"Elektronska revija "Finančno računovodsko svetovanje", 2012, št. 10
Pri gradnji objektov je treba upoštevati zahteve veljavne zakonodaje o civilnem in urbanističnem načrtovanju Ruske federacije, zlasti pridobiti gradbeno dovoljenje. Vendar takšno dovoljenje ni obvezno v primeru gradnje objekta, ki ni kapitalske gradnje. V zvezi s tem se postavlja vprašanje, kako oceniti, ali je določen objekt v gradnji objekt kapitalske gradnje, ali je v tem primeru treba pridobiti gradbeno dovoljenje in opraviti državni pregled projektne dokumentacije v skladu s čl. Umetnost. 49, 51 Urbanističnega zakonika Ruske federacije.
Razmislimo o pristopu, ki temelji na sodni praksi uporabe pravil o nepremičninskih objektih (objektih kapitalske gradnje), ki se lahko uporabijo tudi pri uvrščanju objekta v kapital.
Po čl. 49 Urbanističnega zakonika Ruske federacije so projektna dokumentacija za projekte kapitalske gradnje in rezultati inženirskih raziskav, opravljenih za pripravo takšne dokumentacije, predmet državnega strokovnega znanja, razen primerov, določenih v tem členu. Na podlagi 3. odstavka čl. 49 Kodeksa se pregled projektne dokumentacije ne izvaja, če za gradnjo, rekonstrukcijo, večja popravila ni potrebno dovoljenje.
Člen 51 Urbanističnega zakonika Ruske federacije določa, da gradbeno dovoljenje ni potrebno v primeru gradnje, rekonstrukcije objektov, ki niso objekti kapitalske gradnje - to je stavba, zgradba, konstrukcija, objekti, katerih gradnja ni bila izvedena. dokončana, razen začasnih zgradb, kioskov, lopov in drugih podobnih zgradb (člen 10, člen 1 Urbanističnega zakonika Ruske federacije).
Ta seznam je odprt, kar pomeni, da je treba za vsak objekt posebej odločati o tem, ali gre za objekt kapitalske gradnje.
Na podlagi norm obstoječe zakonodaje je mogoče sklepati, da so projekti kapitalske gradnje vedno nepremičninski objekti.
Po čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljiške parcele, podzemne parcele in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, t.j. predmeti, katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode njihovemu namenu, vključno z zgradbami, objekti, objekti v teku.
Tako civilna zakonodaja ne določa posebnega seznama predmetov v zvezi z nepremičninami (objekti kapitalne gradnje).
Tudi gradbeni normativi in pravilniki ne dajejo jasne opredelitve, kateri objekti so kapitalski in katere ni mogoče pripisati objektom kapitalske gradnje.
Zlasti pri določanju kapitalizacije stavb GOST 25957-83 "Mobilne zgradbe in konstrukcije (popis). Klasifikacija. Pogoji in definicije" in Metodologija za določanje stroškov gradbenih proizvodov na ozemlju Ruske federacije (odobrila ga je Odlok Gosstroja Rusije z dne 5. marca 2004) se lahko uporablja št. 15/1). V skladu z navedenimi dokumenti so zgradbe kontejnerskega tipa sestavljene iz enega blok-zabojnika polne tovarniške pripravljenosti, prerazporejenega na vsa ustrezna vozila, tudi na lastno tekalno opremo. Objekti montažnega tipa so sestavljeni iz ločenih blok kontejnerjev, ravnih in linearnih elementov ali njihovih kombinacij, povezanih v konstrukcijski sistem na mestu obratovanja.
Poleg tega SNIP 12-01-2004 "Organizacija gradnje" določa, da so začasne stavbe industrijske, skladiščne, pomožne, stanovanjske in javne zgradbe in objekti, ki so posebej zgrajeni ali prilagojeni za obdobje gradnje, potrebni za izvedbo gradbenih in instalacijskih del in vzdrževanje gradbenih delavcev in jih razstaviti, ko ne bodo več potrebni.
