V življenju vsakega človeka so situacije, ko je treba ocenjena vrednost obstoječo lastnino. Kaj je to in kakšni so načini in načini izvajanja postopka ocenjevanja stanovanjskih nepremičnin in poslovnih nepremičnin?
Vrednotenje nepremičnin po definiciji ekonomski slovar obstaja postopek izračuna tržne ali druge vrednosti predmeta ki se nanašajo na nepremičnine oz posebne vrste pravice, ki izhajajo iz subjekta, ki se ocenjuje. Postopek vrednotenja je običajno sestavljen iz ugotavljanja materialne vrednosti obstoječe lastninske pravice ali drugih pravic, ki izhajajo iz vrednotene nepremičnine, na primer najema ali uporabe.
Skupaj obstaja več vrst stroškov, ki se uporabljajo pri izvedbi ocenjevalne dejavnosti. Skupaj so štirje:
Tako vse vrste uporabe vrednosti različne pristope do ocene in se razlikujejo po svojih prave vrednosti. Večina visokozmogljivo je tržna možnost, je lahko najnižja katastrsko in likvidacijska vrednost . Poleg tega je prvi precej fiksni znesek, drugo pa bo odvisno od življenjske dobe predmeta ali nastalih situacij, ki prisilijo lastnika, da odtuji obstoječe premoženje po njegovi likvidacijski vrednosti.
Ljudje, ki sodelujejo pri ocenjevanju nepremičninskih predmetov med izvajanjem njihovega poklicna dejavnost največkrat uporabljena tri temeljne metode usklajevanja rezultatov vrednotenja nepremičnin, od katerih je vsak zgrajen na neodvisnih načelih.
Poleg imena »dobičkonosni« se ta pristop zelo pogosto imenuje tudi »mejni«, kar pomeni »dobičkonosen«. Pri izračunih po dohodkovni metodi se lahko uporabita dve metodi:
Obstaja več metod, po katerih poteka postopek vrednotenja nepremičnine, pri čemer se upošteva izbrani pristop. Med metodami, ki najbolj v celoti odražajo Tržna vrednost in je najbolj priljubljen, se nanaša metoda primerjave prodaje
.
Metodologija primerjave prodaje temelji na statističnih podatkih in analizi le-teh tržni segment, v katerem se nahaja predmet, ki ga je treba oceniti. Metodologija ocenjevanja je sestavljena iz več stopenj:
Naslednja metoda, ki jo prav tako pogosto srečamo pri izračunu vrednosti nepremičnine, je metoda kapitalizacije dohodka
. Njegovo bistvo je izračunati vrednost s korelacijo letnih čistih prihodkov iz poslovanja z realnimi denarna vrednost. Pri izračunih se uporabljajo številni koeficienti.
Razmerje kapitalizacije, ki lahko odraža potencialni dohodek na leto, odvisno od cene nepremičnine. Obstaja tudi še ena pomemben indikator– stopnja donosa kapitala. Ta kazalnik je odstotek, katerega vrednost je odraz relativna velikost povrnitev sredstev od zneska začetne naložbe. Ta stopnja vključuje dve komponenti, od katerih ena določa dohodni sredstva prihodkov, druga pa določa stopnjo povračila naložb denar.
Če se ta metoda uporablja pri pridobivanju ocenjenih stopenj donosa, je možno uporabiti tri metode, imenovane po akademskih ekonomistov kdo jih je razvil:
Eden najbolj kompetentnih in razumnih videov na to temo. O poklicu cenilca in marsikaj zanimivega praktični vidiki odvetnik Evgeniy Anatolyevich Osintsev govori o vrednotenju nepremičnin.
Pristop ocenjevanje je nabor kombiniranih metod ocenjevanja skupna metodologija. Metoda vrednotenje je zaporedje postopkov, ki omogoča, da se na podlagi informacij, bistvenih za določeno metodo, določi vrednost predmeta vrednotenja v okviru enega od pristopov vrednotenja.
Vsa vrednotenja nepremičnin temeljijo na tri klasične pristopi: donosno, primerljivo in drago. Vsak pristop vam omogoča, da poudarite posebne lastnosti predmet.
