte - aceasta este locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât unul similar. in medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decat acelasi, dar fara balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp. Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, se poate rezolva problema evaluării unui obiect individual, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Totuși, luarea în considerare a factorilor locali nu face posibilă prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, anticiparea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor și nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova în proporții aproximativ egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris. Împărțirea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Așa că a fost acum cinci, zece și mai mulți ani, este evident că așa va fi în viitor. La fel ca locuințele de la periferie, cel mai probabil, vor fi mai ieftine decât în centru, iar locuințele din apropierea parcului sunt mai scumpe decât în apropierea zonei industriale. În prima aproximare, putem considera factorii locali ca fiind deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament din cauza dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani de zile și pot schimba schimbări tangibile. se observa abia dupa 5-10 ani. Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Ele se schimbă mult mai rapid în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, cu toate acestea, sunt comune tuturor imobiliare. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil se scumpește aproximativ proporțional, în timp ce în timpul unei crize, toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare, odată cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește un pic mai repede de preț, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt corecții mai degrabă subtile. Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare” IRN.RU. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
În această formulă, Ck(t,pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care este format din G(t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, adică independent de k și pj , și LkCpi) - contribuția factorilor locali pentru obiectul k-lea, care nu depind de timpul t. Valorile pj sunt un set de parametri care descriu obiectul. Acum suntem gata să trecem la beneficiile practice ale acestei abordări. În primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care se află în prezent pe piață, de exemplu, în bazele ultimei luni, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, de exemplu, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri cu 17 etaje din cartierul Izmailovo, nu la primul etaj, nu departe de metrou, atunci în acest moment este posibil să nu existe astfel de apartamente la toate, sau pot fi doar două sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu există suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări de evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, s-a planificat organizarea unui serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor pe site-ul web irn.ru folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune. A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G(t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Se poate calcula cunoscând nivelul actual al prețului Ct și un set de ajustări L. Această funcție, în terminologia centrului analitic IRN.RU, se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G(t) nu este prețul mediu, așa cum poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, așa cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea globală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se modifică sincron - într-un singur „grindă*”, iar indicele de cost este doar un indicator al direcției acestui „grindă”.
Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu are loc datorită calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea, etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza în baza de date a noii perioade și nu are nicio legătură cu baza de date pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o curbă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calculare a funcției G(t), dimpotrivă, utilizează valorile lui L calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G(t) este determinată de toate anterioare. valorile acestei funcții. Acest lucru are ca rezultat un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a valorii este cea mai rapidă modalitate de a observa noile tendințe ascendente sau descendențe.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului actual, deoarece toți indicatorii actuali de piață sunt determinați în primul rând de date pe o perioadă lungă de timp și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor - dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G(t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobilele nu sunt o marfă. Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t), comună întregii piețe imobiliare, exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care vă permite să comparați imobilul cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G(t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca o rată la metru pătrat - un fel de analog al cursului valutar mondial - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sectoare ale economiei.
La subiectul „Prețurile pe piața imobiliară”
Introducere
Unul dintre principalii indicatori ai dezvoltării relațiilor normale de piață în țară este starea pieței imobiliare în ansamblu și a acesteia. sectoare individuale. Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie nationala pentru că imobiliare este cea mai importantă parte bogăția națională care reprezintă mai mult de 50% din bogăția lumii. Fără o piață imobiliară, nu poate exista deloc piață, deoarece piețele de muncă, capital, bunuri și servicii etc., trebuie să aibă premisele necesare. Importanţă piata interna imobiliar ca sector al economiei este confirmat de acesta proportie mare in produsul national brut, un nivel ridicat al veniturilor la buget din vânzarea primară, leasing de bunuri imobiliare de stat și municipale (inclusiv terenuri), un nivel ridicat de încasări la buget din impozitele imobiliare și tranzacțiile cu acesta.
În orice structură socială, un loc special în sistem relatii publice ocupă imobile, a căror funcționare este oarecum legată de viața și activitățile oamenilor din toate domeniile de afaceri, management și organizare.
Principalele caracteristici fizice ale bunurilor imobiliare ca marfă sunt:
unicitate și originalitate;
staționaritate;
durata de creare și durabilitate.
Mai jos voi lua în considerare specificul imobiliar ca industrie, precum și specificul imobiliar din Sankt Petersburg, dinamica cererii și ofertei pe această piață și voi schița trăsături specifice starea economică, ecologică a fiecărui cartier al orașului, deoarece un locuitor al acestui district poate face cunoștință cu avantajele și dezavantajele districtului său.
Să studiem totul în detaliu factori de preț imobiliare, care afectează direct valoarea acestuia. Vom vedea, de asemenea, prin ce metode se realizează evaluarea imobiliară, dezavantajele și avantajele acestora.
Și în concluzie, vom analiza date specifice privind imobilele primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.
1. Esența pieței imobiliare
„Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care se transferă drepturile de proprietate și interesele aferente, se stabilesc prețurile și se alocă spațiul între diferitele utilizări concurente ale terenului.”
O definiție mai completă a pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea obiectelor imobiliare existente. Astfel, principalele procese de funcționare a pieței imobiliare sunt dezvoltarea (crearea), gestionarea (exploatarea) și circulația drepturilor asupra imobiliare.
Piața imobiliară națională este un ansamblu de piețe regionale și locale care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește dezvoltarea asincronă, nivelurile de preț și risc, eficacitatea investițiilor imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc.
Piața imobiliară, ca orice sistem de autoreglare, este caracterizată de cerere, ofertă, preț și infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:
Informații despre prețuri, cerere și ofertă;
Mediere - stabilirea de legături între consumatori, cerere și ofertă;
Formarea liberă a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;
Redistribuirea investițiilor în imobiliare; asigurarea libertății de întreprindere; solutie eficienta programe sociale.