Ker ni enotnega regulativnega okvira, ki bi omogočal pripis določenih objektov začasnim ali stalnim objektom, je sodna praksa oblikovala merila, ki se uporabljajo za ugotavljanje, ali je predmet nepremičnina (objekt kapitalske gradnje), in sicer:
V sodni praksi prisotnost teh znakov omogoča oceno, kako trdno je predmet povezan s tlemi in ali ga je mogoče premakniti brez nesorazmerne škode. Ta sklep je pomemben pri razvrščanju določenega predmeta med nepremičnine (projekti kapitalske gradnje).
Vendar je treba opozoriti, da prisotnost enega od naštetih meril ni dovolj za priznanje stavbe kot objekta kapitalske gradnje. Na to je neposredno opozorila Zvezna protimonopolna služba Severnokavkaškega okrožja v svojem odloku z dne 18. marca 2008 N F08-1203 / 08, ki določa, da samo postavitev monolitnega temelja ni mogoče šteti za dokaz za gradnjo kapitala. konstrukcije, saj se takšen temelj lahko uporablja tudi pri gradnji začasnih objektov.
Upoštevati je treba tudi, da sodišča v najtežjih situacijah za določitev kapitalske strukture stavbe odredijo pregled, ne da bi samostojno ocenili določena merila, ki omogočajo, da se predmet uvrsti med kapital. V taki situaciji sklepi izvedenca ne temeljijo le na analizi dokumentacije in očitnih značilnosti objekta, temveč so podprti tudi s prisotnostjo (odsotnostjo) skritih tehničnih lastnosti objekta in tehničnimi izračuni.
Zato je treba merila, ugotovljena v sodni praksi, upoštevati v celoti glede na posebne značilnosti predmeta.
Kot primer si oglejte situacijo z izgradnjo modularnega podatkovnega centra z naslednjimi značilnostmi.
Modularni podatkovni center je kompleks za opravljanje storitev IT in telekomunikacij ter obsega administrativno-udobno stavbo, platformo za vgradnjo opreme (procesne enote), ki so kontejnerski moduli združeni v procesne celice, dizelske agregate brezprekinitvenega napajanja, BKRTP, pomožne objekte in dve kontrolni točki.
Podatkovni center ima projektno dokumentacijo za prvo fazo gradnje, in sicer izgradnjo tehnološkega bloka kompleksa za opravljanje storitev IT in telekomunikacije.
Iz projektne dokumentacije izhaja, da je tehnološka enota zasnovana kot objekt nekapitalske gradnje, namenjen za namestitev komunikacijskih procesorjev in telekomunikacijskih vozlišč računalniških omrežij ter večkonzolnih sistemov za pripravo podatkov. Posledično se že v fazi projektiranja objekt oblikuje kot nekapitalski, za projektiranje pa se uporabljajo strukture, ki omogočajo demontažo določenega predmeta brez večjih poškodb. To dejstvo lahko kaže tudi na začasno naravo postavitve tega bloka.
Poleg tega projektna dokumentacija za gradnjo tehnološkega bloka vsebuje navedbo, da so ogradne konstrukcije in medetažni stropi (mednivoj v tehnološkem delu) predvideni iz stenskih in strešnih sendvič plošč, stenska ograja zunanjega obrisa podstrešja je profilirana plošča. Takšne značilnosti lahko kažejo tudi na nekapitalsko naravo predmeta.
Upoštevati je treba, da predvidena tehnološka enota ne predvideva stalnih delovnih mest, zato projekt ne predvideva vodovoda in sanitarnih prostorov. Za delovanje glavne tehnološke opreme voda ni potrebna. Za vzdrževanje ravni vlažnosti v zraku so na voljo vlažilniki.
Projektirani tehnološki del modularnega objekta ne zahteva ogrevanja. V zvezi s tem projektna dokumentacija ne predvideva namestitve stacionarnega ogrevalnega sistema.
Tako je v obravnavanem primeru tehnološki blok kompleksa za opravljanje storitev IT in komunikacije je mogoče prepoznati kot objekt nekapitalne gradnje, kar dokazujejo njegove značilnosti. Odsotnost fiksnih komunikacij, povezanih z objektom, po mnenju avtorja omogoča tudi uvrstitev tega objekta med nekapitalske.