Dohodkovni pristop.
glavna ideja dohodkovni pristop je, da je cena nepremičnine odvisna od dohodka, ki ga lahko prinese v prihodnosti. Takšni dohodki so:
Prihodki iz poslovanja z nepremičninami;
Dohodki od nadaljnje prodaje nepremičnin (reverzija).
Ključni pojmi ki se uporabljajo pri uporabi dohodkovnega pristopa, so koncepti čistega poslovnega dohodka ( COD) in stopnjo kapitalizacije ( K k).
IN splošni pogled, je osnova dohodkovnega pristopa preprosta znana formula: dohodek ( COD) enak strošku (V) pomnoženo s stopnjo kapitalizacije ( Kk):
To pa sledi:
Stroški so enaki prihodku, deljenemu s stopnjo zgornje meje. Ta formula je podlaga za različne metode dohodkovnega pristopa:
Metoda kapitalizacije dohodka (ICM);
Metoda diskontiranih denarnih tokov ( MDDP).
V tem primeru je naloga ocenjevalca najprej pravilno določiti čiste poslovne prihodke ( CHOD) od nepremičnine, ki se ocenjuje.
Metoda kapitalizacije dohodka za vrednotenje nepremičnin se uporabljajo v primeru, ko se višina dohodka skozi čas ne bo spremenila ( CHOD=konst), se stopnja kapitalizacije ne bo spremenila ( K k), dohodek pa ni časovno omejen.
Če želite razumeti to metodo, upoštevajte naslednji primer.
Za oceno nepremičnine, ki zagotavlja dohodek ( COD) v višini 900 tisoč rubljev. Cenilec je našel predmet, primerljiv z ocenjevanim, ki je bil prodan za 4.000 tisoč rubljev. Na podlagi izkaza poslovnega izida tega predmeta njegov kapitalski proračun je bil rekonstruiran, kar se je izkazalo za 760 tisoč rubljev. Na podlagi podane formule (12.1) je cenilec izračunal tržni tečaj uporaba velikih začetnic:
R=760/4000=0,19 (19% letno)
Stroški ocenjenega predmeta bodo enaki:
V=900/0,19=4737 tisoč rubljev.
Metoda diskontirane gotovine tokovi (MDDP) uporablja se za določanje tržne vrednosti nepremičnin z nestabilnim tokom dohodka. Ta metoda je veliko natančnejša od metode kapitalizacije dohodka, vendar zahteva veliko informacij in večjo usposobljenost cenilca, saj je treba upoštevati stopnjo inflacije, stanje na nepremičninskem trgu, kreditne pogoje, stroške vzdrževanja, oglaševanja itd. upoštevati.
Vrednotenje nepremičnin po metodi diskontiranih denarnih tokov vključuje Naslednji koraki:
Izberite trajanje napovedano obdobje;
Izračun denarnega toka za vsakega napovedano leto;
Izračun diskontne stopnje za pretvorbo bodočega dohodka v trenutno vrednost;
Izračun stroškov reverzije (prodaje);
Izračun tržne vrednosti kot vsote diskontiranih denarnih tokov.
Za upoštevanje pričakovanih sprememb v višini dohodka, obdobju prejemanja dohodka, času njegovega prejema se uporablja metoda diskontiranih denarnih tokov, ki temelji na konceptu obrestno obrestovanje. Za njegovo uporabo obstajajo posebne mize. Bralci, ki jih zanima podrobna študija metode DCF z uporabo sestavljenih obrestnih funkcij, naj se obrnejo na dela Friedmana J. in Ordwaya Nicka. (Analiza in vrednotenje donosnih nepremičnin. Primer, 1997).
Vrednotenje nepremičnin je ena glavnih faz na trgu nepremičnin. Vsak predmet je treba jasno oceniti, na podlagi različne lastnosti, začenši s kv. metrov in konča s stopnjo prestiža območja, razvite infrastrukture.
Za začetek ocenjevanja je treba raziskati trg, preučiti preference potrošnikov, razmerja med določenimi vrstami nepremičnin oziroma njihovim komercialnim ali nekomercialnim bivanjem.