Din punct de vedere al activităților antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (Fig. 1) are avantajele și dezavantajele ei.
Orez. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare
Piața imobiliară este parte integrantă spatiu de piata. În ea, ca și în alte piețe, „Raportul dintre cerere și ofertă determină prețul, dar înălțimea prețului determină raportul dintre cerere și ofertă. Dacă cererea crește, atunci prețul crește; dar dacă prețul crește, cererea scade, iar dacă prețul scade, cererea crește. În plus, dacă cererea crește și, prin urmare, prețul, atunci oferta crește, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină cererea și oferta, cererea și oferta determină prețul; în plus, cererea determină oferta, iar oferta determină cererea. În plus, toate aceste fluctuații tind să se egaleze. Dacă cererea crește și prețul crește mai mult nivel normal, atunci oferta crește; această creștere depășește cu ușurință ceea ce este necesar, iar apoi prețul scade sub normă.
1.1 Piața imobiliară din Sankt Petersburg
În prezent, în Sankt Petersburg locuiesc aproximativ 4,8 milioane de locuitori, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale cu suprafata totala aproximativ 92.000 mp. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.
Aproximativ 20% din locuințe este în stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%), 50% este în stare tehnică satisfăcătoare (uzură și rupere de la 21 la 40%), 30% este nesatisfăcător (uzură și rupere peste 30% ), 15 milioane mp. m. de fond de locuinţe necesită reparaţii majore. Aproape 25% din populația Sankt Petersburgului locuiește în apartamente comune.
- Piața spațiilor de birouri.
- Piața spațiilor comerciale.
- piața imobiliară , care este reprezentat de următoarele segmente:
Primar: – cladiri cu mai multe apartamente in constructie in microdistricte;
- cladiri multi-apartamente reconstruite in centrul orasului;
– case unifamiliale semidecomandate in constructie;
Secundar:
Cumparare si vanzare - apartamente in centru;
- apartamente in cartiere.
Inchiriere - apartamente obisnuite
- apartamente de lux
- camere.
Din cauza lipsei de teritorii proiectate cu o infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, scăzută putere de cumpărare populația, lipsa de dezvoltare a pieței funciare, piața caselor private practic nu există. Antediluvian solutii arhitecturale clădiri construite în ultimii cinci ani, extrem de lichiditate scăzutăși prețul implementării unor astfel de clădiri, dovadă în acest sens.
Cartierele orașului.
Unul dintre principalii factori care afectează prețul bunurilor imobiliare este Locație. Există 13 districte în Sankt Petersburg, care diferă în ceea ce privește prestigiul, ecologie, amenajare peisagistică, industrie, nivel de zgomot, caracteristicile fondului de locuințe, vârstă etc. Pentru o descriere detaliată a fiecărui district, vezi Anexa 1
În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, cu impactul cererii și ofertei, vom clasifica raioanele dintre cele mai prestigioase:
Central
Amiralteisky
Vasileostrovskii
Moscova
Litoral
Petrogradsky
Kalininsky
Vyborgsky
Frunzensky
Krasnogvardeisky
Nevski
Krasnoselsky
Kirovsky
Distanta fata de statiile de metrou.
La o distanta mai mare de 3 opriri de transport, reducerea de pret poate fi de 10-15%
Puteți vedea exemple specifice în funcție de district cu o descriere în Anexa nr. 1.
2. Metode de stabilire a prețurilor
Evaluarea imobiliară, definiția ei valoare de piață ca pretul predominant pentru acest tip de imobil, este o afacere complexa, care este desfasurata de oameni pregatiti profesional care au primit licenta de stat pentru acest tip de activitate.
Evaluarea se realizează prin mai multe metode, ale căror rezultate trebuie coordonate între ele. „Procedura de coordonare” primită metode diferite rezultatele nu se reduce la calcularea mediei aritmetice, ci necesită cântărirea semnificației fiecărei abordări pentru situație specifică, scopuri de evaluare, tip de proprietate și alte circumstanțe.
Luați în considerare câteva dintre ele: comparative, profitabile și costisitoare.
2.1 Metoda comparativă
Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: cererea și oferta, dependența, proporționalitatea și substituția. Din enumerarea avantajelor sale, se pot evidenția: simplitatea și claritatea, deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări pe diferite motive; oferă estimări valide statistic.
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare bazate pe o comparație a unui obiect imobiliar cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea.
Condiții de aplicare abordare comparativă pentru evaluarea imobilului:
1. Obiectul nu trebuie să fie unic.
2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile pentru efectuarea tranzacțiilor.
3. Factorii care influențează valoarea analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
substituții;
echilibru;
cerere și ofertă.
Obiectele comparabile trebuie să aparțină aceluiași segment, iar tranzacțiile cu acestea trebuie efectuate în condiții tipice pentru acest segment:
perioada de expunere. Perioada de expunere - timpul în care obiectul se află pe piață;
Independența subiecților tranzacției. Independența înseamnă că tranzacțiile nu sunt pretul din magazin dacă vânzătorul și cumpărătorul:
sunt într-o relație;
· sunt reprezentanți ai holdingului și o filială independentă;
au o interdependență și un interes reciproc diferit;
tranzacțiile se efectuează cu obiecte împovărate cu gaj sau alte obligații;
· se angajează în vânzarea de bunuri imobile ale persoanelor decedate etc.;
motivația investiției, care este determinată de:
· motive similare ale investitorilor;
utilizarea cea mai bună și eficientă similară a obiectelor;
gradul de deteriorare al clădirii.