Hkrati je treba upoštevati, da se v fazi projektiranja določijo projektne značilnosti objekta, ki je predlagan za gradnjo. Glavne značilnosti, ki jih je treba ugotoviti pri uvrstitvi predmeta med nepremičnine, sta močna povezanost z zemljiščem in možnost njegovega prenosa brez nesorazmerne škode. To pomeni, da bo zelo pomembna dodatna projektna dokumentacija za nadaljnje faze gradnje in značilnosti vgradnje in montaže neposredno med gradnjo.
V obravnavanem primeru je dodelitev objektov objektom kapitalske gradnje pomembna za odgovor na vprašanje, ali je v skladu z zakonodajo Ruske federacije potrebno pridobiti dovoljenje za gradnjo takega objekta.
Za pridobitev gradbenega dovoljenja je potrebno uskladiti projektno dokumentacijo s pooblaščenimi organi, tudi na področju arhitekture. V primeru sporne in implicitne situacije bo takšna odobritev projekta za gradnjo nekapitalskega objekta (ali zavrnitev izdaje dovoljenja zaradi nekapitalske narave objekta) dodaten argument v podporo ugotovitev, da je načrtovani objekt razvrščen kot objekt nekapitalske gradnje.
N.N. Lezhennikova
pravni svetovalec
"FBK-zakon"
V. A. Balaburkin
višji inženir
za tehnični nadzor
ocenjevalni oddelek
Podjetje FBK
E.V. Shumskikh
Vendar pa je ob upoštevanju obstoječih gradbenih tehnologij težko predstavljati predmet, ki ga ni mogoče premakniti, hkrati pa premikanje katerega koli, tudi očitno nekapitalskega predmeta praviloma povzroči eno ali drugo škodo. svojemu namenu. tj pojem in znaki nepremičnine (in s tem znaki nekapitalskega objekta) pravzaprav ni dovolj določeno.
Arbitražna sodišča pri obravnavanju sporov v zvezi z opredelitvijo predmeta kot premičnine ali nepremičnine vodijo tudi naslednji znaki nevrednosti:
Zato se pri obravnavanju tovrstnih sporov s strani arbitražnih sodišč v veliki večini primerov vprašanje "kapitalske vrednosti" spornega predmeta odloča na podlagi rezultatov analize, opravljene v zadevi. gradbeno in tehnično strokovno znanje.
V zvezi z mestom Moskva regionalna zakonodaja ureja koncept nekapitalskega objekta le v zvezi z nekaterimi kategorijami objektov za izboljšanje, ki se nahajajo na zemljiščih v državni lasti. Glede na druge primere je dovoljena gradnja brez gradbenega dovoljenja za kakršne koli nekapitalske objekte, ki ne sodijo v opredelitev nepremičnine in ne kršijo zakonskih prepovedi.
Niti prisotnost temelja (tudi armiranobetonskega monolitnega) niti povezava s komunikacijami ne izključujeta možnosti razvrstitve objekta kot nekapitalskega, za katerega ni potrebno gradbeno dovoljenje. Tako imajo stanovanjski kampi na gradbiščih, ki se v praksi večkrat uporabljajo, podobne značilnosti.
Če obstaja temelj, so temeljnega pomena tehnične rešitve nadzemnega dela objekta, ki omogočajo ločitev od temelja in montažo na novem mestu.
Torej lahko stavbe s kovinskim okvirjem in hangarje katerega koli območja prepoznamo kot netrajne, če temelj ni globok in se talni del lahko ponovno namesti na drug temelj. Še manj dvomov o pomanjkanju kapitala povzročajo šotorski hangarji in drugi objekti.
Tako so opredelitvene značilnosti nekapitalskega objekta začasnost in možnost selitve objekta(brez nesorazmernega poseganja v njen namen). Hkrati pa se v primerih, ko navedena merila niso očitna, na podlagi strokovnega mnenja določi kapital oziroma nekapitalnost posameznega predmeta.
Vsaka postavljena konstrukcija je običajno razdeljena na kapitalsko in nekapitalsko. Kapital ne vključuje samo gradnje objektov, temveč tudi vsa geodetska, projektantska ali inštalacijska dela, pa tudi posodobitev obstoječih objektov. Urbanistični zakonik kapitalsko gradnjo razlaga kot gradnjo nestanovanjskih ali stanovanjskih objektov, različnih nedokončanih objektov, razen lahkih objektov v obliki kioskov, hangarjev, skladišč, paviljonov itd.