Nameni vrednotenja nepremičnin so lahko različni (nakup in prodaja predmeta, zavarovalni in premoženjski spori, obdavčitev nepremičnin, izvedba investicijskih projektov, zavarovano kreditiranje itd.), ustrezajo več vrstam vrednosti. Pred začetkom ocenjevanja vrednosti nepremičnin mora cenilec določiti vrsto vrednosti, ki je uporabna v dani situaciji. Poročilo mora odražati vrsto vrednosti, ki se ocenjuje, in utemeljiti njeno izbiro.
Obstaja več pristopov k vrednotenju nepremičnin: primerjalni, dohodkovni in stroškovni.
Dohodkovni pristop uporablja se za vrednotenje investicijskih projektov in pri izračunu deležev občine in zasebnikov, ki vlagajo v kapitalsko gradnjo ali obnovo. Tisti. pristop, ki se uporablja za predvideni prihodek predmetov - vrednost nepremičnine je enaka vrednosti prihodnjih prihodkov od njene uporabe. Stroški denarnih sredstev niso odvisni le od obsega njihove ponudbe, temveč tudi od pogojev za njihovo zagotavljanje in vračanje. Zato mora kupec nepremičnine, ki želi pridobiti dobiček od njene uporabe, primerjati svoje izdatke za nakup nepremičnine in načrtovane prihodke. Ob nakupu za 1.000.000 rubljev. objekt lahko ustvari dobiček v višini 100.000 rubljev v naslednjih 10 letih. na leto, potem pa bo popolnoma izgubila svojo vrednost, nato pa bo po 10 letih kupec le lahko vrnil svoja sredstva. Hkrati bi, ko bi jih vložil v banko, prejel obresti na depozit za istih 10 let.
Vsaka naložba v nepremičnino je neizogibno povezana z tveganje, zaradi številnih dejavnikov. Tveganje je odvisno od stabilnosti družbenopolitičnih in gospodarsko stanje. Očitno je, da večjemu tveganju kot je vlagatelj pripravljen izpostaviti svoja sredstva, več prihodka namerava prejeti od njihove naložbe.
Še ena pomembna točka: prihodnji dohodek mora nadomestiti ne le porabljene naložbe, ampak tudi izgube, ki jih povzroči dejstvo, da te naložbe nekaj časa ne delujejo.
Stroškovno učinkovit pristop je niz ocenjevalnih metod, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo predmeta, ob upoštevanju akumulirane obrabe. Na podlagi predpostavke, da kupec ne bo plačal več za dokončan predmet kot za ustvarjanje predmeta podobne uporabnosti. Vendar je treba upoštevati, da stroški ustvarjanja nepremičnine niso enakovredni njeni tržni vrednosti. Zato je področje uporabe stroškovnega pristopa precej ozko in se uporablja ob pomanjkanju zadostnih informacij pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine; pri zavarovanju nepremičnin, ko se zavarovalna vsota, zavarovalna premija, zavarovalnina določijo glede na stroške zavarovalca; pri ocenjevanju specializiranih zgradb (šole, bolnišnice, železniške postaje itd.); pri izračunu davkov in pristojbin, ki jih določa zakon; pri prevrednotenju osnovnih sredstev.
Vrednotenje nepremičnin draga metoda se izvaja po stopnjah.
Tržni (primerjalni) pristop- to je niz metod za ocenjevanje vrednosti, ki temelji na primerjavi predmeta ocenjevanja z njegovimi analogi, za katere obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi, pri čemer vrednost predmeta ne sme presegati stroškov podobnih predmetov z enake lastnosti. Pri svojem delu bom natančno upošteval tržni pristop, oziroma metoda prodaje v paru, ki je sestavljena iz ugotavljanja tržne vrednosti tako, da se kot tržna vrednost ocenjene parcele upoštevajo prodajne cene primerljivih parcel.
Ta metoda je po mojem mnenju najuspešnejša, vendar je novincu na nepremičninskem trgu precej težko določiti natančno ceno, zanašajoč se na logiko in primarne informacije, tukaj morate biti strokovnjak srednjega razreda.
Za določitev vrednosti nepremičnine se uporabljajo tri metode:
drago;
primerjava prodaje;
donosno
Vse tri metode so uporabne za številne probleme vrednotenja. Uporaba ene ali več metod vam omogoča bolj realistično oceno stroškov. Tako nabavna metoda morda ne bo uporabna pri vrednotenju nepremičnin s starejšimi stavbami, ki imajo znatno akumulirano amortizacijo zaradi fizične obrabe, funkcionalne zastarelosti in zunanje zastarelosti, ki jih je težko oceniti. Metode prodajne primerjave ni mogoče uporabiti za visoko specializirane vrste nepremičnin, ker ni podatkov za primerjavo. Dohodkovna metoda se redko uporablja za vrednotenje delov stanovanj, v katerih bivajo lastniki, čeprav se lahko uporablja s tržnimi dokazi. Kapitalizacija dohodka je običajno nezanesljiva na trgu poslovnih ali industrijskih nepremičnin, kjer lastniki ponudijo več kot vlagatelji. Zato se ocenjevalci, kjer je le mogoče, poslužujejo vsaj dveh metod. Nastale alternativne ocene stroškov služijo kot uporabna medsebojna preverjanja.
1. Ocenjeno potencialni bruto dohodek (GPI):
PVD=SxC a ,
kjer je S površina, oddana v najem, m2;
C a - najemnina na 1 m 2.
Najemnina je praviloma odvisna od lokacije nepremičnine, njenega fizičnega stanja, razpoložljivosti komunikacij, obdobja najema itd.
2. Ocenijo se ocenjene izgube zaradi premajhne izkoriščenosti nepremičnine in izgube pri pobiranju plačil. Zmanjšanje PVD za količino izgub daje vrednost veljaven bruto dohodek(DVD), ki se določi s formulo:
DVD = PVD - Izgube.
3. Predvideni stroški obratovanja nepremičnine, ki se ocenjuje, so ocenjeni. (poslovni odhodki).
4. Napovedano čisti dobiček iz poslovanja (NOI) z zmanjšanjem DVD za znesek obratovalnih stroškov:
CHOD = DVD - Poslovni stroški (brez amortizacije).
5. Izračunano stopnja kapitalizacije ena od naslednjih metod: kumulativna konstrukcija, investicijska skupina, tržna stiska, neposredna kapitalizacija.
Z teden = NAV/stopnja kapitalizacije
Glavne faze:
se naredi napoved toka bodočih prihodkov v obdobju lastništva nepremičnine
vrednost vrednotenega predmeta se izračuna na koncu lastniške dobe, tj. strošek predlagane prodaje (reverzije), tudi če prodaja dejansko ni načrtovana.
prikazuje diskontno stopnjo za nepremičnino, ki se vrednoti na obstoječem trgu
se izvede zmanjšanje prihodnja vrednost prihodek v obdobju imetja in predvideni stroški vrnitve na trenutna vrednost. torej
Vrednost nepremičnine = sedanja vrednost periodičnega toka dohodka + sedanja vrednost povrnitve. (str. 163-164 Gryaznova, Fedotova).
Primerjalni (tržni) pristop za Vrednotenje nepremičnin je predstavljeno z metodo prodajne primerjave in metodo bruto multiplikatorja najemnin.
Metoda primerjave prodaje temelji na primerjavi in analizi informacij o prodaji podobnih nepremičnin, običajno v zadnjih 3-6 mesecih. Ta metoda je objektivna le, če obstaja zadostna količina primerljivih in zanesljivih informacij o opravljenih transakcijah, vključno s podatki o pogojih in cenah transakcij, prodajalcih in kupcih.
Izbor predmetov kot analogov mora potekati v istem tržnem segmentu, ki mu pripada predmet, ki se ocenjuje. V tem primeru morate biti pozorni na naslednje točke:
Če je bil predmet prodan v obdobju, krajšem od standardnega obdobja ex-position, to pomeni, da je bila cena podcenjena. Če je bil predmet na trgu dlje od standardnega razstavnega obdobja, je bila cena najverjetneje napihnjena. V obeh primerih transakcija ni tipična za določen tržni segment in je ni mogoče šteti za primerljivo;
Če je posel sklenjen med matično in hčerinsko družbo, potem je malo verjetno, da je posel potekal po tržni ceni. Enako velja za posle s predmeti, obremenjenimi s premoženjem.