Objekt kapitalske strukture je samostojna stavba s potrebnimi komunikacijami, opremo, nadvozi itd.
Vrste zgradb:
V splošni različici so vsi objekti kapitalske gradnje razdeljeni na:
Glavna značilnost je tesna povezanost objekta z zemeljskim virom, to je nepogrešljiva prisotnost temeljev. Poleg tega je potreben paket dokumentov za dovoljenje, ki izpolnjuje vse zahteve GPZU (urbanistični načrt za zemljišče). Prav predložitev dokumentov omogoča razvijalcu, da nadaljuje z gradnjo ali potrebno rekonstrukcijo. 
Objekt začasne konstrukcije je objekt iz lahkih konstrukcij, brez vkopanega temelja, brez podzemnih objektov. Na primer:
Posebnost začasne strukture je krhkost stavbe. Običajno je to pomožni objekt, ki ga je treba nadalje razstaviti ali prenesti na drugo ozemlje. Začasni objekt je lahko sezonski. Njegova življenjska doba ni večja od 5 let. 
Gradnja začasnih objektov ne zahteva zbiranja dovoljenj ali lastninskih listin. Strokovno znanje o urbanističnem načrtovanju ni potrebno. Treba je le določiti vrsto konstrukcije, določiti mesto za namestitev konstrukcije in po potrebi postaviti pregrado.
Nekapitalska gradnja:
Poleg tega se za določitev kapitalizacije stavbe upoštevajo naslednje točke:
Vse navedene značilnosti in kriteriji so nujne za določitev kapitalizacije objekta, ki posledično določa pravno in ekonomsko plat delovanja objekta.
Pri gradnji objekta ali objekta se pojavljajo številne težave v zvezi z njegovo legalizacijo, na primer z državnim pregledom projektne dokumentacije, s pridobitvijo gradbenega dovoljenja itd. Če pa se gradi objekt, ki ni kapitalske gradnje, potem ni potrebno niti dovoljenje niti pregled projektne dokumentacije (pododstavek 2, 17. člen, 51. člen, 3. člen, 49. člen Urbanističnega zakonika).
V odstavku 10 čl. 1 Urbanističnega zakonika določa pojem objektov kapitalske gradnje - to so stavbe, objekti, objekti, objekti v teku, razen začasnih stavb, kioskov, lopov in drugih podobnih zgradb.
Iz te norme lahko sklepamo, da je seznam objektov nekapitalske gradnje odprt. Hkrati v veljavni zakonodaji ni jasne opredelitve tovrstnih predmetov.
Po analizi sodne prakse smo ugotovili vrsto kriterijev, po katerih sodniki priznavajo stavbo ali objekt kot objekt nekapitalske gradnje. Najprej je treba opozoriti, da večina sodišč enači pojma "objekt kapitalske gradnje" in "nepremičninski objekt". V skladu z odstavkom 1 čl. 130 Civilnega zakonika nepremičnine vključujejo zemljiške parcele, podzemne parcele in vse, kar je tesno povezano z zemljiščem. To so predmeti, katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode njihovemu namenu, vključno z zgradbami, objekti, objekti v teku.
V skladu s tem, če stavba, konstrukcija ne sodi pod znake iz prvega odstavka čl. 130 Civilnega zakonika ni priznan kot objekt kapitalske gradnje.
Za kvalifikacijo predmeta so sodniki najprej pozorni na temelje, na katerih se nahaja: kako trdno je stavba, konstrukcija povezana s tlemi. Sodišča nato preučijo strukturne značilnosti predmeta: iz česa je izdelan, ali ga je mogoče razstaviti in premakniti brez nesorazmerne škode. Nekapitalne gradbene objekte je praviloma enostavno razstaviti, premakniti in namestiti na drugo mesto, hkrati pa ohraniti svoje operativne lastnosti. Vendar sodniki ugotavljajo, da v smislu 1. odstavka čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije "močna povezava z zemljiščem ni edini znak, po katerem se predmet lahko opredeli kot nepremičnina. Vprašanje, ali je določena nepremičnina nepremičnina, je treba rešiti ob upoštevanju namena te nepremičnine in okoliščin, povezanih z njeno nastankom.