Metoda primerjave prodaje zagotavlja:
1. Primerjava in primerjava ocenjevanega predmeta z analognimi objekti v dveh komponentah: enote spremembe in elementi primerjave. Velja naslednje primerjalne enote:
Cena za 1 hektar - za velike površine kmetijskih namenov, industrijske in stanovanjske gradnje;
Cena za 1 m2 - v poslovni centri mesta, za pisarne;
Cena za 1 lot - standardne parcele v obliki in velikosti v stanovanjskih in dacha območjih;
Cena za čelni meter - pri komercialna uporaba v mestih (celotna površina predmeta se šteje za sorazmerno z dolžino njegove meje vzdolž katere koli ulice ali avtoceste);
Cena na enoto gostote - koeficient razmerja površine stavbe in površine zemljišče;
Cena na enoto, ki ustvarja dohodek; V športni kompleksi, restavracije, gledališča - to je en sedež, v garažah in parkiriščih pa parkirni prostor za en avto.
Obvezno elementi primerjave za nepremičnine so: prenesena lastninska pravica, pogoji financiranja posla, prodajni pogoji, čas prodaje, lokacija in telesne lastnosti nepremičninski objekt. Neobvezni primerjalni elementi vključujejo dostop do posesti, obrežne in vodne pravice, okoljske razmere itd. Za različne vrste nepremičnine kot npr pisarniške sobe, proizvodne prostore, skladišča itd., sklop osnovnih in izbirni elementi primerjave se lahko razlikujejo glede na stopnjo vpliva teh elementov na proces oblikovanja cen predmeta, ki se ocenjuje.
2. Vrednotenje popravkov za elemente in izračun prilagojenih stroškov.
Spremembe so prilagoditve, uvedene v prodajno ceno analognega predmeta, ko se njegove cenovne značilnosti prilagodijo značilnostim vrednotenega predmeta.
Spremembe elementov primerjave, kot so popravki: 1) za lastninske pravice, 2) za pogoje financiranja, 3) za prodajne pogoje in 4) za čas prodaje, se izvajajo zaporedno - vsakič, ko se prilagodi predhodno prilagojena cena. Vse ostale popravke, in sicer prilagoditve lokacijskih, fizičnih lastnosti objekta in drugo, se izvajajo vzporedno, torej sočasno s stroški, ki so že prilagojeni za zaporedne popravke in se tako zmanjšajo na Tržna vrednost na datum vrednotenja.
Glede na razmerje do cene enote primerjave delimo popravke na odstotne in denarne. Denarne pa delimo na relativne in absolutne.
Odstotne prilagoditve se naredijo tako, da se prodajna cena analoga ali njegove primerjalne enote pomnoži s prilagoditvijo v odstotkih. Stroški ocenjenega predmeta ob upoštevanju odstotne prilagoditve so naslednji:
kjer je V strošek predmeta vrednotenja;
(S enota x K enota) - prodajna cena analoga pred upoštevanjem amandmaja;
P pr - vrednost popravka v odstotkih;
C enota - prodajna cena primerjalne enote;
K enot - število primerjalnih enot.
Relativna denarna prilagoditev spremeni ceno le ene primerjalne enote. Stroški vrednotenega predmeta, ob upoštevanju relativne denarne prilagoditve, se izračunajo po formuli:
kjer je P d vrednost relativne denarne prilagoditve.
Absolutna denarna prilagoditev se nanaša na prodajno ceno analoga kot celote, spremeni ceno celotnega predmeta za določen znesek in njegova vrednost ni odvisna od števila primerjalnih enot. Stroški ocenjenega predmeta ob upoštevanju absolutne denarne prilagoditve izgledajo takole:
kjer je P ad vrednost absolutne denarne prilagoditve.
Oglejmo si postopek analiziranja in prilagajanja primerjalnih elementov
1. Premoženjske pravice za nepremičnine.
Pri nakupu, najemu in drugih transakcijah z nepremičnino bodočega lastnika, najemnika itd. zanimajo predvsem pravice, ki jih pridobi do tega predmeta. Cena nepremičnine je odvisna predvsem od pravic, ki so nanjo prenesene. V primeru, da je lastništvo vklopljeno; če je nepremičnina obremenjena z najemno pravico ali drugimi obligacijskimi pravicami, se lahko tržna vrednost takega predmeta bistveno spremeni, običajno navzdol. Pogosto se trgovine, poslovni centri, zemljišča in druge nepremičnine prodajajo skupaj z obstoječimi najemnimi pogodbami. Poleg tega, če se pogodbena najemnina razlikuje od tržne najemnine, bodoči lastnik nepremičnine v preostalem obdobju najemne pogodbe prejema denarne tokove, ki se razlikujejo od tržnih.
Upoštevanje razlike med tržno in pogodbeno najemnino pri določanju vrednosti imenujemo prilagoditev lastninskih pravic. Znesek prilagoditve lastninskih pravic je mogoče določiti na dva načina – z neposredno kapitalizacijo razlike med tržno in pogodbeno najemnino in diskontiranjem te razlike na preostanek najemni rok.
2. Pogoji financiranja.
Najpogostejši primer, ko je treba spremeniti pogoje financiranja, je nakup nepremičnine s hipotekarnim kreditom, ki ga zagotovi prodajalec sam ali tretja organizacija. Če želite prilagoditi takšne pogoje, lahko diskontirajte denarne tokove hipotekarnega posojila po tržni obrestni meri.
3. Prodajni pogoji.
Prilagoditev prodajnih pogojev odraža netipično razmerje med prodajalcem in kupcem na trgu. Do prodaje lahko pride po ceni, ki je nižja od tržne vrednosti, če mora prodajalec nujno prodati nepremičnino, ali je prodajalec pod pritiskom, ali obstaja družinska, poslovna ali finančna povezava med strankama v transakciji. Po drugi strani pa lahko pride do prodaje po ceni nad tržno ceno, če bo kupec verjetno bistveno povečal vrednost skupnega premoženja ali pa mu je nepremičnina, ki jo kupuje, draga kot družinska dediščina.
Vendar podobno netipične situacije Izredno težko ga je prepoznati, zato je, če sumite na netržne pogoje prodaje, ta predmet bolje izključiti s seznama primerjalnih predmetov.
4. Čas prodaje.
Spremembe tržnih razmer, katerih razmere lahko močno vplivajo na vrednost nepremičnine, se zgodijo skozi čas. Zato je treba v procesu vrednotenja s prodajnimi popravki upoštevati dejavnike, kot so inflacija, bančne obrestne mere, spremembe v ponudbi in povpraševanju po nepremičninah, spremembe v preferencah potrošnikov, novosti v pravni ureditvi. Glavni indikator nepremičninskega trga je dinamika gibanja cen nepremičnin znotraj istega trga, ki se odraža bodisi v odstotkih od prejšnje ravni cen bodisi z uporabo indeksov cen.
Vrednotenje nepremičnin je ena izmed najpomembnejši mehanizmi, brez katerega je nemogoče organizirati učinkovito upravljanje premoženje. Neodvisna ocena nepremičnina je postopek, v katerem nezainteresirani ocenjevalec ugotavlja tržno vrednost nepremičnine oziroma pravic v zvezi z dano nepremičnino.
Osnovni pristopi k vrednotenju nepremičnin.
Obstaja več pristopov k vrednotenju katere koli vrste nepremičnin, ki jih uporabljajo profesionalni cenilci: - primerjalni pristop; - stroškovni pristop; - dohodkovni pristop.
Vsak od treh pristopov ima svoje posebne tehnike.
Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na določitvi vrednosti nepremičnine na podlagi izračuna pričakovanih dohodkov od lastništva (uporabe) te nepremičnine. Ta kazalnik je zelo pomemben, saj vam omogoča napovedovanje stroškov predmeta v prihodnosti.
Dohodkovna metoda je ena najpogosteje uporabljenih metod vrednotenja nepremičnin v prakso vrednotenja do danes.
Po mnenju sodobnega ekonomista A. V. Vishnevetskyja se ta pristop imenuje tudi "marginalni" (iz angleškega izraza "margin", ki se v Rusiji pogosto uporablja kot analog pojma "dobiček"). Uporabnost maržnega pristopa je v obdobju jasno izražena gospodarska rast v državi. Dohodkovni pristop je sestavni del postopki" Dolžna skrbnost"(dolžna zatemnitev).