In res, ob analizi sodne prakse smo ugotovili, da sodišča poleg temeljev in strukturnih značilnosti predmeta posvečajo veliko pozornost tudi drugim niansam predmeta, ki jih nepoklicni delavec včasih ni tako lahko razumeti. Toda, če se primer loti usposobljen odvetnik, je mogoče dokazati pomanjkanje kapitala predmeta tudi v zelo težkih primerih.
Tako je na primer v eni od občin regijski oddelek za državni gradbeni nadzor ugotovil dejstvo gradnje trinadstropne stavbe, ki meri 30 m krat 12 m, s površino 360 kvadratnih metrov. m brez pridobitve gradbenega dovoljenja in pozitivnega zaključka državnega pregleda. Mestna uprava je zoper lastnika stavbe vložila tožbo z zahtevo po rušenju objekta. V podporo navedenim zahtevam se je uprava sklicevala na dejstvo, da je lastnik objekta kršil čl. 51 Urbanističnega zakonika, ki izvaja kapitalsko gradnjo brez pridobitve ustreznega dovoljenja. Po navedbah uprave je bil ta objekt nedovoljena gradnja in je bil predmet rušitve na stroške lastnika.
Toda zahvaljujoč močnim argumentom zagovornika obdolženca so sodišča vseh stopenj, vključno z Vrhovnim arbitražnim sodiščem Ruske federacije, prišla do zaključka, da postavljena stavba ne spada v projekte kapitalske gradnje.
Iz navedene sodne prakse je razvidno, kakšno pomembno vlogo za uspešen izid zadeve igra odvetniška kvalifikacija.
V drugem primeru je oddelek za premoženjska razmerja mestne uprave vložil tožbo za priznanje nedovoljene zgradbe in porušitev več objektov: hladilnega skladišča, 10 rezervoarjev za gorivo, bencinske črpalke za 3 točilne avtomate. Zahtevek je utemeljil z dejstvom, da so bili objekti postavljeni brez gradbenega dovoljenja. Ob tem je tožnik opozoril, da površina objektov bistveno presega 150 kvadratnih metrov. m, je bilo hladno skladišče postavljeno na temelju, opremljeno s krilnimi vrati, obloženo s tečajnimi "sendvič ploščami", nameščena je bila streha, vlita so bila betonska tla, zato je trdno povezana s tlemi in njeno premikanje brez nesorazmerne škode na njen namen je nemogoč. V zvezi s tem je uprava obravnavala sporne predmete za nepremičnine.
Tako kot v prejšnjem primeru je strokovnost odvetnika obdolženca pripomogla k prepričanju sodnikov, da sporni predmeti nimajo lastnosti kapitalskih predmetov in po pravilih čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije niso nepremičnine.
Iz navedene sodne prakse je razvidno, kakšno pomembno vlogo za uspešen izid zadeve igra odvetniška kvalifikacija. V skladu s tem, če imate takšne težave, povezane z gradbenimi projekti, priporočamo, da se obrnete na strokovnjake Pravnega urada "Prav!".
Veliko državljanov zanima vprašanje: Kaj je v svojem bistvu kapitalska struktura? To so dela pri gradnji ogradnih konstrukcij, inštalacijska dela, oprema globokih temeljev, izdelava nosilnih konstrukcij, ureditev potrebnih komunikacij.
Poleg naštetega med kapitalsko gradnjo spadajo dejavnosti, povezane z opremljanjem novih in posodobitvijo ali zastarelimi objekti industrijske ali druge vrste.
Struktura kapitala je vedno tesno povezana z lokacijo
Odobreni urbanistični zakonik Rusije uporablja terminologijo, kot so "nepremičnine v urbanističnem načrtovanju" in "dejavnosti urbanističnega načrtovanja". Leta 2005 so bile določene prilagoditve tega kodeksa, nato pa so vsi začeli uporabljati besedno zvezo "objekt kapitalske gradnje".
Čez nekaj časa je bilo razvito novo besedilo, ki mu je sledilo ustrezne spremembe sedanjega zakonika. Ta koncept se je začel obravnavati v zadevah zemljiškega prava in v Civilnem zakoniku Ruske federacije.