Dohodkovna metoda temelji predvsem na ugotavljanju vrednosti nepremičnine z izračunom diskontirani pretok dohodek (od lastništva ali uporabe tega predmeta). Ta metoda temelji na načelu pričakovanja - ugotavljanje trenutne vrednosti dohodka in drugih koristi, ki bi jih lahko prejeli v prihodnosti od lastništva te nepremičnine. Logično je, da se lastnik nepremičnine ne bo odpovedal svoji nepremičnini za manj kot znesek, ki bi ga lahko prejel z nadaljnjim izkoriščanjem, kupec pa ne bo plačal več kot znesek, ki mu ga bo prinesla kasnejša uporaba te nepremičnine. . komercialne namene. Tako se cena nepremičnine določi glede na vrednost prihodnjih prihodkov z dogovorom med strankama.
Pri izračunu po dohodkovnem pristopu se uporabljata naslednji metodi: kapitalizacija dohodka in diskontiranje denarnih tokov. Te tehnike so glavne v tej metodi.
1) V skladu s tehnologijo metode neposredne kapitalizacije je vrednost določena z razmerjem med čistim poslovnim izidom pred obdavčitvijo in stopnjo kapitalizacije. Stopnjo kapitalizacije določi cenilec na podlagi osnovne obrestne mere tako, da jo prilagodi tveganjem.
2) Metoda diskontiranih denarnih tokov se uporablja, ko denarni tokovi prihajajo neenakomerno (nestabilen dohodek) ali ko se uporablja različne koeficiente kapitalizacija. V skladu z metodologijo se strošek predmeta določi kot znesek diskontirani dohodek glede na projekt. Za to je potrebno določiti model denarnega toka z napovedjo stroškov in naložb za izbrano obdobje. Diskontna mera je določena ob upoštevanju istih parametrov kot pri metodi kapitalizacije.
Bistvo metode je, da dohodkovni pristop oceni vrednost nepremičnine kot trenutno vrednost prihodnjih denarnih tokov. Poleg tega ta pristop odraža stopnjo tveganja za ocenjevano nepremičnino ter kakovost in količino dohodka, ki ga lahko ocenjevana nepremičnina prinese v življenjski dobi. Glavna prednost dohodkovnega pristopa je, da vam omogoča, da upoštevate prihodnost naložbena tveganja zdaj.
Pomanjkljivost metode je, da je prihodnji dohodek predviden znesek dohodka od najemnina in znesek prihodnje preprodaje predmeta določi cenilec z analizo številnih dejavnikov, zato lahko vsebuje določeno napako, saj je nemogoče popolnoma natančno določiti stanje na nepremičninskem trgu na dolgi rok. Stroškovno učinkovit pristop(pristop na podlagi sredstev) - niz metod vrednotenja, pri katerih je vrednost predmeta enaka vsoti vrednosti zemljišča in stroškov reprodukcije (zamenjave) vseh izboljšav, minus akumulirana amortizacija in vrednost obveznosti, to pomeni, da je vrednost predmeta vrednotenja odvisna od stroškov ustvarjanja podobnega predmeta. Ta pristop se uporablja za ločeno vrednotenje stoječe zgradbe, gospodinjstva, podjetja.
Primerjalni pristop je niz metod za ocenjevanje vrednosti ocenjevanega predmeta, ki temelji na primerjavi ocenjevanega predmeta s predmeti - analogi ocenjevanega predmeta, za katere so na voljo podatki o cenah. Predmet - analog predmeta vrednotenja za namene vrednotenja - je predmet, ki je predmetu vrednotenja podoben po osnovnih ekonomskih, materialnih, tehničnih in drugih lastnostih, ki določajo njegovo vrednost.
Osnovne metode vrednotenja nepremičnin.
Metoda kapitalizacije dohodka (formula 1)
Bistvo metode kapitalizacije dohodka je, da se vrednost nepremičnine določi s pretvorbo letnega čistega poslovnega dohodka (NOI) v trenutno vrednost.
Kje: C -- stroški nepremičnine (denarne enote)
NOI -- čisti dobiček iz poslovanja (NOI)
R_k -- razmerje kapitalizacije
Razmerje kapitalizacije je kazalnik, ki odraža razmerje pričakovanega letni prihodek(NOR) od vrednosti nepremičnine (formula 2):
R_k = R_n + N_v (2)
Kje: R_k -- razmerje kapitalizacije
R_n -- stopnja donosa vlagatelja na vloženi kapital -- stopnja donosa, ki jo vlagatelj pričakuje od naložbe ob upoštevanju tveganja na trgu.
N_v -- stopnja donosa kapitala -- obrestna mera ki zagotavlja povrnitev začetne naložbe. Stopnja deli dohodek na dva dela: nadomestilo kapitalske naložbe v nepremičninah in prejemanje dohodka iz lastništva nepremičnine.
V praksi vrednotenja se za izračun stopnje donosa kapitala uporabljajo 3 metode: Ringova metoda, Inwoodova metoda in Hoskoldova metoda.
Metoda obroča Ta metoda se uporablja, ko se pričakuje, da bo glavnica izterjana v enakih delih. Stopnja donosa je letni delež začetni kapital, odšteti v brezobrestni odškodninski sklad. Ta delež je pri 100-odstotni donosnosti kapitala.
Inwoodova metoda se uporablja, če se znesek donosa kapitala reinvestira po stopnji donosa naložbe. V tem primeru je stopnja donosa komponento količnik kapitalizacije je enak faktorju nadomestnega kapitala pri enaki obrestni meri.
Hoskoldova metoda se uporablja v primerih, ko je stopnja donosa začetne naložbe nekoliko visoka in je ponovna naložba po enaki stopnji malo verjetna. Pričakuje se, da bodo reinvestirana sredstva prejela donos po stopnji brez tveganja.
Ta metoda se uporablja, če so dohodkovni tokovi stabilni v daljšem obdobju in so pomembni ter tudi, če dohodkovni tokovi rastejo z enakomerno hitrostjo.
Metoda ni uporabna v primeru, ko je predmet vrednotenja objekt nedokončana gradnja ali zahteva znatno obnovo, to pomeni, da v bližnji prihodnosti ne more ustvariti stabilnega dohodka.
"Informacijska nepreglednost" ruski trg otežuje izračun čistega dobička iz poslovanja in stopnje kapitalizacije zaradi pomanjkanja informacij o dejanskih prodajnih transakcijah, operativnih plačilih itd.
Metoda diskontiranih denarnih tokov
Metoda diskontiranega denarnega toka (DCF) je bolj zapletena, podrobna in vam omogoča, da ocenite predmet, če od njega prejemate nestabilne denarne tokove, modeliranje značajske lastnosti njihove prejemke.
Metoda DCF se uporablja, kadar:
Pričakuje se, da se bodo prihodnji denarni tokovi bistveno razlikovali od sedanjih;
Na voljo so podatki za utemeljitev velikosti prihodnjih denarnih tokov iz nepremičnine;
Tokovi prihodkov in odhodkov so sezonski;
Nepremičnina, ki se ocenjuje, je velik večnamenski poslovni objekt;
Nepremičnina je v gradnji ali je bila pravkar zgrajena in predana v uporabo: (ali predana v uporabo).
Metoda diskontiranih denarnih tokov je najbolj univerzalna metoda za ugotavljanje sedanje vrednosti prihodnjih denarnih tokov. Denarni tokovi se lahko poljubno spreminjajo, tečejo neenakomerno in se razlikujejo visoka stopnja tveganje. To je posledica posebnosti takega pojma, kot je nepremičnina. Nepremičnina investitor kupil predvsem zaradi določene ugodnosti v prihodnosti. Investitor gleda na nepremičnino kot na skupek prihodnjih koristi in ocenjuje njeno privlačnost glede na to, kako se denarna vrednost teh prihodnjih koristi primerja s ceno, po kateri je nepremičnino mogoče kupiti.
Metoda DCF vam omogoča, da ocenite vrednost nepremičnine na podlagi trenutne vrednosti dohodka, ki ga sestavljajo predvideni denarni tokovi in Preostala vrednost.