Natančna opredelitev predmeta CS je pomenila določen seznam lastnosti, v skladu s katerimi je bilo ugotovljeno dejansko razmerje stavbe do kapitalskega razreda. Glavna značilnost kapitalske gradnje je opremljen temelj.
Po čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije je mogoče ugotoviti, da lahko zgradbo, ki je precej tesno povezana s lokacijo, na kateri se nahaja, imenujemo nepremičninski objekt. Nepremičnine ni mogoče premakniti na drugo lokacijo, ne da bi pri tem kršili celovitost strukture. Te norme so določene tudi v Civilnem zakoniku Ruske federacije.
Kapitalska struktura: novogradnja
Kapitalna gradnja nima omejitev, povezanih z načrtovanjem novih struktur. Ta veja vključuje tudi različna konstrukcijska dela:
Da bi čim bolje razumeli ta segment gradnje, boste morali upoštevati njegove obstoječe sorte:
Urbanistični zakonik Ruske federacije zagotavlja natančno ustavno opredelitev pojma CC. Zakonodajni okvir se nanaša na takšne objekte kot stavbe industrijskega, gospodinjskega ali komunalnega tipa, katerih gradnja še ni končana. Kot izjemo lahko štejemo navadne lope ali trgovske stojnice na trgih.
Začasna struktura kapitala
Ruski katastrski zakonik določa naslednje razrede objektov CS:
V skladu z veljavnimi zakonskimi akti so predmeti CS razdeljeni v kategorije glede na posebne funkcionalne značilnosti:
Linearni objekti CS vključujejo inženirske komunikacije, pa tudi omrežja (daljnovodi, cevovodi, različni predori, avtoceste, mostovi). Gradnja takšnih objektov zahteva posebna projektantska dela z uporabo potrebne opreme za geodetske storitve. Dela se lahko izvedejo šele, ko je izpolnjena vsa potrebna dokumentacija, ki omogoča gradnjo takšne nepremičnine.
Če ne sestavite urbanističnega načrta, bo projektantska organizacija morala zavrniti zahtevo za gradnjo določenega objekta ali njegovo osnovno rekonstrukcijo. Dokumenti te vrste se izdajo po vložitvi vloge gradbenega podjetja pri pooblaščenem arhitekturnem oddelku mestne uprave. Za gradnjo nekaterih objektov dovoljenja niso potrebna.
Kapitalska struktura: večnadstropna stavba
Kakšna je razlika med kapitalsko in začasno gradnjo? Vsi objekti niso povezani z kapitalsko gradnjo. Nekatere zasnove je mogoče obravnavati kot začasne.
Hkrati obstajajo določeni znaki, da stavbe pripadajo eni ali drugi vrsti:
Za takšne objekte je treba vedno izdelati projektno dokumentacijo in predračune. Za natančno določitev vrste zgradbe, ki ji pripada zadevni objekt, pa tudi pravic njegovega lastnika, je treba upoštevati nekatere znake, ki potrjujejo odnos stavbe do CS ali začasnih objektov.
Začasne strukture se vedno nanašajo na njihovo funkcionalno pripadnost pomožnim objektom. Takšne konstrukcije so nameščene za namen delovanja med glavnimi gradbenimi deli na določenem območju. Zato so začasne konstrukcije vedno predmet naknadne demontaže.
Ti modeli se lahko uporabljajo v poletni ali zimski sezoni. Lastninske dokumentacije za možnost obratovanja tovrstnih objektov lastnik ne zahteva. V nekaterih primerih se začasna zgradba morda niti po znaku ne razlikuje od kapitalske.
Lastniki morajo upoštevati, da začasnih objektov ni mogoče uporabljati dlje od petletnega obdobja, ki ga je uradno odobrila država. Glavna značilnost kapitalske strukture je tesna povezanost z ozemljem, na katerem se nahaja. Strokovnjaki trdijo, da takšno razmerje določa temelj in paket potrebnih.
To je vse, kar morate vedeti, da ugotovite, kaj je kapitalska struktura. Pravni okvir vsebuje dovolj podrobne opise značilnosti strukture, da natančno opredeli njen razred.
Naslednji video vas bo seznanil s pravili za gradnjo zemljiške parcele:
